Khóa luận tốt nghiệp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định pháp luật Việt Nam

Hợp dong chuyên nhượng quyên sử dung dat ở là một trongnhững giao dich dân sự quan trong, thực chat đây là một dang của hop dong mua bántai sản, quyền sử dụng dat ở là đối tương của hợp

BỒ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGUYEN THỊ PHƯƠNG THẢO

451720

HOP DONG CHUYEN NHUONG QUYEN SỬ DUNG DAT Ở THEO QUY ĐỊNH PHAP LUAT

VIET NAM

Chuyên ngành: Luật Dâm Sự - Tố Tung Dân Sự

KHOÁ LUẬN TÓT NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

Th§: NGUYEN HUY HOÀNG NAM

HÀ NỘI - 2024

.Xác nhận của

giảng viên hướng dẫn

LOI CAMDOAN

Tôi xin cam doan đây là công trình nghiền cứu

của riêng tôi, các kết luận, số liêu trong khoá luận tết

nghiệp là trưng thực, dam bdo đồ tin cậy./

Tác gid khoá luận tốt nghiệp

Ky và ghi rõ ho tên)

LỜI CẢM ƠN Trước hết em xin bảy tỏ lòng biết on sâu sắc đến giảng viên — Thạc sĩ Nguyễn Huy Hoàng Nam, người thay kính mén đã giúp đỡ, đông viên, hướng dan em, chỉ dan tận tình và tao mọi điều kiện thuận loi cho em trong suốt thời gian qua để em có thé hoản thành tốt bai khoá luận tốt nghi ệp này.

Em cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành và sư tri ân sâu sắc dén các thay

cô của Trường Đại Hoc Luật Ha Ndi, đặc biệt la các thay cô khoa Pháp luật

Dân sự đã tận tình hướng dẫn, giảng day trong suôt qua trình hoc tập, nghiên cửu và rèn luyện ở trường giúp em có kiến thức nên tang đề nghiên cứu dé tai Với vốn kiên thức được tiếp thu trong quá trình học không chỉ là nên tang cho quá trình nghiên cứu dé tai mà còn là hảnh trang quí báu dé em bước vao đời một cách vững chắc va tự tin Công trình nay là sản phẩm khoa hoc của em dưới sự hướng dan của thay Nguyễn Huy Hoang Nam và cũng la thành quả của gia định, bạn bè giúp đỡ, tạo moi điều kiện tốt nhất để em hoản thiện dé tai

khoá luận tét nghiệp nay

Cuối cùng em zin gửi lời cảm ơn dén các cán bộ của Thư viện Trường

Đại học Luật Hà Nội đã hỗ tro hết minh cho em trong việc tìm kiếm tư liệu nghiên cứu để hoàn thành tốt khoá luận lân nay.

Một lần nữa, em xin chân thành cảm on!

DANH MỤC KÍ HIỆU HOẶC CÁC CHU VIET TAT

QSD : TAND :

: Uy ban nhân dân

Quyên sử dụng

Toà án nhân dan

LOI CAM DOAN

LOI CẢM ON

DANH MỤC Ki HIỆU HOẶC CÁC CHỮ VIET TAT

MUC LUC ces ceese cesses cesses snssee cesses sus seesnsenensseeseecescnesnseecessaneee aes eed

NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG DAT Ở

1.1 Khái quát chung về quyền sử dung đất ở

1.1.1 Khái tiệm, đặc điềm đất ở

1.3.1 Giai đoạn từ năm: 1945 đếu nim 1980

1.3.2 Giai đoạn tit năm 1980 đếu nian 1992

1.3.3 Giai đoạn tit năm 1992 dén nay

TIỂU KET CHƯƠNG 1

Chương 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHAP LUAT VỀ HỢP DONG

CHUYÈN NHƯỢNG QUYÈN SỬ DỤNG ĐÁT Ở

2.1 Nguyên tắc chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở

2.2 Chủ thể của hẹp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất È 282.2.1 Bên chuyễu nÏitợng

2.3.2 Bêm nhận chnyén uluroug

3.2.3 Bén có liều quan

2.3 Đôi tượng của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất ở 34

2.4 Hình thức của hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất ở

2.6.1 Hop đồng chuyêu nhượng quyén sit đụng dat ở vô hiện

2.6.2 Han qua pháp lý cua hợp dong chuyêu ulicong quyều sit dung dat ở vô

Š cai 0n

có

2.7.3 Giá chnyéu nhượng quyều sit dung dat ở

28 Vande đặt cọc khixac lập hop đồng chuyền nhượng quyền sử dungđấtở

TIỂU KET CHƯƠNG 2

Chương 3: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUAT VỀ HỢP DONG

CHUYÈN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNG DAT Ở VA MOT SÓ KIEN NGHỊHOÀN THIỆN PHÁP LUAT CÓ LIÊN QUAN 56

v

3.1 Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyền nhượng quyền sử

dụng đất ở

3.1.1 Ngnyêu nhân phát siuh tranh chấp về hop đồng chuyêu ulurgug quyềnsit duug dat ở

3.1.1.1 Nguyên nhân khách quan

3.1.1.2 Nguyên nhân chủ quan

3.1.2 Thực tien giải quyết tranh chấp về hop đồng chnyén uÌirợng quyều sitđụng đất ở

3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luậtvề hợp đồng chuyên

LỜI MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nha văn Margaret Mitchell từng nói: “Dat dai là thir dịp nhất trên thé giới quantrong hơn bắt cir thứ gì” Có thé nhận thay phân nào giá trị to lớn của dat dai qua câunói ay Dat đai được xác định là tai sản đặc biệt của quốc gia, cũng là nguồn nội lựcquan trong, nguén vốn to lớn của dat nước va là tư liêu sản xuat đặc biệt quan trongkhông gì có thé thay thé đồng thời no có ảnh hưởng trực tiép đến cuộc sống lao độngcủa mọi người trong xã hội Khoản 1 Điêu 51 Hiền pháp năm 2013 quy đính: “Datdai là tài nguyên đặc biết của quốc gia, nguồn lực quan trong phát triển đất nước,được quản Ij theo pháp luật.” Dat dai nói chung và dat ở nói riêng luôn có vai trò, vị

trí quan trọng đôi với con người Trong do, dat ở lại là mot tài sản đặc thủ, gin hiên

với cuộc sóng hàng ngày, đáp ứng nhu cau cap thiết về chỗ ở của mỗi cơn người

Chính bởi vây, pháp luật đã tạo ra những công cụ pháp lý dé cho các chủ thê có thé

thỏa mãn được những nhu câu của minh, từ đó ma hợp đông chuyển nhượng quyên

sử dung đất ở ra đời Hợp dong chuyên nhượng quyên sử dung dat ở là một trongnhững giao dich dân sự quan trong, thực chat đây là một dang của hop dong mua bántai sản, quyền sử dụng dat ở là đối tương của hợp đẳng nay, được coi là một loại tài

sản đặc biệt thuộc sở hữu Nhà nước nên bắt buộc phải tuân thủ những quy định chit

chế của pháp luật

Chê định hợp đông chuyển nhương quyên sử dụng đất ở nước ta đã trải qua nhiêu

giai đoạn khác nhau, mỗi giai đoạn lại có những chính sách khác nhau về đất đai, các

quy đính sau ra đời ngoài việc ké thừa những mất tích cực dong thời đây manh khắcphục những điểm còn hạn ché dé quy định về HĐCNQSD đất ở ngày một hoàn thiệnhon Cụ thể, Luật Dat dai năm 1993 được Quốc hội khóa IX, ky hop thứ ba thông quangày 14/7/1993 cho phép chuyển quyền sử dung dat la m ột bước tiền quan trong trongviệc quy đính các quyên của người sử dung đất, mở ra thời ky mới tạo điều kiện thuậnlợi cho các quan hệ dat đai vận đông phi hợp với cơ chế thi trường Tuy nhiên, trong

thời ky nên kinh tế thị trường phát triển mạnh, kéo theo các quan hệ xã hội cũng

không ngừng diễn ra sôi động, vô tình đã dan đền những lỗ hồng lớn, những bat cập

từ các quy dinh pháp luật Luật Dat đai năm 1993 đã duoc Quóc hội sửa đổi, bỗ sung

1

Vào các năm 1998, 2001 và thay thê với Luật Đất đai năm 2003 Tuy nhiên, các vấn.ban này vẫn chưa thật sự phù hợp với nhu cầu điều chỉnh của quan hệ dat dai trongnên kinh tệ thị trường Tai ky hop thứ sáu thang qua ngày 29/11/2013, Quốc hội khóaXIII đã thông qua Luật Dat đai năm 2013 với nhiều điểm mới chất chẽ, chỉ tiết và

tiên bộ hon so với Luật Đất dai năm 1993, 2003 đặc biệt là các quy định về chuyên.

nhuong quyền sử dung đất ở trong giai đoạn hiên nay, nhằm phù hợp với hiện tại,

dam bảo điễn ra an toàn, lành mạnh và đạt thiệu quả cao.

Dé dang nhận thay x4 hội ngày cảng phát triển, cùng với sư phát triển của nênkinh tế thi trường, quá trình đô thi hóa đang ngày cảng diễn ra mạnh mé điều này đãlam cho việc chuyên nhượng quyên sử dung đất ở ngày cảng dién ra phô biên, cácquan hệ chuyển nhượng về quyền sử dung đất ở chiêm một số lượng lớn trong cácquan hệ dân sự, ngày cảng thông dụng vi thé ma việc chuyên nhương đã và đang diễn

ra tương đôi phong phú đa dang nhưng cùng với đó là vô số nhiing van đề plưức tạpcủa hợp đồng này phát sinh theo Day cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết dénghiên cứu tim hiểu bản chất pháp lý HĐCNQSD đất ở so với những hợp đẳng dân

sự khác Việc nghiên cứu những van đề lý luân va thực tiễn của HĐCNQSD đất ởmột cách có hệ thông và toàn dién không chi góp phan tim re những nguyên nhân viphạm các điều kiện chuyên nhương mà dong thời còn dé tim ra những cách thức giải

quyết các tranh chap về vân dé này một cách đúng dan; từ đó, đề ra một số kién nghị

hoàn thiện quy định về chuyên nhương quyên sử dụng đất ở Từ những lý do trên, tácgiả xin chon dé tài “Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất 6” làm dé tài khóaluận tốt nghiép dé tìm hiéu những van để mang tính cấp bách và cap thiết vềHDCNOSD đất ở trong giai đoạn hiện nay

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian vừa qua, nước ta đã có không ít các nhà khoa học, nha quản lý, sinh viên, học viên đã có các công trình nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực

tién áp dung pháp luật về chuyên nhượng QSD đất ở, qua đó đưa ra những đánh giáthậm chí con làm cơ sở cho việc sửa đôi, bô sung các quy định hoàn thiên pháp luậtdat dai nói chung và pháp luật về chuyên nhượng QSD đất ở nói riêng Có thé liệt kê

ra một sô các công trình khoa học đáng chú ý như sau “C?uyển nhương quyền sử

“hứng đất theo pháp luật Diệt Nam“ là luận án tiên sĩ luật học của tác giả Nguyen Van

Hiến @017); Luân văn thạc sĩ của tác giả Ha Van Tiên (2012) với đề tài “ Hợp đồngchuyên nhượng quyén sử đụng dat ở tại Viét Nam ”, Luận văn thạc sĩ luật học của tácgiá Nông Viết Vỹ (2019) với đề tài “Hợp đồng chuyên nhượng quyên sit dung đất -thực tiễn thi hành tại thành phố Bắc Can, tinh Bắc Cạn”, “Hop đồng chuyên nhươngquyển sử dụng đất theo quy định của pháp luật dén sự” là luận văn thạc si luật họccủa tác giả Trương Ngọc Hoa (2020) Bên cạnh đó, có rat nhiéu bài việt chuyên sâu

của một số học giả được đăng trên các báo, các tạp chí chẳng hạn như học giả Trân

Lệ Thu với bài viết: “ Hoàn thiện pháp luật về hop đồng chuyển nhương quyền sửchong đất ở”- Tạp chí Thanh tra, Số 8/2015; hay bai viết : “Cổng chứng chứng thựctrong hợp đồng mua bản nhà ở và chuyên nhượng quyền sử ding đất” của tác giả

Phan Thị V ân Hương - Tap chi Toa án nhân dân, Số 6/2012

Qua các bai nghiên cứu các học giả có đưa ra những đánh giá, bô sung và đồng

thời cũng đưa ra ý kiên sửa đối các quy định về chuyển nhượng QSD dat nói chung

sao cho thật sự phù hợp Các công trình nay không chỉ đơn thuan xây dựng cơ sé lýluận ma con dat ra các van đề thực tiễn về việc chuyên nhượng QSD đất Dau vay,nhìn chung các công trình nảy mới chi đề cập đến một vai khía canh của van đềchuyển nhượng QSD đất ở Từ việc nghiên cứu các công trình, tác giả đã có sự tổnghop, kế thừa dé nghiên cứu một cách có hệ thông, từ đó có nhiing phân tích dé đưa ranhững đánh giá, nhận dinh của minh đối với các quy đính pháp luật về hợp đồngchuyên nhượng QSD đất ở

Từ việc đánh giá thực trang các quy định pháp luật và thực tiễn giải quyết nhữngtranh chap của Toa án nhân dân về HDCNOSD đất ở diễn ra thời gian vừa qua, tácgiả thây rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thông và toàn diện các quy định củapháp luật ve HĐCNQSD đất ở dé đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý ngiữa rat lớn

trong tình hình hiện nay.

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Trên thực tế, pháp luật hiện hành quy định khá nhiéu loại hợp đông chuyển dịch

quyền sử dung đất nlur cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổi, chuyển nhượng, thê chap,bảo lãnh, tặng cho, góp von và thừa kê Trong đó, hợp đông chuyên nhượng QSD đất1à một loại quan hệ chuyén địch quyên có thé được coi là phố biên và quan trong nhất

Mục đích nghiên cứu của dé tài là phân tích, đánh giá những quy đính vềHĐCNQSD đất ở, dong thời nhận diện những tôn tại, bat cập của pháp luật về van đềnay Trên cơ sở đó đưa ra hướng hoàn thiện các quy đính pháp luật, cơ chế áp dungpháp luật ve HĐCNQSD đất ở tạo môi trường pháp lý an toàn, tin cậy dé góp phân

1am lành manh hóa các quan hệ chuyên nhượng QSD đất ở.

Nhiệm vụ nghiên cứu dé tai là làm sáng tỏ những van đề về quy định pháp luậtcủa HDCNOSD đất ở trên cơ sở nên tảng lý luân ve HĐCNQSD đất ở

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đi tương nghiên cứu:

- Nghiên cứu một số van đề lý luận và pháp luật về chuyên nhượng QSD đất ở

- _ Nghiên cứu thực trạng và giải pháp hoàn thiên pháp luật ve HĐCNQSD đất ở.

Pham vi nghiên cứu:

ĐỀ tai nghiên cứu khóa luận là “Hợp đồng chuyển nhương quyền sử hing đất 6",

tập chung nghiên cứu một số những van dé lý luận co bản về chuyển nhượng QSD

dat ở như khái niém về HDCNOSD đất ở, các quy định về chủ thể, đối tương, hình:

thức, thời điểm có hiệu luc, van đề HĐCNQSD đất vô hiéu và hau quả pháp lý, nôi

dung của hop đồng và vân dé đặt cọc đối với hợp đồng nay ma chủ thé sẽ lả cá nhân,

hô gia đính trong nước Thực trang và hướng hoàn thiện pháp luật về HĐCNQSD đất

ỡ.

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luân nghiên cứu khoa học của chủ ngiĩa Mác- Lénin về duy vậttiện chúng và duy vật lich si: Day là phương pháp luận quan trong nhất đính hướngcho việc nghién cứu của đề tai

Trong quá trình hoan thiên bai luận, tác giả sử dung nhiều phương pháp cụ thé

khác nhau nlur phương pháp lich sử, phương pháp phân tích, phương pháp thông kê,phương pháp tổng hop, phương pháp so sánh, bình luận, dự báo nhằm giúp lamsáng tỏ đông thời đưa ra các bình luận đối với các nội dung nghiên cứu

6 Ý nghĩa của đề tài

Khoá luân làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật ve HĐCNQSDdat ở Đông thời, trên cơ sở danh giá từ đó chi ra bat cập của HDCNOSD đất ở Hơnnữa, kết quả nghiên cứu của khoá luận sẽ góp phân cung cap cơ sở lý luận và cơ sở

thực tiễn trong nghiên cứu khoa học về hợp đẳng Cuối cùng, khoá luận có thé lam

tài liệu tham khảo cho công tác nghiên cứu giảng dạy, học tập về luật học tại trường

đại học.

7 Kết câu của khóa luận

Ngoài phần mở đâu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dụngcủa khoá luận bao gồm ba chương, cụ thể

Chương 1: Một số van dé ly luận về HĐCNQSD đất ở

Chương 2: Thực trang quy định pháp luật về HĐCNQSD đất ở

Chương 3: Thực trang áp dung pháp luật về HDCNOSD đất ở và một sô kiên nghị

hoàn thiện pháp luật có liên quan.

Chương 1

MOT SO VAN DE LÍ LUẬN VE HỢP DONG CHUYÈN NHƯỢNG QUYEN

SỬ DUNG DAT Ở

11 Khaiquat chung ve quyền sử dung dat ¢

111 Khái uiệm, đặc điều đất ở

Đất dai có nguén gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì

cơn người xuất hiện và tác động vào đất dai, cải tao đất dai va biên dat dai từ sản.

phẩm của tự nhiên lại mang trong minh sức lao đông của con người

Trong cuôc sống, dat dai co mat vai trò vô cùng quan trọng C Mác đã tùng việt:

“Dat la me, sức lao động là cha, san sinh ra mọi của cải vat chất"! Hay nha bác hocPhan Huy Chú cũng da tùng việt trong tác phẩm “Lich triều hiển chương loại chi”rang “của bản cña một nước không gì bằng dat dai, nhân dén và mọi của cải đều doday mà sinh ra.” Dat đai được coi là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của moi mộtquốc gia, là thành phân quan trong hang đầu của môi trường sóng, là địa ban xây

đựng các khu dân cư, các cơ sở kinh tê, văn hỏa, xã hội, an mình, quốc phòng, việc

quản lý và sử dung dat dai nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng, có ý nghĩa

to lớn quyết định dén sự thành bại về kinh tê - xã hội của dat nước

Co thể biểu dat đai là một thuật ngữ thông đụng, bao gêm: Ruông đất, nương ray

hay đôi mui đã được sử dụng hoặc chưa Ta co thé dé dang nhận thay tinh có định

về vị trí và tính hữu han là hei đặc điểm cơ bản của dat dai Việc con người không

thé di chuyển được mảnh đất đang ở khu vực này sang khu vực khác thé hiện tính có

định về vi trí Tinh hữu hạn của dat dai được thé hiện qua sự hình thành theo quá trình.tiên đổi thê giới tự nhiên, cơn người không thé làm tăng điện tích của dat, ma chỉ cóthé cải tạo để sử dung dat dai có hiệu quả hơn hay nói cách khác sức sản xuất của datkhông những không bị han chế ma thậm chí còn ngày cảng trở nên tốt hơn nêu cơnngười biết sử dụng, cải tao một cách đúng dan, khoa học

Căn cử vào mục đích sử dụng, Điều 10 Luật Dat đai năm 2013 quy định dat daiđược chia làm ba nhóm bao gm: Đất nông nghiép, đất phi nông nghiép và dat chưa

Mác —F Angghen Tuyển tip, tip 23 trang 189, Nxb Sx Thật năm 1979.

sử đụng Tùy thuộc vào từng mục đích sử đụng, đặc điểm ma ba nhom đất trên sẽ cónhững đặc trưng và cơ chế quản lý riêng Dat ở là một loại dat thuộc nhóm dat phinông nghiệp Theo quan niêm truyền thông từ trước đến nay, đất ở là dat dùng dé xâydung nhà ở, xây dựng các công trình phục vu đời sông, vườn, ao trong cùng mat thửadat thuộc khu dan cư Dat ở được hiểu là dat được sử đụng với mục đích là dé ở Theoquy định của pháp luật luận hành dat ở sẽ bao gồm hai loại là dat ở nông thôn và dat

ở đô thi Dat ở nông thôn sé bao gồm đất mà hộ gia đình, cá nhân dùng dé xây dựng,nhà ở, xây dung công trình phục vụ đời sông, vườn, ao trong cùng một thửa dat thuộckhu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng dat, quy hoạch xây dung điểm.dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thêm quyền phê duyệt.) Dat ở đô thịbao gém dat để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống vườn, aotrong cùng một thửa đất thuộc khu dan cư đô thi phi hợp với quy hoach sử dụng dat,quy hoạch xây dung đô thi đã được cơ quan Nhà nước có thấm quyên phê duyệt Từ

đó, có thể nhận thây đất ở có một sô đặc điểm sau:

Thứ nhất, đất ở được sử dung đúng mục đích pháp luật quy định —muc đích phục

vụ nhu câu “ở” Co thé dé dang nhận thay việc ở là một trong những nhu cầu thiếtthực của con người, điều này gắn liên với cuộc sông của mỗi hộ gia đính ma cánhân Đây là nơi để moi người xây dung nhà ở, là nơi chôn rau cắt rồn của mai conngười, là nơi sinh hoat, nghỉ ngơi, vui chơi giải tri, ăn udng sau một ngày làm việcvật va Bai thé, không chỉ riêng Viét Nam mà moi quốc gia trên thé giới cũng đềughi nhân một phân điện tich đất trên lãnh thô của nước minh để đáp ứng nhu cầu ởcủa công dân, nhũng phan còn lại sẽ được sử dụng vào những mục dich khác như xâydựng các nhà máy, xí nghiệp, xây dung trụ sở cơ quan, hay ding dé sản xuất nông,nghiép nhềm phát triển kinh tê đất rước ngày vững mạnh Việc sử dung dat khôngđúng mục đích sẽ vô tinh kéo theo rất nhiéu hệ luy về sau và những hệ quả xâu, chẳnghan như dat ở không được dùng vào mục đích để ở mà ngược lại lại được sử dung

Vào việc xây dung trụ sở cơ quan, làm nơi buôn bán, xây dung xi nghiệp, công ty,

trường học điều này sẽ không chỉ khiến cho quỹ dat ở ngày cảng bị thu hẹp mà condan đến mét số hậu quả nghiêm trong hơn như thiêu đất dé người dân ở Bởi vậy,mối thửa dat cũng cân được sử dung đúng với mục đích mà pháp luật đã quy đính

Trường Đại hoc Luật Hi Nội (2023), Giáo minh luật đất dat, Nxb Công sn nhân din, Tr 338.

7

Thứ hai, khác với những loại đất khác, khi Nhà nước giao đất đều quy đính thời

han sử dụng thi dat ở lai được Nha nước giao dé sử dung với thời gian lâu dai và bithu hồi trong một số trường hợp theo luật định Đối với các loại dat khác Nhà nướckhi giao dat đều quy đính thời han sử dụng như đất nông nghiệp được giao cho hộ gia

đính, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sé có thời hạn sử dụng đất 1a 50 năm,

hay đất nông nghiệp do hộ gia đính, cá nhân thuê sẽ có thời han sử dụng đất không

quá 50 năm Các cá nhân, hộ gia đính khi được giao dat sẽ chi được sử dụng trong

thời gian đó nêu không được Nhà nước gia hen Pháp luật nước ta cũng quy định kha

rõ về việc dat ở được Nhà nước giao dé sử dụng lâu dai, ổn định trong một số trường.hop nhật định mới bị Nhà nước thu hồi Sở di quy định như vậy là vì xuất phát từmục đích sử dụng của loại dat này, cũng như từ nhu cau của người dân, tạo điều kiệncho người dân đầu tư xây dựng cơ ngơi bên vững, và ôn định cuộc sông

Thứ ba, dat ở sé được cap cho người sử dung theo một han mức nhất định KhiNhà nước lập quy hoạch, kê hoạch sử dung dat đã cân đối phân điện tích dat ở với sốdân Trên thực tế, đất ở chi là mat phan đất trong quỹ dat của quốc gia, bởi thé makhông thé nào dé tình trạng quỹ dat ở tập trung trong tay một sô cá nhân được trongkhi đó mét sô cá nhan khác lại không hé có dat dé ở Bởi vậy ma Nhà nước sẽ chi cấp

cho người sử dung theo một hạn mức nhất định

Từ ba đặc điểm trên, có thé thay dat ở có một vai trò vô cùng to lớn trong cuộcsống của môi chúng ta, được quy định với mục đích phục vụ nhu câu tat yêu của

người dân, cùng với đó là tính én đính cao, thời gian sử dụng không bi hạn chế là

những yêu tô ảnh hưởng rất lớn đến van đề chuyên nhượng quyên sử dung dat ở luận

nay.

1.1.2 Khái uiệm, đặc điềm quyén sit dung đất ở

Quyên sử dụng được coi là một trong ba quyên năng cầu thành nên quyền sở hữu.Theo quy dinh Điều 189 BLDS năm 2015: “Quyển sử đứng là quyén khai thác côngding hướng hoa lợi, loi tức từ tài san Quyền sử đụng có thé được chuyén giao cho

người khác theo théa thuận hoặc theo quy đình của pháp luật.” Ñ gười không phải là chủ sở hữu được sử đụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy đính.

của pháp luật 3 Tại Việt Nam, dat đai do Nhà nước làm đại điện chủ sở hữu, Nhà nước

` Điều 191 Bộ hit Dân sựrăm 2015, số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015.

thống nhật quản lý, giao dat, cho thuê đất để các cá nhân, hộ gia định và tổ chức sử

dụng, Quyền sở hữu đối với dat đai con thé hiện chủ quyền đôi với lãnh thé của métquốc gia Cu thể, Điều 53 Hiển pháp năm 2013 quy đính: “Dat dai thuộc sở hitutoàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hie và thông nhất quản li.” Điều này tiép tục

được tái khẳng định và chi tiết hóa trong Luật Dat đai ném 2013 và BLDS năm 2015:

“Dat dai thuộc sở hữm toàn dan do Nhà nước đại điện chit sở hữm và thông nhất quản

lí Nhà nước trao quyền sit dụng đất cho người sử dung đất theo quy định của Luậtnay “ Đắt đai, là tài sản công thuộc sở hint toàn dân do Nhà nước dai điện chủ

sở hữu và thông nhất quản lí."5 Từ đó có thé thay, những cá nhân, hộ gia đính tuykhông phải là chủ sở hữu đất nhung lai có QSD dat

Dưới góc độ pháp lý, QSD dit có thé được coi 1a toàn bộ các quy pham pháp luật

do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các

tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng “Quyển sử đụng đất là một loạiquyển tài sản gắn liền với đắt dai, được Nhà nước trao cho người sử ding đất đểngười sử dung đất được khai thác, sử dung nhằm phục vu cho các nhu cầu của cuộcsống Quyên sử dung đất được chuyén giao thông qua các giao dich hop pháp “5V ới

ý nghĩa đó, QSD dat là một chế định v6 củng quan trong của ngành luật nói chung vàngành Luật Đất đai nói riêng Theo đó, QSD đất là một trong những quyên năng mà

Nhà nước trao cho người sử dụng đất, nhằm mục đích mang lại lợi ích to lớn cho

người sử dụng dat và cho toàn thê xã hội Người có QSD dat không có toàn bộ các

quyền nang như QSD tai sản khác mà chủ sở hữu tài sản đó von có, như không có

các quyên tiêu hủy tai sản, hay quyền cho mượn tải sản mà sẽ chỉ có một s6 quyên.nang nhất định như chuyên đổi, chuyên nhượng cho thuê, cho thuê lạ, chuyênnhuongQSD đất, thừa kế, thé chap, bảo lãnh, góp vên bằng quyên sử dung dat, quyênđược bôi thường khi nhà nước thu hôi theo quy định của Luật Dat dai

Trên thực tế hiện nay, có nhiêu cách định nghia khác nhau về QSD đất ỡ và theonhư định nghĩa phổ biển nhất hiện nay thi QSD đất ở chính là quyền của chủ thé cóquyền sử dung dat được phép sử dung, khai thác công năng khai thác thuộc tinh của

‘Ditus Luit Dit @intm 2013, số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013

` Điều 197 Bộ hit Din swrnim 2015, số 01/2015/QH13 ngày 24/11/2015

* Nông Viết VỸ 2019), Hop đồng choyễn nhượng quyễn s đựng đất ~ Thực tiễn Dĩ hành tại thành phd Bắc

Kan tĩnh Bắc Kan, Daihoc Luật Hà Nội, Tr.11

9

đất ở đỏ mét cách hợp phép dé phục vụ cho nhu câu cuộc sống của minh Ngoài ra,QSD đất ở cũng chính là một quan hệ pháp luật, theo cách liều này quyên sử dungdat ở là mới quan hệ xã hội giữa người sử dung đất ở với người có nhu cau về đất ởcũng như những người có trách nhiệm trong việc đảm bảo quyền của người sử dung

dat ở Pháp luật nước ta đã có những quy đính khá chặt chế về van dé này, chi khi

đáp ứng được những điều kiện nhật định theo quy định của pháp luật thì những chủthé tham gia vào quan hệ này mới được pháp luật bảo hộ

Co thé thay, QSD dat ở có những đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, về thời hạn, Pháp luật nước ta không quy định thời hạn sử dụng QSDdat ở Ngược lại, đối với các loai dat khác pháp luật lại quy đ‹nh khá chi tiệt và cụ thể

về thời hạn sử dụng dat, quyên này được ghi nhận tử thời điểm Nhà nước tiền hànhgiao dat Điều này xuất phát từ quy chê pháp lý của Nhà nước ta về quản lí các loạidat, đôi với dat ở người có QSD dat ở sẽ được pháp luật ghi nhân va bảo hô trongkhoảng thời gian lâu dai và Gn định

Thứ hai, thường gan liên với quyên sở hữu các bat động sẵn có trên dat Trên thực

tê, trên các phân dat ở thường sé có các bat động sản chẳng hạn nhw nha ở, các công

trình khác gắn liên với nhà ở để đáp ứng nhu cầu ở của người sử đụng, phục vụ đời

sông Chính bởi vay ma dat ở sẽ thường gắn liên với quyền sở hữu các bất động sản

có trên dat

Thứ ba, tính phụ thuộc của dat ở, xuat phát từ chế độ sở hữnu dat đai của nước ta,

không phải bat cứ lúc nào người sử dụng dat ở cũng sẽ được quyên làm theo những

8 mình muôn khi quyết đính các van đề phát sinh trong quá trình thực hiện quyên

nang của mình Ngược lại, người sử dung dat ở phải thực hiện theo ý chí của Nhà

nước với tu cách là đại diện chủ sở hữu đôi với phân dat được giao, có thé sẽ bị Nhànước thu hôi trong một số trường hợp theo luật định

Co thé thay, các quy dinh của phép luật về QSD đất ở đã gớp phan đảm bảo chongười sử dung có thé dé dàng thực hiện việc đầu tư, xây dung các công trình nha cửa,các công trình gắn liên với nhà cửa có định dé phụ vụ nhu câu của ban thân ho, và từ

đó mà phát huy tính chủ động, sáng tạo trong quá trình sử dụng dat ở Cùng với đó,

tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng dat được thực hién các quyên nang của

minh đặc biệt là việc chuyên nhượng QSD đất ở trong giai đoạn kinh thé thi trường

như hiện nay.

12 Kháiquátchungvề hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở

121 Khái niém hop đồng chuyêu uhttợng quyén sit dung đất ở

Để tôn tại và phát triển, mỗi mot cá nhân cũng như mỗi một tô chức sẽ phải than.

gia một quan hệ x4 hội khác nhau Trong do, việc các bên thiết lập với nhau những

quan hệ dé qua đó chuyển giao cho nheu các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng những

nhu cầu sinh hoạt, tiêu ding đóng một vai trò vô củng quan trong, 1a một tat yêu với

mọi đời sống xã hội Tuy nhiên, việc chuyên giao các lợi ích vật chất đó không phải

mac nhiên hình thành bởi tài sản ma sẽ phải thông qua những hành vĩ có ý chí của

các chủ thé Mat khác, nếu chỉ có một bên thé hiện ý chí của mình ma không đượcbên kia chap nhận cũng không thé hình thành một quan hệ đề qua đó thực hiện chuyên.giao tài sản với nhau được Bởi vậy, chỉ khi nào có sư thể hiện và thông nhất ý chígiữa các bên thi quan hệ trao đổi vật chất mới hành thành Quan hệ đó được gợi là

hop đông Hop đồng là sự thôa thuận giữa các bên vệ việc xác lập, thay đổi hay châm

đứt các quyền và ngiĩa vụ dân sự” Hợp đồng có nhiều loại và hợp đồng chuyểnnhuong QSD đất ở là một dang trong đó

Hiện nay, để dap ứng nhu câu ở của môi người pháp luật quy dinh người sử dụng

dat được phép chuyển nlxương QSD đất ở, quyên sử dung dat ở được coi là tai sản có

giá trị vô cùng đặc biệt doi với mốt con người Bởi nó là một trong những yêu tô góp

phân tạo niên sự én định trong cuộc sông của ho vì thê mà việc địch chuyển nó thông

qua hợp đông sẽ được pháp luật quy đính chất chế hơn so với việc mua bén các loạitài sản thông thường khác Do QSD dat ở là một loại tài sản nên HĐCNQSD dat ở vềmat bản chất là mét dang của hợp đông mua bán tai sin

Xeét trên phương diện khách quan, có thể nhận thay HDCNOSD đất ở là nhữngquy đính của pháp luật cho phép người sử dung dat hop pháp được sử dụng QSD đất

ở của mình dé chuyên nhượng cho người khác khi ho không có rứu cầu sử dụng hoặctrong trường hop cân phải chuyên nhương Như vậy, xét theo phương điện nay, cóthê luêu HĐCNQSD đất ở là tổng thé các quy phạm pháp luật được Nhà nước banhành nhằm mục đích điều chỉnh quan hệ x4 hội phát sinh giữa bên chuyển nlxương và

` Điều 385 Bộ hiật Dân sựrăm 2015, số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015.

1

bên nhận chuyên nhượng BLDS và Luật Dat đai nước ta đã quy định khá chi tiết va

cụ thể các quy định về chủ thể, điều kiện chuyên nhượng, hình thức, nội dung, vận

dé liệu lực của hợp đẳng hay van dé vô hiệu mà các bên tham gia hợp đồng nayphải đảm bảo tuân thủ Cụ thể với tư cách là đạo luật góc BLDS năm 2015 sẽ quy

đính về mét số van dé của HDCNOSD đất ở nlnư chủ thể, nội dung hình thức Con

với tư cách 1a luật chuyên nghành — Luật Dat đai ném 2013 quy đính một cách cụ thể

hóa các quy dinh chung của BLDS cùng với do là quy định các cách thức, trình tự,

thi tục hướng dẫn bên chuyên nhương và bên nhận chuyển nlxương và các bên có liênquan trên cơ sở đảm bảo sự thống nhất các quy dinh pháp luật hiện hành:

Xét trên phương điện chủ quan, có thé thay HĐCNOSD đất ở là một giao dich dân

sự, ở đó các bên sé được phép ty do trao đổi và đưa ra thỏa thuận với nhau về việcchuyển nhương nhằm thỏa man nhu câu sử dụng dat ở của mình, từ đó sẽ lam phátsinh các quyên và cũng như ngiữa vu tương ứng giữa các bên Cu thé, HĐCNQSDđất ở là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên chuyên nhượng sẽ chuyên giao dat vàcác giây tờ có liên quan đến QSD đất ở hợp pháp của minh cho bên nhận chuyênnhuong và đông thời sẽ được nhận một khoăn tiên tương ứng với giá tri QSD đất ở,cùng với đó bên nhân chuyển nhương sẽ phải có nghĩa vụ trả tiên và nhận Q5D đất ở

của bên chuyển nhượng Hơn rữa, sự thỏa thuận trong HĐCNQSD đất ở thực ra chính

là sự thông nhất ý chí chủ quan của các bên trong suốt quá trình thực hiện giao dich,

kế từ khi xác lập, thực hiện cho đến khi kết thúc, châm đứt hợp đông, Su thống nhất

phải được thé hién ở chỗ giữa ý chí bên trong của chủ thể với hình thức bên ngoài,

đông nghĩa với việc các bên không được vi pham sự tư nguyện, không được lừa dối,

de doa bên kia để đạt được nhimg mong muốn của mình Ngược lại, nêu HDCNOSDdat ở không thể hiện được ý chí của các bên hoặc không có sự thông nhật giữa ý chi

và hình thức bên ngoài sẽ ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của một trong hai bên có

thé là bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhương bởi khi HĐCNQSD dat ở

có hiệu lực sẽ làm phát sinh quyên và ngiữa vụ giữa các bên Bởi vay, có thé thay,HBCNOSD đất ở không chỉ don thuần là sự dich chuyên QSD đất ở từ bên chuyểnnhượng sang bên nhân chuyển nhuong mà còn là sự thỏa thuận dé làm phát sinh haycham đút các quyên và nghia vụ của mi bên Từ đó, có thể hiểu khái niệmHDCNOSD đất ở như sau:

“Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất ở là sự théa thuận bằng văn bảngiữa bên chuyên nhượng và bên nhận chuyên nhượng theo đó bên chuyên nhượng sẽchuyển giao đất 6, quyển sir dmg dat ở hợp pháp của mình cho bên nhân chuyểnnhượng và bên chuyén nhượng có nghita vụ trả tiền cho bên chuyên nhượng theo quydinh của bộ luật đân sự và pháp luật về đất đại “?

122 Đặc điêm pháp lý của hop đồng chnyén nhượng quyền sit dung đất ở

Với tốc độ phát triển của đất nước và sự gia tăng dân số nhanh chóng như hiện

nay làm cho nhu cầu sử dụng dat ngày càng tăng cao, kéo theo việc chuyền nhượng

QSD đất nói chung và chuyên nlurong QSD đất ở nói riêng đang ngày cảng trở nên.

pho biên HĐCNQSD đất ở là một hợp đông dân sự thông dung, đông thời nó mang

ban chất là hợp đẳng mua bán tài sản, trong đó, tai sản là đôi tượng của hợp đẳng nay

1aQSD đất ở có tinh chất đặc biệt Bởi thê, HĐCNOSD đất ở có một số đặc điểm

sau

Thứ nhất, HĐCNQSD đất ở là hợp đồng có đền bù, tinh đèn bù có thể hiểu là khi

mt bên giao cho tai sản của minh cho bên kia, thì bên nhận tài sản cũng phải trả cho

bên kia một khoản tiên tương ứng với giá trị tài sân Trong HĐCNQSD đất ở, cả bên

chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều có lợi ích khi tham gia giao kết hợp

đông, Bên chuyển nltương khi giao QSD đất ở của minh cho bên nhận chuyên nhương

thi bên nhận chuyển nhượng sẽ trả một khoản tiền tương ứng với giá trị QSD đất ở

ma bên chuyển nhượng đã chuyển giao Khoa tiên nay được coi là khoản đên bù mà

bên nhận chuyển nhương phải trả cho bên chuyển nhượng khi nhận QSD đất ở từ bên.

chuyển nhương Đây là điểm khác biệt giữa HĐCNQSD đất ở với hợp đông tặng cho

QSD đất ở bởi trong hợp đồng tăng cho QSD đất ở thi bên tăng cho chuyên giao QSD

dat của mình cho bên được tặng cho, cờn bên được tăng cho sé không có nghia vụ

phải trả cho bên tặng cho bat kì mét khoản đền bù nào QSD đất ở là một loại tải sân

đặc thù trong thi trường dat dai nên giá chuyển nhương ngoài việc xác định theo sự

thỏa thuận của các bên cân căn cứ vào khung giá do Nhà nước quy định đối với ting

địa phương cu thê

* Hà Văn Tiên (2012), Hop dong cluyễn nương quyên sit chong đất ở,Đaihoc Luật Hà Nội, Tr.14.

13

Thứ hai, HĐCNQSD đất ở là hợp đông song vụ, “tính song vụ thé hiện ở chỗ cácbên trong hop đồng nay đều có ngiữa vụ đối với nhan, ngÌữa vụ của bên này là quyềncủa bên kia và ngược lại, theo đó bên chuyển nhương có nghia vụ phải chuyên giaothừa đất theo đứng điện tích, ding hạng đất đúng loại đất, vi tri, số hiểu và tình rạngđắt cũng như các giấy tờ có liên quan đến quyền sit dung đất hợp pháp cho bên nhâncluyênnhương đồng thời có quyền yêu cầu bên nhận chuyên nhượng thực hiện nghĩavutrd tién ding thời han, ding phương thức các bên đã théa thudn trong hop đồng '®Bên nhận chuyển nhương có ngiữa vụ phải giao đủ tiên, đúng thời hạn và đúngphương thức như đã thỏa thuận cho bên chuyển nhương QSD đất ở Cùng với đó,quyên yêu cầu bên chuyển nhượng chuyên giao đất ở đủ diện tích, đúng hang dat,loại dat, vị trí, số hiệu và tinh trang đất cũng như nhũng giấy tờ có liên quan đến QSDđất ở theo thỏa thuận Như vậy, quyên và ngiĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên.nhận chuyên nhượng trong HDCNOSD đất ở là đối xứng nhau, bên chuyển nương

có quyên yêu cau bên nhân chuyển nhượng thực hiện những hành vi nhất định vàngược lại bên nhiên chuyên nhuong cũng có quyên yêu cầu bên chuyển nhương thựchiện những hành vi nhất định

Thứ ba HĐCNQSD đất ở là hợp đông ung thuận Hợp đồng ung thuận là những.hop dong ma quyền và nghia vụ của các bên phát sinh ngay sau khi các bên đã thỏa

thuận với nhau xong về nội dung chủ yêu của hợp đồng, Thời điểm có hiệu lực của

hop dong ưng thuận là thời điểm giao kết Có thé nhận thay, “tính ưng thuận của hợp

đồng được thé hiện ở chỗ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác dinh tại thời.

điềm đã được công chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền "10 Thời điểm cóhigu lực của hợp đông được xác định khá nghiêm ngặt, chat chế Theo quy định phápluật việc chuyên nhượng QSD đất ở từ chủ thé nay sang chủ thé khác có biệu lực kế

từ thời điểm đăng ký với cơ quan đăng ký đất dai và được đăng ký vào Số địa chính.Như vậy, tại thời điểm này, HĐCNQSD đất ở sẽ phát sinh hiéu lực, kèm theo đóquyền và nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh Va tại thời điểm này, cho đủ các bênclưưa thực hiên nghia vu nhw đã cam kết nhung lại phát sinh quyền yêu cau của bên.này đôi với bên kia trong quan hệ hop đồng Tại thời điểm đăng ky, HĐCNQSD đất

? Hi Vin Tiên (2012), Hep đồng clagén nương guoén sit chong đất ở, Daihoc Luật Ha Nội, T15

`° Đăng Thuý Quỳnh 2017), Giai quot memh chấp hợp déng clagen niucong quoen sit dawg đất rên địa bàn

thành pho Neon Dinh, Daihoc Luật Ha Noi, Tr.10

mới phát sinh liệu lực pháp luật là một nét riêng của loại hợp đồng này và cũng chính.

là điểm khác biệt của hợp đông này so với các hợp đông khác Chang han, đối vớihop đồng tặng cho tài sản, hợp đồng này sẽ có hiệu lực khi bên tặng cho chuyển giaotài sản cho bên được tặng cho, mac di trước khi chuyên giao tai sản, các bên có giaokết với nhau vệ việc tặng cho nhưng việc giao kết này không làm phát sinh hiệu lựcpháp luật Ngược lại, đối với HĐCNQSD đất ở thì mặc dit các bên đã lập hop đồngchuyển nhương, đã giao đất ở và các giấy tờ liên quan đền QSD đất ở nhung chưađăng ký tại cơ quan Nhà nước có thâm quyên thì hợp đông này vẫn chưa phát sinh

hiéu lực pháp luật

1.2.3 ¥ughia cña quy định hợp đồng chuyên uloug quyéu sit dung đất ở

Có thể thay, dat đai, QSD đất có mét tâm quan trong vô cùng lớn đối với đời songcủa mỗi cá nhân và gia đính Nhằm tạo lập nơi ăn, chôn ở thì mét trong những công

cụ pho biên nhất chính là xác lập HĐCNQSD đất ở Trong giai đoạn hiện nay, việc

chuyên nhượng QSD đất ở ngày cảng trở nên phố biển, nhưng đất ở do Nhà nước đạiđiện chủ sở hữu, bởi thé ma việc chuyên nhương không chỉ có liên quan đến các bêntrong quan hệ chuyên nÏưương mà con liên quan dén hoạt động quản ly Nha nước vềdat ở Chế định HĐCNQSD đất ở ra đời không chỉ nhằm giải quyết được nhu cầu củangười dân mà đồng thời con góp phân hoàn thiện pháp luật nước ta nói chung và phápluật đất đai nói riêng Việc ghi nhận HĐCNOSD đt ở có ý nghiia rất lớn về mat lyluận cũng như thực tiễn

Về mat lý luận, chế định HDCNOSD đất ở là khung pháp lý quan trọng để Nhà

nước điều chỉnh các quan hệ chuyên nhượng QSD đất ở giữa bên chuyển nhượng và

bên nhận chuyển nhương trong điều kiện mới nên kinh té, tạo điêu kiện cho các giao

lưu đân sự về đất dai nói chung cũng như dat ở nói riêng được diễn ra mat cách dé

dang, thuận tiên và đạt higu quả cao đông thời góp phan nâng cao chất lượng cuộc

sống của người dân Hơn nữa, chế định này còn góp phân tích cực vào việc nâng cao

hiệu quả công tác quản lý Nha nước về dat đai Việc yêu câu thực hiện các giao dich

chuyển nhượng QSD đất ở theo quy định bắt buộc sẽ giúp Nhà rước có thê dé dàng

giám sát được hoạt động này và đồng thời xem xét ban hành chính sách pháp luật phù

hop dé giao dich về chuyển nhượng QSD đất ở di vào né nép và bảo đảm an toànpháp ly cho các chủ thê tham gia vào giao dịch Ngoài ra, HDCNOSD đất ở còn 1à cơ

15

sở pháp lý quan trong dé những người dân tham gia giao dich tim hiểu, tuân theo vàthực thi dé xác lập giao dich với nhau theo những yêu câu, trình tự, thủ tục do phápluật quy định Trên thực tê, trong quá trình giao kết, thực hiện HĐCNQSD đất ở màxảy re tranh chap phát sinh giữa các bên thi phép luật về HĐCNQSD dat ở là cơ sởpháp lý để các cơ quan có thẩm quyền xem xét, áp dung giải quyết, dong thời gópphan đảm bão an toàn trật tự xã hội, ma con dim bao quyên và lợi ích hợp pháp chínhđóng cho người dân, từ đó, các HĐCNQSD đất ở sẽ ngày cảng được thúc day giao

kết và thực thi tiêu trong thực tế cuộc sông.

VỀ mặt thực tiễn, trong công cuộc công nghiệp hóa — hiện đai hóa ở nước ta hiénnay, nhu câu về dat ở là rat lớn, chính vi thé mà ché dinh HĐCNOSD đất ở đã tingtước đáp ứng nhu câu bức thiết của con người, giúp phân phối QSD dat ở phủ hợpvới nhu câu sử dung dat ở, điều nay sẽ giúp người sử dung đất ở gắn bó hơn đối vớiđiện tích dat ma họ được QSD, đông viên, khuyên khích người sử dung dat có thểyên tâm sử dung, cùng với đó là manh dạn dau tư dé khai thác, cai tạo dat ở chatlượng hơn từ đỏ gớp phân thúc day sự phát triển sản xuất, kinh doanh Quan trọnghơn, việc Nhà nước cho phép chuyên nhượng QSD đất ở sẽ gop phân làm châm đúttình trang manh mun, phân tán về dat đai, từ đó làm cho các quan hệ chuyển nươngQSD đất ở được diễn ra lành mạnh và đạt hiệu quả cao Cùng với đó, việc thừa nhận

và bảo hô quyền chuyên nhuong QSD dat ở không chỉ đã tạo ra hành lang pháp ly

cho công tác quân lý đất đai di vào né nếp ma con góp phân tạo ra những bước đ dautiên trong việc hình thành thi trường bat động sản ở nước ta Cuối cùng, hoạt độngchuyên nhượng QSD đất ở này cũng dem lại cho ngân sich Nhà nước một khoản thu

không nhỏ, các bên tham gia hợp đông sẽ phải đóng thuê và các loại phí khác theo

nhân, hộ gia định QSD dat Những ca nhân, hô gia đình ay sẽ được thực hiện các

quyền năng của người sử dung dat von có Được coi là một trong số các quyên năng

quan trong nhật — quyền chuyên nhương Qua quá trình nghién cứu, tim biểu về lịch

sử phát triển của chế định chuyển nhượng QSD đất, dé dang nhận thay việc chuyển

nhuong dat hiện nay có thé xem là gan giống với việc mua bán đất dai đã hình thành

trong thời ky phong kiên xa xưa Tuy nhiên trong phạm vi khoá luận này chỉ khái

lược quy định của pháp luật V iêt Nam về HĐCNQSD đất từ năm 1945 đến nay và

chia lam ba giai đoạn cụ thé: Giai đoạn từ năm 1945 dén năm 1980; giai đoạn từ năm

1980 đến năm 1992, giai đoạn từ năm 1992 cho đên nay, dé tim liễu về sự phát triển

của chê định HĐCNQSD đất ở nước ta qua các giai đoạn lịch sử:

13.1 Giai đoạm tit uăm 1945 đến năm: 1980

Nước Việt Nam dân chủ công hòa ra đời sau khi cách mang tháng tám thành công,

Trong giai đoạn này, dat nước còn non trẻ gap rất nhiều khó khăn, xã hội nhón nhéophát sinh nhiéu van đề phức tap, các thé lực tha dich trong nước thì tim moi cách đểchồng phá chính quyền cách mang Hau quả của chiên tranh dé lại bi tan phá năng

né, dan dén hậu quả của nan đói năm 1944 - đầu năm 1945 Tiếp đến là nan lũ lụt lớn,rôi hạn hán kéo dai Không những vậy, nguồn tai chính lúc bây giờ rat khó khănvới ngân sách Nhà nước trồng rông Một yêu câu đặt ra là phải có hệ thống pháp luật

dé kip thời điêu chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh, dap ứng được nguyện vong củađai đa số Nhân dân lao động, Trước tình hinh thực tế ay, Chủ tích H6 Chi Minh đã

ky Sắc lệnh 90/SL ngày 10/10/1945 vệ việc tạm thời sử dung luật 1é cũ Các bộ luật

trong thời kỳ trước van được áp dụng nêu như không trái với nguyên tắc độc lập của

nước ta lúc bây giờ, các bộ luật nlư Bộ luật dân sự Nam kỳ giản yêu ném 1883, Bộdân luật Bắc ky năm 1931 và Hoàng V iệt luật lệ năm 1936 được áp dụng,

Ở nước ta, ngày 9/11/1946, bản Hién pháp dau tiên của nước Viét Nam Dân chủ

Công hòa được Quốc hội ban hanh Những tư tưởng lập biên, những giá trị dân chủ,

quyền con người, quyền công dân, tư tưởng và mô hình tô chức Nhà nước của Nhândân, do Nhân dân và vì Nhân dân được ghi nhận trong Hiên pháp nắm 1946 luôn làsợi chỉ dé xuyên suốt tat cả các bản Hiền pháp và toàn bộ hệ thông pháp luật của nước

ta Trong Hiện pháp năm 1946 đã ghi nhận nhiéu quyền năng cho công dân, trong đó

có Điều 12 đã ghi nhận “quyển tư hitu tài sản của cổng dain Viét Nam được đâm bao.”

Theo đó, quyên chủ sở hữu được pháp luật bảo hộ, chủ sở hữu được thực hiện các

quyền năng mà pháp luật quy định Bởi thé mà việc mua bán hay tổng cho dat dai củangười sử dụng đã được pháp luật bảo hộ Sau đó, ngày 20/02/1952 Sắc lệnh số 85/8L

17

được ban hành quy đính về thể lệ trước bạ trong việc cho, đổi, mua bán nha cửa ruộng

dat, tạo điều kiện dé việc mua bán đất dai được thực luận dễ dàng, thuận tiên hơn vàđúng quy đính pháp luật, đông thời góp phan bão vệ quyền sở hữu hợp pháp của Nhândân Dựa theo Điêu 2 sắc lệnh §5/SL quy định thì việc mua bản, tặng cho nha cửa,

ruộng dat bat buộc phải trước ba rồi mới được sang tên trong địa ba và số thuê Van

bản này đã ghi nhận việc mua bán, tặng cho nhà cửa ruông dat thi hợp dong phải được

lập thành văn tự và van tự này phải được ủy ban hành chính xã hay thí xã xác nhận 1!

Từ đó, có thé thay việc mua bán đất dai được Nhà nước quy định khá chất chế, déqua đó có thê giúp kiểm soát được việc mua bán dat đai trên thực tê và nhin chung về

cơ bản quy định nay có nét tương đông với quy định của pháp luật hiện hành

Ngày 04/02/1953, Luật Cai cách ruông dat đã được Quốc hội thông qua — đây cóthé được xem như môt dau móc khá quan trong trong việc ban hành các chính sách

về ruộng dat của nước ta Theo đó Điều 31 quy định: “Người được chia ruộng đắt cóquyển sở hữntruộng đất đó và không phải trả cho địa chủ hay chỉnh quyền bắt cứ mộtkhoản nào Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữm ấy cho người được chia

Moi khế ước cũi đều híy bỏ Người được chia có quyển chia gia tài, cẩm, bản cho,

v.v rưộng đất được chia” Theo quy định, ruộng đất ở ngoại thành người dân chỉđược sử dụng không được dem dat được chia dé tham gia vào các giao dịch mua

bán dễ nhận thay khi các quy định pháp luật nói chung và pháp luật về dat dai nói

riêng của nước ta đang ngày cảng dân hoàn thiện va thay thé được các quy định trongcác Bộ luật cũ Từ đó, việc mua bán đất dai van được Nha nước cho phép nhưng đồng

thời phải tuân thủ những quy đính pháp luật của nước Viét Nam Dân chủ Cộng hòa.

Ngày 31/12/1959, bản Hiên pháp thứ hai - Hiền pháp năm 1959 da được Quốc hộithông qua Tại Điều 11 Hiên pháp quy định: “ Hình tước sở hữu: của Nhà nước tức

là của toàn dân, hình thức sở hữu của hop tác xã tức là hình thức sở hữa tập thé của

Nhân dén lao động hinh thức sở hữm của người lao động riêng lẻ, và hình thức sở

hint của nhà tư sản dân tốc.” Theo đó, hình thức sé hữu tư nhân đối với dat đai dân

tị thu hẹp còn hình thức sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể được mở rộng, hinh thức

sở hữu tư nhân và dat đai van được Nhà nước ghi nhận từ đó các chủ thể vẫn có thểthực hiên việc mua bán đất đai

!! Điều 3 Sắc lành 85/SL ngày 29/02/1952.

Ngoài ra, nhiều văn bản pháp luật về việc mua bán đất đai cũng được Nhà nướcban hành, như ngày 07/07/1962 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư số 73/TTg,theo thông tư này việc chiêm hữu dat bat hợp pháp của tư nhân đối với các loại datvắng chủ, dat bỏ hoang được châm đứt và những loại đất này không phải là đối tượngcủa hợp đông mua bán dat đai Bên canh đó, Thông tư 48/TTg ngày 03/06/1963 cũngkhẳng định sự bão hộ quyên sở hữu ruộng dat của Nhà nước đối với điện tích dat ma

người dân đã có hợp pháp, những trường hợp này được phép thực hién việc mua bán

dat dai theo quy định pháp luật Hơn nữa, Nghi quyết 125/CP ngày 28/06/1971 của

Chính Phủ còn quy đính về việc tăng cường công tác quản lý ruộng dat đã tạo điều

kiện thuận lợi cho các giao dich về dat dai được thực hiện, dong thời Nghị quyết naycũng dé cập đến một số trường hợp mua bán đất trái phép

Co thé thay, trong giai đoạn 1945 — 1980, hình thức sở hữu tư nhân về đất đaiđược pháp luật nước ta thừa nhận Việc mua bán dat đai của chủ sở hữu hợp phápđược pháp luật bảo hô Pháp luật đã quy định mét số trường hop cam mua, bán datđai và nêu có vi pham thì sẽ phải chiu hậu quả pháp lý như đôi với hợp đông dân sự

vô luệu hiện nay, đất ở vấn là đôi tượng của hợp dong mua bán dat ở, nều có vi phạm

thì các biện pháp dân sự sẽ ít được Nhà nước sử dụng trong thời kỷ này.

13.2 Giai đoạm từ uăm 1980 đến năm 1992

Ngay sau khi miễn Nam được giải phóng, cả nước tiên nên chủ nghĩa x4 hội, bởivậy ma các quy định của pháp luật cũng cần phải thay đôi cho plrù hợp với tinh hìnhdat nước Ngày 18/02/1980 bản Hiện pháp mới đã được Quốc hội khóa VI thông qua.Điều 19 Hiền pháp ghi nhận: “Dat dai, rừng nữ cùng các tài sản khác mà pháp luậtguy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hint toàn đâm " Quy định này cho thay Hiện.pháp đã ghi nhận hình thức sở hữu đuy nhật về dat đai là hình thức sở hữu toàn dan,các bình thức khác đều đã bị xóa bỏ Trên cơ sở của Hién pháp, Nhà nước đã banhành nhiều văn bản pháp luật quan trong sở hữu toàn din về đất đai, cũng như việcmua bán hay chuyển nhương đất Theo quyết dinh số 201 —CP ngày 01/07/1980 của

Hi đồng Chính phủ quy định dat đai thuộc sở hữu toàn dan, do Nhà nước thông nhấtquản lý nghiêm cam mọi hành vi mua bán, tăng cho Vì vậy, tat cả các giao dịch vềdat đai trong thời ky này là trai với quy định của phép luật Cùng với đó Thông tư

02/TC-RĐ ngày 30/09/1981 của Tổng cục Quản ly Ruông đất hướng dẫn thi hanh

19

quyết định 201/CP, người sử dung đất không được phát canh, thu tô, cho thuê, cầmcố bằng bat cử hình thức nào Bên canh đó, Thông tư số SSKTK ngày05/11/1981 của Tổng cục Quan lý Ruộng đất ghi nhận tat cả các việc chuyển nhương,mua bán đất hoặc đất của hợp tác xã chia cap không được cơ quan Nhà rước có thêmquyên cho phép và tat ca các việc chuyên nhượng, mua bán đất trước đây thuộc sởhữu tư nhân không được cơ quan Nhà nước có thâm quyền thi thực đều là trái phép,

Sau ngày 05/09/1975, Chính phủ C ách mang lâm thời miền Nam Việt Nam đã ban

hành Nghi định 01/NĐ-75 quy đính tất cả moi việc mua bán, chuyên nhượng ruộngdat giữa tư nhân với nhau, di có được chính quyền địa phương thi thực cũng được

cơi là trái phép.

Để cụ thể hóa các quy dinh về dat dai của Hién pháp năm 1980, Luật Dat dai năm

1987 đã ra đời khẳng định lại một lần nữa dat đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcthống nhất quản lý Điều 16 Luật Dat đai có đề cập ghi nhận việc chuyên nươngquyên sử dung đất nhưng lại chỉ được phép chuyên nhương trong mét số trường hợp

cụ thể với những điều kiện hệt sức chat chế, khất khe Cùng với đó cũng đã ghi nhận.trường hợp mua nhà dé ở và được công nhận quyền sở hữu đối với nha ở đó, sẽ đượccông nhận quyền sử dung dat ở có ngôi nhà đó Có thé thay, dựa trên những quy định.Luật Dat dai đưa ra, việc chuyên nhượng QSD đất khác về bản chat với việc mua bán

dat đai trước đây và quyên chuyển nhượng QSD đất cũng không được quy đính là

một trong những quyền năng của người sử dụng đất

Pháp lệnh hop đồng dân sự ra đời, có hiệu lực ngày 01/07/1991 đã tạo điều kiện

cho các giao dich dân sự được thực hiện mot cách thông nhật Trong giai đoạn này,

các giao dich dân sự về đất dai đều bi pháp luật nghiêm cam bởi thé nên việc muabản, chuyển nhượng đất đai sẽ đều bi coi là trái pháp luật, hợp đồng bi coi là vô hiệu

Có thé thay, trong giai đoan này Nhà nước ta không thừa nhận dat dai là một loạitai sin, bởi thê ma đất dai không thé được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán,moi hành vi mua bán đất đai đều bi coi là vi phạm phép luật Nhìn chung, người sửdung dat không thực su có quyên đôi với thửa dat được giao, quyên chuyên nhươngQSD đất dai không được coi là một quyền năng dân sự, ho chi được thực biện một sốquyền năng hen hẹp với những điêu kiên hết sức khát khe, ngất nghèo Ở thời ky nay,pháp luật về dat dai moi chỉ thật sự quan tâm đến điệu chỉnh các quan hé mang tính

chất hành chính, tuy nhiên các văn bản pháp luật về dat dai thời ky này cũng đã cóphân hoàn thiện hon so với các văn ban trước day.

13.2 Giai đoạn từ uăm 1992 dén nay

Ngày 15/04/1992, Quốc hôi đã thông qua Hién pháp mới Tại Điều 17 Hiên pháp

van ghi nhận dat đai thuộc sở hữu toàn dân Cùng với đó quy định “ Tổ chức và cá

nhân có trách nhiệm bao vệ, bồi bổ, khai thác hop Ij, sit dung tiết kiệm đất, được

chuyển quyền sử đụng đất được Nhà nước giao theo quy đình của pháp luật "2 Có

thé thay, Hiền pháp đã ghi nhiên chủ sử dung dat được quyền chuyển QSD đất, điềunay đáp ứng được phân nào nhu câu của người sử dung dat cũng như hoàn toàn phùhop với điều kiên kinh té- xã hội của dat nước lúc bay gờ Ngay sau đó, Luật Dat dai

năm 1993 ra đời đã cụ thé hóa các quy định của Hiên pháp năm 1992 ghi nhân dat

đai thuộc sở hữu toàn dân, đưa QSD đât vào giao lưu dân sự, lần đầu tiên “đất có

giá" Điều 3 Luật Dat dai năm 1993 ghi nhận mét sô quyền nang của người sử dung

đất nhu quyền chuyển đôi, chuyển nhượng cho thuê Tuy nhién, những quy định

về chuyển nhương QSD dat mới chỉ mang tính nguyên tắc, còn trên thực tế việcchuyển nhượng lại gặp rat nhiều khó khăn, trong quá trình thực hiện lei bộc lộ nhiéu

điểm hạn chế Nhằm khắc phục những hen chế Luật Dat đai ngày 28/10/1995 Quốc

hội đã thông qua BLDS nam 1995, có thé thay đây là lân đầu tiên trong lịch sử pháp

luật nước ta BLDS năm 1995 đã quy định chi tiết về chuyên nhượng QSD đất, việc

chuyển nhượng QSD đất ở được thực hiện thông qua HĐCNQSD đất ở, các van đề

về chủ thé, đối tượng, hình thức của HĐCNQSD dat được BLDS quy định khá chitiết va cụ thể Tiệp đó, Nhà nước cũng đã ban hành nhiéu văn bản pháp luật góp phanhoàn thiện các quy định về HĐCNQSD đất

Luật Dat đai năm 2003 đá được Quốc hội khóa IX thông qua, Luật Dat đai năm

2003 đã ké thừa được những quy định tiên bộ trong Luật Dat dai năm 1993 và các

văn bản pháp luật cũ cùng với đó đã bé sung nhiêu quy dinh mới phù hợp với điệukiện kinh té - xã hội của đất nước góp phân hoàn thiên quy định về chuyên nhươngQSD đất ở như Thừa nhận QSD đất ở là một loại tai sản, QSD đất ở được tham gia

vào giao lưu dân sự, bước đầu hình thành mt thi trường mới trong hệ thong của nên

» Điều 18 Hiên pháp nim 1902.

kinh té thi trường đó là thi trường bất đông sẵn Sau đó, BLDS năm 2005 đã ra đời,ben hành nhiêu quy định mới để hoàn thiện quy định về chuyên nhượng QSD đất ở.Cùng với sự phát triển của xã hội, lần lượt Luật Dat đai năm 2013 đã ra đời thay théLuật Dat dai năm 2003, BLDS nam 2015 thay thé BLDS nam 2005, tao nên bước tiên.nhhãy vọt tiên tiên trong lich sử lập pháp nước ta.

Có thé thay, giai đoan này pháp luật ghi nhiên QSD đất ở là một loại tải sản, QSD

dat đã được đưa vào giao lưu dan sự Trong giai đoạn này, trên cơ sở kế thừa những,

quy đính tiên bô và phát triển những quy định cũ, quy định về HĐCNQSD đất ở dânđược hoàn thiện, đã góp phân đáp ứng được nhu cầu của đông đảo người dân nlrz

hiện nay.

Tom lại, qua tìm hiéu ve HDCNOSD đất từ năm 1945 đến nay, phân nao thayđược quá trình phát triển của chế định nay qua các thời ky những quy định này cảngngày cảng hoàn thiên hơn, tạo điều kiện, đáp ung nhu cầu về dat ở ngày cảng caotrong giai đoan xã hội phát triển như ngày nay

TIEU KET CHƯƠNG 1

Dé lam cơ sở cho việc nghiên cửu, trước hết tác giả đã tim hiểu một so van đề lyluận về HĐCNQSD đất ở như khái niệm, đặc điểm của đất ở; khái niém, đặc điểmcủa QSD đất ở; khái niệm, đặc điểm pháp ly của HĐCNQSD đất ở Những kiênthức lý luận này sẽ là cơ sở quan trọng dé tác giả nghiên cứu các nội dung tiếp theocủa khoá luận Quyên sử dụng đất ở được coi là một loại tài sẵn đặc thù, có giá trị lớn

và có ý nghia vô cùng quan trong trong đời sông của mỗi người dân Bởi vậy,HĐCNQSD đất ở cũng là một trong những hợp đồng phô biến có tâm quan trọnghàng đầu trên thực tiễn

Trong Chương 1, tác giả cũng phân tích ý nghia của việc quy định HĐCNQSD

dat ở Trước tiên về mat ly luận, chế định HDCNOSD đất ở là một phương tiên pháp

lý quan trong dé Nhà nước điêu chỉnh các quan hệ chuyên nhượng QSD đất ở trong

điệu kiện mới nên kinh tê, tạo điều kiên cho các giao lưu dân sự về đất dai nói chung

cũng như đất ở nói riêng được diễn ra một cách dé dàng thuận tiên và đạt hiệu quả,

nang cao chất lương cuộc sống người dân, từ đó gop phan gữ gin trật tự xã hội va

phát triển dat nước V ê mắt thực tiến, trong công cuộc công nghiệp hóa — hiện đạihoa ở nước ta hiện nay, nhu câu về dat ở là vô cùng lớn, chính bởi vậy chế địnhHDBCNOSD đất ở đã từng bước đáp ứng được nhu câu bức thiệt của người dân, nhằm

giúp phân phối lei QSD đất ở phù hợp với nhu câu sử dung đất ở.

Bên canh đó, lược sử quy định của pháp luật ve HĐCNQSD đất qua các thời ky

lich sử cũng đã góp phân phác họa lên mét bức tranh về sự phát trién và sửa đôi ngày

một hoan thiện hơn các quy định về hợp dong chuyển nhương đất nói chungHDCNOSD đất ở nói riêng dé phù hợp với thực tiễn thi hành

Chương 2

THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUAT VỀ HOP DONG CHUYÈN

NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở

Hiện nay, với tốc đô đô thi hóa và sự gia tang dân số nhanh chóng thì việc sửdung dat ở nước ta là một trong những nhu câu bức thiết của con người nhật là ở các

khu vực thành thi với các trung tâm hành chính tại các địa phương, nơi tập trung dân.

cư sinh sóng đã làm cho việc chuyển nhượng QSD dat ở ngày cảng trở nên phốtiên HDCNOSD đất ở là một hợp đông có tinh chất đặc biệt nên đời hỏi việc chuyên.nhuong không chỉ liên quan đền các bên trong quan hệ chuyên nhương ma còn liênquan đến hoạt động quan lý Nhà nước về dat dai Bởi thé, khi thực hiên việc chuyển.nhuong, các bên trong hợp dong cân phải tuân thủ những điều kiện chặt chế do pháp

luật quy định, bao gồm các quy định về nguyên tắc, chủ thể, đối tượng, hình thức,

thời điểm có hiệu lực hợp đông, quyên và ngiấa vu của các bên, giá, phương thức

thanh toán, giải quyết tranh chap, van dé đất coc cũng như rủi ro HĐCNQSD dit ở

vô hiệu.

2.1 Nguyên tắc chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở

Nhằm dam bảo việc quản lý đất dai được thông nhất trên phạm vi toàn quốc cũngnhu dam bão được quyên và lợi ích của các bên trong quan hệ chuyển nhương cácbên sẽ can phải tuân theo những nguyên tắc nhất dink Khi tham gia vào các quan hệchuyển nhượng, các bên sẽ không chỉ phải tuân thd những nguyên tắc chung của hợp

đồng dân sự như.

Một là, moi cả nhân, pháp nhân đều bình đăng không được lấy bắt by lê do nào đểphần biệt đối xử; được pháp luật bao hộ như nha: về các quyền nhân thân và tài sanHai là ca nhân, pháp nhân xác lấp, thực hiện, chẩm đút quyền nghita vụ đân sự

của minh trên cơ sở tự đo, tự nguyên cam kết, thỏa tuuận Moi cam kết, thôa thuận

không vi phạm điều cắm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đôivới các bên và phải được chit thé khác tổn trọng

Ba là cả nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiển, chấm dit quyên, nghữa vụ dain

sự của mình một cách thiện chi, trung thực

Bốn là viée xác lập, thực hiện, cham đứt quyên, nghiia vu dân su không được xâmphạm đến lot ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công công quyền và lợi ích hợp pháp của

Cuối cừng là cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiển

hoặc thực hiện không đứng nghita vụ dén sự “13

Ngoài ra, khi tham gia xác lập, thực hién và châm đút hợp đồng chuyên nhươngcác bên cũng cân phải tuân thủ theo một sô nguyên tắc sau:

Thứ nhất, Bên nhận chuyên quyền sử dung đất phải sử dụng đất ở dimg mục dichding thời han ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt ở và phù hợp với uyhoạch, kế hoạch sử dung đất ở của dia phương tai thời điểm chuyên quyển sử đụngđất ở

Theo quy đính của pháp luật hién hành, việc quản lý dat đai được thực hiện theomột quy hoạch, ké hoạch chung thông nhát, toàn bô quỹ dat quốc gia sẽ do Nhà nướcthong nhật, quản ly Không gian sử dụng đất ở được Nhà nước quy hoạch cụ thể trong

cả nước Các cơ quan có thẩm quyên sẽ có trách nhiệm lập quy hoach sử dung đấttrên phạm vi toàn quốc, sau đó sẽ lập kê hoạch sử dụng đất ở, đông thời điêu chỉnhviệc sử dụng dat ở sao cho phù hợp với từng giai đoạn của ky quy hoạch, xác dinhrérang mục dich sử dung của từng loại đất, thửa dat dé giao cho cá nhân, hộ gia đính sử

dụng Nhiing chủ thé được Nhà nước giao dat hợp pháp sẽ được cap một chứng th

pháp lý quan trong công nhận quyền sử dung dat đó là GCNQSD đất, mục dich sửdụng của tùng loai dat được quy định rat chỉ tiết, xác định cụ thé trong GCNQSD đất.Trong quá trình lập kê hoạch, quy hoạch sử dung đất các cơ quan có thêm quyên đãxác dinh từng khu quy hoạch với từng mục đích sử dụng riêng Cu thể, đôi với nhữngkhu quy hoạch đất ở thì khu vực đó chỉ được cấp với mục đích là dat ở trongGCNOSD đất Có thé thay, khi tham gia vào quan hệ chuyên nhượng QSD đất ở cácbên sẽ phải nghiêm chỉnh tuân thủ đúng mục đích sử dung dat, hay có thé hiểu, ngaysau khi bên nhận chuyển nlxương nhận QSD dat ở sẽ phải sử dụng thửa dat đó dé ở

ma không được sử dung với mục đích khác Nhìn chung, đây 1a một nguyên tắc kha

quan trong và được coi là một trong những nguyên tắc cơ bản của HĐCNQSD đất ở

Việc tuân theo nguyên tắc này sẽ không chỉ giúp định hướng cho các bên tham gia

`? Điều 3 Bộ kật Din senim 2015, số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015.

25

vào quan hệ chuyên nhượng tuân tha các quy định Nhà nước đã đất ra khi tiên hanhgiao dat, ma con góp phân dim bảo công tác quản lý dat dai diễn ra có hiéu quả hơn,đông thời tránh gây ra sư xáo trên trong quy hoạch, kế hoach sử dung dat Từ đó,giúp Nhà nước, cơ quan có thêm quyền sẽ dễ dàng nếm bất tinh bình sử dung đất

cũng như sự biên đông của đất dai trên thực tế

Thứ hai, khủ chuyén quyền sử dung dat 6, các bên có quyền thỏa thuận về nội dangcủa hợp đồng chuyên quyền sử dụng đắt 6 Mặc dit vậy, thoả thuận này phải phù hợp

với quy đình của pháp luật có liền quan.

Việc chuyển nhượng QSD đất ở sẽ được thực hién bằng HĐCNQSD đất ở, mộthop đông dân sự Bởi thé mà, giống như các hợp đồng dân sự thông thường khác cácbên khi tham gia hợp đông này sé được tư do thể hiện ý chi, tự do lua chon bên giaokết Theo quy định Điều 500 BLDS nam 2015 quy định: “Hop đồng về quyển sửching đất là sự théa thuận giữa các bên Có thé thay, pháp luật hoàn toàn tôn trọng

sự thỏa thuận của các bên, các bên được quyền chủ động linh hoạt về đối tượng, giá

ca, phương thức thanh toán và phải tự chịu trách niệm trong quá trình thực hién.

trong hợp đồng nay

Ngoài ra, xã hội ngày cảng phát triển kéo theo các quan hệ chuyên nhượng QSDdat cũng ngày cảng đa dang, phức tạp va dé phát sinh ra nhiều những tranh chấp thiđời hỏi sự quản lý chat chế nghiêm khắc từ phía Nhà nước là rất cân thiệt Bởi thé, sựthỏa thuận của các bên tham gia vào hợp đông cũng cần phải có sự điều chỉnh củapháp luật dé các quan hệ này sẽ đi theo một trật tự nhất định, không trái với quy địnhBLDS và pháp luật về dat đai BLDS năm 2015 với y nghiia là dao luật gốc sẽ điềuchỉnh những vân dé chung các vấn dé cơ bản của HĐCNQSD đất ở, chẳng hạn như:điều kiện dé hợp đông có hiệu lực, quyền, nghấa vụ các bên khi xác lập, thay đôi hay

châm đút hợp đông Cùng với đó, pháp luật dat dai với ý nghia pháp luật chuyên

nghanh sẽ cụ thé hóa các quy định chung của BLDS dong thời quy định trình tự, thủtục mang tính hướng dẫn các chủ thé tham gia HĐCNQSD đất ở Các quy dinh trongBLDS và pháp luật dat dai sẽ tạo ra những chuan mực pháp lý, những khuôn mẫuchung để làm cơ sở cho các bên tham gia quan hệ chuyên nhượng QSD đất ở tuân

theo Đôngngiĩa với việc các bên sẽ được tự do thöa thuận và việc thỏa thuận sẽ phải

tuân thủ nghiêm ngặt các quy định BLDS và pháp luật về dat dai

Thứ ba, các cá nhân, pháp nhân hé gia đình chủ thé khác sử dung dat ở đượcpháp luật cho phép chuyên quyên sử dung đắt ở mới có quyên chuyên nhượng quyển

sử dung đất 6

Theo quy đính của pháp luật hién hành, dat dai do Nhà nước là đại điện chủ sởhữu thông nhật quan lý theo quy hoạch và theo pháp luật Tùy thuộc vào nhu câu vàkhả nang sử dung đất ở tại môi địa phương, Nhà nước sé giao diện tích dat ở nhatđính cho các cá nhân, hộ gia đính sử dụng Gn định, lau dai thông qua việc giao dat cóthu tiên sử dung đất (khoản 1 Điều 55 Luật Dat dai năm 2013) Các cá nhân, hô giađính không phải chủ sở hữu ma là người chủ sử dung đất - đây là cơ sở dé Nhà nướcghi nhân các quyền năng cho ho Bởi vậy, khi được Nhà nước giao dat, họ sẽ đượcphép chuyển nhương QSD đất

Tuy nhiên trên thực té, không phải trong trường hợp nào người sử dung đất khi

được Nhà nước giao đất ở cũng được phép chuyển nhượng QSD Hộ gia định, cá

nhan không được nhân chuyên nhượng, nhận tăng cho QSD đất ở, dat nông nghiệptrong khu vực rùng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hổisinh thái thuộc rừng đặc dung, nêu không sinh sông trong khu vực rùng phòng hộ,rùng đặc dụng do!* Như vậy, khí các cá nhân, hô gia định chuyển nhượng QSD đất

ở mà thuộc một trong các trường hợp nêu trên sẽ không được pháp luật công nhận,

hay với những trường hop cá nhân, hộ gia đính không được Nhà nước giao dat ma cóhành vi lần chiém, tranh chép dat ở không thuộc QSD hop pháp của họ hoặc không

có giây tờ hợp lê mà người sử dụng đất vẫn thực hiện việc chuyển nhượng thì lúcnày pháp luật sẽ không bảo hộ Thậm chí, đối với những chủ thê có hành vi vi pham

sẽ bị xử lý theo quy đính của pháp luật.

Các cả nhân, hộ gia dinh được Nhà nước giao dat hợp pháp thi có quyền chuyên

nhượng, nhưng không phải trong trường hợp nào người sử dung dat ở được Nhà nước

giao dat cũng được phép chuyển nhượng QSD dat QSD đất ở của các cá nhân, hộ giađính có thé trở thành đối tương của HĐCNQSDĐ ở hay không còn phụ thuộc vàoviệc QSD đất ở đó có đáp ứng đây đủ các điều kiện phép lý mà pháp luật quy đính dé

có thể tham gia quan hệ chuyển nhương QSD đất ở hay không Như vậy, khi thamgia quan hệ chuyên nhượng, bên chuyên nhượng sẽ phải chứng minh được QSD đất

* Khoản 4 Ditu 191 Luật Đất đai năm 2013,số 452013/QH13 ngiy 29/11/2013.

27

ở của minh là hợp pháp và không chịu bat cứ sự hạn chế nao từ phía bên Nhà nướchay bat ki một bên thứ ba nao có thé gây anh hưởng dén hiéu lực của hợp đông,

2.2 Chủ thé của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở

Chủ thể của HĐCNQSD đất ở có thể hiểu là các bên tham gia quan hệ hợp đồng

chuyển nhượng bao gồm bên chuyển nhueng và bên nhận chuyển nhượng, ngoài racon có một số chủ thé liên quan Thông qua hợp đông này, QSD dat ở sẽ được chuyên

từ bên chuyển nhương sang bên nhận chuyển nhượng Hợp đông nay là loại hợp đồngdân sự, nên cũng như các chủ thê khác khi tham gia vào các quan hệ dân sự, các bên.trong quan hệ chuyển nhượng QSD đất ở phải đáp ứng được các điều kiện mà pháp

luật đá quy đính Những điều kiện này có thể xem như cơ sở dé xác định hiệu lực

pháp lý của hợp đồng,

Đầu tiên, các chủ thé sẽ bat buộc phải có năng lực chủ thể Thực chất, năng lực

chủ thé sẽ được tạo thành từ năng lực hành vi và năng lực phap luật — đây là điều kiện.cần đối với các bên khi tham gia vào quan hệ chuyển nhượng QSD dat ở Căn cứ

khoản 1 Điều 16 BLDS năm 2015 quy định: “Nang lực pháp luật dân sự của cá nhân

là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dan sự” Trong khi đó, theoquy đính tei Điều 17 BLDS năm 2015 thì năng lực hành vi dan sự của cá nhân là khả

nang của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nglña vụ dân sự.

Co thé hiéu, người có năng lực hành vi dân sự là người có khả năng nhân thức đượcđây đủ những việc ho làm, những hau quả sẽ xảy ra từ việc làm ây và có khả năng dégánh chiu trách nhiém đối với việc mà họ lam Năng lực pháp luật dân sự và năng lực

hanh vi dân sự là một trong những điều kiện dé giao dich dân sự có hiệu lực (điểm a

khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015) Cũng theo BLDS năm 2015, năng lực pháp luậtdân sự của các cá nhân là bình dang và tôn tại từ khi sinh ra đến khi người đó chết diTrong khi đó, các chủ thé khác nhau có khả năng nhận thức và điều khiển hành vi

khác nhau nên chủ thé cũng có muc độ năng lực hành vi dân sự khác nhau.

Trong quan hệ chuyển nhượngQSD đất ở, chủ thê sẽ phải có đây đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vĩ dân sự, bằng ý chí của minh trong việc xác lập, thực

hiện hay cham đút hợp đông Đôi với loai hợp đồng này bên canh chủ thể 1a cá nhan

thi hộ gia đính cũng là một chủ thé cũng khá phổ biên Căn cứ khoản 29 Điều 3 BLDS

năm 2015 quy đính: “Hồ gia đình sử ding đất là những người có quan hệ hôn nhân,

huyết thống nuôi dưỡng theo guy đình của pháp luật về hôn nhân và gia đình, dangsống ching và có quyên sử cing dat chung tại thời đêm được Nhà nước giao đất,cho thuê đất, công nhận quyền sử dung đất; nhân chuyên quyền sử dụng đất" Đôivới chủ thé là hộ gia đính, nang lực pháp luật và năng lực hành vi cũng đều phát sinh

đồng thời với việc hình thành hộ gia dinh với tu cách chủ thé Để xác định được tư

cách chủ thé của hộ gia đính khi tham gia quan hệ chuyên nhượng QSD đất ở thi phảicăn cử vào điều kiện thực tế tổn tại của hộ gia đính đó Theo quy định tại khoản 2Điều 212 BLDS nam 2015, hộ gia đính tham gia vào quan hệ chuyên nhượng QSDdat ở thi phải có sự thỏa thuận của tat ca các thành viên gia định là người thành nién

có nang lực hành vi dan sự đây đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác Đất ở của

hô gia đính có thé do cơ quan nha nước có thâm quyền giao dé sử dung ồn định hoặccũng có thé do hộ gia đính tạo lap được thông qua giao dich dân sự theo quy dinh củapháp luật Đối với năng lực chủ thể của hộ gia đính sé bi hạn ché hon so với tư cáchchủ thé của cá nhân trong một số lĩnh vực Tóm lại, những cá nhân, hộ gia đình có đủnang lực chủ thé thi đều có thể trở thành chủ thể của HĐCNQSD đất ở

Co thé thay, đất dai có một vi tri vai trò quan trong, do Nhà nước là đại điện chủ

sở hữu, thông nhất quản lý theo quy hoach, kế hoạch giao đất cho các cá nhân, hộ giađính sử dung Va đương nhiên những chủ thé này chi được QSD chứ không có đây

đủ quyên năng của chủ sở hữu Bởi thé, mà QSD đất ở được coi là một loại tài sản

đặc biệt Nên khu Nhà mroc đưa QSD dat ở vào trong giao dich dân sự thì doi hoi cácchủ thé nay sẽ phải chiu sự kiểm soát nghiêm ngất của Nhà nước Vì thé, khí các bên.tham gia vào quan hệ chuyên nhượng không chỉ phả: đáp ứng điều kiện chung phápluật quy đánh mà còn phải đáp ứng một số điều kiên khác do pháp luật dat dai quyđịnh thì mới trở thành chủ thé được công nhên trong quan hệ nay

2.2.1 Bên chuyêu nÏợng

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Dat dai năm 2013 dé có thể chuyển nhượng QSD dat

ở, bên chuyển nhượng phải đáp ứng một số điều kiên sau:

Thứ nhất có giấp chứng nhân quyển sử dung đất ở

Luật Dat dai năm 2013 quy định: “' Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung đất,

quyển sở hitu nhà ở và tài sẵn khác gắn liền với đất'- đây chính là một quyên năng

cơ bản của người sử dung dat, người sử dụng đất hop pháp thì sẽ được cơ quan Nhà

2

nước có thấm quyền cấp GCNQSD đất, ngoài ra UBND cấp xã xác nhận nhữngtrường hợp sử dung dat ôn dinh cũng được cơ quan Nhà nước có thâm quyénxem xétcap GCNQSD đất Thực tế, GCNQSD đất có vai trò vô cùng lớn trong việc xác lậpmdi quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dung dat ở, đây cũng chính là căncứxác minh tư cách của chủ thể khi tham gia vào quan hệ chuyên nhương Đây cũngchính là phương tiên dé người sử dụng đất ở thực hiên các quyền của người sử dungdat mà pháp luật quy định, trong đó bao gôm quyên chuyên nhượng QSD đất ở Sở

di, pháp luật lai quy đính phải có GCNQSD đất là điều kiện bắt buộc là do nó chứng

minh được QSD hợp pháp của bên chuyển nhượng đối với m ảnh dat đó, ngoài ra cácthông tin cụ thể khác như mục đích sử dụng, điện tích sử dung thời hạn sử dụng.được thé hiện ngay trong GCNOSD đất

Thứ hai, đất ở không có tranh chấp

Có thể thay, HDCNQSD dat ở thực chat là hợp đông mua bán tài sản, trong đó

bên chuyển nhương phải có ngiữa vụ giao tải sản của minh cho bên nhận chuyểnnhượng Bởi vay, dé bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng pháp luật quyđính chỉ những thửa dat không có tranh chap thi người sử dung dat mới có quyên.chuyển nhượng lai cho người khác Có thé thay, quy định nay là hợp lý, khi thửa đấtnay có tranh chap néu đưa vào giao dich thi giá trị pháp lý của nó sẽ không được dam

bảo kèm theo là tình trạng tranh chap sẽ phát sinh, làm ảnh hưởng đến quyên và lợi

ich của bên nhận chuyền nhượng, ngoài ra còn gây ra không ít khó khăn cho cơ quan

có thêm quyên giải quyết tranh chap “Dat không có tranh chấp thực chất là tai thời

điềm xác lập quan hệ hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất ở của bên chuyểnnhượng không có bat ig} sự khiêu kiện hay mâu thuẫn với các chit thé khác.” 5 Thực

tê, pháp luật xác đính đối với những thửa dat ở xảy ra tranh chấp thì moi quan hệ vềchuyên nhương QSD đất ở sẽ không được xác lập và nều có xác lập thì cũng sẽ không,

có hiệu lực Bởi thé ma bên nhận chuyển nhượng cũng cân phải tim hiểu một cách

thật cần thận, kỹ cảng về tình trạng thực té của mãnh đất đó.

Trên thực tê, pháp luật nước ta quy định “dat ở không có tranh chap” là điều kiện

để người sử dụng đất thực biên việc chuyển nhượng nhưng quy đính này chưa thật sự

rõ ràng, không có tiêu chí nào cụ thé xác định “đất ở không có tranh chap.” Điều này

» Hi Vin Tiên (2012), Hop đồng clagén nhường quyển sit đương đất ở, Daihoc hit Hà Nội, Tr 33.

sẽ có thé đẫn đền cách hiéu khác nhau không thông nhất về cách thức áp dung xácđịnh tình trang thửa dat Trên thực tê không ít cơ quan có thâm quyên quan niém dat

ở không có tranh chap được hiểu tại thời điểm người sử dung dat ở thực hiện các giaodich về QSD dat ở, UBND xã, phường không thay có bat cứ sự khiêu nei, kiện tụnghay mẫu thuân về thửa dat đó.Ì5 Có thé thay, cách hiểu này không đảm bảo đượcquyên loi của người sử dụng đất bởi vì khi chủ sử dụng dat giao kết hợp đông và yêucầu UBND xã xác nhận tình trạng thửa đất, có thể có cá nhân nào đó đã việt đơnkhiêu nại, tổ cáo về thửa dat dé can trở việc người sử dung đất ở thực hiện việc chuyểnnhượng Như vay, UBND cập xã sẽ xác nhân là dat có tranh chap, dan đến việcchuyén nhương không thực hiện được Ngoài ra, việc quan miệm dat ở không có tranh.chấp không 16 ràng dẫn dén một số bộ phận không nhỏ các cán bộ chính quyền diaphương gây phiên hà, những nhiều trục lợi, “ngóng” phong bi lam cho người dân mat

đ lòng tin vào pháp luật và dan đến những giao dịch “ngâm” không thông qua cơquan Nhà nước Điều này kéo theo những hệ lụy xâu, trước mắt sẽ gây ra khó khăn.cho công tác quan lý đất dai của Nhà nước, đồng thời lam ngân sách Nhà nước mất

& những khoản thu Bởi vậy, mét yêu cầu cấp thiết đặt ra là pháp luật cân có văn bản.hướng dẫn giải thích rõ khái niệm “đất ở không có tranh chấp" dé các cơ quan cóthâm quyên áp dung và xác định đúng hiệu quả

Thứ ba, quyền sử đụng đất ở không bi kế biên đến bao đâm thi hành án

Kê biên tai sản là biện pháp cưỡng chế đảm bảo thi hành án, trong thời gian kê

biên đối tượng bị áp đụng kê biên sẽ bị hạn chế tham gia giao dich Có thê hiểu QSD

dat ở bị kê biên dam bảo thi hành án có ngiĩa là QSD đất ở nay sẽ được dùng dé dambảo cho việc thực luận một hoặc mét số nghia vụ về tài sản của chủ sử dụng đối vớichủ thể khác Bởi vay, người sử dung dat ở sẽ không được phép thực biện việc chuyển.nhuong tài sản đã bị kê biên nay Theo quy định tại khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành

án dân sự năm 2008: “Khi ké biên quyền sử dung đắt, Chấp hành viên yêu cầu ngườiphải thi hành án, người dang quản I}: gidy tờ về quyên sử dụng đất phải nộp các giấy

tờ &6 cho cơ quan thi hành án dân sự" V à “Trường hợp điên tích dat đã kê biên dang

do tô chức hoặc cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dung thì tạm giao cho tổ chức,

** Hà Vin Tiên (2012), Hop đồng clagén nhường quyển sit đương đất ở, Daihoc Luật Bà Nội, T34

31

cá nhân đỏ." Đồng nghĩa với việc trong thời ganQSD dat được sử dụng dé kê biênbảo dam thi hành án thì người chủ sử dung sẽ đóng vai trỏ là người được tạm giao để

sử dung tai sản này, người chủ sử dụng sẽ không được thực hiện việc chuyển nhương,chuyên giao, tăng, cho thuê lại trong thời gian tam giao quản lý, sử dụng Điêu này

là hợp lý, bởi QSD đất ở đang bị kê biên trở thành đối tượng trong một quan hệ khácnéu thực hiện sẽ bi ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thứ ba Việc quy đánh QSD đất

ở đang bị kê biên không được chuyên nhương sẽ tạo cơ sở vững chắc phòng ngừanhững rủi ro có thé xảy ra cho bên nhận chuyên nhượng, đông thời còn lam giảm bớt

tình trang xảy ra tranh chập Bởi thé mà, người sử dung dat sẽ phải tam thời dùng

QSD hợp pháp đối với QSD đất ở đã bị kê biên, các giao dich về chuyên nhượng sé

tị vô hiệu trong thời gian kê biên

Thứ tư trong thời han sử hing đất ở

Mẫt một loại đất Nhà nước sẽ quy đính thời han sử dụng khác nhau Nêu nhu cácloại đất khác có thời han sử dụng là 50 năm, 70 năm thi dat ở lại khác biệt với cácloại đất khác Vi được ding để phục vụ nhu câu “ở”; do đó, nha nước quy định người

sử dụng dat ở được sử dung lâu dai (khoản 1 Điều 125 Luật Dat dai năm 2013) Bởivay, trên thực tế QSD dat của cá nhân, hộ gia đính trong nước sẽ không bị giới han

về thời hạn sử dung cho đủ pháp luật không quy đính chủ thé nay được QSD dat ở

vĩnh viễn.

2.2.2 Bêu nhận chnyén uÌirợng'

Nhìn chung pháp luật nước ta quy đính khá chi tiệt, chặt chế về các điều kiện củabên chuyên nhương QSD đất ở, nhưng lại chưa thật sự cụ thể việc quy định điều kiệncủa bên nhân chuyên nhượng QSD đất ở trong các văn bản pháp luật Điều kiên quy

đính đôi với bên nhận chuyển nhượng được quy đính: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,

công đồng dan cu, cơ sở tôn giáo, người Viét Nam định cư ở nước ngoài, doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng nhận tăng choquyển sử dung đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyyễn nhượngtăng cho quyên sir dưng đất: "Ì8 Đồng thời, khoản 4 Điều 191 Luật Dat dei năm 2013

cũng quy định: “Hồ gia đình ca nhân không được nhận chuyễn nhượng nhận tặng

» Bom 1 khoăn 1 Điều 112 Luật Thị hành in din srnim 2008 số 26/2008/QH12 ngiy 14/11/2008.

!* Khoản 1 Điều 191 Luật Dat dainim 2013 số ‡5/2013/QH13 ngày 29/11/2013.

cho quyén sử ding đất ở, dat nông nghiệp trong Khu vực rừng phòng hộ trong phânkhu bảo về nghiêm ngặt, phân khuphuc hồi sinh thái thuộc rừng đặc dung nếu khôngsinh sông trong khu vực rừng phòng hộ rừng đặc dung dé.” Co thé thay, những quyđính về bên nhận chuyên nhương còn khá hạn chế và chưa thật sự đây đủ Điều luật

mới chỉ quy định mét số điều khoản chưa cụ thé, bởi vậy mà Nha nước cân phải xem

xét, bỗ sung ban hành các quy định về điều kiện của bên nhận chuyền nhượng QSD

dat ở Tuy dat ở chỉ chiêm phần nhö so với diện tích các loai đất khác trong nhóm

quỹ dat của quéc gia, nhưng đây lại là quỹ dat được xây dựng trên cơ sở số đân, điệntích đất tư nhiên của từng địa phương, Viée quy định những điều khoản về điều kiệnbên nhận chuyển nhượng QSD đất ở còn gúp đối phó với tinh trang dau cơ dat ở vàtránh được tinh trang dat tập trung vào mét sô chủ thé, từ đó gây khó khăn cho côngtác quan lý dat đai Bởi vậy, nhà làm luật can xem xét đưa ra chr thảo bd sung cácđiều khoản quy đính về điều kiện của bên nhân chuyển nhượng QSD dat ở dé hoànthiện các quy định còn thiêu sót

2.2.3 Bén có lién quan

Khi thực hiện HĐCNQSD đất ở bên chuyén nhượng và bên nhận chuyển nhương

sẽ phải đem HĐCNQSD đất ở & công chúng, chứng thực Đây là mét yêu câu bắtbuộc trong giao dich về chuyên nhượng QSD đất ở Nêu không thực hiện công chứng,HĐCNQSD đất ở sẽ không có giá trị pháp lý, và có thé trở nên vô hiệu Hơn nữa việccông chứng còn giúp các bên hạn chế được những rủi ro không đáng có, tránh được

sự gian đối trong quá trình giao kết Theo quy đính của pháp luật, “Céng chứng làviée công chứng viên của một tô chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xácthực, hop pháp của hợp đồng giao dich dan sự khác bằng văn ban (san day gọi là

hop đồng giao dich), tinh chính xác, hợp pháp, không trải dao đức xã hỗi của ban

dich giật tờ, văn bản từ tiếng liệt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiéng nước ngoàisang tiếng Liệt (sau đây gọi là bản dich) mà theo quy đình của pháp luật phải côngchứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyên yêu cầu công chứng “Ì®N gười thực biên công

chứng HĐCNOQSD đất ở là Công chứng viên Theo quy dinh pháp luật hiện hành một

người muốn trở thành mốt C ông chứng viên sẽ cên phả: đáp ứng những quy đính saunhư phải là công dân V iệt Nam thường trú tại Việt Nam, phải luôn tuân thủ Hiền pháp

!* Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng nim 2014, số 53/2014/QH13 ngày 20/06/2014.

33