Khóa luận tốt nghiệp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

Tuy nhiên, các quy định của Nhà nước về quyên sử dụng đất noi chung và dat ở nói riêng thường xuyên thay đổi, trong khi đó đất ở lai được giao sử dung ôn định lâu dai So với các loại đất

LO TH] PHUONG THAO

452823

HOP DONG CHUYEN NHU ONG QUYEN SỬ DUNG DAT Ở THEO QUY

DINH CUA PHAP LUAT VIET NAM

KHOA LUAN TOT NGHIEP

LO TH] PHUONG THAO

452823

HOP DONG CHUYEN NHU ONG QUYEN SỬ DUNG DAT Ở THEO QUY

DINH CUA PHAP LUAT VIET NAM

Chuyên ngành: Luật dân sự

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC

PGS.TS TRAN THI HUE

LOI CAMĐOANTôi xin cam đoan day 1a công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết luận, số liệutrong khóa luận tốt nghiệp là trung thực, đảm bảo độ tin cây.

“Xác nhân của Tác giả khỏa luận tốt nghiệp

giảng viên hướng dẫn (ý và ghi 16 ho tên)

PGS.TS.Tran Thị Huệ Lò Thị Phương Thảo

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

BLDS : Bộ luật dân sự

DSPT : Dân sự phúc thẩm DSST : Dân sự sơ thâm.

LBD : Luật dat đai

TAND : Tòa án nhân dân

UBND : Ủy ban nhân dân

MỤC LỤC

Trang pint bìa

Loi cam dom

Damh tục các CHEE VIR EE occ csseeessesvnvvetsneeesressvinsnvnsetinetseenssroeetnneeesnllNAW cacisrcimrmmesra meneame eT np emo.

971 eee s:Esssecszusit

1 Tinh cấp thiết của việc nghiên cửu đê tải 0n reeeeree 1

5 Tait Casavant CNW GE so scssscaisnooebinoooogosodiseasobooesoof

3 Ý nghĩa khoa hoc và thực tién

4 Mục đích nghiên cứu.

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2s¿ AilolcftoSticltoEbsaa 5

6 Phương pháp nghiên cứu 2 222212221

Re Gi Os KH NI occas cece 0 6ekdEab giao Giadlui 6

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG EH HOP P HỒNG CHUYEN NHƯỢNG

QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở đ357228i2ã05807038xG- menace 7

1.1 Khai niệm va đặc điểm về chuyển nhượng quyên sử sử dụng đất ở 7

1.2 Khái niệm và đặc điểm của hop đông chuyển nhượng quyền sử dung dat ở 10 1.2 1 Khai niém hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung dat ở I0 1.2.2 Đặc điểm pháp lý của hợp dong chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở 12

1.3 Ý nghĩa quy đính của pháp luật về hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng

14 Sơ lược về hợp đông chuyển —— quyên sử dụng đất của pháp luật Việt Nam từ năm 1945 đến nay cess: «enum

CHƯƠNG 2: NHỮNG oa - PHÁP LÝ VÀ THỰC TRẠNG PHAP

LUAT VE HOP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG DAT G 2

2.1 Những van đề pháp lý về hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đất ở 22

2.1.1, Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở 22

3.1.2 Đối tượng của hợp dong chuyển nhượng quyên sử đụng dat husaaÐE

2.1.3 Hình thức của hợp đông chuyển nhương quyên sử dung dat ở 20

2 1.4 Thời điểm có hiệu lực của hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng dat ở 32

21 5 Quyên va ngliia vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyên sử

dung dat ở sais ais reer 34

2.2 Thực trang pháp luật về hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đất ở 37 2.2.1 Quy định về chủ thé của hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất ¢.37

2.2.2 Quy đính về hình thức, thủ tục va thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

2 ion ca ƒs 1 Y7

2:3; &dilliltacc2485a) &cšG/406865%-4080145 6005”

24 Pháp luật Inén hành: thiểu quy định cụ thể về “hop dong chuyển nhương

ee a scsussnesunasra eccoctieezeaairneceoomtsae aE IUR TATE SRANE TIRES 41

CHUONG 3: THUC —y ÁP DỤNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT

TRANH CHAP VÀ KIEN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VE HOP

DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở ee |

3.1 Thực tién áp dung ume luật giải quyết tranh chấp về hop đông chuyển nihương quyên sử dung dat ỡ iter ee em.

3.1.1 Thực tién áp dung pháp twat 122222210 eer)

¬ Kiên kg hoản thiện — luật về "g đồng (yến Ghi quyên sử dụng

đât ở a " ¬ 4

KÉT LUẬN CHƯƠNG3 58

KET LUẬN CHUNG

DANH MỤC TÀILIỆU THAM KHAO

MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất đai nói chung và đất ở nói riêng luôn có vai trò, vị trí quan trong đổi với con

người, là nguồn tai nguyên quý hiém, nguồn nội lực quan trong, nguồn vốn to lớn đặc

biệt của mỗi quốc gia Khoản 1 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Dat dai là tài

nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trong phát triển đất nước, được quấn Ittheo pháp luật” Õ nước ta, dat dai thuộc sở hữu toàn din do Nhà nước thống nhấtquan lý Quyền sử dung đất đai là tài sản thuộc các chủ thé cu thé do pháp luật quyđịnh V ới tính chất là một tài sản do đó, quyền sử dụng dat cũng được các chủ thé đưavào chuyên nhượng, trao đổi, thé chap, cho thuê trong đó, việc chuyển quyên sử

dung dat ở thông qua Hợp đồng chuyển nhượng được diễn ra khá phổ biên trên thực

tê Tuy nhiên, các quy định của Nhà nước về quyên sử dụng đất noi chung và dat ở nói

riêng thường xuyên thay đổi, trong khi đó đất ở lai được giao sử dung ôn định lâu dai

So với các loại đất khác thì quyên sử dụng đất ở có giá cao hơn rat nhiều Khi điều

kiện kinh tế xã hội cảng phát triển hoạt đông chuyển nhương quyên sử dụng đất ở

được dién ra ngày cảng sôi đông,

Với tam quan trọng và phổ biên của Hợp dong chuyển nhượng quyên sử dụng dat

ở nên ngay từ sớm, hợp đồng này đã được ghi nhận và điều chỉnh bởi các văn bảnpháp luật Hiên nay, cơ sở pháp lý quan trọng nhật điều chỉnh về hợp đông chuyểnnhượng quyền sử dung đất ở là BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 đã có những quy

định về việc xác lập và thực hiện cũng như các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng

chuyên nhượng quyên sử dung dat ở tạo nên sự ôn định trong việc chuyên nhuong đất

ở trong giai đoạn hién nay được diễn ra an toàn, có hiệu quả

Bên canh đó, cùng với sự phát triển của nền kinh tê thi trường, quá trình đô thịhoá diễn ra manh mé công với tỷ lệ dân số ngày càng tăng nhanh các quan hệ vềchuyên nhượng quyên sử dụng đất ở chiêm một số lượng đáng ké trong quan hệ dân

sự Việc chuyển nhượng quyền sử đụng đất ở diễn ra tương đối đa dạng phong phú,

nhu câu sử dung và chuyên nhượng quyên sử dung dat ở trở nên thường xuyên đồng

thời cũng làm phát sinh nhiều tranh chấp giữa các bên tham gia, việc giải quyết hop

đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở do đó cũng nhiều khó khăn, nên có nhiêu

van đề phức tạp của hợp đồng này phát sinh theo Trong quan hệ chuyển nhượng nay

van dé vi phạm chủ yêu là do ý thức, nhận thức pháp luật của các chủ thé khi ký kết và

thực hiên hop đồng Sư vi pham của các bên về điều kiện có hiéu lực của hợp đồng

diễn ra thường xuyên, kéo theo đó là các tranh chấp giữa các chủ thể ngay càng tăng,

nhiêu tranh châp giải quyết bằng rat nhiêu bản én, quyết định nhưng vẫn bị kháng cáo,kháng nghi ton nhiéu thời gian, công sức

Hiện nay, mặc du khung pháp lý điều chỉnh hợp đồng chuyên chuyển nhượng

quyền sử dung đất ở đã tương đối day đủ và hoàn thiện nhưng vẫn còn tồn tai một số

bắt cập, han chê Nguyén nhân dẫn đền tình trang trên một phân là do một số quy địnhcủa pháp luật, liên quan đến hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất nói chung vàđất ở nói riêng mới chỉ dùng ở tính nguyên tắc chung, chưa chỉ tiệt, chưa cụ thể chưa

theo kịp với sự phát triển của kinh té - xã hội trong điều kiện nên kinh tệ thi trường,

Hon nữa, những quy định này chưa thông nhật, thiêu văn bản hướng dẫn thi hành, giải

thích cụ thể dẫn đến nhiêu cách hiểu khác nhau, thậm chí là trái ngược nhau khi giải

quyệt.

Vi vậy, việc nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp

luật Việt Nam 1a rất cần thiết trong bối cảnh hiện nay, không chỉ có ý ng†ĩa về lý luận

trong việc xác đính cơ sở khoa học cho các van dé liên quan dén hợp đông chuyên.

nhượng quyền sử dung dat ở mà còn có ý nghia thực tiến góp phân tìm ra những

nguyên nhân vi pham các điều kiện chuyên nhượng quyền sử dung đất ở, các cách

thức giải quyết các tranh chap về van đề nay dung đán Từ đó, đề xuất một số kiênnghĩ hoàn thiên quy đính của pháp luật về chuyền nhượng quyền sử dung đất ở Vớinhũng lý do trên, tác giả đã lựa chon dé tai: “Hop đồng chuyên nhượng quyền sử dựngđất ở theo quy định của pháp luật Viét Nam” làm đề tài khoá luận của minh, qua đódam bảo tính cấp thiết và tính thời sự của van đề nghiên cứu

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Những năm vừa qua, ở nước ta đã có các công trình nghiên cứu về hợp đông

chuyển nương quyền sử dung dung dat ở hoặc liên quan đến hợp đồng chuyển

nhuong quyên sử dung dat ở Đây là mét van đề được khá nhiều tác giả quan tâm và

nghiên cứu dưới nhiều quan điểm khác nhau cùng với các công trình khoa học được

nghiên cứu đưới các hình thúc như luận án luận văn thạc si, khoá luận tốt nghiép,sách, bài tap chi, đã đóng góp một phan trong việc hoàn thiên pháp luật về dat dai

nói chung và pháp luật chuyển nhương quyên sử dung đất ở nói riêng Co thể ké ra

mt vai công trình khoa học đáng chú ý như.

Luận án tiên si luật hoc của Nguyễn Thuỷ Trang (2017) về “Hop đồng chuyển

nhượng quyển sit dụng đất ở theo pháp luật hiện hành của Liệt Nam“ Luận án làm 16

và đánh giá các van đề lý luân cơ bản như khái niệm, đặc điểm của hợp đông chuyển.

nhuong quyền sử dụng đất ở và thực trang pháp luật hiện hành cũng như thực tiễn giảiquyết tranh châp về hợp đẳng chuyên nhương quyền sử dung đất ở, trên cơ sở đó dua

ra hưởng hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyên sửdụng đất ở theo quy định của pháp luật V iệt Nam

Luận văn thạc s luật hoc của Hà V ăn Tiên (2012) về “Hop đồng chuyên nhương

quyển sử dụng đất 6” Đã tập trung làm rõ các vân đề liên quan đến hợp đông chuyên

nhượng quyên sử đụng đất ở, luận văn nghiên cứu chuyên sâu về các vân đề lý luận

nhu bản chất, khái niém, đặc điểm, ý nghĩa của hợp đông, các quy định hiên hành về

hợp đông chuyên nhương quyền sử dụng dat ở, bat cập trong các quy định của phápluật về hợp đông nay và thực tiễn giải quyết của cơ quan Toa án và từ đó dua ra cáchướng hoàn thiện pháp luật về hop dong chuyên nhương quyền sử dung đất &

Luận văn thạc sf luật học của Pham V én Oanh (2017) về “Giải quyết tranh chấp

hợp đồng chuyén nhượng quyén sử ding đất ở tại Toà án nhân dân huyện Thường Tin

Hà Nội ” Luận văn làm 16 các van dé về lý luận nhw khái niệm va đặc điểm về tranh

chap hợp đông chuyên nhượng quyền sử dung dat ở Tap trung nghiên cứu chuyên sâu

về việc giải quyết tranh chap hop đông chuyển nhượng quyền sử dung đất ở tại Tòa ánnihân dan huyện Thường Tín, đánh giá thực trang, rút ra những ưu điểm và hạn chế qua

do đóng góp những kiên nghị, giải phép hoàn thiện pháp luật

Luận văn thạc si luật hoc của Trương Ngọc Hoa (2020) về “Hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dung đất theo quy đình của pháp luật dân sự” Công trình nghiêncứu các van đề lý luận và quy đính pháp luật về hợp đông chuyển nhượng quyên sửdụng dat, đánh giá thực trang pháp luật hiện hành và qua đó đưa ra phương hướng, giảipháp hoàn thiện pháp luật về hop đông chuyển nhượng quyền sử dung dat

Luận văn thạc ấ luật học của Đỗ Thiện Chiến (2021) về “Hop đồng chuyển

nhượng quyển sử ding đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nồi” Luận văn

trình bày những van dé lý luận về hop đông chuyển nhượng quyền sử dung dat và

pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất Phân tích thực trang pháp

luật về chuyên nhượng quyên sử dụng dat va thực tiễn thi hành tại thành pho Hà Nội,

từ đó đưa ra một sô giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao liệu quả thí hành côngtác này trong thực tiễn

Qua các công trình nghiên cứu, các tác giả cơ bản đầu làm 16 về mất lý luận, thựctiấn giải quyết các vụ việc, đưa ra các giải phép, kiên nghị hoàn thiên quy đính củapháp luật liên quan đến chuyển hợp đông nhượng quyền sử dung dat Tuy nhiên, déđáp ứng với nhu câu thực tiễn đề ra và đắc biệt là các quy định của pháp luật về hợpđông chuyển nhương quyên sử dung dat ở vẫn chưa hoàn thiện, phủ hợp với thực tiễn

Vì vậy, tác gid đã có sự tông hợp, kế thừa từ thành quả mà các công trình nghiên cứu

đã đạt được dé nghiên cứu mét cách có hệ thông, bài bản, từ do phân tích để đưa ra

những đánh giá, nhén định của minh đối với các quy định của pháp luật về hợp đồng

chuyển nihương quyên sử dung đất ở

3 Ý nghĩa khoa học và thực tien

Khoá luận có thể được sử dung làm tai liệu tham khảo tai các cơ sở dao tạo và

nghién cứu về luật hoc Trong đề tai này, tác giả cũng đưa ra thực trạng các quy định

của pháp luật cũng như thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đền hợp đồng chuyên

nhuong quyền sử dụng đất ở ở nước ta hiện nay Đặc biệt là các quy đính về hợp đồngchuyên nhượng quyền sử dụng đất ở được quy định trong LĐĐ năm 2013 và BLDSnếm 2015 Đông thời dé tài cũng đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thốngpháp luật, giải pháp dé giải quyết các van dé phát sinh diễn ra trong thực tiễn thực hiệnhop đồng chuyển nlưương quyên sử dung dat ở và những giải pháp này có giá trị thankhão đổi với các cơ quan xây dung và thực thi pháp luật về hợp đông chuyển nhượngquyên sử dung đất ở của nước ta

4 Mục đích nghiên cứu

Với đề tài nghiên cứu: “Hop đồng chuyên nhượng quyền sử ding đất ở theo quy

đinh của pháp luật Viét Nam ”, tác giả tập trung nghiên cứu để làm sáng to khái niém,

đặc điểm pháp ly của hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, ý nghia của quy

dinh pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất ở trong điều kiện kinh:

té thi trường hiên nay, cơ sở phép lý của việc xác lập thực hién hợp dong chuyên.nhượng quyên sử dung dat ở và nghiên cứu về thực trang các quy định của pháp luật

cũng như thực tién giải quyết tranl chấp về vân đề nay, dé từ đó chỉ rõ các nguyên

nhân phát sinh tranh chấp, những bat cập trong việc quy định pháp luật lam ảnh hưởng

đến su tôn tại và phát triển của quan hệ chuyển nhượng quyên sử dung dat ở Trên cơ

sở đó đề xuất một só kiên nghị, giải pháp hoàn thiên phép luật nhằm tạo ra hành langpháp lý vững chắc, an toàn và tin cây trong quan hệ hop đông chuyển nhuong quyền

sử dụng đất ở

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4 Đái tương nghiên cứu của đề tài

Khoá luận triển khai nghiên cứu những van dé sau đây:

- Nghiên cứu một số vân dé lý luận về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dungdat ở

- Nghiên cứu đánh giá thực trang phép luật và thực tiễn thực hiên các quy định

của pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nương quyền sử dung dat ở

- Nghiên cứu các giải pháp, kiên nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về hop

đông chuyên nhuong quyên sử dung đất ở.

b Pham vi nghiền cứu của đề tài

Chuyển nhượng quyên sử dung dat ở là một trong những van đề phức tap và rộng

lớn, có thể được nghiên cứu dưới nhiêu góc dé khác nhau Trong phạm vi của Khoaluận tốt nghiệp, tác giải tập trung nghiên cứu khái niệm, đặc điểm của hợp đồngchuyên nhượng quyền sử dung đất ở và các quy đính của pháp luật về loại hợp đồngnay Nghiên cứu thực trạng pháp luật va thực tiễn áp đụng pháp luật của các văn bảnquy pham pháp luật như Hién pháp năm 2013, BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013 vàcác văn bản pháp luật khác liên quan dén hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung dat

ở từ đó đưa ra những kiên nghi hoàn thiện pháp luật

6 Phương pháp nghiên cứu

Cơ sỡ pháp luận trong nghiên cứu của khoá luận là triệt học Mác — Lênin về biện.chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và các quan điểm, đường lối chínhsách của Đảng, các văn bản pháp luật của Nhà trước Ngoài ra, trong quá trình nghiên

cứu tác giả sử dụng phương pháp phan tích, so sánh, tổng hợp, hệ thống hoá, dé lam

rõ các nội dung cơ bản, chủ yêu của hợp đông chuyên nhượng quyên sử dung dat ở déthây được các mắt tích cực và hạn chế của quy định pháp luật về vân đề này, từ đó

kiến nghị các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

trong điều kiện nên kinh tế thị trường hiện nay

7 Kết cầu của khoá luận

Ngoài phan mở dau, kết luận và danh mục tải liệu tham khảo Khoá luân được tácgid chia lam 3 chương bao gồm các nội dung sau:

Chương 1: Lý luận chung về hợp đồng chuyên nhương quyền sử đụng đất ở

Chương 2: Những vấn đề pháp lý và thực trang pháp luật về hợp đồng chuyênnhượng quyên sử dung đất 6

Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp và liên nghị hoànthiện pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất 6

CHƯƠNG 1

LÝ LUAN CHUNG VE HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG

QUYEN SỬ DUNG DAT Ở

1.1 Khái niệm và đặc diem về chuyên nhượng quyền sử sử dụng đất ở

Đất dai là tai sản đắc biệt và vô cùng quý giá được thiên nhiên ban tăng Không

giống như nhiing loại tài sản khác có thé sản xuất, tao ra không giới hen trong đời sóngthì dat đai mang tính giới han, ôn định Trong khi đó, dân số ngày một tăng nhanh, nhucầu sử dung dat ngày cảng cấp thiết Bởi vay, dat dai có giá tri rất lớn gan nÏnư vô giá.Hơn nữa, quyền sở hữu đối với dat đai còn thé biện chủ quyền đối với lãnh thé củamét quốc gia Quyên sở hữu này được khang định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013quy định “Dat dai thuộc sở hữu toàn dan do Nhà rước dai điện chit sở hữu và

Luật dat dai nam 2013, căn cứ vào muc đích sử dụng, đất đai được chia thành banhóm: Đất nông nghiệp, dat phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng (Điều 10 LDD năm

2013), tuỷ vào mục đích sử dung ma mỗi nhóm dat có những đặc trưng và cơ chế quân

lý riêng, Đất ở là một loại đất thuộc nhom dat phi nông nghiệp, Dat ở bao gồm hai loại

là dat ở nông thôn và dat ở đô thi Dat ở nông thôn bao gồm dat ma hộ gia đính, cánhan ding để xây dung nhà ở, xây đựng công trình phục vụ đời sông, vườn ao trong

một thửa đất thuộc khu dan cư nông thôn, phi hợp với quy hoạch xây dung điểm dân.

cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thêm quyền xét duyệt (thường gọi là datthé cự) Đất ở đô thi bao gồm đất dé xây dụng các công trình phục vu đời sông trongcùng một thửa dat thudc khu dân cư đô thi, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đãđược cơ quan Nhà nước có thâm quyên xét duyệt Có thể nói, đất ở đóng vai trò to lớntrong cuộc sông của mỗi người, được quy định với mục đích phục vụ nhụ câu tat yêucủa người dân, và với tính ôn định cao, pháp luật không quy định thời hạn sử dụngquyên sử dung dat ở là những yêu tô ảnh hưởng không nhỏ đến van đề chuyên nhươngquyên sử dụng đất ở

Hiện nay ở nước ta, đất đai thuộc chế đô sở hữu toàn dân Còn các cá nhân, hộ

gia đính có quyên sử dung đất thông qua các căn cử như được giao, được chuyên

nhuong, được thừa kê, tăng cho, Khi được nha nước giao quyền sử dụng dat công

dân sẽ có một số quyền năng nhất dinh Theo tác giã cuốn từ điển Luật học Nhà xuất

ban Từ điển bách khoa và Nhà xuất ban Tư pháp, nẽm 2006 xác định: “Quyển sử dung

đất là quyền của các chit thé được khai thác công ding hướng hoa lợi, lợi ích từ việc

sử dung đất được nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyên giao từ những chỉ thé

khác thông qua việc chuyển đối, chuyên nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặngcho, từ những chủ thé khác có quyền sử ching đất”), Theo đó, quyền sử dung dat làquyên tải sẵn, quyên này trị giá bằng tiên và có thể chuyên giao từ chủ thể nay sangchủ thể khác bang giao dich dân sự Như vậy, quyền sử dụng đất là một quyền năng,

ma Nhà nước trao cho người sử dụng dat, nhằm mang lại lợi ich cho người sử dung dat

và cho xã hội Quyền sử dụng đất ở chỉ khác quyền sử đụng các loại đất khác ở mụcdich sử dung dat Trên thực tế, hiên nay có nhiêu cách hiểu khác nhau về quyền sửdung đất ở và theo đính nghĩa phổ biển nhất, thì quyền sử dung đất ở chính là quyềncủa người có quyển sir ding đất được khai thác công năng thuộc tính của đất ở một

cách hợp pháp để đáp ứng như cầu lợi ích chính đáng của mình

Chuyển quyên sử dung dat về bản chất pháp lý là giao dich dân sự thông qua hợpđồng nhằm lam phát sinh thay đổi, châm đút quyền và ngiữa vụ giữa các bên trongquan hệ giao dịch đó Một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng dat phô biển

Biện nay là chuyển nhượng, Thuật ngữ chuyên nhượng quyền sử dung đất ra đời từ

LBD năm 1993, hô gia đính, cá nhên, tô chức (gợi chung là người sử dụng dat) chỉ có

quyên sử dụng đất chứ không có quyền sở hữu định đoạt Nha nước có quyền cho phép

hoặc không cho phép người sử dung dat được chuyển nhương quyền sử dung đất của

minh cho người khác Theo từ dién tiéng việt của Viên ngôn ngữ hoc: “clayén

nhượng là chuyển quyền sở hinc’? Từ đó có thể hiéu chuyền nhượng quyền sử dụngdat là một giao dich dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyên sử dung đất từ chủ thénay sang chủ thé khác, tuân theo những quy đính của pháp luật dân sự và luật dat đaihién hành.

Trong tir điển tiéng Việt, thuật ngữ chuyên nlrương và mua bán về bản chat đều

là hoạt động, “chuyển quyển sở hữm tài sản” Trong khoa học pháp lý của Việt Nam, vì

tính chất đặc biệt của quyên sử dung đất nên pháp luật chỉ cho phép việc “chuyểnnhượng” thay vi “mua bán” quyền sử dung đất Tuy nhiên, về bản chất giao dich va

cơ chê giải quyết tranh chấp thì van áp đụng các quy định của pháp luật về hợp đồng

mua bán tai sẵn nói chung Do vậy, việc sử dụng thuật ngữ chuyên nhương nly quy

đính pháp luật hiện hành vệ cơ bản van thể hién được được bản chat của giao dịch Có

ba yêu tổ tạo nên sự khác biệt cơ bản giữa hoạt đông chuyén nhượng quyên sử dụng

dat với các hoạt động chuyển quyên sử dụng đất khác, gồm: 2) sự chuyển giao cùng lúc

đất và quyên sử dung đất, ii) có tính đền bù được biểu hiện bằng giá chuyển nhượng,

iii) tính không hoàn lại của tài sin chuyển giao, người chuyén nhương không có bất kỳ

mối liên hệ nào với đất và quyền sử dung dat Hoạt động chuyển nhượng quyên sử

dung dat co đây đủ ba yêu tô trên, va đây cũng 1a đặc trưng của quan hệ mua bán tai

sản.

Quyên sử dụng đất ở là bộ phân của quyền sử dụng đất, cho nên có thể hiểu

chuyển nhượng quyên sử dung dat ở là giao dich dân sự nhằm xác lap, thay đôi, cham

đứt các quyên va nghiia vụ giữa các bên trong quan hệ chuyển nhượng theo quy định.

của pháp luật Ngoài ra, chuyên nhượng quyền sử dung đất ở cũng có thé hiéu là mat

quan hệ pháp luật din su, trong đó chủ thể của quan hệ nay gồm có bén chuyến

nhượng và bên nhận chuyên nhượng, khách thé là hành vi chuyên nhượng và hành vi

nhận chuyễn nhượng của các chủ thé và đôi tượng là quyển sử chang đất ở, do dat ở là

đổi tượng thuộc do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên việc chuyên nhượng quyền sử

dung dat ở bị hạn chế bởi những điều kiện pháp luật quy định Từ đó, có thé thay việc

chuyển nương quyên sử dung đất ở có nhiing đặc điểm sau

Thứ nhất, chuyền nương quyền sử dụng dat ở là quan hệ dan sự vé tai sẵn, bởi

vì ban thân quyên sử dung đất ở là một loại tài sản, khi tham gia vào quan hệ chuyênnhượng tải sản bên nhận chuyên nhương phải trả cho bên chuyển nhương một số tiêntương ứng với giá quyền sử dụng dat ở và nhân quyên sử dung dat ở còn bên chuyên.nhượng sẽ nhận tiền và chuyên giao quyền sử dụng đất ở

Thứ hai, việc chuyén nhượng quyên sử dung đất ở thường gắn liên với việc báncác bat động sản ở trên dat với mục đích phục vụ nhu cau ở của các cá nhân, trên thực

tê những diện tích đất ở này thường được sử dung dé xây dựng các công trình lớn, kiên

cổ niu nha ở và các công trình khác phục vụ đời sông của méi cá nhân, do vậy rat khó

thực hiện việc di đời khi chuyên nhượng diện tích dat ở, cho nên bên chuyển nhượng

thường bán phân tải sản gắn liên với đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Thứ ba, chuyển nhượng quyền sử dung dat ở phải tuân thủ theo các quy định của

pháp luật Khi thực hién chuyển nhượng các bên phải tuân thủ các quy đính trên nhiéu

phương điện như hình thức, trình tự, thủ tục chuyển nhwong cũng như các quyên và

nghia vụ phát sinh

1.2 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất ở

Trong cuộc sống hàng ngày, dé ton tại và phát triển thì con người phải tham gia

vào nhiều méi quan hệ khác nhau, một trong những môi quan hệ xã hội đó chính làhop đồng dân sự Thông qua hợp đồng dân sự con người chuyển giao cho nhau các lợiích vật chất nhềm đáp ứng các yêu câu trong sinh hoạt tiêu ding hang ngày Như vậy,

hop đồng dân sự là một loại giao dịch phổ biên thông dụng và diễn ra thường xuyên.

trong đời sông của con người, nó chiêm vị trí quan trọng trong việc thiết lap các môiquan hệ tài sản giữa người với người va đóng một vai trò to lớn trong đời sông xã hội

Hiện nay, dé đáp ủng nhu cầu ở của mỗi người pháp luật quy định người sử dung

dat được phép chuyển nhượng quyên sử dung đất ở, quyền sử dung đất ở là tai sin có

gid tri đặc biệt đối với con người bởi nó 1a một trong những yêu tô tao nên sự ôn dinh

trong cuộc sống của ho, vi vậy việc dich chuyên nó thông qua hợp đông được pháp

luật quy định chặt chế hơn so với mua bán các loại tai sản thông thường khác Vé bản

chất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là mat dang của hợp đông mua

bán tải sin do quyền sử dung dat ở cũng là mét loại tai sản Khái niệm về hợp đồngchuyên nhượng quyền sử dung dat được quy đính tại Điều 697 BLDS năm 2005 nhưsau: “Hop đồng chuyên nhượng quyên sử ding đất là sự thod thuận giữa các bên, theo

đó bên chuyên nhượng quyền sử ding đắt chuyên giao đất và quyền sử ding đất chobên nhận chuyên nhượng còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyểnnhượng theo quy đình của Bộ luật này và pháp luật về đất dai

BLDS năm 2015 không có quy định riêng về hợp dong chuyển nhương quyên sửdung dat ma chi có quy dinh chung là hợp đông về quyên sử dung đất Điều 500 BLDSnêm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sit dung đất là sự thoả thuận giữa các bên,

theo dé người sử dụng đất chuyên đổi, chuyên nhương cho thuê, cho thuê lại, tặng

cho, thé chấp, gop vốn quyền sir ding đắt hoặc thực hiện quyền khác theo quy định

của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyển nghiia vu theo hop đồng với

người sử dng đất ” Ngoài quy định trên từ Điều 501 đến Điêu 503 BLDS năm 2015cũng có những quy định về nộ: dụng, hình thức và thủ tục thực hiện hợp đồng quyền

sử dung đất, hiệu lực việc chuyên quyền sử dụng đất nói chung mà không có quy định:

riêng về hop đồng chuyên nhượng quyền sử dung dat

Hợp đông chuyển nhượng quyền sử đụng dat ở là một loại hop đông chuyển

nhuong quyền sử dung dat, là việc chuyên nhương quyên sử dung đất trong một phem

vị hẹp, với đối tượng chuyên nhượng trong hợp dong là dat ở và quyền sử dung đất ở mét loại đất đặc biệt quan trong trong đời sóng xã hội và có giá trị lớn, phức tạp nhật

-trong các loại dat

Về lý luận khái niém hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dat ở trên đượcxuất phát theo hai phương điện:

Theo phương điện chủ quan Hop đồng chuyên nhượng quyên sử dung dat ở là

một giao dich dân su, trong đó các bên tu trao đổi, thoả thuận với nhau về chuyên

nhuong quyền sử dung đất ở, từ đó lam phát sinh quyên và nghĩa vụ dân sự nhật định

nhằm thoả mãn các nhu cầu sử dụng dat ở của minh, sự thoả thuan về việc chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ở này chính là sự thông nhật ý chí giữa bên chuyên nhượng

và bên nhân chuyển nhượng, Theo đó, bên chuyên nhượng giao đất, quyên sử dung dat

ở hợp phép của minh cho bên nhận chuyên nhượng và nhân mét khoản tiền tương ứngvới giá trị quyền sử dụng đất ở và bên nhận chuyên nhượng có ngifa vụ trả tiền vànhận quyên sử dụng đất ở của bên chuyên nhượng Sự théng nhất này được xuất phát

từ ý chi chủ quan của các bên trong suốt quá trình thực hiện giao dich

Theo phương điện khách quan: Hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dat ở là

những quy đính của pháp luật cho phép người sử dung dat hợp pháp được sử dung

quyên sử dụng đất ở của minh dé chuyên nhượng cho người khác khi ho không có nhucầu sử dụng hoặc trong trường hợp cân phải chuyên nhượng Như vậy, theo phươngdiện khách quan có thé hiểu, hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung dat ở 1a tông thécác quy phạm pháp luật được Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hé xã hội phátsinh giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trong quá trình chuyên

nhượng đất ở Bao gồm các quy định về điều kiện chuyển nhương, chủ thể, hình thức,

nội dung ma các bên tham gia hợp dong phải tuân thủ Các quy định về hop đồng

nay được ghi nhận trong BLDS năm 2015 với tư cách là đao luật góc va LDD nếm

2013 với tư cách là luật chuyên ngành

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo ngiữa chủ quan và theo

nglữa khách quan là hai khái niém không đẳng nhất với nhau nhưng bỗ tro cho nhau

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất ở theo ngiĩa chủ quan là một quan hệ

chuyên nhượng được hình thành từ sự thoả thuận giữa các bên dé thod mãn nhu cầu sửdung dat ở của minh, còn hep đông chuyên nhượng quyền sử dung đất ở theo nghiakhách quan là sự quy định của Nhà nước đối với các bên trong việc thoả thuận vềchuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Khi các bên thoả thuận chuyên nhượng quyền sửdung dat ở theo đúng quy dinh của pháp luật thì được Nhà nước thừa nhận sự thoảthuận do.

Từ những phân tích trên va căn cứ khái niệm về dat ở, quyên sử dung dat ở, qua

xác đính các đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở, có thể đưa

ra một khá: niém khoa học về hop đông chuyên nhượng quyên sử dung đất ở nhu sau:

Hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự thoả thuận thông nhất ý chí

giữa các bên tuân theo các quy dinh của Bộ luật đẩn sự và Luật đắt dai; theo đó,

người có quyền sử hing đất ở (gọi là bên chuyên nhượng) có nghĩa vụ chuyên giao đắt

ở, quyén sử dụng đất ở cho bên nhận chuyên nhương và bên nhân chuyên nhương cóngiữa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng trên cơ sở gid cả được các bên thoa thuận,đồng thời bên chuyên nhương không có bat lỳ mới liên hé nào với đất ở và quyên sirding đất 6 đã chuyên nhượng cho bền nhân chuyyễn nhượng kế từ thời điểm hợp đồng

có hiệu lực theo guy định của pháp luật

1.2.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất ởHợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất ở về bản chat là hợp đông mua bán.tải sản, do vay nó cũng có day đủ các đặc điểm của hợp đồng nay Tuy nhiên, doquyên sử dung đất là một quyền đặc biệt Chính vi vậy, hợp đông chuyên nhượng

quyền sử dụng đất ở có những đặc điểm của hợp đồng mua bán tải sản nói chung và có

đặc điểm riêng Dựa trên lý luận về hợp đông mua bán tài sản, các đặc trưng của hợp

đông chuyển nhượng đã phân tích ở trên và quy định của phép luật hiện hành, hợp

đông chuyên nhượng quyên sử dung đất ở có những đặc điểm sau:

Thứ nhất về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyên sử đụng đất ở

Nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản(bao gồm vật có thực và quyền tài sản) thuộc quyên sở hữu của bên bán, thi trong quan.

hệ chuyên nhượng quyên sử dung dat ở, đối tượng của hợp đông này là quyền sử dung

dat ở của bên chuyên nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc sở hữu của toàndan ma Nhà nước đại điện là chủ sở hữu.

Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định dost tai sản bằng

việc bán quyền sở hữu tai sản cho bên mua ma không phụ thuộc vào ý chí của người

khác Trong khi đó, bên chuyên nhượng chỉ là người có quyền sử dung đất nên khichuyển nhượng cho người khác các bên còn phải thỏa mãn những điều kiện nhất định:theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung dat ở là hợp đồng song vụ

Hop đồng chuyển nhượng quyền sử dung dat ở được xác định là hợp đồng song

vụ Trong hợp đồng chuyển nlhương quyên sử dung dat ở, quyên và ngiấa vụ của bên

chuyên nhượng tương ứng với bên nhân chuyên nhượng Tuy nhiên, vì có sự xuất hiệncủa Nhà nước với vai trò vừa là đại điện chủ sở hữu, đông thời là cơ quan quản lýhành chính về dat đai, nên tinh chất song vụ trong hop đông này có mét số điểm khác

biệt so với hợp đồng mua bán và hop đồng khác về quyên sử dụng đất, thé hiện trên.

mét số phương điện sau:

Trong hợp đông chuyển nhương quyền sử dung đất ở, bên cạnh việc thực hiệnquyền va ngiia vụ với bên kia, còn quyền và nghĩa vụ của mô: bên đối với Nhà nước

(tuân thủ quy định pháp luật về mục dich sử dung đất, các điều kiện chuyển nhương,

thời hen sử dung ) Trong các giao dich về quyền sử dung dat luôn tồn tại ba chủthê Chủ thé Nha nước mac du không xuất hién trong hop đồng nhưng lai có tam quantrong và chi phối lớn đối với théa thuận của các bên, thê hiện thông qua các quy định.của pháp luật và các quyết đính hành chính của cơ quan Nhà nước có thâm quyền Đốivới hợp đông chuyên nhuong quyền sử dung đất ở, Nha nước không xuất hiện với tư

cách là một bên trong hợp đồng Các chủ thê của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử

dung dat ở là người sử dung đất

Bên cạnh đó, các thöa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất ở

ít chịu sự chi phôi của ý chí Nhà nước hon so với các hợp đông chuyển nhượng quyên.

sử đụng đất khác Phạm vi quyền của người sử dụng đất ở rông nhật so với các loại

quyền sử dụng đất khác Có thể nói quyền của người sử dụng đất ở rất gần với quyên

của chủ sở hữu, thé hiện ở các quyên chuyển nhượng, tăng cho, thừa kệ, và không bịgiới hạn về thời hạn sử dụng dat

Thứ hai, hop đồng chuyên nhương quyền sử dung đất ở là hợp đồng nhằm mụcdich chuyên giao quyên sở hitu đối với tài sản từ bên chuyên nhương sang bên nhânchuyên nhượng

Trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành về căn cứ, hình thức xác lập và thời han

sử dung của quyên sử dung dat ở, có thé thay rang hợp đông chuyên nhượng quyên sửdung dat ở mang day đủ ban chất của quan hệ mua bán Người chuyên nhương không

có bat ky môi liên hệ nao với tải sản đã chuyên nhượng và người nhận chuyên nhươngquyên sử dung dat ở được sử dung dat ôn đính, lâu dai Tuy vậy, việc chuyên giaoquyên sở hữu đổi với tai sản trong hợp dong chuyển nhượng quyên sử dụng dat ở cómét số đặc điểm sau:

Một là, bởi pháp luật hiện hành không có quy đính 16 rang về “quyển sở hữnc”của “người sử ding đất ở” đôi với “quyền sử dịmg đất”, nên mặc đù mang dau hiệu

của hoạt động chuyên giao quyền sở hữu, nhưng đặc điểm này không hoàn toàn giéng như hợp đồng mua bán tải sản khác Vé bản chất pháp lý, chủ thê trong quan hệ

chuyên nhượng hướng tới các quyên đối với thửa đất chứ không phải đất Người sửdung dat ở mac dù có các quyền năng gan như day đủ của chủ sở hữu, nhung khoa họcpháp lý nước ta van phân định ranh giới rõ rang giữa chủ sở hữu đất và người sử dungdat Chủ sở hữu giữ các quyên thu hỏi, trưng dụng ban hành quy hoạch, ké hoạch sửdụng dat, Như vậy, quyền của người sử dung đất luôn bị giới hạn và chi phối bởiquyên của chủ sở hữu dat, việc chuyên giao quyên sở hữu đối với quyền sử dụng dat ởcũng bị giới hạn so với việc chuyên giao quyên sử hữu đôi với tài sản khác, Hai 1a,trong các giao dich về quyền sử dụng dat, duy nhat hợp đông chuyên nhượng quyền sửdung dat mang day đủ dau hiệu của hoạt đông chuyên giao quyên sở hữu tai sẵn.Người nhân chuyên nhượng được toàn quyền sử dung dat ở theo quy định của phápluật với thời han ôn đính, lâu dai, không bị rang buộc bởi các điều kiên, nghia vụ đượcquy định trong một hợp đông khác

Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dung dat ở là hợp đồng ung thuận

Tinh ưng thuận của hợp đồng được thể hiện ở chỗ thời điểm có liệu lực của hợp

đông được xác định tai thời điểm giao kết Đôi với hợp đồng mua bán tai sản thông

thường hợp đồng được giao kết vào thời điểm dat được thoả thuận giữa các bên về nôi

dung chủ yêu của hop đông Tuy nhiên, đối với hợp đông chuyển nhượng quyên sử

dung dat ở luận nay vẫn chưa có quan điểm thông nhật về thời điểm giao kết hợp

đông Nêu căn cứ yêu tô thoả thuận của các bên, thời điểm giao kết hợp đông có thé

được xác định ké từ thời điểm hợp đồng các bên đạt được thoả thuận và thé hiện sự

thống nhật ý chí bằng việc ký kết hợp đồng, Còn nêu can cứ vào ý chí của Nhà nước

với tư cách là cơ quan quản lý, vừa là đại điện chủ sở hữu về đất đai, thi thời điểm giaokết hop đông sẽ là thời điểm hợp dong được đăng ký vào sé địa chính theo quy địnhcủa pháp luật hiện hanh

Thứ tư hợp đồng chuyên nhương quyển sử dung đất ở có đền bù

Khoản tiên mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dung đất trả cho bên chuyên

nhượng là khoản đền bù đối với quyên sử dụng đất Đối với bên nhận chuyên nhượng

quyên sử dung dat ở, khoản đền bù nhận được sẽ bao gồm cả quyền sử dung dat ở vàmảnh dat gắn với quyên sử dung dat ở Xét tính đền bu về giá tri tai sản trong giaodịch về quyên sử dung đất, bên nhận chuyên nhượng thường sẽ đạt được cả hai mục

tiêu về giá trị (trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác) và

gid trị sử dung (trong hoạt động khai thác, sử dung dat) Đồi với các giao dich thôngthường, bên bán thường hướng tới giá tri (tiên) và bên mua hướng tới giá tri sử dụng,Đồng thời giá trị và giá trị sử dụng thường sẽ giảm dân theo thời gian và tan suat sửdụng Đất và quyên sử đụng đất là tài sản đặc thù, con người không thể sản xuất ra đấtđai, cùng việc dân số ngày cảng tăng như biện nay, quý dat nay càng hen hẹp trong khinhu cau sử dụng dat dé ở, sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đính càng tăng, do vay giá trịcủa đất ngày cảng tăng theo thời gian Do vậy, trong hợp dong chuyển nhượng quyên

sử dụng đất ở thường sẽ đạt được cả hai mục tiêu về giá trị và giá trị sử dụng

Thứ năm, hợp đồng chuyén nhượng quyền sử đụng đất ở không dp dung quy định

“don phương cham đứt hợp đồng”

Đây là đặc điểm đặc thù của hợp đông chuyên nhượng quyên sử dung dat ở nói

riêng các hop đông được pháp luật quy định có liệu lực vào thời điểm đăng ký nói

chung Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, dong thời là thời điểm ghi nhận quyên sử

dung đất của bên nhân chuyển nhương néu sau thời

chấm đút hợp đông, thì các bên phải hoản trả lai tai sản đã nhận, dong thời hủy bỏ việcđăng ký hợp đồng Điều này dong ngiĩa với việc hợp đồng không có liệu lực hay nói

điểm có hiệu lực mà một bên tư ý

cách khác là hợp đồng bị hủy bỏ Khác với trường hợp đơn phương châm đút hợpđông, hợp dong van được công nhận trên phương diện pháp lý, các bên có nghĩa vụ

hoàn tật toàn bộ quyên, ngiĩa vụ đã thực hiện tính đền thời điểm cham đút hop đồng,

bên có 161 trong việc đơn phương châm đút hợp đồng có trách nhiệm thực hiện cácbiện pháp xử lý vi pham hợp đồng theo quy định:

1.3 Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử

dụng đất ở

Tầm quan trong của dat dai, quyên sử dụng dat nói chung và quyền sử dụng đất ởnói riêng đối với đời sống mỗi cá nhân, gia định là thực tế không thé phủ nhận Nhằmtạo lập nơi én, chốn ở thì một trong những công cụ pho biên nhất chính là xác lập hợp

đông chuyên nhượng quyên sử dung dat ở Do đó, ngay từ sớm chế định về loại hợp

đông nay đã được ghi nhân trong hệ thông pháp luật nước ta Việc ghi nhận hop đồng

chuyển nhương quyền sử dụng đất ở mang nhiêu ý nghĩa rất lớn về lý luận cũng nh

thực tấn

Vé mặt Ij luận, quy đình của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dung đất ở là một khung pháp lý quan trong để Nha nước điều chỉnh các quan hệ

chuyển nhương quyền sử dụng đất ở giữa bên chuyên nhương và bên nhận chuyên

nhượng, từ đó tạo điều kiên cho các giao dich dân sự về dat đai nói chung cũng nhưdat ở nói riêng được dién ra một cách dé dang, thuận tiện và có hiệu quả, nâng caochất lương cuộc sông người dân, góp phân giữ gìn trật tự xã hội và phát triển đất nước.Đồng thời, chế định này còn góp phân tích cực vào việc nâng cao hiệu quả trong công,tác quản lý Nhà nước về dat đai Yêu cầu thực hiện các giao dich chuyên nhuong

quyên sử dung dat ở theo thủ tục bắt buộc, Nhà nước sẽ giám sat được hoạt đông nay

và dé re chính sách pháp luật phù hop dé giao dịch về chuyên nhượng quyền sử dungdat ở hợp pháp va đêm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thé tham gia giao dich Phápluật về hợp đông chuyên nhượng quyên sử dung đất ở còn 1a cơ sở phép lý quan trọng

hang dau dé người dân tham gia giao dich tìm hiểu, tuân theo và thực thi nhằm dé xác

lập giao dich với nhau theo đúng yêu câu, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định

mặt thực tién, hiện nay ở nước ta cùng với sự phat triển của nền kinh tê thi

trường, công cuộc công nghiệp hoá, luận đại hoa diễn ra manh mé, nhu câu về dat dai

là rat lớn ma trong khi do dat dai lai có giới han Chính vi vậy, chế định hop dong

chuyển nhượng quyền sử dung đất ở đã từng bước đáp ứng được nhu câu bức thiết của

người dân, giúp phân phối lại quyên sử dụng dat ở phù hợp với nhu câu sử dung dat ở

Chuyển nhượng quyên sử dụng dat ở sẽ làm dn định các quan hệ dat dai thúc day nên.

kinh tế phát triển Bên cạnh đó, việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dung dat ở

chấm đút tình trang manh múa, phân tán về đất đai, lam cho các quan hệ chuyên

nhuong quyên sử dung dat ở được diễn ra lành manh, an toàn và có hiệu quả Cùng với

đó, việc thửa nhận và bảo hô chuyển nhượng quyền sử dung đất ở không chỉ tao rahành lang pháp lý cho công tác quan lý đất đai di vào nề nếp ma còn góp phan tạo ranhững bước di đầu tiên trong việc hình thành thi trường bất động sản ở nước ta — mét

bô phan quan trong trong hệ thống thị trường của nên kinh tê hàng hoá Ngoài ra, hoạt

đông chuyên nhượng này cũng đem lại một khoản thu lớn cho ngân sách nhà nước từ

việc chuyên nhượng các bên tham gia hợp đồng sẽ phải đóng thuê và lệ phí chuyên.nhượng theo quy định của pháp luật.

1.4 Sơ lược về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất của pháp luậtViet Nam từ năm 1945 đến nay

Mặc di khái niém hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dung đất mới được hinh

thành trong chế đô dat đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng trên thuc tê việc chuyển dich đất

dai trong đó có mua bán, chuyển nhượng đất dai đã xuất hién từ xa xưa cùng với quá trình

hình thành quan hệ sở hữu tư nhân về dat dai Đây là một trong những loại hợp đông được

ghi nhén sớm trong hệ thông pháp luật Việt Nam Trải qua quá trình dai được ghi nhận,

pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dung đất có nhiều sự đổi mới và dan

được hoàn thiện qua mốt thời kỳ lịch sử theo sự phát triển của dat nước

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980

Đây là gai đoan Nước Việt Nam dân chủ cộng hoa ra đời sau khi Cách mạngtháng Tám thành công đã xây dụng chính sách về dat dai hoàn toàn moi mẻ Ngày.09/11/1946, bản Hiền pháp đầu tiên của nước ta — Hiền pháp 1946 ra đời, Hiền pháp

đã ghi nhận nhiều quyên nang cho công dân, trong đó đã ghi nhận “quyển tư hữu tàisản của công dén Viét Nam được bdo đâm ” (Điều 12) Theo đó, quyền chủ sở hữu.được pháp luật bảo hộ, chủ sở hữu được thực hiện các quyền năng mà pháp luật quyđịnh, vì vậy việc mua bán, chuyên nhương dat dai của người sử dụng được pháp luậtbao hô.

Ngày 20/02/1952 Sắc lệnh sô 85/SL được ban hành quy định về thé lệ trước ba

trong việc cho, đâi, mua bán nhà cửa, ruộng dat, tao điều kiện cho giao lưu dân sự

trong đó có việc mua bán đất dai được dễ dang thuận tiện và đúng pháp luật, đồng thời

gop phân bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của nhân dan

Ngày 04/02/1953, Quốc hội da thông qua Luật Cải cách ruộng dat, đây là dau

mốc quan trong trong việc ban hành các chính sách về ruông đất của nước ta TheoLuật này ruông dat ngoại thành người dân chỉ được sử dụng không được dem datđược chia của mình tham gia các giao lưu dân sự, trong đó có hoạt động mua bán.

Trước những thay đổi về điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta cũng như tìnhhình ở hai miễn Nam, Bắc Dén năm 1959, Hiến phép thử hai - Hiên phép 1959 ra đờiquy định ba bình thức sở hữu về dat đai Trong đó hành thức sở hữu tư nhân đối với datđai bi thu hep, còn hình thức sở hữu toàn dân và sở hữu tập thé được mở rộng (Điều

11), pháp luật quy định tập thé xã viên có day đủ ba quyên năng của chủ sở hữu đối

với dat đai Sau khi Hiên pháp năm 1959 ra đời, hình thức sở hữu tư nhân về đất dai

van được Nhà nước ghi nhân, do vay các chủ thé vẫn có thể thực hién các giao dịch về

dat đai nhưng chủ yêu là dat ruộng Việc chuyển nhượng, mua bán giữa các hộ giađính, cá nhân rất ít

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992

Ngày 18/02/1980, Quốc hội khoá VI đã thông qua bản Hiên pháp mới - Hiểnpháp năm 1980 đã ghi nhận hình thức sở hữu toàn dân về đất đai “Dat đại, rừng múi,sông hồ ham mỏ, tài nguyễn thiên nhién trong lòng đắt ở vừng biên và thêm luc địa đều thuộc sở hữm toàn dân” (Điều 19) Sau khi Việt Nam xác lập chê độ sở hữu toàn.dân đối với dat đai, Luật Dat đai năm 1987 ra đời đánh dau bước ngoặt lớn trong lich

sử điều chinh quan hệ dat dai của Nhà nước Dat đai được xác din là tài sản của toàndân người sử dụng đất có quyên khai thác, sử đụng và hưởng các thành quả đầu tưtrên đất nlưưng lei nghiêm cấm mua bản, chuyển nhương đất đai, chỉ được chuyênquyên vô cùng han chế trong một sô trường hop được với những điều kiện hết sức chấtchế quy định tạ Điều 16 LĐĐ năm 1987 đã ghi nhận trường hợp mua nhà dé ở vàđược công nhân quyền sở hữu đối với nhà ở đó, sẽ được công nhận quyên sử dung dat

ở có ngôi nhà đó (Điều 17)

Có thê thấy, trong giai đoạn này, Nhà nước không thừa nhận đất đai là một loại

tải sản cho nên dat dai không thé trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán, việc

chuyển quyền sử dung đất đai không cho thay tính thị trường vẫn dựa trên cách nhìn

của cơ chê hoạch hoá tập trung, dat đai không thé tự do chuyển dich theo cung — cau

ma phải được sự cho phép của Nhà nước.

* Giai đoạn từ năm 1992 đến nay

Trong giai đoạn này, ngày 15/04/1992, Quốc hội đã thông qua Hiện pháp moi —

Hiến pháp 1992 van ghi nhén đất đai thuộc sở hữu toàn din (Điều 17) Đông thời, quyđịnh tổ chức và cá nhân có trách nhiém bảo vệ, bôi bd, khai thác hop lý, sử dụng tiếtkiệm đất, được chuyên quyền sử dung dat được Nhà nước giao theo quy định của pháp

luật (Điều 18) Như vậy, Hiến pháp 1992 đã ghi nhận chủ sử dụng đất được chuyên.

quyền sử dung đất, điều nay 14 hoàn toàn pla hợp với điều kiên kinh tệ - xã hội của dattrước.

Để cụ thê hoá các quy định của Hiên pháp 1992, Luật dat đai năm 1993 ra đời và

có hiệu lực ngày 15/10/1993, ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, công nhân vàđưa dat đai vận động theo cơ chê thị trường tức 1a đưa quyên sử dụng dat vào giao lưu

dân sự LĐĐ 1993 đã ghi nhận một sô quyền năng của người sử dụng đất như quyên

chuyển đổi, chuyển nhương, cho thuê, thừa kế, thé chap quyên sử dung đất (Điều 3)

Tuy nhiên, trên thực tê những quy định của LĐĐ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

còn gấp nhiều khó khăn, trong quá trình thực hiên các quy định ngày càng bộc lô nhiều

điểm han chế, do vậy đến ngày 28/10/1995 Quốc hội đã thông qua BLDS năm 1995,

lân đầu tiên trong lịch sử pháp luật nước ta, BLDS năm 1995 đã quy đính chi tiệt vềchuyên quyên sử dụng đất, việc chuyên nhương quyền sử dụng đất ở được thực luận.thông qua hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất ở, các van đề về chủ thé, đôitương, hình thức, quyền và nghia vụ của hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng

đất được BLDS quy định cụ thể, tạo điệu kiện cho các quan hệ dân sự về dat đai được

phép lưu thông phù hợp với cơ ché thị trường,

Kê thừa và có thay đổi một số quy đính của LĐĐ năm 1993, ngày 26/11/2003

LBD năm 2003 ra đời góp phần hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng quyền sử

dung đất ở, b6 sung nhiéu quy định mới phủ hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đấtnước Tiệp đó là BLDS nam 2005 ra đời, thay thê BLDS năm 1995 cũng đã ban hénh

nhiều quy định mới để hoàn thiện các quy đính của pháp luật về hợp đông chuyển.

nhượng quyền sử dung đất ở Trong giai đoạn này, pháp luật đã ghi nhận quyên sửdung đất ở là một loại “tai sđn”, quyền sử dung dat đá được đưa vào giao lưu dân sự,người sử dung dat được thực hiện quyền chuyên nhượng quyền sử dụng đất, “quyền sir

ding đất 6" là đôi tượng của hợp đẳng chuyên nhượng quyền sử dung dat ở.

Sau gan một thập kỷ, LĐĐ năm 2003 đã bôc lộ những điểm hen chế cần được

nghiên cứu va sửa đổi dé phù hợp hơn với điều kiện kính tế - xã hội của nước ta trong

giai đoạn mới, nâng cao hơn nữa hiệu quả trong quản lý va sử dụng đất dai LĐĐ năm

2013 ra đời thay thé cho LDD năm 2003, BLDS năm 2015 thay thé cho BLDS năm

2005, các bộ luật mới ra đời đá ban hành thêm nhiéu quy đính mới dé hoàn thiện, chi

tiết hơn nữa các quy định của pháp luật về hợp đông chuyển nlxượng quyền sử dung

dat ở

Co thể thay, nhật quán với đường lối đổi mới theo cơ chế thi trường các quan hệ

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung dat noi chung va hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dung đất ở nói riêng theo quy định của pháp luật Việt Nam đến nayluôn phát triển va không ngừng hoàn thiện dé phù hợp với tinh hình thực tiễn phát

triển của đất nước

KET LUẬN CHƯƠNG 1Hop đồng chuyển nhương quyền sử dung đất ở là một trong những hop đồng

quan trọng trong giao dich dân sự, bởi nó là một quan hệ dan sự phổ biển trong cuộc

sống của nhân dan ta và là mét trong những phương thức pháp lý hữu liệu giúp cho

các cá nhân, pháp nhân, hô gia đính, xác lập và thực hiện việc chuyển quyền sử

dung đất ở nhằm thoả mãn các nhu cầu trong đời sông sinh hoạt hàng ngày cũng nhưtrong sản xuất kinh doanh Do tai sản trong hợp đông nay là quyên sử dung dat ở mộttải sẵn đắc biệt quan trọng, có giá trị lớn do vậy việc chuyên địch nó thông qua hợpđông chuyển nương quyên sử dung dat ở được pháp luật quy định chặt chế hơn nhiêu

so với việc chuyên nlxượng các tài sẵn thông thường khác

Trong chương 1, trên cơ sở nghién cứu các van dé lý luận chung tác giả đã rút rađược khái tiệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất ở, cũng như đặc điểmpháp lý của loại hop đông này Đông thời, cũng đưa ra ý nghĩa của quy định pháp luật

về hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất ở trên phương điện lý luận và thực tiễn

trong đời sóng — xã hội Bên cạnh đó, việc nghiên cứu lược sử về hợp đồng chuyển

nhượng quyên sử dung đất qua các thời ky lịch sử cho thay mét bức tranh về sự phát

triển va sửa đổi ngày một hoàn thiện hơn các quy định về hợp đông chuyển nhượng đề

phù hợp với thực tiễn thi hành Việc nghiên cứu lý luận không chỉ giúp cho tác giả cóđịnh hướng nghiên cứu đúng din ma con góp phân bảo đảm việc xác định đúng pham

vi nghiên cứu của đề tài Từ đó, làm cơ sở cho việc phân tích, nghiên cứu và xây dung

giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về hop đông chuyên nhượng quyền sử

dung dat ở

CHƯƠNG 2

NHỮNG VAN ĐÈ PHÁP LÝ VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VỀ HỢP DONG

CHUYÈN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở

2.1 Những vẫn đề pháp lý về hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất ở2.1.1 Chủ thể của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở

Hợp đồng chuyển nhương quyên sử dụng đất ở là một loại hợp đông dân sưnham thực hiên việc chuyển địch quyên sử dung dat ở từ chủ thé nay sang chủ thékhác Chủ thê của hợp đông chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở là các bên tham giatrong quan hệ hợp đồng gom: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nương Chủthé của hợp đồng chuyển nhương quyên sử dung dat ở, không những phải có day đủcác điều kiện chung quy đính đối với một giao dich dân su thông thường, ma còn phảiđáp ung được các điều kiện chat chế khác theo quy dinh của pháp luật

* Bên chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở

Bên chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở phải là người sử dụng đất, những người

này có thé là tổ chức, hộ gia định, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dung dat thông

qua một trong các hình thức giao dat, cho thuê dat, cho phép nhận chuyên nhương

quyền sử dung dat hoặc công nhận quyền sử dụng đất Có thể hiểu rằng chỉ khi trở

thành người sử dụng đất mới được chuyên nhượng quyền sử dụng đất và đủ điều kiệntrở thành bên chuyên nhượng của hợp đông chuyên nhượng quyền sử dung đất ở TheoĐiều 5 của LĐĐ năm 2013, người sử dung đất duoc Nhà nước giao đất, cho thuê dat,công nhận quyền sử dung đất, nhân chuyển quyền sử dung dat gồm: cá nhân, phápnhân, hô gia đính Theo BLDS năm 2015, chủ thể của giao dich dân sự là cá nhân,pháp nhân (Điều 1) Chủ thê khai thác, sử dung đất ở có thời hạn ôn định, lâu dai vớimuc đích để ở 1a cá nhân, hộ gia đính (khoản 1 Điều 125) Chủ thé là tổ chức đượcgiao dat ở đề thực hiện dư án kinh doanh nhà ở thuộc trường hop sử dung dat có thờihen (khoản 3 Điều 126)

- Đối với bên chuyên nhượng là cá nhân

Thứ nhất, khi bên chuyền nhượng là cá nhân thì cá nhân chuyên nhương phải cóđây đủ năng lực hành vi dân sự do BLDS nam 2015 quy định, theo đó:

Người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự day đủ Giao dich dân sự

của người chưa đủ 6 tuổi do người đại điện theo pháp luật của người đó xác lập, thực

liện Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi giao dịch này do người đại diện theopháp luật dong ý, trừ giao dich dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hang ngày Người từ

đủ 15 tuổi đến chưa đủ 1§ tuổi được quyên tự xác lập, thực hiện moi giao dich dân sự,

trừ trường hop chuyển nhương quyên sử dung dat, nhà ở hay chuyển nhượng bat độngsin phải đăng ky sở hữu như ô tô, xe máy thì phải được sự dong ý của người đạiđiện theo pháp luật.

Người chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở bị hạn ché năng lực hành vi dân sự,

việc xác lập, thực hiện giao dich dân sự liên quan đền tài sản của người đó phải có sưđông ý của người đại diện theo pháp luật, trừ giao dich dân sự phục vụ nhu câu sinhhoạt hàng ngày Người chuyển nhượng có khó khăn trong nhân thức, lam chủ hành viđược tự minh chuyên nhượng quyên sử dung dat ở hay không phụ thuộc vào nội dunggiám hộ trong quyết định của Toà án Con người mật năng lực hành vi dân sự hoàntoàn không có kha năng nhận thie, lam chủ hành vi nhu người dudi 6 tuổi, do đó moi

giao dich dân sự phải do người đại điện theo pháp luật xác lập, thực hiện.

Thứ hai, pháp luật dat đai cũng quy dinh cu thể về các trường hợp được phép

chuyển nhượng quyền sử dung đất ở và tai sản thudc sở hữu của minh gắn liên vớidat và cá nhân có quyên sử dụng dat hop pháp Trường hop hộ gia định, cá nhânchuyển nhượng quyền sử dung dat ở có điều kiện được quy định cụ thé tại Điều 192LĐĐ năm 2013.

- Đối với bên chuyên nhượng là pháp nhân

Pháp nhân là một tô chức có tư cách phép lý độc lập, có thể tham gia vào cáchoạt đông kinh tế, chính tri, xã hội Phép nhân trở thành chủ thé của hợp đồngchuyên nhượng quyên sử dung dat ở khi đáp ứng được các điệu kiện theo quy đính củapháp luật như: () Tô chức, cá nhân kinh doanh bat đông sản phải thành lập doanh

nghiệp hoặc hop tác x83, (ii) Đối với dự án kinh doanh nhà ở dé bán hoặc dé bén kết

hợp với cho thuê hoặc dé cho thué mua thi thời hạn giao dat cho chủ dau tư được xácđịnh theo thời hen của du án; người mua nhà ở gắn liên với quyên sử dung dat được sửdung dat Gn định lâu đề, (i0 Các điều kiên để thực hiện quyền chuyên nhương quyền

sử dung đất trong thực hiện du án dau tư xây dựng kinh doanh nhà ở (đã hoàn thanh

3 Luật Kinh doanh bất động sẵn năm 2014 số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 được sửa đôi bởi hit Diutrnim 2020, khoản 1 Điều 10 :

đầu tư xây dung kết cầu hạ tang và nghia vụ tai chính về dat đai, có Giây chứngnhận)”.

Theo Điều 2 LKDBDS năm 2014, đối tượng áp dụng của Luật này bao gồm: 1

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bắt động sản tại Việt Nam; 2 Cơ quan, tổ chức, cá nhân

có liên quan đến kinh doanh bat động sản tại Việt Nam Ngoài ra khoản 1 ĐiềuLKDBĐS năm 2014 định nghĩa: “Kinh doanh bat động sản là việc đầu tư vốn dé thực

hién hoạt đông xây đựng, mua, nhân chuyên nhượng dé bán, chuyên nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, cho thué mua bat đông sẵn; thực hiện dich vụ môi giới bat động sản, dich

vụ san giao dich bat động sản, dich vụ tư van bat động sản hoặc quản ly bat động sin

nhằm muc đích sinh lợi”.

Từ các quy định trên cho thay, các giao dịch có liên quan đến bat động sản nhằm.mục đích “sinh lợi” đều thuộc pham vi điêu chỉnh của LKDBĐS, không phân biệt tổ

chức, cá nhân đó có phải là tổ chức kinh doanh bat động sản hay không Như vậy, các

chủ thé đồng thời phải tuân thủ LKDBDS nam 2014 khi thuộc một trong các trường

hop sau: @) Cả hai đều là tổ chức kinh doanh bat động sản, (ii) Mét bên là tổ chức kinh

doanh bat động sản, (iii) Các bên không phải là tô chức kinh doanh bất đông sảnnhung có giao dich liên quan dén bat động sản nhẻm muc đích sinh lợi

- Đối với bên chuyên nhượng không phải là cá nhân pháp nhân

Theo BLDS nam 2015, các chủ thể không phải là cá nhân, pháp nhân nÍnư hộ gia

đính, tô hợp tác, tổ chức khac khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự thì các thành viên

tham gia xác lập, thực hiện giao dich dân sự hoắc uy quyền cho người đại diện tham

gia xác lập, thực hiện giao dich dân sự Việc uy quyên phải được lập thành văn bản,trừ trường hợp có thoả thuận khác Khi có su thay đổi người đại diện thi phải thôngbáo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết Trưởng hợp thành viên tham gia khôngđược các thành viên khác uỷ quyên làm người đại điện thì thành viên đó là chủ thé củaquan hệ dân sự (khoản 1 Điêu 101)

Theo quy định của BLDS nắm 2015, hộ gia định không phải là chủ thể của giao

dich dân su Riêng đối với các giao dich về quyền sử dung đất, việc xác định chủ thécủa quan hệ dân sự có sự tham gia của hô gia đính sử dung dat được thực biên theoquy định của Luật dat dai (khoản 2 Điều 101)

Trường hợp định đoạt tài sản là bat động sản, động sản có dang ký, tài sản lànguôn thu nhập chủ yêu của gia đính phai có sự thoả thuận của tắt cả các thành viên cóhành vi năng lực din sự đây đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác Trường hợpkhông có thoả thuận thi áp đụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy địnhBLDS và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy đính tại Điêu 213 BLDS năm

2015 quy định về ché độ tài sản chung vo chồng là tai sản hợp nhất Tuy nhiên, phápluật dat dai chỉ quy dinh chủ hô gia đính sẽ là người chịu trách nhiệm trước Nha nướcđổi với việc sử dung dat® mà không dé cập đến vai trò của chủ hộ gia đình trong cácgia dich dan sw Do vậy, căn cứ vào khoản 3 Điêu 4 BLDS năm 2015, có thể hiểu cácgiao dich dân sự do hộ gia đính xác lép sẽ chiu sự điều chỉnh của pháp luật dan sự

- Người liệt Nam đình cư ở nước ngoài, tễ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối

tượng có quyền sở hữm nhà ở tại Diệt Nam

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tương có quyên sở hữu nhà

ở theo quy định của pháp luật về nha ở thì có quyền sở hữu nha ở gắn liên với quyền

sử dụng đất ở tại Viét Nam

Theo quy đính tại Điều 7 và § Luật Nhà ở năm 2014 được sửa đổi bố sung bởi

Luật Kiên Trúc năm 2019, Luật Đâu Tư năm 2020, Luật Đâu tư theo phương thức đôi

tác công tư ném 2020 (sau đây gọi tắt là Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổ) quy định đôitượng được công nhận quyên sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: () Tổ chức, hô giađính, cá nhân trong nước; (if) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhậpcảnh vào Việt Nam; (iii) Tổ chức, cá nhân nước ngoai có đủ điêu kiện theo quy định:tại Điều 160 Luật Nha ở năm 2014

- Người Viét Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoàiđược Nhà nước Viét Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

Chủ thể thuộc trường hợp này có quyền “cho thuê nhà ở trong trường hợp đượcphép đầu tưxây dựng kinh doanh nhà ở” (Khoản 2 Điều 183 LĐĐ năm 2013)

- Người Viét Nam dinh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vén đầu tư nước ngoàiđược Nhà nước Viet Nam cho thuê đất thu tiền thuê đắt một lần cho cả thời gian thuê;

doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài được Nhà nước Viét Nam giao đất có thu tién

sử dung đất đề thực hiện đự án

Chủ thể này có các quyền và nghia vụ theo quy định tại khoản 3 Điều 183 LĐĐ

nếm 2013, trong đó có quyên chuyên nhượng quyền sử dung đất, tài sản thuộc sở hữucủa minh gắn liên với đất trong thời han sử dụng dat

* Bên nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dung đất ở cũng phải 14 người sử dụng đất

phù hop với Điêu 5 LĐĐ năm 2013 Theo pháp luật dat đai hiện hành, hộ gia đính, cá

nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ma không phụ thuộc vào nơi cư

trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 191 và Điêu 192 LĐĐ năm 20137 Theo

đó, khoản 4 Điều 191 LBD năm 2013 quy đính hộ gia định, cá nhân không được nhận

chuyên nhượng quyên sử dung dat ở trong khu vực rùng phòng hộ, trong phân khu bảo

vệ nghiêm ngất, phân khu phục hổi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh

sông trong khu vực rùng phòng hộ, rừng đặc dung đó

Đối với tổ chức, điểm b khoản 1 Điều 169 LĐĐ năm 2013 quy định tổ chức kinh

tê, hộ gia định, cá nhân được nhận chuyên quyên sử dụng đất thông qua nhận chuyên.nhượng quyền sử dung đất, trừ trường hop quy đính tại Điều 191 của LĐĐ năm 2013;người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyên sử dung dat

thông qua nhân chuyển nhượng quyên sử dụng dat trong khu công nghiệp, cum công

nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tê Doanh nghiệp có vén đầu tư

nước ngoài được nhận chuyên nlrương von đầu tư là giá trí quyên sử dụng dat theo quy

định của Chính phủ.

Người Việt Nam đính cư ở nước ngoài, doanh nghiệp co vồn dau tư nước ngoài

được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiên thuê đất một lần cho ca thời gian thuê,

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nha nước Việt Nam giao dat có thu tiên

sử dung dat dé thực hiện dy én có các quyên và nghila vụ chung của người sử dụng đất,chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thé chấp, góp vén bằng quyền sử dung đất, taisẵn thuộc sở hữu của minh gắn liên với dat® Tuy nhiên, đối với trường hợp nhận

chuyển nhượng quyên sử dung dat, thì người Việt Nam định cư ở trước ngoài chi được

nhận chuyển quyên sử dung dat trong khu công nghiệp, cum công nghiệp, khu chếxuất, khu công nghệ cao, khu kinh tê Người Việt Nam đính cu ở nước ngoài thuộc

điện được sở hữu nhà ở tại Viét Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhậnchuyển quyên sử dung đất ở thông qua hình thức mua, thuê nhà, nhận thừa kế, nhậntăng cho nhà ở gắn liên với quyên sử dung dat ở hoặc được nhận quyên sử dung dat ởtrong các du án phát triển nhà ở Doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài được nhậnchuyên nhuong vốn dau tư là giá trị quyền sử dung đất theo quy định của Chính pho’.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền

sở hữu nhà ở gin liên với quyên sử dụng dat ở tại Việt Nam, có các quyền và nghĩa vụ

chung quy định tại Điều 166, 170 LĐĐ năm 2013, chuyển quyền sử dụng đất ở khibán, tặng cho, để thửa kế, đổi nha ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài thuộc điện được sở hữu nha ở tại Viet Nam dé ở, tăng cho nhà ởgắn liên với quyên sử dung dat ở cho Nha nước, công đông dan cư, tăng nhà tình nghiatheo quy đình tại điểm c khoản 2 Điều 174 của LĐĐ năm 2013 Trường hop tặng cho,

để thừa kê cho đối tượng không thuộc điện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối

tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liên với quyên sử dụng dat ở, thé chap

nhà ở gắn liên với quyên sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại

Việt Nam; cho thuê, uy quyên quản lý nhà ở trong thời gian không sử dung”

Như vậy, có thê nhận thay việc chuyển nhượng quyền sử dung dat ở là quyền của

chủ thể nhưng dé hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất ở có hiệu lực pháp luật

thì các bên chủ thé tham gia vao giao dich dan sự cần đáp ứng đủ các điều kiện của

pháp luật, đảm bảo hợp déng có hiệu lực và không phát sinh vân đề không đáng có

2.1.2 Đối tượng của hẹp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất ở

Đất ở và quyên sử dung dat ở có những đặc tính hét sức đặc biệt và có nhiều yêu

tô ảnh hưởng đến quan hệ chuyên nhượng quyên sử dung đất ở Dat ở luôn có định,bat biên và chiu ảnh hưởng sâu sắc về tập quán sinh hoạt, điều kiện kinh tê - xã hội củamỗi ving miện Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung dat ở là

“quyền sử dụng đất ở” Theo LĐĐ năm 2013, đất ở dược xác đính thuộc nhóm dat phinông nghiệp, được chia thành đất ở nông thôn và dat ở thành thi Tuy nhiên khôngphải quyền sử dụng dat ở nào cũng trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhươngquyên sử dụng dat ở, mà phải đáp ứng được các điều kiên theo quy định của pháp luật

” Luật đất dai số 45/2013/QH13 ngày 29 thing 11 nim 2013, điển b khoản 1 Điều 169.

Dé trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất ở thì quyền sử

dung đất ở cân thoả mãn các điêu kiện được quy định tại Điêu 188 LĐĐ năm 2013như sau:

Thứ nhất, có giấy chứng nhận quyển sử dng đất ở

Theo LĐĐ năm 2013, người có quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nha ở, quyền sở

hữu công trình xây dung, quyên sở hữu tai sẵn khác gắn liên với đất đều được cap métloại giây chứng nhân là “Giây chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtải sản khác gan liên với dat” Day 1a một điều kiện rất quan trong, vì giây chứng nhân.quyên sử dung đất ở 1a chứng thư pháp lý xác nhận mô: quan hệ hợp pháp giữa Nhànước và người sử dung đất trong việc sử dụng dat Khi có giây chứng nhận quyền sửdụng đất ở thì người sử dụng đất sẽ được Nhà nước bảo hô quyên và lợi ích hợp pháp.Chính vì vậy, gây chứng nhận quyên sử dụng dat ở là cơ sở dé người sử dung đất thực

hiện quyền của một chủ sở hữu V ê nguyên tắc chung, khi một chủ thể được cap giây

chúng nhận thì họ mới được thực hiện các quyền chuyên nhượng, cho thuê, cho thuêlại, tang cho, thé chấp, góp vén quyền sử dung đất (khoản 1 Điêu 168 LĐĐ nẻm2013) Như vậy, quyên sử dung dat ở muốn là đối tượng của hop dong chuyên nhượngquyên sử dụng đất ở thì phải có giây chứng nhận quyên sử dung dat

Thứ hai, đất không có tranh chấp

Dé bảo vệ quyên lợi cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dung đất ở và dim

bảo trật tư xã hội, pháp luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh

chấp mới được phép chuyển nhượng quyên sử dung dat ở, con những thửa đất Xây ra

tranh chấp thi sau khi giải quyết xong moi mâu thuần giữa các bên, mới được tiênhành chuyên nhượng quyên sử dụng dat ở Vì sau khi giải quyết tranh chấp thi chi sởhữu quyên sử dung dat có thé bị thay đổi Chính vì vậy mà pháp luật quy định chỉnhững thửa đất không có tranh chép mới được phép chuyên nhương quyền sử dung dat

ở dé bao vệ quyên lợi của các bên va bảo đảm trật tự xã hội

Thứ ba quyền sử dụng đất ở không bị kê biên dé đâm bảo thi hành án

Kê biên tài sản 1a biên pháp cưỡng chế đảm bảo thi hành án, trong thời gian kê

biên đối tương bị áp dung kê biên sẽ bi han chế tham gia giao địch Quyền sử dụng dat

ở khí bị kê biên dim bảo thi hành án có ngiĩa là quyền sử dung dat ở này sẽ được

dùng để đảm bảo cho việc thực hiện một hoặc một sô nghĩa vụ về tải sản của chủ sử

dung đối với chủ thé khác Vì vay, người sử dung đất ở sẽ không được phép thực hiện

việc chuyên nhượng tai sản đã bị kê biên nay

Đây cũng là một quy định nhằm đảm bảo quyên lợi cho người được thi hành án,đồng thời cũng là một biện pháp đêm bảo tài sản giúp cơ quan thí hành én triển khai

việc thi hành bản án được tốt hơn Ngoài ra, nó còn là biện pháp để ngăn chặn việc tau

tan tài sản của người phải thi hành án.

Thứ he trong thời hạn sử dụng đất ở

Đối với những loại dat khác nhau pháp luật quy định thời hen sử dung khác nhau,trong thời hạn pháp luật quy định thì người sử đụng các quyền năng của người sử dungđất So với các loại dat khác, đất ở có nhiêu điểm khác biệt, được ding để phục vụ nhucầu ở - nhu cau tất yêu của con người nên pháp luật nước ta cho phép người sử dungdat ở được sử dung ôn định, lâu dai được áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đính (khoản

1 Điều 125 LĐĐ năm 2013), người nhận chuyển nương quyền sử dung đất đối với

dat được sử dung én định lâu dài thì được sử dung dat ôn định, lâu dai (khodn 2 Điều

128 LĐĐ năm 2013) Vi vậy, trên thực tê quyên sử dung đất ở của cá nhân, hộ giađính trong nước không bị giới han về thời hen sử dung cho đủ pháp luật không quy

dinh chủ thé nay được quyên sử dung đất ở vĩnh viễn Đối với tổ chức nhận chuyên

nhượng dé triển khai dy án đầu tư, thi thời hạn sử dung đất ở sẽ được xác đính theothời han dy án (khoản 3 Điều 126 LDD năm 2013)

Ngoài ra, để giao dich chuyển nhượng quyền sử dung đất ở có liệu lực còn phảiđáp ung điều kiên về diện tích tối thiêu được tách thửa do muỗi dia phương quy định.Đối với nha, dat ở: Đây là loại bat động sản chiêm đa số các giao dich trên thị trườngbat động sin Viét Nam Nhà, đất ở được mua bán, chuyên nhượng gồm nhà ở thuộc sởhivu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lễ của hô gia đính, cá nhân tại khu vực đô thị và nông thôn Pháp luật quy định có trường hợp phải bán nhà ở đồngthời với chuyên nhượng quyên sử dụng đất, có trường hợp phải thực hiện tách rời nhau.theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014

2.1.3 Hình thức của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất ở là cách thức biểu

hién nội dung của hợp đồng nảy bên ngoài, thông qua hình thức do ma các chủ thé,

những người khác và cơ quan Nhà nước có thẩm quyên có thé thay rõ được nội dung

ma các bên tham gia trong hợp đông đã cam kết, thoả thuận Thông qua đó xác định.quyên và nghia vụ của các bên trong hợp đồng xác định trách nhiém của người vi

phạm hop đông chuyển quyên sử dung đất Đông thời còn giúp cơ quan Nhà nước có

thâm quyên kiểm tra, kiểm soát được hợp đồng chuyển nhuong quyên sử dụng đất ở

có hợp pháp hay không Hình thức của hợp đồng chuyển nhương quyền sử dung đất ở,

còn là cơ sở dé khẳng định các bên da xác lập hợp dong, xác định quyên và ngifa vụ

của các bên trong hợp dong này, vì vây nó còn là chứng cứ quan trong trong tô tung

dân sự Hiên nay, BLDS năm 2015 đang ghi nhận ba lành thức của hợp đồng gom:

hop đông được giao két bằng văn bản, hợp đông được giao kết bang lời nói và hợp

đông được giao kết bằng hành vi

Thứ nhất hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dung đất ở phải được lập thành

văn ban

Theo Điều 502 BLDS năm 2015 quy dinty

“1 Hợp đồng về quyền sử ding đất phải được lấp thành văn bản theo hình thứcphù hợp với guy’ định của Bộ luật này, pháp luật về đất dai và quy đình khác của phápluật có liền quan.

2 Tiệc thực hiện hợp đồng về quyền sử dung đất phải ding trình tự thit tục theo

quy đình của pháp luật về đất dai và guy định khác của pháp luật có liền quan”

Qua quy định trên, thì các hợp đông về quyên sử dung đất phải được lập thành

van bản trong đó bao gồm ca hop đồng chuyển nhương quyền sử dung dat ở

Thứ hai, hợp đồng chuyên nhương quyền sử dụng đất ở phải được công chứngchứng thực theo q<uy đình của pháp luật.

Theo quy định tai khoản 3 Điêu 167 LĐĐ năm 2013 quy định cụ thể về van đềcông chúng, chúng thực hop đông chuyển nhương quyền sử dụng đất ở nhu sau:

“3 Vide công chứng chứng thực hợp đồng văn bản thục hiện các quyển của

người sử ding đất được thực hiện như sau:

a) Hop đồng chuyển nhương tặng cho, thê chấp, góp vốn bằng quyên sit dựng

đất, quyền sử hing đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng

thực, trừ trường hợp kinh doanh bắt động sản qg' định tại diém b khoản nay;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dung đất, quyền sử ding đất và tài

sản gắn liền với đất, hop đồng chuyển đổi quyền sir dung đất nông nghiệp: hợp đồng

chuyễn nhượng quyền sit dụng đất, quyên sử ding đất và tài sản gắn liền với đất tài

sản gin liền với đất ma một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động

lanh doanh bat đồng sản được công chứng hoặc chứng thuc theo yêu cẩu của các bên;

c) Lăn ban về thừa kế quyền sử dụng dat, quyển sir dụng đất và tài sản gắn liềnvớt dat được công chứng hoặc chứng thực theo quy đình của pháp luật về dan sự;

đ) Tiệc công chứng thực hiển tại các tổ chức hành nghề công chứng việc chứngthực thực hiển tại Uj ban nhân dân cắp xã ”

Theo Luật nhà ở năm 2014, trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp von, théchấp nhà ở chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mai thì phải công chứng,chứng thực hợp déng (trừ quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014) và thời

điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời đểm công chứng, chứng thực hợp đồng (khoản

1 Điều 122)

Việc quy định về hop đông chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở phải có chứng

thực hoặc chúng nhận của cơ quan Nhà nước có thêm quyền, nhằm giúp các cơ quan

nha nước kiểm tra, giám sát việc dich chuyên quyền sử dung đất giữa các chủ thé có

hợp pháp hay không, qua đó nhằm tăng cường sự quản lý thông nhật và có liệu quả

đôi với toàn bô đất dai trong cả nước Mặt khác việc quy định này còn nhằm xác định

và công nhận tính trung thực, tự nguyên trong việc cam kết thoả thuận về quyên vàngiĩa vụ giữa các bên tham gia quan hệ chuyển nương quyền sử dụng đất ở, từ đó tạomôi trường phép lý an toan, én định cho việc chuyên nhương quyền sử dung dat giữacác chủ thé Như vậy, hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải có chúngnhận hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nước có thâm quyền mới có hiệu lực, trừtrường hep hep đông chuyển nhượng quyền sử dung đất ở ma một bên hoặc các bên.tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bat động sản

Thứ ba hợp đồng chuyến nhương quyên sử ding đất ở phải đăng ký: tai co quannhà nước có thẩm quyên

Hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dung dat ở phải đăng ky tại cơ quan Nhà

nước có thêm quyên Đề hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung dat ở được coi làhoàn thiện va đúng pháp luật thi bước cuối cùng là đăng ký tại cơ quan đăng ky đất dai

và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Số địa chính (khoản 3 Điều 188 LĐĐ nếm

2013), một lần nữa Nha nước muốn kiểm tra lại việc chuyển nhương quyên sử dung

dat ở giữa các chủ thé về tính hợp pháp Đông thời việc quy định này con nhằm buộc

các bên tham gia quan hệ chuyên nhượng quyền sử dụng dat ở, phải hoàn tật thủ tục về

chuyển nhương, qua đó xác đính thời điểm có liệu lực của hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dung dat ở Day là quy đình bắt buộc dé hợp đồng chuyên nhương quyên sửdung đất ở có hiệu lực, nêu các bên không tuân theo thì bên nhận chuyển nhượngkhông được công nhận quyền sử đụng đất và hợp đông chuyên nhương bị vô hiệu

Như vậy, pháp luật hiện hành đã quy định về hình thức của hợp đông chuyểnnhuong quyên sử dụng đất ở phải được lập thành văn ban, có công chứng, chứng thực.Nếu vi phạm hợp đông có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức Tuy nhiên,theo Điều 129 BLDS năm 2015 co một sô trường hợp vi phạm về hình thức nhưng hop

đồng vẫn có hiệu lực pháp luật Theo quy định tại Điều nay, nêu hợp đồng chuyên

nhuong quyền sử dung dat ở được lập thành văn bản nhưng các bên chưa thực biên thủtục công chứng, chứng thực ma một bên hoặc các bên đã thực hién ít nhật hai phan bangiữa vụ trong giao dich thì theo yêu câu của một bên hoặc các bên, Toà án ra quyétđịnh công nhân liệu lực của giao dich đó Quy định này đã han chế được các trườnghợp hợp đồng bị tuyên vô liệu do vi pham vệ hình thức Qua đó mà quyền lợi của các

bên vẫn đảm bảo được thực hiện.

2.1.4 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở

Khi tham gia bat kì một hợp đồng nào thì các bên tham gia đều mong muốn đạt

được mục đích của minh Đối với hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dung đất ở thì

bên chuyển nhương muôn nhận được tiền chuyên nhượng còn bên nhận chuyển

nhuong mong muốn nhận được quyên sử dụng dat Tuy nhiên, điều nay chỉ được thực

hiện khi ma hợp đồng này phát sinh hiệu lực pháp luật Khi hợp dong phát sinh hiệu

lực, quyên và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mới phát sinh

Theo quy định tại Điều 503 BLDS nam 2015 thì “Tiệc chuyển quyền sử dung dat

có hiểu lực kế từ thời điểm đăng ký: theo quy đình của Luật đắt dai’ Dẫn chiêu tới quy

định tại khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013 thì: “Tiệc chuyén đổi, chuyển nhượng cho

thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thé chấp quyên sử dung đắt, góp vốn bằng quyền

sử đụng đất phải đồng Ip tại cơ quan đăng ký: đất dai và có hiệu lực kế từ thời điểm

đăng ig} vào sé địa chính” Qua đó, có thé thay thời diém phát sinh hiệu lực của hợp

đông chuyển nhương quyên sử dung đất ở được quy đính chặt chế, ngay cả khi hợp