Khóa luận tốt nghiệp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

Hiện pháp 2013 quy định: “Dat dai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia nguồn "1 Nham tăng cường lực quan trong phát triển đắt nước, được quản lf theo pháp luật hiệu quả sử dung đất, từ LĐ

BO TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NOI

TRÀN HOÀI PHƯƠNG

450627

HỢP DONG CHUYEN NHUONG

QUYEN SU DUNG DAT O THEO QUY DINH

CUA PHAP LUAT VIET NAM

KHÓA LUẬN TOT NGHIỆP

HÀ NỘI - 2023

BO TƯ PHÁP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRÀN HOÀI PHƯƠNG

450627

HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở THEO QUY ĐỊNH

CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyén ngành: LUAT DAN SỰ

KHOA LUAN TOT NGHIEP

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC

PGS.TS PHÙNG TRUNG TẬP

HÀ NỌI - 2023

Lời cam đoan và ô xác nhận của giảng viên hướng dẫn

Xác nhận của

Giảng viên hướng dẫn

LOI CAM ĐOAN

Em xin can đoan day là công trình nghiên

cứu cña riêng em, các kết luận số liệu rong

khóa luân tốt nghiệp là trung thực, bảo đâm

độ tin cậy

Tác giả khóa luận tốt nghiệp

(Ký và ghi 6 họ tên)

DANH MỤC CHỮ VIẾT TÁT

BLDS Bộ luật dân sự

LBD: Luật dat đai

QSDB: Quyên sử dung dat

HĐCNOSDĐ: Hợp đông chuyên nhượng quyên sử dung datBDS: Bat đông sin

1 TÍNH CÁP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

2 TINH HÌNH NGHIÊN CỨU CUA DE TÀI

3 MỤC DICH NGHIÊN CỨU DE TÀI

4 ĐÓI TƯỢNG VA PHAM VI NGHIÊN CỨU CUA ĐÈ TAI.

5 PHƯƠNG PHAP NGHIÊN CỨU DE TÀI

6.KÉT CÁU CỦA KHOÁ LUẬN

13 Nguyên tắc chuyền nhượng quyền sử dụng dat

14 Khái niệmvà đặc điềm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

QUYEN SỬ DUNG DAT Ở THEO QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT

2.1 Chủ thể của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở.

2.1.1 Bên chuyên nhượng

2.1.2 Bên nhận chuyên nhượng

2 ae Doi tượng của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng date

2 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hop đồng chuyên nhượng Quyên và #t kg

đất Lô

2.2.1 Quyên và nghĩa vụ của bên chuyên nhượng

2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyên nhượng.

KET LUẬN CHƯƠNG 2

CHƯƠNG 3: THỰC TIẾN GIẢI QUYÉT TRANH CHÁP VÀ HƯỚNG HOÀN

THIỆN PHÁP LUAT VE HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNGDAT Ở TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN 493.1 Thực tien giải quyết tranh chap đất về hợp đồng chuyền nhượng quyền sử

dụng đất ở tại Toà án nhân dan „49

3.1.1 Nguyên nhân phát sinh tranh ch p hợp đông tkvybisKuynè quyên sử dụng

3.12 Thực tien giải quyết tranh chap đấtvề hợp đồng chuyên nhượng quyền sửdung đất ở tại Toa án nhân dan

MỞ ĐÀU

1 TÍNH CAP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai nói chung và dat ở nói riêng luôn có vai trò, vị trí quan trong đối với con

người, là nhên tô có tinh ảnh hưởng quyết dinh dén sự én định và phát triển của mỗi

quốc gia Hiện pháp 2013 quy định: “Dat dai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia nguồn

"1 Nham tăng cường

lực quan trong phát triển đắt nước, được quản lf theo pháp luật

hiệu quả sử dung đất, từ LĐĐ 1993 dén nay, Nhà nước ta đã trải qua nhiều giai đoạnkhác nhau về ché định HĐCNQSDĐ ở, các quy định sau ra đời không chỉ ké thừa nhữngđiểm tích cực ma còn khắc phục những điểm con hạn chê dé quy định ve HĐCNQSDĐ

ở ngày một hoàn thiện hơn Hiện nay, việc xác lập, thực hiện, thay đổi, châm chit

HĐCNQSDĐ ở đã được BLDS 2015 và pháp luật về dat dai quy đình khá chat chế vachi tiết, bên cạnh đó là quyên và nghia vụ của các bên chủ thể được giao sử dung dathợp pháp được quyên chuyển QSDĐ cho chủ thé khác Việc chuyên QSDĐ được thựchiện đối với các loại dat được giao sử dụng lâu dai và thực hiện thông qua các hình thứcnhư Chuyên đổi, chuyên nhương cho thuê trong đó, việc chuyên QSDD ở thông quahợp đồng chuyên nhượng được diễn ra khá phô biên trong đời sông dân cư

Tuy nhiên, các quy định của Nhà nước về chuyên nhương QSDĐ nói chung vàđất ở noi riêng thường xuyên thay đôi, trong khi do, dat ở la: được giao sử dụng ôn định.lâu đài So với các loại dat khác thì QSDD ở có giá trị cao hơn rật nhiêu Khi điều kiệnkinh tê, xã hội ngày càng phát triển, hoạt động chuyên nhượng dat ở được dién ra mailúc một sôi đông kéo theo đó 1a các tranh chập liên quan đến HĐCNQSDĐ ở cảng đadang và phức tap dan đền sự vi pham của các bên của hop đông diễn ra thường xuyên

hơn khién cho việc giải quyết các tranh chap HDCNQSDD ở do đó cũng gặp nhiêu khó

khẩn Co thé kế đền là có nhiêu tranh chap được giải quyết bảng rat nhiéu bản án, quyết

định nhưng van bị kháng nghỉ để giải quyết lại, ton rất nhiêu thời gian và công sức Điều

nay cũng có nguyên nhân một phân từ các quy định của pháp luật, những quy định naychưa thống nhật, thiếu văn bản hướng dan thi hành, giải thích cu thé dan dén nhiêu cáchhiểu khác nhau, thậm chí là trái ngược nhau khi giải quyết khiên cho công tác giải quyếtcủa Toà án chưa thực sự hữu hiệu và có được kết quả như mơng muôn

' Khoăn 1 Điều 54 Hiển pháp 2013

Bai vậy, việc nghiên cứu những van dé tý luận và thực tiễn của HĐCNQSDĐ ở

một cách có hệ thông và toàn điện sẽ góp phân tim ra những nguyên nhân vi phạm các

điêu kiện chuyên nhuong QSDĐ ở, từ đó nhằm tim ra những cách thức giải quyết các

tranh châp xảy ra trong qua trình lập thành HĐCNQSDĐ ở một cách đúng dan và hop

lý nhất V oily do trên, em xin lựa chon đề tai “Hop đồng chuyên nhượng quyền sử cing

đất ở" làm đề tai khoá luận tốt nghiệp, em sẽ tim biểu những van dé mang tinh cập thiết

về HĐCNOSDĐ ở trong giai đoạn hiện nay

2 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU CỦA ĐÈ TÀI

Qua thực tiễn nghiên cứu cho thay HDCNOSDD ở là một van dé quan trong

thường xuyên được áp dụng trong đời sóng hằng ngày của người dân Bởi vây, ở nước

ta đã có một số tác giả nghiên cứu vệ HĐCNQSDĐ, về giải quyết tranh chap dat dai, có

thé ké đến như.

* Luận án, uậu van, khóa luậu tốt ughiệp

(1) Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Phap luật về chuyên nhương quyền sử dung đất

trong lanh doanh bắt đồng sản ở Viét Nam”, luận án tiến sĩ luật hoc, Đại học Luật Hà

Nội Đây là công trình nghiên cứu ở cap độ cao nhật về chuyên nhượng QSDĐ Các van

dé về chuyên nhượng được nghiên cứu toàn điện, hệ thông tử các van đề lý luân, thực

trang pháp luật, thực tiễn áp dung và các kiên nghỉ hoàn thiện pháp luật,

(2) Nguyễn TrongC ông (2020), “Pháp luật về Hop đồng chuyên nhượng quyền sử ngđất của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thủ hành tại địa bản thành phố Lang Sơn tinhLang Son”, luận văn thạc ấ luật học, Dai học Luật Hà Nội, trình bày những vân dé lýluận về HDCNQSDD Phân tích các quy định của pháp luật điêu chỉnh HĐCNQSDĐ ởcủa hộ gia định, cá nhân và những van dé phát sinh trên thực tê Đưa ra định hướng giảipháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về vân đề nay,

@) Trương Ngọc Hoa (2020), “Hop đồng chuyễn nhượng quyền sử dung đất theo quy

dinh của pháp luật dân sự", tuân văn thạc sĩ luật học, Dai học Luật Hà Nội Trinh bay

những van dé lý luận ve HDCNQSDD Phân tích thực trang pháp luật ve HDCNQSDD,

từ đó đưa ra phương hưởng giải pháp nhằm hoàn thiên pháp luật về van dé nay,

(4) Nguyễn Thi Nhưng (2018) "Pháp luật về chuyyễn nhương quyền sử dụng đất và thực

tiển thi hành tại tinh Bắc Minh”, luận văn thạc si Luật học, Đại học Luật Hà Nội Luận

văn trình bay những van dé lí luận về pháp luật chuyên nhuong QSDĐ Phân tích thực

tién thực hiện pháp luật về chuyên nhượng QSDD tại địa ban tinh Bắc Ninh, từ đó đưa

ra định hướng, giải pháp nhém hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp

luật về van dé nay;

(5) Dao Việt Long (2018), “Ap ciong pháp luật giải quyết tranh chấp về quyển sử dingđắt của vợ chéng kit ly hôn tại Tòa án nhân dân thành phố Son La” luân văn thạc sĩLuật học, Đại học Luật Hà Nội Luận văn trình bay nhũng van dé lý luận về tranh chap

và giải quyét tranh chập tài sản là QSDĐ của vợ chong khi ly hôn Phân tích thực tiễngiải quyét tranh chap QSDĐ của vợ chồng khi ly hôn tai Tòa án nhân dân thành phô Son

La, từ đỏ đưa ra một sô giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thihành công tác này trong thực tiễn,

(© Nguyễn Thuỷ Trang (2017), “Hop đồng chuyên nhượng quyền sir dụng đất ở theo

pháp luật Viét Nam hiện hành)”, tuân văn thạc sĩ luật hoc, Đại học Luật Hà Nội, đã phân

tích các van đề lý luận cơ bản về HDCNOSDD ở, đồng thời nghiên cứu pháp luật vềquyên sở hữu (đặc biệt là sở hữu tư) đôi với dat đai của một sô quốc gia trên thé giới, sosánh với quy định về QSDĐ ở theo pháp luật V iệt Nam, phân tích thực trang va nhữngbat cập, vướng mắc trong quy định pháp luật hiện hành về HĐCNQSDĐ ở Ngoài ra,luận án đưa ra bức tranh tông quan về tình hình giải quyết giả: quyết tranh chập vềQSDD, HĐCNQSDĐ 6, bat cập trong việc áp dung quy định pháp luật hiện hành khi

xác lập, thực biên và giải quyết tranh chap HDCNOSDD 4, từ đó dé xuat giải pháp hoàn

thiên pháp luật về HĐCNQSDĐ ở, bao gồm các kiên nghị hoàn thiện về cơ câu hệ thông

và các quy đính cụ thé về điều kiện xác lập, thực hiện HĐCNQSDĐ,

(7) Nguyễn Xuân Hà (2017) “Php luật về chuyên nhượng quyền sử đụng đất và thực

tiễn thi hành tai thành phố Yên Bái, tĩnh Yên Ban giai đoạn năm 2011 — 2015”, luận vănthac sĩ luật học, Dai học Luật Hà Nội Công trình nghiên cứu những van đề lý luận vàquy định pháp luật về chuyên nương QSDĐ Phân tích thực trang pháp luật hiện hành

về chuyên nhượng QSDĐ và thực tiễn thi hành tại thành phổ Y én Bái, tinh Y ên Bái giaiđoạn 2011 — 2015 Dé xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệuquả tiược thi pháp luật về van đề nay,

(8) Pham V ăn Oanh (2017), “Giải quyết tranh chấp hop đồng chuyên nhượng quyển sir

ding đất ở tai Tòa án nhân dân huyén Thường Tin, Hà Nội”, luận văn thạc sĩ luật học,

Dai học Luật Ha Nội Luận văn trình bày khái quát về giải quyết tranh chapHDCNOSDD tại Tòa án nhân dân Phân tích thực trang pháp luật về chuyên nhuong

QSDD và thực tiễn giải quyét tranh chap HĐCNQSDĐ tại TAND huyện Thường Tín,

Hà Nội Dé xuất một so giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao liêu quả thực

thi pháp luật về van đề nay,

(9) Đăng Thúy Quynh 2017), “Gidi quyết tranh chap hợp đồng chuyên nhượng quyển

sử mg đất trên đa bàn thành phố Nam Định”, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật

Hà Nội Công trình trình bảy những van đề lý luận và giải quyết tranh chap

HDCNOSDD Phân tích thực trang pháp luật vé giải quyét tranh chap HĐCNOSDĐ va

thực tiễn áp dung tại Tòa án nhân dân thành phó Nam Định Dé xuật phương hướng vàmét sO giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nêng cao hiệu quả thực thi pháp tuật vềvan đề nay,

(10) Lương Ngoc Hoan (2014), “Quyén sử dụng đất không bị tranh chấp — Một trong

các điều kiên chuyễn nhương quyền sử dung đất", luận văn thạc sĩ luật học, Đại hoc

Luật Hà Nội Đây là một công trình nghiên cứu ở câp đô hẹp, nội dung nghiên cửu của

luận văn nay về điêu kiện đất không bị tranh chap theo quy định của khoản 1 Điêu 188

LDD năm 2013;

(11) Ha Văn Tiến 2012), “Hop đồng chuyển nhuong quyên sir ding đất ở”, luận vănthạc s luật hoc, Đại học Luật Hà Nội C ông trình nghiên cứu ve HĐCNQSDĐ với nhiềunội dung khác nhau như các van đề lý tuân ve HĐCNQSDĐ, thực trạng pháp luật vềHĐCNQSDĐ, thực tiến áp dung và kiên nghĩ hoàn thiện pháp luật ve HDCNQSDD

* Stich

(1) Cuỗn sách “Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2015 của nước công hòa xã hội

chủ nghĩa Viét Nam”, PGS.TS Nguyễn V an Cử - PGS.TS Trân Thị Huệ (đông chủbiên), chương VIII về giao dich dân sự đã phân tích chỉ tiết và cụ thé như khá: niêm,điều kiện có hiệu lực, hình thức của giao dịch dân sự cũng như các trường hợp vô hiệu.của giao dich dân sự, làm tiên dé dé hoc viên phân tích về HĐCNQSDĐ nói chung Bêncạnh đó, tai mục 1 chương XVI — một sô hợp đông thông dung phân tích vé hợp đồngmua bán tài sén, phân tích những đặc điểm của loại hợp đông nảy, về bản chat

HĐCNQSDĐ cũng là hợp đồng mua bán tai sản nên đây la nguồn tai liệu quan trong

giúp học viên phân tích các khía cạnh về đặc điểm của HDCNOSDD trong bai luận của

minh;

2) Nguyễn Ngoc Điệp (1996), “Mat trăm mười ba câu hỏi — đáp về quyền sử dụng đất,chuyên đối quyền sử ding đất, chuyên nhương quyển sử dụng dat, thé chấp quyên sử

ding đất, cho thuê quyển sử ding đất thừa kế quyền sử dung đất, chỗ đồ thuế và thu

tiền sử dụng dat”, NXB TP Hô Chí Minh

Sách được biên soạn gam 5 phân gồm:

- Giới thiệu 77 thuật ngữ phép lý về dat đai và nha ở,

- 36 câu hỏi đáp về QSDĐ, quyên của người sử dụng dat,

- 34 câu hỏi đáp về quy định của BLDS đôi với 5 quyên cơ bản của người sử dung

(2) Phan Trung Hiển, Phạm Hồng Du, “Ciyyễn nhượng suất tái định cư là đất ở chưa

có giấy chứng nhận quyền sử dung dat’, Tap chi N ghiên cứu lập pháp, số 01/2018,

tr43-49 Bài viết phân tích thực trang chuyên nhượng suất tái định cư là dat, những rủi ro khi

chuyên nhượng suất tá định cư chưa có giây chúng nhén Đề xuất giải pháp dé hen chê

rai ro cho người nhận chuyển nhượng suất tái định cư là dat;

(3) Nguyễn Thủy Trang, "Điều kiên thực hiện quyền chuyên nhương quyền sử dung đấtở", Tap chỉ Nghiên cứu lập pháp, số 6/2017, tr 47 — 54 Bài việt phân tích các điều kiện.thực hiện quyên chuyên nhượng QSDD tại khoản 1 Điều 188 LDD 2013 gam có: Giâychứng nhận QSDĐ, QSDD không có tranh chấp, QSDĐ không bi kê biên dam bảo thihành án, trong thời han sử dụng đất,

(4 LêHồngHạnh, “Ban chất pháp {ý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Liệt Nam”,Tap chí Dân chit và Pháp luật", s6 8/2017, tr 22 —25 Bai việt phân tích các khía canh

pháp lý liên quan dén QSDD các góc độ: Chê độ sở hữu toàn dân doi với dat dai ở V iệtNam, QSDĐ như là một quyền năng của chủ sở hữu dat dai — một loai quyền tải sin —

mt loại hàng hóa;

@ Nguyễn Văn Hiện, “Ben chất của hop dong chuyên nhương quyền sử dung đất theo

pháp luật hiện hành”, Tap chí Dân chủ và Pháp luật, số 9/2016, tr 29 —28 Bài việt nêucác quy định của pháp luật có liên quan dén HDCNQSDD, các quan điểm về bản chatcủa HĐCNQSDĐ, phân chia dat dai căn cử vào vi trí địa lý và mục đích sử dụng,

(© Trên Lê Thu, “Hodn thiện pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử ding đắt

ở", Tạp chí Thanh Tra, số 8/2015, tr 66 —68;

(7) Nguyễn Thi Hồng Nhung “Bàn về quyền sử ding dat được phép chuyên nhượng

trong lạnh doanh bắt động sản ở Viét Nam”, Tap chi Luật học sô 6/2014 (tr 40-47),

nghiên cứu pháp luật ve QSDD được chuyên nhương trong kinh doanh BĐS (khái niém

QSDD, một số điều kiện về những loại đất được đưa vào kinh doanh, chuyển nhượng)

và phân tích những bat cập tôn tại trong quy định pháp luật, đưa ra những giải phép khắcphục những tôn tai, han chê trên,

(8) Vũ Ngọc Hà, “Chuyển nhượng quyển sử ding đất ở Liệt Nam, những bat cập củaluật pháp”, Tap chí Tòa án nhân dân, số 9/2013, tr.27 —31 Bài việt phên tích những batcập của pháp luật về chuyên nhượng QSDD;

(9) Lê V ăn Thiệp, “V é hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung đất, tai sản gan liên vớidat và mot số kiên nghị”, tạp chí V lên kiểm sát nhân dân tối cao, số 24/2012, tr 37-41,

51, phân tích những quy định về HDCNOSDD và tài sản gắn liền với dat như đối trong

chủ thể, nội dung hợp đồng dé từ đó chỉ ra những hạn chê, vướng mắc trong quy định

của pháp luật và dua ra một so giải pháp,

(10) Phan Thị V ân Hương, “Céng chứng chứng thực trong hop đồng mua bản nhà ở vàchugyễn nhương quyền sử ding đất", Tap chi Tòa án nhân cân, số 06/2012, tr 23 -26;

(11) Tran Thi Thu Hiện, “Bản về tranh chấp hợp đồng chuyên nlwong quyền sử dungđất viết tay”, Tap chí Kiểm sát, số 7/2012, tr 56 — 57, 64 Bai viết phân tích các vân đềxung quanh HĐCNQSDĐ nhưng các bên chỉ việt tay ma không thực hién thủ tục công

chứng hoặc chúng thực theo quy định của pháp luật;

(12) LêSỹ Nam, “Hình thức hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất và thực tién

giải quyết tranh chấp tại tòa án”, tap chí Nhà nước và Pháp luật”, số 7/2012, tr 42 —

49,

(13) Phạm Thị Phương Lan, “Mét số kiến nghị qua thực tiễn gidi quyết tranh chấp hop

đồng chuyển nhương quyền sử cing đất”, Tap chí kiểm sát, số 15/2010 Bài việt danchứng một số vụ tranh chập về chuyên nhuong QSDĐ va đưa ra các kiên nghị hoàn

thiên pháp luật cũng như công tác xét xử.

* Giáo trmh

(1) “Giáo trình Luật Dat dai”, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất bảnC ông an nhân

dân (2013), tác giã Trân Quang Huy chủ biên, phân tích các nội dung cơ bản của ngành

LDD liên quan dén QSDĐ như khái niém, đối tượng phương pháp điều chính chế độ sé

hữu toàn dân về đất dai, địa vị pháp lý của người sử dung đất,

Q) “Gido trình Luật dân sự”, Trường Đai học Luật Hà Nội, Nhà xuất bản C ông an nhândân (2013), tác giả Dinh V ăn Thanh, Nguyễn Minh Tuân chủ biên tập II của giáo trìnhphân tích các lý luận cơ bản về nghĩa vụ va hợp đồng hợp đồng dân sự (khai niệm, đắcđiểm, nôi dung), một số hop đồng thông dung và phan tích một số hợp đồng có đối

tượng là QSDD;

(3) “Giáo trình Kỹ năng hành nghề công ching” Học viện tư pháp, Nhà xuất bản Tưpháp (2018), tác giả Tran Mạnh Det, tập III của giáo trình cung cap những kiên thức, kĩ

năng cần thiết trong hoạt động công chúng đưa ra những ví du, tình huồng cụ thé trong

hoạt động công chúng đối với từng loai hop đông giao dịch như Hợp đông chuyênnhượng hợp đồng tang cho

Các công trình nghiên cứu trên là tải liệu vô cùng quan trọng va là tiên đề dé họcviên đưa ra những phân tích, đánh giá của cá nhân về quy định pháp luật HĐCNQSDĐNhững van đề lý luận như khái tiêm, đặc điểm liên quan đến hợp đông chuyên nhượng

được các tác giả phân tích trên các khía cạnh ryư các quan điểm khác nheu về khái niém

QSDD, đặc điểm của HDCNOSDD, bản chất của hợp đông, N goài ra, chỉ ra những bat

cập, mâu thuần nhy đối tương, nội dung hình thức của HĐCNQSDĐ va dua ra những

phương hướng giải pháp hoàn thiên pháp luật Cac kêt qua của công trình nghiên cứu

khoa hoc được công bô là nên tảng lý luận có ý nghĩa lớn với những công trình nghiên.

cứu vệ sau

3 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

Việc nghiên cứu dé tà nhằm mục tiêu: Phân tích, đánh giá pháp luật về chuyên

nhượng QSDD ở, động thời nhên điện những tôn tai, bat cập của pháp luật về van đềnày trên cơ sở đánh giá thực trang thi hành Trên cơ sở đó sẽ dé xuất định hướng và một

số giải pháp nhằm góp phan hoàn thiện phép luật về chuyển nhượng QSDĐ ở Cụ thé

hơn ở các điểm sau:

- Nêu, phân tích, đánh giá những quy định hiên hành của pháp luật về chuyên.

nhương QSDD ở,

- Đánh giá thực trang việc thực hiện những quy đính của pháp luật về chuyên.

nhượng QSDĐ ở,

- Nhận điện những tôn tại, bắt cập của pháp luật về chuyên nhương QSDD ở,

- Để xuat định hướng và mét sô giải pháp nhằm gop phân hoàn thiện phép luật

về chuyên nhuongQSDD ở

4 ĐÓI TƯỢNG VÀ PHAM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐÈ TÀI

Chuyên nhượng QSDD nói chung và đất ở nói riêng là van đề réng, được điều

chỉnh bởi BLDS, LBD và Luật Kinh doanh BĐS Hiện nay, hệ thông van bản quy

phạm pháp luật về chuyên nhượng QSDĐ ở có những quy định chưa thông nhật Timhiểu các quy định pháp luật về HĐCNQSDĐ 6, các quy định về chủ thé, đối tượng, hình

thức, thời điểm có hiệu lực, các tranh chap ve HĐCNQSDĐ, nội dung của hợp đồng mà

chủ thé là cá nhân, pháp nhén, hộ gia định

Mục đích của việc nghiên cứu để tai nhằm phân tích các khải niém cơ bản, thựctrang các quy định của pháp luật về HDCNOSDD ở, tìm hiểu những nguyên nhân phátsinh tranh chap trong thực tiễn cũng như Toà án giải quyét tranh chap vé hợp đông nay,

đánh giá những mặt tích cực, những điểm hạn chế con tôn tại và chi ra những nguyên

nhân hen chế tên tại do Trên cơ sở đó, duara hướng hoàn thiện các quy định pháp luật

về HĐCNQSDĐ 4, tạo môi trường pháp ly an toàn và tin cây cho các bên tham gia quan

hệ chuyển nhương

5, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ĐÈ TÀI

Dé giãi quyết yêu câu của đề tải, luân văn đã sử dụng những phương pháp nghiên

6 KET CAU CỦA KHOÁ LUẬN

Ngoài phan mở đầu, kết luận và danh mục tài liêu them khảo, nội dung của luận.vén bao gồm 3 chương, cu thé:

Chương 1: Khai quát về hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dung đất ở

Chương 2: Những vấn đề pháp lý về hợp đông chuyển nhương quyền sử dụng

dat ở theo quy định của pháp luật

Chương3: Thực tiễn giải quyết tranh châp và hướng hoàn thiện pháp luật về hợp

đông chuyên nhượng quyên sử dung đất ở tại toà án nhân dân.

NỌI DUNG

CHƯƠNG 1:

KHÁI QUÁT VE HỢP BONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở

11 Kháinimđấtở

Trong cuộc sống, dat đai đóng vai trò vô củng quan trọng, là tư liệu sản xuất

chính và không thé thay thé C ach đây xâp xi 200 nam, Phan Huy Chú đã tùng cho rằng

“Chia bán của một nước không gì bằng đắt đai, nhân dân và của cải do đấy: mà sinh

ra”? Qua nhiều thé hệ nội tiép nhau bằng sức lao động của minh, con người đã tác đông

từ nhiều mặt, bẻng nhiều cách đề séng tao ra nhiều giá trị mới của dat dai plruc vụ cho

nhu cau của cuộc sống và phát triển xã hôi Lao động phai kết hợp với đối tượng laođộng mới sản xuât ra của cải vật chất — Mác đã dẫn lời của William Petty một cách hinhảnh: “Lao đồng là cha còn dat dai là mẹ ctia của cát"

Ba mươi lam năm đôi mới, từ 1986 đến nay là một gia: đoan lich sử quan trongtrong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ dat nước của Việt Nam Nghị quyết Đại hội Daibiểu toàn quốc Dang Công sản Viet Nam từ khoá VI (1986) dén Khóa XIII (2021) đãxác định đường lối đổi mới, xây dựng nên kinh tê thị trường, định hướng xã hội chủnghia, day manh CNH-HĐH dat nước, củng cô quốc phòng an ninh, hội nhập kinh tê

thé giới Đôi mới là quả trình cải biên sâu sắc, toàn diện, triệt để vi mục tiêu “điển giàu,

nước mạnh, dân chit, công bằng văn minh” N ghi quyét Dai hội dai biểu toàn quốc lânthứ XI của Đăng (2011) chỉ rõ: “Déi mới hoàn thiên luật pháp, cơ chế chính sách về sở

hiểa đối với đất dai, tài nguyên, vốn và các tài sản công khác để đắt dai, tài nguyén, vốn, tài sản do Nhà nước đại điện chit sở hữn: được giao cho các chit thé thuộc moi

thành phan linh tệ sir dung theo nguyên tắc hiểu qua’ Nghi quyét số 19/NQ-TW, Hộinghị Trung ương 6, Khóa XI (2012) đã xác định: “Dat dai thuộc sở hữm toàn dân doNhà nước đại điện chit sở hữm và thông nhất quan I Quyên sử dung đất là một loại tài

2 Phan Hay Chú, cầu mỡ đầu của “Dư dia ch? "rong “Lich triệu hiển chương loai ch?”

» C Mic —F Angghen Tuyên tập,tập 23 trang 189, Nxb Sự Thất 1979.

* Ding Công sin Việt Nam, Vấn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ 34T, Nx Chink trị Quốc gia- Sư thật, Hà Nội2011,tr 207

sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hits, được xác đình cu thé phit

hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất cho thuê đắt "^

Đất đai là một danh từ ghép thuan Việt, chữ “dai” chỉ là một tử lay Trong Từ

điển tiếng V iệt của Nhà xuất bản Khoa học xã hội (1988) giải thích: “Khoảng mặt đất

tương đối réng (nói khải quát), còn trong Từ điễn Bách khoa Việt Nam (1995) thikhông có mục từ này Tùy vào lĩnh vực nghiên cứu để xác lập một khái niêm cụ thể hơn

Trong lĩnh vực kinh tế học thì thiên về xem dat dai là một tài nguyên thiên nhiên

cân thiết và gân giti nhật của cơn người bao gồm chủ yêu lả phân lục địa của địa cầu, kế

cả mat nước Dat đai là mét điện tích cụ thể của bê mat trái dat bao gom tất cả các câu

thành của môi trường sinh thái ngay trên và đưới bê mặt đó như khí hâu bê mat, thô

nhuéng, dạng địa hình, mat nước, các lớp tram tích sát bê mắt cùng với nước ngâm va

khoáng san trong long dat, tap đoàn động thực vật, trang thái đính cư của con người,

những kết quả của con người trong quá khứ va hiện tại dé lai (san nên, hồ chứa nước

hay hệ thông tiêu thoát nước, đường sa, nhà cia)”

Đất dai con co thé hiểu là một thuật ngữ thông dung khái niệm dat dei bao gồm:Ruông dat, nương ray, đôi múi đã được sử dung hoặc chưa được sử dụng Có thé thayđặc điểm cơ bản của dat dai đó là tính cô định vệ vị trí va tính hữu hen Tính có định về

vị trí thể hiện ở chỗ cơn người không thé ct chuyển mảnh đất từ khu vực này dé sangkhu vực khác, ma con người chỉ có thé sử dung tại chỗ Tinh hữu hạn của dat dai théhiện ở chỗ đất đai hình thành theo quá trình biên đối thê giới tự nhiên, con người khôngthé làm tăng diện tích của dat, ma chỉ có thé cải tạo dé sử dung đất đai có hiệu quả hơn,

nói cách khác, sức sản xuat của đất không những không bi hạn chế mà thậm chi con

ngây càng trở nên tốt hơn nêu cơn người biết sử dụng, cải tạo một cách đúng đán, khoa

học và hợp lý.

* Đăng Cổng sin Việt Num, Nehi quyết số 19/NQ- TW, Hội nghị Trang wong 6 Khoa X1.ngìy ngiy 31 thing 10

nim 2012 về tiếp tye đổi mới chính sich, pháp uit về đất đai trọng thời kỳ đây mun toàn điện công cuộc đổi

mới, tao nền ting de đèn năm: 2020 nước te cơ bản trở thành rước công nghiệp theo hướng hiện dai

© Từ điển tiếng Việt, Nxb Khos hoc xã hội, 1988

ˆ Bồinghủ quốc tế ve Môi trường ở Rio de Jmerio, Brazil, 1993

Căn cứ vào mục đích sử dụng, dat dai được chia làm (03) ba nhóm theo quy định

của LĐĐ 2013:

Đất nông nghiệp, dat phi nông nghiệp và đất chưa sử dung® Mỗi nhom dat cónhững đặc trưng và có cơ chế quản lý riêng Đất ở 1a một trong những loại dat thuộcnihóm đất phi nông nghiệp — là khái niêm ra đời khi LĐĐ 2003 được ban hành và đượctiếp tục kế thừa trong LĐĐ 2013

Theo quan niệm truyền thống của người V iệt Nam, dat ở được ding đề xây dụng

nha ở, xây dựng các công trình phuc vụ trực tiếp đời sống của mô: hộ gia đính hoặc

vườn, ao năm trong cùng một thửa dat ở phủ hợp với quy hoạch đã được cơ quan nha

nước có thêm quyên xét duyệt Dat ở bao gam 02 (hai) loại: đất ở tại nông thôn và dat

ở tại đô thị.

- Đất ở tạ nông thôn hay con được gợi là dat ở của hô gia dinh, cá nhân tại

nông thôn được LĐĐ 1993 quan niệm như sau:

“Dat ở của mỗi hô gia đình nông thôn bao gồm đất dé làm nhà ở và các côngtrình phuc vụ cho đời sống của gia đĩnh"?

Từ khi LĐĐ 2013 ra đời thay thê LĐĐ 2003 đã quy định: “Dat ở do hồ gia đình

cá nhân dang sử dụng tại nông thôn gồm đất dé xân dung nhà ở, xây dung các công

trình phục vụ đời sống vườn ao trong cing một thita dat thuộc kh dân cư nông thôn,phù hop với guy hoạch sir ding đất, quy hoạch xây dựng điểm đân cư nông thôn đãđược cơ quam nhà nước cô thâm quyền phê duyệt 10,

Như vay, LĐĐ 2003 và LĐĐ 2013 đều thông nhật quan niệm dat ở của mỗi hộgia đính nông thôn bao gồm diện tích dat năm trong khuôn viên của một hô gia đínhđược sử dụng làm nhà ở và xây dung các công trình phục vụ trực tiếp đời sóng, sinh

hoạt của hô gia đính Tuy nhiên, LĐĐ 2013 đã mở rộng phạm vi dat ở tại nông thôn so

với LĐĐ 2003 Theo đó, dat ở tai nông thôn không chỉ gồm dat dé xây dưng nhà ở vàcác công trình phục vụ đời sông của hộ gia đính ma còn có cả vườn, ao ném trong cùng

mt thửa dat thudc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch sử dụng dat, quy hoach

xây đựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

* Điệu 13 Luật Dat dai 2013

” Dieu 52 Luật đất dai 1903.

'° Khoản 1 Điều 143 Luật dit đai 2013

- Đất ở tại đô thi được LĐĐ 2013 quy định: “Đất ở tại đồ thi gồm đắt dé xây:

dung nhà ở, xdy dung các công trình phục vụ đời sống vườn, ao trong cing

một thita đất thuộc Khu dân cư đồ thi, phi hợp với quy hoạch sử dung đắt

guy hoạch xây dựng đô thì đã được cơ quan nha nước có thâm quyển phêđệ”

Như vay, LĐĐ 2013 đã đưa ra một tiêu chí tương đổi thông nhất trong việc xácđịnh các loại dat thudc dat ở tại nông thôn và dat ở tại đô thị Theo đó, những loại détđược sử dung dé xây dụng nhà ở và xây dung các công trinh phục vụ trực tiệp đời sông

của hô gia đình trong cùng mét thửa dat phù hợp với quy hoạch của cơ quan nha nước

có thêm quyên đều được xác định là dat ở tại nông thôn và đất ở tai đô thi Qua nhữngkhái niêm trên, ta rút ra được một số đặc điểm của dat ở như

Thứ nhất, dat ở được sử dụng với mục đích phục vụ nhu câu dé “O” — Một trongnhững nhu câu thiết yêu của méi con người, gắn liên với cuộc sóng của mốt cả nhân,đất ở là nơi xây dung nha ở dé môi cá nhân lam nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi, ăn uống, táitao sức lao động Bởi vay, trong mi quốc gia đều ghi nhận mt phân diện tích dat trên

lãnh thé của nước minh dé đáp ứng nhu cầu ở của công dân, phân còn lại sử dung vào

muc đích khác như sẵn xuất nông nghiệp, xây dung nhà máy, xí nghiệp, xây dung trụsỡ để phát triển kinh tê Do vậy, mỗi thửa đất phải được sử dung theo đúng mục dich

đã quy định, việc sử dung sai mục đích sẽ dẫn dén nhiều hệ quả xâu, chẳng hạn, dat ở

dùng dé xây dung trụ sở cơ quan, xây dựng xí nghiệp, trường học sẽ làm cho quỹ dat

ở bi thu hẹp gây ra trường hợp thiêu dat 6, cho nên mỗi thửa đất đều phải được sử dụng

theo đúng mục dich ma pháp luật đã quy đính

Thử hai, dat ở được Nhà nước giao dé sử dụng với thời gian lâu dai và bị thu hội

trong một sô trường hợp Đây là điểm khác biệt của đất ở so với các loại đất khác, các

loại dat khác khi Nhà nước giao dat đều quy định thời han sử dung như dat trồng cây

lâu năm (50 năm), dat nudi trồng thuỷ sản, đất lam muối (20 năm) Các cá nhân, hộ

gia đính, tô chức được giao dat chỉ được sử dụng trong thời gan đó nêu không được

Nhà nước gia hen Pháp luật đã quy định dat ở được Nha nước giao dé được sử dụng én

định, lau dai, trong một số trường hợp nhất định mới bị Nhà nước thu hồi, điều này xuất

" Khoăn 1 Điều 144 Luật đất đai 2013

phát từ mục dich sử dung của loại đất nay, cũng như từ nlm câu của người dân, tạo điềukiện cho người dân đầu tưxây dựng cơ ngơi bên vững, én định cuộc sống.

Thứ ba, dat ở cap cho người sử dụng theo một hạn mức nhật định Khi Nhà nướclập quy hoạch, kê hoạch sử dung dat đã cân đổi với phân diện tích đất ở với sô dân, dat

ở chỉ là một phân đất trong quỹ dat quốc gia, do đó không thé đề tinh trang dat ở tậptrung vào tay mét số người và những người khác không có dat dé ở Nhà nước chỉ cậpdat cho người sử dụng theo một hen mức nhật định, tuy nhiên quy định này mới chỉdừng lại ở việc không ché đối với các khu đất mới giao, cấp giây chứng nhận QSDD ở

đối với các trưởng hợp áp dung theo luật định Một số trường hop ma đất ở có đủ điều

kiện theo quy định của phép luật thì không phải áp đụng hạn mức sử dung dat

Co thé thay, dat ở có vai trò to lớn trong đời sông của người dân, được quy định:

với mục đích phục vụ nhu câu tất yêu của người dân, và với tính ôn dinh cao, thời gian

không bi han chế là những yêu tô gây ra các vân dé về chuyển nhuong QSDĐ ở

12 Kháiniệm quyền sử dụng dat ¢

Dat dai la nguén tai nguyên vô cùng quý giá, nó không chỉ đơn thuận chỉ là tảisản thuộc sé hữu toàn dân do Nhà nước có vai trò quấn li con là tư liệu sản xuất và là

cơ sé vật chat đặc biệt quan trong của chủ sử dụng dat Dat đai có mat trong tat cả các

Tính vực trong điểm của một quốc gia, là tư liệu sản xuất của các ngành nông và lâm

nghiệp, là môi trường sông và là cơ sở tiên hành moi hoạt đông kinh doanh của doanh:

nghiệp Ở V iệt Nam, khi nói dén quyên sở hữu dat dai, chúng ta thay với tư cách là đại

điện chủ sở hữu, Nhà nước có đây đủ các quyền chiêm hữu sử đụng và định đoạt dat

dei Trong các quyên nang đó quyền sử dung là có ý nghĩa thực tê lớn nhật, trực tiệpdem lại lợi ich cho chủ sở hữu Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiệp sử dungđất ma gián tiếp sử dụng thông qua các tô chức, cá nhân trong xã hồi bang cách giaodat, cho thuê dat và công nhận QSDĐ cho những người sử dụng đất trực tiếp Như vậy,chê định QSDĐ được xem như là một hình thức thực hiện quyên sở hữu toàn dân về dét

đai Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại điện chủ sở hữu, có quyên định đoạt toàn bộ

dat dai trên pham vi toàn quốc và về mắt pháp lý, Nhà nước có đây đủ ba quyên năng

của chủ sở hữu theo luật định Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiệp chiếm hữu, sử

dung đất dai ma thông qua quyền định đoạt tôi cao của minh cho các tô chức, hô giađịnh, cá nhân có QSDĐ bằng các hình thức giao dat, cho thuê dat, thừa nhận việc sử

dung đất ổn định hoặc công nhận QSDĐ được xác lập bởi các hành vị chuyển QSDD

hop pháp Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau ma Nha nước quy định cho ho được

hưởng những quyên va thực hiên những nghia vụ khác nhau

Thuật ngữ “Quyén sử dụng đắt" tiếp tục được sử dung trong Hiền pháp 2013,LDD 2003 và LĐĐ 2013 Hiên pháp 2013 quy định: “Dat dai, tài nguyên nước, tàinguyễn khoảng sản nguồn lợi ở ving biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác vàcác tài sản do Nhà nước đâu tư, quản Ij: là tài sản công thuốc sở hiểu toàn dân do Nhànước đại điện chủ sở hữm và thông nhất quản I” và “Dat đai là tài nguyên đặc biệt của

quốc gia, nguén Tue quan trong phat triển đất nước, được quan Ij theo pháp luật Tô

chức, cá nhân được Nhà nước giao đắt, cho thuê đất công nhận quyền sử dung đất.Người sử dụng đất được chuyên quyển sử dung đất, thực hiển các quyền và ngliia vụtheo quy đình của luật Quyền sử dìng đất được pháp luật bao hộ ” LĐĐ 2003 quyđịnh: “Nha nước đại điện chit sở hữn toàn dân về đất dai và thông nhất quản [ý vềđất đai " 3, LĐĐ 2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất dai: “Dat dai thuộc sở hintoàn dân do Nhà nước đại điện chit sở hữn và thông nhất quan lj Nhà nước trao quyền

sử dụng đất cho người sử dụng dat theo quy đình của Luật này” Tuy nhiên, toàn đân

không thê tự minh thực hiện được các quyên của chủ sở hữu ma buộc phải thông qua

mét chủ thé khác có đây đủ tư cách pháp lý và năng lực để thực thi các quyền này trên

thực té Chỉ có mét chủ thé duy nhật đáp ung được các yêu cầu này, đó chính là Nha

nước Vì vậy, BLDS 2015 đã quy đính: “Nha nước Cổng hòa xã hội chủ nghĩa Viét Nam

là đại điện thực hiện quyên của chit sở hiểu đỗi với tài sản thuộc sở hữn toàn dân "16

Va để co được đất thì các chủ thé này cần phải được Nhà nước giao đất Nhưng

được giao dat ma không có quyền nang gi đối với dat được giao thì các chủ thé nay cũng

không thể có tác động gì đổi với dat dé thoả mãn các nhu câu của minh Vi vậy, các chủ

thé nay phải có những quyên năng nhật định đối với đất được giao và các quyền năng

nay phải được Nhà nước thông qua pháp luật ma ghi nhận và bão đảm thực hiện Co

như vậy, các chủ thé trực tiếp sử dụng đất mới có thé yên tâm khai thác lâu dai, bỏ công

sức dé cải tao đất Những quyên năng mà Nhà nước trao cho các chủ thé sử dung đất la

$3, 54 Hiển pháp 2013

tu 1 Luật đất dai 2003

'* Điệu $ Luật đất đai 2013

!* Toàn thể nhân din Việt Nam với hơn 90 triệu người.

'° khoăn 1 Đầu 198 BLDS 2015

khác nhau nhung tật cả đều được khái quát đưới một khái niệm chung là “ Quyển sửdung đất" Khá niệm QSDD ở đây không thé được hiểu như là một trong ba quyền năng

của chủ sở hữu (quyên chiêm hữu, quyên sử dụng và quyên dinh doaf) ma là một khái

niệm tổng hợp, một quyền chủ thé, được ding dé chỉ một tập hợp những quyền năng mà

Nhà nước trao cho người có dat.

Thông qua mdi quan hệ giữa Nhà nước với các cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình:

sử dụng dat, đặc biết là từ cách thức xử lý của pháp luật khi quy dinh về các quyên của

người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản, trong đó có QSDD và phương thức bảo

vệ các quyên đổi với tài sản của người không phải là chủ sở hữu đó cũng được thực hiénnlnư bảo vệ đối với chủ sở hữu tai sản, nhìn từ góc độ khoa học pháp lý thì QSDĐ cân

được định nghia như sau:

“Quyển sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hô gia đính, cá

nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao dat, cho thuê dat, công nhiên quyền sử dung

dat của cơ quan nha nước có thêm quyền hoặc tử các giao dịch nhận chuyên quyên sử

dung đất Việc chiếm hữu, sử dụng định đoạt quyên sử dụng đất phải tuân thủ các điều.kiện, thủ tục do pháp luật quy định” !”

Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nlaau về QSDĐ 6, theo cách hiểu thông thường,QSDD ở chính là quyên của người có QSDĐ được khai thác công năng, thuộc tính củadat ở một cách hợp pháp dé đáp ungnhu câu lợi ích chính đáng của mình Bên cạnh đó,QSDD ở cũng có thé hiểu là một quan hệ pháp luật, theo cách hiểu này QSDD ở là quan

hệ xã hội giữa người sử dung dat ở với người có nhụ câu ve dat ở cũng như những người

có trách nhiệm trong việc bảo đêm quyền của người sử dung đất ở Pháp luật nước ta

quy định rất chat chế về van dé này chỉ khi các chủ thé tham gia vào quan hệ này đáp

ứng một sô điêu kiện nhật định mới được pháp luật bảo hô

Có thê thây, QSDĐ ở có những đặc trưng cơ bản sau:

Phép luật không quy định thời han sử dụng QSDĐ ở, so với quyên sử dung củacác loai dat khác pháp luật đều quy dinh thời hạn sử đụng, quyền này được ghi nhận từ

thoi điểm Nhà nước giao đất Điều này xuất phát từ quy chế pháp lý của Nhà nước ta về

quấn lý các loai dat, theo đó người có QSDĐ ở được pháp luật ghi nhận va bảo hộ trong

+? Hồ Quang Huy, “Suy nghĩ về khái niệm quyền sử đựng đất của Việt Nam”, 03/07/2017.

khoảng thời gian lâu dai và ôn định Bên canh đó, QSDĐ ở còn một điểm đặc trưng làthường gắn liên quyền sở hữu các BĐS có trên đất, bởi dat ở đáp ung nhu câu ở củangười sử dung dat nên trên phân dat này thương có các BĐS như nhà ở, các công trình.khác gắn liên với nhà ở dé phục vu đời sông

Ngoài ra, có thé thay một điểm đặc trưng của QSDĐ ở là tính phụ thuộc, điều

này xuất phát từ chế đô sở hữu đất đai của nước ta, theo đó, khi quyét định các van đề

phát sinh trong quá trình thực hiện các quyên năng của mình, không phải lúc nao người

sử dụng dat cũng được quyên lam theo những gì minh muốn mà phải thực hiện theo ý

chi của Nhà nước với tu cách là dai điện chủ sở hữu đổi với phân đất được giao, trongmột số trường hợp nêu thực hiện không đúng có thê sé bi Nhà nước thu hồi

Các quy định của pháp luật về QSDĐ ở gop phân đâm bảo cho người sử dungthực hiện việc dau tư, xây đựng các công trình cô định phục vu nhu câu của bản thân, từ

đó dé họ phát huy tính chủ đông sáng tạo trong qua trình sử dung dat ở Đông thời, quy

định nay đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyên nắng của

minh, nhật là thực hiên việc chuyên nhượng Q5DĐ ở trong điều kiên kinh tệ thi trường

hiện nay.

13 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đấtở

Chuyển nhượng OSDD ở là việc người có QSDĐ ở có thể chuyên quyên này cho

người khác bang môt trong các hình thức: chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, gop vồn, thé chap và bảo lãnh bang giá trị QSDĐ ở

Chuyển QSDD ở là việc Nhà nước công nhận tinh hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh

dat ở của chủ thé đang sử đụng cho chủ thé mới Hay nói khác di, chuyên QSDD ở làviệc Nhà nước cho phép người sử dung dat được "định đoạt" QSDĐ hợp pháp của minh

theo quy định của pháp luật

Chuyển nhượng QSDĐ ở là QSDĐ được đưa vào lưu thông dân sự mà khôngphải là đất (quyên sỡ hữu dat), bởi lế đất là đôi tượng của sở hữu toàn dân Viée chuyênnhượng QS5DĐ ở bị hạn ché bởi những điều kiện do Nhà nước quy dinh Hơn hệt QSDĐ

ở là quyên phải sinh, quyền phụ thuộc vào quyền sở hữu dat đai của Nha nước N gười

sử dụng dat ở không có toàn quyên quyết định đổi với dat thuộc quyên sử dụng của mìnhnhư đổi với các loại tai sin khác thuộc quyên sở hữu Khi thực hiện việc chuyên nhươngQSDD 6, những người tham gia giao dịch phải tuân theo các quy dinh về điều kiện, nội

dung, trình tu, thủ tục do pháp luật quy đính Viéc chuyển nhuongQSDD ở bị ràng buộc

bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử đụng đất N gười nhận chuyên nhượng QSDĐ ở

phải sử dụng đúng mục đích ma Nhà nước đã xác định.

Do đất đai luôn có một vi trí có định không di dời được, bởi vay khác với cáchàng hóa khác nó cân được đo đạc, lập hô sơ thửa, đánh số, cap giây chứng nhận QSDĐhợp pháp V iệc chuyên nhượng QSDĐ ở chủ yêu được tiên hành thông qua hệ thông hô

sơ giây tờ về dat Do vậy, trong các giao dịch về dat đai hô sơ địa chính, giây chúng

nhén QSDĐ, các hợp đông phải rõ ràng, công khai, minh bach

Vi vậy, bản chất của chuyên nhương QSDD ở là giao dich dân su, trong đó đôi

tượng của giao dịch là QSDĐ ở Chuyển nhương QSDĐ ở được hiểu là: “Sự chuyển

dich quyền sử dụng đất ở từ chủ thé này sang chit thé khác theo quy đình của BLDS và

pháp luật về đất đại” Việc chuyển nhượng QSDĐ được BLSD quy định thu gon trong

một mục gọi là “Hop đồng chuyên nhượng quyền sử ding đất" (trước day BLDS 2005quy định riêng một phân) Sau khi Hiên pháp 2013 được ban hành, LĐĐ 2013 và BLDS

2015 đã được sửa đổi cho phù hợp với yêu câu của đạo luật cơ bản Chuyên nhượngQSDD ở bên quan tới nhiều lĩnh vực như giao dịch dân sự, kinh doanh thương mai,quản ly đất đai và được điều chính bởi nhiều van bản pháp luật khác nhau (LĐĐ, Luật

Nha ở, Luật Thương mai, Luật Kinh doanh BĐS) Khi tham gia vào quan hệ chuyên

nhượng các bên khéng chỉ phải tuân thủ những nguyên tắc chung của hợp đông dân sự

như Nguyên tắc tự do, tự nguyên cam kết, thoả thuận; Nguyén tắc bình đẳng ma con

phải tuân thủ mét số nguyên tắc riêng được ghi nhận tại Điêu 691 BLDS 2005 Theo đó,

khi xác lập, thực biên va châm đút hợp đông chuyên nhương QSDĐ ở, các bên phãi tuân

hộ gia đình sử dung ổn định, lâu dài thông qua hình thức “ giao đất có thu tiền sử ding

đất Š, cá nhân, hộ gia đình không phải là chủ sở hữu ma là người chủ sử dung dat, day

là cơ sở đề Nhà nước ghi nhân các quyền năng cho ho Do đó, khi cá nhân, hộ gia địnhđược Nhà nước giao dat, có nghĩa pháp luật cho phép ho được quyền chuyển nhương

QSDD.

Tuy nhiên, không phải trường hop nào, người sử dung dat được Nhà nước giaodat ở cũng được phép chuyên nhương QSDD Cu thé, Điều 191 LĐĐ 2013 quy địnhbên (04) trường hợp không được (câm) nhận chuyén nhượng, nhận tăng cho QSDĐ:

+ Trường hop 1:

Tổ chức, hộ gia dinh, cá nhân, cộng đông dân cư, cơ sở tôn giáo, người VietNam

định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp co von dau tư nước ngoài không được nhận chuyên

nhượng, nhên tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển

nhượng, tặng cho QSDĐ

Vi dụ: Hộ gia đình, cá nhân đẳng bảo dân tộc thiểu số sử dung đất do được Nhà

nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước không được chuyên nhượng, tặng

choQSDĐ trong vòng 10 năm ké từ ngày có quyết định giao dat theo quy dinh tại Khoản.

1 Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành

LĐĐ.

+ Trường hop 2:

Tổ chức kinh tê không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rùng

phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hô gia đình, cá nhân, trử trường hợp được chuyển mục

dich sử dung dat theo quy hoach, kê hoạch sử dụng dat đã được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền phê duyệt

+ Trường hợp 3:

Hô gia đình, cá nhân không trực tiép sén xuat nông nghiệp không được nhậnchuyên nhượng, nhận tăng cho QSDĐ trồng lúa

Theo Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tải nguyên

& Môi trường về hướng dẫn N ghi định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dan

'* Khoăn 1, Điều $5 Luật đất dai 2013

LDD và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật dat đai quy dinh căn cứ xác đính hộ

gia đính cá nhân trực tiệp sin xuất nông nghiệp nhw sau:

Điều 3 Việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sin xuất nông nghiệp

“2 Các căn cit dé xác đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp a) Dang sử cing dat nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuế, công nhận quyển

sử dụng dat; do nhận chuyến đối, chuyển nhương thừa kế tặng cho, nhận gớp vốn bằngquyền sử dung đất; dang sử cing đất nông nghiệp mà chun được Nhà nước công nhận,

b) Không thuộc đối tương được hưởng lương thường xuyên; đối tương đã nghĩ hun, nghĩmất sức lao đồng thôi việc được hưởng tro cắp xã héi;

e) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất néng nghiệp trên điện tích đắt dang sirdung quy định tai Điểm a Khoản này, kế cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên

vì lý do thién tai, thâm họa môi trường héa hoạn, dich bênh;

d) Trường hop giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luậtđất dai, đăng ký: nhận chuyên nhượng nhân tăng cho quyền sử ding đất trồng lúa của

cá nhân thì chỉ căn cứ quy đình tại Diém b Khoản nay”:

“8 Căn cứ xác đình hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

a) Dang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê công nhận quyên

sử dụng dat; do nhấn chuyên đối, chuyển nhương thừa kế tặng cho, nhận gop vốn bằng

quyển sử dung đất: dang sử cing đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;

b) Có ít nhất một thành viên cha hệ gia đình không thuộc đối tương được hưởng lương.

thường xuutên; đối tương đã nghĩ hunt, nghĩ mất sức lao động thôi việc được hướng tro

e) Có nguén thu nhập thường xuyên từ sản xuất nỗng nghiệp trên điên tích đất dang sir

ding quy định tại Điểm a Khoản này, kế cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên

vì lý do thién tai, thâm hoa môi trường hòa hoạn, dich bênh;

4) Trường hop giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình theo quy định tại Điều 54 của Luật

đắt dai, đăng lý: nhận chuyên nhương nhãn tăng cho quyên sử dụng đất trồng lúa của

hộ gia đình thì chỉ căn cử quy đình tại Điểm b Khoản này

4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhân chuyển nhương, nhân tăng cho quyển sử dụngđất ở, đất nông nghiệp trong Khu vực rừng phòng hộ trong phân Kui bdo về nghiêm

ngặt phân kim phục hồi sinh thái thuốc rừng đặc dụng, néu không sinh sông trong lửm

vực rừng phòng hỗ, rừng đặc dung đó `”

Tổ chức, cá nhân nào có tình thực hiện chuyên nhượng tang cho đối với các

trường hợp nêu trên thì sẽ bị xử phat theo quy định tại Điều 19 Nghị định

91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực dat

dei.

Nhà nước giao dat cho cá nhân, hô gia định sử dung hợp pháp thì họ sẽ có quyên

chuyên nhượng, tuy nhiên, không phải trường hợp nào người sử dung đất ở được Nhà

nước giao đất cũng được phép chuyên nhượng QSDĐ Bởi QSDĐ ở của cá nhân, hộ gia

dinh có thể trở thành đối tượng của HĐCNQSDĐ ở hay không còn phụ thuộc vào việc

QSDD đó có dap ứng đây đủ các điều kiện pháp lý mà pháp luật quy dinh dé có thé than

gia quan hệ chuyển nhương QSDĐ hay không Bởi vậy, khi xác lap quan hệ chuyển

nhượng bên chuyên nhượng phải chứng minh QSDD ở của minh là hợp pháp va khôngchiu bat kì sự hạn chế nao từ phía cơ quan Nha nước cũng như bên thứ ba có thé lam

ảnh hưởng tới hiệu lực của hợp đồng.

Như vậy, khi cá nhân, hộ gia đình chuyên nhượng QSDĐ ở mà thuộc các trườnghợp nêu trên sẽ không được pháp luật công nhận Bên cạnh đó, đôi với các trường hợpkhông được Nhà nước giao dat mà mét trong các bên có hành vi lân chiêm hoặc dat ởkhông thuộc quyên sử dung hợp pháp của họ hoặc không có giấy tờ hợp lệ mà người

sử dung dat van thực hiện việc chuyên nhuong thi pháp luật sẽ không bảo hộ, đối với

những người có hành vi vi phạm sé bị xử lý theo quy đính pháp luật.

Thứ hai, khi chuyén nhuong QSDĐ ở các bên có quyền thod thuận về nội dưng

của HĐCNQSDĐ ở nhưng nội dimg phải phút hợp với guy định của BLDS hiển hành và

pháp luật về đắt dai

Điều 4 LĐĐ 2013 quy định dat dai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại

diện chủ sở hữu và thông nhất quản lý Nha nước trao QSDĐ cho người sử dung đất

theo quy định Do vậy, khi giao dịch, các bên phải lập “Hop đồng chuyển nhượng quyền

sử dung dat” chứ không lập “Hop đồng mua bán đất” như đôi với trường hợp mua bán.nhà ở V iệc chuyên QSDĐ ở được thực hiện thông qua HĐCNQSDĐ ở, đây là một loại

hợp đông dân sư, do vậy, giéng như các hợp đông dân sự thông thường khác các bênkhi tham gia hop đông này tự do thé hiện ý chí, tự do lựa chon bên giao kết Pháp luật

tao điêu kiện để các chủ thể tham gia được quyên chủ động, linh hoạt và tự chiu trách

nhiệm trong quá trình thực hiện Theo BLDS 2005 quy định: “Hop đồng chuyên nhượng

quyển sử dung đất là sự thoả thuận giữa các bên " 9, pháp luật tôn trong sự thoả thuận.

của các bên, theo đó các bên sẽ được tự do thoả thuận về đối tương, giá cả, phương thứcthanh toán va các chê tài khi có sự vì phạm trong hop đông nay

Khi các quan hệ chuyên nhương QSDĐ ở trở nên ngày cảng đa dạng, phức tạp

và dễ phát sinh tranh chap thi sư quân lý chat chế hơn nữa từ phía Nha nước đặt ra là

can thiết Bởi vay, sư thoả thuận, sự tự do ý chi của các bên tham gia hop đồng cân co

sự điều chỉnh của phép luật dé các quan hệ này di theo một trật tự chung thông nhật, sựthoả thuận đó không được trái với quy định của BLDS và pháp luật về dat đai Theo do,các chủ thé thiệt lập quan hệ về chuyên nhương QSDĐ ở phải tuân thủ các quy định củaBLDS và pháp luật về dat đai - sẽ cùng nhau điêu chỉnh các van dé chung, cơ bản vềHĐCNQSDĐ 6, cũng nl các điêu kiện dé hợp đồng có hiệu lực, quy định các quyên

và nghĩa vu chung của các bên khi xác lập, thay đổi, châm đút hợp đông Hơn nữa pháp

luật dat đai với ý ngiữa là pháp luật chuyên ngành, một mat cụ thé hoá một số quy định

chung của BLDS, mặt khác quy định trình tự, thủ tục mang tính hướng dẫn các chủ thé

tham gia HĐCNQSDĐ 6 Từ đó, các quy định trong BLDS va phép luật về dat đai tạo+a những chuyên mực pháp lý, những khuôn mẫu chung để lam cơ sở cho các bên themgia quan hệ chuyên nhượng QSDĐ ở áp dụng và tuân theo Bởi vậy, khi chuyên nhượng

QSDD ở, các bên được tự do thoả thuận và việc thoả thuận phải tuân thủ nghiêm ngặt

các quy định của BLDS và pháp luật về đất đai

Thứ ba, bên nhận chuyên QSDĐ ở phải sử dụng đất ding mục đích dimg thời

han ghỉ trong giáy chứng nhận QSDD và phit hop với quy hoạch, kế hoạch sit dụng đất

6 dia phương tại thời điểm chuyên QSDĐ.

“Piệc nắm r6 muc dich sử dụng đất còn giúp người dan biết đắt minh đang sirding thuộc dạng có thời han sử ding ôn đình lâu dài hay có thời han nhất định Ngoài

ra mục dich sir dụng còn ảnh hướng trực tiếp đến thuê sử dụng dat, chính sách bồi

'? Điều 697 Bồ lật din sự 2005

thường Ii Nhà nước te hồi dé?” Theo quy định của pháp luật hiện hành, toàn bộquỹ dat quốc gia do Nhà nước thông nhất, quân lý, việc quản lý dat đai này được thựchiện theo một quy hoạch, kê hoạch chung thông nhất Cũng như các loại dat khác, khônggian sử dung đất ở cũng được Nhà nước quy hoạch cu thé trong ca nước Cac cơ quan

có thâm quyên có trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất trên phạm vi toán quốc, tiép

đỏ sẽ thiết lap kê hoạch sử dung dat ở, điều chỉnh việc sử dung dat ở sao cho phù hộ với

từng giai đoạn của kỷ quy hoạch, xác định rõ mục đích gì đã được Nhà nước xác định

rõ ràng Những chủ thé được Nhà nước giao dat hop pháp sẽ được cap một chứng thưpháp lý quan trong công nhận QSDĐ đó là “ Giáp: chứng nhận quyền sử dung đất”, mucdich sử dụng của từng loại dat được xác định cụ thé trong Giây chứng nhận QSDĐ.Trong quá trình lập quy hoạch, kê hoạch sử dung dat, các cơ quan Nhà mucc có thêmquyên đã xác định ting khu quy hoạch với tùng mục dich sử dụng riêng, đối với những

khu quy hoach dat ở thì khu đó sẽ chi được cap với mục đích là đất ở trong giây chúng

nhận QSDĐ Khi tham gia quan hệ chuyên nương QSDĐ ở, các bên phải tuân thủ đúng

muc đích sử dụng đất, tức là bên nhận chuyên nhượng sau khi nhận QSDĐ ở phải sử

dung thửa dat để ở mà không được sử đụng với mục đích khác

Có thé nói, đây là một nguyên tắc cơ bản của HĐCNQSDĐ ở, nguyên tắc nay

không những định hướng cho các bên tham gia vào quan hệ chuyển nhượng tuân thủ

các quy định ma Nhà nước đã đất ra khi tiên hành giao dat ma con góp phan đảm bảocông tác quản ly dat đai điễn ra có hiệu quả, tránh gây ra sự xáo trộn trong quy hoạch,

kê hoạch sử dung dat, giúp Nhà nước năm bat tình hình sử dung đất cũng như sự biên.động đất đai trên thực tê Từ đó, Nha nước sẽ đưa ra những cơ ché quản lý phủ hop.Ngoài ra, ghi trong quyết định giao dat cho hô gia đính va cá nhân phải cải tạo, bôi bô1am tăng khả năng sinh lợi của dat và phải bảo vệ môi trường, không làm tôn hại đềnquyên, lợi ích hợp pháp của người sử dụng dat liên kê và xung quanh Đề khai thác lợiích từ đt có hiệu quả, cơn người phải tác động tích cực một cách thường xuyên và phải

sử dung đúng mục đích Tránh sử dung mét cách tuỷ tiên, dé dat khô can mà phải cảitao, bôi bé và nuôi dưỡng đất

* Lnit ga Vong Khiing, Giảm doc Trang tim Tư vân pháp Mật đôi Luật øa tinh) cho biết, “Sir amg đất ding mmc dich guitrong giấy chứng nhận quyền sử đựng dit”, 15/11/2023, Báo Đông Nai

Nam rõ mục dich sử dung dat có ý nghĩa rất quan trong, không chỉ giúp cơ quannha nước quản ly đất dai ma còn giúp người dan biết được quyên va nghĩa vụ của mình.Một trong những nguyên tắc sử dung dat là phải sử dung đúng mục đích nên người dân

cần phải căn cử vào loa: dat, tức muc đích sử dụng, dé sử dung theo đúng quy định, nêu

sử dụng sai mục dich sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khôi phục lại tình trang

ban đầu Đồng thời, mục dich sử dung dat còn giúp người dân biết nghĩa vụ khi chuyênmục dich sử dung dat Từ đó, người dân biết khi nào phải xin phép, khi nào không phảixin phép cơ quan nhà nước có thêm quyên

1.4 Khái niệm và đặc điểm của hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở

© Khải niệm hợp đồng chuyén nhương quyển sử dung đất ở

Khái niêm về HĐCNQSDĐ lên dau tiên được ghi nhận tại BLDS 1995: “Hopđông chuyển nhương quyền sử dụng đất là sự thoả thudn giữa các bên tuân theo cácđiều liện nội ching hình thức chuyển quyền sir dung đất được Bộ luật này và pháp luật

về đắt dai quy định, theo dé người sir cing đất (gọi là bên chuyển quyên sử dụng đất)

chuyển giao đất và quyền sử dung đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhânquyền sử đàng đất) con người được chuyển nhương trả liền cho người chuyênnhương?Ì Sau đó, BLDS 2005 sửa đổi khái miệm trên: “Hop đồng chuyến nhượngquyên sử dung đắt là sự thod thuận giữa các bên, theo đó bên chuyên nhượng quyên sir

dung dat chuyển giao đất và quyển sit ding dat cho bên nhận chuyên nhượng, còn bên

nhận chuyển nhương trả tiền cho bên chuyễn nhuong theo quy định của Bộ luật này và

pháp luật về đất dai”?

Hiện nay, khái niêm HĐCNQSDĐ được quy định chung tại Điều 500 về các hợpđông về QSDĐ của BLDS 2015: “Hop đồng về quyển sử dụng đất là sự théa thuận giữa

các bên, theo đó người sử dung đất chuyên đổi, chuyển nhương cho thuê, cho thuê lại,

tăng cho, thé chấp, gop vẫn quyên sử dụng đắt hoặc thực hiện quyên khác theo quy định

của Luật đất đai cho bên kia; bản Ida thực hiện quyên, nghĩa vụ theo hợp đồng với người

sử đụng đát 23 Theo LĐĐ 2013: “Người sử dung dat được thực hiện các quyển chuyến

đổi, chuyên nhượng, cho thuế, cho thuê lại, thừa kế, tăng cho, thé chấp, góp vốn quyển

* Điều 705 BLDSnim 1995

* Điều 697 BLDS 2005

?! Điều 500 BLDS 2015

sử ding đất theo qrg' dinh của Luật nay” Như vay, người sử dung dat có quyên địnhđoạt QSDĐ bảng việc chuyển nhượng Việc chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện

thông qua hợp đông Qua đó, có thé hiểu khái niêm HĐCNQSDĐ ở như sau:

Hop đồng chuyển nhương quyên sir đụng đất ở là sx thoả thuận giữa các bên,theo đó bên chuyên nhượng QSDĐ chuyên giao đất ở và QSDĐ ở cho bên nhận chuyên

nhượng, Còn bên nhận chuyển nhượng trả tiên cho bên chuyên nhượng theo quy định.

của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai

HĐCNOSDĐ phải được lập thành van bản, phảt được phép của cơ quan nhà nước

có thâm quyền Các bên phải làm thủ tục và đăng kí tại Uy ban nhân dân cấp có thâm

quyên theo quy dinh của phap luật về dat dai

© Đặc đểm của hop đồng chuyển nhượng quyền sir ding đất ở

Có thé thay, HĐCNQSDĐ ở 1a một loại hợp đồng dân sự thông dung và về mat

bên chất là hợp đồng mua bán tài sản, QSDD ở là loại tài sẵn có tính chất đặc biệt Bởivay, HĐCNQSDĐ ở có một số đặc điểm sau:

Thứ nhất HĐCNQSDĐ ở là hợp đồng song vit

Tinh song vụ thé hiện ở chỗ các bên trong hop đông này đều có nghĩa vụ đổi với

nheu, nghia vụ của bên này là quyên của bên kia va ngược lại, theo đó bên chuyển

nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao thừa dat theo đúng điện tích, đúng hang đất, loạiđất, vi trí, số liệu và tinh trang đất cũng như các giây tờ có liên quan dén QSDD hoppháp cho bên nhận chuyển nhượng đồng thời có quyền yêu câu bên nhận chuyên.nhượng thực hiện nghĩa vu trả tiên đúng thời han, đúng phương thức các bên đã thỏathuận trong hợp đông Bên nhận chuyên nhượng có nghĩa vu giao đũ tiên, đúng thời hạn

và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyên nhương QSDĐ ở đồng thời quyềnyêu câu bên chuyên nhuong chuyên giao dat ở đủ điện tích, đúng hạng dit, loại đất, vìtrí, sô hiệu và tinh trang dat cũng như những giây tờ có liên quan đến QSDĐ ở theo thỏathuận Như vây, quyền và nghĩa vụ của bên chuyên nhượng và bên nhận chuyên nhươngtrong HĐCNQSDĐ ở là đổi xứng nhau

Thứ nhai, HĐCNQSDĐ 6 là hợp đông có đền bù

ĐỀU 167 Luật đất đai 2013

Tỉnh đền bủ cĩ thé biểu là khi một bên giao cho tài sản của minh cho bên kia, thì

bên nhận tai sản cũng phải trả cho bên kia mot khoăn tiên tương ứng với giá trị tài sản

Trong HDCNOSDD ở, bên chuyển nhượng khi giao QSDĐ ở của mình cho bên nhận.

chuyên nhượng thi bên nhận chuyên nhương sẽ trả mét khoăn tiên tương Ung với giá trị

QSDD ở ma bên chuyên nhượng đã chuyển giao Khoản tiền này được coi là khoản đền.

ba mà bên nhân chuyên nhương phải trả cho bên chuyên nhượng khi nhân QSDĐ ở từbên chuyên nhương Đây là điểm khác biệt giữa HDCNOSDD ở với hợp đồng ting choQSDD ở bi trong hợp đồng tăng cho QSDD ở thì bên tăng cho khơng cĩ nghĩa vụ phéitrả cho bên tăng cho bat ky một khoăn tiên dén bu nao

Thứ ba HĐCNQSDĐ 6 là hợp đồng ưng thuận

Hop đơng ưng thuận là hợp đơng mà theo quy định của pháp luật, quyên và nghie

vu của các bên phát sinh ngay khi các chủ thé thưa thuân xong về nội dung chủ yêu của

hợp đồng Trong việc thực hiện hợp đồng nay, cho đủ các bên tham giao dich chưa trựctiếp thực hiện nghĩa vụ cam kết, nhưng quyên yêu câu thực hiện nghia vụ của một bênđơi với bên kia đã phát sinh Hay nĩi cách khác, hợp đồng ưng thuận là những hợp đẳng

ma thời điểm cĩ hiệu lực của nĩ được xác định tại thời điểm giao kết Theo quy định

của pháp luật, HĐCNQSDĐ ở cĩ hiệu lực ké từ thời điểm được cơng chứng hộc chứngthực, cịn thời điểm cĩ hiệu lực của chuyển quyên sở hữu QSDĐ từ chủ thé nay sangchủ thé khác cĩ hiệu lực kế từ thời điểm đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai và được

đăng ký vào Số địa chính Thơng thường các bên giao kết HĐCNQSDĐ sẽ thực hiện

việc ky ket tại V ăn phịng cơng chứng đề thuận tiện cho việc cơng chứng HĐCNQSDĐ

Do vậy, quyền và nghĩa vụ của các bên đã phát sinh từ thời điểm hợp đơng được

giao kết, nêu tại thời điểm giao kết, hợp đồng được cơng chứng chúng thực theo quy

định pháp luật Day là một nét riêng của loại hop đơng nay, là điểm khác biệt của hop

đồng này so với các hợp đơng khác như với hợp đồng tăng cho tai sin, hợp đơng này cĩ

hiệu lực khi bên tặng cho chuyển giao tài sản cho bên được tảng cho, mac dù trước khi

chuyên giao tải sản, các bên cĩ giao kết với nhau về việc tăng cho nhưng việc giao kếtnay cũng khơng lam phát sinh liệu lực pháp luật Trong khi đĩ, đối với HĐCNOSDĐ ởthì mặc đủ các bên đã lập hợp đơng chuyền nhương, đã giao đất ở và các giây tờ liênquan dén QSDĐ ở và nhưng chưa đăng ký tai cơ quan Nhà nước cĩ thâm quyền thi hợpđồng này vẫn chưa phát sinh hiệu lực pháp luật

Thứ tư, muc dich của HDCNQSDD là chuyển giao QSDD từ chit thé nay sang

chit thé khác

Ban chất của loại hop đông nay chính là hợp dong mua bán tai sản Tài sản nay

là “quyển sử đụng đắất'- quyền tai sẵn - loại tài sin đặc biệt ma phap luận dân sự chophép được giao dich kế từ thời điểm chuyên giao QSDĐ, bên nhận chuyên nhượng cóQSDD và được pháp luật bảo hộ với tư cách của một chủ sử dung dat Đôi với nhũngloại dat có thời hen sử đụng bên chuyên nhượng chi được phép chuyên nhượng khi datcon dang trong thời hạn sử dung, bên nhân chuyên nhường được sử dụng đất trong thời

hạn còn lại theo quy định của pháp luật.

15 Hình thúc, thủ tục của hep đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở

©— Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung dat ở

Khi các bên xác lập HĐCNQSDĐ ở thi việc tuân theo quy định về hình thức hợpđồng cũng là một trong những điều kiện quan trong dé hợp đông chuyên nhượng có hiệulực pháp luật Do vậy, khi tham gia giao dịch chuyên nhượng, cả bên chuyên nhương vàbên nhận chuyên nhượng phải tuân theo các quy dinh của BLDS và pháp luật dat đai vềvan đề nay Theo quy định pháp luật, tùy từng trường hop ma hợp đẳng dân sự có théxác lập bằng miệng hoac bằng văn bản hoặc bang hẻnh vi cụ thé Tuy nhiên, như đãphân tích, ở nước ta Nhà nước là đại điên chủ sở hữu dat, Nhà nước trao cho người sửdung đất được quyền sử dung và được thực hiện mét sô quyên năng nhật định, trong đó

co quyền chuyển nhượng Cho nên khi được đưa vào giao dịch, QSDĐ ở phải chịu sự

kiểm soát của Nhà trước, bắt cử một sự vị phạm nào của các chủ thé về van dé nay đều

bị coi là trải pháp luật và không được pháp luật công nhận Thông qua hinh thức này các

bên sẽ thé hiện được ý chí, mang muốn của minh trong văn bản, các bên trong hợp đồng

chuyển nhượng này có thé dễ dàng thực hiện được quyền yêu câu của minh đối với bên.

kia và ngược lại

Hình thức hợp dong là hợp đồng thé hiện bằng văn bản — quy định quan trong

của BLDS và là một trong những điều kiên có hiệu lực của hợp đồng dân sự Nó là

chứng cứ xác nhận các quan hệ đã và đang tên tai giữa hai bên, từ đó xác đính tráchnhiém dân sự khi có vi phạm hợp đông xấy ra HDCNQSDD là một loại hợp đẳng muabán, đôi tượng của hợp đông là BĐS, nên nó con chịu sự điều chỉnh của LĐĐ, Luật Nhà

ở, Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản liên quan Theo quy định tai BLDS, “giao dich

đân sự được thé hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể"?5

Còn trong trường hợp pháp luật có quy dinh hop dong đó phải được thé hiện bằng

văn bản có công chúng hoặc chứng thực, đăng ký thi phải tuân theo các quy định do.

Chúng ta biết HDCNQSDD là loại hợp đông có giá trị lớn và theo quy định pháp luậtthi hop đồng này phải được lập thénh vẫn bản và phải được công chúng, chúng thực:

*1 Hợp đồng về quyền sử ding đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù

hop với guy đình của Bộ luật này pháp luật về đất dai và quy định khác của pháp luật

có liên quan.

2 Piệc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phái dimg trình tự, thủ túc theo quyđịnh của pháp luật về đắt dai và quy định khác của pháp luật có liễn quan “26

Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013 cũng quy định:

“8 Viée công ching, chứng thục hợp đồng văn bản thực hiện các quyén cia người sirdung đất được thực hiện nine san:

Hop đồng chuyên nhượng tăng cho, thé chấp, góp von bằng quyên sử dung đất, quyền

sử ding đất và tài sản gắn liên với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ

trường hợp linh doanh bắt động sản quy đình tại điểm b khoản này:

Nhà nước cũng cân phải nắm được sự biên động về dat ở để thực hiện công tác

quản lý Nha nước của minh về dat đai, thông qua quy định này, khi các bên chuyênnhwong sé có sư chứng kiên của bên thứ ba, chứng thực chữ ký và bản sao ma không

quy dinh về việc chứng thực hop đồng Như UBND có thâm quyền chứng thực các

HĐCNOSDĐ ở hay không? V iệc UBND chúng thực HDCNQSDD ở thi hợp đồng này

có hiệu lực không? Điều này sẽ dẫn đến những cách hiểu khác nhau trong việc thực hiện

hợp đẳng Cho nên pháp luật cân phải bố sung quy định để hoàn thiện van dé này.

Day là một quy định rat có ý nghĩa bởi khi các bên tham gia giao dich mà thôngqua hình thức văn ban có công chứng, chứng thuc sẽ tạo điêu kiện cho cơ quan Nhànước có thêm quyền kiểm soát cũng như giám sát được việc giao ket HĐCNQSDĐ 6

Điều 502 Bộ hật din sự 2015

Đồng thời, quy định này là cơ sở pháp lý để cơ quan có thêm quyên giải quyết tranh

chấp phát sinh từ hợp đồng bởi thông qua hình thức của hợp đông sẽ xác định rõ quyền

và nghĩa vụ, cũng như trách nhiệm pháp lý của các bên khi có hành vi vi pham hop

đẳng Chính bởi vậy, các bên khi tham gia HDCNOQSDD ở không được phép lua chon

hình thức của hợp đông, mà phải tuân theo một hình thức duy nhất ma pháp luật quy

định, do là phải lập thành văn bản và phải được công chúng, chứng thực, đây 1a quy

phạm có tính chat bat buộc đối với loai hợp đông này, nêu các các bên không tuân thủthi hợp đông có thé sẽ bi tuyên bô 1a vô hiệu

Như vậy, pháp luật hiện hành quy định vé hình thức của HĐCNQSDĐ ở phải

được lập thánh văn bản, có công chứng, chứng thực là hoàn toàn đúng đắn và phủ hop

với điệu kiện kinh tệ - xã hội của nước ta, quy định này có tính chất bắt buộc đối với cácbên tham gia hợp đông chuyển nhượng nêu vi phạm hop đồng có thé sẽ bị tuyên vô hiệu

do vi pham về hình thức

© Thủ tục của hợp đồng chuyên nhương quyền sử dụng đất ở

Trước khi chuẩn bị thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở cân phải hiểu rõ các quy

định về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ Người sử dung dat sẽ được Nhà nước chophép chuyên nhương QSDĐ ở trong trường hợp:

- Có giây chúng nhận QSDD;

- Đật không có tranh chấp;

- Vẫn còn thời han sử dụng,

- QSDD không bị kê biên dé bảo đảm thi hành én;

-_ Việc chuyển nhượng Q5DĐ phải đăng ky tai cơ quan có thẩm quyên và có hiệu.

lực từ khi đăng ký vào sé địa chính”,

Theo LĐĐ 2013 quy định: “Hop đồng chuyển nhương quyền sử ding đắt và tài

sản gắn lién với đất phải duoe công chứng hoặc chứng thực "3 Khi chuyên nhuong

QSDD ở thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, ching

thực.

e Trinh he thủ túc chuyén nhuong quyén sit dung dat 6

* Khoản 1,3 Điều 188 Luật dat dai 2013

** nme , Khoin 3 Điều 167 Luật đất đai 2013

Đầu tiên, phải công chứng HĐCNQSDĐ ở Theo đó, giây tờ can chuẩn bị công

chứng bao gồm:

+ Dự thảo hợp đồng,

+ Giây chúng nhận QSDĐ,

+ Phiêu yêu câu công chứng hợp đồng (theo mẫu),

+ Bản sao CMND, số hộ khẩu của các bên,

+ Giây tờ chứng minh tai sin chung/riéng (Giây đăng ky kết hén/ giây xác nhân độc

thân);

+ Bản sao giây tờ khác liên quan đên hợp đông theo quy đình pháp luật,

Tiệp theo, người sử dụng đất nộp 1 bô hô sơ thực hiện quyền của người sử dung

dat, chủ sỡ hữu tài sản gắn liên với đất Hồ sơ chuyên nhượng QSDĐ ở gồm:

+ Giây chứng nhận QSDĐ,

+ CMND, hộ khẩu 2 bên chuyên nhượng,

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDD;

+ Giây tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giấy xác nhén tinh trang hôn nhân),

+ Don đăng ký biên động đất đai, tai sản gắn liên với dat;

+ Tờ khai lệ phi trước bạ,

+ Tờ khai thuê thu nhập cá nhân,

+ Tờ khai thuê sử dung đất phi nông nghiệp,

+ Tở khai ding ký thuê,

+ §ơ đồ vị trí nhà đất.

Ké từ ngày tiệp nhận hô sơ, thời gan thủ tục sang tên kéo dai 10 ngày làm việc

Bộ hô sơ sẽ được gửi đền cơ quan thuê va phòng Tài nguyên và Môi trường dé xác địnhnghĩa vụ tài chính và tiên hành sang tên Tình huông chuyên nlxzợng mét phân thửa datthi người sử dung dé nghi văn phòng ding ký đất dai thực hiện đo đạc, tach thửa đối với

phân điện tích cân thực hiện chuyển nhượng trước khi nộp hô sơ.

Sau khi nộp bộ hô sơ văn phòng đăng ký dat đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ,

niêu đủ điều kiên cập giây chúng nhén QSDD sẽ gủi thông báo cho chủ thửa dat ngay

khi có thông tin đền từ cơ quan Thuê dé hoàn thành nghĩa vụ tải chính đối với trường

hop phải thực hiện nghiia vụ tài chính; Tiệp đến, nộp biên lai cho văn phòng đăng ký đất

đai dé nhận giầy chứng nhân QSDĐ.

KET LUAN CHƯƠNG 1

Các van đề ly luận xoay quanh HDCNOSDD ở qua các thời kỳ Luật ban hànhđịnh nghĩa khá 16 rang về các khái niệm dat ở là loại dat gì, QSDD ở có ý nghĩa gì vàHDCNOSDD là loại hợp đông dùng dé làm gì Bên canh đó, các nguyên tắc chỉ ra chocác bên hiệu biết được khi tham gia quan hệ chuyên nhượng QSDĐ phải tuân thủ theo

những quy định của pháp luật dé tránh xảy ra tranh chap Trong HĐCNQSDĐ xác định.

đó có vị pham quy định về hình thức hay không là rất quan trong, bỡi theo quy định nêu

HĐCNQSDĐ sẽ không con hiệu lực hoặc vô hiệu N goai ra, trình tự thủ tục trong quá

trình lập thành HĐCNQSDĐ còn khá công kênh vé mat hành chính, nhiêu giai đoạn có

kế hở cũng có thé phát sinh những vi phạm pháp luật, bởi vậy Nhà nước cần sửa dai bd

sung Luật mới dé phù hợp và hợp lý với thực tiễn

CHƯƠNG 2:

NHUNG VAN DE PHÁP LÝ VE HOP DONG CHUYEN NHƯỢNG

QUYEN SỬ DUNG DAT Ở THEO QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT

Ở nước ta hiện nay, việc sử dung đất ở là một nhu câu cap thiết của người dân

nhat là ở các thành phé lớn va các trung tâm hành chính ở địa phương nơi đông dân cư

6 đô thi hóa và sự gia tăng dân sô đã làm cho việc chuyên nhượngsinh sông, cùng tóc

QSDD ở trở nên phổ biên Do đổi tượng của HĐCNQSDĐ 6 có tinh chất đặc biệt nên

việc chuyên nhương không chỉ liên quan tei các bên tham gia giao kệt hợp đồng mà conliên quan đên hoạt động quan ly Nhà nước về dat đai Cho nên, khi thực hiện việc chuyênnhượng, các bên trong hợp đông phải tuân thủ những điều kiện chặt chế do pháp luậtquy định, nó bao gồm các quy định về chủ thé, đổi tượng, hình thức, thời điểm có hiệulực của hop đông, quyên và nghia vụ của của các bên

2.1 Chủ thé của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở

Chủ thể của hop đồng có thé hiểu là các bên tham gia quan hệ hop đông trong

quan hệ HĐCNQSDĐ ở thi chủ thé là các bên tham gia bao gồm bên chuyên nhượng và

bên nhận chuyên nhương, thông qua hợp đồng này, QSDĐ ở được chuyển từ bên chuyén

nhượng sang bên nhận chuyên nhương HĐCNQSDĐ ở là loại hợp đông dan sự, cho

niên cũng nhy các chủ thé của hợp đồng dân sư khác khi tham gia vào các quan hệ dân.

sự thì các bên trong quan hệ chuyên nhượng QSDĐ ở phải đáp ứng được các điều kiện.

ma pháp luật quy đính.

Những điều kiện này là cơ sở để xác định hiệu lực pháp lý của hợp đông, trước

tiên, các chủ thé phải có năng lực chủ thé Theo quy định tại BLDS 2015 thi “năng lực

hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập,thực hiện quyền và nghia vu dan sv’ Theo quy định này, người có năng lực hành vi

iu 19 Bộ Mật din sự 2015

là người có khả năng nhân thức được day đủ moi công việc ma ho làm, nhũng hậu quả

phat sinh từ công việc đó và có khả nang dé gánh chịu trách nhiệm đôi với công việc ma

ho lam Nang lực hành vi dân sự là một trong nhũng “điểu kiến"? để giao dịch dân sự

có hiệu lực và tư cách chủ thé được xác đính thông qua năng lực hanh vi dan sự của chủ

thể Trong quan hệ pháp luật dân sự các chủ thé khác nhau có kha năng nhận thức khác

nheu và khả năng điều khiến hành vi cũng khác nhau nên tùy vào mức độ nhén thức của

minh mà chủ thé sẽ có những mức đô năng lực hành vi dan sự khác nhau Trơng quan

hệ chuyển nhuong QSDĐ ở, chủ thé có năng lực hành vi dân su đây đủ, bằng ý chi của

minh, có toàn quyên trong việc xác lập, thực hiên, châm đứt hợp đồng

Dat đai nói chung va dat ở nói riêng thuộc do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nha

nước thống nhật quản lý, giao cho cá nhân, hô gia đình sử đụng, những chủ thé nay chiđược quyên sử dụng chứ không có day đủ quyên năng của chủ sở hữu, do đó QSDĐ ở

là một loại “đài san đặc biếP” nên khi Nhà nước cho phép đưa QSDĐ ở vào trong giao

lưu dân sự thì cũng phải chịu sự kiểm soát chất chế của Nhà nước, bởi vậy, khi tham giavào quan hệ chuyên nhượng, cả bên chuyên nhượng và bên nhận chuyên nhượng khôngchi đáp ứng các điều kiện chung mà pháp luật quy định mà còn phải đáp ứng một sôđiều kiện khác do pháp luật dat đai quy đính thi moi đáp ứng được tinh hợp pháp về chủ

thể,

2.1.1 Bêu chnyén nhượng

Theo BLDS 2015, chủ thé của giao dịch dân sư là cá nhân, pháp nhân Chủ thécủa HĐCNQSDĐ ở theo pháp luật về đất đai là tô chức, cá nhân, hộ ga đính Trong đó,

cá nhân, hộ gia định là chủ thé khai thác, sử dung dat ở có thời hạn sử dụng én định, lâu

dai với mục dich dé ở Chủ thé là tổ chức được giao đất ở đề thực hiện dự án kinh doanh

nha ở thuộc trường hop sử dung đất có thời hạn Cụ thể nh sau:

Một là cá nhân

Có thé thay, HĐCNQSDĐ ở nói riêng và hop đông noi chung là mat dang thứccủa giao dịch dân sự mà chủ thể của giao dich dân sự là cá nhân, pháp nhân thöa mãn

các điều kiện về năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự Theo đó, cá nhân

trở thành chủ thê của HDCNOSDD ở khi:

* Mục 4, khoản 1, Điều 117 Bộ bật din sơ 2015: Điều kiền có hiệu hực của giao dich din sự