Luận văn thạc sĩ Luật học: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng

Mục dichva nhiệm vụ nghiên cứu "Mạ dich nghiên cứu của luận vấn là lam sáng tổ những vin để lý luận thụctrang quy định pháp luật công nữ thực tin áp đụng pháp luật vé thể chấp nhà ở hình

BQ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOI

NGUYEN SỸ KIEM

‘THE CHAP NHÀ Ở HINH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐÈ BẢO DAMTHY HIEN NGHĨA VỤ PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng nghiên cứu)

HÀ NỘI, NĂM 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOI

NGUYEN SỸ KIEM

‘THE CHAP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐÈ BẢO DAMTHY HIEN NGHĨA VỤ PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật din sự và tố tung dan sự.

Mã số 8380103

N gui hướng dẫn khoa hoc: PGS.TS Phạm Văn Tuyết

HÀ NỘI, NĂM 2022

LỜI CAM DOAN

Tôi xin cam đomm đây là công trình nghiên cm khoa học độc lập của viêng tôt

“kit qui nghén oinstrong Luân văn chưa được công bỗ trong bat công trìnhnghiên

cú nào khác Các thông tn £6 iệu trơng luận văn là mg thực, có ngiễn gắc rổrang được tich dẫn dig theo quy đình Tôi xin chan rách nhiệm về tỉnh chỉnh sác

và tìng thực cũa Luân văn và:

Hà Nội ngày thing 11 năm 2022

Tác giá Luận văn.

NGUYEN SỸ KIEM

tho moi đều kiện cho tôi rong suốt quá tình học hiện nghién cứu luận vẫn cũa min

Đảng thời, tốixia gi lối cém on chân thành và sâu sắc din Ban giám hiệu toànthể quý thấy cô, cán bô trong Phong Đảo tao, Khoa Sau đụ hoc, Khoa Luật din sơ

và tổ tụng din sự cing niur các cán bộ Thư viên trường Dai học Luật Hà Nội đ tao

du kiên thuân lợi cho tôi trong suốt quá trình học tip, nghiên cứu và hoàn thành

tin vấn thạc

“Tôi cũng in git lời cm on chân thành din ga nh, ban bà, đồng nghiệp đã

luôn bên canh, động viên và giúp đổ tố trong quá tình học tập và thục hiện để ti

"nghiên cửu cũa minh

CCudi công tôi in chân thành căm ơn các thấy cô trong Hội đẳng châm luậnvăn đã cho tôi những nhân xét, đồng gop quy bầu để tôi hoàn thiện Luân vin này

HANG ngiy thếng Huềm 2022

Tác gia Luận vẫn.

NGUYEN SỸ KIEM

PHÀN MỞ DAU

'CHƯƠNG 1 MỘT SÓ VAN DE LÝ LUẬN VE THE CHAP NHÀ Ở HÌNH

'THÀNH TRONG TƯƠNG LAI DE BẢO DAM THỰC HIEN NGHĨA VỤ PHATSINH TỪ HỢP DONG TÍN DỤNG 8

p nhà ð hình thánh trong tương li để bio dm thực hiện

8

Li Kh quat vi thé

"nghĩa vu phát sinh từ hợp đồng tin đụng.

LLL Khát mdm, đặc đẫm nhàở hành thành trong tương lai 811.2 Khải mim, đặc ctém thé chap nhà ở hành thành trong tương lại đỗ báo ci

thực hiện ng]ĩa vụ phát anh từ hợp đồng tín đụng 16

12 NGidimgphép ij cơ bản cia biénphip thi chấp nhà hinhthinh rong tương

lẻ để bảo dim thục hiện nhl vụ phát ảnh từ hợp đồng tin đụng

121 Ke lập biện pháp thd chap nha g hình thành trong tương lai 2s

1.2.2 Chitthé cia bién php thé chấp nhà hình thành rong tương lai 38

133 Môtsỗ quyển và nga vụ cơ bản cia các bên trong biên pháp thể chấp nhà

3 hình thành trong hương lai 29

1.2.4 Kiel tài sản thé chấp lànhà ð hùnh thành trong hương at 31

KET LUẬN CHƯƠNG 1

'CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT HIỆN HANH VE THE CHAP NHÀ Ở HÌNH THÀNH'TRONG TƯƠNG LAI ĐÈ BẢO DAM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ PHÁT SINH

TW HOP DONG TÍN DUN

21, Đổi tượng thé chấp nhà ở hình hành trong trơng lại

12 Xác lâpbiện pháp thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai

2.2.1 Vẻ hình thức của hợp déng thé chấp nhà ở hình thành trong tương lat 312.2.2 Vé hiệu lực của biện pháp thé chấp nhà 6 hình thành trong tương lai 38

23 Chủ thể của thể chấp nhà ở hình thành trong tương lai

38.3 Bên nhận thế chấp 41

3⁄4 Méts6 quyền và nghĩa vụ cơ bên của các bản trong biện pháp thể chip nhà ở

ình thành trong tương li.

2.4.1, Mét sé quyén và nghĩa vụ của bên nhận thé chấp 492.4.2 Một sé quyén va nghia vụ của bên thé chấp 52

35 X lý tại sản thé chip la nhà 6 hình thành trong tong lai

3.51 VỀ căn sử xữ ý ài sân thd chap là nhà ở nh thành trong trong la 55

2.5.2 VỀ trình tự, th tục xứ Ip tài sản thé chấp là nhà 6 hình thành trong tương lat 56

'CHƯƠNG 3 MOT SỐ BAT CAP VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIEN PHÁP LUAT

VE THE CHAP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐÈ BẢO DAM'THỰC HIEN NGHĨA VỤ PHÁT SINH TỪ HỢP DONG TÍN DỤNG

31 Bắtộpvàgiảipháphồn thiên pháp lndtvé đối tương thé chấp nhà ở hình thành,

2

trong tương Iai Gy

32 Bắtcập và giải pháp hồn thiện pháp luậtvà xác lập biện pháp thé chấp nhà ở ình thank trong trơng lại 10 33 Bắtôpvà giải pháp hồn thiện pháp luátvề xử ly ti sẵn thể chấp la nhà 6 hình

thành trong tương lại T8

34, Vé thi hinh én dân sư nhà ở hình thành trong tương lai 3

KET LUẬN CHƯƠNG 3

KET LUAN

PHAN MỞ DAU

1 Lý do chon đề

Nha ở không chỉ a ti sản lớn, có gti cũa mdi hồ gia dn, cá nhân mã còn1à một yêu tổ thể hiện tỉnh độ phát triển tính tổ xã hội của mỗi quốc gia cũng narnén văn hoá, phong tục, tập quán cũa mỗi dân tộc, vùng miền Trong đời sốngxã hội,vide cả thiện chỗ G14 một trong những yêu cầu cập bách đối với mốt quốc gia nhằm

dinky, phủ hợp và en toàn là

một quyền cơ bản của con người, lành cầu chỉnh đáng côn mỗi cá nhân, hộ gia dnt

dn đính và nâng cao đùi ống côn nhân din Có chí

và là đều liện cần thiết đ nhất tiễn nguồn nhân hực phục vụ cho sự nghiệp công

"nghiệp hoá, hiện đại hoá đắt nước

KE từ li Việt Nam bit đầu thục hiện chủ trương đổi mới toàn điện đất nước(nim 1986) dn nay, quá tình đô thị hoa đã đễn ra hit sức nhanh chóng Đô thị hoa

đã lâm thay đẫi điên mạo cia đắt nước, góp phân phát triển inh tỉ, ning cao đồi sốngcủa người din Trong th đó, Việt Nam là một quốc gia đông dân với mất độ din sốcao so với các nước trên thé giới và trong khu vực Dân số của Việt Nam! đứng thứ

3 trong khu vục Đông Nam A (sau Indonesia và Philippines) và đăng thứ L5 trên thểtối, mật độ din số là 319 nguờilem2 Quá tình đổ thị hỏa đn ra manh mẽ cùng với

a gi tăng din sổ của nước ta rong những năm gin diy kéo theo nhủ cầu về nhà ở

tăng lân rất lớn Tính ring trong mt thập kỹ qua, tổng điện tích xây đụng nhà ti

Việt Nam ting trưởng ấn trợng 19%, từ múc 22,6 tiêu hồ gia đính đã tăng lên mie

26,7 triệu hộ trong năm 2019 Diện tích nhà ở riêng 1é tăng 41%, từ mức 1,5 tỷ m?

năm 2010 tăng lên mức 2,1 t7m?, Riêng với loại hình nhà clung ou, từ mức 17 triệu

sm? sản năm 2010 lên mức 41 triệu m2 sin, tăng gân 142% chỉ sau 1 năm,

“Củng với ar gia ting dân số ngày một lớn, nh cầu về nha ở cũng ting theo và

được dự báo là tp tue ting cao trong những năm ti, đặc tiệt tạ các thành phố lớn

shu Hà Nội và thành phd Hỗ Chi Minh Đỗ đáp ứng nhủ cầu cũa nguồi din vé nhà

ps nso xg nan trợ cập ngày 1512021, trọ cập ngủy 158/032

197787 uy dập ng 1582022

4, nhiều kho đô thị mới, nhiễu dự án đều hư xây dụng nhà ð được xây dụng vì vậy:

doanh nghiệp kinh doanh bit đông sẵn cần nhiều vẫn để thục hiện các du án đầu hexây ding nhà ö, cho nên doanh nghiệp vay vẫn cần thể chấp nhà ở đụng xây dụng để

vay vốn hoàn thiện dự án, hoàn thiện công tỉnh Khéng chỉ doanh nghiệp kinh doen bit đông sin, nhủ cầu v nhà ở của các cá nhân công rit cập thiết Theo két quả sơ bổ Khảo cát aie sống din cự năm 2021, ức tính thu nhập bình quân Ì người tháng

năm 2021 theo gá hiện hành của ngồi dân Việt Nam đạt khoảng 42 tiêu đẳng),đây là mức thụ nhập trung binh và thập Với mức thu nhập bình quân đầu người của

"ngời din nước te nh hiện nay, thi khả năng tải chính oie hấu hit ngôi din là có hạn so với giá mua nhà ð trên thi trường nên nhiễu người dân không đã khả năng ti

chính đỂ mua nhà ở bằng nguồn thủ nhập của minh ma chỉ co thé mua nhà ở theo

phương thúc tr dẫn, trả gớp hoặc bằng nguồn vốn vay ngân hàng, Khi người din có

shu cầu vay vén mua nha 6, trên cơ sở quy định của pháp luật và chính sich nổi bổ

của từng ngân hàng, các ngân hàng thường yêu cầu người din có ti sin bảo dm thực

iện ngữa vụ tr nợ é hạn chế ri ro và bio toàn nguồn vẫn vay Tử hoàn cễnh và

đu liên thục ỉ của mình, nhiều nguồi dân chỉ có thi thé chip chính tải sân hành

thánh tử vốn vay là nhà ở hình thành trong tương lá, để vay vén phục vụ cho hoạtđồng đầu t mua nhà Nhờ vậy, thục trang thể chip nhã ở hành thành rong tương li

để vay vên tại các tỔ chức tin dụnglà mốt nho cầu cập thiết của cá nhân, doanh nghiệp

ảnh đoanh bất động sẵn

Trong những nim gin diy, hành lang phép lý vé thé chấp nhà ở hành thành,trong tuong li để bio dim cho nghĩa vụ trả nợ vay của ngân hing ngày cảng được

các cơ quan có thi quyễn chỉ trong xây dụng và hoàn thiện Tuy nhiên pháp luật

iện hành về thể chip nhà ð ình thành trong toơng le chưa thục sự diy đã và đồng

tổ, vẫn con tổn ti nhiều đẫm mâu thuấn, chẳng chéo din din bắt cập trong việc théchip, công chứng đăng ký thể chấp và xử l tài sin thé chấp là nhà ở hành thành

trong trơng ii, tiềm én nhiều rũ ro cho cả ngân hing và khich hàng trong quá trình,

"haps Thm G gov vui le i-so:Teu thong e2021/061hong cho bo chỉ que Wiao-s- ame

sang dante 2021/ uy cập ngủy 1581032.

thục hiện thủ tục thé p và xử lý tit ấn thé chấp Do vậy, tác giả lưa chọn để ti

“Thi chấp nhà ở lành thành trong trong lai đễ bảo đâm tục hiệu nghĩa vụ phátsinh tc hợp đồng tin dung’ Tầm đề ti nghiên cửa

2 Tình hình nghiên cứu đề t

"Trong thời gian qua, đã có nhiều công tỉnh nghiên cửu, bai viét họ thuật có

liên quan din đồ t thể chấp nha 6 hình thành trong tuong lai để bảo dim thực hiện

"nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tin dụng, iêu biểu phải kỄ đến iar

Phạm Vn Anh C017), Thể chấp nhà ở nh thành trong hương lại đễ bảo i

cho hợp đẳng tn dụng Luận vấn thạc đ luật học, Dai học Luật Hà Nội

Phan Ngọc Trầm (2016), Thể chấp nhà ở bình thành trong trơng lat đễ can

báo dhực hận nghữav ti hợp đồng tn dhng, Luận văn thạc luật học, Đai học Luật

Hà Nội

Nguyễn Văn Phương, Mai Thi Thu ~ Ngân hàng TMCP Ngoại thương ViệtNan, Vướng mắc về thể chắp nhà ở hình thành trong tương la và quyên tà sản phátsinh tr hop đẳng mua bén nhà 6, Tạp chỉ Ngân hàng $608/2014

Huỳnh Anh, Mớt số vấn để pháp lý về thể chấp nhà ở hình thành trong tương

lai tại Ngân hàng thương mại, Tap chỉ Nghién của lip pháp Viên Nghiên cứu lap

pháp 2016 - Số 19, 51-58

Vii Thị Hong Yén, Đăng lý thể chấp tải sân hình thành trong tương lai —

[Ming vẫn để cẩn hoàn thận, Tap chi Nghiên của lập pháp Viên Nghiên cứu lap

phép, 2019 - $67, tr 46-52

Mie dù có khá nhiều công tinh, bi wét có liên quan din để tải tác gã lonchon nghiên cứu những việc tip tục nghiên cửu các quy định của pháp lut về thểchip nhà hình thành rong tương lai để bão đầm thục hiện ngiễa vụ phát ánh từ hợpđồng tin dụng cần thiết và rất có ý ngấa, để thấy được những vẫn đồ đã được lâm,

1, những vẫn để còn bắt cập, han ch, tử do kế thừa nhông kết quả nghiên cứu đã đt

được dé liên hệ, cập nhật với những quy dinh mới dang có hiệu lọc áp dụng và tấptue di sâu nghiên ein chỉranhồng vướng mắc, bất cập dé đơa ra kiéa nghĩ hoàn thiệnphp luật về để ti này, đắc biệt rong bối cảnh ánh tế xã hội ngày một phi tiễn

va thay đỗi như hiện nay, Do vậy, việc nghién cứu đã ti thể hấp nhà ở hình thành,trong toơng si 4 bảo đăm thục hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp ding tín dung có ý

"nghĩa cả về mất lý luận và thục tin, đặc rệt đối với các tổ chức tin dng, ác cơquan nhà nước có thim quyên, cũng như các cá nhân tổ chúc cóiên quan

3 Mục dichva nhiệm vụ nghiên cứu

"Mạ dich nghiên cứu của luận vấn là lam sáng tổ những vin để lý luận thụctrang quy định pháp luật công nữ thực tin áp đụng pháp luật vé thể chấp nhà ở hình,thành trong tương li đỂ bio dim ngiấa vụ phát sinh từ hợp đẳng tin dụng Trên cơ

sử đô, luân vin cũng nhằm đưa ra mốt sổ kiến nghĩ hoàn thiện quy định pháp tuật

thé chấp nhà ở hình thành trong toơng lai để bảo dém ng]ĩa vụ phát sinh tử hợp đồng

tin đụng Với những mục dich như này, luận vin có những nhiệm vụ nghiên cửu cụ thể như sau

Thứ nhất, xác định nhà ð hành thành trong tong là đối tương của biện phápbão dim thực hiện nghĩa vụ xây đụng được khá niệm và chỉra được những đặc din

ca nhà hình thành trong toơng li, của biện pháp thé chip nhà ở hinh thành trong

tương lạ để bảo dim thục hiện nghĩa vụ phát snk từ hợp đồng tin dụng Nai dụngphp lý cơ bản cũa biện pháp thé chấp nhà ð hành thành trong tương lại để bio dima

thục hién ngiấa vụ phát anh từ hợp đồng tin đụng

Thứ hơi nghiên cửu, phân tích các quy dinh pháp luật hiện hành và nêu thực trang áp đọng pháp luật vé thé chip nhà ở hình thành trong tương lạ để bio dima

"nghĩa vụ phất sinh từ hợp đẳng tín ding từ đỏ đưa ra mốt số kiến nghĩ cụ thể để hoànthiên quy din pháp luật vé thể chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bio dima

"nghĩa vụ phát ảnh từ hợp đồng tín dụng

4 Dai tuợng nghiền cứu, phạm ving

Đối tượng nghiên cứu: Luân văn tập trung nghiên cứu các

thục trạng phép luật và thụ iễn áp đụng pháp luật v thé chấp nhà ð hình thành trong

tương ld đ bảo dim nghĩa vụ phát snk từ họp đẳng tin đụng

để lý luận,

Pham vinghién cứu:

Thứ nhất trân cơ sở những quy dinh của pháp luật về biện pháp thé chấp để

‘bio dim thục hiệnngiĩa vụ v nhà ở hành thành trong tuơng la, luân vấn tập trung

"nghiên của và lim rõ cơ sở lý luận vé thể chấp nhã ð ình thành trong tương lại dé

‘bio dim thực hiện ngiữa vu phát ảnh từ hợp đồng tín dụng Trong đó, đối trong nhà

3 hình thành trong tương li cũa biện pháp thé chip mà Dé tai nghiên cửu là nhà ở

Hình thành trong tương li cia các cá nhân, t8 chúc mua từ doanh nghiệp kinh does

bit động sin và nhà ở hình thành trong tương lạ đợc xây dừng trên thủa đất hợp hấp của các ổ chức, cá nhân Nghia vụ phát sinh từ hợp đồng tin dụng được bio

đầm bi ti sẵn thể chấp là nghĩa vụ trả nợ của bên vay, bin được cố

gồm nghĩa vụ trả nợ gử

Thứ hai, luân vẫn tập trung làn 18 các quy định của B6 luật din sự nắn 2005, năm 2015, Luật Nhà ở nim 2014, Luật Kinh doanh bất động sin năm 2014 và các

‘vin bên pháp luật có liên quan về nha ở hình thành rong tương lạ và thé chấp nhà ð

Hình thành tong toơng lei, Thông qua đó làm rõ quá tình bình thành, thay đãi và

hoàn thiện pháp Iuit về những nội đụng này, Cũng với việc nghiên cửu các quy din của pháp luật thực định luân vin cing đi vào nghiên cứu thục tấn áp dụng pháp luật

về thé chip nhà ở hình thành trong tương lai để bio dim nghĩa vụ phát nh từ hợp

đẳng tín dụng

Thirba, trên cơ sở nghiên cứu các vẫn để ký luận, thực trạng phá luật và thựcXẾn áp dang pháp luật về th chấp nhà ð hình thành trong tương lai đ bảo dim nghĩa

vụ phát sinh từ hợp đẳng tin đụng luận văn sẽ đơa ra những ÿ kiên đính giá và mốt

sổ kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy đính pháp uật về vẫn để nay

5 Các phương pháp nghiên cứu

ic nghiên cứu luận văn sẽ dựa trên cơ sở phương pháp,

cứu các van dé lý luận trong luận văn.

Phương pháp nghiền cứu cụ thé: Trên cơ sở phương pháp luận côn chủ nghĩa Mác ~Lénin, trong qué tinh nghiên cứu luân vin, tác giã sổ sử dng các phương

ghép nghiên cứu cụ thể nh () Phương pháp phân tính, binh luân để âm rõ nhõng

inp dụng phép lut vé

thé chấp nhà ở hình thành trong toơng lai để bảo dém ng]ĩa vụ phát sinh từ hợp đồngtin dang, nhằm đa ra một sổ kién nghị phù hợp

6 Ý nghia khoa học và thục tiến của đề tài

Vy nga khoa học, Luận văn lam sáng tổ những vin dé lý luận v thé chấp

hà ở hành thành rong tương li i bảo dém nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng:

hộ thống, đánh giá, nhân định được um điểm và hạn chỗ cia các quy dinh cia phápuất liên quan đến dé từ kồi vận dụng vào trục tẾn, trân cơ sở đó đỀ ruất một số guphp góp phần hoàn thién pháp luật về thể chấp nha ở hình thành trong tương lại để

‘bo dim nghĩa vụ phát ảnh từ hợp đồng tin dong

Vy nie thọc tiễn luân văn là công tình nghiên cứu có giá tị than khẩo

cho những người lâm cổng tác pháp luật rong qué tỉnh nghiên cửu và hoàn thiện

những quy định pháp luật về bién pháp thé chấp nhà ở hành thành trong tương li để

bảo dim nghĩa vụ phát ảnh từ hợp đồng tin dụng

7 Bố cục của hận văn

Ngoài phân mỡ đâu kết loận và danh mục tai liêu tham khảo, nội dung cũa Trân vấn gồm 3 chương:

CChuơng 1 Một số vẫn đ lý luận và thé chip nhà & hình thành trong tương lai

đã bảo dim thre hiện nga vụ phát sinh từ hợp đồng tin dụng

CChhoơng 2 Pháp luật hiện hành về thể chấp nhà ở hình thánh trong tương li

đã bảo dim thục in nga vụ phát ảnh từ hợp đồng tin dụng

"Chương 3 Một số bắt cập và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thé chấp nhà 6

bình thành trong tương lai để bảo dim thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đẳng tindụng,

CHƯƠNG 1

MOT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VE THE CHAP NHÀ Ở HÌNH THÀNH

‘TRONG TƯƠNG LAI ĐÈ BẢO DAM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ PHÁT SINH

TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG

11 Kháiquátvề thé chấp nhà ở hình thành trong tương li đ bie đầm thụchiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tin dung

LLL Khái iệm, đặc đều nhà ở hình thành trong trơng lai

LLL dt mig nhà hình thành trong hưenglai

“Theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành (Bộ luật Dân sự năm 2015) thi

tii sẵn được phân loại thành bit động sin và déng sin, bất động sin và động sin có

thể là tai sản hiện có và tài sẵn hình thành trong tương lait Tai sin hiện có 1a tài sin

đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác dai với tat sẵn trước.

Hoặc tự thời đểm xác lập giao địch Từ sin hình thành trong tuong lạ thì bao gầm

tả sin chu hình thành hoặc tải sin đ bình thánh những chủ thể xác lập quyển số

Hữu ti sin smu thot idm xác lập giao dịch” Nhơ vậy, Bộ luật Dân wr năm 2015 lấythời idm xác lập giao dich din sơ đỀ xem xét mốt ải sina ti sẵn hiện có hy là tảisản hình hành trong tương ie Theo đó, tả sẵn hiện col tà sản thôn min đồng thôiHai đều kiện: Thí nhất, và trang thấ vật chất cũa tử sẽn là đã hình thành, Thứ hơi

vi trang thai pháp lý của tải sẵn là bên thé chấp đã xác lập quyền sở hữu đối với tả

sin trước hoặc tạ thời điểm xác lip giao dịch Đố với tà sin hình thành trong tương1a, thi yê tổ hình thành trong tương lẻ của ti sin cũng được thể hiện in cả trang

thể vật chất và rang thú pháp If, nga lá ti sn sẽ hình thành trong tương lá hoặc

đã hình thành vé mất vật chất, nhung sẽ thuộc quyền sở hồu của chỗ thể xá lập giaodich trong tương lạ, và yêo tổ này được xem xét tại thời điểm giao dich đố với tai

sin được tắc lập.

Ehgễn 2 Đầu 105 Bộ bật Din arn 2015

ˆ Đầu 108 Bộ tật Din sina 2015

Vina ở cũng là một loại tài sin’, nôn khi nhà ở đáp ứng được các đặc điển

của tả sân hình thành trong tương lại thi được xác dinh là nhà ở hình thành trong

tương lú, do vậy, có thé nhận diện nhà & hinh thành trong tuơng la là đối ương cia

0 dich din ar tein cơ sở qhự định cd Bộ luật Dân ar năm 2015 theo các phương iin se

Thứ nhắt, you tô vật chit: Đó có thé là nhà ở chưa hình thành hoặc đã hìnhthành Yiu tổ "hành thành" ð diy được hidw lá sự tổn tei như một thục thé ma moi

"guời đều có thể nhận dạng, go tin và khai thác theo đúng tính năng, công dụng cin

nó Do đủ, nhà ở chưa hình thành túc là nhà chưa ổn t, chưa thể xác dink, goi tên

Hay kai thác, cỡ đụng

Thứ ha, yêu tổ pháp ý: Nhà ở đó chu xác lập quyền sở hữu cho chỗ thể xác

lập geo dich Đó có thé là nyác lập quyén sở hữu lần đâu ka nhà ð mới ình thành,

Hoặc có thể la nyxắc lập quyền si hồu kế tiép đối với nhà ở đã hình thành và đã có

chủ sở hing nay đang trong quá bình chuyển giao quyên sở hữu cho chỗ thể khácTrên phương điện này thi những nhà ở đã hình thành, đã được cấp gây chứng nhận,qguyễn sở hữu dang đối tương của các giao dich chuyin geo quyén sở hữu nh mua

bbén, chuyỄn nhượng ting cho, nhưng bản nhận mua bản chuyển nhương tổng ch, chưa xác lập quyền sỡ hữu (chưa được cập gây chứng nhận quyễn sở hữu, hoặc chum được đăng ký bién đông quyền sở hu trên giấy chúng nhận quyền sở hữu,

đã cấp, th cũng được xác định I ti sẵn hành thành trong tương ai

Thứ ba, yêu tổ thối gian: Hai yêu ổ rên phải được xem xét tạ thời đn xác

lập giao địch, nghia là việc xác định nhà ở đã hình thành hay chưa hình thành, đã xác lập quyền sở hữu hay chơa xác lập quyền sỡ hữu đổi vớ chủ xác lập giao dich

chính Ja thời các bên ký kết hợp đẳng (đố với giao ich đợc giao kit đưới ảnhthúc vin bin), hoặc théa thuận xong nội dụng cơ bản của giao địch (đố với giao dịch

"awe Đồn: Rhoồn | Điệu 107 ví Kaoin 2 Điu 105 Bộ tt Dẫn synima 2015

được giao kết du hình thức lời nó, trừ trường hop luật có quy định khác hoặc các tiên có thôa thuận khác

Nhà ở là đối ượng cin bién pháp bảo dim thục hiện nghĩa vụ ngoài việc chín

sx du chỉnh của các quy dinh chung meng tinh nguyên tắc cia Bộ luật Dân mự còn

ghi chiu mr điều chỉnh cit các quy đính pháp luật chuyên ngành Vi vay, đỂ cổ thé

đơn ra khổ niệm về nhà ở hình thành trong tương Iai trên phương điển là một đổi tương của biện pháp bảo dim thực hiện nghĩa vụ cân phải xem xét din các quy Ảnh, php luật chuyên ngành vé nha ở và kinh doanh bit động sin Theo quy đính cia Luật Nha ở nim 2014, nhà ở hình thành rong tương lạ được dinh nghĩa là “nha ở dang

trong quả tinh đầu te vậy chong và chưa được nghiệm th đưa vào sứ ng") Tương

ty Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “Nhà sống tinh xậy đụng lành thành trong hương lơ là nhà, công bình xấy chmg dang trong quá tinh sập chong và chum được nghưên thu đâm vào sir ng " Luật Nhà ð

nim 2014 và Luật ánh doanh bit đông sin năm 2014 không căn cử vào yêu tổ sỡHữu mã chỉ thuận tủy dua vào yêu tổ vật chất cite nhà & là đã hình thành hay chưaHình thành để xác din nhà ð hình thành rong tương lạ, 46 là nhà ở dang trong quả

trình đều tơ xây dụng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử đụng

tiệt một cáchzõ răng với nhà ở hình thành trong tương lá, Luật Nhà ở năm 2014 và

6 cần cứ phân.

Luật nh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy dinh cụ thể về nhà ð có sẵn Theo

uy định ti Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ð năm 2014 và Khoản 3, Khoản 4 Điều 3Luật Kinh doesn bit động sin năm 2014, thì nhà ở có sẵn là nha ở đã hoàn thành việcxây dang và đơn vào sở dụng Dé lam rõ hơn điều này, Nghị ảnh sổ 99/2015/NĐ-CP

"ngày 20 thing 10 năm 2015 cia Chỉnh Phố quy định chỉ tiết và ining dẫn tí hành,một số điều của Luật Nhà ð quy din: "Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghềthu hoàn thành việc xâp dựng đưa vào sử dung theo quy định cũa pháp luật về

chong: trường hợp nhà ở do chỉ date tase hiện vậy ng theo guy nh của pháp ude về xấy đụng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vĩ có năng lực thực hiện xật

Hin 19 Du 3 Luật Nh Gam 2014

chong) th phi dip ing đu kiện đã cơ hệ thẳng điện nước phục vụ cho sinh hoạt

sĩ hệ thơng phịng chấp, chữa cháy mẫu nhà ở thước điện bắt bude phải cĩ hệ thơng

phịng chảy, chữa chấp)", "Nhà ở hành thành trong hương li lànhà ở khơng đáp ứng

ib dn Anh tại Did a Khoản nay

“Theo cách tip cân cia Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bắt đồng

sản năm2014, nếu nhà ở đã hồn thánh việc xây dmg và dua vào rỡ ding, được thể

Tiện thơng qua biển bản nghiệm thu hồn thành vide xây dựng đưa vào sr đụng theo quy định của pháp luật vé xây dụng, hoặc đáp ứng đâu liện đã cĩ hệ thắng điện,

ước phục vụ cho sin hoạt, cĩ hệ thống phịng chiy, chữa chấy (nêu nhà ở thuộc

din bit buộc phi cĩ hộ thẳng phịng cháy, chit cháy) mà khơng hủ thuộc vio việc

chỗ thể đã xác lập hay chưa xác lập quyễn sở hữu đối với nhà ở đĩ tử thời đễm xáclập giao dich thé chấp, thị đều được xác dinh là nhà ở in cĩ, khơng ph là nhà &

Hình thành trong tương lei Cách tấp căn này đã loại tri những nhà ở là tải sin hình,

thánh từ giao địch chuyễn nhương ting cho, hoặc nhưng nhà ð đã xây dựng xong vàđược đơn vào sỡ dung rt âu nhưng vì lý do nào đỏ chun được cắp GiÊy chứng nhận

quyền shiny fan ð hình thánh trong trơng et

“Trước đĩ, thuật ngữ "nhà ở bình thành trong tương lai” lân đầu tiên được ghi hận trong vin bản quy pham pháp luật rênphương dién là đối tương của biện pháp

‘bio dim tei Nghị đnh số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phố

any din chỉ tất và hang dẫn thi hành Luật Nhà 3 Tại Khoản 2 Điễu 61 Nghị inh

z671/2010/NĐ-CP quy định “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hành thành trong tương

lai của doar nghập lanh doanh bắt động sân được quyễn thể chấp nhà ở ta tổchứctin chong để vay vốn" Theo đĩ, Nghĩ dinh số 71/2010/NĐ-CP đã cho phép các tổchức, cá nhân mua nhà ở hành thành rong hương lẻ của doanh nghiệp nh doanh bắtđồng sin được thể chấp nhà ở hình thành tong tương li tạ tổ chúc tin dụng để vay

vốn Tuy nhiên, Nghĩ ảnh số 71/2010/NĐ-CP chi dịng li ở việc ghỉ nhận nhà Shinn

thành trong toơng le cĩ thể được thể chấp chứ chưa đơa ra khái niềm nào giã thích

ˆ Ehộn 5 Điều 80 Ng deh sé 99/2015/Nồ-CPngủy 20 thing 10h 2015 cia Chúh Phả uy Ah đủ.

tổấtvà hướng ổn th hành mớt sổ đều của Luật NH ở

cho thuật ngữ này, Phai din năm 2014, ki: Thông tw in tích số

01/2014/TTLT-NHNN-BXD.BTP.BTNMT ngày 25 tháng 4 năm 2014 cia Ngân hàng Nhà nước,

Bồ Xây dựng Bộ Tư phép, Bộ Tải nguyên và Mỗi trường hing dẫn thi học thể chấp

hà ở hình thành trong tương lá theo Nghỉ dinh số 71/0010/NĐ-CP ra đời, thuật ngối

“nhà ở hành thành trong tương la" mới đoợc giả thính Theo đó, nhà ở hành thành,

trong trơng la lâm tai sản thể chấp được hiểu lẽ "nhà ở được tỔ chức, cá nhân muasửa doanh nghiép lanh domh bắt đồng sân trong đụ ân đầu hr xy mg nhà ở màtri tht đẫm vác lập hop đồng thé chấp nhà ở đó dang trong quả tình đẫu ne xấy

“được duyệt và Gidy pháp xây chong (đối với trường hợp phải

Ấy pháp xây dưng) hoặc di hoàn thành viễc xdy dựng theo quy định của phápxây img nhươg chư được cấp Giấy chứng nhận myễn sic ng đắt pyồn

sở hữn nhà 6 và tài sản khác gắn in với đắ?®, Theo quy Ảnh nay, nhà ð hình thànhtrong trơng lai được thé chấp là nhà ở dang trong quả trình đầu ty xây dụng hoặc đã

luật

"hoàn thành việc xây dig theo quy dinh của pháp lit vé việc xây đơng những chun

được cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng dit, quyển sở hữu nhà và ti sẵn khác gắnHiến với đất tet thời điểm súc lập hop ding thé chấp Thống từ liên tịch số

01/2014/TTLT-NHNN-BXD.BTP.BTNMT cũng gói hen đổi tương nhà ở hình

thành trong tương lai đoợc thé chip chỉ bao gim nhà ở hình thành trong tương lạiđược t8 chúc, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bit đông sin rong dự án

đầu tr xây đụng nhà 6

"Nhờ vậy, LuậtNhà 5 nim 2014, Luật Kinh doanh bit ding sin năm 2014 đượcxem là những vin bản luật chuyên ngành đầu tiền quy dinh cụ thể về nhà ở hình thành,trong trơng li, đưa ra khổ niên và những căn cử đỂ phân bit nha ð hình thành rongtương lá với nhà ở có sẵn Ngoài ra thing qua quy dink về thể chip thé chip nhà ð

Hình thành trong tương lú, Luật Nhà ở năm 2014 đã mở rồng đối tượng nhà ð hình:

thành trong toơng le được thể chip không chỉ gồm nhà ở hành thành trong tương lai

"Wein 1 Đầu š Thông tr ồn teh sổ 01/2014/TTL.-NHNN-BYD-BTP-BTNMMT cia Nein hông MA mức, Bộ Xổy dmg, Bộ Tugháp, Bộ Tinga vi Mỗi trường hướng dẫn tế tự t chấp nhi ð hành thành

"ương ung heo Nghi ảnh số 72010/NĐ-CP

trong các dự én đâu tơxây đọng nha 6, má còn gm nhà ở hình thành trong tương li

được xây dụng rên thi đất ð hợp pháp cia các tổ chúc, cá nhân, to cơ hồi và nrthuận lợi cho tổ chức, cá nhân được đăng chỉnh nhà ở hình thành trong tương lại đểtiấp cân với nguôn vin vay tin dụng ti các tổ chức tin đụng, Theo quan điển côa tác

gi mắc dù việc xác định nhà ở hình thành trong toơng ei theo quy định của B6 luật Din my hiện hành (Bộ luật Dân mự năm 2015) và các vin bin luật chuyên ngành là

Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sin năm 2014 chưa có sự thốngnhất tuy nhiên tác giã hiểu rằng quy dinh vé tai sin hình thành trong tương lai cia

Bộ luật Dân sơ mang tinh khái quất không chỉ giới bạn bối một Losi tài sin hình thành trong tương la là nhà ở hành thành trong twong la, mã la quy định chúng fin

cơ sở xác định các loại ti sin hình thành trong tương lai khác nh tô, tấu biển,

Vi vậy, nhà ở hình thánh rong tương lai là đối tương của biện pháp bio dim thục Tiện nghĩa vụ ngoai việc dim bảo mr phi hợp với quy định chúng, mang tính nguyên tắc cña Bộ luật Dân sự về tài sân hình thành trong tương lá, côn phối đáp ving các

any Ảnh pháp luật chuyên ngành về nhà ở và ánh doanh bit động sin về đối tươngnày, Trân cơ sở đổ, tác giš đưa ra thể định nghĩa và nhà ở bình thành trong tương li

Với tư cách là đối tương của biển pháp thé chấp nhờ sau “Nha ở hh thành rong

"ương lạ là nhà ở deg trong quá trnh đầu he xận ng và chưa được nghiệm thị

ia vào sit chong te thời đễm biện pháp thể chấp nhà ở hình thành trong tương la

Thứ nhất nhà ở nh thành trơng tương li lànhà ở chưa hình thành vào thời

im vác lập biện pháp thể chấp

‘Trade hết phi xác đnh nhà ở hình thánh trong trong lạ là nhà 3 công tinh

xây dạng với mục dich đỄ ð và phục vụ các nhu cầu sinh host của hộ gia đ nh, cảshin! đã phân biệt vớ các loại công tinh xây đọng khác được xây dụng với mục

ich kin doanh, biễu diễn nghệ thuật them quan đo ich, làn vin phòng, Yêu tổ

“hình thành trong tương ai 1à yêu tổ vật chất đ ch trang thấi nhà ð vẫn chứa hình:thánh vào thời điểm biện pháp thể chấp nhà ở ình thành trong tương lại được xáclập Tai thời đẫm xác lập biện pháp thé chip, nhà ở vấn dang trong quá tỉnh đầu tơxây dang và chưa được nghiên thụ dia vào sử dụng, được thể hién bằng biên bản

"nghiệm thu hoàn thành việc xây dang đưa vào sử đụng theo quy định của pháp luật

vi xây dựng hoặc đáp ứng được điều kiên đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh

hort, có hệ thống phòng chy, chữa cháy (nêu nhà ð thuộc diện bit buộc phâi có hệ

thông phỏng cháy: chữa chợ) đối với trường hợp nhà & do chỗ đầu hơ tư thục hiệnxây dang theo quy dinh cia pháp luật về xây dung (nhà ở không bit buộc phi dodon vi có năng lực thực hién xây dưng) !Ẻ

YÍ nhà ở hình thành trong tương lai vấn chưa hình thánh vào thời điểm biệnphipthé chip được xá lip, nôn để cổ căn cử nhận điện, xác ảnh đổi tượng thể

tiên thể chấp phii có đã các tả liệu cần thiét ác ảnh nhà ð chắc di

Hình thành rong tương la, Đồ có thể la thiết k id thuật có bản vẽ cụ hổ, thể hiện

được mit bing và các thông số chỉ tắt về nhà 3, hoặc các vin bản, tai liệu ghi nhận

ấn đô xây đụng thực tổ của nhà ð, théng qua đó có thể hin dung được tính khả

thi cit việc hành thành ngôi nhà rên là có thật

Thứ hai, nhà ở hành thành trong hương li lànhà ở chưa sóc lập quyẫn sở ins

bi với bên thd chấp vào thời dim sóc lập biên pháp thé chấp

Quyển sỡ hữu là cần cứ để hình thành nên quyén thể chấp tai sin, bôi chỉ cóchủ sở hữu cin tai sản mới có quyễn đồng tài sin của mình thể chấp bio dim cho

việc thục hiện nghĩa vụ Ring đối với tai sin hình thành trong tương lạ, trong đó có

° Ehoẩn 1 Điều 3 Lait Nhi ð năm) 2014

hoin 5 Điều 80 Mu det số 99/2015/Nồ-CPngủy 29 hứng 10min 2015 cia Chih Pi uy Ah ch

‘udtvi ng dn th hàn mớt sé đều của Luật NH ở

hà hinh thành trong toơng la, được xem như một ngoại lệ khi pháp luật cho phép

được thể chấp mắc đò t tho: diém thé chấp, bên thể chấp chưa chỉnh thúc trở thành

chủ sở hữu đối với nhà & ảnh thành trong twong lai đó Tuy nhiên, ki thể chấp nhà

ở hình thành trong toơng la, bên thể chip phii đơa ra được các t liệu cin thiết để

khẳng định chắc chin khi nhà ở ình thành tả sẽ thuốc sở hồu cũa mình Đồ cổ thé

a được thực hiện một số

một chủ thé chưa có từ cách chủ sở hữu day đủ nhưng

quyin năng nhất định đối với tái sân này, cụ th la quyền được thể chip để bão dim

thục hién ngiềa vụ din sơ

Thứ ba, đẫu hiện và muc đích thi chấp đã vớt nhà ở hình thành trong ương1a bi hạn chế

Nhà ở hình thành trong tương la là mốt los tả sản đặc biệt khi chưa hình,

thánh và chưa xác lập quyên sở hiểu đối với bên thể chấp tại thời diém xác lập biệnphp thể chấp Vi vây, ki trở thành đãi tượng của mốt biện pháp bio đầm thực hiện

"nghĩa va nhà ở hình thành trong tương lá tiém én nhiễu ri ro pháp lý hơn sơ vớinhà ở biện có, bi quả hình đầu tơ xây dơng nhà ö, hạy quả kình thục tiện thi tụcđăng ký quyên sở hữu theo quy đánh côa pháp luật có thé „ấy ra những nơidân, nhữngdin tiễn nhất Ảnh khãên nhà ở không thé hoàn thành việc đầu tự xây dmg, hoặckhông đủ điẫu kiện để được cấp gậy chúng nhận quyển sở hữu, quá tỉnh quản lý tảsản th chấp là nha ở bình thánh trong tương li cũng vi thé mà đôi hồi sự giản sắtuột cách chất chế hơn ĐỂ hạn ch tối đa những rồi ro pháp Lý và các tranh chấp cóthd xây ra ki thi hành trong thục ấn pháp luật đặt ra những điều kiên chit chế vé

“đu liên mà nhà ở hành thành trong trong lại phi đáp ứng môi có thé trở thành tai

sin thi chip, đó đều kiện vé Losi nhà ở hình thành rong tương ii thể chip, về chủ

thể ñược thé chấp, về các tả liệu pháp lý ma nhà ð đó ph có đỂ cổ cơ sở khẳng dishđược tinh xác thục về ei mit vật chất và pháp lý của nhà 8 Đẳng thời, pháp uật cũng

1.12 Khái niệm, đặc điểm: ‘hip nhà ở kink thành trong trong lại dé bảo đâm.thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tin đựng

1.13 1 Khái miện thể chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đâm thực hiện

glia vụ phát sinh từ hợp đẳng tin ding

Thế chấp” tà sẵn lẻ một từ có nguôn gốc Han Việt, rong a6: “Thể là bổ đithay cho”, còn "Chấp là cầm, giữ, bắt”, Theo Từ Gin Tiông Vist, thé chấp được

i thính như sau: “Thể chấp dg [tài sci] đồng làm vất bio im, thay thé cho

vay nếu không có khả năng trả ding kỳ han” Qua đó, có ấu thể chập (tài sản).1ã ding một tai sẵn làm vật bão dim để they thé cho việc thục hiện một nghĩa vụ

(ngần vụ được bio dim)

Tới gốc đồ pháp lý, Bồ luật Dân sự năm 1995 quy định vé biên pháp thế chấp

tả sẵn nh sau "Thể chấp tài sn là việc bên cô ngÌữa vụ đừng tải sản là bắt độngsin the sở hữu ca mình đễ báo đâm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có qyẫn

Theo quy dinh này, ti sả thé chip chỉ được gi han la bit động sin thuộc sỡ hữu, của bên thể chip, không bao gém các loại tai sin khác không phi là bất ding sin.

Bộ luật Dân ar năn 2005 ra đi thay thé cho Bộ luật Dân sơ năm 1995 đã nửa đốihải niệm thé chấp ti sẵn thành nur rau: “Thal chap tả sốn là vide mt bên (mm đậy

got la bên thế chấp) đồng tà sản thuộc sỡ hữu cũa mình đễ bảo đôn thực hiện nha

ụ dân sự đỗi với ban lưa (sai đậy goi là bên nhận thé chấp) và không chuyễn giaotin sản đồ cho bên nhận thể chấp” Theo quy nh của Bộ luật Dân sự năm 2005 thiđối tương của biện pháp thé chip là “tài sản", ngấa la tai sin thé chấp không con bi

i han đối với bit động sin, ma còn có thé là các loại ti sẵn khác, như động sin,quyền ti sin, Đẳng thời, bién pháp thể chấp được nhận điện bai đặc đẫm cơ bản

"Điều 147,148 Lait Nhà ð nôn 2014

» Bio Dạy Anh 2000, Tờ đền Hin Vật xo Khoa học xã hội tang 154 vi 391

+ rang tâm từ tồn học, 2008, Tedd Thing Vit, Neb Di Nẵng rng 1160,

* Điều M6 Bộ bật Din sion 1995

làkhông có sự chuyén giao ti sản thể chấp Đền Bồ luật Dân mynăm 2015, khó niệmthé chấp được quy đính tip tục được sửa đãi thành nh su “Thể chấp tn sảnlả việcxốt bên (sai đập got là bên thể chấp) đồng ta sẵn thuộc s Hữu cia mình đễ báo

“đâm thực hiện ngÌãa vụ và không giao tài sẵn cho bên la (sau đây got là ban nhân

thế chấp) Tải sản thd chấp do bên thể chấp giữ: Các bên có thd thôn thun giao cho

"người thứ ba giữ tà sốn thể chấp" Có th thấy, khi niệm thé chấp ti sin tei Bộluật Dân sự nim 2015 vẫn ght nhận bản chit côa biện pháp bảo đầm này theo tinh

thin của Bộ luật Dân sự năm 2005 trước đã là một biện pháp bão dim được hình.

hành trên cơ sở một bên sử dạng ti sin thuộc sở hồu của minh để báo dim thực hiện

"nghĩa va mà không giao ti sin cho bin kia Bộ luật Dân sơ năm 2015 lam tổ hơn đặc

kim của biện pháp này, lá ti sả thể chip không được giao cho bên nhân thé chấp

mã do bên thé chấp giữ, hoặc các bên có quyền thỏa thuận giao tài sản thé chấp cho

người thứ bạ git

NNhữ vậy, khá niễm thé chấp t sin đò đoợc iếp cân dưới nhiễu gúc đồ khácnha nhung đều để cập din hai vin dé có tinh chất cốt lõi, đó là tính chất bão đảmcủa biện pháp thể chip và phương thú thục hién biện pháp thể chấp, Tính chất bảođầm của biên pháp thé chip th hiện ở nội đang của quyền của bên nhận thể chấp đổiVới tài sin thể chấp, đ chính là quyén theo đuổi và quyền uu tiên thánh toán kh xử

ý ti sản thể chấp để thay thi, bi dip cho nghĩa vụ được bio dim Phương thức thụcTiện biên pháp thể chip cũng được đề cập trong khá niệm thé chấp với ý nghĩa là

tổ có tính chất đặc trung nhầm phân biệt với biện pháp cầm cổ tử săn, đ chin1à ny không chuyỂn giao ti sin bảo dim cho bin nhân thé chấp

Nella vụ đưới gốc đồ Lý luận, được hiễu là xử nợ bắt buộc cin chỗ thể nàyVới một chủ thể khác, khi mét chỗ thể được xác nh là có ngiĩa vụ th bắt buộc phảithục hiện, nấu không thực hiện hoặc thục hiện không đúng không diy đồ thi sẽ bị

co là vì phạm ngiấa vụ và phii gánh chịu một hậu quả pháp lý bit lợi theo quy dinh của pháp luật va thôn thuân của các bên Bảo dim thục kiện agi vụ la biện pháp

php lý, được xác lập theo thia thuận của các bên nhằm bảo dim việc chủ thể có

"nghĩa vụ phii thục hién ngiấa vụ của mình với chủ thể có quyền nêu chủ thi có nga

‘ya không thực hiện, hoặc thực hiện không đăng không diy đã thi chỗ thể có quyển

được áp dụng biện pháp bio dim để khắc phục hậu qua do việc không trục hiện hoặc

thục hiện không đúng nghĩa va gây rà

Trong hoạt đồng cập tin dụng), tổ chúc tin dụng đồng vai trò là bận cho vaygeo hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dang vào mục dich xác

cánh rong một thé: gian nhất ảnh theo thô thuận với nguyên tắc có hoàn tr ca gốc

và l8 '% Tổ chúc tin dung thiết lập quan hệ cho vay với khách hàng thông qua việc

ký kết thôa thuân cho vay, được gọi là hop đồng tín dụng Hợp đồng tín dụng có hiệu lục pháp luật sẽ trở thành cân cứ pháp lý lâm phát sinh ngiềa vụ đối với các chỗ thể

hen gia giao dich (ỗ chúc tin dụng và khách hàng vay), nghĩa vụ cơ bin của ổ chúctin dung la chuyển giao tiễn vey (ngiĩa vụ giã ngân) theo thôn thuận về số tén cho

vay, thời hạn và phương thúc giả ngân, khách hing có các nghĩa vụ sử đụng vấn vay đăng mục đích, hoàn tri in vay theo ding thời hạn lái suit, phương thúc đã thôa

thuận, cũng cấp và chíu trách nhiệm vé tỉnh chính xác, trung thọc, diy đã cia cácthông tin, tả liệu gi cho tổ chúc tn đụng, phat vi pham, bỗi thường thiệt hạ theothôa thuận với 18 chức tin đụng trên cơ sở phù hợp với quy Ảnh pháp luật, VỀ

"nguyên tắc, khách hing bit buộc phi thục hiện các ngiấa vụ phát sinh từ hợp đồngtin đăng đã ký kết với tổ chức tín dụng trong do ngiĩa vụ trong tâm nhất ma các bận

hướng đến trong giao dich ny chính là ngiĩa vụ hoàn tr tin vay hay còn goi là

"nghĩa vụtrã ng theo đúng thoi hạn, lãi suit, phương thúc đãthôa thuận Trong pham,

vã nghin cứu để tài này, tác giá hướng đồn và gii han ngiĩa vụ phát sinh từ hợpđẳng tin dung mà khách hàng phối thục hiện với tổ chức tín dung là ngiễa vụ tr nơ

“Tho quy Gatti hon 4 Bika 4 Toit Cúc tổ hú th đụng ni 2010, được sa đổ, bổ amg nim 2017 thử cp tổn đang de Da thiận a ễ chức, cá nhân sĩ ng một Wd ấn hoặc cau kế cho hip sit dong một Ro tid theo meng ne có hoàn mủ bằng nghập vụ cho vn, chết khẩu cho thể tà đánh bao

‘enh odo, bo lãN ngân hồng Và các nghệ vucấp tn dng Rive” Toy hiền trọng pam ving căn

‘ini, tc g den sắthot dng tin ng cia td đc th dng tong vip đố hàn thúc cho wy.

“Moin 12,14, 16 Điều 4 Luật Cic td hú tí đựng ấm 2010, được sia đổi bổ sung ấm 2017

Neila vated nợ cơa khách hing đối với tổ chức tin dung là một trong những nội dụng

‘bit buộc phải cĩ trong hợp đẳng tin dung”, theo đĩ, ngồi khoản no gốc là số tiền tổ

chức tin dụng đã giải ngân cho khách hàng, khách hing cịn phải rã các khoản lãi

phat ánh trên sơ nơ gốc đã được giã ngân, bao gin

@ Lit trong hạn rên nơ gốc trong hen: La li trên ne gic tho li suất cho

‘vay đã thơa thuận tương ứng với thời hạn vay ma din hạn chưa tr,

(Gị Lit chậm tr trên li chưa trế Trường hợp khách hàng khơng tr đúng

hạn tin lãi trên nợ gốc theo ii uất cho vay đã thơn thuận tương ứng với thơi hạn

‘vay, thi phải trả lãi châm rã theo mac I suất do tổ chức tin dụng và khích hàng thơn thuận nhưng khơng wot gu 1036/năm tính trên sổ dự chậm rã tương ứng với thời gian chim tr, và

(a) Lãi quả hen/Lii trên nợ gốc quá hen: Trường hợp khoản nợ vay bi chuyển

nơ quá han thi khách hing phải trả Tấi rên dự nợ gốc bị quá han tương ứng với thời gien châm trả lãi suất áp dụng khơng vượt quá 150% lãi suất cho vay trong hen tại

thời điểm chuyỂn nơ quá hạn

Host đơng cấp tín ding nĩi chung và host đồng cấp tin dụng để tổ chức, cá

nhân vay vẫn phục vụ cho việc đầu tr xây đụng hoặc mus nhà ở nh thánh rong

tương lạ nối riêng luơn iém én các rũ ro gặp phi Các rồi ro này cổ thể do các

"nguyên nhân khích quan nhờ biển động của th trường, suy thối nh té ảnh uring

đến thụ nhập, dén hoạt động kinh doanh của khách hàng khin khách hàng khơng thểthục hiện đồng nghĩa vu trả nơ, cũng cĩ thé do khách hing cổ tình vi phạm nghĩa vụ

đã tha thuận, din déntd chúc tin dụng đã cho vay khơng thụ hồi được tồn bd hos

ấn đã cho vay và các khoản lãi phát sinh, ảnh hung nghiêm trong đồn quyển lợi

cũ tổ chúc tín dung Vi vậy, thơng thường các tỔ chức tin đụng chi cho vay khi nga

ve kẽ nợ cũa khách hing được bảo dim bing một hoặc nhiều biện pháp bã

nhằm dựphơng khắc phục thiệt hạ xây ra khi khách hàng vi phạm nghĩa va trả nợ

đã cam kết

đâm.

ˆY Bnm,Ehộn 1 Đầu 23 Thơng trổ 12016/TT.NENN ngiy 30 túng 12năm 2016 cin Ngân hàng Nhà amc ay dah vont đồng cho vay cin tổ chốc t đụng, đủ nh h ngàn hàng nước ngồi

Từ những phân tích trên, có thể hidu ting: Thể chấp nhà ở nh thành trong

"ương la đễ bảo đâm thực hiên ngiấa vụ phát snh ti hợp đồng tn ng là vie bênthể chấp cing tài sản lànhà ở nh thành trong tương lại sẽ thuốc sở hin của mình

sa ii điễm vác lập giao dich để báo đâm thực Hôn ngÌãa vụ phát nnhhthợp đồng

tin ding và không giao tài sẵn cho bên nhân thé chấp

11.2.2, Đặc đin cũa thé chấp nhà ở hình thành trong hương li để bảo đâm thựcrộn nghĩa vụ phát nh hợp đồng tin dưng

“hổ chip nhà ở hành thành rong toơng li để báo dim thực hién nghĩa vụ phát

sinh từ hợp đẳng tín đụng meng những đặc điểm chung cite một biện pháp thể chấp

ế ấm riêng phủ hop với tính đặc thù của

đối trong thé chấp là nhà 6 bình thành trong tuong lại và nghĩa vụ được bio đền là

"nghĩa vụ phát ảnh từ hợp đồng tín dụng

Đặc điểm chưng:

Thứ nhất thể chap nhà ở hình thành trong tương la là biên pháp bảo đâm đổi

vật

Tác vi biện pháp bảo dim đối nhân (biện pháp bảo lãn) khí việc bio

đảm thực hiện nghĩa vụ dựa rên quyền đố nhân, đó là quyển yêu cầu bên bdo dim

thực hiện ngấa vụ được bảo dim thay cho bên có nga vụ trong trường hợp bên có

"nga vụ ví phan ng

thế chấp nhà ở hành thành trong tương lai là biện pháp béo dim đổi vật, biện pháp

ja vụ mà bên bảo đảm đã cam kết bảo dim thực hiện Biện pháp,

‘bio dim đối vật rao cho bên nhận báo dim quyén rên tải sân bảo dim cia bên bio

đầm (nh chất vật quyés) Quyên đối vật này trao cho bên nhận thé chấp mốt quyềntiên giá tị của nhà ở hình thành trong tương lai thể chấp để khẩu trừ và ba dp chonhân giátrí ofa ngiĩa vụ được bão dim trong trường hop ngiĩa vụ này bi v phạm,

TBên nhận thể chấp thực thi quyển này trên nhà ở nh thành trong toơng li thé chấp một cách trực tiếp và ngự tức khắc ma không bị ph thuộc vào ý chỉ của bên thé chip hoặc bên thứ ba Điễu này giúp bên nhân th chip chủ động trong việc thực thi quyền của mình ma không phụ thuộc vio ý chi cia bin thế chấp hay bên có nghĩa vụ.

Nhờ vậy, bên nhân thé chấp có thé dự phòng và giêm thiểu được tồi ro phát sinh từ

vide vũ phạm ngĩa vụ gây ra bin thể chấp có trích nhiệm hơn rong việc thực hiện

"nghĩa vụ của minh Trong hoạt động cấp tín đụng, diy là một giải pháp hữu hiệu giúp

thúc diy và tăng cuing khả năng cơ hội p cân các nguẫn vấn tin đọng cho nền

tanh tệ

Thứ ri, thể chắp nhào hành thônh trong hương lt là biệnpháp bảo đâm đượcxác lập trên cơ sở thôn hiện của các bên trong hop đồng thé chấp nhà ở hình thành

trong tương lai

“hổ chấp nhà ở ình thành trong tuong la Tà biển pháp bảo dim được xác lập

theo thôa thuân cũa các bên đơn rên các quy đình cis pháp luật vé hop đồng Nên:

nh ở biện pháp cầm giữ tải sân a biện pháp bio dém phát sinh trên cơ sỡ quy din

của luật thông qua việc chuyỂn giao và cằm giữ tử sin bảo dim, thi thé chấp nha ở

Hình thành trong tương lá, mắc đò là biển pháp béo dim do pháp luật quy dinh nhưng,

tiện pháp này chỉ có thể phát sinh tế sơthôa thuận của các bên (bên thể chip và binnhân thé chip) thông qua hop đồng thé chấp được ký kết Hop đồng thé chấp ghỉhận ar théng nhất ý chí cia các bên vỀ việc xá lập vi the hiện biện phép thé chấp

hà ở hình thành trong tương li, tuy nhiễn, sơ thông nhất ý chi này phi được đơn trên các quy nh ota phép luật có iên quan điều chinh quan hệ này:

Hop đẳng thể chip nói chung hop đẳng thể chip nhà ở hình thành trong tương

Ini nó riêng thường được các bên giao ket thành mốt hop đẳng riêng, tách khối hợp

đồng tín dụng với nhiễu didu khoản chỉ tất và rắt cụ thể Điễu này là cin thiết bối

Yã việc gao kết một hop đồng thé chip riêng rổ với hợp đồng tin dang sẽ tạo điềuiện cho các bên có cơ hội thie thuận ch tắt, cath va diy đã hơn về các đều khoăn.của hop ding bảo dim tiên vay, Trấn cơ sỡ đó giúp cho việc thục hiện hop đồng thểchip và gat quyét ranh chip phát ảnh cũng dẾ ding thuận lợi hơn

Thứba thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai là biện pháp báo đâm không

số si chuyén giao tài san thể chấp

“Thổ chấp tải sin la biện pháp bảo dim không có ar chuyển giao quyền chiêm.Hữu, sử dạng tải sin thé chấp từ bên thé chấp sang cho bên nhận thể chấp Bén théchip vẫn có quyền chiêm hữu sử dụng ti sẵn thể chấp tong sốt thôi gian thé chấp

sé khơng phải chuyển gao cho bên nhận thể chấp Đây là đễm khác biết cân bản sơvới biện pháp cầm cổ ti sin để bảo dim thục hiện ngiĩa vụ khi tả sẵn cầm cổ đượcchuyển giao cho bên nhận cần cổ chiếm giữ rong thời gian cầm cố, tránh nguy cơtiên bio dim thực hiện việc các giao dịch chuyễn giao quyén sé Hữu đối vớ ti sẵn

Đổi với iện pháp thể chấp nha ở ành thành trong tương lạ, đặc điểm này ehcảng được thể hiện rõ ki tại thời điểm biện pháp thé chấp được xác lập, ải sân thểchip là nhà ở hình thành trong tuong li vấn dang trong quá tình đầu hy xây dụng,

clnsa được nghiém tha đơn vào sử đụng, hay nối cách khác, là nhà ở hình hành trong

tương lai chưa tén tại, hiện hữu về mặt vat chất Vì vay, biên pháp thé chấp là biện

ghép bão dim phù hợp với đặc đẫm pháp Lý của nhà ở hình thành trong tương lái

Vai dic tinh khơng chuyễn gieo cho bên nhận thé chấp, nên nhà ở hình thành rongtong thé chip vấn được tr tục đẫu tr xây đơng để dẫn ình thành và hồn thiện

vi mit vật chất và pháp lý trong tương li, Khi nhà 6 hinh thành trong tòng lại đã

Gro hình thánh, bên thể chấp cĩ thé sữ đụng để õ, khơng bi lãng phí vé mặt kinh tê

của ti sin

Đặc điểm riêng:

Thứ nhất đối tương cia biện pháp thé chấp nhà ở hin thành trong hương laiamét loại tài sẵn đặc thì yên phải tha mãn những âu hiện pháp lý nhất Ảnh phihop với đặc tim đc thị cia đối hương đĩ

Vi mat lý luận, khơng phit mot nhà ð hình thành trong tương lại đu cĩ thEtrở thành đối tượng cũa biện phép thé chấp bảo đầm thọc hiện nghĩa vụ phát nh tirhop đồng tin dung ĐỂ trở thành tải sin thé chấp, nhà ở hình thành trong tương lạihải thơa mn các điều kiện là đối trong cơn hop đồng dân sự đồng thời phải đápting các điều kiện của tài sẵn được ding để bảo đảm thục hiên ngiĩa vụ phù hợp vớiđắc điểm đặc thù của Loni tài sản này để thể hiện chức năng de phịng và bù dip rồi

xo rong truờng hợp nghĩa vụ được bảo dim bằng nhà ở hình thành trong tương lái

Vi tư cách là đối tượng của hop đẳng thé chấp, aha ð hình thành trong tương Ini phải cĩ tính xác thục và phi xác Ảnh đuợc Theo đĩ, đo nhà ở hình thành trong

tương lá chưa hình thành vào thas đễm xác lập biển pháp thổ ỉ

sử xác dinh nhà ở hình thánh trong tương lại sẽ tổn tạ, được hình thành trongtưng l, bên cạnh da, cin phãi có ác cần cứ thục tn, pháp ý khác để mình chúng

ring nhà ð hình thành trong tương ai có thể xác dinh được trong tương lá, sa thời

sp, nến phải có căn,

kim xác lip biện pháp thi chip Ngodi việc dip ứng đều luận la đốt tượng của hop

đẳng thể chip, vớ tư cách là một tài sân thể chấp, nhà ở nh thành trong tương li

còn phii đáp ting được những điêu lận nhất dinh để thực thi chúc năng bảo dm thựchiện nghĩa vụ đó là phi có khả ning dich chuyễm/chuyễn giao theo quý dinh cia

php luật hi xử lý tài sản thé chấp trong trường hop ngiĩa vụ được bảo đầm bị vỉ pha

Thứ hai mục dich và chủ thể thé chap nhà chink thn trong tương le bgt han

"Không giống với tử sân thé chip hiện có hông thường khác kh không bị hanchế mục đích thể chấp (có thể thé chấp để bảo đầm cho ngiữa vụ của chỉnh bên thể

chip hoặc bio đầm cho nghĩa vụ côn người thử ba, bio dim cho các khoăn vay sinh

hort, tiêu ding bổ sung vốn lưu động, sản xuất nh doanh, ), nhà ở hành thành,trong tương lei chỉ được pháp lut cho phép thé chip

đầu tr xây đựng hoặc dé tri tién mua chính nhà ð hình thành trong hoơng la th chấp

Công chính vi vậy, mã chủ thể thé chấp nhà ở hình thành trong tương li công đồng

ay vẫn phục vụ cho việc

thời là bên vay'bên được cấp tín dụng

Thứ ba, bên nhân thé chấp trong biện pháp thé chap nhà ở hành thành trong

"ương la là tỗ chức tỔ chức tin chang dang hoạt đồng tri Tiết Nam

Dona ở hành thành trong hoơng lai ati sẵn chưa hình thành và xác lập quyển

sử hữu với bin thé chấp tại thot didm thuc hiên giao dich, vì vậy nhà ð hình thành

nh, đánh

trong toơng li thế chấp tiêm ẫn nhiễu rồi ro nên đổi hồi quá tình

tá đều Hiên nhận, quản ý và xử ý nhà ở hình thành trong tương lá phi thật myxát

seo Điễu này chi có thé được thực hiện và kiểm soát bi các tổ chức tín dụng ~ tổchúc trùng gian t chính thục hiện chúc năng chính à cấp vén cho nền kinh t, với

đây đã khả năng thọ hiện Do vậy, các cá nhân, tổ chức khác không phi là tổ chức

‘tin dung không thể trở thành chủ thể nhân thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ tr thể chấp nhà ở hình thành trong hương la là biện pháp báo đâm hiểm,daninéuriaro

Do nhà ở hình thành trong tương Iai chúa đợc hình thánh và xác Tap quyển

sở hữu đối với bin thé chấp tai thời đm xác lập giao dịch, nên nhà ở hình thànhtrong tương si thể chip tiểm én nhiễu rồi ro trong việc xác dinh, nhận dién ti sinthể chip, quản lý và xử lý tử săn thé chấp khi nghĩa vụ được bảo dim bi vi phạm,Dudi gốc đồ quản t rồi ro, bin pháp thé chấp nhà ở hình thành trong tương lại để

‘bio dim thục hiện ngiấa vụ phát sinh từ hợp đồng tin dụng phát huy va rồ cia một

tiện pháp báo dim khi bên nhận thể chấp được thục hiện quyén xử lý nhà ở hình,thành rong trong la thể chấp để tha hỗi ng Tuy nhiên, thực tổ xử lý nhà ở hình

thành trong tương li đn ra rất phúc trp và chiu sự tác động, ảnh hưởng bôi nhiều

tổ như tiên đồ xây đụng, bình thành ti sin tạ thời đễn xử lý nhà ð hình thành,

trong trơng la, hiên tang tin trang pháp ý của nhà ở hình thành trong tương lai ti

thời điểm xử lý như thể nào (đã hình thành, đã xác lập quyền sở hữu với bên th chấphay ches), nhà ð hình thành trong tương li có thể xở lý (bán/chuyển nhượng) đượchông nêu ti thời điểm xở lý nhà ở đã hình thành nhưng chứa được cập giấy ching

hận, hợp đồng mua bản nhà ở hình thành trong tương Iefvin bin chuyển nhường hop đẳng mus bán hà ở bình thành rong tương lẻ bị vô hiệu cổ tranh chấp giữa bên thé chip với chủ đầu ta Trường hợp nhà ở hình thành trong tương la gip các

vướng mắc pháp lý cũng nhv thục tin din dén không thi xử lý ti sin thể chấp theo

cgay định côa pháp luật vàthôa thuân của các bên, th rõ ring ý nghĩa côn biên pháp

‘bio dim thục hiện ngiĩa vụ này không còn nữa, tỔ chức tin đụng có khả năng không

tha hội được nợ hoặc ẽ phải tốn kém rit nhiều chỉ phi và mấtrắt nhiêu thời gian mới

có thi xũ lý và thu hỗi nợ

12 Nội dung pháp lý cơ bản của biện pháp thể

tương lai để bảo đầm thục hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dung

12.1 Xác lập biệu pháp thé chấp nhà ở lành thành trong trong tai

Xét và nguễn gốc tao lập biện pháp bio dim thủ thể chấp ti sin nói chung,

thể chấp nhà ở hình thành trong tương ei nói ring Tà biện pháp bảo đâm hình thành,

ng thôa thuận va là kết qua của ar thie thuận, sự thẳng nhất ÿ chỉ của các bên Do

đổ, gieo dich thể hiện nựthống nhất ý chỉ cia các ân chỗ thé trong quan hệ thé chấp(bên thé chấp và bên nhận thé chip) đó chính la hợp đẳng thể chip nha ở ình thành,

trong tương la, Trên phương din này, hop đẳng thé chấp nhà ở hành thành trong tương l chính là căn cử xác lập (phát ánh) biện pháp thé chấp nhà ở hành thành, trong trơng lai

131.1 Ve hin thức của hợp đồng th chấp nhà 6 hind thành trong hương li

VỀ nguyên tắc, nự tự do ý chi trong quan hệ hợp đồng thé chấp nhà ở hành thánh trong trong lại sẽ chi phối toàn bộ qu trình hình thành biển pháp thổ chấp nhà

ở hình thành trong hương Ie, bao gm cả việc lua chon hình thúc thể hiện nội dung

sma các bin di thda thuận Do nhà ð hình thánh trong tuong Ie là tà sẵn có tính chất đặc thù nên nguyên tắc nay có tinh chất ngoa lệ, đó cính là sự căn thiệp cba Nhà

nước thông qua việc quy nh có tính chất bit buộc vi hành thie ma giao dich thể

chip nhà ở hành thành rong hương ei sẽ phai tuân thả Điều này thể hiện sự can thiệp

` chí Nhà nước vào ý chỉ của các bin thông qua việc bit bude các bên phải thé hiện.say thống nhất ý chỉ cũa minh đưới mét ình thức nhất Ảnh ma Nhà nước cho rằng,

đâu đó là cần tit.

Trong khoa học pháp lý hiên có những cách tiép cận khác nhu về hành thức chap đông hệ chấp, Theo Tần & Phạm V ăn Ty hinh thức "go ch há độn (bao gồn cả thễ chấp) làphương tiên thé hiện và gi nhân,

về arthôa thuận cam kết cũa các bên chủ thể" Hình thức thể hién dưới dang bingsing hoặc bing vin bản Tuy nhiên, Tién 4 Lê Minh Húng ai có cách tip cần khác,

chỉ cũa chit thể xác lập

‘Ting Địt học Luật Hi Nội 2014), Bio cáo phúc with BE tilda học cấp Trường: “Hove Hiển lể drt

Php uted giao ch bo din”, TS Phạm Văn Tay lim dtm, Bồ Nội

theo đó, bình thức hợp đẳng bao gim cách thức thể hiện của hop đẳng và thủ tục tao

lập hop đồng V ăn bên được lập theo hủ tue công ching, chứng thục, đăng ký thuộc

nối im của khá niệm hình thie ota hop ding”, Tác ga đẳng tình với cách tp cân

Pham Văn Tuyết về hình thúc của hop đẳng, Theo dé, ình thúc của hop của Tiên

đẳng thé chip nhà ở hành thành trong tương la là vin bên thể hiện và ght nhận sựthống nhất ý chí giữa các bên về nội dang của biện pháp thể chấp, Trên nguyên tắc

nay, công ching và ding ký không phãi la hành thức cũa hợp ding thể chấp nhà & Hình thành trong tương lại mã chỉ là thả tục nim hon thiện biện pháp th chấp ga

hai bên Bởi vũ, vi bản chất th công chứng không phải là hành thúc thể hiện nổi dụng

tiện pháp thể chip nhà ở ình thành trong tuong la mà các bên đã thda thuận, mã là

thủ tue dé xác nhận tính có thục vã tỉnh hợp pháp cia nộ: dang biện pháp thé chấp

đó Nói cách khác, công chúng là hủ tục mà các bân phéi thực hiện để được pháp

Init công nhân và bảo hộ tinh xác thực, tính hop pháp của hợp đồng thé chip Hop

đẳng thổ chip được công chứng thi được xem là dim bio tinh ác thuc, tính hop pháp

sé không cần phải chúng minh, trở trường hợp Tòa án có quyết Ảnh khác Tươngthy đồng ký cũng không phố là ình thức bidu dat nội đăng tha thuận của các bên vé

nối đăng biện pháp thé chip, maa thiết chế có chức năng công bổ quyễn rên tà sin

thé chip Theo đó truờng hop hop đồng thé chấp được đăng ký thi bên thử ba có

"nghĩa vụ phi biết và tốn trong quyền của bên nhận thé chấp đổi với ti sin thé chip

Viviy, tác giả cho ring công ching và ding ký không phải là hình thức oie hop

đồng thể chấp ma chỉ là các thi tục pháp lý để dim bảo tính xúc thực, tỉnh hop pháp

vv hiệu lục của biện pháp thé chip nha ở hinh thành trong tương li

Hop đồng thổ chấp nhà ð hình thành trong tương lại với từ cách1a kết quả của-rthöa thun giữa các bên về vie xác ập biện pháp thể chấp nhà ở hình thánh trong

tương lạ phii đáp ứng các điễu kiện về nội dung và hinh thúc theo quy định pháp Init hi mới cổ giá trpháp lý, Néu phép luật quy đính hop ding thé chip nhà hin thành trong tương lá phải thể hiện dưới hình thốc văn ban thi inh thức văn bản rong

"Tả Minh Hing (Gb) 2019), Hàn thức ca hợp dng, Sich yên ho, Nhi Xấ bin Hằng Độc, HỆ

Ni

trường hop này được xem la đều kiện về hình thúc để hợp đồng thể chấp nhà ở hình:

thánh trong tương lại có hiệu lục pháp luật, néu không tuân thi thi được xem la vỉ

ham điều kiến về hình thức và hợp đẳng thể chấp nhà ở hình thành trong tương lại

có thể bị ảnh Inring đến hiệu lục Ngoài vĩ pham về hình thức, vi phạm về thủ tục

"hoàn thiện giao địch mã cụ thể là cổng chứng va dingy cing được xem là yÊu tổ cóthể ảnh buông đôn hiệu lực của hop đồng Néu pháp luật quy định công chứng đănging la thủ tục bất buộc và lá điều luận phát ảnh hiệu lục của hop đẳng thé chip nha &

Hình thành trong tương lá thi chỉ khi các bên tham gia giao dich hoàn thiện các thể

to: này mới phát ảnh hiệu lục pháp ý ce biên php thể chip nhã ở hành thành rong

tương lạ Tuy nhiên, do thé chấp nhà ở hình thành trong tương lạ là biện pháp bio đầm phát sn từ sự thôn thuận cũn các bin them gia giao dịch việc tạo lập biện phép

bit nguôn từ các nguyên lý v te do hợp đồng nôn theo tác giả, các hà lập phát cầncăn nhắc vide tôn trọng ý chi đích thục cũa các bên, để trong trường hợp các bận chưa

trân thủ quy định về hình thúc và hoàn thiện các thủ tục cổng chứng, đăng ky những

nu thục nơ các bên đều thir nhận và muốn thục hiên giao dich thi giao dich đã xác

lập, thục hiện đó vấn được công nhân hiệu lực pháp lý

12.12, Thiệu lục của bin php thé chấp nhà & hình thành trong hương li

Hop đồng thổ chấp nhà ð ình thành trong tương lạ là cần cử xác lập hiệu lực

tiện pháp thé chip nhà ở hình thành trong tương lẻ giữa các bêntrong biện pháp thé chấp Hợp đồng thé chấp nhà ð ình thành trong tương li được giao kết hop phép thì

tiện pháp thé chip nhà ở hình thánh trong tương lại phát si hiệu lục đối với các

tên tham gia giao kết và ring buộc rách nhiệm của các bên trong việc thuc hiện

quyền và ngiĩa vụ theo thôn thuần về thể chấp nhà ở hình thành trong tương li

Hiệu lực của biển pháp thé chip nhà ở hình thành trong toơng li được xác

cảnh heo và căn cử vào hiệu lực côa hop đồng th chấp nha ở hình thành trong tươngIni Xuất phát từ lý thuyết về tơ do hop đông, về nguyên tic, hợp đồng thé chip có

hiệu lục khi các bén đã đạt được sự thôa thuận Tuy nhiên, do tính chất đặc thù cia

hà hành thành trong toơng la, nên hop đồng thổ chip nha ở hình think trong trong

Ini phải đáp ứng các quy định vé hình thức và thủ tục nhất Ảnh mới phát sinh biện

Tục phíp lý

Su thi xác lập hiê lực của bién pháp thé chip gin các bên tham ga giao dich, nêu bên nhận thé chip muốn thit lập quyền truy đôi và quyền tu tiên so với các bên khác có quyền và lợi ích trên nhà ở hình thành trong tương li thể chip thi hải xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba cho biện pháp thể chip thông qua

vide thọc hiện hủ tue đăng lý, Xuất phát từ đặc tinh không chuyển giao nhà ở hình:

hành trong trơng la thể chip, trong thời hạn thể chip, nhà ð hình thành trong tương

Ini thể chip vấn do bên thể chip nắm gi, quân ý tip tục thục hién việc nhthành,

cã về mất vật chất và pháp tý đổi với tả sin, nên việc bin nhận thé chip xá lập hiêu lục đối kháng với bin thờ ba thông qua thổ tục đăng Lý chính là hủ toc công khai hóa cho bên thử ba biết về sự tốn tei về quyên của bên nhận thể chấp đãi với nhà &

Hình thành trong tương lại thể chấp, các chỗ thể khác phi cổ nghĩa vụ phải iết và

tổn rong điêu dé, giúp loại bổ được ri ro và tranh chip phép lý rong Gao dich liên

quan đến nhà ở bình thành trong tương lai mà bên thể chấp đang nắm gi: đồng thôi

tạo cơ sỡ cho việc xác định thứ tự tu tiên giữa các quyền lợi bảo đảm khác nhau xác

ra một cách trật tự, có kiểm soát1.2.2 Chit thé cũa biệu pháp thể chấp nhà ở lành thành trong trong lai

lập tên cùng một tải sân thé chấp ai

Chủ thé cia biện pháp thé chấp nhà ở hình thành trong tương lá là các bên them ga xác lập hop đồng thé chip nhà ở hình thánh trong tương lạ, được hường qgyễn và phi thục hiện những ngiĩa vụ phát anh từ hợp đẳng thể chấp nhà ở hình

thành trong trơng lai đã giao kết kế từ thời đễm hop đẳng thể chấp có hiệu lực phápluật Chủ thể của hợp đẳng thé chấp nhà ở hình thành trong tương li gém bên théchip và bên nhân thé chấp

Bên thé chip nhà ở hình thành rong trong lai ngoài vie phi thôn mãn điều

iện vì năng lục chỗ thé và năng lực hành vĩ din arta than gia giao dich như những

chủ thể din nợ bình thường khác, th phi dip ting những điều iién nhất Ảnh theo

cgay định của pháp luật phù hop với đặc điểm đặc thù cũa nhà ở hình thành trongtương lạ thể chip, công như mục dich thé chip Dưới giác độ lý luận một chỗ thể

hải là chủ sở hữu tí sản thi mới có quyễn nh đoạt tải sân, trong đó có quyên thé

chip tả sin đ bảo dim thục hiện ngiễa vụ Tuy nhiên, nhà ở hành thành rong tươngIni là một loi tài sin đặc thủ khi chưa xác lập quyền sở hồu đổi với chủ th tạ thờiiim giao dich nhưng chỗ thể ay lai có quyền thể chấp nhà ở hình thành rong tươngIni nêu dip ting những điều liên nhất định Theo đó, bên thể thé chấp phii là đốitương chỗ thể được pháp luật cho phép thé chấp nha hình thành trong tương lạ —những người có nu cầu thục mự và vấn vay dé đâu tư xây dụng hoặc mua nhà ở hình,thành trong toơng ei thể chấp, và phi có diy đã những cén cứ pháp lý chúng mình,

hà ở hình thành trong tương lạ sẽ hình thành và mình sẽ rở thành chỗ sở hồu nhà

ở đồ khi hình thành trong tương lá, Bân cạnh đó, vì nhà ở hành thành trong tương li

chỉ được phép thé chip đ vay vẫn đầu hrxấy dng ho sus nhà ở hình thành trong tuongisi thé chip, nôn trong trường họp này, bên thé chấp cũng chỉnh là bên vey/bân,

được cấp tin đụng và vi viy, bên thể chip phãi thôa mãn những điều kiện được vey

vn không thuốc các trường hợp bị cầm cho vay theo quy dinh của php luật

Bên nhận thé chấp là bên có quyễn trong quan hộ nghĩa vụ được bảo dim ma

việc thực hiện quyện đó được bio dim bing thé chip nhà ở hình thành trong tương Ini Xuất phát tử thuyết tự do ý chỉ và bản chất của quyển din ala quyền nhiên,

chi bi hạn chế quyên theo quy dinh của Hiển pháp, nân vé nguyên tắc, không cổ sơ

i han chủ thể nhân thé chip, trừ trường hop v pham đều cấm của luật hoặc tri đao đúc xã hội Tuy nhiên trên thực, trong guan hệ th chip nhà ở hình thành trong

tương la, bên nhận thé chip phải là các tổ chức tín đụng đăng hot động tại Việt Nam

- sắc tỔ chức trung gian ti chính có chức năng a tro, nh doanh vén của n lánh,

tẾ, sổ diy đã các thiết chế quân iri ro cho hoạt động cấp vẫn cũa mình

12.3 Mỹtsỗ quyền va nghia vụ cơ bản cũa các bên rong biệu pháp thể chấp nhà

@ kink thành trong trong lai

“Thổ chip nha ở hình thành trong tuong la là biện pháp bảo dim không chuyểntao nhà ở hình thành rong tương lá thể chip, chỉ kh ng]ĩa va được bảo dim bằngthể chip nhà ở hình thành trong tong lẻ thể chấp bi vi phạm thi nhà ở hành thành,trong toơng la thể chip mới bị x lý đổ bù dip cho phin giá tr nghĩa vụ bị vì phạm,

Do da, trong thôi hạn thể chấp, bên thé chấp vẫn được thục thị các quyển như một

“cha sở hữu” đối với nhà ở inh thành trong toơng li thé chip mã bên nhân thé chip

hông được can thiệp vào việ thực thi “quyện sở hin của bên thé chấp, Tuy nhiên,

vã nhà ð ình thành trong toơng lai đã được dùng để bão dim thực hiện nghĩa vụ đổi Với bén nhận thể chấp, nên việc thực thi "quyền sở hữu" của bên thi chấp không

được lam ảnh hưởng din hiệu lực của biện pháp thé chip đã đoợc xác lập tên nhà ởHình thành rong tương lại thể chấp Ngoài ra, do ti sẵ thể chấp trong trường hopnay là nhà ở hình thành trong tuong li, nên bên thé chấp cỏ ngiễa vụ phốt họp, tao

.&âu liên cho bên nhân thé chấp thục hiện quyền gián sát kiém ra hiện trang qué trình hình hành và tình trang pháp lý của nhà ở hình thành rong tương lá rong thời han thé chấp, từ đó có những giả pháp kiểm soát ii r phủ hop nhằm dim bio an toàn và tính khả thí của giao dich cho vay, khả năng xử lý ti sản bảo dim và kh năng thụ hồ: nơ trong trường hop cin thiết

Bén nhận thé chấp được quyền yêu cầu bin thể chấp và người cổ liên quan

(chỗ đầu hộ cong cắp diy đồ thông tin, hỗ sơ nhân thé chấp nhà ở hình thành trongtương lạ, được thục hiện quyên giám sit, kiẫm tra quá trình hình thành nhà & hinthành trong tương lử thé chấp, và đặc biét ia được hưởng quyền thao đuổi và quyển

‘ws tin thanh toán tiên nhà ở hình thành trong toơng li thé chip Quyền theo đuổi có

"nghĩa lá sev nhà ð hình thành trong tương li được thé chấp, nêu nhà ở hình thành,

trong toơng si được chuyén giao cho người khác, thi quyền của bén nhận thé chấpđối với nhà ở hình thành rong tương lạ thể chip vin đoợc công nhận, tôn trọng vàđược pháp luật bảo vé Bội lZ, khi biên pháp thể chấp được đăng ký thi người thứ ba

"buộc phải iết về nh trạng pháp Lý cia nha ở hình thành trong tương lá th chấp đểcqayit nh từ bồ hay tip tục xác lập giao dich đối với nhà ð hình hành rong tương

1 thể chấp Trường hop ngờ thử ba vẫn quyt nh xác lập giao dich đối với nhà ð

Hình thành rong tương lai thể chấp thi phi tôn trong quyén của bén nhân thé chip

và chấp nhận rũ ro phát sinh trong trường hop nha ở ình thành trong tương lá théchấp bị xử lý 48 dim bảo thục hiện nghĩa vu đốt với bên nhận thé chấp Quyền trutién là quyễn của bên nhân thé chấp được uu tiên thanh toán trước các bận nhân bão

đảm khác theo nguyên tắc vi xác lập hiệu lục đất kháng Trang trường hợp nhà &

tình thành trong tương lai được ding để bảo đảm thực hiện cho nhiều ngiĩa vụ, thiKhí xử lý nhà ð ình thánh trong tuong le thể chấp, thứ ty ưu in thanh toán giữa

các tên cũng nhận bio dim được xác dinh theo thứ xác lập hiệu lục đổi kháng với

"người thử ba Vi đăng ký có ýngiấa công bổ quyển trên nhà ở hình thành trong tương

Ini của bên nhận thé chip rước bên thử ba, nôn kts vất quyển thể chấp nhà ở hinthành trong toơng li đã được đăng ký thi bên thứ ba xác lập giao địch iên quan din

hà ð hình thành trong tuơng lai buộc phãi biết về sự hiện hữu của vật quyền xác laptrên nhà ở hình thành rong tương lá đã được đăng lý: Do đó, vé nguyên ắc, chi thénào xác lập hiệu lực đổi kháng với người thứ ba trên biện pháp thé chấp trước thì

được vo tiên thanh toán trước.

1.2.4, Xã lý àisảu thé chấp là nhà ở hành thành trong trong la

Xử lý nhà ở hình thành trong tương lá thể chip được thục hiện ki ngiấa vụ được bio dim bằng thé chấp nhà ở hình thành trong tuong lai bị vi phạm, Két qua của hoạt động xử lý nhà ð hình thành trong tương ei thé chấp phần ánh tính chit và

chức năng của biên phép thổ chấp nhà ở hình thành rong tương lại để bio dim thục

hiện nghĩa vụ phát ánh từ hợp đẳng tin dụng Vi vậy, đổ dim bão hiệu quả của xử lý shi ö binh thình trong trong lá thể chấp, cần phi ting cuồng và dim bảo tính chi đăng của bên nhận thé chip trong việc thục thi quyền xử lý nhà ở hình thành rong tương lạ thé chip, Bồi lế việc xử lý nhà ð hình tình trang tương li thế chấp sẽ din đến nợ dịch chuyển "quyên sở hit nhà ở hình thành rong tương lá từ bên thể chấp

sang một chủ thể khác Do đó, bên thé chấp thường không hop táo, thiểu thiện chi,

chy ÿ rong việc phối hop với bên nhân thé chấp xử lý nhà ở hành thành trong tương

Ini, Thục tổ này đã khiến cho qué tình sở lý nhà ở hình thành rong tương lạ théchip của bên nhận thé chấp gặp nhiễu vướng mắt và bị kéo di, gây tốn kim chỉ phí

và giản hiệu quả thu héi no Vi vậy, theo tác giả thi vi thể của bên nhận thể chấptrong quá tình xở lý nhà ở hình thành trong tương li thể chấp cén được nâng caohơn, cụ thể là bên nhận thể chip đợc quyên theo dudi (ruy đà) nhà ở hình thành,trong toơng la thể chip từ người dang thục tổ chiêm hiếu để xử lý, được quyền xỡ lý

nhà ở hình thành rong tương lạ thể chấp ngự cả khi nhà ở hình thành trong tươngIni thể chấp đang do chủ thể khác nim giữ và được hưỗng quyển to tiên thanh toán

tiên giá trì nhà ở hình thành trong tương lạ thể chấp theo thở ty ắc lập hiệu lực đối Xháng với người thử ba cũa biện pháp thé chip nhà ở hành thành trong tương lại

KET LUẬN CHƯƠNG 1Trong Chương | của Luân văn tác giã đã nghên cứu mốt số vẫn để lý luận vétiện pháp thé chấp nha ở hinh thành trong tương lại đỂ béo dim nghĩa vụ phat sinh

từ hợp đẳng tin dung Trong đổ, tác giã để xây đụng khá niệm và phân ích những

đấc điểm đặc thù về nhà ở hành thành trong hương li, v biện phip thể chấp nhà ởtình thành trong tương lai để bảo đêm nghĩa vụ phát sinh từ hợp đẳng tín đụng Tác

gi đã nêu một s vẫn để ký luận về các nội dung cơ bản của biện pháp thể chấp nhà hình thành trong tương li đỂ bão dim ngiĩa vụ phát ảnh từ hợp đẳng tín dang, Dao

gm nội dụng về xác lip biện pháp thé chấp nhà ở hình thành trong toơng li, về chủthể và quyển nghĩa vụ cơ bản cia chủ thể trong biện thé chip nha ở hành thánh rong,tương lủ để bio dim ngiĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín đụng và vé xởlý nhà ở hình:

thánh trong tương lạ thé chấp Những nối dung cơ bên

nhà ở hình thành trong tương lẻ được nghiên cứu ở Chương 1 nhằm tạo cơ sở choviệc phân tích, đánh giá thục rạng pháp luật hiện hành và thục Ến áp đụng tai

Chương 2, Chương 3 của Luân vin

at iy luân về thể chấp

Pháp luật hin hành đã ghi nhận nhà ở hình thành trong twong lại là mốt Losi

tai sẵn có thé được thé chấp, Đây là một loi tài sân đặc th eh chưa tốn ti và chữađược xác lập quyền sở hữu đôi với bin thé chấp vào thời đểm biện pháp thé chấpđược xác lip, do vậy việc nhân thể chấp nhã ở hình thành trong tương lai tiém én

hiền rồi ro hơn đối với bên nhận thể chip so với các loại tài sin hiện hữu khác Tuy hiên, nhà ở hình thành trong tương la là một nguồn tài sân bảo dim có giá tri, nh cầu thể chấp nhà ở hình thành trong tương lạ lá hủ cầu chính ding cia người mua,

xây nhà hoặc chủ đầu tr đŠ huy đông vẫn phục vụ cho việc mua, xây nhà đó, Vi vivige pháp luật cho phép tổ chức, cá nhân được thể chấp nhà ở hình thành trong tương

Tạ được xem là mốt chính sách linh hoạt nhạy bán rong việc tao điễu kiện giúp người din được tiép cân nguẫn vẫn vay phục vụ cho nhu céu mua, xây nhà, gép phin nâng cao đời sống của người dân, giúp en sinh xã hội

Hiên ng, giao dich thé chấp nhà ở hình thành trong tương la được thực hiện

căn củ theo các quy định chung mang tính ngoyên tắc của Bộ luật Dân sơ năm 2015, Ngự dinh số 21/2021/NĐ-CP, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sin nim 3014 và đặc biệt1à Thông tơ sổ 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 nim 2015

cia Ngân bàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn tình tạ thủ tục th chấp và giả chấp

tii sin là dự en du bơ xây dụng nhà 3, nhà ở ình thành trong tương lạ, Thông tr lién ich số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày06 tháng06 năm 2014 côa Bồ

Từ pháp, Bộ Tải nguyên và Môi trường Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng din một sổ vin dé vé xử Lý ti sin bảo dim,

21 Đồituợng thé chấp nhà # hình thành trong tương lai

“heo quy dink tạ Điều 147 Luật Wha ở năm 2014, có be loi nhà ð hành thành

trong trơng la được thể chip, bao gin:

Trong dé, nha ở hình thành trong tương lạ của chủ đầu he hoặc của tổ chức,

cá nhân mus trong dự án đầu hexiy đụng há ở phãi thuộc các dr án đền bây dmg

nhà ở được thé chip để vay vẫn Đó la mốt trong các dự án đầu h xây đụng nhà ð

qgy đảnh ti khoăn 2 Điệu 17 Luật Nhà ö năm 2014, bao gỗn; Dur án đều xây dmg mới hoặc cải tạo một công tình nhà ở độc lập hoặc một cum công tinh nhà ở; Dạ én

đầu trxây đụng khu nhà 6 có hệ thing hạ ting kỹ thuật và hating hội đồng bộ tei

âm vue nông thôn, Dự án đầu h xây dmg kim đổ thi hoặc dự én sử dụng đất hnhợp mà có đảnh điện tích đất rong dự án để xây dụng nhà ð hoặc Dự án đầu h xây,dang công trình cố mục đích sử dụng hin hop đỄ ở và kinh doanh?”

Tuy nhiên, không phi moi đối tượng nhà ở hình thành rong twong lạ theo quy Ảnh tei Điều 147 Luật Nhà ð năm 2014 nêutrên đều có thể trở thành đối tương

của biên pháp thé chip ĐỂ có thể trở thánh đối tượng cia biên pháp th chấp, nhà ởHình thành trong tương lai thuốc điện được thé chấp phii đáp ứng các đều liên ofa

tii sin được tham gia giao dich din sự nghĩa là thöa mãn điều kiện tả sân là đối tương của hợp đồng din sự đẳng thời phải tha mãn các điều liên của ti sẵn được

đăng dé bảo dim thục hiện ng]ĩa vụ, 6 lá tính xác định và có thể chuyển giao trong

các giao lưu din sơ

Thứ nhất về tỉnh xác nh của nhà ở hình thành rong tương ai Tính xác Ảnhcia nha ở hình thành trong tương l thé chấp thể hiên ở hd giác đ tính xác din vềvit chất va tính xác định vé pháp lý Tinh sắc định vi vật chất của tài sẵn thể chấp

Điều 7 Thing tr số 267015/TT-NHANN ngày 09 thing 12 nim 2015 cia Nea hing Nhà nước Vit Man

"rôngdẾnrattne hàng: tl chấp vi gũi chấp isin lš du r xây đựng ð nhỉ hàn thành og

trang lí