Khóa luận tốt nghiệp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

Luận án “Hop đồng chuyển nhượng quyến sử dung dat ở theo pháp luật Việt Nam hiện hành” 2017, tác giả Nguyễn Thuy Trang bảo vệ tại trường Dai học Luật Hà Nội, đã phân tích các van đề lý l

NGUYÊN BÁ DŨNG

451014

HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở

THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyêu ugành: Luật Dâu sự và Tô tụng đâu se

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

NGUYÊN BÁ DŨNG

451014

HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở

THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyêu ugành: Luật Dâu sự và Tô tụng đâu se

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC

TS Nguyễn Văn Hợi

MỤC LỤCN0 i5

DOL CAM HOXN LácosuancnrueidpobpinuaneidlphiildlasarsdgrastiapsaanaltgapasusSff

DANH MỤC TỪ VIET TÁT v

MỞĐÀU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu dé tài

Tình hình nghiên cứu đề tải

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cửu 4 Đôi tương và phạm vi nghiên cứu BHtbi2 thtb0g520162140020.0028/0284008g01801u,exzz:ÀÐ) Phương pháp luận và phương pháp nghiên cửu à co: Ổ

7

8

w

Y ngiữa khoa học và thực tiễn

YAW AC bò Kết cầu của khóa luận

CHƯƠNG 1 MOT SỐ VAN DE LÝ LUẬN ve HOP ĐỒNG CHUYÈN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở 9

1.1 Khai niệm, đặc điểm chuyển nhượng quyên sử dung đất ở Ð

1.1.1 Khải niêm hợp đồng chuyển nhương quyển sử dụng đất ỡ 8

1.12 Đặc điểm của hop đồng chuyên nhương quyền sit dung đất ở

1.2 Phân loại hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dung đất ở 2

1.2.1 Căn cứ chit thé của hợp đồng 5225.1.2.2 Căn cứ đối tương của hợp đồng ceeeee.TE

12 3 Căn cứ bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử ding đắt ở L8

13 Phân biệt hợp dong chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở với hợp đông chuyển

1.4 Khai quát pháp luật về hợp đông chuyên nhượng quyên sử dung dat 020

141 Khái lược quy định về hop đồng chuyên nhượng quyền sit cing đất ở qua các

142 Nội đøng pháp luật đâu chính hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đắt ở 25

TIỂU KET CHƯƠNG 1 _ _— -.

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE HOP P BONG cHUYEN NHU ONG QUYEN SỬ DUNG DAT Ở 20

2.1 Quy định pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dung dat ở 29

3 1.1 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử hing đất ở

3.12 Hình thức của hop đồng chuyên nhương quyền sử dụng đất ở

3.1.3 Nội cing của hợp đồng chuyên nhượng quyền sit đụng đắt õ

2.1.4 Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sir ding dat ở iepears

2.2 Đánh giá quy định về hop đông chuyển nhượng quyền sử dung đất ở 5D

2.2.1 Những wu điểm đã đạt được

Những han chế cân khắc phục

TIỂU KÉT CHƯƠNG 2 :

CHƯƠNG 3 THỰC TIẾN ÁP DUNG PHÁP LUAT VE HỢP os

CHUYEN NHƯỢNG HOP DONG QUYEN SỬ DUNG DAT Ở VA MOT SÓ

KIEN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 222222222 ee 60

3.1 Thực trang áp dung pháp luật về hợp đông chuyén riưượng quyền sử dụng đất ở 6D

31.1 Tình hình áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyên sử đụng dat ở 6D

312 Đánh giá chung thực trang áp cing pháp luật về chuyên nhượng quyền sử

3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao luệu quả áp dung pháp

luật về hợp đồng chuyển nlxương quyền sử dụng đất ở 7D

3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử hing

Ht Ôö Gan bitpstd ận n8 niiẫg Gãingiễggưanghtadgg aoltitnlialsassessaalassesosnskiSifÖ32.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả dp dụng pháp luật về hợp đồng chuyên nhương

TIỂU KẸT CHUONG 3) cu du dtseccogdunoulsdosggasgdausaussif6

KET LUẬN oe epliacactcos aes terciecl ee TY

DANH MỤC TAI LIEU THAM KHẢO iD

PHAN PHU LỤC - „.84

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên

cứu của riêng tôi, các kết luận, số liệu: trong khóa

luận tốt nghiệp là trưng thực, dim bảo độ tin cậy./

“Xác nhận của Tác giả khóa luận tốt nghiệp

giảng viên hướng dẫn (Ki và ghỉ rõ ho tên)

DANH MỤC TỪ VIET TAT

BLDS Bộ luật dân sự

HĐCNOSDĐ Hợp đông chuyên nhương quyên sử dung dat

HDCNQSDD 6 | Hop dong chuyên nhương quyên sử dung dat ở

LĐĐ Luật dat dai

LEDBĐS Luật kinh doanh bât động sản

QSDĐ Quyền sử dung dat

TAND Toa án nhân dan

MO DAU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất dai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuat đặc biệt làthành phân quan trong hàng dau của môi trường sông, 1a địa bàn phân bd các khu

dân cư, xây dung các cơ sở kinh tê, văn hóa, xã hội, quốc phòng và an tĩnh Voi sự

phat triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thi hóa ngày càng nhanh, cùng với sự tăng dân

số, nhu cầu sử dung đất ngày càng cao Do đó, việc chuyển nlhương quyền sử dung

đất ở luôn được coi là một van dé được moi tang lớp xã hội quan tâm Bởi vậy,

pháp luật đã tạo ra công cụ pháp lý dé cho các chủ thé có thể chuyển quyền sử dung

dat ở, HĐCNQSDĐ ở là một trong những cách thức dé mai người có thé xác lập,

thực hiện, thay đôi, chấm đứt việc chuyên nhượng quyền sử dung dat ở.

Qua các năm Hiến pháp ra đời quy dinh pháp luật được ra đời tạo cơ sở choviệc ban hành Luật dat đai nhằm công nhân người sử dụng dat được chuyên quyền

sử dung đất Pháp luật dân sự cũng quy đính về hợp đông theo BLDS năm 1995,

2005 và 2015 và hiện nay quy định pháp luật dân sự dan sang pháp luật chuyênngành như Luật đất đai ném 2013, Có thé thay, ché định về HĐCNQSDĐ ở đãtrải qua nhiêu giai đoạn khác nhau, mỗi giai đoạn Nha nước lại có những chính sách.khác nhau về đất đai, các quy đính sau ra đời không chỉ kế thừa những điểm tích

cực mà còn khắc phục những hạn chế dé ngày mét hoàn thiện hơn Mặc di khung

pháp lý điệu chỉnh HĐCNQSDĐ ở đã tương đối day đủ và hoàn thiện nhưng van

con tổn tại một số bat cập, hạn chế như điều kiện chuyển nhượng quy đính chưa

day đủ và chat chế, chủ thé chuyển nhượng còn gây nhiêu tranh cai, đặc biệt liên

quan hộ gia đính, hình thức, thời điểm phát sinh hiệu lực còn nhiều quan điểm trái

chiêu, Một trong những nguyên nhân cơ bản là do các quy đính của pháp luật

chưa khả thi, quy định pháp luật còn chung chung, bỏ ngỏ hoặc thiêu thông nhật

giữa các ngành luật dẫn đến chồng chéo Không những vay, mac đủ đã có nhiêu

công trình nghiên cứu về quy định HĐCNOSĐ ở xong clura có hoặc các công trình

đã công bó vẫn chưa giải quyết triệt các vân đề dat ra Chính vi vậy, việc nghiên

cứu dé hoàn thiện quy định pháp luật ve HĐCNQSDĐ ở là cân thiết

Do đó, việc lựa chon nghiên cứu đề tai: “Hop đồng chuyên nhượng quyền sirding đất ở theo quy đình cha pháp luật Viét Nam” làm khóa luận tốt nghiệp là hết

sức cần thiết để gai quyết những van dé mang tính cấp thiết mà quy định

HĐCNQSDĐ ở đất ra Đông thời giải quyết những van dé ma các công trình nghiên

cứu trước đây chưa giải quyết được triệt để các vẫn đề đặt ra.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Về van đề chuyển nhượng quyên sử dung dat nói chung và hop dong chuyên.nhượng quyền sử dung đất ở nói riêng đã được nhiều tác giả quan tâm, có thé kếđến nh

“Giáo trình Luật Dat dai”, Trường Dai hoc Luật Hà Nội, Nhà xuất bản Công,

an nhân dân (2022), tác giả Tran Quang Huy chủ biên, phân tích các nội dung cơbản của ngành Luật dat đai liên quan đến quyền sử dung dat như: khái niém, đốitượng phương pháp điều chỉnh, chế đô sở hữu toàn dân về dat dai,

“Giáo trình Luật din sv’, Trường Đai học Luật Hà Nôi, Nhà xuất bản Công anxihân dân (2022), tác giả Pham V ăn Tuyết, Nguyễn Minh Tuân cla biên, tập II của giáotrình phân tích các lý cơ bản về nghĩa vụ và hợp đồng hợp đồng dân sx, một sô hopđông thông dụng và phân tích một so hop đông có đố: tượng là quyên sử dung đất

Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Pháp luật về chuyển nhượng quyên sử dung

dat trong kinh doanh bat động sản ở Việt Nam”, luận án tiên i luật hoc, Đại học

Luật Hà Nội Đây là công trình nghiên cứu ở cấp đô cao nhật về chuyên nhươngquyên sử dụng đất Các vân đề chuyên nhượng được nghiên cứu toàn điện, hệ thông

từ các vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật, thực tiễn áp dung và các kiến nghị hoàn.

thiện pháp luật.

Nguyễn Xuân Hà (2017): “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dung đất và

thực tiễn thi hành tại thành phó Yén Bái Tinh Yên Bái giai đoan năm 2011-2015”,

luận văn thạc sĩ luật hoc, Đại học Luật Hà Nội, Công trình nghiên cứu những van đề

lý luận và quy đính pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dung dat Phân tích thựctrang pháp luật hiện hành vệ chuyên nhuong quyền sử dung đất và thực tiễn thi hanh

tại thành phố Yên Bái, tinh Yên Bái giai đoạn 2011-2015 Đề xuất các giải pháp

nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi phép luật về van dé này,

Lương Ngọc Hoàn (2014), “Quyên sử dung dat không bị tranh chap — Mộttrong các điều kiện chuyên nhương quyên sử dung dat”, luận văn thạc s luật học,Dai học Luật Ha Nội Đây là một công trình nghiên cửu ở cấp đô hẹp, nội dungnghiên cứu của luận văn này về điêu kiện đất không bị tranh chấp theo quy định củakhoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013

Hà Văn Tiến (2012), “Hop đẳng chuyển nhượng quyền sử dung đất ở”, luậnvăn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Ha Nội Công trình nghiên cứu ve HĐCNQSDĐ

ở với nhiêu nội dung khác nhau như các van dé ly luân về HĐCNQSDĐ 6, thựctrạng pháp luật về HĐCNQSDĐ ở, thực tiễn áp dung và kiến nghị hoàn thiện pháp

luật về HĐCNQSDĐ ở

Phạm Văn Oanh (2017), “Giải quyết tranh chap hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dan huyện Thường tin, Hà Nôi”, luận văn thạc

si luật học, Dai học Luật Hà Nội Luận văn trình bày khái quát về giải quyết tranhchap HĐCNQSDĐ tại Tòa án nhân dân Phân tích thực trang pháp luật về chuyênnhuong quyền sử dung dat và thực tiến giải quyết tranh chap HĐCNQSDĐ tạiTAND huyện Thường Tín, Hà Nội Dé xuat mét số giải pháp nham hoàn thiện phápluật và nâng cao liệu quả thực thi pháp luật về van đề này

Luận án “Hop đồng chuyển nhượng quyến sử dung dat ở theo pháp luật Việt

Nam hiện hành” (2017), tác giả Nguyễn Thuy Trang bảo vệ tại trường Dai học Luật

Hà Nội, đã phân tích các van đề lý luận cơ bản về hợp đông chuyển nhuong quyền

sử dụng dat ở, đã phân tích các van đề ly luận cơ bản về hợp đông chuyên nhươngquyền sử dung dat ở, đông thời nghiên cứu pháp luật về quyền sở hữu (đặc biệt là

sở hữu đổi với dat đai của một số quốc gia trên thê giới, so sánh với quy định vềquyền sử dụng dat ở theo pháp luật hiện hành về Hợp đông chuyển nhương quyên

sử dụng đất HĐCNQSDĐ) ở Ngoài ra, luận án đưa re bức tranh tông quan về tìnhhình giải quyết tranh chap về quyền sử dung dat, hop đồng chuyên nhượng quyền

sử dụng dat ở, bat cập trong việc áp dụng quy đính pháp luật biên hành khi xác lập,

thực hiện và giải quyết tranh chap HĐCNQSDĐ ở, từ đó đề xuất giải pháp hoàn

thiện pháp luật về HĐCNQSDĐ ở, bao gồm các kiến nghị hoàn thiện về cơ cầu hệ

u kiện xác lập, thực hiên HDCNQSDD ởBài viet “V ê hợp đông chuyển nhương quyên sử dung dat ở, tai sản gắn liên.thông và các quy định cụ thể về

với đất và một số kiến nghị” của tác giã Lê Văn Thiệp trên tạp chí Viện kiểm sát

nhân dan tối cao, Số 24/2012, tr37-41, 51, phân tích những quy định về hợp đồng

chuyên nhượng quyền sử dung dat và tài sin gan liên với dat như đối tương, chủ

thể, nội dung hợp dong dé từ đó chỉ ra những han chế, vướng mac trong quy dinhcủa pháp luật và đưa ra một so giải pháp

Bài viết “Điều kiện thực hiện quyền chuyên nhượng quyền sử dung đất ở”,

Tạp chí Nghiên cứu lép pháp, số 6/2017, tr47-54 Bài việt phân tích các điều kiện

thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Khoản 1 Điều 188 LDD năm

2013 gồm: Có giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sử dung đất không cótranh chap, quyền sử dụng đất không bị kê biên dam bảo thi hành án, trong thời hạn

sử đụng đất

Nhìn chung các bài nghiên cứu, các tác giả có đưa ra những đánh giá và thậmchí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bô sung các quy dinh về chuyên nhượng quyên sửdung dat nói chung, các công trình này không chỉ xây dung cơ sở lý luận ma còn đặt

ra các van dé thực tiên về việc chuyên nhượng quyền sử dung dat Tuy nhiên, cáccông trình này mới chỉ đề cập dén một vai khía cạnh của vân đề chuyên nhượngquyền sử dung đất ở Qua việc nghiên cứu các công trình, tác giả để có sự tông hop,

kê thừa dé nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó có những phân tích dé đưa ranhững đánh giá nhận định của minh đối với các quy đính pháp luật vềHĐCNQSDĐ ở.

Từ đánh giá các quy định pháp luật và thực tién áp dụng quy đính pháp luật về HĐCNOSDĐ ở diễn ra thời gian vừa qua, tác giả thay rang việc nghiên cứu mét

cách hệ thông và toàn điện các quy định của pháp luật về HDCNOQSDD ở dé đưa ra

tiện pháp hoàn thiện no có ý ngiía rất lớn trong tình hình hiện nay

3 Mục dich va nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích ughién cin

Mục dich nghiên cứu của dé tải nhằm phân tích các khái tiệm cơ bản, phântích thực trang quy định của pháp luật hiện hành về HĐCNQSDĐ ở và từ đó đưa rađánh những ưu điểm, những han chế còn tổn tại của quy dinh pháp luật về

HDCNOQSDD ở Trên cơ sở đó, khóa luân đưa ra hướng hoàn thiện các quy định về

HĐCNOSDĐ 4, tao môi trường pháp lý an toàn và tin cậy cho các bên tham giaquan hệ chuyển nhượng

3.2 Nhiệm vụ ughién cứn

Đề thực hiện được các muc đích nêu trên khóa luân có các nhiém vucuthé sau

Một la nêu được bản chất của HĐCNQSDĐ ở, xác định đôi tượng của hợp

đồng là quyên sử dung đất ở Đông thời, xây dưng khái niém “Hợp dong chuyển

nhượng quyên sử dung đất ở" trên cơ sở phan tích va lim 16 các khái niém: Dat ở,quyền sử dung dat ở, chuyển nhượng quyên sử dung đất ở và một số khái niệmHDCNOSDD ở của một số tác giả

Hai là phân tích đặc điểm của hợp đông trên cơ sở các đặc điểm của hợp đẳng mua

bán tải sản, đông thời phải chủ ra được những đặc điểm riêng của HĐCNOSDĐ ở

Ba là phân tích thực trang phép luật để đưa ra đánh giá những quy đính pháp

luật về HĐCNQSDĐ ở Xác định việc nghiên cứu thực trang pháp luật với mục đích

hoàn thiện pháp luật và dim bảo sự phù hợp với thực tấn

Bón là đánh giá thực tiễn áp dung pháp luật về HĐCNQSDĐ ở dua trên các ví

du cụ thể để minh họa

Năm là, trên cơ sở két quả nghiên cứu về các van dé lý luận, thực trạng phápluật, thực tiễn áp đụng quy định pháp luật, khóa luận đưa ra phương hướng kiênnghi hoàn thuận pháp luật với mục đích xây đựng hành lang pháp lý én định, phùhop và đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của các bên khi xác lập, thực hiện HDCNOSDD ở.

4 Đối tượng vàphạm vi nghiên cứu

41 Đối trong nghiêu cứn

Đôi tượng nghiên cứu của khóa luận tốt nghiệp là các van đề lý luận cơ bản.liên quan đến HĐCNQSDĐ ở, dat ở và quyền sử dung dat ở, thực trang pháp luật và

thực tiễn áp đụng pháp luật về HĐCNQSDĐ ở tại Việt Nam

42 Pham vỉ nghiên cứu

* LỄ nội dung nghiên cin

Nghiên cứu HĐCNQSDĐ ở trên cơ sở các van dé lý luân, thực trạng pháp luật

và thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về HĐCNQSDĐ ở trong hệ thông pháp luật

dân sự, dat đai, kinh doanh bat động sản, lây quy định về hợp dang của pháp luật

dân sự làm trung tâm.

Pham vi nghiên cứu thực trang pháp luật quy dinh ve HĐCNQSDĐ ở trong khóaluận tập trung vào một số nội dung cơ bản sau chủ thể, nội dung, hình thúc, mat số vân

đề cơ bản về biệu lực của hợp đông chuyển nlurong quyền sử dụng đất ở

Khóa luận đính hướng sẽ tiếp cận HĐCNQSDĐ ở dưới phương điện là một

chế đính pháp luật Vì đưới góc đô pháp luật, việc xem xét sẽ tiếp cân được khả

nang nghiên cứu rộng nhật, có thể bao quát được các van dé, nội dung cơ ban về

HĐCNOSDĐ ở.

Các kiên nghị dua trên kết quả nghiên cứu của khóa luận, không đề cập déntổng thể các giải pháp khác nhau trong hé thông pháp luật nói chung, pháp luật tô

tụng dân sự, công chứng hành chính và trên khia cạnh ngoài pháp luật như kỹ thuật,

nghiép vụ, ma tập trung vào việc làm rõ về mat lý luận, sau đó là đưa ra kiến nghịhoàn thiện quy định pháp luật về HĐCNQSDĐ ở

* Vé mặt thời giam:

Nghiên cứu hệ thông pháp luật thực định về HĐCNOSDĐ ở trong hệ thống cácquy định pháp luật Việt Nam biện hành, có so sánh hoặc tham chiều đến các quy định.pháp luật về chuyển nhượng quyền sử đụng đất các thời ky trước ở Viet Nam

Thực trạng của việc thực hién các quy đính pháp luật dân sự va dat đai Viét

Nam về HDCNOSDD ở được nghiên cứu dua trên các VBPL hiện hành

* Vé mặt không gian

Khoa luận nghiên cứu quy định pháp luật Viét Nam hiện hành và thực trạng ápdung pháp luật ve HĐCNQSDĐ ở trong phạm vi lãnh thô V iệt Nam

5 Phương pháp luậnvà phương pháp nghiên cứu

Khoa luận tốt nghiệp được nghiên cứu dua trên cơ sở phương pháp luận đúng

dan, khoa hoc của chủ ngiữa Mác - Lénin và tư tưởng Hỗ Chí Minh về Nha nước và

pháp luật Đặc biệt, tac giả xác định công tác xây đựng và hoàn thiện pháp luật dân.

sự về hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở phải quán triệt, tuân theo các

quan điểm chỉ đạo của Đảng về cải cách tư pháp và xây dung Nhà nước phép quyênViệt Nam xã hôi chủ nghifa, vì thé các kiên nghị hoàn thiện pháp luật đều xuất phát

và thực hiện dua trên những quan điểm chỉ đạo đó

Ngoài ra khóa luận tốt nghiệp con sử dung các phương pháp nghiên cửu khoa

học chuyên ngành phù hợp khác như sau:

Phương pháp nghiên cứu kết hop giữa lý luận và thực tiễn: Phương pháp nayxuyên suốt trong tat cả các chương của khóa luận Cụ thé, từ việc phân tích về dat ở,quyên sử dung dat ở, hợp dong chuyên nhượng quyền sử dung đất ở, Tác giả kháiquát thành công các van đề có tính lý luận về các khái niém trên Kết hợp giữa

nghiên cứu lý luận ở Chương 1, thực trang pháp luật tai Chương 2, thực tiễn ap

dung quy đính pháp luật tại Chương 3, khóa luận đề xuất phương hướng hoàn thiện

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất ở trên cả ba phương diện lý luận,

pháp luật và thực tiến, nhằm dam bảo sự thông suốt, hệ thông và hai hòa giữa cácyêu tô trên

Phương pháp chứng mình: Đây cũng là một trong những phương pháp pháp lýtruyền thông được sử dụng pho biên trong quá trình nghiên cứu các công trình khoa

hoc Thông qua phương pháp chứng minh, các luận điểm, luận cứ khoa học được

trình bay một cách hợp lý, hệ thông, có tình thuyết phuc và chính xác Chính vi vậy,

phương pháp nay được sử dụng xuyên suốt nội dung của khóa luận, từ những van

dé lý luận, dén những quy đính phép luật và phan kién nghĩ

Phương pháp lich sir: Phương pháp lich sử được sử dụng để đánh giá sư vậnđông, thay đổi của các quy đính pháp luật về HĐCNQSDĐ ở qua các thời ky Cácquy định pháp luật là sự phản ánh chân thực điều kiện hoàn cảnh, lich sử và chủtrương, chính sách của Nhà nước tại thời điểm ban hành Từ phương pháp lịch sử,

khóa luận đưa ra nhận xét, đánh giá sự kế thừa, phát triển của các quy dinh pháp

luật về HĐCNQSDĐ ở qua tùng thời ky, từ đó có thé đưa ra những kiên nghị, déxuất hoàn thiện pháp luật phù hợp

Phuong pháp so sánh: Khóa luận có áp dung phương pháp so sánh giữa quy

đính về hợp déng chuyển nhượng quyền sử dung dat ở nông nghiệp và hợp đồng

chuyển nhượng quyên sử dụng dat ở N goài ra, khóa luận con áp dung phương pháp

so sénh giữa hiệu lực của hop đông chuyển nhượng và hiệu lực của việc chuyên

nhượng

Phương pháp suy luận trong luật hoc: Đây là phương pháp được tác giả sửdung xuyên suốt trong khỏa luận, đặc biệt trong nôi dung phân tích về thực trang

pháp luật và các tình huéng, bản án, nhằm đưa ra những đánh giá về sự phù hợp

hoặc chưa phi hop khi áp dung pháp luật quy định pháp luật ve HĐCNQSDĐ ở

Ngoài ra, khóa luận còn sử dụng một số phương pháp khác như phương pháp

thống kê, phương pháp mô hành hóa pháp ly các quan hệ xã hội,

6 Ý nghĩa khoa học và thực tien

Ynghia khoa học.

Dé tài làm rõ những van đề lý luận liên quan tới hợp đồng chuyển nương

quyên sử dung đất ở

Phân tích thực trạng pháp luật để từ đó đưa ra những đánh giá quy định về hợp

dong chuyên nhượng quyền sử dung đất ở

Dé xuất một số giải pháp khác ngoài việc hiệu chính, thay đổi các quy định.luật và các quy định nâng cao thực thi pháp luật góp phân hạn chê, khắc phục những

van dé trong hợp đông chuyển nhương quyền sử dụng dat ở

Ynghita thực tiến:

Dé tải có ý ngiĩa thiệt thực trong bối cảnh phát triển kinh tê - xã hội hiện nay.

Dé tai đưa re bức tranh tong quan về tình hình áp dụng pháp luật về hop đôngchuyển nhượng quyền sử dung đất ở luận nay Trên cơ sở đó, góp phan vào hoàn

thiện cơ sở pháp lý, nâng cao liệu quả áp dung pháp luật liên quan tới hợp đẳngchuyên nhượng quyên sử dung dat ở tại Viét Nam

7 Kết câu của khóa luận

Ngoài phân Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và các Phụ lục,nội dụng khóa luận được kết câu thành 3 chương,

Chương 1: Một số van đề ly luận về hợp đồng chuyển nhượng quyên sử

dung dat ở

Chương 2: Thực trang pháp luật về hop đồng chuyển nhương quyền sử

dụng dat ở

Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về hop đồng chuyên nhuong quyền sử

dung dat ở và một số kiên nghị, giải pháp hoàn thiện

CHƯƠNG 1

MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VỀ HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG

QUYEN SỬ DUNG BAT Ở

1.1 Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dung đất ở

1.1.1 Khải tiệm hop đồng chuyêu uhnoug quyền sit đụng đất ở

Hiên nay BLDS năm 2015 không có quy định riêng vệ khái niém HĐCNQSDĐ ở

ma chí có quy định về khái niém hợp đồng về quyên sử dung dat Qua đó, dé làm rõ

được khái niém HĐCNQSDĐ ở là g? Thì cân phải làm rõ một số khái niém: Dat ở,

quyền sử dung đất ở, hợp đông, chuyên nhurong quyên sử dụng dat ở

* Đất ở

Đất dai là cdi nguồn của tat cả các hoạt động của con người Dé có được lươngthực, thực phẩm, chỗ ở, chỗ làm việc và nghĩ ngơi, giải tri thi con người phải có đất

dé sản xuất, xây dung cơ sở hạ tâng xã hội, xây dung khu dan cư, xây dung các cum

công nghiệp, Qua đó, dat đai góp phân quan trong trong việc thúc day quá trình.

phát triển kinh tê, giữ vững ôn định tình hình xã hội đáp ứng yêu câu công nghiệphoa và hiện dai hóa Khi việt “của báu không bang gi bảng dat dai” Phan Huy Chú

đã đưa dat đai lên vị trí số 1 Ông cho rằng “Nhân dân và moi của cai đều do dat

dei sinh re”! Trong khi đó, C Mác đã việt “Đắt là mẹ, sức lao đông là cha, sản sinh

ra mọi của cải vật chat”? Trong báo cáo hội thảo về quản lý hành chính đất đai soạn

thảo cho tổ chức FAO ngài Bemard Binns đã nhân manh rang “Dat là cội nguôn dựtrữ tai nguyên có giá trị nhiệt của cơn người và còn hơn thé nữa là phương tiện sông

ma thiểu nó người ta không thé tên tại, duy trì và phát triển sự sông được ”

Không giống như những loại tai sin khác có thé sản xuất, tạo ra không giớihan trong đời sóng thì dat dai mang tính có đính về vị trí và tính hữu hạn Tinh côđính về vị trí thé hiện ở chỗ con người không thé di chuyển mãnh đất từ vị trí nàysang vị trí khác được ma chỉ có thê sử dụng tại chỗ Tính hữu han thê hiện ở chỗ datđai hình thành theo quá trình biến đổi thé giới tự nhiên, con người không thé làm

tăng diện tích của dat, mà chỉ có thé cải tao dé sử dung đất đai có hiéu quả hon

ˆ Nguyễn Vin Tim (1997), “Thực trạng pháp luật đất dai Việt Nea và phương lướng Hoàn thiện”, Luận vin

thạc sĩ ‘i Luật học, Trường Đai học Luật Ha Noi, Hà Noi, w6.

* © Mic - F.Angghen Tuyển tập tip 23 trang 189, NXB Sw Thit nim 1979

Trong hệ thông pháp luật quốc gia thi dat dai được xem xét dưới góc độ tàisản Bởi theo quy định tại Điêu 105 BLDS năm 2015 da quy định rằng “Tải sản làvật, tiên, giây tờ có giá và quyền tải sản, Tai sản bao gồm bat động sản và động sẵn.Bat động sản và đông sản có thé 1a tai sản hiện có va tải sản hình thành trong tương

lei.” Ngoài ra, tại Khoản 1 Điều 107 BLDS nam 2015 đã quy định r6 bat động bao

gồm: đất dei, nhà, công trình xây dung gắn liên với dat dai,

Căn cứ vào mục đích sử dung đất dai được chia làm ba nhóm: Đất nôngnghiép, dat phi nông nghiép va đất chưa sử dụng (Điều 10 LDD nam 2013), tùy vàomục dich sử dung dat ma mỗi nhóm dat có những đặc trưng và cơ chế quản lý riêng,Đất ở là một loại dat thuộc nhóm dat phi nông nghiệp, theo quy định pháp luật hiện

nay đã đưa ra khái niém đất ở như sau: “Đất ở là đất để xdy dung nhà ở, các công

trình phục vụ cho đời sống và vườn; ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là

ditt 6 “3 Ngoai ra trong luận văn tiên ấ tác giả Nguyễn Thủy Trang cũng đã dua ra

khái niệm dat ở như sau: “Dat ở là loại đắt dimg dé xây dựng các công trình phục

vụ đời sống sinh hoạt của cá nhân, các thành viên trong hộ gia đình bao gồm nhà ở

và các công trình liên quan như vườn, ao, nằm trong khuôn viên khu đất xác đình

là đất ở theo quy đình của pháp luật Trong giao dich dân sự dat ở là đối tương được chuyên giao cùng với quyển sử dung đắt ở”' Có thể thay khái niém đất ở

được xây dung linh hoạt dua trên nhu cầu và mục đích sử dung của người dân.Ngoài việc xây dung nhà ở, trên đất ở người dân có thể đành một phan đất ở để

ding làm vườn, ao, xây dung các công trình phục vụ nhu cầu tâm linh, thờ cúng tổ

tiên trong phạm vi pháp luật cho phép Ngược lại có những loại dat không phải là

“đất ở”, nhưng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt, tiện trông coi khu dat và các tai sảntrên đất, người dân van có thé xây dưng các công trình phục vụ nhu câu sinh hoạttrên dat trong giới han cho phép và được cơ quan nhà nước có thêm quyên chấpthuận (dat tréng rùng, dat vườn, đất mat nước, )

* Quyền sử dung dat ở

Ở nước ta, dat dai là thuộc sỡ hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thông nhất quản ly Nhà nước trao quyền sử dụng dat cho người sử dung đất Cóthé thay quyền sử dụng dat của Nhà nước phái sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại

> Khoăn 2.1 Mục I Pint kx Iban ém Thông tr 27/2018/TT-BTNMT

* Nguyễn Thùy Trang (2017), “Hop đồng choên nhượng mụn sit dtmg đất ở theo pháp luật hiển hành cia

Vist Nhu”, Luận án tiên sĩ Luật hoc, Trường Đại học Luật Ha Nội, Hà Nội tr23.

điện chủ sở hữu đất đai, nên quyền sử dung đất này là vĩnh viễn, tron vẹn và không

bi ai hạn chế Còn quyền sử dung dat của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhén chuyên quyên sử dụng đất hoặc công

nhận quyền sử dụng dat và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước Vi vậy, quyền sử

dung đất của họ bi hen chế bởi diện tích, thời hạn và mục dich sử dụng, , Nếu nlyư

quyền sử dung dat của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tương thì ngược lại,

quyền sử dung đất của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp và cụ thé’ Có thé

noi, việc Nha nước quy định về các quyền và nghĩa vu của các chủ thé trong quatrình sử dung đất nhằm mang lại lợi ích cho người sử dung dat cũng như mang lạiloi ích cho xã hội “Quyền sử ching đắt là một bộ phận câu thành cña quyền sở hữuđất, thông qua việc được độc lập quyền giao đắt cho thuê đất, Nhà nước trao chongười sử ding đất việc thực hiện thời hạn thuê đất nhân giao đắt những quyền vànglita vụ nhất đình trong đỏ có sự phân biệt theo loại đất theo đối tương sử ding

theo hình thức thuê đắt hoặc giao đất '5

Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau về quyền sử dung đất ở Theo tác giả

Nguyễn Thủy Trang thì “Quyển sử dung đất ở là quyền tài sản gắn với đắt ở và là

đổi tượng của các giao dich đân sự Người sử ding dat ở có quyên chuyển quyền sử

ding đất ở cho người khác theo quy định của pháp luật” Theo cách biểu của tácgiả Nguyễn Thi Thu Thủy: “Quyển sử ching đất ở là quan hé pháp luật về sử dưngđất đại thuộc sở hint toàn dân vào việc phục vụ nhu cẩu ở của các cá nhẫn và hộgia đình” Còn theo cách hiéu của tác giả Hà Văn Tiên: “Quyển sử ching đất ởchính là quyền của con người có quyền sử dung đất được Khai thác công ningthuộc tinh của đắt ở một cách hợp pháp dé đáp ứng nhu cầu lợi ích chính đảng củaminh.” Theo quan điểm của tác giả thì cách hiểu về quyền sử dung dat ở của tác giảNguyễn Thủy Trang theo nglữa rông và đây đủ hơn khi cho rằng quyên sử dung đất

ở là một trong những nội dung của quyền sở hữu, quyên sử dụng đất ở là vật quyền.Ngoài ra quyền sử dung dat ở còn là tài sin

* Chuyên nhương quyền sử dung dat ở

Hiện nay nên kinh tế ngày cảng phát triển kéo theo đó tốc độ đô thi hóa ngày

càng tăng cao Dẫn dén nhu cau về quyền sử dung đất ngày cảng cần thiết, cho nên

Ý Đạihọc Luật Hà N6iQ013), “Giáo trình Luật Đất dai”, NXB CAND 1195 06,

* 8x hình thánh và phát triển thi trưởng bất đồng sin trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, T6, Lê Main Bi,

Ngề Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội.

cũng như các loại tài sản khác quyền sử dụng dat cần phải được chuyên dich từ chủ

thé nay sang chủ thê khác Vé bản chất thì chuyên quyền sử dung đất là mat giao

dich dân sự, nhằm lam phát sinh, thay đổi chấm dứt quyên và ngiĩa vụ giữa các bên

trong quan hệ giao dich do Do đó, một trong những hình thức chuyển quyền sử

u là

dung dat phổ biên hiện nay là chuyển nhượng Chuyển nhương có thể

ninượng lai cho người khác (cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyên lợi minh

đang được hưởng” Theo từ điển tiếng Việt thi “chuyên nlương là chuyển quyền sở

hữu'Ê Từ đó, có thể hiểu chuyên nhượng quyền sử dung dat là một giao dich dân sự

nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dung đất từ chủ thé nay sang chủ thé khác.Quyên sử dung dat ở là bô phan của quyên sử dung dat, cho nên có thé hiểu chuyênnhượng quyên sử dung dat ở 14 giao dich dân su nhằm xác lập, thay đổi, chấm đútcác quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ chuyển nhương theo quy định

pháp luật” Tuy nhiên do đất ở là đối tượng thuộc do Nha nước đại dién chủ sở hữu

niên việc chuyển nhương quyền sử dung đất ở bị hạn chế bởi những điều kiện pháp

luật quy định.

* Hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dung dat ở

Trong cuộc sông hang ngày, thông qua việc xác lap hợp đông, con người sétrao đổi các lợi ich vật chất với nhau dé đáp ứng nu cầu của minh, các giao dichnày van diễn ra thường xuyên trong cuộc sông và giữ một vị trí quan trọng trongviệc thiệt lập các quan hệ tai sản, pháp luật quy định những tài sản nào được phép

tham gia giao dich, những tai sản nào không được phép tham gia giao dich Như đãphân tích khái niệm quyên sử dung dat ở bên trên, do quyền sử dung dat ở lả tài sảnđặc biệt cho nên pháp luật quy định rằng việc chuyên nhượng quyên sử dụng đất ở

phải thông qua hợp đồng

BLDS 2015 không có quy định riêng về HĐCNOSDĐ ở ma chi có quy dinhhop đông về quyền sử dung dat Vé ban chat thì HĐCNQSDĐ ở là một loại hopđông về quyên sử dụng đất và chỉ khác biệt so với hợp đông về quyền sử dụng đấtnoi chung ở đối tương của hợp đồng Do đó khéi niém HĐCNQSDĐ ở đã được

nhiéu tác giả xây dụng theo theo nhiéu cách khác nhau như: Theo tác giả Hà Van

1 Reade Vên gàng học, đến ting vật 30 Bi Nẵng

? Hà Văn Tiến (2012), “Hop ding chuyễn rang quạễn cự dong đết ở”, Luận in thạc sĩ Luật học, Trường.

Daihoc Luật Ha Nội, Hà Nội l1

Tiên thi HDCNOSDD ở la “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sit dung đất ở là sự

théa thuận bằng văn bản giữa bên chuyén nhượng và bén nhận chuyén nhượng,

theo dé bên chuyên nhượng sẽ chuyên giao dat 6, quyển sử đìmg dat ở hợp pháp

của mình cho bên nhận chiyén nhương và bên nhận chuyén nhượng có ngliia vu trảtiền cho bên chuyển nhuong theo quy đình của Bồ Luật dan sự và pháp luật về dat

dai’? Có thé thay khái niém mà tác giả đưa ra đã chỉ rarang “Hop đồng chuyén

nhượng không chi là sự dich chuyễn quyền sử ching đất ở từ bên chuyên nhươngsang bên nhận chuyên nhượng mà nó còn là sự théa thuận dé làm phát sinh haycham ditt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên ” Tuy nhién khái niệm của tác giả HàVan Tiên chưa chỉ ra được việc giao đất và quyền sử dụng dat ở dé làm gì? Co thé

việc giao đất và quyên sử dung dat để xây dụng nhà ở nhưng để xây dụng công

trình phục vu cho đời sông thì có được không? Còn theo tác giã Pham Van Oanh thì

HDCNOSDD ở được hiểu như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng quyển sử ding đắt

ở là sự théa thuận giữa bên chuyển nhương và bên nhận chuyén nhương về việc

giao đắt và quyên sir dụng dat để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời

sống đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thừa đất thuộc khu dân cư đã

được công nhận là đắt ở trên cơ sở giá được các bản thống nhất: đất và quyền sử

ang dat được chuyên giao toàn bộ cho bên nhận chuyên nhượng và bên chuyênnhượng không còn bat ly) mối liên hệ nào với đất và quyền sir dụng đắt kế từ thời

điểm hợp đồng có hiệu lực theo quy đình của pháp luật “ll So với khái niêm của

tác gia Hà Văn Tiên thì khái niém của tác giả Phạm V ăn Oanh đã đưa ra được việc

giao dat và quyên sử dụng dat dé xây dựng nhà ở, các công trình phục vu cho đờisống, đất vườn, ao gan liên với nhà ở trong củng một thửa đất thuộc khu dân cư đãđược công nhận là dat ở Mặc dù tác giả đã đưa ra được việc giao đất và quyên sử

dung dat dé làm gì nhưng chưa nêu được bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển

nhuong là chủ thé nào Đôi với tác giả Nguyễn Thủy Trang thì “HDCNQSDD ở là

sự thỏa thuận giữa người sử dang đất (sau day gọi là bên chuyển nhượng) và chủ

thé khác (san đây gọi là bén nhận chuyền nhượng) về việc chuyyễn giao đất và quyền

sử đụng đất trên thừa đất đã được pháp luật công nhận là đất ở trên cơ sở giá cả

`! Hà Vin Tiến (2012), “Hop ding ciuyễnsdương quyển sit ding đất 6”, Luận in thạc sĩ Luật hoc , Trường

Daihoc Luật Hà Nội, Hà Nội trl+

-`! Phạm Vin Danh (2017), “Gi quyết ranh chip hop dong chuyên nhượng quyển sit dng đất ở tại Tòa cn

nhdn dé Iugién Thường Tín, Hà Nội”, Luận vin thạc sĩ uit học , Trường đạihọc Luật Hà Nội, Hà Nội,tr9.

được các bên thông nhất, đất và quyên sử cing đắt được chuyên giao toàn bé cho

bên nhận chuyên nhượng và bên chuyén nhượng không còn bat lỳ mối liên hệ nào

với dat và quyền sử ding đất”? Có thể thay rằng tác giả đã đưa khái niệm

HĐCNQSDĐ ở rộng hơn và day đủ hơn so với các khái niém trước kia Tuy nhiên

khái niệm của tác giả Nguyễn Thủy Trang mới chỉ nêu ra dat và quyền sử dung dat

được chuyên giao toàn bộ cho bên nhận chuyển nhượng mà chưa chỉ ra rằng việc

chuyển giao đất ở, quyền sử dụng đất ở đó phải là hợp pháp.

Căn cứ vào khái niém về dat ở, quyền sử dụng dat ở, chuyên nhượng quyên sửdung đất ở và từ các khái niệm về HĐCNQSDĐ ở của các tác giả trên Tác giả xin

dé xuất xây dựng khái niém HĐCNQSDĐ ở hoàn thiện hơn như sau:

“HDCNOSDD ở là sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất (say đấy goi là bênchuyên nhượng) và chủ thé khác (sau đây gọi là bên nhận chuyển nhượng) về việc

giao dat và quyền sử dụng đất đề xây dựng nhà ở, các cổng trình phục vụ cho đời

sống đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thừa đất thuộc khu dân cư đã

được công nhận là đất ở trên cơ sở giá cd doc các bên thống nhất Theo đó bên

chuyên nhượng sẽ chuyên giao đất ở, quyền sit cing đắt ở hợp pháp của minh cho

bên nhận chuyên nhượng và bền nhân chuyên nhượng có ngiữa vu trả tiền cho bên

chuyên nhượng Ngoài ra bên chuyên nhượng không còn bat lì mdi liên hệ nào vớiđắt và quyền sử dưng đắt”

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyêu nhượng quyều sit đụng đất ở

Do HĐCNQSDĐ nói chung và HDCNOSDD 6 nói riêng đều có bản chất làhop đồng mua bán tải sản, do vậy HĐCNQSDĐ, HĐCNQSDĐ ở đều có các đặcđiểm của hợp đông mua bán tai sin Theo tác giả Nguyễn Ngọc Điện, hợp đôngmua bán tai sản đặc trưng bởi việc giao một tải sản dé đổi lây một số tiên, bởi việc

giao một sô tiên đề đổi lây một tai sản Đó là một hợp đông chuyên giao quyền sở

hữu tai sản có đền bù Trên nguyên tắc, đó là một hợp đồng ung thuận, nghĩa là

được giao kết vào thời điểm đạt được thỏa thuận của các bên về nội dung chủ yêu

của hợp đồng Tuy nhiên, đôi với một vài hợp đồng mua bén có đối tượng là nhữngtai sản có giá trị lớn và phải ding ký quyền sở hữu (nhw quyền sử dung đất, nha

ở, ), luật Việt Nam hiện hành có những quy định riêng về hình thức giao kết và

'? Nguyễn Thủy Trung (2017), “Hop đồng chuễn nhượng quyên sit ng ath 6 theo pháp kiật hiện hành cũa

Điệt Nam”, Luận in tiên sĩ Luật học, Trường Daihoc Luật Ha Nội, Hà Nội trầ7.

điệu kiên của những trường hợp đó, mua bán được coi 1a một hợp đồng trong thức

(contrat solennel)? Có thé thay, mặc dù HĐCNQSDĐ và HĐCNQSDĐ ở đều có

những đặc điểm chung tuy nhiên HĐCNQSDĐ ở lại có những đặc điểm riêng Do

đó, tác giả sẽ chỉ ra những đặc điểm chung của HĐCNQSDĐ, những đặc điểm riêng

của HĐCNQSDĐ ở như sau:

* Những đắc điểm chung của HĐCNOSDĐ:

Thứ nhất HĐCNQSDĐ ở là hợp đông song vụ, tính song vụ thé hiên ở chỗcác bên trong hợp dong này đều có nghiia vụ đối với nhau Theo tác giả Vũ VănMẫu, khé ước có tính song phương là khi các người lập ước cam kết tương hỗ vớinhau Trong khé ước song phương do tính cách tương hỗ của các nghia vụ, mộtngười kết ước vừa là trái chủ vừa là người phụ trái Vi du, trong khé ước mua bán,người mua vừa có ngiữa vụ trả tiền vừa có quyên đời lai tiên mua Người bán cũngvậy vừa có trái vụ phải giao đô vừa có quyên đòi lại tiên mua Như vậy, quyền vàngliia vụ của bên chuyên nhượng và bên nhận chuyên nhượng trong HĐCNQSDĐ ở

là đối xứng nhau

Thứ hai, HĐCNQSDĐ ở là hợp đồng có đèn bu, tính đèn bù có thể hiểu là khi

một bên giao cho tài sản của minh cho bên kia, thì bên nhận tài sản cũng phải trả

cho bên kia một khoản tiền tương ung với giá trị tà sản Trong hợp đồng

HDCNOSDD 4, bên chuyển nhương khi giao quyền sử dung đất ở của minh cho

bên nhận chuyên nhượng thi bên nhận chuyển nhượng sẽ trả mét khoản tiên tương

ứng với giá trí quyền sử đụng đất ở mà bên nhân chuyên nhượng đã chuyển giao.

Khoản tiên mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dung dat trả cho bên chuyểnnhượng là khoản tiền đền bù đối quyên sử dụng đất Đối với bên nhận chuyểnnhuong quyền sử dung đất ở, khoản tiên đền bù ma bên này nhân được sẽ bao gam

cả quyên sử dung đất ở và manh dat gắn với quyên sử dung đất ở

Thứ ba HĐCNQSDĐ ở là hợp đông ung thuận Đối với hợp đông mua bén tài

sản thông thường, hợp đông được giao kết vào thời điểm đạt được thỏa thuận giữa

các bên về nội dung chủ yêu của hợp đồng Tuy nhiên với HĐCNQSDĐ ở, như

phân tích của tác giả Nguyễn Ngọc Điện về các giả thuyết vé thời đểm giao kết hợp

dong, nên hiện nay van chưa co quan điểm thông nhất về thời điểm giao két hợp

© Nguyễn Ngọc Điện (2001), Binh hiận các hợp đồng thông dựng trong hật din sx Viit Nam, NXB Trỉ - TP

Hồ Chi Minh, rang 15

đồng * Nếu căn cứ yêu tổ théa thuận của các bên, thời điểm giao kết hợp đồng có

thé được xác định ké từ thời điểm hợp đông các bên dat được thöa thuận va thé hiện

sự thông nhật ý chí bằng việc ký kết hợp đông Tuy nhiên, nêu căn cứ vào ý chi Nhà

tước với tư cách vừa là cơ quan quan lý, vừa là đại diện chủ sở hữu về đất đai, thi

thời điểm giao kết hop đông sẽ là thời điểm hợp dong được đăng ky vào số địa

chính theo quy định của pháp luật hiện hành.

* Những đặc điểm riêng của HĐCNQSDĐ ở

Thứ nhát, HĐCNQSDĐ ở là hợp đông trọng thức Bởi HĐCNQSDĐ ở bắt

buộc phải được xác lập bằng một hình thức nhất đính Hình thức của HĐCNQSDĐ

ở được thực hién bằng van bản, phải được công chứng hoặc chứng thực và đăng ky

tại cơ quan nha tước có thẩm quyền Đây là quy định thể hiện sự chất chế hơn của

giao dịch chuyển nhương QSDĐ nói riêng và các giao về chuyên quyên sử dung datnói chung so với các giao dich tài sản khác Theo đó, các giao dich về mua bán, chothuê các tai sản không phải là dat dai có thê không chứng thực hoặc công chứng tại

cơ quan Nhà nước có thêm quyên là phát sinh hiệu lực, phát sinh quyền và nghĩa vụ

pháp lý của các bên tham gia giao dich, song chuyên nhượng QSDĐ ở thì côngchứng hợp đông thôi là chưa đủ, hop đồng chỉ phát sinh hiệu lực khi hai bên thựchiện việc đăng lý tại cơ quan đăng ky QSDĐ và vào Số dia chính Điều này xuấtphat từ đặc thù của quyền sử dụng đất — tài sản đặc biệt với chủ thé đại diện sở hữu

và quan lý là Nhà nước Mặt khác, đây là loai tài sản có giá tri lớn, hồ sơ, thủ tục,

giây tờ và hiện trang sử dụng dat thường phức tap, có nhiêu biên động trên thực tê

Vì vậy, việc ghi nhận thực hiện bằng văn bản dam bảo sự rang buộc pháp lý giữacác bên trong quan hệ chuyên nhượng QSDD một cách chất chế và đêm bảo quyền,

nghia vụ hơn của mỗi chủ thể, mặt khác, thể hiện sư kiểm sát sát sao của Nhà nước

đôi với các giao dịch

Thứ hai, HĐCNQSDĐ ở được điều chỉnh bởi nhiéu ngành luật khác nhau Chế

đô đặc tha ở nước ta là dat đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại điện chủ sởhữu, nên moi hoạt động giao dich về đất đai đều chịu su quan lý của Nhà nước Bên

cạnh đó, giao dich một tai sản có giả tri lớn như QSDĐ mang những đắc thù riêng,

gây tác động lớn về kinh té - xã hội, điều đó hỏi hỏi thị trường và chủ thê tham gia

“ Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bink luận các hop đồng thông dàng trong luật din suc Việt Nem NB Trì

-TP Ho Chí Minh ,trồô đến tr73.

vào những giao dich nay cân một hành lang pháp lý riêng, nên nha làm luật xâydung nên một ngành luật riêng về KDBĐS để điêu chỉnh thị trường này Việc

chuyển nương QSDD còn chiu sự quản lý hành chính của Nhà nước thông qua

hoạt động công chứng, chứng thực, tuân thủ theo giá đất Như vậy, không chỉ chịu

sự điều chỉnh bởi BLDS, việc théa thuận các nôi dung của HĐCNQSDĐ ở con phải

tuân thủ các quy đính của luật dat dai, LKDBĐS, Luật nha ở, Luật công chứng

Thứ ba HĐCNOSDĐ ở là loai hợp đông chịu ảnh hưởng bởi thủ tục hành

chính Điều này xuất phát từ đặc thủ của quyên sử dung dat — tài sản đặc biệt với chủthé đại diện sở hữu và quản ly Nhà nước nên cần chịu sự kiểm soát sát sao của Nhànước đổi với các giao dich này Nêu không chiu ảnh hưởng bởi thủ tục hành chính thì

Nha nước không thé kiểm tra giám sát được dẫn dén các tranh chap phát sinh.

1.2 Phân loại hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở

1.2.1 Căn cứ chit thé của hợp đồng

* Hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dung dat ở giữa cá nhân với cá nhân

Dé hai cá nhân trở thành chủ thé của HDCNOSDD ở thi phải có day đủ năng

lực hành vi dén sự, có quyền sử dung dat hợp pháp và thuộc trường hợp được phép

chuyển nhượng Ngoài ra cá nhân trong hoạt động kinh doanh bắt đông sản phải đáp

ứng các điều kiện quy định tai Điều 10 Luật KDBĐS 2014

* Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung dat ở giữa cá nhân với pháp nhân

Dé trở thành chủ thé trong HĐCNQSDĐ ở giữa cá nhân và pháp nhân thi đápứng các điều kiện sau: Pháp nhân trở thanh chủ thé của HĐCNQSDĐ ở khi đáp ungcác điều kiện theo quy định của pháp luật (Điêu 74, Điêu 10 Bộ Luật dân sự) Điềukiện tôi thiểu đã thực hién quyền chuyền nhương quyên sử dung dat trong dự án dau

tư xây dụng kinh doanh nhà ở được quy định tại khoản 1 Điều 194 LĐĐ 2013 Còn

cá nhân thì phải có day đủ nang lực hành vi dân sự, có quyền sử dung dat hợp pháp

và thuộc trường hợp được phép chuyên nhượng Tuy nhiên đối với pháp nhân, cánhân trong hoạt đông kinh doanh bat động sản phai đáp ứng các điều kiện quy địnhtại điều 10 Luật KDBĐS 2014

Co thé thay, việc căn cứ vào chủ thé của hợp đẳng dé phân loại HDCNOSDD

ở có ý nghie quan trong trong việc xác định ting chủ thé trong hợp đồng là cá nhânvới cá nhân, hay là cá nhân với pháp nhân Chính việc xác dinh ting chủ thé tronghop đồng sé dé dang đưa ra được các điều kiện mà từng chủ thể cân đáp ứng

1.2.2 Căn cứ đối troug của hop đồng

* Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất ở và chuyển quyên sở hữu các

tải sin khác gắn liên với đất

Pháp luật hiện nay quy dinh có trường hợp phải thực hiện bán nha ở đồng thời

với chuyển nhương quyền sử dụng dat ở Ngoài ra, trong trường hợp nêu bên

chuyển nhượng muốn chuyển nhượng cả quyền sử dung đất ở và chuyển quyền sở

hữu các tài sản khác gắn liên với dat thi hop đông chuyên nhương quyền sử dụng

dat ở sẽ chuyên luôn quyền sở hữu các tài sản khác gan liên với đất Do đó, đốitượng của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất ở và chuyên quyền sở hữucác tải sản khác gắn liên với dat là quyền sử dung dat ở, quyên sở hữu nhà ở và các

tai sin khác gắn liên với đất Dé trở thanh đổi tương của hợp dong chuyên nhượng

quyên sử dung dat ở và chuyển quyên sở hữu các tải sản khác gắn liên với đất thiphải có giây chứng nhận quyên sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở va tài sản khác gắnliên với dat

* Hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở không bao gồm việc chuyển

quyên sở hữu các tai sản gan liên với dat

Pháp luật hién nay quy định có trường hợp phải thực hién bán nhà ở đồng thờivới chuyên nhượng quyên sử dung dat ở, có trường hợp phải tách rời nhau Do việc

chuyển nhượng quyên sử dung dat không kém chuyển quyền sở hữu các tài sản gắn

liền với dat, do đó đối tương của hợp đông này chỉ có quyên sử dung đất

Do HDCNOSDD ở có đổi tương là quyền sử dung dat ở, do đó việc căn cứ vàođối tượng của hợp đồng dé phân loại HĐCNQSDĐ ở sẽ giúp cho áp dung pháp luật dễdang hơn Bởi việc không phân loại zõ ràng sẽ làm cho việc áp dụng không được hiểuquả như Trường hợp pháp luật bắt buộc phải chuyên nhuong quyên sử dụng dat ởđồng thời chuyển quyền sở hữu các tai sản khác gan liên với dat nhung lai chi chuyên.nhuong méi quyên sử dung dat ở sẽ dẫn dén hợp đông chuyên nhượng vô hiệu

1.2.3 Căn cứ ban chất của hợp đồng chuyêu uhnong quyều sứ đụng đất ở

* Hợp đồng chuyên nương quyên sử dung đất ở là hoạt đông kinh doanh bat

đồng sản.

Khoản 1 Điêu 3 LKDBĐS 2014 dinh nghia “Kinh doanh bat đông sản là việc

đầu tư vốn dé thực hiện hoạt đông xây dụng, mua, nhận chuyên nhượng để bán,

chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bắt đông sản, thực hiện dịch

vụ môi giới bất đông sản, dich vụ sản giao dich bật động sản, dich vu tư van bấtđông sản hoặc quân lý bat đông sản nham muc đích sinh lời” Căn cứ quy định trên,

thi ban chất của hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đất ở liên quan dén bat

đông sản là nhềm mục đích “sinh lời” thuộc phạm vi điều chỉnh của luật nay

* Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thông thường

Bản chất HĐCNQSDĐ ở là hợp đồng mua bán tài sản Tuy nhiên việc mua

bán tài sản ở đây để xây dung nhà ở, các công trình phuc vu cho đời sống chứ

không nhằm mục dich sinh lời Ngoài ra HĐCNQSDĐ ở thông thường thuộc pham

sự điều chỉnh của LĐĐ và LDS chứ thuộc phạm vị điều chỉnh của LKDBĐS

Việc căn cứ vào bản chat của HĐCNQSDĐ ở có ý nghĩa quan trong trong việcxác định pham vi điệu chỉnh của luật nao Nếu trong trường hợp nham mục đíchsinh lời thì thuộc phạm vi điều chỉnh của LKDBĐS, con không nhằm muc đích sinhlời thì thuộc pham vi điệu chỉnh của LDS và LDD

13 Phan biệt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thứ nhất, về chủ thé của hop đông: Chủ thé của hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nông nghiệp là tổ chức trong nước, hộ gia đính, cá nhân trong

nước và công đồng dân cư Trong khi đó chủ thé của hợp đồng chuyên nhượngquyên sử dụng đất ở 1a cá nhân; pháp nhân, hộ gia đính, tổ hợp tác; tổ chức khác;người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tô chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng

có quyên sở hữu nhà ở tại Vidt Nam; Người Việt Nam dinh cư ở nước ngoài, đoanla

nghiép có vên dau tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam chi thuê dat thu tiênthuê đất hằng năm; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiép có vonđầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê dat thu tiền thuê đất một lancho cả thời gian thuê, doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài được Nhà nước ViệtNam giao đất có thu tiền sử dụng dat dé thực hiện dự án Có thé thay rang chủ thé

của hợp đồng chuyển nhvong quyền sử dung dat nông nghiệp rất han chế

Thứ hai, về đôi tương của hợp đông Đôi tượng của hợp dong chuyên nhương

quyền sử dung đất nồng nghiệp là quyên sử dung đất nông nghiệp trên một điện tích:

nhất định Còn đối tượng của hop đông chuyển nhượng quyên sử dung đất ở làquyên sử dung đất ở

Thứ ba, về muc đích: Mục đích của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

dat nông nghiệp nhằm chuyển quyên sử dung đất nông nghiép từ bên chuyển

nhượng sang bên nhận chuyên nhượng, để từ đó bên nhận chuyên nhượng tiếp tục

sử dung dat nông nghiệp Còn mục đích của hợp đồng chuyên nhuong quyền sử

dụng đất ở nhằm chuyên quyền sử đụng đất ở

Thứ he điều kiện về hình thức: Hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung dat

nông nghiệp phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực.

Mặc đủ hợp đông chuyển nương quyền sử dung đất ở cũng phải được lap thênhvan bản và phải công chúng, chúng thực Tuy nhiên nêu hợp đông chuyển nhượngquyền sử dung đất ở là hoat đông kinh doanh bất động sản thi việc công chứng,

chứng thực dựa trên thöa thuận 5

Thứ năm, điều kiện về quyên chuyên nhượng Đối với điều kiện về quyên

chuyển nhuong đất ở thi cân các điều kiện sau: Có giây chứng nhận quyền sử dung

dat, quyền sử dung dat không bi kê biên để đảm bảo thi hành án, dat không có tranh

chấp, trong thời han sử dung đất và đảm bảo diện tích tố: thiểu theo quy đính của

tùng địa phương, Tuy nhiên, đối với điều kiện về chuyên nhuong dat nông nghiệp thì

không cần điều kiện đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của ting địa phương,

1.4 Khái quát pháp luậtvề hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở1.4.1 Khái hrợc quy định về hop đồng chuyêu uhwoug quyén sit dung đất ở

qua các giai doan

* Giai đoạn tước năm 1945:

Quan hệ mua bán, chuyển nhượng dat đai thực tế đã xuất hiện từ thời xa xưa,

cùng với quá trình hình thành quan hệ sở hữu tư nhân về dat đai Từ thời ky Nhà

nước V ăn Lang - Âu Lạc (khoảng thé ky thứI đến thé kỹ thứ ]I trước công nguyên),trước đầu hinh thành quan niém nhất định về lãnh thô, quốc gia do Nha nước quản

lý chung Tuy nhiên, quan niém sở hữu về ruộng đất thời kỳ nay chưa được xácđính rõ rang Ruộng đất thực chất là sở hữu chung của công xã và công xã phải phảinộp thuê cho các Lạc Hau, Lac Tướng theo thể ché công nạp, quan hệ mua bán

chuyển nhượng đất dai hau như chưa xuất hiện trong thời ky nay.

Thời ky Bắc thuộc với hơn 1 000 năm đã dé lai dau ân sâu sắc trong chê đô sởhữu ruộng đất của người Việt Một số hình thức sở hữu ruộng đất mới xuất hiện là

* Khoin 2 Điều 17 Luật KDBĐS nằm 2014

sở hữu tối cao của Nhà nước và sở hữu tư nhân, nhưng chưa phổ biên Sở hữu tập

thé của lang xã vấn chiêm uu thé tuyệt đối bởi nhu câu có kết công đông dé phản

ứng lại các thé lực xâm lược, biển làng xã thành những “pháo đài xanh” và là nơi

duy trì những giá trị truyền thống của dân tộc Khi gianh được độc lập tự chủ, cùng

với việc xóa bỗ ach đô hộ, các điền trang của bon thông trị ngoại tộc bi thủ tiêu, tuy

nhiên van còn những điện trang của người Việt tôn tại Nhung nhin chung, công xãnông thôn với chế độ sở hữu công công về ruộng đất vẫn thong trị

Trong giai đoạn Lý - Trân - Hồ, ruộng đất đã trở thành một loai hang hoa, cóthé mua bản, trao đổi, chuyên nhương Pháp luật rất chú ý điều chỉnh quan hệ muabán, chuyển nhương ruộng đất và thực tÊ đã phan biệt được việc “ban đút” (không

được đời chuộc lạ) và việc “câm do” (còn goi là “bán tam”, được chuộc lại trong

thời hạn thöa thuận hoặc pháp luật quy định.

Thời Lê sơ, theo Héng Đức thiện chính thu (1471), chính sách lộc điển và

quân điện được nhà Lê áp dung một cách triệt dé Ruộng đất lộc điền thuộc quyền

sở hữu của nhà vua, người được cấp chỉ được quyên sử dụng hoặc để lại thừa kế

chứ không được mua bán, chuyển nhượng lộc điền Tuy nhiên, trong giai đoạn này,

việc mua bán ruộng đất tư van diễn ra khá pho biên Nha nước quy đính rõ cả hình.

thức, cách thức, thủ tục mua bán dat dai, xét xử các kiện tung về ruộng dat và mua

bán ruộng đất Năm 1466, vua Lê quy định “những văn tự cam bán ruộng đất từ thời

Trên — Hồ đến thời giấc Ngô đều không được chuộc, nêu là văn tự tử năm Thuận

thiên thứ nhật trở di thì cho chuộc” Năm 1471 quy định “những người làm văn khê

bán mua bán ruộng đất, nều là người có quan chức biết chữ thi viết họ tên ký, ngườikhông biết thì điểm chỉ V ăn khê phải được hương trưởng, quan viên hay quan sắctrên 30 tuổi lam chứng mới được phép thực hién” [Hông Đức thiện chính thư,1471] Năm 1484, vua Lê ban sắc chỉ “Pham làm chúc thư văn khé nhất thiết phảidùng thứ giây tục lệ hạng trung, còn hết thay các giây tờ khác phải dùng giấy quanhang trung” Năm 1505, vua Lê quy đính lại một lân nữa “chúc thư văn khé phảidùng giây dei, không được quen dùng giây phương như trước, hạn cho mét thángphải theo lệnh mới Nêu quan viên và nhân dan làm chúc thư, văn khé mà con dinggiây phương thi cho phép người ho và tộc trưởng tổ giác, xét đúng thi xử là vô hiệu

lực, người bán mất phén của minh, người mua mất tiền bỏ ra, chúc thư văn khé do

đầu không dùng" Những quy định vệ ruộng dat thời Lê sơ đã được triệu đai nhà Lê

kê thừa, đưa vào xây dựng thành chương Dién sản tại bộ Quốc triều hình luật (Bộluật Hong Duc) Bên cạnh đó, tap Quốc triều thư khé của các nhà làm luật triệu Lê

đã nêu ra mẫu văn khé về mua bán, cằm cô ruộng dat V an khé phải có chữ ký của

hai bên và chứng thực của một viên quan trong làng xã mới được cơi là hợp lệTrong giai đoạn này, pháp luật quy định hai hình thức mua bán ruộng dat, đó 1 hìnhthức đoản mại và hình thức điển mại Trong đó, hình thức đoán mai thể hiện đây đủ

tính chất của quan hệ mua bán ruông dat (ban đứ và được coi là hợp pháp khi có

đủ hei điều kiện 4) ruộng dat dem bán phải là của mình va ii) không có hành vi ứchiép dé mua ruộng đất từ phía bên kia Điểm đặc trung của hình thức này là ngườibán không có quyên chuộc lại Hình thức dién mai, về bên chất van ném trong phạm

vi khé ước mua bán, nhưng có dự liệu cho người bán được chuộc lại dat đai đã bántrong một thời han nhật dinh Điểm đặc trung của khé ước dién mại (bán tam) làngười bán được quyên chuộc lei ruộng dat nêu như quá hen được ghi trong văn tựhoặc theo luật định Do ruộng dat đối với người dân có ý nghia quan trọng, nên dù

phải bán ruộng đất để giải quyết nhu cầu bức bách thi họ vẫn muốn có ngày được

chuộc lại, vì vậy bình thức điển mai rất được ua chuông trong thời ky này Pháp luậtquy đính chặt chế ngiữa vụ của người mua, ho phải trả tiền và không được muaruộng đất đã được dién mai cho người khác mà chưa được chuộc lại Nêu ho ngay

tình, khé ước sẽ bị tiêu hủy va ho sẽ được trả tiên mua Nêu không ngay tình, tiền

mua sẽ bị sung công và cả hai bên mua, bán đều bị trị tôi, Bên cạnh đó, pháp luật

quy định không ai có quyền ép buộc người khác trái với ý muốn của ho Việc mua

bán dat đai là hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng

Giai đoạn quân chủ chuyên ché triệu N guyén tôn tại 3 hình thức sở hữu về datđai, sở hữu Nhà nước, sở hữu làng xã và sở hữu tư nhân Năm 1812, triều đính nhaNguyễn đã ban hành bô Hoàng Viét luật lệ (Bộ luật Gia Long) và năm 1815 được inthành sách dé phân phát cho các quan cai trị với 22 quyên, 396 điều trong đó có 14

điệu về dat đai Bộ luật đưa ra một số quy định trong việc mua ban đất dai như: quy

đính về khé ước đoạn mai; quy định trình tự và hình thức của việc lập văn khé muabán ruông dat; quy định văn khé đã trao cho người mua nhưng người mua chưa trảtiên thi quyền sở hữu ruông đất không được coi là chuyên dich cho người mua.Ngoài việc ban hành một số quy định về dat dai trong bộ luật trên, triệu đính nhàNguyễn còn tổ chức quản lý đất dai mét cách chặt chế, sự thành công nhất là thiết

lập một hệ thông địa bạ đồ sô, có quy mô toàn quốc Moi hành vi mua bán, chuyển

nhuong đất đai đều được Nhà nước quản lý mét cách chặt chế bằng hệ thong hô sơ

đa bạ

Thời ky thực dân rửa phong kiên: Năm 1858, thực dân pháp nỗ phát súng dau

tiên tai Da Ning mỡ đầu cho cuộc xâm lược nước ta Triều đính nha Nguyễn đã

nhuong bộ cất 6 tĩnh miền Đông cho thực dân Pháp Sau đó, thực dân Phép dân dan

chiếm toan bộ lãnh thé nước ta, chia nước ta làm ba ky Thực dân Pháp vừa ké thừa,

sửa lại, làm mới hệ thông địa chính của triệu đính nha Nguyễn trước đó, đã tiênhành đo đạc lại bản đô địa chính, chuyển từ hệ thống địa ba sang hệ thông bằngkhoán ở đô thị nhưng vẫn giữ nguyên hệ thông dia ba ở nông thôn Hệ thông địachính của Pháp lâp xong ở Bắc bộ, Nam bô và một phân ở Trung bô Thực dânPháp dé ra chinh sách phát triển sở hữu tư nhân về đất đai, công nhận việc mua bán,

chuyên nhượng dat đai, chủ yêu đảm bảo quyên lợi cho clúng và tay sai nhằm giúp

cúng chiêm hữu ngày càng nhiêu dat dai để làm đôn điền với mục đích khai thác

bóc lột dia tô, sức lao động của nhân dân một cách triệt đã

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980

Ngày 09/11/1946, Quốc hội nước Việt Nam dan chủ cộng hòa thông qua bản.Hiển pháp đầu tiên — Hiên pháp 1946, Hiện phép đã ghi nhận nhiéu quyền năng chocông dân, trong đó đã ghi nhận “quyén tư hữu tai sản của công din Việt Nam đượcbảo dim” (Điều 12) Theo đó, quyền chủ sở hữu được pháp luật bảo hộ, chủ sở hữuđược thực hiện các quyền năng mà pháp luật quy định, do vay việc mua bản,chuyên nhương dat đai của người sử dung được pháp luật bảo hộ

Ngày 20/02/1952 Sắc lệnh s6 85/SL được ban hành quy định về thé lệ trước ba

trong việc cho, đôi, mua bán nhà cửa ruộng dat, tao diéu kién cho giao lưu dân sự

trong đó có việc mua bán dat đai được dé dang thuên tiện và đúng pháp luật, đồngthời gớp phân bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của nhân dân

Ngày 04/02/1953, Quoc hội đã thông qua Luật Cải cách ruộng dat, đây là dâumóc quan trong việc ban hành các chính sách về ruông dat của nước ta Theo Luậtnay ruộng đất ngoại thành người dân chi được sử dụng không được dem dat được

chia của minh tham gia các giao lưu dân sự, trong đó có mua bán.

Dén ngày 31/12/1959, Quốc hội đã thông qua bản Hiên pháp thứ hai — Hiệnpháp 1959 Theo quy đính của Hiên pháp hình thức sở hữu te nhân đối với dat dai

tị thu hẹp, con hình thức sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể được mở rộng @iéu

11) Pháp luật quy định tập thé xã viên co đây đủ ba quyền năng của chủ sở hữu đối

với dat đai Sau khi Hiền pháp 1959 ra đời, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai vẫn

được Nhà nước ghi nhận, do vậy các chủ thê van có thé thực hiện các giao dich vềdat đai nhưng chủ yếu là dat ruộng,

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992

Ngày 18/2/1980, Quốc hội khóa VI đã thông qua bản Hiện pháp mới của nướcCông hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Hiên pháp ném 1980 đã ghi nhận hình thức

sở hữu duy nhat đối với dat dai đó là bình thức sở hữu toàn dân: “Dat dai, rừng múisông hồ ham m6, tài nguyên thiên nhiên trong lòng dat, ở ving bién và thêm lụcdia cùng các tài sản khác mà pháp luật guy đình là của Nhà nước — đều thuộc sởhint toàn dan” (Điều 19) Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản phép luật quan trong

về van dé sở hữu toàn dân về dat đai, cũng như việc mua bán, chuyên nhượng đất

LBD năm 1987 ra đời đã cụ thể hóa các quy định của Hiên pháp năm 1980 về

đất đai, đã khẳng đính một lân nữa van đề đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước thống nhat quản lý, mặc du LĐĐ có đề cập đền việc chuyên nhương quyên sử

dung đất tuy nhiên việc chuyển nhượng chi được thực hiện trong mét số trường hợp

cụ thể với những điều kiên hết sức chặt chế: “Tïệc chuyển quyền sử dung đất dai

chi thực hiển trong các trường hợp sau đập: 1-Khi hộ nông dan vào hoặc ra hợp tác

xã tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; 2- Khi hop tác xã tập đoàn sảnxuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận đôi đất cho nhau để tô chức lại sản xuất.3-Khi người được giao đất chuyên đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hỗcủa người đó vẫn còn tiếp tục sử đụng đất đó ” (Điều 16)

* Giai đoạn từ năm 1992 đến nay

Ngày 15/04/1992, Hiện pháp mới đã được Quốc hội thông qua, Hiến pháp nam

1992 tiếp tục ghi nhận dat dai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17) Tuy nhiên, theo

điều 18 Hiến pháp thi tổ chức va cá nhân có trách nhiệm bảo vệ bồi bổ khai thác

hop lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dung dat được Nha nước giaotheo quy định pháp luật Như vậy, Hiến pháp 1992 đã ghi nhận quyền năng quantrong của chủ sử dung dat là được chuyển quyền sử dung dat, việc ghi nhận quy

dinh này 14 hoàn toàn phù hop với điều kiên kinh té - xã hội của đất nước, cũng niu

đáp ứng được nhu cầu của người sử dung dat LDD năm 1993 ra đời và có hiệu lực

vào ngày 15/10/1993, cụ thé hóa các quy định của Hiên pháp 1992, ghi nhận dat đai

thuộc sở hữu toàn dan, công nhân và đưa dat dai vận đông theo cơ chế thi trườngtức là đưa quyền sử dụng đất vào giao lưu dân sự

HDCNOSDD lân đầu tiên được quy đính tại BLDS 1995, BLDS 2005 tiệp tụcghi nhận chế định này và pháp luật dat dai hướng dẫn cụ thé về hoạt động chuyênnhuong quyền sử dung đất Pháp luật kinh doanh bat động sản quy định cụ thể vềhoạt động chuyên nhượng quyên sử dụng đất trong hoạt đông kinh doanh bất độngsản BLDS năm 2015 không quy định riêng ve HĐCNQSDĐ, nh vậy các nguyên tắcxác lập giao dịch, việc giao két và thực hiện HĐCNQSDĐ sẽ không còn sự tách biệtnhiéu với các hợp đồng thông dụng khác Tuy nhiên, các quy định về quyền và nghĩa

vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyên nhương đối tượng của hợp dong lại

được pháp luật đt đai, kinh doanh bat động sản hién hành quy đính cụ thé hon

Pháp luật không có quy định riêng về HĐCNQSDĐ ở, nhưng cùng với sự rađời của “dat ở”, các quy định về HĐCNQSDĐ ở cũng vì thé được hình thành trên

cơ sở kết hop và hệ thông các điều luật liên quan đến hoạt động chuyển nhương

tham gia vào những giao dịch này cân một hành lang pháp lý riêng, nên nhà làm

luật xây đựng nên mét ngành luật riêng về kinh doanh bat động sản dé điều chỉnhthi trường nay Viéc chuyển nhượng QSDĐ còn chịu sự quản lý hành chinh của Nhànước thông qua hoạt động công chứng, chúng thực, tuân thủ theo gid dat Như vay,không chi chiu sự điều chỉnh bởi BLDS, việc thỏa thuận các nội dung của hợp đôngchuyên nhượng QSDĐ còn phải tuân thủ các quy đính của luật dat dai, luật kinh

doanh bat động sản, luật nhà ở, Tương tự như hợp đồng chuyển quyên sử dung

dat, HĐCNQSDĐ ở chịu sự điệu chỉnh của nhiều ngành luật

* Sir đêu chỉnh của pháp luật dân sự đối với HĐCNOSDĐ ở

Đôi với các quan hệ dân su được pháp luật chuyên ngành điều chỉnh như laođông, bảo hiém, kinh doanh bật động sản, nhà 6, quy định về hợp đông với cácquan hệ chuyên ngành đều được quy định tại các ngành luật nay Riêng pháp luậtdat đai không quy đính về hợp đồng chuyển nhương quyền sử dung đất, do vay

BLDS 2005 dành Chương XXVIII quy định về HĐCNOSDĐ từ Điều 698 đến Điều

702 BLDS 2015 không có quy đính riêng về HĐCNQSDĐ ma chỉ quy định về

khái niêm, nội dung, hình thức, thủ tục thực hiện hợp đông và hiệu lực của hợp

đông về quyên sử dung dat từ Điêu 500 đền 503

* Sir đều chỉnh của pháp luật đắt dai đối với HĐCNQSDĐ 6

Sự điều chính của pháp luật đất đai đối với HĐCNQSDĐ ở được thể hiệntrong mdi quan hệ quản lý hành chính Nhà trước với người sử dung đất trên một sô

phương điện cơ bản sau: (i) Các thỏa thuận trong hợp đồng phải phủ hợp với quy

hoạch, kế hoạch, mục đích, thời han sử dụng của đất ở, (ii) Các chủ thể được quyền

chuyên nhượng quyên sử dung dat ở, quyền và ngiấa vu của các bên được quy địnhtrong hợp đồng phải phù hợp với pháp luật đất đai, (iii) HDCNOSDD ở phải ding

ký tại Van phòng đăng ky dat đai, (iv) Nêu thuộc các trường hợp phải bi thu hội,

trung dung đất, người sử dung đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dung dat

phải chap hành hoặc bi cưỡng chế thi hành và được nhận béi thường theo quy định

của pháp luật, (v) GCN QSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyên cấp là một

trong những điều kiện bắt buộc để người sử dung dat được phép thực hiện các

quyên chuyên đổi, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tăng cho, thé

chấp, gop vốn bang quyên sử dung dat Khi hợp đồng chuyển nhương có hiệu lựcnhung bên nhiên chuyên nhượng chưa được cap GCN QSDD thi vẫn chưa đủ điệukiện dé thực hiện chuyên quyền sử dung dat cho người khác, (vi) Để HĐCNQSDĐđược giao kết, thực biên và có liệu lực, các bên phải thực hiện day đủ các thủ tụchành chính và tuân thủ các điều kiện của pháp luật (thủ tục giao đất, cho thuê dat,

chuyên muc dich sử dung đất, đăng ky dat đai, tai sản gan liên với dat, cap GCN

QSDD, quyên sở hữu nha ở và tải sản khác gắn liên với dat, các quyên của người sửdung đất, ) Cùng với việc ký kết hợp đồng, các thủ tục và văn ban, giây tờ có liênquan đến quyên sử dung đất phải được thực hiện và đính kẽm hợp đồng theo quy

đính của pháp luật.

Quyền chuyển quyền sử dung đất, quyền và nghiia vụ của người sử dụng đất da

được quy định chi tiết trong pháp luật dat đai, trong đó người sử đụng dat có các quyênnăng tương ứng với căn cứ xác lập, mục đích sử dung hay thời hạn sử dung dat

* Sự đều chỉnh của pháp luật kinh doanh bắt động sản

Trong trường hợp chủ thể giao kết hợp đông thuộc đối tượng quy đính tại Điều

2 Luật Kinh doanh bat động sản 2014 (tổ chức, cá nhân kinh doanh bat đông sẵn tạiViệt Nam hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đền kinh doanh bat động sintại Việt Nam), thì HĐCNQSDĐ sẽ đồng thời chịu sự điêu chỉnh của pháp luật kinh:doanh bat động sin Điểm d khoản 1 Điều 17 quy dinh HDCNOSDD ở là một trongcác loại hợp đồng kinh doanh bat động sản HĐCNQSDĐ ở trong hoạt đông kinhdoanh bat động sản sẽ dong thời chịu sự điêu chỉnh của pháp luật về nhà ở nêuquyên sử dung đất ở có gin với nhà ở hoặc các dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở

Nói cách khác, phạm vị điều chỉnh của pháp luật nha ở đối với các giao dịch chuyển

quyên sử dung đất chủ yêu áp dung với các hợp đông có đối tượng là quyên sử dung

dat ở và nhà ở Ngoài ra, pháp luật kinh doanh bất động sản quy đính cụ thé về

nguyên tắc, quyên, ngiấa vụ của bên chuyển nhương và bên nhận chuyên nhượng,

ban hành mẫu HDCNOSDD 6 trong kinh doanh bat đồng sin.

'* Nguyễn Thùy Trang (2017), “Hop dong chug én nhượng mon sit chong đất ở theo pháp luật hiện hia của

Điệt Nam ~ , Luận án tiền sĩ Luật hoc, Trường Daihoc Luật Ha Nội, Hà Nội trã1.

TIỂU KET CHƯƠNG 1

Qua việc nghiên cứu lam rõ các khái niệm liên quan đến dat ở, quyên sử dụngđất ở, chuyển nhương quyền sử dung dat ở và từ các khái niém về HĐCNQSDĐ ởcủa các tác gia, khóa luận đã đề xuất xây dung khái niệm HĐCNQSDĐ ở một cách

đây đủ, hoàn thiện hơn Do HĐCNQSDĐ nói chung và HDCNQSDD ở nói riêng có

ban chất là hop đông mua bán tài sản nên HĐCNQSDĐ ở có đặc điểm của hợpđông mua bán tài sản Bên cạnh những đặc điểm chung đó, tác giả đã chỉ ra đượcnhững đặc điểm riêng của HĐCNQSDĐ ở Dé lâm 16 hơn ve HĐCNQSDĐ ở, tác

giả đã phân loại HĐCNQSDĐ ở Thông qua việc phân loại HĐCNQSDĐ ở đã giúptác giả chỉ ra được ý nghĩa của việc phân loại đó Dé tránh gây nhằm lẫn giữa

HĐCNOSDĐ ở voi HDCNQSDD nông nghiệp, tác giả đã chỉ ra những, điểm khác

nhau giữa hai hợp đồng nay

Do HĐCNQSDĐ ở đã trải qua nhiều giai đoan trong lịch sử Chính vì vậy,

HĐCNQSDĐ ở có nhiêu thay đổi qua các giai đoan, do đó việc khái lược quy địnhHĐCNOQSDĐ ở qua các thời ky có ý ngiữa rat quan trong trong việc hoàn thiên cácquy dinh pháp luật.

Bởi HĐCNOSDĐ ở có đôi tượng là quyên sử dụng đất nên chịu sự điều chỉnh.của rất nhiêu ngành luật như Luật dat dai, BLDS, Luật Kinh doanh bat động sản,

niên việc phân tích làm rõ sự điều chỉnh của từng ngành luật là rat quan trọng trong

việc xác định trong trường hợp nao thì chịu điều chỉnh của BLDS và Luật đât đai,

trường hợp nào chiu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bat động sản,

CHƯƠNG 2

THỰC TRANG PHÁP LUAT VE HỢP DONG CHUYÈN NHƯỢNG

QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở

2.1 Quy định pháp luật về hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dung đất ở

2.1.1 Chit thé ca hợp đồng chuyên uhượng quyén sit dung dat ở

Chủ thé của HĐCNQSDĐ ở là các bên tham gia trong quan hệ hợp dong gồmbên chuyên nhượng và bên nhận chuyên nhượng

* Bên chuyển nhượng

Bên chuyển nhương quyền sử dung đất ở phải là người sử dụng dat, những

người nay được quyền chuyên nhượng cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng góp von bằng quyên sử dung đất Có thể hiểu rằng chỉ khi trở thành người sử đụng đất

mới được quyên chuyên nhượng quyền sử dung dat ở và đủ điều kiên trở thành bênchuyển nhượng của HDCNOSDD ở Chính vì HĐCNOSDĐ ở là loai hợp đông dân

sự, cho nên theo quy định của BLDS 2015 thì chủ thể của giao dịch dân sự là cánhân, tổ chức

(i) Cá nhấn

Khi bên chuyển là cá nhân thì cá nhân chuyển nhương phải có năng lực pháp

luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với HĐCNQSDĐ ở được xác lập

Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lắm tuổi: theo quy đính của pháp luật,nhóm người này khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phat được người dai điện theo pháp luật dong ý, trừ giao dich dân su phục vụ nhu cầu snh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi Giao dich dan sư phục vu nhu cau sinh hoạt hằng ngày lànhững giao địch không thé thiêu trong cuộc sông của mỗi cá nhân nhằm đáp ứng

các nhụ câu thiết yêu của mai người rhư an, uống, mặc, Xét theo mục dich thi

HĐCNQSDĐ ở không thé xếp vào nhóm các hợp đông phục vu cho nhu cầu sinh

hoạt hang ngày

Người từ đủ mười lãm tuổi đến clue đủ mười tam tuổi: nhóm này được quyền

tự mình xác lập, thực hiện moi giao dich dân su, trừ trường hợp chuyên nhương

quyên sử dụng đất ở, nhà ở hay chuyển nhwong đông sẵn phải ding ký quyên sở

hữu như 6 tô, xe máy, thi phải được sự đông ý của người đại điện theo pháp luật,Quy đính này tương đôi phù hợp bởi giá trị cũng nlư sự quan trong của bat độngsản (quyền sử dung đất ở, nha ở) và đông sản phải dang ký sở hữu thường được xác

đính cao hơn những đông sản không phải đăng ký sở hữu”

`” Nông Viết Vỹ 2019), “Hop đồng clupén niueong quyền sit cong đất ~ Thực tiến thi hành tại thành phố Bac Kan, tinh Bắc Kim” Luận vẫn thạc sĩ Luithoc , Trường Daihoc Luật Hi Nội, Hà Nội, tr27.

Người chuyển nhượng tài sản có khó khăn trong nhận thức, lam chủ hành vi

thì phạm vi dai điện và thâm quyền đại điện của người giám hộ cho người có khókhan trong nhận thức, làm chủ hành vi phụ thuộc vào quyết định của tòa án Dovây, người có khó khăn trong nhận thức, lam chủ hành wi được tự mình chuyển

nhượng quyền sử dung đất ở hay không phụ thuôc vào nôi dung giám hộ trong

quyệt định của Tòa an Tuy nhiên, HDCNQSDD ở là hợp đông phức tạp, có ý nghĩa

quan trọng và có giá trị lớn với cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng,

do đó, thông thường người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi can có sự

đồng ý của người giám hộ

Con người mật năng lực hành vi dân sự và người dưới 6 tuổi là người hoàntoàn không có khả năng nhận thức và làm chủ hành vi; do vay, moi giao dich dân sựcủa người mat năng lực hành vi dân sự và người dưới 6 tuôi phối do người đại điện

theo pháp luật xác lập, thực hiện, bao gồm ca HĐCNQSDĐ ở.

Bên chuyên nhượng là cá nhiên ngoài có năng lực pháp luật, năng lực hành vidân sự thì còn phải có quyền sử dụng đất hợp pháp và thuộc trường hợp được phépchuyển nhượng

Điều 192 LĐĐ 2013 quy định trường hợp hộ gia đính, cá nhân chuyển nlyương

quyền sử dung đất ở có điều kiên như sau ÿ Hô gia đính, cá nhân sinh sông xen kế

trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục héi sinh thái thuộc rừng đặc

dung nlưưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó chỉ được chuyển nhượng

quyền sử dụng dat ở cho hộ gia đính, cá nhân sinh sống trong phân khu đó; ii) Hộ

gia đính, cá nhân được Nhà nước giao đất ở trong khu rùng phòng hộ thì chỉ đượcchuyển nhượng, tặng cho quyền sử dung đất ở cho hé gia đính, cá nhén đang sinhsông trong khu vực rừng phòng hộ đó; iii) Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiêu số

sử dung dat do Nhà nước giao dat theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì đượcchuyên nhượng quyên sử dung dat sau 10 năm, kế từ ngày có quyét định giao dattheo quy định của Chính phủ.

(ii) Pháp nhân.

Khác với cá nhân, pháp nhân là một tổ chức có tư pháp lý độc lập, có thể tham.

gia vào các hoạt động kinh tê, chính trị, xã hội, Theo quy dinh của LĐĐ nắm 2013

và BLDS năm 2015 thi pháp nhân là chủ thé được quyên tham gia vào quan hệ

quyền sử dung đất Dé pháp nhân trở thành cli thể của HĐCNQSDĐ ở thì phải đáp

ting các điệu kiện theo quy định của pháp luật Ngoài ra tai khoản 1 Điêu 194 LDD

2013 con quy định về điều kiện tôi thiểu dé thực hiện quyền chuyển nhượng quyền

sử dung dat trong dur án đầu tư xây dung kinh doanh nha ở,

Đối với tô chức, cá nhân trong hoạt đông kinh doanh bat đông sản, phải đápứng các điều kiện quy định tại Điêu 10 LKDBĐS 2014 Theo Điều 2 LKDBĐS

2014, đối tượng áp dung của luật nay bao gồm: Tô chức, cá nhân kinh doanh batđông sản tại Việt Nam, Cơ quan, tổ chức, cá nhên có liên quan đến kinh doanh batđông sản tại Việt Nam Khoản 1 Điều 3 LKDBĐS 2014 định nghĩa “Kinh doanh

bắt đồng san là việc đầu tư vốn để thực hiện hoat đồng xã) đựng mua nhận chuyến

nhượng dé bản, chuyén nhượng; cho thuê, cho thuê lai, cho thuê mua bắt động sản;

thực hiện dich vụ mdi giới bắt động san; dich vu sàn giao dich bắt động sản; dich

vụ tư vấn bắt động sản hoặc quản lý: bắt động sản nhằm mục dich sinh lợi” Căn cửquy định trên, các giao dich có liên quan đến bat động sản nhằm mục đích “sinh lợi”đều thuộc phạm vi điều chỉnh của luật này, không phân biệt tô chức, cá nhân đó có

phải là tổ chức kinh doanh bất động sản hay không Như vậy, các chủ thé đồng thời

phải tuân thủ Luật KDBDS 2014 khi thuộc một trong các trường hợp sau: Cả hai

đều là tổ chức kinh doanh BĐS, Một bên là té chức kinh doanh BĐS, Các bên

không phải là tổ chức KDBĐS nhưng có giao dich liên quan dén BĐS nhằm mục

dich “sinh lợi” Ngoài ra, các chủ thé chuyên nhượng quyên sử dung đất trong hoạt

đông kinh doanh bat động sản thuộc khoản 1 Điều 194 LĐĐ 2013 phải đồng thời

tuân thủ điều kiện quy định tại Điều 10 LKDBĐS 2014.!Ê

* Bên nhận chuyển nhương

Thứ nhất, Chủ thể nhận chuyên nhương quyên sử dụng đất ở phải là ngườiđược phép tham gia giao dich chuyên nlưương quyền sử dung dat ở

Theo đó tại khoản 2 Điều 169 LĐĐ 2013 đã quy đính hộ gia dinh, cá nhân.được nhân chuyển nhương quyền sử dung dat không phu thuộc vào nơi cư trú, trừtrường hop phải tuân thủ theo khoản 3, khoản 4 Điều 191 và Điều 192 LĐĐ 2013

Thứ hai, không bi hạn chế quyền nhân chuyên nhượng quyên sử dụng dat

Luật dat dai năm 2013 quy đính một số hạn chế đối với người có quyền them

gia chuyển nhượng quyên sử dung đất ở nhy sau: néu các chủ thé được nha nước

` Nguyễn Thủy Trung (2017), “Hop đồng chuyên nhượng quyền sử dang đất ở theo pháp luật hiện hành cm

Vist Nam“ , Luận án tin sĩ Luật học , Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội tr70.

cho phép tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nhưng lại thuộc một trong

các trường hop han chê thì cũng không được phép nhận chuyên nhượng quyên sử

dung dat ở, cu thé

Khoản 4 Điều 191 LĐĐ 2013 quy đính hộ gia đính, cá nhân không được nhậnchuyển nhương quyền sử dung đất ở trong khu vực rùng phòng hộ, trong phiên khubảo vệ nghiêm ngất, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nêu không

sinh song trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

Đối với tô chức, điểm b khoản 1 Điều 169 LDD 2013 quy định tô chức kinh tế,

hé gia đính, cá nhân được nhận chuyên quyền sử dung dat thông qua nhận chuyênnhuong quyền sử dung dat, trừ trường hợp quy dinh tại Điều 191 của LĐĐ 2013

Người Việt Nam đính cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhương quyền sử dụng

dat thông qua nhận chuyên nhượng quyên sử dung đất trong khu công nghiệp, cumcông nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tê Doanh nghiệp có vonđầu tư nước ngoài được nhận chuyên nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dungdat theo quy định của Chinh phủ

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vôn đầu tư nước

ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê dat thu tiền thuê đất mét lần cho cả thời

gian thuê, doanh nghiệp có vén dau tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao

dat có thu tiên sử dụng dat để thực hiện dự án có các quyền va nghiia vu chung của

người sử dung đất, chuyên nhương, cho thuê, cho thuê lại, thé chấp, góp van bingquyên sử dụng đất, tai sản thuộc sở hữu của minh gắn liên với đất, Tuy nhiên, đôivới trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng dat, thì người Việt Nam đính

cư ở nước ngoài chỉ được nhận chuyển quyền sử dung đất trong khu công nghiệp,cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tê Người Việt Nam

đính cư 6 nước ngoài thuộc điện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định củapháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dung dat ở thông qua hình thứcmua, thuê mua, nhận thừa kê, nhận tăng cho nhà ở gắn liên với quyên sử dung dat ởhoặc được nhận quyên sử dụng đất ở trong các dy án phát triển nhà ở Doanh

nghiép có von đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng von dau tư là giá trị

quyên sử dung đất theo quy định của Chinh phủ”

`” Khoăn 3 Điều 193 Luật Dit đai năm 2013

* Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013

Người Việt Nam định cu ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có

quyền sở hữu nhà ở gắn liên với quyên sử dung đất ở tại Việt Nam, có các quyên vàngiữa vụ chung quy định tại Điều 166, 170 LĐĐ 2013, chuyên quyền sử dung dat ởkhi bán, tặng cho, dé thừa kê, đổi nhà ở cho tô chức, cá nhân trong nước, người ViệtNam định cư ở nước ngoài thuộc điện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở, tăngcho nha ở gắn liên với quyên sử dung dat ở cho Nhà nước, cộng dong dân cư, tingnhà tình nghia theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật nay Trường hop

tăng cho, để thừa kế cho đối tương không thuộc điện được sở hữu nhà ở tại Việt

Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá tri của nhà ở gắn liên với quyền sử dụngdat ở, thé chap nhà ở gắn liền với quyên sử dung dat ở tại tô chức tín dung đượcphép hoạt động tại Việt Nam; cho thuê, ủy quyền quản lý nha ở trong thời gian

không sử dung”.

2.1.2 Hình thức cua hop doug chuyêu nhượng quyều sit dung đất ở

Bên canh các điều kiện về chủ thé, doi tượng khi các bên xác lập hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dung đất ở, thì việc tuân theo quy định về bình thức hợp

đông cũng là một trong những điều kiện quan trong dé hợp đẳng chuyển nltương cóhiệu lực pháp luật Do vậy, khi tham gia giao dịch chuyên nlyương thì bên chuyển

nhượng và bên nhận chuyển nhương phải tuân theo các quy đính của BLDS và pháp luật dat đai về van đề này, néu không tuân thủ hợp đông chuyển nhượng đó sẽ bị

tuyên là vô hiệu.

Hình thức của hợp đông là phương diện 1a phương tiện thé hiện nội dung củagiao dịch Voi giá trị, tâm quan trọng và nhu câu quản lý Nha nước đối với dat đai,pháp luật dan sự, pháp luật đất đai đều quy định các điều kiện chất chế về hình thứccủa giao dịch chuyên nhương quyền sử dụng đất ở

Theo quy đính tai khoản 1 Điệu 502 BLDS nam 2015 “Hop dong về quyển sử

ding đất phải được lấp thành văn bản theo hình thức phù hợp với guy đình của Bộ

luật này, pháp luật về đất dai và quy định khác của pháp luật có liên quan

Khoản 3 Điều 167 Luật dat đai 2013 quy định: “a) Hop đồng chuyển nhươngtặng cho, thé chấp, góp vốn bằng quyên sử ding dat, quyền sử dung đất và tài sảngin lién với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp lánh doanhbắt động sản guy đình tại điểm b khoản này:” và “4) Liệc công chứng thực hiện tạicác tô chức hành nghề công chứng việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã”

*! Điều 186 Luật Dat đai năm 2013

Như vậy, hình thức của HĐCNQSDĐ ở theo quy đính pháp luật hién hành:

phải lập thành văn bản được công chứng hoặc chứng thực Ngoài ra, HDCNQSDD

ở phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký dat đai Để HĐCNQSDĐ ở được coi làhoàn thiện và đúng pháp luật thì bước cuối cùng là đăng ký tại co quan đăng ký datđai và có hiệu lực kế từ thời điểm đăng ký vào Số địa chính (Khoản 3 Điều 188LBD năm 2013) Tuy nhién, có một số trường hợp không bắt buộc phẩi côngchứng, chúng trực HĐCNQSDĐ 4, cụ thể như sau:

Theo pháp luật dat đai, việc công chúng, ching thực hợp đông, văn bản thựctiện các quyền của người sử dung dat được áp dụng khi: Hợp đồng chuyển nhượng,tang cho, thé chap, gop von bằng quyên sử dung dat, quyền sử dung đất và tai sảngin liên với dat phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh.bat động sản quy định tei điểm b khoản này, Hop dong cho thuê, cho thuê lại quyền

sử dung đất, quyền sử dung đất và tai sản gắn liên với dat, HDCNOSDD, quyền sửdung đất và tải sản gắn liên với dat mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là

tổ chức hoạt động kinh doanh bat động sản được công chứng chứng thực theo yêu

câu của các bên

Theo Luật nhà ở 2014, trường hợp mua bán, ting cho, đổi, góp vốn, thé chấp

nha ở, chuyển nhượng hợp dong mua bán nhà ở thương mại thì phải công chứng,chứng thực hợp đông (trừ quy đính tại khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014) và thờiđiểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chúng thực hợp đồng

LKDBDS 2014 quy đính “Hop đồng kinh doanh bắt động sản phải được lapthành văn bản Liệc công chứng chứng thực do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồngmua bán, thuê mua nhà, công trình xây dung HĐCNQSDĐ mà các bền là hồ giađịnh cá nhân quy đình tại khoản 2 Điều 10 của Luật nay thì phải công chứngchứng thục “ Đôi với các HDCNQSDD trong hoạt đông kinh doanh bất động sản,phải tuân thủ quy định pháp luật đất đai về mục dich sử dung đất, thời hạn sử dụngđất và đăng ký đất đai

Pháp luật đã quy định hình thức bat buộc đối với HDCNQSDD ở nên bênchuyển nhượng và bên nhận chuyên nhượng phải lập hợp đông theo bình thức doluật đính Nếu hình thức của HĐCNOSDĐ ở không được lập theo đúng quy định

của luật thi hợp đồng có thé bị vô hiệu do vi phạm về hình thức Tuy nhiên, theo

Điều 129 của BLDS năm 2015 có một số trường hợp vi pham về hình thức nhưnghop đồng vẫn có hiéu lực pháp luật