Luận văn thạc sĩ Luật học: Thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam và thực tiễn thực hiện

Theo quy định nay, tài sản thé chấp phải thuộc sở hữu.của bên thé chap; ding để bão dim thực hiện nghĩa vu va không chuyển giao.tải sản cho bênnhận thé chấp.‘Khai niệm tải sản thé chấp đ

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO _ BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRAN THỊ HẢI ANH

THE CHAP NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT VIỆT

NAM VÀ THỰC TIEN THỰC HIỆN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng ứng dung)

HÀ NỘI, NAM 2023

BOQ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO _ BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRAN THỊ HẢI ANH

THE CHAP NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT VIỆT

NAM VÀ THỰC TIEN THỰC HIỆN

LUẬN VĂN THẠC SỈ LUẬT HỌCChuyên ngành- Luật Dân sự và Tô tung dan sw

Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa hoc: PGS TS Trần Thị Huệ

HANOI, NĂM 2023

LỜI CAM DOANTôi xin cam đoan toản bộ luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các kết qua nêu trong luôn văn chưa được công bé trong bắt kỹ công trình nào khác Các sé liệu trong luận văn la trung thực, có nguồn gốc rõrang, được trích dẫn đúng quy định.

"Tôi in chiu trách nhiệm vé tính chính sắc va trung thực cia luân văn này.

Tae giả Luận văn.

Tran Thị Hải Anh

LỜI CẢM ON

Tác gid xin bày tô lòng biết ơn sâu sắc đối với PGS.TS Trần Thị Huệ người hướng dẫn đã tận tinh chi bảo trong quả trình tác giả thực hiện lunvăn Tác giả cling xin cảm on các thập, cô, anh chi, ban bè, đằng nghiệp vàgia đình đã đồng hành, ghip đỡ đông góp ý kiến quý bám để tác giả hoànhành ade văn này:

-TÁC GIẢ LUẬN VAN

Tran Thị Hải Anh

MỤC LỤCMOBAU , 1

3 Tinh inh nghiên cứa lên quan én dt 2

4 Mac đi và hiệm vụ nghiên cứu của đ tỉ :

5 Phương pháp luận và phương pháp nghué cứa để bí :

6 Ý nea hoa học vate tên, B

17 ited cia hận vấn 6

CHƯƠNG 1 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THE CHAP NHÀ Ở 1

1 1 9 it 2 2B

hà đ thực adn ngiềa vụ cia bộn thứ ba 18

chấp mha-o cùng vat thé chấp quyên sĩ dung dat và thé chấp nhà 6 mã không Thế chấp quyền sử dung đất 19 1.4 Ehái quát quy định pháp luật về the chấp nhà ở m

Gini đoạn rước năm 1945, m

~ Giai đoạn từ năm 1945 đện trước năm 1995 3L

= Gini đoạn từ năm 1995 dén nay 2L

KẾT LUẬN CHUONG 1 3

CHƯƠNG 2 : 7 24

‘THUC TRANG PHAP LUẬT VIET NAM VỀ THE CHAP NHÀ G 24

21 Quy din của pháp loặtiện ành vẻ thé chấp hà ð 24

2118 Dpẫn i nga vc các bin %

nã 38

2 2 3

327 Những han cỗ cần Ede pe “EET LUẬN CHƯƠNG 2 4

qué đã đạt được từ vậc thee lận pháp luật về thể

3221 Nên ngh hoin ttn pháp hi vd Hỗ chấp nhà ở

3.22 đã php nâng cao Mậu quả thực hiện pháp hut về thé chap nhà ö oeKET LUẬN CHƯƠNG 3 1FÉT LUẬN ”DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHAO

1 Tính cấp của việc nghiên cứu dé tài

Nến kinh tế thị trường định hướng sã hội chủ nghĩa của Viết Nam ngày.cảng phát triển, đời sông của con người cũng được nâng cao, kéo theo đỏ lanhu câu về vốn để phát trị

sống của cả nhân, doanh nghiệp ngày mét gia tăng, trong đó nguồn vẫn chủ

công việc kinh doanh hoặc phục vu nhu cầu đời

yếu thông qua việc cấp tin dung của các tổ chức tin dụng Tuy nhiên, đểphòng ngừa rủi ro, thì bên cho vay thường yêu câu bên vay phải có tài sẵn baođâm để dam bão việc thu hổi được nợ trong trường hợp bên vay không thựchiện nghĩa vu trả ng theo théa thuận.

"Thế chấp là một trong các biện pháp bao đêm thường được áp dụng nhiều nhất, bởi tai sản thé chấp thưởng la quyền sử dung đất hoặc nha ở có giá trị,'ên thé chap vừa có thể tiếp tục sử dung tài sản thé chấp vừa có thể được vayvấn để phục vu cho nhu câu đời sống, hoạt động kinh doanh của mình Bên.canh đó, các vụ kiện tranh chấp từ hợp đẳng thé chấp, trong đó tranh chấp từhợp đồng thé chấp nha ở cũng ngày công gia tăng và có tính chất phức taphơn.

Mặc dù các quy định tai Bô luật dân sự năm 2015, Luật Bat dai năm 2013, Luật Nha ở năm 2014, Luật Kinh doanh bat đông sản năm 2014 và các văn.

ân hướng dẫn thi hành đã tạo cơ sở pháp lý quan trong cho giao dich théchấp nhà 6 Tuy nhiên, một số quy định liên quan đến thé chấp nha ở còn tồntai bat cấp, chẳng chéo, chưa rổ rang trong cách ap dung dẫn dén viéc thựchiện hoạt động thé chấp nha ở chưa thực sự hiệu quả Thực tế phát sinh nhiềutrường hop hợp đồng thé chấp nha ở bi tuyên bổ vô hiệu va một số vụ ántranh chấp vé thé chấp nhà cũng phải trải qua hai cấp z:ết xử của tòa án

Đã có các công trình nghiên cứu cung cấp một số vấn để lý luận va thựctiễn về thé chấp tải sẵn nói chung và thé chấp nhà ở nói riêng Tuy nhiên các

công tình nay chưa nghiên cứu một cách hệ thông, hoàn chỉnh vé thé chấpnhà ỡ và thực tiễn thực hiện Vì vậy, việc nghiên cứu, phân tích quy định củapháp luật vẻ thé chấp nha ở và thực tiễn thực hiện trên thực tế la rat cần thiết

để có thé đưa ra kiến nghị, hoàn thiện pháp luật về thé chấp nha ở Lựa chon

để tài “Thế chấp nhà 6 theo quy ainh của pháp luật Việt Nam và thực tiễntime hiện “ làm Luận văn thạc si, tôi mong muốn góp phan hoản thiện hơn

é thé chap nhà ỡ, từ đó giup cho việc áp dụng phápluật được thông nhất, hiệu quả, đảm bao quyển, lợi ích hợp pháp của các chitthể tham gia giao dịch

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Một số công trình nghiên cửu khoa học có liên quan đến nội dung của đểtôi như.

quy định của pháp luật

- Sach: "Chín biện pháp bảo đâm nghiia vụ hợp đồng”, Luật sw Trương

‘Thanh Đức, NXB Chính trị quốc gia sự thật, Hà Nội, 2019 Trong cudn sách.này, tác giả đã phân tích, luận giải vẻ thé chấp nhà ở (trang 124 -136) So sánh quy định về điều kiện thé chấp bat động sin tại Bộ luật dân sự năm 2005 với quy định về diéu kiện nhà ở thể chấp tại Luật Nha ở năm 2014 Tác giả cũng để cập đến loại hình căn hô khách sạn (condotel) dang được một số dia phương cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyển sở hữu nha ở và tàisản khác gắn liễn với dat trong thời han 40 - 50 năm, nhưng chưa được phápluật Việt Nam xác định rõ chế độ pháp lý nào, thuộc hay không thuộc về nha

ở (trang 135 - 136)

- Sach chuyên khảo: “Tài sđm thé chấp và xử Ip tài sản th é chấp theo quyđmh của Bộ luật Dân sư (hiên hành)”, PGS.TS Vũ Thi Hồng Yên, NXB Chính trí quốc gia su thất, Hà Nội, 2019 Trong cuốn sách này, tác giả đãcung cấp một số kiến thức đưới khía cạnh lý luận vả thực tiễn vẻ lĩnh vực taisản thể chấp va xử lý tai sin thể chả đó đưa ra yêu câu vả kiến nghỉ nhằm.

hoán thiện quy định của pháp luật vé tài sin thé chấp và xử ly tải sản thé cấp.

- Bé tải khoa học: “Báo đấm tiền vay của các tỗ chức tin đàng bằng théchấp bắt động sẵn theo quy định của pháp luật hiện hành ”, do Tién sĩ Vũ ThịHồng Yến chủ nhiệm để tài, Trường Dai học Luật Ha Nội, 2017 Để tai đãnghiên cứu toàn diện về bao dam tién vay bằng bắt động sản theo quy địnhcủa pháp luật, làm rõ những van dé ly luận va thực tiễn của hoạt động cho vay

có ap dụng biện pháp thé chấp bat đông sản, đưa ra một số giải pháp nhằm

"hoàn thiện pháp luật và nông cao hiệu qua áp dụng pháp luật vé vẫn để này.

- Bai viết “Nhận điện nhà ở hình thành trong tương lat là tài sẵn théchấp theo quy định cũa Luật Nhà 6 và Bộ luật Dân sự năm 2015" của Tiên i

‘Vii Thi Héng Yên, đăng trên Tạp chí Dên chủ vả Pháp luất, tháng 4 năm 2017 Bai viết đã so sánh khái niêm tải sản hình thảnh trong tương lai của Bộ luật Dân sự năm 2015 với khái niệm nha ở hình thành trong tương lai của Luật Nha ở năm 2014 và khái niém nha, công trnh xây dựng hình thành trong tương lai của Luật Kinh doanh bắt động săn năm 2014 Tác giã cũng chỉ ra những loại nhà ỡ đã hình thảnh nhưng chưa được sắc lập quyền sở hữu nhưng điều kiện thé chấp lại chưa được pháp luất hiện hành lâm rõ như: nba ở đang1ä đổi tượng của các giao dịch mua bán, trao đổi, ting cho, thừa kế, nha ỡ đãđược chủ đầu tư bản giao, người mua đã nộp hỗ sơ để xin cấp giấy chứngnhận quyển sở hữu, từ đó đưa ra kiến nghị nhằm hoản thiện pháp luật vé théchấp nha ỡ hình thành trong tương lai Ngoài ra, tác giả cũng phân biệt thểchap quyên tài sin phát sinh từ hợp đồng mua ban nhà ở với thé chấp nhà ở

"hình thành trong tương lại

- Luên văn "Thể chấp nhà 6 hình thành trong tương lai dé đâm bảo chohop đồng tin ching”, Pham Van Anh, 2011 Tác gia đã nên một số vẫn để lýluận về thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai để dim bảo cho hợp đồng

tín đụng, nghiên cứu, phân tích những quy định của pháp luật hiện hảnh vẻthé chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bao đảm hop đồng tín dụngLuận văn đã chỉ ra những hạn chế, bat cập của pháp Iuét hiện hành liên quanđến thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai bao đảm cho hợp đẳng tin dung,

từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoán thiện quy định của pháp luật

- Luận văn: “Hop đồng thé chấp nhà 6 theo quy aimh của pháp iuật dân

sự và thực tiễn thi hành tại Ngân hàng Thương mat Cô phân Việt Nam ThịnhVuong”, Nguyễn Hoàng Quân, 2020 Tác giả đã phân tích một số van để lý.luận cơ bản về thé chấp tải sẵn, đối tượng của thé chấp tai sin, khát niêm thé chấp nha 6, nghiên cứu nội dung quy định của pháp luật biện hành vẻ thé chấp nha 9 Tác giả đã phân tích khá rõ về việc thực hiện pháp luật vẻ théchấp nhà ở tại Ngân hàng cỗ phan Việt Nam Thịnh Vuong, từ đó chỉ ra một

số vướng mắc khi xác lập va thực hiện hợp đồng tại ngân hang va nều một sốkiến nghỉ hoàn thiện pháp luật về vẫn dé này

- Luận văn: “Xie jf tat sản thé chấp là nhà ở theo quy định của pháp luậtdin sue Việt Nam và thuee tiễn thực hiện tại Ngân hàng Thương mại Cổ phẩn

LF thương Việt Nam", Nguyễn Hữu Tiến Anh, 2021 Tác giã đã làm rõ một sốvân dé lí uận vẻ xử ly tài sin thé chap là nhà 6, phân tích, đánh gia thực trangpháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật hiện hành vé xử lý tải sản thé chấp

Ja nha ở tại ngân hang Thương mại Cổ phan Kỹ thương Việt Nam, từ đó đưa

a kiến nghị và giải pháp nhấm hoàn thiện pháp luật về van dé này

Các công trình nghiên cứu trên đã cung cấp một sé vấn đề lý luận, quyđịnh của pháp luật liên quan đền thể chấp nha 6, là nguồn tham khảo có gi ti cho tác giả trong qua trình nghiên cứu để tài luận văn Tuy nhiên các côngtrình nay chưa nghiên cứu một cách có hệ thông, hoản chỉnh vẻ thé chap nha

ở theo quy định của pháp luật và đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về thểchấp nhà ỡ, từ đó đưa ra kiến nghị hoan thiên pháp luật vẻ van dé này.

3 Đối trợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Những vẫn dé lý luận vé thé chấp nhà ở, các quy

định của pháp luật Việt Nam về thé chap nha ở và thực tiễn thực hiện

Pham vi nghiên cứu:

- Luân văn nghiên cứu về thé chấp nhà ở đưới góc độ là biện pháp bảođảm, không nghiên cửu sâu vé hợp đồng thé chap nha 6

- Luận văn nghiên cứu quy định của pháp luật Viết Nam về thé chấp nhà ở

vả thực tiễn áp đụng để đánh giá vẻ sự phủ hợp cũng như những tổn tại, hạn.chế của quy định pháp luật về thể chấp nha ở

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của dé tài

"Mục đích nghiên cứu của đề tài là lam rõ cơ sở lý luận va thực tiễn của

pháp luật Việt Nam hiện hành về thé chấp nha ở, từ đó đưa ra những để xuất,kiến nghị để hoàn thiên pháp luật nhằm nâng cao việc thực thi áp dụng quy:định của pháp luật về thể chấp nhà 6 trên thực tế

Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài bao gồm:

- Tt nhất, nghiên cứu, phân tích một số vẫn đề lý luân về thé chấp nha ở

~ Thứ hai, tìm hiểu đây đủ va có hệ thông quy định của pháp luật ViệtNam về thể chấp nhà ở, phân tích và đánh giá thực trang pháp luật và thựctiễn thực hiện pháp luật vé thé chap nha ở, xác định một so bat cập, thiểu sót,không phù hop với thực tiễn thực hiện va áp dụng quy đính của pháp luật trênthực tế

- Thứ ba, đưa ra một số kiến nghĩ, giãi pháp hoàn thiện pháp luật và nângcao hiệu quả thực hiện pháp luật vẻ thé chap nha ở tại Việt Nam

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài.

Phuong pháp luên: Luận văn được thực hiện dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác ~ Lê Nin về duy vat biên chứng và duy vat lich sử, tư tưởng Hỗ Chi Minh về nhà nước và pháp luật

Phương pháp nghiên cứu cụ thể.

- Phương pháp phân tích và tổng hop: ding dé làm rõ một số van đề lyluận về thé chấp nha ở, đánh giá thực trạng pháp luật, về tính thông nhấtnhằm xac định những bat câp, mâu thuẫn, chẳng chéo của quy định pháp luật

về thé chap nha ở từ đó đưa ra những đề xuất, kién nghị, giải pháp hoàn thiên

- Phương pháp so sánh: được sử dung dé phân tích, đảnh giá mối tương.quan giữa quy định của pháp luật hiện hành về vấn để nghiên cửu với quyđịnh pháp luật đã hết hiệu lực hoặc quy định pháp luật trong lĩnh vực khácnhằm làm sang tö những điểm chung, điểm khác biệt

- Phương pháp hệ thống hóa: được dùng đễ trình bay, thé hiên các nộidung của luân văn theo một trình tự, bé cục hợp ly, chat chế nhằm đâm bảo sựgin kết, phù hop giữa các vẫn để luận văn đưa ra

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.

Kết quả đạt được của Luận văn sẽ gop phân làm rõ một số van để ly luận

về thé chấp nhà ở Cụ thể: xây dựng khái niệm, phân tích đặc điểm, phân loạithể chấp nhà ở, phân tích thực trang pháp luật và đưa ra kiến nghị hoàn thiệnpháp luật vé thé châp nha ở Những kiến nghỉ hoàn thiện pháp luật của Luân

‘vin có thé làm tài liệu tham khảo để hoản thiện hệ thông pháp luật về théchấp nha ỡ, từ đó nêng cao hiệu quả áp dung pháp luật trên thực tiễn

7 Kết cấu của luận văn.

Ngoài phân mỡ đầu, kết

văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số van để lý luận vẻ thé chấp nhả 6

Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam vẻ thé chấp nhà 6

Chương 3: Thực tiễn thực hiện pháp luật vẻ thé chấp nha ở va một số kiến

"nghị, giải phấp hoàn thiện

, danh muc tai liêu tham khảo, nội dung luân.

CHUONG1MOT SỐ VAN DE LY LUẬN VE THE CHAP NHAG

Khái quát về nhà ở thé chấp.

LLL Khái niệm nhà ở thể chấp

Nha ở là một trong những ti sản có giá trị lớn và có vai trò quan trongtrong cuộc sông của con người Giống với câu nói “an cư; lac nghiệp” củangười Việt Nam ta, đổi với mỗi người, có nơi ở Gn định thi việc xây dựng,phat triển sự nghiệp mới hanh thông, thuận lợi được

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điểu 107 Bộ luật dân sự năm 2015 thìnhà ở là một loai bat động sản Còn theo quy đình tại Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được định nghĩa là “công trinh Xậy dung với mục dich dé 6 và pime vụcác nim cầu sinh hoạt của hộ gia đình cả nhân” Chủ sở hữu nhà ở là tổchức, hô gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đâu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhên tăng cho, nhân thừa kể, nhận góp vén, nhân.đổi nh ở và các hình thức khác theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 va

pháp luật có liên quan”

Theo quy định của Luật Xây dựng thi Công trình sây dựng là sản phẩmđược xây dựng theo thiết kể, tạo thành bối sức lao động của con người, vật Tiêu xây dựng, thiết bi lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, cóthể bao gồm phân dưới mặt dat, phân trên mặt đất, phan dưới mat nước va

phan trên mặt nước”

Từ các quy định trên, có thể hiểu: Nha ở lả một loại bat động sản đượcxây dựng, tạo thành bởi sức lao động của con người với mục đích để ở vảphục vụ các nhủ cầu sinh hoạt của con người.

Din liom bbe nh ty ông ăn đồn 2000

Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Thế chấp tải sản là việcmột bên (san dy got là bên thé chắp) cing tài sản tide số hữãt của mình đỗbảo đâm thực hiền ng)ữa vụ và hông giao tài sẵn cho bên hia (sau Ady got làbên nhận thé chấp)” Theo quy định nay, tài sản thé chấp phải thuộc sở hữu.của bên thé chap; ding để bão dim thực hiện nghĩa vu va không chuyển giao.tải sản cho bênnhận thé chấp.

‘Khai niệm tải sản thé chấp được tim hiểu dưới hai cách tiếp cận sau:

Thứ nhất, khái niêm tải sản thé chấp được tiếp cân dưới góc độ là đổitương của hợp đồng thé chấp Căn cứ Điều 275, Điểu 276 Bô luật dân sự năm.

2015 thì đổi tượng của ngiĩa vụ phát sinh từ hop đồng là tai sản, công việcphải thực hiện hoặc không được thực hiên và đổi tượng của nghĩa vụ phải cótính xac định Co thể hiểu, đối tượng của hợp déng thé chấp là tai sản théchấp, chứ không phải quyển sỡ hữu tải sản thé chấp cũng như không phải giátrị của tai sản thé chấp, vì quyền sở hữu hay gia trị của tải san thé chấp chỉ lanhững thuộc tính của tải sản thể chấp Chỉ có tải sản thể chấp mới đáp ứngđược các diéu kiện cơ ban về đối tương cia hợp đồng là tai sẵn và có tính cụ

thể, tinh xác định, có thể chuyển giao trong các giao dich dan suế,

Thứ hai, tài san thé châp được tiếp cận đưới góc độ lả phương tiện để bảo.đâm quyển lợi cho bên nhận thé chấp” Theo quy định tại Bộ luật Dân sư năm

2015 thi mặc đủ bên nhận thé chấp có quyển xử lý tai sẵn thé chấp nhưng lạiphụ thuộc vo việc bến thé chấp có tư nguyện giao tải sản thé chấp để xử lýhay không, nêu người giữ tài sản thé chap không giao tai săn thì bên nhân théchấp có quyển yêu câu Toa án giải quyết theo quy định tai khoăn 2 Điều 301

Bộ luật Dân sự năm 2015 Bên nhận thể chấp muốn hoàn thiện quyển của

‘minh đối với tài sản thể chấp thì phải đăng ký thé chấp để công bé quyển của

Eg lng Vấn D019) Tế sốt đế chp vũ E di sât để peo gọ đnh của hất Di sự đi MB] Nib Tông gi ga sri 3638

4 Tạ Hồng Yên 2010) Ten hcp wi di ấn chp eo nợ đnh của Bộ hộ Dộn sự in ink)

minh đối với tải sản thé chấp và có quyển truy đòi và được quyển ưu tiênthanh toán khi xử lý tải sản thé chấp.

Từ việc tiếp cận đưới hai góc độ trên, tai sản thé chấp có thể hiểu như sau:

‘Tai sản thé chấp la vật hoặc quyển được các chủ thể thöa thuận lua chọn để

‘bao đâm quyền của bên nhân thé chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bao

6

‘Nou vay, khái niệm về nhả ở thé chấp có thé được hiểu như sau: Nha ở théchấp là một loat bắt động sản được xâp dung, tao thành bởi sức lao động của'con người với muc dich dé 6 và phuc vụ các như câu sinh hoại của cơn người,được các chủ thé thỏa thuận lựa chon để bảo đấm quyén của bên nhận thếchấp khu có sự vì phạm nghĩa vụ được báo đâm

1.12 Đặc điểm của nhà ở thé chấp

Nour đã phân tích, nha ở là một loại tài sin (bất động sẵn) để phục vu chonhu cau ở, sinh hoạt của con người Do đó, chủ sở hữu tai sản có quyền thêchấp dé bão đảm cho việc thực hiện nghĩa vu trong các giao dich dân sư Nhà

ở thể chấp có một số đặc điểm sau:

Thứ nhất, nhà ð thé chấp phải thuộc quyền sỡ hữu của bên thé chap

Khoản 1 Điều 205 Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định: “tải sca bdo đấm phait thuộc quyén sở hữu cũa bên bão đấm” Như vay, tài sin trở thành đối tương cia biển pháp bao đảm thi tải sin đó phải thuộc quyền sỡ hữu của

én bão dim Cụ thể hơn, khoăn 1 Diéu 118 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quyđịnh: giao dịch vẻ thé chap nha ở thi nhà ở phải có giây chứng nhân theo quy

định của pháp luất, trừ trường hợp quy định tai khoăn 2 Điểu nảy” Giấy

© Hồng Vấn D015) TH âu ep vĩ xí di su Để ch then ge a của Bộ bất Dn hind

1B Giêng tiếc p ra s38

“Nhen3 ĐỀN 8b Non Gna, 30

ia i vế hà ¿ si yt nh ở ông thuộc hối GIp hing hận

Mia inch tân ở kh tính tong tong ba:

2) chức hn Hi ng cho mht thù gi wh hủ đương;

chứng nhân quyển sở hữu chính la căn cứ để chủ sở hữu đùng tải sin của

‘minh thé chấp bão dm cho ngiấa vụ của minh hoặc bên thứ ba Khi thé chấpnha ở, chủ sở hữu vẫn có quyền chiếm hữu, sử dụng nhà ở, chỉ chuyển giaoquyền định đoạt nha ở cho bên nhận thé chấp trong thời gian bao dim nghĩavụ; bên thé chấp sẽ bản giao giấy chứng nhận nha ở cho bên nhận thé chấpgiữ

Đối với trường hợp tải sin thé chấp lé nha ỡ hình thảnh trong tương lai thikhi thể chấp không bất buộc phải có giấy chứng nhận, tuy nhiên phải có cácgiấy từ theo quy định của pháp luật như: Giấy tờ chứng nhân quyển sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật vẻ đất dai, Giầy phép xây dung nến thuộc điện phai có Giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bản nhà & ký kết với chủ đâu tư, giấy tờ chứng minh đã đóng tiễn mua nha ở cho chủ đầu tưtheo tiễn độ thỏa thuận trong hợp đông mua bán, Ê

Thứ hai, nhà ở thê chấp phải đáp ứng điều kiện có thể chuyển giao trongcác giao dịch dân sự.

'Việc giao kết hợp đồng bão dim nhằm đâm bảo trong trường hợp bên cóngiữa vụ không thực hiện được hoặc thực hiện không đây đủ nghĩa vụ củaminh với bên nhận thé chấp Vì vậy, để dim bảo việc xử lý tải sin có thé thựchiên được, nhà ở thể chấp phải dap ứng diéu kiên: không phải la tai sin không thuộc diện dang có tranh chấp, khiêu nai, khiểu kiện về quyên sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nha ở đổi với trường hợp sở hữu nhả ở có thời hạn,

DM nôn 6;

3) Chaya thượng lợp đồng mua ột Hã ở ương ni đợc xăng Đang đt đa đt vi ân ma ao ốn cả

“Đrớng họp đã na ưa gio há 6 chal tấn angie hộp i So gh co qua vả tước £8 êm gO

Gi iy cig mah Bất đã ta ở tham a iach Msn ấp tực a feo gy dn ce Chin pha ~

° Xeni doin Đền 148 Lat Nà Gin 2004.

không phải là đối tượng bị kê biên dé thi hảnh an hay có quyết định giải téa,pha dỡ của cơ quan có thẩm quyên Nếu nhà ở không zác định được rõ rang

vẻ tinh pháp lý, thi sẽ không được sử dung để thé chấp được vì bên nhận théchap sẽ không thé bán hoặc thực hiện các giao dich khác để khẩu trừ cho giá

tr ngiĩa vụ được bao dim.

1.13 Các loại nhà ở thé chấp

‘Theo quy định tại khoản 3 Điểu 295 Bô luật Dân sự năm 2015, thi tài sin

‘bao đâm có thể là tai sẵn hiện cỏ hoặc tai sẵn hình thảnh trong tương lai.Nhưvay, căn cứ vào thời điểm hình thành nha ở và thời điểm xác lập quyền sở hữu.của chủ sé hữu nha ở thi nha & thé chấp gồm nba ở hiện có và nhà ở hình thành trong tương lai

- Nhà 6 có sẵn: là nhà ð đã hoànthành việc đầu từ xây dựng va đưa vào sửdung’

Nhu vậy, theo quy định của Lut Nha ở thi để xac định nha ở có sẵn căn

cử vào trang thái vật chất (đã hình thành) của tài sin, tuy nhiên tai sin nàyphải đáp ting điều kiện chủ thể đã xác lập quyén sở hữu, quyền Khác đối vớitải sin trước hoặc tại thời điểm ác lập giao dich thi mới trở thành tai sin hiện

có theo quy định tại khoản 1 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Nhà ở hình thành trong tương lai: 1a nha ở dang trong quá trình đầu tưxây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dung”

Theo quy định tại Luật Nha 6 năm 2014, thi nhà ở đã hình thành, nhưng chưa được cấp giầy chứng nhân quyền sở hữu thi sẽ không được coi là nhà ởhinh thành trong tương lai như quy định tại điểm b khoăn 2 Điều 108 Bộ luậtDân sự năm 2015: “Tai sển đã hình thành nhưng chủ thé xác lập quyển số

"Hữu tat sẵn sau thời điễm xác lập giao địch

Hein Đền Sb Na Gam Ds

ww Riein 20 Ba Lake Nh Si 2014

Khái niệm, đặc điểm của thé chấp nhà &

12.1 Khái niệm thé chấp nhà &

Các công trình nghiên cửu khoa học đã cho thay có nhiễu cách tiếp cânkhác nhau về ban chất của thé chấp Có tác giả tiép cân thé chấp là một giaodich dân sự “Ban c của quan hệ thé chấp tài sản để đâm bảo thực hiệnhop đồng tín dung ngân hàng ia quan hệ hợp đông “` Cách tiếp cận nay đãlâm rõ được mỗi quan hệ giữa bên thể chấp với bén nhận thé chấp vé việc bênthể chấp dùng tải sản của minh để bao đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đổivới bên nhân thé chấp Tuy nhiên, các quyển của bên nhận thé chấp đổi với tàisản thé chấp mang tính "gián tiếp” thông qua hành vi thực hiện ngiãa vụ của

‘bén thé chấp theo hop đồng thé chấp mà không có quyển trực tiếp trên tai sản.thé chấp Nếu bên thé chấp vi pham nghia vu đã cam kết thi bên nhận théchap chi co thể khởi kiện ra Toa án để yêu câu bên thé chấp thực hiện đúng,đây đủ ngiĩa vụ Như vay, biên pháp thể chấp sẽ không hoàn thành được chức

năng bảo đảm quyền cho bên nhận thé chap”

Co tác gia lại tiếp cận thé chấp 1a một loại vật quyển bão đâm: “Thế chấp

là một biện pháp bảo đâm mang tinh đối vật, được pháp luật ght nhân và bảođâm thực liện đối với các bên trong quan hệ thé chap? Tính chat vật quyên.cho phép bên nhận thể chấp có quyển tác đông trực tiếp đến tài sẵn thé chấp

ma không phụ thuộc vào ý chí của bat kỳ chủ thể nào * Tuy nhiên, tải sin théchấp không phải do bên nhận thé chấp giữ nên để có thể thực hiện đượcquyển đổi với tai sản thé chấp thì bên thé chấp/bên đang chiếm giữ tai sanphải chuyển giao tai sẵn cho bên nhận thé chấp, như vậy việc thực hiện quyền

REVS EES OD Pine hi tp ng dena ig ing chip sin nnn ss

` VN Thị Hàg Yên Qả nhện 017) io di ne ven ac hit dig My ý hip it ng sin

ae Hight NGL 7-18

‘hc ak ep hia hn tanga eet oss, toe Den ak kể Kế lữ

đổi với tải sản sẽ phải phụ thuộc vào việc thực hiện nghĩa vụ giao tải sản của

‘bén đang chiếm giữ tai sản thé chip Do đó, cach tiép cân nảy cũng chưa giảiquyết được cách hiểu toản điện về ban chất của thể chấp

Co thể thay, để có cách tiếp cân toản điện vé thé chap thi can phai kết hợp

cả hai cách tiếp cân trên, đó là thé chấp là biên pháp bảo dim vừa có yếu tôvật quyền, vừa có yếu tổ trái quyền

"Thể chấp nba ở cũng là một biện pháp thé chấp tai sản Một số công trình nghiên cứu khoa học đã đưa ra khái niệm vẻ thé chấp nba ở như sau:

"Thế chấp nha 6 là việc một bên (sau đây gọi là bên thé chấp) sử dụng nha

ở đã được đăng ký quyền si hữu hoặc cỏ căn cứ chứng minh sẽ hình thànhtrong tương lai để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia (sau đâygọi là bên nhận thé chấp)” Theo khái niệm nay, có thé thay thé chap nhà ở.đang được tiếp cận đưới góc độ là một loại hanh vi thực hiện quyền thé chấptải sản của một chủ thé, ở đây có thể la chủ sở hữu nha ở hoặc có thé la chủ.thể khác, bên canh đó khái niêm này cũng liệt kê loại nha ở thé chap là nha ở

đã được đăng ký quyển sở hữu hoặc có căn cứ chứng minh sẽ hình thảnh trong tương lai.

"Thể chấp tải sản là nba ở 1a việc một bén (sau đây gọi là bên thé chấp) sit dụng nhà ở thuộc sỡ hữu hợp phép của minh để đăm bao thực hiện nghĩa vụdân sự trước bên nhận thể chấp ma không giao tải sẵn cho bên nhận thể chấp!“

‘Theo khái niêm nay, thé chấp nha ở cũng được tiếp cân đưới góc độ là mét hành vi, tuy nhiền khái niềm nảy nêu rổ nhà ở phải thuộc sở hữu hợp phápcủa bên thé chấp ma không liệt kê loại nha ở thé chap 1a nha ở đã được đăng,

® Ngyễn Hing Quân C00) T8 đống để cp nã ở đo guy đồ cỉa giấy Hội dn sĩ vã đc 8 pH

Thang Tương nại C hát Hế Nai Tình Yong Lửa in kậ lọc Teng Bà lec ut H Một 36

"Ngyễn Hến Tin Anh (2021) 3 sin đế ch eh đeo uy dn của pap hột đm sự Đột No ve

Ty cha trị Mgt hy Tương nợ yết hương Met, te ator, Teng Đa rệt Mote

ký quyền sỡ hữu hoặc có căn cử chứng minh sé hình thành trong tương lai như khái niềm trên

Nhà ở lả một loại tài sản, do đó thé chấp nha ở cũng la một trường hopcủa thé chap tải sản Vì vay, theo phân tích ở trên thi phải xác định thể chấp.nhà 6 là một biển pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, và nha ở được dùng đểthể chấp phải thuộc quyên sở hữu của bên thé chấp Chủ sở hữu tải sản có thédũng tai sẵn để bão đảm cho nghĩa vụ của mình hoặc nghĩa vụ của người

gem

‘Tw các phân tích trên, có thể hiểu khái niệm thé chấp nha ở như sau: Thế

chấp vàbên nhận thé chấp thôa thuận về việc bên thé chấp dimg nhà ở thuộc sở hữuchấp nhà ö là một biên pháp bảo đấm thực hiện ng]ữa vu, do bên th

của mình đỗ bảo đâm thực hiền nghĩa vụ của minh hoặc của người khác,không giao nhà ở cho bền nhận thé chấp

1.1.2 Đặc diém của thé chấp nhà &

Thứ nhất, thé chp nha ở là tiện pháp bão dim không có sự chuyển giaotải sin

Pháp luật không quy định bên thé chap phải chuyển giao tài sản cho bênnhận thể chấp nhằm tạo điều kiên cho bên thể chấp vẫn được khai thác, sửdụng nha ở sau khi thé chấp Tuy nhiên, để ngăn ngừa rủi ro thi bên nhận théchấp thưởng yêu câu bên thé chấp giao giảy chứng nhân quyền sỡ hữu nhà ở

để bên nhân thé chấp gittquan lý trong thời gian bao đăm nghĩa vụ

Chủ sỡ hữu nha ở thé chap vẫn được quyền chiếm hữu va sử dung nha 3,tuy nhiên quyền định đoạt sẽ bi han chế trong thời gian bão đầm nghĩa vu.Trong thời gian thé chap, bên thé chấp chi được phép chuyển quyên sở hữu.đổi với nha ở thé chap thông qua việc bán, trao đổi, tặng cho nêu được bên

” win 3 Đền 3 Ngủ õthzŠ21201U0Đ.EĐngt 19790021 củ Chếtgtủ dh tion Bộ hit dn ser bio

Gn techni

đồng ý!Ê Thông thường, néu bên nhận thé chấp dang ý thi các.

‘bén sẽ phải sắc lập một biện pháp bao dim khác dé đảm bảo cho ngiĩa vu,như vậy thì quyền lợi của bên nhận thé chap mới được bao vệ

Do bên thé chấp la chủ sỡ hữu nha ở nên họ cũng có quyển cho thuê, cho mươn nhà ở thé chấp, tuy nhiên phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết

vẻ việc nha ở nay đang được dùng để thé chấp vả phải thông bao cho bên.nhận thé chấp biết về việc cho thuê, cho mượn nha ở thé chap, dé công khaithông tin vé tinh trang của nha ở thé chap cho các bên liên quan.

Thứ hai, thé chap nhà ở phải được lập thành hợp đông bang văn bản

'Việc định đoạt tài sin là quyền của chủ sở hữu Do đó, thé chấp nha ở để

‘bao đâm thực hiện nghĩa vụ xuất phát từ việc théa thuận giữa chủ sở hữu nhà

ở với bên nhận thé chap Dong thời, bên thé chấp sẽ không phải chuyển giao.nhà ở cho bên nhận thé chấp, và việc chuyển giao giấy chứng nhận sở hữu.nhà ở cho bên nhận thé chấp cũng do sư thöa thuận của các bên Như vậy, đểđầm bao bên thé chấp thực hiện đúng các thöa thuận, cam kết với bên nhận.thể chấp thì việc thé chấp nhà ở phải được lập thành hợp đồng dé ghi nhân.việc lựa chon biên pháp thé chấp và các ni dung có liên quan Điễu nay cũng

đã được ghi nhân tai khoản 1 Điều 120 Luật Nhà ở năm 2014: “Các bén hamgia giao dich nhà ở thöa thuận lập hop đồng mua bán, cho tìnê, tiniê mmatặng cho, dt, thé chấp “ và Điễu 121 Luật Nhà ở năm 2014: "Hop đẳng về nhà 6 do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bẩn.

Thitba thé chấp nhà ở phải được đăng ký theo quy định.

Hiện nay, thé chấp nhà ở phải được đăng ky theo quy định tại Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 của Chính phủ vẻ đăng ký biển pháp bảo dim, cụ thé

trường hop tài sản da được chứng nhân quyễn sở Hữu trên Giấy ching nhấn

‘Thé chap nhà 6, tài sản khác gắn liền với đất trong

* Pon Sa ĐI Bộ bik Dine 2015

1a trường hợp phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất dai Thông qua việc đăng ký, bên nhân thể chấp đã công bé quyên cia minh đổi với nhà ở thể chấp với bên thứ ba, được quyền wu tiền thanh toán khi zử lý tai sản thé chấp,

1.3 Phân loại thé chấp nhà ở.

1.3.1 Thế chấp nhà ở có sẵn và thé chấp nhà ở hình thành trong trong laiThế chấp nha ở cỏ sẵn là việc chủ sở hữu dùng nhà ở đã hoàn thành việcđầu tư xây dựng và đưa vào sử dung để thé chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vucủa minh hoặc của người thứ ba Nha ở có sẵn dung để thé chấp phải đượccấp giấy chứng nhân quyên sở hữu theo quy định của pháp luật

Tả chức, cá nhân xây dựng nhả ở hình thảnh trong tương lai trên thửa dat

ở hợp pháp của mình, tổ chức, cả nhân mua nhà ở hình thành trong tương laitrong dự án đầu tư xây dựng nha ở của chủ đâu tư được thé chấp nhà ở này tai

tổ chức tin dụng đang huạt:đểng tại Viet Namrdễ vay; vén phục vụ cho xây:dung nha ở hoặc để mua chính nhà ở 46” Như vậy, nha ở hình thành trongtương lai được cá nhân, tổ chức sử dung để thé chap tại tổ chức tín dụng nhằm.bảo dém cho khoản cấp tin dụng hình thành tai sản đó

"Việc phân loại nay có ý ngiữa: xac định được các điều kiên cân đáp ứngcủa nha ở thé chấp; zác định được đúng chủ thé có thé nhận thé chấp, chỉ có

tổ chức tin dụng mới có thé nhận thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai,xác định chính xác ngiĩa vụ được bao đảm, khi thé chap nha ở hình thành.trong tương lai thi chỉ được bao đâm để vay vốn phục vu cho xây dựng nha ở

va mua chính nha ở đó,

1.3.2 Thế chấp nhà ở ri

"Thể chấp nhà ở riêng lẻ là việc chi sở hữu dùng nha ở được ay dưng trênthửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp thé chấp bao đảm việcthực hiện nghĩa vu với bên nhận thé chấp Chai sở hữu nhà ở riếng lẽ ỡ đây có

éng lẽ và thé chấp nhà ở trong dic an

7 ain Đầu 7 bit Nà Gan 30,

thể là chức, cá nhân hoặc hộ gia đình Do nha ở riêng lẻ được xây dựng.

chức, cá nhân, hộ gia đìnhnên thông thường trong giao dich thé chấp nha ở, bên nhân thé chap thường,trên thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của

sở hữu nha 6 đồng thời la người có quy:

"Thế chấp nba ở trong dự án là việc chủ đâu tư dự án xây dựng nhà ở hoặc

tổ chức, cá nhân thể

sử dụng đất

sp nha ở xây đựng trong du án tại tổ chức tín dungđang hoạt động tai Việt Nam để bão dim nghĩa vụ trả nợ khi vay vốn cho việc

đầu tư xây dựng hoặc mua nha ở đó”, Trường hợp nảy, bên thé chấp là chủ.

đầu từ dự án zây dựng nha ở thi việc thé chấp nba 6 nhằm xây dựng nhà 6 đó,

‘bén thé chap là tổ chức, cá nhân thì việc thé chấp nha ở nhằm muc đích muachính nhà ở đó

'Việc phân loại nảy xuất phát từ sự khác biệt về nguồn gốc của nhà ở théchấp (do tô chức, cá nhân tự xây dumg hoặc do chủ đầu tư xây dựng theo dự

án đã được cơ quan có thẩm quyên phê duyệt) va các yêu cau về căn cứ xác.lập quyền sé hữu của nhà ở riêng lẽ, nha ỡ trong dự án, dấn đến việc xem xét,thấm định về các yếu tổ pháp lý khi thực hiện giao dich thé chap hai loại nha

ở nay cũng sé có sự khác biết.

1.3.3 Thế chấp nhà ở tại tô chức tin dung và thé chấp nhà ở tại các tô chức,

cá nhân

Trường hop thé chap nba ở tại tổ chức tin dung thi bên thé chap la td chức,

cá nhân có quyên sở hữu nha ở?!

Trường hợp thé chap nhà ở tại các tổ chức, cá nhân thi bên thé chấp chỉ có

thể là cá nhân có quyên sở hữu nha ở”, Tổ chức, cá nhân được nhận thé chấp

Ÿ Yu ta bị Đền H7 bit Nà Gam 30.

Dye ie So,

ân H Lait Na Ga 201.

nha ở là tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam vả cá nhân theo quyđịnh của pháp luật

'Việc phân loại nảy giúp nhận diện chủ thé có quyền thé chấp nhà ở tại tổchức tín dung và chủ thé có quyền thé chap nha ở tại các tổ chức, cả nhân,cũng như nhân điện chủ thé được nhân tai sản thé chap là nha ở của tổ chức,

cá nhân

1.3.4 Thế chấp nhà ở dé bão đăm việc thực hiện nghĩa vụ của bên thé chấp

và thế chip nhà ở để thực hiện nghia vụ của bên thứ ba

Thể chấp nhà ở để bảo dim việc thực hiện nghĩa vụ của bên thé chấp la việc chủ sở hữu nha ỡ dùng nha ở thuộc quyền sỡ hữu của minh bao đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của chính mình Chi sở hữu chính lá người có quyền quyết định nhà ỡ thuộc sở hữu của mình trở thành tài sẵn thé chấp, Khi dùngnhà ở thuộc sở hữu cia mình làm tài sản thé chấp bao dim cho nghĩa vụ củachính mình, chủ sở hữu nha ở sẽ có trách nhiệm thực hiện ngiấa vụ của minh

để hạn chế tháp nhất kha năng phải xử lý tai sản bao đảm nhằm khẩu trừ phần.ghia vụ chưa thực hiện được

“Thể chấp nhà ỡ để bao dim việc thực hiện nghĩa vụ của bên thứ ba la việcchủ sé hữu nba ở dùng nha ở thuộc quyển sở hữu của mình dé bao đầm choviệc thực hiện nghĩa vụ của người khác Việc thé chấp nhả ở bảo dim thực hiện ngiĩa vụ của bên thứ ba được thực hiện dựa trên sự thöa thuận giữa chit

sở hữu nhà ở va bên nhận thé chấp” Trường hợp bên thứ ba vi phạm thực

hiện nghĩa vu theo cam kết đôi với bén nhận thé chấp thi bén nhận thé chap cóquyền xử lý nba ở thé chấp để khấu trừ cho phẩn nghĩa vụ chưa thực hiệnđược Thể chấp nha ỡ để bão đảm việc thực hiện nghĩa vụ của bên thứ bakhông áp đụng đối với trường hợp thé chấp nhà ở hình thảnh trong tương lai,

7 Xem Bản hop 3 Đền XS 21010108) CP Tgp dint nw nab đa tiếc

“tận ng bi ân Go áo tp hờn G cng cp ông ay đt da có sạc ap tì

bởi khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ỡ năm 2014 quy định: "Tổ chức, cá nhấn xâydung nhà ở hình thành trong tương lat trên thita đắt ở hợp pháp của minh; tổ:chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong due án đâu tư vậycheng nhà ð của chi đầu te được th chấp nhà ở này tại tổ chức tin dung đang

“hoạt động tại Việt Nam dé vay vốn pine vụ cho xây dung nhà ở hoặc để muachính nhà 6 a6

'Việc phân loại nay giúp xác định được chủ thể thé chấp nha ở va nghĩa vuđược bao đảm bởi nha ở thé chấp để từ đó sắc lập giao dich thé chấp nhà ởđâm bảo tinh pháp lý theo quy định của pháp luật Thông thường, nếu théchấp nba ở để bão dim cho nghĩa vụ của bên thử ba thì bên nhân thé chấp chỉchấp nhận trong trường hợp bên thể chấp và bên thứ ba có mỗi quan hệ như hôn nhân, huyết thống, nuôi đưỡng, bạn bẻ, có phan vốn góp trong công ty Béi nếu bên thé chấp và bên thứ ba không có mối quan hệ rang buộc thì khi

xử lý tai sin thé chấp rat khó thực hiện do bên thể chấp không hợp tác.

13.5 Thể chấp nhà ở cùng với thé chấp quyên sit dung đất và thé chấp nhà

ở mà không thé chấp quyên sit dung đất

Thể chấp nha ở cùng với thé chấp quyền sử dung đất là trường hợp bênthể chấp đùng cả nha ở va quyển sử dung đất để thé chấp bão dm thực hiệnnghia vụ Việc thé chấp nhà ở cùng với thé chấp quyền sử dụng dat thường.được áp dụng khi chủ sở hữu nhà ở đông thời là người sử dụng dat Điều này

sẽ giúp dim bảo quyên lợi cho bên nhân thé chấp trong việc xử lý tai sản,đẳng thời giúp việc chuyển giao tải sẵn cho bên thứ ba được thuận tiện hơn.Khoản 1 Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng đã quy định: “Trường hopchi thé chấp tài sản gém liền với đắt mà không thé chấp quyền sử đụng đất vacini sỡ hữu tat san gắn liền với đắt đồng thời là người sử đụng đất thi tài sảnđược xử I bao gém cả quyền sit dung đất, trừ trường hợp có thỏa thuậnKhác

Thế chấp nha ở mã không thé chấp quyền sử dụng đất là trường hợp bênthể chấp chỉ ding nha ở để thé chấp bảo đảm cho việc thực hiện ngiữa vụ vớibên nhân thé chấp Trường hợp nảy thường xảy ra khi chủ sở hữu nhà ởkhông đẳng thời la người sử dung đất Nếu bên thé chấp đồng thời là chủ sở hữu nhà và là người sử dụng đất thi biên nhân thé chấp cũng sẽ thường yêucầu thé chấp cả nhà ở va quyền sử dụng đất.

'Việc phân loại này có ý nghĩa xác định được đổi tượng của thé chấp, từ đó xác định được pham vi xử lý tai sản (chỉ được xử lý nhà 6 thể chấp hoặc xử lýnhà ở thể chấp đẳng thời với quyền sử dung đất)

144 Khái quát quy định pháp luật về thé chấp nhà ở.

- Giai đoạn trước năm 1945

Theo Điều thứ 1527 Hoang Việt Hộ luật (1944): “Việc thế chấp bắt độngsản là một kné ước thuộc về vật quyền do một người mắc nợ giao cho ngườichỉ nợ một bắt động sản nào đó đỗ bảo dm mén no’ Theo quy định nay, thingười thé chấp sẽ phải giao bất đông sin cho bên nhận thé chấp Theo Diéu

1353 Dân luật thi hành tại các tòa Nam án Bắc kỹ (1931): “Quyển để đương

là quyền người mắc nợ giao cho người chữ nơ, hễ nợ đã đến han thi được sai

áp một bắt động sẵn nào đó, dẫu bắt động sản vào tay ai cing mặc, dé dem

ra phát mat lắp tiền trie nợ trước các chủ nợ Rhác ” Hoàng Việt Hộ luật vàDân luật thi hành tại các tòa Nam án Bắc kỳ déu có cách tiếp cận tương đẳng

về thé chấp ở chỗ déu ghi nhận vật quyên thé chap cho bên nhận thé chấp xác.lập trên ti sản thé chấp Tuy nhiên, cách tiếp cân trong Dân luật thi hãnh tạicác tòa Nam án Bắc ky không thể hiện việc chuyển giao tải sản thé chap sang

cho bên nhận thé chap”

5 ia Nguễn Thị Tim Bạn 00) ` Bn đít ai do hà Sto ay da cổ pip hit Dân sự Nan" Top

cinậrhẹc (0 Số

~ Giai đoạn từ năm 1945 đến trước năm 1995

Trong giai đoạn này, việc quy định riêng về thé chấp nha ở còn hạn chế,khi thực hiện thé chấp nhà ở thi các chủ thể sẽ thực hiện theo quy đính về théchấp tài sản là bất động sn nói chung

Sắc lệnh số 56 BIS của Chủ tích Chỉnh phi Việt Nam dân chủ cộng hỏa

đã ghi nhận vẻ thé chấp như sau: Ké tie ngày xdy ra chién sự ở Nam bộ (23tháng 9 năm 1945) cho đẫn ngày 01 tháng 12 năm 1946 trong toàn cối ViệtNeen tem loãn thot han tiên diệt những việc đăng Rj quyền đẳ-đương (délat

de prescription des iscription hypothécatres) ở các phòng Trước ba và điễnthổ Nếu trong thời gian từ ngày 23 tháng 9 năm 1945 tới nay, đã có nhữngviệc tải đăng lý (renowellement dDiiscriptions), dé tránh khỏi sự tiêu diệtthời hiện, thì những việc đăng kỷ Ấy cũng vô hiệu và những người đương sie

sẽ phải xin đăng ky lần nita trong thời han do đạo Sắc lễnh nói ở Điễu thứ 2anh đoạt

Nghĩ định số 17-HĐBT ngày 16 tháng 01 năm 1990 của Hội đồng Bộtrưởng quy đính chi tiết thí hành Pháp lệnh Hop đồng kinh tế năm 1989 quyđịnh: “Thế chấp tài sản là đùng số động sản, bắt động sản hoặc giá tri tài sảnkhác thuộc quyễn sở hữu cita minh đỗ bảo don tài sẵn cho việc thực hiện hopđồng kinh tế đã ý kết

Pháp lênh về Hop đông dân sự năm 1991 đã quy định: Các bên có thể théathuận thé chấp toàn bé hoặc một phn nhà cửa nhằm bao đầm thực hiện hợpđồng, Tải sin thé chấp do bên thé chap giữ, nếu các bên không có thỏa thuận.khác Bên thể chấp phải giao cho bên nhận thể chap giấy tờ gốc chứng nhận quyền sở hữu tải sản.

~ Giai đoạn từ năm 1995 đến nay

BG luật dân sự năm 1995 thay thé Pháp lệnh Hợp đồng din sư năm 1991,Điều 346 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định “Thể chấp tài sẵn là việc bên có

nghĩa vụ ding tat sản ià bắt động sản thuộc sở hữm của minh dé bảo đảmthực hiện ngiữa vụ đối với bên có quyên” Theo quy định nay thi chi bắt động.sản mới có thể được dùng để thé chấp, và chủ sở hữu tải sản chỉ có thể dingtải sản của mình để thể chấp bảo đảm cho nghĩa vụ của chính mình đối vớibên có quyền.

Khoản 1 Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Thế chấp tài sản

là việc một bên (sau Ady got là bên thé chấp) dimg tài sản thuộc sở im của'mình a bão đâm thực hiện ngiữa vụ dân sự đối với bên kaa (sau đập gọi iabên nhận thé chấp) và không chuyén giao tài sản đó cho bên nhận thé chap’Quy định này đã ghi nhân việc chi tai sin có thể dùng tài sẵn thuộc sở hữucủa minh để bão dim cho nghĩa vụ dân sự của chính minh hoặc của bên thứ

‘ba đổi với bên nhận thé chap, và chủ sở hữu tai sản không chuyển giao tải sản.thể chấp cho bên nhận thể chấp

Luật Nhà ở năm 2005 quy định: Nhà ở thé chấp phải có giấy chứng nhân quyền sở hữu theo quy định của pháp luật (Điêu 91), Trình tự thé chấp nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự Bên nhận thế chấp được giữ Giấy chứng nhân quyển sở hữu nhà ở trong thời gian nhân thé chấp, trừtrường hợp các bên có thỏa thuận khác (khoăn 7 Điều 93)

Khoản 1 Điển 317 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Thé chấp tài sản

là việc một bên (sau Ady got là bên thé chấp) dig tài sản thuộc sỡ hiểm của

‘minh dé bảo aon thực hiền nghiia vu và không giao tài sản cho bên kia (sauday gọi là bên nhận thé chấp)” Có thé thay, quy định vẻ thé chấp tai sản tại

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã tiếp tục kể thửa quan điểm tại Bộ luật Dên sựnăm 2005.

Luật Nha ở 2014 thay thé Luật Nha ở 2005 quy đính chi tiết về các loạinhà @ thé chấp, điều kiện của nha ở thé chấp, chủ thé thé chap nha ở, nội dunghop đồng thé chấp nha ỡ,

KET LUẬN CHUONG 1

"Thế chấp nba ở là mốt trong các biện pháp bao dim thường được áp dungnhằm dam bao viée thực hiện nghĩa vụ dân sự đổi với bên có quyển Thể chấp nhà ở là biện pháp bão đảm có tính chất vật quyển (quyển trực tiếp của bênnhận thể chấp đối với nba ở thé chap) nhằm bao dim cho quan hệ trái quyển'Khi thé chấp nha ở, nha ở thé chấp không chuyển giao cho bên nhận thé chapniên để có thể thực hiện được quyển đổi với nha ở thé chấp, bên nhân thé chapphải yêu cầu bên thé chấp chuyển giao tai sin Hợp ding thé chấp nhà ở đượcxác lập dựa trên sự thöa thuận của bên thé chấp và bên nhận thé chấp, là căn

cử xác lập biện pháp thé chấp.

'Việc nghiên cứu một số van dé lý luận vẻ thé chấp nba ở như khái niệm,đặc điểm của nhà ở thé chấp va thé chấp nhà 6; phân loại thể chấp nha 6, kháiquất quy định pháp luật vẻ thé chấp nhà ỡ nhằm lam rõ về bản chất của théchấp nha ỡ.

"Những nội dung đã trình bày ở chương | sẽ lam cơ sỡ cho việc nghiền cứu, đánh giá thực trang quy định của pháp luật về thé chấp nha ở, qua đó chỉ ra những tén tai, hạn chế

CHƯƠNG 2THUC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VE THE CHAP NHÀ Ở 3.1 Quy định của pháp luật hiện hành về thé chấp nhà ở

3.1.1 Chui thể của thé chấp nhà ở

Thể chấp nha ở là việc bên thé chấp dùng nhà ở thuộc quyền sở hữu của.mình dé bao đâm thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thé chấp Trong quan hệthể chấp sẽ tôn tại hai chủ thé là bên thé chấp va bên nhận thé chấp

Chủ thé của thé chap nha ở sẽ phải đáp ứng quy định của pháp luật về chủthể tham gia giao dich dân sự nói chung và quy định của Luật Nha ở năm

2014 Về điểu kiện chủ thể tham gia giao dich dân sự, Bộ luật dân sự năm

2015 quy đính, chủ thể tham gia giao dich dân sự là cá nhân hoặc pháp nhân

chức hoặc cáLuật Nha ở năm 2014 quy định chủ thé thé chấp nha ở là

nhân, nếu la cá nhân thì phải có day đủ năng lực hành vi dan sự để thực hiện.giao địch vẻ nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, nêu là tổ chức thì phải

có tư cách pháp nhân.

'Về năng lực chủ thé của cá nhân tham gia thé chap nha ở, khoản 4 Điều 21

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Người từ đủ mười lăm tuổi đến ciuea ati

"mười tắm tudt tự minh xác lập, thuec hiện giao dich dân sue trừ giao dich dân

sự liên quan dén bắt động sản, động sản phải đăng ký và giao dich đân sự

ác theo quy đinh của luật phải được người đại diện theo pháp lật đồng ÿTheo quy định nay, người có năng lực hành vi dân sự không đây đũ (người từ

đủ mười lãm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi) vẫn có thể xác lập, thực hiệncác hợp đẳng về nha ở nếu được người đại điện theo pháp luật đồng ý”

Đoàn Đức Lưng Tin Tỷ Hệ Đồ dn (2021), Pp Mãn lop ng ong TRE tực din se TINH liên

ag 08 Cangas Si Hà Nội ri

Điều 119 Luật Nhà 6 năm 2014 quy định "cá nhiên thi phái có đây đãnăng lực hành vi dân sự đỗ thực hiền giao dich về nhà ở theo quy định củapháp luật dân ste" Theo quy định này, cá nhân tham gia thé chap nhà ở phải

là người có đây đủ năng lực hành vi dân sự

3.1.1.1 Bền thé chấp nhà õ

Bên thé chấp chính là chủ sở hữu nha ở Chủ sở hữu nhà ở có thể tự mình.thé chấp hoặc ủy quyển cho người khác thé chấp nhả ở của minh Theo quyđịnh tại Điều 194 Bộ luật Dân sư năm 2015: “Cini sở hữu có quyén bản, trao.đỗi, tăng cho, cho vay, để thừa ké, từ bỏ quyền sở hữm, tiêu đùng, tiêu iniyHoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hop với quy định của phápTuật đối với tài sản” Chủ sở hữu tài sản bằng ý chí của mình quyết định códùng nha ở của mình dé thé chấp bảo đảm nghĩa vụ hay không Bên cạnh đó,chủ sở hữu cũng có thé ủy quyền cho người khác thực hién việc thé chấp nhà

ở của mình, người được ủy quyền trong trường hop nay chỉ nhân danh chủ sỡ

hữu dé thé chấp nha ở” Trong trường hop ủy quyền thé chấp nha ỡ, chủ sở

hữu nha ỡ vẫn là bên thé chấp, có đẩy đủ các quyền va nghĩa vụ của bên théchấp, còn người được ủy quyên chỉ nhân danh chủ sở hữu nhà ở thực hiện cáccông việc liên quan đến thé chấp, ký tên vao hợp đông thé chấp, Điểm a.khoăn 1 Điều 119 Luật Nha ở năm 2014 cũng quy định: Bên thé chấp nhà ở làchủ sở hữu nha ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyển để thựchiện giao dich vẻ nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật vẻ dn sự.2.1.1.2 Bên nhận thé chấp nhà ở

Đối với bên nhận thể chấp nhà ở là cá nhân thì theo khoăn 2 Điều 119Luật Nha ở năm 2014 phải đáp ứng các điều kiện sau: () Nếu là cá nhân trongnước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao địch về nha

* Đàn g8, sunễn 105 Hap ing quần sre tuần gỗ cc bn, đưa bin diy quền cố

"gi trục hn công tệ sna dựh bên q3 bên quền hài từ ho ny cô bất nk no tặc Say dnt Đầu 57 Bo hit ân nền 2015 Ban / quả dạn cst vì cư Wed Bn đợc ty gà tục àngggnh nya

ở theo quy đính của pháp luật dân sự vả không bất buộc phải có đăng ký thường trủ tại nơi có nba ở được giao dich; (fi) Nêu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cu ở nước ngoài thi phải có đủ năng lực hành vi dân sự

để thực hiện giao địch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phảithuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định cia Luật nay

‘va không bất buộc phai có đăng kợ tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi cónhà ỡ được giao dich

Bên nhận thé chấp là tổ chức thì co thé la tổ chức tin dung hoặc tổ chứckinh tế đang hoạt đông tai Viết Nam Điều 35 Nghỉ định 21/2021/NĐ-CP quyđịnh: "Trường hop tỗ chức kinh tế Không phat là tổ chúc tin mg mà nhânthé chấp quyền sử dung đắt, tài sản gắn liền với đất của hộ gia dink, cả nhân

sử dung đắt thì bên nhận thé chấp phải là tổ cinức kinh té theo quy địmh của:Tuật đất dat” Khoăn 2T Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “76 chứckinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và td chức kinh tễ khác theo quydinh của pháp iuật về dân sự trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoàiNour vậy, tổ chức kinh tế theo quy đính tại Luật Bat dai năm 2013 không baogém doanh nghiệp có vẫn đâu tư nước ngoài, tuy nhiền Luật Nha 6 năm 2014chi quy đính chung đối với bên nhân thé chấp 1a tổ chức kinh tế thi tổ chứckinh tế phải đang hoạt động tai Việt Nam Đây là một điểm còn chưa đượcthông nhất giữa Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 21/2021/NĐ-CP và Luật Đất đai năm 2013

2.1.2 Đôi tượng của thé chấp nhà &

‘Theo quy định tại Điều 118 Luật Nha ở năm 2014 thi nha ở thé chấp phải

có đũ các điều kiện sau:

Thứ nhất, có giây chứng nhận theo quy định cia pháp luật, trừ trường hợpthể chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Giấy chứng nhận là căn cử để bên nhận thé chấp xác định ai la người cóquyền sở hữu đối với nhà 6 thé chấp, từ đó hạn chế phát sinh tranh chấp liênquan đến giao dich thé chấp Nha ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở.

có sin (Khon 1 Điều 9 Luật Nha ở năm 2014)

Thứ hai, không thuộc diễn đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện vềquyên sỡ hữu; đang trong thời han sở hữu nha ở đối với trưởng hợp sé hữu nhà có thời hạn

Nếu nhà ở thuộc diện đang có tranh chấp, khiêu nai, khiều kiên về quyền

sở hữu thì sẽ chưa thé sác định chính sác ai là chủ sở hữu nhà ỡ, có quyểndùng nha ở để thé chấp Quy định nảy là hoàn toàn phủ hợp và góp phân ngănngừa ri ro cho bên nhận thé chấp.

Nha ở dùng để thé chấp cũng phải đang trong thời han sở hữu nhà ở đổivới trường hop sở hữu nhà 6 có thời hạn Khi xác lập giao dich thé chấp, các

‘bén phải kiểm tra, xác minh về thời hạn sở hữu nha ở để dam bao nha ở đủ.điều kiện thể chấp

Thứ ba không bị kê biên để thi hành án hoặc không bi ké biên để chấp,hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nha nước cóthấm quyền

Trường hop nha ở bị kê biên để thi hành án hoặc bi kê biên để chấp hảnh.quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩmquyển thi chủ sở hữu nha không được dùng nha ở nảy để thé chấp Quy địnhnay nhằm đăm bão việc xử lý tải sin để thực hiện ngiĩa vụ thi hành án vàthực hiện quyết định hảnh chỉnh, đồng thời tránh việc chủ sở hữu nhà ở dang

bị kế biển tau tần tai sản

Thứ he không thuộc diện đã có quyết định thu hỏi đất, có thông báo giảitöa, phá dé nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

"Thu hổi đất la việc Nba nước quyết định thu héi lai quyển sử dụng đất củangười được Nhà nước trao quyển sử dung đất hoặc thu lại đất của người sử

dụng đất vi phạm pháp luật vé đất dai” Nhà ở thuộc diện giải tỏa sẽ theo

quyết định của cơ quan có thẩm quyển

Các trường hợp phá dé nha bao gém: (i) Nhà ở bị hư hing năng, có nguy.

cơ sập dé, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểmđịnh chất lượng cia cơ quan quản lý aha ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoe trongtình trang khẩn cấp, phỏng chồng thiên tai, (ii) Nhà ở thuộc trường hợp quyđịnh tai khoăn 2 Điểu 110 của Luật Nha ở năm 2014; (ii) Nha ở thuộc điểnphải giải tủa để thu hổi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm.quyền, (iv) Nha ỡ xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trênđất không phai là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan nha nước có thẩm.quyền phê duyệt, (9) Nba ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy đính của phápluật về xây dựng”

Khi đã có quyết định của cơ quan nha nước có thẩm quyển về việc thu hồiđất hoặc có thông bao giải tda, pha đỡ nhà ở thi các bên không được phép xác lập giao dich thé chấp nhà ở

Theo quy định tại Điều 148 Luật Nha ở năm 2014, trường hợp thé chấp,

hả ở hình thành trong tương lai thi nha ỡ phải đáp ứng các quy định như sau:

- Trường hợp chủ đâu tư thế chấp nhà ở hinh thành trong tương lai xâydựng trong dv án thì phải đáp ứng diéu kiện: (i) phải có hỗ sơ dự án, có thiết

kế kỹ thuật cia dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyếtđịnh giao dat, cho thuê đất cia cơ quan nhà nước có thẩm quyền, (i) nha ởthể chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phan móng theo quy định củapháp luật về zây đựng và không nằm trong phan dự án hoặc toàn bô dự ăn mã

Higin Dini bak Đ ainda 20D,

» Đn) nứt Mga 206

chủ đầu tư đã thé chấp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điểu 148 Luật Nha ở.năm 2014.

- Tnrờng hợp tổ chức, cả nhân thé chấp nhà ở xây dựng nhà ở hình thantrong tương lai trên thửa đất hop pháp của mảnh thi phai có giấy tờ chứngnhận quyển sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất dai,Giấy phép sây dưng nêu thuộc điện phải có Giấy phép zây dựng.

- Trường hợp người thé chấp nhà ở hình thảnh trong tương lat mua nhả ởcủa chủ đâu tư trong dự án dau tư sy dựng nhà ở thi phải có hợp đồng mua

‘ban nha ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua

‘ban nhà ở néu là bên nhân chuyển nhượng hợp đông mua bán nhà ở theo quy.định, có gidy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến

đô thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nai,khiếu kiến, tranh chấp về hợp đồng mua bản nba ở hoặc vẻ viếc chuyểnnhượng hợp đồng mua ban nha ở này.

3.1.3 Hình thưức xác lập thé chấp nhà &

Khoản 2 Điều 296 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Mối Ida báo đảm

“phải được lập thành văn ban" Khoăn 1 Điền 120 Luật Nhà ỡ năm 2014 quyđịnh: *Các bên tham gia giao dich nhà 6 théa thiên lập hop đồng mua bán,cho thud, thuê mua, tặng cho, đối, thé chấp, góp vốn, cho muon, cho ở nhờ,

ly a

đồng

vây, thé chấp nhà 9 được zác lập đưới hình thức hop đông bằng văn băn

Ngoài ra, Điều 122 Luật Nha ở năm 2014 còn quy đính trường hợp thểchấp nba ở thi phai thực hiện công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệulực cia hợp đồng thé chap nha ở là thời điểm công chứng, chứng thực hopđẳng Khi hợp đẳng thé chấp nha ở được cổng chứng, chứng thực thi nội

quản Ij nhà ở” Điều 121 Luật Nha ỡ năm 2014 quy định: “Hop thà ở do các bên théa thuận và phải được lập tiành văn bản” Như.

dung của hợp déng đã được cơ quan có thẩm quyển công chứng, chứng thực

zác nhận năng lực chủ thể, sự tự nguyên vả nội dung, giao kết của hợp đồng,

từ đó góp phân dm bão tính pháp lý của việc giao kết hợp đông thé chấp, hanchế việc vi phạm pháp luật thông qua việc thé chấp va dam bao quyền, lợi ich của các bên.

3.14 Đăng kj thé chip nhà ở

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 25 Nghị đính 09/2022/NĐ-CP.ngày 30/11/2022 của Chính phủ về đăng ky biện pháp bao đảm thi trưởng hợpthể chấp nhà ở đã được chứng nhân quyển sỡ hữu trên Giấy chứng nhận thì phải đăng ký Thể chấp nhả ở phát sinh hiệu lực đổi kháng với người thứ ba

kế từ thời điểm đăng ky”.

Trường hợp thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai thi việc đăng ký do các bên thỏa thuân, pháp luật không bắt buộc Trên thực tế các bén luôn théa thuận thực hiện đăng ký khi thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhằm.công bố quyền của bên nhận thé chap với bên thứ ba, bảo đảm quyển và lợiích của bên nhân thé chap khi xây ra tranh chấp.

Theo quy định tại Điều 208 Bộ luật Dân sử năm 2015 thi việc đăng ký 1a điều kiện để giao dịch bão đảm có hiệu lực chi trong trường hợp luật có quyđịnh”, Do đó, đăng ký thé chap là diéu kiên cần thiết để bên nhân thể chấp cóquyền đôi kháng với bên thứ ba, tuy nhiền thời điểm đăng ký không đồng thờivới thởi điểm lâm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thé chấp Việc không đăng

ký thé chấp sẽ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng thé chấp Bởiđăng ký thé chap nhằm mục dich để bên nhận thé chấp công khai thông tin về

—¬

hen Da 168 Lat Đã ink 3013, fe cp mái sỉ dng phi dng co mm dng đổ đế

uc M te điện dng vo số clink Đền i, 3 Sa lối ae Để yh png BE hip dng At pan doe cong chang clang tne Đền Tat Cang dug 2014 ey dat Va an đông

“né có iu Te 2x gy de công cag i và ng dất cua đc nk ng cng ehrag Hp ng

{Beh doc công eng ep Hộ he th tw ác Bội en gun ary Gang dc gay sng

XÃ rời đền dinghy ào daca

giao dich, công bồ quyển của minh với thứ ba, đồng thời dé nha nước quản lycác giao dịch liên quan dén bắt đồng sẵn của các chủ thể

2.15 Hiệu lực của hợp đông thé chấp nhà ở và hiệu lực đỗi kháng củabiện pháp thé chấp nhà ở

2.1.5.1 Hiệu lực của hop đồng thé chap nhà ở

Thứ nhất, các điêu kiện để hợp đẳng thé chấp nha ở có hiệu lực

Hop đồng thé chấp nha ở là mốt trong các giao dịch dân sự, vi vậy hợpđẳng thé chấp nhà 6 sẽ có hiệu lực khi đáp ứng đũ các điều kiện do pháp luật

- Điễu kiên về năng lực của chủ t

nhà ở

Điểm a khoản | Diu 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Cini thé có

tham gia giao kết hợp déng thé chấp

năng lực pháp luật dân sie năng lực hành vi dan sự phù hợp với giao địchđiên sự được xác lập” Do đó, chủ thé tham gia giao kết hợp đỏng thé chấpnhà ở phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phủ hợp vớihop đồng thể chấp nha ở được ác lập B én canh đó, chủ thé tham gia giao kếthợp đồng thé chấp nhà ỡ cũng phải dap ứng quy đính vé bên thé chấp và bên.nhận thé chấp tại Điều 144 Ludt Nhà ở năm 2014, cụ thể Chủ sở hữu nhà ở 1a

tổ chức được thé chấp nha ở tại tổ chức tín dung đang hoạt động tại Việt Nam;Chủ sỡ hữu nha ở là cá nhân được thé chap nha ở tại tổ chức tin dụng, tổ chứckinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của phápTuất

- Chủ thể tham gia giao kết hợp đông thé chấp nha ở hoàn toản tự nguyện

Ban chất của giao dich dân sự la sự thống nhất giữa ý chi và bảy tô ý chỉxiên chủ thể tham gia giao dich dân sự phải hoan toàn tự nguyên trong việc thé

hiện và bảy tỏ ý chi của minh”, Các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thé

chấp nhà ở là người quyết định có tham gia giao dich nay hay không, trường hợp mét trong các bên bị cưỡng ép, de doa tham gia giao kết hợp đồng thi sẽ không dap ứng được điều kiện về sự tự nguyên trong giao dich dân sự

- Điều kiện về mục đích và nội dung của hợp đồng thể chap nha &

Điểm c khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: "Mu dich

và nội ding của giao dich dan sự Rhông vi phạm điều cẩm của iuật, không.trái dao đức xã Hội” Mục dich của giao dich dân sự là lợi ich mà chủ thé

mong muốn đạt được khi xác lâp giao dich đó?” Việc thé chấp nha 6 nhằm.

‘bao đảm thực hiện nghĩa vụ đốt với bên nhận thé chap Riêng thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì chỉ nhằm muc đích bảo đảm cho việc vay vẫn.phục vụ cho việc xây dựng nhà hoặc mua nha ở do”

Nội dung của hợp đồng thé chấp nhà ở cũng phải đảm bao không vi phạm điều cắm của pháp luật và không trai dao đức xã hồi Ngoài ra, Điều 121 Lut Nha ở năm 2014 còn quy đính những nội dung phải có trong hợp đồng théchap Nội dung hợp đông được hiểu là tổng hợp các điều khoản trong hợp.đẳng do các bên thöa thuân hoặc do pháp luật quy dinhTM Tuy nhiên, tại Điều,

131 Luật Nhà ỡ năm 2014 quy định một số nội dung phải có trong hợp đẳngthể chấp nhà ở nhưng không thuộc vẻ yêu tổ nôi dung như Ho và tên cia cảnhân, tên của tổ chức va dia chỉ của các bên, Ngày, tháng, năm ký kết hợpđông, Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thi phải đóng đâu.(nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký Bởi, “Họ và tên cá nhân, tên của tổ

KT TC en oer ceaGing hóa xã bi chi agin i

"Dima 8 Bộ bắt Din sens 2015

+ gos Vệ ty, Tệ (Cb (207), hi hộ oa Hoe Sỹ hát Di ni 2H cũ tước Cig

chức va địa chỉ của các bên” chỉ là yếu tổ nhằm xác định thông tin chủ thểgiao kết hợp đông, “ngày, tháng, năm ký kết hợp đông” là thông tin về thờiđiểm các bên ky vảo hợp dong, "chữ ký va ghi rổ họ tên của các bên, nêu lả tổchức thì phải đóng dẫu (nếu có) va ghi rổ chức vụ cia người ký" là yêu cầuđổi với các bén giao kết hop đẳng nhằm ác định chính ác người tham gia

ác lập hop đẳng, đẳng thời thể hiện sw đồng y với nội dung tại hop đồng củacác bên

- Điều kiện vé hình thức của hợp đông thé chấp nhà ỡ

Theo quy định tại Điều 119 Bộ luất Dân sự năm 2015, giao dịch dân sựđược thể hiện bằng các hình thức gồm: lời nói, văn ban hoặc hanh vi cụ thể.Một sé trường hợp giao dịch dân sự phải được thể hiện bing văn bản có côngchứng, chứng thực, đăng ký nếu luật cỏ quy định

‘Theo quy định tai Điều 121 Luật Nha ở năm 2014: “hop đồng vê nhà ở docác bên théa thud và phải được lập thành vẫn bản” Ngoài ra, khoăn 1 Điều

122 Luật Nhà ỡ năm 2014 quy định, trường hợp thé chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đẳng Luật Nhà ở năm 2014 không quy định phải đăng ký hợp đồng thé chấp nba 6 cũng như đăng ký biên pháp thể chấp nhà ở Việc đăng ký thé châp nha ở đã được cấp gidy chứng nhân quyển

sở hữu chỉ được quy định tại một văn bản đưới luật 1a Nghị định 99/2022/NĐ-CP ngày 30 tháng 11 năm 2022 vé đăng ký biện pháp bao đảm Nhu vậy hình thức của hợp đồng thé chap nha ở là bằng văn bản vả được công chứng, chứng thực

Tint hai, thời điểm có hiệu lực của hợp đông thé chấp nha ở

Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hop đồng thé chấp tài sản

cô hiệu lực từ thời diém giao két, trừ trường hợp có théa thuận khác hoặc iuật'

6 quy dinh khác ° Điều 22 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phi quy định thi hành Bộ luật Dân sự vẻ bao đảm thực hiện nghĩa vụ

quy định: “Hop đẳng bảo đấm được công chứng, chứng thực theo quy địnhcủa Bộ luật Dân su; luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thi có hiệu lực tiethời điễm được công chứng, chứng thực Biên pháp bảo đâm chuea phát sinhhiệu lực đối kháng với người tat ba không làm thay đỗi hoặc không làmchẳm ditt hiệu lực của hợp đồng bảo dam

Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định phải thực hiện côngchứng, chứng thực hợp đỏng thé chap nha ở, thời điểm có hiệu lực của hopđồng thé chấp nha ở là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đông,

Tir các quy định trên, có thé thấy hợp đồng thé chấp nhà ở phát sinh hiệutực từ thai điểm công chứng, chứng thực hợp dong

Tuy nhiên, đối với trường hợp thể chấp nhà ở đồng thời với thé chấpquyển sử đụng dat thì hiện nay đang tản tại 02 quan điểm về thời điểm phátsinh hiệu lực của hợp đồng thé chấp quyển sử dụng đất: (i) Hop đẳng thé chấpquyển sử dung dat va tải sản gắn liên với đất phát sinh hiệu lực tại thời điểm

đăng ký”, ii) Hợp đồng thé chấp quyển sử dung đất phát sinh hiệu lực tại

thời điểm công chứng, chứng thực, đăng ký thé chấp chi la điều kiện để phátsinh hiệu lực đổi kháng với người thứ ba

Theo quy đính tại khoăn 1 Điêu 298 Bộ luật Dân sự năm 2015, chỉ trong trường hợp luật có quy đính thì đăng ký mới là điều kiện làm phát sinh hiệulực của giao dịch bao đảm Dẫn chiều đến Luật Dat dai năm 2013 Việc théquyền sử dung đất phải đăng ký tại cơ quan đăng inf

lực ké từ thời điễm đăng it vào số địa chỉnh (khoản 3 Điễu 188); Hop đồngthé chấp quyén sử dung đất phải được công ching chung thực (điểm a khoản

3 Điển 167 ) Tiếp đến, Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: "Vănbản công chứng có hiệu lực RỄ từ ngày được công clung viên hy và đóng dẫu

dat và cô hiệu

© Nga DG Trên (Cap, 2016, ink hội in lục Bộ hộ Đặt sự cản nước ng lóa vế chi vi Vi

Nap a 502, h Nhyhip, Hã NÓ 440,