Khóa luận tốt nghiệp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam

Như vậy, bên chuyển nhượng và bên nhận CNQSDĐ củng thông nhất ý chi, thỏa thuận để chuyển giao QSDĐ và tiên chonhau dé théa mãn nhu cau sử dụng dat của minh Từ những khái niêm đã phân tí

BO TƯ PHAP BO GIAO DUC VADAO TAO

TRƯỜNG DAI HỌC LUAT HÀ NOI

Hà Nội - 2023

BO TƯ PHÁP BO GIÁO DUC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NOI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HOC

TIỀN SĨNGUYỀN VĂN HỢI

Hà Nội — 2023

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cửu

của riêng lôi, các kết luận, số liệu trong khỏa

luận tốt nghiệp là trung thực, dan bdo độ tincậy.

“Xác nhận của giảng viên hướng dẫn Tác giả khóa iuận tốt nghiệp

ii

Chuyển nhượng quyên sử dụng đất

Luật Đât đai

Quyển sử dung dat

Van bản pháp luật

MỤC LỤC

Lời cam đoan

Danh mục các chữ viết tắt

01012710 TT TC cô co CC ca |

1 Tính cập thiết của đê tài 22222222 eeeeeT

2 Tóm tat tình hình nghiên cứu dé tài 2222-22 =

3 Mục dich và nhiêm vụ của khóa luận -sccccc 3

9.20 Nii Geri tụ của kiiôa TU suseeaeiebebsiirddddanl-Baosebdboaaaoia.

4 Đôi tượng và phạm vi nghiên cứu ee 4

4.1 Đôi tượng nghiên cứu 0 0 Seo.42) PbamrdingbiEhCfisisuasoiiAol6Llsaaaliatidididtiuiadilisatkxa.l

5 Phương pháp nghiên cứu

6 Kết câu của khóa luận 22 0222222 20220 eeecve 4

CHƯƠNG 1: MỘT SÓ VẤN ĐẺ LÝ LUẬN VẺ HỢP ĐỎNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở

1.1.1 Khái niêm hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở 5

1.1.2 Đặc điểm pháp ly của hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đất ở

gi9430/36 x0300gyasÄf

1.2 Ý nghĩa pháp lý của quy định pháp luật về hợp đông chuyển nhượng

iv

pea Gan tù ng BẦU ceeeaaakiansioosoigttnasdsbasbisssbsieokaesof]

1.3 Phân loại hop đông chuyển nhương quyên sử dung dat ở —

1.4 Su khác biệt giữa hợp đông chuyển quyên sử dung dat ¢ với một sô hợpđồng về quyên sử đụng đất khác —-

1.4.1 So sánh giữa hop đông chuyển nhương quyên sử dụng dat ở với hợpđồng chuyển đôi quyên sử dung đất 12

1.4.2 So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dat với hình:

thúc thé chân quyền sử dụng đẪk:.ccoacooadoboaie-ceedazoagaesaa.clÐ1.4.3 Phân biệt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và hợp đồng

tặng cho quyên sử dụng đất ở reo T3

1.5 Sư hình thanh và phát triển của quy định về hợp đồng chuyển nhượngquyên sử dung đất ở

1.5.1 Thời ky từ 1945 đến trước khi Luật Dat đai 1993 có hiệu lực 15

1.5.2 Thời kỳ từ khi Luật Dat đai 1993 có hiệu lực đên trước khi Luật Dat

1.5.3 Thời ky từ khi Luật Dat đai 2003 có hiệu lực đến trước khi Luật Dat

dai 2013 có hiệu lực làtysismdnol gi2ttteyaudcte rere

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HANH VE HOP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT Ở

2.1 Chủ thé của hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở 18

2.1.2 Năng lực hành vi dan sư lg

2.2 Hình thức của hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dat ở 19

2.3 Nội dung hợp đông chuyển nhương quyên sử dung đất ở 21

2.3.1 Đối tượng của hợp đông seo 2T

83/7 iGiá thuyền a cssszeskeoeicliesdbgdibseslobaessogbbooaa, TỶ

3.3.3 Quyển và nghĩa vụ cơ ban của các bên aaa „38

2.3.4 Thời han va địa điểm thực hiện hợp đồng 30

2.4 Hiệu lực của hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đất ở 31

941 iG liệt có Hiến TH eccensaesbionooaiedobeankee =-

3.4.2 Thời điểm có hiệu lực 505552 34

2.4.3 Hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung đất ở vô hiệu 36

2.5 Đánh giá quy định về hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 30

2.5.1 Những ưu điểm đã dat được cc.cc - BD

2.5.2 Những hạn chê cân khắc phục -.-cccco.e- 40

CHƯƠNG 3: THỰC TIẾN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VẺ HỢP ĐỎNG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở VÀ MỘT SỐ KIEN

NGH] HOAN THIÊN co to t6tGulif6ttodgtsoagggfioftilauqjiqesuME

3.1 Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

IlNL t0/0050100030060000(103086G003001/8008383L812đ0/Aã6g018RasbusanusRÃ

3.2 Một số kiến nghị hoản thiên pháp luật vả giải pháp nâng cao hiệu quảthực hiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 51

3.2.1 Kiến nghị hoan thiện pháp luật quyên sử dụng đất ở 52

3.3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hop đông chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ở 50555c2scscrrrrrrrrrve 52KẾT LUẬN hoc 5á206006102ggd6nGidãQuldRUNGEalãu68/G040/8d6ãG8301.43G1240Eta0Sễ 55

MO BAU

1 Tính cấp thiết của dé tai

Đất dai là nguôn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quỷ giá, la nguồn lực

phát triển của dat nước, là một bộ phận không thé tách rời lãnh thô quốc gia, là

tư liệu sẵn xuât đặc biệt, la thành phân quan trong bậc nhất của môi trườngsông Trong nên kinh tế thị trường, xã hội ngày cảng phat triển kéo theo nhu

cầu nhà ở ngày cảng gia tăng, hop dong về QSDD ngảy càng thông dụng va

các tranh chap liên quan cũng phức tạp hơn nhiêu Trong giới hạn nghiên cứu

của khóa luận, tác giả tập trung nghiên cứu Hợp đồng CNQSDĐ ở ~ một loại

hợp đông phô biến trong đời sóng xã hôi hiện nay Hợp dong CNQSDĐ ở có

vị trí quan trong trong đời sóng xã hội bởi sự chuyển dich đất dai từ chủ thé sửdụng nảy sang chủ thé sử dung khác là một quy luật vận đông tat yêu Pháp luật

đã tạo ra những công cụ pháp lý dé cho các chủ thé được xác lập, thực hiện,thay đôi, châm đứt việc CNQSDĐ ở Việc cho phép chuyển nhượng quyên sử

dụng nay có giá tri rat lớn, đáp ứng được nhu câu “an cư, lạc nghiệp” của ngườidân

Quy định Hợp đông CNQSDD ở nước ta đã trai qua nhiều giai đoạn khác

nhau, mỗi giai đoạn Nha nước ta lại có những chính sách khác nhau về dat dai,

các quy định sau ra đời không chỉ kê thừa những điểm tích cực mà còn khắc phục những điểm còn han chế dé quy định về Hợp dong CNQSDĐ ở ngay một

hoản thiện hơn Hiện nay, việc xác lập, thực hiên, thay doi, cham đứt Hợp đồngCNQSDD ở đã được BLDS 2015 và pháp luật đất đai quy định khá chặt chế va

chi tiết, tạo điều kiện cho các quan hệ CNQSDD trong giai đoạn hiện nay được

diễn ra an toàn, lành mạnh va có hiệu qua

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, mặc dù quy định pháp luật về hợpđồng chuyển QSDĐ đã được xây dựng tương đôi day đủ nhưng việc thực thi

và áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chap van gặp nhiêu vướng mac,khó khăn Một trong số những nguyên nhân tác động trưc tiếp đến tranh chapQSDĐ là những quy định chưa hợp ly liên quan đến Hợp đông CNQSDĐ ở

Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thông các quy định pháp luật cóliên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ ở va thực tế áp dung, rút ra những hạn ché,bat cập để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoànthiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về Hợp đông CNQSDĐ ở nhằmhạn chế tôi đa những tranh chap về QSDĐ là một yêu câu bức thiết Từ những

lý do nêu trên, việc nghiên cứu đê tai “Hop dong chuyén nhượng quyên sứdung dat ở theo pháp luật Việt Nani’ tai thời điểm nay 1a hết sức cân thiết cả

về ly luận và thực tiễn

2 Tóm tắt tình hình nghiên cứu đề tài

Trước và trong quá trình nghiên cứu dé tai nay, tác giả đã tim hiểu, tham

khảo một số bai viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi của khóa luận như

sau:

- Hà Văn Tiền, Hợp đồng chnyén nhương quyền sit dung đất 6, Luận văn

Thạc si luật học, trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2012;

- Nguyễn Hoài Nam, Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất —những vẫn đà li Iuận và thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Daihọc Quốc gia Hà Nội, năm 2013;

- Phạm Thi Thanh Vân, Œ?myễn nửượng quyền sit dung đất 6 theo pháp

luật Viêt Nam, Luân văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật — Đại học Quốc gia Ha

Nội, năm 2015;

- Nguyễn Thùy Trang, Hop đồng chuyễn nhương quyền sử đụng đất ở

theo pháp luật hiện hành của Viét Nam, Luận an Tiến sĩ luật học, trường Daihọc Luật Hà Nội, năm 2017,

- Vũ Hai Yên, Giải quyết tranh chấp về hop đồng chuyên nhượng quyền

sử dung Gat từ thực tiễn xét xử tại tòa đa nhân dân thành phô Lào Cai, tinh Lào

Cai, Luận văn Thạc sỹ luật học, Học viện Khoa học xa hội, Viện Han lâm khoa học xã hôi Việt Nam, năm 2017,

- Pham Văn Oanh, Giải guyết tranh chấp hop đồng chuyên nhượng

2

quyền sử dung đất ở tai Tòa an nhân đân impén Thường Tin, Hà Nội, Luân

văn Thạc sĩ luật hoc, trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2017

- Nông Viết Vỹ, Hợp đồng chuyễn nhương quyén sử dung đất — Thực

tiễn thi hành tại thành phỗ Bắc Kan, tinh Bắc Kan, Luận văn Thạc sĩ luật học,trường Đại học Luật Ha Nôi, năm 2019.

3 Mục đích và nhiệm vụ của khóa luận

- Từ những phân tích trên, rút ra những bắt cập, hạn ché trong quy định

của pháp luật và trong thực tiến giao dịch Kiên nghị các cơ quan nha nước có

liên quan trong việc soạn thảo va ban hành mới, sửa đôi bé sung các quy địnhcủa pháp luật dé phù hợp với tình hình thực tiến và dan dan hoàn thiện hệ thong

VBPL điều chỉnh trong lĩnh vực nảy

3.2 Nhiémvu của khóa luận

- Hệ thông hóa những VBPL điêu chỉnh quan hệ CNQSDD ở

- Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong lĩnh vực

CNQSDD ở và xu thé phát triển của các quan hệ xã hội lam cơ sở cho việc désuat sửa doi, bô sung một sô VBPL

- Phân tích, danh giá va cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra cho người tham

gia giao dịch CNQSDĐ ở.

- Nhân điện những bat cập của pháp luật vả thực tiễn các giao dịch

CNQSDD ở

- Đưa ra các kiến nghị hoàn thiên pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu.quả thực hiện pháp luật Hợp đồng CNQSDĐ ở

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đôi trong nghiên cin

- Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai, VBPL trong

Tĩnh vực dân sự có liên quan đền giao dịch CNQSDĐ ở Liên hé sơ sánh giữacác quy định hiện hành vả các quy định được ban hành trước đây liên quan đến

phạm vi nghiên cứu của khóa luận

- Thực tiễn của việc thi hành pháp luật về Hop đông CNQSDĐ ở

4.2 Phamvi nghién citu

Pham vi nghiên cứu của khóa luận tap trung vào việc tìm hiểu các quyđịnh pháp luật hiện hanh về Hợp đông CNQSDD ở giữa các cá nhân với nhau,

cụ thé la các quy định vẻ chủ thể, nội dung, hình thức và hiệu lực của hop đồng,

5 Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận được tác giả sử dung nhiều phương pháp nghiên cứu khác

nhau, trong đó bao gồm chủ yêu lả các phương pháp sau: Hệ thông, phân tích,

tổng hợp, so sánh, khảo sat thực tiễn va tư duy logic

6 Kết cấu của khóa luận

Ngoải phân mở đâu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung

của khóa luận gom:

- Chương 1: Một số vân đê lý luận về hợp dong chuyển nhượng quyên

CHƯƠNG 1: MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE HỢP BONG CHUYEN

NHƯỢNG QUYEN SU DUNG BAT 0

111 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử

dung dat ở

1.1.1 Khái niệm hop đồng chuyén nhượng quyên sử dung dat ở

Đề định ngiĩa Hop đông CNQSDD ở, can phải định nghĩa từng thánh tôcau tạo nên khái niệm nay, cu thé la khái niệm dat ở, QSDĐ ở, CNQSDĐ, hợp

đồng về QSDD

Thứ nhất, dat ở được xếp vào nhóm dat phi nông nghiệp, bao gôm: dat ởtại nông thôn và đât ở tại đô thị theo điểm a khoăn 2 Điều 10 LĐĐ năm 2013sửa đôi, bô sung năm 2018 (gọi tắt là LĐĐ 2013) Dat ở được sử dung phục vunhu cầu ỡ: xây dung nha ở để lâm nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi và xay dựng các

công trình phục vu đời sóng, vườn, ao trong củng một thửa đất thuộc khu dâncư! LĐĐ 2013 đã đưa ra tiêu chí thông nhật trong việc xác định các loại đất

thuộc đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị Theo đó, các loại đất được sử dụng

để xây dưng nhà ở vả xây dưng các công trình phục vụ trực tiếp đời sông của

hộ gia định trong cùng một thửa dat phù hợp với quy hoạch của cơ quan nhà

nước có thâm quyền đều được xác định là dat ở tại nông thôn va dat ở tại đô

thi.

Tint hai, QSDĐ ð là môt loại quyên tai sẵn, trị giá được bang tiên Điêu

189 BLDS 2015 quy định quyền sử dung là quyền khai thác công dung hướnghoa lợi, loi tức từ tài san Theo đó, người sử dung dat có quyên chuyển đôi,chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lại, thừa ké, tặng cho, thé chap QSDĐ; gopvon bằng QSDD Có thé nói ngăn gon, QSDĐ ở là quyền khai thác thuộc tinh

có lợi từ dat ở thông qua các hanh vi sử dụng dat hoặc chuyển quyền đó cho

người khác.

‘2.2 Muc I Phụ lục Iban hành kèm Thông tr29/2014/TT-BTNMT

Tin ba CNQSDD là việc chuyến giao QSDĐ từ người nay sang ngườikhác trên cơ sở có giá Vay tại sao đối với dat dai lại gọi là CNQSDĐ chứ

không phải mua bán đât? Mua ban tai sản 1a sự thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên bán chuyển quyên sở hữu tai sản cho bên mua và bên mua trả tiên chobên bán Tuy nhiên, đôi với dat dai ~ một loại tai sản đặc biệt, thì đất dai fimôc

sở hiểu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở him và thống nhất quản ij Nhà

nước trao quyền sử dung đất cho người sử dung đất theo qmy định của Luật

Dét dai? Vì vậy, người chuyển nhượng không có quyên sở hữu dat Dai tượngcủa việc chuyển nhương ở đây la QSDĐ — một loại tai sẵn gắn liên với dat makhông phải lả mãnh dat đó

Thứ tr, không giống như BLDS 2005 dành han một phan quy định vẻcác loại hợp đông liên quan đến QSDD, tách thành các chương riêng biệt nhưhợp đông chuyển đôi QSDĐ, Hợp đông CNQSDD, hợp dong thuê QSDĐ,dẫn đến nhiều trùng lap, BLDS 2015 đã bao quát tat cả thành một mục gói gontrong ba điêu đó là Điều 500, 501, 502 va được gọi chung là hợp đông vềQSDD Theo đó, hop đồng về quyền sử đụng đất là sự thôa thuận giữa các bên,theo dé người sử dụng đất chuyên đi, chuyén nhương cho thud, cho thué lai,tặng cho, thé chấp, gop vốn quyền sử dung đất hoặc thực hiên quyền Rhác theo

guy đinh của Luật đất dai cho bên kia: bên kia thực hiện quyền nghia vụ theo

hop đồng với người sir đụng đất Như vậy, bên chuyển nhượng và bên nhận

CNQSDĐ củng thông nhất ý chi, thỏa thuận để chuyển giao QSDĐ và tiên chonhau dé théa mãn nhu cau sử dụng dat của minh

Từ những khái niêm đã phân tích trên đây, có thể nhận diện khái niệm

về Hop đồng CNQSDD ở như sau: Hop đồng chuyén nhượng quyền sử dungđất 6 là sự thôa thuén bằng văn bản giữa các bên, theo đó người sit dung đấtcimyÊn giao hop pháp đất ở và quyền sử dung đất ở cho người nhận chuyén

` Điều 4 Luật Dat đai 2013 sửa đổi, bổ smgnim 2018

6

nhượng đồng thời người được chuyên nhượng trả tiền cho người chuyênnhượng và tân thủ theo guy dinh của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đại.

$ 1.12 Đặc điêm pháp bi của hep đồng chuyên mhượng quyên sư dung

đât ở

Thưtniát, hop đồng chuyên nhương quyền sử dụng đất ở là một hợp đồng

song vu

Theo đó, bên chuyển nhương va bên nhận chuyển nhwong déu có các

quyên và nghĩa vụ nhất định, không bên nao chỉ có quyển hoặc chỉ phải thựchiện các nghĩa vụ Nghĩa vụ của bên nay là quyên lợi của bên kia và ngược lại

Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiên nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúngnhững cam kết đã thöa thuận, thì bên có quyên sẽ yêu câu bên có nghĩa vụ phải

thực hiện đúng, thực hiên đủ những cam kết đã théa thuận Tính song vụ còn

được thể hiện ở chỗ quyên lơi của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyểnnhượng chỉ có thé được dam bao khi bên nhân chuyển nhượng va bên chuyển

nhượng thực hiện đây đủ các nghĩa vụ tương ứng của minh Nói cách khác,

trong Hợp dong CNQSDĐ, quyên và nghĩa vu của bên chuyển nhượng tươngứng với nghĩa vụ và quyền của bên nhận chuyển nhượng Vì thé Hợp đôngCNQSDD luôn phải được lập thành nhiều ban có giá trị pháp ly như nhau, mỗibên giữ một ban để làm cơ sở pháp lý cho việc đâm bão quyên vả việc thực

hiện nghĩa vụ của mình.

Thứ hai, hop đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất 6 là hợp đồng có

en bù

Tức là, trong hợp đồng, khi bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển

nhượng đã thực hiện cho bên kia một loi ich, thì sẽ nhận được từ phía bên kia

một lợi ích tương ứng Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển QSDD trongquan hệ thửa kê, tăng cho Trong hai loại quan hệ nảy, người chuyển giaoQSDĐ sẽ không được nhận bat kỳ một lợi ích vật chất tương ứng với giá trịmảnh dat dé lại thừa kê hoặc dem tặng, cho Còn người tiếp nhân QSDD (ngườiđược thừa kế, được tang cho) không phải thực hiện bat kỳ nghĩa vụ tải sẵn nao

đổi với người chuyên QSDD Đặc điểm dén bù trong Hợp đông CNQSDD ở là

sự cụ thé hóa của nguyên tắc trao đôi ngang gia trong giao lưu dân sự ma cácbên đã thực hiện dé dam bão quyên và loi ích hợp pháp của mình khi họ tham.gia giao kết hợp đông

Thứ ba, hop đồng chuyén nhương quyền sử dung đất ở là hợp đồng cóimuc dich chuyén giao quyền sở hit đối với tải sản từ bên chuyên nhương sangbên nhận chuyén nhượng

Không giông như hợp đồng mua ban tai sản là bên bán có quyên sé hữuvới tài sản đó, vi thé bên bán có toàn quyền chiếm hữu, sử dung, định đoạt taisản, người sử dung dat chỉ có quyền sử dụng đối với thửa dat thuộc quyển sởhữu của toản dan mà Nhà nước là người đại dién Nhà nước trao quyển chongười dân thông qua việc giao dat và cho thuê dat bằng các VBPL hay dướihình thức là giầy chứng nhận QSDĐ Người có QSDĐ muốn châm đứt QSDĐ.của minh va chuyên giao cho người khác thì phải được sự đồng y của Nha nước

- đại điên chủ sở hữu đối với thửa đất đó Vì vay, khi xác lap Hợp đôngCNQSDD 4, các bên cân tuân thủ các trình tự, thủ tục do pháp luật quy định,

cụ thé la về hình thức của hợp đông phải được lập thành văn ban có công chứng,chứng thực theo Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013

Bên cạnh đó, trong các giao dịch về QSDĐ, duy nhất Hợp đôngCNQSDĐ mang đây đủ dâu hiệu của hoạt đông chuyển giao quyên sở hữu tàisan Người nhận chuyển nhượng được toàn QSDĐ ở theo quy định của phápluật với thời hạn On định, lâu dai, không bi rang buôc bởi các điêu kiện, nghĩa

vụ được quy định trong một hợp đông khác

Xét về biểu hiện của giao dich, dat ở va QSDĐ ở la hai đối tượng tai sảntách rời nhưng thực chất đã hòa nhập vao lâm môt trên phương diện chiếm hữu,

sử dụng, thậm chí cả định đoạt Mục tiêu ma bên nhân CNQSDD ở hướng tới

thực chat là “đất ở” với những tiêu chi cu thể về ranh giới, địa giới, tinh năng

sử dụng

Thứ tư, Hop đồng CNOSDD 6 là hợp đồng ung thuận

Hop đông ưng thuận là những hợp đông mà quyền va nghĩa vụ của cácbên phát sinh ngay sau khi các bên đã thỏa thuận với nhau xong về nội dung

chủ yếu của hợp đông Có thể hiểu thời điểm có hiệu lực của hợp đông ưng

thuận là thời điểm giao kết Đôi với hợp đồng mua ban tai sản thông thường,

hợp đồng được giao kết vao thời điểm dat được thoả thuận giữa các bên về nộidung chủ yêu của hop đông Tuy nhiên, với Hợp đồng CNQSDD ở hiện nayvan chưa có quan điểm thông nhật về thời điểm giao kết hợp đông Néu căn cứyêu tô thoả thuận của các bên, thời điểm giao kết hợp đông có thể được xácđịnh kể tử thời điểm hợp đông các bên dat được thoả thuận va thé hiện sự thông

nhất ý chí bằng việc ký kết hop đồng Tuy nhiên, nếu căn cứ vao ý chí của Nhanước với tư cách vừa là cơ quan quản lý, vừa là đại diện chủ sở hữu về đất đai,

thi thời điểm giao kết hợp đồng sẽ là thời điểm hợp đông được đăng ký vào số

địa chính theo quy đính của pháp luật hiện hành 3

Thứ năm, Hop đồng CNQSDĐ ở ia hợp đồng trong thức

Đặc trưng nay cho phép phân biệt hợp đông về QSDĐ nói chung với hợpđồng mua ban tai sản ma pháp luật không quy định về hình thức, thủ tục hepđồng

Vi phạm các điều kiện về hình thức, Hợp đồng CNQSDD sẽ vi phạm cácđiều kiên có hiệu lực của hợp đông va thuộc trường hợp vô hiệu Như vậy, đây

là loại hợp dong thuộc nhóm các điều kiên khắt khe nhát trong số các hợp đồng

dân sự theo quy định pháp luật hiện hảnh, bao gôm các điều kiện thực hiệnquyên CNQSDD, chủ thể, ý chi, nội dung, hinh thức, thủ tục hợp dong

1.2 Ý nghĩa pháp lý của quy định pháp luật về hợp đồng chuyên

niườợng quyên sử dung dat ở

* Nguyễn Thuy Trang 2017), Hop đổng chuyễn nhượng quyền sit ding đất ở theo pháp luật liển hành của Piệt Nam , Luận in Tiên sĩ Luật học ,trường Đai học Luật Hà Nội,tr41-43

QSDD nói chung và QSDĐ ở nói riéng là loại tai sản có vai tra quan

trọng đôi với đời sông của mỗi cá nhân Quy định Hợp đồng CNQSDD ở ra đờikhông chỉ giải quyết được nhu cau của người dan ma còn góp phân hoàn thiệnpháp luật nước ta nói chung và pháp luật về dat dai nói riêng Việc ghi nhânquy đình về Hợp đông CNQSDĐ ở mang lại nhiêu giá trị lớn về mặt lý luậncũng như thực tiễn

Về mặt lý luận, quy định Hợp đông CNQSDD ở là một phương tiện pháp

lý quan trong dé Nhà nước điêu chỉnh các quan hệ CNQSDD ở trong điều kiênmới nên kinh tế, tao điều kiện cho các giao lưu dân sự về dat đai nói chungcũng như dat ở nói riêng được diễn ra một cách dé dang, thuận tiên vả có hiệu

quả Bên cạnh đó, quy định nay còn góp phan tích cực vao việc nâng cao hiệuquả trong công tac quan ly Nhà nước về đất đai Yêu câu các bền trong quan hệ

CNQSDD ở thực hiện việc chuyển nhượng theo quy đính bắt buộc giúp Nhanước giám sát được hoạt động nay, đông thời đưa ra chính sách pháp luật phùhop dé giao dịch về CNQSDĐ ở được ôn định, có độ an toàn pháp lý cao Ngoài

ra, việc bắt buộc các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng phải thực hiện theo

trình tự, thủ tục chặt chế tạo cơ sở pháp lý quan trong để cơ quan Nhà nước cóthấm quyên giải quyết các tranh chap về đất dai, bởi Hợp đông CNQSDĐ ở

được lập thành văn bản chính là sự thỏa thuận của các bên, là chứng cử quan

trong để cơ quan có thẩm quyên xem xét, giải quyết nêu có tranh chap phát

sinh

Vé mặt thực tiến, sự phát triển của nên kinh tế thị trường dan đến qua

trình đô thi hóa mạnh mé, cộng với tỷ lệ dan sô gia tăng đã khiên nhu câu vềđất ở là rat lớn, chính bởi vay quy định Hợp đồng CNQSDD ở đã từng bướcđáp ứng nhu câu bức thiết của người dân B én cạnh đó, việc cho phép CNQSDD

ở châm dứt tình trạng manh mún, phân tán về đất dai, lam cho các quan hệCNQSDĐ ở được dién ra lành mạnh va có hiệu quả “ Không chi có vậy, việc

thừa nhân và bảo hộ quyền chuyén nhương quyền sử dung đất ở không chỉ đãtao ra hành lang pháp I cho công tác quản ý đất dai di vào nề nếp mà còn

10

góp phan tạo ra những bước di đầu tiên trong việc hình thành thi trường batđộng sản ở nước ta - một bộ phận quan trong trong lệ thông thị trường củanền kinh tế hàng hoa Ngoài ra hoạt động chuyén nhượng này ciing đem lạicho ngân sách Nhà nước một số khoản tìm bởi các bên tham gia hợp đồng sẽphải đông timê và lệ phí chmyÊn nhượng theo guy dinh pháp luật".

1.3 Phân loại hợp đẳng chuyên nhượng quyền sử dung đất ở

Dựa vảo tiêu chí có tai sản gắn liên với dat, thì Hợp đông CNQSDĐ gêm

có loại Hợp đồng chỉ có nội dung CNQSDD ở tuân theo các quy định pháp luật

về chuyển nhượng QSD đất và loại Hợp đồng CNQSDD va tai sản gắn lién với

dat Hiện nay, đối với nha hoặc dat hoặc tải sản gắn liên với đất hay tat cả tải

sản kế trên củng trên một thửa dat Nhà nước thông nhất cấp chung một loại gọi

là Giấy chứng nhận QSDĐ, quyên sở hữu nha ở và tai sản gan liên với dat Vivậy khi tô chức, cá nhân chuyển nhượng, mua ban nhà hay tai san gan liên vớiđất cùng chuyển nhượng đông thời với QSD đất hay căn hộ chung cư (có đặcđiểm là QSD đất được cấp chung cho cA toa nha) thì được xem là CNQSDD,

quyển sở hữu nha và tải san gắn liên với đất

Đối với hình thức chuyển nhương nay, ngoai việc tuân theo các quy địnhpháp luật về chuyên nhượng QSDĐ, các chủ thể tham gia phải tuân theo cácquy định về mua bán tải sản, mua ban nhà ở tai BLDS từ Điêu 428 đến Điều

455 trong đó có các quy định chi tiết vé qua trình mua bán, các van dé đặc thùkhi mua bán nhà ở các bên can lưu ý cũng như quyển vả ngiĩa vu của các bên,Các quy định về chuyển nhương, mua bán nhà ở và tải sẵn gắn liên với dat taiLuật nha ở năm 2014 quy định tại Muc 1 và 2 chương VIII quy định về giaodich nhà ở và mua bán nhà ở, theo đó các quy định về điều kiện nha ở đượcphép mua bán, chủ thể tham gia mua bán, trình tư, thủ tục hình thức thực hiện

‘Hi Văn Tin Q013), Hop đồng chuyển nhường qiyễn sit chong đất ở, Luin vin Thạc sĩ Mật học ,trường Đại

học Luật Ha Nội,tr21.

giao dich, hợp đông mua ban nha ở cũng tương tự như chuyển nhượng QSDD

phân trên 5

1.4 Sự khác biệt giữa hợp dong chuyên quyền sử dung đất ở với một

số hợp đông về quyền sử dụng đất khác

1.4.1 So sinh giữa hợp đồng chuyêi êm nhượng quyên sit dung dat ở với

hop đồng chuyén đôi quyén six dung dat

Cũng như CNQSDD ở nói néng va CNQSDD noi chung, chuyển đôi

QSDD là một hình thức chuyển QSDD, theo đó Nhà nước cham dứt QSDĐ của

bên nảy để thiết lập QSDĐ cho bên kia Tuy nhiên, giữa hai hình thức nảy có

sự khác nhau và no thé hiện ở chỗ, néu như trong quan hệ CNQSDĐ, đối tượngcủa quan hệ la “đổi dat lây tiên” và việc thực hiện quan hệ nay là quá trìnhcham đứt QSDĐ của bên chuyển nhương dé thiết lập QSDĐ cho bên nhân

chuyển nhượng (quan hệ một chiêu), thì trong quan hé chuyển đôi QSDĐ, đôitượng chủ yêu của quan hệ la "đổi đất lay dat” Trong quan hé chuyển đổi

QSDD, các bên có thé thöa thuận chuyển tiên cho nhau đề bu đắp gia tn chênhlệch giữa hai thừa dat nhưng mục dich cơ bản va cũng là van đê ma cả người

sử dụng đất lẫn cơ quan quản ly nhà nước quan tâm đó là các bên đổi QSDĐ

cho nhau Việc thực hiện quan hệ nảy lả quá trình cùng một lúc châm đứt QSDĐ.của cả hai bên đối với thửa dat ma ho đang sử dung dé thiết lập QSDĐ cho cảhai bên nhận QSDD từ phía bên kia (quan hệ hai chiều)

1.4.2 So sinh giữa hop đồng chuyên nhượng quyên sử dung đất với

hinh thitc thé chap quyên str dụng dat

Thé chap quyén sit dung đất la trường hợp người sử dung dat mang

QSDĐ của minh di thé chap dé bao đảm thực hiện nghĩa vu dân sự Nghĩa vụ

dân sự la nghĩa vu của bên thé chap, thông thường được phát sinh từ hợp đồng

vay mượn tiên, tải sản của bên nhận thé chap va phải thâp hơn giá trị QSDĐ.được đem ra thé chấp Việc Nhà nước ghi nhận quyên này nhằm tao điều kiện

“tps /éeno} gov xaVqtứcac charyenaumc fp lan /Pagesfpho-bimn-pl- dowmb-nghiep sspx?RemID=14

cho người sử dung dat có thé dùng QSDĐ của mình để bao dam thực hiện nghĩa

vụ trong quá trình tạo lập cho minh một khoản tiên một cách hợp pháp đề đầu

tư vào công việc sản xuất, kinh doanh, hoặc thỏa mãn nhu câu tiêu ding tạm

thời khi họ không có điêu kiện kinh tế trước mắt

Cũng như CNQSDD, khi thé chap QSDD, người có QSDĐ phải chuyển

giao giây chứng nhận QSDĐ cho bên nhân thê chap, nhưng sự chuyến giao naychi mang tính chat tạm thời, trong thời hạn thé chap hoặc chưa giải trừ thé chap

Khác với hợp đông CNQSDD, bên thé chấp không bị châm dứt việc sửdụng dat của minh ma van được tiếp tục chiếm hữu, sử dung đất, bên nhân théchap không có quyên như môt chủ sử dung dat cả về mặt thực té lẫn pháp lý

ma họ chỉ có quyền kiểm soát quyên năng pháp lý của bên thé chap va có quyềnđưa QSDĐ nảy ra phát mãi bán đâu giá khi bên thê châp không thực hiện hoặc

thực hiện không đây đủ nghĩa vụ dân sự mà hai bên đã thỏa thuận.

Nhu vay, khác với hợp đông CNQSDD, thé chap QSDĐ là hình thứcchuyển QSDĐ không trọn vẹn và có điều kiện, hay nói một cách khác, trongquan hê thê chấp, việc “chuyển quyên” ở đây thực ra là chuyển “ quyên sử dụngdat theo danh nghĩa pháp ly tử bên thé chap sang cho bên nhận thé chap kiểmsoát, năm giữ “quyên sử dung dat theo danh nghĩa pháp ly” đó, còn “quyên sửdụng đất thực tế vẫn thuôc bên thé chap, và bên nhận thé chap chỉ có quyên

“định đoạt theo quy định của pháp luật” QSDĐ của bên nhận thé chap khi ho

vi phạm nghĩa vu của hợp đông Điều kiên chủ thé của bên nhận thé chap không

“rộng rãi như bên nhân chuyển nhương ma bị pháp luật "hạn chế” rat nhiêu,theo quy định hiện hành, chỉ có tô chức tin dung va dam bảo những điều kiệnnhất định mới có quyên nhận thé chap

- 1.4.3 Phan biệt hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng dat ở và hợp

đông ting cho quyên sit dung dat ở

Hop dong tang cho QSDĐ ở là loai hợp đồng dé gây nhằm lẫn với Hợpđồng CNQSDD ở Thực tê áp dung cũng có nhiêu trường hợp các chủ thé sửdung hợp đông tăng cho QSDĐ thay cho Hợp đông CNQSDD Sau đây là các

đặc điểm dé phân biệt giữa Hợp đông CNQSDĐ với hop đông tặng cho quyên

sử dụng đất

Về quy ngang gia: Trong hợp đông tăng cho QSDĐ không quy định phảitrao đôi ngang giá đất giữa QSDĐ và tiên Còn trong Hop đồng CNQSDD quyđịnh việc trao dat va QSDĐ với tiền là quyên vả nghĩa vụ của các bên

Về nghĩa vụ tài chính: Hợp đông tăng cho QSDĐ bao gôm hợp đồng tặngcho QSDĐ dành cho những người có quan hệ huyết thông va những ngườikhông có quan hé huyết thông Đối với hợp đông tặng cho QSDĐ có quan hệhuyết thông thi người được tăng cho không phải chịu thuê thu nhập cá nhân,còn trường hợp tăng cho của những người không cùng huyết thông thì ngườiđược tăng cho phải chịu thuê thu nhập cá nhân với thuê suất là 10% trên thunhập chịu thuế, thu nhập chịu thuế cũng chính là gia tri dat được quy định tạiBang gia dat do Uy ban nhân dân cấp tinh quy định tại thời điểm tăng cho Controng Hợp đông CNQSDD thì người chuyển nhượng phải chiu thuê thu nhập

cá nhân với thuê suất là 2% trên giá chuyển nhượng

Về quyền sở hữu riêng: Đôi với hop dong tặng cho QSDĐ thì người cóQSDD do thuôc quyền sở hữu riêng của người được tang cho du đang độc thân

hay đang trong thời ky hôn nhân, vi tai sản nay được xem là tài sản được tặng

riêng cho vợ hoặc chông trong thời ky hôn nhân, ma không phải co xác nhận

tài sản riêng của vo hoặc chồng của người do Chính ly do đó, co nhiều người

chon hợp đồng tặng cho QSDĐ thay cho Hop đồng CNQSDD Còn đôi vớiHợp đông CNQSDD sẽ trở thanh tai sản chung của vợ chong néu người nhậnchuyển nhượng đã lập gia đình, vì QSDĐ van được xem là tai sin hình thành

trong thời ky hôn nhân, được tao ra từ tai sản hình thành trong thời ky hôn nhân,

néu muốn tai sản được xem là tài sản riêng của người nhận chuyển nhươngtrong thời kỳ hôn nhân thì người đó phải được sư xác nhân của vợ hoặc chéngcủa ho bằng văn ban

1.5 Sự hình thành và phát triển của quy định về hợp đông chuyên

nhượng quyên sử dung dat ở

14

1.5.1 Thời kj từ 1945 đến trước khi Luật Dat đai 1993 có hiệu lực

Sau khi nước Việt Nam dân chủ công hòa ra đời, năm 1946, Chủ tịch HỗChi Minh đã ban hành sắc lệnh số 87/SL ngày 5/3/1952, quy định không được

cam hoặc bản công điền, công thé Tuy nhiên, pháp luật thời kỳ nay chưa quyđịnh rố vân đê mua bán ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân

Ngày 4/12/1953, Quốc hội nước Việt Nam dan chủ công hỏa thông quaLuật cải cách ruông đất nhằm mục đích thực hiện khẩu hiệu “người cây có

ruộng” Luật chỉ thừa nhân hai hình thức sở hữu về đất đai đó là sở hữu ruộng

dat của nông dân va sở hữu Nha nước Cùng với việc thiết lập, thừa nhận vả

bao vệ quyên sở hữu ruộng dat của người nông dan, pháp luật thời kỷ nay đãcho phép người nông dân được chia ruộng đất có quyên bán, cam cô ruộngthuộc sở hữu của mình Tuy nhiên, trên thực tế việc mua bản, cam cổ ruông đất

trong giai đoạn nảy diễn ra không nhiều

Từ năm 1075 trở về trước, bên cạnh hình thức sở hữu Nha nước, phápluật vẫn thừa nhận chê đô sở hữu tư nhân đối với đất dai Tuy nhiên, pháp luậtthời kỳ nay chưa dé cập đến khái niệm “dat ở” va nội dung, hình thức của hợpđồng Trong giai đoạn từ năm 1980 đến trước khi LĐĐ 1993 có hiệu lực, Nhanước không công nhận bat ky quan hệ chuyển nhương, mua, bán, tặng cho, traođổi, thừa kế, đôi với dat

_ 15.2 Thời kỳ từ khi Luật Đất dai 1993 có hiệu lực dén trước khi Luật

Dat dai 2003 có hiéu lec

Thuật ngữ “ chuyển nhượng quyên sử dung dat” lần dau tiên xuât hiệntrong LBB 1993, thể hiên những quan điểm thích nghỉ dân với cơ chế thi

trường Theo đó, LĐĐ 1993 xác định căn cứ xác lập QSDĐ bao gom: Do Nha

nước giao đất, cho thuê dat; Do được chuyển đối, chuyển nhương, cho thuê,

thừa kế, gop dat Như vậy, căn cứ xác lập QSDĐ theo pháp luật thời kỳ nay đã

mỡ rộng so với LĐĐ 1987, bao gồm: Được Nha nước cho thuê dat và được

chuyển đôi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kê tử chủ sử dung đất hợp pháp

(hay còn gọi là nhận QSDĐ từ người khác).

Cùng với các quy đính về quyên CNQSDD trong pháp luật đất dai,BLDS 1995 là văn ban dau tiên va la văn ban pháp ly cao nhất ké từ ngày thànhlập nước Công hoa x4 hội chủ nghĩa Việt Nam đến thời điểm nay dành han mộtchương quy định về Hop đông CNQSDĐ (Chương III Hợp đông CNQSDĐ, từĐiêu 705 đến Điều 713), bao gồm khái niệm, điều kiện, hình thức, nội dung

chủ yêu của hợp đồng, quyên và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ CNQSDĐ.Hinh thức Hợp đồng CNQSDD theo quy định của BLDS 1995: Bang văn ban,phải được phép của cơ quan Nha nước có thâm quyển, phải được làm thủ tục

và phải được phép của cơ quan Nhà nước có thâm quyên theo quy định củapháp luật dat dai

_ 15.3 Thời kỳ từ Khi Luật Dat dai 2003 có hiệu lực đến trước khủ LuậtDat dai 2013 có hiéu luc

LDP 2003 (sửa đôi, bố sung năm 2009) là đạo luật quy định day đủ vàtron vẹn nhat các quyên năng của chủ thé sử dụng đất so với các đạo luật đãban hành trước đó Cũng từ LĐĐ 2003, định nghĩa về “dat ở” lần đâu tiên xuấthiện Theo đó, dat ở gồm dat ở tại nông thôn, dat ở tại đô thi Dat ở thuộc trườnghợp được Nha nước giao đất có thu tiên sử dung dat Chủ thé sử dung dat ở là

hộ gia đính, cả nhân vả có thời han sử dung ôn định, lâu dài Dat ở 1a một trongnhững loại dat được pháp luật ghi nhận muộn hơn so với các loại dat khácnhưng đã thé hiện vị trí pháp lý quan trong bởi nhu cầu sử dụng tăng Đôngthời, tại BLDS 2005, quy định Hop đông CNQSDD van tiếp tục được ghi nhânnhưng đã được loại bö bớt một sô quy định và pháp luật đất đai hướng dẫn cuthể về hoạt động CNQSDD

* Nguyễn Thủy Trang (2017), Hop đồng chuyễn nhượng quyền sit dung đất ở theo pháp luật hiển hành của Điệt Nam, Luin in Tiên sĩ mật học, trường Đại học Luật Hà Nội,tr 44

16

Tiểu kết chương 1

CNQSDD ở 14 một hoạt đông quan trong trong thị trường bat đông san

Thông qua Hop đồng CNQSDD ở, bên chuyển nhương vả bên nhận CNQSDDcling thông nhật ý chí, thỏa thuận dé chuyển giao QSDĐ và tiên cho nhau dé

thỏa mãn nhu cau sử dung dat của mình Do đó, Hop đồng CNQSDD ở là một

trong những hợp dong quan trong hang dau trong cuộc sông hàng ngày

Chương 1 tìm hiểu những khái niệm, đặc điểm cơ bản về Hợp đồngCNQSDD ở; ý nghĩa của những quy định pháp luật về Hợp đông CNQSDĐ ở,phân loại hợp đông CNQSDĐ; so sánh sự khác biệt giữa hop đông CNQSDĐ

ở với một sô hợp đông về QSDĐ khác, lịch sử hình thành và thay đôi của cácquy định pháp luật theo từng thời ky vé Hợp đông CNQSDĐ ở,

Nghiên cửu ly luận về các khải niệm chung về đất ở, QSDĐ ở và Hợpđồng CNQSDD ở là cơ sở, tiên dé dé hiểu rõ hơn quy định và bản chat của các

quy định pháp luật về nội dung này

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HANH VE HỢP DONG

CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SU DỤNG DAT Ở

Các nội dung của Hop đông CNQSDĐ ở được quy định khá cu thé vảchi tiết trong hệ thông văn bản quy pham pháp luật dan su hiên nay Do đốitương của Hợp đông CNQSDD ở có tính chat đặc biệt nến việc chuyển nhượngkhông chỉ liên quan đến các bên tham gia giao kết hợp đông mà còn liên quanđến hoạt động quan ly Nhà nước về đất đai Vì vậy, khi thực hiện việc chuyểnnhượng, các bên trong hop đông phải tuân thủ những điều kiên chặt chế dopháp luật quy định, bao gôm các quy định về chủ thể, nôi dung, hình thức vàhiệu lực của hợp đông

2.1 Chủ thé của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất ở

Một chủ thé được quyên trực tiếp tham gia một quan hé pháp luật khi cóđây đủ năng lực chủ thể, được tạo thành bởi năng lực pháp luật va năng lựchanh vi Hiện nay theo BLDS 2015, chủ thé của giao dịch dân sự la cá nhân vả

pháp nhân Vì phạm vi của khóa luận chỉ tập trung phân tích Hợp đông

CNQSDD ở giữa các cá nhân với nhau nên phân nay tác giả sé làm rõ về nănglực chủ thé của cá nhân trong giao kết Hợp đông CNQSDD ở

2.1.1 Năng luc pháp luật đầu sir

Năng lực pháp luật dân sự của cả nhân là khả năng của cá nhân có quyên

dân sự vả ngiĩa vụ dan sự theo Điêu 16 BLDS 2015 Năng lực pháp luật ganliên với quyên của chủ thé (chủ thể có được phép thực hiện quyên đó haykhông) chứ không gắn với kha năng thực hiện quyên đó Năng lực pháp luậtdan sự của cả nhân không bi han chế, trừ trường hợp luật quy định khác”, Vivậy, có thé nói, khi một cá nhân bi hạn chế năng lực pháp luật la trường hop

pháp luật không cho phép ca nhân đó được thực hiện một sô quyền nhất định

Năng luc pháp luật dan sự của cá nhân trong Hop đông CNQSDD ở thể

` Điều 18 BLDS 201%

18

hiện ở việc cá nhân do phải là người có quyên chuyển nhượng hoặc quyên nhậnCNQSDĐ ở hay không, hay nói cách khác, cá nhân có được quyển tham giavào Hợp đông CNQSDĐ ở hay không Điều nay có liên quan mật thiết đến

năng lực hành vị của cá nhân được phân tích sau đây.

2.1.2 Năng lic hanh vì dan sir

Theo Diéu 19 BLDS 2015, năng lực hành vi dan sự của ca nhân là khanăng của cá nhân bang hành vi của mình xác lập, thực hiện quyên, nghĩa vụ

dân sự Ban chat của giao kết hợp đông, cũng như giao dich dan sự, là su thôngnhất giữa ý chi va bay tỏ ý chi của chủ thể tham gia giao kết Chi những người

có năng lực hanh vi mới co ý chi riêng và nhân thức được hành vi của ho để có

thé tự mình xác lập, thực hiện các quyên, ngiữa vu phát sinh từ giao dich dân

sự đồng thời phải tự chịu trách nhiệm trong giao dich dân sự đó

Theo BLDS 2015, mức đô năng lực hành vi dân sự của ca nhân khi giao

kết Hợp đông CNQSDD ở được quy đính như sau:

- Người tử đũ 18 tudi trở lên có năng lực hanh vi dân sự day đủ, đượctoàn quyền xác lập Hợp đông CNQSDD 4, trừ trường hợp ho bi toa án tuyên

bồ mắt năng lực hành vi, tuyên bồ hạn chê năng lực hành vi dân sự

- Người từ đũ 15 tuôi đến chưa đủ 18 tuổi, người bi tòa án tuyên bổ hạnchế năng lực hanh vi dan sự không được tự mình xác lập, thuc hiện Hop đôngCNQSDD ở, mà cân sự đông y bang văn ban của người đại diện theo pháp luật

- Những người dưới 15 tuôi, người mất năng lực hành vi không được

phép xác lập Hợp đồng CNQSDD ở

2.2 Hình thức của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở

Hình thức của hợp đông 1a cách thức thé hiện nôi dung của hop đông ra

bên ngoài Nói cách khác, hình thức của hợp đông la sự thé hiện sự thöa thuận

* Nông Viết V¥ (2019), Hop ding cluyễn nhường quyền sit chung đất — Thực tiến tủ hành tại than phd Sắc Ken tinh Bắc Kan, Luận văn Thác sĩ Luật học ,trường Đạihọc Luật Hi Nội, tr 41

của các bên Khi các bên théa thuận giao kết hợp dong bằng hình thức nhấtđịnh (bằng lời nĩi, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cu thé) thi hop đồng đượcxem là đã giao kết khi tuân thủ hình thức đĩ Đối với Hợp đơng CNQSDD ở,Khoản 1 Điều 502 BLDS 2015 quy định rõ “Hop đồng về quyền sử dung đất

phải được lap thành văn bản theo hình thức phù hợp với qn) định của Bộ luật

này, pháp luật về đắt đai và quy dink khác của pháp luật cĩ liên quan” Cĩ thé

thay, trước hết Hợp đồng CNQSDĐ ở phải được lập thành văn bản

Ngồi ra, Điểm a Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013 quy định: Hop đồng

chuyén nhượng tặng cho, thế chấp gĩp vốn bằng quyền sử dung đắt, quyền sử dung đất và tài sản gắn liền với dat phải được cơng chứng hoặc chứng thực

trừ trường hợp kinh doanh bat động sản quy dinh tat diém b khoản nay,

Điểm b Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013 quy định: Hợp đơng cho timơ, chothué lại quyền sử dụng đất quyén sử dung đất va tài sản gắn liền với đất hopđồng cimyên đối quyền sử dung đất nơng nghiệp; hop đồng chuyên nhượngquyền sit dung đất quyền sử dung đất và tài sản gắn liền với đất tài sản gắnliền với dat mà một bên hộc các bên tham gia giao dich là tơ chức hoat độngkinh doanh bat đơng sản được cơng chứng hoặc cining thực theo yêu cầu của

các bên

Dựa vào những quy định trên, cĩ thể xác định được hình thức của Hợpđồng CNQSDD ở bat buộc phải là văn bản được cơng chứng hoặc chứng thực,chỉ trừ trường hợp ngoại lê khi một bên hoặc các bên tham gia hợp đơng la tơchức hoạt động kinh doanh bat động sản Trong trường hợp đĩ, Hợp đơngCNQSDĐ ở van phải lập thành văn bản nhưng việc cơng chứng, chứng thựckhơng cịn bắt buộc ma tùy theo yêu câu của các bên

Quy định bắt buộc Hợp đồng CNQSDD ở phải được lập thành văn bản

va được cơng chứng, chứng thực nhằm bao đảm an tồn về mặt pháp ly cho các

bên tham gia giao dich, do đơi tương của hợp đơng là tải sẵn cĩ giá trị lớn, giá

cA biến đơng that thường, tính rủi ro cao, việc thực hiện hợp đơng thường nhiêu

20

công đoạn với khoảng thời gian dai Vì vây, quy định về hình thức của hợpđông tao điều kiện cho các bên thận trọng hơn khi giao kết hợp đông, bao damtính rố ràng, minh bạch của Hợp đông CNQSDD ở, dong thời hạn ché thập nhất

vi phạm, tranh chap xảy ra

2.3 Nội dung hợp đông chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở

Nội dung của hợp đông dân sự lả tông hợp các điều khoản mà các chủthể tham gia giao kết hợp đông đã thỏa thuận Nội dung của Hợp đông

CNQSDD ở thường bao gồm những điều khoản cơ bản sau đây:

2.3.1 Đối trong của hợp dong

Cũng giống như các loại hợp đồng khác, đôi tượng của hợp đồng là yêu

tô không thé thiêu trong Hop dong CNQSDĐ ở Đây lả điều khoản cơ bản của

hợp đồng cho nên khi giao kết hợp đông mả các bên không thoả thuận cụ thể

về đôi tượng của hợp đồng thi sẽ không hình thành quan hệ hợp đông TrongHợp đông CNQSDD ở, đôi tượng của hợp đồng là QSDĐ 6 ma không phải dat

ở, bỡi vi như đã phân tích ở trên, ở nước ta hiện nay, dat đai thuộc sở hữu toảndân và Nhả nước là đại điện duy nhất được thực hiện quyên năng của chủ sởhữu đôi với các loại dat, trong đó có dat ở Đề QSDĐ ở trở thành đôi tượng hợp

pháp của Hợp dong CNQSDD ở thi phải thỏa man những điều kiện sau:

a) Quyền sit dung đất ở không thuộc trường hợp luật cẩm chupén nhượngTheo điểm b khoản 1 Điêu 169 LĐĐ, cá nhân trong nước gan như không

bị hạn chế nhân CNQSDD ở, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 LĐĐ TheoĐiều 191 LĐĐ 2013, các trường hợp không được nhận CNQSDD ở là:

- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được nhận

CNQSDĐ ở ma pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng Vi dụ trườnghợp theo khoản 1 Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó cá nhân đồngbảo dân tộc thiểu sô được Nhà nước giao dat theo chính sách hỗ tro nếu chưa

đủ 10 năm kế từ ngày có quyết định giao dat và không được UBND cap xã nơi

có dat xác nhân không còn nhu câu sử dụng dat do chuyển đền nơi khác, chuyên

sang lam nghệ khác hoặc không còn kha năng lao động

- Ca nhân đang sinh sông trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu.bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hôi sinh thái thuộc rừng đặc dụng không

được chuyển nhượng hoặc nhân chuyển nhận QSDĐ ở cho cá nhân đang sinh

sông bên ngoài khu vực, phân khu đó Nói cách khác, chỉ những cá nhân đang

sinh sống trong khu vực rừng phòng hô, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phânkhu phục hồi sinh thải thuộc rừng đặc dung được quyền CNQSDD ở cho nhau

_b) Quyền sử đụng đất 6 phải thuộc quyền sử dung hop pháp của bên

chuyên nhương trừ trường hợp luật có quy đinh khác

Về nguyên tắc, bên ban tai sản nói chung, bên CNQSDD ở nói riêng phải

là người co quyên sở hữu đối với QSDĐ ở Tức là QSDĐ ở đưa vào hợp đôngphải thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên chuyển nhượng Căn cứ rố rangnhất để xác định người chuyển nhượng có QSDĐ ở là giây chứng nhận QSDĐS.Pháp luật quy đính dat ở đưa vào chuyển nhượng phải có giấy chứng nhậnQSDĐ Day lả một trong những điều kiên bắt buộc đối với bên chuyển nhượngbởi nó chứng minh được quyên sử dung hợp pháp của bên chuyên nhượng đốivới thửa dat Giây chứng nhân QSDD 1a chứng thư pháp lý để Nha nước xácnhận QSDĐ hợp pháp của người có QSDDTM Việc cập giây chứng nhận QSDĐ

ở là một điều kiện rat quan trong vi đó 1a căn cứ pháp lý xác lập một cách đây

đủ môi quan hê hợp pháp giữa Nha nước và người sử dung dat Thông qua giâychứng nhận QSDĐ ở, người sử dụng đất ở được Nha nước bảo hộ quyền và lợiích hợp pháp khi xây ra tranh chap “Giá tri của giấy chứng nhân quyền sử

dung đất ở được thê hiện ở các phương điện nine sau: Giấp cining nhận quyền

sử dung đất ở là một bảo adm quan trọng của Nhà nước cho người sử đụng đắt

? Khoản 1 Ditu 168 Luật Dit dai: Người sit chong đất được tực hiện các quyền chuyên nhường cho tê, cho thuié lạt, tặng cho, thé chấp, súp vốn quyên sử chang đất Wai có Giáp ching nhận.

'° Khoản 16 Điều 3 Luật Đất dai 2013

6; Gidy chứng nhậm quyền sử dung đất ở là một quyền chưng của người sửdung đất 6; Giáp chứng nhận quyền sử dung đất ở là điều Miện đề người sửdung đắt ở được thực hiền các quyền và lợi ích cơ bản của minh theo quy anhcủa pháp luật, Giấy clung nhân quyền sử dung đất ở là điều kiện dé người sứdung đất được Nhà nước bôi thường thiệt hại về đất và tài sản kit Nhà nướctìm hội đắt; Giấy chứng nhậm quyền sử dung đất 6 là cơ sở pháp Ip đề khi cótranh chấp về quyền sử dụng đất ở sẽ được Toà dn nhân dân giải quyết theoquy dinh của pháp Ina?” Ngoài ra, giây chứng nhận QSDĐ còn xác định phạm

vi, giới hạn quyên và nghĩa vu ma bên CNQSDĐ ở được phép thực hiện như:

mục đích sử dụng, diện tích sử dụng hay thời hạn sử dụng đất ở,

Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp người CNQSDD ở không có giầy

chứng nhân QSDĐ vẫn được thực hiện quyên CNQSDĐ ở như sau:

- Người nhận thừa ké QSDĐ ở là người nước ngoài hoặc người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài không thuộc đôi tượng mua nha ở gắn liên với QSDD thikhông được cấp giây chứng nhận QSDĐ nhưng vẫn có quyên CNQSDĐ vàđược đứng tên la bên chuyển nhượng trong Hop đông CNQSDĐ 6”

~ Người nhận thừa kê QSDĐ ở được thực hiên quyên chuyển nhượng khi

có đủ điều kiện dé cap giây chứng nhận QSDĐẺ

Ngoài ra, còn có những trường hợp khác khi dat ở không thuộc quyển sửdung của bên chuyển nhượng nhưng ho van có quyên chuyển nhượng như

- Bên nhận bao dam xử lý tai sản bảo dam khi bên có nghĩa vu vi phạm.

nghĩa vụ, không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ'†

© Phạm Thị Thành Vin (2015), Chigén nlacong quyên sit ding đất ở theo pháp luật Việt Nem, Luận vin Th

ac sĩ nit hoc , Khoa Luật ~ Đaihọc Quốc gia Hi Nội, tr36

= Điểm a khoản 3 Điều 186 Luật Dat dai 2013

`! Khoin 1 Điều 168 Luật Đất dai 2013

“ Điều 299 BLDS 2015

- Người giám hô CNQSDD của người được giảm hộ vì lợi ích của người

được giám hộ và có sự đông ý của người giám sát việc giám hộ!5

€) Quyền sử dụng dat ở không có tranh chấp tại thời điểm cimpÊn nhượng

Dé tảo vệ quyên lợi của bên nhận chuyển nhương cũng như quyên vả lợi

ích của bên đang có tranh chap QSDD ở, pháp luật quy định chỉ những thửa đất

ở không có tranh chap thi người sử dụng dat mới có quyền chuyển nhượng!6

Quy định nay là hoan toàn hợp lý, bởi vi nêu QSDĐ đang có tranh chap thì

chưa thể xác định chính xác ai là người có quyên sử dung hep pháp, và do dochưa thé xác định được bên chuyển nhượng có phải là người có quyên chuyển

nhượng hay không Hơn nữa, khi thửa đất có tranh chap được đưa vao giao dịchthi gia tri pháp ly của no sẽ không được bao đảm, kéo theo đó là tinh trang tranh

chấp phát sinh, lam ảnh hưởng đến quyền và lợi ich hợp pháp của bên nhậnchuyển nhượng, gây ra không ít khó khăn cho cơ quan Nhả nước có thâm quyên

trong việc giải quyết tranh chap!” Tuy nhiên, quy đính này của LĐĐ đã đặt ramột sô vân dé còn vướng mắc như sau:

Một ia, can phân biệt và lam rõ “dat ở không có tranh chap” hay “không

có tranh chap về QSDĐ ở” Như đã phân tích, đất dai thuộc sở hữu toàn dân doNha nước đại điện chủ sở hữu vả thống nhật quan lý, còn người dân chỉ cóQSDD Do vậy, đối tượng của Hợp đồng CNQSDD ở là QSDD ở chứ khôngphải là thửa dat ở

Hai là, điều kiện “dat ở không có tranh chap” chưa thực sự rổ rang vìkhông có tiêu chí cu thé để xác định, dé dẫn đến những cách hiểu và cách thức

áp dụng khác nhau khi xác định tình trạng thửa dat Có ý kiến cho rằng “dat ởkhông có tranh châp” được hiểu là tại thời điểm người sử dụng đất ở thực hiện

'* Đoạn 3 Khoin ] Đầu 59 BLDS 2015

`* Điểm b Khoăn 1 Điều 188 Luật Dat dai 2013

`? Hà Văn Tin (2012), Hop đồng choễn nhường quyên sit amg đất 6, Luận văn Thác sĩ mật học ,trường Dai

học Luật Hi Nội,tr33.

24

các giao dịch về QSDĐ ở, thì không có bat kỳ sư khiếu nại, kiện tụng hay mâuthuẫn về thửa dat đó Cách hiểu này không dam bão được quyên lợi của người

sử dụng đất bởi khi bên chuyển nhượng yêu cầu UBND cấp zã xác nhận tinhtrạng thửa dat, có thể xây ra trưởng hop người nào đó muôn can trở việc chuyểnnhượng đã viết đơn khiêu nại, tô cáo về tình trạng thửa đất Khi đó, UBND cấp

xã sẽ xác nhân là dat có tranh chap, dan việc chuyển nhượng sé không thể thực

4) Quyền sử dung đất ö không phải đối tương của các biện pháp bảo

dam

Pháp luật dan sự đặt ra các quy định về biên pháp bao dam nhằm buộcngười có nghĩa vụ phải thực hiện đúng nghĩa vụ mà ho đã cam kết, thoa thuậntrong giao dich dân sự Vì thé, các biện pháp bao dam đều mang tính chat dựphòng vả luôn tôn tại kèm theo một nghĩa vụ chính nên chỉ được áp dụng khibên có nghĩa vụ đã không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đây đủnghĩa vụ chính mả họ đã tự nguyện cam kết Các biện pháp bão đâm có thểđược sử dụng dé bao dam cho một nghĩa vụ hiện tại hoặc một nghia vụ hìnhthánh trong tương lai Do đó, để bao vệ quyên lợi của bên nhận chuyển nhương

và tránh phát sinh các tranh chap sau nay, khi QSDĐ ở không phải đôi tượngcủa các biện pháp bão đảm thực hiện nghĩa vu dan sự thì mới có thể trở thànhđổi tượng của Hợp đồng CNQSDD ở

Tuy nhiên, vẫn có trường hợp ngoại lệ được quy định tai Khoản 4 vàKhoản 5 Điều 321 BLDS 2015 Theo đó, bên bảo dim có thé bán tai sản 1a đốitượng của các biên pháp bảo đâm trong những trường hợp sau: (i) B én nhận théchap đồng ý với việc chuyển nhương đó, (ii) Tài san bảo dam là hang hóa luânchuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh}$

Bin thể chấp điược Dan, thay thể „ trao đổi tải sẵn thể chấp, neu tải sin do lihinghoa hân chuyển tong quátrinh sin zmất J kinh doanh rong trường hợp này „ quyền yêu cầu bản na t thanh toán tiền, số tiền thn được taisản hình thành từ số tiền thm được, tải sẵn được thay thể hoặc được trao đổi trở think tai sẵn thể chấp

Câu hii đặt ra ở đây là, liệu QSDD ở có được coi la hang hóa luân chuyển

trong quá trình sản xuất, kinh doanh hay không? Theo Khoản 2 Điêu 3 Luật

Thương mại, hàng hóa bao gôm: Tắt cd các loại động sản kế cả động sản hinhthành trong tương lai; Những vật gắn liền với đất đai Theo Khoản § Điều 3Nghi định số 163/2006/NĐ-CP ngay 29/12/2006 về giao dich bão dam thì đànghóa luân cimyễn trong quá trình sẵn xuẤt, kinh doanh là động sản ding dé traođổi, mua ban, cho thuê trong phạm vi hoạt động san xuất kinh doanh của bên

bdo adm Thứ nữa, nhìn từ phương diện kinh tế, một hang hoá thông thườngbao giờ cũng có giá trị và giá trị sử dụng, trong đó giả trị của hàng hoa được

xác định bằng lao động kết tinh trong hàng hoá (lao động hao phí phải bỏ ra đểtạo ra sản pham)® Nhưng đôi với giá tri của QSDĐ, không có hao phí lao đôngnao được bö ra dé hình thành nên đất (chỉ có lao động bé ra dé cải tạo, tu bd

3 Quyền sử dung đất ở Rhông bi ke biên đỗ đảm báo tht hành ám hoặc

đề thực hiện quyêt ainh của cơ quan nhà nước có thâm gu)ên

Kê biên tải sản là biện pháp cưỡng chế dam bảo thí hành an, trong thờigian kê biên đối tương bị áp dụng kê biên sẽ bị han chế tham gia giao dich

QSDD 6 khi bị kê biên đảm bảo thi hảnh án sé được dùng để dam bảo cho việcthực hiện một hoặc một sô nghĩa vụ về tai sản của chủ sử dụng đối với chủ thé

khác Vi vậy, người sử dung đất ở sé không được phép thực hiện việc chuyênnhượng tải sản đã bị kê biên này.

“Ho Quang Huy (2017), Suy nghĩ về khái niệm quyền sử dụng đất của Việt Nam

https /imoj gov vndathtinnnc Page singhien-cimt-trao-doi aspx itemID=2168H find

26

Theo quy định tại khoăn 1 Điều 11 Luật Thi hanh án dân sự năm 2008,

khi kê biên QSDĐ, chap hành viên yêu câu người phải thi hành án, người đangquản lý giây tờ về QSDĐ phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân

sự, đông thời, trong trường hợp diện tích đất đã kê biên đang do người phải thihảnh án quản lý, khai thác, sử dụng thì Chấp hành viên tam giao diện tích đất

đã kê biên cho người đó” Vi vậy, có thé hiểu trong thời gian mà QSDĐ được

sử dung dé kê biên dam bao thi hanh án, người chủ sử dụng đóng vai trò làngười được tam giao dé sử dụng tải sản nảy Trong thời han tam giao quản lý,khai thác, sử dung dat đã kê biên, người được tam giao không được CNQSDD;không được làm thay đôi hiên trang sử dung dat; không được sử dung đất trai

mục dich” Việc kê biên QSDĐ phải lập biên ban ghi rổ vị trí, diện tích, ranh.giới thửa dat được kê biển, có chữ ký của những người tham gia kê biên? Nếutrên dat không có tai san thì việc kê biên chỉ áp dung doi với QSDĐ, còn nêu

có tải sản gắn liên với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kêbiên cả QSDĐ va tai sản gắn liên với dat

Quy định QSDĐ ở đang bi kê biến thì không được chuyển nhượng sẽ tạo

cơ sở pháp lý vững chắc, phòng ngừa rủi ro có thể xây ra đối với bên nhận

chuyển nhượng khi tham gia quan hệ CNQSDĐ ở, dong thời giảm bớt tinhtrang tranh chap xảy ra khi CNQSDĐ ở Do vậy, khi có quyết định kê biên

QSDD ở, người sử dung dat sé phải “tam thoi dừng” quyên sử dung hợp phápđối với QSDĐ ở đã bị kê biên, việc chuyển nhượng đổi với QSDĐ ở trong thời

gian kê biên sé bi coi là vô hiệu”

2.3.2 Giá chuyén nhượng

3° Đoạm 1 Khoản 1 Ditu 112 Luật Thihinh in din sự 2008

*! Khoin 4 Điều 112 Luật Thú hảnh án din sự 2008

* Khoản 3 Điều 111 Luật Thủ hành in din sự 2008

*' Ha Vin Tên 2012), Hop đồng chuyên nhường quyển sit dong đất 6, Luận văn Thác sĩ hột hoc trường Dai

học Luật Ha Nội ,tr35

Giá chuyển nhượng là một trong những nội dung quan trong của Hợpđông CNQSDD ở Giá CNQSDĐ ở phu thuộc vảo nhiêu yêu tổ khác nhau nhưdiện tích dat, vị trí dat, đường vào thửa đất Giá chuyển nhượng có thé do cácbên théa thuận, dựa trên kết quả thẩm định của đơn vị thẩm định giá, theo mứcgiá tai địa phương hoặc dựa trên quy định của Nhà nước về giá dat tại thời điểmgiao kết hợp đông Trong các hợp đông mua bán tai sản thông thường, giá mua

bán do các bên thöa thuận và Nhà nước tôn trong tư do ý chí của các bên chủ

thé Con doi với Hợp đông CNQSDĐ ở, sự can thiệp của Nhà nước vao giáCNQSDD ở thể hiện ở việc Chính phủ ban hành khung giá dat, Uy ban nhândân cấp tinh ban hành bang gia đất vả giá dat cu thé căn cứ vào mục dich sửdụng đất tại thời điểm định giá, thời hạn sử dụng đất, giá thị trường của loại đất

có cùng mục đích sử dung, giá trúng đâu giá QSDĐ đổi với những nơi có đâu

giá QSDD**.

Giá chuyển nhượng trên thực tê thường cao hơn nhiêu so với bảng giá

do Nhà nước quy định, đông thời mức giá chuyển nhương cũng biến đối theotừng thời ky và tùy theo sự phát triển của địa phương, điều này ảnh hưởng lớnđến y chí thực hiện cam kết của các bên trong hợp đông Thực tiễn cho thay, cónhiều trường hợp các bên thỏa thuận mức giá thể hiện trên hợp dong khác với

mức giá giao dịch trên thực tế để giảm các chỉ phí công chứng, chứng thực vàchi phí khác?5

2.3.3 Quyên và nghia vụ cơ ban của các bên

Hợp đồng CNQSDĐ ở mang ban chat của hợp đồng song vụ, vì vây,quyển và nghĩa vu của các bên phải đi cùng với nhau Quyên của bên chuyểnnhượng có thé là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng va ngược lại Quyên

*t Phạm Vin Danh (2017), Gidi quyết tranh chấp hop động chuyển nhương quyền sit dụng đất 6 tra Tòa an

nhân đấm up én Thường Thy Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ mật hoc ,trường Đại học Luật Bà Nội, tr.37

?* Khái giim giá chuyển nhượng nhà dit để né thuế: Chuyện hiển nhién(?!) -

lứtos:/Đaaduien.vaAhoi-suEha+-gun gia-cluryen-nhmong-rha-dat-de ave thne -chuven-hienwhien- 1103108 le].

28

và nghĩa vụ cơ bản của cả bên chuyển nhương và bên nhận chuyển nhượngđược quy đính tại BLDS va các quy định của pháp luật dat đại.

a) Bên chuyển nhương

Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao dat ở cho bên nhận chuyển

nhượng đủ diện tích, đúng hang đất, loại đất, vị trí, sô hiệu và tình trạng đấtnhư đã thoả thuận; giao giây tờ có liên quan dén QSDĐ ở cho bên nhận chuyển

nhượng

Bên CNQSDĐ ở có quyên được nhận tiền CNQSDD ở, trường hợp bênnhận chuyển nhương chậm trả tiễn thi ap dụng theo quy định của BLDS

b) Bên nhận cimyÊn nhượng

Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vu trả đủ tiên, đúng thời hạn và đúng

phương thức đã thoả thuận cho bên CNQSDD; đăng ky Q5DĐ theo quy định

của pháp luật về dat dai; bảo đâm quyền của người thứ ba đối với dat chuyểnnhượng và thực hiên các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về dat dai

Bên nhận CNQSDĐ ở có quyên yêu cầu bên chuyển nhương giao chomình giây tờ có liên quan đến QSDĐ ở; yêu câu giao đất đủ diện tích, đúnghang đất, loai dat, vị tri, số hiệu và tình trang đất như đã thoa thuân; được capgiấy chứng nhận QSDĐ đối với đất ở được chuyển nhượng

2.3.4 Thời han và dia diém thirc hiện hợp đồng

a) Thời hạn thực hiện hop đồng

Thời hạn thực hiên hợp đồng là điều khoản quan trọng đôi với quá trìnhthực hiện Hợp đông CNQSDD ở trên thực tế BLDS 2015 quy định thời hanthực hiện nghĩa vu tinh từ ngay hop đông có hiệu lực cho đến thời điểm ma cácbên théa thuận trong hợp đông Vì không giống mua bán tai sản thông thường,CNQSDD ở cân một khoảng thời gian nhất định cho các bên thực hiện các thủtục chuyển giao, đăng ký để bên nhận chuyển nhương trở thành chủ sở hữu hợppháp của QSDĐ ở Ngoài ra, vi dat đai là loại tai san đặc biệt, giá trị QSDĐ cóthé tăng “phi ma” theo thời gian nên việc thỏa thuận thời hạn thực hiện Hợp