Khóa luận tốt nghiệp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và thực tiễn tại thành phố Hà Nội

Điều nay có ý nghia rất lớn trên thực tiễn, bởi khi giao dịch chuyên nhương quyên sử dụng đất hoàn thành, người chuyển nhượng sẽ không còn bắt ky môi liên hệ nào với dat và quyên sử dụng

BỘ TƯPHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

SINH VIÊN: ĐỖ LÊ LAMMSSV: K20HCQ022

HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT

Ở VÀ THỰC TIẾN TẠI THÀNH PHÓ HÀ NỘI

CHUYEN NGANH: LUAT DAN SỰ

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

NGƯỜI HƯƠNG DAN KHOAHOC:

TS NGUYÊN VĂN HƠI

HÀ NỘI - 2024

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu cha riêng tôi, các

kết luận, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là tring thực, đâm bdo

“Xác nhận của giảng viễn hướng dẫn Tác giả của khóa luận tốt nghiệp

(Ký và ghi r6 họ tên)

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

BLDS Bộ luật dân sự

CNOSD Chuyên nhượng quyên sử dung

CQSD Chuyển quyên sử dung

GCN QSH Giây chứng nhân quyên sở hữu

GCN QS5DĐ Giây chứng nhân quyên sử dụng dat

HĐCNOSDĐ Hop đồng chuyển nhuong quyền sử dung dat HĐCN Hợp đồng chuyên nhượng

QSDD Quyén sử dung dat

UBND Uy ban Nhân dan

BĐs Bat đông sin

MỤC LỤC

Trang bìa plus

Lời cam doan

Danh muc các chit vi

PHÀNMỞĐÀU gồSxgesrsuosgugff

1 Lý do chọn đề tài _ 1

2 Tình hình nghiên cứu để tải 2

4 Đối tương và phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu sỹ na

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của khỏa luận 2s

7 Kết câu của khóa luận 6CHƯƠNG 1MOT S6 VAN ĐÈ LÝ LUẬN “ HOP — cant

NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG DAT Ở 7

12 Đặc diem của hop đồng chuyên quyền sử dụng đất ở 10

121 Đặc điểm chung của hop đồng chuyển nhượng quyên sử dung dat

3x10

122 Đặc điểm riêng của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung dat ở

1.3.Khái quát sự hình thành và phát triển các quy định pháp luật ax hop

đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đấtở 15 Tiểu kết Chương _ TT V/

CHƯƠNG 2THỰC ° TRẠNG PHÁP LUAT T VỀ 1 HỢP P ĐỒNG CHUYÈN

NHUONG QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở 182.1.Quy định pháp lat hiện hành về hop đồng chuyên nhượng quyền sử dungNÀ(LẾ” cecnoonntrrebsontestiatiroodoztntoiesogicestldgggcttioaiatptnudraraaettrospuerorndTẩi

iv

2.1.1 Chủ thé của hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng dat 18

2.1.2 Hình thức của hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đất ở 24

2.1.3 Nội dung của hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đât 25

2.1.4 Hiệu lực của hợp đông chuyên nhương quyên sử dung dat ở 36

2.1.5 Thực hiện hợp đẳng chuyển nhương quyền sử dung đất ở 41

2.1.6 Châm đứt hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dung dat ở 44

22 Đánh giá quy định pháp luậtvề hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đấtữ Error! Bookmark not defined 2.1 Những ưu điểm đã đạt được ìcciiiiideeeeaaasaeooa.45 2.2.2 Những hạn chê, bat cập cân khắc phục Error! Bookmark not defined Kết luận Chương2 - = :

"¬ -CHƯƠNG 3.THỰC TIEN THỰC HIEN PHÁP LUAT a: HOP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG DAT Ở TẠI THÀNH PHO HÀ NOI VÀ MOT SO KIEN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN g0 3.1.Thục tien thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất ở tại thành pho Hà Nội 22220222222 secseceue ØD 3.1.1 Tình hình giao kết và thực hiện hop đông chuyển nhương quyền sử dụng đất ở tại thành phô Hà Nội uy nh tee O) 3.1.2 Tình hình giải quyét tranh chập về hop đông chuyển nhượng quyên sử dung đất ở tại Tòa án nhân dan thành phô Hà Nội g xi-n244c0gsaznso22 3.2.Kiến nghị hoàn thiện pháp luậtvà giảipháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở

ssn iN ah etter ect een CC ốc een RY 3.2.1 Kiên nghị hoàn thiện pháp luật về hop đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất ở ee eee ee 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhuong quyền sử dung dat ỡ =¬

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO 76

PHÀN MỞ ĐÀU

1 Lý do chọn đề tài

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dan mà Nhà nước là đại điện chủ sở hữuđược quy định trong Hiện pháp V iệt Nam qua các thoi ky Trên cơ sở Hiện phápnăm 1992, Luật Đất đai năm 1993 ra đời, ngoài việc khẳng định lại sự thông nhậtquản lý của Nhà nước với dat đai thì Luật còn trao cho người sử dung dat “năm”quyền đó là quyền chuyên đổi, chuyên nhương, cho thuê, thừa kê, thé chép quyên

sử dung đất (Điều 3), đây là một điểm mới rất quan trong của người sử dụng đất nói

chung và mỗi cá nhân nói riêng Một trong những quyền năng tôi cao của chủ thé

sử dụng dat ở trong quan hệ dat dai là quyên chuyên nhwong quyền sử dụng đất ở

Hop đồng chuyên nhượng quyền sử dung dat ở là mét trong những cách thức

đề mỗi người có thê xác lập, thực hiên, thay đổi, cham dứt việc chuyên nhượngquyền sử dung dat ở Pháp luật về hop đông chuyển nhượng quyên sử dung đất ở

đã được xây dụng tương đổi đây đủ trong luật dân sự nói chung va một số luật nóiriêng như Luật Dat dai 2013, Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 cùng các

văn bản hướng dẫn thi hanh

Tuy nhiên, trên thực tê việc chuyên nhuong quyền sử dung đất ở diễn ra trên

thi trường giao dich van còn rất nhiều van dé phức tạp phát sinh xuất phát từ nlyiệu

lý do khác nhau như từ sự kém hiệu biết về pháp luật hoặc từ lý do khác như lừađảo đến đến tinh trạng chuyên nhương quyên sử dung đất trái pháp luật vanthường xuyên diễn ra, quyên lợi hợp pháp của chủ thể tham gia giao dịch vẫn chưa

được bảo vệ triệt đề

Thêm vào do, những van đề pháp lý liên quan dén quyền sử dung bao gồm

cả chuyến nhượng quyền sử dụng rat phức tạp kế cả về mat lý luận lẫn ứng dung

Vì thê, việc nghiên cứu các van dé phép ly đảm bảo sự vân hành bình thường, lành

manh của thi trường bất động sản, chuyển nhượng dat đai và cụ thé là chuyển

nhương quyên sử dung dat ở là đời hỏi cấp thiét của thực tế đời sóng Thanh phô

Hà Nội là mét địa ban có hoạt động chuyên nhượng quyền sử dung đất ở diễn ra

sôi đông và phức tap bậc nhật cả nước Qua trình áp dung pháp luật chuyển

nhuong quyền sử dung đất ở Hà Nội cũng hình thanh nên những thực tiễn điển

hình Từ những ly do trên đây, tác giả chọn dé tai “Hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất ở và thực tiễn tại thành pho Ha Noi” cho khóa luận tốt

nghiệp dé làm sáng tö nội dung trên

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong những năm vừa qua, có rất nhiêu đề tai nghiên cứu của các chuyên giađầu nghành nghiên cứu về pháp luật và thực tiễn áp đụng pháp luật trong các línhvực liên quan đến đất như tranh chấp quyên sử dung đất, tranh chấp hop đôngchuyển nhượng quyên sử dung đất, thị trường QSDĐ, các loại hình chuyên QSDĐnhư chuyên nhượng, vệ thị trường bat động sẵn nói chung và việc chuyển nhượngQSDĐ nói riêng, các tranh chập liên quan đền hop đông chuyên nhượng quyền sử

dung dat, có thể liệt kê ra một số công trình tiêu biểu như sau:

Cuốn sách “Binh luận khoa học Bộ luật dén sự năm 2015 của nước cộng hòa

xã hội chit nghĩa Viét Nam”, PGS.TS Nguyễn V ăn Cừ - PGS.TS Trân Thi Huệ(đồng chủ biên), chương VIII về giao dich dân sự đã phân tích chỉ tiết va cụ thé

như khái niệm, điều kiện có hiệu lực, hình thức của giao dich dan sự cũng như các

trường hợp vô hiệu của giao dịch dân sự, làm tiền đề để học viên phân tích vềHĐCNQSDĐ nói chung Bên cạnh đó, tại mục 1 chương XVI — một số hợp đồngthông dung phân tích về hop đồng mua bán tai sản, phân tích những đặc điểm củaloại hợp đồng này, về bản chat HĐCNQSDĐ cũng là hợp dong mua bán tài sảnniên đây là nguôn tải liệu quan trọng giúp phân tích các khía canh về đặc điểm của

HĐCNQSDĐ 6 trong khóa luận của mình.

Luận văn “Hop đồng chuyển nhương quyển sử dung đất theo quy định của

pháp luật đân sự (2020), tác gia Trương N goc Hoa bảo vệ tai trường Đại học Luật

HàNôi Trình bay những van đề ly luận về hợp đông chuyên nhương quyền sử dụng

đất Phân tích thực trạng pháp luật về hợp đông chuyên nhương quyền sử dụng đất,

từ do đưa ra phương hướng giải phép nhém hoàn thiện pháp luật về van dé nay

Các công trình nghiên cứu trên là tai liệu vô cùng quan trọng và là tiên dé détác giả đưa ra những phân tích, đánh giá của cá nhân về quy đính pháp luậtHĐCNQSDĐ 6 Những vân đề ly luận như khái niệm, đặc điểm liên quan đếnhợp đồng chuyển nhượng được tác giả phân tích trên các khía canh như các quan

điểm khác nhau về khái niêm quyền sở dụng dat ở, khái niệm HDCNOQSDD ở

Ngoài ra còn có nhũng công trình nghiên cứu về “Giải quyết tranh chap hợp

đồng chuyên nhượng quyền sử dụng dat và thực tiễn giải quyết tranh chap hợp đồng

chuyển nhượng quyên sử dụng đất tại Tòa án” phải kế đến nlyư Luận văn “Pháp luật

về giải quyét tranh chap hợp đông chuyển nhuong quyên sử đụng đất và thực tiến

thực hiện tại Tòa án nhân dân tĩnh Lạng Sơn” (2020), tác giả Tạ Văn Nhất bảo vệ

2

thạc i tại trường Đại học Luật Hà Nội hay bai viết “Một số van dé giai quyết tranh

chấp dat đai bằng Tòa án qua thực tiễn tại tinh Sơn La” (2021) Tác giả Vii Quang

đã việt trên Tạp chí điện tử Công thương ở một khía canh nào đó cũng đã làm rõ

mét số van đề liên quan đến thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chap

HDBCNQSDD giúp cho công tác quyét án trong lĩnh vực nay có hiệu quả cao

Su biên động, sôi nội của thị trường BĐS trong giai đoan hiện nay với vô sônhững giao dich về QSDĐ ở được thực hiện, giá trị BĐS tăng cao dan đến các hệluy là các vu án về tranh chap HDCNOSD ở gia tăng về sô lượng, tính chất plưức tapcủa vụ việc Do đó, tác gia nhận thay van đề nghiên cứu pháp luật HĐCNQSDĐ ởtại Tòa án 1a rất cên thiết và có ý nghĩa tiên quyết trong việc giải quyết các vụ ándân sự nói chung va án tranh chap HĐCNQSDĐ ở nói riêng

Tuy đã có nhiéu công trình nghiên cứu vệ lính vực này nhưng một công trìnhnghiên cửu độc lập và riêng biệt về linh vực pháp luật HĐCNQSDĐ ở và thực tiến

ap dung tại thành pho Hà Nội, cu thé thé lả tại Tòa án nhân dân thành pho Hà Nội

thi đây là công trinh chưa từng được nghiên cứu trước đây là có tính chuyên biệt

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

3.1 Mục đích ughién cứm

Mục dich nghiên cứu của khóa luận:

Thông qua khóa luận, tác giả lam sáng tỏ không chỉ những van dé về lý luận macủa muôn làm 16 thực tiến áp dụng pháp luật HĐCNQSDĐ tại thành pho Hà Nội Từ đótim ra những bat cập, những chẳng chéo trong các quy dinh của pháp luật, những khókhăn vướng mắc khi áp dụng pháp luật, trên cơ sở đó đưa ra những kiên nghị, đề ranhững giải pháp với mong muốn góp phân trong việc hoàn thiện pháp luật nhim nâng caohiéu quả thực hiện pháp luật về HDCNOSDD ở tại thành pho Hà Nội

3.2, Nhiệm vụ nghiên cin.

Để dat được mục dich nghiên cứu, khóa luận xác định có 3 nhiệm vụ như sau:

(1) Về lý luận: Phân tích các yêu tô cơ bản của HĐCNQSDĐ ở và hệ thônglại môt cách khoa học những quy định pháp luật về QCDĐ, HĐCNOSDĐ ở

Œ) VỀ thực trạng pháp luật: Phân tích, đánh giá các quy định phép luật,

quá trình thực thi pháp luật và hiệu quả đạt được khi thực thi pháp luật cũng như

những han chế về pháp luật còn ton đọng ve HĐCNQSDĐ ở

() VỀ thực tien tại thành pho Hà Nội: Thông qua hoạt động xét xử giải

quyét các vụ án tranh: chap HĐCNQSDĐ ở tại TAND thành phô Hà Nội làm 16

3

các quy định pháp luật về QSDĐ, giải quyết tranh chap HĐCNQSDĐ ở từ đó tìm

ra những bat cập của pháp luật trong lĩnh vực này nhằm hen chê những khó khẩnvướng mắc khi giải quyết án nay Bên canh đó các yêu tổ tác động, chi phối dénviệc giải quyết tranh chap HDCNOSDD ở tai Tòa án cũng được nghiên cứu mộtcác thâu đáo, dé tìm ra đâu là yêu tố quyét dinh dén hiệu quả của việc giải quyếttranh chap HĐCNQSDĐ ở tại TAND thành pho Hà Nổi Tử do đề xuất một sôkiên nghị nhém hòa thiên pháp luật về HĐCNQSDĐ ở, cũng như đưa ra một số

giải pháp dé nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật HĐCNQSDĐ ở tại thành phổ

Hà Nội

4, Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đổi tượng nghiên cứu của đề tai là những van đề ly luận chung vé khái niêm,đặc điểm QSDĐ, HĐCNQSDĐ 4, thực trang pháp luật ve HĐCNQSDĐ ở và thựctiễn tại thành phô Hà Nội Từ do phân tích, dénh giá các quy định của pháp luật,chỉ ra các hạn chế cân khác phục từ đó kiên nghị, dé xuat một số giải pháp hoàn.thiện, nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về HĐCNQSDĐ ở

ĐỀ tai có pham vi nghiên cứu réng cho nên luận văn chỉ tập trung di sâu, tim

hiểu giới hạn nghiên cứu cụ thé như Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật

hiện hành ve HĐCNOSDĐ ở, cũng như thực tiễn áp dung pháp luật HĐCNQSDĐ.

ở tại thành phố Hà Nội thông qua công tác xét xử các vụ án phúc thêm tại TANDthành phô Hà Nội trong giai đoạn từ 2023 đến 2024 thông qua một sô vụ án thực

đụng pháp luật

* Phương pháp nghiền cứu cụ thể:

- Phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác — Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh,

phương pháp duy vật biên chứng và duy vật lịch sử là những phương pháp luận

khoa học được vận dung nghiên cửu trong toàn bộ các chương của khóa luận dé

4

lam sáng tỏ những van dé cân nghiên cứu pháp luật ve QSDĐ, HĐCNQSDĐ ở và

thực tiấn thực hiện pháp luật tại thành: pho HaNd.

- Phương pháp phân tích, ting hop: Phương pháp này cũng được sử dung

trong tat cả các chương của khóa luận, được sử dụng trình bay các quan điểm pháp

lý về QSDD, các nội dung liên quan dén HĐCNQSDĐ ở (chương 1,2) Tử đó,tổng hợp những ưu điểm đã đạt được và các hạn ché cân khắc phục trong quá trình

thực hiện HĐCNQSDĐ ở.

- Phương pháp tổng hợp, thống kê thực tế: Phương pháp này chủ yêu được

ap dung trong chương 3 của khóa luận để nhằm dénh giá thực trang áp dung phápluật về giải quyét tranh chap HĐCNQSDĐ ở tạ TAND thành pho Hà Nội qua các

số liệu thông kê, các vu việc, các tranh chap phát sinh liên quan dén HĐCNQSDĐ

ở Trên cơ sở đó, rút ra nhũng đánh giá, kết luận, kiên nghị về định hướng và giảipháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu qua áp dụng pháp luật HĐCNQSDĐ ở tạithành phô Hà Nội

- Phương pháp hệ thống hóa: Được sử dụng xuyên suốt toàn bô trong cácchương của khóa luận, nhằm trình bay các van dé, nội dưng nghiên cứu theo một trinh

từ, bổ cục hợp ly, chất chế, logic và gắn kết được nhing van đề cân nghiên cứu

6 Ý nghĩ lý luận và thục tiễn của khóa luận

Khoa luân là mot công trình nghiên cứu khoa học, trên cơ sở nghiên cứu các

quy định của pháp luật, có sự tham khảo các quan điểm của các nhà nghiên cứupháp luật, có một sô điểm moi và đóng gop nhw sau:

- Tập hợp được các quy định pháp luật hiện hành về QSDĐ, HDCNQSDD ở,

và mét số van đề lý luân liên liên quan dén khái niệm, đặc điểm, và phân loạiHĐCNQSDĐ ở từ đó góp phân hoàn thiện những van đề mang tinh lý luận trong

Tinh vực nêu trên;

- Phân tích đánh giá nội dung các quy đính của pháp luật về QSDĐ,HDCNOSDD 4, từ đó nhận điện khó khan, nhũng vướng mắc nãy sinh trong quá trìnhthực hiện HDCNOSDD ở tại thành pho Hà Nội thông qua các bản án về tranh chấpHDCNOSDD ð tạ TAND thành pho Hà Nội,

- Dé xuất mét số kiên nghi, giải pháp nằm nâng cao hiệu quả thực thi các quyđịnh của pháp luật liên quan đến HĐCNQSDĐ ở, giải quyết tranh chap

HDCNOSDD 6,

- HDCNOSDD ở được nghiên cứu có hệ thông trên cơ sở phân tích điêu kiện

5

có hiệu lực của HĐCNQSDĐ ở, quyền và ngiữa của các bên trong HĐCNQSDĐ

ở, các nội dung cơ bản của thực hiện đúng hợp đông, các biện pháp xử lý vi pham

hợp đồng, Đánh giá bat cập trong quy định pháp luật hiện hành ve HĐCNQSDĐ ở,

thực tiễn áp dung pháp luật, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiên pháp luật trên cơ sở

dam bảo tinh ứng dung va khả thi của quy định pháp luật trong thực tiễn

7 Kết cau của khóa luận

Ngoài Lời mở dau, Danh mục việt tắt, Mục lục, Kêt luận, Danh mục tai liệu tham khảo và các phụ luc, Nôi dung khóa luận được kết câu thành 3 chương.

Chương 1: Một sô vân dé lý luận về hợp đồng chuyên nhương quyền sử

đụng đất 6

Chương 2: Thực trang pháp luật về hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụngđất ở

Chương 3: Thực tiễn thực hién pháp luật về hop đồng chuyén nhương quyên

sử dung đất ở tai thành phô Hà Nội

CHƯƠNG 1MOT SỐ VAN ĐÈ LÝ LUẬN VE HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN

SỬ DỤNG ĐÁT Ở

1.1 Khái niệm hợp đồng chuyên quyền sử dụng đất ở

Theo quy định tại Điều 388 BLDS năm 2015: “Hop đồng là sự thõa thuận giữacác bên về viêc xác lập, thay đôi hoặc cham đứt quyền, ngÌãa vụ dân sự ”

Ban chat của hop đồng là thỏa thuận, nhung không phải sự thỏa thuận nào củacác bên cũng là hợp đồng Sự thỏa thuận phải tạo lập một hệ quả pháp lý mới được

coi là hợp đồng Hệ quả pháp lý được hiểu là sự tạo lập, thay đổi hay châm dứt một

quyên Ici (và ngiĩa vụ dân su tương ứng) Một thöa thuan được coi là hợp đồng cân

là một trong những nguôn gộc phát sinh của nghiia vụ dân sự (nghiia vụ pháp lý phátsinh từ ý chí của chủ thé) cả về mặt chủ quan và khách quan

Có thé thay, hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đất là phương tiện pháp

1ý cho hoat đông chuyển nhuong quyền sử dung đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng dat là sự chuyển dich QSDĐ từ người có QSDĐ

hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật dân sự

và pháp luật về dat dai quy định Theo đỏ, người có QSDĐ (người chuyển nhượng)

có nghĩa vụ chuyên giao dat và quyền sử dung dat cho người được chuyên nhượng

QSDD (người nhận chuyển nhượng), còn người nhận chuyên nhượng QSDĐ có nghĩa

vụ trả tiên cho người chuyên nhượng và có quyền khai thác các lợi ich từ dat Ngoài

ra, các bên trong giao dich chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện nghia vụ về thuê, lệphi cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Có ba yếu tổ tạo nên sự khác biệt cơ bản giữa hoạt động chuyển nhương quyên

sử dụng dat với các hoạt động chuyên quyền sử dung dat khác, bao gồm: ?) sự chuyêngiao cùng lúc dat với quyền sử dụng đất, ii) có dén bù được biểu hiện bằng giá chuyênnhương, ii) tính không hoàn lại của tải sẵn chuyên giao, người chuyên nhương khôngcon bất kỷ môi liên hệ nào với dat và quyên sử dung dat Trong đó, yêu tô (3) là đặcđiểm cơ ban của tat cả các hoạt đồng chuyên quyên sử dung dat nói chung, yêu tổ (ii)

có thé gặp trong hoạt động thuê hoặc chuyên nhượng, yêu tô (iii) có thể gap trong

giao dich chuyển nhượng tặng cho và chuyển đổi quyên sử dung dat Chỉ riêng cóhoạt động chuyên nhượng quyền sử dung đất mới thé hiện day đủ ba đặc điểm trên,

và đây cũng là đặc trưng của quan hệ mua bán tài sản Khi nghiên cứu về hoạt độngchuyển nhượng quyên sử dung đất, điều tao nên sự khác biệt chính là (1) va (iii), giá

cả và tính không hoàn lai của tai sản Điều nay có ý nghia rất lớn trên thực tiễn, bởi

khi giao dịch chuyên nhương quyên sử dụng đất hoàn thành, người chuyển nhượng

sẽ không còn bắt ky môi liên hệ nào với dat và quyên sử dụng dat

V khái niệm HĐCNQSDĐ, Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Hop

đồng chuyển nhượng quyền sit dung đất là sự théa thuận giữa các bên, theo đó bên

chuyển nhương quyền sir dựng dat chuyên giao đất và quyền sử dung đất cho bên

nhận chuyên nhượng còn bên nhận chuyên nhượng trả tiền cho bên chuyên nhượng

theo quy định của Bộ luật này: và pháp luật về đất dai”

Bồ luật dân sự năm 2015 không quy định riêng về mỗi loai hợp đồng về quyên

sử dung dat Điều 500 BLDS 2015 đưa ra khái tiệm: “Hop đồng về quyển sit ding

đất là sự théa thuân giữa các bên, theo đó người sử dung đất chuyên đôi, chuyễn

nhương cho thuê, cho thuê lại ting cho, thé chấp, góp vốn quyền sử ding đắt hoặcthực hiện quyén khác theo quy đình của Luật dat dai cho bên kia, bên kia thực hiệnquyên, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dung đất” Bộ luật din sự 2015 đã bỏ

quy định các hợp đồng cụ thể về quyên sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho,

chuyển đôi, thé chập thay vào đó là quy định hợp đông về quyên sử dung dat nóichung Tuy nhiên, quy dink hợp đồng về quyền sử dung đất tại Điều 500 Bộ luật Dân

sự năm 2015 mới chỉ mang tính chất liệt kê các quan hệ chuyển quyền sử dung dattheo pháp luật đất đai hiện hành, chưa nêu được những đặc trưng pháp lý của từngbình thức chuyên quyên sử dụng dat V ê mặt thực tiễn, việc thiêu vắng khái niệm

chuyển nhượng quyên sử dung dat có thé làm người áp dung pháp luật bi nhậm lẫn.

Hiện nay, pháp luật V iệt Nam van chưa có quy định cụ thé về khái niệm hop

đông chuyên nlnượng quyền sử dung đất ở Tuy nhiên, đã có những công trình khoa

học xây dung khái niêm HĐCNQSDĐ ở một cách có hê thông dé lại nhiêu giá trị

trong lý luận cũng nlhư thực tiễn Tác giã Ha Van Tiên cho rằng, “Hop đồng chuyển

nhương quyên sử dung đất ở là sự théa thuận bằng văn bản giữa bên chuyên nhượng

và bên nhận chuyên nhượng theo đó bên chuyển nhượng sẽ ch én giao đất ở, quyển

sử dung đất ở hợp pháp của mình cho bên nhân chuyên nhương và bên nhận chuyển

nhương có nghiia vụ trả tién cho bên chuyyễn nhượng theo quy đình của Bộ luật dan

sự và pháp luật về đất dai”

Tác giả Nguyễn Thùy Trang cho ring “Hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất ở là sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất (sau đây goi là bên chuyển nhương)

và chit thé khác (sau day gọi là bên nhận chuyén nhượng) về việc chuyển giao đất và quyển sử dụng đất trên thừa đất đã được pháp luật công nhận là đắt ở trên cơ sở giá

cả được các bên thông nhất đất và quyền sử ding đắt được chuyên giao toàn bộ cho

bên nhận chuyên nhương và bên chuyyễn nhương không còn bắt kỳ môi liên hé nào

với đất và quyên sử dụng đắt 2

Trén cơ sở về khái niêm quyền sử dụng dat ở, hợp đồng ba đặc trưng của hoạt

đông chuyên nhượng quyền sử dụng đất cũng nhu tiếp thu tinh thân xây dung khối

niém HDCNOSDD 6 của tác giảN guyén Thủy Trang và tác giả Hà V ăn Tiên Tác giảbai viết dé xuất xây dung khái tiệm HDCNQSDD ở trong khoa học pháp lý như sau:

Hop đồng chuyên nhương quyền sử ding đất ở là giao kết pháp lý giữa bên

chuyén nhương và bên nhận chuyển rhương Trong đó, bên chuyển nhượng tự

nguyễn chuyên giao đất và quyền sir dụng đất mà họ sở hin cho bên nhận chuyển

nhượng đồng thời không còn quyên và lợi ích liên hệ với đắt kế từ thời điểm pháp luật

công nhận hiệu lực của hợp đồng Loại dat được chuyển nhượng trong hop đồng này

chỉ duoc sử dưng với mục đích xây dung nhà ở cả nhân, nhà ở công công và các côngtrình ha tầng phục vu cho muc dich sinh hoạt của cư dan trong Kui dan cư.

‘Hi Vin Tiên 2012), Hop dang chuyền rhượng quyền sử dụng dit ở, Luận vin thạc sỹ trang 14.

ˆ Nguyễn Thùy Trang (2017), Hop đồng chuyền rhương quyền sử mg đất ở theo pháp tật Việt Namhiin hinh,

Luận in tiên sỹ, trang 37.

9

1.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ở

1.2.1 Đặc diém chung của hop đồng chuyêu nhượng quyén sit dung dat

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân su đặc biệt.

Vì vậy hop đông chuyên nhương sử dung dat đương nhiên van phải là sự thỏa thuận,thông nhật va dung hòa ý chí giữa các bên Trong loại hợp đông này, các bên baogồm bên chuyên nhượng và bên nhận chuyên nhượng và ở đó, bên chuyển nhương

có nghĩa vụ giao đất và quyên sử dung đất cho bên nhén chuyên nhượng, bên nhận

chuyển nhượng có nglĩa vụ tra cho bên chuyên nhượng một khoản tiên tương ứng

với giá trị quyên sử đất chuyên nhượng đã théa thuận trong hợp dong Thêm vào đó, hợp đồng chuyên nhương quyền sử dung dat mang nhung đắc điểm của một hợp đông dân sự bao gầm cả việc lam phát sinh quyên, nghĩa vu dan sự của các chủ thê

tham gia, tính ý chí, sự thöa thuận, thông nhất ý chi giữa các bên them gia hợp đồng

và mục địch hướng tới khi giao kết hợp đông

Hop đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất là một hop đẳng dân sự đặc biệt

vì mang những đặc điểm riêng biệt so với nhung hợp đồng dân sự thông thường

Thứ nhất, sự rang buộc của bên thứ ba là Nhà nước trong quan hệ hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dung dat là rat rõ ràng Các bên tham gia quan hệ hợpđông chuyên nhượng quyên sử dung dat phải thỏa mãn các điều kiện nhật định doNhà nước quy định Việc Nhà nước đưa ra những điêu kiện đó xuất phát từ tính chấtquan trong của hành vi chuyên nhượng quyên sử dung dat Trong quan hệ hop đồng

chuyển nhương bên chuyên nhượng quyên sử dụng đất châm đút quan hệ quyên sử

dung đất, vì vậy phải được dat ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được

chuyển nhượng, Ngược lai, mặc đủ người nhận chuyên nhượng tự họ bé ra mét

khoản tiền tương ting với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử

dung đất với thửa đất đó nhưng dé đêm bảo việc sử dung dat có hiệu quả, tránh hiện.

tượng đầu cơ dat đai hoặc không khai thác hết tiêm năng của đất, Nhà nước quy

định điêu kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng.

Thứ hai, điều kiện chuyên nhượng đổi với với từng loại dat khác nhau là khácnhau Nên việc Nhà nước đưa ra điều kiên chuyển nhượng đối với tùng loại datxuất phát từ lợi ích, tâm quan trong của tùng loại dat Nhìn chung, điều kiện chuyển

10

quyền sử dụng dat đất ra đối với dat nông nghiệp co phan chất chế hon so với cácloại dat khác, nó xuất phát từ y nghia, vai trò của loại dat này đôi với quá trình sẵnxuất ra của cải cho xã hội, nhật là ở nước ta hiện nay, nên san xuat chủ yêu và quyếtđịnh dén sự ôn định kinh tê chính là nông nghiệp.

Thứ ba, cã hai bên trong quan hệ hợp đông chuyên nhượng quyền sử dụng dat

đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước Người chuyển nhượng quyền

sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuê thu nhập cá nhân theo quy định của Luật thuéthu nhập cá nhân N goải ra, người nhân chuyên nhượng phải nộp lệ phi trước ba và lệ

phi dia chính theo quy định của pháp luật

Thứ tư, hợp đồng chuyên nhương quyền sử dụng đất là hợp đồng song vụ Tính

song vụ của hop đẳng chuyên nhương quyền sử dung đất thé hién ở điểm các bên

trong hợp dang nay đều co nghiia vu Theo đó, mai bên đều có quyền và nghia vụ

Quyên của bên này là nghĩa vu của bên kia và ngược lại Nêu nghĩa vụ của bên

chuyên nhượng là phải chuyên giao thửa dat theo đúng diện tích, vị trí, loại dat theoGCNOSD đất, các giây tờ hợp pháp liên quan đến thửa đất thì quyền của bên nhận.chuyên nhương là yêu câu bên chuyên nlxượng phải chuyên giao thửa dat, các tài liêu

pháp lý theo đúng nội dung đã cam kết Nêu quyền của bên chuyển nhượng là yêu

cầu bên nhận chuyên nihương phéi thực hiện nghia vụ trả tiên đúng thời hạn, ding

phương thức, hình thức thanh toán các bên đã thỏa thuận, thi nghĩa vụ của bên nhận

chuyển nhượng chính là phải trả tiên đúng thời hạn, đúng phương thức, hinh thứcthanh toán theo như thỏa thuận trong Hop đồng V ay quyên và nghĩa vụ của hai bênluôn đối xứng nhau Bắt ky hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ bên nao là sự vĩphạm dén quyên lợi của bên kia

Thứ năm, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung dat là hợp đông có đèn bù

Khoản tiền ma bên nhân chuyển nhượng quyền sử dung đất trả cho bên chuyên

nhượng là khoản đền bu đổi với quyền sử dung đất Đôi với bên nhân chuyển nhượng

quyền sử dung dat, khoản đền ba mà bên này nhận được sẽ bao gam cả quyền sử

dung đất ở và mảnh dat gin với quyền sử dung đất ở Nói cách khác, bên nhậnchuyên nhượng quyên sử dung đất sẽ nhận được hai tài sản cùng một lúc và việc khaithác, sử dung giá tri quyên sử dung đất sẽ thông qua hoạt đông khai thác, sử dụng dat

ở.

Xét tính đền bù về giá trị tai sẵn trong giao dịch về quyền sử dụng đất, bên nhận.chuyên nhương quyên sử dung dat ở thường sẽ đạt được cả hai mục tiêu về giá trị và

giá tri sử dung Dat và quyên sử ching đất là tải sản đặc thủ, con người không thể tạo

ra đất đai, cùng với việc tăng dan sô như hiện nay, quỹ dat ngày cảng thu hep trongkhi nhu câu sử dung dat ngày cảng ting, do vay giá trị của dat thường có xu hướngtang theo thời gian La tai sản gắn liên với đất và đời sông, sinh hoạt của cá nhân, hộgia đính, nên giá trị của quyên sử dung đất luôn duy tri ở mức cân bằng với nhu cầuthi trường và hêu như không chịu rủi ro rớt giá Do vậy, trong hợp đẳng chuyển

nhượng quyên sử dụng đất ở, bên nhân chuyên nhương thường sẽ đạt được cả hai

mục tiêu về giá trị và giá trị sử dung

Thứ sáu, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất ở là hợp đồng ung

thuận, Hợp đông ung thuận là hợp đẳng ma theo quy định của pháp luật, quyền và

nghĩa vụ của các bên phát sinh ngay khi các chủ thé thöa thuận xong vệ nội dung

chủ yêu của hợp đông Trong việc thực hiện hợp đồng nay, cho di các bên thamgia giao dịch chưa trực tiếp thực hiện nghĩa vụ cam kết, nhưng quyên yêu câu thựchiên nghia vụ của mét bên đôi với bên kia đã phát sinh Hay nói cách khác, hợp

đồng ưng thuận là những hợp đồng có hiệu lực trước thời điểm các bên chuyển

giao đối tượng của hợp đồng cho nhau Theo quy định của pháp luật, hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dung dat ở có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng

hoặc chứng thực, còn thời điểm có hiệu lực của chuyên quyền sở hữu quyền sử

dung đất từ chủ thé nay sang chủ thé khác có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký với

cơ quan đăng ký dat dai và được đăng ký vào Số địa chính Thông thường các bên

giao kết hop đông chuyển nhương quyền sử dung đất ở sẽ thực hiện việc ký kết tại

Van phòng công chứng dé thuận tiện cho việc công chứng hợp đồng chuyển quyên

sử dụng dat Do vây, quyên va nghĩa của các bên đã phát sinh từ thời điểm hopđông được giao két, nêu tại thời điểm giao kết, hợp đồng được công chúng ching

thực theo quy định pháp luật

1.2.2 Đặc điêm riêng cha hợp đồng chuyên thượng quyén sic đụng đất ở

Mặc đò cả hei loại hop đồng đều liên quan đền chuyển nhượng quyên sử dung

đất, nhưng các điểm khác biệt về mục đích sử dụng, phạm vi quyên sử dung thờihan sử dung và quy định pháp lý khiến cho từng loai hợp động có những đặc điểm

riêng biệt và phủ hợp với mục đích sử dung dat khác nhau.

Về ban chất, hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dung đất ở là hợp đông muabán tài sản Bởi quyên sử dung đất là một loại quyên tai sản, theo quy định tai Điều

115 BLDS 2015 thì quyền tải sản có thé trị giá được bằng tiền Loại quyên tải sảnnay được dùng làm đối tượng của giao dịch dân sự Trên nguyên tắc là một hợp đồngung thuận, nghĩa là được giao kết vào thời điểm dat được thỏa thuận của các bên vềnội dung chủ yêu của hợp đồng Tuy nhiên, đôi với một vai hợp dong mua bán có đốitượng là những tai sẵn có giá trị lớn và phải đăng ký quyên sở hữu (như quyền sửdung đất, nhà ở, ), luật Viét Nam hiện hành có những quy định riêng về hình thứcgiao kết và trong điều kiện của những trường hop đó, mua bán được coi là một hợpđồng trong thức

Dựa trên lý luận về hợp đông mua bán tai sản, các đặc trưng của hoạt động

chuyển nhượng đã phân tích ở phân trên và quy đính pháp luật hiên hành,

HĐCNQSDĐ ở có những đặc điểm cơ bản sau

Thứ nhất hợp đông chuyên nhượng quyên sử dung đất ở là hợp đông trong thức,Đặc trưng này cho phép phân biệt hợp đông về quyền sử dụng đất nói chung vớihợp đồng mua bán tài sản ma pháp luật không quy định về hành thức, thủ tục hợpđồng Vi phạm các điều kiện về hình thức, hợp đông chuyên nhuong quyên sử dungđất sẽ vi pham các điều kiện có hiệu lực của hop đồng và thuộc trường hop vô hiệu,(trừ trường hợp hợp đông đã được thực hiện một phân hoặc toàn bổ) Như vậy, day

là loại hợp đồng thuộc nhom các điều kiện khit khe nhất trong số các hợp đẳng dân

sự theo quy định pháp luật hiện hành, bao gồm các điều kiện thực hiện quyền chuyên

nhuong quyền sử dụng dat, chủ thể, ý chí, nội dung, bình thức, thủ tục hợp đồng

Thức hai, hop đông chuyên nhượng quyền sử dung dat ở không áp đụng quy định

“don phương châm đứt thực hiện hợp đồng”

Đây là điểm đặc thủ của HĐCNQSDĐ ở nói riêng các hợp đông được pháp luật

quy định có hiệu lực vào thời điểm đăng ký nói chung, Thời điểm có hiệu lực của hợp

đồng đồng thời là thời điểm ghi nhén quyền sử dung đất của bên nhận chuyên nhương,

nêu sau thời điểm co hiệu lực mà một bên không thực hiện hợp đồng thi bị coi là vi

pham nghĩa vụ từ hợp đông và sẽ bị chịu trách nhiệm do vi phạm một hợp đồng có

hiệu lực.

Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở là hop đông chiu sựđiều chỉnh của nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau

Anh hướng của luật dân sự Thông thường các giao dịch chuyển nhượng

quyền sử dung đất ở giữa các chủ thé là cá nhân đều là các giao dich dân sự vậy nêntrong HĐCNQSDĐ ở phải tuân thủ các quy định về thủ tục, hình thức và nội dung

ma Bộ luật dân sư quy định.

Anh hướng của luật linh doanh Bắt động sản và luật Dat dai HĐCNQSDĐ ở

phải tuân thủ các quy định pháp luật về BĐS và luật Dat đai Các quy định nay có

thé bao gồm quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng va quyên chuyển nhương dat

ở được quy định trong các văn bản liên quan dé đảm bao tính hợp pháp và hiệu quả

của quá trình chuyên nhương,

Arh hướng của luật thuê Khi các chủ thé thực hiện HĐCNQSDĐ ở cũng phãituân thủ các quy định về thuê như thuê thu nhập cá nhân, lệ phí trước ba, lệ phí capGiây chúng nhên quyên sử dung dat, phí công chứng phí thẩm đính hô sơ

Anh hướng của luật thương mại Đôi với giao dich chuyên nhượng quyên sửdung dat có sư tham gia của chủ thé là các tô chức kinh tê có chức năng kinh doanh,

buôn bán BĐS (pháp nhân) thực hiện HĐCNQSDĐ ở với mục dich thương mai sé

phải tuân các quy định của bộ luật này.

Ảnh hưởng của các văn bản hưởng dẫn của các cơ quan chức năng có thẩm

quyền được nhà nước quy đỉnh Ngoài các bộ luật, các văn bản hướng dẫn từ các cơ

quan chức năng như Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ tư pháp hoặc các cơ quan địa

phương cũng có ảnh hưởng đền quá trình thực hiện HĐCNQSDĐ ở

Thứ tư, Hợp đông chuyển nhuong quyên sử dụng đất ở là loai hợp đồng ma it

nhật một bên giao kết thường là cá nhân, Điều này phản ánh sự phô biên của

HĐCNQSDĐ ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc cá nhân với pháp nhân trong thực tế.

Do nhu cầu sử dung dat ở của cá nhân phô biên và đa dang từ mục đích ở cá nhânđến dau tư bat đông sản Các quy định của pháp luật ve HĐCNQSDĐ ở cũng tập

trung vào việc bảo vệ quyên, và lợi ích tự do của cá nhân trong việc sử dung vàchuyển nhượng dat ở Do đó, HDCNQSDD ở thường phản ánh các quy đính pháp

luật liên quan đền chuyén quyền sở hữu và quyên sử dung dat ở của cá nhân

Với HDCNOSDD ở giữa cá nhân với pháp nhân có thé kê dén pho biên nhất là

các giao dịch giữa cá nhân với pháp nhân là tô chức kinh tê có chức năng kinhdoanh BĐS, nhà ở công công (chủ đầu tư) được nhà nước có thêm quyên phê duyệt

dự án, đã có quy hoạch chỉ tiết hoặc quy hoạch tổng thé mat bằng được phê duyệt.

Chủ đầu tư của dy án cũng phải có giây chứng nhân về quyên sử dung dat đối với

toàn bộ hoặc phân dự án chuyển nhuong

13 Khái quát sự hình thành và phát triển các quy định pháp luậtvề hợp

đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất ở

Hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đất ở là một trong những loại hopđông được ghi nhận từ rất sớm trong hệ thông pháp luật Viét Nam Trai qua một quátrình dai được ghi nhân, pháp luật về HĐCNQSDĐ ở đã có nhiêu sự đổi mới và dan

được hoàn thiện qua mỗi một thời kỳ lịch sử theo sự phát triển của đất nước.

Thông qua lược sử các quy định pháp luật liên quan dén HĐCNQSDĐ ở,

chung ta có thé nhận thay quy định ve HĐCNQSDĐ ở hiện nay có sự bình thành, kế

thừa và phát triển thông qua pháp luật thời ky trước, thé hiện ở một số nội dung cơ

bản sau:

(1) Hình thức, thủ tục của các giao dich chuyên quyên sử dung đất đều phải

được thé hiên bằng văn bản và có xác nhân/điểm chi của các bên va có người làm

chứng Dén giai đoạn hiện nay, quy định về hình tức của giao dich cơ bản van không

thay đổi, chỉ có sự điều chỉnh theo hướng chất chế và phù hợp hơn.

@) HĐCNQSDĐ ở nói riêng va HĐCNQSDĐ nói chung lần đầu tiên đượcquy định tai BLDS năm 1995, BLDS nếm 2005 tiếp tục ghi nhận chế định này vàpháp luật dat đai hướng dan cu thé về hoạt động chuyên nhượng quyên sử dung dat

Pháp luật kinh doanh bat động sin quy định cụ thể về hoạt động chuyển nhương

quyền sử dung dat trong hoạt động kinh doanh bất đông sản BLDS nam 2015

không quy định riêng về HDCNOSDD, nhu vậy các nguyên tắc xác lập giao dịch,

việc giao kết và thuc hiện HĐCNQSDĐ sẽ không cờn sự tách biệt nhiều với các

hợp đồng CQSD đất khác Tuy nhiên, các quy định về quyên va nghĩa vụ của bên

chuyển nhượng, bên nhên chuyên nhượng, đối tượng của hợp đồng lại được phápluật dat đai, kinh doanh bat động sản hiện hành quy định cụ thé hơn

Phép luật không có quy đính riêng ve HĐCNQSDĐ 6, nhưng cùng với sự ra đờicủa “dat ở", các quy định về HĐCNQSDĐ ở cũng vì thé được hình thành trên cở sở

kêt hop và hệ thông các điều luật liên quan đến hoạt động chuyên nhượng quyền sửdung đất ở

(8) Căn cứ các quy định pháp luật từng thời ky, có thé nhận thay sự uu tiên của

pháp luật và vị trí, vai trò của tùng loại đất Trước giai đoạn Luật cải cách ruộng đấtnăm 1953, sự điều chỉnh của pháp luật chủ yêu áp dụng đối với đất nông nghiệp(uông đất, lộc điền, ) Đất ở là mét trong những loại dat được pháp luật ghi nhận

muôn hơn so với các loại dat khác (từ Luật Dat đai 2003) nhung đã thể hiện vị trí

pháp lý quan trong bởi nlm cau sử dung tăng Trong giai đoạn hiên nay, chính sách

quản lý Nhà nước đổi với dat ở, nhà ở ngày cảng chat chế, quy định pháp luật về dat

ở, nhà ở, giao dich liên quan đân quyên sử dung dat ở (trong đó có HĐCNQSDĐ ở)

được coi trong, cụ thể và hoàn thiện hon.

+ Chương 1

Trong Chương 1, tác giả bài viết đã giải quyết những van đề ly luận cơ bản về

HDCNOSDD 4, cụ thé:

(1) Xây dụng khái niệm HĐCNQSDĐ ở trên cơ sỡ phân tích về khái niệm quyền

sử dụng dat 6, hợp đông, ba đặc trưng của hoạt động chuyên nhượng quyên sử dung

đất cũng như tiếp thu tính thân xây dụng khái niêm HĐCNQSDĐ ở của tác giả

Nguyễn Thuy Trang và tác giả Hà V ăn Tiền.

Q) Đặc điểm của HĐCNQSDĐ ở được phân tích căn cử vào các đặc điểm của

hợp đẳng mua bán tai sản có đối tượng là quyên sử dung dat.

(8) Khái quát sư hình thành Pháp luật về HĐCNQSDĐ 6 và phát triển các quy

định pháp luật về hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đất ở được phân tích trên.

cơ sở nhận xét, dénh giá nhũng điểm kế thừa, phát triển của quy đính về

HDCNOSDD ở.

CHƯƠNG 2THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG

QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở

2.1 Quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dựng

date

2.1.1 Chit thé của hop đồng chnyén nïiợug quyén sic đụng dat ở

21.11 Bên chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở

Theo BLDS năm 20153, chủ thể của giao dich dân sự là cá nhân, pháp nhân Chủ

thé của HDCNOSDD ở theo Luật Dat dai 2013 1a tổ chức, cá nhiên, hộ gia dinh Trang

đó, cá nhân, hộ gia đình là chủ thể khai thác, sử dung đất ở có thời hạn ôn định, lâu dai

với muc đích dé ở Chủ thé là tô chức được giao dat ở dé thuc hiện dự án kinh doanh

nhà ở thuộc trường hop sử dung đất có thời hạn Cu thể nhu sau:

Métla cá nhân

Hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dung dat ở nói riêng và hợp đồng nói chung

là một dạng thức của giao dich dân sựmà chủ thể của giao dịch dân sự là cá nhân, pháp

sinânŠ thỏa mãn các điều kiện về năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự

Theo đó, cá nhân trở thành chủ thé của HDCNOSDD ở khi: @) Có đây đủ năng lực

hành vi dan sự, G) Có quyên sử dung đất hợp pháp và thuộc trường hợp được phép

Ngoài ra, pháp luật dat đai hiện hành con quy đính cụ thê các trường hợp hộ gia đính,

cả nhén chuyên nhượng quyền sử dụng dat ở có điều kiện bao gam: i) Hộ gia đính, cá nhân.

sinh sống xen kế trong phân Khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân kim phục héi sinh thứ thuộc

rùng đặc đụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó chi được chuyên

nhượng quyền sử dung dat ở cho hộ gia định, cá nhân sinh sông trong phân kim đó, i) Hồgia đính, cá nhiên được Nhà nước giao đất ở trong khu rùng phòng hé thi chỉ được chuyển.nhượng tăng cho quyên sử dụng dat ở cho hộ gia định, cá nhan đang sinh sông trong khuvực rùng phòng hộ đó, iii) Hồ gia dinh, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dung đất do Nhànước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thi được chuyên nhượng quyền sử

dung đất sau 10 năm, ké từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phi

* Điều 1 Bộ nit Dân swnim 2015

* Điều 192 Luật Đất đai năm 2013

Các trường hợp sau được pháp luật quy định là cá nhân:

Hồ gia dinh không thuộc đối tương theo quy định tại Khóa 3 Điều 3 của Nghị

dinh 115/2018/NĐ-CP nên được xác định là cá nhân;

Theo BLDS nếm 2015, hô gia đính, tô hợp tác, tô chức khác khi tham gia quan hệ

pháp luật dân sư thi các thành viên tham gia xác lập, thực hiện giao dich dan sự hoặc ủy

quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dich dân sx V iệc ủy quyên

phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có théa thudn khác Khi có sự thay đổi

người đại điện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sư biết Trường hợpthành viên tham gia không được các thành viên khác ủy quyên lam người dai điện thithành viên đó là chủ thé của quan hệ dân sự do minh xác lập, thực hiện

Theo quy định của khoản 2 Điều 101 BLDS năm 2015, hộ gia dinh không phải làchủ thé của giao dich dân sự Riêng đối với các giao dich dân sự về quyên sử dụng dit,

việc xác định chủ thé của quan hệ dân sư có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng dat

được thực hiện theo quy đính của Luật Dat dai

Trường hợp định đoạt tai sản 1a bat động sản, đông sản có đăng ky, tài sản 1anguén thu nhập chủ yêu của gia dinh phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên giaGah là người thành nién có nang lực hành vi dân sự day đủ, trừ trường hợp luật có quyđánh: khác Trường hợp không có thỏa thuận thi áp dung quy định về sở hữu chung theophân được quy định tại BLDS và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy đính tạiĐiều 213 của BLDS năm 2015 quy định về ché đô tai sản chung vợ chong là tai sảnchung hợp nhất Ế Tuy nhiên, pháp luật đất dai chỉ quy định hộ gia đính sẽ là người chiutrách nhiém trước Nhà nước đối với việc sử dụng dat mà không đề cập đến vai trò củachủ hộ gia dinh trong các giao dich dân sự Do vay, căn cử khoản 3 Điêu 4 BLDS

2015, có thé biểu các giao dich dân sự do hộ gia đình xác lập sẽ chịu sự điêu chỉnh của

pháp luật dan sự.

Người Liệt Nam Ảnh cư ở nước ngoài, cá nhãn nước ngoài thuộc đối tương cóquyén sở hữu nhà ở tại Liệt Nam,

Cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tương có quyên

sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liên.với quyên sử dung dat ở tại V iệt Nam

* Khoản 2 Điều 212 Bộ hit Dân sư năm 2015

“ Khoăn $ Điều 7 Luật Đất đai năm 2013

Chủ thé này ngoài các quyên và ngiấa vụ chung của người sử dung đất thi họcon có quyên thê châp, gop van, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liên voi dat

thuê Ngoài ra, ho con có quyên cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư

xây dựng kinh doanh nhà ở.

Ca nhãn nước ngoài được phép nhấp cảnh vào Viet Nam và không thuộc điềnđược hướng quyền uu đấi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo guy định của pháp

luật;

Như vậy, theo quy định tại Điều 5 Luật Dat dai năm 2013, chủ thé này không

phải là “người sử dung dat”, nhưng theo Luật Nhà ở ném 2014 sửa di thì họ van có

quyền sở hữu nhà ở khi đáp ứng các điêu kiện theo quy dinh của pháp luật

Hai là, pháp nhân

Pháp nhân trở thành chủ thé chuyên nhượng trong HĐCNQSDĐ ở khi đáp ung

các điều kiện theo quy dinh của pháp luật nlur () Tổ chức, cá nhân kinh doanh bat

đông sản phải thénh lập doanh nghiệp hoặc hop tác xa’; (i) Đôi với dự án kinh doanh

nhà ở dé bán hoặc dé bán kết hop với cho thué hoặc dé cho thuê mua thi thời hạn giao

dat cho chủ đầu tư được xác dinh theo thời hạn của de én; người mua nhà ở gắn Hiền

với quyền sử dung dat được sử dụng đất én định lâu dai (aii) Các điều kiện dé trực

biện quyên chuyên nhương quyền sử dung dat trong thực hiện dự án dau tư xây dungkinh doanh nhà ở (đã hoàn thành đu tư xây ching kết cầu hạ tầng và nghifa vụ tai chính

về dat dei; có Giây chúng nhận) °

Ngoài ra, cên phải lưu ý rằng theo Điêu 2 Luật Kinh doanh bất động sản nim

2014, đổi tương áp đụng của Luật này bao gam: 1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bat

đông sản tại V iệt Nam, 2 Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bat

đông sản tại Viet Nam Tiệp đền, khoản 1 Điêu 3 Luật kinh doanh bat đông sản năm

2014 định nghĩa: “Kinh doanh bắt động sản là việc đều tư vốn dé thực hiện hoạt động

xây đựng mua, nhận chuyển nhượng dé bản chuyển nhương: cho thuê, cho thuê lai,cho thuê mua bat động san; thực hiện dich vụ môi giới bat đồng sản: dich vụ san giaodich bắt động sản: dich vụ he van bắt động sản hoặc quản [ý bắt động sản nhằm muc

dich sinh lời”

? Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bit động sinnim 2014

“Dom 3 khoản 3 Điều 126 Luit Đất đai năm 2013

” Khoin 1 Điều 94 Luật Dat dainim 2013

Từ các quy định trên cho thay, các giao dich có liên quan đến bất động sản nhammục dich “sinh lời" đều thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật kinh doanh bất đông sản,

không phân tiệt tổ chức, cá nhân đó có phải là tổ clưức kinh doanh bat động sin hay không.

Như vậy, các chủ thé đông thời phải tuân thủ Luật Kinh doanh bat động sẵn năm 2014 khi

thuộc một trong các trường hợp sau: @) Cả hai đều là tổ chức kinh doanh bat động sản, (ii)

Một bên là tô chức kinh doanh bat động sản, (ii) Các bên không phii là tô chức kinhdoanh bat động sản nhưng có giao dich liên quan đền bat động sản nhằm mục đích sinh lợi.Khi đó, các chủ thé chuyên nhượng quyền sử dung đất trang hoạt động kinh doanh bất

đông sin thuộc quy định tại khoản 1 Điều 194 Luật Dat dai năm 2013 phải đồng thời tuân

thủ điều kiện quy định tei Điêu 10 Luật kinh doanh bat đông sẵn ném 201 4

Các trường hợp sau đây được pháp luật quy định là pháp nhân:

Các tổ chức nước ngoài là người Viet Nam thuộc đối tương có quyền sở hin

nhà ở tại Viét Nam;

Người V iệtN am định cư ở nước ngoài thuộc các đổi tương có quyên sở hữu nhà

ở theo quy định của pháp luật về nha ở thì có quyền sở hữu nhà ở gan liên với quyền

sử dung dat ở tại V iệt Nam

Điều 7 và Điều 8 Luật Nhà ở ném 2014 được sửa đổi, bỗ sung bởi Luật Kiên.

trúc năm 2019, Luật Dau tư năm 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư

năm 2020, Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bd sung Luật Xây dung có quy định đối tượng và điều kiện được công nhận quyên sử hữu nhà 6 tại V iệt Nam bao gồm:

(9 Tổ chức, hộ gia đính, cá nhân trong nước có nha ở hợp pháp thông qua hình

thức dau tư xây dung mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa ké, nhân gop van,

nhận đổi nha ở và các hinh thức khac theo quy định của pháp luật,

Gi) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Viet Nam

và có nhà ở hợp pháp thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh.

nghiệp, hop tác xã kinh doanh bat động sản, mua, nhân tặng cho, nhận đổi, nhận thừa

kê nhà ở của hô gia đính, cá nhân, nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở trong

du én đầu tư xây dung nhà ở thương mai được phép bán nên dé tư tô chức xây đựng

nhà ở theo quy định của pháp luật,

(i9 Tô chức, cá nhân nước ngoài có đủ điêu kiện theo quy định tại Điều 160Luật Nhà ở, cụ thể:

Tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có

Giây chứng nhận dau tư và có nha ở được xây dung trong du án theo quy định của

Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan,

Doanh nghiệp có vén dau tư nước ngoài, chỉ nhánh, văn phòng dei điện củadoanh nghiệp nước ngoài, quỹ dau tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoàiđang hoạt đông tại V iat Nam phải có Giây chứng nhận dau tư hoặc giây tờ được phép

hoạt đông tai Viét Nam;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về dau tư tại Việt Nam được Nha nước

Việt Nam giao dat có thu tiền sử dung dat có các quyền và nghĩa vụ chung quy định

tại Điều 166, Điều 170 và khoản 2 Điều 174 của Luật Dat đai năm 2013

Người Viét Nam đình cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vẫn đầu: tư nước ngoàiđược Nhà nước Liệt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gianthuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Viét Nam giao đất cóthu tién sử dung đất dé thực hiện dự án

Chủ thé này có các quyền và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 3 Điêu 183 LuậtĐất đai năm 2013, trong đó có quyền chuyên nhượng quyên sử dung đất, tải sản thuộc

sở hữu của minh gan liên với dat trong thời hạn sử dung dat

Người Liệt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài được Nhà nước Iiệt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

Chủ thé này ngoài các quyên va nghĩa vụ chung của người sử dụng đất thì ho

con có quyên thé chap, gop von, bán tài sin thuộc sở hữu của minh gắn liên với đất

thuê Ngoài ra, ho còn có quyên cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư

xây dựng kinh doanh nhà ở.

2112 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Theo pháp luật dat đai hiện hanh, hộ gia đính, cá nhân được nhận chuyên

nhương quyên sử dung đất ở ma không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quyđịnh tại khoản 4 Điêu 191 và Điêu 192 Luật Dat đai năm 2013” Theo đó, khoản 4Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định hộ gia đính, cá nhân không được nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu

!? Khoin 2 Điều 169 Luật Dat đai năm 2013

bảo vệ nghiém ngất, phân khu phục hồi sinh thai thuộc rừng đắc dụng nêu khôngsinh sống trong khu vực rùng phòng hộ, rùng đặc dụng đó.

Đối với tổ chức, điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Dat đai năm 2013 quy định tô

chức kinh tế, hô gia đình, cá nhân được nhận chuyên quyên sử dung đất thông qua

nhận chuyên nhượng quyên sử dung đất, trừ trường hợp quy dinh tại Điều 191 của

Luật Dat dai năm 2013 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyên

nhuong quyền sử dung đất thông qua nhân chuyên nhượng quyền sử dung đất trong

khu công nghiệp, cum công nghiệp, khu chê xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tê

Doanh nghiệp có vén đầu tư nước ngoài được nhận chuyên nhượng vin đầu tư là giá

trị quyền sử dung đất theo quy định của Chính phủ

Người V iệt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoàiđược Nhà nước Việt Nam cho thuê dat thu tiên thuê dat một lân cho cả thời gian thuê,doanh nghiệp có vên đầu tư nước ngoài được Nhà nước V iệt Nam giao dat có thu tiên

sử dung dat dé thực hiện đự án có các quyên và ngiĩa vụ chung của người sử dungđất, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thé chap, góp vốn bằng quyên sử dụngđất, tai sản thuộc sở hữu của mình gắn liên với đất!! Tuy nhiên, đối với trường hợp

nhận chuyên nhượng quyền sử dung dat, thi người V iệt Nam định cư ở nước ngoài

chi được nhận chuyến quyên sử dung dat trong khu công nghiệp, cum công nghiệp,khu chê xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tê, N gười Viét Nam định cư ở nước ngoàithuộc điện được sé hữu nhà ở tại Viét Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được

nhận chuyên quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kê,

nhận tăng cho nhà ở gắn liên với quyên sử dung đất ở hoặc được nhận quyên sử dung

đất ở trong các chr án phát triển nhà ở Doanh nghiệp có vên dau tư nước ngoài được

nhận chuyên nhượng von dau tư là giá trị quyên sử dung dat theo quy đính của Chính

pha?

Người V iệtN am định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Viet Nam có quyên

sở hữu nhà ở gan liên với quyền sử dụng đất ở tại V iệt Nam, có các quyền và nghĩa

vụ chung quy định tại Điêu 166, 170 Luật Dat đai năm 2013, chuyên quyên sử dụng

đất ở khi bán, tăng cho, để thừa kê, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người

ViệtNam đính cư ở ước ngoài thuộc điện được sở hữu nhà ở tại VietNam để ở, tăng

'? Điểm b khoăn 1 Điều 169 Luật Dit dainim 2013

23

cho nha ở gắn liên với quyên sử dung đất ở cho Nhà nước, công dang dân cư, tingnhà tình nghĩa theo quy định tai điểm c khoản 2 Điêu 174 của Luật Dat dai nam 2013

Trường hop tang cho, để thừa ké cho đối tượng không thuộc điện được sở hữu nha ở

tại V iệt Nam thì đôi tượng nay chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liên với quyên

sử dung đất ở, thé chap nhà ở gắn liên với quyền sử dung đất ở tại tổ chức tin dung

được phép hoạt đông tại Viét Nam; cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian

không sử dụng Ö

2.1.2 Hình thức của hop đồng chuyêu ulurtợng quyén sit dung đất ở

Xu hướng chung của pháp luật ở hau hết các quốc gia trên thê giới cũng như

pháp luật của V iệt Nam là đối với những giao dịch có giá trị lớn có tâm quan trong

đặc biệt đối với đời sóng xã hội, với quốc gia thi bat buộc giao dich đó phải được

thể biện thông qua hợp đồng bằng văn bản và theo một thủ tục nhật định Bồ luật

dân sự 2015 và Luật Dat đai 2013 đều thé hiện xu hướng chung nay Theo đó, các

chủ thé tham gia giao dịch chuyên nhương QSDĐ phải thiết lập hop đồng bằng vanbản, tuân theo các nguyên tắc chung khi ký két hợp đông với những điều khoản cơban chủ yêu đã được định hướng trong hợp đông thông dung và hợp đông mẫu Mặc

khác, dé hop đồng phát sinh hiệu lực, là cơ sở dé ràng buộc trách nhiệm của các bên.

trong qué trình thực hiện hep đồng trước Nhà trước, trước mỗi bên và bên thứ ba

(nếu có) và cũng là cơ sở dé giải quyết khi có tranh châp, bat đồng xảy ra Bồ luật

Dân sự và Luật Đất đai hiện hành đều thống nhật quy định hợp đồng chuyển

nhuong QSDĐ phải được công chứng và đăng ký tại cơ quan nha nước có thâm.

quyền mới phát sinh hiệu lực.

Cụ thể tại khoản 1 điều 502 BLDS năm 2015 có nêu rõ: “Hợp đồng về quyền

sử dung đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của

Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan” Quyđịnh nay đêm bảo tính ràng buộc cao đối với các bên trong HĐCNQSDB, bởiQSDD là một loại tai sản đặc biệt và có giá trị rất lớn

Căn cứ theo BLDS nam 2015 và Luật Đất đai năm 2013 thì HĐCNQSDĐ ởcân đáp ung day đủ các điều kiện về hình thức nhu sau:

© Điều 186 Luật Dit đai năm 2013

Thứ nhất, HDCNQSDD ở phải được lập đưới dạng văn bản Việc quy địnhhop đồng chuyên nhượng QSDD ở phai được lập dưới dạng văn bản dé bão đảm antoàn về mat pháp lý cho các bên tham gia giao dich, bởi đôi tượng của hop đông làtài sản có giá trị lớn, giá cả lại biên đông thất thường và việc thực hiện hợp đồng

thường nhiêu giai đoan, diễn ra trong thời gian dài Mặt khác, việc thành lập văn bản.

sẽ là căn cứ làm cơ sở giải quyết những tranh chap phát sinh giữa các bên

Thứ hai, HĐCNQSDĐ ở phải được công chứng/chứng thực Theo Luật Datdai năm 2013 thì HĐCNQSDĐ ở được công chúng tại các tổ chức hanh nghề côngchứng hoặc chứng thực tai UBND cấp xã

Thứ ba, HĐCNQSDĐ ở phải được đăng ký tại cơ quan ding ký dat đai DéHDCNOSDD ở được coi là hoàn thiện và đúng pháp luật thi bước cuối cùng là đăng

ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào Số địa chính

(Khoản 3 Điều 188 Luật Dat đai năm 2013) Đối với HĐCNQSDĐ ở là một trong

những giao dich buộc phải đăng ký tại cơ quan nha nước có thêm quyền thì các bênchủ thé phải thực hiện thủ tục này:

2.1.3 Nội ãnng của hợp đồng chuyên uhrrợng quyều sit đụng dat

Bô luật dan sự năm 2015 không dành clrương riêng dé quy định về Hợp đẳng

liên quan đến quyền sử dụng dat như BLDS năm 2005 Tuy nhiên, căn cử vào Điều

501 BLDS nẻm 2015 có thể năm được nội dung của Hợp déng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất ở sẽ gồm các điệu khoản do Bộ luật dân su quy đính về hợp đồngmua bán tai sin, ngoài ra các bên thöa thuận nhưng không được vi phạm điều camcủa pháp luật và không trái đạo đức xã hội Mặc khác, Hop đông chuyên nhuongquyền sử dung đất ở không được trái với quy định về mục đích sử dụng thời hạn sửdung đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về dat đai và quy

định khác của pháp luật có liên quan.

Cu thể, Hop đồng chuyển nhượng quyên sử dung đất ở can có các nội dung

chính sau:

21.31 Đối tượng của hợp đồng chuyên nhương quyền sử ding đất ở

Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở được xác đính là tài sin

chuyển nhương Một trong các điều kiên chuyên nhượng quyên sử dụng dat là phảiđược cap GCNQSD đất ở Day là chứng thư pháp ly dé xác định pham vi được Nha

25

nước bão hộ quyên của chủ sử dung dat Như vậy, thông tin về thửa dat phải đượcxác định theo GCNQSD đất, gồm: số tờ bản đô, số thửa, diện tích, muc dich sửdung, thời hạn sử dung, nguồn góc dat, các thông tin về việc tài sản có là đối trongcủa biên pháp bảo đâm hay không, thông tin thêm néu có.

Thứ nhất, Có Giấy chứng nhận quyên sử ding đất (GCN QSDD).

GCN QSD là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền của người sử dung dat đổi với thửa dat cu thé Trong đó, quy đính rõ các nội dung (9 thông tin về

người sử dụng dat, chủ sở hữu tai sản gắn liên với dat!* Trong trường hợp người sử

dung đất không đông thời là chủ sở hữu tài sản gắn liên với dat thi GCN QSDD

được cập riêng cho người sử dung dat và cấp riêng cho chủ sở hữu tai sẵn gắn liên

với dat Giây chúng nhân cap cho người sử dung dat chỉ ghi thông tin về người sử

dung đất Giây chúng nhận cap cho chủ sở hữu tài sản chỉ ghi thông tin về chủ sở

hữu tài sản, tiếp theo ghi “sé hữu tai sản trên thửa dat (ghi hình thức thuê, mượn,

) của (ghi tên tô chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mươn, ); (i) thông

tin về thửa đất, (iii) hình thức sử đụng đất (hình thức sử dung chưng hoặc riêng);

Gv) mục đích sử dung đất, ( thời hen sử dung đất, (vi) nguồn gốc sử dụng đất(được Nhà nước giao dat, cho thuê hay công nhận QSDĐ) Trong trường hợp nhậnchuyên QSDD thi phải lần lượt ghi hình thức nhân chuyên quyền (nhận chuyên đổi,

chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tăng cho, ), tiếp theo ghi nguén gốc sử dung

đất như trên GCN QSDD đã cap lần dau (ví du “Nhận chuyến nhượng QSDĐ đượcNhà nước giao dat có thu tiên sử dung dat”)

Dựa vào các thông tin trên GCN QSDĐ, chúng ta có thể xác nhận được (i) ai

có quyền chuyển nhượng, (i) QSDĐ có được phép chuyển nhuong không (cẻn cứ

vào nguồn gốc sử dung dat được Nhà nước giao, thuê dat tra tiên một lân cho cả

thời gian thuê hay trả tiên hàng năm, ); (iii) vị trí thửa dat, mục dich sử dụng dit

Do vậy, có thể coi GCN QSDĐ là giây thông hành không thé thiêu đối với các giao

dịch chuyển quyền sử dụng đất.

Thời điểm thöa mãn điều kiện “có GCN QSDD” là khi người sử dung đất đã

có GCN QSDD Liên quan dén GCN QSDĐ và người đứng tên trên GCN QSDD,

có cách hiểu cho rang chỉ cân QSDĐ đã được cap GCN QSDĐ là đáp ứng điều kiện

!* Khoăn 1 Điều 5 Thông tr số 23/2014/TT-BTNMT

26

chuyển quyên theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất dai năm 2013, aiđứng tên trên GCN QSDD khơng quan trong Tuy nhiên, theo quy định tại các Điều

99 (trường hợp sử dụng dat được cap GCN QSDB), Điều 168 (thời điểm được thực

hiện các quyên của người sử dung đáÐ Luật Dat đai ném 2013, thì người được thực

hiện quyên chuyên nhượng phải đẳng thời là người đúng tên trên GCN QSDĐ

Bởi như đã phân tích GCN QSDĐ vừa là giây thơng hành, vừa là văn bảnpháp lý chính thức ghi nhân quyền và nghĩa vụ của người sử dung đất đối với thửađất cụ thé Đơng thời, căn cứ vào thơng tin ghi trên GCN QSDD, các bên liên quan

sẽ xác đình được quyền sử dung được ghi trong GCN QSDD cĩ được phép chuyển

nhương hay khơng.

Tuy nhiên, đối với điều kiên GCN QSDĐ, vẫn cĩ trường hop ngoại lệ trong

trường hợp nhận thừa kê mà người thừa kê tuy chưa được cấp GCN QSDĐ nhưng

đã cĩ đủ điêu kiên dé được cấp GCN QSDD thì người nhên thừa kê được phép

chuyển nhương QSDD được thừa kê ngay cả khi khơng cĩ GCN QSDĐŸ và trườnghop tật cả người nhận thừa kế quyên sử dung dat, quyền sé hữu nhà ở, tai sản khácgin liên với dat đều là người nước ngồi hoặc người Việt Nam định cư ở nướcngồi khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liên với quyền sử dung dat ở tạiViệt Nam thì người nhận thừa kế khơng được cấp giây chúng nhân quyên sử dung

đất nhưng được chuyên nhượng tặng cho QSDĐ thừa kệ !ế

Thứ hai, đối tượng của của HĐCNQSDĐ ở cfing khơng được cĩ tranh chấp về

đất đai.

Khi một tai sản đang cĩ tranh chap đơng nghiia với việc mét người khác cĩ théđang cĩ quyên, lợi ich liên quan đến tải sin đĩ, nên việc đính đoạt tai sản trong cáctrường hợp này cĩ thé bị ảnh hưởng dén quyên, Ici ích chính đáng của người liên

quan và cĩ thê kéo theo tinh trang kiện tụng tranh chap Vi thé, mét bên dé bảo dam

quyền, loi ích chính đáng cho các chủ thê khác cĩ liên quan, mắt khác, nhằm tránh

tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường khơng cho phép các chủ thé dinh

đoạt về mua bán, chuyên nhượng các tai sản đang cĩ tranh chap

Dé thực thi điều kiện này, các bên phải xác đính được “thé nào là dat cĩ tranh

châp” Theo quy định tại khoản 24 Điệu 3 Luật Dat đai ném 2013, “tranh chap dat

ˆ°hộn 1 Điều 168 của Luật Đất dai 2013

'*khoăn 3 Điều 186 Luật Dat đai 2013

dai là tranh chap về quyên, nghĩa vụ của người sử dụng dat giữa hai hay nhiều bên.trong quan hệ dat đai” Vé các loại tranh chap dat đai, theo hướng dẫn tại Nghịquyét sô 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/05/2017, tranh chấp đất đai được chia thành

“tranh chap ai có QSDĐ” và “tranh chap về giao dich, thừa kê, tài sin chung vợchéng liên quan dén QSDĐ” Tranh châp dat đai theo quy đính của pháp luật hiện.hanh đặt ra mét số vân dé cân làm rõ như sau:

Một là, cần phân biệt và làm rõ “tranh chấp dat đai” hay “tranh chép vềQSDD” Tranh chap được hiểu là những ý kiên, quan điểm bat đồng và/ hoặc cácbên chưa phân định 16 đôi tượng tranh chap thuộc về bên nao Tranh chap được giảiquyết trên cơ sở các bên tự thương lương hoặc dé nghị cơ quan trung gian dé hòa

giải hay giải quyết Theo Từ dién Tiếng Việt, “tranh chấp là giành nhau cái không

rõ thuộc về bên nào” Tranh chap xảy ra khi các tình tiết, sự việc chưa rõ rang có

thé dẫn đến nhiéu cách hiểu hoặc cách giải quyết khác nhau, cên có sự thương

lương thöa thuên, đánh giá, phân tích các tình tiết, chứng cứ dé giải quyét, xử lýtranh chap đó thâu tinh, dat lý Theo Hiên pháp nước ta (văn bản pháp ly có hiệu lựccao nhấp, dat dai thuộc sở hữu toàn dân Chủ sở hữu dat đai đã được pháp luật quy.định, không thuộc đôi tượng “tranh chap” Do vậy, điều kiện này nên được quy địnhthành “QSDD không có tranh chap” và khoản 24 Điều 3 nên được sửa thành “tranhchâp về QSDĐ là ” sẽ phủ hợp hơn

Hai là, xác định chủ thé của tranh chấp dat đai Theo khoản 24 Điêu 3 Luật

Đất đai năm 2013, có thé đẫn đến hai cách hiểu: (2) “Tranh chap dat dai là tranl:

chap về quyên, nghia vụ của người sử dung dat” nên chủ thé của các tranh chap dat

dai là người sử dung đất theo Điều 5 Luật Dat đai năm 2013; (4) Mặc dù là tranh:

châp về quyền và nghia vụ của người sử dung dat, nhung lại được phát sinh “giữahai hay nhiêu bên trong quan hệ đất đai”, ma các bên trong quan hệ dat đai khôngchi bao gồm giữa những người sử dung dat ma còn bao gồm các cơ quan nha nướcvới tư cách là đại diện chủ sé hữu, cơ quan quan lý hành chính trong lính vực datdai Do vậy, chủ thê của tranh chap dat đai được hiểu là tật cả các bên trong quan hệdat đai, không chi giới hạn ở người sử dung dat

Những người ủng hô cách hiểu (3 cho rằng “tranh chấp” chỉ được sử dung

giữa các chủ thê có địa vị pháp lý bình đẳng Con quan hệ quan ly hành chính nha

28

nước với người sử dung dat là quan hệ “quyên lực - phục tùng” nên việc sử dungthuật ngữ “tranh chap” giữa các chủ thê nay là khơng phủ hop Hơn nữa, hau hết các

tranh chap dat đai mặc da cĩ thể cĩ nguồn gốc phát sinh từ cơ quan quản lý hanh

chính nha nước, nhung chỉ thực sự khối phét khi cĩ sự tranh chap về quyền và nghĩa

vụ giữa những người sử dung dat Do vậy, nêu khơng xuất hiện tranh chap giữanhững người sử dụng đất, thì người sử dụng đất vẫn được quyên thực hiện việc

chuyển QSDĐ.

Tranh chấp dat đai cần được xem xét từ căn cứ, nguơn gộc phát sinh Voi tư cách là một trong những điều kiện để thực biện việc chuyển quyền của người sử

dung đất, chủ thé của tranh chap dat đai nên được hiểu theo nghia (ii), tức là tất cả

các bên trong quan hệ dat đai Vi dụ, A xây nhà ở trên đất nơng nghiệp, A thực hiện

việc chuyên nhượng QSDĐ cho B khi đang bị cơ quan nhà nước cĩ thâm quyên yêucâu tháo đỡ cơng trình xây dựng trái phép Hoặc ơng bà C cĩ Giây chứng nhận.quyền sở hữu dat theo Luật Cai cách ruộng đất từ những năm 1965 và sử dung ổnđịnh đến năm 1990 Sau này, gia định ly tán, khu đất của ơng ba C bị ơng D chiêmhữu sử dung và ơng D đã được cơ quan nha nước cĩ thâm quyên cap GCN QSDĐ

từ năm 2003 Ơng C nhiều lần khiêu nại lên UBND các cấp, trong thời gian này,

ơng D đã tiên hành chuyên nương QSDĐ cho người khác Cả hai ví dụ trên đều

liên quan dén quyết định của cơ quan nhà nước cĩ thêm quyên và khơng phải tranh

châp cĩ nguồn goc phát sinh từ giao dich V ới ví dụ thứ hai, mắc đủ cĩ sự xuất hiện của hai chủ thé sử dung dat là ơng C và ơng D nhung nguồn gốc của tranh chap “ai

cĩ QSDD” là các quyết định của cơ quan nhà nước cĩ thâm quyền Nhin chung,trong quan hệ đất dai luơn cĩ sự xuat hiện của cơ quan nhà nước với tư cách vừa làđại diện chủ sở hữu, vừa là cơ quan quân lý nha nước và/hộc người sử dung đất

Bên cạnh đĩ, tranh chap hay sai sĩt cĩ thé xây ra ở bat ky lĩnh vực nao Do vậy,

cách hiểu thứ (i) sẽ phủ hợp hơn

Ba là Phân loại tranh chap đất đai V iệc phân loai tranh chap đất đai được quy

định tại Nghị quyết số 04/2017/NQ- HĐTP ngày 05/05/2017 với mục đích lam cơ

sở dé xác định thủ tục hịa giải bắt buộc tại UBND trong quá trình giải quyết vụ antại Toa án cấp sơ thêm, bao gém: (3) Tranh châp liên quan đền việc xác định chủ théhay “ai” là người cĩ QSDĐ (tranh chap về ranh giới, mĩc giới, lối di chung, tranh

20

châp doi lại dat ) phải thực hiện thủ tục hòa giải bat buộc tại UBND; @ÿ Tranhchap liên quan dén quyên sử dụng dat như : “tranh chap về giao dich liên quan đền

quyển sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dung đất chia tài sản ching của

vợ chồng là quyên sử dưng đất" thì không bat buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải

tại UBND.

Bến là, nội dung của tranh chấp dat đai: Theo khoản 24 Điều 3 Luật Dat đai

năm 2013, nôi dung tranh chap dat dai được hiéu là “tranh chấp về quyên và nghĩa

vụ của người sử dung dat” Nội dung tranh châp dat dai được quy đính tại khoản

này

là hop lý Bởi pham vi tác động/ thực hiện của người sử dung đất đôi với đất

đai/ QSDĐ chính là các quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vu của người sử

dung đất Tuy nhiên, pham vi quyền và nghĩa vụ của người sử dung đất rất rộng, do

vay dé thực thi có hiệu quả quy định này, pháp luật nên có hướng dan cụ thé và làm

rõ các tranh chap về quyên và ngiữa vụ của người sử dung đất ở dựa trên mức độnao thi được xem là tranh chap dat dai theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 188Luật Đất đai năm 2013

Năm là, thời điểm xác định tranh chấp đất dai Vé thời điểm xác định tranh

chap dat đai có hai móc thời điểm quan trong (i) thời điểm phát sinh; (i) thời điểmcác bên liên quan phát hiện có tranh chap dat đai Thực tế đã xảy ra nhiều trườnghợp lợi dụng điều kiện “dat không có tranh chấp” dé gây trở ngai cho các giao dich

chuyển QSDD Do vậy, ngoài việc các quy định về chủ thể tranh chap, nội dung

tranh chap đất đai, thời điểm xác định có tranh chap dat đai và là điều kiện của việc

chuyển nhượng QSDĐ ở cũng là một van đề cân lam rõ.

Thứ sáu, Quyền sử dụng đất không bị kê biên đâm báo thi hành an

Điều kiện chuyên QSDĐ nói chung, chuyển nhượng QSDD ở nói riêng theo

pháp luật dat đai là “QSDĐ không bị kê biên dam bão thi hành én” Tuy nhiên, căn

cứ quy đành của pháp luật tô tung dan sự và thi hành én dân sự, giao dịch chuyên.QSDD với người có nghia vụ thi hành án về tai sản luôn tiêm an rủi ro ngay cả khiQSDD chưa bị kê biên Các trường hợp liên quan đến việc kê biên tai sản đấm bảo

thi hành án được pháp luật quy định như sau:

Một la, kê tiên QSDĐ theo pháp luật tô tung dân sự Day là một trong những

30

biện pháp khẩn cap tam thời được áp dung trong giai đoạn giải quyết vụ án và chưa

có bản án/ quyết định có hiệu lực pháp luật Đương sự, người đại điện hợp pháp của

đương sự hoặc cơ quan, tổ chức khởi kiện dé bảo vé quyên, lợi ích hợp pháp của

người khác có quyền yêu cau Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dung một hoặc

nhiều biện pháp khẩn cấp tam thời dé bảo đêm thi hành án.

Hai là, sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nhung chua có quyết

dinh kê biên tài sản dam bảo thi hành an.

Thời điểm nay, mắc du tài sản chưa bị kê biên thi hành én nhưng nêu người

phải thi hành án chuyển đổi, tang cho, bán, chuyén nhượng, cầm cô, thê châp tai sản

cho

người khác ma không sử dụng khoản tiên thu được dé thi hành và không con

tài sản khác hoặc tài sin khác không di dé đảm bảo thi hành án thi tài sản đó van bị

kê biên, xử lý để thí hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Khi kê

biên tai sản, nêu có người khác tranh chap, thì Châp hành viên thông báo cho đương

sự người có tranh chập thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điêu 75 Luật Thị hành

án dân sự Khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự (sửa đôi, bd sung năm 2015)quy định các bên tranh chap “được khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan cóthấm quyền giải quyết”

Ba là QSDĐ bi áp dụng các biên pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tam

thời, biên pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chê thi hành án mà QSDĐ bi

chuyển đổi, tăng cho, thé chấp, cam cô cho người khác thì QSDĐ bị kê biên, xử lý

dé thi hành án Chap hành viên có văn ban yêu câu Tòa án tuyên bó giao dich đối

với tài sin dé vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan co thêm quyền hủy giấy tờ liên quan.

đến giao dịch đôi với tài sản đó

Quy đính trên cho thay, kê biên QSDD là hệ quả của các biên pháp ngắn chén,khẩn cập tam thời hoặc cưỡng chê thi hành án khác và được áp dung sau khi các bên

đã xác lập giao dịch chuyên QSDĐ Như vậy, ly do dan đền hợp đông vô hiệu về

bản chất là vì QSDĐ đã bi áp dung các biện pháp trên, còn việc kê biên QSDD làbiện pháp cưỡng chê thi hành án khi các bên không tuân tha các điêu kiện trên

Như vậy, liên quan đến điều kiện “QSDĐ không bi kê biên đấm bao thi hành:án” theo pháp luật dat đai, QSDĐ còn phải dap úng các điều kiện không bị áp dung

31

các biện pháp khan câp tam thời, biện pháp dam bảo hay cưỡng chế thị hành ankhác, theo pháp luật thi hành án din sự Thậm chí, việc nhân chuyên QSDD của

người có nghĩa vụ thi hành án còn chịu rủi ro ngay cả khi QSDĐ không bị áp dung

bat ky biện pháp ngăn chăn, bảo đảm hay cưỡng chế thi hành án

Bến la, việc kê biên, xử lý QSDĐ là tài sản chung của người phải thi hành án

với người khác: V iệc kê biên, xử lý đối với tai sẵn chưng là QSDĐ, nha ở và tài sản

khác gắn liên với đất khi các tai sản khác không đủ dé thi hành án hoặc khi có đề

nghị của đương sự theo quy đính tại khoản 4 Điều 74 Luật Thị hành án dân sự năm

2010 (sửa đổi, bỗ sung năm 2014) Trường hợp người phải thi hành án có chung tải

sẵn với người khác mà đã xác định được phân tai sản, quyền tai sản của ting người

thi Chap hành viên kê biên phân tải sản theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật Thi

hành án dan sự, trường hợp chưa xác định được phân quyền của người phải thi hành

án thi thực hiện theo quy đính tại khoản 1 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự, trừtrường hợp quy định tai điểm c khoản này, c) Đồi với tai sẵn thuộc sở hữu chưng vochỗng thì Chap hành viên xác định phân sở hữu của vơ, chồng theo quy định củapháp luật về hôn nhân và gia đính và thông báo cho vợ, chong biết Đối với tai sảnthuộc quyền sở hữu, QSDĐ chung của hô gia đình thi Chap hành viên xác địnhphân sở hữu, sử dụng theo số lượng thành viên của hộ gia đính tại thời điểm xác lập

quyền sở hữu tai sản, thời điểm được Nhà nước giao dit.

Thứ bay, Tiệc chuyển nhượng sử dung dat phải nằm trong thời han sử dimg

Theo phép luật dat đai, thời han sử dung dat ở đôi với hô gia dinh, cá nhân là

“ẩn định, lâu dai”, thời hạn sử dung đất ở đối với tổ chức được xác định “theo thời

hạn của đự án” Do vậy, thời hạn sử dung đất “ổn định, lâu dai” hay “xác định cụthể” sẽ căn cứ vào chủ thé hợp đông,

Vướng mắc có thé xây ra liên quan dén quy định của pháp luật hiện hành vềthời hạn sử dung dat ở là: Thời han sử dung dat ở “ổn đính, lâu dai” chỉ áp dụng đôivới cá nhân, hộ gia đình Còn đối với tô chức, QSDĐ ở sẽ được xác định có thời

hạn Vậy trong trường hợp hộ gia đính, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ ở cho tổ

chức, thời hạn sử dung đất là 6n định, lâu dài hay có thời hạn? Nêu tổ chức nhận

chuyển nhượng để triển khai du án dau tư, thì thời hạn sử dung đất ở sẽ được xác

3

định theo thời hen dự én Nhưng nêu tổ chức nhận chuyên nluong QSDĐ ở không nhằm mục đích thực hiện đự án đầu tư hoặc sau đó chuyển nhương cho tổ chức khác, thì thời hạn sử dụng của dat ở sẽ được xác định là “có thời hạn” hay “én định,

lâu dai”? Khoản 1 Điều 125 Luật Dat đai năm 2013 chỉ quy đính thời han sử dung

đất én đính, lâu dai đối với hộ gia dinh, cá nhân Do vậy, có thể hiểu thời hạn sử

dung đất ở đối với tô chức là có thời hạn, nhung thời han là bao nhiêu thì lại chưa

có quy định (trừ trường hợp người sử dụng đất là tổ chức kinh doanh xây dung nhà

ở theo khoản 3 Điều 126 Luật Đật đai năm 2013)

213.2 Giá chuyễn nhượng quyền sit ding đất ở

Giá chuyên nhượng QSDĐ ở do các bên thỏa thuận Giá chuyển nhượng

QSDD ở là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tai chinh đối với

giao dịch chuyên nhượng nay Trong trường hop giá chuyên nhương thâp hơn sovới giá Nhà nước quy dinh (theo Bảng giá dat làm căn cứ) thi giá nha nước sẽ là cắn

cứ tính các loại thuê khi chuyên nhượng QSDĐ Ở Trong trường hợp giá chuyểnnhương lớn hơn giá Nhà nước thi giá chuyển nhương sẽ 1a căn cử dé cơ quan thuêxác định nghia vụ tải chính của các bên them gia chuyên nhượng QSDĐ ở

21.33 Thời hạn thực hiện của hợp đồng chuyển nhuong quyên sử dụng đất ở

Thời hạn của hợp đông chuyên nhương quyên sử dung dat ở bao gồm thời gian

ma hợp đông ay được công chứng có hiệu lực và giá tri pháp lý của hợp đông co

hiệu lực.

Theo quy đính tại Khoản 6 Điêu 95 Luật Dat dai 2013, trong thời gan khôngquá 30 ngày ké từ ngày phát sinh giao dịch chuyến nhuong quyên sử dung dat ở,

các bên có liên quan phải có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên số đỏ Nêu quá thời

hạn nêu trên, da hợp đông chuyển nhương quyên sử dung đất công chúng van congiá tri, nhưng người sử dung đất sẽ bị phat do vi pham nghia vụ châm sang tên số

đồ.

2134 Quyển và nghĩa vu của bên chuyên nhượng trong hợp đồng chuyén

nhượng quyền sử ding đất ở

Thứ nhất, Quyền của bên chuyên nhượng quyên sử dung dat:

Bên chuyên nhương quyền sử dung đất ở có các quyên được thanh toán tiên từ

bên nhận chuyển nhượng Đây là quyền chính của bên chuyển nhượng trong hợp

33

đồng chuyên nhương quyền sử dụng dat ở Ngoài ra, theo quy dinh chung của luật

đất dai thì quyên của bên chuyển nhượng quyền sử dung đất gồm các quyên chính

sau:

Yêu câu bên nhận chuyên nhượng quyên sử dung dat thanh toán tiên theo thời

hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đông Đây là quyền được ghi nhân dau

tiên và quyên cơ bản nhất của bên chuyên nhượng, Bởi yêu tổ thúc day một chủ thé

chuyển nhương quyền sử dung đất của mình chính là lợi ich kinh té - khoản tiên ho

thu được sau khi chuyên nhuong quyên sử dung đt Khoản tiên này chính là giá trí

của quyền sử dung đất được quy déi Đảng thời với quyền yêu câu thanh toán của

bên chuyên nhương thì bên nhận chuyển nhương có nghia vu trả tiền cho bên

chuyển nhượng theo đúng số lượng thời gian và phương thức các bên đã thöa

thuận Trường hợp bên nhận chuyển nhượng thực hiên không đúng thì phải chiu

trách nhiệm trước bên chuyên nhuong quyền sử dung dat Y êu cầu bên nhận chuyên

nhương quyên sử dung đất nhận dat theo đúng thời hạn đã thöa thuận trong hợpđông, Y éu cầu bên nhận chuyên nhượng quyên sử dụng đất bôi thường thiệt hại dolỗ: của bên nhận chuyên nhượng gây ra

Không bàn giao dat khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thöathuận khác Đây là quy dinh nhém bão vệ bên chuyên nhượng, tránh trường hợp bên

chuyển nhượng đã thực hiện việc bản giao dat nhưng chưa rihận được đây đủ số tiên.

chuyển nhượng theo thöa thuận

Các quyên khác trong hợp đông các bên co thé thöa thuận để xác định quyên

cho minh Các quyên này phải được xác định dua trên sự thông nhất ý chí của các

bên và đồng thời không trái quy dinh của pháp luật Các quy đính pháp luật trên

được xây dung dựa trên quyên lợi chính đáng của người có quyền sử dung dt

Thứ hai, Nghia vu của bên chuyển nhượng quyền sử dưng đắt

Cung cấp thông tin đây đủ, trung thực về quyền sử dung dat và chịu trách

nhiệm về thông tin do mình cung cập, Chuyên giao đất cho bên nhận chuyển

nhương quyên sử dung dat đủ diện tích, đúng vi trí và tình trang dat theo thöa thuậntrong hợp đông

Làm thủ tục đăng ky dat đai theo quy định của phép luật về dat dai và giaogiây chứng nhận quyên sử dung dat, quyền sở hữ nhà 6 và các tai sản khác gắn liên

34

với dat cho bên nhận chuyên nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyên nhượng cóvăn bản dé nghi tư làm thủ tục cấp giây chúng nhân Bai thường thiệt hai do lỗi của

minh gây ra Thuc hiện nghĩa vu tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp

luật C ác nghĩa vụ khác trong hợp đồng,

213.5 Quyển và nghiia vụ của bên nhận chuyên nhượng quyền sử dung đắtở Thứ nhất quyển của bên nhận chuyên nhương quyển sử dung đất ở bao gồm: Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin day đủ, trung thực về quyên

sử dung đất chuyển nhượng, Y êu cau bên chuyên nhượng làm thủ tục và giao giầychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tai sén khác gắn liên vớiđất, Y éu câu bên chuyên nhượng quyên sử dung đất giao đủ diện tích, đúng vị trí và

tình trạng đất theo thỏa thuận trong hop dong, Y êu cau bên chuyén nhượng quyền sử

dung dat bôi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyên nhượng gây ra; Có quyền sử

dung đất kế từ thời điểm nhận ban giao đất từ bên chuyên nhuong, Các quyền khác

trong hợp đồng

Thứ hai, nghĩa vụ của bên nhận chuyên nhượng quyên sử dung đất ở bao gamThanh toán tiên cho bên chuyên nhượng quyền sử dung đất theo thời hạn va

phương thức thỏa thuận trong hợp đồng Nêu bên nhận chuyển nhượng không thanh

toán tiên đúng sé lượng và đúng thời hen có thé bị phạt, phải trả lãi đố: với số tiên

chậm trả trong thời gian quá hạn.

Bảo dam quyên của bên thứ ba đối với dat chuyển nhượng Nhiều trường hợp

khi chuyên nhuong quyên sử dung dat, có chủ thể thứ ba khác dang con quyên trên

đất nhu quyền sử đụng, quyền bê mat

Do đó, sau khi chuyén nhuong, bên nhân chuyên nhượng phii tiếp tục bão dim

cho bên thử ba được thực hiện các quyền đối với dat chuyên nhuong cho đến khi hệt

thời hen; Bồi thường thiệt hại do lỗi của minh gây ra, Các nghĩa vụ khác trong hợp

đông

2136 Các nội ding khác của hợp đồng chuyển nhương quyên sử dụng đất 6

Thông tin của các bên tham gia giao địch: Tên, số đính danh cá nhân, căncước công dân, hộ khẩu thường trú, điện thoại liên lạc Trong trường hợp quyền sửdung dat thuộc sở hữu chung của nhiều người thi cần ghi day đủ thông tin củanhững người đồng sử dung hoặc tên của người dai diện hợp pháp của các đồng sử

35