Khóa luận tốt nghiệp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại các Toà án trên địa bàn Hà Nội

Nhiệm vụ nghiên cin Dé dat được mục dich nghiên cứu, tác gia xác đính khóa luận co những niệm vụ sau: 1 Lam rõ những van dé lý luận pháp luật về hợp đông chuyên nhượngQSDĐ như: Nêu bản c

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VẢ ĐÀO TAO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HANOI

S1.

TÊN SV: PHẠM THỊ THU TRANG

MÃ SO SINH VIÊN: K20ICQ057

DE TÀI:

HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ THỰC TIẾN TẠI CÁC TÒA

ÁN TREN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

Chuyên ngành: Luật Dân sự

NGƯỜI HUONG DAN KHOA HOC: TS NGUYEN VAN HOI

Hà Néi- 2024

Xác nhận của

giảng viên hướng dan

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây la công trình nghiền

cứu của riêng tôi, các kết luận số liễutrong khóa luận tốt nghiệp là tring thực,

ddim báo độ tin cập./.

Tác giả khóa luận tốt nghiệp

(Ky và ghi rố ho tên)

DANH MỤC CHỮ VIET TAT

HĐCNQOSDĐ Hop đông chuyên nhương quyên sử dung dat

BLDS Bồ luật dân sự

LBD Luật Dat dai

LKDB DS Luật Kinh doanh bat động sản

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất

MỤC LỤC

IMO DAU anne ci eel

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 00c 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tải 02022220 2 2c t2 ecee

3 Đôi tượng và pham vi nghiên cứu 020 0 H212

4 Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu cece + neo 5

6

tk

Phương pháp luận và phương pháp nghiên cửu

CHƯƠNG 1

MOT SO VAN ĐỀ LÝ LUẬN VE HỢP ĐỒNG CHUYEN NHUONG

61881 1S)132)814/5827.0)(07 07 xố 81.1 Khái niém, đặc điểm của hợp đông chuyên nhượng quyền sử dung dat ở 81.1.1 Khái niém hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng dat ở 81.12: Đặc điểm của hop đồng chuyên nhượng quyền sử dung dat ở 111.2 Phân loại hop đẳng chuyên nhượng quyên sử dụng đất ở

1.21 Căn cử chủ thé của hop đồng h

1.22 Căn cứ đối tượng của hợp đông chuyên nhượng quyên sử dung dat ở 161.23 Căn cứ bản chất của hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng dat ở 161.3 Khái quát pháp luật về hợp đông chuyên nhượng quyên sử dung đất ở 17TIỂU KET CHUNG Wore conscience Rh craig es 25

CHUONG 2° —

THƯC TRANG PHÁP LUẬT TvÈn HỢP P ĐÔNG CHUYENN NHUONG

SUYỀN SỬ DUNG DAR tuc s2 sao sugeseaseesnoolÐB2.1 Quy đính pháp luật hiện hành về hop đồng chuyên nhượng quyên sử dụng

GA 0

2.1.1 Chủ thé của hop đông chuyên nhượng quyên sử dung dat ở

2.1.2 Hình thức của hợp đông chuyên nhượng quyền sử dụng dat ở 30

2.1.3 Nôi dung hợp đông chuyên nhượng quyên sử dung dat ở ¡2322.1.4 Hiệu lực của hợp Bằg:ghuyênh0yttcd0A6030g)606), St tSuE 4I

2.2 Đánh giá quy đính pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụngđất lối hong cctlita6a01055206,200010588

2.2.1 Những ưu điểm đã dat được

TIỂU KET CHUONG 2 be ccccrccsunnsnemanam mean maaan D2

CHUONG 3 a Ả

THUC TIEN GIAI QUYET TRANH CHAP VE HOP DONG CHUYEN

NHUONG QUYỀN SỬ DUNG DAT Ở TẠI CAC TOA AN TREN DIA

BAN HÀ NỘI VA MỘT SO KIEN NGHỊ HOÀN THIEN 533.1 Thực tiến giải quyết tranh: chap về hợp đông chuyên nhượng QSDD ở tại

các toa án trên dia bàn Hà Nội à 0 Sscnesrrreeeeee 53

3.2 Một sô kiên nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả giải

quyét tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dung dat ở es

3.2.1 Kiên nghi hoàn thiện pháp luật vẻ hop đông chuyên nhượng quyền sử

3.22 Giải pháp nâng cao hiệu qua giải quyết tranh chap về hợp đẳng chuyên

nhvong quyên sử dụng dat ở = 63

TIEU KET CHUONG 3 „.65

aM U ở Nh “6N.DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO 2522252115 122111112 E1, 67

MO DAU

1 Tinh cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Theo Điều 4 Luật dat dai, Dat thuộc sở hữu toàn dan do Nhà nước đạiđiện Chủ sở hữu và thông nhật quản ly, đó còn 1a tài nguyên rat quan trong va

có ý nghia trong sự phát trién của dat nước Quyên chuyên nhượng, quyền sử dung dat là một trong các quyền năng tối cao của chủ thể sử dung dat trong

quan hệ dat dei Đó là quyên rất gan với “quyên định đoạt” của chủ sở hữunhưng người chuyên nhượng lei không phải chủ sở hữu Cùng với sự phát triểnkinh tê chuyên đổi sang nên kinh tế thị trường, dat đai ngày càng có vai tròquan trong và là một loại hàng hóa đặc biệt bởi nhu cau sử đụng của nó Mặtkhác dat dai hién nay có nguồn géc phức tap, chính sách dat đai thay đổi quanhiêu thời ky dan đến những biên động lớn về chủ sử dụng đất Hệ thông chínhsách, pháp luật về dat đai thiêu đồng bộ, phù hợp với địa phương nay nhưngkhông phủ hợp với đa phương khác Dẫn tới xây ra nhiều tranh chấp liên quanđến đất dai ngày cảng phức tạp và đa dang

Quy định hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dung dat ở nước ta đã trảiqua nhiều giai đoạn khác nhau, mỗi giai đoạn Nhà nước lại có những chínhsách khác nhau về dat đai, các quy đính sau ra đời không chỉ kế thừa nhữngđiểm tích cực ma con khắc phục những điểm còn hạn chế đề quy định về hopđồng chuyên nhượng quyên sử dung dat ở ngày một hoàn thiện hơn Mac dùLuật dat đai và các văn bản hướng dan có liên quan đã được sửa đôi, bd sungqua các thời ky, đặc biệt là Luật dat dai 2013 có nhiéu quy định tiên bộ nham

dam bảo cho việc thực hiện quyên chuyên nhượng quyền sử dụng dat, tuy nhiên

trong quá trình thực hiện van phát sinh nhũng bat cập Theo Báo cáo của Tòa

án Nhân dân Tôi cao: “Các tranh chấp dat dai phải đưa ra tòa án giải quyếttrong thời gian gân day đã tăng về sé lượng và phức tap hơn về tính chất."

Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thông các quy định pháp

luật có liên quan dén hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung dat ở làm cơ sở

để Nhà nước sử dụng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ dat đai nhằm tạo lập

một hành lang pháp lý lành manh cho hoạt động khai thác và sử dung dat hop

lý và có hiệu quả hơn Để làm rõ các vân dé ly luận về hợp đông chuyên nhượngquyên sử dung đất, nhũng điểm đặc thù của chủ thé, đối tượng, đắc điểm giaodịch, đều được xem xét đưới góc độ lý luận và so sánh Cùng với thực tê ápdung, rút ra những hen chế, bat cập dé trên cơ sở đó đưa ra những phươnghướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chê áp dụng pháp luật nhằmhạn chê tôi đa những tranh châp về quyên sử dụng đất là một yêu cau bức thiệt

Trước yêu câu xây dung Nhà nước pháp quyên trong bồi cảnh kinh té thi

trường, bình ổn các quan hệ dân sự, đặc biệt trong lĩnh vực chuyên nhượng

quyền sử dung dat ở, thi việc xây dựng cơ chê pháp ly cụ thê và đây đủ cho hợpđông chuyên nhượng loại tai sản nay cèng đất ra nhiêu hơn những van đề lyluận và thực tiễn cần giải quyết V ới tỉnh thân đó, việc chọn đề tài “Hợp đồngchuyên nhượng quyền sit ding đất ở theo pháp luật Liệt Nam và thực tiễn tạicác Tòa án trên dia ban Hà Nội “ làm dé tài nghiên cứu luật học bão dim tinhcấp thiệt và tính thời sự của van đề nghiên cứu

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian qua, ở nước ta đã có một sô nha khoa học, nha quản lý,sinh viên, học viên đã có các bài viết nghiên cứu về đề tai này, các bai việt này

đã có những đóng góp nhất định trong việc hoàn thiện pháp luật dat đai nói

chung và phép luật về chuyên nhượng quyên sử dụng đất ở nói riêng Tác giả

đã tìm hiểu, tham khão một số bài viết, luận văn, luận án có liên quan đền phạm

vị nghiên cứu của khóa luận, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí

làm cơ sở cho việc sửa đôi, bỗ sung các quy đính về chuyển nhương quyền sử dụng dat ỡ Một số bài việt, tác phẩm có liên quan đến phạm vi của khóa luận

như sau:

(1) Hà Văn Tiên, năm 2012, Hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất ở, Luận văn Thạc si luật học, trường Dai học Luật Hà Nội Luận văn nghiên

cứu về hợp đồng chuyên nhượng QSDĐ với nhiều nội dung khác nhau: các van

dé lý luận về hợp đông chuyển nhượng QSDĐ, thực trang pháp luật về hop

đông chuyên nhượng QSDĐ, thực tiễn áp dung và kiên nghị hoàn thiện phápluật về hợp đông chuyên nhương QSDĐ.

(2) Nguyễn Xuân Hà, năm 2017, Pháp luật về chuyên nhượng quyền sirchung đất và Thue tiễn thí hành tại thành phố Yên Bai, tình Yên Bái, Luận văn

Thạc sĩ luật học, trường Dai hoc Luật Hà Nội Luân văn nghiên cứu những van

dé ly luận và quy định pháp luật về chuyên nhượng QSDD Phân tích, đánh giáthực trạng pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn thi hànhtại thành phô Y én Bái, tinh Y én Bái giai đoạn 2011-2015, đề xuất các giải phápnhằm hoàn thiện theo pháp luật Viét Nam và nâng cao liêu quả thực thi phápluật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

(3) Phạm Van Oanh, năm 2017, Giáï quyết tranh chấp hợp đồng cluyénnhượng quyền sử dung đất ở tại Tòa án nhân dân huyện Thường Tin, Hà Nội,

Luận văn Thac s luật học, trường Dai học Luật Ha Nội Luận văn trình bay

khái quát về giải quyết tranh chap hợp dong chuyên nương QSDD tại Toa ánnhân dân huyện Thường Tin, Hà Nội, đề xuất một sô giải pháp nhằm hoàn thiệnpháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đông chuyên nhượng

QSDD.

(4 Vũ Hai Yên, năm 2017, Giải quyết tranh chấp về hop đồng chuyénnhương quyển sử dung đất từ thực tiễn xét xứ tại tòa án nhân dân thành phố

Lao Cai, tinh Lào Cai, Luận văn Thac sỹ luật học, Hoc viên Khoa học xã hôi,

Viện Hàn lâm khoa học xã hôi Luận văn trình bảy khái quát về hợp đông, giảiquyết tranh chap hợp đông chuyên nhượng QSDĐ tại Tòa án nhân dân tinh LàoCai, đề xuất một số định hướng, giải pháp bão đảm trong việc giải quyết tranhchap về hop đông chuyên nương QSDD

(5) Nguyễn Thị Nhung năm 2018, Pháp luật về chuyên nhương quyền

sử dụmg đất và thực tiến thi hành tại tinh Bac Ninh, Luận văn Thạc sĩ luật học,trường Đại hoc Luật Hà Nội Luận van trình bay những van dé ly luận về phápluật chuyên nương QSDĐ tại địa bản tinh Bắc Ninh, từ đó đưa ra định hưởng,giải pháp nhằm hoàn thién theo pháp luật Viét Nam va nâng cao hiệu quả áp

dụng pháp luật Viét Nam về hợp đông chuyên nhượng QSDD.

Trên đây là những van dé đã được các tác gid nghiên cửu ở những khíacạnh khác nhau về việc giải quyệt tranh chap hop đông chuyên nhuongQSDD,

là cơ sở dé tác gia hoàn thanh tốt cho dé tai của mình Tác giá đã có sự tổnghop và kế thừa để nghiên cửu một cách có hệ thông, thông qua hoạt động thựctiễn của quan hệ chuyên nhượng QSDĐ diễn ra trong nên kinh tê thị trường, từ

đó phân tích và đưa ra nhũng nhận định, đánh giá, giải pháp của minh về cácquy định pháp luật về hop đông chuyên nhượng quyên sử dung dat ở phù hợpvới từng giai đoạn phát trién của dat nước trong tình hình hiện nay

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Doi tượng nghiên cứu

Khóa luận nghiên cứu các vân dé lý luận, thực trang pháp luật về hop dongchuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồngchuyên nhượng quyền sử dụng dat 6 trên địa ban Ha Nội

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung nghiên cứu: Khóa luận tập trung vào việc tìm hiểu các quyđịnh pháp luật hiện hành về hop đồng chuyên nhượng quyền sử dụng dat ở V êthực tiễn, khóa luận tập trung nghiên cứu thực tiễn áp đụng pháp luật vào giải

quyết tranh chap về hợp đồng chuyên nhương quyên sử dụng đất ở

Về thời gian nghiên cứu: Khóa luân nghiên cứu về hợp đông chuyênnhương quyền sử dụng dat ở từ khi Luật Dat đai nắm 2013 và Bộ luật dân sự

nam 2015 có hiệu lực thi hành.

VỆ không gian nghiên cứu: Khóa luận nghiên cứu pháp luật về hợp đồng

chuyên nhượng quyền sử dụng dat ở tại Việt Nam và thực tiến tại các Tòa án

trên địa bàn thành phó Hà Nội

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

4.1 Mục đích nghiên cứu

Việc nghién cứu đề tai khoá luận này nhằm đưa ra hệ thông các kiên nghihoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hop

đông chuyên nhượng quyên sử dung đất ở tại Viét Nam.

42 Nhiệm vụ nghiên cin

Dé dat được mục dich nghiên cứu, tác gia xác đính khóa luận co những

niệm vụ sau:

(1) Lam rõ những van dé lý luận pháp luật về hợp đông chuyên nhượngQSDĐ như: Nêu bản chật của hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng dat ở,xác định đối tượng của hợp đồng là quyên sử dụng đất ở, Phân tích đặc điểmcủa hợp đông chuyển nlưương quyền sử dung dat ở với hợp đông mua bán tài

sản khác;

(2) Lam rõ những vân đề về thực trạng pháp luật: Phân tích, đánh giáthực trang pháp luật nham đưa ra những mặt tích cực cân giữ vững và phát huy,những điểm chưa phù hợp, bat cập giữa các ngành luật, pháp luật dé sửa đổi vàthực tiễn áp dụng, Xác định xu thé vận động phát trién của các quan hệ xã hộilam cơ sở cho việc dé xuat sửa doi, bô sung một số văn bản pháp luật dim bảo

sự phù hợp với nhu câu của thực tiễn,

(3) Về thực tiễn áp dụng pháp luật: Dựa trên kết quả nghiên cứu vệ các

van dé lý luận, thực trang pháp luật, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật, đưa

ra phương hướng kiên nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đông chuyên nhượng

quyền sử dụng đất ở

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận

Cơ sỡ phương pháp luận đúng dan, khoa hoc của chủ nghĩa Mác —Lênin

và tư tưởng Hồ Chí Minh vệ Nhà nước và Pháp luật Đặc biệt xây dựng và hoànthiện pháp luật dân sự về hợp đông chuyên nhượng quyền sử dung dat phảiquán triệt, tuân theo các quan điểm chỉ dao của Đăng Công sản Việt Nam vệcai cách tư pháp và xây đựng Nhà nước pháp quyên Vit Nam xã hội chủ nghĩa

5.2 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

*Phương pháp luận: việc nghiên cứu đề tai dua trên cơ sỡ phương pháp

luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghia Mác —Lêmn, tư tưởng

Hô Chí Minh trong tiên trình cải cách, quan điểm của Dang cộng sẵn Viet Nam.

Đây được coila kim chỉ nam cho việc đính hướng các phương pháp nghiên cứu

cụ thê của tác giả trong quá trình thực hiện khoá luận

* Phương pháp nghiên cứu cụ thê: đề tài được thực hiện với cácphương pháp nghién cứu cụ thé nhy sau:

(i) Phương pháp phân tích: dé làm r6 quy đình pháp luật biện hành vềhợp đông chuyên nhượng QSDĐ Phương pháp nay được tác giả sử dung chủyêu trong tat cả các nội dung của khoá luận Đây là phương pháp tác giả sửdung trong chương 1 dé phân tích các quan niém về tăng cho, các khái niém vềhợp đông chuyên nhượng QSDĐ Phương pháp nay được sử dụng phân lớntrong chương 2 dé tác gid làm 16 các quy định của pháp luật, những ưu điểm,hạn chế của pháp luật về hợp đông chuyên nhuong QSDD;

(ii) Phương pháp thống kê: nhằm đưa ra các số liệu về các bản án đã giải

quyết về hợp đông chuyên nhượng QSDD, qua đó tác giả rút ra được các tranh

chap phô biên dé tìm ra nguyên nhên cũng nh đưa ra giải pháp hop lý,

(it) Phương pháp lịch sử: nhằm tìm biểu sâu và rõ những quy định từthời phong kiên đến thời ky Phép thuộc và dén hiện tại dé thay được sư pháttriển của các quy định về hop đông chuyên nhượng QSDĐ;

(iv) Ngoaira, các phương pháp thu thập sô liệu, phương pháp tông hợp cũng được tác giả vận dụng làm cơ sở dé tiên hành nghiên cứu các nội dung

của khoá luận

6 Kết cau của khea luận

Ngoài các phân mỡ đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung

khoá luận bao gồm 3 chương như sau:

Chương 1 Một sô van đề lý luận về hợp đông chuyên nhượng quyền sửdụng đất ở

Chương 2 Thực trang pháp luật về hop đông chuyên nhượng quyên sửdung dat ở

Chương 3 Thực tiễn giải quyệt tranh chap về hợp đông chuyển nhượng

quyên sử dụng đất ở tei các toà án trên địa ban Hà Nội và một số kién nghị hoàn.

thiện

CHƯƠNG 1

MOT SÓ VAN DE LÝ LUẬN VE HOP DONG CHUYEN

NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở1.1.1 Khái niệm hop đồng chuyên nhượng quyén sit đụng đất ở

Dé lam rõ về một vân đề nào đó thì chúng ta cân hiểu rõ thành tổ câu tạo

nên nó Do vay, định nghiia về hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở

cũng không ngoại lệ, theo đó hợp đông chuyên nhương quyên sử dung dat ở

được câu tạo từ các khái miệm nhỏ cụ thé: Khải niém về dat ở, quyền sử dụng

dat ở, chuyên nhương quyên sử dụng dat, hop đông về quyên sử dụng dat.

Thứ nhất, dat ở được xép vào nhóm dat phi nông nghiệp, bao gém: dat ởtại nông thôn và đất ở tại đô thi theo điểm a, Khoản 2, Điều 10 Luật Dat đai

2013 Dat & được sử dụng phục vụ nu câu ở: xây dựng nhà ở để lam nơi sinh

hoạt, nghĩ ngơi và xây dựng các công trình phục vụ đời sông hang ngày, nam

trong khu dân cư, dat ở được hiểu là đất sử dung với muc dich để ở! Luật Datđai 2013 đã đưa ra tiêu chí thông nhất trong việc xác định các loai dat thuộc dat

ở tại nông thôn va dat ở tai đô thi Dat ở nông thôn bao gồm dat ma hộ gia định,

cá nhân dùng dé xây dung nha ở, xây dưng các công trình phục vụ đời songhàng ngày, vườn ao trong một thửa dat thuộc khu dân cư nông thôn, phù hopvới quy hoạch da được cơ quan Nhà nước có thâm quyên xét duyệt (tường got

là đất thé cu) Dat ở đô thi bao gồm dé xây dung các công trình phục vu đờisông trong củng một thửa dat tại klru dan cư đô thi

Thứ hai, về quyền sử dung dat: Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015 quyđịnh “Quyển sử đụng là quyên khai thác công ding hướng hoa lợi, lợi tức từtài sản; quyền sử dung có thé được chugyên giao cho người khác theo théa thuậnhoặc theo quy đình cña Pháp luật ” Theo đó, thông qua sự trao quyền của Nhànước, người sử dung dat được thực hiện các quyền và nghia vụ, trong đó các

quyên liên quan đền quyên định đoạt, quyên sử dung đất như chuyên nhượng,

13.1 Mục I Pim hie Ibanhinhkém Thôngtr28/2014/TT-BTNMT

§

thửa kê, tang cho người sử dụng dat, quyên chuyên đôi, cho thuê, cho thuê lai,thé chap quyên sử dụng dat, gop von bằng quyên sử dung dat Co thé nói quyền

sử dung dat ở là quyên khai thác thuộc tinh có lợi từ dat ở thông qua các hành

vi sử dụng dat hoặc chuyên quyên do cho người khác

Thứ ba chuyên nhượng quyên sử dung dat là việc chuyển giao quyên sử dụng đất từ người nay sang người khác trên cơ sở có giá Vay tai sao đôi với

dat dai lại gợi là chuyên nhượng quyền sử dụng dat chứ không phải mua bản

dat? Mua bán tai sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên ban chuyên

quyền sở hữu tai sản cho bên mua và bên mua trả tiên cho bên bán Tuy nhiên,đôi với đất đai — một loại tai sin đặc thù, thì dat dai thuộc sở hitu toàn đân doNha nước dai điện chit sở hin và thông nhất quản lý Nhà nước trao quyền sửdung đất cho người sử dụng đất theo quy đình của Luật này? Vì vậy, người

chuyển nương không có quyền sở hữu dat, đối tương của việc chuyên nhượng

ở đây là quyên sử dung dat — một loại tai sin gan liên với dat mà không phải làmảnh dat do

Thứ tư, không giéng nhw Bộ luật Dân su 2005 dành hẳn một phần quyđịnh về các loại hop đông liên quan dén quyền sử dung đất, tách thành cácchương riêng biệt như hợp đông chuyển đổi quyên sử dụng đất, hợp dong

chuyên nhượng quyên sử dụng đất, hợp đông thuê quyên sử dụng đất, dan

đến nhiéu trùng lap, Bộ luật Dân sự 201 5 đã bao quát tat cả trong ba điêu đó làĐiều 500, 501, 502 và được gọi chung là hợp đồng về quyên sử dung dat (gdmhợp đồng nội ching của hợp đồng và hình thức, thì tuc thực hiện hợp đồng).Trong đó, hop đồng về quyền sit dung đất là sự théa thuận giữa các bên, theo

đó người sử dụng đất chuyên đổi, chuyên nhượng cho thuê, cho thuê lai, tang

cho, thé chấp góp vén quyền sử dung đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy

ảnh của Luật đất đai cho bên kia; bên kaa thực hiện quyển, nghĩa vụ theo hop

đồng với người sử dung đất

Từ những phân tích nêu trên, chuyển nhương QSDĐ được hiểu là sự

chuyên dịch QSDD từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác; người cóQSDD có nghia vụ chuyên giao QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng vàngười nhận chuyên nhượng phải trả cho người chuyên nhương một khoản tiền

tương ung với giá trị QSDĐ theo thöa thuận của các bên Mặc du có sự thay

đổi về chủ thé sử dung dat nhưng việc chuyên QSDĐ không làm mat di quyên

quân lý và định đoạt của Nhà nước với vai trò là đại điện chủ sở hữu Trong

thời gian qua, Khoa pháp luật dân sự đã có rat nhiéu tác giả đưa ra quan điểm

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung dat ở Tuy nhiên các quan điểmnày van chưa được phủ hợp với khái niệm chuyên nhương quyền sử dung đất

ở, điển hình như các tác giả:

(1) Tác giả Pham Van Oanh, năm 2017, Luận văn thạc s luật học — Đại

học Luật Hà Nội và tác giá Nguyễn Thùy Trang năm 2017, Luận văn Tiên sĩluật hoc — Đại học Luật Hà Nội nhận định: “Hop đồng chuyên nhượng quyền

sử dung đất ở là sự thõa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyênnhương về việc chuyển giao dat và quyền sử cing đất dé xây nhà ở, các côngtình phục vụ cho đời sống đất, vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng mộtthừa đất thuộc khu dân cư đã được công nhận là đất ở trên cơ sở giá cả đượccác bên thông nhất, đất và quyén sử dụng đất được chuyên giao toàn bé chobên nhận chuyển nhượng và bên chuyén nhương không còn bắt kp? mỗi quan hệnào với đất và quyền sử dung đất kế từ thời điểm hop đồng có hiệu lực theo quy

đình của pháp luật".

Khái niém nay còn mang tính chat liệt kê va rườm ra, tác giả con liệt kê

cả ngiĩa vụ và mục dich sử dụng Khai tiệm chỉ cân khái quát hợp đông chuyênquyền sử dung dat là sự thoả thuận giữa bên chuyên nhượng và bên nhận.chuyển nhượng về chuyên nhượng QSDD ở chứ không cân liệt kê tat cả các

ng†ña vụ và mục dich

(2) Tác ga Vũ Hải Yên, năm 2017, Luận văn thạc sĩ luật học — Viện hànlam KHXH Việt Nam, Học viện KHXH nhận din Hop đồng chuyển nhượngquyển sir dụng đất ở được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo dé bên

10

nhận chuyên nhượng QSDĐ ở có ngiữa vụ chuyén giao đất ở và quyên sử dụngđất của mình cho bên nhận chuyên nhượng, bên nhân chuyên nhương có nghĩa

vụ trả cho người chuyén nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử

chung đất ở”.

Khái niém này van mang tinh chat liệt kê nghĩa vu và trách nhiém phải tra cho bên chuyên nhượng là không được chính xác, vì thực tê có những trường

hợp bên chuyển nhượng bán ra giá trị cao hơn hoặc thâp hơn giá tri QSDD, tuỳ

vào sự thoả thuận giữa hai bên và van đấm bảo điều kiện ga chuyén nhượng

cao hơn giá dat ban hành theo từng khu vực của Nhà nước quy định

(8) Tác giã Hà V ăn Tiên, nam 2010, Luận văn thạc sĩ luật học — Đai hocLuật Hà Nội nhận định: “Hop đồng chuyên nhương quyền sử dùng dat ở là sựthỏa thuận bằng văn ban giữa bên chuyên nhượng và bên nhân chuyên nhương

theo đó bên chuyên nhương sẽ chuyên giao đất ở, quyền sử ding đất ở hợp

pháp của minh cho bên nhận chuyén nhượng và bên nhận chuyén nhuong cónghita vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo đứng quy định của Bộ luật dan

sự và pháp luật về đất dai”

Khái niệm này cũng không được chính xác vì hop đông chuyên nhượngquyền sử dụng đất ở giá chuyển nhượng là do hai bên tự thoả thuận chứ luậtkhông quy định và giá trị chuyên nhượng QSDĐ ở

Như vay, có thé định nghĩa: “Hop đồng chuyên nhượng quyền sử đụng đất

ở là sự théa thuận bằng văn bản giữa người sir dụng đất và chit thé khác vềviệc chuyên giao quyén sử ding dat và người nhận chuyên nhương sẽ trở thành

chit sở hữu: hop pháp moi”.

1.1.2 Đặc điêm của hợp đồng chuyêu nhượng quyén sit dung dat ở

Thứ nhất, hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung dat ở là hợp đồng songvụ: theo đó, mỗi bên trong hợp đông đều có nghiia vụ đối với nhau Do đó, trongmỗi quan hệ nay quyên của bên này đối ứng với nghiia vụ của bên kia và ngượclại Bên chuyên nhương có nghĩa vu giao đất cho bên nhận chuyén nhuong và

bên nhận chuyên nhượng có ng†ĩa vụ thanh toán cho bên chuyển nhượng theo

thỏa thuận của hai bên Khi bên có ngiĩa vụ dén hạn thực hiện ngliie vụ nhưngkhông thực hiện đúng nhũng cam két đã thỏa thuận, thi bên có quyên sẽ yêucau bên có nglữa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam két đã thöathuận Tinh song vụ còn được thê liên ở chỗ quyên lợi của bên chuyên nhượng

và bên nhận chuyên nhượng chỉ có thé được đảm bảo khi bên nhận chuyên

nhương và bên chuyên nhượng thực hiên đây đủ các nghia vu tương ứng của mình Nói cách khác, trong hợp đông chuyên nhượng quyền sử dụng dat, quyên

và nghĩa vụ của bên chuyên nhuong tương ứng với ngiĩa vu và quyền của bênnhận chuyên niurong Vi thê hợp đẳng chuyển nhượng quyền sử dung dat luônđược lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản dé

lam cơ sở pháp lý cho việc đâm bảo quyên và việc thực hiện nghia vụ của minh.

Tuy nhiên, do QSDĐ là một tai sản đặc biệt, gan liền với chế đô sở hữutoàn dân về dat đai, trong đó Nhà nước là người đại diện làm chủ sở hữu, nên

ngoài việc bên chuyên nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hién quyền và

nghia vụ với nhau, hai bên còn phải thực hiện ng†ĩa vụ với Nhà nước (trẩn thui

các quy đình của pháp luật về quy hoạch, mục dich sử dung đất điều kiênchuyển nhượng nghĩa vụ tài chính ) Nhà nước chi phôi hoạt động chuyểnnhvong QSDD thông qua các quy định của pháp luật và quyết định hành chínhcủa cơ quan Nhà nước có thâm quyên (đăng ký quyền sử dụng đất, quyết đinhcấp Giấy chứng nhãn QSDĐ, )

Thứ hai, hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dung dat ở là hợp đồng cótinh chat đền bù: tinh đền bù có thê hiểu là khí một bên giao tài sản của minh

cho bên kia, thì bên nhận tài sân cũng phải trả cho bên giao tài sản một khoản

tiên tương ứng với giá trị của tài sản Trong hợp đồng chuyên nhượng quyền

sử dung đất ở, bên chuyên nhượng khi giao quyền sử dung đất ở của minh chobên nhận chuyên nhượng thì bên nhận chuyên nhương sẽ trả một khoản tiêntương ứng với giá tri quyên sử dung dat ở mà bên chuyên nhương đã chuyêngiao Khoản tiền này được coi là khoản đền bù mà bên nhận chuyên nhượngphải trả cho bên chuyển nhượng khi nhận quyền sử dụng đất ở từ bên chuyên

nhương Đây là điểm khác biệt giữa hop đông chuyên nhượng quyền sử dụngdat ở với hợp đông tăng cho quyên sử dung đất ở bởi trong hop dang tặng choquyên sử dụng đất ở thi bên tặng cho chuyên giao quyền sử dung dat của mình

cho bên nhân tặng cho và bên nhận tặng cho không có nghia vụ phải trả cho

bên tặng cho bat ky một khoản dén bu nao

Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là hợp đông ungthuận: tính ưng thuận của hợp đông được thé hiên ở chỗ thời điểm có hiệu lựccủa hợp đồng được xác định tại thời điểm giao kết, theo quy định pháp luật việcchuyển nhương quyền sử dụng đất ở có hiệu lực ké từ thời điểm đăng ky quyên

sử dụng đất tai Van phòng đăng ky dat đai Như vậy, tại thời điểm hop dongnay hợp đông chuyển nhượng QSDĐ ở sẽ phát sinh hiệu lực, kèm theo đó quyên

và nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh, cho du các bên có thé chưa thực hiệnnhững nghĩa vụ như đã cam kết Tại thời điểm dang ký tại V én phòng đăng kýdat đai thì hợp đông chuyên nhượng QSDĐ mới phát sinh liệu lực là một nétđặc trưng của loại hop đồng nay, mà căn cứ vào điểm này dé phân biệt vớinhững hợp đồng khác, chang hạn so với hợp đông chuyên nhượng tài sẵn, hopđông chuyên nhương tai sẵn có hiệu lực khi bên chuyển nhương chuyển giao

tài sản cho bên được chuyển nhượng, mac dù trước khi chuyên giao tai sản, các

bên có giao kết với nhau về việc chuyên nhượng nhưng việc giao kết cũngkhông làm phát sinh hiệu lực pháp luật đôi với hop đồng nay

Ngoài 3 đặc điểm chung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

dat thi hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất ở còn có những đặc điểm

Tiêng sau:

Thứ nhất, hợp đông chuyên nhương quyền sử dụng dat ở là loại hop dongtrọng thức (bắt buộc phải được xác lập bằng một hình thức nhất định): hợpđông chuyên nhượng QSDĐ ở phải được thực hiện bằng văn bản, phải đượccông chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thâm quyên.Đây là quy định thể biên sự chặt chế hơn của giao dịch chuyển nhượng QSDĐnói chung và chuyên nhượng QSDĐ ở nói riêng Điều này xuất phát từ đặc thù

của QSDĐ ở đối với tai sản đặc biệt, với chủ thé đại điện sở hữu và quản lý làNhà nước Mặt khác, đây là loại tai sản có giá trị lớn, hé sơ, thủ tục, gây tờ vàhiện trạng sử dung dat thường phức tạp, có nluêu biên đông Vi vậy, việc ghinhận thực hiện bằng văn bản đảm bão sự ràng buộc pháp lý giữa các bên trongquan hé chuyền nhượng QSDĐ một cách chất chế va đảm bảo quyên, ngiữa vụ.lớn của mỗi chủ thé, mat khác thé hiện sự kiểm soát sát sao của Nhà nước đối

Với các giao dich

Thứ hai, hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dung dat ở là loại hợp đôngchịu sự điều chỉnh của nhiéu văn ban pháp luật khác nhau: vì hợp đông chuyên

nhương quyên sử dụng đất ở chịu sự điều chỉnh của nhiéu văn bản pháp luật

khác nhau nên dẫn dén những mâu thuần trong các quy định có liên quan ví dunhy quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Thứ ba, hợp đông chuyên nhượng quyên sử dung đất ở là loại hợp đồngchịu ảnh hưởng bởi thủ tục hành chính: Hop đồng chuyên nhượng quyền sửdung dat ở bat buộc phải công chứng, chứng thực va đăng ky tại phòng đăng

ky dat đai theo Điêu 183 LDD năm 2013

1.2 Phan loại hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất ở

1.2.1 Cam cứ chit thê cha hợp dong

Chủ thé của hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở phải thöamãn các điều kiện nhật định do pháp luật quy định Dé giao dịch chuyên nhượngquyền sử đụng đất ở có liệu lực phải đáp ứng các điều kiện sau: các điều kiện

có hiệu lực của hoạt đông chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở, thời điểm quyền

sử dụng dat ở được chuyển giao giữa các bên và các trình tự, thủ tục phải tuân

theo Theo đó, không phải moi chủ thé có quyền sử dung dat ở hop pháp đềuđược thực hiện quyền chuyên nhượng quyên sử dung dat ở, mà còn phải tùythuộc vào nguôn góc, tinh trang sử dung quyên sử dụng dat ở của chủ thé do.Theo đó quy định của pháp luật hiện hành, nêu tinh trạng QSDĐ ở đang tranhchấp, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đều không được phép chuyển

nhương cho người khác.

14

Chủ thé của hợp đông chuyển nlưượng quyền sử dung đất ở:

@ Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung dat ở giữa cá nhân với cá

nhân:

Cá nhân trở thành chủ thé của hợp đông chuyên nhượng quyên sử dungdat ở khi có day đủ năng lực hành vi dân sự, có quyên sử dung dat hợp pháp va

thuộc trường hợp được phép chuyển nhượng Đôi với cá nhân được nhận

chuyên nhượng quyên sử dụng dat 6, theo quy định của pháp luật dat đai, cánhân không phụ thuộc vào nơi cư trú Tuy nhiên trong một sô trường hợp cầnphải tuân thủ các điều kiện theo Điều 191, Điều 192 Luật Đất đai năm 2013

(i) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giữa cá nhân với pháp

nhân:

Cá nhân khi tham gia vào ký kết hợp đông phải là người có đây di năng

lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự và là chủ thể có quyên đính đoạt

quyền sử dụng dat ở dem ra giao địch Trường hợp cá nhân không có nẻng lựchành vi dân sự thì phải có người đại diện hợp pháp khi giao két hợp đồng

Pháp nhân trở thành chủ thé của hop đồng chuyên nhương quyền sử dụngđật ở khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật, điều kiện tối thiểu

để thực hiện quyền chuyển nhượng quyên sử dung dat trong dự án đầu tư xây

dung kinh doanh nhà ở được quy đính tại khoản 1 Điều 194 LĐĐ 2013

Đôi với tổ chức, cá nhân trong hoạt động kinh doanh bat động sản, phảiđáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 10, Luật KDBĐS 2014

(id) Hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung dat ở giữa pháp nhân vớipháp nhân:

Như đã phân tích thi pháp nhân khi tham gia ký kết hợp đồng chuyểnnương QSDĐ ở khi đáp ung các điều kiện theo quy định của pháp luật Điềukiện tôi thiêu dé thực biện quyên chuyên nhượng quyên sử dung dat trong dự

án đầu tux ay dung kinh doanh nha ở được quy đính tại khoản 1 Điêu 194 LDD

2013, Điều 10, Luật KDBĐS 2014

1.2.2 Cam cứ đôi trong cña hợp doug chnyén nhượng quyều sit đụng đất ở

(i) Hợp đông chuyên nhượng quyền sử dung dat ở và chuyên quyên sở

hữu các tài sản khác gắn liên với dat: hợp đông chuyên nhượng QSDĐ ở va tàisản gắn liên với dat là một loại hợp đông phải được công chứng xác nhận tínhchính thức (trừ lẻ các bên tham gia giao dich là tổ chức kinh doanh bắt động

san) Theo quy định của Luật công chứng, hợp đông chuyển nhượng QSDD ở

có hiệu lực từ thời điểm công chứng viên ky và dong dâu của cơ quan hànhnghề Tuy nhiên, QSDĐ ở là một tai sản đặc biệt, việc chuyên nhượng phảiđược thực hiện thông qua việc đăng ký tại cơ quan đăng ky dat đai và chỉ có

liệu lực khi được ghi vào số địa chính Còn đối với tai sản gắn liên với đất theo

quy đính của pháp luật, thời điểm phát sinh quyền sở hữu của tài sản phải đăng

ky được xác định là khi người được chuyên giao quyền sở hữu đăng ký quyền

sở hữu tại cơ quan có thâm quyên đăng ký Còn đôi với tài sản không phải đăng

ký thì thời điểm phát sinh quyền sở hữu được xác định từ thời điểm người naytrực tiếp chiêm hữu tai sản, cụ thé doi với nhà ở sẽ được căn cứ tại Điều 12

Luật nhà ở năm 2014.

(ii) Hợp đông chuyên nhượng quyên sử dung dat ở không bao gồm việc

chuyên quyên sở hữu các tài sản khác gan liên với dat: cũng giống như hợp

đông chuyên nhượng QSDD ở và tài sản gắn liên với dat thì hop đồng chuyênnhuong QSDĐ ở và không bao gam tài sản gan liền với dat thì hợp đông

CNQSDD ở cũng là một loại hợp đông phải: được công chứng, xác nhận tinh

chính thức (trừ ki các bên tham gia giao dich là tổ chức linh doanh bắt độngsan) Tuy nhiên hop đồng này chỉ chuyên nhượng QSDĐ ma không bao gồmtài sẵn trên dat

1.2.3 Can cứ ban chat cha hop đồng chuyên uhượng quyền sit đụng đất ở

(6) Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở là hoạt động kinh doanhbat động sản: ngày nay xã hội ngày cảng phát triển, nên hoạt động kinh doanh

bat đông sản ngày cảng trở nên phô biên, mà mục đích chính của nó là đầu tư

để sinh ra lợi nhuận Căn cứ theo Khoản 1, Điêu 3 Luật KDBĐS năm 2014

16

trong kinh doanh bat động sản bao gôm: hoạt động xây dung mua, bán, nhậnchuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lai, cho thuê mua

bat động sản, thực hiện dich vụ môi giới bat động sản, dich vu san giao dich

bat động sản, địch vu tư van bất động sản hoặc quần ly bat động sản nhằm mục

đích sinh lợi

(ii) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thông thường đối với

loại hợp đông nay là hoạt động chuyên nhượng QSDD ở cho cá nhân hoặc pháp

nhân mà mục đích chính của ho là dé dùng cho mục dich cá nhân hoặc tổ chức

ma không phải là kinh doanh QSDĐ ở dé sinh ra lợi nhuận

1.3 Khái quát pháp luật về hẹp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở1.3.1, Khái wiém, đặc điểm cna pháp luật về hop đồng chuyên uhwoug quyềusit dung đất ở

Pháp luật ra đời, tôn tại cùng với xã hội và là một trong những công cụthực hiện chức năng quân lý Nhà nước hiệu quả nhất Pháp luật là hệ thông cácquy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhậnnhằm điều chỉnh các méi quan hệ xã hội theo mục tiêu, định hướng cụ thé Bat

kỳ một lĩnh vực, mét quan hệ xã hội nào trong đời sống cũng rât can đên sựđiều chỉnh pháp luật làm cơ sở định hướng cho quan hệ xã hội đó phát sinh,phát trién theo một trật tự chung theo ý chi của Nhà nước Trong lĩnh vực datdai nói chung và trong hợp đông chuyên nhượng QSDĐ nói riêng cũng khôngphải ngoai lệ, rat cân được điều chỉnh bởi khung pháp lý cụ thể, day di và toàndiện nhằm định hướng cho các chủ thé tham gia quan hệ chuyên nhượng QSDD

cũng như các cơ quan Nhà tước có thấm quyền, tư cách là người kiểm tra và

giám sát di theo quỹ dao chung dam bảo trật tự, an toàn, hiệu quả, tăng cường

pháp chê trong lĩnh hợp đông chuyên nhượng QSDĐ Hiện nay, hệ thông phápluật điêu chỉnh cũng mở rộng tới nhiều văn bản pháp luật khác nhau, đây là cơ

sở quan trọng không chỉ giúp các chủ thê tham gia giao kết hợp đông chuyênnhương QSDĐ xác định được rõ quyên, lợi ich hợp pháp, nghia vụ của minh

ma còn hạn chê các rủi ro có thé ảnh hưởng dén không chỉ quyên lợi của chính

minh, mà con có thé liên lụy tới quyên lợi hợp pháp của các chủ thê khác có

thit tục lạ: kết hợp đồng chuyên nhương quyền sử dung đất; trình tự, thủ tuccông chứng hợp đồng chuyên nhượng quyền sit dung đất nhằm dinh hướng chohợp đồng chuyén nhương quyén sit đụng dat di theo trật tự cng vì lợi ich của

các bên tham gia cing như lợi ích của Nhà nước và xã hoi”.

1.3.2 Swe cầm thiết điều chinh bằng pháp luật về Hop đồng chuyêu nhượng

quyén sit dung đất

Pháp luật là một trong những ché tải quân ly Nhà nước hiệu quả nhất, do

đó đôi với các giao địch chuyên nhương QSDĐ cũng được điều chỉnh bởi cácquy định của pháp luật Việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với các giao dichchuyển nhượng QSDĐ là cân thiết và xuat phát từ những ly do sau:

6) Hiện nay hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một trong những hợpđồng phô biên, nó vừa phục vụ cho nhu câu của con người vừa cho mục dichkinh doanh đem lại nhiêu lợi nhuận Chính vì vậy, trong hệ thông pháp luậtnước ta đã ghi nhận loại hợp đồng này từ rất sớm, việc ghi nhận hop đôngchuyển nhượng QSDĐ vừa có ý ngliia về mặt lý luận cũng như thực tiễn

T mặt lý luãn, pháp luật về hợp đông chuyên nhượng QSDĐ là khungpháp lý quan trong dé Nhà nước điều chỉnh các quan hệ chuyên nhượng QSDĐgiữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyên nhượng Đông thời, hợp đồng

chuyên nhượng QSDD phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về hinh

thức, thủ tục; qua đó Nhà rước có thé giám sát được hoạt động này và kip thời

có những quy định, chính sách phù hợp về hợp đông chuyên nhượng QSDĐ

Trong quá trình giao kết hợp đồng, niêu xây ra tranh chap giữa các bên với nhau

18

thi pháp luật về hợp đông CNQSDĐ đóng vai trò là công cụ pháp lý dé cơ quanNhà nước có thêm quyên áp dụng giải quyết Từ đó, an toàn trật tự xã hội,quyên và lợi ích chính đáng của người dân được đấm bảo, cũng như góp phânvào hiệu quả quản lý của Nhà trước về dat đai.

Vé mặt thực tiễn hiển nay, trong thời kỳ công nghiệp hóa — hiện đại hóa

dat nước, nhu cầu về dat dai ngày cảng tăng cao Các giao dich chuyên nhượng QSDD từ chủ thể nay sang chủ thé khác xuât hiện như một nhu câu tat yeu

khách quan, hơn nữa, chuyên nhượng QSDD hiện nay cũng là lĩnh vực dem lai

lợi nhuận cao cho các chủ thê Khi các giao dịch chuyển nương QSDD được thực hiện trên thị trường bắt động sản cho đù nhằm mục đích g thi đều chịu sự điều chỉnh của các quy luật cung câu, quy luật giá cả, quy luật canh tranh của

thị trường, việc các chủ thé sử dụng các thủ đoạn các chiêu lừa gat nhằm chiêmđoạt hưởng lợi bat chính không hệ thiêu trên thực tê Chính vi vậy, can phải có

sự quản lý, điều tiết của Nha nước thông qua các quy dinh của pháp luật về hopđông chuyên nhượng QSDĐ dé tránh những giao dich bat chính, ảnh hưởngđến lợi ích của người có QSDĐ

Gi) Hơn nữa, nên kinh tệ - xã hội Việt Nam ngày cảng phát triển, mở cửahội nhập thu hút nha đầu tư nước ngoài đã dan đên việc chuyên nhượng QSDĐngày càng phong phú, đa dạng, phạm vi dịch chuyên không chỉ phát triên ởthành thị ma lan rộng ra khu vực nông thôn với sư tham gia của nhiêu thành

phân kinh tế, chủ thể trong xã hội Từ đó, kéo theo sự phức tạp trong các giao

dich chuyển nhượng QSDĐ mà thực té da phát sinh nhiéu tranh chap chưa đượcgiãi quyét đút điểm Vi vay, nêu pháp luật về hợp đông chuyên nhuong QSDDkhông kịp thời điều chỉnh sửa đổi, bô sung sé dan tới tình trạng pháp luật “lec

hậu”, “di sau” và không điều chỉnh được các gao dich chuyên nhượng QSDD

trên thực tế phát sinh, ảnh hưởng dé hoạt đông quản ly Nhà nước về dat đai

Chính vi vậy, Nhà nước dat ra các quy định của pháp luật đề điều chính hợpđồng chuyên nhượng QSDĐ là một yêu cau tất yêu trong việc định hướng, bất kip

sự phát triển kinh té quốc gia cũng như tạo ra một thi trường bat đông sản công

khai, minh bạch va đảm bảo hai hòa lợi ích cá nhân với lợi ích Nha nước.

* Đặc điểm của pháp luật về hợp đông chuyên nhượng quyên sử dung datThứ nhất, pháp luật về hợp đông chuyên nhượng QSDĐ mang tính đặctrung của chê đô sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu:

Đổi tượng của hợp đồng chuyên nhượng QSDĐ là QSDĐ được Nhànước trao quyên sử dung với tư cách lả chủ sé hữu đại diện và không thuộc

quyền sở hữu của các bên giao két hop dong chuyên nhượng Theo quy định

của pháp luật dân sự, QSDĐ là quyền tài sản và khi quyền tai sản là đôi tượngcủa giao dich dân sự thì phải có giây tờ hoặc các bang chứng khác chứng minhquyên đó thuộc sở hữu của bên bán Đối với QSDĐ khi thực hiện hợp đông chuyên

nhượng sẽ có sự thay đôi, dich chuyênQSDĐ từ người nay sang người kia nhưng.

ban thân đất đai lại luôn “bat động bất di địch” nên việc “mua bán" chi chuyêngiao quyền thông qua Giầy ching nhận QSDĐ — giây tờ chứng minh sự tên tạicủa QSDĐ hoặc tai sản trên dat Đây chính là điểm đặc thủ khác biệt giữa tai sản1a QSDĐ và các tải sản khác có thé địch chuyên và có chủ sở hữu khác

Thứ hai, pháp luật về hợp đông chuyên nhượng QSDĐ do nhiều văn bảnpháp luật điều chính Hệ thông các quy phạm phép luật điều chỉnh hợp dong

chuyên nhượng QSDĐ không chỉ nằm trong các quy định của BLDS 2015,

Luật đất dai 2013 ma còn nam trong nhiều văn bản pháp luật khác có liên quannnư Luật C ông chứng, Luật Hôn nhân và gia đính, Luật về thuê cùng hệ thongcác văn ban dưới luật như các Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các

Nghị dinh, Thông tư của Chính phủ và các cơ quan thuộc Chính phủ, các Quyét

đính của Ủy ban nhân dân các cấp điệu chỉnh các nội dung liên quan dén quyên

tài sản là QSDĐ Chẳng hạn, Luật Dat đai 2013 quy định điều kiện tư cách chủthể, QSDĐ được phép giao dich và các thủ tục hành chính phải thực hién khithực hiện giao dịch chuyên nhượng, Bộ luật dan sư 2015 quy đính về nguyêntắc, hình thức và những điều khoản chủ yêu trong hợp đồng chuyên nhượng

QSDD bỡi chuyên nhương QSDD là một một giao địch dân sự và là tài sản có

giá trị lớn trong đời sông kinh tê - x4 hôi Pháp luật về công chứng, pháp luật

về thuê thu nhập từ chuyên QSDĐ, về lệ phi cũng đều quy định cụ thể khi thựchiện giao dịch chuyên nhượng QSDĐ Những quy phạm pháp luật trên đã tạo

ra một hành lang phép ly day đủ và là cơ sở dé các chủ thé thực hiện hợp đôngchuyên nhượng QSDĐ áp dụng

Thứ ba, pháp luật về hợp đông chuyên nhượng QSDĐ tôn trọng sự tự do

thỏa thuận giữa các bên có liên quan trong quá trình xác lập va thực hiện hợp

đồng chuyên nhượng QSDĐ nhưng giới hạn trong pham vi luật định V ê ban

chat, chuyén nhượng QSDĐ là một giao dich dân sự nên pháp luật ghi nhận và

cho phép các chủ thé được tự do thỏa thuận, bay tö ý chí và nguyên vong củaminh khi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyên nhượng QSDĐ Tuy nhiên y chi

đó phải phù hop và không trái với pháp luật của Nhà nước (trong phạm vi được

pháp luật cho pháp)

1.3.3 Nội duug pháp luật về hop đồng chuyêu uluroug quyén sic đụng đất ở

Nội dung về hợp đẳng chuyên nhuong QSDĐ là một tổng thé thông nhậtbao gồm các quy phạm pháp luật thuộc nhiéu lính vực pháp luật khác nhau, cómối liên hệ, ràng buộc lấn nhau và cing điều chỉnh gồm những nội dung sau đây:

Thứ nhất, nhóm quy pham pháp luật điêu chỉnh chủ thé của hợp dongchuyên nhượng QSDĐ bao gồm:

Bên chuyên nhượng và bên nhận chuyên: Đôi với bên chuyên nhượngQSDĐ phải 1a chủ thể có QSDĐ hợp pháp và có mong muốn chuyên giaoQSDĐ hợp pháp của minh cho một chủ thé khác và bên nhận chuyên nhượng

phải trả khoản tiên tương ứng với giá trị QSDĐ cho bên chuyển nhượng Đây

cũng là điểm khác biệt của chủ thé chuyển nhượng so với các chủ thé kháctrong quan hệ tặng cho hay thừa kê QSDĐ khi không có sự trao đổi lại cho bên

có QSDĐ một dai lượng vat chất nhất định Còn đối với bên nhận chuyên

nhvong QSDP là chủ thé ma được bên chuyên nhượng hướng dén dé chuyêngiao QSDD và họ phải đủ điều kiện dé được x ác lập QSDĐ tại Việt Nam Nhưvậy, có thé hiệu, không phải bat ky cá nhân tổ chức nào cũng được phép giaokết hợp đông chuyên nhượng QSDĐ, mà chỉ những chủ thé đáp ung yêu cầu

do pháp luật quy định mới đủ điêu kiện thực hiên giao dịch này.

Thứ hai, nhóm quy phạm quy định về hình thức bao gồm:

Hình thức của hợp đồng chuyên nhượng QSDD phải được lập bằng văn.ban Hợp đồng trong đó thé liện sự thông nhật về ý chi, mong muôn chuyênQSDD từ bên chuyển nhương sang bên được nhiên chuyên nhượng và hợp đẳng

chuyển nhương QSDĐ nay chi phat sinh hiệu lực khí được công chúng hoặc

chứng thực và đăng ký tại cơ quan Nhà nước co thâm quyền Đây còn la can

cứ giúp bảo vệ quyên lợi của các chủ thé trong giao dich trước các chủ thé khác

và là cơ sở dé cơ quan Nhà nước có thêm quyên thực hiện chức năng quân lý,kiểm soát sư chuyên dich tai sản trong xã hội va bảo dam tính én định của nênkinh tê

Thứ ba, nhóm quy pham quy định vệ nội dung bao gồm:

6) QSDD là đối tương của hợp đông chuyên nhương QSDD nhưngkhông phải moi chủ thé có QSDĐ đều được thực hiện chuyên nhượng mà tuỳthuộc vào nguén gôc QSDĐ từ đâu, sử dung cho mục dich gì (căn cứ theo Bộluật dân sự 2015 và Luật đất dai 2013 guy định)

(i) Giá chuyên nhượng QSDĐ và các nghĩa vụ tải chính từ chuyênnhuong QSDD Trong quá trình giao kết hop đồng chuyên nhượng QSDĐ, bênchuyên nhượng và bên nhận chuyên nhượng đều có lợi ích khi tham gia Bênchuyên nhương sẽ được nhan được một khoản tiên tương ứng với giá trị QSDĐ(hay còn gọi là gid chuyên nhượng QSDĐ); còn bên nhận chuyên nhượng đượcxác lập QSDĐ từ sự chuyên giao của bên chuyên nhượng Hon nữa, QSDĐ là

mot loại tai sản đặc thu trong thị trường niên giá chuyển nhượng QSDD trên thị

trường cũng sẽ chịu sự điêu chỉnh bởi các quy định của phép luật và kèm theo

các các nghĩa vụ tài chính khác khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ.

(it) Quyên và nghia vụ của các bên trong hợp đông chuyên nhượngquyền sử dung dat Trong quá trình thực hiện hợp đông chuyên nhượng QSDĐ,

bên chuyển nhượng và nhân chuyển nhượng đều phải có các quyên và ngiữa vụ

với nhau Thông qua đó đảm bảo quyên lợi hợp pháp của các bên trong hợp

to cs)

đông chuyên nhượng QSDĐ và tránh những tranh châp phát sinh, ngắn ngừa

các giao dich trái pháp luật, lừa dối, de doa.

(iv) Các biện pháp xử lý vi phạm và giải quyết tranh chap hop đôngchuyển nhượng QSDĐ: tử khi dat dai được thừa nhận có giá trị, QSDĐ đượctham gia giao dịch trên thị trường và bị chỉ phối bởi các quy luật của thị trườngthi các hành vi vi pham pháp luật và tranh chap về dat dai noi chung và hop

đông chuyên nhượng quyên sử dụng dat nói riêng trở lên phd biển và phức tap

hơn Chính vi vay, dé đảm bao công tác quản lý dat đai của Nhà nước, dim bảogiao dich chuyên nhượng QSDĐ được thực hiện dung theo quy định của phápluật và đêm bảo quyên lợi của các bên tham gia hợp đồng chuyên nhượngQSDD, pháp luật dat dai đã có những quy định về các biên pháp xử lý các hành

vị vi phạm và giải quyết tranh chap về hop đông chuyền nhượng QSDĐ

Thứ te nhóm quy phạm quy đính về hiệu lực của hợp đông chuyển

nhuong QSDĐ Xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng

là quy định cân thiệt nhằm dé xác định giới hạn quyên va nghĩa vụ của các bêntrong trường hợp có mâu thuẫn, tranh chap xäy ra

1.3.4 Khái lược sw hìuh va phát trién cha pháp luật về hop đồng chnyén

nhượng quyều sit dung đất ở

Quy đính về hop đông chuyên nhuong quyền sử dụng dat lần đầu tiên

xuất hiện trong Bộ luật dân sw(BLDS) 1995 được Quốc hội rước Công hòa Xã

hội chủ nghĩa V iệt Nam thông qua và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 1996.

Với 9 Điều từ Điều 705 -713, BLDS 1995 quy dinh chi tiết các khía cạnh của

Hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đất như định nghia, điều kiện chuyên

nhwong và nhận chuyên nhượng, hình thức, nội dung, quyền và ngiĩa vu củacác bên Có thé thay, với vai trò là BLDS đầu tiên của đất nước, BLDS 1995

đã hoàn thành tốt nhiệm vụ cung cap cơ chế pháp lý đây đủ, chi tiệt về van déchuyển nhượng quyền sử dung đất, khắc phục được tinh trạng quy định chưađông nhật, chông chéo mau thuần ở các pháp lệnh trong lĩnh vực dân sự

Đến BLDS 2005, quy định hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng dat

van tiếp tục được ghi nhận nhưng đã loai bỏ bớt một số quy định và pháp luậtdat đai hướng dan cụ thé về hoạt động chuyên nhuong quyền sử dung dat Cũng

từ Luật Đất dai 2003, định ngliia về “dat ở” lân đầu tiên xuật hiện, theo đó, dat

ở gom đất ở tại nông thôn, dat ở tai đô thi Dat ở là một trong những loại dat

được pháp luật ghi nhận muộn hơn so với các loạt đật khác nhưng đã thé hién

vị trí pháp lý quan trọng bởi nhu câu sử dung tang’

Minh chứng cho điều đó, Luật Dat đai 2013 đã bé sung những quy định

cụ thể, chuyên sâu hơn đối với loại dat này, đó là dat ở ngoài vi trí trong khu

dan cư con nằm xen kế giữa các loại dat khác, có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Đông thời, BLDS 2015 không quy đính riêng về hop đồng chuyên nhượngquyền sử dung đất mà gộp chung thành các quy định của hợp đông về quyên

sử dụng đất Như vậy các nguyên tắc xác lập giao dịch, việc giao kết và thựchiện hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung dat ở sẽ không còn sự tách biệtnhiéu với các hợp đông thông dụng khác Tuy nhiên, các quy định về quyền vànghiia vụ của bên chuyên nhượng, bên nhận chuyên nhương, đôi tượng của hợpđông lại được pháp luật dat đai, kính doanh bat động sản hién hành quy định

cụ thể hơn

Pháp luật không có quy định riêng về hợp đông chuyên nhượng quyền

sử dụng đất ở, nhưng củng với sự ra đời của “dat ở”, các quy đính vệ hợp dongchuyển nhương quyền sử dụng dat ở cũng vì thê được hình thành trên cơ sở kếthop và hệ thông các điêu luật liên quan Trong giai đoạn hiện nay, chính sáchquan lý Nhà nước đối với đất ở, nhà ở ngày càng chat chế, quy dinh phép luật

về dat ở, nhà ở giao dịch liên quan đến quyền sử đụng đất ở được coi trong, cụ

thể và hoàn thiện hơn

"Ngyằn "hệ ie Siac cleo slayer eurdn st ens Git favo hp Tet la Mak che 4

Nom, Duận én Tiền si butt hoc, trưởng Đai học Luật Ha Nội nim 2017, tr.44.

4

TIỂU KÉT CHƯƠNG 1

Chuyên nhượng quyên sử dung dat ở là một hoạt đông quan trong trongthi trường bat động sản Thông qua hợp đông chuyên nhượng quyên sử dungdat ở, bên chuyển nhượng và bên nhân chuyên nhượng cùng thống nhật ý chí,

thỏa thuận để chuyên giao quyên sử dung dat và tiền cho nhau để thỏa man nhu

cầu của minh

Để lam cơ sở nghiên cứu, trước hết tác giả đã tim hiểu một số lý luận vềhợp đồng chuyên nhương quyên sử dụng dat ở như khái niém, đặc điểm, phânloại của quyền sử dung dat ở Những kiên thức lý luận nay là cơ sỡ quantrong dé tác giả nghiên cứu các nội dưng tiệp theo của Khóa luận tốt nghiệp.Quyền sử dung dat là một loại tai sản đặc thù, có giá trị lớn và có ý nghĩa quan

trong trong đời sông của mỗi cá nhân, gia đính Do đó, hợp đồng chuyển nhương quyên sử dụng đất cũng là một trong những hợp đông phổ biên, có tâm

quan trong hàng dau trong thực tiễn ngày nay

Trong Chương 1, tác giã cũng phân tích sự cân thiệt của việc quy đính.hợp đồng chuyên nhương quyền sử dung dat ở Vé mặt lý luận, chế định hop

đông chuyên nhương quyền sử dụng dat ở là một công cụ pháp lý quan trọng

để Nhà nước điều chỉnh các quan hệ chuyên nhương quyên sử dụng đất ở trongđiều kiện nền kinh tế mới, tạo điều kiện cho các giao dich dân sự chuyển

nhương về đất đai nói chung cũng như chuyển nhượng dat ở nói néng được diễn ra một cách thuận tiện, dé dang và có hiệu quả, nâng cao chất lượng cuộc

sống của người dân, góp phân giữ gìn trật tư xã hôi và phát triển dat nước V êmặt thực tiễn, trong công cuộc công nghiệp hóa — hiện dai hóa ở nước ta hiệnnay, nhu cầu về đất ở là rat lớn, chính bởi vì thé ché định hợp đông chuyênnhvong quyên sử dụng dat ở đã tùng bước đáp ứng nhu câu thiết yêu của ngườidân, giúp phân phối lai quyền sử dung dat ở phù hợp với nhu câu sử dung dat

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE HỢP DONG CHUYEN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở2.1 Quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyên nhượng quyền sửdụng đất ở

2.1.1 Cha thé cha hop đồng chuyên nhượng quyên sit đụng đất

* Bên chuyên nhượng quyên sử mg đất ở:

Như đã phân tích ở trên, giao dịch chuyên nhượng QSDD bản chất chính làgiao dich dân sự, do vậy dé giao kết hợp đồng chuyên nhuong QSDĐ cũng phảiđáp ting các điều kiện về năng lực chủ thé bao gém có day dit năng lực pháp luậtdân sự và năng lực hành vi dén sự Song, với tinh chat đặc biệt của hoạt độngchuyển nhượng QSDD, nên ngoài những điều kiện đó, khi giao kết hợp đông cònphải đáp ứng những điều kiện đặc thủ theo quy đính của pháp luật

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải là người sử dung dat, cóquyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chuyên nhượng gớp vén bangquyên sử dung dat ở Có thé liêu chi khi trở thành người sử dụng đất mới đượcquyền chuyển nhượng sử dụng dat và đủ điều kiện trở thành bên chuyên nhượngcủa hợp đông chuyển nương quyên sử dung dat Theo Điệu 5 của Luật dat đainăm 2013 có quy định người sử dung dat được Nhà nước giao dat, cho thuê dit,công nhận quyên sử dụng dat, nhân chuyên quyên sử dung đất theo quy dinhcủa Luật này gồm: cá nhân vả pháp nhân

(1) Bên chuyén nhượng Cá nhân:

Cá nhân khi chuyên nhượng quyên sử dung đất ở phải là người sử dụngdat, có quyền chuyên nhượng cho thuê, cho thuê lại, chuyên nhương góp vénbang dat ở Co thé hiểu theo quy định hiện nay, người có đủ năng lực hành vidân su mới đủ điều kiện dé ký vào hợp đông, căn cứ theo Khoản 4 Điêu 21BLDS năm 2015 thì người tử đủ mười lắm dén chưa đủ 18 tuổi, nhóm nay có

quyền tự mình xác lap, thực hiện giao dịch dân sự, trừ trường hợp chuyển

nhuong quyên sử dụng dat ở, nha ở hay chuyên nhượng động sẵn phải đăng ký

sở hữu như ô tô, xe máy thì phải được sự đông ý của người đại diện theopháp luật Quy định này tương đối phù hợp bởi giá trị của bat động sẵn hoặc

động sản phải đăng ký sở hữu thường được xác định cao hơn những đông sản không phải đăng ký sở hữu.

Ngoài trường hợp cá nhân igs hợp đồng độc lập thì cá nhân còn kj theo

he cách hé gia đình: Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 LĐĐ năm 2013: “Hé

gia dinh là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thông nuôi dưỡng theo

quy đình của pháp luật về hôn nhân và gia đình đang sống chung và có quyền

sử dung đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công

nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ” Tại Điều 55, 56, 57 LDD nam 2013 cũngghi nhận hộ gia định là chủ thé được Nhà nước giao dat theo một trong hai hìnhthức không thu tiền và có thu tiền sử dung đất hoặc cho thuê V ới tư cách làchủ thé sử dung đất thì hộ gia đình được thực hiện các quyên chuyển đổi,chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tăng cho, thê chap, góp vonQSDD (Diéu 167 LĐĐ năm 2013) Hồ gia dinh không được xác định là chủ thétrong các giao dich dân sự nói chung trong đó bao gồm hợp đông chuyênnhượng QSDĐ, căn cứ theo khoản 1 Điều 101 BLDS 2015

Các trường hop hộ gia đình, cá nhân chuyên nhương QSDĐ có điều kiên:theo quy đính tại Điều 192 LĐĐ nam 2013, một số trường hợp bên chuyênnhuong QSDĐ không được quyên tư ý chuyên nhượng QSDĐ của họ cho chủthể khác mà phải tuân theo quy định của luật về chủ thé được chuyên nhượng

hoặc thời gan chuyên nhượng như hộ gia đính, cá nhân đang sinh sông xen kế

trong phân khu bão vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rùngđặc dung nhưng chưa có điệu kiện chuyên ra khỏi phân khu đó thì chỉ đượcchuyển nhượng QSDĐ ở, đất rừng kết hop sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản cho hô gia đình, cá nhân sinh sóng trong phân khu đó Hộgia đính, cá nhân được Nhà nước giao dat ở, dat sản xuất nông nghiệp trongkhu vực rùng phòng hộ thi chi được chuyển nhượng quyên sử dung dat ở, đấtsản xuất NN cho hộ gia đính, cá nhân đang sinh sông trong khu vực rừng phòng

hộ đó Hộ gia đính, cá nhân 1a dân tộc thiểu số sử dụng dat do Nhà nước giao

dat theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng QSDĐ sau

10 năm ké từ ngày có quyét định giao đất theo quy định của Chính phủ

(2) Bên chuyên nhượng là pháp nhân:

Khác với cá nhân, pháp nhân là một tổ chức có tư cách phép lý đôc lâp,

có thể tham gia vào các hoạt động kinh tê, chính trị, xã hội theo quy định củapháp luật Đây là một khái niệm trong luật học ding đã phân biệt với thé nhân(ca nhéiri), nêu một tô chức có tư cách pháp nhén thì tô chức đó có day đủ quyền

và nghia vụ của một pháp nhân ma luật đã quy định Theo như định nghia thi

16 rang pháp nhân không phải 1a một người mà phải là một tô chức, tổ chức này

được cơ quan Nhà nước có thậm quyền thành lập hoặc cho phép được thành

lập Vì thé tổ chức đó được công nhận là có tư cách pháp nhén kế từ ngày đượccập gây chứng nhận thành lập, như vậy mot Doanh nghiệp được coi là có tưcách pháp nhân tại thời điểm Doanh nghiệp đó được cấp gây chúng nhận đăng

ky kinh doanh Tuy nhién không phải Doanh nghiệp nao cũng được coi là pháp

nhân vì nó còn phải đủ điều kiện theo quy đính của BLDS năm 2015 Pháp luật

không quy định về việc người chuyên nhượng phai chuyén nhượng cho ai, trongphạm vi như thé nào đối với quan hé QSDĐ, tuy nhiên đôi với một số dat đặc

thủ như đất nông nghiệp, lâm nghiệp pháp luật có quy định giới hạn phạm vi

được chuyên đổi QSDĐ

* Bên nhân chuyễn nhượng quyền sử dung đất ở:

Giống nhy bên chuyển nhương, bên nhận chuyên nhượng QSDĐ cũngphải là người sử dụng đt phù hợp với Điêu 5 LDD năm 2013 là cá nhân hoặcpháp nhân Vay nên suy cho cùng bên chuyên nhượng va bên nhận chuyênnhương đều có các quy định chung về chủ thé của giao dich Các quy định vềbên nhận chuyên nhượng được quy định tại Điều 169 LĐĐ năm 2013 gồm 2khoản và 12 điểm cho ta thay điêu kiện về bên nhận chuyên nhwong chất chế,khắt khe hon Vì thé pháp luật đưa ra các quy định chặt chế về chủ thé nhậnchuyển nhượng là điệu kiện xác định hợp đồng có hiệu lực pháp luật hay không

Người nhận chuyên nhượng quyên sử dụng dat phải là người sử dụng dattheo Điều 5 LĐĐ nắm 2013 là cá nhân hoặc pháp nhân Cá nhân là người có

quốc tịch Việt Nam là người Việt Nam cư trú va sinh sông tại Việt Nam và

người Việt Nam cư trú và sinh sông tại nước ngoài, vậy nên người có quyền

sử dung dat phải là người có quốc tịch Việt Nam Theo Hiện pháp năm 2013thì “dat đai thuộc sở hữu toàn dân” vậy nên dat đai thuộc sở hữu của ngườidân Việt Nam và quyên sử dung dat cũng thuộc quyên sé hữu của người danViét Nam Do đó, người nước ngoài sinh sông và làm việc tại V iệt Nam khôngthé trở thành người sử dung dat hay bên nhận chuyên nhượng QSDD, vi ngườinước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam hay người không có quốctịch thì không thé coi là công dân V iệt Nam V ay nên không thé trở thành chủthể của bên chuyên nhượng QSDĐ

Như vây, có thể nhận thây việc chuyển nhượng quyên sử dung dat là

quyền của chủ thê nhưng dé hợp đồng chuyên nhương QSDĐ ở có hiệu lựcpháp luật thì các bên tham gia vào giao dịch cân đáp ứng đủ các điều kiện củapháp luật, dam bao hợp đồng có hiệu lực và không xâyra các tranh chap khôngđáng có Quy định pháp luật về chủ thể tham gia hợp đồng là cơ sở để cơ quanNhà nước dé dàng quản lý với tai sản đặc biệt này - QSDĐ ở

Hiên nay, Luật dat đai năm 2024 đã được thông qua (có liều lực kế từ ngày"01/01/2025) ngoài kê thừa Luật dat đai năm 2013 thì có những thay đổi, bdsung Kê thửa và bỗ sưng quy định về nhận chuyên quyên sử dụng dat tại Điều 169Luật đất đai năm 2013 Tại điểm b, Điều 169, LĐĐ năm 2013 quy định “Tổ chức

kinh tá, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyên quyển sử dụng đất thông qua nhân

chuyên nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật mày; ngườiTiết Nam đình cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sir dung đất thông quanhận chuyên nhượng QSDĐ trong Khu công nghiệp, cum CN, Kin chế xuất: kincông nghệ cao, ku lanh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhậnchuyển nhượng von đầu tư là giá trí QSDĐ theo quy dinh của Chinh phit” đượctách rời thành các điểm b, điểm c, điểm d Khoản 1, Điều 28, Luật dat đai 2024 và

bổ sung thêm khoản 3 Điêu 28

2.1.2 Hinh thức của hợp đồng chuyêu nhượng quyều sir dung đất ở

Hình thức của hợp đồng là cách thức thé hiện nội dung của hợp đồng rabên ngoài! Noi cách khác, hình thức của hop đông là thể hiện sự thỏa thuậncủa các bên Khi các bên thỏa thuận giao két hợp đông bang hình thức nhậtđịnh (bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thé) thì hợp đồng đượcxem là đã giao két khi tuân thủ bình thức đó Đôi với hợp đông chuyên nhượngquyền sử dung dat ở, Khoản 1 Điêu 502 BLDS 2015 quy định 16 “Hop đồng

về quyền sir dung đất phải được lập thành văn ban theo hình thức phù hợp vớiquy đình của Bồ luật này, pháp luật về dat dai và guy định khác của pháp luật

có liên quan” Có thé thay, trước hệt hợp đông chuyên nhượng quyền sử dungdat ở phả: được lập thanh văn bản thông qua Hợp đồng

Ngoài ra, Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điêu 167 Quyên chuyên đổi, chuyên nhượng cho thuê, cho thuê lai,thừa kế, tang cho, thé chấp, góp vốn quyền sử dụng đắt”

3 Tiệc công chứng chứng thực hợp đồng văn bản thực hiện các quyền

của người sử dung đất được thực hiện như san:

a) Hơp đồng chuyển nhượng tang cho, thê chấp góp vén bằng quyền

sử dung đất, quyền sir dưng đất và tài sản gắn liên với đất phải được côngchứng hoặc chứng thực, trie trường hợp kinh doanh bắt động sản guy đình tạiđiểm b khoản này

Theo những quy định trên, có thé xác định được hình thức của hợp đôngchuyển nhương quyên sử dụng dat ở bat buộc phải là văn ban được công chứng

hoặc chứng thực, chỉ trừ trường hợp ngoại lê khi một bên hoặc các bên tham.

gia hợp đông là tô chức hoạt động kinh doanh bat động sản Trong trường hợp

đó, hợp dong chuyên nhương quyền sử dụng dat ở vấn phải lập thành văn bảnnhưng việc công chúng, chúng thực không còn bắt buộc ma tùy theo yêu cầu

của các bên.

30

Quy định bat buộc hợp đông chuyển nhương quyên sử dung dat ở phảiđược lập thành văn bản và được công chúng, chứng thực nhằm bảo dam an toàn

về mat pháp lý cho các bên tham gia giao dich, do đôi tượng của hợp đông làtài sản có giá trị lon, giá cả biên đông thất thường, tính rủi ro cao, việc thựchiện hợp đồng thường nhiều công đoạn với khoảng thời gian dai Vi vậy, quy

định về hình thức của hợp đồng tạo điều kiện cho các bên thân trọng hơn khi giao kết hợp đồng, bảo dam tính rõ rang, minh bạch của hợp đẳng chuyên

nương quyền sử dung dat ở, đồng thời hạn chê thâp nhat vi phạm, tranh chap

cho thuê ký với nhau hợp đông bằng văn bản mà không cân thiệt phải ra công

chứng chứng thực hợp đông đó Quy định trên giúp chúng ta giảm thiểu về thờigian, tải chính cũng như những thủ tục can chuẩn bị khi phải ra công chứng

chứng thực.

Hiện nay theo LĐĐ năm 2013, Điều 188 thi quy định về chuyên nhượng,chuyển quyền, tăng cho, thê chấp nha ở phai bằng hình thức công chứng,chứng thực thi theo LĐĐ năm 2024, Điều 27 van được kế thừa va không có sự

thay đối.

2.1.3 Nội đuug hop đồng chuyêu nhượng quyén sit dung đất ở

2.13.1 Đối tượng của hợp đồng chuyển nhương quyền sử dung dat ở

Cũng giống như các loại hop đơng khác, chủ thé của hợp đơng là yêu tơkhơng thé thiêu trong hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dung dat ở Đây làđiều kiện cơ bãn của hop đơng cho nên khi giao kết hợp dong mà các bên khơngthộ thuận cụ thé về đối tượng của hợp đơng thì sẽ khơng hinh thành quan hệhợp đồng Trong hợp đơng chuyển nương quyên sử dung dat ở, đơi tượng củahợp đồng là quyền sử dụng dat ở mà khơng phải dat ở, bởi vi nlxư đã phân tích

ở trên, ở nước ta hiện nay, dat đai thuộc sở hữu tồn din và do Nhà nước là đạiđiện duy nhật được thực hién quyền năng của chủ sé hữu đối với các loại dat,trong đĩ cĩ đất ở Dé quyền sử dung dit ở trở thành đối tượng hợp pháp củahợp đơng chuyên nhượng, quyền sử dung dat ở thi phải thưa mãn những diéu

kiện sau:

* Quyền sit dung đất ở khơng thuộc trường hợp luật cắm chuyển nhượng:

Theo Điểm b Khoản 1 Điều 169 Luật đất dai, cá nhan trong nước gân như

khơng bị hạn chê nhận chuyên nhượng quyên sử dung dat ở, trừ trường hopquy đính tại Điêu 191 Luật Dat dai 2013 Theo Điêu 191 Luật Dat dai 2013,các trường hợp khơng được nhận chuyên nhương quyên sử dụng dat ở là:

(0) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng dong dân cư, cơ sở tơn giáo, người

Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp cĩ vén đầu tư nước ngồi khơng

được nhận chuyên nhương, nhận tặng cho quyên sử dụng dat đơi với trườnghop ma pháp luật khơng cho phép chuyên nhượng, tăng cho quyền sử dụng dat

Vi du trường hợp theo khoản 1 Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đĩ cá

nhân đơng bảo dan tộc thiểu số được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ

néu chưa đủ 10 năm ké từ ngày cĩ quyết định giao dat và khơng duoc UBNDcap xã noi cĩ dat xác nhận khơng con nhu cầu sử dung dat do chuyên đên nơi

khác, chuyên sang làm nghé khác hoặc khơng cịn khả năng lao động.

(i) Hơ gia dinh, cá nhân khơng được nhận chuyên nhượng, nhận tang cho

quyền sử dung đất ở, dat nông nghiép trong khu vực rừng phòng hộ, trong phânkhu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hôi sinh thai thuộc rừng đặc dụng nêukhông sinh sông trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dung đó Noi cáchkhác, chỉ những cá nhân đang sinh sông trong khu vực rừng phòng hộ, phânkhu bảo vệ nghiém ngặt, phân khu phục hôi sinh thai thuộc rừng đặc dung được

quyền chuyên nhượng quyên sử dung dat ở cho nhau.

*ÓØi gền sử dung đất ở, 'phải thuộc quên sử đmg hop pháp của bên chuyển

nhương trừ trường hợp luật có quy đình khác:

Về nguyên tắc, bên bán tai sẵn nói chung, bên chuyên nlrượng quyền sửdung đất ở nói riêng phải là người có quyên sở hữu đối với tài sản đó Tức 1aquyền sử dung dat ở đưa vào hợp đồng phai thuộc quyên sử dung hợp pháp củabên chuyển nhượng Căn cứrõ ràng nhật dé xác định người chuyên nhương cóquyền sử dụng dat ở là giầy chứng nhận quyền sử dụng dat’, là chúng thư pháp

ly để Nhà nước xác nhận quyên sử dung đất hợp pháp' Pháp luật quy định dat

ở đưa vào chuyên nhượng phai có giây chứng nhận quyền sử dung dat, đây làmột trong những điều kiện bắt buộc đối với bên chuyên nhượng bởi nó chứngminh được quyên sử dung hợp pháp của bên chuyên nhuong đổi với thừa dat.Thông qua giây chứng nhận quyền sử dụng đất ở, người sử dụng đất ở được

Nhà nước bảo hô quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chap “Giá tri của

gidy chứng nhận quyên sử dụng đất ở được thé hiện ở các phương điện nhưsau: Giấy chứng nhân quyên sử dụng đất ở là một bdo đâm quan trong của

Nhà nước cho người sir đụng đất ở; Giả: chứng nhận quyền sử img đất ở là

một quyền chưng của người sir dung đất ở; Giấy chứng nhận quyển sử dưng

đất ở là điều liên để người sử dưng đất ở được thực hiện các quyển và lợi ích

cơ bản của mình theo quy đình của pháp luật; Giấy chứng nhận quyên sử dụngđất ở là điều kiện để người sử ding đất được Nhà nước bôi thường thiệt hại vềđất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất; Giáp chứng nhận quyên sử dụng đất ở

* Khoản 1 Đều 168 Luật Dat đai: Người sit dung đất được thực hiện các quyén chuyển nhượng cho thuế,

là cơ sở pháp lý đề khi

có tranh chấp về quyền sir dụng đất ở sẽ được Toà án nhân dân giải quyết theo

quy định của pháp luật”.

Ngoài ra, giây chứng nhận quyên sử dung dat còn xác định phạm vi, giớihạn quyên và nghia vụ mà bên chuyên nhượng quyên sử dụng dat ở được phépthực hiện như mục đích sử dụng, diện tích sử dụng hay thời han sử dụng đất

Gu

Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dungdat ở không có giây chứng nhận quyền sử dung dat van được thực hiện quyênchuyển nhượng quyên sử dụng đất ở như sau

(i) Người nhân thừa kê quyên sử dung dat ở là người nước ngoài hoặcngười Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đổi tượng mua nhà ở gắnliên với quyền sử dung đất thì không được cập giây chứng nhận quyền sử dung

dat nhưng van có quyên chuyên nhượng quyên sử dụng đất và được đúng tên

là bên chuyên nhượng trong hợp đông chuyên nhượng quyền sử dung đất đề

(i) Nguoi nhân thừa kê quyên sử dung dat ở được thực hiện quyền chuyếnnhương khi có đủ điều kiện dé cấp giây chứng nhân quyên sử dụng dat®

Ngoài ra, còn có những trường hợp khác khi dat ở không thuộc quyên sử

dụng của bên chuyên nhượng nhưng họ vấn có quyên chuyển nhượng ninx

(i) Bén nhân bảo đảm xử lý tài sản bảo đâm khi bên có nghiia vụ vi phạm.

nghĩa vụ, không thực hiên hoặc thực hién không đúng nghia vi.

(ii) Người giám hộ chuyên nhượng quyền sử dung đất của người đượcgiám hộ vì lợi ích của người được giám hộ và có sự đông ý của người giám sátviệc giám hột),

* Quyên sử dưng đất ở không có tranh chấp tại thời điểm chuyên nhương:

Dé bảo vệ quyên lợi của bên nhận chuyên nhương cũng như quyên và loi

Sees

‘© Đều 299 BLDS 2015

'! Doan 3 Khoản Ì Đều 59 BLDS 2015

34

ích của bên dang có tranh chap quyên sử dụng dat ở, pháp luật quy định chỉnhững thửa dat ở không có tranh chap thì người sử dung dat mới có quyềnchuyên nhượng?

Quy đính này là hoàn toàn hợp lý, bởi vì nêu quyên sử dụng đất đang cótranh chap thi chưa thé xác định chính xác ai là người có quyền sử dung hoppháp, do đó chưa thé xác định được bên chuyên nhượng có phải là người cóquyền chuyển nhượng hay không Hơn nữa, khi thửa đất có tranh chấp được

đưa vào giao dich thi giá trị pháp lý của nó sẽ không được bảo dam, kéo theo

đó là tinh trạng tranh chap phát sinh, làm ảnh hưởng đền quyên và lợi ich hợppháp của bên nhận chuyên nhượng, gây không ít khó khăn cho các cơ quan cóthâm quyền trong việc giải quyết tranh chap” Tuy nhién, quy định này củaLuật Đất đai đã đặt ra một số vân dé còn vướng mắc như sau:

Một là, cần phân biệt va làm rõ “dat ở không có tranh chap” hay “không

có tranh chấp về quyền sử dung đất ở” Như đã phân tích, dat đai thuộc sở hữu.toàn dan do Nhà nước dei điện làm chủ sở hữu và thông nhật quân lý, còn ngườidân chi có quyền sử dung dat Do vậy, đôi tương của hợp đông chuyên nhượngquyền sử dụng dat ở là quyền sử dung dat ở chứ không phải là thửa dat ở

Hai là, điều kiện “dat ở không co tranh chap” chưa thực sự rõ rang vìkhông có tiêu chi cụ thể dé xác định, dé dan dén những cách hiểu và cách thức

áp dung khác nhau khi xác định tình trạng thửa đất Có ý kiên cho rằng “đắt ởkhông có tranh chấp” được hiéu là tại thời điểm người sử dung đất ở thực hiệncác giao dich về quyên sử dung đất ở, thì không có bat ky sự khiếu nại, khiếukiên hay mâu thuần về thửa dat đó Cách hiểu này không dam bảo được quyềnlợi của người sử dụng đất bởi khi bên chuyên nhượng yêu câu UBND cập xãxác nhận tinh trạng thửa dat, có thê xảy ra trường hợp người nao đỏ muôn cảntrở việc chuyên nhượng đã việt đơn khiêu nai, tổ cáo về tinh trang thửa đất Khi

đó, UBND cấp xã sẽ xác nhận là dat có tranh chấp, dẫn việc chuyển nhượng sẽ

`2 Điểm b Khoản 1 Điều 188 Luật Đất dai 2013.