Khóa luận tốt nghiệp: Hợp đồng tặng cho nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

Nhà ở không chi là nơi dam bảo cuộc sông ma con là một trong những loại tai sẵn có giá trị truyền đời từ thé hệ nay sang thé hệ khácđông thời có giá trị lớn về kinh tê trên thị trường Hợ

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HOC LUẬT HANOI

PHAM THỊ TUYET TRINH

K20ICQ058

HOP DONG TANG CHO NHÀ Ở THEO

QUY ĐỊNH CUA PHAP LUAT VIỆT NAM

Ha Nội - 2024

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOI

PHAM THỊ TUYET TRINH

K20ICQ058

HOP DONG TANG CHO NHÀ Ở THEO

QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dan sic

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYEN VĂN HOI

Ha Nội - 2024

Xác nhận của

giảng viên hướng dẫn

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Gay la công trinh nghiên

cứu của riêng tôi, các kết luận, số liệutrong khóa ina tốt nghiệp là trưng thực,

dain báo độ tin cập./.

Tac giả khóa luận tốt nghiệp

(Ký và ghi rõ họ tên)

LỜI CẢM ƠN

lời đầu tiên tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến TS:

Nguyễn Van Hoi - Giảng viên Khoa pháp luật Dân sự Trường Dai học Luật

Ha Nội là người đã trực tiếp hướng dẫn tác giả thực hiện khoá luận nàp Tác

gid cũng xin chân thành cảm ơn các thay, cô giáo trong và ngoài trường đặc biệt là các giảng viên trong Khoa pháp luật Dân sự Trường Đại học Luật Hà

Nỗi đã truyền dat các kiển thức cÌmyên sâu quý báu trong suốt quá trình họctập dé tác giả có những nền tảng kiến thức vững chắc trong quá trình nghiên

cum và hoàn thiên khod luận.

Đôi tượng và phạm vi nghiên cứu 22222222222222121212 re

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu - Sun

Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của dé tải

Ý nghĩa khoa học của đề tả 2222222212122222272 1 e 7

Ti cau Ess cre Hoa dit SE0EHDAD0AGGIỂGQAgiialequgg

1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tăng cho nhà ở

111 Khải niệm hop đồng tặng cho nhà ở

112 Đặc điểm của hop đồng lặng cho nhà ở

1.2 Phân loại hợp đông tăng cho nhà ở -©22222222S222222222 222 xe

12.1 Cầm cứ vào chủ thê của hợp đồng tăng cho nhà ở

12.2 Căn cứ vào hình thức hợp đồng tăng cho nhà ở

1.2.3 Căn cứ vào sự kiện làm anh hướng đến việc nhận nhà ở tặng cho

1.3 Ý nghĩa của các quy định về hợp đồng tăng cho nhà ở

13.1 Đối với xã hội

13.2 Đối với Nhà tướC 22200 tre

1.4 Lược sử quy định pháp luật về hợp đông tặng cho nhà ở

1.41 Giai đoạn trước năm 194%, à n2 reeerree

142 Giai đoan từ năm 1945 đến trước năm 199% cv

143 Giai Goan từ năm 1995 ABA nqp S522 ce

PRU RET GHI Hỗ H ceceaaaeaeesooaorinadaiuszsseg erCHUONG 225THỰC TRANG PHAP LUAT VIET NAM VE HOP BONGTẶNG CHO NHÀ Ö 22222122 TỔ2.1 Quy định pháp luật hiện hành về hợp đông tăng cho nhà ở 252.1.1 Quy dinh chung về hợp đồng tăng cho nhà ở 252.12 Quy định về hop đồng tăng cho nhà ở có điều kiện Sets 44

2.2 Đánh giá quy định pháp luật hiện hành về hợp đông tăng cho nha ở 50

TIỂU KẾT CHUONG 2 sesssueanenubssreaaodasosntresbsegsisaasa S2

CHƯƠNG 3 54THỰC TIẾN ÁP DỤNG PHAP LUẬT VE HỢP ĐỒNG TANG CHO NHÀ Ở VÀ MỘT SO KIEN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIEN

54

54

3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đông tăng cho nhà ở

3.1.1 Thực tiễn áp dung các quy dinh clang về hợp đồng lặng cho nhà ở 543.1.2 Thực tiễn áp dung các quy định về hợp đồng tăng cho nhà ở có điều kiên

3.2 Kiên nghị hoản thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dungpháp luật về hợp đồng tăng cho nhà ở 222222222222e.e OL3.2.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng tăng cho nhà ở 613.2.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả áp dung pháp luật về hop đồng tingCBO HD ƠI: -s:sserosstsucgnngettionsitsooitgrbugtle/TaEESREDi582xetSSgSE-338.031gigessispxtzpscen T5)MEUIRE TCH UGING bácgiaghaocg d8 ch di dhêiulsi1d81iakig101g8xAG 66

MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Khi cuộc sông chuyển từ hình thức đu cư sang định cư, từ cuộc sông

trong những hang động thiên nhiên hay đã được gia công thô sơ, con ngươi đã

phát triển và xây đựng nha ở để lam nơi trú ngụ, bão vệ con người tránh thú div

và những tác đông xâu của thiên nhiên, thời tiết đồng thời là không gian sinh

hoạt chung đáp ứng cả về đời sông vật chat và văn hóa tinh than của các thảnhviên trong gia đình Trong xã hội hiện đại ngày nay, cùng với sự phát triển kinh

tế va gia tăng dân số, nhà ở đã trở thành mối quan tâm hàng đâu của moi tang

lớp trong xã hội Nhà ở không chi là nơi dam bảo cuộc sông ma con là một

trong những loại tai sẵn có giá trị truyền đời từ thé hệ nay sang thé hệ khácđông thời có giá trị lớn về kinh tê trên thị trường

Hợp đồng tặng cho tải sẵn nói chung cũng như hợp đồng tang cho nha

ở nói riêng là loại hợp đông được giao kết và thực hiện phô biến trên thực tế.Hợp dong tăng cho nha ở ra đời là một trong những cách thức để mỗi người cóthể xác lập, thay đôi, thực hiện, cham đứt quyên sở hữu và quyền sử dung của

mình, chính vì vậy loai hợp đồng nay là một trong những loại hình giao dich

dân sư quan trong với đối tượng của hợp đông là nha ở Hiện nay ở nước ta đã

có nhiều văn ban quy phạm pháp luật quy định cụ thể về hợp đồng tặng cho

nhà ở như Bộ luật dan su năm 2015, Luật Nha ở năm 2014, Luật Dat đai năm

2013

trong dé ap dung thông nhất quy định giữa hợp đông tang cho tải sản nói chung

Những văn bản quy phạm này đã tạo ra một hành lang pháp lý quan

va hợp đông tặng cho nhà ở nói riêng

Đền nay đã có nhiều công trình nghiên cứu ở các cấp khác nhau liên quanđến hợp đồng tặng cho tải sẵn, đặc biệt la về hợp đồng tặng cho nhà ở con rat

ít Để lam rố va cụ thé hơn những cơ sở lý luận va thực tiễn của các quy địnhpháp luật về hợp đông tăng cho nhà ở, những khó khăn, vướng mắc trong thựctiến áp dụng, trên cơ sở đó có những kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong lĩnhvực nảy, việc nghiên cứu dé tài “Hop đông tặng cho nhà ở theo quy định của

1

pháp luật Việt Nani’ là cần thiết và phù hợp trong giai đoạn hiện nay, sé manglại những giá trị lý luân vả thực tiễn sâu sắc.

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Hợp đông tặng cho tải sản là một loại hợp đồng pho biên va quan trong trongđời sông xã hội Do vậy, HĐTCTS nói chung và HĐTCNƠ nói riêng luôn là

dé tải khoa hoc được quan tâm nghiên cứu, có thể kế đến một sô công trinh tiêubiểu như sau

- Trần Thị Minh (2012), “Hop đông tặng cho quyên sử dụng đất - Một

số van dé ly luận vả thực tiễn”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại hoc Luật

Hà Nôi Luận văn đã nghiên cứu va lam rõ cơ sở lý luận, thực trạng, thực tiễnthực hiện hop dong tặng cho quyên sử dung dat Tuy nhiên, do công trinh được

nghiên cứu tại thời điểm Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003còn hiệu lực nên kết quả nghiên cứu của luận văn nay van chưa giải quyết hếtcác vân đề tôn tại ngày nay

- Nguyễn Hong Nam (số 12/2014, tr.15-19), “Hợp đông tang cho

quyển sử dụng đất”, Tạp chí Toa án nhân dân Bai viết dua ra các vụ việcthực tiễn về Hợp đông tặng cho tải sẵn, từ thực tiễn, tác giả dẫn chứng các

quy định pháp luật liên quan và đưa ra kiến nghị nhằm giải quyết nhữngvướng mắc trên thực tế

- Hỗ Xuân Thắng (2017), “Hop đông tặng cho quyền sử dung đất theo

pháp luật Việt Nam hiện nay'`, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật

Hà Nội Luan văn đã nghiên cứu và lam rõ cơ sé lý luận vé hop đồng tặng cho

QSDD, phân tích tặng cho tai sẵn theo pháp luật của một số quốc gia trên thé

giới Đông thời trên cơ sở lý luận, tác giả cũng đưa ra phân tích về thực tiễn áp

dụng pháp luật về hợp đông tăng cho QSDD tại Tòa án Từ đó, tác gid đưa ramột số giải pháp nhằm hoản thiện các quy định về tặng cho QSDĐ va tăngcường hiệu quả việc áp dụng các quy định về tăng cho QSDĐ để giải quyết

những van dé liên quan

- Vũ Thị Hồng Y én (S6 9/2018, tr 36-43), “Binh luận quy định của BLDSnăm 2015 về hop dong tặng cho tai sản'', Tạp chi Nha nước vả Pháp luật Baiviết tập trung phân tích về ban chat pháp ly của HDTCTS va bình luận về những

bat cập, thiếu sót trong các quy định của BLDS năm 2015 về H ĐTC T8

- Lê Thị Giang ( số 2, tr-26-31,33/2020), “Thời điểm phát sinh hiệu lựccủa hợp đồng tăng cho tải sản - Thực trang và dé xuất hoàn thiện pháp luật”,Tạp chi Nghề luật Bai viết tập trung phân tích các quy định của BLDS năm

2015 vả các văn bản pháp luật liên quan, từ đó chỉ ra những bat cập, hạn chế

của pháp luật hiện hành va dé xuất, kién nghị hoản thiện pháp luật

- Lễ Thị Kiéu Linh (2020), “Hợp đồng tang cho nha ở theo quy định của

Bộ luật dân sự 2015 và thực tiễn thi hanh tại tổ chức hanh nghé công chứng ",

Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Luận văn đã nghiên

cửu va lam rõ những cơ sở lý luân về hop đông tặng cho nha ở và hoạt độngcông chứng hop đông tặng cho nha ở Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật, từ

đó tác giả đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện về mặt pháp lý chế địnhtặng cho nha ở và tăng cường hiệu quả việc áp dụng các quy định về hợp đồng

tặng cho nha ở dé giải quyết những van dé liên quan

- Lê Anh Ngoc (2020), “Hop đồng tăng cho quyền sử dung đất theo quyđịnh của pháp luật dan sự Việt Nam vả thực tiến thi hành tại 1 số tô chức hànhnghé công chứng trên địa bản quận Long Biên, thành phô Hà Nội”, luận văn

thạc si luận học, Trường Đại hoc Luật Ha Nội Tac giả tập trung nghiên cứu

những vân đề lý luân về QSDĐ và hợp đồng tặng cho QSDĐ Đông thời luậnvăn đã có những phân tích vẻ thực trạng, thực tiễn áp dụng tại 1 số văn phòngcông chứng trên dia ban quận Long Biên, thanh phó Ha Nội, đưa ra 1 số vướng

mắc, bat cap còn tôn tại và kién nghị nhằm hoản thiên pháp luật về hợp đồng

tặng cho QSDĐ

- Vũ Minh Tiên (2020), “Hop đông tăng cho bat đông sản theo pháp luật

dân sự Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Ha Nội.

Luận văn đã nghiên cứu, phân tích, đánh giá quy định pháp luật về bất động

sản theo hướng so sánh, đôi chiêu các văn bản pháp luật về bat động san của

Việt Nam với pháp luật của một số quốc gia khác Từ đó, tác giả đưa ra một sô

wu, nhược điểm và bình luận những bat cập, thiếu sót trong các quy định của

Bộ luật dân sự năm 2015 và các văn bản pháp luật khác về hợp dong tăng cho

- Lê Thị Hồng (2021), “Hop đồng tang cho nhà 6 theo quy dinh của Bộ

luật dân sự năm 2015 và thực tiễn thực hiên tại một số van phòng công chứng

trên địa ban thành phỗ Ha Nội” Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại hoc

Luật Hà Nội Luận văn đã phân tích những quy định chung của HDTCTS nói

chung cũng như HĐTCNƠ nói riêng, kết hợp phân tích các quy định riêng biệt

về HĐTCNƠ tại các luật chuyên ngành và trong trình tự, thủ tục công chứng

hợp đồng, giao dịch, đông thời phân tích sô liêu hop dong, những kết quả datđược và khó khăn khi áp dụng pháp luật trên thực tế

Có thể thây, hiện nay đã có nhiều công trình nghiên cứu riêng về

HĐTCTS nói chung và công trình nghiên cứu về HĐTCNƠ nói riêng, la mộtloại tai sản đặc thù riêng biệt được điều chỉnh bởi cả BLDS năm 2015 và Luật

chuyên ngành - Luật Nha ở năm 2014 , Luật nha ở năm 2023 đã được thôngqua vả có hiệu lực thi hành ngày 01/01/2025 (thay thê Luật nhà ở năm 2014)

Vi vậy, ké thừa những kết quả nghiên cửu trên nhưng tác giả có những phát

triển thêm cho phù hợp với mục tiêu và phạm vi nghiên cửu của dé tai

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tương nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của dé tai là những van dé lý luận về HDTCNG, từ

đó phân tích sâu hơn những quy định của BLDS năm 2015 về HĐTCNƠ va

thực tiễn áp dụng pháp luật tại Việt Nam

3.2 Pham vì nghién cứu

Pham vi nghiên cứu về thời gian: Dé tai tập trung nghiên cứu các quy địnhpháp luật và thực tiễn ap dung pháp luật về Hợp dong tặng cho nhà ở tử khi Bô

luật Dân sự năm 2015, Luật Dat Đai năm 2013, Luật Nha ở năm 2014 có hiệulực pháp luật.

Phạm vi nghiên cứu về không gian: Dé tai tập trung nghiên cứu các quy định

pháp luật về Hợp đồng tang cho nha ở tai Việt Nam

Pham vi nghiên cứu về nội dung: Dé tai tập trung nghiên cứu về những quyđịnh của Bộ luật dan sự năm 2015 về hợp đông tăng cho nha ở, phân tích thêm

về những quy định liên quan được cụ thể hoá trong các Luật chuyên ngành nhưLuật Nhà ở năm 2014, Luật Dat dai năm 2013 dong thời đánh giá về thực tiễn

thực hiện hợp đồng tặng cho nhà ở tai Việt Nam Bên canh đó, khoá luận cũngđối sánh các quy đính pháp luật hiện hành với các quy định trước đó và những

quy định sắp có hiệu lực, đặc biệt la Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực từ

01/01/2025)

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

41 Muc dich nghiên cứu

Mục đích của đề tài là nhằm đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật vảgiải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật liên quan tới HĐ TCNƠ.

42 Nhiệm vụ nghiên cứu

Với mục đích đã được xác định ở trên, dé tai có những nhiệm vụ nghiên

cứu cụ thể như sau:

That nhất nghiên cứu làm sáng tö những van dé lý luận về HĐTCNƠ, đưa

ra các khái niệm, nghiên cứu đặc điểm riêng biệt và nhận dạng về hình thức và

nội dung của HĐTCNƠ.

Thứ hai, đánh giá thực trạng pháp luật va thực tiễn áp dụng pháp luật tạiViệt Nam, làm sáng tỏ những nguyên nhân, vướng mắc trong su không thông

nhất của các văn bản pháp luật trong thực tế thi hành

Tiutba xây dựng, định hướng, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp

luật va nâng cao hiệu quả của HDTCNO tại Việt Nam.

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của đề tài

* Phương pháp luận: việc nghiên cứu dé tài dựa trên cơ sở phương pháp

luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mac — Lênin, tư tưởng

Hỗ Chi Minh trong tiền trình cải cách, quan điểm của Dang công sản Việt Nam

Đây được coi là kim chỉ nam cho việc định hướng các phương pháp nghiên cứu.

cu thé của tác giả trong quá trinh thực hiện khoá luận,

* Phương pháp nghiên cứu cụ thé: đê tài được thực hiện với các phương

pháp nghiên cứu cụ thể như sau:

Thứ nhất phương pháp phân tích: dé làm rõ quy định pháp luật hiện hành

vê HĐTCTS nói chung và HDTCNO nói riêng Phương pháp nay được tác giả

sử dụng chủ yêu trong tat cả các nội dung của khoá luận Day là phương pháptác gia sử dụng trong chương | dé phân tích các quan niệm về tặng cho, cáckhái niệm về HĐTC TS Phương pháp nay được sử dung phân lớn trong chương

2 để tác giả lam rổ các quy định của pháp luật, những ưu điểm, han chế của

pháp luật về HĐTCTS,

Thit hai phương pháp so sánh: nhằm chỉ ra những điểm tương đông va khácbiệt giữa HĐTC TS với 1 số giao dịch khác dé gây nhằm lẫn với HDTC Phương

pháp so sánh được tác giả sử dung chủ yéu tai chương 1 và chương 2 của khoá

Thứ ba phương pháp thông kê: nhằm đưa ra các sé liệu về các ban án đã

giải quyết về HĐTCNƠ, qua đó tác gia rút ra được các tranh chấp phô bién détìm ra nguyên nhân cũng như đưa ra giải pháp hợp lý;

Thứ te phương pháp lich sử: nhằm tìm hiểu sâu và rõ những quy định từthời phong kiến đến thời kỳ Pháp thuộc vẻ đến hiện tai dé thay được sự phát

triển của các quy định về HDTCTS nói chung và HĐTCNƠ nói riêng,

Ngoài ra, các phương pháp thu thập sé liệu, phương pháp tổng hợp cũng được tác giả vận dụng lảm cơ sở để tiên hảnh nghiên cứu các nội dungcủa khoá luận

6 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Những kết quả nghiên cứu của khoá luận sẽ là nên tảng kiến thức quantrong, sâu sắc về HĐTCNƠ Với một đê tải nghiên cứu toàn diện về HĐTCNƠ

thì các van dé lý luận và pháp lý sé được làm sang tö, cụ thể: xây dung đượckhái niệm về tặng cho, HDTCTS, HĐTCNƠ va đưa ra những đặc điểm, pháp

ly của HĐTCNƠ, chỉ ra được các lý thuyết ảnh hưởng tới việc xây dựng phápluật về HDTCNG, phân tích thực trạng pháp luật đối với HĐTCTS nói chung

và HDTCNO nói riêng, chi ra những ưu điểm vả hạn chế của pháp luật liênquan đến các yếu tô pháp ly của HDTCNO như chủ thể xác lập hợp đông, hình

thức hợp đông, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng Đông thời cho thaythực tiễn thi hành pháp luật về HDTCNO Ý nghia khoa học quan trong nhất

của khoá luân là việc tác giả đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật vềHĐTC T8 nói chung và HĐTCNƠ nói riêng, Đây là nội dung có thé lam tai liệu

tham khao cho các cơ quan chức năng trong quả trình xây dựng, hoàn thiện

pháp luật.

1 Kết cầu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tai liệu tham khảo, phụ lục, nộidung của khoá luận gôm 03 chương:

Chương 1: Một số van dé lý luận về hợp đồng tăng cho nha ở

Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về hợp đồng tăng cho nhà ởChương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đông tăng cho nhà ở va

một sô kiên nghị, giải pháp hoản thiện

MỘT SÓ VAN DE LÝ LUẬN VE HOP DONG TANG CHO NHÀ Ở

11 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho nhà ở

1.1.1 Khái niệm hop đồng tặng cho nhà ở

Nha ở là nơi cư trú của con người, là tài san có giá trì lớn và giữ vai trò

quan trong trong mỗi gia đình hiện nay Theo Từ điển Tiếng Việt, “nha” đượchiểu là “công trinh xây đựng có mái, có tường vách đề ở hay dé dimg vào mộtviệc gì đó ” cũng theo đó, nhà ở là “chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình Xe

Dưới góc độ pháp lý, theo Khoản 1 Điêu 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định rằng:

“Nhà ở là công trình xây dung với mục dich dé ở và phục vụ các nhu cầu sinhhoạt của hộ gia đình, cá nhân” Như vậy, một thực thé vật chat được gọi là

nhả ở cần có những đặc điểm như sau:

Thứ nhất nhà 6 là công trình xây dựng, được tao ra bởi sức lao động củacon người, vat liệu xây dựng, thiết bi lắp đặt vào công trình, được liên kết định

vị với đất, có thê bao gồm phan dưới mặt dat, phân trên mặt dat, phân dưới mặt

nước và phan trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kể

Thứ hai, nhà ở thường được sử dụng với mục đích để ở và phục vụ nhu

cầu sinh hoạt giữa các thành viên trong gia định như ăn, uống, ngủ, nghi, vađời sông tinh than như gặp gỡ, giao lưu,

Tinta, nhà ở là bat đông sản Dựa trên tiêu chi dé dang dịch chuyển, taisan được chia thành hai loại là động sản và bat đông sản Nha ở là loại tải sảnthường không thé dịch chuyển một cách dé dang được, vì vậy quy chế pháp ly

của nha ở sẽ là những quy định về bat động sản

Thứ te nhà ở là loại tài sản không bắt buộc phải chuyển quyên sở hữu

Do đặc tính khó di rời va có giá trị lớn nên chủ sở hữu thường yêu câu đăng

ký quyển sở hữu Tuy nhiên theo khoản 1 Điêu 95 Luật đất đai năm 2013quy định “dang ký quyên sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liên với dat thực

Viên Ngân ngữ học (2010), Tử điễn Thing Việt, Nxb Tử điễn Bích Khoa, Hi Nội, 699

* Nguyễn Như Ý (Chủ bềền) (1999), Đại Tử điễn titng Việt, Nob Vin hóa thông tin, Hi Nội.

` Khoản 10 Điều 3 Luật xây đựng nim 2014

hiện theo yêu cau của chủ sở hữu”, vi vậy việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở

lả khơng bắt buộc

Theo giải thích của Từ điển Tiếng Việt, “tang” được hiểu la “cho, trao

đề khen ngơi, khuyên khich hoặc lơ lịng qn) men’ “Cho” được hiểu là

“chuyén cái sở hiữm của minh sang người khác ma khơng đơi lay gi ca“? Dù

cho cĩ nhiều cách dién đạt khác nhau nhưng nhìn chung “tang cho” cĩ thé hiểu

là việc chuyến giao cái thuộc sở hữu của minh sang thành sở hữu của ngườikhá mang tính chất tình cảm, khen ngợi hay khuyên khích người nhận tặng cho

ma khơng yêu cầu dén bù hay nhằm mục đích thương mại Để tặng cho được

xác lap, khơng chỉ cân lời dé nghị của người tang cho, ma cịn can phải cĩ sự

chấp nhân của người được tặng cho Khi đĩ, hợp đồng tặng cho tai sản mới

được xác lập.

Như vậy cĩ thể nĩi, hợp đồng tặng cho tải sản là một quan hệ tặng chođược hình thanh từ sự thoả thuận giữa các bên dé thộ mn các nhu cau khác

nhau Dưới gĩc độ pháp lý, hợp đồng tặng cho mang đặc trưng cơ bản nhất của

một loại hợp đơng lả sự thoả thuận của các bên, thể hiện ý chí chuyển giaoquyển sở hữu tai sản của bên tặng cho vả ý chí đơng ý nhận tai sản được tăng

cho của bên được tăng cho Trường hợp các bên thoả thuận khơng phù hợp với

quy định của pháp luật thi sẽ khơng được cơng nhận, hợp đơng cĩ thé bị vơhiệu và khơng cĩ giá trị tại thời điểm ký kết

Tại Điều 457 BLDS năm 2015 đưa ra khái niêm về HĐTCTS như sau

“Hop đồng lặng cho tài sẵn là sự thoả thuận giữa các bên, theo đĩ bên tăngcho giao tài sản của minh và chuyên quyên sở hữm cho bên được tặng cho màkhơng yêu cầu đền bì, bên được tăng cho đồng ý nhậm”

Khái niệm hợp đơng tặng cho tai sản đã được dé cập trong một sơ cơngtrình nghiên cứu của các học giả khác nhau Tuy nhiên hâu hết các cơng trìnhnghiên cứu chủ yếu tập trung về hợp đơng tăng cho tai sản nĩi chung hoặc về

* Viên Ngơn ngữ học (2010), Từ điện Ting Việt, Nx Tử điện Bích Khoa, Hì N6i,t 895

* Viễn Ngơn ngữ học (2010), Tử điện Tiing Việt, Nob Tử điện Bich Khoa, Hà Nội,+r,165

9

tặng cho quyền sử dung đất ma it công trình nghiên cứu về tăng cho tải sản ganliên với đất, cụ thé la về nhà ở Chính vi vậy, có thể nhận thay một số quanđiểm nêu ra về khái niệm HĐTCNƠ như sau:

Trong luân văn thạc sĩ luật học của tac giả Lỗ Thị Kiéu Linh định ngiĩa:

“Hop đồng tăng cho nhà ở là sự thoả thuận giiữa các bên theo quy định củapháp luật về việc bên tăng cho chuyén giao quyền sở hitu nhà ở của minh cho

bên được tăng cho và giữa hai bên Rhông phát sinh yêu cầu về bắt cit sự đền

bit hay loi ích vật chất nào khác ” Š Về cơ ban, khái niệm này đã nhìn nhận hợpđồng tăng cho nhả ở dưới góc độ là một quan hệ pháp luật dân sự, trong đó bao

gồm những đặc điểm của HDTCTS là sự thoả thuận tự nguyên về việc chuyển

giao quyên sở hữu tải sản mang tính không có đến bù Tuy nhiên, khái niêm

nảy chưa làm rõ đặc trưng của HĐTCNƠ về hình thức xác lap Hop đông tăngcho Do nha ở là tai sản có giá trị lớn va la bat đông sản phải đăng ký nên

HĐTCNG phải được lập thành văn ban va được công chứng, chứng thực, các

bên trong hợp đông tăng cho nhà ở phải đăng ký chuyển dich quyên sở hữu nha

ở (trừ trường hợp tặng cho nha tinh ngiĩa, nha tinh thương thì không bat buộc

phải công chứng, chứng thực hop đông trừ trường hop các bên có nhu câu)

Ngoài ra, định nghĩa nay còn co cụm từ “theo ding guy dinh của pháp iudt”.

Sự bỗ sung nảy không hợp lí vi trên thực tế có nhiêu trường hợp các bên xáclập hợp dong tặng cho không theo đúng quy định pháp luật nhưng đó van lahop đông tặng cho (hợp đông nay có thé có hiệu lực pháp luật hoặc bị vô hiệu),

Do vay, hợp đồng tang cho nay vẫn có hiệu luc mặc dù không thoả mãn đây đủ

các điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015”

Qua việc bình luận khái niệm trong công trình nghiên cứu khoa học, có

thé nhân thay HĐTCNƠ là một loại HĐTCTS, trong đó các bên thoả thuận vớinhau về một bên chuyển giao tai sản và quyên s@ hữu nha ở cho bên còn lại của

° Lố Thi Kiều Linh (2020), “Hop ding tặng cho nhà ở theo quo» dink cũa Bộ luật Dâm sự nian 2015 và ace

én th hành tại tô chuic hành nghề công chưng”, Luận văn thạc sĩ mặt hoc , Trường Đai học Luật Hà Nội, t 12.

` Là Thi Giang (2018), Nhàn diễn hop đồng ting cho tai sin theo quy dinh của pháp hnat Viết Num, Trường Daihoc Luật Hà Nội, số 9/2018, 14-22

hợp đồng lam phat sinh các quyền va nghĩa vụ dân sự nhất định Sự thoả thuận

về tăng cho nha ở lả sự thong nhất ý chí giữa bên tặng cho và bên được tăng

cho Do đó, có thể hiểu khái niệm của HĐTCNƠ như sau: “Hop đồng tăng cho

nhà ở là sự thoả thuận bằng văn ban giữa bên lặng cho và bên được tằng cho,theo đó bên tăng cho giao nhà ở và chuyên quyền sở hữm nhà ở của minh cho

bên được tăng cho ma không yêu cầu đền bit hoặc yêu câu lợi ích vật chất nào

và được bên được tăng cho đồng ý nhân nhà ở”

1.1.2 Đặc điêm của hợp đồng ting cho nhà ở

1.12 1 Nhitag đặc diém chung của hop đồng tăng cho tài sản

Hợp đồng tăng cho tải sản (bao gồm cả tặng cho nhà ở) là một loại hợpđồng thông dụng, thuộc nhóm hợp đồng có mục đích chuyển giao quyền sé hữutải sản với những đặc điểm sau đây:

Thứ nhất HĐTCTS có thé là hợp đông đơn vụ hoặc hợp dong song vụ.Hop dong song vu là hợp đông ma các bên chủ thé đều có nghĩa vụ, quyên củabên nay là nghĩa vụ của bên kia vả ngược lạiŠ Theo quan điểm truyền thông va

được nhiêu nhà nghiên cứu luật Việt Nam thừa nhận, hợp đông đơn vu 1a hợpđồng ma trong đó một bên chỉ có nghia vu ma không co quyên gì đối với bên

kia va bên kia là người có quyên ma không phải thực hiện một ngiĩa vụ nao”.Tuy nhiên lại có quan điểm cho rằng “hop đồng făng cho không có điều kiên

là hợp đồng don vu còn hợp đồng tăng cho tài sản là hợp đồng song vu, nễutặng cho có kèm điều kiện”?! Nêu việc tặng cho điêu kiện thi cả hai bên tang

cho va bên được tăng cho đều có nghia vu với nhau nên trường hợp nảy tăngcho lai mang đặc điểm song vụ Do đó, tuy vào từng trường hop cu thé, tăng

cho có thé là hop đông đơn vụ hoặc song vụ Nếu hợp đồng tang cho không cóđiều kiện thi là hop đông đơn vu Nếu hợp đồng tặng cho có điêu kiên, những

* Trường Daihoc Luật Hà Nội (2019), Giáo tinh Luật Din sự Việt Nam đập 2), Nxb Công An nhân din, Hà Nebr U0.

? Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (tip 2), Nxb Cổng An nhân din, Hi

N6i,tr.121.

'° Lệ Thi Gimg (2019), Hop đồng tặng cho téa scot theo pháp luật Việt Nam - Một số vấn để lý luận và Dace tiển, Luận án tiến sĩ luật hoc ,Đaihọc Luật Hà Nội te 31-32

ll

điều kiện này phủ hợp với quy định của pháp luật, không làm thay đổi bản chat

của hợp đồng tăng cho thì đây là hop dong song vu

Thứ hai, hợp đông tang cho tài sản là một hợp đồng không có đên bu.HĐTCNƠ hình thanh dưới môi quan hệ đa dạng như huyết thông, tinh cảm,

bằng hữu, giữa bên tăng cho va bên nhận tặng cho Trên cơ sé tình cam macác bên thiết lập, các hợp đông không có đến bù dé giúp đỡ lẫn nhau Trong

quan hệ tặng cho, bên tặng cho không thu được lợi ích vật chất tương đương

khi chuyển giao tải sản cho bên được tang cho; còn bên được tặng cho không

phải trả bất cử một khoản chỉ phí nào cho bên tặng cho tải sản Tính chất khôngđến bù la đặc điểm quan trọng nhất thể hiện bản chat của hợp đồng tang cho.Nếu bat kỳ nghĩa vụ nao mang ý nghĩa vật chat ma bên được tặng cho sẽ phải

thực hiện lợi ích cho bên tặng cho thì hợp đông do sẽ không được coi là hợpđồng tặng cho

Trường hợp tang cho tai sẵn có điều kiện, bên tặng cho được yêu câu bên

được tặng cho thực hiên một hoặc nhiều nghia vụ trước hoặc sau khi tặng cho.

Những nghia vu ma người tang yêu cầu người được tăng cho thực hiện khôngtính toán đến giá trị tương ứng với tai sản tăng cho, không nhằm mục dich dem

lại loi ích cho chính bản thân minh Nếu điêu kiện đó mang tính chat đến bungang giá với tai sẵn tang cho thi bản chat hợp đồng không còn là hợp đồngtặng cho nữa mà đã chuyển thành một loại hợp đồng giao dịch khác

1.1.2.2 Những đặc điềm riêng của hop đồng tăng cho nhà ở

HĐTCNG là một dang cụ thé của HĐTCTS và nha ở lả một loại tai sản

đặc biệt trong các giao dịch dân su Chính vi vậy, hợp đồng tặng cho nha ở

mang những đặc điểm riêng biết so với hop đồng tang cho tai sản như sau:

Thứ nhất, HDTCNG là hợp dong trong thức

Theo quy định thì HDTCNO phải được lập thành văn ban có công chứng

hoặc chứng thực (trừ trường hợp tô chức tặng cho nha tình nghia, tinhthương") BLDS năm 2015 quy định hình thức xác lập HĐTC bat động sản

`? Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014.

chat chế hơn so với hình thức xác lập HĐTC động sản bởi 1é nhà ở là tải sản có

gia trị lớn đối với nhiêu người nên việc tang cho bat đông sản phải thể hiện rõrang, minh bạch về giao dich dé hạn ché tranh chap phat sinh Việc công chứng,

chứng thực HĐTCNƠ dam bảo nội dung hợp đông không vi phạm pháp luật,

không trai đạo đức xã hôi, dam bảo năng lực hành vi dan sự, ý chí tự nguyên

của các bên tham gia hợp dong, dam bảo tính chính xác của chủ thể, đôi tươngcủa hợp đồng tăng cho Từ đó, hạn chế tôi thiểu các tranh chấp xảy ra và tạodiéu kiện để các cơ quan nha nước có thâm quyền thực hiện các thủ tục hanh

chính liên quan đến đăng ký quyên sở hữu nha ở và là hồ sơ quan trọng trong

cơ sở dữ liệu quốc gia về nhả ở và đất đai

Thứ hai, HDTCNG chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật

Ngoài những quy định chung tại BLDS hiện hành, HĐTCNƠ còn đáp

ứng quy định tai các văn bản luật chuyên ngành như Luật Nha ở, Luật dat đai,Đông thời, với quy định về hình thức hợp đông, HĐTCNƠ phải tuân thủ theotrình tự, thủ tục công chứng, chứng thực tại Luật công chứng, Nghị định quyđịnh về chứng thực Ngoài ra, dé dim bao chính sách của Nhà nước về dat dai,dam bão quốc phòng an ninh, một sô loại nha ở bị hạn chế không được tăngcho các tô chức, cá nhân nước ngoài đồng thời những tô chức, cá nhân nướcngoải cũng có những điều kiện và han ché nhất định khi nhận tăng cho nha ở

tại Việt Nam.

Thứ ba, hợp đồng tặng cho nhà ở là loại hợp đồng thường chỉ được xáclập giữa những người có quan hệ thân thích, gan gũi như cha mẹ vả con, anh chi em ruột với nhau, ông ba nội ngoại với các chau nội ngoại, Vì nhà là nơi

sông, lam việc và sinh hoạt của gia định nên nha có ý nghĩa rat cao cả vẻ tinh

thân lẫn vật chất Chính vi vậy, xuất phát từ tình cảm có sẵn từ môi quan hé

thân thích, ruột thịt như cha mẹ và con, anh chi em ruột, việc tang cho nhà ở

là điêu dé thay trong thực tế hiện nay Việc tặng cho nhà ở giữa những người

có quan hệ thân thích này thường vừa mang tinh chất trách nhiệm vừa thé hiện

sự yêu thương, gắn bó, dim bọc trong gia đình Trên cơ sở tình cảm đó, các

13

bên thiết lập HĐTCNƠ để giúp đỡ lẫn nhau và việc tặng cho chỉ mang lại lợi

ích cho bên được tặng cho Đây là một loại hợp đông mà tính chất của nó đãvượt ra ngoài tính chất của quy luật giá trị bởi sự chỉ phôi của yếu tổ tình cam”.Chính vì vậy, HDTCNO thường xac lập giữa nhưng người có môi quan hệ ruột

thịt, gân gũi

Thứ tr, hop đông tăng cho nha ở thường được xác lập vả thực hiện cùngvới hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất Trên thực tế, nhà và dat luôn có mỗiquan hệ mật thiết với nhau Dat thuộc sở hữu của toàn dân, cá nhân, tô chức

được giao sử dung va được cập giây chứng nhận quyên sử dung đất Trên datthường sẽ có những tải san gắn liên với đất vả được cap chứng nhận quyên sở

hữu tai sản gắn liên với dat, trong đó bao gồm nha ở3_ Thông thường khi lậphợp đồng tang cho nha ở thì cùng lúc đó sẽ thực hiện hop đông tăng cho quyên

sử dụng đất, bởi nêu chỉ tặng cho nha ở mà không tặng cho đất hoặc tăng chodat mà không tặng cho nha ở thì có thé gap phải một số vướng mắc như

* Trong trường hợp mà bên tặng cho đã chuyển quyên sở hữu nhả ở cho bên

được tăng cho thì bên tang cho chi còn lại quyên sử dụng đất Tuy nhiên đốivới phân diện tích đất ma đã xây dựng nha trên day thi bên tặng cho sẽ không

thé khai thác giá trị của mãnh đất đó

* Trong trường hợp bên được tặng cho khi muôn xây dựng thêm hoặc xâymới thi sẽ không được tiền hành do không có quyên sử dụng đổi với mảnh đất

đó Trường hợp nay muôn xây dung mới thì bên được tăng cho phải được sự

đồng ý của người có quyền sử dụng đối với phân điện tích xây dựng ngôi nhả

Như vậy, do sự gắn kết mật thiết giữa nhà va quyền sử dụng đất, khi xáclập hợp đồng tặng cho nhả ở thì sẽ thực hiện cùng với hợp đồng tặng cho quyên

sử dụng đất

12 Phan loại hợp đồng tặng cho nhà ở

1.2.1 Căn cứ vào chủ thé của hợp đồng ting cho nhà ở

` 12 Thị Gang Q019), “Hep dng ng cho tài tấn theo pháp luật Vt nc Một sổ vấn để ý luận và tục

tiến”, Luin án tin sĩ hật hoc, Trường Daihoc Luật Hi Nội, tr 36

`? Khoản 1 Điều 104 Luật Dat đai năm 2013.

BLDS năm 2015 xác định chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự nói chung

và hợp đông nói riêng bao gồm ca nhân và pháp nhân Do vây, dưa trên yêu tô

chủ thể, HĐTCNƠ phân loại như sau:

Thứ nhất, hợp dong tang cho nhà ở mả chủ thé của hợp dong là cả nhân

với cá nhân: Đây la loại HĐTCNƠ ma chủ thể trực tiếp xác lập và thực hiệnhợp đông là cá nhân Bên tặng cho nha ở va bên được tặng cho phải la người

có đây đủ năng lực hành vi dân sự (Điêu 19 BLDS năm 2015) vả năng lực phápluật dân sự (Điều 16 BLDS năm 2015)

Tint hai, hợp đồng tặng cho nhà ở ma chủ thé hợp đông là cá nhân với

pháp nhân: Đây la loai HĐ TCNƠ ma chủ thể trực tiếp xác lập và thực hiện hopđồng là cá nhân với pháp nhân Căn cử các đôi tượng được sở hữu nha ở tai

Việt Nam theo Luật Nha ỡ năm 2014, bên tăng cho nhà ở không chi là cá nhân

ma còn có thé là hộ gia đình vả các tô chức khác không có tư cách pháp nhân.Khi các đôi tượng này tham gia HĐTCNƠ thì các thành viên của hô gia đỉnh,

tổ chức khác không co tư cách pháp nhân sẽ tham gia xac lập, thực hiện hợp

đồng (Điệu 101 BLDS năm 2015)

Thứba hợp đồng tặng cho nha ở mà chủ thé hợp đồng la pháp nhân Đây

là loại HĐTCNƠ ma chủ thể trực tiếp xác lập và thực hiện hợp đồng là phápnhân Một tô chức được công nhận là có tư cách pháp nhân khi đáp ứng những

điều kiện nhất định theo quy đính của pháp luật

Trong bồi cảnh có nhiều nhóm đôi tượng được sở hữu nhà ở tại ViệtNam, việc phân loại HDTCNO ma chủ thể trước hết là để xác định tư cách chủ

thé của các đối tượng nảy khi tham gia hợp đông Từ đây xác định các điều

kiện khi tham gia hợp dong đôi với từng loại chủ thé riêng biệt, các loại nha ởđược tang cho tương ứng với từng loại chủ thé và hình thức của HĐTCNƠ

1.2.2 Căn cứ vào hinh thức hop dong ting cho nhà ở

Căn cứ vào hình thức của hợp đồng tăng cho nhà ở có thé chia lam hai

loại: Hợp đồng tăng cho nha ở bắt buộc phải có công chứng, chứng thực va hợpđồng tặng cho nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực

15

Thứ nhất, hợp đồng tăng cho nha ở bắt buộc phải công chứng, chứngthực: Đây là những trường hop pháp luật buộc HD TCNƠ phải công chứng hoặc

chứng thực Việc giao kết HĐTCNƠ này phải được lập thành văn bản va thực

hiện trước mặt công chứng viên tại tổ chức hành nghé công chứng hoặc người

có thấm quyên chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cập xã nơi có nhà ở Việc côngchứng, chứng thực HĐTCNƠ trong trường hop nay là điều kiện có hiệu lực củahợp đông theo quy định của luật

Thứ hai, hợp đông tăng cho nhà ở không bắt buộc phải công chứng,

chứng thực: Day là loại hop đồng tăng cho ma không cân giao kết trước mặtcông chứng viên hoặc người có thẩm quyên chứng thực mà pháp luật quy định.Thông thường đối với loại nhà ở đặc thù như nhà tình nghĩa, nha tình thương

cho cá nhân, gia đình người có công với dat nước và người có hoàn cảnh khókhăn đặc biệt thì pháp luật không yêu câu phải công chứng, chứng thực hợpđồng

Việc phân biệt HĐTCNƠ theo tiêu chí nay la cơ sở dé chứng minh điều

kiện có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực Trường

hợp hợp đông tặng cho bắt buộc phải tuân theo điều kiện hình thức nhưng cácbên không thực hiện theo thì hợp dong có thé bị tuyên bồ vô hiệu theo quy định

của pháp luật.

1.2.3 Căn cứ vào sự Kiện làm anh lutỡng đến việc nhận nhà ở tặng cho

Bên tặng cho có thể tặng cho tải sản của mình cho người khác mà khôngyêu cầu người đó phải thực hiện bat ctr một điều kiện nao hoặc ho có thé đặt ra

điêu kiện đôi với bên được tăng cho Việc thực hiện điều kiên tặng cho đã ảnhhưởng trực tiếp đến việc nhận nhà ở tặng cho, ở căn cứ này đã phân loại hợp

nảy chủ yêu được áp dụng đề giúp đỡ, hỗ trợ, làm từ thiên hoặc hợp đông tăng

cho được xác lập, thực hiện giữa các thành viên trong gia dinh, ban bè

Thứ hai, hợp đông tặng cho nha ở có điều kiện: khi bên tăng cho đặt rađiều kiện tặng cho vậy dù điều kiên đó phải thực hiện trước hoặc sau khi tăng

cho thì khi đã thực hiện xong điều kiện tặng cho Vì kế cả trường hợp đượcnhận va xác lập quyên sở hữu đối với nha ở được tặng cho trước khi phải thựchiện điều kiện tặng cho thì bên tặng cho van có quyền đòi lại nha ở tặng chonêu bền được tặng cho không thực hiện điều kiên tặng cho

Việc phân biệt HĐTCNƠ theo tiêu chí nay là cơ sé đề xác minh bản chất

của hợp đồng trong từng trường hợp lả hợp đông đơn vụ hay hợp đồng song

vụ, từ đó xác định quyên và nghĩa vụ của các bên chủ thể tham gia hợp đồng,

là căn cứ dé xác định trách nhiệm bôi thường thiệt hại néu có xảy ra của bên vịphạm nghĩa vụ

13 Ý nghĩa của các quy định về hợp đồng tặng cho nhà ở

1.3.1 Đôi với xã hội

Nhu cau có nhà ở là một nhu cau thiết yếu trong đời sông con người.Cùng với sự phát triển của nên kinh tế thi trường va sự hạn chế của quỹ dat xây

dựng nha ở khiến giá nhà ở ngày cảng tăng cao, không phải ai cũng có đủ điềukiện tai chính để sở hữu nhà ở của riêng mình Hop đồng tặng cho nhà ỡ bảodam quyên định đoạt của chủ sở hữu Tang cho nha ở là mét trong những cáchthức định đoạt của chủ sở hữu nhà ở từ chủ thé nay qua chủ thé khác ma không

mang tính đền bù, không gánh năng tải chính cho bên được tặng cho

Không chi có ý nghĩa trong việc dam bảo tu do định đoạt và chuyển dịch

quyên sở hữu một tải sản có giá trị lớn như nha ở, hợp đồng tăng cho nha ở còn

có ý nghĩa trong việc giúp các tô chức, ca nhân bảo vệ va phát triển tai sản của

minh thông qua giao dich tặng cho nha ở.

Bên cạnh đó tang cho nha ở có xuất phat trên cơ sở quan hệ tinh cam

giữa con người với nhau, la tinh cảm yêu thương, tran trọng, tương thân, tương

ái, giúp đỡ những người có hoàn cảnh khó khăn phải hoạn nạn, trị ân những

1?

người có công với nhà nước thông qua hình thức tặng cho nhà tinh nghiia, nha

tình thương Chính vi vay ma hợp dong tặng cho nha ở mang ý nghia zã hộisâu sắc, phát huy những đức tinh cao đẹp, giữ gin giá trị dao đức, cao tinh thanđoản kết, tương thân tương ái trong nhân dân

1.3.2 Đối với Nhà mước

Các quy định về HĐTCTS nói chung và HĐTCNG nói riêng đã góp phânthúc day sự phát triển của kinh tế và tạo hanh lang pháp lý quan trong trongcông tác quan ly nha nước về dat đai va nha ở

Hợp đồng tặng cho nha ở cũng đồng thời là cơ sé để các cơ quan Nhànước thực hiện các quy định về thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc chuyển dichquyền sử dung dat, quyên sở hữu nha ở vả tai sản trên dat Nha nước theo dõi,kiểm soát được các bién động về quyền sử dụng đất, nắm được tinh hình tăngcho nha ở giữa các chủ thé trong x4 hội; đông thời phát hiện được việc trénthuê của các chủ thé chuyển nhượng quyền sử dụng dat và quyên sở hữu nha ởcho nhau, nhưng lại an dưới dạng hợp đồng tặng cho nhà ở

Hợp đông tặng cho nhà ở lả cơ sở dé giải quyết tranh chap phát sinh giữa

các cá nhân, tô chức có liên quan Tặng cho nha ở diễn ra rất đa dạng bởi các

quan hệ như tặng cho giữa cha mẹ cho con, tặng cho giữa anh em với nhau,

tặng cho giữa các cô, chú bác với nhau, Tuy nhiên trên thực tế có một sốngười tặng cho nhau nhưng không tiền hanh thủ tục chuyển quyền, quyền sởhữu, vẫn giao nhà ở cho nhau sử dụng và chính trong quá trình đó đã phát sinh

mâu thuẫn đến các tranh chap về quyển sử dụng dat và quyển sở hữu nhà ở.Khi phat sinh tranh chap họ thường kiện ra toa án và cơ quan toa án căn cứ vảocác quy định của pháp luật về hợp đông tặng cho nha ở để giải quyết: néu giữa

hai bên tranh chấp đã lam hợp đông và hoàn tat các thủ tục về tặng cho nha ởtheo đúng quy định của pháp luật thi bên được tặng cho có quyển sử dung dat

va quyền sở hữu nha ở vì hợp đồng tang cho nhà ở đã có hiệu lực pháp luật

Ngược lại néu hai bên chưa tiền hành hoàn tat hợp đông tặng cho nha ở theođúng quy đính của pháp luật thì quyền sử dung dat và quyền sở hữu nhà ở chưa

được chuyển giao cho bên được tặng cho, nên bên được tặng cho chưa được

nhả nước công nhận quyên sử dụng và quyển sở hữu này

1.4 Lược sử quy định pháp luật về hợp đồng tang cho nhà ở

1.4.1 Giai doan trước năm 1945

Năm 1042, dưới thời vua Ly Thai Tông, Bộ luật thành văn đầu tiên của

nước Đại Việt được ban hành mang tên “Hinh thu” thừa nhận quyên sở hữu

của người dân về ruộng dat, ruộng đất có thé mua, bán, trao đôi thông qua cácgiao kết bằng văn khé Dén triều Lê Thánh Tông, bô luật Quốc triều Hình luật(Luật Hồng Đức) được ban hành van ghi nhân va bảo vệ sở hữu tư nhân vẻ dat

dai va cho phép chuyển dich sở hữu thông qua việc lập khé ước Pháp luật triều

Nguyễn (điển hình 1a bộ luật Hoàng Việt luật 16) tiếp tục công nhân va bảo vệ

sở hữu tư nhân đối với dat đai, người sở hữu dat đai có quyên đính đoạt dat

thuộc sỡ hữu của mình Như vây nhìn chung, pháp luật thời ky này chưa có quy

định rổ rang về khê ước tặng cho đất đai cũng như tặng cho nha ở nhưng đã

thừa nhân chế độ sở hữu tư nhân về ruộng dat

Trong giai đoạn Pháp thuôc: Pháp luật thời kỳ này được xây dựng và áp

dụng tai ba miễn qua ba bộ luật khác nhau Bộ Dân luật thi hành tại các Toa

Nam án Bắc ky được ban hành năm 1931 thi hành tai Bắc kỳ va Hoàng Việt

Trung hộ luật được ban hành năm 1939 thi hành tại Trung ky Tại Nam kỳ,

chính quyên thuôc địa áp dụng các bộ luật và các đạo luật của nước Pháp Đếnngày 03/10/1883, ban hành “Dân iuật gidnyéu” sao chép bộ luật Napoleon va

áp dụng trên toàn Nam kỷ Pháp luật thời Icy nay quy định đất đai thuộc sở hữu

tư nhân nên chủ sở hữu dat đai có đây dit các quyên như chiếm hữu, sử dụng,

định đoạt Trong đó, tăng cho lả một kế ước được pháp luật thừa nhân va tảisản tặng cho có thé là dat đai, vi du Điều 951 Dân luật Bắc kỳ: “Cho tăng lakhê ước do bên tặng cho bỏ đứt ngay một tài sản gì dé cho bên người thu tăng

nhận id’ Đồng thời, quy định những điều kiện chặt ché đối với việc lập kếước tặng cho dat đai Việc tăng cho đất đai phải được thành lập thanh van ban,

có sự chứng nhận của viên chức thị thực trước mặt người thụ tặng và người thụ

19

nhân phải đông ý nhận thi khé ước mới có hiệu lực Thời ky này, nha ở gắn liên

với dat dai và việc ting cho nha ở luôn gắn liên với việc tặng cho đất !*

1.4.2 Giai doan fit năm 1945 đến trước năm 1995

Sau cuộc tổng khởi nghĩa tháng Tam thành công, nha nước Việt Nam

dân chủ cộng hoà ra đời Day là bước ngoat lịch sử của nước nha kế thửa cácquy định của Ba bộ dân luật: Bô luật dân sự Nam ky giãn yếu 1983, Bộ luậtdân sự Bắc ky năm 1931, Hoang Việt Trung Ky Hộ Luật năm 1936 Ngày09/11/1946, Hiền pháp đâu tiên của nước ta ra đời, tại Điều 12 của Hiền pháp

năm 1946 quy định: “Quyền te hữm tài sản của công dân Việt Nam được bảodam’ nhưng van dé nhà ở chưa được đặt ra một cách cụ thể Quy định nay gián

tiếp thừa nhân chế độ tư nhân với sở hữu tải sản về các quyển năng như chiếm

hữu, sử dụng, định đoạt trên cơ sở các quy định tặng cho của ba bộ dân Luật,

đồng thời không trái với nguyên tắc độc lập, tự do của dân tộc

Đến năm 1952, Chủ tịch Hồ Chí Minh ban hành Sắc lệnh sô 85/SL quy

định thủ tục trước ba về iệc mua bán, tặng cho vả đôi nhả cửa, ruông đất Lânđâu tiên nha nước dé cập tới đôi tương, chủ thể, hình thức, của văn tự tăng

cho nhà cửa, ruông đất Điều nay cho thay Nha nước đã ghi nhận và kiểm soát

liên quan đến tăng cho nha ở đã được chú trọng hơn”! Luật Cải cách ruộng datnăm 1953 và sau đó là Hién pháp 1959 ra đời vẫn thừa nhân hình thức sở hữu

tư nhân về dat đai va cho phép người sở hữu ruộng đất được thực hiện cácquyền năng của chủ sở hữu, trong đó có quyên tặng cho dat dai

Năm 1979, Nghị định 02/NĐ-HĐCP ban hành Điều lệ thông nhất quản

lý nha cửa ở các thành phô, thị xã Theo đó tại Điều 16 của Nghị Định này quyđịnh: “Việc chuyên dich nhà cửa của các cơ quan, xí nghiệp phải theo dingcác nguyên tac, thủ tue do pháp luật Nhà nước quy định “ Nhìn chung trong

giai đoạn nảy, các quy định về HĐTCNƠ chưa hoàn chỉnh va cũng chưa được

*+Lê Thị Hằng (2021), Hep đồng tặng cho nhà dựo guy nh của Bộ luật din sự năm 2015 vàthưc tiến tực

Tiện tea một số văn phòng cổng ching trên địa bàn thành phố Hà Nội Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Dai học Luật Hà Nội _

`! Nguyễn Văn Hiển (2006), “Hop đồng tặng cho quễn sử diag đất - Một số vấn để ý luận và thực tiễn”,

Luận vin thạc sĩ lật học, Tưởng Daihoc Luật Hà Nội,tr19.

ghi nhận trong các văn bản hiệu lực pháp lý cao như B ô luật, Luật ma còn nằm

rai rác trong các nghị định, thông tư 2

Ngày 18/12/1980, Hiển pháp năm 1980 ra đời xoá bö hình thức sở hữu

tư nhân doi với dat dai, dat đai thuộc sở hữu toàn dân do Nha nước thống nhất

quan lý Đây là bước ngoặt quan trong trong chính sách của Nhà nước về phápluật dat đai ở nước ta, lam thay đổi căn bản về chế đô sở hữu dat đai ở ViệtNam từ giai đoạn nay cho đền hiện nay Ngày 26/03/1991, Hội đồng Nhà nướcban hanh pháp lệnh về nha ở, ghi nhận một cách rổ rang các giao dịch liên quan

đến nha ở Điều 17 Pháp lệnh quy định về quyền của chủ sở hữu nha ở: “C?mi

sở hữm có quyền sử dung, cho thuê, cho ở nhờ, thé chấp, bảo lãnh, tỳ quyềnquản i hoặc chuyén quyền sở hữm nhà ở cho người khác theo quy định của

pháp inat” đồng thời, Điều 15 Pháp lệnh cũng quy định “cá nhân có quyền sởhilt nhà ở duoc tạo lap hop pháp thông qua việc nhận thừa ké, tăng cho

và các hình thức Khác theo quy đinh của pháp iunật” Như vay, tặng cho được

thửa nhận là mét trong các phương thức chuyên quyên sở hữu nhà ở Tuy nhiên,Pháp lệnh lại không có quy định cụ thé về HĐTCNƠ Dén Luật Dat đai năm

1993, lân dau tiên ghi nhận “quyên sứ dung đất” là một loại tai sản được giao

dịch và người sử dụng đất có quan hệ sở hữu đối với các tải sản trên đất

1.4.3 Giai đoạn tit năm 1995 đếm nay

Đến năm 1995, BLDS năm 1995 ra đời Theo đó, các quy định vềHĐTCNƠ cũng đã được ghi nhận tại Điêu 463 cu thé: “Tang cho bắt động sảnphải Quoc thành lập thành van ban có chứng nhận của Công chứng nha nước

hoặc có chứng thực của Up ban nhân dân cấp có thâm quyền và phải đăng Rýtại cơ quan nhà nước có thâm quyền, nêu theo quy định của pháp luật bat đôngsản phải đăng ký quyền sở hitu Hop đồng tăng cho bat đông sản có hiệu lực

từ thời điễm đăng Rý; nếu bat đông san không phải đằng igs quyền sở hitu thihợp đồng tăng cho có hiệu lực ké từ thời điễm nhận tài san”

© Trần Quý Đức (2021), Hợp ding ting cho nhi ở theo quy dah của Pháp bật din sự Việt Num, Luận vin

thạc sĩ hắt học, Trường Đai học Luật Ha Nội.

2

Trong giai đoạn nay moi giao dịch tặng cho hay mua bán về nha ở luônkèm theo với dat ma không có sự tách biệt Cu thể, theo căn cứ khoản 1 Điêu

48 Luật Dat đai năm 2003 va theo Điều 3 Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994

của chính phủ về quyên sở hữu nhà ở va quyên sở hữu dat dai tại đô thi quyđịnh cấp giây chứng nhận quyên sử dung dat đối với tat cả các loại dat Theo

đó, tính tới thời điểm nảy, các trường hợp có tải sản gắn liên với đất thì tải sản

đó được ghi nhận cùng trên giầy chứng nhận quyên sử dung dat, và người chủđối với đất ở và nha ở bắt buộc phải đăng ký quyền sử dung dat và quyền sởhữu nha ở theo quy định của pháp luật.

BLDS năm 2005 ra đời đã quy định cu thể về hợp dong tặng cho nha ởvậy quy định về hình thức của hợp đông phải quyên và nghĩa vụ của các bên.Luật nha ở năm 2005 quy định cụ thé hợp đồng tặng cho nha ở như Điều kiênphải đối tượng của hợp dong, điều kiện của các bên tham gia, trình tự, thủ tục,

Có thé nói với sư ra đời của Luật nhà ở năm 2005, lần đâu tiên có sự tách

biệt về việc đăng ký quyên sở hữu nha ở và đăng ký quyền sử dung dat makhông còn cấp chung trên cùng một giây chứng nhận quyền sử dung dat

Luật nhà ở năm 2005 được áp dụng trong thời gian khả dài Tuy nhiên

nhằm khắc phục những hạn chế còn tôn tại để theo kip sự phát triển của kinh

tế, năm 2014, quốc hội đã thông qua Luật nha ở năm 2014 thay thé Luật nha ở

cũ

Năm 2015, Quốc hội ban hảnh BLDS năm 2015 thay thê BLDS năm

2005 Bô luật năm 2015 tiếp tục có những kế thừa và sửa đôi bd sung quy định

về nha ở Bên cạnh đó phải quy định của luật nha ở năm 2014 về hiệu lực của

hợp đông nói chung, hợp đông tặng cho nha ở nói riêng cũng có sự thay đôinhất định

Tóm lại vậy qua các thời kỳ khác nhau Việt Nam đã có các văn bản quy

phạm pháp luật điêu chỉnh các van đê liên quan đến nha ở nói chung, cũng như

liên quan đền hợp đông tặng cho nha ở nói riêng Qua mỗi thời kỳ những quy

định nay đã có sự thay đôi tạo hành lang pháp ly vững chắc cho quá trình thực

hiện hợp đồng và giải quyết những tranh chap phát sinh trong thực tê.

TIỂU KET CHƯƠNG 1 HĐTCNG Ia một loại giao dịch dan sự phố biển và có ý nghĩa quan trọng

trong đời sông xã hội, kinh tế va trong hệ thong pháp luật Việt Nam Các nộidung tai Chương 1 là những van dé cơ bản, mang tính bản chat của HĐTCNƠ.Với nội dung trong tâm lá tìm hiểu, Chương | của dé tai đã dat được những kết

quả nghiên cứu sau đây:

Tác giả đã nghiên cứu về khái niệm tặng cho va nha ở cũng như kháiniệm về HĐTCTS, qua đó tác giả đã xây dựng đưa ra khái niệm về HĐTCNƠ

Theo đó, HĐTCNG là sự thoả thuận bằng văn bản giữa các bên, bên tăng chogiao nha ở của minh vả chuyển quyên sở hữu cho bên được tăng cho ma khôngyêu cau dén bu, bên được tặng cho đồng ý nhận

Tác giả đã chỉ ra và phân tích các đặc điểm cơ bản của HĐTCTS nóichung và HBTCNO nói riêng Theo do, HDTCTS bao gồm các đặc điểm chung

là có thé là hợp đồng đơn vụ hoặc hợp đông song vụ, có thé la hợp đồng ưngthuận hoặc hợp đông thực té va mang tính không có dén bủ Ngoài những đặcđiểm chung về HDTCTS, HĐTCNƠ có đặc điểm riêng biệt là phải được công

chứng, chứng thực; chịu sự điều chỉnh của cả B 6 luật Dân sự và các luật chuyên

nganh liên quan như Luật Nha 6, Luật Dat dai, ; thường được xác lap dựa trênmối quan hệ thân thích và thường gắn với hợp đồng tặng cho quyên sử dungđất

Tac giả đã đưa ra một số cách phân loại HĐTCNƠ, bao gồm việc căn cứvào chủ thể, hình thức của hợp đồng tặng cho nhà ở va sự kiên lam ảnh hưởng

đến việc nhận nhà ở tăng cho Mỗi cách phân loại đều có những giá trị nhất

định cho việc nghiên cứu và hoàn thiện pháp luật ở những chương sau.

So với những hợp đồng khác, HĐTCNƠ mang ý nghĩa đặc biệt đôi với

xã hội va nha nước, do đó dé tải còn nghiên cứu khái quát về quá trình hìnhthành và phát triển quy định pháp luật về HĐTCNƠ qua các thời ky lịch sử

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VẺ HỢP ĐỎNG TẶNG CHO

NHÀ Ở

2.1 Quy định pháp luật hiện hành về hợp đông tặng cho nhà ở

2.1.1 Quy định ching về hợp đồng tặng cho nhà ở

3.111 Chi thé của hợp đồng tăng cho nhà ở

Chủ thể của HĐTCNƠ bao gém Bên tang cho và bên được tặng cho.Theo quy định tại Điêu 7 Luật Nha ở năm 2014 thì đôi tương được sở hữu nha

ở tại Việt Nam cũng không thay đổi bao gom: Tô chức, hô gia đình, cá nhân

trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tô chức, cá nhân nước ngoài

thoả mãn điều kiện tại Khoản 1 Điều 159 của Luật Nha ở HĐTCNƠ là hợpđồng có mục đích chuyển quyên sở hữu nhà ở từ bên tăng cho sang bên đượctặng cho, do đó chủ thể tham gia HĐTCNƠ có thể là cá nhân hoặc pháp nhân

có quốc tịch Việt Nam Trường hợp chủ thé tham gia hợp đông lả người nướcngoai sé có quy định riêng biệt Hiện tại quy định về chủ thé của HĐTCNƠ tai

Điều 8 luật nhà ở năm 2023 đã được thông qua và có hiệu lực từ 01/01/2025(thay thê cho luật nhà ở năm 2014) vẫn không thay đổi so với Luật nhà ở năm

2014.

*Bén tang cho nhà ở:

Thứ nhất, bên tang cho nhà ở là ca nhân

Đề cá nhân tham gia vào giao dịch dân sự nói chung và HĐCTCNƠ nóiriêng thi cá nhân tặng cho nha ở phải có năng lực chủ thể phủ hợp với giao dịch

dân sự đã xác lập Năng lực chủ thể cá nhân bao gồm năng lực pháp luật dân

sự và năng lực hanh vi dan sự Theo khoản 1 Điêu 16 BLDS năm 2015 quyđịnh “răng iực pháp luật dân sự là khả năng của ca nhân có quyền dan sự và

có ngiữa vụ đân sự”, có thé hiểu là quyên và nghĩa vụ ma pháp luật cho phépđược thực hiện Quyên sé hữu nha ở, quyên tham gia vào các giao dich dan sự

trong đó có HĐTCNƠ là một trong những nội dung năng lực pháp luật dan sự

của cá nhân!3 Ngoài ra, bên tăng cho nhà ở 1a cá nhân phải có năng lực hành

vi dân su Theo quy định tại Điều 10 BLDS năm 2015 quy định “Nang lựchành vi đân sự của cá nhân là khả năng của cả nhân bằng hành vì của minhxác lập, thực hiên quyền nghữa vụ dân su’, có thé hiểu rằng năng lực hanh vi

dan sự phụ thuộc vào đô tuôi và khả năng nhận thức, làm chủ hành vi của ca

nhân đú.

Với chủ thể tăng cho tài sản là cá nhân đã thành niên

Theo quy định tại Điêu 20 BLDS năm 2015 quy định: “người thành miên

là người từ đủ mười tam tuôi trở lên” có năng lực hảnh vi dân sự day đủ được

tham gia xác lập moi giao dịch dan sự Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 cũng

thừa nhận chỉ có người có năng lực hành vi dan sự đây đủ mới được phép tự

mình xac lập và thực hiện HDTCNO.

() Đôi với trường hop người bị han chế năng lực hành vi dan sự đượcquy định cụ thé tại Điều 24 BLDS năm 2015, khi đó chủ thé nay tham gia xác

lập HĐTCNƠ cần phải có sự đông ý của người đại diện pháp luật

Gi) Đối với trường hợp người có khó khăn trong nhận thức, lam chủ hành

vi được quy định tại Điều 23 BLDS 2015 thi Toa án sẽ chỉ định người giám hô

và xác định quyền va nghĩa vụ của người giám hô Do đó, người có khó khăn

trong nhận thức, làm chủ hành vi có thé được tự mình tham gia HĐTCNƠ hay

không phải thông qua người giảm hô phụ thuộc vào nội dung giảm hô trong

quyết định của Toa án, Ví dụ: M bị Tòa án quyết đính tuyên bô 1a người có

khó khăn trong nhận thức va làm chủ hanh vi va trong quyết định của Tòa án,

quy định tai sản của M do người giám hộ quản lý thì M không thé là chủ thé

tặng cho trong HDTCNO.

(1) Đối với người mắt năng lực hảnh vi dan sự được quy định tại Điều

22 BLDS năm 2015 thì mọi giao dịch dân sư phải do người đại diện xác lập,

thực hiện Tai điều 59 BLDS năm 2015 quy định thì các giao dịch với người

'' Điều 17 BLDSnăm 2015

“4 Khoản 1 Điều 23 BLD Snăm 2015

khác vì loi ích của người giám hô, những giao dịch với tài sản có giá trị lớn

phải có sự đồng ý của người giám hộ Tuy nhiên đôi với giao dich tặng cho taisản của người được giám hộ thì không được phép thực hiện Do đó, đối với chủthé mat năng lực hanh vi dân sự không được tham gia vào HDTCNO

Với chủ thé tặng cho tai sẵn là cá nhấn chua thành niên

Theo Điều 21 BLDS năm 2015, người chưa thành miễn co hai phương

thức tham gia vào giao dich dan su là thông qua người dai điện hoặc tự mình

thực hiện va phải thoa mãn một sô điều kiên nhất định Như vay, đôi với tai sản

có giá trị lớn như nha ở, các giao dich dan sự liên quan đến nha ở nói chung vả

HĐTCNG nói riêng của người chưa đủ mười lãm tudi đều phải do người daidiện theo pháp luật xác lập, thực hiện Người từ đủ mười lăm tui dén chưa đủmười tam tudi được tự minh xác lập, thực hiện khi có sự đồng ý của người đại

điện theo pháp luật Người đại diện theo pháp luật của người chưa thành miên

được xác định bao gồm: “cha mẹ của người chua thành niên” “người giảm

hộ của người chưa thành niên Rhông còn cha, mẹ hoặc không xác đinh được

cha me!®” “cha mẹ đều mat năng lực hành vi dân sự cha, mẹ đều có khókhăn trong nhận thức, làm chủ hah vi; cha, me Gu bị han chế năng lực hành

vi dan suc cha, me đều bị Toà an tuyén bỗ han chế quyền đỗi với con; cha, me

đầu không có điều kiên chăm sóc, giáo đục con và có yêu cầu người giám hd"

Như vậy theo pháp luật, cha mẹ déu có thé là người đại điện theo pháp luật củacon Tuy nhiên cha mẹ không thể tham gia một giao dịch dân sự với nhiều tư

cách pháp lý vừa là bên tặng cho vừa là người đại điện cho bên nhận tặng cho,

do người đại điên không được xác lập, thực hiện các giao dich dân sự với chính

minh hoặc người thứ ba ma minh cũng là người đại điện người đó Š,

Thứ hai, với chủ thể là pháp nhân

8 Thoản 1 Điệu 136 BLDS năm 2015

‘Diem a Khoản 1 Điều 47 BLDS năm 2015

`? Điểm b Khoản 1 Điều 47 BLDS năm 2015

!* Khoản 3 Điều 141 BLDSnim 2015

Đôi với tổ chức, theo điểm b khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014quy định điêu kiện chủ thể tham gia giao dịch nhà “phdi có te cách phápnhâm, trừ trường hợp 16 chức tăng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương” Theo

quy định của Điều 74 BLDS năm 2015 để một tô chức được công nhận là pháp

nhân cân phải đủ các điều kiện như sau: Được thảnh lập hợp pháp, có cơ câu

td chức rõ rang, đúng quy định pháp luật, có tai sản độc lập với cá nhân, pháp

nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của minh; nhân danh minh tham

gia quan hệ pháp luật một cách độc lập° Ngoài ra việc tham gia của pháp nhân

vao giao dich tang cho nhà ở phải được thông qua người đại điện của td chức

đó Người đại điện được xác lập, có quyền vả nghĩa vụ theo quy định của BLDS

2015 và các luật khác có liên quan BLDS năm 2015 không co điều luật cụ thể

về năng lực hành vi của pháp nhân nhưng thông qua các quy định về pháp nhân

có thé thay mọi hoạt đông của pháp nhân được thực hiện thông qua hành vi của

người dai diện Hành vi của người đại điện thực hiện trong phạm vi đại điện

không phải tao ra quyên vả nghĩa vụ cho ho ma nhân danh pháp nhân tạo ra các

quyên và nghĩa vụ của pháp nhân trong các quan hệ đân sự cụ thể”,

* Bên được tặng cho nhà ở

Về cơ bản, bên được tăng cho nha ở cũng gidng với bên tặng cho Do

HĐTCNG là một trong những phương thức chuyển quyên sở hữu nha ở từ chủthể nảy sang chủ thể khác nên ngoai đáp ứng các điêu kiện về tư cách chủ thể,bên được tăng cho còn phải thoả mãn các điều kiện được sở hữu nha ở tại ViệtNam

Thứ nhất, bên được tặng cho 1a cá nhân

Điều kiên tăng cho nhà ở quy định cu thé tại Khoản 2 Điều 119 Luật Nha

ở năm 2014, theo đó ca nhân được tặng cho nha ở bao gồm “cá nhân trong

nude” và “cả nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài ”.

'* Điều 74 BLDSnăm 2015

2 Điều 85,87 BLD Snăm 2015

() Đối với cá nhân trong nước đã thành niên thì phải đây đủ năng lựchảnh vi dân sư thì có thể tự minh tham gia xác lập giao dich tặng cho theo ý chi

của mình.

Gi) Đối với cá nhân trong nước chưa thành niên, đối với bên tặng cho

nha ở thi chỉ ca nhân từ đủ mười lăm tuổi đến mười tám tuổi mới được tăngcho nhà ở và phải có sự đông ý của người đại diện thì đối với bên được tăngcho thi mọi cá nhân được coi là chưa thanh niên đều có thé la đôi tương của

bén được tặng cho và việc tặng cho này phải thông qua người đại diện theo

pháp luật.

Git) Đối với cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

cần đáp ứng điều kiện chung về năng lực hành vi dân sự như cá nhân trongnước và phải thoả mãn điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam?! Cu thé như

sau: (1) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, không thuộc

diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của

pháp luật? (căn cứ Điều 159, Điều 160 Luật nhà ở năm 2014) va chỉ được thamgia nêu nha ở tăng cho 1a nha ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư vả nhà ởriêng lễ trong dự án dau tư xây dựng nha ở, trừ khu vực bảo đâm quốc phòng,

an ninh theo quy định của Chính phủ” (2) Người Việt Nam định cư ở nước

ngoải phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam (căn cứ điểm b khoản 2 Điều 8

Luật nha ở năm 2014) và chỉ được nhận tặng cho nhà ở từ hộ gia đinh, cá nhânˆ*

Thứ hai, bên được tặng cho là pháp nhân.

Căn cử Khoản 3 Điêu 110 Luật Nha ở năm 2014 quy định cụ thể bên

được tăng cho nhà ở là tổ chức phải có tư cách pháp nhân phủ hợp với quy định

chung của BLDS năm 2015 Giống như cá nhân nước ngoài, tô chức nước ngoàichỉ trở thành bên được tăng cho khi nhà ở tặng cho là nhà ở thương mại baogồm căn hộ chung cư va nha ở riêng 1é trong dự án dau tư xây dựng nha ở, trừ

2 mb Khoin 2 Điệu 119 Luật Nhà ở năm 2014

» Điệu 159, Điều 160 Luật Nha ở năm 2014

» Điệm b Khoin 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014

* Khoản 1,Điềm b Khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014

2

khu vực bảo dam quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ Dong thai,

các tô chức nước ngoài phải có Giây chứng nhận đầu tư hoặc giây tờ liên quan

đến việc được phép hoạt đông tại Việt Nam?

2.1.1.2 Nội dung của hợp đồng tăng cho nhà ở

* Đối tượng của hợp đồng tặng cho nhà ở

Nha ở lả một loại tai sẵn gắn liên với dat, việc tặng cho nhà ở phải tuânthủ các quy định về hợp đồng tặng cho theo BLDS năm 2015 Việc tặng chonha ở cũng phải đáp ứng các điều kiện được quy định trong Luật Nha ở năm

2014 Theo khoản 1 Điều 118 Luật Nha ở năm 2014, nhà ở 1a đôi tương củagiao dịch dan sự nói chung và của HDTCNG nói riêng phải thoa mãn các điều

kiện sau đây:

Thứ nhất nhà ở tặng cho phải thuộc sở hữu của bên tặng cho Ngay tạiĐiều 457 BLDS năm 2015 định nghĩa về hợp đông tặng cho đã khẳng đính bên

tặng cho giao tai san của mình cho bên được tặng cho Cụm từ "giao tai san

của minh” đã khẳng định nguyên tắc chung, tai sản tặng cho thuộc sở hữu của

bên tặng cho Tặng cho là hành vị định đoạt tải san, do đó chỉ chủ sở hữu hoặc

người được chủ sở hữu ủy quyên mới được phép mang tải sản tặng cho người

khác Trường hợp bên tặng cho cô ý tăng cho tải sản không thuộc sở hữu củamình mả bên được tặng cho không biết hoặc không thể biết về việc đó thì bêntặng cho phải thanh toán chỉ phí để làm tăng giá trị của tải sản cho bên đượctặng cho khi chủ sở hữu lay lại tài sản?6

Thứ hai, có Giây chứng nhận theo quy định của pháp luật Đây là loại

giấy tờ xác minh quyên sở hữu hợp pháp của bên tặng cho nhà ở Theo khoản

16 Điều 3 Luật Dat Dai năm 2013 quy định “Giáp chứng nhận quyền sử dung

đất, quyền sở hữm nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Nhà ờ là bat động

sẵn cân yêu cầu đăng ký quyên sở hữu và được cấp Giây chứng nhận quyền sởhữu đối với nhả ở Tuy nhiên có một số ngoại lệ như sau: Trường hợp người

* Khoản 2 Điều 160 Luật Nhi ở năm 2014

** Điều 460 BLĐS năm 2015

nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không đáp ứng điều kiện để sở hữu

nha ở thì ho chỉ được hưởng giá trị của nha đó và không được cap Giây chứng

nhận mang tên ho đối với nha đó; Trường hợp tổ chức thực hiện tang cho nhatinh nghĩa, nha tinh thương thi không bắt buộc phải có giây chứng nhânQSDĐ”*”, Trường hop nha ở xã hôi đã được cấp Giây chứng nhận nhưng chưađáp ứng đủ các điều kiện về thời gian tối thiểu được phép thực hiên giao dich,tai chính thì không thể la đối tượng của HĐTCNƠ

Thứ ba, nhà ở không thuộc diện tranh chấp, khiêu nại, khiêu kiện về

quyên sở hữu Do vậy nha ở đang bị tranh chap về quyên sở hữu không thé trở

thanh đối tượng tặng cho (ở đây có thé được hiểu la tranh chap về quyên sở hữunhả ở) Việc quy định như vậy nhằm đảm bảo quyên vả lợi ích hợp pháp củatat cA các chủ thể trong HĐTCNƠ Mặt khác, đồi với sở hữu nha ở có thời hạnnhư sở hữu chung cư thi một trong những điều kiện dé chủ sở hữu có thể thực

hiện giao dich tang cho thi nhà ở đó phải đang trong thời hạn sở hữu.

Tint te nhà ở không bị kê biên dé thi hành án hoặc không bị kê biên để

chấp hanh quyết định hành chính đã có hiéu lực pháp luật của cơ quan nha nước

có thâm quyên Ngoài ra, nha ở không thuộc diện quyết định thu hôi đất, cóthông bảo giải toa, phá đỡ nhà ở của cơ quan có thâm quyền Quy định naynhằm ngăn can hành vi tau tan tai sản của chủ sở hữu nên mọi giao dich về nha

ở trong trường hợp này sẽ bị vô hiệu.

Thứ năm, nha ỡ không thuộc điện đã có quyết định thu hôi dat, có thông

báo giải toa, pha dé nha ở của cơ quan chức năng co thấm quyền Nha ở là tải

sẵn gan liên với dat nên khi QSDĐ bi thu hôi, tat cả tai sản gắn liên với dat sékhông còn thuộc quyền sở hữu của ca nhân, tô chức dù đã được cấp Giây chứng

nhận Nha nước quyết định thu hôi đất trong các trường hợp: Vì mục đích quốcphòng, an ninh, Do vi phạm pháp luật về dat đai, nguy cơ đe doa tinh mang conngười® Đối với trường hợp giải toa, phá dé nha ở, Điều 92 Luật Nha ở quy

È' Điểm b khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014

** Điệu 16 Luật Dat dainim 2013

31

định như sau: Nhà ở bị hư héng nặng, có nguy cơ sụp đô, không dam bao antoản cho người sử dụng , Nha ở thuộc diện phải giải toa dé thu hôi đất, Nha

ở xây dựng trong khu vực cám xây dung hoặc xây dưng trên dat không phải là

đất ở; Nhà ở thuộc diện phải phá dé theo quy đính của pháp luật về xây dựng,Đối với nhả ở thuộc diện giải toa, thu hồi thi chủ sở hữu không được xác lap

ký thé chap được thực hiên tại Văn phòng đăng ký dat dai va được thể hiện théchấp trên Giây chứng nhận Do vay, khi chủ sở hữu nhà ở đã hoàn thanh cácnghĩa vụ với bên nhận thê chap thì chủ sở hữu nha ở phải thực hiện thủ tục xoá

đăng ký thé chấp trên Giây chứng nhận tại Văn phòng đăng ky dat đai trước

khi tăng cho nhà ở cho các chủ thé khác

So với khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thi các điều kiện của nha

ở tham gia giao dich được quy định tại khoăn 1 Điều 160 Luật Nha ở năm 2023van không có sư thay đổi

* Quyền và nghĩa vụ của các bên

Thứ nhất quyên và nghĩa vụ của bên tang cho nhà ở Theo quy định tại

Điều 457 BLDS năm 2015, bên tặng cho có nghĩa vụ bản giao giấy tờ liên quanđến quyền sở hữu nhà ở và phối hợp cùng bên được tặng cho để tiền hành thủ

tục hành chính liên quan đến việc sang tên nha ở như thủ tục công chứng, chứng

thực va đăng ký quyên sở hữu theo quy định của pháp luật Do nha ở là tai san

phải đăng ký quyên sở hữu phải nên ngoài việc chuyển giao nha ở trên thực tế,bên tặng cho nhà ở có nghĩa vu phải phôi hợp thực hiên các thủ tục hành chính

liên quan đến việc đăng ký sang tên quyên sở hữu nhà ở cho bên được tặng cho

+ Khoin § Điều 320 và Khoản S Điều 321 BLDSnim 2015

như thủ tục công chứng, chứng thực va đăng ký quyền sở hữu nha ở theo quyđịnh của pháp luật.

Bên tăng cho có nghĩa vụ thông báo cho bên được tặng cho những khuyết

tật của tài sản tang cho Dé sử dụng tai sản một cách tốt nhất, chủ sở hữu taisản can được hiểu rõ về tai sản, đặc biệt về các khuyết tật của tải sẵn vì nhữngkhuyết tật này có thể khiến tài sản gây ra thiệt hại đối với con người hay tài sảnkhác Do vậy, Điêu 461 bộ luật dan sự năm 2015 quy định: “Ban făng cho cónghĩa vụ thông bdo cho bên duoc tăng cho khuyết tật của tài sản tặng cho”

Nếu bên tăng cho biết nhà ở có khuyết tat ma không thông báo thì phải chịutrách nhiệm bôi thường thiệt hại cho người được tặng cho Nếu bên tặng cho

không biết về khuyết tật của tài sản tang cho thi không phải chịu trách nhiệmbổi thường thiệt hại

Trong hợp đồng tang cho nhà ở có điều kiên, bên tang cho có quyền doilại quyền sở hữu nhà ở đã tặng cho va yêu câu bôi thường thiệt hai trong trường

hop bên nhận tăng cho không thực hiện nghĩa vụ sau khi được tang cho nhà ở.

(0) Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nêu bên được

tặng cho đã thực hiện xong nghĩa vụ thì bên tặng cho có nghĩa vụ phải chuyển

giao nha ở cho bên được tặng cho hoặc phải thanh toán những chi phí, công sức

ma bên được tặng cho đã thực hiện hoặc chi phí đã bỏ ra để thực hiện nghia vunéu không chuyển giao nha ở

(ii) Trường hợp phải thực hiện nghia vu sau khi tặng cho ma bên được

tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại nhà ở vả yêu cầubên được tăng cho bôi thường thiệt hại (Điều 462 BLDS năm 2015)

Thứ hai, quyền nhận nhà ở của bên được tặng cho Bên được tặng cho

nha ở có quyền nhận nha ở tặng cho và trên thực tế, nhận quyền sở hữu nha ở

từ bên tặng cho va đăng ký quyền sở hữu với nhà ở tặng cho Bên được tăngcho có quyền đông ý nhân hay không nhận nha ở tặng cho Trong hợp đồng

tang cho tải san noi chung thì không ai co thé ap dat ai hay ép buộc bên được

33

tặng cho nhận tai sản mà hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của bên được tang

tặng cho đã bỏ ra làm tăng giá trị nhà ở.

Bên được tặng cho nha ở có quyên được biết các khuyết tật của nhà ởtặng cho Bởi 1é, việc biết các khuyết tật của nhà ở có thé dẫn tới việc bên đượctặng cho nhà ở có nhận nhà ở tặng cho hay không.

Đối với hợp đông tăng cho có điều kiện thì bên tang cho có thể yêu câubén được tang cho thực hiện một hoặc một số nghia vụ dân sư trước hoặc saukhi tng cho Tuy nhiên, điều kiện ma bên tặng cho đưa ra không được trái pháp

luật và đạo đức xã hội

Nếu một người phải thực hiện nghĩa vụ trước khi được tang cho mà người

nảy đã hoản thành nghĩa vu theo yêu câu nhưng bên tăng cho không giao tải

san thì bên tặng cho phải thanh toan nghĩa vụ mà bên được tăng cho đã thực

Trong trường hop phải thực hiện nghia vụ sau khi tang cho ma bên được

tặng cho không thực hiện thì bén tăng cho có quyên đòi lại tai sản Néu ngườiđược tăng cho không thể trả lại tai sản tăng cho do tai sản đã bi tiêu huỷ, hư

hỏng thì phải bôi thường thiệt hại

2.1.1.3 Hình thức của hợp đồng tăng cho nhà ở

Nhà ở là một loại bat động sản, do vây hình thức của HĐTCNƠ đượcxác định như hình thức của HĐTCBĐS được quy định tai khoản 1 Điều 459

BLDS năm 2015: “Tặng cho bat động sản phải duoc lập thành văn bản côcông ching chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bắt đông sản phải đăng ky

quyền sở hữu theo quy định của iuật" Hình thức của HĐTCNƠ cũng được quy

`* Điều 457 BLDS năm 2015