Khoá luận tốt nghiệp: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam

-Cơ sỡ lý luận ci Khoa luận là quan đẳm cũa chỗ ngiữa Mác Lnin và te tưởng Hỗ Chi Minh, các quan điềm đường lối chính sách của Dang Công Sản Việt Nam Nhà Nước pháp quyển và host đông te

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HO TÊN: MA DIỆU NGỌC

MSSV: 451826

HỢP DONG TANG CHO QUYEN SỬ DỤNG DAT THEO QUY ĐỊNH CUA PHAP LUAT

DAN SU VIET NAM

KHOA LUAN TOT NGHIEP

Ha Nội - 2023

DAN SU VIET NAM

Cimyén ngành: Luật Dân sw- Tô tung dan si

KHOA LUAN TOT NGHIEP NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC

Ths Nguyễn Thị Long

l |

Lời cam đean và 6 xác nhận của giăng viền hướng din

LỜI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứn cũa riêng tôi, các kết luận số liệu trong khóa luận nghiệp là trumg thục, đâm bảo đổ tin cập:/

Xie nhận của Tác giả Ma luận tắtnghiệp

Giảng viên hướng dẫn và gì rõ họ tên)

Hop đẳng ting cho tải sânQuyển sử dung dit có đu tận

2 Tong quan tink lành nghiên cắm.

4 ¥ ghia khoa học và thực tin

1.1 Khai quát chang về hợp đồng tặng cho quyền sĩ đựng

LLL Khải viện và đặc đẳn về quyển sit chong đắt 71.12 Khải mm và đặc đẳn hop đồng ting cho quyễn sử ding đất 101.2 Một số vin đề ý hận vỀ kiệu lực cầa hợp đồng tặng cho quyền sĩ dang

TIỂU KET CHƯƠNG 1 25'CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUAT DAN SỰ VIET NAM HIEN HANH VEHỢP DONG TANG CHO QUYỀN SỬ DỤNG BAT 262.1 Quy định pháp huật din sự huật đâu sự Việt Nam về điều kiện có kiệu lrc

2.11 Quy Ảnh pháp Init về điều loện năng lực chủ thể tham gia hop đồng ting

cho quyển sử chong đắt 26

2.1.2, Didwhiénvé sictengavén cũa chỉ thể tham gia hop đồng tăng cho auyén

sử đọng đất 34

2.13, Điều hiện nối ding và muc dich cia hợp đẳng ting cho cho quyển sửchong đắt không vĩ phạm đẫu cắm cũa luật không trái dao đức xã hội 35

314 Quy anh vé

2.2 Quy dink pháp luật din sự Việt Nam về thời dim c

đồng ting cho quyên sĩ dung đất

sử ng dã

2.3.1 Quy đnhvề quyển vàng vụ cũa bên tặng cho “ 2.3.2 Quy Anh về quyénvangiita vu của bên được tặng cho

24 Quy định pháp Indt din sự Vigt Nam về chấm dit hợp

“quên sic dung ds

2.5 Quy định pháp hật di sự t Naw về hợp đằng tặng cho quyền sit đụng đắt có đu biện dB

TIỂU KET CHƯƠNG 2 30CHVONG 3 THỰC TIEN AP DỤNG PHAP LUAT VE HỢP ĐỒNG TANGCHO QUYỀN SỬ DUNG DAT VA ĐÈ XUẤT HOÀN THIỆN st4.1 Thực tu giải quyét ranh chap về hợp đồng ting cho quyễn sĩ dung dit 1

311 Tổng quan tình hình áp chong pháp luật st

4.1.2 Bình buôn một số bản án dn iri 32

3.2, Một số khó khăn, bắt cập trong áp đụng pháp hột Việt Nam

hop đồng tặng cho quyều sic dung đắt và nguyên nhân.

4.3 Mộtsố dé xuất hoàu thiện quy định pháp luật về hợp đồng ting cho quyén

sử dung 64

3.3.1.38 tuắt hoàn tiện any dinh về hình thúc cia hợp đồng ting cho quyễn st

chong đắt 64

3.3.2 Để xuất hoàn thiện ạqy inh về thời dhém phát sinh hiệu le cũa hop

“đẳng ting cho quyễn sử ng đắt 6543.3.3 Đề suất hoàn thiện qnp di về hop đồng tổng cho quyén sử hong đắt cóđều hiện 654.4 Mot số đề xuất ning cao hiệu qua hoạt động áp dng pháp hột về hợp

TIỂU KET CHƯƠNG 3 69KETLUAN 70DANH MỤC THAM KHAO m

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hop đồng ting cho quyền sử dụng dét (QSDB) là một trong những giao dich

hỗ biến trong đời sống xã hội Việt Nam Kinh tẾ ting trưởng, pháp luật ghí nhận

sở hữu tự nhân khiển cho chủ thể hong xã hội gia ting th nhập, tích lũy và để lạ

cho ngờ thân, ban b, đối ác dưới nhiều hình thức nừe lập di chúc, cho vay hoặc tăng cho Thục tế những năm qua cho thấy nự ra tăng số lượng hop dng ting cho tii sin nói chung và hợp đồng ting cho QSDĐ nỗi riêng St ra ting các giao dich cũng đẳng thời phát ảnh nhi tranh chấp phúc tạp

Mic di pháp luật hiện hành đã quy ảnh về hop đẳng ting cho QSDĐ tại Bộ

Luật Dân sự (BLDS) năm 2015, Luật Đất đại [ĐĐ) nim 2013 và các vin bản

hướng din có liên quan Các vin bản này đã quy dinh cụ thể, ci tt chất chế vàtương đối hoàn thiên vỀ việc xác lập thục hiên chấm đút hop đồng ting cho

QSDD Tuy nhiên trong quá tình thục hiện quy dinh vé hop đồng ting cho QSDB,

thục té vẫn con nhiễu vướng mắc, mâu thuần giữa quy ảnh chung của BLDS năm

2015, Luật Dat dei nim 2013, Luật công chứng năm 2014 về thời diém có hiệu lọccủa hop đồng Nhiều quy dinh lin quan đến hợp đồng ting cho QSDĐ côn chưa

18 răng gậy hidu lim hoặc gây ra nhiều ở hiễu khác nhau kién quá tỉnh áp dụng,

thục thi pháp luật trở nôn khó khẩn hoặc áp đụng se Chính vi vậy việc tim ra giã

php để giải quyết tốt các tranh chấp về HĐTC QSDĐ sổ góp phân dim bảo quyển

vi lợi ich hợp ghép cho các bên tham gia HĐTC QSDĐ, thúc diy sự phát tiển cáckinh tế - xế hồi của đất nước đồng thời đâm bão an ninh trật te an toàn xã hồi

Xuất phát từ những mục đích tim kiém các gli pháp pháp lý hoàn thiên quy ánh pháp luật và nâng cao hiệu quả thục hiện pháp luật, tác giã đã hư chơn đổ tả

Hop đẳng ting cho quyền sit ng đắt theo any dinh của pháp luật dân aự Tiệt[Nan cho khỏe luân tốt nghiệp cũa mình để nghiên cima lâm rõ cơ sỡ lý luận vàthục tấn áp dung các quy đính pháp luật vé hop đồng tăng cho QSDĐ góp phần

"hoàn hoàn hiện pháp luật về hop đồng ting cho QSDĐ

2 Tong quan tình hình nghiên cứu,

Tiên thé giới, hấu hit các nước đều quy ảnh quyền sỡ hữu tr nhân vé đất

xi, nên ting cho QSDĐ được quy định giống nlur vie ting cho các ti sẵn thông

thường khác, không có quy đính riéng v chế định ting cho QSDĐ Ở Việt Nam,

1

trong các quy dinh trước đây cin Bộ Luật Héng Đức, Bồ dân luật Nam Kỹ, Bộ dinluật Bắc Kỷ thi việc ting cho không cém, Bộ Luật Dân sy năm 1995 ben hành vàđược áp dạng vào thục tiễn nhưng cing chưa có mốt một diéu luật nào quy định

riêng biệt vé hop đẳng ting cho quyển sở dụng đất, phit din khi Luật Dit đa năm

2003 và BLDS năm 2005 mới có quy ảnh về n dé nay Chính v tâm quan rong

của hop đồng ting cho QSDĐ, ở Việt Nam hiện nay cũng đã có một số công tinh

và các bit viết v vẫn af này: Cụ thể nhực

“Trận án, hận văn.

(1) Nggẫn Văn Hiễn (2006) về "Hop đồng tăng cho quyén sử đụng đắt ~

"Một sổ vẫn để lý lun và thee tin”, Luân văn thạc đ luật hoe Đây là công tìnhnghiên cứu về HĐTCOSDĐ các nội dung trong luận văn đều tập trung và xoay

quanh việc ting cho có đối tượng là “SDD

(2) Nggẫn Hài An (2011) về "Hop đồng ting cho muỗi sử ding đắt

Luận éatiin đ luật học, thực hiện tại Đại học Quốc gia Hà Nội Luân én công tình nghiên cit toàn điên về vẫn để ting cho QSDĐ, bao gồm các nội đang lý

Tuân về ting cho QSDĐ, nội đang pháp luật về ting cho QSDĐ, thực tin tingcho QSDĐ shin nhận qua hoạt động xitrử của tòa eva kiến nghỉ các giả pháp

hoàn thiện pip luật vé ting cho QSDĐ

(6) Trần Te Minh (2012) ‘Hop đồng ting cho quyển sử cing đắt ~

để lý luận và thực ndn", Luân vấn thạc i luật hoe, thục hiện ta

Một:

trường Đại học Luật HANG VỀ cơ bản các nội dụng tiễn kh, luận văn cũ te

gi Trần Thi Minh rũ g có nhiều đểm tương đồng với luên văn của tie giả Nguyễn Van Hiển, Bén cạnh đó, luận vin của tc giá Trần Thi Minh còn có thm

một số nội dang khác nhơ Sự khác nhau giữa HĐTC QSDĐ và các hop đồngchuyển QSDD thác, HĐTC QSDĐ có đu liên

(9) Hồ Xuân Thing (2017) "Hop đồng tăng cho quyển sử dịng đất theo

"pháp huật Tiét Nam luận na”, Luân văn Thạc a Luật học, thực hiện tei Học viện

Thoa học xã hội Việt am; Đã xây dung cơ sở lý luận thục tin và phân tích và chữ

xe các han chi cia quy định pháp luật Việt Nam vé hop đồng ting cho quyén sử

dang dit đồng thời du ra giải pháp kiến nghi hoàn thiện các quy định về pháp luậthop đồng tăng cho quyén rr đụng đất

(6) Li Anh Ngọc (2020)"Hop đồng tầng cho qyễn sử ng đất theo anyinh ca pháp huật dân sự Tiệt Nam và thực tn tht hành tạ một sổ t chức hànhghd công chứng trên dia bin quân Long Biên, thành phổ Hà Nội", thực hiện tiTrường Dai học Luật Ha Nội đã xây dụng cơ sở thục tiến Lý luân vé hợp đồng tingcho quyền sỡ dụng đất i vào nghiên cửu thục tin áp dụng thi hành tei mốt øchức hành nghề công chứng tiên địa bản quận Long Biên, thành pho Hà Nội để

đánh giá hiệu quả thục hiện thi hành và chi ra những bạn chế côn tn tạ trong việc

áp dang các quy định pháp luật khi tổ chúc hành nghé công chúng thục hiên việc

công chứng chứng thục

(6)18 Te Giang (2019) “Hop đẳng tăng cho tà sản theo pháp luật Tiết Nam

—mệt số vẫn để ý luân và thực nn”, Luân văn Thác a: thực hiện tei Trường Đạihọc Luật Hà Nội đã làm sáng 6 nhông vấn để lý luận và HĐTCTS như khái niệmcủa hop đẳng đặc đễm của HĐTCTS, phân losi HĐTCTS, các lý huyết ah hướng

tối việc xây dụng pháp luật về HĐTCTS Trên cơ sở nghiên cứu các vẫn đ lý luân,

âm rõ các vẫn dé pháp ly liên quan dén HĐTCTS, ting cho ải sin có đu lên và đơn ra các kiễn nghi hoàn thiện pháp luật vi HDTCTS nói chung và ting cho ti sẵn

có đều liện nói sling

“Tạp chi, bài viết

(1) Nggẫn Hồng Nam, “Hợp đồng ting cho quyển sử hong đt” Tạp chỉTôn dnd sễ 12/2014 tr 15.19 Bã viết im ra các và việc thực tiễn và HĐTC,(QSDĐ; từ thọc in, tie giã ấn chúng các quy đính của phá luật liên quan, qua đồđơn ra liền nghị nhằm giã quyét các vướng mắc tên thực tẾ

(9) 1ê Thị Hoài Ân “Chỗ Ảnh hop đồng ting cho quyên sir ding đất vànhững vẫn để cẩn hoàn thận” Tap chỉ Dân chủ và Phíp luật số 11/2011, 41 45

ủi vất này tập trung vio lim sing tô khá ni ôm HDTCOSDB; phân tích các đều

iện của chỗ thể ting cho QSDĐ va của người được tingcho;

Sách chuyên khảo, Nzb Chính bị quốc gia - Sự thất, Công tinh này là sợ phá tiễn tir

fin íntiên ế của te giã Hai An, do đ, về cơ bản nổi dang cuốn sihla nợ kế thie

của luận fr “Pháp luật về tổng cho QSDĐ ở Tiệt Nam

(2) La Thị Giang (2020) “Họp đồng ting cho tài sản theo pháp luật That

‘Neon — Một sổ vẫn để in và thực tiễn" Sách chuyên khẩu, Nb Tư pháp; Công

trình này di 6 sâu vào nghiên cit cơ sở lý luận của hợp đẳng ting cho tà sẵn phân,

tich nhông vin đã con han chỗ trong quy đnh pháp luật vã thục tin áp dụng để gi

aqui tranh chấp của hợp đồng tăng cho tà săn đồng thời đơn ra những kiến nghĩ

"hoàn thiện quy dinh pháp luật về hợp đồng ting cho tai sin.

Các công tình nghiên cứu tin đều để thục hiện nghiên cửu mốt cách tổngthể và toàn điện những vẫn để lý luân thục tin và đơa ra những giải pháp nhim

sue đích hoàn thiện và nâng cao hiệu qua th hành pháp luật về ting cho tat ân nói

chung và ting cho QSDĐ nói riêng, M&i công bình đều co những đồng góp to lớn

vi cổng tác xất xổ cite Tòa án thục tẾn áp dụng để đạt những hiệu quả tốt hơn về

hop đồng ting cho QSDĐ theo BLDS năm 2015 và Luật Dit dei nim 2013 Tuy

nhiên, đi đập ứng với nh cầu thực tidn đổ ra và đặc biệt là các quy định vé phápluật vi hop đồng ting cho quyin sử dụng dit mới được sin đổ, bỗ sung vẫn chưađược hoàn thiện, phủ hợp với thục tiễn Chính vì vay, việc nghiên cứu một cách.Ähoa học, chuyên sâu về hop đẳng ting cho quyển quyễn sử đụng đất có ý nghĩathiết thục về mất lý luân công như về thee tn áp đụng mang tính thời sự nhằm

un ra một cách hộ thông toàn diện diy đã chuyên biệt nhất, đưa ra những gaighép hoàn thiện các quy dinh cia pháp luật vé hợp đồng ting cho quyền sử dụng

ý luân đó, phân tích, đánh giá được các quy dinh của phép luật thục định cũng nhạc

thục 8a thục hiển, áp ding pháp luật về hop ding ting cho QSDĐ ở Két quả

"nghiễn cửu côn d tả này có thể được sử đụng a đồng góp ý tiễn nhằm hoàn thiệnquy Ảnh côn pháp lut về hop đồng ting cho quyện sở dụng đất Theo đó, việc tổngHợp, phân tích, so sinh để đưa ra khái niém, đặc đễm của quyển rỡ ding đất tingcho (QSDĐ sẽ là in đỀ đ lam sảng t và thể hiện rõ hơn nét đặc thủ của pháp luật

vi ting cho QSDĐ so với ting cho các loại tài sân khác, tác động din việc xây đụng

‘vi hoàn thiện pháp luật về QSDĐ nói chúng và ting cho QSDĐ nai riêng.

4

4.2 Fughia thực tiễn

Bên cạnh do đổ tải cũng ai sâu phân tich đánh giá thục trang áp đụng quy

cảnh pháp luật, cũng nh thục ifn thi hành pháp luật v hop đẳng ting cho QSDDqua công tác xé xử ti Tòa án nhân dân các cấp trên phạm vi cả nước hiện nay

Đồng thoi, Khóa luận cũng đơa ra mốt sổ giải pháp nhất định dua trên nhing khó

Xhăn, vuỡng mắc còn tổn dong trên thục t, nhằm hoàn thiện hơn hộ thống phápluật và giã quyết các vin đ phát sinh trong thực in vé hop đồng tặng cho QSDB

ở Viật Nam hiện nay, Đây công chính là nên ting tiễn thie quan rong trong việc

xây dụng và hoàn thiận pháp luật về dit đa nó chung và hop đẳng ting cho QSDD

nổi ring Với sự kế thửa lành nghiêm oie các công tình trước Khóa luận công

được xem là tài liệu tham khảo về vẫn để pháp luật nhằm khắc phục những tin tei,han chế vé quy định pháp luật Hop đẳng ting cho quyền nữ dụng đất

4 Mục dich nghiền cứu.

Mục dich nghiên cứu là nhằm làm rõ nhõng quy đảnh của BLDS năm 2015, LPĐ nim 2013 và các vin bản hưởng dẫn có kiên quan din hợp đồng ting cho SDD Bên canh đó phân tính một sổ vướng mắc bit cập trong việc áp dung các

cgay inh pháp luật về hop đồng ting cho QSDĐ ở tên trong thục Hn, từ đó đơn ra

một số kiên liên nghỉ nhim góp phin hoàn thiên quy dinh về hop hop đồng ting cho QSDD ở.

5 Dai tuợng và phạm vi nghiền cứu.

S.1.Déi trợng ughiêu cứ

“Một là, khỏa luận nghiên của các quy dinh của Luật Dét dai năm 2013, Bộ

luật din sơ năm 2015, các vin bên hướng din liên quan vé các nội dụng liên quan

đến họp đồng ting cho QSDĐ ở

âm là, nội dụng khoá loận nghiên cửu về vòng dix cia hop đồng ting choquyin nữ dụng dit, việc áp dụng các quy định pháp luật về hop đẳng ting cho

quyền st đụng đắt rong trục tẫn của Tòa án nhân din để phân tích và bình luận, ti

đổ đơn ra đi xuất hoàn thiên các quy định pháp luật về hop đẳng ting cho quyền sử dung đất

5.2 Pham vinghiên cứm

Mặc dù pháp luật Việt Nam phân QSD ra nhiều loại khác nhu nine đất 5

đắt néng nghiễp, đất rùng nhưng trong đổ tả này, tác giã khóe luận chủ tập trưng

5

"nghiên cứu hợp đồng ting cho quyén sở dụng đất & Trong quá tình nghiên cử

việc dé cập din các loại QSDĐ đất khác chỉ mang tinh so sánh làm nỗ bật đặc

trứng của hop ding ting cho quyén rỡ dụng đắt 3, Bén canh 46, v pham vi vin bin phip luật được nghiên cửa Trong khda luận tac gia nghiên ea các quy nh về

tăng cho QSDĐ ở được quy định phạm vi các văn bản như Luật đất đại năm 2013

Bộ luật din ar năm 2015, các vin bản hướng dẫn thi hành Một số văn bản

chuyên ngành nhơ Luật nhà ð năm 2014; Luật công chúng nim 2014 được phân tich với mục đích so sinh, đổi chiếu nổi dụng nghiên của cin các vin bản tein

không phải đối tượng nghiên cửa trọng đm,

6 Phuong pháp nghiên cứu

-Cơ sỡ lý luận ci Khoa luận là quan đẳm cũa chỗ ngiữa Mác Lnin và te

tưởng Hỗ Chi Minh, các quan điềm đường lối chính sách của Dang Công Sản Việt

Nam Nhà Nước pháp quyển và host đông te pháp Trên cơ sở phương pháp luận, của chủnghĩa duy vật biên chứng và chi nghĩa duy vt lich sử của Chi nghĩa Mác ~ Lônn

Tạ chương 1: Tác giả đã sử đụng phương pháp phân tích, tổng hợp, để đánhgiá nhân xét về khái niệm, đặc điểm, muc đích, ý ngiĩa, phương pháp so sinh đểdẫn chiêu các quan diém khác nhau v khái niệm đặc điểm cit quyền sử dụng dit

và hợp đẳng ting cho quyền sở dụng đất

Tei chương: Tác gã đã sở dung phương pháp phin ích: đánh ga, tổng hợp

„ diễn dich, quy nap a đánh giá nô: dang ci các quy định pháp luật hiện hành vềhop đồng tăng cho quyén rir đụng đất

Tei chương 3: Tác giả đã sử dang phương pháp thing kệ, phân tích, tổnghop, so mánh đỂ đánh giá tổng quan những kết quả đạt được và các vướng mắc, khôXhấn trong thục tiễn xử xử tạ Tòa án nhân din Từ đó, đưa ra những gi pháp

T.Ki

Ngoài phần mục luc, dính mục tử vit tit, mỡ đầu, kết uận và danh mục tài

liệu tham khảo, phụ lục, Kha luận được kết su thành ba chương

Chương 1: Một sổ vin dé tý luận và hợp đẳng ting cho quyền si dụng đít

Chương 2: Quy nh pháp luật din sự Việt Nam hiện hành vé hop đẳng ting cho quyền sử dung dit

Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp uất vé hợp đẳng ting cho quyén sử dụng

đất và để xuất hoàn thiện

CHƯƠNG 1

MOT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TANG CHO QUYỀN Si”

DUNG DAT

11 Ki quát chang về hop đằng tặng cho quyều sic đụng dit

1.11 Khát viện và đặc đẳn về quyển s hong đất

Thứ nhất khái mâm quyên sử ng đắt

Dit dai, tai nguyên mace, tải nguyên khoáng sin, nguồn lợi vùng biển, vùngtro, ti nguyên thiên nhiên khác và các loại tái sin do Nhà nước đầu ty quản lý làtii sản cổng thuộc sở hữu toàn din do Nhà nước dei điện chỗ sở hữu và thống nhấtquản ty! Đất dai thuộc quyền sở hữu toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu Nhà.tước theo đồ trao quyền sở dung đất cho người dân thông qua hình thức giao đấtcho thuê đất Pháp luật công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụngđắt n ảnh và quy Ảnh về quyển cũng như ngiấa vụ chúng của người sở dụng dit?

ĐỂ dim bảo quyễn oi cia người nữ đụng đất và tao đều kiện cho các quan hệdân sự về đất đu được lưu thông phù hợp vớ cơ chế cia thi trường Nhà nước chohép các chỗ thể được chuyển quyén rỡ dụng thông qua các hình thức : Chuyển đã,chuyển nhượng cho thuê, cho thu Ie, thie kí, thé chip, ting cho quyền sử dungđắt và gop vin bằng gá tri quyền sở đụng đất Vi bản ch

đối tương của các gieo dich nay Quyển nữ đụng dit đã đoợc được dé cân ở trong sit nhidu công tinh nghiên cứu với nhiều cách tp cân khác nhau, cu thé

Trong cuốn sich: "3 hòn thành và phát riẫn ht trường bắt đồng sản trong

t quyền sử dung đất là

sống cuộc đỗ mới ở Tiét Nem, tác giả Lê Xuân Bá nhận din "Quyển cử chong đắt

à bộ phân cấu thành cia quyằn sở hin đất ngoài quyễn ti người ait hong đất còn

số các nga vụ theo guy ảnh của pháp luật Theo tác giã này, quyền sử dung đắt1à mốt quyên năng của chủ th đối với dit đi ~ quyền đổi với ti sẵn

Nhấn nhân quyển sở dụng đất ỡ phạm vi quyền ông hơn, quyén sở dụng đất làquyền kai thác, uring hoa lợi, lơ ích từ việc sở dụng dit quan điểm của tác giãNguyễn Thi Thu Thủy: “Ønyể

hoa lợi, lợi ức ti đắt dai và bao gdm các quyền năng rong những giới hơn nhất

sử dụng đất là quyẫn ihe thác công dựng hướng

"Dil S3- Hỗn php nước Cộng hộasã bội đủ nghi Vit Non 2013

+ Lait đt nga 2013

` 1ã ga Bà 2003) Sesh hid vì pit in th ting bt động sn trọng công cuộc đỗ nổi ð Vật

Nan" Ne hoa hoc kỹ bật

inh mà Nhà nước đã quy ảnh đã với từng loại đất từng loại chủ thể được chagrin

giao quyên

Giáo tỉnh luật Dit dai của Trường Dai học luật Hà Nội cho ring “ QSDD là

“yên Hơi thác các thuậc tính có ch cia đất en đễ phuc vụ cho các muc tu pháttriển lanh té - xã hội của đắt nước "Ê

Nhờ vậy quyển sở dạng đất được các công tình kể trin để cập din với nhiềugốc đồ khác nhau và cách hiễu khác nhau Trong đổ da phần xác ảnh quyển sử

dang đất là quyin kh thác, thu ho lợi, lợi ích từ đất và nhân chung thi các quan

iim đều cho rằng quyên sở dụng dit 1a mốt tà sản Tác giả cho ring khi nghiêncửu về quyển sở dng đất phải tim ra được bản chất của nó để xác định quyén sử

dạng dit là một loại tai sản đặc thù nên cơ chế điễu chỉnh cba pháp luật nên cơ chế

du chính của pháp luật vỀ quyền sử đụng dit cũng mang tinh đặc thù Vi vậy tácgiã đơn ra khái niệm v quyền sử đụng đất như say

“Qmyẫu sử đựng đất là mu

chit thd sở hữu tà săn way có thd khai thác các công năng, th

at cách hợp pháp đễ đáp ứng nhm cần, lợi ích chính đáng cña minh Quyều sit

“ng đắt gin iều với đắt mi và là tài sân phải đăng ký quyều sở hữu”

Thứ hai, đặc đễm cũa quyền sử hong đắt

Qua đổ tác giả nhân định, quyên sử dụng đất là một loại tài sẵn do đó sử dung

đắt dũng có những đặc diém chung của tải sản nh Có giá tr, có giá tí sử đụng và

loại tài sản tàu ti ñưới mg quyên tài sân mà

chợ

ito dich din si Do đó quyền sir dạng đắt là đối tượng mã các bên trong giao dịch

con người có thể kiểm soát được, có ito quyển sử dụng đất trong các

mong muôn sở hữu và một trong những cách thức sở ina sử dung đó là tăng cho

Ngoài những dic điểm chung là tả sin thi quyển sở dụng đất công có những đặciim nông đ lẽ

.Một là, quyn sie chong đất là một loại tài sân về hình: Quyền sử dung đất là

st Tosi quyén ti sin - tà sản vô hình Tải sẵn vô hành là tải sin không cổ hình,

đăng vật chit, không nhìn thấy đoợc, không cém nắm được Tả sin vô hình chính

Tà các quyên ti sản, bao gim quyén tai sin trên mốt tài săn hữu hình hay con gơilà

vit quyền Tương hx quyin sở đụng dit tên tạ dưới dang quyển không thể nbin

“Nggĩn Th Ta Ty Q09) “Một s vin đi vi quồn sẽ ng đt ð 0o đọh ca pip bật Vie

sans") Luin ăn Thục Dut học, Đạthọc Lait Ha Nội.

"gran Đụ học Lait Ha Nội C019), áo nh hit Dit hi, NOB Công ihn din Hộ Nội

8

thấy bằng thi giác và căn nhân bing các giác quan khác, con người sỡ đụng, Chính,

vi thể con người chi có thé quản lý kiểm soát quyén sử dụng dit thông qua chúngthự pháp ý, các mình ching pháp Lý là gây tờ ghi nhận, giấy tờ meng tính pháp ly,hop pháp để ghỉ nhận quyên sở hữu, sử dụng của chủ thể có quyền nữ dụng nhưGiấy chứng nhân quyền sử dụng dit, bản đô địa chính,

sit đụng đất là bắt động sản Học thuyệt của quốc gia trên théHai là quyê

giới và Việt Nam đầu cho ring quyên rỡ đụng dit gin liên với đất dai được cho là

bit động sin Như chúng ta đã it, luật ghi nhận ti sin la vật, giấy tờ có giá và

quyền tai sén®, Quyền tai sản 1a quyên trị giá được bằng tiên, bao gồm quyền tài sinđối với đối tương quyền sở hữu bí tu, quyền nở dụng đất và các quyển tà sẵnkhác, Tuy nhiên không phi tt of các quyên ti sin đầu a ti sẵn mã chi có những

quyền ti sẵn la đối tương trong các giao dich din my mối được coi là ti sẵn: Dưới gốc đô này, QSDD được coi à một loại quyén ti sản Lowi tii sẵn này đặc biệt ở

chỗ nó được sắc lập trên mốt loại ti sin khác đó là dit đủ và giá tả của QSDBđược sắc dinh theo giá đất thêm vào dé dit la bất động sin không thể chuyển dich,

cả chuyển nên QSDĐ và đất là b loại tà sẵn không thể tích rối

Chính vi đặc tính này của bất động sẵn mà nó quyết Ảnh các khong pháp lý điêu chính QSDD nói chung vàHĐTC QSDD nói riêng yêu cầu phải dim bảo đặc tinh bắt đông sẵn có quy định riêng biệt đối với loi tài sin này, Như phân tich trên,

bit đồng sin có đặc trong là không thể chuyển dich nên đa chuyễn giaoquyên sở hữu, sử đụng nên bên dia điểm thục hiện nghĩa vụ chuyển giao quyền này,cần phải được được quy định chuyển giao ở nơi có bit đông sản còn nêu chuyén

10 ở nơi không có bật động sin thi bén nhận chuyển giao sẽ khó có th biất đượciện trạng khiêm khuyét của thần dit, hơn nữa conkhông thể xác mình tha đất cóthục sự tổn tei hay không Bên canh dé, bãi đặc tinh “bit d bit dich cũa bitđồng sin nên cũng cén có quy inh về thim quyền giải quyết tranh chip của los ti

sin này rao cho có hiệu qué nhất Quyên sử đụng đất là một loại tài sân võ hình nên

phải sổ chúng thự gay tờ ghỉ nhân quyền của chỗ sở hiểu đổi với tai sin, do đóhải đẳng ký sở hữu đỄ chủ thể quân lý là Nhà nước ghỉ nhân quyển cũa chủ thể đốiVới quyền sử dụng đất và khi chuyển giao bất bude cần phải được lập thinh vấn bản

ˆ Đậu 105 BLDSnies2015

ia 115 BLDSnim 2015

và được công ching dé hai bên ghi nhận, xác lập, sự kiện chuyỂn giao quyền từ đó

có giấy tờ đỄ chứng minh bên chuyển quyển đã chuyển quyên ci mình cho bênnhận chuyển quyén thục hiện các nghĩa vụ và quyén sang tên trên Giấy chứng nhận,quyền nữ dụng đất với Nhà nước

Bala chi anyan sic ng đắt cần đáp ứng năng lực chỉ thể phù hợp mới

có quyền sử ding dit Bồi quyền sở dụng đất luôn gin lién với đất dai trong khí đó

đất ai lử a ti sẵn thuộc sở hữu cũa toàn dân mang ý ng]ấa quan trong rong việc

bio vé an ninh lãnh thổ quốc gia Chính vi vậy, không chi Việt Nam ma các quốc

ga trên thể giới luôn phấ cần nhắc và thân trong trong việc xây dụng pháp luật vỀchủ thể quyền sở dung đất phù hop Cân phi cân nhắc dit raining php Lý sao cho

hủ hợp để vừa thu hút nguồn đều tr từ nước ngoài phát hiển kinh tế nước nhàđẳng thôi vừa phi dim bão an ninh lãnh thổ Cân bằng gin quyền lợi cũa các nhà

đầu te mage ngoài khi đầu tơ vào Việt Nam và có những quyên lợi chính đáng khi

hho đầu tơ vào bất ding sin nói chung và quyén sử dụng dit nói riêng Chinh vi vậyphp luật về đất dai được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 đã có những quycảnh riêng biệt về chủ thé quyển nữ dang đất như người nước ngoài không cóquyền nhân quyền nữ dung dit từ chuyển nhượng ting cho bảo dim có thé vừacân bằng việc duy ti phá triển kink tế vita bảo vệ chỗ quyên lãnh thổ

1.12 hái niệm và đặc đẫn hop đồng tầng cho quyền sử dong đất

Thứ nhất khái mm hợp đồng ting cho quyên sử ng đắt

“rong cuộc sống hàng ngày, con người thường phải them gia vào nhiều mỗi quan h xã hội khác nhan, một rong những mối quan hệ xã hội đó chỉnh là hop đồng din sơ Thông qua hop đồng din sự, con người chuyển giao cho nhau các lợi ich vật chit nhằm dép ứng các yêu cầu trong sinh hoại, tiêu ding hing ngày: Niar

vây hop đẳng din sự la một loại geo dich phổ biên, thông dạng và đến ra thườngxuyên rong đối sống của con người nó chiếm giữ một vi tí quan trong trong việc

tt ip các quan hệ tải sin gia người với người và đồng một vai rò lớn trong đồi

ng xã hội Bên cạnh các giao dich thing thường trong cuộc sống như mua bản,

vay mươn, cảm cổ thể chấp ti sn thi để thöa mãn các nh cầu trong sin xuất, tiêu

đăng, con người con ting cho nhau những tải sản nhất định nỗi bật trong đồ có hợp

đẳng ting cho quyền nữ dạng đất

10

ĐỂ đơn ra một khá niệm toàn din va đầy di về hop đồng ting cho quyén stdang đất truớc hit cin ghất hiểu được "tng cho" có nghĩa la g7 Dưới góc đô ngônngữ tỉ: Theo từ dn Ting Việt của Viện N gôn ngit học thi “tng” có nghi là cho,trao cho để khen ngợi khuyên khích hoặc tổ lông quý mễnŠ cho" 1a chuyỄn cá sốhữu của minh sang người khác và không đổi lây gì cất Như vậy, "tăng cho" có

"nghĩa là chuyển cả sở hữu của mình sang nguời khác mà không đổ lây go V6

"nghĩa như vậy thi khái niêm vé hop đẳng ting cho của quyền sử đụng dit cần phải được xem xát @ nhiễu phương dién khác nhau, cũng với các tính chất và đặc đểm,

hổi niệm ting cho con được thể hiện trong cuốn Tử ifn Tiếng Việt do tácgiã Nguyễn Nhụ Ý chỗ biên "Tăng cho là chuyễn hin cho người khác đồng cát ciaamin mài không lấy gi ce Cánh hiễu này đã phân ánh, bộc lồ tổ bản chất và đặciim của tăng cho ti sẵn Từ đó, có thể thiy việc ting cho là đ bay tô ý chi, mong

muốn, tr nguyên, chi động côn bên ting cho Như vậy, ting cho ti sẵn nó chung

va ting cho quyền sử đụng dit nổi riêng a một loại hop đồng

Dui gốc đô khoa học, có nhiễu công tinh đã đưa ra khái niệm về hop đồngting cho tai sin Theo đó, hiểu một cễch chung nhất thi "Hop đồng ting cho là sirthoả thiên giữa các bên theo đỗ, bin tăng cho giao tài sản cia mình và chuyẩn

sở hữu che bên được tăng cho mà không yêu cầu đền bi còn bên được tăng

sợi

phat tr bản chất thỏa thuận của hop đẳng nói chung Điểm nỗi bật nhất ma kháiniệm này chỉ ra d6 là hop đồng ting cho la hop đồng không có din bù Ở một sốcánh tấp căn khác, một sổ ác gã đơn ra khái niêm vé hop ding ting cho quyền sử

đang đất nh sa

“Hop đẳng ting cho quyển sử hong đất là aự thoả thuận bằng vin bản giữabên giữa bên ting cho và bên được tăng cho, theo đó bên ting cho giao quyễn sitchong đắt cho bên được tăng cho mà không yêu cầu đền b còn bên được tăng cho

“đẳng ý nhân theo quy in cũa BLDS và pháp luật về đắt đi: Đẳng thời nó còn là

xết phương tién pháp

` Viên

Ngônngữ học (2003), đến Tổng Vit, 108 Bi Ning, 805

'Viên Ngân ngữ học (2003), Tử điễn Tiếng Việt, NXB Di Nẵng,

ewes Net Y Câu bên) Q88 Tein Đừng Vệ Vận Xgnngt học NO Go cH N56.

° Rường Đi lọc Luật Hà Nội2019), Giáo tinh uật din sự Vật Nem đập 2), Ni Công e nhân din, Hà Néimist

min trong bảo dim cho việc dich chuyễn quyén cử hong

ul

“đắt bên ting cho sang bên nhân ting cho nhầm théa mẫn các niu cầu về s dụng

đánh

'VỀ cơ bản, khái niệm nay cũng xuất phát từ khái niêm chung về hợp đồng.trong Bộ luật Dân sự trong đó vấn khẳng định bản chit thoả thuận của hop đồngnổi chung họp đồng ting cho nói iêng Tuy nhiên, khói niệm này vẫn còn thiêutinh kt quát kh mô tả nhiều yê tổ không cân thất nhạy

@ Việc đơn cf cum từ "bing vin bị

nhận trong kh niệm Bồi vi đầy là cụm hừ thể hiện hình thức của hö thuận ting

cho nhiều loại ti sin khác nhau ma không phải là yêu tổ riêng biệt côn hợp đồngtăng cho quyền sử dụng đất,

(G0 Việc dima cụm từ “theo quy dinh của BLDS và pháp luật về đất đạt là

là cum từ thửa, không can thiết phải ghi

rom ra, Bồi vi đây là những cum từ mang tinh hệt kê vấn bản phép loật được sở

dang đỂ diéu chỉnh quan hệ hop đẳng ting cho quyền sử dụng đất giữa các bên,Hon nữa, việc có đồng ý nhận hay không hoàn toan phụ thuộc vào ý chí của bên

được ting cho mà không phố phụ thuậc vào quy dinh của pháp luật Không có quy

cảnh pháp luật ghỉ nhân việc đồng ý nhận cũa bản được tăng cho như thể nào,

Go) Cum từ "Đẳng thôi nó còn là một phương tiện pháp lý quan trong bão

dim cho việc dịch chuyển quyển sở dang dit từ bên ting cho sang bên nhần tingcho nhầm thoả mẫn các nhu cầu vé sử dụng dit" là mr lấp li côn cum tử "bin tingcho giao quyin sử đụng đất cho bén được ting cho" Việc sử ng lập ei hai cụm tr

cùng một nga là rườm rã và khiển cho khi niệm không có tinh khó quát

Bén cạnh đó, khá niệm hợp đồng ting cho quyển sở dụng đất cũng được thiTiện 6 một số cách tip cân khác Theo đó “Hop đồng ting cho quan sứ hang đất

Tà ar thôa thiên giữa các bên vé iễc một bên ph giao quyễn khơi thắc các thuộctinh của đắt tude guy an sử: ng của mình cho bên kia mài không yên cẫu đền bùtheo quy nh của pháp luậtŠ Tuy nhiên, khả niệm này vẫn có một số điểmXhông phù họp, cụ thể

“Một là khả niệm này khẳng din "một bên phải giao quyền kh thác là

không phủ hợp, bi và hop đẳng ting cho quyển sở dung đất là hop đồng phá sinh

_Nguyễn Vin Hiễn/2006), Hop đồng tăng cho quyền sử đựng đất ~ Một số vin đề lý nin và thực tiến, Luận.

‘inductee, Bune Doc Tuệ Đà Nour

vin, Tự Minh (2012), Hep déngting cho quyên sổ dng dit — Một sổ vẫn đồ hận ty tấn, Luận vi

‘awe sfbuithec, Đường Đụ học Toit Ha aay 11.

12

liệu lục ð thôi đễm đăng kỹ theo quy nh của pháp luật về đất dei Hơn na, đậy1à họp đồng không có đền bù nên mắc đủ mang bản chất tho thuận những việc hợp

đẳng này có được giao kết hay không lai phụ thuộc chủ yêu vào ý chi côa bên ting

cho Việc có thể đăng ký được quyên sở dụng dit cho bên được ting cho hay không

piu thuộc vào ¥ chí của bản ting cho Chinh vi vấy, khi quyền sử dụng dit chưa được ding ký cho bên được ting cho thì hop đồng chưa có hiệu lục và bên ting cho chưa phii thục hiện bit cử ngiễa vụ nào

“Hea là, cụm từ “giao quyển Khai thác các thuộc tinh cũa đất thuộc quyền st

dang của mình cho bên kia" cũng chưa minh th, Bối vì kh nhắc đến thuộc tinh của

đắt là nhấc din các đặc dim côn đất nh nh duy nhất, tổn tạ lâu di, giá tử lớn,sma không phi nhấc đồn vai trò cia đất nên không phải đối tương có thể khai thác

Hon nữa, rau khi nhận được quyền sử dụng đất, bên được ting cho trổ thành người

sử dung đất hop pháp và thục hiên việc sử ding đất theo đúng quy định của phépluật dit đi mã không phụ thuộc vào bên ting cho Do đó, cum từ này không phản,

ánh ding bản chất của việc ting cho quyền sử dụng dit

Pháp luật Việt Nam cũng di ting ảnh nghĩa về khái niệm hợp đồng ting cho

QSDD tei Điều 722 BLDS nim 2005 như sau "Hop đổng ting cho QSDD là sir

théa thận giữa các bên theo dé bên ting cho giao quyẫn sử dạng đắt cho bên đượctầng cho mà không yêu cẫ đồn bit còn bin được tăng cho đồng ÿ nhận theo my

inh của Bộ Luật này và pháp luật vé đắt âm * Như vây, các nhà khoa học công đã

thửa nhân hop đẳng ting cho QSDB là sự thỏa thuận vé việc dich chuyển QSDĐgit bin ting cho và bin dive ting cho, theo đó, bén ting cho chuyển giao QSDD

cũ minh cho bên được ting cho ma không yêu cầu phit cổ bất cử sự din bi nào, can bên được ting cho đồng ý nhận ti sẵn ting cho là QSDĐ theo ding quy dinh của pháp luật

Thế niệm trin mặc dò đã nêu ra được mốt số nét đặc trưng oie hop đồng ting

cho QSDB, tuy nhiên, vẫn còn chưa diy đã bởi hop đồng ting cho QSDB khi các tiên đã thôn thuận và thực hiện theo đăng yêu cầu của pháp luật về dit dai thi được Nhà nước thừa nhân và hop đồng đó được co là có hiệu lực pháp luật Do đó, nó là

co sở phép lý để xác ảnh việc dich chuyển QSDĐ từ bên ting cho sang bên đượctăng cho một cách hợp pháp và là cần cứ để xác dish QSDD của bản được tăng cho

Thi đó, bên được ting cho được toàn quyền rỡ dụng, chiếm hữu, định đoạt QSDB,còn bên ting cho không côn bắt cứ quyển nào đối với QSDĐ đã ting cho đó

“đất chyễn đã, cluy hương cho thud, cho thud lạ, tăng cho, thd chấp gốp vẫn

finde theo guy (ảnh cũa Luật Đắt dex chobên na, bên kia thục hiện myŠn nghĩa vụ theo hop đẳng với người sử chong dit

Nhờ vậy, Ảnh nghĩa HĐTC QSDĐ đã đoợc nghiên cửu rong nhiễu công tỉnh quyển sử dung đất hoặc ture hiện guy

hoa học khác nhau với các phương thức định nghĩa riêng biệt nương hưu chúng lại

các ảnh nghĩa trên đều thông nhất các yêu tổ sau đây: () HĐTC QSDB là mựthôa

thuận giữa bên ting cho và bên được ting cho — diy là cơ sở cho việc hành thành,

hop đồng nổi chung vàHĐTC QSDD nói ràng (i) HĐTC QSDĐ là luôn được xác

i lá hợp đẳng không có din bù Bén ting cho không nhận được lợi ích hừ bên được tăng cho tài sân

Trên cơ sở ké thửa các dinh nghĩa về HĐTC QSDĐ đã được các nhà khon học xây dung trước đó và cũng với sự phân ích, bình luận ð rên, tắc giã đơa ra định ngiĩa về HĐTC QSDD như sau:

‘Hop đồng tặng cho quyều st tụng đắt là sy thôn thuậu giữa các bên về

Hop ding ting cho quyên sử đụng dit là giao dich din nự nổi chung do đó

hop đồng này mang diy đã các đặc trung chung của hợp đẳng nhục

“Một 1d, hợp đẳng tăng cho quyền sử đọng đất là sợ thie thuận, thing nhất ý

chỉ và ý chí đó hãi phủ hợp với ý chỉ của Nhà nước giữa bên ting cho và bên được ting cho - diy là cơ sở cho việc hình thành hop đồng nói chung và Hợp đồng tăng

cho quyển sử đụng đất nói riêng:

ˆ*BLDSs691/1015/QB13 ngày 2112015, Điều 500 Hop đẳng vì quyền si ủng dit

14

Sự thốt thuận giãn hai bên hở lên mút cổ thé hình thành hop đồng dân nụ,

nấu chỉ là ý chí của một bên thi đó hành vi pháp lý đơn phương, Tuy chiên, một thde thuận không da tên sự tự nguyên của các bên, tú là không có thống nhất

¥ chỉ hủ hop đẳng din sự đỏ bị huyện vô hiệu khi có yêu cầu Nguyễn,

luật dân sự là bình đẳng, đựa trin sự thie thuân, te nguyện thiên chí cia các bin

nên nêu không có ar thống nhất ý chí thi không được coi la hợp đẳng dân sự nóichung và hợp đồng tăng cho quyén sử dung đất nói iêng Chỉ khi thống nhất ý chỉ

thi quyền và ngiĩa vụ din nự môi phát sinh

ấm là hợp đồng dân my nói chung và hop đẳng ting cho quyin sở dụng đất

nổi iêng là ự tiện pháp ly lâm xác lap quan hi pháp luật dân sự cụ thi: Hợp đồng

của pháp,

à cần cử xác lập quan hệ ngiấa vụ giữa các bên chủ thể than gia hop đồng Hợp

đẳng ting cho quyên sử dụng Trong quan hệ nghĩa vụ này bên ting cho có ngiễa

ve chuyển giao quyển sử dung đất và quyển sữ hồu đổi với ti sản nay cho bên, được tổng cho

Ba là, mục đích của hop đồng tổng cho quyền sử dụng đất là lợi ích hợp phip, không tri đạo đúc xã hội mã các bên hướng tới, mong mudn đạt được khí

giao kết hop đẳng Mục đích của hợp đẳng phi hop hấp, khi xem xét mục dichcủa hop đẳng của hop đồng ting cho quyển rỡ dung dit nếu mục dich ci hợpđẳng ting cho quyển sở đụng đất được chúng mình không hợp pháp (vi pham đu

không pháp sinh hiệu lực

TẺđặc tém nồng ci hợp đồng ting cho quyên sử ng đắt

Ngoài những đặc đểm chung của hop đồng hợp đồng ting cho quyền sitcắm của uit) thhợp đồng đó có t

dang đất còn có những đặc điểm riêng cia hop ding ting cho tả sin như Hopđẳng đơn vụ Hop đẳng không có đền bi,

én canh những dầu hiệu nhận bit chúng của hop đồng hợp đồng ting cho

quyền nữ đụng đất còn có những đặc trưng tiếng.

Hop ding tăng cho quyền sở dang dit la hop đẳng ting cho tả sản, do vậy

nó cũng có diy đã các đặc điểm của hợp ding ting cho Tuy nhiên, do quyền sửdang đất là mất quyên đặc biệt Chính vì vậy, hop đẳng ting cho quyén sử đụng ditcũng có các đặc điểm của hợp ding ting cho tai sẵn nói chung và có các đặc diém

riêng đồ là

15

“Mặt là, đối tương của hop đồng ting cho quyền sử dụng dit là quyển stdạng đắt Đôi với hop đẳng ting cho quyên sử dụng dit thi đổi tượng của hop đồng

chính là quyển sử dụng dit — một loai tii sẵn đặc biệt quan trong nên việc dich

chuyển né thông qua hợp đẳng ting cho được pháp luật quy định chit chế hơn

nhiều so với vie ting cho các tài sân thông thường khác Quyền sở dụng đất la đối tương dic biệt pháp luật Việt Nam cũng như các quốc gia khác tin thổ giới thường

6 luật chuyên nghành đều chỉnh Do da, khi áp dng các quy dinh pháp luật về

quyin sử dạng dit nổi chúng và hợp ding ting cho quyện sỡ dụng đất nói riêng chủ

thể có liên quan phải uu tiên áp dung luật chuyên nghành Vi du nhự khi xem xet

uy dinh về năng lục chỗ thể, điều laện, nh thúc, nội đụng của hop đồng ting choQSDD Theo quy dinh th không ph sỉ có quyền sử dụng đất đầu có quyền tingcho quyền nữ ding đất cho bit cứ người nào, đồng thời không phải mỉ cing có

qguyễn nhận quyễn sử dạng đất và không phii loại đất nào công được ting cho

Hai là hop đồng ting cho quyên sit cong đất là hợp đồng lhông có dn bisTrong cuộc sống cơn người ta thường sử dụng hợp đồng nh một phương ên đểtrao đổi các lợi ich vật chit cho nhau nhằm thôa mấn nh cầu trong sinh hoạt, êuđàng những ngoài ra con người cũng còn sở dụng hop đồng như là một phương

fd giúp đỡ lấn nhau Mét trong những phương tiên thường được con người sir

tiên

«tả tiễn để để Hình thánh nên nó là các mất quan hệ nh

có giữa các chủ thé, trên cơ sở của mỗi quan hệ tinh cảm ấy, các chủ thểthiết lập với nhau hop đẳng ting cho quyển sở ding dit để giúp 46 lẫn nhau nhằm

thôa mãn nhu cầu về sử dụng dit Vì vây hợp ding tăng cho quyển sỡ đụng đất là

hop đồng không có dén tù và thường được giao kết rên cơ sỡ tình căm và tình thin

tương thân tương d giữa những người có quan hệ ho hàng thin thuộc hoặc quan tiết nhau Hợp đồng ting cho quyền sở dụng đất là hop đẳng không có din bi, đặc

điểm này được thé hiện ở ch: bên tăng cho chuyển giao quyền sử ding đất của

"mình cho bên đoợc ting cho, côn bên đoợc tăng cho không cổ nghĩa vụ bã cho bên ting cho bắt kỹ một lợi ích nào Đây chính là cần cử xác định sau khi xúc lập giao dich này, bin ting cho không được nhận lại một lợi ích tương ứng nên sẽ

không phối nộp thu thụ nhập cá nhân, đồng thời đặc đểm này cũng là cơ sở đểphp luật không cho ghép chủ sỡ hữu thục hiện hợp đồng này trong mốt sổ trường

16

hợp cu thé nhằn tránh gây thiệt hei cho người cổ quyển, lợi ích liên quan, ví đự

hông thi xử lý tà sẵn bão đầm là quyễn nt dụng đất đu hình thức ting cho

Ba là, nuc dich chuyén giao quyển sic hong, sở ine đổi với hợp đồng tăngcho quyển sử dìng

Đổi với hop ding ting cho quyền sỡ dung dit thi mục dich chuyển giaoquyên st đụng đất có rit nhiêu mục đích khác nhau toy nhiên bối tinh chất cổ giá trí

lon của đối tương là đắt ở diy nên thông thường nó được lập bi là các mối quan hộ

tinh cầm huyẾt thống ruột thịt sẵn có giữa các chỗ thể như Bồ mg - con ef, ông bà

- các châu cổ cing bác, a chi sm, tiên cơ ở của mốt quan hệ nh căm Ấy

các chỗ thể tht ập với nhau hợp đẳng ting cho quyển sở dạng dit để giúp đổ lẫn

ho với mục dich khái thác, sir dung nhằm đáp ứng các nh cầu trong sin xuất

ảnh doanh và trong sinh hoạt hàng ngày: Việc ting cho quyền sử dung dit đã nâng

cao tinh thin đoàn kết và hát huy tinh thin tương thân huơng đ trong nhấn dân Việc ting cho quyễn sử dang dit này ds được hink thành tử bắt kỹ mỗi quan hệ nào thủ nó cũng nhằm giúp để nhau trong sin xuất, nh doanh và trong sinh host cia

con người, nó thé hiện tính cảm, inh đoàn kết gin bỏ và giúp đổ lấn nhau giữa

"ngời với người trong cuộc ống nhẫn tha mãn nh cầu về sử đụng dit

12 Mật số vẫn đề lý luận về hiệu lục cña hep đồng tặng che quyền sử dung

12.1 Điền

“quên sic dung đái

Thứ nhất đều biên về ing lực chỉ thể

chủ thể

M tham gia giao dich dân sự nói chung và hợp đồng tăng cho quyền sử dụng đắt nổi riêng phil dim bảo điều kiện năng lục chủ thé phủ hợp với gieo dich din sự Năng lục pháp luật dân sự là pham vi quyền, ngiấa vụ din sự có

được do pháp luật quy dinh Đối với cá nhân, quyển và nghĩa vụ trong năng lục

pháp luật din ar của cá nhân là như nhau, nó là mét yêu tổ gắn liên suốt cuộc đối của con người, có từ khi sinh re và chim đứt khi người dé chết, Béi với pháp nhân, ning lực pháp luật dén sự cũa pháp nhân có từ khi được thành lập, châm đốt khí pháp nhân không còn tén tại và phụ thuộc véo tùng pháp nhân Các pháp nhân là

là

chủ thể có năng hục chủ thể mang tính chuyên bit, đoợc them gia xác lập, thục hiện

các giao dich phủ hợp với mục dich và pham vi hoạt đồng của pháp nhân Mục dich

và phạm vi hoạt đông của pháp nhấn được thể hiện trong đều lê hoặc trong quyết

đính thành lập pháp nhân hoặc do pháp luật quy định”

Nẵng lọc pháp luật in sơ côn chủ thé tham gia hợp đẳng tặng cho quyển stdạng dit à khã năng pháp luật cho pháp chủ thể tham gia hợp đẳng Nấu chi thể

hông có năng lục pháp luật din wr phù hop với ni dang hop đẳng ting cho được

xác lập thi hop ding ting cho có thể không phát ảnh hiệu lục Tuy nhiên, nếu chữ

thể chico năng lục pháp luật din sơ mà không có năng ive hành vi din mự hừ cing

có thể không được tham ga xác lấp, thục hiện hop đồng ting cho quyển rỡ dụng

Nẵng lọc chỗ thể của cá nhân là khả năng cá nhân có thể tham gje vào quanthé pháp luật với bơ cách là một chủ thể và ty mình thue hiện quyển, nghĩa vụ phát

sinh từ quan hệ pháp luật ma đã than gia Năng lực hành vi din nự của cả nhân là iki năng của cá nhân bing hành vi của mình xác lập, thục hiện quyền, ngiễa vụ din

sơ!" Năng lục hành vi đân ar là một trong ha yêu tổ cấu thành năng lực chỗ thểthem gia quan hệ pháp luật din my Nấu ning lục pháp luật din sự lá khả năng cho

phép do pháp lut guy dinh thi ning lục hành vi dân sợ là khả năng hy có của chính,

chủ thể”) Năng hục pháp luật din sự và năng lọc hành vi din sự có mối Liên hệ mậtthiết với nhau: Nẵng lục pháp luật din ng là tiền đã pháp Lý thực hiện năng lục hành,

vã din sự tiie chủ thể chi được phép thục hiện hành vĩ thuộc phạm vi quyển mã phip luật cho pháp hoặc không cấm và năng lực hành vi din ar được coi là

“hương iên" để hiện thục hỏa năng ive pháp luật dân sơ thông qua hành v cũa sinh Nêu như chỗ thé chi có năng lục pháp iuét din sự mã không có năng lục hành,

vã din sth chủ thể không thể them ga mốt cách chủ động, tích cue vào các quan

ệ pháp luật, chỗ thể sẽ tham gia thụ động vào quan hệ pháp luật thông qua hành vi

nường hợp nhất dinh’TM

của người thứ ba hoặc được nhà nước bão vệ trong mét

(im Thị La Gang C022), “Họp đồng vô hu do vien đu kiên vi năng he chả thế" ký vắnhội

‘hi “Hop đồng vo kara và ht gu pháp hop ding ve fu” Trường Đạt họ Luit Ha Ni S

ˆ Bên 18 BLD Spim 2018

Bum Vin Tuyét 2017), Hướng đến mn hoc Luật din sự Tập 1,Nhi amit bin Tephip tá

© Đỗ ThịHn 2019, Nghe inh nce cine theo pháp hết iệt Ni, Don văn thạc

doc, hoe Luật đu học Quốc ga Ha Nội g.39

18

Đi với cá nhân, ning lục hành vi din sơ ofa cá nhân không có ding thời với năng

lọc hành vi din ay năng lục pháp luật din sự của cá nhân có từ khi sinh ra, ay

hiên năng lực hành vi din mự của cá nhân được pháp luật thir nhận kh đt độ tuổishit ảnh: Khác với cá nhân, năng lực pháp luật din nr của pháp nhân có được đồng

thời với năng lực hành vi din ar và nó phụ thuộc vào ting pháp nhân

Việc xem xát quy ảnh năng lục hành vũ dân sự lá đều kiện có hiệu lục cbgto dich din ari cần tất Chỗ thể được hy do ý chỉ trong tham gia giao dich din

say nhằm đạt được mục dich nhất ánh, tuy nhiên, quyển te do này được thục hiện

Xôi chủ thể giao kết có khš năng nhận thức và lâm chủ hành vi (năng lực hành vỉdân ng) phù hợp với giao dich din ar đoợc xác lập Việc đặt ra đều kiện về năng

lọc hành vi din sự khi tham gia geo dich dân sơ nhằm bảo về quyền và lợi ích cũa

các chỗ thể tham gia vio hop đồng ting cho quyén st dụng dit, quyền lợi ch củachủ thể khác rong xã hôi và là cơ sở pháp lý đ giải quyét tranh chip vụ việc dinalién quan đến năng lục hành vi din sơ

Bi chất cia hop đẳng ting cho quyền sử đụng đất la s thống nhất giữa ý

chỉ và bay tô ý chi ca chỗ thể tham gia hợp đẳng Chỉ những người có năng lực

Hành vi mới cóý chí riêng và nhận thie được hành vĩ cia ho dé có thể hy mình xáclập, thục hiên các quyễn, nghĩa vụ phát ánh từ hợp đồng ting cho, đồng thời phi trchu trách nhiệm trong hợp đồng ting cho nêu la Hop đẳng ting cho có điều liận12.2 Điều kiện vé sự tự nguyện cña chủ thé tham gia hợp đồng tặng cho om

sử dung

'Chủ thể tham gia giao dich trong giao dich dân sự phải hoàn toàn tự nguyên 9Quy dink này thể hiện nguyên tắc tr do ý chi them gia quan hé din nự nói chung và

quan hệ trong hợp đẳng ting cho quyén sử dụng dit nói riêng Bản chit của giao

dich din sự là nự thống nhất giữa mong muốn ý chí và mr báy 3 ÿ chí ra bên ngoài,cho nên "từ nguyên" bao gầm các yêu tổ cầu thánh là hy do ý chỉ và bly tổ ý chi,hông có hr do ý chi và bay tô ý chỉ không thể có he nguyên nếu mốt trong hủ yêu

tổ này không cỏ hoặc không thống nhất dũng không thể có ty nguyên Trong quan

hộ pháp luật đân sự mơ từ nguyên ci một bên (hành vi pháp li đơn phương) hoặc

sự tu nguyện của các bin trong một quan hộ din sơ (hợp đẳng) là một trong các

© pi Moin 1 Đầu 117 BLD Sain 2015,

19

"nguyên tắc cơ bên Tự nguyên là viée chỗ thể xác lip hợp đồng ting cho quyền sử

dang dit cĩ mong muốn xác lip hop đẳng, tĩc là hr do ý chí, khơng bị ép buộc và

từ do biy tơ, thơn thuận nội dung hợp đồng theo mong muốn, nguyễn vong cũa

"mình (mong muốn bên trong thống nhất với sự bảy tổ ý ch ra bên ngoa)

12.3 Big kiện về ume dich và uội dung cũa hợp đồng tặng cho om

đắt

sử dung

Mục dich và nội ding của giao dich 1a mốt trong những yêu cầu cần phải dep ting khi xem xét hiệu lục của giao dich din sự nĩi chung và hop đồng ting cho

quyền sử dụng đất nĩ riêng Giao dich din sợ phii cĩ mục dich và nội dung khơng

vã pham điều câm của luật khơng trái đạo đúc xã hồi thi giao dich đĩ mới dim bio

được một trong các điều kiện cĩ hiệu lực giao dich dân sự?”

Mục dich của hợp đẳng ting cho quyén sử đụng đất là lợi ích mã các bên mong

mmuến dat được khi xác lập giao dich đĩ”, Mục dich của hợp đồng tăng cho quyền

sử dung dit rt phong phủ và da dạng Chỗ thể xác lập, thục hiên hop đẳng nhắm,thơa mãn các nha cầu lợi ch nhất dink Nội dung của hop đẳng ting cho quyển sửdang đất à tổng hop các diéu khoản ma các bản đã cam kết, thơn thuân trong hợpđẳng Những đều khoén này xác dinh quyển ngiĩa vụ của các bên phát sinh từ hợpđẳng ĐỂ đạt được mue dich này, họ phấ thơn thuận về nơi dụng ca hop đẳng baogồm các điều khoản về đổi tương thời diém, địa đểm chuyển giao quyển sở dụng

đất và các điều khoản khác

Trong hop đồng ting cho quyển nử dụng đất sơ tự do thể hiện ý chỉ của cácchủ thể là nguyên tắc cơ bên và dave pháp luật thừa nhân, những khơng vì thể ma

say do dé là vơ hạn, khơng bi hạn chế nào Trong trường hợp vũ lợi ich cơng cơng,

lợi ich của chủ thể khác thì sự tự đo ý chí cia các chỗ thể co thể bi bạn chế nhấtđãnhề Sự han chỗ dé cũng chính là quy đính về mục dich và nội dụng cia hop đồngtăng cho quyền sử đụng dit khơng được vi phạm điều cém của luật khơng trái đạođặc xã hội ĐỂ hợp đơng cĩ hiệu ive pháp luật thi mục dich và nơi dụng của giaoich khơng vi phạm điều cắm cũa luật khơng tri đạo đúc xã hội Trong trường hopcuthé la Hop đẳng ting cho quyên sử dụng dit cĩ điều kiện thị điệu kiên trong hợp

đẳng khơng được vi phạm điều cấm của luật và trai với đạo đức xã hội.

© Đầm chhộn 1 Biba H7 BLD Sam 2015

° Dba 118 BLD Sn 2015

1.24 Điêu kiện về hình thúc của hợp đồng ting cho quyên sử dung đất có hiệu lực.

Tình thức của hp đẳng tặng cho quyền sử đụng đất ở là hình thúc biểu hiện:

nôi dụng của hop ding này ra bên ngoài, thông qua hình thúc nay các chủ

những người khác và cơ quan nhà nước có thim quyển thấy rõ được nối dụng macác bên tham gia hợp đồng đá cam kết thống nhất ý chi để thục biện Bản cạnh đócòn giúp cho cơ quan nhà nước kiém soát được hợp đẳng này có hợp pháp hay

không Thông qua hop đồng hợp pháp các bên cũng xác đính rõ quyền và ngiĩa va của các bên tham gia trong hop đồng ting cho quyền sử đụng dit & QSDĐ là loi

tài sin phải đăng ky quyền sở hữu, cho nên gieo dich phải được thực hiện dướiình thức vấn bin để lam cơ sở cho việc các thủ tue hinchính, đăng ký tei các co

quan quân lý Nhà nước

1⁄4.Khái quất chung về hợp đồng tặng che quyén sử dựng đất có điều kiện.Hop đồng ting cho quyên sử dụng dit có điều kiện (HĐTC QSDĐCĐK) là

trường hop bên được ting cho muốn được nhận ti sin tăng cho thì phi thục hiện

một hoặc nhiễu nghĩa vụ trước hoặc su khi ting cho Điễu liện tăng cho khôngđược vi phạm điều cắm của luật không tri đạo đức xã hội

Dưới góc đồ nghiên cứu, tác gi lâm rõ sự khác biệt giữa HĐTC QSDBCBK

va geo dich dan sự có điêu kiên, hop ding có điều kiện như seu:

Thứ nhất, HĐTC QSDĐCĐK không cũng bản chắt với giao dich đân sự có

đà hiện

Gino dich din sự cổ điều kiên được hidu là việc phát ảnh hoặc hủy bỗ giao

ich phụ thuộc vào sự kiện điều kiện xảy ra theo sự (hôa thuận giữa các bên chủ thé

trong giao dich Qua đỏ được hiểu “điều kiệ trong gao dich có đu kiên là những sr kiện pháp ý do chính các bên thôn thuân mà khi điều tiên xây ra thi làm

nh hường trac tiếp tới hiệu lục cia giao dich theo một trong hai chiêu hướng () Liam phát ảnh hiễo hục cia giao dich hoặc i) lam hỗy bỗ hiệu lọc cũa giao dich

Nếu chiéu quy dinh về giao dich có đu kiện vào HĐTC QSDBCBK thisring ting cho quyền sở đụng dit có điều kiên khác vé bản chit với giao dich din sơ

có đều liện bi ha lý do sau đây:

“Một là đu kiện trong giao dich có điều kiện phi là những my kiện qua đó lâm phát sinh hoặc chim dit hiệu lực của giao dich din sự, côn đều liễn trong ting

cho tài sin có đều kiên không được coi là cén cử để lâm phát sinh hay chim đốt

21

hop ding ting cho Trong khi đó, điều kiện ting cho không phi là những nơ kién

lâm ph ảnh hoặc chấm dứt hiệu lục của HĐTC QSDBCDK mà thục chất đây lànhững ngiễa vụ mà bên được ting cho thục hiện để được nhân ti sin ting cho

Em là những sự kiện nằm trong điều kiện của giao dich có điều kiện phimang tính chất khách quan việc phát sinh đều kiện không phụ thuộc vào y chỉ chữquan của con người Trong ki đó, đều kiện của ting cho là một hoặc nhiêu ngiễa

va din mơ đo bên được tăng cho thục hiển Tie là người được tổng cho sé là người

thục hiện, tác động để điều kiện do bin tăng cho đưa ra được thục hiện trên thực té

Sur kite biệt giữa điều kiên tong giao dich din sự có điều liên va điều kiện

trong HĐTC cũng được khẳng Ả nh qua nhân dich sax “Chứng ta thấp rằng tổngcho tài sân có đều luận là một dang giao dich dân ait nhumg những đu lên được

xi din trong qu dn về tăng cho tài sân có điều hn tại Did 470 BLDS đã bị thíhap rắtnhiẫu chỉ còn là đều liên thực hiện ngiấa vi"

Tir các phân tich và dẫn chứng trên, tác giã khẳng dinh HĐTC QSDBCDKkhông có cùng bản chất với gao dich din sự có điều kiện

Thứ hai, HBTC QSDĐCĐE không phat là hợp đẳng có dé liên

Đổi chiếu, ro sánh quy định về HĐTC QSDĐCĐKE và hợp đẳng có đu liệndang được quy dinh trong BLDS năm 2015 thi có thể nhận thấy bai giao dich này

cũng không cùng bản chất Bởi lẽ @) đu kién trong HĐTC QSDBCDK là ngiễa

‘ya ma bên được tăng cho phải thục hiên trước hoặc sau ki được ting cho tit sin;

(@ điều kiện trong hợp đẳng có đều liên lại là đều kiện đổ lâm cơ sở cho việc

thục hiện thay đổi hoặc chấm dit hop đẳng (khoản 6 Điễu 402 BLDS năm 2015)

Từ các phân tích trên tắc giá khẳng dinh, HĐTC QSDBCDK dang được ghỉnhận không cùng bản chit với giao dich din sự có điều kiện và hop đồng có đềutiện Do đó, khái niệm về HĐTC QSDĐCĐK không được xây dựng trên nên tăng,khổ niệm về giao dich din arco điều liện và hợp ding có điều kiện

Khái niêm về HDTC QSDĐCĐK it được chú trong nghiên cứu trong các

công tình, tả tiê luật học Trong đó có bai viết “Hop đổng ting cho tài sn có

“đều liện trong pháp luật hiện hành Những vướng mắc và adn nghị” oie tác gãBùi Minh Héng xây dụng khá niềm HĐTCTSCĐKK, cu thé: “Hop dng ting chotit sân có điễu kiên là hợp đồng mà trong đồ bên ting cho và bên được tăng chothôa thiên về những đầu liện cũa việc tầng cho tà sản (6 sự lưện hoặc thas hiện

2

"giữa vụ dn sự) theo đồ các bên thực kiện, chấm đit quyển và nghta vụ hoặc hiy

bổ hợp đẳng"? Theo ảnh ngiữa này, tác giả Bùi Minh Hong đã tiép cận khái niệm

HĐTCTSCĐE là một giao dich din sơ có điều kiện, đu kiện rong hợp đồng là

iu kiện để lâm phát snh h

sa bên được ting cho phi thục hin để được nhận ti sẵn ting cho Nhơ đã phân

tich ở rên, đười góc độ tiếp căn khác, tae giã đã khẳng định điều kiện trong HĐTC

QSDBCDE không có cùng bản chất với điều kiện cin giao dich din sự có điều

tiện Do đó, khát niêm HĐTC QSDĐCĐK được tác giả tim hiểu và xây dựng được

chil ba việc tăng cho mà không phii là đều kiện

ấp cân không đựa trên nền ting các yêu tổ của giao dich dân nợ có điều kiận nói

chng

Thông chỉ trong hệ thẳng pháp luật Việt Nam, hệ thống pháp luật cde các

qgiốc gia khác trên thể giới cũng ghi nhân vì ting cho tai sản có đều liên Như,

Điều 190 Luật Hợp đẳng Nhân dân Trung hoa quy đủ: “Người ting cho có thể

êm thm ngiấa vụ Nếu tăng cho hòm tiêm nga vụ thì người được ting cho cẩn

thực hiện ngÌữa vụ theo thôa thuận”, Điều 535 BLDS Đức quy ảnh: “I Người nào

thực hiện tầng cho theo một dé kiện có thễ yêu cẫu thuc hận đẫu kiện này nd

"người đồ đã thực hân phan mình, 2 Nẵu việc thue hiện đầu kiên là vì lợi ih côngsống thi sau lửã người tăng cho chit, cơ quan có thm quyển cũng có thé yêu câu

thực hiện điễu liện đó Cũng giéng như Việt Nam, trong vin bin pháp luật quy

trên đầu không đơa ra ảnh ngiấa

vi HĐTCTSCĐK mà chỉ quy đính ting cho tải sin có đu kiện đưới góc độ quyềncảnh và tăng cho có đều kiện cin các quốc gìn

Yêu cầu của bên ting cho và một sổ yêu tổ ma điều kiện tăng cho cân tha min Tờ

các quy dinh đã được tích dẫn và phân tích ở trên, HĐTCTSCĐIK đều được các

aquée ga gh nhân với các yêu tổ chung sau diy

“Một là, cơ sở hình thánh điều kiện tổng cho: đều kiện ting cho là một nối

dang trong HĐTCTS, do đó, về nguyễn tie, cơ sở hình thành điều kiện tăng cho

phi theo cơ sở hình thánh cia HĐTCTS — là due trên sợ thôn thuận giữa bn ting

cho và bên được ting cho, Thục té sự thôa thuận này thường được biểu hiện bằng

an chi động đưa 1a diéu liện của bên ting cho và bên được tăng cho chip thuận với didu liên đó Do đó, khoản 1 Điều 462 BLDS năm 2015 quy định "Bên ting cho có

{Ri Mah lag Cain op ngừng do isincé đền hông dép itn id Ning

coment wines oP

23

thể yêu câu bên được tăng cho Hhec hiên một hoặc nhiều ngÌữa vụ trước hoặc saiTới tổng cho "; hoặc Điều 190 Luật Hop đẳng Nhân din Trung hoa quy dink

“Người tăng cho có thd kèm thêm nga vu." ~ rõ rang cách thức quy nh này đã chỉ nhân sơ chủ động của bin ting cho trong việc đơn ra điều liện và nối dung của

đấu kiến Còn bin duve ting cho thé hiện ý chí của mình thông qua việc chấpthuận thụ hiện đầu kiên hoặc không

Hat là, quy định trong hệ thống pháp luật cũa các quốc gia tén thể giới, trong dé bao gém of Việt Nam, điều kiện ting cho cân phải đáp ứng một số yêu cấu,

_

@ Điều liên ting cho không được vi pham điều cấm của pháp luật vàtrái dao đúc xã hối Đây là yêu tổ được thừa nhân rồng rấi khi quy din về

HĐTCTSCĐEE nhưtrong BLDS Pháp, BLDS năm 2015

(G0 Điều liên ting cho không được lêm mất đ tính chất không có đổn bicủa HĐTCTS Yêu tổ này đoợc thể hiện cụ thể trong BLDS Pháp, Đúc Tuy nhiên,

trong BLDS năm 2015 cite nước ta lại chưa thể hiện rõ răng yêu tổ này, Theo tác

gi HDTCTSCDK là mốt loại HĐTCTS, do đó, HĐTCTSCĐIK cũng phải là hop

đẳng không có din bi Điều này đồng nghĩa, bin ting cho không được pháp dit ra

iu liên tăng cho mang lạ lọ ich vật chất tương đương cho họ

Thông qua việc im hiểu HĐTCTS dưới góc đồ nghiên của và đưới góc độ

php y, tác giá xây dụng khá niệm HĐTC QSDBCBK như seu

“Hop đổi iu kiệu là hợp đồng tặng cho

tài sin có đối trợng là quyén sit đụng đất, theo đồ bêu ting cho có thể yên cần

bên được tặng cho thực hi i sam Hi tặng

cho, Điều kiện tặng cho không được vi pha điều cắm cia hật, hong trái dao

đức xã lội và không ñược làm thay đỗi th chất không có đầu bà của hợp dugtừng cho quyằu sit dung đắt"

tặng cho quyên sĩ đụng đắt có

ughia vụ trước

TIỂU KET CHƯƠNG 1Trong chương này, tác giã đã phân tich đấu hiệu nhận biết cũn quyển st

dang dit từ đó đơa ra được khái niệm cũa Quyên sử đụng đất đặc

sử dung đất hi niệm hợp đẳng ting cho quyền sử dụng dit, Hop đồng ting choquyin sử đụng dit co điều kiện và dic đểm của hợp đồng ting cho quyén sử dungđất Qua đó hình thành nền ting lý thuyết pháp lý quan rong nhằm nbin nhận mét

im của quyền

cách khách quan rõ ring nhất về đặc trưng của loại hợp đồng này, đưa ra gốc nbin

sâu sắc gip phin hạn hạn chỗ những tranh chip phát sinh tên thực tẫn áp đụng

hấp uật và xế xử.

CHƯƠNG 2

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT DAN SỰ VIET NAM HIEN HANH VE HỢP ĐỒNG

TANG CHO QUYỀN SỬ DỤNG BAT

21 Quy định pháp hật dan sy hật dân sự Việt Nam về điều liện có hiệu lụchep đồng ting cho 9)

Pháp luật din sự Việt Nam quy dinh vé hiệu lục hop đẳng ting cho quyén st dạng dit tei BLDS năm 2015 và Luật Bit đi năm 2013 Theo quy dinh cia 02 vin

bin này, hop đẳng ting cho quyền sở dụng đất có hiệu lục li thoả mãn các điều

Xiện () điều liận vé năng lực chỗ th, @) đều liên vé nợ hư nguyên, (ii) điều lận

Chủ thi tham gia vào quan bệ tặng cho QSDĐ phải có rừng hue pháp luật

din sie và năng lực hành vi dân se phù hợp

Chủ thé dang quản lý, sử dụng OSDĐ ở hợp pháp là chủ thể cia Hop đồng

ag

ting cho quyền sỡ ding dit & Trong truing hợp này cần tach bạch dit dai thuộc sở

Hữu toàn din do Nhà nước lam đủ diện chi sở hồu và thing nhất quan ý Mã cần shin ð góc đồ người sử dụng dit & đã được nhà nước trao quyển quản lý, si dụng

dạng dit ở cụ thể là giao dich ting cho quyển nit dung dit ở thông qua hợp đẳng

tăng cho quyền si dung dit ở là chi thể ci hợp đẳng ting cho quyén sử đụng đắt

Trường hợp cả nhân fiw thơm gia giao kết thực hiện hợp đổng ting cho

anyén sử chong đắt ở phi có đầy đã năng lực hành vi din sự Nẵng lực hành vũ din

ax của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thục hiện

quyền ngiĩa vụ dân sự @iéu 19 BLDS năm 2015), Như vậy Luật đã quy Ảnh rất

15 là cá nhân được coi là cổ đầy đã năng lục hành vi din my ki cá nhân đồ nhận,

thức được rõ v hành vi và hậu quả của hành vi ca mảnh Người đó có đã khš năng

đốc lập điều khiẫn các hành vi của bản thân Túc phải là người từ đã mười tám tad

ở lên, cỏ tr não phit iển một cách bình thường không mắc bệnh khác ma khôngthể nhân thúc, làm chỗ được hành vi hoặc người có khỏ khăn rong nhận thúc, lim

26

chủ hành vi do do tinh rang thể chất hoặc tinh thin ma không đủ khả năng nhậnthúc, lam chủ hành vũ nhưng chưa đến mie mất năng lục hành vi dân ar hoặc bị hạnchi năng lục hành wi din sợ kh nghiện ma ty, nghiện các chất kích tích khác dẫn

đắn phá án tài sân cũa gia dnt

Thứ nhắt bên ting cho quyên sử ng đất

Do đổ tương của hợp đồng ting cho quyền sở dạng đất (rong dé ti nay là

quyền rỡ dung dit 3) Người sử dạng dit & được nhà made cho phép thục hiện

quyin tăng cho quyên sử dung dit 6, Tuy nhiên a quản ý, nhà nước đã đưa ra các

ny định, các điều kiện về việc ting cho quyền sở dụng dit nhằn quản lý đất đạiđược tốt dim bảo rất tự và cing theo dé các chủ thi tham gia vio hop đẳng ting

cho quyền sử đụng dit phi thục hiện theo đúng các quy đ nh do nhà nước đã đồ ra

để được pháp lut bảo vệ, hợp ding ting cho quyển sở dụng đất ỡ do các bân xáclập có hiệu lực pháp luật khi có các điều kiện sau (1) Có GCN QSDB; (2) Dakhông có tranh chấp; (3) Quyên sử chong đắt không bị kế biên đễ đâm bác tin hành

dán: (4) Trong tết hơn sit chong đắt

Tuy vào vide sở hữu quyễn sở đụng đất hay tải săn gắn liễn với đất là đối

tương của quan hệ ting cho thẻ các chỗ thé Tà hộ gia nh, cá nhân, tổ chức Lành t,người Việt Nam đính cư made ngoi, tỔ chúc, cá nhân nước ngoài đều có thể trở

thành bên tặng cho Vi pháp luật Viét Nam hiện hành không có quy định riêng cho tổng cho QSDĐ ở nên tử nghiên cứu các quy định về ting cho QSDĐ nói chung

các điều kiện riêng đối với mốt số chủ thể khi nhân tăng cho hoặc một trường hop

tí cấm; cùng với đó, xem xét trong các chủ thể sử dung dit được pháp luật hiện

hành ghi nhận và cho phép sử đọng dit a8 ở hay dit sở dang cho mục dich kinhdoanh trong tỉnh vục đất ð, nhà ở, có thé nhân điện được các chủ thể sưu đây là chủthể trong giao dich ting cho QSDĐ ở

"Một là, tổ chúc được Nhà nước giao đất có tha tién sử dung đất đ đầu trảnh doanh nhà & thi được ting cho nhà tinh nghĩa gin lién với đất theo quy địnhcủa pháp luật (idm c khoăn 2 Điều 174 Luật đt đái năm 2013)

ml, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhương quyền sử dụng dit có nguồn

ắc do được Nhà nước giao có tha tin sử đụng dit hoặc Nhà made cho thuê đất rểtrước tiin một lẫn cho cả thời gian thuế ma tin sở dạng dit, Nên thu đất đ trĩXhông có nguồn gốc từ ngân sich nhà nước thi cing được phép ting cho nh

?

trường hop tổ chức được Nhà nước giao dit có thu tin sở dang dit, hú là đượctăng cho nhà inh nghĩa gin lin với QSDĐ ở (khoản 2 Điều 176 Luật đắt đủ năm

29

“Ba, tổ chức kinh tổ sử dung đất được cơ quan nhà nước có thẫn quyền

cho phép chuyỄn mục dich sử đụng đất tử đắt không thụ in sử đụng dit sang dit

có thụ tién sở đụng đất thi được phép tăng cho đưới dang nhà tinh ngất gắn Liên với QSDD ð (khoản 4 Điệu 76 Luật đất dai năm 2013)

“Bắn là, tổ chức kinh tế nhận góp vẫn bằng quyền sử dụng dit cũa hd giađánh, cả nhân tổ chúc ảnh tế khác ma đất góp vốn cia ổ chức kinh tế gop vốn cónguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dung đất do nhận chuyénnhượng quyền sử dang dit hoặc dit góp vẫn ci hộ gia đính, cá nhân gớp vẫn mà

không phả là dit dave Nhà nước cho thuê trả tién thuê đất hing năm thi được phép ting cho dưới dang nhà tinh ng]ĩa gin liên với QSDĐ ở (khoản 1 Điễu 177 Luật đắt đi nim 2013)

“Năm là người Việt Nam định cơ ð nước ngoài được sở hồu nhà ở tại Việt Nem chi được ting cho tỔ chúc, cá nhân trong nước, nguời Việt Nam đảnh cư ở

nước ngoài thuộc điện được sở itu nhà ở ti Việt Nam để ở @iém b khoản 2 Điệu

186 Luật đắt dxi năm 2013).

ấu là, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về dau tư tại Việt Nem được, Nha nước giao đất có thụ in sở dang đất được phép ting cho đưới dạng nhà tin

nghĩa gắn với QSDĐ ở (khoản | Điều 183 Luật đất dai năm 2013)

“By là, doanh nghi có vin đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyểnnhượng cỗ phân là đoanh nghiệp ma bên Việt Nam chiêm tỷ lẽ cỗ phân chỉ phốitheo quy định của pháp luật về doanh nghifp hoặc doanh nghiệp có vén đầu trtước ngoài được Nhà nước giao đất cỏ thủ in thi được phép tăng cho dưới dang

hà tinh nghĩa gin tiên vớiQSDD ở (đẫm b khoăn 4 Điễu 183 Luật đất đủ 2013)

Theo quy dinh tạ Điều 192 Luật Dit dai năm 2013, trong một số trường

hop, bên ting cho QSDĐ không được quyên tư ý ting cho QSDĐ của họ cho chủ

thể khác mà phii tuân theo quy định cũa luật về chỗ thể được ting cho hoặc thời

gian tổng cho, cụ thể

Tâm là, hộ gia én, cá nhân dong sinh ống xen kế trong phân kina bảo vé

"nghiêm ngặt nhân kim phục hồi nh thi thuốc rùng đặc dụng những chứa có đều

28

Xiện chuyển ra khôi phân khu đỏ th chỉ được ting cho quyền sở dụng đất ð cho hô

inh, cánhân sinh sống trong phân khu đó

Chin là, hộ gia ñ nh, cá nhân được Nhà nước gao dit ð trong khu vực ring phòng hộ thủ chỉ được tăng cho quyển sử đụng dit ở cho hô gia Ảnh, cá nhân dang snh sống trong khu vue rùng phòng hộ đô

“Mời là, hỗ gia định, cá nhân là din tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước

gto dit theo chính sách hỗ tro cia Nhà nước thi được ting cho quyên sử dụng dit

sau 10 năm, id ừ ngày có quyết ảnh gino đất

Xem xét quy Ảnh Luật Đất dei năm 2013, BLDS năm 2015 có thể thấy:Khác với BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 không thờa nhận hộ gia đính tổ hoptác là chi thé độc lập của quan hệ pháp init din ax Những quy dinh về hỗ giainky t8 hop tác trong Luật Đất dai nim 2013 được áp dụng quy đính tương ứng

đỗi với cá nhân theo quy định của đu 101, BLDS năm 2015 Thực tỉ, những quy,

nk liên quan dén hô gia dink trong Loật Bit dai năm 2013 vẫn còn nhiễu quandim rong quá tình thục hiện, cothỄ

“Theo quy định tei khoản 29 Điều 3 Luật Đắt đi năm 2013: “H6 gia nh sitchong đất là những người có quan hệ hôn nhân ng thông nuôi đưỡng theo ang

inh của pháp luật về hôn nhân và gia dinh, dang sẵng clang và có QSDD chung

tat thời đẫm được Nhà nước giao đất cho thuê đất công nhận QSDĐ; nhậnchuyẫn QSDĐ" Tei Điễu 55, Điều 56 Luật Đất dei nim 2013 cũng ght nhân hộ

ta ảnh là chỗ thể được Nhà mde gia đất heo mốt tong ha hình thúc không tha

tiên nữ dung đất, có ta tin sử dung đất hoặc cho thuê đất Qua các quy đính này

co thể thấy, Luật Đất đại năm 2013 vẫn thửa nhận hộ gia dint là chủ thể trong cácquan hệ sở dung đất đi Voi tr cách là chủ thể sở dụng dit, hd gia din được thụciện các quyền chuyển đỗ, chuyển nhượng, cho thu, cho thuê Ini, thừa kế, tingcho, thé chấp, góp vốn QSDD (Điều 167 Luật Đất dai năm 2013) Như vậy, don

trên các cần cử pháp ly được quy đính trong Luật Dat đa năm 2013 thi hộ ga dinh được thừa nhân là chủ th tặng cho và được tăng cho trong HĐTC OSDĐ Trong Xôi đô theo quy định của BLDS năm 2015

“Hạ gia dink không được xác định là chủ thé trong các giao dich đâm my

i chưng, trong đồ bao gồm HIĐTC QSDD Nhân định này bắt nguồn từ khoản 1Điều 101 BLDS năm 2015: hô gia dinh không được thừa nhận a chỗ th trong các

29

quan hệ din ny mã chủ thể chính là các thành viên của hỗ gia đình (với te cách cá

nhào”

Sựy không thông nhất giữa Luật Đất dai năm 2013 và BLDS năm 2015 tiênquan din chủ thi hộ gia din trong quan hệ sử dụng đất đã gây ra nhiễu hing ting

trên thụ tẾ cho các cơ quan thục thi pháp luật, áp cing pháp luật cũng như cho

chính các bên trong HĐTC QSDĐ Quy ảnh này dẫn din ha cách hiểu Mot làshim gii quyẾt tổn tei này, việc áp dụng khoản 3 Điều 4 BLDS năm 2015 được

xiên dẫn df khẳng định đôi với Tính vue dit đủ thủ cần áp dụng quy định trong

Luật Dit đu năm 2013, qua đó, khẳng Ảnh hỗ gia Ảnh phẩ được thửa nhân làchủthể trong HĐTC QSDD

Hat là, theo quan diém của tác giã, các quy dinh trong Luật Dat dei nim

2013 chữ được áp ding gai quyết các quan hộ đất đi mang tinh chất quản ý hànhchính giữa cơ quan Nhà nước có thim quyển và người sử dụng dit (nhơ quan hệtrong việc giao đất, cập đất, cấp số dé, thụ hải đất thu thuế sỡ dạng, ), Điều này

cũng đoợc thể hiện thông qua Điều 1 Luật Đất dai năm 2013: “Luật này quy (ảnh

về chỗ đổ sở lữm đất cen, quyền han và trách nhằm của Nhà mước đài điện chỉ sởhint toàn dân về đất đ và thông nhất quân lý về đắt âm, chỗ độ quản lý và sitchong đắt ăn, yễn và ngÌữa vụ cũa người si dụng đất đi với đất đm thuộc lãnhthd của mước Công hỏa xã hột chủ ngiĩa Tiệt Nam” Do đổ, vớ các giao dich din

sx được "hình thành trên cơ sở bình đẳng, edo ÿ chỉ đốc lập về tài sân và he

chtu rách nhện” [3, Điều 1] bao gầm cả HĐTC QSDĐ phải chịu sự đều chỉnh

của BLDS năm 2015 Như vấy, chủ thể oda HĐTC QSDD trong trường hop ting cho QSDD của hộ gia đình được xác định là các thành viên của hộ gia đính.

Thứ hơi, đối với bên nhận tăng cho quyển sứ chong đắt

VỀ nguyên tắc, moi cá nhân đều có thể trở hành bin được ting cho tai sẵn

Vi những cá nhân có năng lục hành vi din sự đầy đủ thi bằng hành vĩ của mình af

thexée lập, thục hiện HĐTC QSDĐ Còn với những cá nhân có năng lục hành vi din sxe m6t phin hoặc không có năng lục hành ví din sự việc xác lập, thục hiện HĐTC

SDD có thi phải thông qua người đại diện theo pháp uất

"iba 101 BLD Sain 2015

30

“ĐI vớt cá nhân được tăng cho đã thành min

Cá nhân được ting cho đã thành niên tham ga giao kết, thục hiện HĐTC QSDD được xác ảnh theo các trường hợp sau diy:

© Cả nhân đã thành niên và có năng lực hinh vi din ny diy đã được xác

lập thọc hiên moi loi HĐTCTS gầm: HĐTC bất động sản HĐTC đồng sin

HDTC tai sản phải đăng iy hoặc HĐTC tải sin không phii đăng ký sở hữu Nhóm

chủ thể này có thể hy mình xác lập, thục hién hoặc Ủy quyén cho người khác they ho

than gia vào HĐTCTS,

G _ Cả nhân bị hạn chế năng lục hành vi din sự nhóm người này chỉ

được tr mình sắc lập, thục hiện các gao dich din sơ phục vụ cho nh cầu sảnh hoạt hằng ngiy, phù hop với lứa tuổi Con đối với các HĐTC QSDĐ người bị hạn chế năng lục hành vi din sự chỉ được xác lập, thục hiện HĐTCTS khi phấ có sự đẳng ý của người đủ diện

Ga) _ Đối với người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vỉ quyén

an người giém hô của người có khó khẩn trong nhận thú, làm chủ hành vĩ phụ thuộc vào quyết ảnh của Toa án Do đó, với các trường hợp người có khó khăn

trong nhận thúc, lâm chỗ hành vi được tăng cho ti sẵn thi phãi dựa tin quyết Ảnh.của Tos đỂ xác định trường hợp nào ho được te mình xác lập, thọc hiện hợp đẳng

vi trường hợp nào cần hông qua người đu điện

Người mắt năng lực hành wi dân mx với tử cách là người được tổng cho tái

sin, trong moi trường hợp người đi diện cia người mất năng lục hành vi dân sơ sẽxác lập, thục hiện HĐTC QSDĐ cho nhỏn: chủ thể này,

Đi vớt cánhân được tăng cho chưa thành niên

Chủ thể đoợc tăng cho có thé bao gầm cả người di thành niên và người chưathành niên Dé: với người chưa thành niên, tơ cách được ting cho xác dink theo các

trường hop seu

4) Newb tira 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuỗ: cũng giống như khi nhóm cá nhân

nay với tư cách là bên ting cho, họ có thể tr mình xác lip, thục hiện HĐTCTS với

soi tải sản theo ý chỉ cia mình Tuy nhiên nu nhóm cá nhân này được ting cho đông sin phải đăng sở hữu hoặc bất động sin th khi xác lập hợp đồng cần phi

có mr đẳng y của người đủ diện theo pháp luật

31

(i) Nghời từ 6 tuổi đến chưa đã 15 tuỗ: Người từ đã 6 tudi én chứa đã 15tuổi chi đoợc tr mình xác lập, thục hiện các giao dich din mr phục vụ cho như cầusinh host hing ngày, phù hop với hia tu” Ngược tei, đối với HĐTC QSDĐ,

không nhằm mục dich phục vụ cho như cu sinh hoạt hing ngày, nhóm cá nhân này

chỉ được xác lập, thục hiện kồi phii có mr đẳng ý oda người dai điện,

(i) Đổi với người chưa đã € tuổi Moi giao dich din ar của những người này,

đu do nguồi dei điện theo pháp luật xác lập thục hiển Do đó, nguôi chưa đã 6 tuổi khi xác lập, thục hiên HĐTCTS với hr cách là bên được ting cho đều phải thông qua hành vi cia người dai điện

Co chỗ xác lập, thực hiện HĐTC QSDD của cá nhân đuợc ting cho thông qua hai phương thúc: () Cá nhân ty mình xác lập, thục hiện HĐTC QSDB; (i) Cá nhân xác lập, thục hiện HĐTCTS thông qua người đại diện theo quy ảnh cia pháp

luật hoặc do các bên thô thuận Đối với phương thức cá nhân tự mình xác lập, thục

hiện HĐTCTS thi quyên lợi của cá niin được dim bảo mốt cách tết nhất Tuy nhiên, với những trường hop HĐTC QSDĐ được xác lập, thực hiện bỗi người das

cân th thục tổ đi phát anh nhiễu truờng hợp quyển và lợi ích của người được tăng

cho không được bảo dim

HBTC QSDĐ mà người chưa thành nién, người mat năng lực hành vi din

sy, người có khó khẩn trong nhận thức, lăn chỗ hành vi, người bị hạn chế ning lực ảnh vi dân mrla bin được ting cho thi hợp đẳng này chỉ lâm phát sinh quyền cho hho Do do, mac đủ việc xác 1é

hop đồng không bi tôn án tuyên bổ vô hiệu Đây là đẫm mới bổ smnghoin toán pit

hợp của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 Khi BLDS năm 2005 đang có iệu lực thi hành, trên thục tỉ đã xây ra nhiều trường hợp người chưa thành niễn,

"người mất năng lục hinh wi dân sự được ting cho QSDĐ nhưng người đại đện vì

thục biện không đúng theo quy đính của luật nhưng

mẫu thuẫn với chính người được dai điên hay mâu thuẫn với người ting cho màkhông xác lip, thọc hiên HĐTC; gây ảnh hưởng nghiém trong tới quyền lợi ofa

người chưa thành niên và người mất ning lục hành vi din sơ Hoặc có những

trường hợp, người chơa thành niễn, người mất ning fue hinh vi dân sự người bị

Than chế năng lực hành vi din nợ hr mình xác lập HĐTCTS với hơ cách họ là bên,

được nhận ti sin nhưng smu đó người dai din lạ yêu cầu tòa án tuyên bổ vỗ hiệu,

° Ehokn3,Đều 21 BLD Sam 2015

3

Véi BLDS năm 2005, những hợp đẳng này sé bi Tòa án tuyên vô hiệu nhưng theoquy Ảnh te khoản 2 Điều 125 BLDS nim 2015 thi những hop đẳng này được công

nhận hiệu lục

Trong một số trường hợp ting cho đặc thi nh tặng cho QSDĐ hay tặng cho

hà ð, bên đoợc ting cho ngoài việc thôn mãn các điều kiện được quy định chung trong BLDS năm 2015, ho còn phải dip ting thêm các điều kiện ring được quy

cảnh tại Luật Dat dai năm 2013, cụ thể

Hiên nay không có quy định cụ thể về đều kiện của các chủ th trong việcnhận ting cho quyển sử dạng đất Việc xác dinh chi thể đoợc nhận ting cho quyển

được đương nhiên néu giao dich ting cho QSDĐ ở hop pháp thi chỗ thể được tăng

cho công đương nhiên cỏ QSDĐ ở và theo đó ho la chi thi của bên nhận ting cho

hoặc xác định chi thi nhân ting cho thông qua hình thức loại trừ bing cách quy

định các trường hợp không được nhân ting cho quyền sử dung đã”

TỔ chúc, hộ gia ink, cá nhân, công đẳng din cứ cơ sở tôn giáo, người Việt

Nam dinh cơ ở nước ngoài, đoenh nghiệp có vẫn đều tr nước ngoài không được nhận ting cho quyền sử dụng dit đi với trường hợp mà pháp luật không cho phép

chuyển nhương ting cho quyền sr dụng đất

Hộ gia đính, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được

nhận tăng cho quyền sử dang đất rồng hi;

Hồ gia ảnh, cá nhân không được nhân chuyển nhượng ting cho quyển sử

dạng dit 5, dit nông nghiệp trong khu vue rùng phòng hộ, trong phân khu bảo vé

"nghiêm ngặt phân kh phục hải sinh thái thuộc ring đặc ding, nếu không sin

sống trong kim vục rùng phòng hộ, rùng đặc dung đó

Bên cạnh đó, liên quan đến tư cách được tăng cho QSDĐ của hé gia định Tương tự như đối với bên ting cho tải sản, theo quy dinh cia Luật Đất đai nắn

2013, hô gia ảnh a chỗ thể trong quan hệ sở dụng đất Tuy nhiên ii hồ ga dinhthem gia vào HĐTCOSDĐ với hư cách là bin được ting cho thị chủ thể được tăng

“heo quy Ga củ win L2 4 Điều 11 của Lait Dit dain 2013

33