Khoá luận tốt nghiệp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

Ly de chen đề tài mide te dit dai thuộc sỡ hữu toàn đân ma Nhà nước là đại điện chỗ sở hữu được quy dinh trong Hiển ghép Việt Nam qua các thời kỹ, Trên cơ sở Hiễn pháp năm, 1992, Luật Đấ

BO TUPHAP BO GIÁO DUC VÀ ĐÀO TAO

TRUONG DAI HỌC LUẬT HÀ NỘI

SINH VIÊN: TRAN HỮU THANG

MSSV: 452310

HỢP ĐÔNG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ

DUNG DAT Ở THEO QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT

VIỆT NAM

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP.

HÀ NỘI - 2023

BO TUPHAP BO GIÁO DUC VÀ ĐÀO TAO

TRUONG DAI HỌC LUẬT HÀ NỘI

SINH VIÊN: TRAN HỮU THANG

MSSV: 452310

HỢP ĐÔNG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ

DỤNG ĐẮT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

VIET NAM (CHUYEN NGANH: LUAT DÂN SỰ

KHÓA LUẬN TOT NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC:

PGS.TS PHAM VĂN TUYET

HÀ NỘI - 2023

LỜI CAM ĐOAN.

Tôi xin cam đomm đây là công tinh nghiên cim cia riêng tôi các

XắHuận s hiện hong khóa huân tốtnghiệp là mang thực, đân báo

đồm cập

Rée nhận cia giảng viên Tác giả của khóa uận tốtnghiệp

hướng; (ý và ghi rõ ho tên)

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TÁT

BLDS Bồ luật din sự

CNQSD Chuyển nhượng quyền st dụng

cosp Chuyễn quyền sử dụng

GCN QSH Giấy chứng nhân quyền sở hữu

GCN QSDB Giấy chứng nhân quyền sở dụng đất

HBCNQSDD Hop déng chuyên nhượng quyên sử dụng đất

HĐCN Hop đồng chuyển nhượng

QsDĐ Quyên sử dụng đât

PHAN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu.

5 Những đóng gớp mới của khóa luận

6 Kết cu của khóa luận.

CHƯƠNG 1 NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE HOP BONG CHUYỂN NHUONG QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP.

LUAT VIỆT NAM 6

1.1 Khai niêm quyển sử dung đất 6 6

1.2 Khái niêm và yêu tổ cơ bản của hop đồng chuyển nhương quyền sit

dụng đất ở 8

1.2.1 Khái niệm hop đồng chuyển nhương quyền sử dung đất ở 8

Các yêu tố cơ bản cia hợp đồng chuyển nhương quyền sử dung

ỡ 10 1.2.2.1 Đôi tượng của hợp đẳng 10

1.2.2.2 Chũ thể hợp đông 11

1.2.2.3, Hình thức 1 1.2.2.4 Nội dung 13

1.3 Đặc điểm của hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung đất ở 141.4 Sự kế thửa va phát triển các quy định pháp luật về hợp đông chuyển

nhượng quyển sử dụng dat ở qua các thời kỹ lịch sử 1

Kết luận Chương 1 :

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM VE HỢP ĐỎNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG ĐẮT Ở.

2.1 Điển kiên có hiệu lực cia hợp đẳng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6

30

3.11, Điều kiện về chủ thé 302.1.2 Về nội dung, mục địch 363.1.3 Ý chi của các bên tham gia zác lập hợp đông chuyển nhượng

quyển sử dụng đất ở 3 3.14 Điều kiến về hình thức 36

2.2 Quyền vả nghia vụ của các bên trong hợp đông chuyển nhượng quyển

sử dụng đất ỡ 37

2.2.1 Quyén và nghĩa vu của bên chuyển nhượng quyền sử dung dat 6373.2.2 Quyển và nghĩa vu của bên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng

đất ỡ 38 2.3, Thực hiện hop đồng chuyển nhượng quyên sử dung đất ở 39

1.4 Biện pháp xử lý vi pham hop đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất

é 4

Kết luận Chương AT CHUONG 3 MỘT SỐ BAT CAP PHÁP LUẬT VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VE HỢP ĐỎNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG BAT Ở.

3.1 Một số bắt cập pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng

nb

đất ỡ 48

3.2 Phuong hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đông chuyển nhượng

quyền sử dung dat 54

Két luận Chương 59 KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.

60 61

PHAN MỞ DAU

1 Ly de chen đề tài

mide te dit dai thuộc sỡ hữu toàn đân ma Nhà nước là đại điện chỗ sở hữu

được quy dinh trong Hiển ghép Việt Nam qua các thời kỹ, Trên cơ sở Hiễn pháp năm,

1992, Luật Đất đại năm 1993 ra đồi, ngoài việc khẳng định Ie sự thẳng nhật quân lýcia Nha nước với đất đủ tủ Luật con rao cho người sở đụng đất “năm” quyên đó làquyền chuyển đổ, chuyển nhượng cho thuê, thir kỉ, thể chấp quyin sử dạng dit

(iu ), đấy làmột adm mei ct quan trong của người sử đăng đt ni chíng và nd

cá nhân nói riêng Một trong những quyền năng i

quan hệ đất dai là quyền chuyển nhượng quyên sử dung đất

cao của chủ: ử dụng đất trong

Hop đồng chuyển nhương quyên sử dung đất là mot trong nhiing cách thức đểsii người có thé xée lập, thục hiện, thay đổi, chim đút việc chuyén nhượng quyển

sử đăng đất Pháp luật về hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đợc xâydung tương đối diy đồ trong luật din sự nói chung và một s lut nói riêng nine Luật

it đi 2013, Luật Kinh doanh bất động sin năm 2014 cùng các vin bản hướng dẫn thí hành.

‘Tuy nhiên, rên thực tẾ việc chuyển nhương quyên sử dụng đất dẫn ra trên thịtrường giao dich vẫn còn rt nhiễu vẫn để phúc tạp phát ảnh xuất phát tờ nhiẫn lý doXhác nhau nữn từ ny kế hiễu biết về pháp luật hoặc rly do khác nial đão dinđắn tinh trang chuyển nhương quyên sử dụng dit trái pháp luật vẫn thường xuyênnse, quyền lợi hop pháp của chỗ

a

hm gia giao dich vẫn chứa được bio vệ tiệt

Chính vì vậy việc nghiên ein tim hiểu quy Ảnh pháp luật về họp dng chuyễn

nhượng quyên sở dụng đất & cũng như việc áp dụng các quy định đồ vào thụ té là

cần thiết Từ đó thấy được những bất cip, vướng mắc còn tải tử để đưa ra một số

cánh hướng hoàn thiên quy định pháp luật Do đổ, tác giả đã chọn đồ tú: “Hợp đẳng

cđmyễu nhượng quyều sĩ dng dit ở theo quy định cũa pháp Indt Việt Nam” cho

đồ tả khó luân tốt nghiệp đ làm sáng tô nội đụng rên

2 Tinh kình nghiên cứu đề

Trong thôi gan vừa qua, 5 nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quân lý

"nghiền cứu thục trang của pp luật vi the tiễn dp dựng pháp luật về chuyên nhượng,

quyền sử dụng dit, qua dé due ra những đánh giá hoặc thâm chỉ lim cơ sở cho việcsửa đồi, bỗ sung các quy định về chuyển nhượng quyên sử dụng đất nói chung Cụthể

Chấn sich "Bình huển hoa học Bộ luật dân sự năm 2015 ca mước công hòa

xổ hội chủ ngĐĩa Tiét Nam’, PGS.TS Nguyẫn Văn Cừ - PGS TS Trân Thị Huệ (đồng

ch biên, chương VII về giao dich din sw đã phân ích chỉ tất và cụ thể như khái

về hop đồng mua bán tài sản, phân tích những đặc đi

‘bin chất HĐCNQSDĐ cũng là hợp đồng mua bán tai sản nên day là nguồn tài liệu

quan trong giúp phân tích các khía cạnh và đặc điểm của HĐCNQSDĐ trong khóa

của loại hợp đồng này, về

Luận vin “Hop đồng chuy ẫnnhương quyén sit chong dt theo qu đình cũapháp

Tuật đân se" Q030), tác giã Trương Ngoc Hos bio vệ tei trường Đại học Luật Hà Nội Trình bày những

tích thực trang pháp luật về hợp đẳng chuyén nhương quyên sử dạng đất từ đó đơn

xe phương hướng giải pháp nhẫn hoàn thiên pháp luật vé vẫn để này

n đ tý luận vé hợp đẳng chuyén nhương quyén sé dụng đắt Phin

Luận án “Hop đồng chhyễn nhương quyền sử chong đất theo pháp Int Tiệt

[Nan hiện hành 2017), tác giả Nguyễn Thùy Trang bảo về tại truờng Dai học Luật

Hà Nồi, đã phân tích các vin đổ lý luân cơ bản vỀ hop đồng chuyỄn nhương quyển

sử đang dit 6, đẳng thời nghiên cu pháp luật vỀ quyền sỡ hữu (đặc biệt là sở hữu

tu) đối với đất đủ cũa một số quốc gia trên thé gói, sơ sinh với quy định về quyển

sử đang dit ở theo pháp luật Việt Nam Luân án da ra bức tranh tổng quan về tinhHình giã quyẾt giã quyết ranh chip và quyên sở dụng đất hợp đồng chuyển nhương

quyền sử đụng dit 5, bất cập trong vite áp đụng quy Ảnh pháp luật hiện hành khi xác lập, thục hiện và giã quyẾt tranh chip HĐCNOSDĐ 4, ido đồ xuất gai pháp hoàn,

thiên pháp luật về HĐCNOSDĐ 4, bao gồm các kiến nghỉ hoàn thiện về cơ cấu, hệthông và các quy định cụ thé về đều kiện xác lập, thực hiện HĐCNOSDĐ ở,

Các công tình nghiên cứu trên là từ liệu vồ cùng quan trong và la tiễn để đ tác

gã đưa ranhững phân tích, đánh giá cia cánhân về quy định pháp luật HĐCNOSDĐ

Những vin để lý luận như kh niệm, đặc điểm liên quan din hop đồng chuyển

nhượng được tác giả phân tich trin các khía cạnh như các quan diém khác nhau vé

khái niệm quyển sở dung dit & khú niêm HDCNOSDD 6 Ngoti ra chỉ ra nhồng

bit cập, mâu thuần như đối tượng nội dang hình thúc của HĐCNQSDĐ và đưa ra

những phương hướng giã pháp hoàn thiện pháp Iu, Các kết qui cũa công tinh

"nghiên cứu khoa hoc được công bổ là nên tingly luân có ý nghĩa lớn với những công trình nghiên cứu về seu.

3 Mục đích vài vụ nghiên cứu.

3.1 Mặc đích ughién cứm

"Mục dich nghiên cứu của khóa luận là khó quát những nét cơ bản các quy nh

của pháp luật din sự hiện hành vé chuyén nhương quyển sử dụng đất và nêu bật bản

chất pháp ly của HĐCNOSDĐ @, đồng thin phân ích những bắt cập trong quy nh php luật, trên cơ sỡ do d muất dinh hướng hoàn thiện pháp luật, dim béo phủ hợp

giữa lý luân, pháp luật và thực tin, cụ thể qua các phương diện sau:

(4) Xây đụng khái niệm và yế

nhượng quyền sử dung đất ở”

tổ cơ bản của hop ding “Hop đẳng chuyển

@ Phân tích die đm của hợp đồng chuyển nhượng quyin st đụng đất 6

© Đánh giá những did kế thừa và phát triển các quy định pháp luật iên quan

din HĐCNQSDĐ ở qua các thời kỷ lịch sử

(9 Phân tích quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyỄn nhường quyên

sử dụng đất 6

(© Phân tích một s bit cập của quy đính pháp lit, từ đó đơn ra các phương

hướng liên nghị hoàn tiện pháp luật dim bio tinh an toàn pháp lý cho giao dichchuyển nhương quyền sở dụng đất ở

4.2 Nhiệm vụ nghiều cứu.

ĐỂ dat được mục đích nghiên city, khỏa luận xác nh có những nhiệm vụ sau(1) Nâu bật được bin chất ofa hợp đồng chuyển nhương quyển sở đụng dit

xác dinh đôi tượng của hop đẳng là quyén sử dụng dit ð và va trỏ của đất ở rong

giao dich din mt Đẳng thời, xây dụng khái niềm “hop ding chuyén nhượng quyén

trên cơ sở phân tích và lam rõ các khái niệm: Dit ở, quyền sử dụng, đắt 6, chuyển nhương và hep đồng

© Phân tích các yêu tổ cơ bản của hợp đồng chuyển nhương quyên sử dạng đất

atin cơ sở các yêu tổ gồm: Đi tượng chỗ thể, nổi dụng, bình thức của hợp đồng

© Phân tich đặc đm của hợp đồng chuyển nhương quyền nữ đụng đất , từ

đồ chi ra những điểm tương đồng và khác tiệt sơ với hợp đồng mus bán tài sẵn khác(9 Phân tích quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyỄn nhương quyên

sử dung dit ð trên cơ sở phân tích các quy đính như Điều kiện có hiệu lục của

HBCNOSDD 6, Quyên và ngiấa vụ của các bên trong HĐCNOSDĐ 6, Thực hiện

hop đồng chuyển nhượng quyên sở dụng dit 6, Biện pháp xử lý vi pham hợp đồngchuyển nhương quyên sở dụng đất &

(© Phân ích các bắt cập của pháp luật rong việc áp dụng thực thi các quy dinh

php it vé hợp đồng chuyển nhượng quyền sở dụng dt &

4 Đối tuợng và phạm vi nghiên cứu

41, Đốt trợng nghiên cắm

(1 Nghiên cửu một sổ vẫn dé tý luân về pháp uit về hợp đẳng chuyển nhươngquyền sử dụng đất 6

(@ Nebién cửu quy đính pháp luật Việt Nam về hop đồng chuyễn nhương quyên

(Nghiên cửa mét sổ bắt cập pháp luật và phương hướng hoàn thiện pháp luật

về hop đẳng chuyển nhượng quyển sử dụng đất ở

42, Phạm vinghiên cin

Pham vũ nghiên cửu trong khóa luận tập trong vào những nội đụng cơ bản bao gém: Nghiên cứu HĐCNQSDĐở trên cơ sở các vẫn đề lý luận, thực trang pháp luật

va thục tn áp dạng guy ảnh pip uất vô hop đẳng và quyền sỡ dạng đt ở ong

hộ thông pháp luật din sự đất đủ, kinh doanh bit động sin, nhà 3, lay quy định vé hop đẳng cia pháp luật din wr làm trang tân, Trong đó pham vi nghiên cửu quy nh,

phip luật về HĐCNQSDĐ ở trong khóa luận tip trung vào một số nội đúng cơ bản

ao gầm: Căn cứ hình thức xác lip quyền rỡ ding đắt 6, đều kiện có hiệu lục cin

hop đồng chuyển nhương quyền rỡ ding dit &, quyén và ngiấa vụ của các bên ronghop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

5, Những đóng gép mới cũa khóa

"Những đóng góp khoa học mồi cite khỏa luận nh sa

~ Phân tích, làm 18 bén chất của đất ở, quyền sở dung đất ở trong giao dich dân.

ss hoạt động chuyỄn nhường và hợp đẳng đ đi đến xiy dụng khái niệm và yêu tổ

co bản của hop đẳng chuyéa nhương quyển sở dụng đất ,

- Phân tích đặc đm cit hop đồng chuyỄn nhượng quyền nữ dụng dit 5 tin cơ

sở đặc đn côn hop đồng mua bến ti sin theo quy đính của pháp uất din sơ

~ Nghiên cửa quy ảnh và HĐCNOSDĐ ở hiện hành trên cơ sở đánh giá những

cinta và phá triển các quy định pháp luật về quyền sở hữu quyền sỡ đụng vàgeo dch vỀ quyền sử đụng đất qua các thôi kỹ ich

- HĐCNQSDĐ ở được nghiên cửu có hệ thống trên cơ sở phân tích điều kiện.

có hiệu lực của HĐCNQSDĐ 6, quyền và nghĩa của các bên trong HĐCNQSDĐ ở,các nội dang cơ bản của thực hiện đúng hợp đồng các biện pháp xử lý vi pham hợpđồng,

- Đánh giá bit cập trong quy dinh pháp luật hiện hành và HBCNOSDD @, thực

tin áp dạng pháp luật, từ đó để xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật rên cơ sở đảmbio tinh ứng đụng và khả thi của quy đính pháp luật trong thực Ấn

6 Kết cầu của khóa hận.

Ngoài Lời mỡ đâu, Danh mục viết tất, Mi lục, Kết luận, Danh mục tai liệu, them khảo và các phụ luc, Nối dung khóa luận được kết câu thành 3 chương,

tChương 1: Một số vấn dé lý luận về hop đẳng chuyễn nhượng quyển sỡ dụng

ait

Chương 2: Quy định pháp luật Việt Nam về hop đồng chuyỄn nhượng quyển

sử đụng đất &

‘Chueng 3: Một số bit cập pháp luật và phương hướng hoàn thiện pháp luật vé

hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

CHUONG 1 NHỮNG VAN ĐỀ LY LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYEN

NHUONG QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

VIỆT NAM

11.Khái niệm quyền sử đụng đắt ¢

Quyền nữ dụng đất ở chi khác quyền sở đụng các loại đất khác ð mục dich sử

dang đất Do vây trong nội dàng này, người viết Tuân sẽ tap trung phân tích các đặc

trứng bên chất cia quyén sử dung dit và két hợp với khả niệm đất ở để xây dụngkhái niêm “quyển sử đóng;

Xét dusi góc đồ quan đm chính tị, Đăng xác định "Q5DĐ là mét loại tài in

và hàng héa đặc biệt nhưng không phat là quyển sở hind”) Việc xác định QSDĐ.

không phải là quyền sở hữu có thể xuất phát từ quan điển pháp li về quyền sỡ dụng

1à mất rong ba quyền năng của quyển sở hữu

“Xi dưới gốc đồ pháp, chun 6 dinh ngấa chính thúc náo vi QSDĐ ngoài quy đánh tá Điều 105 va Điều 115 Bộ luật Dân sự GILDS) nfm 201 5 xác định QSDD là

một loi quyén ti sin, quyên tả săn là một loại ti sân từ đó suy luận ra OSDP là

“it oat sá:

ii thờa nhận quyền nữ dụng đất là ti sân, cũng đẳng nghĩa với việc phi xáccánh "chủ sở hữu ải sâu" đó Theo qhy định pháp luật nước tạ quyền sở hiếu đất chỉthuộc một chủ thể duy nhất là toàn din Do vậy tất cã các quyển liên quan din đất

đều phải xuất phát từ chủ sở hồu hoặc được chỗ sở hữu cho pháp thông qua dai diện

ch sở hữu là Nhà nước Truờng hop quyền nữ đụng dit đã được tách bit thành ti

sản và trở thành đổi tượng cia giao dich din my thi việc xác din chủ sở hữu đối vớiqguyễn sử dụng dit cổ y nghĩa rấ lớn trong việc dim bảo các quyển cia người sử đụng

đất

"Bên cạnh đó khí xác định QSDĐ là mét loại tai sẵn và hàng hóa đặc bit, có théthấy nội ding của Luật Dat dai năm 2013 đã thi chế hỏa được tinh đặc biết cia

QSDB, G6 là “Nha nước guy inh quyển và ngÌĩa vụ cũa NSDĐ phù hợp với nh

thức giao dit cho tu đất công nhận OSDD, ngiễn gée sir ng đất và ngiữa vụ

tài chính cia NSDB" (Điễu 20) QSDĐ mặc đã ñược trao cho NSDĐ song quyển và

"Nghi quyt sổ 19.NG/TW/nghy 31/20/2012 của Bộ:ngự Tang wong § (Khoi 3) vỀ tấp tự ima chán: sch pup tắt vì dit ai song diddy ranh oan in công Cuộc ua, tạo nên tng de độn ấm 2020

"nghĩa vụ của mỗi NSDB khác nhu sổ khác nhan phụ thuộc vào việc xác đnh SDD

đõ là si; nguồn gic của QSDĐ như thổ nào, nghĩa vụ ti chính má ho thục hiện tương

văng với hình thúc giao đất hạ cho thuê đất

Luật Đất đi nim 2013 không có khái niệm cụ thé về dit ở mã chỉ quy định đấtthuộc nhóm đất phi nông nghiệp, rong đất ở gầm: Đất ở tri nông thôn và dit 6 trì

a5 thi,

Khai niệm đất ở được hướng dn ci tất hơn tei Phụ lục 601 ban hành kim

theo Thông tư số 392014/TEBTNMT, “Dat là đất để ny đơn nhà ö các công

trình phục vụ cho đời sống ấn hẳn với nhà ở trong cùng mốt tha đắt

thuộc lửm dân cư (kd cả trường hợp vườn ao sẵn liễn với nhà & riéng lồ) đã được

sống nhữn là đắtö, Đắtở bao giim đắt ð tại nông thôn đất tạ đồ thị

Thường hop đắt ở có kết hop sử đìng vào mục dich sản xuất lanh doanh phaning nghiệp (lễ cả nhà chưng cư cô mục dich hỗn hợp) thi ngoài việc thông ké theo

xe dich đắt ở phải thẳng kế cá muc dich phat la sản xuất lanh doanh phí nôngnghiệp

Ngoài rá kha niệm dit ở công được nhiễu công tình khoa hoe xây dụng trong

đó có thể kễ din tác ga Nguyễn Thủy Trang đã xây dụng khá niệm đất ở rong khoa

học luật đân mự

* Đắt 6 là loại đắt ding đễ xây chong các công hình phục vụ đồi sống sinh hoạt

sa cánhân, các thành viên trong hỗ gia dinh bao gẫn nhà ở và các công tình liên

quan như vườn ao nằm trong Huôn viên Ki đắt được xác Ảnh là đắt theo qug

inh cũa pháp luật Tiong giao dich dân aụ đắt ở là đốt trọng được chhyễn giaosừng với quyên sử dng đất ð" 2

“Từ những phântích trên, khổ niệm quyén sở dạng đất ð được tác giã xây dmg như sau

Giyằn sic chong tie là ngằn tài sân grin vn ede và là dds tượng cũa các giaocách din sc Người s ng đắt ở cô quyễn chhyễn quyẫn cử dụng đất ở cho người

khác theo quy dinh của pháp luật

'Nguẫn Thủy Tag C017), Hop ang chốn nượng pen sĩ ng ae 6 theo pháp it Mt Neo hiện

12 Khái niệm và yếu tố cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sir

dung dit

“Theo quy định tạ Điễu 388 BLDS năm 2015: "Hop đổng là sự thỏa thiên giữacác bên về việc xác lập, tay đãi hoặc chẩm đứt quyễn ng]ữa vụ đôn ar

Bin chất của hợp đồng a tha thuận, nhưng không phãi sự thỏ thuận nào của

các bin cũng là hợp đồng Sự thôn thuận phi tao lập mot hộ qua pháp lý mới được

coi là hop đẳng Hệ quả pháp lý được hiễ là s tạo lập, thay đổi hay chim dit mot

qguyễn loi (và nghĩa vụ din sơ tương img) Một thia thuận được coi là hop đồng, cân 1à một tong những nguồn gốc phát ảnh cũn ngiữa vụ din mx (agi vụ pháp tý phát sinh từ ý chi của chủ thổ) cả về mất chủ quan va khách quan

Co thể thấy hợp đông chuyển nhượng quyển sở dụng đất là phương tiền pháp

ý cho hoạt đồng chuyỄn nhượng quyén sử dạng đất

Chuyển nhường quyền sở đụng dita sự chuyển dich QSDB từ người có QSDĐ

hop phép rang người khác theo mốt trình tự thủ tue, đều kiện do pháp luật din sơ

và pháp luật vé dit đai quy dinh Theo da, người có QSDĐ (người chuyển nhường)

có nghĩa vụ chuyển giao dit và quyền nữ dụng dit cho người được chuyển nhượngSDD (người nhân chuyển nhượng), còn người nhân chuyên nhượng QSD có nghĩa

ve trã in cho người chuyển nhương và có quyén kai thie các lợi ích từ đất Ngoài

se các bin trong giao dich chuyển nhượng QSDĐ phi thực hiện nghia vụ về thu, lệ

phi cho Nhà nước theo quy nh cia pháp luật

Co ba ytổ tạo nên ay khác biệt cơ bên giữa hoạt đồng chuyỄn nhượng quyên

sử đăng dit với các hoat ding chuyển quyin sở dạng dit khác, bao gầm: ) nự chuyểngro cùng lúc dit với quyên sở dụng đất i) có đồn bù được iễu hiện bằng giáchuyễnnhượng i tinh không hoán i ca ti sin chuyễn giao, ngu chuyển nhương không

còn bit xy mối liên hé nào với đất và quyén sử đụng dit Trong đó, yêu tổ () 1a đặc

kim cơ bản của tit cé các hoạt động chuyỄn quyền sỡ dung dit nổi chung, yêu tổ @®)

6 thé gập trong hoạt động thuê hoặc chuyển nhượng, yêu tổ (i) cổ thể gặp trong

gto dich chuyển nhượng, ting cho và chuyển đỗ quyin sử đụng đất Chỉ riêng có

host động chuyén nhượng quyền sử dụng đất mới thể hiện diy đã ba đặc điểm trên,

vi đây cũng la đặc trong của quan hệ mua bán từ sin Khi nghién oi vé hoạt đồng

chuyển nhương quyên sỡ dụng đất, đều tao nên sự khác iệt chính La Gi) và Gi), giá

ca và th không hoàn lá của ti sin Điễu này có ý ngiĩa rất lớn trênthục ấn, bối

ôi giao dich chuyển nhương quyén sử đụng dit hoàn thành, người chuyển nhường

sẽ không con bắt kỳ mi iên hệ nào với dit và quyên sử dung đắt

‘Vé khái niệm HĐCNQSDĐ, Điêu 697 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Hop

“đẳng chyẫn nhương any

chyễn nhượng quyên sử ng đất chuyẫn giao đất và quyền sie dụng đất cho bên

nhận chyẫn nhượng còn bên nhận chryễn nhương trả hỗn cho bên chuyẫn nhươngtheo quy dh của Bộ luậtnày và pháp luật về đắt đa"

sit ching đất là sự théa thuận giữa các bên, theo đó bin

"Bộ luật din nự năm 2015 không quy định êng về mối oai hợp đẳng về quyên

sử dạng đất Điệu 500 BLDS 2015 đơn ra khá niệm: “Hop đồng về guyển sử ngAde là ar hôn thuận giữa các bên thưo đồ người sử dụng đất chuyển đỗ, chagrinhương cho td, cho thuê lại tăng cho, thể chấp, góp vẫn quyển sử dụng đắt hoặcthực hiện quyễn khác theo guy di của Luật đắt đi cho bên fa bên fa thức hiệnanyén ngiấn vụ theo hop đồng với người sử dụng đắt” Bộ tuật din sw 2015 đã bôquy inh các hop 4 quyền nữ đụng dit như: chuyển nhương ting cho,chuyển đổ, thể chấp thay vào đ là quy đính hợp đồng về quyền sử dụng đất nóichung Tuy nhiên, quy định hợp đồng về quyên sở dụng đất tại Điễu 500 Bồ luật Din

“znăm 2015 mới chi mang tinh chất ất kê các quan hệ chuyển quyền nữ dng dit

theo pháp luật dit da hiện hành, chưa nêu được những đặc trưng pháp lý của ting Hình thie chuyển quyên sử dụng đất Vé mắt thục tiến việc thiêu vắng khả niễm

chuyển nhương quyền sở dung dit có thể làm người áp dụng pháp luậtbị nhậm Tấn.Hiên nay, pháp luật Việt Nam vấn chua có quy định cụ thể về khái niệm hopđồng chuyển nhượng quyên sử dụng dit ở Tuy nhiên, đ có những công bình khoahọc xây dụng khái niệm HĐCNOSDĐ ở một cách có hộ thing để lạ nhiễu giá bịtrong ý luận công nhờ thục tiễn Tác giã Ha Van Tiên cho rằng “Hop dng chuyn

tương quyễn sừng đất ở là ata thuận bằng vẫn bản giữa bản chuyẫn nhương

và bânnhận chhyỗnnhương theo đồ bên chuyễnnhrơng sẽ clayén giao đắt, quyển

ở hop pháp cũa mình cho bên nhận chuyễn nhương và bên nhận chhyẫn

sử đng,

hương có ngiấa vụ trả tin cho bên ch

sa và pháp luật về đắt đa)

ẩn nhượng theo qnp định của Bộ luật dân

"ác giăNguyẫn Thủy Trang choring “Hop đổngclnplnnhương myền sứ: mg

cắt 6 là se thôn thân giữa người s ng đắt (sai đập got là bên chuyẫn nhượng)

và chủ thể khác (cu đậy gợi là bên nhân chug nhương) v việc cluyẫn giao đắt và

si ng đất hân thữa it học pháp dt côn nhậnlà đt ở ten co sẽ giá

ed được các bin thông nhất đẳtvà quyển sit chong đắt được chuyễn giao toàn bổ cho

bên nhận chuyẫn nhương và bên chuyễn nhương không còn bắt lỳ mdi iên hễ nào

vớt đấnvà quyển sử hong đất ®

Tiên cơ sở vỀ khá niệm quyền dụng dit ö, hợp đồng, ba dic tung của hoạtđồng chuyển nhương quyên sở dụng đất cing niu tiếp th tính thin xây đụng kháiniệm HĐCNOSDĐ ở của tác giả Nguyễn Thủy Trang và tác giả Hà V ăn Tiên Tác

gã bài viết đi xuất xây dụng khá niêm HĐCNOSDĐ ở trong khoa học pháp lý nhờ

it lacacthéa thiên giữa bênclnyỗn

ẩn nhượng về việc cluyẫn giao đất và quy sử mg dit

8 xậy mg nhà 6, các công trình phuc vụ cho đời sng đắt vườn, ao gẵn hỗn với

hà ở trong cũng một thin đất thuộc lâm dân cư đã được công nhận là đắt trên cơ

sở giá cả được các bên thẳng nhất; đắtvà quyển sử chong dt được chuyễn gio toàn

bổ cho bên nhân clnyỗn nhương và bn chuyễn nhương không con bắt lộ mất liên hệ

rio với de va quan cử dụng đất kễ tc thon đẫn hợp đồng có hiệu lực eo aug inh

ở của bên chuyển nhượng được gh tiên GCN QSDĐ đã cấp có th có sự chênh lệch

"Hi Vin hin G012), Hop đồn ch ễnnhượng on sử đụng đt, Luận vin thạc sổ trang lá,

+ Nguyễn Thủy Tang C17), Hep đồng chpn nhượng mến Sử ding dit ö Deo php tát Đột Neon hiện

với số liệu đo đạc thực tế”, Tuy nhiên, điều này không ảnh hướng tới giá bí pháp lý.

của hợp đẳng bởi vi đối tượng của HĐCNQSDĐ ở là QSDD ở chứ không phải GCN QSDD Khác với trong quan bê mua bán tài sản, đối tương của hợp đồng mua bán tải sin là tật sẵn bao gém vật có thục và quyền tải sản thuộc quyền sở hữu của bén bán.

Voi tư céch 1a chủ sở hữu tái sin, bên bán có toàn quyén định đoạt ti sẵn bằng

iệc bản quyên sở hữu tải sẵn cho bên mua mã không phụ thuộc vio ý ch của người

Xhác Trong hi bên chuyển nhương quyền sử dang dit chi la người có quyên sử dụngđắt nên khi chuyển nhượng cho nguời khác phải được sợ cho pháp cm đại in chủ

sở hữu đối với tha đất chuyển nhượng đồ là Nhà nước bằng quy dinh pháp luật

"Người sử cing đấ không có toàn quyin quyết dink, đoạt tuyệt đối với đất thuậcquyền sử dụng của minh như đối với các loại tai sẵn khác thuộc quyển sở hữu Khithục hiện việc chuyển quyền sử dụng dt ã những người tham gia vio giao dich phải

trân theo các quy dinh v đều liên, nổi dụng, bình tự thủ tục do pháp luật quy Ảnh,

"Nhờ vậy, đốt tượng của hop đẳng chuyển nhượng quyin sử dụng dt ở là quyên

sử dang đất ð — một lon quyền ải sân trong thi trường giao dich đất đa, Khác vớinhững loi tải sin thông thường khác, ĐỂ trở thành đối ương của hop đồng chuyểnnhượng quyin sở dụng đt thi quyền sử dụng đất cần thôn mãn các điều kiên được

quy ảnh tạ Điều 188 Luật đất dai năm 2013

1.123 Chủ thể hop đẳng

Chi thể của hop

quan hệ hop đồng chuyển nhương quyển sử dong đất ở thi chỗ thé là các bên tham,

ga bao gin bin chuyển nhương và bên nhận chuyển nhượng thông qua hop đồngnay, quyén sở dụng đất ð được chuyển từ bận chuyển nhường sang bên nhận chuyển

“hương

Hop đẳng chuyển nhương quyển nữ đụng dit ở là loại hop đồng din nụ cho

nên, cũng như các chỗ thể ci hop dng dân sơ khác khi tham gia vào các quan hệ

dân sự thi các bên trong quan hệ chuyển nhường quyền sử đụng đất ở phi dap ứngđược các điều kiên ma luật quy ảnh Những điều kiện này là cơ sở đỂ xác Ảnh hiệulọc pháp lý cia hop đồng trước tiên, các chủ thể phai có năng hục chủ thể,Năng lục

ch thể được tạo thành từ năng lực pháp luật và ning lục hành vi, diy là

cần đối với các bên khi tham ga vào quan hộ chuyển nhường quyền sử đọng đất ở

Ning lọc pháp luật đân sơ côn cá nhân la khã năng cũa cá nhân co quyển din sự và

"nghĩa va din sự khoản | Điều 16 BLDS 2015) Trong khi đó, theo quy định tei Điệu

19 BLDS 2015 thi năng lực hành vi dân s của cá nhân a khả năng oie cá nhân bằng hành wi côa mình xác lập thuc hiện quyén nghĩa vụ đân nx Theo quy đính này, người

có ning lục hành vi là người có kh năng nhân thức đoợc diy đã mơi công viễc ma

ho làm, những hậu quả phát sinh từ cổng việc đó và có khả năng để gánh chí tríchnhiệm đôi với công vậc mà ho lam Năng lực hành vĩ din arlé một rong những điềukiện đỄ giao dich din sự co hiệu lục (diém a khoản 1 Điễu 117 BLDS 2013) và trcách chi thể được xác Ảnh thông qua ning lục hành vi dân sơ côn chủ thể Chúngta

tiết rằng trong quan hộ phip luật dân sự các chỗ thể khác nhau cỏ khã năng nhận.

thúc khác nhau và khả năng điều khuẩn hành vi cũng khác như nén tủy vào mức độ

nhận thức của minh mà chủ thể sẽ có những mức độ hành vi din sự khác nhau.

1223 Hình thức

Xu hoớng chung côn pháp luật ð hầu hét các quốc gia tiên thé giới cũng như

php luật của Việt Nam là đối với những giao dịch cổ giá tị lớn có tam quan trong

đấc iệt đối với đời sống xã hội, với quốc gia thi bất buộc giao dich đó phãi được thểTiện thông qua hop đồng bằng vin bản va theo một th tục nhất dinh Bộ luật đân sơ

2015 và Luật Dat đi 2013 đu thể hiện xu hướng chúng này Theo đó, các chủ thểhen gia giao dich chuyỄn nhượng QSDĐ phải tiệt lập hợp đẳng bing văn bản, tuân

theo các nguyén ắc chung ki ký kết hop đẳng với những điều khoản cơ bản chỗ yêu

đã được định hướng rong hợp đồng thông dụng và hop đẳng mẫu, Mặc khác, để hopđẳng phát ảnh hiệu lục, là cơ sở đ ring buộc trách nhiệm của các bân trong quá tình

thục hiện hợp đồng trước Nha nước, trước

cơ sở đỗ giải quyết Lâu có ranh chấp, bất đẳng xây ra Bộ luật Din sự và Luật Dit

si hiện hành đều thống nhất quy định hop đồng chuyển nhương OSDĐ phi đượccông chúng và đăng Lý tại cơ quan nha nước có hẫn quyền mới phát ảnh hiệu lục

i bên và bin thứ ba (nu cổ) và rũng là

‘Theo quy dinh của pháp luật hiện hành hợp đồng chuyển nhương quyền sửdang dit phii được thất lập bing văn bản và hop đẳng phát sinh hiệu lục kt được

công ching và ding ký tại cơ quan nhà nước có thâm quyên Nhơ vậy thời đi

ưu ý rong các quy định pháp luật hiện hành về thời điểm có hiệu ie ca hop đồngchuyển quyền nữ đụng dit bao gém: () thời đm các bên thể hiện ar thông nhất ý

chi bing vite kỹ kếthợp đồng (i thời đểm công chimg chứng thục, (i) thời đểm,hop đồng đoợc vio S đăng ký tạ cơ quan dia chin, (i) thời ẩn chuyển quyền sỡ

Hữu nhà ở (rêu quyền s dung đất ở có gin với nhà 6), (thoi đm được thực hiện

các quyên chuyển quyền sử dụng dit ở (được cấp GCN QSD ait

1224 Nội dng

Độ luật din my năm 2015 không dành chương riêng để quy nh và Hop đồng

liên quan din quyên sử dụng đất như BLDS năm 2005 Tuy nhiên, căn cứ vio Điệu

501 BLDS năm 2015 có thé nắm được nội dang của Hop đồng chuyển nhượng quyển

sử dang dit ở ẽ gm các đều khoản do Bồ luật din nơ quy dinh về hợp đồng mua

‘ban tai sên, ngoài ra các bên thỏa thuận nhưng không được vi phạm điều cẩm của

php luật và không tri đạo đức xã hối Mặc khác, Hop đồng chuyển nhương quyển

sử dang dit ð không được tai với quy dinh vé mục dich sử dụng thời hen sử dungđất và các quyền ngiĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về dit đai và quy nh

Xhác của pháp luật có liên quan.

Cụ thể, Hop đồng chuyển nhương quyin sử dụng đất ở cần có các nội đụng

chính sau

Thứ nhất thông tin cia các bên them ga giao dich như Tên, sổ định danh cảnhân, căn cước công din, hộ khẩu thường trú điện thoại liên lạc Trong trường hợpqguyễn sử dụng đất thuộc sở hữu chung côn nhiều người thi cén ghỉ diy đã thông tincủa những người ding sử dụng hoặc tồn của người dai diện hop pháp của các đồng

sử dụng Việc đi diện này phi cổ căn cứnð ring: đụ diện đương nhiên, dai dién heo tủy quyển hay đủ điện theo pháp luật và phải có văn bản chứng mảnh cho tơ cách cia người đủ điện đó

Thứ ha, thông tin vé tài sin chuyỂn nhượng Vì một trong các đu liên chuyển

nhượng quyền sở dụng dit là phấ: đuợc cập GCNOSD đất & Day a chúng thư pháp

ý đỄ xác dinh phạm vi được Nhà nước bio hồ quyện cũa chỗ sử đụng đất Nhờ vậythông tin về thin đất phi được xác Ảnh theo GƠNOSD dit, gốm: sổ tờ bản đổ, sổthửa, điện tích, mục đích sử đụng, thời han sử dụng, nguồn gốc đất, các thông tin về

vic tải sẵn cólà đốt tượng cia biện pháp báo dim hay không thông tin thim néu có

Thứ ba, gi t chuyển nhường Giá tí chuyển nhường do các bên thôa thuận,Giá tí chuyển nhương là cén cử đẼ cơ quan có thim quyén xác định nghĩa vụ tả

chính đối với giao dich chuyển nhượng này Trong trường hợp giá tí chuyển nhường

thấp hơn so với giá Nhà nước quy dinh (theo Bảng giá dit làn cân cũ thi giá nhà

tước sẽ là căn cử tinh các loại thu khí chuyển nhường Trong trường hop giá bịchuyển nhương lớn hơn giá Nhà nước thi giá bị chuyển nhượng sẽ là cần cứ để cơ

«quan thu xác nh nghĩa vụ tài chính côn các bin tham gia chuyển nhượng

Thứ hẹ phương thúc, thôi hạn thanh toán: Việc thanh toán có đất cọc để dima bão thục hiện hợp đồng không việc hanh toán chi thánh một lẫn hay nhiều lân bin

thúc thanh toán thể nào, thời hạn thanh toán là bao lâu Trong trường hop các bin

không thie thuận rõ ring về các đều kiện trên tị rt df xây ra tranh chấp, Đây cing

li tranh chấp phổ bién nhất thường gặp trên thục tổ về glo dich ién quan din quyển

sử đụng dit

còn lại, từ đó sẽ rất df phát sinh tranh chấp.

Thứ cán, các nội dong khác ca hop đồng như Quyên cũa người thứ bạ đối với đắt (niu co), các thông tin khác tiên quan din quyển sở đụng dit Ví du hiện đang cầm cổ thể chấp không? Trách nhiệm của mỗi bận ki wi phem hop đẳng châm bản

go đất, châm thục hiên ngiĩa vụ thanh toán, thie thuận về việc giếi quyết ranhchấp

13 Bic điểm cia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7

Vé bin chit, hợp đẳng chuyển nhượng quyền sở dạng đất ở là hợp đồng mua

‘bin tải sân Đối quyền sử dụng đất là một loại quyển tải sản, theo quy dinh tei Điệu

115 BLDS 2015 thi quyền tii sẵn có thể bị giá được bing Hiền Loại quyển từ sản

nay được dùng làm đối tương của giao dich din my Trên nguyên tắc là mốt hợp đồng

ng thuân, ngiấalã được giao kết vào thời diém dat được thöa thuận cia các bin vé

nối dang chủ yêu của hợp đồng Tuy nhiên, đối với mét vài hop đẳng mua bản có đổi

tương là những tả sẵn có giá tr lớn và phảt đăng ký quyên sở hữu (như quyển sở

dang đất nhà 6.) luật Việt Nam hiện hành có những quy dink riêng về hình thúc

geo kết và rong điều liên của những trường hợp đó, mue bén được coi là một hop đồng trọng thúc

Dua trên lý luda về hop đồng mua bán tải sin, các đặc trừng của host động,

chuyển nhượng đã phân tích ở phần tên và quy đính pháp luật hiện hành,HBCNOSDD ở có những đặc đểm cơ bản sau:

Thứ nhất hợp đồng chuyễn nhương quyền sở đụng dit 614 hợp đẳng song vụ,

‘Tinh song vụ côa hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở thể hiện ở điễm,các bên trong hợp đồng này đầu có ngiấa vụ Theo đó, mỗi bên đều có quyền và nghia

vi Quyên của bên này là nga vụ cin bên kia và ngược lại Nêu nga vụ của ben

chuyển nhượng la phii chuyển giao tit đất theo đúng điện tích vĩ bí, loại đất heo

GCNOSD dit, các giấy tờ hơp pháp liên quan dén thôn

chuyển nhuzong la yêu cầu bin chuyén nhượng phải chuyển giao thốn đất, các tà liệu

t thi quyên của bên nhận

php lý theo đúng nội dụng đã cam kết Nếu quyén của bên chuyển nhương là yêucầu bên nhận chuyén nhương phi thục hiện nghĩa vụ trả tién đúng thời hạn, đúng

phương thức, hình thức thanh toán các bên đã thöa thuận, thi nghĩa vụ của bên nhận.

chuyển nhương chỉnh là phải trả tiền ding thin hạn, đúng phương thúc, hình thúc

thanh toán theo nar théa thuân trong Hop đẳng, Vay quyén và ngiĩa vụ của ha bên

luôn đối xứng nhau Bắt kỹ hành vi không thục hiện đóng ngiấa vụ bin nào là sự vỉ

ham đến quyện lợi của bên lúa

Thứ hai, hop đồng chuyén nhường quyễn sử dụng đất ð là hợp đồng có din bồ,Khodn iénma bên nhận chuyển nhương quyên sở dụng đắt ở trã cho bên chuyễnnhượng la khoản din bù đối với quyền sở dạng đất Đối với bên nhận chuyển nhương

quyin sử đụng dit ð, khoản dén bù mã bin này nhận được sẽ bao gỗm oa quyén sử

dang đất ð và mãnh dit gắn với quyền sử dạng đất & Nói cách khác, bân nhận chuyễn

hương quyền sữ dụng dit sẽ nhận được ha tái sin cũng một lúc và việc kha the,

sử đụng giá ti quyền sỡ dụng đất thông qua host đồng khai thác, sử đụng đất ở

‘ét tinh dén bavi gi tri tải sẵn trong gao dich về quyển sử đụng dit, bén nhậnchuyển nhường quyền sở dụng dit 5 thường sẽ det đoợc cả ha mục tiêu vỀ ga ti vềgiá tí rỡ dụng Đất và quyên sr đụng đất à tài săn đặc thi, con người không thể tạo

xe đất đụ, cùng với việc ting din số niurhién nay, quỹ dit ngày cũng thụ hẹp rong

Xôi nim cầu sử đụng đất ngày cảng ting do vậy giá bị côn đất thường có xu hướng

tầng theo thời gian Là ải sin gắn tiễn với đất và đời sống, ảnh hoạt của cá nhân, hộ

ga ảnh, nên giá bị ci quyén sử dạng đất luôn duy tử ở mức cần bằng với nhờ câuthi trường và hấu như không chu ri ro rót ga Do vậy trong hợp đồng chuyểnnhượng quyên sử ding dit &, bin nhân chuyển nhương thường sẽ đạt được oa hai

nue iêu vỀ giá tì và giá tí sỡ dụng

Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đắt ở là hợp đẳng ung thuận, Hop đẳng ung thuận à hợp đồng ma theo quy định của pháp luật, quyển và

"nghĩa vụ của các bên phát sinh ngay kh các chủ thể théa thuận xong về nội đang chữ

iu cia hợp ing Trong việc thực hiên hợp đồng này, cho đã các bên tham: gia giao

cách chưa trực tip thục hiện ngiĩa vụ cam kết, nhưng quyén yêu cầu thực hiện nga

‘va cia một bin đối với bận kia đã phát nh Hay nói cách khác, hop đẳng tngthuận

à những hợp đồng có hiệu lực trước thải điểm các bên chuyển giao đãi tương ciahop đẳng cho nhau Theo quy định của pháp luật, hop đồng chuyển nhượng quyền sởdang dit ð có hiêu lực kế từ thời điểm được công chúng hoặc chúng thục, con thôiđiểm có hiệu lọc của chuyỄn quyền sở hữu quyền nữ đụng đất ử chủ thé này sangchủthỄ khác có hiệu lục dtr thời dim đăng ký với cơ quan đăng ký dit đi và đượcđăng iy vào Số dia chính Thông thường, các bên giao kết hop đẳng chuyển nhươngqguyễn sử dụng dit ð sẽ thục iện việc ký kết tei V ăn phòng công chúng để thun tiệncho vie công chúng hop đông chuyền quyên sử dang dt Do vay quyện và ngĩa

của các bên đã phát sinh tử thôi diém hợp đồng được giao ke

kết, hop đồng được công chứng chúng thực theo quy đặnh pháp luật

Thứ tr, hop đẳng chuyển nhương quyền sở dụng dit ð là hợp đồng nhằm mụcich chuyỄn giao đổi với ti sin tử bên chuyén thương seng bin nhân chuyển nhượng:

nấu tạ thời đến gian

Tiên cơ sở quy định phép luật hiện hành về căn ot hình thức xác lập và hôi han sử dung ci quyền nữ đụng dit ¿, HĐCNOSDĐ ở meng diy đã bản chất côn quanh

nhượng có quyền sử dang đất va được pháp luật bảo hộ với tr cách của một chỗ sởdang đất Người chuyỄn nhượng không còn bit kỹ mỗi quan hệ nào với tải săn đãchuyển nhương và người nhận chuyển nhương quyền sử dụng đất & được sử dụng dit

ẩn đính, lâu dai

ta ban” KẾ từthôi idm chuyển giao quyên sở dụng đất, bên nhận chuyển

Thímăm, hợp đẳng chuyển nhường quyên sử dụng đắt 614 hợp đông trọng thúc,

Đặc trừng này cho phép phân tiệt hợp đồng về quyén sử dụng đất nói chung với hop đồng mua bản ta sản ma pháp luật không quy dinh về bình thức, thủ tục hợp

đẳng Vi pham các đu liên về hình thie, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng

dit sẽ vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hop đẳng và thuộc trường hợp vô hiệu, (trở trường hợp hop đồng đã được thục hin mt phin hoặc toàn bổ) Như vậy: đây

Ii loại hợp đẳng thuộc nhóm các đu luận khắt khe nhất rong sổ các hợp đồng dân.theo quy dinh phip luật hiện hành, bao gim các đều iận thục hiện quyén chuyểnnhượng quyền sở dụng đất chỗ thể, ý chỉ, nội dụng bình thức, thủ tục hop đồngThies hop đồng chuyển nhường quyền sử dụng đắt ở không áp dụng quy nh,

“dom phương châm đất thực hiện hợp dng”

ĐĐâylà đểm dic tù của HĐCNQSD ở nói riêng các hợp đồng đoợc pháp luật

quy dinh có hiệu học vào thời điểm đăng ký nó chúng Thời điểm có hiệu lực côn hopđẳng đẳng thời là thời điễm ghỉ nhận quyện sử dụng đất côn bên nhận chuyễn nhường,

niu seu thời diém có hiệu lực ma mét bên không thực hiện hop đẳng th bị cơi là vi

pham ngiĩa vụ từ hợp đồng và sé bi chịu trách nhiệm do vi pham một hợp đồng có

hiệu lực

14 Sự kế (hàn và phát triển các quy định pháp Init về hẹp đằng chuyểnnhượng quyền sử dung đất ở qua các thời kỷ lich sit

Hop ding chuyển nhương quyền sử dung đất ở là một trong những loại hop

đẳng đoợc ghỉ nhân từ rất sốm trong hệ thống pháp luật Việt Nam Trãi qua mốt quá tình dit được ghỉ nhân, pháp luật về HDCNOSDD ở di có nhiều sự adi mới và din

được hoàn hiện qua mỗi một thời ij lich sử theo sự phát iễn của đất nước

“Thông qua lược sử các quy định pháp luật iên quan din HĐCNOSDĐ, chúng

ta có thd nhân thấy quy định và HĐCNQSDĐ hiện nay có mr kế thửa và phát tiễn

của php Toit thi kỳ trước, thể hiện ở một s nổi dụng cơ bản sa

(1) Hình thức, thi tục của các giao dich chuyển quyền sử dung đất đều phi

được thể hiện bing vin bản và có xác nhận/Giẫm chỉ cũa các bên và cổ người lâm,

chứng Dén giai đoạn hiện my quy đãnh và ình thúc của giao dich cơ bên vin khôngthay đỗ, chico sự iều chính theo hướng chất chế và phù hợp hơn

(@ HBCNOSDD lần đầu tiên được quy định tai BLDS năm 1995, BLDS năm.

2005 tấp tục ghi nhận chế định nay và pháp luật đất dai hướng dẫn cụ thể về hoạt

đồng chuyển nhương quyên sử đụng đất Pháp luật inh doanh bit động sin quy ảnh

cau thể về hoạt déng chuyỄn nhượng quyển sở dụng đất trong hoạt đông kinh doanh

tt động săn BLDS năm 2015 không quy dinh tiêng và HĐCNQSDĐ, nhờ vậy các

"nguyên tắc xác lập giao dịch việc giao kết và thực hiện HĐCNQSDĐ si không còn.

sa tích biệt nhiều với các hop đồng CQSD đất khác Tuy nhiên, các quy định véquyin và ng?ĩa vụ của bên chuyển nhường, bên nhận chuyỄn nhượng đổi trong củahop đồng li được pháp luật đất đi, anh doanh bất động sin hiện hành quy định cụthé hon

Pháp luật không có quy định siéngvé HĐCNOSDĐ &, nung cing với na i

của "đất ở", các quy định về HĐCNOSDĐ ở cũng vì thé được hình thành trên cỡ sở.kết hợp và hộ thing các đều luật liên quan đến hoạt đông chuyển nhượng quyên sở

dạng đất 6

© Căn cử các quy định pháp luật từng thoi iy, có thể nhận thầy suum iên côaphp luật và vi tí, vi tr cia ng loại đất Thước gia đoán Luật cải cách rung đấtnăm 1953, nợ điều chỉnh của pháp luật chủ yêu áp dung đổi với dit nông nghiệp

(ruông đất, lộc điền, ) Đất ở là một trong những loại dat được pháp luật ghi nhận muôn hơn so với các loại đắt khác (hi Luật Dat dei 2003) nhưng đã thể hin vi bí php lý quan trong bai nhủ cầu sở đụng tăng Trong giai đoạn hiện nay chính sich

quân Lý Nhà nước đối với đất , nhà ở ngày cảng chất chi, quy định pháp luật về đắt

nhà &, geo dich liên quan dén quyền sử dng đất ở (rong đó có HĐCNOSDĐ 3) được coi trong, cụ thể và hoàn thiện hơn.

Xếthiận Chương 1Treng Chương 1, ác gã bà viết đã giải quyết những vẫn để tý luận cơ bên về

HĐCNOSDĐ & cuthé

sử dung dit 8, hop đẳng, ba đặc trung của hoạt động chuyển nhượng quyền sở đụng

đắt cũng như Bếp thu tinh thần xây dụng khá nệm HĐCNQSDĐ ö của tác giả

Nguyễn Thùy Trang vàtác gid Ha Vin Tiên

© C&c yêu tổ cơ bin của HBCNOSDD ở rên cơ sở phân ích các yêu tổ gầm,

Đổi trơng chủ thể, nội đụng hình thức của HBCNOSDD ở,

@ Đặc đễm của HĐCNOSDD 6 được phân tích cần cứ vào các đặc

hop đồng mua bán tài sin có đối trọng là quyên sử dụng đắt

(@ Phip luật về HĐCNOSDĐ & qua các thi kỷ được phn tich trên cơ sở nhận

set, đính gá những diém kế thừa, phát tiễn cũa guy đính về HĐCNQSDĐ ở

CHUONG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP BONG CHUYỂN.

NHUONG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẮT Ở21.Điều ếu lục của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất ,Các đều kiên có hiệu lực ofa hop đẳng chuyễn nhương quyền sở dụng đất ởtheo quy dinh tạ Điều 117 BLDS năm 2015 gầm

3.1.1 Điều hiệu về chit thể

21.11 Bên chyễn nhượng

“Theo BLDS năm 2015, chủ thể của giao dich din arla cá nhân, phép nhân Chủthể của HĐCNOSDĐ ở theo Luật Đắt dai 2013 là tổ chức, cá nhân, hộ gia định Trong

đó, cá nhân, hộ gia đính là chủ thé khai thác, sử đụng đất ở có thời hạn én định, lâu.

dai với mục đích đ 6 Chủ th là tổ chúc được giao đất ở a học hiên dự án kínhdoanh nhà ở thuộc trường hợp sử dạng đất có thời han Cụ thé nhờ sm:

“Môtlà cá nhân

Hop đồng chuyển nhượng quyn sử đụng dt ð nói tiêng và hop đẳng nói chúng

là một dạng thúc cia giao dich din sự mà chủ thé ofa gao dich din aria cá nhân,

php nhiné thôn mãn các đều kiên về năng lực phép luật din sự năng lục hành vidân ng Theo đó, cá nhân trở thành chủ thể cia HĐƠNQSDĐ ở th: (9 Co diy đã

năng lực hành vi din sự, (i) Có quyển sở dang dit hợp pháp và thuộc truờng hợp

được phép chuyén nhượng

Ngoài ra phip luật đất đu hiện hành con quy định cụ thé các trường hop hộ ga

cảnh, cá nhân chuyển nhượng quyén sử dạng đắt ở có điều liện bao gin: i) Hồ gia

cánh, cá nhân sinh sống xen kế trong phân khm bio vé nghim ngặt, phân li phục

Hồi sinh thi thuộc rùng đặc dụng hương chưa có đều kiện chuyễn ra khối hân kins

đó chi được chuyển nhương quyền sử đụng dit ở cho hồ gia định, cá nhân sinh sốngtrong phân kim dd; i) H6 gia dink, cá nhân được Nha nước giao đất ð rong lim ringhong hộ thi chỉ được chuyén nhương tăng cho quyén sử dụng đất ð cho hồ gia đnh,

cá nhân dang sinh sống trong kim vục ring phòng hộ đó, ii) Hộ gia Ảnh, cả nhân làdân tộc thidu sổ sử dụng đất do Nhà mace giao đất theo chính sách hỗ trợ côn Nhà

nước thi được chuyển nhương quyên sử đụng đất au 10 năm, kỄ từ ngày cĩ quyếtđính giao dit theo quy định của Chính phi.”

là phép nhân

Pháp nhân trở thành chi thể chuyển nhượng rong HĐCNOSDĐ ở khi đáp ứngcác đu ia theo quy ảnh của pháp luật nln: () Tổ chúc, cá nhân kinh domnh bat

đồng sin phi thành ập doanh nghiệp hoặc hợp ta x; (3) Đồi với dự án kinh doanh

sha ð để bán hoặc af bán ết hop với cho thuê hoặc dé cho thuê musth thơi bạn giaođất cho chỗ đều te được xác nh theo thời hạn của dự án, người mua nhà ở gắn liễnvới quyền sử đang đất được sở dung dit dn định lâu di? ii) Các điều kiên để thụciện quyén chuyển nhượng quyên sử dụng đất tong thục hiện dr án đều h xây dụngảnh doanh nhà ở (đã hồn thành đầu tơ xây dựng kết câu hạ ting và nghĩa vụ ti

it dai: cĩ Giấy chúng nhận) 19

chính về

Ngodi ra, cần phố lưu ý ring theo Điễu 2 Luật Kinh doanh bit động sin năm,

2014, đối tương áp dụng của Luật nay bao gầm: 1 TỔ chúc, cá nhân kinh doanh bitđơng sin tei Việt Nam; 2 Cơ quan, tổ chúc, cá nhân clin quan đến kinh doanh bắtđồng sin tei Việt Nam Tiếp dn khoản Điều 3 Luật kinh doenh bất động sẵn năm,

2014 dinhinghta: “Kinh doanh bắt động săn làvtậc đẫu hưyễn thse hiện hoạt động

dp đng mua nhận chuyén nhượng để bản clayén nhượng: cho thuế, cho thé lạcho thuê mua bắt động sản: thực hiện dich vụ mơi giới bắt động sản: dich vụ sảm giao

ich bắt đồng săn; dich vụ evan bắt đồng sẵn hoặc quấn i bắt động sân nhằm mục ich anh Ln”

“Từ các quy định rên cho thy, các giao dich cĩ in quan din bit động sin nhằm,mục đích “ảnh lời" đều thuộc phạm vi đều chỉnh của Luật kinh đoanh bất động sinhơng phân biệt tổ chức, cá nhân đĩ cĩ phi là tổ chức kính doanh bắt động sẵn ay

khơng Như vậy, các chủ thể đồng thon ph tuân thi Luật Kinh doanh bit động sin năm 2014 ki thuộc một trong các trường hợp sax () Cả hai đều là tổ chúc kinh doanh bit động sin; (i) Mot bên a tổ chức kinh doanh bit đồng sin, (ii) Các bên

‘il 192 Lat Dit dain 2013

° Ehộn 1 Dd 10 Lait Keh an bit ding sin ni 2016

° Đoạn hoi 3 Điệu 126 Lut Dit sn 2013

Xhông ph là tổ chức kinh doanh bit động sin nhưng có giao dich iên quan đến bắt

đông sin nhằm mục đích sinh li

Khí đó, các chủ thể chuyển nhương quyễn sử ding đất trong hoạt đông kínhdoanh bit động sin thuộc quy đính ti khoản 1 Điệu 194 Luật Đất dai nim 2013 phiđồng thôi tuân thủ điều kiên quy định tei Điều 10 Luật nh doanh bất động sẵn năm,

2014

Bal chủ thể cin HĐCNOSDĐ 6 thông phi là cá nhân pep nhân

“Theo BLDS nim 2015, các chủ thé không phải là cá nhân, pháp nhân nh hộ

a dink, tổ hợp tác tổ chúc khác tử tham gia guan hệ pháp luật din sự thì cá thành

viên them gia xá lập, thực hiện glo dich din sơ hoặc Ủy quyền cho người đi diện them gia xác lập, thực hiện giao dich din my Việc dy quyên phải đoợc lập thành vẫn bên, trừ trường hợp có thôn thuận khác, Khi có sự thay đổi người đạ điện thi phai thông bio cho bên than gia quan hé din sự biết Trường hop thành viên tham gia không đợc các thành viên khác ủy quyên âm người đi diện tì thành viên đó la chỗ

thé cia quan hộ din sự do mình xác lập, thực hiện

“Theo quy định của khoản 2 Điễu 101 BLDS năm 2015, hộ ga định không phi

li chỗ thể của giao dich din sự Ritng đối với các giao dich dân nự về quyền sở dụngđất vide xác din chủ thể ct quan hệ dân sự có sự ham gia cia hồ gia din sử đụng

đất được thục hiện theo quy dink của Luật Dat dai

“Trường hợp định đoạt tai sẵn là bất đồng sẵn, đồng sin có đăng ký, ta sản là

"nguồn thu nhập chủ yêu của gia đính phi có sự thôa thuận của tất sã các thành viên

ổn Ginh là người thành niên có năng lục bành vi dân sự day di, trử trường hợp luật

số quy định khác Trường hợp không có thöa thuân thi áp dụng quy định về số hữu chung theo phân được quy định tei BLDS va luật khác có liên quan, tr trường hop quy định tei Điều 213 của BLDS năm 2015 quy định về chế đổ tài sản chung vợ

chẳng là tải sẵn chung hợp nhất !! Tuy nhiên, pháp luật đất dai chỉ quy định hộ ga inh sẽ là người chiu trách nhiệm trước Nhà nước đối với vie sử dụng đất Una không

để cấp đến vai rõ cũa chủ hộ gia đính trong các giao dich đân sự Do vậy, cần cứ

Bộ tắt Din sim 3015

Xhoăn 3 Điều 4 BLDS 2015, có thể hiểu các giao dich din nự do hỗ gia Ảnh xác lập

sẽ chiu ms điều chỉnh cũa pháp luật din my

“ổn là người Việt Nam định cư ð ngớc ngoái, tỔ chúc, cá nhân nước ngoàithuộc đối trong có quyền sở hữu nhà ở tei Việt Nam

Người VidtNam định cư ở mabe ngoời thuộc các đối tương có quyển sở hi nhà

ở heo quy định côa pháp luật về nhà

sử đảng đất ð tả Viet Nam

thủ có quyền sở hữu nhà 6 gắn liên với quyền,

Điễu7 và Điêu 8 Luật Wha ở năm 2014 được sửa đổi, bỗ sung bai Luật Kiếntrúc năm 2019, Luật Đầu hư năm 2020, Luật âu tư theo phương thúc đổi tác công trnăm 2020, Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bé sung Luật Xây đụng có quy định đái

tương và điều kiện được công nhận quyên sở hồu nhà 6 tei Việt Nam bao gồm:

@ Tổ chúc, hộ gia Ảnh, cá nhân trong nước có nha ở hop pháp thông qua hànhthúc đều bơ xây đơng mua thuế mua, nhận ting cho, nhân thin kế, nhân gop vốn,hận đỗi nhà ở và các bình thức khác theo quy định cũa pháp luật,

(đồ Người ViệtNim dinh ow ð nước ngoài được pháp nhập cảnh vào Việt Nam,

vi có nhà ð hợp pháp thông qua hình thc mua thuê mua nhà ð thương mui cia does,

"nghiệp, hop tác xã Linh doanh bất động sẵn: mua, nhận ting cho, nhận đổi, nhân thừa

kế nhà ở của hồ ge định, cá nhân, nhận chuyển nhương quyền sử dung đất rong

de án đầu tr xây dựng nhà ð thương mai được phép bản nên để tự ổ chúc xây dmg

hà ð theo quy nh của phép luật,

(Gi) Tổ chúc, cá nhân nước ngoài có đủ đều kiện theo quy din tử Điều 160Luật Nhà 5, oo thd

TẾ chúc, cá nhân nước ngoài đu từ xây đạng nhà & theo dợ dn tei Việt Nem

hả có GiẤy ching nhận diu tơ và có nhà ở được xây dụng trong dự én theo quy ink của Luật Nha ö vá pháp luật có iên quan,

Doanh nghiệp có vin đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đai dién của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chỉ nhánh ngân hàng nước ngoài dang hoạt động tại Việt Nem phai có Giấy chứng nhân đầu tư hoặc giấy tờ được phép host động tại Việt Nam,

Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vio Việt Nam và không thuậ: điện

roc ining quyễn tr để, miễn trở ngogi ao, inh sự heo quy định cia pháp lutNhờ vậy theo quy dinh tei Điều 5 Luật Đắt dei nim 2013, chủ thể này khônghải là “người sở dụng dit’, nhưng theo Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi thio vẫn có

quyền sỡ hữu nhà ku đáp ứng các điều liện theo quy định của pháp luật

Người Việt Nam dinh cư ð nước ngoài về đầu te tei Việt Nam được Nhà nước

Việt Nam gjao đất có thu tần s dung dit có các quyền và nghĩa vụ chứng quy din,

thi Điều 166, Diéu 170 và khoản 2 Điệu 174 của Luật Dét đi năm 2013.

"Năm là nguời Viét Nam dint cơ ð nước ngoài, doanh nghiệp có vẫn đầu te

"ước ngoài đợc Nhà nước Việt am cho thuê đất th in thuê đất hing năm,

Chủ thé này ngoài các quyền và nga vụ chung oie người sở dụng đất tì ho

còn có quyền thé chip, gop vốn, bán tài sân thuộc sở hữu cia minh gắn lên với ditthuê Ngoài ra, ho còn có quyén cho thuê nhà ð trong trường hop được phép đầu tr

xây dụng kinh doanh nha 6

Stale nguời ViệtNam định cơ nước ngoài, doanh nghiệp có vẫn đầu tr nước

"ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê dit thu tiền thuê đất một lân cho c thờigan thuê, doen nghiễp có vin đâu tr nước ngoài được Nhà nước VietNam giao dit

có ho tiền sở dụng đất a thục hiện dự án

Chil thể này có các quyền va nghĩa vụ theo quy định tại khoản 3 Điều 183 LuậtDit dei năm 2013, trong đó co quyền chuyện nhương quyên sử đụng đất tử sản thuộc

sở hữu côn mình gin liên với đất trong thoi bạn sử dng đốt

“Theo pháp luật dit dei hiển hành, hộ gia đính, cá nhân được nhân chuyễn

nhượng quyền sở dung đất ð mà không phụ thuộc vào nơi cư rủ, trữ trường họp duy,

nh tại khoản 4 Điều 191 và Điều 192 Luật Dat đai năm 20134 Theo đó, khoản 4Điều 191 Luật Dat dai năm 2013 quy din hộ gia dink, cá nhân không được nhậnchuyển nhương quyền sử đụng đất ở rong khu vực rùng phòng hộ, trong phân khu

bảo về nghiêm ngặt, phân khu phục hổi sinh thai thuộc rùng đặc dụng, nếu không, sanh sống trong khu vực rùng phòng hộ, rừng đặc đụng đó.

Đi với ổ chúc, idm b khoản Ì Điều 169 Luật Đất dai năm 2013 quy định tổchức kinh tỉ, hồ ga đảnh, cả nhân được nhân chuyển quyền sử dạng đất thông quahận chuyén nhương quyển sở đụng dit, trừ trường hợp quy đính tạ Điễu 191 cônLuật Dat dei nim 2013 Ngoời Việt Nam đính cơ ð nước ngoài được nhân chuyểnnhượng quyền sở đụng đít thông qua nhận chuyển nhượng quyền sở dụng đất rong

âm công nghiệp, cum công nghiệp, khu chế xuất, ku công nghệ cao, khu kính té

"Doanh nghiệp có vin đầu tư nước ngoài được nhân chuyển nhượng vốn đầu trà giá

trì quyễn sr đụng đất theo quy định của Chính phố

Người Việt Nam nh cư ð nước ngoài, doanh nghiập có vẫn đầu ty nước ngoài

được Nhà nước ViÊt Nam cho thu đất thu in thuê đắt một lần cho cả thoi gian thuê;doanh nghiệp có vẫn đầu ty nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao dit có thụ tiên

sử dạng dit thee hiên dự án co các quyén và nghĩa vụ chung của người sử dụngđất chuyển nhương cho thuê, cho thuê Ini, thé chip, góp vốn bằng quyền sử đụngdit, tài sản thuộc sỡ hữu cia mình gắn liên với đắt Tuy nhiên, đối với trường hợp

nhận chuyén nhượng quyển sở đụng dit, thi người Việt Nem định cử ở nước ngoài

chỉ được nhân chuyển quyên sử dụng đắt trong kim công nghiệp, cum công nghiệp,

khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tê Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc điện được sở hữu nhà ti ViệtNam theo quy định cũa pháp luật về nha ð được nhân chuyển quyền sử đụng đất ở thông qua hình thức mua thuê mua, nhận thie kệ

nhận tặng cho nhà ở gắn với quyền sở dụng dit ở hoặc được nhân quyễn sở dụngđắt ở trong các du án phát kiễn nhà 6 Doanh nghiệp có vẫn đầu he nước ngoài đượcnhận chuyển nhượng vốn đầu hela gti quyên sử đụng dit theo quy ảnh của Chính,

phá

Người ViÊ Nam inh cư ở nước ngoài được sở hữu nhà 6 tei Việtam cổ quyên

sở hữu nhà ở gắn lên với quyên sử dụng dit tạ Việt Nam, có các quyền và ngấa

vụ chung quy dinh tei Điễu 166, 170 Luật Dit dai năm 2013, chuyển quyển sỡ đụngđắt ở khi bán ting cho, để thin kể, đi nhà ở cho ổ chúc, cá nhân trong nước, ngườiViệtNam định cư ð nước ngoài thuốc điện được sở hiệu nhà ở tạ Việt Nam để ð, ting

“ Eusăn 3 Điều 183 Lait Dit inion 2013

cho nhà ở gin liễn với quyền sử dụng dit ỡ cho Nhà nước, công đồng din cự tăng

nhà tinh nga theo quy địh tại dm c khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đi năm 2013Trường hp ting cho, dé thir kế cho đổi toợng không thuốc diện được sở hữu nhà &

tei Việt Nam thi đổi tượng này chỉ được buồng giá tì của nhà ở gắn iên với quyển

sử dạng dit 6; thể chấp nhà ở gin iễn với quyén sử đụng đắt ở tạ tổ chúc tin đụng

được phép hoạt động ti Việt Nem; cho thuê, dy quyền quân ý nhà ở trong thời gen

TH là ngời Việt Nam dink cư ð nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn với

quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam với mục đích để ở, Trong trường hop này, các bên không được pháp xác lậpHĐCNQSDĐ ở độc lập ma phải gắn với nhà ở,

Ba là tổ chức là pháp nhân có 100% vn đều tr trong nước được giao đất ởHoặc dit khu chưng cơ để thục hiện dy én đầu tr xây dụng nhà 6, nhà chưng cơ và

các công tình phục vụ công đồng theo quy hoạch đã được đuyệt

in là, người Vit Nam dinh cơ ở nước ngoài được Nhà nước giao dit có thutién sỡ dụng đất đỗ thục hiện dự án đầu từ ánh doanh nhà ở

2.12 Về nội dung, mục dick

Mục dich và nội dang của hop đồng chuyển nhượng quyển sử đụng đất ở không

được vi phạm điều cấm của luật không trái đạo đúc xã hội Mạc dich đây được

Hiểu là lợi ich mà chỗ thể hoởng tới kh xác lập hop đồng đó Muốn đạt được mục

dich thi các bên phải tha thuận nội dung côn hợp đẳng hưởng tới mục dich đã xác dink,

ĐỂ hợp đồng chuyển nhượng quyền sở dụng đất ở có hiệu ve pháp luật thi cnthöa mãn các điều kiên:

21.21 Có Giấy chúng nhận quyển s hong đắt

Giấy chứng nhận quyển cử dạng đất (GCN QSDB) là văn bản pháp lý chính

thúc ghi nhân quyển của người sử dụng đất đổi với thửa đất cụ thể Trong đồ, quy

tãnhhtõ các nổi dang: () thông tin về người sở dạng đất, chủ sở hữu ti sẵn gắn liên

"với dit!” Trong trường hợp người sử dung đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản

gin liên với đất thi GCN QSDĐ được cấp tiêng cho người sử dung đất và cấp riêng,

cho chủ sở hữu ti sin gin iễn với đất Giấy chứng nhân cấp cho người sử dụng dit

chi ghi thông tin v người sử dụng đất Giấy chủng nhận cấp cho chỗ sở hữu ti sẵn

chỉ ghi thông tn về chỗ sỡ hiếu túi sản, tiếp theo ght "sở hiếu tải sân rên thần đất(gh hình thúc thuê, mượn ) cũa (ghi tên tổ chúc, hộ gla Ảnh, cá nhân cho thu,

co mu, ); G9 thông tin về tnt đất, (ii) bình thúc sử đụng đất (hình thức số đụng

chung hoặc riêng); Gx) mục dich sử đụng đất, 0Q thôi han sử dụng đất (i) nguồngốc nữ dụng đất (được Nhà nước giao dit, cho thuế hay công nhận QSDB) Trongtrường hợp nhận chuyển QSDĐ thi phải lên lượt ghi hình thúc nhân chuyển quyên(chân chuyỄn đỗi, chuyển nhương, nhận thừa kể; nhận ting cho, ); tip theo ghỉ

"nguồn gốc sử dụng dit như trên GCN QSDĐ đã cấp lin đều (vi dụ "Nhân chuyển

nhượng QSDĐ được Nhà nước gjao đất có thụ tên sử dụng it’)

Due vio các thông tin trên GCN QSDĐ, chúng ta có thé xác nhân được @) a có

đguyễn chuyển nhượng, (i) QSDĐ có được phép chuyén nhượng không (căn cứ vào nguén gốc sử đụng đất được Nhà nước giao, thuê đất rã tién một lân cho cả thời gian thuê bay trã tiên hing năm, ); (ii) vị trí thie đất mue địch sử đụng dt Do vậy

có thé coi GCN QSDĐ là giây thông hành không thể thiêu đối với các giao dichchuyển quyển sử dụng đất

“Thôi điễn thôn mén điều kiên “có GCN QSDĐ”là khí người sở dụng đất đ có

GCN QSDD Liên quan đến GCN QSDD và người đứng tên trên GCN QSDĐ, có cách hiểu cho rằng chi cin QSDĐ đã được cập GCN QSD là ip ứng đều liên

chuyển quyển theo quy dink tại đễm a khodn 1 Điễu 198 Luật Dit đa năm 2013, sỉ

đứng tên trên GCN QSDĐ không quan trong Tuy nhiên, theo quy định tei các Điệu.

99 (trường hợp sử dụng đất được cắp GCN QSDE), Điễu 168 (thời điểm được thụcHiện các quyên của ngờ sử dụng dif) Luật Đất dst năm 2013, thi người được thục

iện quyên chuyển nhương phi đồng thờ là người đăng tê trên GCN QSDĐ, Bởi

hư đã phân tích, GCN QSDĐ vừa là giây thơng hành, vừa là văn bản pháp lý chính

thúc ghỉ nhận quyên và ngiễa vụ cia người sử dụng đất đội với thơn đắt cụ thể Đồng

thời, cần cử vào thơng tin ghỉ rên GCN QSDĐ, các bên liên quan sẽ xác dinh được

quyin nữ dụng được ghi trong GƠN QSDĐ cĩ được pháp chuyển nhượng hay khơng,

‘Tuy nhiên, đối với điều kiện GCN QSDĐ, vẫn cĩ trường hợp ngoại lệ trong

trường hợp nhận thie kế mê người thần kế tuy chữa được cấp GCN QSDĐ nhưng đã

cĩ đã điều lận a được cấp GCN QSDĐ thi nguời nhân thừa kê được phép chuyểnnhượng QSDĐ được thừa kế ngay cả khi khơng cĩ GCN QSDD" và trường hợp tắt

ci người nhận thờa kể quyên sử dụng đất, quyện sở hữu nhà , tải sân khác gắn tiên

Với đất đều là người nước ngồi hoặc người Việt Nam định cư ð nước ngồ khơngthuộc đối tương được mua nhà ở gin liên với quyền sử dụng đất tạ Việt Nam thi

"ngời nhận thin kẻ khơng được cấp giấy chứng shin quyền sử dụng dit nhhưng được

chuyển nhương ting cho QSDĐ thừa kế

21.22 Khơng cĩ tanh chấp về đắt dex

hi một tử sin dang cĩ tranh chip đồng nghĩa với việc một nguội khác cĩ thể

dang cĩ quyên, loi ich liên quan din ti sin đĩ nên việc định dost tải sin trong các

trường hop này cĩ thé bị ảnh hưởng đền quyên, lợi ích chỉnh đáng của người liên.quan và cĩ thi kếo theo tinh trang Hân tạng tránh chip Vi thổ, một bên,

qguyễn lợi ich chính ding cho các chủ thể khác cĩ liên quan, mặt khác, nhằn tránhtình trang tranh chip về sau này pháp luật thường khơng cho phép các chỗ thể dinđoạt vé mua bán, chuyển nhượng các tải sin đang cĩ tranh chấp

ĐỂ thọ thi đều liên này các bin phất xác nh được “thé náo là đất cĩ ranh

chip" Theo quy Ảnh tạ khoản 24 Điều 3 Luật Đắt đi năm 2013, “anh chấp ait

đủ là tranh chip vé quyén, ngữa vụ cia người sử dụng dit giữa ha hay nhiêu bên

trong quan hộ đất dei" Vé các loại tranh chip đất di, theo hướng din tại Nghị quyết

số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/05/2017, tranh châp đất đại được chia thành "tranh chấp ai cd QSDB" và "anh chấp vé gao địch, thừa kể, tử sin chúng vợ chẳng liên quan đến QSDĐ” Tranh chấp đất dai theo quy đính của pháp luật hiện hanh đặt ra một số vẫn dé cần lâm rõ như se

` Shộn 1 Đầu 168 cần LdậtĐắt âu 2013

cơ sở các bên tự thương lương hoặc dé nghỉ cơ quan trung gjen để hòa gai hạy gai

quyết Theo Tử điễn Tiếng Việt, “ranh chip là giảnh nhau cái không rõ thuộc về bênnào" Tranh chip xây ra khi các inh bắt, sự việc chua rõ ring, có thé dẫn độn hiệucách hiễu hoặc cách gai quyét khác nhau, cần có sựthương lương thôa thuận, đánhgiá phân ích các tình tt, chúng cứ dd giải quyét, wily tranh chấp dé thấu nh, đạt

ly, Theo Hiễn pháp nước ta (vin bản pháp Lý có hiệu lực cao nhấ), dit đi thuộc sỡ

Hữu toàn dân Chỗ sở hiểu đất đu đã được pháp luật quy định, không thuộc đổi tương

“anh chip” Do vậy điều lận này nôn đợc quy định thành “QSDĐ không có tranh, chấp" và khoăn 24 Điều 3 nân được sử thành “anh chấp về QSDD 1a.” sẽ phủ hợp hơn.

“Hai la, xác định chủ thé của tranh chấp đất đai Theo khoản 24 Điệu 3 Luật Dadei năm 2013, có thể dẫn đồn hai cách hid @ “Tranh chấp đất dai là tranh chấp véquyền ngiĩa vụ ci người sử dụng dit” nôn chi thể cũa các tranh chấp đất đ là

"người st dụng đất theo Điễu 5 Luật Dat đi nim 2013, (i) Mic đà là tranh chip vé

quyền và ngiấa vụ côn người sử dụng đất nhưng lai được phát sinh "giữa ha hay nhiều bin trong quan hệ đất đụ”, ma các bân trong quan hệ dit đi không chi bao gồm giỗa những nguùi sử dụng dit ma con bao gém các cơ quan nhà nước với he cách là đi điên chủ sở hữu, cơ quan quản lý hành chính trong nh vục dit di Do

vây chủ thé của tranh chấp dit đa được hidu att c@ các bin trong quan hệ đất đa,

hông chi giới han ở người sở dụng đất

"Những người ủng hồ cách hiểu (0) cho ring “tranh chấp” chi được sử dụng giữa

các chỗ thể có đị vị pháp lý ình đẳng Còn quan hộ quản lý hành chính nhà nước

‘vei người sử đụng dit la quan hệ “quyền lực - phục hùng” nên việc sử đụng thuật ngữi

“anh chip” git các chủ thể này là không phù hop Hom nia, hấu hit các ranh chấpđắt đủ mặc dia có thi có nguẫn gắc phát sinh từ cơ quan quản tý hành chính nhà nước,nhưng chỉ thee sự khôi phát ki có sự ranh chấp về quyên và nghĩa vụ gia những

"người sử đụng đất Do vậy nêu không xuất hiện tranh chấp giữa những ngu sử dụng

đất thi người sử đụng đất vin được quyền the hiện việc chuyển QSDB

“ranh chip đất đủ cần được xem xát từ cần củ nguén gốc phát sinh Với te

cáchlà một trong những đu kiện để thục hiện việc chuyển quyền của người sử đụngđất chủ thể cia tranh chấp dit đai nên được hiễu thao nghĩa Gi), ức là tất cả các bêntrong quan hệ dit dx Ví dạ A xây nhà ở tiên dit néng nghiệp, A thục hiện việcchuyển nhượng QSDĐ cho B khi dang bị cơ quan nha nước có thẩm quyển yêu cầutháo đỗ công tình xây dụng trú pháp Hoặc ông ba có Giấy ching nhận quyền sỡ

Hữu đất theo Luật Céi cách ruộng đất từ những năm 1965 và sử dụng ẫn định đến

nim 1990, Sa này, gia nh ly tn, kêu đất cũa ông bảC bị ông D chiếm hữu sở đụng

và ông D đã đoợc cơ quan nhà nước có thẫm quyên cấp GCN QSDĐ từ năm 2003OngC nhiều lầnkhiễu ng lên UBND các cấp, trong thời gia nay ông D đ tiễn hành,chuyển nhương QSDD cho người khác Chai ví dụ trên đều liên quan đến quyết

oh của cơ quan nhà nước có thim quyén va không phải ranh chấp có nguễn gốc phat sinh từ giao dich Với vi da thử bai, mắc đò có mr xuất hiện oie ha chỗ thể sỡ dang dit là ông C và ông D nhưng nguôn gốc của tranh chip “ai có QSDB" là các

quyết ảnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nhìn chung trong quan hệ đất dsi

luôn có sự xuất hiện cũa cơ quan nhà nước với tư cách vir là dai điện chủ sở hồn,

vie là cơ quan quân lý nhà nước vishode người sử dụng dit Bin cạnh đô, ranh chấpHay sử sốt có thé xây ra bắt kỹ lính vục nao Do vậy cách hiễu thử đò sẽ phủ hợp

hơn.

Bale phân loại tranh chấp đất đại

Việc phân loạ tranh chip dit di được quy Ảnh teiNghị quyết

s04/2017/NO-HDTP ngày 05/05/2017 với mục đích lâm cơ sở af xác nh thi hục hòa giả bất bude

ti UBND tong quá tình giã quyết và đ trí Tôn án cp sơ thi, bao gồm: () Tranh,chấp liên quan din viậc xác định chỗ thể hay “i” à người có QSDĐ (tranh chấp vé

xanh giới, mốc giới lắt chung tranh chấp đời lại dt.) phải thụ hiện thi tục hòn

gii bit buộc tiUBND; Gi) Tranh chip tiên quan đến quyén nữ đụng đất hy: “anhchấp vé giao dich liên quan đến quyẫn sit cong đất tranh chấp về thim kẻ quyển sitchong đất chia từ sẵn chung cũa vợ chỗng là quyền sử chong ci” thì không bắt bude

phi thực hiện thủ tục hòa giả tí UBND

“Bổn là nội dong cis tranh chấp đất dai: Theo khoản 24 Điễu 3 Luật Dat đạinăm 2013, nội dang tranh chip dit di được hiễ là "anh chấp về quyển và nghĩa

va của nguôi sử đụng đất" Nội dung tranh chip đất đại được quy định ti khoản này

cụ thể và lam rõ các

thục th có hiệu quả quy định này, pháp luật nên có hướng

tranh chip vé quyễn và ngiĩa vụ của người sử dụng đất 6 due rên mức độ nào thiđược xem là tranh chip đất dx theo quy dinh tại điểm b khoản 1 Điễu 188 Luật Dit

nhượng QSDĐ ở cing là một vin 4 cân làm rõ.

2.1.23 Quyn sic dụng đất không bị kế biên đâm bác ta hành án

Điễu liên chuyễn QSDD nói chung chuyển nhương QSDD ở nói riêng theophép luật đất đai là “QSDĐ khong bi kê biên đảm bão thi hành én” Tuy nhiên, căn

sử quy đính cña pháp luật tổ ting din mự và thi hành én din sự giao dich chuyễn

QSDD với người có nga vụ thí hành án về tử sân luda tém

(QSDĐ chưa bị kẽ biển Các trường hợp litn quan din việc kỹ biên ti sin dim bảo thi hành án được php uật quy định nhơ sau:

rũ ro ngay cả khí

Thứ nhất, kê tiên QSDĐ theo pháp luật tổ tụng dân sx Đây là một trong những, tiện pháp khẫn cấp tam thời được áp dụng rong giai đoạn giã quyét vụ án và chữa

có bản án/ quyét nh có hiệu lục pháp luật Đương sự người đu điện hợp pháp của

thức hối kiên để bảo vé quyển lợi ich hợp pháp ci

"ngời khác có quyền yêu cầu Tòa án đang giãi quyết wu án đó áp đụng một hoặc nhiêu

tiện pháp khẩn cập tem thời đễ bảo đâm thi hành én

đương sự hoặc cơ quan,

Thứ he, said bn án, quyết nh có hiệu lục pháp Init, nhơng chưa có quyết

Got biên ti sẵn dim bảo thi hành én

Thai

thi hành án chuyển dd, ting cho, bin, chuyển nhượng cằm cổ thé chấp ti sẵn cho

nay, mắc đủ tài sản chưa bi ké biên thi hành án những nếu người phải

"người khác mà không sờ dụng khoản tin thu được để thi hành và không còn tải sinXhác hoặc ti sin khác không đã để dim bảo thi hành án tỉ tai sin do vẫn bị kệ biên,

xử lý để th hành án, trở trường hop pháp luật có quy dinh khác.Khí kế biên ti sẵn

niu có nguội khác tranh chấp, thi Chip hành viên hông báo cho đương sự người có tranh chip thực hiện theo quy dinh tei khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành én din sơ

Khoản 1 Điều 75 Luật Th hành án dân sự (sta đổi, bổ song năm 2015) quy định các

tên tranh chấp

quyết

ue khối kiện tai Tòa án hoặc dé nghị cơ quan có thẫm quyền giải

Thứ ba QSDD bi áp dung các biên pháp ngăn chin, biện pháp khẩn cấp tam

thời, bién pháp bio dim thi hành én biện pháp cưỡng chế thí hành án mã QSDĐ bị

chuyển đổ, tăng cho, thé chấp, cần cổ cho nguời khác thì QSDĐ bị k biên, xở lý

để tịhành án Chấp hành viên có vin bản yêu cầu Tòa án toyên bổ giao dich đổi với

ti sin đô vô hiên hoặc yêu cầu cơ quan có thẳm quyền hãy giấy tờ liên quan đến giao

dich đội với tả sin đó

Quy dinh trên cho thấy kẽ biên QSDB là hé quả của các tiên pháp ngăn chặn,

kin cấp tam thời hoặc cuống chế th hành án khác và được áp đụng sau khi các bin

đã xác lập giao dich chuyển QSDD Nh vậy lý do dẫn din hop đẳng vô hiệu về bản

chất là vi QSDĐ đã bị áp dụng các biển phép trên, còn việc kế biên QSDĐ lá biện php cuống ch thi hành án khi các bên không tuần thi các đu liên tiên

'Nh vậy, liên quan đến điều kiện “QSDD không bị ké biên dim bio thi hành

đá theo pháp luật đất đa, QSDĐ còn phải dip ứng các điều lúện khống bi áp đụngcác biện phip khẫn cấp tem thỏi, biện pháp dim bảo hay cuống chế thi hình ánhác, theo pháp luật thi hành án dân sự Thâm chi, việc nhận chuyển QSDĐ của

"người có nghĩa vụ thị hành én còn chịu rũ ro ngay cả khi QSDĐ khống bi áp đụng

bit ky biện pháp ngăn chin, bio dim hay cuống chế thi hành án

Thứ he việc kê biên, xử lý QSDĐ lê ti sản chung của người phải thi hành én Với người khác: Vide kê biên, xử lý đối vớ ti sản chúng là QSDB, nhà 6 va tài sản

khác gắn lin với đắt Whi các ti sẵn khác không đủ để thí hành án hoặc kh có đề nghị

cia đương sơ theo quy định tei khoăn 4 Điều 74 Luật Thí hành án din my năm 2010

(sửa đỗ, bỗ sung năm 20149) Trồng hợp nguời phải thi hành án có chung tài sẵnvới người khác ma đã xác định được phân tài sản, quyền tải sin của ting người thì

Chip hành viên kê biên phin ti sin theo quy định tai khoăn 2 Điều 74 Lust Thi hành