Khoá luận tốt nghiệp: Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thực thi

ới mơ phat tiễn moi mắt ce ánh tế xã hội, nghề nguập, xu hướng dich chuyển ngudnshin lục, din cư nông thôn sang thành th ngày cngrồrật Ở bit c nơi nào, ngườidân vẫn luôn mong muốn phần đ

BỘ TƯ PHÁP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HO VÀ TÊN SINH VIÊN: HOÀNG VĂN TUYỂN.

'MÃ SỐ SINH VIÊN: K20FCQ070

PHÁP LUẬT VÈ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIEN THỰC THI

Hà Nội - 2023

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HO VÀ TÊN SINH VIÊN: HOÀNG VĂN TUYỂN.

'MÃ SỐ SINH VIÊN: K20FCQ070

PHÁP LUẬT VÈ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIEN THỰC THI

Chuyên ngành: Luật dat dai

Người hướng dẫn khoa học TS PHAM THU THUY

Hà Nội ~ 2023

LOI CAM DOAN

Tôi min cam đoan khoá luận này là kết quả nghiên cứu của riêng tô dưới ar

hướng din và hổ tro tụ Tiền đ Pham Thụ Thuỷ, giáng viên Trường ĐH Luật Hà Nội

Các thông tin, số liệu và ví da có đề cập trong khoá luận là chính xác, trung thục,

Xhách quan mã tác giá thu thập từ các ngudn tin chính thống hợp pháp, cổ bích dấn

đăng quy định

"Nếu có bất kỹ gian nên nào, tối xi chịu hoàn toàn rách nhiệm trước hội đồng

va kết quả kho loận tốt nghiệp cũa minh,

Xác nhận của Tác gi khóa lận tt nghiepgiảng viên hung din (Sint vién ý và gh rổ ho tên)

TS Phạm Thu Thuỷ Hoàng Văn Tuyển

Toa án nhân dân.

Phong cháy chữa cháy

'Viên kiểm sát

NỘI DUNG KHOÁ LUẬN

PHAN MỞ ĐẦU

1, Tính cấp thiết của để tài

3 Tóm tất tỉnh hình nghiên cứu để tai

3 Mục dich và nhiệm vụ khoá luận.

3.1 Mục dich nghiên cứu.

3.3 Nhiệm vụ của khoá luận.

4 Đối tương và phạm vi nghiên cứu.

4.1 Đối tương nghiên cửu

4.2 Pham vi nghiên cứu,

5 Phương pháp nghiên cứu.

6 Két cầu của khóa luân.

PHAN NỘI DUNG

1 1

Chương 1: Những van dé lý luận vẻ mua bán nhà ở HTTTL và pháp luật vẻ

mua ban nhà ở HTTTL.

1 Lý luận về mua bán nhà ở HTTTL.

1.1 Khải niệm, đặc điểm nhả ở HTTTL

1.2, Khai niệm, đặc điểm mua bán nha ở HTTTL,

1.3 Vai trò của mua bán nhà ở HTTTL.

2 Ly luận pháp luật về mua bán nha 6 HTTTL

2.1 Khai niêm pháp luật về mua bán nhà ở HTTTL,

2.2 Sự cân thiết phải điều chỉnh pháp luật về mua bán nhà ở HTTTL

3.3 Cơ cầu nội dung pháp luật về mua bán nhà ở HTTTL,

3 Kết luận chương 1

ul

"1 i 12 13 14 14 15 7 18

Chương 2: Thực trang pháp luật va thực tiễn thi hanh pháp luật vẻ mua bán nhà

ðHTTTL

1, Thực trang pháp luật về mua bán nhà 6 HTTTL,

1.1 Chủ thé của giao dịch mua bán nhà ở HTTTL,

1.2 Điều kiện để thực hiện mua bán nha ở HTTTL

1.3 Hình thức và nội dung hợp đồng mua bản nhà ở HTTTL

1.4 Bao lãnh mua ban nhà ở HTTTL,

1.5 Thể chấp, chuyển nhượng hợp đỏng mua ban aha ở HTTTL

2 Thực iễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở HTTTL

IS

19 19 19 + 35 31 3 33

3.1 Những kết qua đã đạt được, 4

"Những han chế bat cập trên thực 36

3.3 Nguyên nhân của những hạn chế, bat cập 46

3 Kết luận chương 2 49 Chương 3: Định hướng va giải pháp hoàn thiên pháp luật, nêng cao hiệu quả thực thí pháp luật về mua ban nhà ở HTTTL 51

1 Dinh hướng hoan thiện pháp luật về mua ban nha ở HTTTL s

3 Các giải pháp hoàn thiên pháp luật vẻ mua bản nha HTTTL 51

3 Các giải pháp nâng cao hiếu quả thực thi pháp luật vẻ mua ban nha ở

HTTTL 4

4 Kết luận chương 3 57 Kết luận chung sp

PHAN MỞ ĐẦU

1 Tinh cấp thiết của đề tài

Thứ nhất, xét về nhu cầu sở hữu nhà ở:

Nhi ð 14 met rên tẫu cỡ bin cbs; con ngoời; đông vai trô quan trong trang

cuộc sing hàng ngày của chúng ta Những nơi ching te gọi là "nhà" không chỉ là noi

ch mua che iB mà còn lẻ nơi chứa đựng những giắc mo, kỹ niệm và tinh thân.

Š biện bảnNha cùng câp cho chúng ta không giansiéng tơ để thự gn, sing tao và

thân N6 cũng đồng vai tro quan trong rong việc xây đụng và duy tì mốt quan hệ giá

đánh, cũng cấp sơ én định cho r em, và tạo điển cổ nh trong cuộc sống

Nin cầu nhà cia con người là một yêu ổ quan trong trong xây dưng và phát

triễn xã hội, và chính và viy, việc đầm bảo rằng mơi người có một nơi ở toàn thoải

nổ và thích hợp là một mục tiêu quan rong trong qua tình phát triển và quản lý đồ

th

Vin hoá “An cử lạc nghiệp" vốn đã ăn sâu vào tâm thúc người Viét ới mơ

phat tiễn moi mắt ce ánh tế xã hội, nghề nguập, xu hướng dich chuyển ngudnshin lục, din cư nông thôn sang thành th ngày cngrồrật Ở bit c nơi nào, ngườidân vẫn luôn mong muốn phần đầu sở hữu cho riéng minh một ngồi nhà, mảnh đất

Từ đó, nhủ cầu về nhà ở ngày cảng gia ting rõ rét Thân chi, ngay cả ở những đa

phương không phi là trang tâm lánh tổ chính ri thi tốc đồ đồ thị hoá cũng ống manh,

nu cầu nhà ð mới công phát tiển theo, còn rất ít những gia Ảnh nhiề thé hệ cing

chúng sống

Thứ lui, nhận định nhà ở HTTTL, l giãipháp phit hep với xu hướng mua

và sở hữu nhà của người Vi

ĐỂ đáp ứng được da sô khách hàng có nhu cầu sở hữu nhà 6 thi việc mua nhà

ở có sẵn không lam thoi mãn được niu cầu người dân và khả năng đập ứng cis thịtrường Cụ thể là nhà ở có vì tr, công năng tt Lí, ta chính phù hợp với người dân,hay khã năng phấtiễn cản phim BĐS chất lượng, đúng thị hiéw đột hồi tểm lục ofa

doanh nghiệp kính doanh BĐS công phải đã lớn Hoc hối và kể thửa mô hình phát

triễn thi tung BĐS trên thể giới và phủ hop với nguyên vong khách hàng thi việc

sus bản nhà ð HTTTL, là gi pháp hữu hiệu giải quyết bai toán này

Nhữ vậy, khác với nhà ở có sấn, nhà ð HTTTLL có thể chưa được "tổn tạ trong

thục tế" Nó đợc hiểu như vệc rao bản trước những dr án, công tình, nhằm tạo đều

kiện cho người mua “đặt cọc” một khu ở mới và tìm trước cũa người mua một khoăn.

tiên để phục vụ cho việc xây đụng de án Nhân từ gốc đồ "mua Hã gop" thi mua nhà

ở hiện hữu ta góp cho chỗ đầu tr hay ta gop bing phương án vay ngân hàng thi

"nguyên tắc giá bán của nhà ở HTTTL trả góp theo tân đổ vẫn thấp hơn so với nhữngHình thúc kia Cần dim bio nguời mua nhà dat được mục đích cuối cũng là sở hữu,một ngôi nhà nlur để thoả thuận, đòi hồi chủ đầu tw có uy tín đáp ứng được nghĩa vụ

cung ứng ron ven theo thoả thuận đồng thời nhõng chính sách pháp luật cụ thé tạo hành lang bảo về cho cả bên mua và bán

Thước xu hướng tt yêu đó, việc công nhận các ti săn hình thành trong tương Ini và cho phép ching được tham ga với hr cách là đối tương của mét số giao dịch

dân aria rất quan trong và cấp thiết V ói hệ thẳng pháp luit Viét am hiện hành vấn

đồ nhà @HTTTL được điều chỉnh bis nhiều luật, đễn hình là Bộ luật din sự luật dit

dai, iit đu tu luật nha 3, Tuất xây dụng luật lãnh doanh BBS

Thit ba, về pháp luật điều chink hoạt động wna bán wha ở HTTTL

VÌ cơ bản, trong hệ thống pháp luật linh doanh BĐS đã có những vin bản

phép luật quy dinh chỉ tất hơn về việc mua bản nhà ở HTTTL Tuy nhiên, do giaodich này tổn tei nhiều quan điển khác nhau nên giữa các quy ảnh có nhiều diémcua thông nhất khién việc áp dung ngoài thục tiễn dẫn dén có quá nhiễu bắt cập,nhiều cách hiễu khác nhaw Từ đó có thé dẫn din:

= Chẳng chéo quy phạm pháp luật điều chỉnh,

- _ Không dim bảo quyển Lot người mua nhà

= Chủ đều tr im những khe hi pháp luật nhằm trục lợi, gây méo mo thị

trường, chính sách, mất niềm tin ð người mua nhà

Trong bốt cảnh thi trường nhà ở tạ Hà Nội hay một số đa phương vẫn đangnóng do thiễu nguễn cũng hủ hợp loại sản phim nhà ở hình thành trong tương lạ,Thy vong sẽ góp một phẫn ting hợp các quy đính của phép luật có liên quan din các

giao dich mua bán nhà ở HTTTL Sau khi phân tích, đánh giá sẽ kiến nghị một số gai pháp cụ thể nhằm,

= Hoàn thiện chính sách xây dung và thực thi pháp luật

~ Minh bạch, lành mạnh thi trường kính doanh nhà ở HTTTL,

= Bim bio quyền lợi các chủ thể tham gia giao dich

Voi những nhận đảnh như tin, đẳng thoi cá nhân em mong muốn tim hiểuchuyên sẽu về nhóm quy phạm pháp luật về nhà 6, xây dụng va đất dai nên bin thânquyết Ảnh lựa chọn dé tả khoá luân tốt nghiệp là: “Pháp Mật vd mma bán wha &lành think trong trơng lai và thực tễu thục thi” Diy là tién đã cho qua tình

"nghiên cửu sau này của bản thân Thông qua đậy, ngoài vie tim hiểu kỹ hơn và những

quy đính của pháp luật và những ving mắc bt cập còn tổn tạ, em cũng mong muốn đơn ra những kiến ngủ, giải phép nhằm cãi tin việc thụ thi pháp luật từ đó giá trí

thục tin của pháp luật được nâng cao hơn,

2 Tom tit ảnh hình nghiền cứu đề tài

Nhà ð HTTTL là chủ để rồng và có nhiều nhóm chủ a,

luật đều chỉnh nhà ở HTTTL, thực tiễn các host động linh doanh nhà ở HTTTL

Hon nữa, quan hệ mua bén nhà ở HTTTL có sự liền quan của nhiều ngành luật Quá

lẫn hình gim: pháp

trình tim hiểu bên thân đã được đọc và tìm hiểu nhiều bà viết báo cáo khoa học và

oận văn của những họ giã, nhà nghién cứu Bên canh đó, trên các phương tên thông

tin đi chúng hiện cũng có nhiễu thiệu tin cây df đăng tấp cần để đưa vào lâm mình,chứng đến hình có tỉnh chất thực tấn

ĐỂ ti này đã được nhiễu tác giả nghiên cứu chuyên sâu và công phụ mốt côngtrình đều chỉra những điểm mới trong iệc tim ra những bất cập của chính sách pháp

uất đẳng thôi đi xuất những giã pháp tích cue nhằm hoàn thiện chính sách, cãi tiên

cơ chế thực thí Chẳng hạn một số nghiên cửu sau:

- Pháp hậtvề mua bán nhà ở HTTTL và thục tến thỉ hành tại thành phố

fia Hoàng Diệu Linh; TS Ngẫn Thị Diong hướng dẫn

“Nghiên cúm cũa tác giả đã rình bày những vấn để lí uận vàpháp luật về mua bánnhà chink thành trơngtươnglại Phân tích thức trạng pháp luật về mua bán nhà

2 hành thin trong hrơng lại và thục tiễn ìĩ hành tử thành phd Hà Nội; ie đó đưa1a Ảnh hưởng giã pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hậu quả thực tr

tháp luậtvễ mua bản nhà 6 HTTTL

- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ð HTTTL, luôn văn thác Z Luật

Thu Quyên: PGS TS Trí Thị Het Tên hướng dấnhoc của Nguyễn

‘Khod luận này, tác giả đã trinh bày một sổ vẫn để í luận clang về cluyẫn

hương hợp đồng mua bản nhà ở hình thành trong tương la Phân tích thực trang

tháp luật hiện hành về chuyễn nhương hợp đẳng mua bản nhà ở hình thành trong

tương li và thực tn thực hiện: te đa ra giả pháp nhằm hoàn thiện pháp luật

và năng cao hiệu quả thực Hiện pháp dt về vẫn để này

- Pháp Mật về mua bán nhà ở hình thành trong tương và thục ti thi

hành tại thành phá Bắc Ninh, luận vin dục of của DS Tha Ehập Trang: Tš NgyẫnTin Dung hướng dẫn,

Trong nghiên cửa này, ngoài những lí luận về mua bán nhà ở HTTTL và pháp

Trật VỀ mua bản nhà ở HT tác giá đã phân tích, đảnh giả thực trang pháp luật

thực tiễn the hành tại thành phố Bắc Ninh tắt sát chỉ tết sắc bên Từ đỗ tác giá đã

«i uất mệt sổ kến nghĩ nhầm hoàn tiện pháp luật và nông cao hiểu quả thực trhip luật về vẫn để nhà 6 BTTL Tiêu bẫu nghiên eins đã chỉ ra mâu thuẫn trongluật ah doanh BĐS tax đầu Tổ và đu 18, luật mớt đưa ra quy nh phát vi pharhop đồng nhang chưa quy nh cụ thd vé việc bd thường Huật hai lu một trong cácbên vi pham ngiền vụ cũa hợp đồng

- Pháp hậtvỀ hep đồng mua bán tiisin hình thành trong tương lid Viet

Nam luôn vẫn thạc 3 của Phạm Uy Tit TS Đăng Công Cường hướng dẫn

"Đây là một nghiên cúm ta trường Đại học Huế năm 2018, đ tài đã chỉ rahnằu vướng mắc và han chễ nhực vướng mắc pháp lý Hh gio lết thề chấp hợp

“đẳng mua bản nhà ở HTTTL và bắt cập của hop đồng mẫu Trong nghiễn cine ciamình tác giả đã chỉ ra mâu thuẫn trong chink luật nh doanh bắt động sản 2014

và văn bản hưởng dẫn tí hành Đó là khoản 2 cde 55 Luật Kính doanh bắt đồngsản 2014 quay định cơ quan quản lý nhà ở cấp tinh có trách nhiệm trả lời

bẩn cho chỉ đẫu hư về nhacé đã điều kiện được bản: nhưng tạ đm b, khoán 2

hi 19 Nghi Ảnh 99/4015/NĐ-CP lợi quy ânh nấu Số Kay dưng không có vẫn bảnthi vấn được bản vàphã chau tránh nhiêm, Có thd thay, nẫu có tranh chấp vấp rathi chủ đẫu te catch nhiệm, lúc này côn dea trén nhiều yêu tổ khác nhat và rất

xo lớn vấn tude về khánh hàng

- Thục tiễn thục hiện pháp luậtvề hop đồng mua bán nhà ở HTTTL, tác

gia L2 Thị Giang đồng trên tạp chí Khoa học Miễn sát số 03-2022

Trong bài vidt ita minh tác giảnhân điên và nấu 5 vẫn để bắt cập trong thựctến dp chong pháp luật về hợp đồng mua bản nhà ở HTTTL Bài viết lập luận chấtchế từ cơ số lý luân nỗi chong pháp luật đến các dẫn chứng cụ thé Nỗi côm nhất

ằng văn

trong giai đoạn này là vẫn dé chim bàn giao tri các de án gân lên nud bức xúc

thật hi che khách hòng tạo hink ảnh tiêu cực cho te trường Song hợp đồng chỉ

<i cập phat v pham châm bàn giao và thậm chỉ việc áp chong hân thực tế cũng khôngdoe các chủ đầu ne tue hiện ding cam kết Tà, chỉnh hop đẳng và thực tấn cũngkhông dara được cách gi quyễt thoả đồng cho ng]ĩa vụ bas thường tht hạ cho

bên bi vi pha

hap lý về thé chấp nhà ở hình thành trong tương hi tại

ngân hàng thưởng mai: tác giả EHujnh Ảnh đăng trên tạp chi Nghiên cim Lập Pháp

số 19 thắng 102018

Tác giá đã nêu và phân tích những quy đình về giao dich thể chấp liên quantin loại tài sân này chủ yẫu dha vào các quy Ảnh clung, nên có quá nhiễu bắt cậpchua giải quyết ược lồn áp mg thêm vào dé lànhiững vẫn dé mới phát sinh Trong

i, vẫn để nhận điện nhà ở hình thành trong tương la, vẫn để xác lập giao dich vàting hệ thd chap dang là những vẫn để lớn ngap sau thời đễm liệu lực cũa luậtnhà

ché định phép luật liên quan tới hoạt động này niur Bộ luật din sự luật nhà 6, luật

sha đất luật kinh doanh bất động sẵn luật xây dung Cu thể

- Nhông chế định pháp luật đều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở HTTTL

- Nêu các din chứng thục tin từ đó phântích và nhận nh về những hạn ch,

bit cập trong chính sich và host động thục thi tim ra những giã pháp phù hợpnhằm hoàn thiện chính sách thúc Aly thi rường kinh doanh nhà ð HTTTL,

- Cải tiên hoạt đồng thục thi phép luật rong đó chủ yêu là nhận định những

xôi ro có thể sấy ra đối với các chỗ thé them gia giao dich Tờ đỏ tim nguyên nhân,đơn ra gai pháp ahi bảo dim béo quyễn và lợi ich chính ding cho các chi thể

- Phát tiễn thi troờng kinh doanh bit động sin, inh mạnh tị trường giúp

dang sin phim nhà ở HTTTL, là sén phẩm chủ chốtlâu dai rên thị trường kính doanh

bit động săn tei Việt Nam Khách hing nhà đầu hrngày cảng in trông vào dòng sin phẫu nhà ð HTTTL Bio vé lol ích người mua nhà ð HTTTL,

= Việc áp dụng những giải pháp dim ra ð diy, có thi giam thiẫu tiéu cục trong

công ác quân lý nhà nước, chống thất tha ngân sich host đông kinh doanh nhà ở

HTTTL

4.2 Nhiệm vụ cña khoá Inde

~_ Thước tiên: Tập hợp những vẫn bản, chính sich pháp luật về mua bản nhà

ở và nhà ở HTTTL trong tâm liên quan tới những quy phem pháp luật đều chỉnh quan hệ mua bản nhà hinh thánh trong twong lạ

= Thử hơi: Phân ích và Bánh giá lâm rõ cơ sở lý luận và thực ấn xây đụng,

thí hành pháp luật về mua bán nhà ð nói chung và nhà ở HTTTL nói riêng,

~_ Thứ ba: Chỉ ra những bit cập vé chính sich pháp luật những kể hỡ hay

những chẳng chéo trong quy định và thực thị pháp luật khiển cho những chỗ thé them

in quan hệ pháp luật mus bán nhà ở HTTTL ti vi pham quyền lợi hoặc lợi ch của

hà nước bị ảnh hướng

~_ Thứ he Dé xuất những kin nghị xây dụng pháp uật, giả: pháp cũ tiên và

thục thi pháp luật về nhà ở hành thành trong tương la, Đó là nhõng để xuất đơa trêntinh thin hướng tối việc duy tin định sin phẩm nhà ð HTTTL phát biển âu bintrên thi trường bất động sin Đẳng thi nhà nước quản Lý chất chế về hoạt động kinh,

doanh nhà ð HTTTL và người din diy đủ thông tin chính xác, bảo dim khi tham gia thi trường

4 Đối tuợng và phạm vi nghiên cứu

41 Đối trợng nghị

Thứ nhất nghiên cứu về chính séch pháp luật Khoá luận nghiên cửu v các quy phem pháp luật liên quan tới bat đông sẵn hình thành trong tương lei nổi chúng

‘va nhà & hình thành trong tương lại nối riêng, Đó là những chính sách pháp luật quý

đánh trong luật nhà ở luật kinh doanh BĐS và các vẫn bản hướng dẫn có liên quandin host sua bán nhà ở HTTTL, Bén canh dé không thể b6 qua những quy ảnh căn

bn của bộ luật din sơ hay ngành luật iên quan mật tht như luật đất đai, iit xây đựng và luật di tơ Tờ việc ci ra những quy dinh cia pháp luật sẽ đánh giá những

xưa điển, bạn chế d đơn ra giải pháp hoàn thiện pháp lu hay cãi iên thị hành pháp

Init hide quả hơn

Thứ hơi m hiểu về hop đồng mua bán nhà ð HTTTL và những vụ việc đãxây ra tiên thục tin trong hoạt đông kinh doanh nhà ở HTTTL ở Việt Nam trong

những năn gin diy Déi với những ví du thục én, bản thân dua trên những bi viếtcủa báo chi, bin án hay kết luận của các cơ quan hữu trách đã được công bổ, chínhthống

42 Phạm vinghiên cin

- Treng khuôn khỗ phủ hợp khoá luân, sau kh khả quất về cơ sở ý luận về

nhà ở hình thành trong tương la, phần chế định pháp luật vé nhà ở HTTTL, tae giả

tập trừng nghiên cửu chính sich pháp luật vé nhà @HTTTL dựa trên Luật hà 62014;

Luật kin doanh bắt động sản 2014 và một số vấn bản hưởng dẫn thực hiện liên quan

tối hoạt đông lành doanh bất động sin nhà ð HTTTL hiện hành:

- VÀ chế định pháp luật nhà ở HTTT sẽ có 2 nổi dụng chính nổi dung các

«pay Ảnh của phép luật và hoạt động áp dụng pháp luật trên thực tấn

với hoạt động thực thí ghép luật rên thet, khoá luận im và đơn renhững dẫn chúng thục t, điễn inh vi hoạt động mua bản nhà &, đất ở HTTTLL trong

3 nim gin diy rên da bản Hà Nộ, TP HƠM due vào nguẫn thông tin chỗ yêu là các tháo cáo đã công bổ va thông tin báo chỉ

~ VỀ hợp đồng mua bén nhà ở hình thành trong tương lạ, khoá luật nghiên cứu

vi đổi ương giao dich, hình thúc nội đang hop đẳng Bén cạnh đỏ còn đổ cập thêm

vi bio lãnh hop đẳng và thể chip, chuyển nhương hop đẳng mua bán nhà ở HTTTL

theo quy Ảnh hiển hành

5.Phương pháp nghiên cou

- Phương pháp tổng hop va đánh ga, trước hit la tập hop vin bản pháp luật có

Tiên quan tớ inh vục nhà và mua bán nhà ở HTTT, Bên cạnh đó còn thêm việc tập

hop tử liêu và các dẫn chứng hoạt động áp dạng pháp luật nrus bán nhà ð nh thành,trong trơng i trên thục tin; tr đó đảnh giá chúng trên nhiêu phương điện

- Phương pháp phân tích, dựa tiên những đỡ liệu cụ thể như quy định pháp

luật ví dạ thục Ấn chúng ta i vào chỉ tết v những giã Ảnh inh buồng hay từ đồ

có nhõng nhân dinh, nạy hiện có cơ

~ Nghiên cứu thông qua quan sit, đánh giá trong đầu kiện côn hạn ché,

tin chưa âm được những hoạt động thu thập dỡ liệu thực tổ trục tấp nh khảo sat,

phông vin hay thio luận Do đó, nhằm dim bảo phin nội dang đánh giá thục tiếnphp luật, tác giã cần cứ vào các báo cáo, bãi báo và bản tin để có nhống phân tích,

Logie

khoá

đánh giá và nhận định nguyên nhân (chủ quan của tác ga).

6 Két chu của khá lận

Phin 1, Mé di: Ly do, mục dich và phương php nghiên cửu

Phin 2, Nỗi dang chính, khoá in gém 3 chương:

- Chương Ì: Lý luận về mua bản nhà ð HTTTL,

- Chương2: Thục trạng pháp luật va thục tin thi hành pháp luật vi mua bén

nhà ÿHTTTL

- Chương 3: Đình hướng và giải pháp hoàn thiên pháp luật nâng cao hiệu qua

thục thi pháp luật về mua bán nhà ð HTTTL.

Phin 3, Phin kết luân chưng

-I-PHAN NỘI DUNG CHUONG 1: NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE MUA BÁN NHÀ Ở HTTTL VÀ PHÁP LUẬT VE MUA BAN NHÀ Ở HTTTL

đã hoặc dang hình thành những chưa hoàn thiện và chưa bản giao Trong Bộ luật din snr2015 tạ các Điễu 105, 107, 108 về dinh nghĩa và phân loại ti sản thi cổ xác dink

hà ð HTTTL cũng là một loại tis sin là BĐS Khic với tả sẵn hiện có là ài sén đã

Hình thành: chỗ thể đã xác lập quyền sở hồn, quyén khác đối với ti sin trước hoặctai thời đễm xác lập giao dich tai sin hình thánh trong tương lạ chúng ta hu ti

sản chưa Lình thành hoặc ti sản để hình thành tuy nhiên chỗ xác lập quyên sở

Hữu ti sốn rau thời điễm xác lập giao dich,

Nei din nhà ð HTTTL chỉ có thể hiểu đó là nhà do 6 thời đểm hiện tử chưađược hình thành và có các đều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây

đong hoàn thành trong toơng lai Theo Luật Nha ð năm 2014 th nhà 6HTTTL là nhà

ở dang trong quá bình đầu tạ xây đụng và chưa được nghiệm thu được đơa vào sử

đang hoán 19, đều 3, luật ánh doanh BĐS 2014)

Nhữ vậy, nhà ÿHTTTLL là nha ở dang trong quá tình đâu tư xây dựng và chưa được nghiệm thụ đưa vào sở đụng Chỗ sở hữu tài săn lá nhà ð HTTTL dave xác lập quyền sở hữu ngay sau li giao dich Sau li được nhận bản giao công tỉnh đã hoàn thiên, chủ thể mới được sử dung tài sản và đăng ký chúng nhân quyền sở hữu tai sản.

"Đặc điễm cha nhà ở HTTTT:

Từ những khái nhiệm trên, chúng ta thấy nhà ð HTTTL có một sổ đặc hiểm

Đặc dtém đầu én đó là tin sân: Nhà ö HTTTL được xem như một loại tài

sản tuy “mang tinh đặc thù và dm én nhiều ri ro so với các ti sản hiện Hữu

oe

dang tổn tại Tuy nhiên, nó vấn được coi là mét loại tai sin trong giao dich din my

Từ góc nhin này, mỡ ra cho nó cơ hội tham gia vào các giao dich dân nợ nh mua bến, sang nhượng hay thé

Thứ hai, nhà ö TTL chưu tn tại hoặc đã tổn tạ chưa vác lập quyển sởHữu Tính chất quan trong của nhà ở HTTTL 1a tai thời đm giao dich din sự nó

p, báo dim bằng quyền đối với tai sản đó,

chưa tổn tei hoặc đã tổn tử nhưng chưa xác lập quyền sở hôu Thời đm giao kết

hop đồng xác định việc xây đụng và hoàn thiên cén nhà trong tương ei, thông qua các quyết định chủ trương, giấy chứng nhân đều hs giấy phép xây dụng và quy dinh

về tình tự hồ tục khác cũa phép luật Có thi nó mới chi hình thành phân khối để và

ha ting cơ bản Chỗ thể tham gia giao dich mua bán sf thực hiện những phần nghĩa

va của mình theo tién đô hình thành nhà 6

Thứ ba về giao kết bằng hop đẳng mua bản tả sản: Giao kắthợp đồng vé nhà

a HTTTL xây ra khi các bên thể hiện ý chỉ và nguyên vong của họ đễ xác lập hopđẳng din sơ Thời điểm giao kết hop đẳng bing lời nói hoặc vấn bản xác ảnh thời(điểm bên mua và bin bán đã thie thuận về nội dang của họp đẳng dé là những cam,

kết về ti sin sau kh hình thành và đăng ký tái ân cho bên mua, ngiễa vụ hanh toán của bên muse heo lộ tình xây đụng

Thứ hy có tinh ria re trong quả trinh thục hiện hop đẳng: Nhà @HTTTL meng tinh rõ ơ cao hơn sơ với các los ải sản thông thường Vite dinh dost quyén sở hữu,

và quyển sử dụng trong toơng lei đời hồi nợ chắc chin và tuân thủ các quy Ảnh ciapháp luật, bao gém quyên chiếm hữu, quyên sử dung và quyền định đoạt đối với tài

sản Ri ro có thé xây ra cho các chủ thể them gia hop đồng, diy là hợp đồng song

‘va chi một bên thực hiện không tron ven ngiễa vụ của mình cũng có thể phương hai

tới quyên của bên lúa Bên canh đó, đối tương của giao dich la bất động sin nên nó

chiu nhiễu ác động từ cơ chế chính sich nhà nue, bién động của thi trường đất dei,

"nguyên vật iệu và cả tim lý nguội ding

hi niện aha ở HTTTLL theo quy đnh ofa pháp luật Việt Nam đặc trong bãi tinh phúc tạp va rồi ro cao, và nó đội hồi n tuân thủ nghiêm ngất với các quy din

ghép lý để dim bio tinh minh bạch va bình đẳng giữa các chi thé trong các giao dịch

liên quan din loại ti sẵn này

1.2, Khái viện, đặc dié mua bán nhà ở HTTTL

Thái niêm

“de

Việc mua bán nhà SHTTTL có thi hiễu là nho thuận giữa bên mua và bênbin bằng họp đẳng chuyễn nhương ti sin nhà ö, gim nhà và quyén sở dụng đất Tạithời diém giao kết hop đồng ti sin dang trong quả hình xây dụng Như vậy, BĐSnay chữa được chúng nhận quyển sở hike và chua có đăng ký tả sân trên đất ti cơ

quan nhà nước theo quy Ảnh

Nhớ vậy, hợp đồng mua bán nhà ð HT là sự thôa thuận giữa các bin bằng

văn bản vi việc nua bán nhà ở HTTTL ma bên bán nhằm mục đích kiểm lãi Theo

đồ, bên bán sẽ bin giao nhà ở và quyền sử đụng đất cho bên mua ki xây dụng hoàn

hành và bên mus phải thanh toán tiền mua nhà cho bên bản theo nội dung do hai bên,

thôa thuận phù hợp với quy Ảnh của pháp luật

Đặc đẫn

“Thứ nhất tài sin đang trong quá tỉnh inh thành: Đổi tương cia hợp đồng là

tii sẵn dang hình thành, ti sin rên dt, căn hồ và quyên sử dang đất dang trong quá

trình hoàn thiện quyên sở dụng dit dang thuộc v bên bén Thôi điểm giao kết hợpđồng din ra trước khi nghiém thu, bản gieo cho bên mua

'Thứ hai, bên mua được xác lập quyền sở hữu đối với tai sẵn sau khi hei bên.

đã hoàn thành các nga vụ của mình là vie đăng ký chứng nhân tải săn xác lập đầy

đã các quyền sau khi bên mua đã nhân bản giao, đã các điều kiện theo quy đánh của

phip luật Bản thân hợp đồng phải quy dinh 8 các điều khoăn v việc thanh toán vàtiên bán hoàn thành các nghĩa vụ cần thiết đỂ chuyển nhượng toàn bộ quyền ti sẵn,qguyễn st đụng đất sang cho bên nrus su khi bên avua hoàn tit việc thanh toán

Nhữ vậy nó có sơ khác biệt rõ nét giữa mua bản nhà ở có sẵn, người bán

chuyển nhượng nghy quyén ti sin, quyền rỡ dạng đất của minh cho bén mus ngey

ti thời điểm giao kết hop đẳng và bin mus hoàn tất ghia vụ thanh toán Xét về tinhchất vật lý có thé thấy ngối nhà a sin phim hữu bình và quyền sở dụng đất tá sẵn

võ hình mé nguồi mua sẽ nhận được sau kh nhận chuyễn nhượng từ người bản

1.3 Vai tro cũa wna bain nhà ð HTTTL

Mon bin nhà ở luôn đóng vai t quan trong tong nên kình tổ xã hội và để

tin sẽ tiếp tc có mr phát tiễn trong tương lạ, Có thé nhận nhân ở một số khi canh,

Thứ nhất phát miễn lanh t xã hội mộtxã hội phat rid luôn đi theo đó là sựphat tiễn khu din cự đổ thi theo quy hoạch Quá tình đồ thi hoá dẫn ra nhiều nơi

-I3-hấp các tinh thành Sự thuận lợi và hành lang quản lý nhà nước đối với hoạt đồng

nay cảng thông thoáng minh bạch béo nhiêu thi địch vụ sẽ thất biển tương xứng, nó

sẽ gop phần to lớn cho sự phát tiễn kink té xã hội chung của đa phương dit nướcThứ hai giã uyắt vẫn để vẫn đẳu neva phat tiễn dự án cùng với chủ đầu hư

ĐỂ đầu tr một dự án BĐS, chủ đầu tr cân một nguồn từ chính không lỗ để xây dụng

và phếttiển dr én Cùng một thời điểm chủ đều tơ còn tiễn kh nhiễu dn, do đó

"nguồn tải chỉnh các đơn vi phải huy động tử 4 nguồn chính, quan trong gần: vẫn cũa

doanh nghiệp, vẫn vay ngân hàng, vốn huy đồng dưới hình thúc trú phiếu doanh

"nghiệp và vẫn cũa người mua trả dn theo tiên đổ dự án

Thứba thie đậy phátriẫn hoạt đồng anh doanh BĐS Khác vũ các loại BĐS

co sẵn hoặc đã hoàn tit việc xây dụng, BĐS hình thành trong tương lạ chưa đượchình thành, chưa được xây đựng hoặc mới chỉ nằm "trên giấy" Do đó, ngoài việc làmột kônh đâu trtiễm năng loại hình BĐS này cũng tằm ẵnrấtnhiễurõ ro nêu ngườisua không có sợ kiểm tra kỹ lưỡng về uy tin od der án cũng như chủ đầu tư vĩ hẳunhư mọi viễn cảnh về lợi nhuận từ dự án BĐS hình think trong tương lại đều chỉ nềntrên sổ liệu và chưa thể được kiểm chúng Nhà ở vẫn được coi là một hành thức đầu

tư an toàn và dn dish Trong toơng lạ, việc mua bén nhà có thé vẫn là một cách tốt

với những gi dịch vụ tả chính phù hop eda các tổ chức tử chính, ngân hing sổ hiện thục hoá nu cầu sỡ hữu nhà 6 của người dân được dễ dàng hon it nhiều sơ với việc

"người din tích uj mốt khoản ti chỉnh đã lớn đ sở hữu một nhà ở hiện hữu,

2.Ly hận pháp hật về mua bán nhà ở HTTTL

2.1, Khái wid pháp ngt về na bin nhà ở HTTTL.

hi nghiên cửu và hệ thông nhấp luật đãi với hoạt đồng mua bán nhà ởHTTTL

chúng ta cần tim hiểu và hệ thống các quy phạm pháp lut có mỗi liên hệ nổi tei,thống nhất liên quan như bộ luật dân a, luật nhà 3, luật kính doanh BĐS và các

"nghành luật khác Do đó, có thé coi những ngành luật cing điêu chỉnh finh vực này,

thuộc đói sống xã hội đều là cơ sỡ để ngưên cử Vay nên việc xác nh đúng tính,

chất ofa mỗt nhóm quan hệ xã hội, từ đó xây đơng nhiing quy pham pháp luật tươngting để đều chỉnh 1à ỗt sóc qua trong, giúp pháp luật di vào đôi sống có hiểu qua

các

Pháp luật về mua bán nhà ở H'TTTL cũng là một chế dinh pháp luật cơ thể do

vy sẽ được hiễulà tổng thể các quy pham pháp luật điều chin mồi quan hệ git cácchỗ thể phát ảnh trong quá tình mua bán nhà ở HTTTL, từ đỏ bảo dim được quyén

lợi và ngĩa vụ hợp pháp ca ác bin tham ga vào qun bệ này, Trong đồ thường thấy là bên mua, bên bản, bên bio lãnh và cả các cơ quan nhà nước có

trong từng giai đoạn của quá tỉnh mus bán, xác lập quyền của bên mua nhà

Trong Luật Nhà ở năm 2014 ti Khoản 1 và khoản 19 Điều 3 nêu: Nhà ở là

công tinh xây dụng với mue dich đổ ở và phục vụ các nh cầu sink hoạt ca hô giađánh, cá nhân Nhà ở HTTTLL là nhà ở đang trong qué tình đầu hy xây dựng và chưa

được nghiệm thu dua vào sử ding" Déng thời, khoản 5 Điều 8Ú Nghị dinh 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phố quy đính chi tt và

hướng din th hành mốt sổ đều của Luật Nhà ở 2014, quy định việc xác Ảnh nhà ð

có sin nhà @HTTTL được quy dinh nhờ sa

- Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bẩn nghiệm ths hoàn thành việc xậy mg

ica vào sử hong theo qu nh cia pháp luật về xy cheng: trường hợp nhà ở do chỉ

ix nh thực hiện xập ng theo qu dinh của pháp luật về xấp ng hà ở khôngbắt bude phải do dom vĩ có năng lực thực hiện xấy chong) th phải ip ứng đầu liên

đã có hệ thống đin nước phuc vụ cho sink hoạk có hệ thông phòng chập, chữa chéyiễu nhà ở thuộc điện bắt buộc phải có hệ thẳng phòng chắy, chữa chy)

- Nhà ở HTTTL là nhà ö không dip ứng đầu liện cy đình đổi vớt nhà ở có

viểu trên

Rõ hơn nữa, tại Khoản 2 Điều 3 Thông tư 07/2019/TT-BTP thi nội dung nay

được quy đính về tải sản gắn liên với đất hình thành trong toơng lái ga: "Nha

sông trình xậy dừng đang trong quả tình đầu hr xậy đụng chưa được nghiêm thị

ica vào sử hong gm: Nhà , công trình vây chong trong ci án đu hrxậy đựng nhà

4, nhà d nông lẽ theo quy nh của Luật nhà 6; cổng trình xây chong khác theo any

cảnh cũa pháp luật về đầu he anh doanh BĐS và pháp luật khúc có iên quan "2.2 Sự cầu thiếtphãi điền chink pháp hật về ma báu nhà ở HTTTE

(Mtl, Pháp luậtvỀ mua bin nhà ở TTTTL thúc diy hoạt động kính doanh vàphat iễn các dự ánnhà ở ngày cảng phát tiễn Vn đ tạ thi trường BĐS Việt Namnhiều năm nay luôn tén tạ lợi ích nhóm, thiêu minh bạch thông tin tạo tâm lý e ngai

-15-cho các bên khi tham gia thi rường (beo gi cả nhà đầu he phat tiễn dự án, nhà đều

tư mua BBS)!

YÌ vậy vie hoàn hiện khung hành lang pháp lý tố răng, mình bạch và cụ thé

sẽ giúp cho các bên tham gia có đã cơ chế bão vẽ mình khi them gia giao dịch, phát

triễn tị trường này, Thúc diy sự than gia cia nhiều hành phin nhà đều te ương và

"ngoài nước

Tâm là pháp luật vé mua bén nhà ở hình thành rong tương li còn là cơ zỡ để

bio dim quyển lợi cho các bên Nhờ chúng ta tim hiểu trên, đối tương cia giaodich bên bén chu thé chuyỄn giao hoàn toàn cho bén mua sau khi giao kết hợp đồng,

Hei bên đều phải thục hiện nghĩa vụ ci mình the thoả thuận tei hợp đẳng mua bản

C6 thể nổi các nga vụ cơ bản của hop đẳng vin đang tp tục thục hiện sau khí giao

kết nur thanh toán tiên thi công nhà theo tần độ Đặc biệt đối với ân mus, mặc dit

đã thanh toán mốt phân tiên cho bên bản theo thoả thuận song chưa thể sử dng bit

cử tiên ich nào ofa ngôi nhà và thụ té con hen chế nhiễu quyền khí hai bên mối ký hop đồng mus bản "rên giấy" Có thi nà rũ ro có thé xây ra cho bên mua it nhiều

nấu bên bán tiễn khai ch án châm hay phải ding dự án vì những ý do riêng cả chữquan và khách quan Do vậy rất cần có những quy định pháp luật cụ thể điều chỉnhnhững tinh huồng thục Ấn có thé ndy sinh trong quá tinh mua bin, Cần cứ vào đócác bên tham gia gieo dịch có thể thống nhất thio luận trước dựa trên những chi din

phip luật dang có hiệu lực

Chẳng hen, theo kết quả gián sit của HĐND TP Hà Nô, din thing 6 năm

202 trên dia bản thành phố có 379 dự án châm tiễn kh tại khắp các quân, huyền

“Trong đó có không ít các dự án “treo” từ thập niên này sang thập niên khác 2 Đi đôi

Với nó là không it người mua BĐS hình thành trong tương lai dang phối mắc ket

Xhoăn diu từ của mình tạ các de án này, Đôi hồi một cơ chế chính sich pháp luật

1 cin ic

- Bio QOND, ngly 100092023: Mah bach thing tm BĐS, 1s vin phi im

(ep: th qa an ek cv define bac tho et don sae Wve pa Lan 42070)

Tp chi Ding Công Sân, nghy 190033: Phat tien tht tường BĐS bên wing ta Vt Nema (ps: thrw tae acongecn arg eb guestinghercu 201102704 Up en: hưng bat dong ra.

Berevinnp ae vietnam an) :

2" Bảo điện te VOV, ngiy 169012022: Dự in chim win khai ở Hà Nội thành “ẩm dan” để os, (ps: thax go ee cheer Heo em: đit đo dew 395373)

“16

chit chế nhầm ra sốt hổ tue, ing lọc chỗ đầu tạ giám sấ chất chế các điều liênbán hàng và thoả thuận mua bán để bão dim quyén lợi cho người mus nhà

Bala nhà nước cần một cơng cụ hiệu quả nhẫn quân ý hoạt động mua bán

nhà ở HTTTL Đây tổ ràng sẽ là xu hướng phat iển phổ biển tin thị trường lành

doanh BĐS Hình thúc nay tit yêu sé được bên mua, bên bán tích cục ting hộ, lựa

chon 'Khi ích thích thi ng phát triển từ đĩ nguén thu ngân sich cũng gia ting,

Hơn nữa, đắt đi là ti sin sở hữu tồn đân mà nhà nước đi diện chỗ sỡ hữu và thống

nhất quản lý Do dé nha nước sổ tân dung ti da loi ich cia cơng cụ pháp luật đ đuchỉnh một vin để xã hơ, hoạt động mus bản nhà ở trong tương lại cũng vay Nhànước cần tiết cĩ bổ quy pheưn pháp luật đậy đã, giúp những chủ thé tham gje quan

hh cĩ căn cứ pháp luật đấy đủ để xây đụng ồn thộ thuận cũa giao địch Ve đặc this

Và vai ở của nhà nước nhytrên việc xây đụng các quy phan thống nhất với các luậtchuyên ngành, luật chung khác là cin thiết để việc đăng ký, chuyễn nhương quyền

Thay bão dim tài sin được thống nhất tránh chẳng chéo và antodn cho các bên trong geo dich

2.3 Cư cần nội dang pháp luật vd wna bán wha’ HITTL

Kung và cfc thành phân trong pháp luật vé mua bia nha ở HTTTL la tập hop các quy phạm pháp luật thơng nhất nhằm điều chỉnh giao dich giao dịchiiễn quan tới

host động mua bản nhà ở HTTTL Chắc chắn trước tén phải ké đốn những nguyêntắc cơ bản trong hiễn pháp 2013 rồi din bộ luật dân sự và các luật chuyên ngành ar

luật ánh doanh BĐS, luật nhà ð, luật xây dụng, Tu chúng si, các quy pham pháp Init sẽ tập trung gi quyết các vẫn để trong hoat đồng này gầm:

Thứ nhất Nhĩm quy dn đối với chủ thé tham gia vào quan hệ mua bán nhàHình thành trong tuong lại, cu thể sẽ quy dinh rõ các điều liận cơn chủ thé mua, chỗthể bán phải dim bio các đu liên bit buộc khi gjao dich vớ đối tương giao dich lanhà SHTTTL, Chỗ thể của giao dich này chỗ yêu là cả nhân và doanh nguệp pháttriễn lánh đoanh dự én bất động sẽn Như vậy, ngoải bộ luật din sự các chủ thể sẽ

cịn chịu sự điều chinh của các ngành luật con na lut ánh doanh bit đơng sẵn luật nhà 3, uit đầu từ hay cịn cả luật doanh nghiệp

Thứ hơi: Nhĩm quy phạn thứ hai lá quy định cho đối tượng trong giao dịch

ny, ở diy là ti sin nhà ở HTTTL, Cụ thể sẽ đàn ra các đều liên tiêu chỉ cần thiếtsma đổi tượng phải thoi mãn Chúng ta đã biết, khác với nhà ở cĩ sé nhà ở HTTTL

có nhiều đặc dim khác it hoàn toàn đồi hồi các chủ thi phải đồng hành cing nhan,

cùng thực hiện hết các ngiĩa vụ cia mình thi mới dim bảo quyển lợi cho nhau Do vây khi tham gia vio một quan hệ phép luật, nhà ð HTTTL, cẩn có những êu chi sd ring đặc bit sự bảo dim của các thủ tục hành chính sắc nhận từ cơ quan quản lý nhà nước nhẫn đua đổi tượng vio giao dich an toàn, thục chất

Thiba: V hop đẳng mùa bản nhà ở hình thành trong tương li.Cuthé là hình,

thục và nội dang của gieo dich mua bán nhà ð HTTTL, Quyền và nghĩa vụ cia các

bên rong giao dich mua bản nhà SHTTTL Vi đặc diém là hop đẳng song và daihồi mỗi bên phi thực hiên các ngiễa vụ co thể ia mình dé bên kie nhận được những

quyền lợi như thoả thuận Những quy pham tai diy xác định rõ những ngiễa vụ mt

cách cụ thể nhất là tến độ tiễn khai dự án từng giú đoạn nhằm mang lạ cho nhalòng tin, nguôn lục tải chính để cing thực hiện hoàn thành dự án

Thu ie: Nhóm quy ảnh vé việc bio lãnh nhà ð HTTTL Đây là ahing quy

pham nêu lên những quy éinhvé bảo lãnh hợp đẳng mua bán hà SHTTTL Chỗ yêu

co ch bảo dim hop đẳng này nhằm khẳng định cam kết của chủ đều tư đối với tến

đổ và khš năng thục hiện du án Từ do bảo vé quyền lợi chính ding cia người mua

nhà ð với tinh chất ti sin hình thành trong tương li

Thứnễm: Nhóm về các quy định của pháp luật đãi với các giao dich liên quan

tới bio dim, thi chấp, chuyển nhượng hop đẳng mua bản nhà ở HTTTL Cụ th làcăn cửnhẫm dim bio tính hợp pháp cho hợp đẳng hay wdc th chip, chuyễn nhươnghop đồng trong giai đoạn hợp đồng mus bán dang giao Lết

3 Kết hun chương 1

Toàn bộ nổi ding chương này đã giúp chúng ta khá quất v nhà ở và nhà ở

Hình think rong tương la, Cụ thể & diy là những khá niệm và đặc điễm loại hin

bit đồng sẵn nay trên cơ sỡ lý luân và quy định pháp luật Từ đô giúp nhân rõ va ro

quan trong của pháp lut nhẫn, điều chinh hoạt động kinh doanh loại tài sin này Tiên

cơ sở đó, định hìnhza hệ thống và cơ cầu pháp uật đu chỉnh iên quan tối hoạt động

mus bán nhà ở HTTTL, Nhũng nổi dàng này lá cơ sở quan trong giúp khoá luận khái

qguết về nội dang và dinh hướng nghiên cứu phân thực trang và thục tin pháp luật

tp theo

-I8-CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIEN THI

HÀNH PHÁP LUẬT VẺ MUA BÁN NHÀ Ở HTTTL

1 Thục trạng pháp lật về mua bán nhà # HTTTL

LL Chit thé cia giao địch wna báu wha ở HTTTL

Bit động sin nối chúng, nhà 6 nói riêng luôn c6 những thuậc tính du tiễu látải sẵn có đăng ký và giátrị lớn thuờng gắn bó chặt chế với ny phát triển của kinh tẾ

xã hổi Với đặc thù cña ngành, sự biến động của xã hồi luôn di đổi với các mat của

i sing kinh 18 nh nguẫn nhân lực, tạ chính hgĩn hing xây dung cơ bản và thế

chế chính sách Khi xây dụng pháp luật, các nhà làm luật luồn coi các chủ thé của

Git địch này đố vai ta sit quan trong: Ban eit từ tiệc née định chủ thé có quyền

tật sẵn thi mới thực được các quyên căn bản đốt với nó như quyền mua bán, sử đụng,

đánh đoạt tải sin.Xét ỡ góc đồ kinh doanh bit động sin thi chủ thé cầu (bên mus) là

trọng tâm của thị trưởng, con đối chủ a bên cung (bên bát) sẽ due trên nhụ cầu

thục tin côa thị trường thi biểu nguội ding để thiết kế sẵn phim phủ hợp xu hướnghay ns cầu bên mua Do đó, chúng ta i vào tim hiểu v chủ thể mua trước, smu đódin chủ thể bán

Thứ nhất, chit thé wna nhà:

Chủ thé mua nhà hiện nay rt de dang, có vai tr rong tâm đổi với thi trường

bit động sin Trong hoạt động mua bản nhà 6, bin mua có thể là cá nhân, hồ gia nthoặc những tổ chúc Đồng thoi nhu cầu mua nhà ð công cỏ nhiễu mục dich khácnhu bên mua có thé sử đụng a phục vụ nhủ câu cá nhân là để ở hoặc sử dụng cho

các mục đích khác nhurcho thuê để shay kinh doenhnha ở, Thậm chị, hiện nay không

it người mua với mục dich đ ích titi sin, trong li chúa sử dụng thi đông để cho

thuê cá nhân id ti sin tăng giá thi bán Host đồng này meng tinh chất cá nhấn, nó

chơa đoợc sip vào host động kinh doanh bất động sin chuyên nghiệp song rit phổ

tiến và tỷ rong thi phân không nd

Nhữ vậy, từ căn cứ cơ sỡ là điều 430 cũa Bộ luật dân ny2015 quy đ nh vỀ hop

đẳng mua bán từ sin và luật nhà ở 2014, việc xác ảnh chủ thé cũa giao dich nàyđược pháp luật quý dink tei điều 7 và đều 159 luật nhà ð 2014, theo đó đối tương

được sở hữu nhà & tại Việt Nam là chúc, hộ gia dink, cá nhân rong nước, người

ViệtNam định cư ö nước ngoài, vit chức cánhân nước ngoải đầu tử xây dựng nhà3ä theo dự án tri Việt Nam; các tổ chức nước ngoti, gin: doanh nghiệp có vốn đầu he

“19.

nước ngoài, quỹ đầu tw nước ngoà, văn phòng đi điện, chi nhánh của các does

"nghiệp nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, Thêm điều quan trọng nữa, theo quy ảnh tạ Điều 8 Luật Nhà ở

2014, "các đối tượng trên muốn được công nhận sở hữu nhà & ti Việt Nam phái đáp

ting đu lân nhờ mau.

- Tổ chức, hồ gia dink od nin trong ước: đã vớt người Tiết Nam định cưới

nước ngoài thi phải được phép nhập cảnh vào Tiét Nam; đắt với td chức, cá nhấn

nước ngoài tì phải có đĩ đẫu liện quy đạnh tại Did 160 cũa Luật này (luật nhà ở

2014)

- Cổ nhà ở hợp pháp thông qua các hành thức sau đập

+ ĐÃ với #5 chức, hộ gia ảnh cả nhân trong nước th thông qua hình thứcđầu ey hong mua thuế mua nhận tầng cho nhân thừm kế, nhận gp vẫn nhân

di nhà ð và các hình thức khác theo qup dinh của pháp hit

+ ĐI với người Tiét Nam đình c ở nước ngoài tì thông qua hình thức mua:

thuê mua nhà 6 thương mai cũa doanh nghập, hợp tác xã nh doanh BĐS (eau đột

gi chưng là doanh ngập lanh doar BĐS): mua, nhận tăng cho, nhân đã, nhânthi kể nhà ở của hộ gia đình cả nhân: nhận chuyễn nhương quyền sit dng đất ởtrong din ne xây chong nhà ở hương mai được pháp bản nền đễ etd chức xâp

cheng nhà ở theo uy Ảnh cũa pháp luật

+ ĐÃ với lỗ chức, ed nhân nước ngoài tả thông qua các hình thức guy Ảnhtại khoản 2 Điều 159 Luật này."

VỀ chỗ thể là người Việt Nam ở nước ngoi thì cin cứ cơ sỡ là đựa vào khoản

1 Điều 169 Luật đất dai 2013 "Người Việt Nam dinh cư ở nước ngoài thuộc điện được sở hồu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận

chuyển quyển sử dụng đất thông qua hình thúc mua, thuê mug, nhận thừa LỄ, nhậnting cho nhà ở gắn iễn với quyển sở đụng dit ở hoặc được nhận quyên sử dụng đắt

ở trong các dự án phất iển nhà ð;" Bén canh đó là xác định làm rõ hơn ti Điều S

Nghĩ inh 99/2015/NĐ-CP hướng,

"ngoài có quyền sở hữu nhà ở tai Việt Nam nấu được nhập cảnh vào Việt Nam,

Luật Nhà ở về người Việt Nam định cư ð nước.

Từ đó, luật công xác dinhs8, bén mua, thuê, thuê mua nhà 6, bin nhận chuyển

nhượng hợp đồng mua bán nhà ð thương mi, nhân đỗ, nhận tăng cho, nhận thie Lổ,

-0-nhận góp vốn, nhân thể chấp, muon, ở nhờ, được dy quyển quản lý nhà ở là cá nhânthi phải có điều kiện sau day?

= Nẵnlã ed nhân trong mae thi phat có i năng lực hành vi đân sự để

thực hiện các giao dich v nhà ở theo quy ảnh cũa pháp luật dn sự và không bắt

buộc pha có đăng kì thường tri tại ner có nhà ở được giao dich

= Nẵulã cd nin nước ngoài người Hiệt Nam đình cự ở rae ngoài thi

hải có đi năng lực hành vi dân sue đễ thue hiện giao dich về nhà ở theo quay định

của pháp luật Tiệt Nam, phải thuộc dds hương được sỡ hữu nhà ở tạ Tiệt Nam theo

ny đình cũa Luật này và không bắt bude ph có đăng bị tam trú hoặc đăng bệ

thường tr tạ nơi có nhà ở được gio dich.

Co thể thiy ring sau nhiều lên thay đối và điều chỉnh, pháp luật Việt Nam đãtạo hành lang và đu kiện thuận lợi cho chủ thể la bin mua, bên sở hữu nhá ở ti Việt

Nam, đặc bit người nước ngoài hay người Việt Nam ở mabe ngoài Riêng đối với

hà ở xã hội ình thành trong toơng lại, chủ thể mua nhà sẽ kêm theo các đều liênring đỄ sác dink những đối tượng được mua nhà ð xã hội, pháp luật quy ảnh ch tt

hơn tủ Điễu 49 Luật Nhà ð2014

Lam rõ thêm, các chủ thể được mua nhà ở xã hội cân đáp ting thâm 3 điệu kiện

cơ bên vé nh 6, cử trú, thủ nhập nhự sau

= VỀ nhà &, đối tượng được mua nhà xã hội phãi là những người chưa sỡ hữu

được nhà ở riêng, phất là cá nhân chưa được hướng chính sách hỗ trợ nhà ở tei khuvực sinh sống, trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của minh, diễn tích ngéi nhà chỉ ở

ức bình quân đầu nguời so với toàn hộ gia dinh thấp hon mute địn tích nhà ở tốitiểu

~ V arty đã hương được mua nhà ữ xã hồi phi đăng ký thường tr te nơi

có nhà ð xã hôi trhờng họp không đăng ký thường tủ th pi đăng ý tan trú từ một năm tr lên

ti nhập, đối tượng được mus nhà ở xã hội còn phải thie mãn điều kiện

vi thủ nhập như sau

+ Ph là cá nhấn không hi nộp thuế thu nhập thường xuyên,

+ Phi thuộc diện hộ nghio, cận nhào.

"Quy đnh wikia 3 đầu 119 Luật hd ð201%

“Me

don vi rong gien mối giới như in bắt động sẵn Có thi thiy có những chỗ thể vừa

đăng vei tro a bên bán nhưng trong hoạt đông kinh doanh bit động sin ho lei là bên

sua, chẳng han nhu nhà đầu tr Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên của, khoá luận chữtập trung phân tích về chủ th la bên tạo lập bất động sản, true tiếp cong cập ra thitrường Ho lá đơn vi xây dng va phat tiễn dự án, tao r sin phim bit đông sẵn là

hà cho thị trường hơn nie sản phim ở đây chứng ta đang nghiễn cửu là nha ð nh, hành trong toơng lai

Thước ên, chiếu theo luật nhà ð 2014, xác din chỗ thể bán nêu tại khoản Ì

điều 118 nh sax "Bên bén, cho thuê, cho thuê mua nha 6, chuyển nhượng hợp đồng

mua bán nhà ở thương mại, tăng cho, đồi, để thửa kế, thé chấp, gép vốn, cho muon,

cho ở nhé, dy quyền quản lý nhà ở phi có đều kiện sau dy

4) La chỉ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho pháp, iy quyền để

thực hiên giao dich về nhà 6 theo guy dinh cũa Luật này và pháp It về din setrường hợp chuẩn nhương hop đẳng mua bản nhà ở thương mại th phat là người

đã muanhà ở của chủ đầu hrhoặc người đãnhận chuyễn nhường hợp đẳng mua bản

nhà;

5) Nb là cá nhận tì phải có cy đã năng lực hành vĩ dân ct đễ thực hiệngiao dich về nhà ở theo quy din cũa pháp luật dân sục nẫu là tổ chức thì phat có tecách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tăng cho nhà tinh nga, nhà tinh thương "

Lim tổ hơn diéu này, ti đều 10 luật ánh doanh BĐS 2014, xác đnh tổ chúc,

cá nhân kính doanh BĐS là: TỔ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh

"nghiệp hoặc hop tie xã và có vin pháp định không được thấp hon 20 tỷ đồng trừtrường hợp tổ chúc, hồ gia đính cá nhân bán, chuyỄn nhượng, cho thuê, cho thu mua

BĐS quy mô nhỏ, không thoờng xuyên thi không phải hành lập doenh nghiệp nhưng,

phi ial nộp thu theo quy định cia pháp luật

Nếu không xét din đối ương bán lá cả nhân, thi chỗ thể bán ở đây chúng ta

"nghiên cứu là tổ chúc có tơ cách phép nhân và có chúng năng kinh doanh bit động

2

sản Đương nhiên phải dim bio rằng bin bán phải là chủ sở hữu nhà ð hoặc ngườiđược chủ sở hữu cho pháp, tỷ quyền để thục hiện mua bản aha ở theo quy ảnh của

Luật Nhà ở và pháp luật về din my Cũng theo quy định của Luật nhà ö, chủ đều hư

dk án nhà ở phải là đoanh nghiệp, hop tác xã được thành lập và hoạt động theo quy ảnh của phép luật Việt Nam; Có vốn lợ quỹ hoặc bảo lãnh ngân hing vé nghĩa vụ

kỷ quỹ để thục hiền đối với tùng dự án theo quy định cũa pháp luật về đầu hy"

VY di nhà đầu tây đơng và phát

tii chính có vai to rit lồn, yêu tổ quan rong quyết ảnh sự thành công cũa dự án ĐỂ

ấn dự án bất động sẵn nói chung, tiêm lục

xác dinh đu này tại khoản 2 Điều 14N gi dink 43/2014/NĐ-CP, đâu kiện và năng

lực ti chính để bio dim việc at dụng dit theo én độ của dự én đầu h được quy!

desk nh sa

- C8 vấn thuộc sở lu của mình đễ thực In che án không thdp hơn 2036 ng

nức đầu hr đồi với de ân có quy mô sử chong đắt dưới 30 hc ta không thắp hơn 15%

tý mức đẫu eh với ân có qnp mô sử chong dt ie 20 lóc tạ hở lên

- C6 khả năng lny đồng vẫn đễ thực hiện đụ án từ các t chức tin đụng che

php luật thi nhà đầu hy đó phải có vẫn chủ sở hữu không thập hon 20% tổng vẫn đầu

từ đối với dh án có quy mô sử dụng dit dati 20 he, không thấp hon 15% tổng vốn

đầu tư đối với đơ án có quy nô sỡ dụng đất tờ20 hạ tr lên Kh thực hiện kinh doanh bat đồng sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ting điều kién nêu trên

Việc xác định vẫn chỗ sở hu trong trường hop này căn cử vào kết qua báo

cáo tài chính đã được kiẫm toán gin nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của

doanh nghiệp dang hoạt đồng được thuc hiện trong năm hoặc năm trước tẫn kề,

^ Căn cữ tao gay dh a Điều 21 Lait Nhi ð 2014 dvdinb atone ai

-338-trường hợp là đoanh nghiệp mới thành lập thi xác định vén chỗ sở hiếu theo vẫn đu

18 thục tễ để góp theo quy định của pháp luật 5

Vay chủ thể bán chúng te nghiên cứu ð đầy là nhà đầu te phát tiển đự án bấtđông sin phục vụ xây đụng nhà ð là dosnt nghiệp có tiềm lực ti chính dim bão theo

quy định côa pháp luật và có chức năng kinh doanh bit đông sin theo quy nh của

háp luật vé đầu tự và nh doanh)

Nhu vậy, về chủ

hành tei Luật nhà ở năm 2014 hoàn toàn thống nhất với BLDS năm 2015 Người có đầy đã năng lục hành vi din sự theo Điễu 20 BLDS năm 2015 phii là cá nhân đã thành niên (18 tuổi trở lên) không thuộc các trường hop bi mắt năng lục hành vi din

sy, cổ khỏ khán trong nhận thức, làm chủ hãnh vi hay bị han chế năng lực hành vi

dân ng Đối với chủ thể khác không phi là cá nhân thi phi được thành lập hop phép

và them gia kết hợp đồng thông qua người đi điện

41.2, Điều kiện đễ thực kiện maa bản nhà ở HTTTL

ễ của hop

Vé phạm tra này, chúng ta để cập din nhóm các quy ảnh đối với đố tương

của giao dich mua bán, đ lá quy ảnh về đều kiện đổi với nhà ð HTTTL khá tham.

ga gto đích mua bến Vay trước tin tài sẵn nay phải được phép kinh dosnh và không

có tranh chấp vi quyên sở hồu hay bi kê biên thi hành án Việc phân loại dang sảnphim nhà ở HTTTL, căn cứ vào đốt tương sở đọng, mục dich và nguần gốc Hình,

thành, thị phân én nhà ð HTTTLL thuộc nhóm đưới dy:

- Nhà ð thương mei là nhà ở duce đầu tơ xây dụng để bán, cho thuê, cho thuê

sua theo cơ ch th trường

- Nhà ở xã hộ là nhà ở có sợ hỗ to của Nhà nước cho các đối tương được

hướng chính ách hỗ ợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở.

- Nhà ở công vụ là nhà ở được ding để cho các đối tượng thuộc tiên được ở

hà công vụ theo quy định cia Luật nhà ð, thuê trong thời gian dim nhận chức vụ công tác

- Nhà ở để phục vụ tải định cưa nhà ở để bổ ti cho các hồ ga định, cá nhân,

thuộc điên được tai đảnh cơ khí Nhà nước thu hdi đất 3, bị giã tba nhà ð theo quy đảnh của pháp luật

ˆ Dần cto đều 4 nghị # nh 0200230NĐ-CP

-34-Xi VỀ góc độ xây dụng thục Hn chứng ta thường thấy nhà ở HTTTL là các

nhà ở riêng lễ thường xây trên những thin dit độc lập dang nhà iễn kì, biệt thực shophouse hoặc chung cư có nhiêu ting, nhiễu căn hô

Bên cạnh da, theo điểm a, khoản 2 đều 118 luật nhà ở 2014 thi giao dịch nhà

SHTTTL không bit bude phải có gy chứng nhận song né đồi hỗ rt nhiều tiêu chỉ

Xhác nhằm dim bảo cho giao dich Kết hợp công với những quy dinh tei Điều 55,

Điều 56, Điều 67 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 thi nhà ở HTTTL kei them gia

gto dịch mun bán phii bio dim "Có gây tờ về quyên rỡ dụng đất hồ sơ dự án thiết

kế bin vẽ thì công đã được cấp có thấm quyền phô duyệt, Giấy phép xây dụng đốiVới trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy to vi nghiệm thu việc hoàn thành,

xây dụng cơ sở hạ ting kỹ thuật tương ứng theo tiễn độ dự án, trường hop là nhà

chung cự tòa nhà hỗn hợp có mục dich để ở hình thành trong tương lạ thị phi có

tiễn bản nghiệm thu đ hoàn thành xong phân móng cũa tòa nhà đổ"; “tước kh bản, cho thuê mua nhà ð HTTTL, chỗ đâu te phã có vấn bản thông báo cho cơ quan quản

ý nhà ð cấp tinh và vide nha 6 diy đã điều lận được bản, cho thuê mua", Trước khi

bn chỗ đu tơ dự án phi được ngân hàng thương mai có đủ năng lực thục hiền bảo lish nghĩa vụ ti chính côn chủ đều bơ đối với khách hàng chi chỗ đầu tơ không bản gino nhà ở theo tiễn độ đã cam kết với khách hing

Trường hợp bên mus chưa được cập giấy ching nhận quyền sử dụng đất quyền sỡ hiểu nha ở và tai sin khác gin liên vớ đất thủ bên bán không được thu quá

95% gá bị hop ding gi bị còn li cũa hợp đồng được thanh toán kh cơ quan nhà

nước có thim quyển đ cấp giấy chúng nhận quyền sở dung it, quyền sở hữu nhà ð

và ti sẵn khác gắn lin với đất cho bên mua Ngoài ra chủ đều tư phải bảo dim sử đang tiền ứng trước của khách hãng theo ding mục dich để cam kết

Có thể thấy rã qua hàng loạt thủ tue, đối tương hop đồng là nhà ở HTTTL

căn bản det được các đều liện cin thiết giúp cũng cổ niềm tin cho bên mua, gia tầng

trích nhiễm và nghĩa vụ cho bên bán Đẳng thời nâng cao vai rò quản ý của cơ quan

hà nước trong hoạt đông mua bán nhà ð HTTTL Đây là cơ sỡ quan trong để dimbio tinh minh bạch, binvõng và phát tiễn hai hoa của BĐS trong hương lai

13 Hình thice và nội dung hợp đồng mna báu nhà ở HTTTE

Ve hình thức cũa hợp đồng

-5-Giao dich mua bán ti sẵn cĩ đăng ký, giá lớn tính pháp lý chất chế đời hồi

phải giao dich bằng hợp ding Hop đẳng mua bán nhà ð HTTTL là một théa thuận,giến các bin dé mua bán nhà chưa tn tạ tử thời đểm hợp đồng được lợ kết Đây

cĩ thể là đo nhà & thương mei chưa hồn thánh hoặc do các ngơi nhà riéng lễ cũn cổ

nhân hoặc gia đính chưa được xây dung hoặc chưa hồn thiên xây dựng:

Hop đồng mus bản nhà ở HTTTL là một deng cụ thé của hợp dng mus bén

tài sản, theo đĩ các bên thoả thuận với nhau bằng văn bản, bên bán ban giao quyên.

sở hiếu nhà ở và quyền sở dang nhà ở cho bên mua khi nhà & được xây đụng hồnthin và bên mus thanh tốn tin cho bên bán Chiễu theo quy định của bộ luật din

az2015, tạ điều 450 quy dink: "Hợp đồng mua bán nhà ở phi được lập thành vấn bin, cĩ cổng chứng hoặc chứng thục trừ trường hợp pháp luật cĩ quy nh khác"

Tương tụ Luật Nhà ở 2014 cũng quy định rằng hợp đồng liin quan din việc

sua bản nhà ở phit được chúng nhận bởi cơng ching hộc chúng thục cơn Ủy ban

nhân dân theo quy din, trừ một số rường họp đc biệt Tuy nhiên, quy đình ti khoản

3 Điễu7 của Luật Kinh doanh BĐS 2014 la yêu cầu ng hop đồng kinh doanh BĐS

phải được lập thánh vin bản Cơng chứng hoặc chứng trục hop đồng kinh doanh BĐS

sẽ được thục hiện theo thơn thuận của các bên, trừ trường hop được quy din tsi Xhoăn 2 Điều 10 của Luật này

Hop đồng mua bản nhà ð HTTTL thuộc mốt dang hợp đồng lạnh doanh BĐS,

và do đĩ, nĩ cũng phố tuân theo các quy dinh cũa hợp đẳng kinh doanh BĐS nĩi chung Tĩm lạ, hợp đẳng mus bán nhà ở HTTTL phã đuợc lập thành vin bản, và

khơng cén phải thơng qua quy tình cơng chúng hoặc chúng thục Mẫu hợp đồng do

tiên bán soạn thảo cũng phii tuân theo các quy dinh của pháp luật vỀ hình thie, nổi dang và th tục đăng ky hợp đẳng

Tải sin hình thành rong tương li là một Loa tài sẵn đặc thi, do đĩ cần cĩ hệthống quy dinh iêng biệt và chi tất để đầu chỉnh các giao dich hiên quan đốn tài sinnày Các quy nh này phi bao gim viée „ác định ti sẵn hình thành trong tương lá,

cq tỉnh ký kết hợp đồng các quy tắc đăng ký giao dich bảo dim và cách x Lý taisin Chỉ cĩ khi đĩ mới cĩ thể dim bio diy đủ quyên lợi cho tt cả những người tham,

ga gieo dich lién quan din tử sin này:

Theo quy Ảnh hiện nay tại các đa phương hợp đồng mua bản căn hồ chung

ca (ed cả chúng cư đã hồn thành xây dung hoặc hình thành trong tương la) trước

"

Xôi kỹ với khách hàng thi chỗ đều tơ bude phải đăng gy hop đẳng mẫu với cơ quanqguân tý nhà nước có thẫn quyền Việc đăng ký hop đồng mẫu rên tân theo các quy

dik pháp luật gdm: Luật Bão vệ quyên loi người tiêu ding, Nghị Ảnh 99/2011/NĐ.

CP ngày 27/10/2011 của Chính phố quy ảnh chỉ tt và hưởng dẫn th hành một sổ(đu của Luật bio về quyén lợi người tiêu ding: Quyết định 02/2012/QĐ-TTg ngày

13/1/2013 về việc ban hành Danh mục bàng hỏa, dich vụ tht yêu phi đăng ký hop đồng theo mẫu, điều liên giao dich chung, quy định này có hiệu lục thí hành từ ngày,

1/4/2030 và đã được sin đổ, bổ mang ti Quyết đnh 35/2015/QĐ-TTg ngày

15/10/2015 của Th tưởng Chính phủ,

Nội ưng của hợp đồng

Trong hop đồng mua bán nhà, bất kd là mua bán ngôi nha hiện có hay muatoán nhà ở HTTTL, việc dim bảo các đu khoản cơ bản là một yêu tổ quan trong để

dim bảo tinh hợp pháp và minh bạch của this thuận Các điều khoản này thường được quy din tại Điều 18 của Luật Kinh đonnh BĐS 2014 và bao gém các nội dung (điển khoản)

“hông tin về bên bán va bên mus: Hợp đồng cần để cập rõ thông tn về cáctên tham gia giao dich bao gim tin, dis chi, và các thông tn lin hộ khác để xác

dink chính xác người than gịa gao địch.

Giải thích và dinh nghĩa: Đây là phin nội đang nhằm giúp các bên hiểu mốtcách thẳng nhất vé các khát niệm, Ảnh nghĩa nhưng thành phân có thé mang nhiễu

"nghĩa trong hợp đồng Bên canh do phẫn này còn dua ra các quy tước đồng nhất vé

các mô tả, thuật ngữ sử dụng trong hợp dang

“hông tin về đối tuong mua bén: Hop đẳng nén cung cấp thông tin chtất về

BĐS được giao dich bao gim mô tả cụ thể vé vị tr, điện tích thiết kế, và moi thông

tintién quan din tả sẵn Néu phần này quá di, các hợp đồng thường mô t dưới deng

một phụ lục ảnh kim, chẳng hen như phụ lục về tiết bị nội thất hoàn thiện, thiết bịnổi thitién trưởng thiết bị đn thậm chí nhiều dự én còn bản giao diy đồ thất bi ni

thất cho người mua

Giá mua bám Hop đồng cin quy định rõ giá mua bán tử thôi idm lợ kết hop

đẳng Néu có thôa thuận đặc tiệt vé vide thay đổi giá trong tương lái (od: theo chỉ

sổ th trường, thi cũng cần được ghi rõ

cT-‘Thanh toán và bin giao nhà: Hợp đồng nên chứa các điều khoản liên quan din lich tình thanh toán, mức đồ thanh toán, và điều kiện bin giao nhà ĐiỀu này gúp

đầm bảo vite thanh toán và bin giao dara một cách đúng hen và mình bạch

‘That hen, tién đô: Đây là phén nội đang mô tế các mốc thời gan dự kiến tiễnkai dự án của chủ đầu bơ ân bán), Đẳng hôi cũng thể hiện thời gian cam kết bảnlao nhà, thời gian giao đông mà bin bén có thé châm mudn mà không phai chịu phạt

và thời gen quá han mã bên bản phi chiu ch ải phạt Song song với đó, bên mus cũng có những quy định về thời hạn thanh toán, thoi gian quá hạn thanh toán phi chiu phạt cho bên bán.

Quyễnlợi và nghĩa vụ của các bên: Như chúng ta iất, thoả thuận mua bán nhà

a HTTTL là hợp đẳng song vụ quyền lợi bên này hương ứng là ngiấa vụ thục hiệncủa bên kia, Chẳng hạn bên bin có nghĩa vụ xây dạng nhà theo thất kể, đúng tiền độ

còn bên mus có ngiấa vụ thanh toán tần diy đã, đúng han theo thoi thuận

Bio hành: Hợp đồng cén quy dinh về thôi gian và phem vĩ bio hành cho công

trình xây đụng bao gém cả bất kỳ vẫn để kỹ thuật hoặc sơ cổ nào có thé xây ra sau

Xôi bản giao nhà

Giải quyết ranh chấp: Các điều khoản về gii quyết tranh chip nôn được xác

din rõ rong hap đẳng, bao gầm quy hình và phương thúc gai quyét khi các bên

không đẳng tình về vẫn để nào đó

Điễu khoản phat: Đây lá chế tạ quy dink rõ mức pat, ink thúc phạt của các

bên khi wi pham nghi vụ trong hợp đồng

Lima thêm đối với hợp đồng mua bán nhà ð HTTTL, cin xem xét kf các điều Xhoăn cơ bên sax

4+ Thông tín về nhà ð: Vi nhà ở chưa hành thành hoặc dang trong quá bình hành thành, thông tín về BĐS nên được cũng cấp một each chi tt và rõ ring, bằng cách

sử đụng hỗ sơ pháp lý hoặc mô hình Điễu này giúp tránh ahim fn và hạn chế ranh

chấp trong twong lai

+ Đặc biệt quan trong Tà thông tín v thời gin dự kiến hoàn thành và đên tíchcăn hộ, những yêu tổ quan trong đối với người mua

3 Giá mus bán, hợp đẳng cần quy dink’ giá mua bán thời đâm lợ kết và

niu có thôn thuận về việc đu chinh giá rong tương le (ot dự đơn trên chỉ sổ thị

trường, thi cân phải ghỉ rõ những đều khoản tiên quan

28.

Các đều khoản này giúp dim bảo tinh hop pháp, min bạch va bio vệ li ích của cä bên mua và bên bán rong giao dich mua bản nhà ð HTTTL,

Quyền và nghữa vụ cia các bên trong hợp đồng

Đây là phần nội dung quan trong trong hợp đẳng mua bán nhà SHTTTL Hop

đẳng mua bên nhà ở HTTTLL là một loại hợp đông song vụ trong đó quyền và ngiễa

vụ của mỗi bên tương ứng Bên bán chịu nghĩa vụ giao tải sẵn, trong khi bên mua

phải trả tiên Quan hệ nay cũng đt kèm với các quyền và nghĩa vụ cơ bản quy định từ

Điều 21 đến Điều 24 của Luật Kinh doanh BĐS 2014, áp đụng cho cf mua bán nhà

Neila vụ sử dụng tần ing trước đông mục dich: Bén bản phai sở đụng sổ tiênting trước của nguồi mua đỂ đâu te vào vige xây dụng nhà ở, không được sử đụngvio các mục dich khác Sử đụng sai mục dich có thể gây lệch bản chit cia hop đồng

và giy hậu qui cho người mua

Neila vụ giao tai sẵn và chuyỄn quyén sỡ hữu, căn cử Khoản 4 Diu 22 Luật

tinh doanh BĐS 2014: Bên bán phãi dim bảo giao tai sin đúng theo thời hạn, chất

lương và các điều kiện đã théa thuận trong hop đồng Tuy nhiên việc gieo tà sẵn

trơng mua bản nhà ð HTTTL thường xây ra rau thời đm ký kết hop đồng Vi vậy,quyện kiém tra tính chính xác của tủ sẵn không thi dim bio tạ thời điểm iy kết hopđẳng Khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư khắc phục sơ cổ và đột bai thường

thiệt bự theo quy đình Néu chỗ đâu hy không thục hiện, khách hàng có quyền chim đất hoặc hiy bỗ hợp đồng và yêu cầu hoàn trãtẫn đã tr trước, bao gầm c tên lãi đơn rên li mắt vay ngân hing thương mai DE dim báo bén bán thục hiện ding

"nghĩa vụ giao ti sin hợp đồng cần quy định rõ thời hen, tiễn độ, và chất lượng cia Viết gio ti sin

29.

Vi myều và ughia vụ cơ bản bên ma:

Quyên được chuyển nhương hop đẳng mua bán, cần cứ Điẫu 10, Mục 4 Nghĩinh 76/2015/NĐ-CP: Bén mua là hộ gja ảnh, cá nhân hoặc tổ chúc không kinhdoanh BĐS, và chưa nhân bin giao nhà &, có quyển chuyển nhượng hợp đồng muathản Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không cho phép chuyển nhương quyển đượchân chia nhà ở cho ổ chúc hoặc cá nhân khác trong thỏi gian chưa lý hợp đồng mua

bn với chủ đâu tx Tử ngày chủ đầu tơ xác nhận chuyển nhương họp đồng bảnchuyển nhượng sẽ t thúc giao dich với bên mua ben đầu và chủ đầu tr ổ tiếp tụcgto dich trục tép với bên nhận chuyển nhượng họp ding Bên nhân chuyển nhượnghop đồng sẽ trở thành bén mua nha ở HTTTL và tấp tuc thục hiện quyền và ngavvathto hop đẳng, Trong trường hợp chuyển nhượng hep đồng xảy ra nhiễu lên, bênnhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng sẽ được gh tin rân Giấy chúng nhận quyền

ở dạng đất và quyén sở hữu nhà và ti sin gin itn với đất

Ngiữn vụ thanh toán, cần cứ Khoản Ì Điều 453 Bộ luật din sự năm 2005: Bến rus cổ ngiềa vụ rã đủ tên mua nhà đúng thời hạn và theo phương thức đ thổ

thuận Nếu không có thôn thuận v this hạn va địa điểm thanh toán, bên mua ph rể

tiễn khí bin bán giao nhà và tei nơi đã có nhà Luật din sự quy din rắng ngĩa vụ rã tiên phấi được thục hiên diy đã đúng thời hạn, thôi diém và phương thúc đã thie thuận

Hop đồng mua bản nhà ở HTTTL có quy đnh về wie thanh toán được thực

hiện nhiễu lẫn, với lin thanh toán đầu không vượt quá 30% giá tii hop đẳng” Việc

này nhằm dim bão thính toán không tập trung toàn bộ giá tị nhà ð vào mốt lẫn, mà tiên mua thục hién thanh toán theo tiến đồ xây đụng nhà và nối dung de án đã được phé duyệt Quy dinh này hop Lý va bảo về quyễn tơ định đoạt của cf hai bên rong hop đồng Nếu chủ đều tơ không thục hiện đúng cam kết về dự án, thiệt hạ gây ra cho bên mua cing sẽ bị hạn chế hơn so với việc thanh toán một lần toàn bổ giá trị cấn

nhà Điều này cũng đặt ra quyển bên mua yêu cu bai thường ki chỗ đâu tư vi phamhop đồng

“Two khoản 1, Đầu S7 Luật kh doanh BĐS 2014: Quy dad vé toh ton ong nu bin, th mma bit

-30-.1⁄4 Bảo lãnh wna bán nhà ở HTTTL

Bio lãnh trong bản, cho thuê mua nhà ở HTTTL là bảo lãnh ngân hàng Bến bio lãnh là ngân hàng thương mai cam kắt với bên nhận bảo lãnh là bên mua, ben thuê mua vé việc sẽ thục hiện nghĩa vụ ải chính thay cho bên được bio lãnh la chỗ

đu uri đến thoi hạn geo, nhân nhà ở đã cam kết nương chỗ đầu tơ không ban giao

nhà ở cho bên mua mà không thục hiện hoặc thục hiện không diy đã nghĩa vụ tải chính theo hợp đẳng mus, thuê mua nhà ð đã lọ kết, chỗ đầu tr phãi nhân nợ và hoàn trả cho bin bio lãnh theo thôn thuận đã ký,

Luật kình doanh BĐS 2014 quy dink, chỗ đầu tư dự án BĐS trước khí bán nhà SHTTTL phải được ngôn hing thương mai có đồ năng lục thục hiện bio lãnh ngiễa

‘ti chính cit chỗ đầu tr đối với khách bàng Lửi chỗ đầu thông bản giao nhà ởtheo ding tiến độ đã cam kết với khách hing Ngân hing Nhà nước đã ben hành

Thông hr 11/2022/TT-NHNN, hiệu lục từ 01/04/2023, quy ảnh về nghiệp vụ bio

lish ngân hàng của t8 chúc tin dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách,

hàng trong đó quy dinh bio lãnh nhà ð HTTTL,

Ngiữu vụ ti chính ct chỗ đầu tr đố với bên mua trong hợp đẳng bảo lãnhnhà šHTTTL bao gém:

- Sổ tiên chủ đều tư đã nhận ứng tước từ bên mua kỂ từ thời diém thơ bảo

lish có hiện lực

~ Các khoăn tiễn khác theo thôn thuận tạ hợp đồng mua hoặc thuê mua nha &

đã ký, Chủ đều te ph rã cho bin mua nhống khoản tiền này khi chủ đầu tư không

thục hiện việc giao nhà ở đúng thời hạn đã cam kết

Theo hướng din của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mei có năng

lọc thục hiện bão Tinh nha ð HTTTL nêu trong giấy phép thành lập và hoạt đông có

any định vé việc thục hiện bảo Tinh ngân hing và không bị cầm, hạn chế hoặc tam

đánh chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ð HTTTL,

Hop ding bio lãnh nhà ở HTTTL sẽ có hiệu lục từ thời đẫm lợ kết cho dinXôi ngấa vụ bảo lãnh ca tit cf các thư bão lãnh cho bên mua đã hit hiệu lục theocqay inh tạ Điễu 23 Thông tr này và moi ngiềa vụ cia chủ đầu h đối với ngân hàng

thương mei theo hợp đồng bảo lãnh nhà ð HTTTL đã đợc hoàn thành:

Ngân hàng thương mai có nhiệm vụ phát hành thy bảo lãnh cho bn mua lôi nhận được hop đồng mua hoặc thuê mua nhà ở từ chủ đầu tơ trước thời han geo,

31

nhận nhà theo cam kết tei hợp ding Thơ bão lãnh có hiệu lục kể từ thời dim pháthành cho din ít nhất sau 30 ngày kẻ từ thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tạ hợp

đẳng mus hoặc thuê mua nhà ở trừ rường hợp ngiĩa vụ bảo lãnh chấm đốt theo quy

các bên mua trước đó n có hiệu lục cho đến khi ngiĩa vụ bảo lãnh chim đót

$6 tiền được bảo lãnh cho một dự án nhà ð HTTTLL không vượt quả tổng số

tiên chỗ du tư được pháp nhân ứng trước từ bên mua heo quý nh tạ Điều 57 Luật

Tinh dosnh BĐS va các khodn tin khác (nêu có) theo hop đồng mus hoặc thuê mua

Co thể thấy từ khi có nhông quy định vé hoạt động mua bán nhà ở HTTTL,

hà nước lin tục có những điều chinh vé nghiệp vu bảo lãnh thông qua các chi thi tirchínhphũ ngân bàng và các tổ chú tín đụng như Thông tr07/2015/TT-NHNN ngày

25/6/2015, Thông tư 13/2017/TT-NHNN năm 2017 và hiện nay là thông tr 11/2023/TT-NHNN năm 2022 Vé căn bản nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc

triển kh hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ð HTTTL của các TỔ chúc

tin ding, chỉ nhánh ngân hing nước ngoài, đẳng thời ph họp với các quy định pháp

It mai cóliên quan trong host động bio lãnh: Ta có thể thấy được rằng diy là quy din nhim mục đích bio vệ người mua nhà, đồng thời cũng giúp thanh lọc các chủ đầu tư yêu kim, ting tinh mình bạch của thị trường nu có mốt cơ chế giám sit việc thục hiện thông tr một cách hiệu qua

15 Thế chấp, chuyên ninrợng hợp đồng wna bán nhà ở HTTTL

Nhữ đã đồ cập, seu lý hợp đồng mua bán nhà ð HTTTL, bân mua đã được

nhận chuyển nhương vỀ quyển tải sin tế bên bin Vay, trước tiên theo luật dân sựbên mua có thé mang quyền ti sin này để thé chấp" ái lợi thé cũa sẵn phẩm nhà ð

“nộp tên mus theo đợt" ph hợp với na cầu vay tiễn chẳng hen, bén mua có thể théchip quyền ti sin để nhận đoợc một khoăn vay từ tổ chứ: tin dụng, Khi thé chấp

qguyễn ti sản, các bên nên đăng kỹ giao dich tri cơ quan ding lợ giao dich từ sản của nhà nước nhằm dim bảo tính pháp lý trình tự thủ tue theo quy định của pháp luật

Điền 395 bộ hit dân ự,Gợ dn vi tà sẵn đấm bảo

-37-Thử hi, thé chấp nhà ð HTTTL cĩ đối trong thé chấp là nhà ở số hình thành,

hồ sơ thể chấp ngồi các giấy từ như trên thi cén phải cổ các giấy tờ chứng minh

quyền bản nhà ở cũa chủ đều tla hop php (như chúng thư bảo lãnh cia ngân hàng thương mei bio dim cho ngấa vụ ti chỉnh cũa chủ đầu tơ với khách hàng, biển bản

"nghiệm thu đã xây xong phin mỏng của chỗ đu tư, gây chứng nhận quyền sở đụngđất đối với đự án đầu tơ xây dựng nhà 3, bản vẽ chi ắt 1/500 và tần độ thục hiện đợ

án đã được phế đoyệp Š Việc thé chip này tất cã các tổ chúc tín dung hiện nay đều

yu cầu ding lý ti phịng ding iy đất đủ theo thủ tục

Như vậy, trong quả tình giao kết hop đẳng mua bán nhà ở HTTTL, bên mua

cỏ thể thé chấp quyén tài sân tải sân cia mình cho mốt bên thử ba thơng qua các thitục theo quy đính của pháp uit Đẳng thơi, ngey cả ki ti sin dang trong quả tình,thé chấp, pháp loật dũng cho pháp thục hiện các thủ tục đơn giản để giãi chấp hợpđồng và chuyển đổi bên mua sang một chỗ thể mới Thơng thường chỗ thể mới đàtiên mu) sẽ kỷ li hợp đồng với chỗ đầu hư và kế thi tồn bộ quyền và ngiĩn vụ cia

hop đồng Như vậy, cơ quan ding ký ching nhân quyền ở hữu nhà ở sở cấp gây, chứng nhân cho người mua cuối cing sulci nha ð được hồn cơng và bản giao cho tên mua

2 Thục tiễn think pháp hật về mua bán nhà ð HTTTL

C6 thể thấy Việt Nam ngày cảng ích cực hồn thiện các quy đính pháp luật

vi dit đu, nhà 3, hoạt động lánh doanh BĐS và các inh vục khác lin quan Qua đồ,

attét cho mơi rường kinh é xã hội chưng phát tiễn tạo vị thể đã

Đặc biết những năm gin diy chúng ta tha rút thêm nhiễu nguồn vốn đầu hy từ nước

"ngồi đối với fish vực nhà ở và kinh doanh BĐS hay sự than ga da dang các does nghiệp đầu tơ kinh doanh vào nhĩm BĐS là nhà ở Tương quan với đĩ, pháp luật cơng cĩ những quy đạnh:õ ràng ahim béo vệ quyển lợi bin mua nhà bên đầu tơ ánh doanh nhà 6 HTTTL

Tuy nhiên, trade ar biến động của xã hội, thay đổi vé các đều kiên căn bản

nĩ cơng bộc lơ những han chỗ Đĩ cơng là tất yêu đơi hồi nhà làm luật sẽ cĩ nhữngđiều chỉnh, củi ân như bắt kỳ nh vực não khác

° Quy nh đu rên thể lp tiXhộn 3, đu 7 thơng me 262015/TT-NENNN cũ ngin hàng nhà nước