Khoá luận tốt nghiệp: Pháp luật về quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam và thực tiễn thực thi

Bi về bản chất đấy à hoạtđông gin hàng xuất nguồn tần, tải sin của minh ra khối thi trường thông qua việctrao quyền chiếm hữu sử đụng định đoạt khoản vay cho một chỗ thể khác thông quadạ

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HANOI

HỌ VÀ TÊN: ĐÀO THỊ THANH

MÃ SỐ SINH VIÊN : K20ECQ 016

BE TÀI KHÓA LUẬN: PHÁP LUAT VE QUYEN THE CHAP QUYỀN

SU DỤNG DAT Ở CUAHO GIA BINH, CÁ NHÂN TẠI CÁC TÔ CHỨC

TÍN DỤNG Ở VIỆT NAM VÀ THỰC TIỀN THỰC THỊ

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

HANOI -2023

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HỌ VÀ TÊN: ĐÀO THỊ THANH

MÃ SỐ SINH VIÊN : K2IECQ076

ĐỀ TÀI KHÓA LUẬN: PHÁP LUAT VE QUYỀN THE CHAP QUYỀN.

SỬ DỤNG DAT Ở CỦA HỘ GIA BINH, CÁ NHÂN TẠI CÁC TỎ CHỨC TÍN DUNG Ở VIỆT NAM VÀ THỰC TIEN THỰC THI

'Chuyên ngành: Luật

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

'NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HOC:

PGSTS NGUYEN THỊ NGA

HÀ NOI ~2023

Kée nhận của giảng

viên hướng dẫn

LỜI CAMBOANTôi xin cam dom Dé tai “ Pháp hật về quyền théchấp quyền sử dụng đất # của hệ gia đình, cá nhân tại các

18 chúc tin dung tai Việt Nam và thục tin thực thử" đợctiến hành công Khai, đơa rên sự nổ lục ca mình và đười nợhướng din nhiệt tinh, khoa học cũa PGS.TS Nguyễn Thi NexCác số liêu và kết qua nghiên cứu nêu rong dé tả là trung

thục, khách quan, có nguễn gốc rổ răng chính xác cũa cơ quan chúc năng đã công bổ, Néu có bit cứ sự si phạm nào, tối xin hoàn toàn chí trích nhiệm,

Tức giả khóa luận tét mghiép

Kỹ và gi 18 họ ồn)

Dao Thị Thanh

si, chim chỉ oa em trong thời gan vie qua Cùng với đó, em bay tô lòng cảm ơn.

sâu sắc tới PGS.TS N guyễn Thi Nga đã quan tâm, giúp đỡ em hoàn thành tét bãi khóa

luận tốt nghiệp Bản canh dé, em công in gi lời căm on sâu ắc tới các găng viên của bô ôn Luật dit dai nó riêng và các thiy cô bô môn của Trường Đại học Luật

nổi chung đã truyền đạt cho chúng em những Liền thức pháp luật, lần đồ luận trongthời gen qua Với vốn kiến thúc tấp tho được trong quá hình học tip cũng nh timhid nghién cứu đối với em không chỉlà nền tăng kiên thức mã còn la hành tang

«psy béu để em có thể hơtin, manh dan trong cổng tác nghiên cứu pháp luật thời gen

tới

Trong quả tình nghién cửu và m hiểu, do tỉnh độ kiến thức lí luân công nợảnh nghiệm thục tổ còn nhiêu hạn chế nên bài khóa luận tốt ngập không th tránh

Xhôi những thiêu ớt em rất mong nhân được những góp ý và nhận xét một cách chân

hành từ các thấy cô để bản thân em nắm tt én thức hơn nữa cũng như đ cổ thé

"hoàn thành một cách tốt nhất bài nghiên cửu khoa hoc nay.

(Cui công em xin kính chúc Quý thấy cô manh khỏe, may mắn và thành công

ơn nia trong sự nghiệp trổng người quý bá!

Hà Nội ngày tháng năm 2023

“ác gi dé ti khỏa luận

Dao Thị Thanh

CÁC DANH MỤC TỪ VIET TAT

TORT "Tổ chức Kinh tê

TSE Ta sin bảo đâm.

GCNOSDB Giấy chứng nhận quyên sở dụng đất

Trang bia plus

Tôi cam doan

3 Tinh bình nghiễn cửa liên quan din để tí

3 Mạ dich và nhiệm vụ nghiên cửa,

4 Đi tượng nghién cứu và pham vi nghiên cửu

5 Phuong pháp nghiên cửu

6 Kết

CHVONG 1 NHỮNG VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VE THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNGDAT Ở CUA HO GIA BINH, CÁ NHÂN VÀ PHÁP LUAT VE THE CHAPQUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở CỦA HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

11 Lý loận vì thé chấp quyền sử đụng đắt của hồ gia đnh, cá nhân

1.11 Khái niệm quyền sỡ dụng dit ở cũa hộ gia dint, cá nhân 7

1.23 Kei niệm Pháp luật về thé chấp quyền sở dụng dit ở cũa hộ gia dinh,

'CHƯƠNG 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNGDAT Ở CUA HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠICÁC TỎ CHỨC TÍN DUNG TẠI VIỆT NAM 182.1 Thực trạng pháp uật về thé chip quyền nữ dụng dit cia hộ ga nh, cá nhân

chú tín dạng tạ Việt Nam, 19

tai các

2.1.3 Hình thức và hiệu lực cña giao dich thé chấp quyén sử dung đất 6 26

2.1.4 Quyền và nghĩa vụ các bân khí them gia gieo dich thé chấp quyén sử

2.1.5 Xử lý t sẵn thé chấp 34

2.2 Thục tiến th hành pháp luật về thé chip quyén sử đụng dit ở của hộ gia inh,

cá nhân ti các tổ chức in đụng ở Việt Nam 3

3.2.1 Nhõng kết quả det được từ hoạt động thé

hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chúc tín dung 6 Việt Nam về nguyên nhân 38

2.2.2 Những hen chế, vướng mắc trong quả trinh thi hành pháp luật về thể

quyền ss dụng đất ð của

chấp quyện sử dung đất 5 của hộ gia ảnh, cá nhân tại các tổ chúc tín dụng ð

Việt Nam 39

2.2.3, Nguyên nhân nhiing tôn tại hen chế 4

KET LUẬN CHƯƠNG 2 +'CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VÀ NÂNG CAO HIỆU(QUA THỰC THỊ PHÁP LUAT THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở CUAHGĐ, CÁ NHÂN TẠI CÁC TO CHỨC TÍN DUNG 46

3.1 Gifi pháp hoàn thiện pháp Init v thé chấp quyén sỡ dụng đất ở 46

3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về chỗ thé quan hệ thé chip 43.1.2 Hoàn thiên các quy định pháp luật về hợp đồng công chứng chứngthục, đăng ký hop đồng thể chấp quyền sở dụng dit 43.13 Hoàn thiện các quy định về xử lý quyền sử dung đất ö thể chấp 47

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thục thi pháp luật thể chấp quyền sử dung đất ở

KET LUẬN CHƯƠNG 3 “KET LUAN so

LỜI MỞ DAU

Ết của đề tài

1 Tính cấp H

Hiên nay, trong bối cảnh nên kink tế thị trường dinh hướng xã hội chủ nie,

host động ngành N gin hing với các lính vực kinh doanh như cấp tin đụng nhận tần

gi, cũng cấp các sẵn phim dịch vụ thanh toán đáng diễn ra ngày cùng si động,

Trong các inh vực kinh doanh liệt kê trn, cấp tin dụng mang lai cho Ngân hàng

không ít lợi nhuận, tuy nhiên cũng tổn tại nhiễu rid ro Bi về bản chất đấy à hoạtđông gin hàng xuất nguồn tần, tải sin của minh ra khối thi trường thông qua việctrao quyền chiếm hữu sử đụng định đoạt khoản vay cho một chỗ thể khác thông quadạy luật vay — tr Với tỉnh cht rico cña việc cấp tin dụng việc ring buộc ngiĩa vụ

Với khách hàng vi sổ tin phải trả và tả sin bảo dim cho khoản vay là đều cần thiết

G ViậtNam, trong sổ các tiện pháp bảo dim thục hiện ngiấa vụ được quy dink

tạ Bộ Luật dân sự 201, thé chấp quyền sử đụng dit ở là hình thúc dave lơa chonchủ yêu nhất Nguyên nhân ví: đất đa la tải sân lớn, không bị hơ hông tiêu bao, cổtính thanh khodn cao, khả năng phát mai, tha hải ân lớn và chịu sự kiểm soát chặt

chế của Nhà nước,

Đặc biệt là đất ð (Quyền sử dụng dit 8) cũa hồ gia dink, cá hân - tii sin có giá

tri lớn và có ý nghĩa đặc bit quan trong đối với mỗt hô gia ảnh, cá nhân bối chúng

"vừa là nơi án, chốn ở, vừa là tai sẵn có thể kết hợp cho nuục đích kinh doanh, vừa là

tai sân có thể tính luỹ 8 truyền lạ cho đời cơn cháu sinh cơ lập nghp, thờ cing tdtiên, cố nguôn Khách quan có thé khẳng định ring trong các loi tử sin nói chang

2 là hồ gia định, cá nhân thiQSDĐƠ 1a loại.

tải sin co giá tri bậc nhất đối với ho, chúng vin mang giá t vật chất vừa mang ý

nghĩa và gá trị tinh thin Day cũng là lý do vì sao QSDBO luôn được các tổ chúc tin

dạng in trông lua chon và cơ diy là biện pháp bão dim an toàn bậc nhất trong các

va tải sin là QSDD nổi siéng của chỗ:

hop đồng giao dich bảo dim tiên vay mã chỗ thể là hồ ga nh, cá nhân,

“Thục ỉ cho thậy, hoạt đông nhân thé chấp quyén sở dung dit ở của hộ gia nh,

cá nhân đẫn ra chủ yêu và phổ biến tuy nhiên hệ thông pháp luật về thé chấp quyên

sử dang dit ở côn hô gia nh, cá nhân hiện may còn nhiễu tén te, hạn chế như chỗ

thể thu đất trả tên hàng năm không được th chấp, vướng mắc phát sinh ki cổngchứng hoặc chúng thục Vì vây, quyền lợi bên nhân thể chấp quyền sử dụng đất ở

của Hô gia din cá nhân la Ngân hing chưa thục sw được dim bảo, hợp đẳng thé chip bi cơ quan tài phần tuyên vô hiệu, gây thiệt ha lớn cho Ngân hàng Vì vậy, lưa

chon đi tà khỏa luận: "Pháp hật về quyén thé chấp quyén sử dựng đất ở cia hệgia đình, cá nhân tại các tổ chúc tin dung & Việt Nam và thục

gi rẽ nhân tích những tổn tạ, hạn chế và dé xuất hoàn thiên pháp luật trong inh vực

thể chip quyên sử dạng đất ð cin hd gia đ nh, of nhân te: Việt Nam, nhất là bối cn

Luật Đất đ 2013 hiện dang được Quốc Hai bản luận và cho ý Liên sẵn đổi trong kỹ

"hợp thứ 6 Quốc hội khoá XV

thực thi” tác

2 Tinh kình nghiên cứu liên quan để

18 giáo trình và sách tham kháo

Giáo tình Luật din mr Việt Nam tập 2, NXB Công nhân dân, tập thi tác gã

- Phạm Vn Tuyết, Trin Thi Hud, Hoàng Thi Loen (2020) để phân tích các quy din

phip luật Bồ luật din my201 5 vé các biện pháp bảo đâm thục hiện ngiãa vụ rong đó

có thé thấp, Giáo trình đã phân tích chỗ thể thé chip, đối trong thể chấp, nh thúc

va hiệu lực giao dich, quyền và ngiấa vụ các bên trong quan hệ thé chấn, xử lý ti sănthể chấp khi bên thé chấp không thục hiện đúng nghĩa vụ Giáo bình đã giúp cho

"ngời đọc hiểu được cơ bản vé các quy định phép luật vé thé chip và những tổn ti

vướng mắc trong hoạt đông thể chip.

Tổ luật din sơ năm 2015, Luật dit đủ năm 201 3; Luật cá tổ chúc tin dụng năm,

2010; Nghĩ nh 99/2022/NĐ-CP về đăng ký giao dich bio đền; đủ dink 21/2021/ ND-CP vì hướng dn thi hành BLDS 2015 vé báo đăm thuc hiện ngiấa vụ đân nự

Các tài hễu tham lồïáo: PGS.TS Nguyễn Thi Ngy C019), "Pháp luật về théchp quyền nở dụng đất tử các tổ chức tin đụng ở Việt Nam ~The trạng và hướng,

hoàn thiện", MXB Tí pháp 2015 - Tác gã có đơa ra khả niệm về thể chấp QSDĐ

hur rau: "Thổ chấp quyén sử đụng dita nự tho thuận ga các bên, theo dé bên cóquyền sử dụng đất (gơi là bên thể chig) ding quyền sở dụng đất của mình để bão dimiệc thục hiện ngiễa vụ din nyãnh tế với bên ki (goi là bên nhận thể chip); bin théchip được tiép tục sử dụng đất rong thời han thể chip", tác gaNguyén Thi Nga cũng,niu nhõng đặc trung cơ bản cũ thể chấp quyén sử đụng đắt “Đố tượng th chấp là

sé tải sin đặc biệt được biểu hiện đưới dang quyền và không thuộc quyền sỡ hữu,của người thé chip; Đối trong ti sin trong quan hộ thé chip là quyền sử đụng dit

được chỉ đ nh bối php luật chứ không phải bán thân đất dai hay quyền sử dng ditnổi chung Quyền sr đụng dit của chủ thể thé chấp có được tiên cơ sở được chủ sỡ

Hữu đụ điện là Nhà nước xác lập và cho pháp giao dich [7]: bạm Vin Lung 2019),

“Phngp luật về xử lý tai sản thể chip la QSDĐ cia Hộ gia dinh tạ các TCTD ngân

hàng ở nước tahiện nay, Tạp chí din chủ và pháp loật.Người viết đã nhân tích thục trang pháp lut xử lý tài sân thể chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia Ảnh, từ đó lên

"nghỉ nim hoàn thiện pháp luật về xử Lý tải sin bão dim là quyền sở dụng dit của hồ

8 ảnh trí các TCTD [3]; Phạm Minh Đông 2018), Pháp luật v thé chip quyển sử

dạng đất ở cia hồ gia đính, c nhân te t8 chúc tin dụng tử thọc ida Ngân hàngThương mai cổ phân Kỹ thương Việt Nam (9]; Bui Anh Đức (020), Pháp lu v théchip quyển sử dụng dit của hồ gia inh, và thực tấn ti Ngân hing TMCP Đâu tư vàPhát triển Việt Nam [10] Các ác gã đã tình bày những vin để khái quit chúng vàsay đều chỉnh của phép luật thé chấp QSDĐ dit 6, thục trang pháp luật về thé chấpQSDDO của HGD, cá nhân và thực tiễn thi hành tại Ngân hing TMCP Kỹ thương

Việt Nam và Ngân hing TMCP Diu tu và Phát triển Việt Nam, Từ đó đơn ra gii

phip hoàn hiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thục thi pháp luật và thé chấp QSDB

ở của hô gia ảnh, cánhân

Các công tình nghiên cửu trên ở nhiễu khía canh khác nhau đã phân tích, nhân, din vi vai trò cũa thể chip QSDĐ của hồ ga ảnh, cá nhân, chỉrõ được nhiễu các

hạn ch, bất cập của hệ thống pháp lut hiện hành quy định về vin đề này và có những

kiến nghĩ cho việc hoàn thiện pháp luật về thé chấp QSDĐ trong thoi gian tới Day 1à những giá ti khoa học ma học viên tiếp cận và kế thừa trong quá trình thực hiện khoá luận của mink Tuy nhiên, với xu hướng nên kính thị trường và hồi nhập quốc

tẾ sâu rông các quyền tả sin được Nhà nước bio vệ tối da, các nguyên ắc thị thường

"ngày cảng được tén trong và bảo dim cho các giao lưu din sự thương mai c liên

quan din ti sẵn ngày cing đợc mỡ rộng thể theo m thoả thuận và tân trong ý chỉcủa các bên thi đối chiéu với các quy định cũa pháp luật đất đi tiện hành đã và đangcho thấy akin cuống, gb bỏ và có phân hạn ch về quyền của hd gia inh, cá nhân

trong việc thé chấp QSDĐ nói chung và QSDBO nói riêng Cùng với đó, các quy định về xác lập quyên sở hữu đối với bit động sản trong đó có nhà, QSDĐƠ va các.

công tinh xây dung trên đất dang con nhiễu bắt cập công là những réo căn lớn cho

hô ga ảnh, cá nhân tấp cân nguồn vốn tin đang Các quy trình, thủ tue hành chính,

3

Với nhiễu yêu ci trong hỗ sơ th tục, định giá tải sẵn và xử lý ti sin thể chấp côngcònnhiễu nhiêu kh, phúc tạp khiển host đồng thé chấp QSDĐƠ đối vớ hộ gia dinh,

cá nhân trên thục tổ thời gian qua còn nhiễu khó khấn, phúc tạp Cơ hội tiép cận tin

dung từ tai sản bảo đâm là QSDĐƠ chưa thực sự phát huy hết tác dung Đây là

những vấn để bên canh những tip thu và kể thir các quan đểm khoa học từ các tả

liễu đã công bố trước da tác giả sẽ tip trung khai thác sâu ở khía cánh nêu rên Điệu

ny có ý ngiĩa đặc biệt quan trong trong bối cễnh chúng ta dang tập trung cho việc sive đã Luật Đất dei 2013

TẾ thừa các công tình nghiên cứu trân tác gi sẽ phân tích để làm rõ thêm về

ly luận chung về thể chấp QSDĐƠ của hộ gia đính, cá nhân, thực trạng pháp luật vàthụ tin thí hành pháp luật về thé chấp QSDĐƠ các tổ chức tín dụng Đặc bit, công

trình nghiên cửu đ chỉ rõ được các hạn chế, vướng mắc phát sinh thọc li tham

ấp QSDĐƠ của hô gia đính, cá nhân tại các TCTD Tử đó, tác giả

đã đơn ra hưởng hoàn thiện pháp luật và đỀ xuất gai pháp ning cao hiệu quả thực thị

pháp luật về thé chấp QSDĐƠ của HGĐ, cả nhân tại các TCTD.

gia giao địch thể c

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

3.1 Mue đích nghiễn cin

Việc ngiên cứu để tủ "Pháp luật vỀ quyền thé chấp quyền sử đụng đất ởcủa hệ gia đình, cá nhân tại các tổ chúc tín dung tại Việt Nam và thục tiễn thực

{hi nhằm làm sáng tô nhông vẫn đồ lý luận về thé chip quyén sử dung đất ở của hộ

gia dinh, cá nhân; thực trang pháp luật và pháp luật về thé chấp quyền sử dụng đất ởcủa h ga dink, cá nhân tei các tổ chức tin dụng Từ đổ, đồ xuất và đưa ra các gaiphip hoàn hiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thị hành pháp loật về thé chip quyển

sử dung đất ở của hô gia ảnh, cá nhân tạ các tổ chức tín đụng

312 Nhiễm vunghién cine

Lý luân về thể chấp quyền sử đụng dit ở côn hô gia din cá nhân, thục rạng

chúc tin

php luật vthể chấp quyén sỡ dụng đắt & của hộ gia Ảnh, cá nhân ti các

dang tí Việt Nam; Thục in thi hành pháp luật vé thé chấp quyền sỡ dụng đắt ở của

hô ga đính, cá nhân tạ các tổ chức tin dang ở Việt Nam; Giải pháp hoàn thiên vànâng cao hiệu quả thục thi phép luật thé chấp quyin sử dung đất ð cia hộ gia din,

sá nhân tại Việt Nam,

4 Đối tuợng nghiền cứu và phạm vĩ nghiên cứu.

4.1 Dds tượng nghin cine

Đi tượng nghiên cứu côn đổ tả a hồ thông các quy định cia pháp luật din myphp luật đất đai, pháp luật về ngân hàng liên quan din thể chấp quyền sử dụng đắt

của hô ga đính, cá nhân và thực

đất ti các tổ chúc tín đụng ð Việt Nam Pháp luật đắt dei, pháp luật din sự vã pháp

fn thi hành pháp luật v thé chip quyển sử đụng

Trật về giao dich bio dim có nội dụng liên quan trục tp tới thể chấp quyén sỡ dụngđất nói chung và thé chấp QSDĐƠ của hộ gia đình, cá nhân nói riêng, Báo cáo tổngkết 10 năm thi hành Luật Dit dx; Báo cáo tổng kết hàng nắn cia một số Ngin hàng

“Thương mai về tinh inh hoạt đồng tín dụng liên quan dén finh vue cho vay, mốt sốviệc phát sink trên thực tế Dự thầo Luật đất dei (sửa đỗ) tình Quốc Hội tạ Kỹ

họp thứ 6 Quốc Hội khoá XV.

42, Pham vĩ nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về

dt 6 cũa hộ gia nh, cá nhân tại các chức tn ding ở Tiệt Nam

‘Thé chấp QSDĐƠ của hồ gia đính, cá nhân được thực hiện ở cả TCTD, ở cả.

TCKT và cá nhân, tuy nhiên, tong pham vi cd Khoá luận tốt nghiệp, tác gã chỉ

"nghiên của quan hộ thể chấp giữa hộ gia dink cá nhân với TCTD ma không nghiên,

cửu quan hệ thé chấp giữa hd ga định, cá nhân sở dụng dit ð với các TCKT và cánhân Qua đó tác gã cỉ ra nhữngtổ tại hạn chế của vẫn dé trên và đ nh hướng giãphp trong thi hành pháp uật vé thé chấp quyển sở dụng đất ở cia hộ gia din, cảnhân ti các tổ chức tin đụng ở Việt Nam

áp quyển si mg

5 Phuong pháp nghiên cứu

‘Van dụng phương pháp so sinh phân tích, chứng minh nghiên cứu đưa re hoàn

thiện quy định pháp luật v thể chip QSDĐƠ của HGD, cá nhân tạ các TCTD

6 Kết cầu cia đề tài

Ngodi phin mỡ đều, kết luận, phụ lục, danh mục tả liêu tham Kho, kết cầu của

đồ tử gim 3 phẩm

Cinmong 1: Nhông vin để lý luân v thé chấp quyền sở dụng đất ở của hd ga

cánh, cá nhân và phép luật v thể chấp quyền sở dang đất ỡ của hộ gia ảnh, cá nhân

Chương 2: Thục trang pháp luật vé thể chấp quyền sở dụng đất ở của hô gia

(ảnh, cả nhân tại vàthục tiến thị hành t các tổ chúc tin dụng ð Việt Nam

5

CChuơng 3: Hoàn thiện pháp luật và các gi pháp ning cao cao hiệu quả thực tht

phip luật thể chấp quyền sở dang đất ở của hỗ ga định cá nhân tạ các tổ chức tin

dạng ð Việt Nam

CHƯƠNG 1NHONG VAN ĐÈ LÝ LUẬN VỀ THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT ỞCỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ PHÁP LUẬT VE THE CHAP QUYỀN.

SỬ DỤNG DAT Ở CUA HỘ GIÁ ĐÌNH, CÁ NHÂN

11 Lý lận về thé chấp quyền sẽ dung đất ở của hệ gia đình, cá nhân

11-1 Khái niệm quyền sử dung đất ở của hộ gia đình, cá nhân

* Khái niệm quyển sử ing đắt

XYÊ mét diy, dit dai là một inh thể tự nhiên oda tao hóa là sẵn phim của quátrình hình thành nên vật chất qua hàng tiệu năm Xát trong mối tương quan với con

"ngôi thi đất đà tién để hình thành nên sợ sống ich sử phát tiễn ofa con ngườiuôn gắn lần với tài nguyên này, Đất đủ là nguễn tả nguyên về cũng quỷ giá là telifu sân xuất đặc biệt côn nguời sử đụng đất, của các ngành nâng và lâm nghiệp, môi

trường sống và là cơ sở tiễn hành moi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Đổi

với xã hội iện di, đất đá cổ vai rô võ cùng qua trọng là tửliệu sin xuất khôngthể thay thể được và gin với quá tình phát ign xã hội rong nhiễu inh we như

chính ti, link tế, xã hội, vin hóa, du lịch “Lao động là cha còn đất đ là me cin

(Quan đu của một sổ quốc ga phát tiễn trên thể gói th đất đa thuộc sở hữu

tưnhân: Luật dit đi ce Mỹ quy định công nhân va khuyên khích quyền sở hữu tư

nhân về dit đi, các quyén nay được pháp luật bảo hộ rit chất chế nh lá một quyền

cơ bản của công dân Tại Pháp, chế độ sở hữu về đất dai hiện còn tổn tại song hành

Thi hình thức sở hồu cơ bản: sở hữu tưnhân về đất di, sỡ hữu nhà nước và cổng tình.

xây đang công công Tai sin công công beo gốm ca dit đi công công có đặc điểm

Tà không được mua và bán Trong trường hop cần sử dụng đất cho các mục đích công

công Nhà nước có quyển yêu cầu chủ sở hữu đất đủ hơ nhân nhường quyển sở hữuthông qua chỉnh sách bả thường thiét hai một cách công bằng Mặc dit chế đổ sỡ hữu:

đất dai cña các nước khác nhau, nhưng Nhà nước vẫn đồng vai trỏ quan trong trong vide khai thác, quân ý đất đá.

6 Việt Nam, dit đa "là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại

‘Wiliam By Q623-1667) Nhà nghn cient! tins cia gt cp triển Anh vii ca để cu la

tỉ dáng; đến

7

dfn chỗ sở hữu và thẳng nhất quản lý” song Nhà nước không thể te mình trục Nêp

sử đăng Theo dé, Nhà nước tin hành gao đất, cho thuê dit, va cấp GCNOSDĐ cho

chủ sử dung dit Bồi 1, QSDĐ không được thực hiên bối người đi diện chủ sỡ hồu,

sma đoợc chuyỄn giao cho ngồi sở dụng, qua đó quyền cia người đại điện chit sỡHữu mới được thực hiên trên thực tẾ Xuất phát từ quan diém của chủngiẩa Mác ~LÊNini tính tắt yêu khách quan của việc quốc hữu ho đất đi vàthục iễn ti sỡ hữu:nhân về đất dai gây ra nhông hệ luy võ công lớn cho xã hôi Mác — Lê Nin nhận

thấy iti tơ hôu đất dai đã lâm đất manh món, khỏ kai the ht giá tr đất và phân tiệt gi nghéo, Như vậy, chủ sở hữu dit đa là toàn din, Nhà nước chỉ là dei điện cho toán din thực hiện quyển sở hiểu náy với ba quyền năng đó là: quyền chim hồu dit ds, quyền sử dạng đất đai và quyền nh đoạt dit đa, Nhà nước với tơ cánh là chủ sở hôu đủ điện được: xác định mục dich sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xác dinh giá đất và các khodn thu ti chính từ đất đi, quyét din

vide giao đất cho thuê đất, chuyễn mục dich sở dụng đắt và thụ hải đất nhưng không

trụ tấp sử đụng ihe thác công dụng tử đất đủ Nhà made trao quyên sử đụng đất

cho NSDĐ thông qua các phương thức chủ yêu nh giao đất cho thuê dit, cho pháp

nhân QSDĐ hop pháp tử người khác hoặc được Nhà nước công nhân QSDĐ và

NSDB chỉ có quyền khai thác công dụng buồng hoa li, lợi tức rong gi han màNhà nước đất ra đốt với tùng loại đất đã được chuyển giao quyền

‘Theo quy định BLDS 2015, QSDD cũng là một tai sản: “Tai sản bao gồm bấtđộng sin và động sin Bắt đông sin và động sân có thể lá ti sẵn hiện cổ và ti sẵntình thành trong tương lai” Đây 1a mét loại tài sẵn đặc biệt bởi nó 1a tài sẵn được

xác lập trên một ti sẵn đó là đắt dei Do coi QSDĐ 1ä một [oxi tài sin nên pháp luật

cho phép NSDĐ được thực hiện các giao dich với ti sẵn này: Quyển sở dang đất còn,

la một quyền kế thin tải sân, các quyên này phù hợp với hành thức sử dụng đất cin

"người sử dụng theo quy định của pháp luật Cu thể thie ké, chuyển nhường tổngcho, cho thuê ii th chấp bằng quyền sử dung dit

Nhu vậy, edn cử vào Bộ luật dân sự 2015 và quan điểm của tác giã, QSDP làuớt quyển ti si, thục hiện quyển thông qua ti sin là dit dai và được thể hiện quagiấy chứng nhận quyên sử đọng dit Nguời sử dạng dit được thục hiện các quyền,

Đền Ø Hin hp 2013

theo quy Ảnh pháp luật

“Khái niềm quyẫn cử ng đẫt ở của hồ gia inh cảnhân

Hiên nay, Luật dit đi 2013 không đơa ra khái niễm đất ở nhưng đơa vào mục

dich sỡ đụng có thể thấy, dit 16 loạt đất phí nông ngập phục v cho nữ cầu ð lamột trong những nh cầu thiét yêu nhất của con nguờ, bao gém nhà ở và các cổngtrình liên quan, vuờn, ao trong khuôn viên khu đất được xác Ảnh là đất theo quy

inh của phép luật “Dat & do hô gia inh, cá nhân dang nữ dụng tei nông thôn gim

dit a8 xây dựng nhà õ, xây dạng các công tình phục vụ đối sống, vườn, so trongcùng thie đất thuộc ktm din cư nông thôn, phù hop với quy hoạch sử dụng dit, quyhoach xây dụng điển din cơ nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thầm quyềnghế duyệt Đất ti đô thi bao gim đất af xây dụng nhà , xây dung các công tình,

nhục vụ đời sống vườn, ao trong công mốt thie đất thuốc kho din cư đổ thị, phù hợp với qu hoạch sở đụng đất quy hoachzây dug dé th đã được cơ quan nhà nước có

thim quyén phế duyét" Như vây, dit ð là đất nhỉ nông nghiệp Căn cứ vào mục

dich sử đụng dit ð chủ yêu phục vụ nhu cầu sinh sống hoặc dé ở kết hợp với nh doanh buôn bán côn hồ ga đính, cá nhân,

Véi mục dich cơ bin như trên nên đối tương được trao quyền sử dụng đất ở chủ

‘you là hô gia đính, cá nhân hode là nhà đầu từ được nhà nước trao QSDPƠ để đầu tư.xây dụng nhà 6 dé phục vụ cho các hộ gia dink, cá nhân để 3 Theo đó có thể khẳng

lớn QSDĐO gắn chất với hé gia định, cá nhân.

Luật dit đu 2013 công nhân hd gia đính là người sở dang đất Dưới góc độ xã

Hội học, gia ảnh là một thiết chế xã hội đặc thù, trong đó gầm những người có quanink ring

hệ suốt thịt hoặc cùng chung sống Dưới góc đồ pháp lý, gia đính được hiểu le

“Những người có quan hệ hồn nhân, huyết thông nuôi dung theo quy định của pháp uật về hôn nhân và gia đính, dang sống chúng và có quyền sử đụng đất chung te thời

điểm được Nhà nước giao đất cho thuê đất, công nhân quyền sử dụng đất, nhân.chuyển quyền sử dụng đất”? Như vây, việc xác lập SDĐƠ của HGĐ không phụ

hộ thuộc vào sự ghỉ nhận trong gầy tờ pháp lý là mà cần cổ vào quan hệ ga

chồhồ và các hành vin trong ga dinh tạ thời điểm ma Nhà nước gao đất, cho thuêđắt công nhân QSDĐ, nhận chuyển quyên sử dụng đắt Các thành viễn trong hd ga

“pia H3, Đều HH Luật đt du 2013

2 Emoin 28 Đâu 3 Lait đt đủ 2013,

cánh có quyén nữ dạng đất chung "Việc chiêm hi, sử đụng định đoạt ti sin chung

của các thành viên trong hô gia dinh phải được thục hiện theo phương thức thôa

thuận” Các giao dich liên quan đến QSDĐƠ phải được sự đồng thuân của tắt cả các

thành viên ga định là người có năng lực din mr diy đã trừ trường hop luật có quy" đánh khác

Cá nhân là một chỗ thể được Nhà nuớc trao quyền sử dụng đất thông qua hànhthúc giao đất, cho thuê dit, công nhận QSDB, nhân chuyển nhương QSD theo quy,inh của Luật dat đại 2013 Khác với QSDĐƠ của hộ gia đình, cá nhân có thé tự mình.hấu trách nhiện lâu them ga quan hệ dân sợ đất đu mà không cần sự nhất tr của

ng sử dụng Cá nhân có thể chuyển nhương ting cho, thir Lẻ, cho thuê, chothuê Is, chuyển đổi, tặng cho, thé chip, góp vấn QSDĐ và TSGLVĐ

Nhờ vậy, quyền sử đụng dit ð của Hộ gia din of nhân là việc các thành viên

trong Hộ gia ảnh, cá nhân thục hién các quyền sở đụng chiêm hina dinh đoạt rên ti sin a đất ỡ Việc các thành viên rong hộ ga dinh cá nhân thực hiện các quyển tiên đắt ở th hiện quyển tả sin cũa mình

11.2 Khái niệm thé chấp quyỀn sử dựng đắt ở của hộ gia đình, cá nhân

Pháp luật Việt Nam và hấu hết các quốc gia trên thé giới đều cho chủ sở hồu,

hợp pháp được thé chip tai sản Ngoài các quyền chiếm hữu, nh đoạt, chủ sỡ hữu,

hop phép được thé báo dim thục hiện ngiĩa vụ tủ các TCTD BLDS

2015 quy ảnh "Thế

tải sân thuộc sở hữu côn mình để bảo dim thục biện ng]ấa vụ và không giao ti sân cho bên kia (su đây gi a bên nhận thể chip

Thử nhất Cơ sở và nguồn gốc phát ánh quan hệ thé chấp tis sin là quan hệ

"nghĩa vụ đã được xác lập từ trước và được thục hiện thông qua mớt ti sản cụ thể

“Thử hú: Tit sin bảo dim trong quan hệ thể chip có th là bit động sin, đồngsin hoặc tải sản hành thành rong tương lai Những trên thụ tẾ hiễn my, ta sin thể

chip được TCTD wa chuéngla QSDB.

Thử baŸ Ta sin thé chấp có thể hợp pháp của bên thể chip hoặc tà sin của bin thử ba BLDS 2015 không cấm ti sản bảo dim cia bn thir

tải sân,

ấp tai sẵn là việc mét bên (sau đây gọi là bên thể chấp) ding

7 Đặc idm thi chấp tải sin

tai sản thuộc sỡ

ˆ Ehoẩn 2 Đền 212 Bộ Mặt in a 2015

“hen 1 Da 317 Bộ Mặt in nự 2015

ta thể chip để thục hiện việc bão dim cho nga vụ cũa bên thể chấp Nhưng điều

này đã gly ra rồi ro và tranh chip tại các TCTD

"Thứ tư Quyền sở hữu tài sản có thé được khôi phục hoàn toàn hoặc quyền sở.Hữu có thé bị chim đốt hoàn toàn và thuộc quyển định dost cho bén nhận thể chấp

ôi không thục hiện đúng ngiĩn vụ cam kết

“Konda niệm, đặc điễn cũa thể chấp quyẫn sử dùng đắt 6 của hộ gia din cá

nhân

Luật dit đai 2013 không đơn ra khái niém trực hép vé quyén sử dụng đất 6,

nhang đợa vào mục dich sở dụng thi đất ð la đất phi nông nghiệp, được sở dạng để

ở, Voi mục đích doth thời hen nữ dụng lâu đã, người sử đụng đất chỉ bị tha hồi theo

những trường hop ma pháp luật quy đính Người sỡ dụng dit ð sẽ có những quyền st dung dit nói chang và quyền sử dung đất ở nói rếng, trong đó có quyền thể chấp

QSDD ở.

Thi chấp QSDĐ ở được áp dụng rộng rã tại các TCTD Bởi nhủ cầu về vẫn để sinxuất lanh đoanh ngày cing ting Mắt khác, hình thú thể chấp này cing đã tạo điều

én cho TCTD host động ngày cảng phong phú V8 bản chit, thể chấp QSDĐ &

mang những đặc trưng cis thể chip ti sẵn thể chấp QSDB Tuy nhiên, do losi hin

giao dich này có đối trong thé chấp là QSDĐƠ nên cũng mang đặc trưng riêng

“Thứ nhất: Đồi trong của thé chập QSDĐƠ 14 QSDĐÓ - một tài sin vừa có giá

trị ánh tổ, được dinh gá bằng tiên và luôn có giá tri cao hơn (xét về cả khi canh giáNha nước hay giá chuyển nhương trần thị troờng), vừa là tải sin biểu hiện giá trì vẫn

‘hoa tinh thân — đó là nơi ăn, chốn 6, là cơ sở để duy trị, tên tại va phát triển cuộc sốngcủa mỗt con người là nơi sum hop, đoàn tu của gia dink, người thân họ hàng giatộc Xi vi chế độ sở hữu dit đái, đất ở do hộ gia din, cá nhân sử dụng én định lâudải, không bi giới hen thô gian sử dung Mặt khác, tinh nỗi trội hơn của đất ðlà tính

da dang của loại ti sin này, ngoài mục dich chính là để ở thì trên đất ở có thể

hop được với các tinh năng khác nhơ làm mất bằng đỄ trục tấp kinh doanh, cho thuê

it

Vi vây, bên cenh giá te thục oe đất luôn tôn tại giá tị mới, giátrí vô hình như ở vị

thí đẹp, có lợi thé cho hoạt đông kinh doanh: Đây là điểm nhân mạnh ma bên nhận

thể chép luôn ky vọng về tinh an toên hơn cũa tất sẵn bão dm này cho những khoăn

‘vay ma minh bố ra Theo đó, trong trường hop bên thé chấp không thục hiện được

ghia vụ rã nợ th tính thanh khoản của ải sẵn thé chấp 1a QSDĐƠ cũng dễ dâng và

"1

khả thi hon trong việc thu hồi nợ Tác dung kép của QSDBO - vừa sở đụng đổ 6, vừaXỂt hop kính doanh cho chính hủ thể có quyền sỡ dạng ait ở hợp Pháp; vie sử đụng,

‘via có thể cho người khác thuê mét phên QSDĐƠ, vừa có thé ding chính QSDDOdang trục tiếp sử dạng và cho người khác thuê để thé chấp tại TCTD vay vẫn nếu đạt

thuận cũa nguời đi thuê

"Thứ hai: Đối tượng QSDBO là đắt ở nên thống thường tải sản thể chấp ikem

Tả nhã ở và công trình Đó là tai sẵn thường được thée thuận rong hợp đồng thể chấp,

Vi mye đích chinh a để ở nền đất & phần lớn được xây dụng nhà ð và các cổng tình.phục vụ cho mục đích sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Vi vậy, khi thé chấp tải sẵn

Ta nhà, công trish xây dụng đã được ding ky quyền sỡ hữu trên giấy ching nhận

quyền sử dụng dit ð (GCNOSDĐO) Ngay cả khi không đăng ký, không thée thuén

trong giá tr thé chấp thì trong trường hop cần xử lý tải sản để bảo dim ngiĩa vụ rã

no, pháp luật hiện hành cũng cho pháp các TCTD được xử Lý luôn tả sẵn trên đất bi

"nguyên Lý chung là ti sả là nhà, công tình xây dong chỉ thực sự có ý nghĩa và giá trí dich thọ itching tổ tại và gắn tên với QSDĐ.

Dus trên những phân ích về thể chip QSDĐ và dựa rên những quy dinh luật chung

va luật chuyên ngành liên quan đến thể chấp QSDB, cùng với đặc đẫm ring của đắt

ở, thể chấp QSDĐƠ được hiểu la: Thể chấp QSDĐƠ là việc một bên sử dụng đất ở(bên thể chấp) dùng QSDĐƠ của mình để bảo đảm thực hiên nghĩa vụ của mình hoặcche người khác (bên co ngiềa vo) trước bên co quyền (bên nhận th chip) trong quan

hh ngữa vụ Bên thể chấp được tp tục sở đụng đất ở trong thời han thé chip Trong

trường hop bên cổ ngĩa vụ không thực hiện đăng và diy di nglita vụ của mình trước

‘bén nhận thé chấp thi bên nhận thể chip có quyền xử lý QSDĐƠ theo théa thuận hoặc

quy dint côn pháp luật

1114 Vai trẻ của thé chấp quyền sử ụng đắt ở trong đời sống kinh tế- xã hội

“Thế chấp quyền sữ dung dit 6 14 mét trong những quyén ning cơ bản cia người

sử đụng Thể chip quyền st dung dit & có vi rò quan trong đối với bên thể chip vàbên nhận thể chấp

'Thứ nhất, thé chấp QSDĐƠ là một trong những biên pháp để khai thác đất dai

có hiệu qua

(Quy đính của pháp tuật cho phép các hô gia đính, cá nhân được thé chấp QSDĐƠ

để vay vốn la một cách thúc nh hot hữu hiệu nhằm kai thie tối da cổ hiệu qua và

công năng cia đất đi HỘ gia inh, cá nhân có thé vir vay vấn, mất khác không ảnhthưởng tới hoạt đông sin xuất kinh doanh Có thé nói, thé chip QSDĐƠ sẽ đáp ứngđược những yêu tô cần tiết trong hoạt đông sản xuất inh doanh: bãi giá tị quyén

sử dang đất tương đốt lớn, có hiệu quả huy đồng vẫn nhiễu lẫn đối với nhiễu khoản

vay, đồng thời bên thể chấp vẫn tiép tục quản lý và khú thác sử đụng ti sẵn nhằm

phục vụ mục đích sản xuất linh doanh: Thông qua host đông thể chấp QSDĐƠ, người

sử đăng đất đã phát huy tối da lợi ích tập cận vốn hiệu quả, dim bảo được quá tỉnh

sản xuất kính đoan, thúc diy ting truống vào nến kính tổ Bân cạnh đó, người sửdung dit vấn tiếp tục quân lý, sở dụng dit Đảng thờ, thúc diy ban thể chấp săn xuấtảnh đoanh cổ hiệu quả và phát huy tính tiép cân vén để tránh những hậu quả pháp lýbit oi khi không được thụ hiện ngiĩa vụ đối với khoăn vay dẫn din xử Lý ải sân thé

Cho vay thé chấp bằng OSDP được ưu tiên sử dung hơn các đồng sản bởiquyền sử dụng đất có giá t lớn, độ an toàn hơn hình thúc thể chip khác, hơn hét ndkhông bị hao môn, tiêu bao nh thể chip các vật khác, Nếu được đầu và làm thác

có hiệu quả sẽ sinh lời Bên cạnh đó, thời hạn sử dụng OSDĐO là lâu dài, không giới

Hạn thời gan sở dụng Vi vậy khi xö Lý ti sẵn bão dim, QSDĐ và t sẵn gắn liên

Với đất ó khã năng bù dip được các khoản vay tei các TCTD

Trong Báo cáo công tác 5 năm tiển Khai công tác quản lý và thục hiện đăng,

Ii giao dich bio dim, Cục ding ki Quốc ga (Bồ tr pháp) vé gao dich bio dim chữ

18: "Trong trường hop cho vay có tải sin bảo dim bing bit động sin th khoén vay”

được xác định có rồi 0 18 50% trong khi đó, cũng đối với khoăn vay đỏ Ai với khách hàng vay mê không có bit động sin bio dim thi múc rõ ro được sắc định 14 10096"

on

“Thứ ba thé chấp QSDBO góp phần bảo về sự an toàn và dn định cia hệ thống

các ngân hàng thương mui

Xuất phút từ đặc rung cde biện pháp bão dim cũng như tà sản thé chấp là

13

QSDĐƠ, có thể thấy ring thé chấp QSDBO giúp cho các ngân hàng the hiện đượccác nghiệp vụ tin đụng tốt hơn và hiệu qui hơn Như đã đồ cập ở trân, với nh thúc

thé chấp QSDĐƠ, các TCTD trong đó có ngân hing sẽ dim bảo được khả năng thu

hỏi vốn không chỉ nhờ việc xử lý tài sân bảo dim, mã quan trong hơn lá ý thúc cia

"ngời vay công được nâng cao Do đó, có h hit các tai sin bio dim tat

"ngân hàng là QSDDO và ngân hàng cũng ua thích loại tai sin bảo đảm nay V ới đặc

tính là cổ định, các loại giấy tờ về đăng ký tai sản được quản lý chất chế với thông tin diy đã rõ răng gi tri tài sin Lon và biễn động vớ biên độ nhỏ, các ngân hàng nói

ring và các TCTD nổi chung hoàn toàn có thể dish giá được tai sin thé chấp là

'OSDBƠ với thời gian và lãi suất vay phù hợp.

12 Pháp lật về thé chấp quyền sẽ đụng đất của hộ gia đình, cá nhân

1.2.1 Sự cần thất điều chỉnh bằng pháp hột đối

ở của hệ gia đình, cá nhân

“Thổ chấp quyễn rỡ dụng đất ở là mốt biện pháp bão dim nhắm thục hiện ngiấa

va của bin thể chấp đổi với các tổ chúc tin dụng đã được tác gã tỉnh bay tại mục

1.1.3 ở trên, song QSDĐƠ là một tai sản đặc biệt, có giá tri cao, do đó khí thé chấp.

cũng như kh xử l ti sản thể chấp sẽ phức tap hơn các ti sẵn khác và nguy cơ thất

sinh nhiêu tranh chấp Tính ưa việt oda bién pháp bảo dim này là không th phi nhận

chấp quyền sử dụng đất

trong nự phát tiễn oda nên lánh tế Bởi vậy, sự cần thiết khách quan phi điều chỉnh,

‘bing pháp luật đổi với thé chấp QSDĐ của hô gia đính, cá nhân

canh như se

“Thứ nhất, pháp luật thể chấp QSDĐƠ của hồ gia đ nh, cá nhân nhằm tạo ra mốt

Thành lạng pháp lý dim bão quyển cũa các chỗ thể

hap luật thé chấp QSDBO của hộ gia định, cá nhân bảo đảm quyền năng quan.

trong của hộ gia Ảnh, cá nhân trong việc khe thác một cách có hiệu qua va inh hoạt

đối với QSDDO hợp pháp của minh Những quy định này nhằm tạo ra điều kiện cho

các chỗ thể sữ dụng tối da quyén năng của mình, đồng thờ tạo ra hình lang pháp lý

giúp Nhà nước kiểm soát các vi phạm trong qué tình sử đụng đất của các chủ thi,đầm bảo chế độ sở hits toàn dân đối với đất dai cũng như vai trò đều phối, quân lý

gia vụ của các bên, đồng thời phòng ngừa rũ ro qua đó dim bảo my toàn cũa

nên nh tế

“Thế chip QSDĐƠ của hộ ga đính, cá nhân la một giao dich bảo dim có đốitương là quyển ti sản, bên thể chấp không phải chuyển giao tả sẵn th chip,

tục việc khai thác QSDĐ di sản xuất linh doanh, nên hoạt động thé chấp QSDBO của

"ngời si dụng dit ham chứa nhiễu rit ro cho cả bn thể chip và bên nhận thể chip

tấp

Y vậy, Nhà nước cần phải ban hành các quy định ou thé meng tinh ring bude tréch

nhiệm của các bên, minh bach hóa thông tin về tải sản thé chip, đều liên oie đốitương rong quan hệ thé chấp, đều kiện để wily ti săn th chấp, hình thức thôn thuậnthể chấp, quyền và ngiĩa vụ của các bên trong quan hệ thé chấp OSDĐƠ bên canh:nôi dung đã được các bên thie thuận, nhằm tao ra nự hỗ trợ chi thé trong quá trình,

ao kết hạn chế rũ ro, ngăn chin các bảnh vi it di

iệc thế chip QSDBO, góp phin én định thị trường bit đồng căn và an toàn ti chính,

cho bên nhân thé chip, đặc tiệt là hộ thẳng TCTD.

Phép luật thé chấp QSDDO nhằm tao ra trật tự pháp lý để đính hướng không chỉ

chiếm đoạt vẫn thông qua

cho các chủ thé tham gia quan hệ thé chip thục hiện tuân thi và côn là hành lang

pháp ý để các cơ quan nhà nước có thim quyén idm tra, giám sát hoạt động th chipcủa các chủ thể và xổ Lý các si pham xây ra Qua đó, nhằm nâng cao tính pháp chếtrong hoạt động thé chip OSDĐ nói chung và thể chấp QSDBO nói ông,

1.42 Khái niệm Pháp hật về thé chấp quyền sẽ dung đất ở của hộ gia đình, cá

nhân

Bit kỷ nh vục nào trong xã hồi cũng cần có sự điều chính bai luật chung và luật chuyên ngành Pháp luật về thé chip quyên rỡ dụng dit ở của hồ gia Ảnh, cả nhân là một hệ thông các quy pham điều chỉnh các mốt quan hệ trong thể chip quyển.

sir dng đất 6, nhằm dim bảo lợt ich cin bên thé chấp, bên nhân thé chấp va lợi ích

chung của Nhà nước

“Tùy thuộc vào mốt quốc gia ma h thống pháp lit các nước chịu mr điều chinhcủa các văn bản quy pham pháp loật khác nhau về thể chip QSDBO Ở Việt Nam haycác nước khác trên thé giới thi méi quan hệ pháp luật sẽ phi chịu những quy phạm,

pháp luật của nước đó Quan hệ pháp tuật về thé chấp QSDĐƠ của HGD, cá nhân tại

các tổ chic tin đụng ti Việt Nam chiu sơ đều chỉnh của BLDS năm 2015, LBD năm

2013 và luật các TCTD nim 2010

15

Pháp luật din sơ mang tính luật chung điều chỉnh quan hệ ti sin, trong đó có

thé chấp QSDĐ và QSDĐƠ Bộ luật dân sự 2015 đã xây dung những nguyên lý

chung quyền và nghia vụ và thé chip ti sin, được vận hành theo một th thống nhất

chung có cơ chế pháp ly răng nhắm ràng buộc rách nhiệm các bin

Pháp luật dit dai với ý nghĩa điều chỉnh quan hệ về đất ds, nhẫn cụ thể hóanhững đâu liên, yêu cầu meng tinh nguyên tắc trongBLDS và cụ thể hóa những nội

dung về QSDBO, dim bảo phù hợp và thống nhất giữa luật chung và luật chuyên.

ngành.

Pháp luật vé các tổ chức tin dụng cũng có my điều chỉnh về quan hệ thổ chấp

QSDD và QSDĐƠ nh những nguyên tắc, điều kiện trong hoạt động thé chấp Điều

này giúp TCTD phòng ngữ rũ ro, dim bio an toàn hộ thống tín đụng

'Nh vậy, pháp luật về thé chấp QS8DĐƠ của HGD, cá nhân là việc Nhà nước

sử đăng các quy tắc rir ar chung điều chỉnh các mỗi quan hệ giữa các chủ th trongquan hệ thé chấp QSDBO, nhắm đản bảo lợi ích cd các bên và lợi ích chung của

Nhà nước

Đặc đẫm pháp int vi thể chip QSDĐƠ của HGD, cá nhân là

“Thứ nhất hộ thông pháp uật và thé chấp QSDB nói chung và QSDBO nói iêng

du chiu sự tác động râu ắc các chính séch kink té ofa Nhà nước thông qua mỗi gaioan khác nhau Theo đó quan hệ pháp luật về dit đi qua mỗi th kỷ đều khác nhan,mite đô bảo vệ quyển lợi chủ thể tham gia quan hệ thé chấp QSDĐƠ của HGD, cánhân đều không gốngnhau Tương tự chỉnh sách thất chit hoặc nói lông tin ding ðmốt giả đoạn mỗi thời kỳ

sẵn nói chung và tải sẵn bảo dim là QSDĐƠ nói riêng.

‘Thur hai, pháp luật về thé châp QSDĐƠ của HGD, cá nhân chiu sự ảnh hưởng,

mạnh m cin chế đồ sở hữu đất đi Theo đó không phải hồ gia nh, cảnhân nào có

QSDDO cũng được thé chip; Xử lý tai sản thé chấp là QSDĐƠ khi hộ gia định, cả

nhân th chấp không thọc hiện ngiều vụ tré nợ cũng bị chỉ phối và gói bạn hơn,

Xhông thi te do hoặc tuân thủ tiết đ cơ chế tị trường trong phát mãi, đâu giá nâu'QSDĐƠ do 1a tai sản duy nhất đề ở của hộ gia đính, cá nhân, hoặc đắt ở mà hiện đang

ng có tác động tới các điều kiện cho vay có thé chấp tai

có người giá và trẻ nhố

‘Tint ba, pháp luật về thé chấp QSDĐ nói chung và QSDBO nói ông có xuhướng mé nhằm phù hợp với yêu cầu ce nên ánh tổ thị rường và hôi nhập quốc tế

Theo đỏ, núi lông về điều kiện th chip, về điều kiận cho vay: sự giản tin hơn vé

thủ tục nhưng vẫn dim bão nự laễm soát côn Nhà made dang là xu thé pháp luật biện

Lĩnh vục pháp luật đất ds, phép luật din mx, pháp luật tin đụng và pháp tuật khác có

liên quan Tóm lai, hệ thống pháp luật điều chỉnh thé chấp QSDĐƠ của hô gia đình,

cá nhân gém các nội dụng se

Nhóm quy pham pháp luật điều chỉnh chủ thể của quan hệ thé chấp QSDDO

Nhóm quy pham pháp luật điều chỉnh về đổi tương QSDĐƠ trong quan hệ thé

chấp

hồn quy phạm pháp luật đều chỉnh về

chấp QSDĐƠ

Nhỏm quy phạm pháp luật đều chỉnh về nội dung những thôa thuận cia các

'bên trong giao dich thé chip QSDĐƠ.

hồn quy phạm pháp luật đu chỉnh việc chim dit giao dich thể chip QSDĐƠ

và xử lý OSDĐƠ

inh thức vahiéulu của giao dich thé

17

KET LUẬN CHƯƠNG 1

“Trong thé chấp tải sản nói chung thi thé chấp QSDĐƠ đã và đang đến ra sôiđồng và chiêm wu thé trong nên kính tổ thi trường hiện nay, trở thành kênh huy động

‘von hữu hiệu, Bên cạnh đó, nó côn là gi pháp tai chính có hiệu qua cho các nha đâu

én trong kính doenh Đồng thời, thé chấp

QSDDO cũng là biện pháp được đánh giá là có lợi thé hơn trong việc phông ngửa rủi

+o cho các TCTD béi bản nhận thé chấp thay trước được các giá ti có thé thu về từ

‘aguin tai sản bão dim là QSDĐƠ, Mặt khác, thé chip QSDBO cũng là một trong

tư và các chủ thể khác có nhủ cầu,

những cách thúc để Nhà nước kta thc tố da giá trì của đất 6

‘Thé chip QSDĐƠ được điều chỉnh bởi nhiễu finh vực pháp luật khác nhau: dân.

sa đất dei, ngân hing công chúng song về cơ bản chúng bướngtới đều chỉnh 05

vẫn để pháp lý chủ vêu về thé chấp QSDĐƠ, đó lẽ về chủ thể của quan hệ thé chấp

QSDDO; về điều kiện và hiệu lục của giao địch thé chấp QSDBO; vé các thöa thuận

cơ bản trong giao dịch thé chip QSDĐƠ; về châm đứt giao dich thé chip QSDĐƠ va

xử lý QSDĐƠ trong quan hệ thé chấp.

'Giao dich dân sự về QSDĐƠ cho thấy sự can thiệp của Nhà nước là chất chế vàsâu rông hơn các inh vục khác Bắt kễ gai đoạn nào của quá tình th chấp, từ thícác chủ thể bắt đu tiết lập quan hệ thể chip, cũng nh trong quá tình thực hiệnquyền và ngĩa vụ cũa các bên và cho đến ki quan h thé chip châm đất hoàn toàn

về mật pháp lý và thục tẺ đều chịu av điều chỉnh rất chất chế của pháp luật, cing

‘vit ntham ga quân lý và kiểm soát của nhiễu cơ quan có thẫm quyền khác nhau

CHƯƠNG 2THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT ởCUA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI CÁC TO

CHỨC TÍN DỤNG TẠI VIET NAM

ổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy đính của pháp tuật"®

VietNam, ti

“Hồ ga ảnh, cá nhân chuyển mục dich sử đụng dit từ loại dit không tha tiên

ử đăng đất sang loại dit có thu tin sỡ dụng đất hoặc thuê đất có tha tiên sỡ dụng đấthoặc thuê đất rã tiền một lẫn cho cả thời gian thuê thi được thể chấp QSDĐ tạ cácTCTD để vay vốn theo quy dinh của phép luật” Như vậy, hộ ge đ nh, cánhân đượcthục hiện quyên thể chip OSDĐƠ trên cơ sở hình thức sở đụng đất, cụ thể la giao đất

có thu tiên sử đụng đất (khoản 1 Điều 55) và QSDĐƠ được Nhà nước công nhận, đất

nhận chuyển đổ, nhận chuyễn nhương nhân ting cho, nhận thir kế

'Ngoài ra, theo quy định BLDS 2015, khi xác lập giao dich thé chấp QSDĐƠ, hô.

ổn nh, cá hân phải đáp ứng điều kiên sau

Đi với cá nhân là bên thé chấp khí tham gia giao dich thé chấp QSDBO phảiđáp ting đủ điều kiện và năng lục chủ thể: “Chi thé có năng lực pháp luật din sự ning

"tục hành vi din se phù hợp với gieo dich din sx được xác lây ”® Kha cá hân tham ga

‘vio quan hệ pháp luật dân sơ nói chung và gieo dich thé chấp QSDĐƠ nổi sing thi

"hãi aip ting đã điều kiện vi năng lọc chủ thd khả thám giá giao dich bao gần: năng

Tục pháp luật và năng lục hành vi, Năng lục pháp luật din sự của cá nhân là khả năng, của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ din sự (năng lực pháp luật din sự được hình.

` Đinng Moin 1 Đu 179 Lake 642013

ˆ Dida Khon 3 Đệu 80 Lut đắt i 2013

«Bho Hoan 1 Đu 117 BS tin 2015

19

thành từ thời đn cá nhân sinh ra cho tới ki chế), Năng lực hành vi din sự cit cá

nhân làkhã năng của cá nhân bằng hành vĩ của mình xác lập, thục hin quyển, ngiữa

‘va din nự và hành vi đó chi hoàn chỉnh ki cá nhân đã 18 tudi trở lân (Điễu 19 BộTuật Dân sư năm 2015) Do đó, thé chập QSDĐƠ do cá nhân xác lập chỉ co hiệu lựcnếu cá nhân dip ứng đã đều luận về năng lục chủ thể bởi lồi đó, họ diy đã ý chỉ và

ý trí đ thục hiện các giao dịch liên quan din thể chip QSDĐƠ,

Đối với hô gia đính là bên thé chấp khi tham gia giao dich thé chấp QSDĐƠ

Theo quy Ảnh tei Luật dit dai 2013 quy định HGD là người sở dạng dit, có quyền

sử dung đất và được định nghĩa lẽ "Hộ gia ảnh sử dng it à những người có quan

hệ hôn nhân, huyết thống nuối dung theo quy định của pháp luật về hn nhân và

ge Gin dang sống chúng và có quyền cử dụng dit chung tai thôi đểm được Nhà

nước giao đất cho thuê

dụng đất",

Theo quy ảnh BLDS 2015, Hộ gla đính khi tham gia giao dich thé chấp

QSDDO thi: “Việc chiếm hữu, sử dụng, đính đoạt tài sản chung của các thành viên.

ge lãnh được thục hiện theo phương thúc thôa thuận Thường hợp đính đoạt ti sẵn 1ä bất động sản, đồng sin co đăng Lý, tii săn a nguồn thu nhập chỗ yéu cũa gia đính.

ghi có my thôn thuân của tất cã các hành viên gia din lá người thành niên có ning

công nhận quyền sở dang đất, nhận chuyển quyền sử

tue hành vì dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”? Như vậy, khi

hen gja gio dich thé chấp QSDĐƠ, phải được sư đồng ÿ của tit of các thành viên

trong hô gia ảnh.

Song song với đó, s phát sinh truờng hợp những thành viên trong hộ gia nh

Tà chỗ thể bị mất năng lực hind vi din sự cổ khó khẩn trong nhân thúc lam chủ hành,

vã và han chế năng lực hành vi din sơ hoặc ning lực ảnh vi dân sơ chua diy đã (người chun thành niên) Trong trường họp này, các thành viên trong hé gia Ảnh kải gto dịch thé chấp QSDĐƠ cần có ar đẳng ý của người giám hồ hoặc người di điện, Các thánh viên trong hỗ gje đính sẽ không bi mất quyén hoặc không bị han chế ki them ga giao dich Đây là nội dong gúp dim bảo quyển lợi của những thành viên

trong HGD Idi vào các trường hop mất, có khó khăn trong nhân thúc và làm chủ

Hành vi hoặc han chế năng lục hành vi dân sợ Tuy nhiên, qué tỉnh các bên xác lập

' Ehoẫn 39 Đền 3 Laie đt 442013

tao dịch thế chip sẽ his làm rõ mục dich ota gieo dịch để dim bão quyền lợi chungcho các đẳng sở hồu tong đó cổ chi thé bi mất năng lực hành vi dân sự cổ khó khấntrong nhận thie làm chi hành vĩ và han ch năng lục hành vi din mơ

với chỗ th là bên thể chấp thi cần xem hồ gia dn, cá nhân có đã

Nhờ vậy,

đu liên thể chip hay không thé chip trong những trường hợp nào, QSDĐƠ được

xá lập trong những trường hop nào

Tiên thục t, kt các cá nhân trong hộ gia đính thể chấp QSDĐƠ còn gặp rấtnhiều khó khăn v vin dé quân ký các cá nhân trong hộ có quyén sở dung đất Bồi các

cá nhân trong hd sẽ thay đổi trong từng thời kỹ đit hân, tách, nhập, ảnh tố.) Vivây, Tòa án nhân dân tối co đã ban hin Vin bản số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày,

07/04/2017 về giã đáp một sổ nghiệp vụ trong đổ tạ mue số 4 hân Dân sự cổ nêu

~ "Thời đễm đỗ xác nh hồ gia Ảnh cd bao nhiêu thành viên có quyển sé đụng

dita thi đễn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhân quyin nở dụng dit;

- "Việc xác dinh sỉ là thành viên hộ gja dinh phi căn cứ vào hồ sơ cấp gây

ching nhân quyền sử dụng đất Trường hợp cần thiết Tòa án có thể yêu cầu Ủy bạnnhân din có thim quyén cấp gây chúng nhân quyển sử dụng đắt xác Ảnh thành viên

hô ga định tử thời đề

quyết và án và đưa ho the ga tổ tung với te cách là nguời có quyền lợi, ngiữa vụ

cắp gẫy chúng nhận quyện sử dụng đất đã âm căn cử giá

Tiên quan"

Những quy phạm pháp luật đều chỉnh vé quan hệ thé chấp QSDĐƠ của HGD,

cá nhân nher trên đã góp phẩn tạo niên một môi trường pháp lý an toàn, giúp bão vệ quyền và lợi ích hop pháp của các bên khi thưn gla geo dich Tuy nhiên, các quy

cảnh pháp Toit chưa thực sơ đáp ứng đã nhủ cầu đu chỉnh côn thụ tẫn về xử Lý tat

sản bão đảm QSDĐƠ của hộ gia định:

VÌ trách nhiệm rã nợ côn hộ ga dinh

Thi hồ gia Ảnh tham gia quan hệ thé chip QSDBO với TCTD, trường họp đến

hạn mà không tré được đây đã nợ gốc và lấi như thôn thuận, thi TCTD sẽ tiễn hành,

xử lý TSBD là QSDĐƠ đ thu hồi no TSBĐ được xử ly theo phương thức do các

tiên thôn thuận hoặc theo quy đính pháp luật Trong truờng hợp đã xử lý TSBĐ mà không đã ta nợ cho TCTD, hộ ga định phải tip tục rã nợ bằng tải săn chung cũa

31

hộ Nu tài sin chung không đã thực hiện ngiĩa vụ trả nợ thi các thành viên phi chi

trách nhiệm liên đói bing tài sân iêng của mình Trong quy ảnh tại Khoản 2 Điều

212 BLDS 2015 chưa nêu rõ các thành viên rong HGĐ phố chịu trách nhim thục

hiện ngữa vụ lá những thành viên đã đã 15 tỗi có năng lực hành vi din shay baogồm cả nhũng thành vin chưa đã 15 tub, Nếu thánh viên đã đồ 15 tudi nhưng không

có khả năng nhận tte làm chỗ hành ví, có ải sin chung vớ hồ có phi cứu liên đối trách nhiệm trả nợ với HGĐ không? Nẫu tii sẵn chung của hồ không đồ trã nợ thi thành viên đưới 15 tuổi, thành viên bi mất năng lọc hành vi dân sự có tit sin iếng

có phi chịu tách nhiệm liên đói trả no hạy không?

Bên cạnh đó, mốt sổ thành viên trong HGD sinh sống và làm việc ở nơi khácnhang vẫn đăng tên trong số hô khẫu ge ảnh thì sẽ không phải châu trách nhiệm liên

đổi với các thành viên khác của hộ, chỉ những thành viên oie hô có tii sẵn chang,

đồng góp Lành tế chung mỗi tao thành chủ thé quan hệ pháp uật dân sự vớ tử cách

1à HGĐ Trường hợp khác là một thành viên trong hộ thực hiện ngiễa vụ rã nợ cho

cả HGP thi có quyền yêu cầu những nguội có ngiữa vụ liên đói cũa hô với mình Những phẫn lin đói bao nbiguthi BLDS 201 5 không nêu tổ, điễu này gây ra sơtranh chip gữa các thành viên rong hỗ gia dh

2.1.1.2 Bên nhận thé chấp

"Bồ luật đân nr 2015, không quy din giới han với chỗ thể nhận th chấp Túc là

si cá nhân, t8 chúc déu có thể thé chip tải sản thu: sở hữu cia minh cho các cả

nhân tổ chúc kin té hoặc tổ chức tín đụng đã dim bảo ngiấa vụ din nx Theo quy

định của Luật đất dai 2013, hô gia đính, cá nhân duce quyền thé chấp QSDĐƠ tại

các ổ chúc tin ding “Hộ gia nh, cá nhân cỡ dung dit nông nghiệp được Nhà nước

geo trong han mic; dit được Nhà nước giao có thụ tiễn sử dụng đất, cho thuê đất rã

tiễn thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhân quyền sở dụngđất, đất shin chuyển đỗ, nhân chuyễn nhương nhận ting cho, nhân thừa kế thi cócác quyền thé chip quyển sở dụng đất t tổ chúc tin đụng được phép hoạt động ti

‘inte kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy đính của pháp tuatTM.

"Nhờ vậy, khắc với ổ chúc sử đụng đất kh thể chấp thi bin nhân thổ chip chi la

18 chúc tin dung song đối với hộ gia din, cá nhân thé chấp thi pháp luật mỡ rồng Việt Nam, tại

chủ thể nhân thể chấp nhằm mỡ rông cơ hồi cho ho có cơ hối huy động vẫn để gaiqguylt các vin đ trong cuộc sống mà không chi là trong đầu tư Lính doen Theo đó,bên nhận thé chip ngoài các TCTD thi hộ gia đính, cá nhân còn được thể chấp tei

TCKT và các cá nhân

“rong pham ví khỏa luận, chủ thể nhận thé chấp được nghién cửu là các tổ chứctín dạng Do đã, bin nhân thé chấp là các tổ chức tín dung được pháp hoạt đồng ti

Việt Nam “Tổ chức tin dang] doanh nghiệp thực hiện một, một sé hoặc tit cã các

host động ngân hàng TỔ chức tin đụng bao gầm ngân hàng tổ chức tín dụng phí ngân.hàng tổ chúc tà chính vimô và quỹ tin dụng nhân din" Host đồng ngân hing là

việc kính doanh, cũng ting thường xuyên mốt hoặc một số các nghiệp vụ bao gm

nhân tin ii, cấp tin dụng, cũng ứng dich vụ thanh toán qua từ khoản Trong tổchức tin dang thi bao gầm các tỔ chức sau

- Ngân hing: bao gầm ngân hing thương mei và ngân hàng hop tác xã, ngân hàng chính cách: Trong đó, “N gin hàng là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hing và các hoạt đồng kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận

quỹ tin dụng nhân din do các quỹ tín dụng nhân din và một số pháp nh góp vốn

thành lập theo quy đá nh của Luật này nhằm mục tê chỗ yếu à lên kit hệ thing hổ

*,*N gân bàng hợp tác xã là ngân hàng của tất cả các

trợ tải chính, điều hoe vốn trong hé thống các quỹ tin dụng nhân din’, “N gân hàng

chính sách là ngôn hing do Chính Phủ thành lép, host động không vì mục tiêu lợi nhuận, phục vụ các đốt tượng chính sách và thục hiệ các chính sich ính tế xã hội của Nhà nước

- Bin canh Ngân hing tổ chức tin dung còn bao gồm các ổ chức tin dụng phi

"ngần hàng và quj tin dụng nhân din Trong đỏ: "Tổ chức tin dụng phi ngân hing làlog hình tổ chức tín đọng được thục hiện một hoặc một số hot đông ngân hàng theo

any din của Luật niy, trừ các hoạt động nhân tién gũi cia cá nhân và cùng ứng các

dich vụ thanh toán qua ta khoản của khách hàng TỔ chú tin dung phí ngân hàng

‘bao gim công t tả chính, céngty cho thu ti chính và cáctỔ chức tin dang phí ngân

* Ehoin 1 Baud Lait các TOTD 2010

> Hain 3 Điện Lait các TCTD 2010,

Hhoin 7 Điện 4 Lait ác TCTD 2010

Eoin 1 Điệu 17 Init các TCTD 2010

"hàng khác "1S, “Quỹ tin dụng nhân dân la tổ chức tin dụng do các pháp nhân, cá nhân.

và hộ gia Ảnh tư nguyện thành lập đưới hình thức hop tác xã để thực hiện một số host động ngân hàng theo quy dinh của Luật này và Luật hợp tác xã nhẫm mục âu

chủ yêu 1ã tương trợ nhau phát iển sin xuất kinh doanh và đời sng”?

~ Ngồi các tổ chức tin dụng trên được nhân thé chấp QSDĐƠ thi TCTD nước

"ngối và ngân hing nước ngồi mỡ chỉ nhánh tri Việt Nem cũng được phép nhận thé chip QSDĐ Theo quy dinh của Luật TCTD 2010 thi TCTD mước ngồi là "tổ chúc

tín dụng được thành lập & nước ngồi theo quy dinh của pháp luật nước ngồi TỔ

chức tin dụng mage ngồi được hiện diện thương mei tai Việt Nam đưới hình thức văn phịng đa diện, ngân hàng lién doanh, ngân hing 100% vốn nước ngồi, chỉ nhánh ngân hàng nước ngồi, cổng ty tải chính lên doen cơng ty ti chính 100% vốn nước ngoti, cơng ty cho thu tải chính liên doanh, cổng ty cho thuê tải tính, 100% vẫn made ngồi Ngân hing liên doanh, ngân hàng 100% vén nước ngồi là Ios hình ngân hàng thương ma; cơng ty tài chính liên doanh, cơng ty ti chính 100% vốn nước ngồi là loi hình cơng ty tà chính; cơng ty cho thuê ti chỉnh lên down, cơng ty cho thuê tả chính 10036 vốn nước ngồi là loại nh cơng ty cho thuế tỉ

chính theo quy định của Luật nay" Chi nhánh ngân hàng nước ngồi là đơn vi phụ.

thuộc của ngân hàng nude ngồi, khơng cổ bơ eich pháp nhân, được ngân hing nước

ngồi bảo dim chit trách nhiễm về moi ngiấa vụ cam kết cũa chỉ nhánh tại Việt

Nem,

Nh vậy, bên nhân thé chấp QSDĐƠ khơng chỉ

nà cơn là các TCTD phí Ngân hàng, và TCTD được thành lập 6 nước ngodi nhưng

các Ngân hàng trong nước

cĩ văn phịng đại diễn ở Việt Nam Quy định trén, nhềm tạo điều kiện tốt thu hút các

“nhà kinh doanh dé lựa chọn, mỡ rơng kênh huy động vén, khai thác tơi đa nguồn vấn.

‘Theo quy định cin pháp luật hiện hành, một tổ chúc tin dụng là mốt bên théchip trong quan hệ tin đạng phải thoả mãn diy đã các điều kiện ci chủ thd vay trong

HD tin đụng cu thé: cĩ gây pháp thánh lập và hoạt động do Ngân hàng NN cập, cĩtiểu lệ do Ngân hàng NN chuẩn y; cĩ gây chúng nhận lánh doanh hợp php và cĩ

`! Rhgện 4 Đn Lak các TCTD 2010

Tmộn 6 Đi 4 Lait các TOTD 2010

gut đi điện đã ning lục, thim quyển để giao kết hop đồng tin dụng với khách

hàng

tượng thé sử tụng đất ở cia hệ gia đình, cá nhân

i tương thé chấp QSDĐ của HGD, cá nhân là QSDBO Tuy nhiên, khơnghải đất ở nào cũng được th chip tạ các tổ chức tin dụng để vay vẫn Quyền rỡ dụngdit cĩ thể trở thánh đối tương thé chấp hay khơng cịn phải phụ thuộc là cĩ đáp ứng

đã điễu kiện của giao dich thé chấp QSDĐƠ Theo quy dink tại Luật đất đú 2013

thi điều Liên thể chấp QSDĐ phi đáp ứng đã các đi kiện sau diy

“Thứ nhất, hộ gla ảnh, cá nhân phải cĩ Gidy chứng nhận QSDĐ, sở hu nhà và

tả sin gin ién với đất Đây là điều liậntiên quyết li HGD, cá nhân tham gia vào

quan hệ thi chấp QSDBO vi Giây chứng nhận quyền sử dụng đắt sở hồu nhà và tisin gắn tin vớ đất là chúng thơ pháp lý ching minh người sử dung đất cĩ quyéntrân mảnh đất đĩ

'Thứ hai, QSDĐƠ của HGĐ, cá nhân khơng cĩ tranh chấp: Đây là điệu kiện

tiêng đối với giao dịch thé chấp nĩi riêng và giao dịch về QSDBO nĩi chung Là điềuXiện cần thiết và đời hơi bin nhân thể chấp ti thiết lập giao dich phải thân trong vàtim hiểu lỹ về tink trạng thục tổ cũa QSDBO nhằm dim bio cho giao địch được thục

hiện an tồn, phịng tránh rồi ro và cĩ hiệu quả hơn Vi khi xây ra tranh chấp thi quyền.

của người sỡ dạng đất đang bị xâm phạm, khi đĩ thi khơng thể đem tai sin của mình

G thể chấp các 15 chức tin dung Trong trường hợp QSDBO dang xây ra tranh chấp

thi mọi giao dich liên quan din QSDĐƠ sẽ khơng được gai quyết sau khi tranh chấp,

46 đã được giã quyết xong bối cơ quan nhà nước cĩ thẫm quyền,

“Thứ ba, quyền sở đụng đất ð khơng bị kể biên a bio đầm th hành én: Đây cũng

1à điều kiện cân thiết bai ngay cả khi QSDĐƠ đã được xác lập hợp pháp cho một chủ

thể và khơng cĩ tranh chip với bắt kỹ chủ thể nào nhưng lại đạng là đổi ương rongmột mỗi quan hệ khác (QSDDO phải bị kê biên để bảo đảm thi hành án) thì nguy cơ

sẽ phat ảnh tranh chấp là điều tt yêu xây ra nấu tp tục thục hiện quan hệ thé chấp,

tơi trong cùng thời điểm QSDBƠ được sử đụng cho hai quan hé phát sinh khác nhau.

‘Mit khác, nêu QSDĐƠ đang thuộc điện Nhà nước kê biên để bão đảm cho một ngiĩa

Đim Thộn Đầu 188 Lat it di 2013

vụ khác, nghĩa là chúng dang ở trong tình trang không được pháp gjao dich trên tị trường (không thôn min điều kiên thứ hai côn đối trong thé chấp như di nêu trà)

Yì vậy, quy nh này là hợp lý và tao điều kiện cơ sở pháp lý vũng chắc hơn đối với

bên nhận thé chip trước mỗi quyết nh cho vay có từ sân thể chip là Q5DĐƠ

“Thử tạ quyền sử dạng đất trong thời hạn sỡ dụng đất Đối với mối loại đấtvới tinh chất đặc đm khác nay Nhà nước sẽ quy định thời hạn sở dạng đất khác

nhu Đối với đất & theo quy định tạ Điệu 125 LĐĐ 2013: "đất ð do hộ ga định, cá

nhân sử đụng được sử đụng én ảnh, lâu đã” Trong thời hạn sở đụng đắt 6, người cóQSDD si được thục hiện các giao dich trần dit, cụ thể là Hộ ga ảnh, cá nhân đượcthé chip QSDBO Đây là đều liận củn thiết gúp cho bên nhận thé chấp lá các tổ

chức tin đang sắc định mức cho vay đối với nguời sử dụng đất Vĩ khi xác ảnh được

thời hạn sử dang dt, bên nhân thé chip dinh giá QSDĐƠ đổ xác định múc cho vayđổi với bên thể chấp

2.1.3 Hình thúc và hiệu lục cia giao địch thé chấp quyền sử dung dat ở

2.1.3.1 Hình thức của giao dich thể chấp quyển sử đụng đắt

"Hình thức của giao dich thé chấp QSDDO là cách biểu hiện, hình thức bên ngoài những thöa thuận về thé chấp QSDĐƠ Một giao dich dan sự có hiệu lực, ngoài các

diéu liên quy dinh về chủ thể, mục dich và nối dung không trái đạo die xã hộ, thi

còn phi dap ứng đâu liên về mặt hình thúc

Vé hình thúc giao dich din my Bồ luật din sy2015 quy đản "Giao dich din

sn được thể hiện bằng li nái, bằng văn bản hoặc bing hãnh vi cụ thé Giao dich din

-arthông qua phương tên điện tử đuổi hình thi thông điệp đỡ liệu heo quy đảnh của phip luật về geo dich điện tổ được cơi là giao dich bằng văn bản 2 Trường hop luật

any định giao dich din sự phii được thể hiện bằng vin bin cỏ công ching chúng

thục, đăng ký thi phải tuân theo quy đính dé" Như vậy, hình thúc của hợp đẳng.

Thay một giao dich din mự nào đó ở Việt Nam đoợc thé hiện bing lõi nó, bằng vin

bên, hành vi pháp lý đơn phương hay thâm chi sim lãng công ã mốt hình thúc xác lip gao dich din nr

Đi với thé chip QSDBO, pháp luật uy dinh phải được xác lip bing vin bản'Khi đó hợp đồng thé chip QSDĐƠ được quy định: “Hop đồng chuyển nhương tăng