NGHIÊN CỨU - TRAO Đổi LUẬT Sự VIET NAM VIE TN AM LAWYER JOURNAL só 6.THÁNG 6-2022 MOT SO VAN ĐE PHAP LY VE MUA BAN NHÀ Ỏ HÌNH THÀNH TRONG TOONG LAI TS NGUYỄN THỊHỒNG NHUNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI Tóm tắt: Giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai giao dịch mang lại nhỉêu lợi ích cho chủ đãu tư khách hàng Đôĩ với chủ đâu tư, kênh huy động vốn mà chịu lãi suất từ khách hàng Đơĩ với khách hàng tham gia từ trĩnh xây dựng nhà phù hợp với thị hiếu trả chậm, trả đẫn với giá thấp Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định đỉêu kiện bán nhà hình thành tương lai; quy định trách nhiệm, nghĩa vụ chủ đãu tư với khách hàng quy định vê chế tài xử lý đôĩ với hành vi vi phạm quỳên lợi ích hợp pháp khách hàng thực tiễn áp dụng bộc lộ nhỉêu điểm hạn chế, nhiêu vi phạm pháp luật, gây thiệt hại cho khách hàng nhà đâu tư Chính phủ tổ chức việc tống kết việc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 sửa đổi, bổ sung Luật Việc đánh giá sô'quy định mua bán nhà hình thành tương lai thực tiễn thi hành đểgóp phần hồn thiện pháp luật vê lĩnh vực cần thiết Từ khóa: Luật Kinh doanh bất động sản, mua bán nhà hình thành tương lai Abstract: The transaction of buying and selling off the plan house is a transaction that brings many benefits to both investors and customers For investors, this is a channel to raise capital without paying interest from customers For customers, they can participate right from the process of building houses that suit their tastes and are paid slowly and gradually at low prices The Law on real estate trading 2014 has provisions on conditions for selling off the plan house; regulations on responsibilities and obligations of investors to customers and regulations on sanctions for violations of customers' legitimate rights and interests, but practical application still reveals many limitations, there are many violations of the law, causing damage to customers and investors The Government is organizing a review of the implementation of the Law on real estate trading 2014 and amending and supplementing this Law It is necessary to evaluate some regulations on buy and sale off the plan house and practical implementation to contribute to the improvement of the law on this field Keywords: Law on real estate trading, buy and sell off the plan house Pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai Theo khoản Điều Luật Nhà năm 2014 nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng q trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng Mua bán nhà hình thành tương lai giao dịch phổ biến kinh doanh bất động sản thực tế quy định văn kinh doanh bất động sản Căn vào quy định pháp luật hành, hiểu khái niệm mua bán nhà hình thành tương lai: Là thỏa thuận bên bán nhà bên mua nhà việc xác lập quyền nghĩa vụ thời điểm nhà trình xây dựng chưa nghiệm thu Bên bán bàn giao nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua nhà nghiệm thu đưa vào sử dụng; ngược lại, bên mua hoàn thành nghĩa vụ toán giá trị nhà cho bên bán sau nhận bàn giao nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật dân Luật Kinh doanh bất động sản Quy định mua bán nhà hình thành tương lai: Thứ nhất, chủ thể mua bán nhà hình thành tương lai phải đáp ứng điều kiện đặt tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Đầu tư năm 2020 Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (gọi chung doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định khoản Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014(1) Các nội dung quy định cụ thể Điều Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Thứ hai, điều kiện nhà hình thành tương lai đưa vào kinh doanh quy định Điều 118 Luật Nhà năm 2014 Điều 55, Điều 56, Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Theo đó, nhà hình thành tương lai tham gia giao dịch mua bán phải bảo đảm: "Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê (1) TỔ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mơ nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật LUẬT sư VIỆT NAM V E r*N AM L A w Y ER JOURNAL NGHIÊN cứu - TRAO ĐỐI SỐ 6.THÁNG 6-2022 duyệt, Giấy phép xây dựng đối vói trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ling theo tiến độ dự án, trường hợp nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phân móng tịa nhà đó"; "trước bán, cho th mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thơng báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đầy đủ kiện bán, cho thuê mua"; Trước bán, chủ đầu tư dự án phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết vói khách hàng Trường hợp chủ đầu tư không thực bàn giao nhà theo tiến độ cam kết bên mua có u cầu bên bảo lãnh có trách nhiệm hồn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đông mua bán ký kết "Việc toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị họp đồng, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản tổng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổng số khơng q 50% giá trị hợp đồng"(2) Trường hợp bên mua chưa cấp giấy chứng nhận quỳên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bên bán khơng thu q 95% giá trị hợp đồng, giá trị lại hợp đồng tốn quan nhà nước có thẩm quỳên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác o gắn liền với đất cho bên mua01 Ngoài ra, chù đầu tư phải bảo đảm sử dụng tiền ứng trước khách hàng theo mục đích cam kết Thứ ba, hình thức nội dung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai bên phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận theo quy định Điều 17, Điêu 18 Luật Kinh doanh bất động sản Các bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, thủ tục thực theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ Xây dựng hướng dân thực số nội dung Luật Nhà Một sô bất cập thực tiễn thi hành pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai Vê quy định pháp luật Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có thống với quy định Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư có lệch pha Luật Kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thi hành’41 công chứng hợp đồng, thủ tục giao dịch Vấn đề bảo lãnh quy định nhằm giảm rủi ro cho người mua nhiều vướng mắc gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp cịn nhiều tiêu cực, đẩy giá nhà cao hơn(5) Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Nhà năm 2014 có quy định cụ thể vấn đề huy động vốn bán sản phẩm chủ đầu tư dự án bất động sản, nhiều chủ đầu tư tìm cách vi phạm luật đê’ huy động vốn Dù chưa đủ điều kiện nhiều chủ đầu tư ký hợp đồng "Hợp tác đầu tư quyền mua hộ"; ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án nhận sản phẩm'® Đối với nhà xã hội (nhà cho đối tượng sách, người có thu nhập thấp) có tình trạng ký hợp đồng góp vốn, nhận tiền cọc, hứa mua hứa bán thu tiên chênh lệch nhà thương mại Để giải vấn đề vốn mà thực tế có nhiều loại hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai trá hình, vi phạm pháp luật khó kiểm soát diên nhà đầu tư cấp với nhà đầu tư cấp nhà đâu tư với khách hàng, ví dụ như: "hợp đồng góp vốn", tổ chức, hộ gia đình cá nhân góp vốn "được hưởng quyền mua nhà dự án bất động sản nhà ở" chủ đầu tư; hợp đồng "hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết" "hợp đồng vay vốn" "được nhận chuyển nhượng nhà đất dự án đủ điều kiện"; doanh nghiệp phát hành "trái phiếu có kỳ hạn doanh nghiệp" Người mua trái phiếu doanh nghiệp hưởng quyền "mua nhà đất dự án"; "hợp đồng đặt cọc", "hợp đồng giữ chô"; "hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở" chủ đầu tư với khách hàng Những hợp đồng vi phạm pháp luật, rủi ro cho khách hàng nhà đầu tư ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai chưa đủ điều kiện theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 thi hành Luật Nhà năm 2014 Điều 19 Nghị định quy định ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà thương mại Chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai quy định chưa đủ tính răn đe, chưa đầy đủ Theo quy định Nghị định số 139/2017/ND-CP Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao hành vi bị cấm 300 triệu đồng'7’ Mức phạt thấp so với lợi nhuận thu từ dự án bất động sản quy (2) Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (3) Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (4) TS Trần Huỳnh Thanh Nghị, Những điểm thách thức thi hành Luật Kinh doanh bất động sàn năm 2014, Tạp chí Nghiên cửu lập pháp, 02/2016 (5) TS Trần Huỳnh Thanh Nghị, tài liệu đà dần (6) Gia Huy, Bắt lách luật huy động von, http://rn.vietbao.vn/Nha-dat/Bat-bai-lach-luat-huy-dong-von/158313900/507/ (7) Khoản Điều Nghị định 139/2017/NĐ-CP mô hàng chục, hàng trăm tỷ đồng thông qua việc lợi dụng khe hở pháp luật, nhiều chủ đầu tư cố tình vi phạm chấp nhận nộp phạt, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi đối tượng khác Các chế tài pháp luật ngồi hình phạt biện pháp khắc phục hậu phải phòng ngừa, ngăn chặn hành vi vi phạm Chế tài xử lý hành vi vi phạm pháp luật lĩnh vực mua bán nhà cơng trình xây dựng hình thành tưong lai phải thực đủ mạnh, phải nghiêm khắc ngăn chặn, răn đe hành vi vi phạm pháp luật Vê thực tiễn thi hành pháp luật (ì) Ngân hàng thực bảo lãnh nhà ở, nhung ngân hàng khó kiểm sốt dịng tiền doanh nghiệp khơng có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản ngân hàng bảo lãnh đê’ nhận tiền toán mua nhà khách hàng theo hợp đồng toán với nhà thâu, nơi cung ring vật tư theo tiến độ thi cơng cơng trình Vì vậy, cần thiết phải có cơng ty bảo hiểm thực bảo lãnh hình thức bảo hiểm rủi ro hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng Thông tư số 07/2015/TTNHNN quy định ngân hàng bảo lãnh sau doanh nghiệp người mua ký hợp đồng mua bán nhà nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượng cụ thể Như vậy, bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định người thụ hưởng bảo lãnh - bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng cơng tác bảo lãnh dự án Có nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành tương lai khơng có bảo lãnh thức từ phía ngân hàng Nguyên nhân, số chủ đầu tư cho vướng mắc khâu thẩm định nàng lực tài tài sản chấp doanh nghiệp Về tài sản chấp, doanh nghiệp chấp dự án triển khai để vay vốn trước rồi, phải huy động tài sản khác để chấp nên khó khăn (ii) Khoản Điều 19 Nghị định số 99/2015/ND-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà năm 2014 lại quy định trường hợp chủ đầu tư gửi hồ sơ thời hạn quy định (thời hạn 15 ngày) mà sở xây dựng văn thơng báo nhà đủ điều kiện bán chủ đầu tu quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải chịu trách nhiệm việc bán, cho thuê mua nhà Quy định loại bỏ trách nhiệm quan nhà nước có thẩm quyền việc quản lý hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai, đồng thời loại bỏ trách nhiệm bảo vệ quyền lợi người mua, vốn người chịu nhiều rủi ro giao dịch Có thể thấy pháp luật hành mua bán nhà hình thành tương lai thiếu thống đồng (iii) Liên quan đến quy định quyền bên bán việc huy động vốn, sử dụng tiền ứng trước bên mua nhà Rủi ro từ giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai trá hình, vi phạm pháp luật lớn pháp luật hành lại chưa có quy định chặt chẽ, thống ngăn chặn tượng xảy ra, chưa có biện pháp nghiêm khắc để xử lý Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai trá hình bị tun vơ hiệu, chất hành vi vi phạm pháp luật Tuy nhiên, quy định chưa phát huy hiệu trường hợp Bởi lẽ, mặt, thân chủ đầu tư bên có tiềm lực tài yếu nên phải huy động vốn từ nguồn từ bên Mặt khác, việc họ rơi vào tình trạng tranh chấp xuất phát từ nhiều nguyên nhân, xét cho kết cơng trình nhà khơng thể hoàn thành mà tiền ứng trước người mua sử dụng hết Chủ đầu tư không cịn khả hồn trả cho người mua số tiên mà họ toán cho NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỐI I LUẬT Sư VIET NAM ■ VIETNAM LAWYER JOURNAL SỐ 6.THÁNG 6-2022 bên bán khoản tiền Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng bồi thường thiệt hại, đồng nghĩa dẫn Luật Nhà năm 2014 với việc, bên mua nhà khơng lấy có mâu thn việc xác lại số tiền Một số định trách nhiệm vai trò trường hợp khác nhận lại tiền quan quản lý nhà nước sở xây đồng tiền giá Việc thi dựng tiếp nhận thông báo hành án trở nên khó khăn đối nhà hình thành tương với thiệt hại này, pháp luật lai thỏa mãn điều kiện tham chưa có biện pháp giải giao dịch Quy định gây khó quyền lợi bên mua nhà khăn cho bên bán bên mua, cần phải xem xét sửa đổi cách thực hợp lý Ba là, liên quan đến quy định (iv) Về nghĩa vụ bảo đảm chất lượng nhà hình thành bảo lãnh nhà hình thành tương lai Thực tế cho thấy nhiều tương lai, pháp luật nên quy định dự án người mua nhà nhận thủ tục thực nhà thời hạn sản phẩm sau bên giao kết hợp đồng mà họ nhận lại không giống nội dung bảo lãnh phải thống với thỏa thuận hợp đồng với nội dung hợp thiết kế, diện tích, chất liệu, vật đồng mua bán nhà hình thành tư xây dựng cán hộ tương lai Cần phải thắt chặt chí dân đến phát sinh chi phí, quy trình ký kết hợp đồng bảo lãnh nâng giá thành sản phẩm nhà lên bên mua với ngân hàng, đồng cao Pháp luật hành chưa thời xây dựng hệ thống chế tài xử có quy định cụ thể, thống nhất, gây phạt nghiêm khắc hành hạn chế việc thực nghĩa vi chậm cung cấp không cung cấp đầy đủ hồ sơ liên quan đến vụ hợp đồng hợp đồng mua bán cho ngân hàng để hồn thiện hơ sơ bảo lãnh cho Một SƠ' giải pháp hồn bên mua, chế tài ngân hàng thiện pháp luật mua trường hợp khơng phát hành bán nhà hình thành chứng thư bảo lãnh cho bên tương lai mua nhà theo quy định hành Một là, chế tài cho việc xử Bên cạnh đó, pháp luật cần mở rộng lý vi phạm pháp luật kinh phạm vi đối tượng thực doanh bất động sản hình thành bảo lãnh cho giao dịch tương lai, để đặt mua bán nhà hình thành mức phạt hợp lý đối vói hành tương lai, bao gồm chi nhánh vi vi phạm cần xét đến hậu quà ngân hàng nước hay mà hành vi gây ra; phải quy định tổ chức tín dụng khác họ đủ mức phạt theo tỷ lệ giá trị nhà tiêm lực khả thực ở, cơng trình xây dựng hình thành hoạt động tương lai đối tượng Bốn là, vấn đề huy động vốn hợp đông bị vi phạm; tăng mức bán sản phẩm chủ đầu tư phạt tiền lên gấp nhiêu lần dự án bất động sản, cần xác hành vi huy động chiếm dụng định rõ trách nhiệm chủ đầu vốn trái phép, sử dụng vốn huy tư có nhiều biện pháp xử lý thật động tổ chức, cá nhân tiền nghiêm khắc hoạt động kinh ứng trước bên mua, bên thuê, doanh giao dịch trái pháp luật, bên thuê mua bất động sản hình đặc biệt nhà xã hội để thành tương lai không bảo vệ quyền lợi khách hàng mục đích cam kết nói chung, người có thu nhập thấp Hai là, điều kiện chủ đầu tư nói riêng Chủ thê kinh doanh giao kết hợp đồng mua bán giao dịch bất động sản hình thành nhà hình thành tương lai tương lai địi hỏi phải huy Giữa quy định Luật Kinh động lượng vốn lớn ổn doanh bất động sản năm 2014 định thời gian dài Do vậy, o — — cần phải có giải pháp đế thúc đẩy mối quan hệ liên thông thị trường tài với kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh Cần phải xây dựng, hoàn thiện sách pháp luật tài cho đầu tư bất động sản dài hạn: xây dựng, kiện toàn quan quản lý nhà nước tài chính; phát triển tổ chức tài chính, đẩy mạnh phát triển trung gian tài chính, khuyến khích đa dạng hóa sản phẩm tài bất động sản; phát triển quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà Năm là, giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành tương lai nhìn chung cịn nhiều khơng bình đắng quyền nghĩa vụ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khách hàng, gây thiệt hại lợi ích cho khách hàng ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh Do vậy, cân tăng cường biện pháp kiểm tra, kiểm sốt quan có thẩm quyền chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; hợp đồng mẫu nhà đầu tư ký kết vói khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng tham gia giao dịch Sáu là, Nhà nước cần đặc biệt trọng khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp Kinh doanh giao dịch mua, thuê mua nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp cần có quan tâm, ưu đãi, ủng hộ đặc biệt quyền địa phương, ban ngành đoàn thể, doanh nghiệp người dân Có nhiều ưu đãi trực tiếp chế quản lý, đơn giản thủ tục hành chính, ưu đãi tài tín dụng cho đối tượng sách xã hội tiếp cận mua, th mua nhà Tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có nhiều cách để có thê mua nhà trả góp thời gian dài, nhằm giải tốt vấn đề an sinh xã hội, giải nhu cầu nhà tối thiểu người dân N.T.H.N ... bán thu tiên chênh lệch nhà thương mại Để giải vấn đề vốn mà thực tế có nhiều loại hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai trá hình, vi phạm pháp luật khó kiểm sốt diên nhà đầu tư cấp với nhà. .. trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phân móng tịa nhà đó"; "trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ... quản lý hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai, đồng thời loại bỏ trách nhiệm bảo vệ quyền lợi người mua, vốn người chịu nhiều rủi ro giao dịch Có thể thấy pháp luật hành mua bán nhà hình thành