Luận văn thạc sĩ luật học: Kinh doanh Bất động sản Căn hộ du lịch theo Pháp luật Việt Nam – Thực tiễn thực hiện tại Thành phố Đà Nẵng

Tính cấp thiết của đề tài Sự phát triển của nền kinh tế quốc gia luôn gắn cùng với sự vận động của thị trường bất động sản, trong đó chịu tác động rất lớn của hoạt động kinh doanh bất độ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

LÊ HƯƠNG GIANG

THÀNH PHÓ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘITRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN CĂN HỘ DU LỊCH THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM - THỰC TIEN THỰC HIỆN TẠI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả

nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu,

ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã

hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy

định của Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.

Vậy tôi viết Lời cam đoan nay dé nghi Truong Dai hoc Luat, Dai hoc Quéc

gia Hà Nội xem xét dé tôi có thé bảo vệ Luận van.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Lê Hương Giang

MỤC LỤC

09)09.))02097 00 i

DANH MỤC TỪ VIET TAT ccsssssesssssesssssesssssessssesssssccsssecsssecssssessssscssusessecssssecsssseeessees ii DANH MUC BANG wuecessecssssesssssesssssesssssesssssscsssessssssssssescssssscsssssssssesssssesssesesssesssseesessecessees vi M.9028/10/982))21062910007Ẻ7 -“äAAẠR} vi

9100 ::|A ôÔỎ 7 CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CƠ BAN VE KINH DOANH BAT DONG SAN CAN HO DU LICH VA PHAP LUAT VE KINH DOANH BAT DONG SAN CAN HO DU LICH - 222 ©©2£2EEE+£2EEEEEEEEEEEEetEEEEEerrrrrkerrrre 18 1.1 Ly luận chung vé kinh doanh bat động sản căn hộ du lịch - 18

1.1.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch ++5<<<+ss<s+ 18 1.1.2 Lịch sử hình thành của bất động sản căn hộ du lịch -¿-©ss¿ 21 1.1.3 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch 22

1.1.4 Bản chất của hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch 23

1.1.5 Vai trò của hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch 24

1.1.6 Cách thức hoạt động của kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch 27

1.2 Lý luận chung về pháp luật kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch 28

1.2.1 Khái niệm pháp luật kinh doanh bat động căn hộ du lịch 28

1.2.2 Khung pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bat động sản căn hộ 8080000201277 ‹-4g 31

1.3 Kinh nghiệm quốc tế về kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch và một số GOT MO ChO Vist NAM 0 34

Kết luận chương 1 oeeecceecsscsssssesssssesssseessssecssssccsssecsssseesssseccssucesssecesssesesssesesseesssseessseessssecee 38

CHUONG 2 THUC TRANG KINH DOANH BAT DONG SAN CAN HO

DU LICH THEO PHAP LUAT VIET NAM VA THUC TIEN THUC

HIỆN TAI THÀNH PHO DA NẴNG 2-©25c + kSEEEtEEEeetrkeerrkeerkeee 39 2.1 Thực trạng pháp luật về kinh đoanh bất động sản căn hộ du lịch tại Việt

2.1.1 Địa vị pháp lý của các chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản căn

HO AU LICH 0111 Ầ5 39

2.1.2 Quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bat động sản căn hộ du lich 43

2.1.3 Quy định pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch liên quan

đến kinh doanh bat động sản căn hộ du lịch -2¿z22sez2vsez+zxez 472.1.4 Quy định pháp luật về hoạt động xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh

doanh bat động sản căn hộ du lịch -¿2¿+++22++++tEx+e+tzxzrerxserrrxed 49 2.2 Thực tiễn thực hiện kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch tại Thành phố

Đà Nẵng s- 2s 221 1122112211271 71 T111 T1 1 TH TH HT ng 51

2.2.1 Điều kiện về kinh tế, chính tri, xã hội tai Thành phố Da Nẵng tác động

vào hoạt động kinh doanh bat động sản căn hộ du lịch - 51 2.2.2 Đánh giá thực tiễn thực hiện kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch tại

2.3 Đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch

theo phap luat Vist Nain ce - 59 2.3.1 Đánh giá những thành tựu đã dat được trong hoạt động kinh doanh căn

hộ du lịch theo pháp luật Việt Nam 5 S2 S* St SE +xEeekrsrrkereerereree 59

2.3.2 Một số khó khăn, han c hế -c-ccc::::2+2222222222EEEEEEErrrrrrirrrrrrrrrrrririiie 62

2.3.3 Nguyên nhân của những khó khăn, hạn chế còn tổn tại 65

Kết luận nu 67CHUONG 3 HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VE KINH DOANH BAT ĐỘNG

SAN CĂN HỘ DU LICH VÀ GIẢI PHAP NÂNG CAO HIỆU QUA

THỰC THI KINH DOANH BAT DONG SAN CĂN HỘ DU LICH

QUA THỰC TIEN THUC HIỆN TAI THÀNH PHO DA NANG ecssceesooe 68

3.1 Dinh hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch 68

3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch phải

dựa trên quan điểm, đường lối của Dang và Nhà nước -cs¿ 68

3.1.2 Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch phải

phù hợp với Hiến pháp và pháp luật -¿-©++z++22++eettcrxzerrrrrecree 69

IV

3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch được

đảm bảo yếu tố hội nhập quốc tẾ 2-2¿©££2EEE£+2EEE££EEEE2EEEEvrxeerrrred3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch

theo pháp luật Việt ÏNam - - - tt 11 HH2 ng erep

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện các quy định chung về hoạt động kinh doanh bất

động sản căn hộ du lịch tại VIỆT Nam 5-5 tk + Eekekrskrkeersrekrkee

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện các quy định về địa vị pháp lý của các chủ thé hoạt

động kinh doanh bất động sản căn hộ du lich «5s «+s+s<++exsesss 3.2.3 Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bat

Ong san CAn 6 du lich 000.5

3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về kinh doanh bat động

sản căn hộ du ÏỊC -G G5 22 2< 313251251151 1 931 31 91 91 g1 H1 g1 vn ng tư rườt

3.3.1 Hoàn thiện việc tổ chức vận hành và quản lý thực hiện kinh doanh bất

Ong san CAn h6 du lich 000

3.3.2 Tang cường vai trò của cơ quan quan lý đối với hoạt động kinh doanh

bat động sản căn hộ du ÏỊCH - 55-52213131 1E EEEESEEEkekrekrkrrrkrererre3.3.3 Nâng cao nhận thức của nguồn nhân lực tham gia vào hoạt động kinh

doanh bất động sản căn hộ du lich 55+ S2 S+ + S*£++EeeerexeteerexrsresrsrsreKết luận chương 3 -2 22-©2E+2+2EEE292E11222112711E12111271112211121111 111 1.11 ccee

DANH MỤC BẢNG

Bang2.1 Thống kê một số chỉ tiêu về khách lưu trú và lữ hành năm 2021-2022 53

Bảng 2.2 Thống kê Doanh thu địch vụ lưu trú, ăn uống, du lịch lữ hành và dịch vụ tiêu dùng khác phân theo Quý năm 202 1 -2022 ¿5+ 25+ *++£+£++sxe+erexeessrreree 54

DANH MỤC BIEU DO

Biểu đồ 2.1 Thong kê thị trường khách sạn 4-5 sao Da Nẵng, 6 tháng năm 2022 [50] 56

Biểu đồ 2.2 Thống kê Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bán Đà Nẵng 6 tháng

MAM 81/0201 “ L.H||||ŸẰẲ|||:ÄÄä}Ã}]H, ÔỎ 58

VI

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Sự phát triển của nền kinh tế quốc gia luôn gắn cùng với sự vận động của thị

trường bất động sản, trong đó chịu tác động rất lớn của hoạt động kinh doanh bất

động sản căn hộ du lịch (BĐS) Bởi, trong mục tiêu phat triển du lịch của mỗi quốc gia thì hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch được coi lả mục tiêu chính của cả quá trình Kinh tế phát triển đồng nghĩa với mức sống của người dân cũng được nâng cao đáng ké vì thế mà du lịch, nghỉ dưỡng luôn là van đề được nhiều người quan tâm Vì vậy, loại hình kinh doanh BĐS căn hộ du lịch (CONDOTEL) trở thành hoạt động có tiềm năng phát trién rất lớn và tác động tương đối đến toàn bộ nền kinh tế Không chỉ vậy, việc hoàn thiện các quy định pháp luật về kinh doanh

BĐS căn hộ du lịch góp phần đáng ké đến việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đấtdai nói chung Từ đó, bảo vệ tối đa được quyền và lợi ích của người dân, người sở

hữu căn hộ du lịch.

Hơn nữa, hoạt động này phát triển mạnh mẽ chủ yếu ở những địa phương có

tiềm năng du lịch như du lịch sinh thái, du lịch biển, du lịch tâm linh, du lịch văn

hóa, Chính vì thế dự báo trong tương lai gần, hoạt động kinh doanh bất động này

sẽ có sự tăng trưởng vượt bậc và đưa ngành du lịch trở thành ngành nghề mũi nhọncủa quốc gia Tuy nhiên, trong khoảng 2 năm trở lại đây hoạt động kinh doanh bất

động căn hộ du lịch đang gặp phải những bất cập vô cùng lớn do chịu ảnh hưởng

của đại dịch Covid — 19 Tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp khiến cho nhiềuhoạt động kinh doanh bất động căn hộ du lịch cũng bị “đóng băng” trong mộtkhoảng thời gian dài Cũng chính bởi lý do khách quan này cũng đã khiến hoạt

động kinh doanh BĐS bộc lộ những bất cập trong cơ chế thực thi, áp dụng pháp luật, vận hành quản lý.

Mặt khác, những vướng mắc pháp lý trong hoạt động kinh doanh BĐS căn

hộ du lịch cũng làm sụt giảm đáng kế tiềm năng phát triển của hoạt động này

Những bat cập trong các quy định van còn tồn tại có thé sẽ cản trở quá trình phát

triển của hoạt động kinh doanh BĐS, ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng thu hút đầu

tư của các nhà đầu tư BĐS du lịch, nghỉ dưỡng Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bấtđộng sản năm 2014 đã có nhiều thay đổi đáng kể làm cho hoạt động kinh doanh batđộng căn hộ du lịch thiếu sự đồng bộ và tồn tại nhiều “kẽ hở” pháp luật Bên cạnh

đó, để có sự thống nhất, đồng bộ của cả hệ thống pháp luật thì cần thiết phải xâydựng được những quy định cụ thể để điều chỉnh hoạt động này Thực tế cho thấy,

các quy định điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch còn thiếu, chưa

theo kịp sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS Hơn nữa, nhiều địa phương còn

lúng túng chưa biết cách quản lý, điều tiết, kiểm tra hoạt động này trên địa bản.

Hoặc biết cách áp dụng pháp luật để giải quyết vấn đề nhưng hệ thống pháp luậtkhông đủ hoặc chưa có quy định điều chỉnh nên khiến cho thị trường BĐS du lịch

trở nên bat ôn Bên cạnh đó, những bat cập, hạn chế trong quá trình thực thi pháp

luật về kinh doanh bat động sản căn hộ du lịch trên cả đều đang tồn tại một sốnhững vướng mắc nhất định chưa có phương hướng giải quyết cụ thé Điều này làmcho nhiều địa phương có tiềm năng phát triển du lịch, loại hình bất động sản khó

phát triển vượt bậc.

Hơn nữa, hiện nay, quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước luôn

hướng đến nhiệm vụ xây dựng và phát triển một hệ thống pháp luật tiên tiến, khoa

học, hiện đại và phù hợp với thông lệ và chuẩn mực của quốc tế Đặc biệt, là trong

hoạt động kinh doanh BĐS, bởi lẽ, hoạt động này có sự tác động dang kế đến nền

kinh tế quốc tế, ảnh hưởng đến van dé an sinh xã hội Nhìn từ lý luận đến thực tiễn

có thể khăng định răng, hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch đã vàđang tồn tại những khoảng trống khá lớn làm cho chúng trở thành hoạt động tiềm ânnhiều rủi ro Hàng loạt các van đề của hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch

nay van chưa thể giải quyết một cách triệt dé.

Xuất phát từ những lý do trên, học viên nhận thấy cần có sự nghiên cứuchuyên sâu về đề tài “Kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch theo pháp luật

Việt Nam — Thực tiễn thực hiện tại Thành phố Đà Nẵng” Hoạt động nghiên cứu

đề tài không chỉ góp phần đưa ra quan điểm mới vào hệ thống lý luận khoa học và

mà còn góp phần tìm ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật kinhdoanh BĐS và kinh doanh BĐS căn hộ du lịch Chính vì thế mà học viên mongmuốn được thực hiện nghiên cứu đề tài.

Hoạt động nghiên cứu đề tài “Kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch theo pháp luật Việt Nam — Thực tiễn thực hiện tại Thành phố Đà Nẵng” trả lời

cho các câu hỏi như sau:

Thứ nhất, thế nào là kinh doanh BĐS, kinh doanh BĐS du lịch được hiểu như thế nào cho đúng? Đặc điểm, vai trò và ý nghĩa của hoạt động kinh doanh bất động căn hộ du lịch là như thế nào?

Thứ hai, thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch đang tồn

tại những bất cập như thế nào? Sự phù hợp của các quy định với điều kiện kinh tế,

xã hội, văn hoá và thông lệ quốc tế? Thực tiễn thực hiện pháp luật kinh doanh BĐS

căn hộ du lịch tại địa phương đang diễn ra như thế nào?

Thứ ba, từ việc nghiên cứu lý luận đến thực tiễn thì sẽ đưa ra được những giải pháp pháp lý gì để hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh BĐS du lịch?

Nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động

sản du lịch?

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Đề tài hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch là một đề tài nghiên cứu thu

hút được sự quan tâm, chú ý của nhiều nhà nghiên cứu và các học giả trong vàngoài nước Đặc biệt, mỗi bài nghiên cứu đều tiếp cận dưới những góc độ khácnhau của vấn đề, những khía cạnh của vấn đề đều được chỉ ra và đánh giá vô cùngsâu sắc và chỉ tiết Tuy nhiên, trong bối của cuộc cách mạng 4.0 mạnh như vũ bão

như hiện nay thì hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch tại Việt Nam đang có những thay đổi đáng kể Nhưng những bài nghiên cứu khoa học về đề tài này trong

bối cảnh hiện tại thực sự chưa có nhiều Chính vì thế mà trong khả năng giới hạn,

học viên có thể tìm thấy một số công trình nghiên cứu có sự liên quan nhất định đến

dé tài như sau:

Nhóm các tài liệu dưới dạng sách giáo trình, sách chuyên khảo, các công trình điển hình có đề cập đến một phan nội dung của đề tài có thé kế đến: Giáo trình

Thị trường BĐS của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân do PGS.TS Hoàng VănCường chủ biên — NXB Đại học Kinh tế Quốc dân, 2017; Giáo trình Thị trường

BĐS của Học viện Tài chính do TS Nguyễn Minh Hoàng chủ biên — NXB Tài

chính, 2015; Pháp luật Kinh doanh BĐS (Sách chuyên khảo) của Trường Đại học

Luật TP Hồ Chí Minh do TS Lưu Quốc Thái làm chủ biên — NXB Đại học Quốc

gia TP Hồ Chí Minh, 2022; Pháp luật về môi giới BĐS ở Việt Nam do PGS TS Doãn Hồng Nhung làm chủ biên — NXB Tư pháp, 2019 Các giáo trình và sách

chuyên khảo này đều cung cấp tri thức cho người đọc những góc độ tiếp cận khác

nhau về BĐS, kinh doanh BĐS, thị trường kinh doanh BĐS Những vấn đề lý luận

cơ bản đều được các tác giả chỉ và phân tích rõ từng khía cạnh của vấn đề Đây là

nguồn tài liệu quan trọng, nền tang vững chắc cho phần lý luận của tác giả liên quan đến đề tài Luận văn.

Nhóm các công trình dưới dang bai viết trên các tạp chí ở Việt Nam, có thé

liệt kê các công trình tiêu biéu như sau:

PGS TS Doãn Hồng Nhung với các bài viết “CONDOTEL có phải là một khoảnđầu tư khôn ngoan?” (2018) đăng trên Tạp chí Tài chính đã phân tích khái niệm vànhững đặc trưng của CONDOTEL, cụ thé: (i) CONDOTEL là một căn hộ được tích hợp

những dich vụ, tiện ích của khách sạn; (ii) CONDOTEL không phải là nơi cư trú thường

xuyên; (iii) CONDOTEL có thé được ban quản lý khách sạn cho thuê trong thời gianngười mua không sử dụng: (1v) Tiền thuê sẽ được chia theo thỏa thuận giữa khách sạn và

người mua căn hộ; (v) Khách sạn sẽ thay người mua CONDOTEL quản lý, bảo trì và

vận hành căn hộ Trên cơ sở này, tác giả cũng đã đánh giá những ưu, nhược điểm củaCONDOTEL; và liên hệ, so sánh với kinh nghiệm quản lý BĐS của một số quốc gia trênthế giới

Một số van đề về bản chất pháp lý của CONDOTEL - kinh nghiệm của thé giới và định hướng xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho BĐS CONDOTEL phát triển tại Việt Nam của PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Vũ Thị Liên đăng trên Tạp chí

Công thương số 12 năm 2019 Tác giả của bài viết đã phân tích các vấn đề pháp lý

của CONDOTEL trên thé giới từ đó chỉ ra những lỗ hồng pháp lý còn tồn tại cho

10

loại hình BĐS này tại Việt Nam Từ đó, góp phần đưa ra các giải pháp hoàn thiệnpháp luật về bất động sản.

Pháp lý nhiều điểm nghẽn: Thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng khó “cất

cánh” của tác giả LS Đặng Văn Cường năm 2022 đăng trên tạp chí BĐS Việt Nam.

Qua bài viết này, tác giả đã đánh giá sâu sắc những hạn chế còn tồn tại qua các quy

định pháp luật Thực trạng thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng hiện nay đang khó

có thé phát triên nếu không khơi thông được điểm nghẽn từ các quy định pháp luật.

Tác giả cũng đưa ra một số những phương án cho việc hoàn thiện pháp luật trong

lĩnh vực kinh doanh bất động san.,

Thực trạng chính sách, pháp luật kinh doanh BĐS du lịch ở Việt Nam của tác giả Ths Nguyễn Thanh Hà năm 2021 trên tạp chí BĐS Việt Nam Bài viết này tác giả đã đưa ra sự cần thiết của hoạt động xây dựng chính sách pháp luật đối với loại

hình kinh doanh BĐS du lịch ở Việt Nam Nhìn từ thực tiễn cho thấy, tác giả nhìn

nhận sự phát triển chung của thị trường BĐS du lịch khi công bố hàng loạt các sốliệu chi tiết về sự phát triển này Đồng thời, chỉ ra những bất cập trong quá trìnhthực hiện pháp luật đối với loại hình này và đưa ra một số những kinh nghiệm quốc

tế về loại hình kinh doanh BĐS căn hộ du lịch.

Xây dựng chế định pháp luật kinh doanh BĐS du lịch ở Việt Nam của tác giả

TS Đoàn Văn Bình đăng trên tạp chí Khoa học Pháp lý Việt Nam số 01(149) năm

2022 Một số van dé lý luận về kinh doanh BĐS du lịch và yêu cầu điều chỉnh pháp

luật của tác giả TS Đoàn Văn Bình đăng trên tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 07 năm 2020; Giai pháp hoàn thiện pháp luật về BĐS du lịch ở Việt Nam của TS.

Đoàn Văn Bình đăng trên tạp chí Luật học số 7, năm 2019 Bài viết này tác giả TS.Đoàn Văn Binh cũng đưa ra quan điểm về khái niệm BĐS du lịch Đồng thời, phân

tích chi tiết thực trạng pháp luật và lồng ghép các giải pháp hoàn thiện đối với BĐS

du lịch tại Việt Nam Từ đó, giúp quá trình phát triển bat động du lịch ngày cảng

phát triển một cách bền vững hơn.

Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về CONDOTEL ở Việt Nam hiện nay của

TS Nguyễn Thị Nga đăng trên tạp chí Luật học số 9 năm 2019 Bài viết phân tích

11

các quy định pháp luật về CONDOTEL, chế độ sử dụng đất xây dựng CONDOTEL

ở Việt Nam Đồng thời, đánh giá thực trạng cho hoạt động xây dựng và phát triển

CONDOTEL ở Việt Nam.

Ngoài ra, các nghiên cứu dưới dạng các Luận văn thạc sĩ, Luận án Tiến sĩcũng có số ít công trình đề cập sơ lược đến một số nội dung của đề tài như:

Kinh doanh BĐS theo loại hình CONDOTEL theo pháp luật Việt Nam hiện nay — Luận văn Thạc sĩ của tác gia Ths Dang Thi Hồng Nhung năm 2020 tại Học

viện Khoa học Xã hội — Viện Han Lâm Khoa học Xã hội Việt Nam Tac gia của

Luận văn cũng chỉ ra các vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến BĐS du lịch Chỉ ra

thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật đối với hoạt động củaCONDOTEL Từ đó, định hướng hoàn thiện pháp luật đối với loại hình

CONDOTEL này.

Pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở Việt Nam - Luận án Tiến sĩ của tác

giả TS Đoàn Văn Bình năm 2022 tại Trường Đại học Luật Hà Nội Đối với Luận

án Tiến sĩ của tác giả đã đánh giá rất chi tiết bản chất lý luận của hoạt động kinhdoanh BĐS căn hộ du lịch, đặc biệt là đánh giá thực trạng pháp luật đối với loại

hình này Từ đó, chi ra nguyên nhân chủ quan, khách quan của những tổn tại hạn

chế để tìm giải pháp khắc phục Theo đó, đề tài của Luận văn có hướng tiếp cậntương đối mới đối với loại hình BĐS du lịch này

Có thể thấy rằng, những công trình nghiên cứu của các nhà khoa học trên

đang nghiên cứu một cách tổng quát về hoạt động kinh doanh BĐS du lịch chứ

chưa có một nghiên cứu cụ thé nào tại một địa ban cụ thé Chính vì thé mà các bàinghiên cứu này có tính rộng rãi, tong thể nhưng chưa cu thé và chi tiết việc ápdụng pháp luật tại địa phương có loại hình này như thế nào? Vì vậy, để có cái nhìn

vừa tông quát vừa cụ thé thì bài nghiên cứu của học viên sẽ đánh giá van đề chi

tiết và cụ thể nhất

Mặc dù vậy, các công trình nghiên cứu trên là cơ sở, tiền đề quan trọng để

học viên có thé thừa kế và phát triển hơn Đây chính là nguồn tài liệu quan trọng dé

giúp học viên có cơ sở đê triên khai dé tài ở những khía cạnh khác Co sở quan

12

trọng trong việc phát triển và nghiên cứu đề tài là việc nghiên cứu các công trìnhtrước đó để tiếp tục triển khai, tìm ra cái mới để nghiên cứu một cách sâu rộng vàtoàn diện nhất.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đíchnghiên cứu

Dựa trên tính cấp thiết của đề tài mà học viên hướng đến mục đích nghiên cứu

tổng quát như sau: Nghiên cứu những vấn đề lý luận về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch;

thực trạng pháp luật và thực thi tại một số địa phương về hoạt động kinh doanh bất động

sản căn hộ du lịch Từ đó, tìm ra giải pháp mang tính hiệu quả khắc phục những khó khănton tại trên

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Đề có thể đạt được mục đích tổng quát trên, đề tài có các nhiệm vụ nghiêncứu cụ thé như sau:

- Phân tích, làm rõ một số van đề lý luận về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch.

- — Phân tích các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch, dé

từ đó, xác định những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân của vấn đề Đánh giá,

phân tích số liệu thực tế áp dụng pháp luật về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch tại

Thành phố Đà Nẵng.

- _ Đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS căn

hộ du lịch và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch

4 Đối tượng và phạm vỉ nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Về cơ bản, đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật của hoạt

động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch theo pháp luật Việt Nam Đồng thời, các quy địnhcủa một số quốc gia trên thế giới về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch cũng là đối tượngđược hướng tới nhằm có sự so sánh phản biện với thực trạng tại Việt Nam

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Dé đánh giá tổng thể, toàn diện về hoạt động thi hành trong hoạt động kinhdoanh BĐS căn hộ du lịch và từ đó, đưa ra các giải pháp phù hợp với các điều kiện,hoàn cảnh kinh tế, xã hội, đề tài nghiên cứu trong phạm vi:

13

- — Về không gian: Đề tài nghiên cứu van đề trong phạm vi lãnh thổ Việt Nam,

cụ thể số liệu lấy tại Thành phố Đà Nẵng Đồng thời, phân tích một số các quy địnhcủa các quốc gia trên thế giới về hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịchnày Bên cạnh đó, đề tài cũng chú trọng lấy ý kiến của nhiều cá nhân, tổ chức có

liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch Từ đó, có nhiều

hơn số liệu để đánh giá tong quan của hoạt động này

- — Về thời gian: Dé tài nghiên cứu van dé trong khoảng thời gian Luật Kinhdoanh BĐS có hiệu lực đến nay, Luật Du lịch năm 2017, Luật Đất đai năm 2013

Nghị định số 10/2023/NĐ- CP ngày 3 tháng 4 năm 2023 có hiệu lực ngày 20 tháng

5 năm 2023 và số liệu thực tế trong khoảng thời gian từ năm 2019 đến 2022 Đồng

thời, nghiên cứu một số các văn bản hướng dẫn, thực hiện của một số địa phương dé

đánh gia quá trình thực hiện pháp luật.

5 Phương pháp nghiên cứu

Về phương pháp luận: Dé có thé nghiên cứu đề tài, học viên dựa vào phươngpháp luận chủ yếu là phép duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác -

Lênin Đồng thời, kết hợp với đó là tư tưởng Hồ Chí Minh Bên cạnh đó, đề tài còn thường xuyên vận dụng các quan điểm, tư tưởng chỉ đạo của Đảng Cộng Sản Việt Nam làm định hướng cho việc nghiên cứu và đề xuất các kiến nghị hoàn thiện pháp

luật về hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch ở Việt Nam hiện nay

Về các phương pháp nghiên cứu cụ thé khác, học viên sử dụng các phương

pháp như:

Phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá, phân tích được sử dụng tại

Chương 1 dé đánh giá tổng quan về cơ sở lý luận của hoạt động kinh doanh BĐS

căn hộ du lịch theo pháp luật Việt Nam Từ đó, rút ra được những khái nệm cơ bản

được nhìn theo một góc độ và khía cạnh khác của vấn đề

Phương pháp phân tích quy phạm và phương pháp đánh giá thực trạng pháp

luật, đây là các phương pháp chính được sử dụng trong suốt quá trình thực hiện đềtài chủ yếu dùng tại Chương 2 của đề tài này Dựa vào phương pháp nghiên cứunày, học viên sử dụng các quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanhBĐS căn hộ du lịch để đánh giá và chỉ ra những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại

14

Phương pháp tổng hợp, trên cơ sở đánh giá, nhìn nhận đa chiều để có thểbao quát các van đề liên quan đến dé tai, học viên kết hợp trình bay tông hợp từnhiều nguồn tư liệu khác nhau về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch theo pháp luật

Việt Nam hiện nay Chương 3 là chương được sử dụng phương pháp tổng hợp

tương đối nhiều

Phương pháp xã hội học, để có được những số liệu quan trọng tại Thành phố

Đà Nang phục vụ cho quá trình nghiên cứu dé tài va từ đó, đưa ra các đánh giá, nhìn

nhận làm cơ sở cho các đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS căn

hộ du lịch ở Việt Nam hiện nay Chương 2 sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra xã

hội học dé nghiên cứu thực trạng tại Thành phố Đà Nẵng

Tóm lại, các phương pháp nghiên cứu trên luôn được học viên sử dụng và kết hop chặt chẽ, hài hòa, hợp lý dé cùng giải quyết tốt nhất các van đề nghiên cứu của

đề tài Mỗi Chương không chỉ sử dụng một phương pháp nghiên cứu duy nhất mà

có sự kết hợp hài hòa giữa các phương pháp nghiên cứu để làm nỗi bật được vấn đề

cần nghiên cứu.

6 Tính mới và những đóng góp của đề tài

Đánh giá tổng quan hoạt động nghiên cứu của dé tài “Kinh doanh bat động

sản căn hộ du lịch theo pháp luật Việt Nam — Thực tiễn thực hiện tai Thành

phố Đà Nẵng”, với việc nghiên cứu độc lập và nghiêm túc, luận văn có những điểm

mới cơ bản sau đây:

Thứ nhất, đề tài nghiên cứu có hệ thống về cơ sở lý luận về kinh doanh BĐS, kinh doanh BĐS căn hộ du lịch và pháp luật về kinh đoanh BĐS du lịch Sử

dụng linh hoạt các phương pháp luận để đưa ra quan điểm, góc nhìn mới về vấn đề

kinh doanh căn hộ du lịch.

Thứ hai, luận văn có sự nghiên cứu và so sánh với các quy định của

pháp luật quốc tế Từ đó, đánh giá sự tương thích, hợp lý của các quy định pháp luật

Việt Nam Đồng thời, cũng đưa ra sự gợi mở mới cho pháp luật Việt Nam trong

hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch Nghiên cứu các quy định trong Luật

Kinh doanh BĐS và Luật Du lịch hiện hành.

15

Thứ ba, luận văn đánh giá thực trạng các quy định pháp luật những thành tựu đã đạt được trong hoạt động này và bất cập hạn chế còn ton tại trong hoạt động này Từ đó, xác định các nguyên nhân còn tồn tại, vướng mắc Đồng thời,

phân tích được hoạt động áp dụng các quy định pháp luật tại Thành phố Da Nang

trong hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch.

Thứ tu, luận văn đưa ra được một số giải pháp mới cho việc hoàn thiệnpháp luật về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch theo pháp luật Việt Nam và một số giảipháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật nhằm tháo gỡ những “nút thắt” trong hoạt

động kinh doanh BĐS.

Những đóng góp của dé tài trong quá trình nghiên cứu bao gồm:

Thứ nhát, về mặt lý luận thì đề tài nghiên cứu, phân tích một cách có hệ

thống và tương đối toàn diện về các vấn đề lý luận như khái niệm, bản chất, đặc

điểm, vai trò, nguyên tắc, phân loại, các yêu tố ảnh hưởng đến hiệu quả của hoạt

động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch.

Thứ hai, về mặt thực tiễn thì từ thực trạng quy định của pháp luật về hoạtđộng kinh doanh BĐS căn hộ du lịch, đề tài đánh giá hiệu quả, chỉ ra các tồn tại,

hạn chế, nguyên nhân của tồn tại hạn chế, khó khăn, vướng mắc Đồng thời, kết hợp

với hoạt động phân tích số liệu thực tế tại Thành phố Đà Nẵng để có cái nhìn tổng

quan hơn về thực trang của van đề.

- — Thứ ba, về mặt định hướng hoàn thiện thi dé tài nghiên cứu các địnhhướng hoàn thiện và đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện các quy định pháp luật

hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch và nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch.

7 Kết cau của luận văn

Ngoài phần lời cam đoan, danh mục các từ viết tất, mục lục, mở đầu, kết luận, danh

mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu với 03 chương cụ thể như sau:

- — Chương 1: Ly luận cơ bản về kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch và pháp luật về kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch

16

- — Chương 2: Thực trạng kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch theo phápluật Việt Nam và thực tiễn thực hiện tại Thành phó Đà Nẵng

- — Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản căn hộ du

lịch và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch

qua thực tiễn thực hiện tại Thành phó Đà Nẵng

17

CHUONG 1.LY LUẬN CƠ BAN VE KINH DOANH BAT ĐỘNG SANCAN HO DU LICH VA PHAP LUAT VE KINH DOANH BAT DONG SAN

CAN HỘ DU LICH

1.1 Lý luận chung về kinh doanh bất động sản căn hộ du lich

1.1.1 Khái niệm kinh doanh bắt động sản căn hộ du lịch

Trong nhiều năm trở lại đây, du lịch đang ngày càng trở thành một trong

những ngành nghề quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế tại Việt Nam Chính

vì thế mà các sản phẩm của BĐS liên quan đến du lịch được xây dựng và phát triển

khá nhanh chóng đáp ứng nhu cầu của xã hội Đặc biệt, một loại hình BĐS mới được hình thành đang chiếm lĩnh thị trường trong ngành du lịch của Việt Nam đó là BĐS căn hộ du lịch (CONDOTEL) Tuy nhiên, để hiểu một cách chính xác cũng

như toàn diện nhất về BĐS căn hộ du lich thì khái nệm BĐS du lịch cần phải đượcnghiên cứu và khai thác một cách toan diện va cụ thé nhất

Theo Từ điển Luật học thì bất động sản có nghĩa là “Các tài sản không tự dichuyển được, bao gom: a Đất đai b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với datdai, ké cả các tài sản gắn lién với nhà ở, công trình xây dựng đó (như: ống dẫnnước, cột điện, cột chong sét, phù điêu gắn ở tường, mà nếu tháo rời ra sẽ làmcho nhà ở hoặc công trình xây dựng không sử dung được hoặc mat giá trị) c Cáctài sản gắn liên với đất dai như cây cối dang trồng trên dat, khoáng sản trong lòngđất, d Các tài sản khác do pháp luật quy định Các tài sản khác được nhà nướcquy định (Điều 181 - Bộ luật dân sự năm 2015) do yêu cầu quản ly chặt chẽ BĐSphải được đăng kí Mua ban, thé chấp BĐS phải lập thành văn bản có chứng thực,chứng nhận của cơ quan có thẩm quyén ”

Theo Bách khoa toàn thư mở - Wikipedia thì bất động sản (“real estate” hay

‘real property’) có nghĩa ngược với động san (“personal property”) trong đó từ

‘real” có nguồn gốc từ từ “res” trong tiếng Latinh có nghĩa là “vat”, để phân biệt

với “người” Có thể thấy răng, khái niệm về bất động sản ở các quốc gia đều có sự khác biệt nhưng nhìn chung bat động sản thường được hiểu chung là những tai sản gắn liền với đất đai và không di đời được.

18

Khái niệm về động sản được định nghĩa cụ thể theo quy định của pháp luậtmỗi quốc gia Theo quan điểm cũng như tư tưởng của nhiều quốc gia thì tài sản

được chia thành động sản và BĐS nhưng việc phân loại những tải sản nào thuộc

động sản hay BĐS có sự khác nhau Đất đai được coi là BĐS và chứng minh quyền

sử dụng băng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam Gắnliền với đất đai có nhà ở, công trình cũng được coi là BĐS bởi mục đích chính của

những tài sản này là để hoàn thiện BĐS ban đầu cho chủ sử dụng đất đai Ngoài ra,

những tài sản tự nhiên khác được tạo ra như cây cối, khoáng sản nếu nó gắn liền với

BĐS thì được coi là BĐS và ngược lại nếu chúng tách rời khỏi BĐS ban đầu thì

được coi là động sản Khái nệm về BĐS được định nghĩa kha chi tiét, day du nham

trải nghiệm hoặc trong mục dich nghỉ ngơi, giải tri, thư giãn, Du lịch cũng là một

dạng nghỉ ngơi năng động trong môi trường sống khác han nơi định cv.”

Ngoài ra, theo Khoản 1 Điều 3 Luật Du lịch năm 2017 định nghĩa “J Du

lịch là các hoạt động có liên quan đến chuyến di của con người ngoài nơi cư trú

thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cẩutham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp

với mục đích hợp pháp khác ”[6] Trong những năm trở lại đây, hoạt động du lich được đánh giá là hoạt động kinh tế mang tính chất mũi nhọn tại Việt Nam Bởi, xu

hướng phát triển của con người ngày càng quan tâm đến hoạt động nghỉ dưỡng,

chăm sóc sức khỏe bản thân Vì vậy, chú tâm hoạch định, phát triển du lịch theo các

giai đoạn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn được đặt ra trong tương lai Không chỉ

vậy, du lịch phát triển còn phản ánh sự thay đổi tích cực trong tư tưởng và nhận

19

thức của con người khi xây dựng xã hội hiện, văn minh, phát triển Nếu như trướcđây, tư tưởng của con người là sống, làm việc để duy trì sự sống thì đến nay nhucầu nghỉ ngơi, chăm sóc bản thân, thưởng thức vẻ đẹp của thiên nhiên, con người và

xã hội ngày càng được nâng cao Chính vì thế, nhìn vào sự phát triển của du lịch có

thé đánh giá được tình hình phát triển, trình độ dân trí của đất nước đó

Không chi vậy, phát triển BĐS căn hộ du lịch còn là cơ sở để giúp lan tỏa

những giá trị lịch sử, văn hóa, tinh thần của dân tộc đối với mọi người trong và

ngoài nước Tuy nhiên, BĐS căn hộ du lịch là một khái nệm mới được hình thành

và phát triển theo nhu cầu của thị trường, xã hội phục vụ trực tiếp cho hoạt động du lịch Du lịch phát triển đồng nghĩa với BĐS cũng phải phát triển theo nhăm đáp ứng được nơi ăn, nghỉ của khách du lịch Từ đó làm cho BĐS quanh các khu du lịch

nghỉ dưỡng tăng cao một cách nhanh chóng, nhu cầu xây dựng va cải tạo ngày càng

cao nhằm dap ứng hoạt động du lich của khách du lịch Cách gọi BĐS căn hộ du lịch dựa trên căn cứ là mục đích sử dụng của BĐS là phục vụ cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng thì được gọi là BĐS căn hộ du lịch Ngoài ra, một số loại BĐS khác như BĐS công nghiệp, BĐS nông nghiệp, BĐS để ở đều được xây dung, cải tạo dựa

trên mục đích sử dụng của chúng Khái niệm bất động sản căn hộ du lịch “/a sự kết

hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn Không giống như khách sạn, mỗi căn hộ trong CONDOTEL được ban riêng lẻ như những căn hộ chung cư Tuy nhiên, các

căn hộ CONDOTEL được hưởng những cơ sở vật chất và dịch vụ như một phòng

khách sạn [35]” Du lịch phát triển đồng nghĩa với việc phải hoàn thiện, nâng cao

cơ sở hạ tầng, vật chất — kỹ thuật đáp ứng nhu cầu sử dụng của du lịch Trong đó, BĐS căn hộ du lịch được quan tâm và phát triển một cách nhanh chóng, đồng thời

đây cũng là cơ hội đầu tư lớn cho các nhà đầu tư BĐS

Như vậy, kết hợp với những khái niệm được dé cập ở trên thì BĐS căn hộ dulịch là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với dat dai được xây dựng nhằm mụcđích phục vụ nơi cư trú cho con người có nhu cầu du lịch, tham quan, nghỉ dưỡng,

giải trí, khám phá các tài nguyên du lịch Mỗi căn hộ du lịch được xây dựng và bán

lẻ riêng từng căn hộ giống như chung cư nhưng cơ sở vật chất cũng như tiện íchxung quanh lại giống như một phòng khách sạn

20

1.1.2 Lịch sử hình thành của bất động sản căn hộ du lịch

Có thé thấy rằng, BĐS căn hộ du lịch phát triển đáp ứng nhu cau cần thiết

của xã hiện tại trong vòng quay của sự phát trién BĐS nói chung BĐS căn hộ du lịch ban chất là sự kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch, néu như trước đây mô hình này chưa được hình thành do nhu cầu du lịch, thăm quan, nghỉ dưỡng chưa phát triển thì đến nay loại hình BĐS này đang dần chiếm lĩnh thị trường BĐS sử dụng cho mục đích du lịch.

Năm 1980 của thế kỷ XX trên thế giới mới xuất hiện loại hình BĐS căn hộ

du lịch và được đánh giá là phát triển muộn Miami (Mỹ) là quốc gia đầu tiên ghi

nhận loại hình kinh doanh BĐS căn hộ du lịch khi xuất hiện một chủ đầu tu (CDT)

thực hiện quyền chuyển đổi dự án từ khách san sang căn hộ khách sạn nhằm hướng

tới mục tiêu nâng cao hiệu quả kinh doanh của mình Qua việc chuyên đổi này đã mang lai lợi nhuận khủng cho nha đầu tư nên BĐS căn hộ du lịch trở thành một

hiện tượng của BĐS lúc đó Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi này thực chất thìcác chủ đầu tư cũng không định nghĩa được đây là loại hình bất động sản căn hộ(CONDOTEL) Các khách sạn căn hộ đầu tiên được xây dựng ở Bãi biển Miamivào đầu những năm 1980 “Chúng bao gom Khách sạn Shelborne, Khách sanCasablanca và Khách sạn Alexander, tat cả đều nam trên bãi cát ở Bãi biển

Miami [S9] Tuy nhiên, mô hình căn hộ du lịch này ở Miami được xây dựng chủ

yêu để phục vụ cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng của người dân địa phương vàchính quyền của một số địa phương này đã áp dụng một số chính sách về thuế dénhằm hạn chế việc rửa tiền và trốn thuế Điều này đã khiến cho mô hình căn hộ dulịch này không thể phát triển mạnh

Thị trường BĐS căn hộ du lịch thoát khỏi khủng hoảng vào năm 2000 do

CĐT dự án Mutiny in Coconut Grove ở ngoại ô thành phố Miami đã xây dựng, cảitạo lại các tòa nha như một khách sạn và thu được lợi nhuận rất lớn về việc bánnhững căn hộ du lịch này Kê từ thời điểm này, mô hình BĐS căn hộ du lịch được

phát triển và cho tới nay đã được xây dung va phat triển tại nhiều quốc gia như Mỹ, Singapore, Thái Lan, Tuy nhiên, mỗi quốc gia lại có các áp dụng và vận hành khác nhau phù hợp với điều kiện tự nhiên và quy định nội luật của các quốc gia.

21

Tại Việt Nam, mô hình căn hộ du lịch xuất hiện liên tiếp xuất hiện tại các dự

án khách sạn khác như Hạ Long, Phú Quốc, Quảng Ninh, Mô hình kinh doanh

BĐS căn hộ du lịch tại Việt Nam đã và đang trở thành xu hướng đầu tư mới mang

lại nhiều lợi nhuận Bên cạnh đó, một ưu điểm nồi bật mà dòng BĐS căn hộ du lịch

mang lại là không chỉ hoạt động huy động vốn từ trong nước mà còn thu hút rấtnhiều vốn đầu tư từ nước ngoài Loại hình BĐS căn hộ du lịch này đối với thế giới

thì không còn quá xa lạ nhưng đối với thị trường tại Việt Nam thì loại hình này còn khá mới mẻ, chỉ mới phát triển mạnh mẽ trong vài năm trở lại đây Tuy nhiên hiện nay, loại hình BĐS căn hộ du lịch vẫn chưa hoàn thiện về mặt pháp lý, sự công nhận

“nửa vời” của hệ thống pháp luật khiến cho quá trình hoạt động diễn ra phức tạp,không có sự đồng bộ giữa các khu vực Vì vậy, cần thiết phải có sự nghiên cứu cụ

thé, đầy đủ về loại hình kinh doanh BĐS căn hộ du lịch này hiện nay tại Việt Nam.

1.1.3 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bat động sản căn hộ du lịch

Khác với những loại khách sạn thông thường, BĐS căn hộ du lịch mang nhiều đặc điểm riêng biệt giúp chúng thu hút nhiều hơn sự đầu tư của các nhà đầu

tư trong và ngoài nước Chính vì thế, loại hình này mang trong mình những đặc

điểm như sau [37]:

Thứ nhất, đa dạng các loại chủ sở hữu loại hình BĐS căn hộ du lịch Đâyđược coi là đặc điểm khác biệt so với những loại hình khách sạn khác bởi căn hộ dulịch có thể được sở hữu bởi nhà đầu tư Đây là loại chủ sở hữu có nhu cầu mua căn

hộ du lịch với mục đích đầu tư để tăng lợi nhuận do loại hình này có khả năng thu hồi vốn nhanh, việc lưu thông loại hình kinh doanh này cũng đơn giản, khá thuận lợi Nhóm chủ sở hữu nay thường mua hoặc thuê căn hộ du lịch mới mục đích

hưởng thụ cuộc sống, trải nghiệm và thể hiện đắng cấp của bản thân với ngôi nhà

day đủ tiện nghi trong một khu du lịch nỗi tiếng.

Thứ hai, về mục đích sử dụng thì căn hộ du lịch mang đầy đủ những tiện ích,

lợi ích của một căn hộ cũng như một khách sạn đăng cấp Căn hộ du lịch có thiết kế

đầy đủ của một căn hộ giúp bạn có thể sinh hoạt, nghỉ dưỡng một cách thuận tiện và

dé dàng Không chi vậy, căn hộ du lịch của bạn cũng năm trong một quan thé khu

22

nghỉ dưỡng, khách sạn, resort đăng cấp của một hoặc nhiều chủ đầu tư Chính vì thế

mà căn hộ du lịch thường sử dụng vào mục đích để kinh đoanh như cho thuê hoặc

cho thuê lại khác với chung cư được sử dụng dé ở.

Thứ ba, về việc sở hữu thì căn hộ du lịch thuộc sở hữu cá nhân sau khi nguoimua mua từ chủ đầu tu dự án Chủ sở hữu chịu thêm các chi phí như chi phí quan lý

căn hộ, chi phí vận hành, chi phí sử dụng dịch vụ, từ một bên thứ ba đứng ra quản

lý, vận hành, bảo dưỡng căn hộ Bên cạnh đó, chủ sở hữu căn hộ du lịch mua không phải với mục dich dé ở mà dé dau tư sinh lợi nhuận.

Thứ tư, về đối tượng sử dụng căn hộ du lịch chủ yếu là khách du lịch có nhu

cầu nghỉ dưỡng: còn chủ sở hữu căn hộ thì không trực tiếp quản lý, sử dụng căn hộ

Trong khi đó thì căn hộ chung cư thì trực tiếp chủ sở hữu là người sử dụng, quản lý.

Thứ năm, vị trí của bất động sản căn hộ du lịch thường được đặt tại những

khu du lịch, khu nghỉ dưỡng sang trọng Hoặc những vị trí có tiềm năng du lịch

trong tương lai khác với căn hộ chung cư thì thường được xây dựng tại những nơi

có đầy đủ tiện ích công cộng như điện, giao thông, bệnh viện

1.1.4 Bản chất của hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch

Có thể nhận thấy rằng, Việt Nam là quốc gia có thể đây nhanh, đẩy mạnh

phát triển du lịch tại nhiều địa điểm khác nhau từ miền núi, đồng bằng đến ven biển.Nhận thấy có nhiều tiềm năng phát triển các loại hình BĐS căn hộ du lịch nên nhiềunhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài đã bỏ vốn đầu tư cung cấp nhiều mô

hình căn hộ du lịch khác nhau Đặc biệt, thị trường BĐS căn hộ du lịch tại các vùng

ven biển đang phát triển mạnh mẽ hoặc du lịch rừng, du lịch văn hóa truyền thống,

văn hóa tâm linh, âm thực, vui chơi cũng được phát triển đáng kể BĐS căn hộ du lịch nổi lên như một làn sóng tác động rất lớn đến hoạt động đầu tư, nghỉ dưỡng của con người Thuật ngữ “condo-hotel” là sự kết hợp của từ “condominium” và

“hotel” Xu hướng hiện nay là rút ngăn cách diễn đạt càng nhiều càng tốt đã dẫn đến việc sử dụng các từ đồng nghĩa như “condhotel”, “CONDOTEL” và “contel” (đặc

biệt là từ sau trong tiếng Anh Mỹ) [37] Hoặc có thé hiểu ban chất của loại hình căn

hộ du lịch theo Tiếng Anh là CONDOTEL - sự kết hợp giữa hai từ “Condominium”

23

(Căn hộ) và “Hotel” (Khách sạn) Theo quy định tại Khoản 3 Điều 48 Luật Du lịch

năm 2017 quy định về các loại cơ sở lưu trú du lịch có bao gồm “3 Căn hộ du

lich” Đồng thời, theo quy định tại Khoản 3 Điều 21 Nghị định số 168/2017/NĐ-CP

về hướng dẫn Luật Du lịch năm 2017 quy định “3 Căn hộ du lịch: Căn hộ có trang

thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch Khách có thể tự phục vụ trong thờigian lưu tri.” Vì vậy, bản chất chủ yêu nhất khiến cho BĐS căn hộ du lịch khác

với những loại hình BĐS khác là do mục đích sử dụng cho việc lưu trú du lịch và

không sử dụng cho các mục đích để ở của con người

Bản chất của hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch là loại hình có chủ sở

hữu riêng như chung cư nhưng day đủ dịch vụ đáp ứng được nhu cầu sử dụng như

một khách sạn, thoả mãn được nhu cầu lưu trú và nghỉ dưỡng cao cấp của con người Thuật ngữ BĐS căn hộ du lịch này chưa được thừa nhận trong pháp luật Việt

Nam nhưng các cách hiểu về BĐS căn hộ du lịch đã được các nhà đầu tư thừa nhận.Ngoài ra, các CDT cũng thường xuyên phát triển loại hình này theo tiêu chuẩn 4hoặc 5 sao nhằm dé dàng quản lý và vận hành

1.1.5 Vai trò của hoạt động kinh doanh bắt động sản căn hộ du lịch

Thị trường BĐS căn hộ du lịch là một trong những phân khúc nổi bật của

BĐS du lịch, đặc biệt là sau thời kỳ hậu Covid-19 Chính vì thế mà BĐS căn hộ dulịch tác động rất lớn vào nền kinh tế và chiến lược phát triển ngành du lịch tại ViệtNam Vì vậy, cần phải có sự nghiên cứu đúng đắn về vai trò của thị trường bất động

sản du lich dé tạo nên sự hấp dẫn cho thị trường Bên cạnh đó, tại Nghị quyết số

08-NQ/TW ngày 16 tháng 01 năm 2017 của Bộ Chính trị đặt mục tiêu phát triển ngành

du lịch trở thành ngành mỗi nhọn của đất nước Từ đó, giúp thị trường Việt Namcạnh tranh được với các nước trong khu vực va phần đấu đến năm 2030 sẽ đưa

ngành du lịch trở thành ngành mũi nhọn giúp các ngành khác phát triển Như vậy,

Nghị quyết số 08-NQ/TW năm 2017 đang định hướng dài hạn và trung hạn đối với

sự phát triển.

Đề thực hiện hóa được những mục tiêu trên của BĐS căn hộ du lịch cũng như BĐS du lịch thì cần nhận định và đánh giá một cách khách quan về vị trí và vai

24

trò của BĐS căn hộ du lịch đối với nền kinh tế Sự ra đời và phát triển nhanh chóng

của loại hình BĐS căn hộ du lịch như hiện nay tác động rất lớn vào đời sống kinh

tế, chính trị, xã hội, an sinh của con người Vì vậy, vai trò của chúng đối với nền

kinh tế được thé hiện qua những vai trò sau:

Thứ nhất, phát triển BĐS căn hộ du lịch là cơ hội thúc đẩy ngành du lịchphát triển từ đó tạo ra sự tăng trưởng của cả nên kinh tế

Sự phát triển của ngành du lịch tỉ lệ thuận với sự phát triển của BĐS căn hộ

du lịch Theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới năm 2019 về “Cập nhật tình hình

phát triển kinh tế Việt Nam, Chuyên đề phát triển du lịch tại Việt Nam lại từ điểm tới hạn — xu hướng, thách thức và uu tiên chính sách cho ngành du lịch Việt Nam

[26]” Không chỉ vậy, “nganh du lịch Việt Nam đã và dang trở thành ngành kinh té

mũi nhọn, hiện đóng góp khoảng 9,2% GDP và có thể lên tới 12 — 14% GDP vào

năm 2025 như chiến lược phát triển du lịch mà Thủ tướng Chính phủ đã ban hànhnăm 2020”[43] Như vậy, sự tăng lên nhanh chóng của nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng

đã làm cho sức ép ngành du lịch phải có sự thay đổi nhất là về cơ sở hạ tầng Vì

vậy, phát triển loại hình BĐS du lịch đang giúp cho ngành du lịch hoàn thiện cơ sở

hạ tầng về chỗ ở, lưu trú Không chỉ vậy, tại một số địa điểm du lịch còn nhiều vùng

đất hoang, đất chưa sử dụng hoặc chưa khai thác thì bất động căn hộ du lịch đang

biến những vùng đất này thành những BĐS có giá trị, thị trường kinh doanh BĐStại khu vực cũng sôi động hơn Những nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước sẽ mang

đến dòng tiền cho những khu du lịch này khi BĐS căn hộ du lịch phát triển.

Thứ hai, sự phát triển của BĐS du lịch góp phần giải quyết việc làm và nângcao chất lượng đời sống

Có thé thấy rằng, BĐS căn hộ du lịch phát triển song song với ngành du lịch

quốc gia, nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng càng lớn thì đời sống của người dân càng

cao BĐS căn hộ du lịch phát triển tạo ra nhiều việc làm cho người dân quanh khu

du lịch, từ đó tăng cao nguồn thu nhập của người dân Không chỉ vậy, BĐS căn hộ

du lịch phát triển tạo ra thu nhập cho các doanh nghiệp, cá nhân đầu tư từ đó, tạo ra nguôn thu cho ngân sách nha nước vê thuê.

25

Thứ ba, quá trình phát triển và đông bộ hạ tang luôn gắn với sự phát triển

của BĐS căn hộ du lịch.

Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa dẫn đến việc đòi hỏi phải phát triển

nhanh chóng cơ sở hạ tầng, an sinh xã hội để từ đó ngành du lịch nói chung cũng

như thị trường kinh doanh, đầu tư BĐS căn hộ du lịch phát triển Không chỉ vậy, sựphát triển của ngành du lịch với nhu cầu du lịch ngày càng cao đặt ra yêu cầu rất lớn

cho các CĐT kinh doanh bất động căn hộ du lịch phải xây dựng và phát triển các

BĐS căn hộ du lịch một cách đồng bộ, chất lượng, đáp ứng được nhu cầu du lịch,

nghỉ dưỡng BĐS căn hộ du lịch đang tác động rất lớn đến quá trình đồng bộ cơ sở

hạ tầng của cả ngành du lịch

Thư tư, BĐS căn hộ du lịch có vai trò quan trọng trong việc khai thác tiềm

năng và thế mạnh của các khu du lịch.

Dé đánh thức tiềm năng phát triển du lịch của mỗi vùng, mỗi quốc gia thì BĐS

căn hộ du lịch là yêu tố cơ bản nhằm khơi dậy sự phát triển của ngành du lịch Khaithác tối đa các nguồn lợi mà thiên nhiên ban tặng cho mỗi vùng của đất nước từnhững mảnh đất giá trị thấp, khai thác không hiệu quả thành những vùng đất mới

tươi đẹp, có giá trị Đồng thời, những vùng đất này sẽ thu hút được nhiều nguồn vốn

từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước làm cho khu du lịch vừa có giá trị văn hóa,lịch sử vừa có giá trị vật chất đối với những người dân quanh khu du lịch Hơn nữa,BĐS căn hộ du lịch phát triển tạo ra môi trường du lịch văn minh, hiện đại, phù hợp

với xu hướng của thế giới, thu hút các khách tham quan du lịch nghỉ dưỡng Từ đó,

góp phần quảng bá hình ảnh đất nước trong mắt bạn bè quốc tế

Thứ năm, BĐS căn hộ du lịch là kênh huy động vốn hiệu quả đối với cácCPT kinh doanh [18] Có thé đánh giá răng, BĐS căn hộ du lịch là mô hình được

nhiều nhà đầu tư quan tâm và dồn vốn để kinh doanh loại hình Không chỉ vậy,

BĐS căn hộ du lịch ra đời cũng góp phần làm đa dạng các hình thức đầu tư cho thị

trường BĐS của các nhà đầu tư thứ cấp BĐS căn hộ du lịch càng phát triển sẽ giúp khách hàng có nhiều lựa chọn hơn, đáp ứng tốt hơn nhu cầu nghỉ dưỡng của khách hàng BĐS căn hộ du lịch vừa giúp chủ sở hữu được sở hữu tài sản, người sở hữu

26

không chỉ có những kỳ nghỉ dưỡng tại căn hộ du lịch của mình mà những căn hộ này còn mang lại cho chủ sở hữu lợi nhuận và thu nhập ồn định Ngoài ra, việc huy

động vốn, thu hút vốn đầu tư trong nước cũng như nước ngoài được đây mạnh Từ đó,

nâng cao năng lực cạnh tranh giữa các CDT, tạo dựng nên sự uy tín của hoạt động kinh

doanh BĐS căn hộ du lịch.

1.1.6 Cách thức hoạt động của kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch

BĐS căn hộ du lịch là sự kết hợp giữa đặc điềm của khách sạn và chung cư nên

đáp ứng được day đủ nhu cầu lưu trú cũng như nghỉ dưỡng của khách hàng BĐS căn hộ

du lịch có hệ thống các phòng và dịch vụ như bê bơi, phòng tập gym, cửa hàng, nhà hàng

vì vậy chủ sở hữu có thê sử dụng đầy đủ các dịch vụ này Tuy nhiên, điểm khác biệt nhất

giữa BĐS căn hộ du lịch với khách sạn năm ở chỗ là BĐS căn hộ du lịch cho phép khác mua toàn quyền sở hữu căn hộ dé nghỉ dưỡng hoặc cho thuê lại Còn khách sạn chỉ cho

phép thuê sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định Không chỉ vậy, “BDS căn hộ

du lịch cũng khác so với chung cư vì không có quy định nào bắt buộc căn hộ du lịch phải

có Ban quản trị cũng như không có quy định về việc thành lập, tổ chức Ban quản trị như

một tòa chung cu thông thưởng [38]” BĐS căn hộ du lịch thường có ban quản tri hoặc

ban đại diện của Tòa nhà do CĐT đứng ra lập dé bảo vệ, phục vụ cho nhu cầu chung của

tòa nhà.

Người mua có thé sử dụng BĐS căn hộ du lịch của mình dé lưu trú du lịch hoặc tự

kinh doanh nhằm thu lợi nhuận từ căn hộ của mình Bên cạnh đó, ngudi mua có thé thoả thuận với các CDT khác dé có những phương án kinh doanh, dau tư thu lợi từ căn hộ du

lịch Tuy nhiên trên thực tế, sau khi nhận bàn giao căn hộ du lịch thì chủ sở hữu thườngphụ thuộc rất lớn vào CĐT căn hộ Hình thức chia sẻ thời gian (Timeshare) được sửdụng chủ yếu trong hoạt động kinh doanh loại hình BĐS căn hộ du lịch với mục đích

chung là lưu trú, nghỉ đưỡng tại các khu du lịch trong một khoảng thời gian Cũng giống

như việc quản lý, vận hành nhà chung cư thì chủ sở hữu BĐS căn hộ du lịch không thể

tự sửa chữa hoặc thay đổi kết cấu căn hộ mà phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư BĐS Ngoài ra, các quy định chung được đặt ra buộc chủ sở hữu căn hộ du lịch phải tuân thủ như nội quy hoặc sự quản lý của CĐT BĐS.

27

Cách thức hoạt động chủ yếu của BĐS căn hộ du lịch là sự kết hợp của hai

loại hình BĐS đặc trưng là khách sản và căn hộ Chính vì thế, BĐS căn hộ du lịch

có chức năng là khách sạn: Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khác củakhách sạn Trong đó kế đến như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng,

cửa hàng, dịch vụ thư tín và phục vụ phòng 24/24 Điểm khác của Condotel với

khách sạn là Condotel cho phép khách hàng mua hoàn toàn sở hữu căn hộ để nghỉ

dưỡng và cho thuê Đồng thời, Condotel có chức năng như một căn hộ: Căn hộ

khách sạn được thiết kế với đầy đủ tiện nghỉ như phòng bếp, phòng khách, phòng

ngủ, với đầy đủ dụng cụ nau nướng và cho du khách đi mua sắm, trải nghiệm

phong cách sống như chính ngôi nhà của mình Mặc khác, căn hộ Condotel có điểm

khác biệt so với căn hộ thông thường Đó là Condotel cần có đơn vị quản lý và điều hành mọi hoạt động của cơ sở lưu trú đó.

Như vậy, đối với chức năng của căn hộ du lịch như vậy nên Condotel trởthành một sản phâm đầu tư sinh lời khá hiệu quả như có thể có thu nhập hàng tháng,

mang tính linh hoạt và thanh khoản cao hơn các sản phẩm đầu tư khác Cách thức hoạt động đơn giản, tang cao giá tri trong quá trình sử dụng nên Codotel được đánh giá là sản phâm mang tính đầu tư cao.

1.2 Lý luận chung về pháp luật kinh doanh bat động sản căn hộ du lịch

1.2.1 Khái niệm pháp luật kinh doanh bất động căn hộ du lịch

Đối với một nhà nước pháp quyền thì pháp luật được đánh giá là “công cụ” quản lý hữu hiệu của giai cấp thống trị Mọi lĩnh vực cuộc sống đều được pháp luật điều chỉnh nhằm hướng tới một xã hội pháp quyền thượng tôn pháp luật Các văn

bản pháp luật được ban hành điều chỉnh hoạt động quản lý của các cơ quan nhànước có thâm quyền trong đời sống xã hội Chính vì thé, tùy vào mỗi lĩnh vực cu

thé mà Nha nước ban hành những văn bản pháp luật tương ứng nhằm điều chỉnh

một cách chính xác và đầy đủ nhất Theo TS Bùi Xuân Phái “Điêu chỉnh quan hệ

xã hội là hoạt động sử dụng các công cụ tác động lên các quan hệ xã hội làm cho

chúng thay đổi và phát triển theo những mục đích, định hướng nhất định, nhằm duy

trì và bảo vệ trật tự xã hội [42]” Bên cạnh đó, PGS.TS Phạm Hữu Nghị cũng xác

28

định “Điều chỉnh pháp luật được hiểu là việc Nhà nước dựa vào pháp luật, sử dụng

một loạt các phương tiện pháp lý đặc thù (quy phạm pháp luật, văn bản áp dụng

pháp luật, quan hệ pháp luật, hành vi thực hiện quyên và nghĩa vụ pháp lý) dé điềuchỉnh các quan hệ xã hội, tác động đến các quan hệ xã hội theo phương hướng nhấtđịnh [39]” Như vậy, việc pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội là việc làm cóchủ đích làm cho chúng được vận hành, phát triển theo hướng nhất định

Pháp luật có vi trí và vai trò quan trọng trong điều chỉnh các quan hệ xã hội,

đặc biệt là đối với thị trường BĐS du lịch nói chung và đối với BĐS căn hộ du lịch

nói riêng Pháp luật về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch điều chỉnh thị trường phát

triển một cách có trật tự, ồn định va đúng theo định hướng tầm nhìn chiến lược của

cơ quan nhà nước Căn hộ du lịch là một loại hình BĐS mới có tầm ảnh hưởng rất

lớn đến thị trường BĐS chính vì thế mà sự phát triển của loại hình có tác động đáng

kế đến thị trường BĐS và nền kinh tế Việt Nam Tuy nhiên, trên thực tế phát triểnkhông thể tránh khỏi những vấn đề không thể áp dụng giải quyết hoặc thực hiệntheo đúng định hướng ban đầu

Vi vậy, pháp luật sẽ trở thành công cụ định hướng rất lớn cho loại hình căn

hộ du lịch này phát triển một cách đúng đắn, phù hợp với nhu cầu của thị trường,

vừa đảm bảo được quyền lợi cho chủ đầu từ vừa đảm bảo được sự phát triển lành

mạnh có hiệu quả của loại hình Đồng thời, cũng thấy được vai trò quản lý nhà nước đối với loại hình BĐS mới này Bất cứ một quan hệ xã hội nào cũng phải được pháp luật điều chỉnh một cách tông thé, thống nhất và phù hợp với nhu cau của thị trường

thực tế Trong thời gian qua, BĐS căn hộ du lịch đã vận động và phát triển đựa trênmột hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, đồng bộ và phù hợp với nhu cầu thịtrường Tuy nhiên, trên thực tế hệ thống pháp luật về BĐS căn hộ du lịch vẫn tồn tại

một số những hạn chế, “khoảng trong”, bat cập làm cho quá trình vận hành và quản

lý trở nên khó khăn.

Như vậy, dựa trên khái niệm về pháp luật cũng như nội dung quy định pháp luật về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch có thé hiểu: Pháp luật về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và bảo

29

đảm thực hiện bằng Sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước dé điễu chỉnh các quan hệ

xã hội phát sinh trong qua trình kinh doanh BĐS căn hộ du lịch Từ đó, bao dam

được quyển và lợi ích của các chủ thể trong quan hệ kinh doanh BĐS căn hộ du lịch

và nâng cao năng lực quản lý Nhà nước.

Không chỉ vậy, pháp luật về hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch mangnhiều những đặc điểm chung và riêng so với những ngành luật khác Hoạt độngkinh doanh BĐS căn hộ du lịch là lĩnh vực có tính chất đặc thù, liên ngành và phạm

vi điều chỉnh rộng nên việc quản lý cũng như điều chỉnh cũng tạo nên sự khó khănchung đối với các nhà quản lý Bởi, “ong kinh doanh BĐS căn hộ du lịch là một

quy trình dài từ khi doanh nghiệp, cá nhân bắt đầu thực hiện đầu tư kinh doanh BĐS căn hộ du lich, sau đó thực hiện các thủ tục pháp ly để thu lợi nhuận từ căn hộ

du lịch cua minh” [40] Vì vậy, hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lich không

chỉ được điều chỉnh bởi một văn bản quy phạm pháp luật nhất định mà cần phải có

sự tổng hợp bởi nhiều các văn bản quy phạm pháp luật khác như Luật Đất đai, Luật

Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh Bất động sản, Từ đó, việc thực hiện mới diễn ra

nhanh chóng, chính xác và tuân thủ pháp luật.

Bên cạnh đó, pháp luật về BĐS căn hộ du lịch được điều chỉnh bởi các quy

định pháp luật công và pháp luật tư Hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch

thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước về kinh doanh bất động, đồng thời sử dụng các quy phạm pháp luật về kinh doanh, đầu tư BĐS nói chung Không chỉ vậy, BĐS căn hộ

du lịch muốn đưa vào kinh doanh không chỉ phụ thuộc vào nguồn vốn, nhân lực hay

kinh nghiệm mà còn phụ thuộc rất lớn vào địa điểm, vị trí, thế mạnh du lịch và các

loại hình du lịch của địa phương đó như du lịch biển, du lịch sinh thái hay du lịch

tâm linh, Các yêu tố này tác động rất lớn đến khả năng thu hút cũng như kinh doanh căn hộ du lịch Pháp luật về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch có mối quan hệ chặt chẽ và chịu tác động khá lớn với pháp luật du lịch Vì vậy, mọi điều chỉnh của

pháp luật về du lịch cũng có tầm ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của hoạt động kinh

doanh BĐS căn hộ du lịch Hoạt động này cần phải thực hiện song song các quy định pháp luật của luật kinh doanh BĐS cũng như luật du lịch dé phát triển theo đúng định hướng của Đảng và Nhà nước đê ra.

30

1.2.2 Khung pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bắt động sản căn hộ

du lịch

Trước đây, cac quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ

du lịch còn chưa được cụ thể, hệ thống quy phạm pháp luật chưa rõ ràng Chính vì thế,thường gây ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động đầu tư, kinh doanh của các chủ thé trong xãhội Ngoài ra, các chủ thé đầu tư cũng cần nhận diện đúng cấu trúc pháp luật và khung

pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch dé dựa trên cơ sở đó kinh

doanh có hiệu quả Thực hiện nghiên cứu khung pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh

doanh BĐS căn hộ du lịch là nghiên cứu toàn thé các quy định pháp luật, hoạt động thực

tiễn đối với loại hình BĐS căn hộ du lịch Từ trước năm 2019 thì pháp luật chưa cónhững quy định cụ thé như van đề chuyền nhượng, tặng cho, thừa kế, thé chấp, cho thuê,

quản lý, từ những người mua căn hộ du lịch đối với bên thứ ba [38] Giấy tờ được các

bên thừa nhận với nhau là Hợp đồng mua bán chứ chưa có quy định pháp luật nào thừa

nhận việc chuyển nhượng, giao dịch đối với căn hộ du lịch Phân khúc nghỉ dưỡng năm

2019 còn đối mặt với tình trạng thắt chặt tín dụng với bất động sản Đặc biệt làCONDOTEL - loại hình bất động sản khiến nhiều nhà băng lo ngại về rủi ro pháp lý

khiến ngân hàng chặt chẽ, cần trọng khi cho vay Dé có thé thực hiện quyền của mình

đối với BĐS căn hộ du lịch thì người mua phải phụ thuộc hoàn toàn vào CĐT (ngườibán) nhằm thông qua các thủ tục xác nhận thay đôi chủ sở hữu dựa trên hợp đồng muabán hoặc giao dịch giữa các bên Chính điều này đã làm cho thủ tục mua bán, chuyên

nhượng, hoặc các thủ tục pháp lý khác liên quan đến BĐS căn hộ du lịch trở lên phức

tạp Thời gian giải quyết cũng như chi phi cho các thủ tục này khá lớn và phụ thuộc rấtnhiều vao CDT

Tuy nhiên, đến ngày 23 tháng 4 năm 2019 thi Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đây thị trường BĐS phát triển ôn định, lành mạnh khi chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương thực hiện tốt các nhiệm vụ về việc ban hành sửa đối, b6 sung quy chuân, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung

cư, công trình căn hộ du lịch (CONDOTEL), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết

hợp lưu trú ngăn hạn (officetel); nhà trọ; phòng trọ cho thuê Đồng thời, ban hành quy

31

chế quản lý, vận hành loại hình công trình văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel),hoàn thành trong quý III năm 2019 Điều này cho thấy, sự ảnh hưởng của các loại hìnhBĐS du lịch trong đó có BĐS căn hộ du lịch đang tạo thành “làn sóng” mạnh mẽ cầnthiết phải xây dựng được các quy định điều chỉnh hoạt động này.

Vì vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn số

703/BTNMT-TCQLĐĐ gửi UBND, Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây

dựng không phải nhà ở Như vậy, thực hiện Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 22 thang 4 năm

2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đây thị trường BĐS phát triển

ồn định, lành mạnh, trong đó giao Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn ban

hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình BĐS mới (căn hộ du

lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú ) theo đúng quy định của pháp luật,

Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận

quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở

Theo đó, thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức dé sử dụng vào mục đích thươngmại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đấtnhưng không quá 50 năm, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự

án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế

- xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá

70 năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, đối với việc cấp Giấy chứng nhận trường hợp các dự án có công trìnhcăn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyên nhượng theo quy định củaLuật kinh doanh BĐS thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên

nhận chuyên nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một

số Điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06

tháng 01 năm 2017 của Chính phủ, sửa đồi, bố sung một số nghị định quy định chi tiết

thi hành Luật Đất đai.

32

Bên cạnh đó, ngày 03/4/2023, Chính phủ ban hành Nghị định 3610/2023/NĐ-CP năm 20123 sửa đổi, bố sung một số điều của các Nghị địnhhướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 Việc cấp giấy chứng nhận quyền sởhữu đối với các công trình sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch nếu đáp ứng đủcác điều kiện theo quy định của các pháp luật có liên quan như Luật Du lịch,

Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngoài ra, Nghị định 10/2023/NĐ-CP ban hành nhiều quy định mới như việc thu hồi đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư; hay về đấu giá quyền sử dụng đất trong một số trường hợp đặc biệt.

Về trình tự, thủ tục hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều

70, Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số

24/2014/TI-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về hồ sơ địa chính; Khoản 8 Điều 6 của Thông tư số

33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy

định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 1 năm 2017 của Chính phủ sửađồi, bé sung một số nghị định quy định chỉ tiết thi hành Luật Dat dai và sửa đồi, bỗ sungmột số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Bên cạnh đó, khung pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bat động căn hộ

du lịch gồm nhiều nhóm quy định bao gồm các nhóm quy định như nguyên tắc kinhdoanh BĐS căn hộ du lịch; quy định về điều kiện kinh doanh BĐS căn hộ du lịch được

đưa vào kinh doanh; nhóm quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể trong kinh doanh

BĐS căn hộ du lịch hoặc các quy định về hình thức pháp lý và hiệu lực của các giao dịchliên quan đến căn hộ du lịch Đặc biệt, ngày 28/10/2019 Bộ Văn hoá, Thẻ thao và Dulịch đã ký ban hành Quyết định số 3720/QD-BVHTIDL về Ban hành quy chế Quản lý,

kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch Theo đó, Quyết định này ban

hành gồm 7 Điều đưa ra các quy định về nguyên tắc quản lý, kinh doanh dịch vụ lưu trú

du lịch đối với căn hộ du lịch và biệt thự du lịch Đồng thời, đưa ra các quy định về kinh

doanh địch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch và biệt thự du lịch; quy định về

quyền của tô chức, cá nhân trong hoạt động kinh doanh.

33

1.3 Kinh nghiệm quốc tế về kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch và một số

gợi mở cho Việt Nam

Kinh doanh BĐS căn hộ du lịch được đánh giá là mô hình kinh doanh được

nhiều quốc gia chú ý và dành sự quan tâm hết sức đến loại hình này Tuy nhiên, do

sự ra đời cũng như chính sách pháp luật của nhiều quốc gia khác nhau nên quy định

về việc sở hữu căn hộ du lịch giữa các quốc gia cũng có sự khác nhau Đồng thời,

đối với loại hình này thì việc mua bán, trao đổi, chuyên nhượng giữa các quốc gia

cũng có sự khác nhau cơ bản đối với người trong nước và người nước ngoài sở hữu

Thị trường BĐS của Mỹ: Đối với loại hình kinh doanh BĐS căn hộ du lịch

đã xuất hiện vào năm 2006 là sự kết hợp chỗ ở trong khách sạn với quyền sở hữu tài

sản [56] Mô hình này cho phép bán và sở hữu tư nhân các phòng trong khách sạn, với việc quản lý và bảo trì hoàn toàn do khách sạn đảm nhận Như vậy, thay vì chỉ

đơn giản là thuê phòng khách sạn, khách mua phòng thực sự trở thành chủ sở hữu

của phòng khách sạn Mô hình này cho phép người mua thanh toán trước cho những

ngày nghỉ của họ, trong khi thực sự mua một BĐS.

Nhà đầu tư nhận quyền sở hữu chứng thư đối với tài sản theo hợp đồng nhà

chung cư, trong khi khách sạn chịu trách nhiệm quản lý khách sạn Nhà đầu tư cũng

có thể sử dụng chỗ ở vào những ngày nhất định trong năm và khi họ không sử dụngcăn hộ của mình, họ có thể cho thuê căn hộ của mình và tận dụng hoạt động tiếp thị

và quản lý do chuỗi khách sạn thực hiện Trong trường hợp này, nhà đầu tư thực sự

sở hữu một phần tài sản của khách sạn và sẽ nhận được lợi ích tương ứng cho việc

sử dụng nó Đặc biệt, đối với thị trường Mỹ thì nhà đầu tư có quyền được sở hữuvĩnh viễn loại hình BĐS căn hộ này, áp dụng không chỉ cho những nhà đầu tư trongnước mà cả những nhà đầu tư nước ngoài cũng được sở hữu vĩnh viễn Bên cạnh đó,

thị trường Mỹ cũng không giới hạn về tỷ lệ phần trăm người sở hữu là người nước

ngoài, các chính sách pháp luật tại Mỹ cũng hết sức minh bạch, công khai không

giống như thị trường tại Việt Nam do có loại hình BĐS căn hộ du lịch vẫn còn khá

mới mẻ, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư Ngoài ra, tại thị trường Mỹ đang rất

thuận lợi cho việc môi giới BĐS MLS (Multiple Listing Service) Theo đó, những

34

người làm nghề này sẽ cung cấp đầy đủ những thông tin liên quan đến BĐS căn hộ

du lịch nếu sử dụng thành công thì sẽ chia một phần hoa hồng môi giới cho họ

Bên cạnh đó, thị trường BĐS căn hộ tại Mỹ có nhiều tiềm năng phát triển lớn

như mỗi năm, Hoa Kỳ chào đón hơn 40 triệu lượt khách du lịch nước ngoài, chưa

kế đến số lượng đông đảo các khách du lịch là công dân Mỹ đồ về những thành phóbiển để nghỉ dưỡng vào các dip cuối tuần hay ngày lễ trong năm [46] Ngoài ra, đầu

tư BĐS tại Hoa Kỳ còn là một cách đầu tư tiền tệ hiệu quả Thực tẾ, đồng Đô la Mỹ

được xem là loại tiền tệ phố biến nhất và được dự trữ nhiều nhất trên toàn cầu Do

đó, nhà đầu tư hoàn toàn có thé an tâm về tính ôn định của giả trị tài sản khi đầu tư

vào thị trường Mỹ Một trong những lợi thế lớn khi đầu tư vào thị trường BĐS Mỹ,

đó là nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn có quyền thé chấp chính BĐS mình đầu tư dé

sở hữu BĐS đó Ngoài ra, nếu như tại Việt Nam, tỷ lệ vay vốn ngân hàng khi đầu tư BĐS rơi vào 11%, thì tai Mỹ, con số đó chỉ dừng lại ở khoảng 4.5% [46] Như vậy,

đối với thị trường tại Mỹ thì khả năng phát triển loại hình BĐS du lich này đang có

nhiều tiềm năng rất lớn Chính sách pháp luật cũng như các quy định đều nhằm bảo

vệ người mua, CĐT trong hoạt động mua bán BĐS căn hộ du lịch.

Tại thị trường BĐS căn hộ du lich của Ý: Loại hình đầu tư BĐS căn hộ dulịch này đang nhanh chóng lan rộng tại thị trường Ý Theo dữ liệu từ ISTAT, năm

2016 các khách sạn ở Y có 90,3 triệu lượt đặt phòng với thời gian lưu trú trung bình

là 2,97 đêm Các cơ sở lưu trú du lịch khác ghi nhận 26,7 triệu lượt đặt phòng với thời gian lưu trú trung bình là 5,07 đêm Tuy nhiên, trong khi lĩnh vực khách sạn

của Ý tăng 1,8%, các hình thức lưu trú du lịch khác tăng khoảng 4,2% [60]

Thông qua khách sạn căn hộ, các cơ sở kinh doanh khách sạn đang thích

nghỉ với nhu cầu thay đổi của khách hàng, do đó làm cho các khách sạn trở nên

cạnh tranh hơn trong một thị trường cạnh tranh khốc liệt và thay đổi nhanh chóng.

Mô hình này cho phép họ cạnh tranh với các nền tảng kinh tế chia sẻ mới như

Airbnb bang cach tao san choi binh dang Do đó, các khách sạn thích ứng một cach

hiệu quả với các hình thức sở thích tiêu dùng mới Không chỉ vậy ở Ý, mô hình đầu

tư BĐS căn hộ du lịch này đã được triển khai với Allegro Italia Hotel & Condo.

35

Khách sạn căn hộ này có doanh thu hàng năm hơn 20 triệu euro và là một trong những công ty tiên phong trong phân khúc khách sạn căn hộ ở châu Âu [60].

Đối với các nhà đầu tư quy mô nhỏ hơn, căn hộ khách sạn mang đến cơ hội

hoàn hảo để tham gia vào lĩnh vực du lịch, nơi lợi ích thậm chí có thể vượt xa lợi

ích thu được từ đầu tư BĐS truyền thống Loại dự án này đặc biệt hấp dẫn vì tính

hai mặt của nó Một mặt, đây là một khoản đầu tư BĐS với tất cả các lợi thế mong đợi khi đầu tư vào một tài sản hữu hình, mặt khác, đây cũng là một khoản đầu tư có

tính chất du lịch, có thé dan đến kha năng sinh lời cao hơn với các cơ hội cho thuê

Thông qua cơ hội này, các nhà đầu tư sẽ có được tất cả các lợi ích truyền thống của việc sở hữu nơi cư trú thứ hai, mà không có nghĩa vụ phải quản lý và trả chỉ phí cho

việc bảo trì nơi cư trú Các nhà đầu tư sẽ là chủ sở hữu của cơ sở lưu trú du lịch,

hoan chỉnh với lễ tân khách sạn, nhân viên khuân vác, dịch vụ don dep và tất cả các lợi ích khác dành cho khách qua đêm trong khách sạn Tuy nhiên, khi ở trong căn

hộ khách sạn, nhà đầu tư không phải là khách, mà là chủ sở hữu

Tại thị trường BĐS căn hộ du lịch của Singapore: Hiện nay, Singapore có

diện tích nhỏ nhất tại khu vực Đông Nam Á nên diện tích đất đai rất hạn chế Chính

vì thế, Singapore với quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn, hệ thống pháp lý đồng bộ

va đã phát huy tối đa hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai và có một bước tiễn dài, trởthành quốc gia cực kỳ thoáng mát và sạch đẹp dù “đất chật người đông” Đây chính

là điều kiện quan trọng nhất để Singapore phát triển mạnh mẽ thị trường BĐS, đặc

biệt là BĐS căn hộ du lịch Những dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng nổi tiếng tại

Singapore khiến quốc tế ngưỡng mộ, ta không thể không nhắc đến “thiên đườngnghỉ dưỡng” Marina Bay Sands - niềm tự hào của người dân đảo quốc sư tử

Theo số liệu thống kê về ty trọng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) ở

Singapore vào năm 2020, lĩnh vực BĐS đóng góp 3% vào sự phát triển kinh tế - xã

hội của quốc gia này [16] Trong đó, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cũng đóng góp phần

lớn, đồng thời thúc đây mở rộng thị trường nội địa và quốc tế nhờ thu hút vốn đầu

tư nước ngoài Đặc biệt, đối với hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch tại

Singapore thì chỉ có luật sư có chứng chỉ hành nghề mới được làm dich vụ tư van

36

chuyển nhượng BĐS Vì vậy, các thủ tục pháp lý cũng như quy trình chuyển

nhượng căn hộ du lịch tại Singapore cũng hết sức an toàn, bảo vệ quyền và lợi ích

của các bên trong quan hệ này.

Những gợi mở cho Việt Nam về BĐS căn hộ du lịch: Ở mỗi quốc gia khác

nhau đều có những quy định riêng trong việc quản lý, sử dụng, điều hành hoạt động

kinh doanh BĐS căn hộ du lịch Tại Việt Nam, loại hình kinh doanh BĐS này vẫn

còn tương đối mới mẻ, các quy định pháp luật vẫn chưa đầy đủ để điều chỉnh một

các toàn diện các quan hệ trong hoạt động này Chính vì thế, các quy định pháp luật

từ các quốc gia trên thế giới được coi là nguồn pháp luật tham khảo rất lớn cho hoạt động quản lý loại hình này tại Việt Nam Từ sự nghiên cứu chuyên sâu các quy định pháp luật quốc tế về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch, Việt Nam cần tạo dựng các quy định pháp luật về loại hình này dưới sự tác động mạnh mẽ của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 Dưới sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch tại Việt Nam sẽ

tạo ra bước đệm rất lớn đến hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch Đồng thời,

hành lang pháp lý ngành càng chặt chẽ sẽ giúp các nhà đầu tư trong nước cũng như

nước ngoài đầu tư mạnh mẽ hơn vào thị trường tại Việt Nam

37

Kết luận chương 1

Mô hình kinh doanh BĐS căn hộ du lịch hiện nay đang trở thành xu hướng

của phát triển vượt bậc trong BĐS du lịch Những lợi ích mà loại hình mang lại nhưđầu tư — nghỉ đưỡng — cho thuê — trao đổi giữa các nhà đầu tư trong nước và quốc

tế Tại Chương 1 của Luận văn đã nghiên cứu và làm sáng tỏ những van dé lý luận

cơ bản liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch như khái niệm, đặc

điểm, bản chất, vai trò của hoạt động kinh doanh BĐS Nghiên cứu chuyên sâu về lý

luận của hoạt động kinh doanh BĐS sẽ làm tiền đề để nghiên cứu thực trạng pháp luật

và thực tiễn thực hiện tại Việt Nam Đánh giá đúng thực trạng của các quy định pháp

luật được áp dụng trên thực tế về loại hình kinh doanh BĐS căn hộ du lịch này

Không chỉ vậy, tại Chương 1 của Luận văn đã phân tích khái niệm pháp luật

về hoạt động kinh doanh BĐS; khung pháp luật về hoạt động này dé hiểu tổng quanhơn về các quy định pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch

Đồng thời, nghiên cứu các quy định, chính sách pháp luật của các quốc gia trên thế giới như Mỹ, Singapore, Italia để kinh doanh BĐS căn hộ du lịch Dựa trên những

nghiên cứu quốc tế về căn hộ du lịch sẽ tạo tiền đề và mang lại giá trị tham khảocho Việt Nam đối với việc quản lý, điều chỉnh hoạt động này trên thị trường BĐS

Từ đó, loại hình BĐS căn hộ du lịch được phát triển mạnh mẽ theo đúng bản chất,

bảo vệ được quyền và lợi ich của người mua và CDT Tao điều kiện cho ngành du

lịch phát triển cũng như nền kinh tế có sự chuyển biến mạnh mẽ Để có được sự

phân tích sâu hơn về thực trạng kinh doanh BĐS căn hộ du lịch theo pháp luật Việt

Nam và thực tiễn thực hiện tại một số địa phương thì tác giả sẽ thực hiện nghiên

cứu tại Chương 2 của Luận văn này.

38