Một số vướng mắc trong quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Tạp chí Khoa học Đại học Huế: Khoa học Xã hội Nhân văn ISSN 2588-1213 Tập 130, Số 6C, 2021, Tr 35–46; DOI:10.26459/hueunijssh.v130i6C.6202 MỘT SỐ VƯỚNG MẮC TRONG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Lê Minh Thành* Trường Đại học Luật, Đại học Huế, Đường Võ Văn Kiệt, Huế, Việt Nam * Tác giả liên hệ: Lê Minh Thành (Ngày nhận bài: 1-3-2021; Ngày chấp nhận đăng: 24-5-2021) Tóm tắt Pháp luật chấp nhà hình thành tương lai (HTTTL) đời bước tiến lớn khoa học pháp lý sản phẩm tất yếu cho phát triển kinh tế Tuy nhiên, đặc tính chưa hoàn thiện quy định pháp luật dẫn đến việc áp dụng nhiều bất cập, vướng mắc việc xác định nhà HTTTL, thủ tục giao kết hợp đồng chấp xử lý tài sản chấp nhà HTTTL Trong báo này, tác giả tập trung phân tích số bất cập chấp nhà HTTTL đề xuất số giải pháp để hoàn thiện pháp luật thời gian tới Từ khóa: nhà hình thành tương lai, chấp, hợp đồng chấp Some constraints in legal regulations on mortgaging unfinished houses Le Minh Thanh* University of Law, Hue University, Vo Van Kiet St., Hue, Vietnam * Correspondence to Le Minh Thanh (Received: March 1, 2021; Accepted: May 24, 2021) Abstract Legal regulations on mortgaging unfinished houses provide essential steps in legal science and are an indispensable product for the development of the economy However, new characteristics and constraints lead to numerous shortcomings and problems in defining future houses, signing procedures of mortgage contracts concerning this kind of property, and disposing of the mortgage In this paper, the author focuses on analyzing some shortcomings regarding mortgages and suggest measures to solve this issue Keywords: unfinished houses, mortgage, mortgage contracts Lê Minh Thành Tập 130, Số 6C, 2021 Khái niệm, đặc điểm tài sản hình thành tương lai tính pháp lý nhà hình thành tương lai đối tượng hợp đồng chấp 1.1 Khái niệm Khoản 2, Điều 108, Bộ luật dân 2015, quy định Tài sản hình thành tương lai (HTTTL) bao gồm: tài sản chưa hình thành; tài sản hình thành, chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch Khoản 19, Điều 3, Luật nhà 2014, quy định cụ thể: "Nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư, xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng" Khoản 4, Điều 3, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, xác định rõ khái niệm: "Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng q trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng" [4] Từ quy định trên, khái quát nhà HTTTL nhà đồng thời loại tài sản HTTTL, mà đưa vào giao dịch giao dịch chịu điều chỉnh chung hai chế định pháp luật tài sản HTTTL pháp luật nhà Vì thế, khái quát nhà HTTTL là: Nhà chưa xây dựng, chưa hoàn thành hoàn thành chưa thuộc quyền sở hữu chủ thể thời điểm thực giao dịch nhà có sở để xác định nhà hình thành thuộc quyền sở hữu chủ thể tương lai 1.2 Điều kiện tài sản hình thành tương lai hợp đồng chấp Để tham gia vào giao dịch dân tài sản HTTTL trước hết loại tài sản đối tượng quyền sở hữu Tuy nhiên, giao dịch hợp đồng chấp loại tài sản cần phải đáp ứng điều kiện sau: Thứ nhất: Tài sản HTTTL trước tiên phải loại tài sản Bộ luật dân (BLDS) 2015 mở rộng khái niệm tài sản, bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản So với BLDS 2005, BLDS 2015 có quy định tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai Tài sản hình thành tương lai (TSHTTTL) loại tài sản mang tính chất đặc thù tiềm ẩn nhiều rủi ro so với loại tài sản có ln tồn giao dịch dân chủ đầu tư không cấp giấy chứng nhận cho người mua Trong trường hợp này, chủ đầu tư lý khơng nghiệm thu cơng trình xây dựng sai phép, chưa nộp tiền sử dụng đất, chưa hoàn thành thủ tục pháp lý theo quy định dẫn đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho bên mua; dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn rao bán, bắt đầu nhận đặt cọc, đặt chỗ Thậm chí, chủ đầu tư cịn ủy quyền cho đơn vị mơi giới công ty đứng ký hợp đồng nhận tiền bên mua chưa đủ điều kiện cho huy động 36 Jos.hueuni.edu.vn Tập 130, Số 6C, 2021 Do đó, tài sản gắn với quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản có quyền tài sản mình, nên việc mở rộng khái niệm tài sản có ý nghĩa quan trọng, đa dạng phong phú loại tài sản tham gia giao dịch dân sự, tạo điều kiện dễ dàng cho chủ sở hữu sử dụng tài sản linh hoạt hơn, kể hình thành tương lai [9] Thứ hai: Tài sản HTTTL tài sản chưa hình thành chưa tồn vào thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hình thành chưa xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch Khoản 2, Điều 108, Bộ luật dân 2015, quy định: "Tài sản hình thành tương lai bao gồm: Tài sản chưa hình thành; tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch" Khác với loại tài sản thơng thường, hình thành xác lập quyền sở hữu, TSHTTTL chưa hình thành tồn Ví dụ, nhà xây dựng, hàng hóa máy móc q trình sản xuất theo đơn đặt hàng… Đây tiêu chí để phân biệt tài sản hữu thơng thường với TSHTTTL Chính vậy, tính rủi ro TSHTTTL thường cao so với loại tài sản thơng thường Ngồi ra, TSHTTTL cịn tài sản hình thành chưa xác lập quyền sở hữu, tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật Chung cư, nhà ở, cơng trình xây dựng theo dự án; tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch ; tài sản có mua bán, trao đổi, tặng cho, thừa kế chưa hoàn thành thủ tục chuyển giao quyền sở hữu ví dụ tiêu biểu cho TSHTTTL [11] Thứ ba: Tài sản hình thành tương lai thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết Theo BLDS 2015, tài sản bất động sản đăng ký quyền sở hữu tài sản xác lập quyền sở hữu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định pháp luật dân pháp luật đăng ký tài sản; riêng tài sản động sản đăng ký, trừ trường hợp pháp luật đăng ký tài sản có quy định khác xác lập quyền sở hữu [1] Tài sản hình thành tương lai tài sản có đặc thù đó, vừa động sản vừa bất động sản, khác với loại tài sản thơng thường xác lập quyền sở hữu sau Tài sản hình thành tương lai thuộc quyền sở hữu bên nhận bảo đảm khơng cịn phụ thuộc vào điều kiện khách quan chủ quan Cũng điều nên TSHTTTL có nhiều rủi ro tham gia vào giao dịch dân Thứ tư: Điều kiện phạm vi tham gia vào giao dịch dân TSHTTTL bị hạn chế so với tài sản thông thường Lê Minh Thành Tập 130, Số 6C, 2021 Tài sản hình thành tương lai sử dụng số giao dịch dân định Tuy quy định vật dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân vật có vật hình thành, biện pháp bảo đảm có biện pháp quy định TSHTTTL, chấp tài sản Cịn tài sản thơng thường khác tham gia hầu hết biện pháp bảo đảm [7] Khoản 2, Điều 105, BLDS 2015, quy định: “Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai” Bất động sản bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng tài sản khác theo quy định pháp luật Còn động sản tài sản bất động sản [1] Bộ luật dân 2015 lại không đưa tiêu chí cụ thể để xác định tài sản bất động sản, thay vào lại liệt kê cách chung chung loại tài sản coi bất động sản Nếu so với BLDS 1995 Khoản 1, Điều 181, BLDS 1995, đưa tiêu chí chung để xác định bất động sản tài sản có đặc tính cố định, gắn liền với đất đai, khơng có khả tách rời khỏi đất, thông qua cách quy định: “Bất động sản tài sản không di, dời bao gồm:…” Mặc dù vậy, tiêu chí dường lại cứng nhắc, dễ dẫn đến cách hiểu bất động sản bắt buộc phải tài sản khơng có khả di dời Điều khắc phục BLDS 2005 BLDS 2015 Tuy không đưa tiêu chí cụ thể, thơng qua đối tượng liệt kê Điều 107, BLDS 2015, thấy bóng dáng tiêu chí để xác định tài sản bất động sản Trước hết, tài sản bao gồm “đất đai”, “nhà, cơng trình xây dựng” coi bất động sản chất (xuất phát từ đặc tính “khơng thể di dời”) Tuy nhiên, Điểm c, Khoản 1, Điều 107, lại đề cập đến đối tượng “tài sản gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng” Dường đây, BLDS muốn đề cập đến loại “bất động sản công dụng” pháp luật, lẽ, tài sản chất động sản yếu tố “gắn liền” với bất động sản mà chúng xem bất động sản Vấn đề là, BLDS 2005 lẫn BLDS 2015 lại không làm rõ khái niệm “gắn liền”; nói cách khác, nên hiểu mức độ gắn liền động sản xem bất động sản? Mặc dù so với BLDS 1995, BLDS 2005 BLDS 2015 có điểm tiến thay cụm từ “nhà ở” “nhà” cho thấy nhận thức đắn nhà làm luật loại bất động sản này, định danh dựa đặc tính khơng phải dựa vào tính sử dụng (dùng để ở) Song, với cách quy định “cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai” việc quy định riêng “nhà” dường không cần thiết, lẽ cụm từ “cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai” bao hàm “nhà” Bên cạnh đó, BLDS 2015 lại quy định bất động sản tài sản khác gắn liền với đất đai”, điều đồng nghĩa lần nữa, đặc tính “khơng thể di dời” lại đề cập đến Như vậy, BLDS 2015 có xếp chưa thật hợp lý tiêu chí vật lý (đặc tính “không thể di dời”) nhắc lại tới nhiều điều luật Bên cạnh đó, điều 38 Jos.hueuni.edu.vn Tập 130, Số 6C, 2021 luật chưa có phân định rõ ràng bất động sản chất bất động sản mục đích sử dụng Điểm d, Khoản 1, Điều 107, BLDS 2015, quy định mang tính chất mềm dẻo; theo bất động sản cịn “các tài sản khác pháp luật quy định.” Nói cách khác, tiêu chí khác để xác định tài sản bất động sản tiêu chí “do luật định” Tuy nhiên, thân quy định cịn mang tính riêng lẻ khơng mang tính khái qt, khiến khó để xác định loại tài sản hay quyền tài sản xem bất động sản Như vậy, tiêu chí để xác định bất động sản theo quy định BLDS 2015 chưa rõ ràng có trùng lặp Điều dẫn tới hệ khó xác định tài sản động sản Bởi lẽ, Khoản 2, Điều 107, BLDS 2015, sử dụng phương pháp loại trừ để động sản tài sản bất động sản, quy định cách chung chung, không rõ ràng phạm vi rộng để xác định tài sản động sản 1.3 Đặc điểm pháp lý chấp nhà hình thành tương lai Thế chấp nhà HTTTL việc bên (gọi bên chấp) dùng nhà trình hình thành hình thành chưa đăng ký quyền sở hữu tương lai tài sản thuộc quyền sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (gọi bên nhận chấp) khơng chuyển giao nhà (sau hình thành) cho bên nhận chấp Với cách hiểu đó, chấp nhà HTTTL có đặc điểm: – Khơng có chuyển giao tài sản chấp, Khoản 1, Điều 317, BLDS 2015, quy định: "Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên (sau gọi bên nhận chấp)" Đặc điểm khơng có chuyển giao tài sản chấp thể rõ hợp đồng chấp nhà HTTTL chỗ: Nhà chưa xây dựng hồn thiện hoàn thiện chưa bàn giao cho bên chấp (với tư cách chủ sở hữu tương lai tài sản đó) Sau nhà xây dựng xong bên chấp người nhận bàn giao nhà khơng phải bên nhận chấp Điều không ảnh hưởng đến quyền lợi bên nhận chấp Bên chấp người trực tiếp nắm giữ tài sản chấp định đoạt tài sản chấp giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản bên nhận chấp giữ – Đáp ứng linh hoạt lợi ích bên chủ thể, Đối với bên nhận chấp: Khơng phải giữ gìn bảo quản tài sản chấp nên tiết kiệm nhiều chi phí liên quan Đối với bên chấp: Vẫn khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, đầu tư để làm tăng giá trị tài sản Điều đặc biệt có ý nghĩa chấp nhà HTTTL nhà chấp chủ đầu tư hay chủ thể xây dựng có quyền tiếp tục xây dựng, hồn thiện ngơi nhà Lê Minh Thành Tập 130, Số 6C, 2021 – Giá trị bảo đảm thường phải lớn nghĩa vụ bảo đảm, Bảo đảm tín dụng có ý nghĩa thúc giục người vay trả nợ Nếu giá trị tài sản nhỏ nghĩa vụ bảo đảm người vay dễ có động khơng trả nợ Ngồi ra, giá trị bảo đảm thường phải lớn nghĩa vụ tín dụng cịn nhằm đảm bảo khả thu hồi nợ tổ chức tín dụng giá thị trường tài sản đảm bảo suy giảm, khả tốn tài sản khơng cao – Có đầy đủ sở pháp lý để bên cho vay có quyền xử lý tài sản, Nhà HTTTL chắn phải thuộc sở hữu hợp pháp bên bảo đảm có đầy đủ sở pháp lý để khẳng định điều Tài sản phải pháp luật cho phép giao dịch có đầy đủ sở pháp lý để tổ chức tín dụng quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ người vay khơng đủ khả tốn khoản vay [10] Một số bất cập chấp nhà hình thành tương lai Thứ nhất: Khoản 2, Điều 147, Luật Nhà 2014, quy định chấp nhà hình thành tương lai: "· · · Tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà chủ đầu tư chấp nhà tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà để mua nhà đó" [2] Tuy nhiên, thực tế, vay tổ chức, cá nhân mua nhà thuộc dự án, ngân hàng, chủ đầu tư khách hàng vay vốn (người mua nhà) ký hợp đồng hợp tác ba bên, theo ngân hàng giải ngân vốn vay cho khách hàng theo tiến độ hoàn thành dự án, lịch toán tiền mua nhà thỏa thuận chủ đầu tư người mua nhà ở; đồng thời, chủ đầu tư phải cam kết giao gốc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ngân hàng sau người mua nhà toán đầy đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo thỏa thuận nhận bàn giao nhà ở, chủ đầu tư hoàn tất thủ tục liên quan để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua Tuy nhiên, nhà dự án thuộc tài sản chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ ngân hàng khác trường hợp chủ đầu tư chấp toàn dự án (tức toàn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án) để vay vốn thực dự án [7] Trong trường hợp này, tài sản hai lần (một lần chấp hình thức hộ độc lập lần chấp hình thức hộ thuộc dự án) chấp bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ ngân hàng mà không đáp ứng điều kiện theo yêu cầu ngân hàng quy định pháp luật (việc chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ ngân hàng nhận chấp sau phải ngân hàng nhận chấp trước đồng ý, giá trị dự án chấp không lớn khoản vay ngân hàng nhận chấp dự án cấp,…) 40 Jos.hueuni.edu.vn Tập 130, Số 6C, 2021 Vì vậy, để hạn chế rủi ro từ việc nhận chấp nhà hình thành tương lai tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành tương lai từ chủ đầu tư, ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn cam kết giải chấp hộ nhà mà ngân hàng nhận chấp có văn gửi cho ngân hàng nhận chấp dự án thống loại trừ hộ chấp khỏi giá trị dự án chấp (giải chấp) Cam kết ngân hàng nhận chấp hộ nhà toàn quyền thụ hưởng số tiền thu từ việc xử lý hộ nhà trường hợp xử lý tài sản chấp để thu nợ (có thể xử lý hộ độc lập toàn dự án, tùy thuộc kiện đến trước) chủ đầu tư không cung cấp cho ngân hàng văn theo yêu cầu nêu ngân hàng nhận chấp toàn dự án từ chối Việc chủ đầu tư không cung cấp văn giải chấp cho ngân hàng nhận chấp hộ nhà khơng hợp lý khơng có trách nhiệm bảo vệ quyền lợi người mua nhà hộ nhà thuộc dự án tài sản phân chia khơng cịn thuộc sở hữu chủ đầu tư sau chủ đầu tư nhận toán phần tiền bán nhà từ người mua ký hợp đồng mua bán nhà với người mua Lẽ sau ký hợp đồng này, chủ đầu tư phải chủ động liên hệ với ngân hàng nhận chấp dự án làm thủ tục cần thiết (kể trả phần nợ) để điều chỉnh giảm giá trị tài sản chấp tương ứng với giá trị hộ nhà bán cho người mua Thứ hai: Về việc công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà pháp luật hành quy định việc công chứng hợp đồng chấp bất động sản phải thực tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản [3] Điều kiện tài sản hình thành tương lai dùng vào việc bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Đây vấn đề tương lai phải khẳng định thời điểm lúc giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm khó có đảm bảo Tài sản hình thành tương lai có chắn thuộc quyền sở hữu bên chấp hay không phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan yếu tố khách quan Sự khẳng định chắn đến đâu lại định khả năng, kinh nghiệm người đánh giá Trách nhiệm đánh giá nhận định khả thuộc bên tham gia giao dịch Ngồi ra, theo qui định người làm công chứng giao dịch phải chịu trách nhiệm công chứng theo quy định pháp luật nội dung công chứng nội dung, cơng chứng hình thức Nếu pháp luật địi hỏi phải đánh giá khả cách chắn, đảm bảo tính xác thực theo tinh thần Luật Cơng chứng dường vượt khả người làm công chứng trừ thừa nhận loại giao dịch bảo đảm có điều kiện (tức hiệu lực pháp luật giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào việc quyền sở hữu bên chấp xác lập tương lai toàn tài sản chấp) Nếu khơng vơ hình trung buộc người làm công chứng phải chịu trách nhiệm khơng thể biết trước Đó rủi ro hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành sau thời điểm giao kết quyền sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết Lê Minh Thành Tập 130, Số 6C, 2021 Về rủi ro khác ngân hàng trường hợp bên không hồn thành nghĩa vụ theo cam kết dẫn đến hợp đồng mua bán nhà bị chấm dứt (như dự án bị đình thực quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư không giao nhà cho người mua theo thời hạn cam kết, người mua không trả tiền mua nhà theo lịch toán cam kết…) Theo quy định pháp luật hợp đồng mua nhà bị chấm dứt quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chấm dứt Lúc đó, ngân hàng khơng có sở để xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ tài sản chấp khơng cịn tồn Thứ ba: Về xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai, Điều 149, Luật Nhà năm 2014, quy định xử lý tài sản nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà chấp ghi nhận việc xử lý tài sản chấp thực theo quy định pháp luật dân pháp luật có liên quan Tuy nhiên, thực tế, ngân hàng nhận tài sản chấp lúc tài sản chưa hình thành hình thành chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sau khách hàng khả tốn tài sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu ngân hàng gặp nhiều khó khăn việc xử lý tài sản chấp tài sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu khơng thể chuyển giao quyền sở hữu Trong đó, tiền ngân hàng đồng tiền cần quay vòng vốn nhanh để tạo lợi nhuận giống dân gian ta thường có câu “tiền đẻ tiền” hay “lãi mẹ sinh lãi con”, trường hợp tiền vốn ngân hàng phải nằm tài sản chấp đó, để lâu ngân hàng bị thiệt hại, mục đích kinh doanh tiền tệ ngân hàng không thực Thời gian đợi cấp giấy chứng nhận quyền sỡ hữu lâu bất lợi cho ngân hàng Tuy nhiên, tài sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu ngân hàng chuyển nhượng được, có khách hàng dễ tính mua tài sản chưa có giấy tờ [8] Tuy nhiên, khó tìm được khách hàng dễ tính khơng cẩn thận Nếu có giá chuyển nhượng thấp nhà chưa có giấy tờ ngân hàng muốn giải nhanh để thu hồi vốn ngân hàng dùng cách Thêm rủi ro giá Bất động sản cố định, sau thời gian giá thay đổi theo giá thị trường, có nhiều khả giá bị giảm khoản tiền vay cộng với lãi suất khoản phí ngân hàng Việc xử lý tài sản chấp giúp ngân hàng lấy lại phần vốn không mang lại lợi nhuận [6] Để TSHTTTL có giấy chứng nhận quyền sở hữu, ngân hàng phải trải qua khoảng thời gian với thủ tục rắc rối Theo quy định BLDS 2015 xử lý tài sản chấp trường hợp đến hạn thực nghĩa vụ dân mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực nghĩa vụ khơng thoả thuận tài sản chấp xử lý theo phương thức bên thoả thuận [1] 42 Jos.hueuni.edu.vn Tập 130, Số 6C, 2021 Tiền bán tài sản chấp sử dụng để toán nghĩa vụ cho bên nhận chấp sau trừ chi phí bảo quản, bán tài sản chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản chấp; trường hợp nghĩa vụ bảo đảm khoản vay tốn cho bên nhận chấp theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại có; tiền bán cịn thừa phải trả lại cho bên chấp; tiền bán cịn thiếu bên chấp phải trả tiếp phần cịn thiếu Trước tiên, việc xử lý tài sản theo thỏa thuận bên hợp đồng Nếu không thỏa thuận tài sản bảo đảm bán đấu giá theo quy định pháp luật Tuy nhiên, áp dụng biện pháp bán đấu giá khó khăn lớn xẩy ra; cơng văn Tổng Cục Thuế quy định xuất “hóa đơn” việc bán đấu giá Rõ ràng tài sản bán đấu giá khơng phải ngân hàng ngân hàng xuất hóa đơn giá trị gia tăng Mà khơng xuất trái quy định pháp luật khơng thể nhanh chóng xử lý tài sản chấp Hiện ngân hàng có khiếu nại vấn đề lên quan thuế yêu cầu trả lời đưa giải thích hướng xử lý trường hợp bán đấu giá tài sản chấp [12] Một số kiến nghị đề xuất hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Thứ nhất, điều kiện chấp dự án đầu tư xây dựng nhà chấp nhà hình thành tương lai tổ chức tín dụng thực theo Điều 7, Thông tư 26/TT-NHNN năm 2015, Ngân hàng nhà nước Việt Nam Việc chấp có tính loại trừ, tức trường hợp chủ đầu tư chấp nhà hình thành tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chấp dự án đầu tư xây dựng nhà chấp phần dự án không bao gồm nhà hình thành tương lai trường hợp chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai thuộc diện chấp theo quy định pháp luật khơng chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai [5] Điều làm hạn chế việc cho chấp nhà hình thành tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà Khi chấp dự án đầu tư xây dựng nhà khơng chấp phần nhà hình thành tương lai chấp quyền tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà hình thành tương lai chấp khơng chấp dự án đầu tư xây dựng nhà làm chủ đầu tư, cá nhân, tổ chức mua nhà hình thành tương lai gặp khó khăn chủ thể có quyền chấp phần quyền lợi Do đó, cần có điều chỉnh Luật nhà theo hướng phù hợp với Bộ luật Dân hành quy định việc chấp nhà đặc biệt chấp nhà hình thành tương lai theo hướng có lợi cho chủ sở hữu, chủ đầu tư chấp tài sản chấp để thực nghĩa Lê Minh Thành Tập 130, Số 6C, 2021 vụ khác tài sản có giá trị thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm, giúp cho việc thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng đạt an tồn hiệu Thứ hai, hoàn thiện quy định công chứng hợp đồng chấp nhà HTTTL, Cho dù pháp luật có quy định hợp đồng chấp nhà HTTTL bắt buộc phải cơng chứng hay khơng bên giao dịch bảo đảm có quyền tự nguyện u cầu cơng chứng Do đó, quan có thẩm quyền cần ban hành quy định pháp luật xây dựng chế thực để công chứng viên tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chấp nhà HTTTL cách có sở pháp lý đảm bảo an tồn cho bên tham gia, an tồn cho cơng chứng viên an tồn cho văn cơng chứng Việc xây dựng quy định pháp luật chấp nhà HTTTL tập trung vào vấn đề sau: – Trước hết, phải có điều luật nêu rõ hợp đồng chấp nhà HTTTL cơng chứng cơng chứng viên cơng chứng hợp đồng Việc khẳng định trực tiếp quyền chứng nhận hợp đồng chấp nhà HTTTL công chứng viên điều luật cụ thể sở pháp lý để công chứng viên chắn với định cơng chứng mình, từ giảm nỗi lo tổ chức tín dụng việc không công chứng hợp đồng chấp khối tài sản bảo đảm nhà HTTTL – Quy định trình tự, thủ tục cơng chứng hợp đồng chấp nhà HTTTL: Khi cơng chứng viên có sở pháp lý để thực công chứng hợp đồng chấp nhà HTTTL việc cơng chứng phải thực theo trình tự, thủ tục quy định pháp luật công chứng văn hướng dẫn Tuy nhiên, đối tượng hợp đồng chấp nhà HTTTL loại tài sản đặc biệt nên cần có quy định riêng – Hồn thiện quy định đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà HTTTL: Khi thực giao dịch bảo đảm chấp nhà HTTTL, bên nên tiến hành thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm giao dịch bảo đảm không thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký theo quy định pháp luật Việc đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà HTTTL giúp bên nhận chấp khẳng dịnh quyền tài sản chấp quyền tài sản chấp trước bên thứ ba Việc ngân hàng chấp nhận tài sản chấp nhà HTTTL đồng nghĩa với việc chấp nhận rủi ro giao dịch khả kiểm sốt bên nhận chấp loại nhà HTTTL khơng cao Do đó, việc cơng bố khẳng định quyền bên nhận chấp thông qua đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa lớn, khơng giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng mà giúp ổn định kinh tế trước vấn đề nợ xấu, bất ổn kinh doanh tiền tệ, đồng thời giúp cho ngân hàng có quyền ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm 44 Jos.hueuni.edu.vn Tập 130, Số 6C, 2021 Với ý nghĩa việc đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà HTTTL không nên tuỳ thuộc vào lựa chọn bên tham gia giao dịch mà nên quy định điều kiện bắt buộc có hiệu lực với hợp đồng Thứ ba: Cần quy định cụ thể giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp nhà HTTTL – Xây dựng quy định hướng dẫn xử lý tài sản chấp: Pháp luật cần quy định nhiều phương thức xử lý tài sản chấp để bên thoả thuận như: Bên chấp tự bán tài sản; bên chấp bên nhận chấp thoả thuận để bán tài sản – Trình tự thủ tục xử lý tài sản chấp: Cần quy định cụ thể, chi tiết trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp nói chung phương thức xử lý nói riêng, hướng dẫn thứ tự bước để tiến hành Cùng với quyền hạn tổ chức tín dụng hoạt động xử lý tài sản nên trọng, đặc biệt quyền chủ động thu giữ tài sản bán tài sản chấp Từ đó, kiến nghị Tiểu mục 3, Mục 3, Chương XV, BLDS 2015, quy định tài sản hình thành tương lai cần bổ sung nội dung sau: "Tài sản hình thành tương lai trở thành tài sản chấp bên chấp có chứng để chứng minh tài sản chắn hình thành xác lập quyền sở hữu cho bên chấp chứng minh yếu tố khác để xác định tài sản thời điểm hợp đồng chấp giao kết" Đồng thời, pháp luật có quy định hướng dẫn tính chắn tài sản hình thành tương lai là: (i) quy định điều kiện cụ thể loại tài sản hình thành tương lai phép chấp có chế để tiến hành đăng ký tạm thời tài sản (giống Bộ luật Hàng hải quy định tàu biển đóng) Giấy chứng nhận đăng ký tạm thời khơng có giá trị tương đương Giấy chứng nhận đăng ký thức có tác dụng tạo điều kiện để chủ thể thực giao dịch liên quan đến tài sản Sau tài sản hình thành bên chấp tiến hành đăng ký thức quyền sở hữu tài sản đó; (ii) Tài sản hình thành tương lai phải mua bảo hiểm chấp kiện bảo hiểm xảy ra, tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận chấp Trường hợp bên nhận chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết việc tài sản bảo hiểm dùng để chấp tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm bên chấp có nghĩa vụ toán cho bên nhận chấp [1] Kết luận Nghiên cứu chế định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai nhằm hệ thống hóa văn quy phạm pháp luật đánh giá hiệu tác động phát triển đất nước Trong năm gần đây, Đảng Nhà nước có "động thái" quan tâm sâu sát thông qua việc ban hành văn quy phạm pháp luật điều chỉnh chế Lê Minh Thành Tập 130, Số 6C, 2021 định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, quy định hành thực tế áp dụng bộc lộ nhiều bất cập tồn tại, tác giả đề xuất số giải pháp tương ứng trình bày để giải vấn đề TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội: Nxb Chính trị quốc gia Quốc hội nước nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật nhà Hà Nội: Nxb Chính trị quốc gia Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Cơng chứng, Hà Nội: Nxb Chính trị quốc gia Quốc hội hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội: Nxb Chính trị quốc gia Ngân hàng Nhà nước (2015), Quy định hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai Số 26/TTNHNN 09/12/2015 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành – luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội Phạm Hồng Anh (2015), Pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam – Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa luật, Đại học quốc gia Hà Nội Hoàng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại Việt Nam – Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa luật, Đại học quốc gia Hà Nội Hồng Văn Thìn (2016), Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam – Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật, Đại học Huế 10 Đỗ Hồng Thái (2006) “Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự”, Tạp chí Ngân hàng, Số Tr 13-17 11 Võ Đình Nho, Tuấn Đạo Thanh (2009), “Luận bàn chấp tài sản hình thành tương lai”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật Số 10/2009 Tr 3-8 12 http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu trao-doi/trao-doi-binh-luan/thuc-trang-xu-ly-taisan-bao-dam-tien-vay-tai-cac-ngan-hang-thuong-mai-129327.html 18/9/2917 46 Truy cập ngày ... Đặc điểm pháp lý chấp nhà hình thành tương lai Thế chấp nhà HTTTL việc bên (gọi bên chấp) dùng nhà trình hình thành hình thành chưa đăng ký quy? ??n sở hữu tương lai tài sản thuộc quy? ??n sở hữu để... nhà ở, nhà hình thành tương lai [5] Điều làm hạn chế việc cho chấp nhà hình thành tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà Khi chấp dự án đầu tư xây dựng nhà khơng chấp phần nhà hình thành tương. .. khơng bao gồm nhà hình thành tương lai trường hợp chấp quy? ??n tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai thuộc diện chấp theo quy định pháp luật khơng chấp dự án