Khoá luận tốt nghiệp: Hợp đồng tặng cho nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

Từ những quy định chung của BLDS kéo theo những quy đính riêng của từng luật chuyền ngành có liên quan như Luật Nha ỡ, Luật Công chứng, Luật Bat đại Tuy nhiên, sự phát triển ngày cảng ma

BO TƯ PHAP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

DƯƠNG HIẾU THẢO.

450452

DE TÀI: HỢP DONG TANG CHO NHÀ Ở THEO QUY

ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

KHÓA LUẬN TOT NGHIỆP.

Ha Nội - 2023

BỘ TƯ PHÁP BO GIÁO DỤC VÀ ĐẠO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

DƯƠNG HIẾU THẢO

450452

DE TÀI: HỢP DONG TANG CHO NHÀ Ở THEO QUY

ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân Sự

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP.

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS Tran Ngọc Hiệp

Ha Nội -2023

LỜI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cu cha riêng

tôi, các Kat luận, số liêu trong Khóa luân tốt nghiệp là

rùng thực, đâm bảo độ tin cây./

“Xác nhận của Tác giả khỏa luận tốt nghiệp

giảng viên hướng dẫn (Kỹ và ghi rõ ho tên)

Dương Hiểu Thảo

LỜI CẢM ON

Để hoàn thành dé tai khóa luận tốt nghiệp lẫn nay tôi đã nhân được sự hỗ

trợ, giúp đỡ của nhiễu cơ quan, cá nhân Với tình cảm sâu sắc, chân thành, cho phép tôi được bai tô Long biết on sâu sắc, chân thành đến tat cả các cá nhân và cơ quan đã tạo điều kiện giúp đổ trong quả trình nghiên cửu để tải

"Trước hết tối xin chân thành căm ơn các thẩy, cổ trường Đại học Luật Ha

"Nội đã tận tỉnh truyền tải kiền thức suốt những năm tháng vừa qua Với vốn kiến thức được cung cấp trong quả trình học đã giúp tôi trong qua trình nghiên cứu và hoàn thành khỏa luận.

"Đảng thời, tôi xin chân thành cảm ơn đến giảng viên hướng dẫn khoa hoc:

TS Trin Ngọc Hiệp, người đã tân tình hướng dẫn, chi bảo và giúp đổ sinh viên trong quá tình nghiên cứu và hoàn thánh khóa luận.

"ôi zin chân thành cảm on!

Fr

DANH MỤC CÁC CHU VIET TAT

Quyển sử dụng đất

di

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ON fi DANH MUC CAC CHU VIET TAT iii

MUCLUC iv

MỞĐÀU 1

1, Tính cấp thiết của việc nghiên cứu để tai 1

2 Tình hình nghiên cứu để tai 3

4, Đối tượng va phạm vi nghiên cửu 4

5 Phương pháp nghiên cứu, 5

6 Kết cấu khóa luận 5

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VE HỢP BONG TANG CHO NHÀ Ở 6 1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đông tặng cho nhà ở 6

1.11 Khải niệm và đặc điểm vê nhà ở 6

1.1.2 Khải niệm hop đồng tăng cho nhà 6 7

1.13 Đặc diém cũa hop đồng tăng cho nhà ở 101.13.1 Đặc điểm về bản chất pháp if của hợp đồng tăng cho nhà ở 101.13.2 Đặc điễm vỗ hình thức hop đông tặng cho nhà 6 14

1.2 Ý nghĩa của hợp đồng tặng cho nhà ở 15

12.11 Đắi với các chủ thé trong giao dich tăng cho nhà ở 15 1.2.2 Đối với Nha nước 15

1.3 Phân loại hợp đẳng tặng cho nhà ở 16

1.3.1 Căm cứ vào chủ thé của hợp đông 161.3.2 Căm cứ vào hình tinức hợp đồng 17

1.3.3 Clin cit vào ÿ chi của bên tặng cho 17

KET LUẬN CHƯƠNG L 19 CHUONG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUAT VE HỢP BONG

TANG CHO NHÀ O 20

2.1 Các quy định chung về tặng cho nhà ở 30

iv

3.1.1 Chủ thé tham gia hop đồng tặng cho nhà é 202.1.2 Hình thức của hop đồng tăng cho nhà 6 1%3.13 Điều kiện của nhà 6 tặng cho ?3.14 Quyên và ngiữa vu cũa các bên tham gia hợp đẳng tăng cho nhà ở

28

214.1 Quyền và nghĩa vu của bên tặng cho 18

214.2 Quyền của bên được tặng cho nhà 6 29

2.15 Thời điễm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tăng cho nhà ở 302.1.6 Chẩm đút hợp đông tăng cho nhà ở 30

2.2 Thực trạng pháp luật về hợp đẳng tặng cho nhà ở có điều kiện 3

2.2.1 Điều kiện tặng cho trong hop đồng tăng cho nhà ở có điều kiện 322.2.2 Chủ thể thực hiện đều kiện tăng cho 332.23 Hệ quả pháp If trong hop đông tặng cho nhà 6 có điều kiện 34

3.3 Đánh giá quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng tặng cho nhà

ở 36

13.1 Những un diém đã đạt được 36

KET LUẬN CHƯƠNG 2 38 CHUONG 3: THỰC TIEN THỰC HIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VE HỢP BONG TANG CHO NHÀ Ở VÀ MỘT SOKIEN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 39 3.1 Thực tiễn thực hiện quy định pháp luật về hợp đông tặng cho nhà & 39

3.1.1 Thực tibia thực hiện quy đmh pháp luật 39

3.1.2 Một số tranh chấp trong thực tiễn về hop đẳng tăng cho nhà 6 40

3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng tặng cho nhà ở tại Việt Nam 44

3.2.1 Kiến nghĩ hoàn thiên pháp luật 44

4.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật 47

KET LUẬN CHƯƠNG 3 48 KẾT LUẬN 40 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO s0

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Công đồng dân cư trước kia lả một công đồng du cư, tức là họ dành của cuộc đời để di cư từ nơi này sang nơi khác mả không cỏ nơi ở cổ đính, sinh hoạt của họ

được dién ra trong qua trình di cư, họ chỉ đừng chân và tni ngụ tại một chỗ nhưtrang động hoang sơ và thô sơ làm chỗ trú ngụ tam thời trong khoảng thời gian

ngắn rồi sé tiép tục di chuyển khiển cho cuộc sông của họ vat va va khó khăn Tuy nhiên, sau đó hình thai du cư đã chuyển thành định cử, có nghĩa là ho biết tim kiểm nơi lâu dai va đi cùng với đó là việc xây dựng một chỗ ở lâu đài để đảm bảo nơi trú ngụ, bảo vệ con người khỏi những nguy hiểm ngoài thiên nhiên, cũng

cấp những nhu câu cơ bản cho họ Cho dén nay, nha ỡ không chỉ la một nơi để trangụ, dam bảo các yêu câu thiết yếu của mỗi cá nhân, gia đính ma dân nó mang

những giá trị hết sức to lớn vẻ cả vat chất vả tinh thân, được coi là một trong những,

tải sản rat quan trọng vả quý giá của con người, mang giá trị lảnh tế cao có thể

được truyền từ thể hệ nay sang thể hệ khác.

Đồi với nhiều người, nha ở là tai sản được hình thành từ sử tích lũy lâu dài, có

sự gắn bó về mặt tinh thân, những văn hóa gia đình nên việc chuyển giao nha cho

người khắc chi yêu với hai mục đích là kinh tế hoặc mang tính kế thửa, tăng cho

‘mang tính tinh cảm Chính vì vậy, việc tăng cho nhà ở dẫn tré thánh những nhủ

cầu thiết yếu của con người, dẫn trở nên phổ biển hơn va cũng được pháp luật

công nhận là quyển con người Tuy vay, nha ở là một loại tai sản đặc thủ va mang

giá trị rat cao nên đổi với thủ tục tặng cho nha ở cũng không thé qua loa ma can

phải thành lập thành các văn bản theo quy định của pháp luật vẻ nội dung và hình

thức Hợp đẳng tặng cho là một trong số những hợp đẳng phd biển nhằm mục dichtrao quyền sử đụng và quyền sở hữu nhà ở từ một chủ thể nay sang một chủ thể

khác từ đó xác lập, thực hiện, thay đổi, chẩm dứt với quyền sỡ hữu va sử dung đổi với căn nhà đó,

‘Voi tam quan trong của loại hợp đồng nảy, để dam bảo day đũ quyền lợi, nghĩa

‘vu và đáp ứng yêu cầu phù hợp với luật pháp thì Hiển pháp nói chung vả BLDS

2015 nói riêng đã zây dựng được một hành lang pháp lý quy định vẻ việc xac lập,

chuyển đổi và các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực đổi với hợp đẳng ting cho

tải sản Từ những quy định chung của BLDS kéo theo những quy đính riêng của từng luật chuyền ngành có liên quan như Luật Nha ỡ, Luật Công chứng, Luật Bat đại

Tuy nhiên, sự phát triển ngày cảng manh mé và nhanh chóng của nên kinh tế,

xã hôi đã kéo theo nhiều mỗi quan hệ zã hội phức tap, da dạng vượt ra khỏi những,

quy đính của pháp luật và một số các quy định đã không còn phủ hợp để áp dụng,

"Thực tiễn cho thay rằng việc tăng cho tai san nói chung va tăng cho nhá ở nói riêngkhông chỉ còn đơn thuần như trước mà diễn ra tương đổi phong phú vả phức tạpxoay quanh mục đích tăng cho, quyển lợi và nghĩa vụ di kèm trong hợp đồng tăngcho ma pháp luật chưa thé dự liệu được hết Từ đó, phat sinh nhiễu tranh chap hợpđẳng tăng cho nha ở và nó chiếm tỉ lệ khá cao trong tranh chấp dân sự Có thé thayrang, hệ thông pháp luật vẫn còn những thiếu sot và những quy định không còn.phủ hợp với tình hình hiện nay nhưng lại chưa kịp thay đổi để giải quyết những.vướng mắc phát sinh Không chỉ vậy, các quy định chung, chưa chỉ tiết, chưa cónhững văn bản hướng dẫn thi hảnh hay giải thích đồng nhất đổi với các luật liênquan dẫn đến người dân khó áp dụng trong những trường hợp cụ thể, các cơ quan

chuyên ngành hing túng trong việc áp dung pháp luật khi thực hiện các công việc

liên quan đến hợp đồng tăng cho nhà ở

Do đó, việc nghiên cứu những quy đình mới của pháp luật vé hợp đỏng tăngcho nha ở tại BLDS năm 2015 đổi chiếu với những thực tiễn thực hiện để co thé

đánh giá được mức độ hiệu quả, tim ra những van để còn thiếu sót, nguyên nhân

Gn đến những hạn chế còn tin đọng va phương hướng khắc phục trong các quy

định về hợp đồng tăng cho nhà ỡ được coi la cắp thiết Với lý do trên, tac gia chon

đề tài: “Hop đồng tặng cho nhà 6 theo quy đinh của pháp luật Việt Neon’ làm đề tải khóa luận của mình.

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

Hiện nay, đã có những công trinh nghiên cửu về hop đồng tăng cho tải sẵn nói chung và hợp đồng tăng cho nhà 6 nói riêng Các nghiên cứu thể hiện dưới các

"hình thức khác nhau Sau đây là một số các công trình nghiên cứ tiêu biểu

- Lê Thi Giang (2019), “Hop đẳng từng cho tài sẵn theo pháp luật Việt Naan

~ Lễ Thị Kiều Linh (2020), “Hop đồng tặng cho nhà ở theo quy định của

it Dân sự năm 2015 và thực tiễn thủ hành tea tỗ chức hành nghề công chung”

Luận văn thạc sĩ luật học, Bai học Luật Ha Nội

~ Vũ Minh Tiến (21 0), “Hợp đẳng tăng cho bắt động sản theo pháp luật

cân sự Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ tuật học, Đại học Luật Ha Nội

- Trin Quý Đức (2021), “Hop đồng tặng cho nhà ở theo guy dinh của pháp

dt ân sự Việt Nai”, Luân văn thạc sĩ luật hoc, Đại học Luật Hà Nội

- Lê Thi Hang (2021), "Hop đồng tăng cho nh

Dân sự năm 2015 và thực tiễn thực hién tai một số văn phòng công chứng trên aiaSàn thành phố Hà Nồi”, Luận văn thạc i luật học, Đại học Luật Ha Nội

- Ha Thi Hao (2021), “Hop đồng tăng cho qu

của Bộ luật Dân sự năm 2015 và thực

theo qnp ith của Bộ luật

én sit dung đắt theo quy mi:

én thưc hiện tại một số văn phòng công

chứng trên địa ban tinh Thái Binh’, luận văn thạc & Luật hoc, Bai học Luật Ha Nội

- Bải tap chí của Tuần Đạo Thành, Pham Thu Hằng,

hop đồng tăng cho tài sản “ Tap chi Dân chủ và Pháp luật, Số 9/2014, tr45 - 49

- Bài tap chi của Lê Thi Giang

làn về điền liên trong

“Thời điễm phát sinh hiệu lực cũa hợp đẳng.

tr 26-31

Co thể thấy những công trình nghiền cứu trên đã có mốt số công trình nghiên.

cửu vẻ hop đẳng tăng cho nha ỡ tuy nhiên vẫn chưa nhiễu va đa phản là nghiên

, hợp đồng tăng cho quyền sử dung đất Vì vay, việc nghiên cứu dé tai khóa luận tốt nghiệp của tác giả gop phân lam rổ quy định.

pháp luật về hop đồng tăng cho nha ở, từ do để xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện

cửu về hợp đồng tăng cho tải

pháp luật.

3 Mục đích nghiên cứu đề tài

'Việc nghiên cửu để tài nhằm mục dich nghiên cứu những van để lý luận, những.quy đính pháp luật liên quan dén hợp đồng ting cho nhà ở trong BLDS 2015 từ

đó liên hệ, đổi chiều va đánh giá với thực tiễn thực hiện trong việc điều chỉnh quan

hệ xã hội Từ đó, lâm cơ sở để khỏa luận đưa ra được một số kiến nghĩ hoàn thiện

pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu qua việc thực hiện hợp đẳng tăng cho nhà ở

trong thực tiễn

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu.

4.1 Đỗi tượng nghiên cứu:

Đối tương nghiên cứu của khóa luận la các quy định của pháp luất về hợp đồng

tặng cho nha ở vả thực tiết

4.2 Phạm vỉ nghiên cứu.

'Về nội dung: Khóa luận nghiên cứu về những quy định của BLDS năm 2015

áp dụng các quy định tại Việt Nam.

vẻ hop đồng ting cho nha ở, đẳng thoi có phân tích thêm vẻ những quy định liên

quan được cụ thể hóa trong các Luật chuyên ngành như Luật Nhà ở năm 2014,

Luật Đất Đai năm 2013

"Về thời gian: Khóa luận tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật va thực

tiến áp dụng pháp luật về hợp đẳng tăng cho nha ở từ khi BLDS năm 2015, Luật

Đất Đai năm 2013, Luật Nhà ð năm 2014 có hiệu lực Bên canh đó, cũng sẽ có sự

so sánh với các quy định tại các văn ban đã hết hiệu lực để đánh giá các ưu điểm

và hạn chế về hợp đồng tăng cho nha ở quy định hiện hảnh vả những quy định

trước đó,

\Vé không gian Khóa luận nghiên cứu về pháp luật về hợp đồng tăng cho nhà

ở và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam

5 Phương pháp nghiên cứu.

Phương pháp nghiên cứu các van để liên quan đến hop đồng tăng cho nhà ở, tác giả dua trên các phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lich sử của chủ nghĩa Mác — Lenin, di theo tư tưởng Hé Chi Minh va Đăng cộng sin Việt Nam.

trong suốt quả trình lịch sử cải cach, xây dưng hệ thông pháp luật của Nha nước

Bên cạnh đó cũng sử dung đan xen các phương pháp như Phương pháp phân tích,

chứng minh, tổng hợp, so sánh đối chiếu, khảo sát thực tiễn cũng được sử dung

trong khóa luận.

6 Kết cấu khóa luận.

Ngoài phan Mé đầu, phan K é luân, Danh mục tà liệu tham khảo, Danh mục các chữ viết tắt, nội dung khóa luận gồm 3 chương như sau:

Chương 1: Lý luân chung về hop đồng tăng cho nha 6:

Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật về hop đồng tăng cho na.

Chương 3: Thực tiễn thực hiện quy định pháp luật về hop đồng tặng cho nha ở

‘va một số kiến nghĩ, giãi pháp hoàn thiện.

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VE HỢP ĐÔNG TANG CHO NHÀ Ở 1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho nhà ở

về LLL Khải niệm và đặc a thà ở

"Nhà là nơi con người được sinh ra, lớn lên, nuôi dưỡng, giáo duc Cùng với

sự phát triển của đời sống xã hội thi nha ở vẫn luôn gắn bó với con người trong

mọi hoàn cảnh của cuộc sống La nơi khi gặp khó khăn sẽ có những người thân, hàng xóm, láng giéng giúp đổ nhau củng vượt qua Ngày nay, nhà ở cũng là một loại tải sản rất lớn vả quan trọng trong cuộc sống của từng cá nhân, gia đình Theo

từ điển Tiếng Việt thi “Nha” la danh từ chỉ “công trình xdy đựng có mái, có tường.vách dé ở hay dé sit dung vào một việc nào đó” Dưới góc độ pháp lý, Khải niệm.nha 6 được định nghĩa trong Luật Nhà ở 2014 Cu thể, theo khoản 1 Điễu 3 quy.định: “Nhà ở là công trình xdy đhơng với mục đích dé ở và phuc vụ các nim câu

sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Ngoài ra, không chỉ để ở mã tùy thuộc vảo mục đích sử dung khác nhau

được quy định tại Luật Nhà ở 2014 như nhà ở riêng lẽ được say dựng trên thửa

đất ở riêng biết thuộc quyền sử dung hop pháp của cá nhân, tổ chức, hộ gia đinh

Nha ở chung cử là nha từ 2 tổng trổ lên, có nhiều căn hộ, có lỗi di, cầu thang chung,

có phan sở hữu riêng, sỡ hữu chung, Nhà ở thương mai được xy dưng để để bán,

cho thuê, thuê mua theo cơ chế thi trường, Ngoai ra còn các nha 6 khác như nhà ở công vụ, nha 6 phục vụ tái định cự, nba ở xã hội.

Để một thực thé vật chất được coi là nha ở sẽ có những đặc điểm sau:

Tint nhất, nhà ở là công trình xây dung, là sản phẩm được xây dung theo

thiết kế, tao thành bai sức lao đông của con người, vat liệu xây dựng, thiết bi lắp

“Viên Ngôn ngĩhọc 2010), Từ in tổng Vật, ob, Từ điỄn Bich Ehok, HỆ Nột te 699

6

đặt vao công trình, được liên kết định vi với dat, có thể bao gồm phan dưới mặt

đất, phân trên mat đất, phn dưới mặt nước va phan trên mặt nước 3

Thứ hai, nhà 7 thường được sử dụng với mục dich để ở, là nơi cư trú của con người và phục vụ những nhu cầu sinh hoạt khác giữa các thành viên trong gia inh, dong ho như ăn, ngũ, nghĩ, sinh hoạt,

Nha 6 a tải sin gin liên với đất đại Nha nước công nhân quyền sỡ hữu nhà

ở của chủ sé hữu thông qua việc cấp Giầy chứng nhân quyển sử dụng đất và tải sản gắn lién với đất, quyên sỡ hữu nhà ở cho chủ sở hữu.

1.12 Khải niệm hợp đồng tặng cho nhà 6

Trong 2 hội hiện nay, hop ding được sử dụng như một phương tiện trao

thöa mãn nhu cẩu của con người Tuy nhiên, không phải bat kt hop đồng

ảo cũng đêu mang tinh đến bi, Điễn hình trong thực tế đó là hợp đẳng tăng cho

thấy hợp

mang đây di các đặc trưng của hợp đồng nói chung như là sư thỏa thuận của các

"bên, thông nhất ý chí của bên chủ thể ting cho và được tăng cho, tính tự do ý chi

và tính tự nguyện Trong trường hop nay, việc chuyển giao quyển sở hữu vatai san Có th ig tăng cho là một loại hợp đồng dân su Vi vay, sẽ

giao tải sin từ chủ thể nảy sang chủ thé khác sẽ không mang lợi ich vật

chat, ban chất của việc ting cho không mang tính dén bi,

Déng từ “ting” trong từ điển Tiếng Việt được hiểu là “cho, trao cho để

‘shen ngợi, khuyên khích hoặc tö lòng quý mén”3, còn động từ “chơ” được hiểu la

“chuyển cái sở hữu của minh sang người khác ma không đổi lây gi ca" Như vậy,

có thể hiểu cho vả tăng lả hai hình thức tương tự nhau “Tặng cho” có thể hiểu làviệc chuyển cái thuộc sở hữu của mảnh thành sỡ hữu của người khác dua trên yêu

tổ tinh cảm, khen ngợi, khuyên khích hay bảy té lòng quý mén giữa bên tặng va

` Vên Nghungš học C010), Tei Ting Vit ph Tỳ độn BichKhoa, HỆ Nỗi tr 905

«Min Nghngrloc C010), rain Đừng Vit, gi Từ đản Bch Eon, Mk NGL 165

7

bên được tăng Hop đồng tăng cho sẽ được xác lập chỉ khi ma có lời để nghị của người tăng cho và có sự chấp nhận của người được tăng cho

“Xét đưới góc đô khoa hoc, theo quy định của pháp luất thì nhà ở là bắt động, sản, ma bắt đông sin là một loại tài sản Do đó, hop đỏng tăng cho nhà ở cũng là mớt dang của hop đồng tăng cho tài sin Theo Điểu 457 BLDS năm 2015 quy định.

“Hop đồng tăng cho tài săn là sự théa thuân giữ các bên, theo đô bên tăng cho giao tài sản cũa mình và chuyễn quyễn số lu cho bên được tặng cho ma không,

êu cầu đền bit bên được tặng cho đông ý nhận “>

Việc tăng cho được thể hiện thông qua ý chí của bên tăng cho đối với bên được tăng cho Việc tăng cho sé dẫn đến những héu quả pháp ly khác nhau phụ thuộc vào việc bên được tăng cho có đồng ý nhận tai sin được tăng cho hay không

Đồi chiều với pháp luật các nước thì hiện nay tăng cho được tiếp cân dưới hai góc.độ: Một là, tăng cho là một loại hop đồng, Hat 14, tăng cho là hành vi đơn phương

của bên tăng cho

Các quốc gia xic định ting cho la hop đồng phải kể đến như Phảp, NhấtBan, Thai Lan, Điển hình quy định của BLDS Pháp đã quy đính vẻ tăng cho tải

sản rat chi tiết Theo Điều 894 BLDS Pháp quy định: "Cining tinetimg cho là văn

bẩn theo dé bên tặng cho từ bỗ ngay lập tức và vĩnh viễn tài sẵn tặng cho cho bên

cược ting cho và bên được tặng cho đồng ÿ niận ˆ Từ quy nh của BLDS Pháp

có dy được việc tăng cho được zác định là hợp đẳng Việc thể hiện ý chi của

tăng cho “từ bö lập tức và vĩnh vidn" và bén nhận tăng cho “đồng ÿ nêm” Tiếp đến, BLDS Nhất Bản quy định rất rõ tại Điều 549 xác định tăng cho là hop đồng:

“Hợp đẳng có hiệu lực, Riủ một bên tuyên bỗ cimyễn giao không hoàn lại tài sảncủa minh cho bên kia và bên kia đông ý nhân nó” Có đây là việc tặng

bồn 457 BLDSnăm:2015

cho được ký kết và thể hiện được ý chí của các bên, bên tặng cho chuyển giao tải

sản thuộc sỡ hữu cia minh cho bên nhận tăng cho va bên nay đồng ý nhân tải sản chuyển giao đó Bên canh đó, BLDS và thương mại của Thái Lan cũng có quy định tương đương Nhật va Pháp Tại Điều 521 quy đính "Tăng cho là một hop

đồng trong đỗ một người got là người cho, chuy én một tài sẵn của chính minh cho

một người khắc, got là người nhin mà tiển và người nhân nhn tài sản

6” 6 điêu luật nay cũng đã thể hiện rõ tinh chất tăng cho 1a một hợp đồng qua

Việc “cho” và "nhận” tai sin

Đối với một số quốc gia theo hệ thống Common law như Anh, Mỹ, AnĐô thì đều nhìn nhận tăng cho lä một “hảnh vi đơn phương của bên tăng cho"ế

Trong trường hợp nay sẽ đơn giản hơn lả đổi với việc nhìn nhận tăng cho là một loại hop đồng Bối vi, việc tăng cho sẽ được xác lập ngay khi bén tặng cho đưa ra

để nghị tặng cho, không can sự đông ý của chủ thé tặng cho đối với tuyên bồ ting

cho tai sản của bên tăng cho

Đôi với Việt Nam, chế định tăng cho đã xuất hiện từ rắt sớm trong hệ thống,pháp luật Dân sự Điển hình như trong Bộ luật Bắc Ky năm 1931 quy định “Sini:

8 ước do bôn tặng chủ hiện thời bỗ của ra, mà bên thu tăng

Thời tặng đữ là một

nhận lắp” Bộ luật Trung Ky năm 1936 quy định “Sinh thời tặng ait ià một khế

tóc do bên tặng chủ bé ditt ngay một tài sẵn gi đỗ cho bên người thu lưỡng nhận

dy” Đền Bộ Dân luật năm 1972 cũng có quy định tương đồng như những bộ luật

trước đó: “Sinh thời tăng ait là một khễ ước do đỗ người chỉ tăng đem ruột tài sản của mình cho đút Rhoát mét người khác, là người tìm tặng cfing timtân nhận tài

Co thể thay, qua những quy đính từ những bộ luật trước đây đã thừa nhân

việc tăng cho la hop

sin Ấy

lạ và được sác lập dua trên ý chỉ của bên tặng cho và bên

1 Thị Gang C015), ‘Hop đồng ng ho ti sin theo nhấp it Vật Nem — Mit số vn S ý hận vi tạ tấn,

gân anti ỹ ht hóc, Đạ học Lait Bì Ne, 20.

9

được tăng cho Tử đó, BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 và đến nay là BLDS năm 2015 hiến hành đã kế thừa các quy định vẻ tăng cho, ghi nhân việc tăng cho

là hợp đồng,

"Như vay có thể thấy, hợp đẳng tăng cho mang những đặc trưng cơ ban của một loai hop đồng đó là sư thöa thuận, thể hiện ý chi của các bên Trong đó, các

‘bén théa thuận về chuyển giao quyền sở hữu tải sản và quyền sở hữu nhà ở của

‘bén tăng cho cho bên được tặng cho Việc chuyển giao quyền sở hữu đó mang tínhkhông dén bù, không mang lai lợi ích vat chất cho bên tăng cho va bên được tăng,

cho cũng không phải trả lợi ich vết chất nào cho bên tặng cho.

‘Ta những phân tích trên, khái niêm vẻ hop đồng tăng cho nha ở được hiểnnhư sau: “Họp đồng tăng cho nhà ở là sự théa thuận gia bên tăng cho và bênđược tặng cho, theo đó bên tặng cho giao nhà ở và chuyén quyền sở hữm nhà ở.của mình cho bền được tặng cho mà không yêu cầu đền bit hay lợi ích vật chấtnào, bên được tăng cho đồng y nhận và đăng ký quyền số hữm nhà

1.13 Đặc diém cũa hop đồng tăng cho nhà ở

1.13.1 Đặc điểm về bản chất pháp i của hợp đồng tăng cho nhà ở

Hop đồng tặng cho nha ở là một dang của hợp dong tăng cho tai sản Vìvây, hợp đồng tang cho nha ở có những đặc điểm như sau:

Thứ nhất, hợp đồng tăng cho nhà ở lả hợp đẳng đơn vụ

Căn cứ theo quy đính tai khoăn 1 và khoản 2 Điều 402 BLDS 2015: “Hop

đẳng song vu la hop đẳng mà mỗi bên đều có nghia vụ đối với nhan”; “Hop đẳngdon vụ là hợp đông mà chỉ một bên có nghĩa vn.” Có thé hiểu theo đúng ban chấtthì “hop đồng song vu" là hợp đẳng lam phat sinh quan hệ ngiĩa vụ giữa các bêntham gia hợp đông ma trong quan hệ ngliia vụ đó mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với

10

nhau "Hợp đồng đơn vụ” là hợp đồng làm phát sinh quan hệ ngiữa vu giữa các

‘bén tham gia hợp đồng mà trong quan hệ ngiĩa vu đó chỉ một bên có nghĩa vụ”

Có thé thay, hợp đồng tăng cho nha ở 1a hợp đồng mang tính đơn vụ Bởi

vi, đổi với hop đồng tăng cho nhà ở chỉ tén tại nghĩa vụ của một là bên tặng cho

đổi với bên được tăng cho Đó là nghĩa vụ chuyển giao quyển sở hữu, quyển và

chuyển giao tai sản cho bên được tăng cho, ngiĩa vu thông báo về những khuyết

tt tai sẵn cho bên được tăng cho biết Còn đối với bên nhận tăng cho thì việc nhận tặng cho của chủ thể này không được coi là ngiĩa vụ mà sẽ phụ thuộc vào ý chi

của bên nhân tặng cho Dựa vào tính chất nay để phân biệt với tính chất của nghĩa

‘vu do nghĩa vu la việc ma bắt buộc phải thực hiện theo yêu câu của một bén khác hoặc theo quy định của pháp luật

Mất khác, trong một giao dich dân sự thông thường thì quyền của bên nay

sẽ lá nghĩa vu của bên kia vả ngược lại Tuy nhiên, tính “độc lập tương đổi” được

thể hiện trong giao dich tặng cho tải sẵn nói chung va tăng cho nha nói riêng nênviệc nhân tặng cho sẽ chỉ do chính ý chí của chủ thể nhận tăng cho mong muốnnhận hay không chứ bên tăng cho không thể áp đặt ý chi của mình với bên nhận

tặng cho Ngoài ra, sẽ có sự bất cập néu xác định việc nhận tặng cho nha 6 là nghĩa

‘vu của bên tặng cho Bai bên tăng cho đã có nghĩa vụ chuyển giao tải sẵn thì phải1à quyền nhân tải sản tăng cho chứ không thể lả nghĩa vụ nhận tăng cho được

Đối với trường hợp tăng cho có diéu kiện, nhiễu quan điểm hiện nay cho

‘lng trong trường hợp này thi hợp đồng tăng cho nha ở mang tinh song vu Bởi vì,

‘bén được ting cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vu trước hoặc sau khi tăng cho Tuy nhiên theo tác gia, trong trường hop nay dù cho bên tăng cho phối thực hiện

một hoặc nhiêu nghĩa vụ thì nghĩa vu nay cũng không mang tinh tương xứng, trao

“hưởng Đại học Lait Hi NG: G021), Gio trăn Luật Dina Vit Nem đập 2), Anh Tưpháp, 2 Nột 176,

un

"

đổi ngang giá với nghĩa vụ chuyển giao sở hữu vả chuyển giao tải sản của bên tặng,

cho Tóm lại, hợp đẳng tăng cho nha ở là hop đồng mang tính đơn vụ.

Thứ hai, hợp đồng tăng cho nhà 6 mang tính thực tế

Có thể hiểu hop đồng thực tế l những hợp đồng mà sau khi théa thuận, hiệulực của nó chỉ phát sinh tại thời điểm khi các bên đã chuyển giao cho nhau đốitượng của hợp đồng, Hau hết các công trình khoa học hiện nay déu cho rằng hợp

đẳng tăng cho nhà ở mang tính thực tế Cụ thé, theo phân tích của Giáo trình Luật

Dân sự Việt Nam của trường Đại học Luật Hà Nội thi “Hop đồng tăng cho bắt

luật đã quy định hợp đông nay chỉ có

động sản luôn là hợp đông thực tổ vì pi

Tiêu lực kễ từ thời điễm các bên đã hoàn thành việc đăng RỆ quyền sỡ hữu đốt với

Sắt động sẵn cho bên được tặng cho" Hay theo Giáo trình Luật Dân sự của Học

viện Tư pháp cũng đã khẳng định: “Hop đông tặng cho tài sản là hợp đồng thực

#ế"® Nhìn chung, các kết luân vẻ tinh thực tế nay được xuất phát từ quy định của

pháp luật tại Điều 458 va 459 BLDS năm 2015 Tại khoản 2 điều 459 quy định

bắt

“Hợp đồng tặng cho bat động sản có hiệu lực ké từ thời điểm đăng Rý; nếu.động sản không phải đăng ijt quyền sở hit thi hop đồng tặng cho có hiệu lực ke

từ thời điểm chuyén giao tài sản

Tinh thực tế trong hợp đông tặng cho tai sản nói chung va hợp đồng tặng

đối tương, diéu kiện, thời han, địa điểm, nhưng hợp đồng tặng cho van được coi

là chưa có hiệu lực néu chưa có sự chuyển giao tai sản từ bên tặng cho sang bên

hiệu

được tặng cho Ngoài ra, tính thực tế cũng thể hiện thông qua việc thời

lực của hợp đồng phụ thuộc vào đôi tượng được tăng cho Nếu đổi tượng tăng chokhông phải đăng ký quyển sở hữu thì thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng

` sng Đại học Lait Hi Nội 2022), Go wih Lue Din sự Việt Ni đập 2), No Ta pháp, Hi No 182

18

"Hoc viin Tephip 2015), ác tràn uit Din se, 8b Tephip, Hi NộI,g 339

12

là khi bên tăng cho chuyển giao tai sin và bên được tăng cho nhân tài sn Trường hợp phải đăng ky thì hiệu lực phat sinh khi việc đăng ký hoàn tắt Như vậy, nhà 6 1a tài sản cần phải đăng ký quyền sỡ hữu nên nêu chưa được đăng ký tại cơ quan

có thẩm quyền của Nha nước thi dù hai bên có thực hiện việc tăng cho theo quy đính pháp luật thi lúc đó hiệu lực của hợp đồng nay cũng chưa được phát sinh.

Ngoài quy định về thời điểm phát sinh hiệu lực ở BLDS thi đối với tài sin

1a nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2014, trường hop nay theo Biéu 122 Luật Nha 6 quy định về việc khí thực hiện giao dich tăng cho nhà ở thời điểm có hiệu lực của

hop đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hop déng Do đó, có thé thay được

giữa BLDS và Luật Nha ỡ chưa có sự thống nhất vé hiệu lực có của hợp ding

Thi ba, hop đồng tăng cho nhà ở 1a hợp đẳng không có đền bù

Co thé thay hợp đẳng tặng cho tải sản nói chung vả hợp đồng tặng cho nha

ở nói riêng chủ yếu được hình thành dựa trên moi quan hệ tinh cm, huyết thông,

‘bang hữu, đã co sẵn giữa các chủ thé với nhau Tại Điều 457 BLDS 2015 có định

nghĩa chung vé hop đồng tặng cho tài sin như sau: “Hop ding tặng cho tải sản là

su thôa thuận giữa các bôn, theo đó bên tăng cho giao tài sẵn của minh và chuyénquyén sỡ hit cho bên được tặng cho mà Rhông yêu cầu đền bì, bên được tặng chođồng ý nhận ” Vì vậy, có thé thay hợp dong tặng cho đủ có kèm theo điều kiện

‘hay không có thì cũng luôn mang đặc điểm không có tinh đến bù, trao đổi ngang.giá và yêu tổ này luôn cần phải được đâm bảo

Đặc điểm quan trong nhất đề thể hiện bản chat của hợp đồng tặng cho chính.1à tinh chất không có dén bù Bản chất của hợp đồng tăng cho nhà ở 1a bên tăngcho chuyển giao tai sản thuộc quyền sỡ hữu của minh cho bên được tăng cho va

không yêu câu nhận lai lợi ích vật chất nào cả Đồi với hợp đẳng tăng cho có điều, kiên, hiện nay luật pháp không quy định rõ rang vẻ điểu liên tăng cho ma chỉ xác định điều kiện đó là không vi phạm điều cắm của luật va không trái với đao đức

13

xã hội Tinh chất không có dén bù ở hop đồng tăng cho nhà ở có điều kiện thể hiện

ở những nghĩa vụ ma người ting cho yêu cầu người được tăng cho thực hiện như

những nhu cầu vật chat hay tình cảm nhưng không tính toán dén giá trị tương ứng

với tài sin tăng cho Điều kiện đưa ra của bén tăng cho phải phủ hợp với bản chất của hợp đồng tăng cho, không nhằm mục đích mang lại lợi ích cho bản thân mà

có thể sẽ vì lợi ích của chính bên được tăng cho hoặc bên thứ ba Bai, néu điều

kiên mà mang lại lợi ích cho chính người tăng thì hợp đồng tăng cho lúc này trở

thành có tinh chất dén bù, khi do đặc trưng cia hợp đồng tăng cho nha ở bị triệttiêu va sẽ chuyển thảnh một loại hợp đông, giao dịch khác

1.13.2 Đặc điễm vỗ hình thức hop đồng tặng cho nhà ở

Hop đồng tăng cho bat đông sản phai được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nêu bat động sản phải đăng ký quyển sở hữu theo

quy định của luật 1? Việc quy định hình thức xác lập hợp đẳng tăng cho bat động

sản được quy định chất chế bởi: Một là, để đăm bảo nội dung của hợp đẳng không

vĩ pham pháp luật, không trái dao đức 2 hội, đảm bảo tính chính ác của chi thé,đổi tương của hop đồng tăng cho thi cần phải thảnh lấp văn bản, công chứng,chứng thực Diéu nay hạn chế được tối thiểu các tranh chap xảy ra vả nếu có tranhchấp thì mới có cơ sé pháp ly rổ rang, chính xác để giãi quyết van để tranh chap

phát sinh Hai là, các bat đông sin (quyển sử dụng đất, nha ở, ) là những tai sản đđêu phải tuân thủ theo sự quan lý chất chế tir phía Nhà nước thông qua việc cấp

giấy chứng nhận, đăng ký các biển đông, thay đỗi đổi với đắt đai Do vậy, việc

tặng cho QSDB và nha ở can phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hoặc

đăng ký để đảm bảo rằng các thông tin về sự thay đỗi được cơ quan Nha nước cóthấm quyên nắm bắt được Ba la, việc luật hóa thủ tục bat buộc công chứng, chứngthực hoặc đăng ky đổi với hop đồng ting cho bắt động sản giúp giảm thiểu các rũ:

Đầu 159 Bộ bt Din nự2015

4

ro pháp lý cho các bên tham gia giao dich mua bán, trao đổi, hoặc thé chấp nhà

đất

1.2 Ý nghĩa của hợp đồng tặng cho nhà ở

1.2.1 Đối với các chủ thé trong giao dich ting cho nhà ở

'Việc để các chủ thể thực hiện giao dich về hợp đồng tăng cho nha ở đã dambảo quyén định đoạt tải sản đối với chủ sỡ hữu Như vậy có thé thay, pháp luật tôn

trọng quyền tư do ý chi cá nhân, tôn trọng và bão vệ quyền sỡ hữu nha 6 của chủ

sở hữu Bên cạnh đó, pháp luật cũng bảo dim cho chủ sở hữu thực hiện quyển

định đoạt của mình đúng ý nguyện thông qua việc tăng cho nhà ở cho một chủ thể

khác

Ngoài ra, không chỉ có ý nghĩa trong việc dim bảo quyền tự do định đoạt

quyền sé hữu mã hop đồng tăng cho nhà ở còn mang ý ngiấa vẻ tình căm Bởi bản chất của hợp đồng tăng cho nhà ở là phi vụ lợi, thường được xác lập giữa những

người có quan hệ huyết thông đối với thành viên trong gia đình hoặc xuất phát từ

tình cảm giữa những người thân thiết với nhau.

1.22 Đôi với Nhà nước

Các quy định về Hợp đồng tăng cho nba ỡ góp phần quan trong trong công

tác quản lý của nha nước vé nha ở, đất đai Pháp luật quy định cụ thé vẻ các hình

thức, điều kiên, để tăng cho nha ở Thông qua việc quy định chặt chế đó, Nha

nước có thé theo dõi vả kiểm soát được việc chuyển giao quyền sở hữu giữa các.chủ thé với nhau La cơ sở để nha nước kiểm soát được tình trạng thực hiện cácquy định vé thuế, phí, lệ phí Có nhiều trường hợp việc trén thuê của các chủ thểkhi chuyển quyền sử dụng đất va quyền sỡ hữu nhà ỡ với nhau nhưng lại trả hình

đưới dạng giao dich hợp đẳng tăng cho nha ở Tir đó, phát hiện va có những biện

pháp xử ly một cách hiệu quả và quản ly chặt chế hơn để tránh các tình trang trồn

thuế

15

Ngoài ra, việc tăng cho nha ở trong thực tiễn rat đa dang Như đã phân tích.

ở trên, hop đồng tăng cho nhà ở thưởng là giữa những người thân hoặc có mỗiquan hệ tình căm gắn bỏ với nhau Vi vậy, nhiễu trường hop khí thực hiện việctặng cho nhau nhưng lại không tiến hanh các thũ tục chuyển giao quyển sở hữu

ma vẫn để cho nhau sử dung và dn đền việc phát sinh các vẫn dé mâu thuẫn, tranh

chấp về QSD và quyền sỡ hữu nhà ở Vi vây, hop đẳng tăng cho nhà ở cũng là

cơ sỡ để cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước căn cứ vao đó giải quyết các tranhchap, mâu thuẫn phát sinh

143 Phân loại hợp đẳng tặng cho nhà ở

Trong đời sống, hop đồng tăng cho nhà ở la một loại hợp déng thông dụng

niên sẽ tôn tai rat da dạng, phong phú Vi vậy, với mỗi tiêu chí khác nhau thi hợp

đẳng tăng cho nhà 9 được được phân chia thảnh các loại tương ứng,

13.1 Căm cứ vào chai thé của hợp đồng

Căn cứ theo BLDS 2015, khi xác định chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự

nói chung vả hợp đồng nói riêng bao gém cá nhân va pháp nhân Vi vậy, dựa trên

yếu tô chủ thể, hợp đồng tăng cho nhà ở được phân chia thành 2 loại:

- Chủ thé của hợp đông tăng cho nhà ở ia cá nhân: Là loại hợp đồng màchủ thé trực tiếp xác lập va thực hiện hợp đồng là cả nhân Tuy nhiên, ngoài các

cá nhân ra thi luật còn quy định hộ gia đính và các tổ chức khác không có tư cáchpháp nhân cũng có thé la bên tặng cho, la chủ thể tham gia xác lập, thực hiện hợp

đẳng

- Chủ thé của hợp đồng tăng cho nhà ö là pháp nhân: Là loại hợp đồng màchủ thể trực tiếp xác lập va thực biện hop đồng là pháp nhân Khi đáp ứng đũ cácđiều kiện theo pháp luật quy dink thì một tổ chức được công nhận là pháp nhân

16

13.2 Căm cứ vào hình thức hợp đồng

Hình thức lả một trong những yêu tổ quan trong của hop đồng, Dựa và hình

thức hợp đồng có thé chia lâm hai loại là hop đồng tăng cho nhà ở phải công

chứng, chứng thực và hop đông tăng cho nha ở không phải công chứng, chứng thực,

- Hop đẳng tặng cho nhà ö phải công ching chứng thuc: La loại hợp đồng

mà pháp luật quy định phải thực hiện công chứng, chứng thực Theo quy định của

pháp luật thi hop đồng tăng cho nha ở phải được sic lập thành văn ban và đượccông chứng, chứng thực tại các cơ quan có thẩm quyển Phải có sự chứng kiến củacông chứng viên hoặc những người có thẩm quyền chứng thực theo luật định khi

giao kết hợp đẳng

~ Hop đồng tăng cho nhà ở không phải công ching, chứng thực- Trong một

số trưởng hợp, pháp luật không yêu cầu khi thực hiện hợp đồng tặng cho cần phải

công chứng, chứng thực Những đối tượng của hợp đồng nay thường sẽ mang đặc

thủ riêng Điển hình như Nha nước tang cho các cá nhân, gia đình, người thân của

những người cỏ công với đất nước, những người có hoản cảnh đặc biệt khó

c định thời điểm có hiệuKhi căn cứ vào hình thức của hợp đồng dé co tt

lực của hợp đồng tặng cho nhà ở Qua đó, xác định trình tự, thủ tục giao kết vàthực hiện hợp đồng với mỗi loại hợp đồng tăng cho nhà ở cu thé

1.3.3 Clin cứ vào ÿ chi của bên tăng cho

hi thực hiện hợp đông tăng cho nha ỡ, bên tăng cho họ có thé tăng cho makhông yêu cầu người được tăng thực hiện bất cứ một điều kiện nào hoặc có thé

‘yéu câu biên được tăng cho thực hiện một sổ ngiĩa vụ được coi là điều kiện nhận nha tăng cho dựa vao ý chí của bên tăng cho Dựa vao căn cứ trên, hợp đồng tăng

7

cho nha & được phân chia thảnh hai loại: hop đồng tăng cho nhà ở thông thường

‘va hợp đồng tăng cho nha

~ Hop đồng tăng cho nhà ở thông thường: Trong trường hop này, bên được tăng cho nha ở sẽ không phải thực hiển bắt ki một nghĩa vu nào dù trước hoặc sau khi nhân Đây là hop đồng chủ yếu được xác lâp, thực hiền giữa các thành viên trong gia dinh (như bổ me tăng nha ở cho con cải), để giúp đỡ, lâm từ thiên, hỗ trợ cho những người có hoàn cảnh khó khăn.

~ Hop đồng tặng cho nhà ở có điều kiên: La trường hop các bên thỏa thuận.

có điều kiện

về điểu kiến cia hợp dng Theo đó, bên tăng cho có thể yêu cầu bến được tăng,

cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tăng cho Điều kiện ting

cho không được vi phạm điều cắm của luất, không trải đạo đức xế hội Có thể

hiểu 1a bên được tặng cho muốn nhận được nha ở tặng cho thi cần thực hiện mộthoặc nhiêu nghĩa vụ trước hoặc sau khi tăng cho và điều kiện đó không mang lạilợi ích vật chất hay cỏ tính ngang giá cho bên tặng cho Đối với hợp đồng tặng chonha ỡ có điều kiện, bên được tăng cho chỉ sỡ hữu hoàn toán nha ở và hop đồng

phát sinh hiệu lực khi thực biện xong các điều kiện tăng cho

Điền 463 Lt Din ar 2015

18

KET LUẬN CHƯƠNG 1

‘Nov vậy có thé thây hợp đồng tặng cho nha ở lä một giao dịch dân sự phổ'tiển vả thông dung trong đời sống để bên tng cho thực hién chuyển giao quyển

sở hữu, quyền tài sản không mang tính chất đến bù cho bén được tăng cho Các nội dung tại Chương 1 đã khái quát chung được những vẫn để lý luận cơ bản của hợp đẳng tăng cho nhà ỡ Cụ thể, qua các góc nhìn khác nhau và liên hệ với khái

niêm của một số quốc gia trên thể giới đã xây dựng được khái niệm của hợp đồngtặng cho nhà 6 Chỉ ra được các đắc điểm của hợp đỏng tăng cho nha ở va phântích Từ những đặc điểm đó có thé phân loại để giúp cho việc nghiên cứu ở chương

sau Ngoài ra, thay được ý ngiĩa quan trọng của hợp đồng tăng cho nhà đối với

chủ thé trong việc thực hiện giao dịch và đối với Nha nước trong việc kiểm soát

những giao dịch đó.

"Việc phân tích lý luận chung về hợp đồng tăng cho nha ở tại Chương 1 nay 1a tiên để quan trong cho việc nghiên cửu thực trang quy định pháp luật tại chương

19

(HUONG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VE HỢP BONG.

TANG CHO NHÀ Ở.

2.1 Các quy định chung về tặng cho nhà ở'

3.11 Chủ thé tham gia hợp đồng tặng cho nhà ở

Chủ thé của hợp đồng tăng cho nha ở bao gồm: bên tăng cho va bên đượctặng cho Chủ thé của hợp đông tặng cho nha ở phải là chủ thé của quan hệ phápuất dên sự, theo quy định của BLDS năm 2015 thì chủ thể tham gia vao giao dich

én sự là cá nhân hoặc pháp nhân Ngoài ra, theo Điều 7 của Ludt Nhà 6 năm 2014

thì đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm té chức, hộ gia đình, cá nhân.trong nước Người Việt Nam định cu ở nước ngoài Tổ chức, cá nhân nước ngodiquy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật Nha ở Các trường hợp chủ thể tham giahợp đồng là người nước ngoài sé có những quy định cụ thé va riêng biết Vì vay,các chủ thể tham gia vào hợp đông tặng cho nha ở sẽ chủ yếu lả cá nhân vả pháp

nhân và sẽ phải đáp ứng các yêu cầu chung của Bộ luật dân sự 2015 và Luật Nhà

ở năm 2014.

3.1.1.1 Bên tặng cho nhà ỡ

+ Đối với bên tặng cho nhà ở là cá nhân

Để một cá nhân có thể tham gia vao giao dich của hợp dong tặng cho nha ởthì can dap ứng điều kiện về năng lực chủ thé bao gônr năng lực pháp luật dân sự,

năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dich được ác lập Năng lực pháp luật

dén sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự 1?

Có thé hiểu đó 1a sự công nhân của pháp luật và cá nhân được trao các quyển và

ghia vụ dân sự trong quan hệ dân sự Moi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân

sư như nhau, có từ khi họ được sinh ra và chấm dit khí cá nhân đó chết đi

hon 1 Dida 16 BLD Sadan 2015

"Ngoài việc có năng lực pháp luất ân sư ra thì bến tăng cho nha ở lả cá nhân fing cần phải có năng lực hảnh vi dân sự Năng lực hảnh vị dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bing hành vi của mình zác lập, thực hiển quyền, nghĩa vụ.

dân sự? Mỗi cá nhân sẽ phụ thuộc vào độ tuổi, khả năng nhân thức va lam chủ

hành vi của minh nên năng lực hành vi dân sự của các cá nhân là không giống, nhau.

Thứnhắt, người tăng cho nhà ở đã thành niên

‘Theo quy định vẻ điều kiện để các bến tham gia giao dich nha ở tại điểm bĐiều 119 Luật nha ở năm 2014 thì “Nếu là cá nhấn thi phat có đây đãi năng lực

"ành vi dân swe đễ thuec hiện giao dich về nhà ở theo qny inh của pháp luật dân sue" Người thành niền được luật quy định là người từ đũ mười tam tuổi trở lên va người thánh niên có năng lực hảnh vi dân sự đây đ Trừ những trường hợp người thành niên bị mất năng luc hành vi dân sự (Theo Điều 22, BLDS năm 2015), Người có khỏ khăn trong nhận thực, làm chủ hành vi (Theo Điều 23, BLDS năm.

2015) vả người bi hạn chế năng lực hành vi dân sự (Theo Điều 24, BLDS năm

2015) Như vậy, chỉ người có năng lực hảnh vi dân sự đẩy đủ mới được tự mảnh

“ác lập va thực hiện giao địch về hợp đồng tăng cho nha ở Người bi mat năng lực ảnh vi dân sự sẽ hoàn toàn không có khả năng nhận thực vả làm chủ hành vi của minh nến moi giao dich dân sự sẽ đo người đai diện theo pháp luất xác lâp Do đó,

người mất năng lực hảnh vi dân sự không là chủ thể tăng cho trong hợp đồng tặng

cho nhà 6 Người có khó khăn trong nhận thực, làm chủ hành vì thi Tòa án sẽ chỉ

định người giám hộ và xác định quyên, nghĩa vụ của người giám hộ Trường hợp

nay, thi người có khó khăn trong nhân thức, lâm chủ hành vi cổng không được là

chủ thể tăng cho trong hợp đồng tăng cho nha ở Đồi với người bi hạn chế năng

lực hảnh vi dân sự, Tòa án sẽ quyết định người đại điện theo pháp luật Trường Điền 19 BLDSsi 2015

a

hợp khí chủ thể nảy muốn tham gia xác lập hợp đồng ting cho nhà ở thi sẽ phải

có sw đồng ý của người đại diện theo pháp luật

Thứ hai, người tăng cho nhà & chưa thành niền.

Người chưa thành niền theo luật định là người người chưa đũ mười tám tuổi

Căn cứ theo Điều 21 BLDS năm 2015 quy định: (i) Giao dich dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người dai diên theo pháp luật của người đó ác lập, thực hiện.

(Ga) Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lãm tuổi khi xác lập, thực hiện giao

dich dân sự phải được người đại diện theo pháp luật ding ý, trừ giao dich dân sự phục vụ nhủ cầu sinh hoạt hang ngày phủ hợp với lứa tuổi (ii) Người từ đũ mười

lãm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự minh xác lập, thực hiện giao dich dan sự,

trừ giao dich dan sự liên quan đến bat động sản, đồng sản phải đăng ký va giao địch dan sự khác theo quy định của luật phải được người đại điện theo pháp luật đẳng y.

Theo quy định trên, thi tủy vao từng độ tuổi theo quy định ma người chưa

thánh niên sẽ có phương thức tham

điện theo pháp luật hoặc tự thực hiện nhưng phải théa mẫn điều kiên theo luật

định Thông thường các giao dich của người đưới mười kim tuổi sẽ phụ thuộc vàongười đại điện theo pháp luật đồng ý Trường hợp những giao dich hang ngày để

fa giao dịch dân sự là: thông qua người đại

phục vụ các nhu câu sinh hoạt phủ hợp với lứa tuổi thì có thể tự thực hiện Có thểthấy, đối với các chủ thé dui sau tuổi va từ sáu đến dưới mười lãm tuổi cùng vớingười đại diện của minh sẽ không được xác lap giao dich đổi với hop đẳng tặng

cho nha 6 Bt, tặng cho nha ở là một việc rất lớn, các quy trình, thủ tục đi kèm

phức tap và nghiêm ngặt Mục đích cia nó là chuyển sở hữu cho một người khác

ma không dem lai lợi ich vật chất nao cho người tặng cho Do đó, đây không phải

là giao dich đáp ứng nhủ câu thiết yêu:

có thé tự minh quyết định được Đối với người chưa

\ ngày mà những người chưa thành niên

thảnh niên từ đũ mười lãm tuổi đến chưa đủ mười tam tuổi thì cĩ thể tham gia xác.

lập, thực hiền hợp đẳng tăng cho nhà 6 nhưng phải được sự đồng ý của người đại dign theo pháp luật Tuy nhiền, trường hop tại khoản 3 Điều 141 BLDS năm 2015

cĩ quy định về người đại điện khơng được xác lập, thực hiện giao dich dan sự với chính mảnh Trong trường hợp nay, dù người đại điện theo pháp luật đồng ý thi

‘hop đồng tặng cho nha ở của người từ đủ mười lăm tuổi đến dưới mười tám tuổi

cũng sé khơng phát sinh hiệu lực

+ Đối với bên tặng cho nhà ở là pháp nhân và các chai thé Rhác

Căn cứ vao điểm b Khoản 1 Điều 119 quy định về điểu kiện của các bêntham gia giao dịch về nhà ở: “ Nếu ià td ciute thi phải cĩ he cách pháp nhân,trừ trường hợp tổ chức tăng cho nhà tinh nghĩa, nhà tinh thương” Đề một tà chức.được cơng nhân 1a pháp nhân thi cén đáp ứng day đũ các điều kiến tại khoăn 1Điều 74 BLDS năm 2015 Cụ thể như sau: được thánh lập theo quy định pháp luật,

cĩ cơ cấu tổ chức rõ ring, cĩ tai sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác va tự

chịu trách nhiêm bang tai sản của minh, nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập Cũng tương tự với cả nhân, pháp nhân khi tham gia giao

pháp luật dân sự của pháp nhân phat sinh từ thời điểm được cơ quan nhà nước cĩ

thẩm quyên thành lập hoặc cho phép thanh lập; néu pháp nhân phai đăng ký hoạtđơng thì năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát sinh từ thời điểm ghỉ vào

số đăng ký Cịn về năng lực hảnh vi dân sự của pháp nhân thi hiện nay chưađược quy định cụ thể trong BLDS năm 2015 Tuy nhiên, cĩ thể thây hoạt động,

của pháp nhân được thơng qua người đại diện của pháp luật Những hành vi của người đại điên theo pháp luật của pháp nhân thực hiền khơng nhằm đem lại quyền

và ngtiia vụ cho chính minh mà cho pháp nhân trung các quan hệ dân sự Tuy

+ Ehộn 2 Đền 96 BLD Sadan 2015

3

nhiên, không phải trong moi trường hợp pháp nhân déu có quyển tham gia vào

hợp đồng tăng cho tai sản nói chung va hợp đồng ting cho nha ở nói riêng Trường

‘hop Khi có quyết định giải thể tại điểm đ Điều 211 Luật Doanh nghiệp năm 2020nghiêm cắm doanh nghiệp thực hiện việc tăng cho tai sin Điều nảy để tránh

tán tai sin, bão vệ quyển va lợi ích hợp pháp cho các chủ nơ.

“Hô gia đỉnh” là một đối tượng đặc biết trong các đối tượng sỡ hữu nha ởBLDS năm 2015 ra đồi đã có những thay đổi so với BLDS năm 2005 Ở BLDSnăm 2015 đã không còn quy định hô gia đính là chủ thể cia quan hệ pháp luật dân

sự Tại khoăn 1 Điểu 101 BLDS năm 2015 quy định nếu hô gia đính không có tư cách pháp nhân thì các thành viên của hộ gia đính không có tu cách pháp nhânlà

chủ thể zác lập thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham.gia Từ quy định trên, có thé thay tinh thân của BLDS năm 2015 thể hiện việc chỉ

có cá nhân vả pháp nhân 1a chủ thể tham gia vao giao dich dan sự

2.1.1.2 Bên được tăng cho nhà ở

Nhìn chung, bén được tăng cho nha 4 cũng cần phải đáp ứng các quy định.của pháp luật về năng luc chủ thể tương tự như bên tặng cho nha ở Ngoài ra, con

cẩn thöa mãn các điều kiện về sở hữu nha 6 tại Việt Nam được quy định tại Luật Nha 6 năm 2014.

Thứ nhấn , bên được tăng cho la cả nhân.

‘Theo khoản 2 Điều 119 Luật Nha 6 năm 2014 quy định về điều kiện cá nhân được tăng cho nhà ở bao gồm: cá nhân trong nước va cá nhân nước ngoài, người

'Việt Nam định cư ở nước ngoài Đổi với ca nhân trong nước thì phải có day đủ.năng lực hành vi dân sự để thực hiên giao dich tặng cho nha 6 Trường hợp người

chưa thành niên, khác với bên tăng cho thì người chưa thành niên của bên nhân

tặng cho hoàn toàn có thé là đối tượng được nhận và việc nhận tăng cho phải được

thông qua người đại diện theo pháp luật.

4

Đối với cá nhân nước ngoài va người Việt Nam định cư ỡ nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện chung vé năng lực hành vi dân sự như cá nhân trong nước

Ngoài ra, còn phải đáp ứng điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam Đối với điều kiện

để được công nhận quyền sỡ hữu nhà ở tai Việt Nam theo Điêu 8 Luật Nha ở năm

2014, Người Việt Nam định cư ỡ nước ngoài phải lê người được phép nhập cảnh vào Việt Nam va chỉ được nhận tặng cho nhà ở từ hộ gia đính, cả nhân Cả nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vao Việt Nam và không thuộc diện được hưởng

quyển ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Cá nhânnước ngoài sẽ được sỡ hữu nếu nhà ở tăng cho là “nh ở thương mat bao gẫm căm

“mg nhà 6, trừ kim vực bảo a

"Hô chung cư và nhà 6 riêng lš trong de án du trex

đâm quốc phòng anniah theo quy đinh của Chính ph

Thứ hai, bén được tăng cho nhà ở lả pháp nhân va các chủ thé khác

‘Nov đã phân tích ở trên vẻ chủ thể tặng cho nha ở thì một tổ chức phải có

tu cách pháp nhân thì mới có thé la chủ thể nhận tang cho trong hợp đồng tặng cho

nha ỡ Các quy định về tư cảch pháp nhân tại Khodn 3 Điều 119 Luật Nba ỡ năm.

2014 phủ hợp với quy định của BLDS năm 2015 Cụ thé: (i) Phải co tư cách phápnhân không phụ thuộc väo nơi đăng ký kinh doanh (ii) Trường hợp là tổ chức

nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sỡ hữu nha ở tại Việt Nam theo quy

định (ii) Nếu tổ chức được ủy quyển quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh

doanh dịch vụ bat đông săn va đang hoạt động tại Việt Nam theo quy đính cia pháp luật vé kinh doanh bat động sin.

2.1.2 Hình thức cũa hop đồng tăng cho nhà ở

Nha ở là một loại bat đông sản Vì vậy, hình thức của hợp đông tăng cho nhả ở được sác định dựa trên quy định vé hình thức của hợp đồng tăng cho BĐS

tai khoản 1 Điều 459 BLDS năm 2015 như sau: * Tặng cho bắt động sản phải được

‘Bim Rhoữn 2 Dida 159 Lait Nh ð 201%

35

lập thành văn bản có công ching ching thực hoặc phải đăng i, nếu bắt độngsản phải đăng lý quyằn sở li theo quy định của luật ” Tại khoăn 1 Điễu 122

Luật Nha ở năm 2014 cũng quy định hình thức thực hiện của hợp đồng tặng cho

nhà ở phải công chứng, chứng thực hop đồng trừ trường hợp tổ chức tăng cho nhà

tình nghia, nhà tỉnh thương thì không bất buộc phải công chứng, chứng thực.

Hình thức của hợp đồng tăng cho nhà 6 cân phai đăm bảo các điều kiện như Thứ nhất, hợp đồng tặng cho nhà ỡ phải được thành lập bằng văn ban Do

đổi tượng của hợp dong tặng cho nha ở la tai sản gắn lién với dat, đây la tải san có

gia tr rất lớn Vi vậy, pháp luật có những quy định chit chế về hinh thức khi xác lập, thực hiện giao dich hop đẳng tăng cho nha ở phải được thành lập bằng văn

‘ban chứ không thé bằng lời nói

Thứ hai, hợp đẳng tặng cho nha ở phải được công chứng hoặc chứng thực

‘Theo quy đính tai khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thi thời điểm phát sinh

hiệu lực của hop đồng sẽ do các bên tha thuận Néu các bên không có théa thuận

thủ thời điểm có hiệu lực sẽ là thời điểm ký kết hợp đông Khi công chứng, chứng.thực dé sác nhận tính hợp pháp của hợp đồng giao dich dân sự, tinh chính sắc,hợp pháp từ đó sé giúp các bên khi thực hiến giao dich giăm thiểu được các rũi ro,tranh chấp phát sinh sau này Từ đó, đảm bảo được quyển và lợi ích của các chủthể tham gia trong hợp dong Ngoài ra, cũng giúp Nha nước quản lý, kiểm tra,giám sát được việc chuyển quyển sở hữu của các cá nhân hay tổ chức đổi với sở

hữu nhà ở

Điều liên để giao dich dan sự nói chung và giao dịch vé ting cho nha 6 nói

tiếng phu thuộc vào hình thức của giao dich đó Trường hợp nêu không thực hiện

đúng hinh thức thi hợp déng tăng cho nhà ở sẽ bị vô hiệu Tuy nhiên, BLDS năm

2015 cũng quy định trường hợp ngoại lệ khi không tuân thủ về quy định hình thức

dù đã được xác lập thành văn bản nhưng chưa được công chứng, chứng thực ma

36