Khóa luận tốt nghiệp: Hợp đồng tặng cho nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

Với tâm quan trong của loại hop dong nay, dé dam bảo đây đủ quyên loi, nghĩa vụ vả dap ứng yêu cau phù hợp với luật pháp thì Hiển pháp nói chung và BLDS 2015 nói riêng đã xây dựng được m

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

DƯƠNG HIẾU THẢO

450452

DE TÀI: HỢP ĐỒNG TANG CHO NHÀ Ở THEO QUY

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

DƯƠNG HIẾU THẢO

450452

DE TÀI: HỢP ĐỒNG TANG CHO NHÀ Ở THEO QUY

ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân Sự

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC

TS Trần Ngọc Hiệp

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan day ia công trinh nghién cứu của riêng

tôi, các kết luận, số liêu trong khóa luân tốt nghiệp là

trung thực, dain bdo độ tin cận./

Xác nhận của Tác giả khỏa luận tốt nghiệp

giảng viên hướng dẫn (Ki và ghi rỡ ho tên)

Dương Hiểu Thao

LỜI CẢM ON

Để hoàn thành dé tải khóa luận tốt nghiệp lân này tôi đã nhân được su hỗtrợ, giúp đỡ của nhiều cơ quan, cá nhân Với tinh cảm sâu sắc, chân thành, chophép tôi được bai tö lòng biết ơn sâu sắc, chân thanh đến tat cả các cá nhân và cơquan đã tao điều kiện giúp đỡ trong quá trình nghiên cửu dé tải

Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn các thây, cô trường Đại học Luật HàNội đã tận tình truyền tải kiến thức suốt những năm tháng vừa qua Với von kiếnthức được cung cấp trong quá trình học đã giúp tôi trong quá trình nghiên cứu và

hoan thành khóa luận.

Đông thời, tôi xin chân thành cam ơn đến giảng viên hướng dẫn khoa học

TS Tran Ngọc Hiệp, người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ sinh viên

trong quá trình nghiên cứu và hoàn thánh khóa luận.

Tôi xin chân thanh cảm on!

DANH MỤC CÁC CHU VIET TAT

BĐS : Bat động sản

BLDS : Bộ luật dan sự

GCNQSDĐ : Giây chứng nhận quyên sử dung dat

NXB : Nha xuất ban

QSDB : Quyên sử dung dat

Tinh câ p thiết cha việc nghiền cứu để ti Zttteecf ectsoatiing

Tinh hinh nghién cou G6 An" .

Mục đích nghiên cứu dé tải

Đối tượng vả phạm vi nghiên cứu

Wk bò bò Phương pháp nghiên cứu

6 Kết cầu khóa luận :

CHUONG 1: LY LUẬN C CHUNG cve HOP BONG TANG C CHO NHÀ Ad.

11 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho nhà ở 3= eens 6

1.11 Khải niệm và đặc điểm về nhà ở 5c Ổ

1.12 Khải niệm hợp đồng tặng cho nhà ở

1.13 Đặc điểm cha hop đồng tặng cho nhà 6 Hint -l2020aatgtiaa.Z2,cea1Ð) 113.1 Đặc điểm về bản chất pháp if của hop đồng tăng cho nhà ở 10

14

113.2 Đặc diém về hình tức hop đồng tặng cho nhà ở `

ls

1.2 Ý nghĩa của hợp đồng tặng cho nhà ở

12.1 Đối với các chủ thé trong giao địch tặng cho nhà ở

1.3.2 Đôi với Nhà nước Sha A eRe eae

13 Phân loại hợp đẳng tặng cho nhà &

13.1 Cầm cứ vào chủ thé của hợp đồng 16

13.2 Căm cứ vào hình thức hợp đồng seo VT

1.3.3 Căn cứ vào ý chí của bên tặng cho .17

KET LUẬN CHƯƠNG 1 = 19

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG G QUY E ĐỊNH PHÁP LUẬT VẺ HỢP BONG

TANG CHO NHÀ Ở sey ee ee eRe Tee -20

21 ea Hens Agarose.

2.1.1 Chit thé tham gia hop đồng tang cho nhà ỡ marines OO)2.1.2 Hình thức của hợp đồng tặng cho nhà ỡ 25

3.13 Điều kiện của nhà ở lăng cho co.2.1.4 Quyén và ngiữa vụ của các bên tham gia hop đồng tặng cho nhà ở

38

2.1.4.1 Quyền và ngiữa vụ của bên tặng cho go 2B2.1.4.2 Quyền của bên được tăng cho nhà ở 293.1.5 Thời diém phát sinh hiệu lực của hop đồng tăng cho nhà ở 30

2.1.6 Châm đứt hợp đằng tăng cho nhà ở sỹ xãng20

2.2 Thục trangpiéo buật về hợp đẳng ting cha nhà ở có điền liệt „33

2.2.1 Điều kiện tặng cho trong hop đồng tặng cho nhà ở có điều kiên 32 2.2.2 Chait thê thực hiện điều kiện tặng cho 33 2.2.3 Hệ quả pháp lý trong hợp đồng tặng cho nhà ở có điều kiện 34

23 saab đt C300 ae sông mere

ee as -

KET LUẬN CHƯƠNG 2 : 38

CHUONG 3: THUC TIEN THỰC HIỆN QUY ĐỊNHPI PHÁP) PLUẬT ve: HOP

DONG TANG CHO NHÀ Ở VA MỘT SOKIEN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN seas on 30

3.1 Thực tiến thục hiện quy định pháp uit về hợp đồng tặng cho nhà ở .30

3.1.1 Thực tiễn thực hiện quy định pháp luật 3

3.12 Một sé tranh chấp trong thực tiễn về hợp đồng tặng cho nhà ở 40

32 Một số kiến nghị hoàn thiện và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện

pháp luật về hợp đồng tặng cho nhà ở tại Việt Nam saesaigeaas414:

3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp lnật sienna agen eauy 44 3.2.2 Giải pháp nang cao hiệu quả thực hiện pháp luật

KÉT LUẬN CHƯƠNG 3

KÉT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHÁẢO jjkhidl3bck⁄ei6l2bitbssid.ssaaÐU

MỜ ĐÀU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Công đông dân cư trước kia là một công đông du cư, tức là ho đành của cuộc

đời dé di cư từ nơi nay sang nơi khác ma không có nơi ở cô định, sinh hoạt của họ

được diễn ra trong qua trình di cư, ho chỉ dừng chân và trú ngụ tại một chỗ như

hang động hoang sơ và thô sơ làm chỗ trủ ngụ tam thời trong khoảng thời gian

ngắn rồi sé tiếp tục di chuyển khiến cho cuộc sông của ho vat va vả khó khăn Tuy

nhiên, sau đó hình thai du cư đã chuyển thanh định cư, có nghĩa 1a ho biết timkiểm nơi ở lâu dai va đi cùng với đó 1a việc xây dung một chỗ ở lâu dai dé dam

bảo nơi trú ngụ, bảo vệ con người khỏi những nguy hiểm ngoài thiên nhiên, cũng

cấp những nhu câu cơ bản cho họ Cho dén nay, nha ở không chỉ là một nơi dé trú

ngụ, dam bao các yêu câu thiết yếu của mỗi cá nhân, gia đình ma dân nó mangnhững gia trị hét sức to lớn về cả vật chat va tinh thân, được coi là một trong những

tai sản rất quan trong vả quý giá của con người, mang giá trị kinh tế cao có thé

được truyền tir thé hệ nay sang thê hệ khác

Đôi với nhiều người, nha ở lả tai sản được hình thành từ sư tích lũy lâu dai, có

sự gan bó về mặt tinh thân, những văn hoa gia đình nên việc chuyển giao nha chongười khác chủ yêu với hai mục dich là kinh tê hoặc mang tính kê thừa, tăng cho

mang tinh tinh cảm Chính vì vậy, việc tang cho nhà ở dan trở thảnh những nhu

cau thiết yêu của con người, dân trở nên phô biên hơn va cũng được pháp luật

công nhận la quyên con người Tuy vậy, nha ở 1a một loại tai sản đặc thủ và mang

giá trị rat cao nên đối với thủ tục tặng cho nha ở cũng không thé qua loa ma canphải thanh lập thành các văn bản theo quy định của pháp luật về nội dung và hinh

thức Hop đông tang cho là một trong só những hợp đông phô biến nhằm mục đích

trao quyền sử dung vả quyền sở hữu nhà ở từ một chủ thé nay sang một chủ thé

khác từ đó xác lập, thực hiện, thay đôi, cham đứt với quyên sở hữu và sử dụng đôi

với căn nhà do.

Với tâm quan trong của loại hop dong nay, dé dam bảo đây đủ quyên loi, nghĩa

vụ vả dap ứng yêu cau phù hợp với luật pháp thì Hiển pháp nói chung và BLDS

2015 nói riêng đã xây dựng được mét hành lang pháp ly quy định về việc xác lap,

chuyển đổi và các điều kiện dé hợp đồng có hiệu lực đôi với hợp đông tặng cho

tài sản Từ những quy định chung của BLDS kẻo theo những quy định riêng của

từng luật chuyên ngành có liên quan như Luật Nhà ở, Luật Công chứng, Luật Dat

đại.

Tuy nhiên, sự phát triển ngày cảng mạnh mé và nhanh chóng của nên kinh tê,

xã hôi đã kéo theo nhiêu môi quan hệ xã hội phức tạp, đa dạng vượt ra khối nhữngquy định của pháp luật và một số các quy định đã không còn phù hợp dé áp dụngThực tiễn cho thay rằng việc tăng cho tai sản nói chung và tặng cho nha ở noi riêng

không chỉ còn đơn thuân như trước mà diễn ra tương đôi phong phú va phức tạp

xoay quanh mục dich tặng cho, quyên lợi và nghĩa vu đi kèm trong hợp dong tăngcho ma pháp luật chưa thé dự liệu được hết Từ đó, phát sinh nhiêu tranh chap hợp

đồng tặng cho nhà ở va no chiém tỉ lê kha cao trong tranh chap dan sự Có thé thay

rang, hệ thông pháp luật vẫn còn những thiếu sot và những quy định không con

phủ hợp với tinh hình hiện nay nhưng lại chưa kip thay đổi để giải quyết những

vướng mắc phát sinh Không chỉ vậy, các quy định chung, chưa chỉ tiết, chưa cónhững văn bản hướng dẫn thi hảnh hay giải thích đồng nhất đôi với các luật liên

quan dẫn dén người dân khó áp dung trong những trường hợp cu thể, các cơ quan

chuyên ngảnh lúng túng trong việc áp dụng pháp luật khi thực hiện các công việc

liên quan dén hợp đồng tăng cho nhà ở

Do đó, việc nghiên cứu những quy định mới của pháp luật vê hop dong tặngcho nha ở tại BLDS năm 2015 doi chiều với những thực tiến thực hiện dé có thể

đánh giá được mức độ hiệu qua, tim ra những van dé còn thiéu sót, nguyên nhândan đến những han chế còn tôn đong vả phương hướng khắc phục trong các quyđịnh về hợp đồng tang cho nhà ở được coi là cấp thiết Với ly do trên, tác giả chon

đê tài: “Hop đồng tặng cho nhà ở theo quy đình của pháp iuật Việt Nam” làm đề

tai khóa luận của mình.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Hiện nay, đã có những công trình nghiên cứu về hep đông tang cho tài san nói

chung và hop đồng tăng cho nhà ở nói riêng Các nghiên cứu thể hiện dưới các

hình thức khác nhau Sau đây là mét số các công trình nghiên cứu tiêu biểu:

- Lê Thi Giang (2019), “Hop đông tăng cho tài sản theo pháp Iuật Việt Nam

~— Một số vấn đề I} luân và thực tiễn, “ Luận an tiên sỹ luật học, Dai học Luật Ha

Nội

- Lỗ Thị Kiéu Linh (2020), “Hop đồng tang cho nhà 6 theo quy định của

Bộ luật Dân sự năm 2015 và thực tiễn thi hành tại tô chức hành nghề công chững ”,

Luận văn thạc sĩ luật học, Dai học Luat Ha Nội

- Vũ Minh Tiền (2020), “Hop đồng tăng cho bat động sản theo pháp luật

ddan sự Việt Na”, Luan văn thac sĩ luật học, Đại học Luật Hà Noi

- Tran Quy Đức (2021), “Hop đẳng tăng cho nhà ở theo quy dinh của pháp

nat đân sự Việt Nam”, Luan văn thạc sĩ luật học, Dai học Luật Hà Noi

- Lê Thị Hồng (2021), “Hop đẳng tăng cho nhà ở theo quy đình của Bô luậtDân sự năm 2015 và thực tiễn thực hiện tại một số văn phòng công chứng trên dia

bàm thành phố Ha Nôi” Luận văn thạc sĩ tuật học, Đại học Luật Ha Nội

- Ha Thi Hao (2021), “Hop đồng tăng cho quyền sử dung dat theo quy đinhcủa Bộ luật Dân sự năm 2015 và thực tiễn thực hiện tại một số văn phòng công

chứng trên dia bàn tinh Thái Binh” , luận văn thạc sĩ Luật học, Dai học Luật Ha Nội

- Bài tạp chí của Tuân Dao Thanh, Pham Thu Hang, “Bàn về điền kiên tronghop đồng tăng cho tài sản ” Tap chi Dân chủ và Pháp luật, Số 9/2014, tr.45 - 49

- Bai tap chí của Lê Thi Giang, “ Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng

tặng cho tài sản - Thực trang và dé xuất hoàn thiện pháp iuậf”, Tạp chi Nghề luật,

số 2/2020, tr 26 - 31

Có thé thay những công trình nghiên cửu trên đã có một sé công trình nghiêncửu về hợp đồng tang cho nhà ở tuy nhiên vẫn chưa nhiều và đa phân là nghiên

cửu về hợp đông tặng cho tai sản, hợp dong tăng cho quyền sử dung dat Vì vay,

việc nghiên cứu dé tai khóa luận tốt nghiệp của tác giả góp phân làm rõ quy định

pháp luat về hop dong tặng cho nha ở, tử do dé xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện

pháp luật.

3 Mục đích nghiên cứu đề tài

Việc nghiên cửu dé tải nhằm mục dich nghiên cứu những van đề lý luận, nhữngquy định pháp luật liên quan đến hợp dong tặng cho nha ở trong BLDS 2015 từ

đó liên hệ, đôi chiều và đánh giá với thực tiến thực hiện trong việc điều chỉnh quan

hệ xã hội Từ đó, lam cơ sé để khỏa luận đưa ra được một số kiến nghị hoàn thiện

pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện hợp đông tăng cho nhà ở

trong thực tiến

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứ:

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận 1a các quy định của pháp luật về hop đồng

tặng cho nha ở va thực tiễn áp dụng các quy định tại Việt Nam

4.2 Phamvinghién cin

Về nôi dung Khóa luận nghiên cứu về những quy định của BLDS năm 2015

về hợp đồng tặng cho nha ở, đồng thời có phân tích thêm về những quy định liên

quan được cụ thé hóa trong các Luật chuyên ngành như Luật Nha ở năm 2014,

Luật Dat Đai năm 2013

Vệ thời gian: Khóa luận tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật và thực

tiễn áp dụng pháp luật về hop đông tặng cho nhà ở từ khi BLDS năm 2015, Luật

Dat Đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 cỏ hiệu lực Bên cạnh đó, cũng sẽ có sự

so sánh với các quy định tại các văn ban đã hết hiệu lực để đánh giá các ưu điểm

va hạn chế về hợp đồng tặng cho nhà ở quy định hiện hành và những quy định

trước đó.

Vệ không gian: Khóa luận nghiên cứu về pháp luật về hợp dong tặng cho nha

ỡ và thực tiễn ap dung tại Việt Nam

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu các van đề liên quan đến hop đồng tặng cho nhà ở,

tác gia dựa trên các phương pháp duy vật biên chứng và duy vật lich sử của chủ

nghĩa Mac — Lenin, di theo tư tưởng Hồ Chí Minh và Đảng cộng sản Việt Namtrong suốt quả trình lịch sử cải cách, xây dưng hệ thông pháp luật của Nhả nước

Bên cạnh đỏ cũng sử dụng đan xen các phương pháp như: Phương pháp phân tích,

chứng minh, tong hợp, so sánh đôi chiếu, khảo sát thực tiễn cũng được sử dụng

trong khóa luận.

6 Kết cầu khóa luận

Ngoài phân Mé đâu, phân Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Danh mục

các chữ viết tắt, nôi dung khóa luận gôm 3 chương như sau:

Chương 1: Lý luân chung vê hop dong tặng cho nha ở

Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật về hợp đông tăng cho nhả

Chương 3: Thực tiễn thực hiện quy định pháp luật về hợp đông tặng cho nha ở

va một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiên

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VE HOP DONG TANG CHO NHÀ Ở

1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đẳng tặng cho nhà ở

LLL Khải niêm và đặc điểm về nhà ở

Nhà là nơi con người được sinh ra, lớn lên, nuôi dưỡng, giáo dục Cùng với

sự phát triển của đời sông xã hội thi nha ở van luôn gắn bo với con người trongmọi hoàn cảnh của cuôc sông Là nơi khi gặp khó khăn sẽ có những người thân,hang xóm, láng giéng giúp đỡ nhau củng vượt qua Ngày nay, nha ở cũng là mộtloại tải sẵn rất lớn và quan trọng trong cuôc sông của tửng cá nhân, gia đình Theo

từ điển Tiéng Việt thi “Nha” la danh từ chỉ “công trừnh xây dung có mái, có tường

vách đề ở hay đề sử dung vào một việc nào dé“! Dưới góc độ pháp lý, khai niệm

nha ở được định nghĩa trong Luật Nha ở 2014 Cu thé, theo khoản 1 Điều 3 quy

định: “Nha ở là công trình xâp dung với muc đích đề ở và piuc vụ các nin cẩm

sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân ”

Ngoài ra, không chi để ở ma tùy thuôc vao mục đích sử dung khác nhau

được quy định tại Luật Nhà ở 2014 như nhà ở riêng 1é được xây dựng trên thừa

đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dung hep pháp của cá nhân, tô chức, hộ gia đìnhNha ở chung cư là nha từ 2 tang tré lên, có nhiều căn hô, có lôi đi, câu thang chung,

có phân sở hữu riêng, sở hữu chung Nhà ở thương mai được xây dung dé dé ban,cho thuê, thuê mua theo cơ chế thi trường Ngoài ra còn các nha ở khác như nha ở

công vụ, nhà ở phục vu tai định cư, nhà ở xa hội.

Dé một thực thé vật chất được coi là nha ở sẽ có những đặc điểm sau:

Tint nhất, nha ở là công trình xây dựng, la sản phẩm được xây dưng theothiết kế, tạo thành bởi sức lao đông của con người, vật liệu xây dựng, thiết bi lắp

! Vin Ngôn ngữ hoc (2010), Tử điễn tổng Việt, Nxb, Từ điển Bách Khoa, Hi Nỏi,tró00

đặt vào công trình, được liên kết định vị với dat, có thé bao gồm phân dưới mặtđất, phân trên mặt dat, phan đưới mặt nước va phân trên mặt nước 2

Thứ hai, nhà 6 thường được sử dụng với mục đích để ở, lả nơi cư trú củacon người và phục vụ những nhu cầu sinh hoạt khác giữa các thảnh viên trong gia

đình, dong ho như ăn, ngủ, nghĩ, sinh hoạt,

Nha ở là tải sản gắn liên với đất đai Nhà nước công nhận quyên sở hữu nha

ở của chủ sở hữu thông qua việc cap Giây chứng nhân quyên sử dung đất va tảisản gắn liên với dat, quyền sở hữu nha ở cho chủ sở hữu

112 Khải niệm hop đồng tặng cho nhà ở

Trong xã hội hiện nay, hep đồng được sử dụng như môt phương tiện trao

đôi dé thỏa mãn nhu câu của con người Tuy nhiên, không phải bat kì hợp đông

nao cũng đều mang tính đên bu Điễn hình trong thực tế đó là hop đông tang cho

tai sản Có thé thay hợp dong tăng cho là một loại hợp đồng dân su Vi vay, sé

mang đây đủ các đặc trưng của hợp đông nói chung như là sư thỏa thuân của cácbên, thông nhật ý chí của bên chủ thể tặng cho và được tặng cho, tính tu do ý chí

và tính tự nguyện Trong trường hợp nay, việc chuyên giao quyên sở hữu va

chuyển giao tải sản từ chủ thể nảy sang chủ thể khác sẽ không mang lợi ích vậtchat, ban chat của việc tang cho không mang tinh đên bù

Đông từ “tng” trong từ điển Tiêng Việt được hiểu là “cho, trao cho dékhen ngợi, khuyên khích hoặc tö lòng quý mén”3, còn đông tử “cho” được hiểu là

“chuyển cái sở hữu của minh sang người khác mà không đôi lây gi cả"t Như vậy,

có thể hiểu cho va tăng là hai hình thức tương tự nhau “Tang cho” có thể hiểu là

việc chuyển cái thuộc sở hữu của minh thanh sở hữu của người khác dựa trên yếu

tổ tinh cảm, khen ngợi, khuyên khích hay bay to lòng quý mén giữa bên tặng và

° Viên Ngôn ngữ học (2010), Tử điện Tiếng Višt, Nxb Từ điện Bich Khoa, Hi Nội, tr 895

+ Viện Ngôn ngữ học (2010), Tử điện Tieng Việt, Nxb Từ đin Bach Khoa, Ha Noi,tr 165

bên được tang Hợp đồng tang cho sẽ được xác lập chỉ khi mà có lời dé nghị của

người tăng cho và có sự châp nhận của người được tăng cho

Xét dưới góc độ khoa học, theo quy định của pháp luật thì nha ở 1a bat độngsản, ma bat động sản là một loại tai sản Do đó, hợp đồng tang cho nha ở cũng làmột dang của hop đông tang cho tai sản Theo Điều 457 BLDS năm 2015 quy định

“Hop đồng tặng cho tài sản là sự thôa thuận giữa các bên, theo dé bên tặng cho

giao tai sản của minh và ciuyÊn quyền sở hữm cho bên được tăng cho ma khôngyên cầu đền bit bên được tăng cho đồng ý nhận “>

Việc tăng cho được thể hiện thông qua ý chí của bên tặng cho đối với bên

được tăng cho Việc tặng cho sé dẫn đến những hau qua pháp lý khác nhau phụthuộc vảo việc bên được tặng cho có đông ý nhận tải sản được tăng cho hay không.Đôi chiêu với pháp luật các nước thì hiện nay tặng cho được tiếp cận dưới hai gócđộ: Mội ia, tặng cho lả một loại hop đông Hai ià, tang cho 1a hành vi đơn phương

của bên tặng cho

Các quốc gia xác định tặng cho lả hop đồng phải kê dén như Pháp, NhậtBản, Thái Lan, Điển hình quy định của BLDS Pháp đã quy định vẻ tặng cho tải

sẵn rat chi tiết Theo Điêu 894 BLDS Pháp quy định: “Cining tine tặng cho là văn

bản theo đó bên tăng cho từ bô ngay lập tức và vĩnh viễn tài sản tăng cho cho bênđược tặng cho và bên được tăng cho đồng ý nhân” Từ quy định của BLDS Pháp

có thé thay được việc tăng cho được xác định là hop đông Việc thể hiện ý chi củacác bên trong quan hé tang cho cũng được quy định rat rõ qua điều luật đó 1a bên

tặng cho “fit bö lap tức và vĩnh viễn” và bên nhận tang cho “đồng ÿ nhân” Tiếp

đến, BLDS Nhật Ban quy định rat rõ tại Điều 540 xác định tang cho là hop đông

“Hợp đồng có hiệu lực, khi một bên tuyén bố chuyén giao không hoàn lại tài sản

của minh cho bên kia và bên kia đồng ý nhân nó” Co thé tiểu đây là việc tặng

Ý Điều 457 BLDSnim 2015

cho được ký kết va thé hiện được ý chí của các bên, bên tặng cho chuyển giao tai

sẵn thuộc sở hữu của mình cho bên nhận tặng cho vả bên này đông ý nhân tải sảnchuyển giao đó Bên canh đó, BLDS và thương mại của Thai Lan cũng có quyđịnh tương đương Nhật vả Pháp Tại Điều 521 quy định “Tang cho la một hợpđồng trong đó một người gọi là người cho, chayén một tài sản của chính minh chomột người khác, gọi là người nhận mà không lấn hiền và người nhận nhận tài sảna” O điều luật nay cũng đã thể hiện rố tính chat tặng cho là một hợp đông qua

việc “cho” và “nhận” tài sản.

Đối với một số quốc gia theo hệ thông Common law như Anh, Mỹ, An

Độ thì đều nhìn nhận tăng cho 1a một “hanh vi đơn phương của bên tang cho "6,Trong trường hợp nay sẽ đơn giản hơn la đôi với việc nhìn nhận tăng cho lả mộtloại hợp đông Bởi vi, việc tặng cho sé được xác lập ngay khi bên tang cho đưa ra

dé nghị tặng cho, không cân sư đồng ý của chủ thé tặng cho doi với tuyên bé tặng

cho tải sản của bên tặng cho.

Đối với Việt Nam, chế định tăng cho đã xuất hiện từ rất sớm trong hệ thốngpháp luật Dân sự Điển hình như trong B 6 luật Bắc Kỷ năm 1031 quy định “Simi

thời tặng dit là một khé ước do bên tặng cui hiện thời b6 của ra, mà bên tìm tặng

nhận id” Bộ tuật Trung Ky năm 1936 quy định “Stnh thời tăng ait là một khế

tước do bên tặng chit b6 chit ngay một tài san gì dé cho bên người thu hưởng nhận

lấy ” Đền Bộ Dân luật năm 1972 cũng có quy định tương dong như những bộ luậttrước đó: “Sinh thời tang đữ là một khế ước do 46 người chi tăng dem một tài sản

của minh cho đứt khoát một người khác, là người thu tăng ciing thuận nhận tài

sản ấy” Co thé thay, qua những quy định từ những bô luật trước đây đã thừa nhậnviệc tang cho la hợp đông và được xác lap dưa trên ý chi của bên tặng cho vả bên

* Lê Thủ Giang (2019), “Hop đồng ting cho tải sẵn theo pháp Mật Việt Nam — Một so vin dé ly nin và tực tin,

Luin án tin sỹ nit học ,Đại học Luật Ha Nội, 20,

được tặng cho Từ đó, BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 và dén nay là BLDS

năm 2015 hiện hành đã ké thừa các quy định vẻ tăng cho, ghi nhận việc tang cho

là hợp đông

Như vậy có thể thây, hợp đông tăng cho mang những đặc trưng cơ bản của

một loại hợp đồng đó là sư thỏa thuận, thể hiện ý chí của các bên Trong đó, các

bên thỏa thuận về chuyên giao quyên sở hữu tải sản và quyên sở hữu nhà ở củabên tăng cho cho bên được tăng cho Việc chuyển giao quyên sở hữu đó mang tính

không dén bu, không mang lai lợi ích vat chất cho bên tăng cho và bên được tặng

cho cũng không phải trả lợi ich vat chat nào cho bên tặng cho

Từ những phân tích trên, khái ni êm về hợp đông tặng cho nha ở được hiểunhư sau: “Hop đông tăng cho nhà ở là sự thỏa thuận giữa bên tăng cho và bênđược tặng cho, theo đô bên lặng cho giao nhà ở và chuyén quyền sở hitu nhà ởcủa mình cho bên được tặng cho mà không yêu cẩm đền bit hay lot ích vật chấtnào, bên được tăng cho đồng ÿ nhận và đăng ki quyền sở hitu nhà ở“

1.13 Đặc điểm của hop đồng tăng cho nhà ở

113.1 Đặc diém về bản chất pháp I} của hợp đồng tăng cho nhà ở

Hợp đồng tặng cho nha ở là mét dang của hợp đông tăng cho tai sản Vivậy, hợp đông tặng cho nhà ở có những đặc điểm như sau:

Thứ nhất, hợp đồng tang cho nhà ở là hợp đồng đơn vụCăn ctr theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 402 BLDS 2015: “Hopđẳng song vụ ia hợp đồng mà mdi bên đều có ngiữa vụ đối với nhau”; “Hop đồng

đơn vụ là hop đồng ma chỉ một bên có nghia vụ ” Có thé hiểu theo đúng ban chất

thì “hợp đồng song vụ” lả hợp đông làm phát sinh quan hệ nghĩa vụ giữa các bêntham gia hợp đông ma trong quan hê nghĩa vụ đó mỗi bên đều có nghĩa vu đối với

nhau “Hợp đồng đơn vụ” là hợp đồng làm phát sinh quan hệ nghĩa vu giữa cácbên tham gia hợp đồng ma trong quan hệ ngiữa vụ do chỉ mét bên có nghĩa vụ.”

Có thể thây, hợp đồng tặng cho nhà ở là hợp đồng mang tính đơn vụ Bởi

vi, đôi với hop đông tặng cho nhà ở chỉ tôn tại nghĩa vụ của một là bên tặng chođối với bên được tăng cho Đó là nghia vụ chuyển giao quyên sở hữu, quyền va

chuyển giao tải sản cho bên được tặng cho, nghĩa vụ thông báo về những khuyết

tật tải sẵn cho bên được tang cho biết Con đôi với bên nhận tang cho thì việc nhậntặng cho của chủ thé nay không được coi là nghĩa vụ ma sẽ phụ thuôc vào ý chi

của bên nhân tặng cho Dựa vào tính chat nay để phân biệt với tinh chat của nghĩa

vụ do nghĩa vu la việc ma bắt buộc phải thực hiện theo yêu câu của một bên khác

hoặc theo quy định của pháp luật.

Mắt khác, trong môt giao dich dân sự thông thường thì quyên của bên nay

sẽ la nghĩa vụ của bên kia vả ngược lại Tuy nhiên, tính “độc lap tương đôi” được

thé hiện trong giao dich tang cho tải sản nói chung va tặng cho nha ở nói riêng nên

việc nhận tặng cho sé chỉ do chính ý chỉ của chủ thé nhận tang cho mong muốnnhận hay không chứ bên tăng cho không thé áp đặt ý chi của mình với bên nhận

tặng cho Ngoài ra, sé có sự bat cập néu xác định việc nhận tang cho nha ở là nghĩa

vụ của bên tặng cho Bởi bên tăng cho đã có nghĩa vụ chuyển giao tai sản thì phải

là quyên nhân tai sản tang cho chứ không thé la nghĩa vu nhận tặng cho được

Đôi với trường hợp tặng cho có điều kiện, nhiều quan điểm hiện nay chorang trong trưởng hợp nay thì hợp dong tăng cho nhà ở mang tinh song vu Bởi vì,bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiêu nghĩa vụ trước hoặc sau khi tăng cho

Tuy nhiên theo tác giả, trong trường hợp nay dù cho bên tang cho phải thực hiện

một hoặc nhiều nghĩa vụ thì nghĩa vu nay cũng không mang tinh tương xứng, trao

` Trường Đai học Luật Hi Nội (2022), Giáo tinh Luật Din sự Việt Num (tấp 2),Nab Tưpháp, Hi Nội,tr 176,

11.

đổi ngang giá với nghĩa vụ chuyển giao sở hữu vả chuyển giao tai sản của bên tặng

cho Tóm lại, hợp đồng tặng cho nha ở là hop đồng mang tính đơn vu

Thứ hai, hợp đồng tăng cho nhà ở mang tính thực tế

Có thể hiểu hợp đồng thực tế la những hợp đông mà sau khi thỏa thuận, hiệu

lực của nó chỉ phát sinh tại thời điểm khi các bên đã chuyển giao cho nhau đốitương của hợp đồng Hau hết các công trình khoa học hiện nay đều cho rằng hợp

đồng tăng cho nhà ở mang tính thực tế Cụ thể, theo phân tích của Giáo trình Luật

Dân sự Việt Nam của trường Đại hoc Luật Ha Nội thi “Hop đẳng tang cho bắt

động sản luôn là hợp đồng thực tế, vì pháp luật ad guy dinh hợp đồng này chỉ có

hiệu lực ké từ thời điễm các bên đã hoàn thành việc đăng ky quyén sở im đối với

bắt đông sản cho bên được tặng cho? Hay theo Giáo trình Luật Dân sự của Học

viện Tư pháp cũng đã khẳng đính: “Hop đồng tặng cho tài san id hop đồng thựcfế"° Nhin chung, các kết luân về tính thực tế nay được xuất phat từ quy định của

pháp luật tại Điều 458 vả 450 BLDS năm 2015 Tại khoản 2 điều 459 quy định

lên bắt

“Hop đồng tặng cho bắt động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng hy

động sản không phải đăng ký quyền sở hitu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực ké

từ thời điễm chuyén giao tài san.“

Tinh thực tế trong hợp đông tặng cho tải sản nói chung và hợp đồng tặng

cho nha ở nói riêng được thé hiện ở việc nêu hai bên đã có sự théa thuận cu thé về

đôi tương, điều kiện, thời han, địa điểm, nhưng hop đồng tang cho van được coi

là chưa có hiệu lực nếu chưa có sự chuyển giao tải sản từ bên tang cho sang bên

được tặng cho Ngoài ra, tính thực tế cũng thể hiện thông qua việc thời điểm hiệu

lực của hợp đông phụ thuộc vào đôi tượng được tăng cho Nếu đôi tượng tang cho

không phải đăng ky quyên sở hữu thi thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đông

* Trường Đại học Luật Hi Nội (2022), Giáo tr>h Luật Din sự Việt Nam đập 2), Nxb Tư pháp, Hi Nội, tr 182

-183

* Học viện Twpháp (2015), Gido trầh Luật Din sơ, Nab Twpháp,, Hi Nội, 339

là khi bên tặng cho chuyển giao tải sản và bên được tặng cho nhận tải sản Trường

hợp phải đăng ký thì hiệu lực phat sinh khi việc đăng ký hoan tat Như vậy, nha ở

là tai sản cân phải đăng ký quyền sỡ hữu nên néu chưa được đăng ký tại cơ quan

có thâm quyền của Nha nước thì dù hai bên có thực hiện việc tang cho theo quy

định pháp luật thì lúc đó hiệu lực của hợp đông nảy cũng chưa được phát sinh

Ngoài quy định về thời điểm phát sinh hiệu lực ở BLDS thi đối với tai sản

là nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp nảy theo Điều 122 Luật Nhà ởquy định về viéc khi thực hiện giao dịch tăng cho nha ở thời điểm có hiệu lực của

hợp đông là thời điểm công chứng, chứng thực hop đông Do đó, có thé thay được

giữa BLDS và Luật Nhà ở chưa có sự thống nhật về hiệu lực có của hợp đông

Tint ba, hợp đông tăng cho nhà ở là hợp đồng không có dén bù

Co thé thay hợp đông tang cho tải sản nói chung vả hợp đồng tang cho nha

ở nói riêng chủ yêu được hình thành dựa trên môi quan hệ tỉnh cảm, huyết thông,

bằng hữu, đã có sẵn giữa các chủ thé với nhau Tại Điều 457 BLDS 2015 có định

nghĩa chung về hợp đông tang cho tài sản như sau: “Hop đồng tăng cho tài sản là

sự thỏa thuân giữa các bên, theo đó bên tăng cho giao tài san của mình và chuyễn

quyền sở hitu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tang cho

đồng ý nhận “ Vì vậy, có thé thay hợp đông tang cho du có kèm theo điều kiện

hay không có thì cũng luôn mang đặc điểm không có tính dén bu, trao đôi ngang

giá và yêu tô này luôn can phải được dam bảo

Đặc điểm quan trong nhất dé thé hiện ban chat của hợp đông tang cho chính

là tinh chat không có dén bù Bản chat của hợp đông tăng cho nhà ở là bên tặngcho chuyển giao tai sản thuộc quyên sỡ hữu của minh cho bên được tang cho vakhông yêu câu nhận lại lợi ich vat chat nao cả Đối với hợp đồng tăng cho co điềukiện, hiện nay luật pháp không quy định rõ rang về điều kiện tặng cho ma chỉ xácđịnh điều kiện đó là không vi phạm điều cam của luật va không trái với dao đức

xã hội Tinh chat không có dén bủ ở hợp đồng tang cho nhà ở có điều kiện thé hiện

ở những nghia vụ ma người tặng cho yêu câu người được tặng cho thực hiện như

những nhu câu vật chất hay tình cảm nhưng không tính toán đến giá trị tương ứngvới tài sản tăng cho Điều kiện đưa ra của bên tăng cho phải phủ hợp với bản chatcủa hợp đông tăng cho, không nhằm mục đích mang lại lợi ích cho bản thân mà

có thé sẽ vì lợi ích của chính bên được tặng cho hoặc bên thử ba Bởi, nếu điềukiện ma mang lai lợi ich cho chính người tăng thì hợp đông tang cho lúc nay trở

thành có tính chat dén bu, khi đó đặc trưng của hợp đông tăng cho nhà ở bị triệt

tiêu va sẽ chuyển thành một loại hợp đông, giao dich khác

113.2 Đặc até về hình thức hop đồng tặng cho nhà ở

Hợp đồng tặng cho bất đông sản phải được lập thành văn bản có công chứng,chứng thực hoặc phai đăng ký, nêu bất động sản phải đăng ký quyền sỡ hữu theoquy định của luật.!? Việc quy định hình thức xác lập hợp dang tăng cho bat đôngsẵn được quy định chặt chế bởi: Một là, dé dam bão nôi dung của hop dong không

vi pham pháp luật, không trái dao đức xã hội, dam bảo tính chính xác của chủ thể,

đổi tượng của hợp đông tang cho thì cân phải thành lập văn bản, công chứng,

chứng thực Điều nay han chế được tối thiểu các tranh chap xảy ra vả néu có tranhchap thì mới có cơ sở pháp ly ré ràng, chính xác dé giải quyết van dé tranh chapphát sinh Hai là, các bất đông sản (quyên sử dung đất, nha ở, ) là những tai sảndéu phải tuân thủ theo sự quản lý chặt chế từ phía Nhà nước thông qua việc cấp

giấy chứng nhận, đăng ký các biển động, thay đổi đôi với dat đai Do vậy, việc

tặng cho QSDĐ và nhà ở cần phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hoặcđăng ky để đảm bảo rằng các thông tin vé sự thay đôi được cơ quan Nha nước có

thâm quyền nam bat được Ba 1a, việc luật hóa thủ tục bắt buộc công chứng, chứng

thực hoặc đăng ký đôi với hợp đông tặng cho bat đông sản giúp giảm thiểu các rủi

‘Dita 459 Bộ hit Din sự 2015

ro pháp ly cho các bên tham gia giao dịch mua ban, trao đôi, hoặc thé chap nha

đất

1.2 Ý nghĩa của hợp đồng tặng cho nhà ở

12.1 Đối với các ch thé trong giao dich tặng cho nhà ở

Việc dé các chủ thé thực hiện giao dịch về hop đồng tang cho nha ở đã dambảo quyền định đoạt tai sản đổi với chủ sở hữu Như vậy có thé thay, pháp luật tôntrong quyên tự do ý chí cả nhân, tôn trọng và bão vê quyên sở hữu nha 6 của chủ

sở hữu Bên cạnh đó, pháp luật cũng bảo dam cho chủ sé hữu thực hiên quyền

định đoat của mình đúng ý nguyện thông qua việc tặng cho nha ở cho môt chủ thé

khác.

Ngoai ra, không chi có ý nghĩa trong việc đâm bảo quyền tự do định đoạtquyền sở hữu ma hop đồng tặng cho nha ở còn mang ý ng†ĩa về tinh cảm Bởi bảnchất của hợp đông tặng cho nhà ở lả phi vụ lợi, thường được xác lập giữa nhữngngười có quan hệ huyết thông doi với thành viên trong gia đình hoặc xuất phát từtình cảm giữa những người thân thiết với nhau

Các quy định về Hợp đồng tặng cho nhả ở góp phân quan trong trong công

tác quản lý của nha nước về nha ở, dat đai Pháp luật quy định cụ thể về các hình

thức, điều kién, để tặng cho nhà ở Thông qua việc quy định chặt chế do, Nha

nước có thể theo dõi vả kiểm soát được việc chuyển giao quyền sở hữu giữa các

chủ thé với nhau La cơ sở để nha nước kiểm soát được tình trạng thực hiện cácquy định về thuê, phí, lệ phí Co nhiêu trường hợp việc trôn thuê của các chủ thé

khi chuyển quyên sử dụng dat vả quyền sỡ hữu nha ở với nhau nhưng lại tra hìnhdưới dạng giao dịch hợp đồng tặng cho nhà ở Tử đó, phát hiện và có những biệnpháp xử lý một cách hiéu quả và quản lý chặt chế hơn dé tránh các tinh trang trầnthuế

Ngoài ra, việc tăng cho nhà ở trong thực tiến rat đa dang Như đã phân tích

ở trên, hợp đông tăng cho nhà ở thường là giữa những người thân hoặc có mỗi

quan hệ tinh cảm gắn bo với nhau Vì vậy, nhiều trường hợp khi thực hiện việc

tặng cho nhau nhưng lại không tiên hành các thủ tục chuyển giao quyền sở hữu

ma van dé cho nhau sử dụng và dẫn đến việc phát sinh các vân đê mâu thuẫn, tranhchap về QSDĐ và quyên sở hữu nhà ở Vi vay, hợp đông tặng cho nha ở cũng là

cơ sở dé cơ quan có thấm quyên của Nha nước căn cứ vảo đó giải quyết các tranhchap, mâu thuẫn phat sinh

1.3 Phân loại hợp đồng tặng cho nhà ở

Trong đời sóng, hop đồng tặng cho nha ở 1a một loại hợp đông thông dung

nên sẽ tôn tại rất đa dạng, phong phú Vì vậy, với mỗi tiêu chí khác nhau thì hợp

đồng tặng cho nhà ở được được phân chia thành các loại tương ứng

13.1 Can cứ vào citi thé của hợp đẳng

Căn cứ theo BLDS 2015, khi xác định chủ thé của quan hệ pháp luật dân sự

nói chung vả hợp đông ndi riêng bao gôm cá nhân và pháp nhân Vì vậy, dựa trên

yêu tô chủ thé, hợp đông tăng cho nhà ở được phân chia thành 2 loại:

- Chit thé của hợp đồng tăng cho nhà ở là cá nhân: Là loại hợp đồng màchủ thé trực tiép xác lập va thực hiện hợp đông lả cá nhân Tuy nhiên, ngoài các

cá nhân ra thì luật còn quy định hộ gia đình và các tô chức khác không có tư cách

pháp nhân cũng có thé là bên tặng cho, 1a chủ thé tham gia xác lập, thực hién hợp

13.2 Căm cứ vào hình thức hợp đồng

Hinh thức la một trong những yếu tô quan trong của hợp dong Dựa và hìnhthức hợp đông có thé chia lam hai loại là hợp đồng tang cho nhà ở phải côngchứng, chứng thực và hop đồng tặng cho nhà ở không phải công chứng, chứng

thực.

- Hop đồng tặng cho nhà ở phải công chứng cining thực: Là loại hop đồng

mà pháp luật quy định phải thực hiện công chứng, chứng thực Theo quy định của

pháp luật thì hợp đông tặng cho nhà ở phải được xác lập thành văn bản và được

công chứng, chứng thực tại các cơ quan có thâm quyên Phải có sự chứng kiến của

công chứng viên hoặc những người có thấm quyên chứng thực theo luật định khigiao kết hợp đồng

- Hop đồng tăng cho nhà 6 không phải công chứng chương thuc: Trong một

sô trường hợp, pháp luật không yêu cau khi thực hiện hợp dong tang cho can phảicông chứng, chứng thực Những đổi tượng của hop dong này thường sé mang đặcthù riêng Điển hình như: Nha nước tặng cho các cá nhân, gia định, người thân củanhững người cỏ công với dat nước, những người có hoản cảnh đặc biết khó

Khi căn cứ vào hình thức của hợp đông để có thể xác định thời điểm có hiệu

lực của hợp đông tặng cho nhà ở Qua đó, xác định trình tự, thủ tục giao kết va

thực hiện hợp đông với mỗi loai hợp đông tăng cho nhà ở cu thể

1.3.3 Căn cứ vào ý chí của bên tăng cho

Khi thực hiện hợp đông tăng cho nha @, bên tăng cho họ có thé tang cho makhông yêu câu người được tang thực hiện bat cứ một điêu kiện nao hoặc có thé

yêu câu bên được tăng cho thực hiện một sô nghia vụ được coi la điều kiện nhận

nha tặng cho dựa vao ý chí của bên tặng cho Dựa vao căn cứ trên, hợp đông tặng

cho nha ở được phân chia thành hai loại: hợp đông tặng cho nhà ở thông thường

và hợp đông tăng cho nhà ở có điều kiên

- Hop đồng tăng cho nhà ở thông thường: Trong trường hop này, bên đượctặng cho nha ở sẽ không phải thực hiện bat ki một nghĩa vụ nào dù trước hoặc sau

khi nhân Đây là hợp đồng chủ yêu được xác lập, thực hiện giữa các thành viên

trong gia đình (như bô mẹ tặng nha ở cho con cai); dé giúp đỡ, lam từ thiện, hỗ trợ

cho những người có hoàn cảnh khó khan

- Hop đồng tặng cho nhà ở có điều kiện: Là trường hợp các bên théa thuận

về điều kiện của hợp đông Theo đó, bên tăng cho có thé yêu câu bên được tặng

cho thực hiện một hoặc nhiều nghia vụ trước hoặc sau khi tang cho Di êu kiện tặngcho không được vi phạm điêu cam của luật, không trai đạo đức xã hội !* Có théhiểu là bên được tặng cho muốn nhận được nhà ở tặng cho thì cân thực hiên mộthoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho và điều kiện đó không mang lại

lợi ích vật chat hay cỏ tính ngang gia cho bên tặng cho Đối với hợp đông tang cho

nha ở có điều kiên, bên được tặng cho chỉ sở hữu hoàn toản nha ở và hợp đồngphát sinh hiệu lực khi thực hiện xong các điều kiện tăng cho

© Điều 462 Luật Dân sự 2015

hợp đồng tặng cho nhà ở Cụ thể, qua các góc nhìn khác nhau và liên hệ với khái

niệm của một số quốc gia trên thé giới đá xây dựng được khái niệm của hợp đôngtặng cho nha ở Chỉ ra được các đặc điểm của hợp đông tăng cho nhà ở va phân

tích Từ những đặc điểm đó có thé phân loại dé giúp cho việc nghiên cứu ở chương

sau Ngoài ra, thay được ý nghĩa quan trọng của hợp đông tang cho nhà ở đôi vớichủ thé trong việc thực hiện giao dich và đối với Nha nước trong việc kiếm soát

những giao dich do

Việc phân tích lý luân chung về hop đồng tặng cho nhà ở tai Chương 1 nay

là tiền dé quan trong cho việc nghiên cứu thực trang quy định pháp luật tại chương

kì

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VẺ HỢP ĐỎNG

TẶNG CHO NHÀ Ở

2.1 Các quy định chung về tặng cho nhà ở

2.11 Chủ thê tham gia hop đồng tang cho nhà 6

Chủ thé của hợp đông tặng cho nhà ở bao gém: bên tặng cho va bên được

tặng cho Chủ thé của hợp dong tăng cho nhà ở phải là chủ thé của quan hệ pháp

luật dân sư, theo quy định của BLDS năm 2015 thì chủ thể tham gia vảo giao dịch

dân sự lả cá nhân hoặc pháp nhân Ngoài ra, theo Điêu 7 của Luật Nhà ở năm 2014

thì đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm tô chức, hộ gia đình, cá nhân

trong nước Người Việt Nam định cư ở nước ngoái Tổ chức, cá nhân nước ngoải

quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở Các trường hợp chủ thé tham gia

hop đồng là người nước ngoài sé có những quy định cu thé vả riêng biệt Vì vay,

các chủ thể tham gia vào hợp đồng tăng cho nhà ở sẽ chủ yếu là cá nhân và phápnhân và sẽ phải đáp ứng các yêu câu chung của Bô luật dân sự 2015 và Luật Nhà

ở năm 2014.

2.1.1.1 Bên tặng cho nha ở

+ Đối với bên tặng cho nhà ở là cá nhân

Đề một cá nhân có thé tham gia vào giao dịch của hợp đông tang cho nha ởthì cân dap ứng điều kiện về năng lực chủ thé bao gôm năng lực pháp luật dân sự,

năng lực hành vi dan su phù hợp với giao dịch được xác lập Nang lực pháp luật

dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyên dan sự vả nghĩa vụ dan sự 12

Có thể hiểu đỏ lả sự công nhân của pháp luật và cá nhân được trao các quyền và

nghĩa vu dân sự trong quan hệ dân su Moi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân

sự như nhau, có từ khi họ được sinh ra vả châm ditt khi cá nhân đó chết di

!2 Khoản 1 Điều 16 BLDS nim 2015

Ngoài việc co năng lực pháp luật dan sư ra thì bền tặng cho nhà ở là cá nhân

cũng can phải có năng lực hành vi dân sự Năng lực hảnh vi dân sự của cá nhân là

khả năng của cá nhân bằng hành vi của minh xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ

dân sự Mỗi cá nhân sẽ phụ thuộc vào độ tuổi, kha năng nhân thức và lam chủ

hành vi của minh nên năng lực hành vi dan sự của các cá nhân là không giống

nhau.

Tine nhất, người tang cho nhà ở đã thành niên

Theo quy định về điều kiện dé các bên tham gia giao dich nhà ở tại điểm bĐiều 119 Luật nha ở năm 2014 thì “Nếu la cả nhân thi phải có déy đủ năng lựchành vì dan sự dé thực hién giao dich về nhà ở theo quy đinh của pháp inat đânsic“ Người thành niên được luật quy định là người từ đủ mười tám tuổi trở lên vàngười thánh niên có năng lực hanh vi dân sự đây đủ Trừ những trường hợp ngườithánh niên bị mắt năng lực hanh vi dân sự (Theo Điêu 22, BLDS năm 2015),Người có kho khăn trong nhận thực, làm chủ hành vi (Theo Điều 23, BLDS năm2015) vả người bi hạn chế năng lực hành vi dân sự (Theo Điều 24, BLDS năm

2015) Như vậy, chỉ người có năng lực hành vi dan sự đây đủ mới được tự minh

xác lập vả thực hiện giao dịch về hợp đông tặng cho nha ở Người bị mat năng lực

hành vi dan sự sẽ hoan toàn không có kha năng nhận thực vả làm chủ hành vi của mình nên mọi giao dich dan sự sẽ do người đại diện theo pháp luật xác lap Do do,

người mat năng lực hảnh vi dân sự không là chủ thé tăng cho trong hợp dong tang

cho nhà ở Người có khó khăn trong nhận thực, lam chủ hành vi thi Toa án sẽ chỉ

định người giám hô và xác đính quyên, nghĩa vụ của người giám hộ Trường hợp

nay, thi người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi cũng không được là

chủ thé tang cho trong hợp đồng tăng cho nha ở Đôi với người bi hạn chế nănglực hanh vi dan sự, Tòa an sẽ quyết định người đại diện theo pháp luật Trường

© Điều 19 BLDSnim 2015

hợp khi chủ thé nay muốn tham gia xác lập hợp đông tặng cho nhà ở thì sé phải

có sự đông ý của người đại diện theo pháp luật

Thứ hai, người tang cho nha ở chưa thành niên

Người chưa thành niên theo luật định là người người chưa đủ mười tám tuôi

Căn cứ theo Điêu 21 BLDS năm 2015 quy định: (4) Giao dịch dân sự của người

chưa đủ sáu tuổi do người đại điện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện(i) Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lãm tuôi khi xác lập, thực hiện giao

dich dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đông ý, trừ giao dịch dan sự

phục vụ nhu cau sinh hoạt hàng ngay phủ hợp với lứa tuôi (iii) Người từ đủ mười

lăm tuôi đến chưa đủ mười tám tuôi tư mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự,trừ giao dịch dân su liên quan đến bat động sản, động sản phải đăng ký va giao

dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại điện theo pháp luật

đồng y

Theo quy định trên, thì tủy vảo từng độ tuôi theo quy định mà người chưa

thánh niên sé co phương thức tham gia giao dich dan sự là: thông qua người dai

điện theo pháp luật hoặc tự thực hiện nhưng phải théa mãn điêu kiên theo luật

định Thông thường các giao dịch của người dưới mười lăm tuôi sẽ phụ thuộc vảo

người đại dién theo pháp luật đông ý Trường hợp những giao dịch hang ngày dé

phục vụ các nhu cau sinh hoạt phủ hop với lứa tudi thì có thé tự thực hiện Có thé

thay, đôi với các chủ thé dưới sau tudi va từ sau đến đưới mười lam tudi cùng vớingười đại điện của minh sẽ không được xác lập giao dich đôi với hợp đồng tặngcho nhà ở Bởi, tặng cho nhả ở là một việc rất lớn, các quy trình, thủ tục đi kèmphức tap và nghiêm ngặt Mục dich của no là chuyển sở hữu cho môt người khác

ma không dem lại lợi ich vật chat nao cho người tặng cho Do đó, đây không phải

là giao địch đáp ứng nhu câu thiết yêu hằng ngày mà những người chưa thành niên

từ sáu đến mười lăm tuôi có thể tự mình quyết định được Đối với người chưa

thánh niên từ đủ mười lam tuôi đến chưa đủ mười tâm tudi thì có thể tham gia xác

lập, thực hiên hợp đông tang cho nhà ở nhưng phải được sự đông ý của người daidiện theo pháp luật Tuy nhiên, trường hợp tại khoản 3 Điêu 141 BLDS năm 2015

có quy định về người dai diện không được xác lập, thực hiên giao dịch dan sự vớichính minh Trong trường hợp nay, dù người đại diện theo pháp luật đông ý thi

hợp đồng tặng cho nha ở của người từ đủ mười lam tuổi đến dưới mười tâm tuổi

cũng sẽ không phát sinh hiệu lực.

+ Đối với bên tăng cho nhà ở là pháp nhân và các chai thê Khác

Căn cử vao điểm b Khoản 1 Điều 119 quy định về điều kiên của các bên

tham gia giao dịch về nhà ở: ” Nếu ià t6 chức thi phải có tư cách pháp nhân,trừ trường hợp tô chức tăng cho nhà tình nghĩa nhà tình thương” Đề một tô chứcđược công nhân lả pháp nhân thi can đáp ứng đây đủ các điều kiên tại khoản 1Điều 74 BLDS năm 2015 Cụ thể như sau: được thanh lap theo quy định pháp luật,

có cơ cau tô chức r rang, có tai sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác vả tự

chịu trách nhi êm bang tai sản của minh, nhân danh mình tham gia quan hệ pháp

luật một cách déc lập Cũng tương tự với cả nhân, pháp nhân khi tham gia giao dịch cũng phải có năng lực pháp luật dân su và năng lực hành vi dân su Năng lực

pháp luật dan sự của pháp nhân phat sinh từ thời điểm được cơ quan nha nước có

thâm quyên thành lập hoặc cho phép thành lập; néu pháp nhân phải đăng ký hoạt

động thi năng lực pháp luât dân sự của pháp nhân phat sinh từ thời điểm ghi vao

số đăng ký.!* Còn về năng lực hanh vi dan sự của pháp nhân thì hiện nay chưa

được quy định cu thé trong BLDS năm 2015 Tuy nhiên, có thé thay hoạt động

của pháp nhân được thông qua người dai điện của pháp luật Những hành vi của

người dai dién theo pháp luật của pháp nhân thực hiện không nhằm đem lại quyên

va nghĩa vụ cho chính mình ma cho pháp nhân trong các quan hệ dân sự Tuy

“ Khoản 2 Điều 86 BLD S năm 2015

nhiên, không phải trong mọi trường hợp pháp nhân đêu có quyền tham gia vàohợp đồng tăng cho tai sản nói chung va hợp đồng tặng cho nha ở nói riêng Trườnghợp khi có quyết định giải thể tại điểm đ Điều 211 Luật Doanh nghiệp năm 2020

nghiêm cam doanh nghiệp thực hiện việc tặng cho tai san Điều nay dé tránh tau

tán tai san, bao vệ quyên va lợi ích hợp pháp cho các chủ nơ.

“Hộ gia đình” là một đôi tượng đặc biệt trong các đối tượng sỡ hữu nha ởBLDS năm 2015 ra đời đã cỏ những thay đổi so với BLDS năm 2005 Ở BLDSnăm 2015 đã không còn quy định hộ gia đình là chủ thể của quan hệ pháp luật dân

sự Tại khoản 1 Điều 101 BLDS năm 2015 quy định nêu hô gia đình không có tư

cách pháp nhân thì các thành viên của hộ gia dinh không có tư cach pháp nhanla

chủ thể xac lap thực hiện giao dich dân sự hoặc ủy quyên cho người đại diện thamgia Từ quy định trên, có thé thay tinh thân của BLDS năm 2015 thể hiện việc chi

có cá nhân vả pháp nhân lả chủ thé tham gia vào giao dịch dân sự

2.1.1.2 Bên được tang cho nhà ở

Nhin chung, bên được tặng cho nha ở cũng can phải đáp ứng các quy địnhcủa pháp luật về năng luc chủ thé tương tư như bên tặng cho nha ở Ngoài ra, còncân thỏa mãn các điều kiện về sở hữu nha ở tại Việt Nam được quy định tại Luật

Nha ¢ năm 2014

Tin nhất, bên được tặng cho là cả nhân

Theo khoản 2 Điều 110 Luật Nha ở năm 2014 quy định vê điều kiên cá nhânđược tăng cho nhà ở bao gôm: cá nhân trong nước vả cá nhân nước ngoài, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài Đôi với cả nhân trong nước thì phải có đây đủ

năng lực hành vi dân sự dé thực hiện giao dịch tặng cho nha ở Trường hợp người

chưa thanh niên, khác với bên tang cho thi người chưa thành niên của bên nhận

tặng cho hoàn toan có thé là đối tượng được nhận và việc nhận tặng cho phải được

thông qua người đại diện theo pháp luật.

Đôi với cá nhân nước ngoài vả người Việt Nam định cư ở nước ngoài phảiđáp ứng các điều kiện chung về năng lực hanh vi dân sự như cá nhân trong nước.Ngoải ra, còn phải đáp img điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam Đối với điều kiện

để được công nhận quyên sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Điều 8 Luật Nhà ở năm

2014, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải là người được phép nhập cảnh vào Việt Nam va chỉ được nhận tặng cho nha ở từ hô gia đính, ca nhân Ca nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vao Việt Nam và không thuộc diện được hưởng

quyên ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh su theo quy định của pháp luật Cá nhân

nước ngoài sé được sé hữu nêu nha ở tăng cho là “aiid ở thuong mái bao gồm cin

hộ chung cư và nhà ở riêng lẽ trong die an đầu texay dung nhà 6, trừ kÌm vực bảođâm quốc phòng an nỉnh theo guy định của Chính pin

Tint hai, bên được tăng cho nhà ở lả pháp nhân va các chủ thé khác

Như đã phân tích ở trên về chủ thé tặng cho nha ở thì một tô chức phải có

tư cách pháp nhân thì mới có thé la chủ thé nhận tang cho trong hop đông tặng cho

nha ở Các quy đính về tư cách pháp nhân tại Khoản 3 Điều 119 Luật Nha ở năm

2014 phù hợp với quy định của BLDS năm 2015 Cụ thể: () Phải cỏ tư cách pháp

nhân không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh (ii) Trường hợp là tô chức

nước ngoài thi phải thuộc đôi tượng được sé hữu nha ở tại Việt Nam theo quy

định (iii) Nêu tô chức được ủy quyên quan lý nhà ở thì phải có chức năng kinh

doanh dich vu bat động sản va đang hoạt đông tại Việt Nam theo quy định củapháp luật về kinh doanh bat đông sản

2.1.2 Hinh thức của hop đồng tặng cho nhà ở

Nhà ở 1a một loại bat đông sản Vì vậy, hình thức của hợp đông tăng cho

nha ở được xác định dua trên quy định vê hình thức của hợp đông tặng cho BĐS

tại khoản 1 Điều 459 BLDS năm 2015 như sau: “Zang cho bat động sản phải được

!* Điểm b Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014

lập thành văn bản có công chương chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bắt đông

sản phải đăng ky quyền sở hitu theo quy định của luật ” Tai khoản 1 Điều 122Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy đính hình thức thực hiện của hợp đông tặng cho

nhả ở phải công chứng, chứng thực hợp đông trừ trường hợp tô chức tăng cho nhà

tinh nghia, nha tình thương thi không bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Hinh thức của hợp dong tặng cho nha ở cân phải đâm bảo các điều kiện nhưTint nhất, hợp đồng tặng cho nha ở phải được thành lập bằng văn ban Dođối tượng của hợp đông tặng cho nhà ở 1a tai sản gắn liền với dat, đây la tai sản cógiá trị rất lớn Vi vậy, pháp luật có những quy định chặt chế vé hình thức khi xáclập, thực hiện giao dich hop đồng tăng cho nhà ở phải được thành lập bằng vănbản chứ không thể bằng lời nói

Thứ hai, hợp đông tặng cho nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực.Theo quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật Nha ở năm 2014 thi thời điểm phat sinhhiệu lực của hop đông sé do các bên thỏa thuận Nếu các bên không có thỏa thuậnthi thời điểm có hiệu lực sẽ là thời điểm ký kết hợp dong Khi công chứng, chứngthực dé xác nhận tinh hợp pháp của hợp đồng giao dich dân sự, tính chính xác,

hợp pháp tử đó sẽ giúp các bên khi thực hiện giao dịch giảm thiểu được các rủi ro,

tranh chap phát sinh sau nay Tu đó, đảm bao được quyên và lợi ích của các chủ

thé tham gia trong hợp dong Ngoài ra, cũng giúp Nha nước quản lý, kiểm tra,

giám sát được việc chuyên quyên sở hữu của các cá nhân hay tô chức đôi với sở

hữu nhà ỡ

Điều kiện dé giao dich dân sự nói chung va giao dịch về tặng cho nha ở noi

riêng phu thuộc vảo hinh thức của giao dich đó Trường hợp néu không thực hiện

đúng hình thức thì hợp đồng tăng cho nhà ở sé bị vô hiệu Tuy nhiên, BLDS năm

2015 cũng quy định trường hợp ngoại lệ khi không tuân thủ về quy định hình thức

du đã được xác lập thành văn bản nhưng chưa được công chứng, chứng thực ma