Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Đắk Lắk

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BO HƯƠNG GIANG

TẠI TINH DAK LAK

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI - 2022

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BO HƯƠNG GIANG

TẠI TINH DAK LAK

LUẬN VAN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Ngành: Luật Kinh tếMã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Nga.

HÀ NỘI - 2022

LỜI CAM DOAN

“Tôi tên là DS Hương Gieng- mã số học viên: 28UD07PH004, là hoc viễn lop Cao học Luật kinh tổ Khóa 28 Dale Lúc chuyên ngành Luật nh tổ, Khos Luật

Trường Đai học Luật Hà Nôi, là tác giã cũa Luân văn thạc i luật hoe với để tả

“Đháp luật vé mna bản nhà ở hình thành trong trơng lại và thực tiéu thực kiện tại tink Đắk Lik” (Sau đây gọi tắt là “Luận vin’).

Tôi xi cam domn tit cf các nội dang được tỉnh bay trong Luận văn này là

quả nghiên cứu độc lâp của cá nhân tối đưới sự hướngcủa nguời hướng

hoa học Trong Luận vin có sở dụng trích din một số ÿ kiến, quan diém khoa học của một số tác giá ác thông ta này đầu được tích dẫn nguồn cụ thổ, chính xác và

cóthể kiễn chứng Các sổ tiêu thông tin được sử dụng rong Luận văn là hoàn toànKhách quan và trung thực

Hoe viên thục hiện.

Đỗ Hương Giang

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS Bộ luật din sựBĐS Bất động sảnTTHC Tổ tung hành chính

TN&MT Tai nguyên và môi trường,

UBND Uy ban nhân dân

DANH MỤC CAC BANG, BIEU

Đăng giá các 16 dt rong Dur án Khu đổ thi An Phú dang được rao bản, 63

PHÀN MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thiết của nghiên cứu,

3 Tổng quan nh bình nghién cứu của đổ ti

3 Đối tượng phạm vi nghiền của31 Bai tượng nghiên cứu3.2 Pham vi nghiên cứu:

4 Mục đích và nhiện vụ nghiên cứu.41 Mue đích nghiên cứu,

42 Nhiệm vụ nghiên cứu

5 Phương pháp, phương pháp tuân nghiên cứu.6 Những kết quả nghiên cứu đạt được

7 Bổ cục của luận vấn.

'PHÀN NỘI DUNG

HUONG 1: LÝ LUẬN VE MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUAT VỀ MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1.1 Lý luận về mua bán nhà ở bình thành trong tương lại 101.1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở, 101.1.2 Khái niệm, đặc điểm nhà ở bình thành trong tương lai 12

11 3 Khái niệm, đặc diém của mua bản nhà ở hình thành trong trongia 15 11.4 Vi trò của mus bán nhà & hình thành trong tương lại đi với đối sống lạnh,

tỉ xã hội 191.2 Ly luận pháp luật về mua bán ð hình thánh trong toơng lại 2

1.241, Khi niệm, đặc diém pháp uật về mua bén nha ở in thành rong tương si

21.22 Vi trò của pháp luật về mua bản nhà ở hành thành rong tương la 25

1.23 Các yêu tổ chỉ phối tới pháp luật về mua bán nhà ở hình thành rong tương

lá 2

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1 28 CHVONG 3 THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VÀ THỰC TIEN THI HANH PHÁP LUẬT VE MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAT TẠI TỈNH DAK LAK 30

221 Nội dng pháp luật về mus bán nhà ở inh thành trong tương lại 302.1.1 Cée nguyên tắc kinh doanh nhà ð ình thành rong tương l 30

2.1.2 Bidu kiện cat thi lá các bn rong giao dich nha ở hinh thành trong tường,

Ini được pháp kính doanh: 32.13 Điều kiện và đối tượng nhà ở hình thành trong tòng lai được phép kính

doanh 36

2.1.4, Quyên và ngÌĩa vụ của chủ thể kinh doanh nhé ở bình thành trong tương lai

4i315 Hình thúc và hiệu lục của giao dich nhà ð ình thành trong tương Tai đổ

2.16 Chuyển nhương hop đẳng mua bán nhà ở ink hành trong tương lá 49 317 Giả quyết khiêu ni, ổ cáo, tranh chấp đối với giao địch nhà ở hành thành

trong toơng lai st

22 Thực tiễn thụ thi pháp luệt về ánh doanh nhà ở hình thành trong tương li ti

nh Đất Lắc 54

221, Tổng quan tinh hình nh doanh nhà ở hình hành trong tương lại rên địa

bản tinh Đắk Lae thoi gian qua 5422.2 Đánh ge vé thục trang thục thi pháp lut về nh doanh nhà ở hình hànhtrong trơng li trên địa bản tinh Dai Lất hơi gian qua 38

KET LUẬN CHƯƠNG 2 66 CHVONG 3 BINH HƯỚNG VA GIẢI PHÁP HỒN THIEN PHÁP LUAT, NANG CAO HIỆU QUÁ THỰC THI PHAP LUAT VE KINH DOANH NHÀ @ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 61

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật vi kinh doanh nhà 6 Hình thánh trong tương

lá 67432, Hoin hiện pháp luật về mua bán nha 8 hinhthinh trong tương lại 70

313 Năng cao hiệu quả thực th pháp luật vé mua bán nhà 6 hinh hành trong tương

lá 1⁄4

KET LUAN CHƯƠNG 3 T6 KET LUẬN LUẬN VAN TT DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.

PHAN MỞ BAU 1 Tinh cấp thiét cia nghiên cứu

Thụ cfu nhà ở 1a mét trong những nh cầu cần thiết côa moi người dân Cơn "người id từ khi sinh ra đều cin nơi để ánh sống và đ nhiên nhà ở không nhiên ma có Từ xe xua, để cổ nhà ở, nguời din thường tự xây đụng nhà ở trên dit cũa minh, Tuy nhiên, cùng với sự gia ting dân số như ngày nay thi nhủ cầu VỀ nhà ở ofa "người din ngày căng ting và quỹ đất din han hep Các mô hình nhà ở chung cứ nhà ghổ thương mai, nhà liên kề din xuất hiện và phát riễn manh mổ ở Việt Nam, đặc tiệt là các đổ thi lớn - nơi mà dân cư đông nhưng quỹ dit không nhiều Mỗ cá nhân, ga nh sẽ có khả năng kinh tí, nhủ cầu sinh hoạt khác nhau do đó việc ton

chon loại hình nhà ở cho minh cũng sẽ khác nho Khi chính sách ci Nhà nước

chủ trương mở cite cho việc đầu hr xây dụng phát tri đất nước thị trường BĐS phat iển manh mv thi nhiều doanh nghiệp ánh doanh: nh vục này cũng xuất hiện nhiều Nhim dip ting nhủ cầu ngày cảng ting cao vỀ đất đi hiện nay, ngoài các giao dich BĐS có sin, các doanh nghiệp này đơa vào mô hình dự én nhà ở hành

thành trong twong lai Tuy nhiên, vòng đối cũa mốt dự án đầu tơ thường kéo dai,

shit a các dự án đều hư về nhà ở - sân phim gắn bó với đời sống cũa mỗi nguời nên đã xây dụng hoàn thành một cổng bình, nhà chi đầu tự phải sở dung nguồn vốn lớn nên doanh nghiệp gin như không đã nguồn vén tự có đỂ xây dụng nhà din lúc hoàn, thành Doanh nghiệp cần huy động vin từ những nguội cô như cầu mua nhà và cả tối uu nhất là thực hiển mua bản nhà ở tại thôi đểm trước ki hoàn thành cổng

(Qua tổng hop sổ liêu cũa các địa phương có báo cáo thông tn về nhà ở và thí

trường BĐS, chỉ iéng quý 12022, phía Bộ Xây dụng cho bit cả nước hiện có 56de án BĐS đã đều kiên bán nhà ở hình thánh trong tương Ie, với khoảng 10 357

cán Trong số này, khu vue miễn Bắc có 27 dự án với 3870 căn, niễn Trang 7 de

án với 2746 cần và miễn Nam 22 de án với 3741 căn Riêng tạ Hà Nội có2 dự án

với 331 căn và thành phố Hồ Chỉ Minh có 5 đự án với 1172 căn nhà, Có thể thấy,

mua bẩn nhà & hinh thành trong toơng lai là ình thúc khá phổ biển và chiêm um thể

trong thục Ấn các giao dịch BĐS trên th trường thời gen qua bai tính tinh hoạt

cho cả chủ đầu từ và khách hàng tiêu ding Đây là cơ chế gúp doanh nghiệp kinhdoanh BĐS vùa huy đồng được vẫn vừa dim bio đầu ra cho dự án còn khách hàngđược mua với giá đ hơn sơ với giá chính thúc ki nhà 6 đã hoàn thiện và đượchành toán din

Mặc diy hình thức mua bán nha ở hình thành trong tương lại đã xuất hiện &

nước ta mấy chục năm nay những chi thực nr phát hiển manh mZ ð các nh lớn, nơi tập trung din cư đồng đúc, còn đổi với một số tinh l thì vẫn khá mới mã Tại nh.

Đi: Li, mô hình kinh doen nhà ở hình thành rong tương li xuất hiện đều tiên àdây én chúng cơ Hoàng Anh Gia Lei đã & vào hoạt động hơn mười nim và chưa

thục nr được đón nhận nhiề từ phía người din

"Mục tiêu đến năm 2025 của tinh Dale Lk là sẽ tiễn khai quy hoạch, phát tiễn

đồ th theo Kết luận số 67-KL/TW côn Bộ Chính tị vì “Kay chong phát miễn TP

“Biển Ma Thuột đồn năm 2030 và tẫn nhờn din năm 2045”, Nght quyệt sô 103/NQ-CCP của Chỉnh phủ ban hành “Chương trinh hành đồng thực Inn Kế 7-KL, ngày 16-12-2019 ofa Bộ Chính tụ”: Ngộ quyết Dai hội Đăng bô tinh lần thứ XVIL, nhiệm kỳ 2030 - 2025; Cụ thể hóa dinh hướng phát in h thống đô thị

theo quy hoạch xây dung ving tinh và các quy hoạch ngành đã được duyệt, Xây

đựng kế hoạch, lộ tình huy động nguồn lực để đầu tư xây dụng, phát triển hệ thống,

đồ thị, tùng bước đầu từ xây dụng mang lưới đổ thị theo ting gìa đoạn phát hiển,

ĐỂ thục hiện mục tiêu trên, tinh Dae Lik đã ích cục tiễn khi các dự án đầu tr phat tiễn nh tf tao nin ting cho chẳng phát tiễn tip theo Trong đó, vin dé đồ * Thông cáo 46/TC-BXD ngày 28/401

nhà ở và thi trường bat động sản Quý 1/20

của Bộ Xây Dụng vi vide cng bổ thông th về

thi hóa đúng đính hướng, quy hoạch đã được địa phương tiễn khá, giám sit hiệu quả, các du án đồ thi tiễn tiển tích cục, Ma trong đó, các dự án đầu tư xây dụng ánh đoanh nhà ở hành thành trong tương lei xuất hiện manh mé nhằm thúc diy ting trưởng đô thi hoá, gop phân phát triển kinh tê địa phương va giải quyết như cầu nhà

ở cho người din

Hình thức kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lại đã được quy định tei

Luật Kinh doanh BĐS kể từ năm 2006 và các văn bin liên quan Tuy nhiên, với sự phát biễn quả sối đồng của nhân khúc này trên thi trường, với nhiễu biễu hiển kinh

đoanh phong phú và da dang của chủ đầu tw nên pháp luật kinh doanh: BĐS bộc lộnhững bất cập, han ché, không phủ hop giy nên nhiều rào cin trong hoạt động kinhđonnh hoặc là nguyên nhân xây ra những sei pham, tình tang biến tướng của các

ito dich mus bán nhà ở hình thành trong tương lá Nhing vấn để này cũng xây ra tei Đất Lak, nhiễu chủ đầu tự chưa có quyết định giao đắt mã tự ý xây đựng và mua

"bên hay tự ý xây đựng nhiễu hạng mục không được cho phép,

Vi vậy, việc xây dựng và hoàn thiện những quy phạm pháp luật điều chỉnh

những giao dich vé mua bán nhà ở hình thành tong tương li có vá trở quan trong ốp phin lam cho thị trường BĐS phất triển Đó là ý do tác giã chọn để tai “Phap Trật về ma bán nhà ở lành thành trong tong lai và thực tiễu thực kiện tain Dik Like” đỄ nghiên cứn.

¿ng quan tỉnh hình nghiên cứu cũa đề tài

"Nhà ở hình thành trong tương lai không phãi khái niệm mi, người din them

ga vào các dự án nhà ở hình thành trong toơng lai ngày cảng nhiễu Theo đó, vấn

để nhà ở hình thành trong tương lạ đã đoợc pháp loật quy dinh và được nhiều tácgiã nghiên cứu trong các công tỉnh khoa hoc Tuy nhiên, đa phần các luận vấn"nghiên cứu phạm vi rồng hon nh là pháp luật vé nhà ở hình thành trong tương lại

hoặc tập trung vio một khía cạnh ow thé như họp đồng mua bán nhà ở hành thành trong trơng la, chuyễn nhượng hop đồng mua bén nhà ở hình thành rong tương li,

thể chip nhà hình thành trong tương li, hoặc ngay tiên mét sổ các tạp chỉ chuyên,

én cũng chỉ được một số chuyên gia luật ar dé cập một cách chung nhất Tuy nhiên, không có nhiều tác gã đặt vẫn đồ a sâu vio pháp luật vỀ mua bin nhà & trong toơng Ie thể hiện dưới hình thức luân vin Hom nữa, chưa có luận vin hay bãi viết khoa học nào nghiên củu vé nhà ở hình thánh trong tương lai tei Đất Lắc Treng quá tình nghiên cứu để tả, tác giả đã đọc, im hidu và nghiên cứu một sổ để

t nghiên cu khoa họ lin quan cia một

Luận văn Thạc đ luật học Khoa luật - Đại học quốc ga Hà Nội “Phép hộtxà hình thành brơng lại iật Nha tée giả Pham Hoàng Anh (2015) phân ích nổi

dạng, đặc đẫm pháp luật nhà ở hình thành trong tương lá, đẳng thời phân tich

nhiều khia cạnh mua bẩn, thuê mua nhã hình thành trong tương lạ, thục trang việcthục thi pháp luật Tử đổ, tác giả Pham Hoàng Ảnh đã đơn ra những tiên nghị nhằmsite đỗ, hoàn thiện các quy định cia pháp luật đỄ phủ hợp với tình hình thực tin véuua bản nhà ở bình thánh trong tương lạ, Luân vin này góp phân định hướng cho

tắc giả sau:

tác gã ấp tục phân ích sâu hơn vé mus bán nhà hình thành trong toơng li, đồng

thời đánh giá thọ trang thông qua quy ảnh ban hành, nửa đổi bổ sung văn bên luật Luận vin Thạc đ luật học “Hop đổng mua bản nhà hình thành tương lai theo pháp luật Tit Nam” tác gã Nguyễn Thi Khánh Ngân 2018) dù nghiên cứu hop đồng mus bén nhà hình thánh trong tuong lại đưa khổ niệm, đặc đm nhà hin thành trong toơng li, bất cập của pháp loật về quy định hop đồng mua bán nhá hình,

thành trong tương si Tuy nhiên, luận vin lại chỉ nghiên cứu về hợp đồng mua bản

nhà ở trong tương lại nên tác ga chỉ có thi them khảo về phân hop đồng một cách

chuyên sâu

Bai viết “inh doanh nhà ở hồnh thành trong tương lat ~ những sav phạm,

thưởng gấp và giả pháp ngồn chăn ” cia tác giã Nguyễn Thi Kim Thanh trong tạp

chỉ Luật sơ Việt Nam C019) tiép cần những sử phưn thường thấy về kinh doanhnhà ở hình thành trong tương lei của chủ đầu ty và của khách hing Đồng thỏi, bai

silt cũng đơn ra nguyên nhân của các sử phạm này, từ đó để xuất một số giã pháp

khắc phục sei phan hướng din hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trongtuonglai Mặc đủ bài viết nay đã đưa ra các sử phem của ting bên trong giao dịch

ảnh doanh nhà ð hình thành trong tương lại nhung vẫn chứa có sei phạm tir cơ

quan nhà nước

Bai vit “Pháp luật về hinh docnh bắt đông ean bình thành trong tương lat của tác giả Nguyẫn Thi Hang Nhung trong tap chi Luật sư Việt Nam (2018) đơn ra

một cách khái quất các quy định pháp luật vé kính doanh BĐS hình thành trongtương lạ theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 và tử đó chỉ ra một số hạn chế công nh

ii pháp khắc phục trin quan điẫn cia tác gã

Ngoài ra tác giã cũng có tham khẩo thêm mốt số luận vẫn, bài vết rên cáctạp chỉ pháp lý khác, tuy không có quá nhiều vin đỀ chung với để tai nhưng cing

mang lại mốt sổ kiên thức, góc nhin khác cho tác gã Nhân chung các công trình "nghiên cứu, các sich chuyên khio, các bài viết ma tác gã tham khio chỗ yếu tap

trung để cập về nhà ở hình thành trong tương la, hop dng mua bán nhà ở hin

thánh trong toơng lai và các vin đề liên quan chuyén nhường hop đẳng, một sổ bit cập của php luật và hưởng giã quyết trên cơ sỡ thục tiến tử Việt Nam, ou thé

1à các tỉnh thánh khác ma không phải Đất Lắc Tuy nhiên ở mie độ chuyên sâu

nhầm khái quất các vin để pháp lý vỀ mua bán nhà ở hình thành trong toơng lại từ các công trình nghién cứu chưa dé cập din, Va đặc tiệt là trục tin the hiện pháp sua bán nha & hình thành tong tương Ie t tính Bae Lất chưa có mốt bài

silt, công tình nghiên cứu nào Do đó, theo tác gã, dé ti nghiên cia pháp luật về

sus bản nhà ở hình thành trong tương lai và thục tấn thục hiện tại Dale Lake là một vẫn dé hoàn toàn mới và không bị trùng lắp với những công trinh đã công bổ rước

3 Đối trợng, pham vi nghiên cứu4.1 Đối trong nghiền ø

Luận vin trước hết nghiên cửa vỀ hệ thống quan điển, đoồng lối, chính sách cũa Đăng vi quân ly và phát tiễn thị rường BĐS 6 Việt Nam Sau đó l tác giá tập

trùng nghiên cứu về các quy đính của pháp luật hiện hành về mua bản nhà & hình

thành rong tương lei góc độ host động lánh doanh đợc điều chỉnh bởi pháp luật

ảnh doanh BĐS và thục tin áp đụng pháp loật về mua bản nhà & hình thành rong

tương lá tai tĩnh Đất Lắc3.2 Phạm vỉ nghiền cứm

- Phạm vi về nội cing: Luận vin ấ sâu nghiên cứn, phân tích các quy định,

Tiện hinh vé mua bán nhà ð ình thành trong toơng li trong Luật Kinh doanh BBS,Luật Nhà ở và Pháp luật khác có iên quan

- Pễ da bàn nghiên cứu: Luận vin tip trung nghiên cứu về việc áp dang thục

Tiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lá tạ tính Ðất Lắc4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

4.1 Mục đích nghĩ

Trên cơ sb phân tích và lam sáng tổ các vẫn dé Lý luân vé mua bán nhà ở hìnhthành trong trơng li bao gồm khái niệm, đặc diém, ý nghĩa mus bán nhà ở hình:thành trong tương lei; đánh giá thục trang các quy định pháp luật thông qua hệ

thống hóa phân tich quy pham pháp luật đều chỉnh, điễu kiện, chỗ thi tham gia mua bin, quy dinh hop đồng, bio lãnh, chuyển nhương hop đồng mua bán nhà hình, thành trong tương lei, Luận văn nhân diễn được những bắt cấp, hạn chỗ của hệ

thông pháp luật hiện hành, những vin để vướng mắc và sai pham phất ánh trên học

tổ ti tinh Dak Lắc tên cơ sở đó để xuất những gii pháp hoàn thiện pháp luật vé

sus bản nhà ở bình thành trong tương lá và những biện pháp nhằm ning cao hiệu

qd thục thi pháp luật vé mus bán nhà ð hình thành trong tương li

42 Nhiệm vụ nghiên cin

ĐỂ dat được mục đích đã nêu, đồ tử có các nhiệm vụ nghiên cửu nh sa “Thử nhất lâm sáng tô những vấn đ lý luân vé mua bản nhà ở hình thành trong tương la, các vẫn đi về đều chỉnh pháp luật vé lánh doanh nhà & hình thành rong

tương lại lập luân các yêu cầu nội dụng, hình thúc đu chinh pháp luật về loạiHình inh doanh nay.

“Thử ha, phân tích, đánh giá thực rang pháp luật vé ava bán nhà ở hành thành trong tương lại thông qua việc din chứng các vụ vie, các vấn để phát sinh rong

quế tình thực hiện php luật về mua bén nhà ở hành thành trong hương lá côn chủ

đầu tr và khách hing nhằm chỉ ra những kết qui di đạt được, lam tiễn đã tiếp tục nhất huy và phát iển thị trường này trên thụ tổ, đẳng thờ chỉ ra được nhông khó khăn, vướng mắc, những sti pham nấy sinh trên thục tẺ, tim liễu rõ nguyên nhân của thực tế đó

“Thử ba, rên cơ sỡ phân tích thực trang pháp luật và những khó khăn, hạn chỗ,

"nguyên nhân, đổ tai đa ra dinh hướng, gii pháp hoàn thiên pháp luật và nâng cao

Hiệu quả thục hiện pháp luật về mua bán nhà & hinh thành trong tương lai rong thờigate

5 Phuong pháp,p hương php Iu

Việc nghiên cứu khoa học đời hồi phải sử dung một sổ phương pháp nghiên

sửa để dun ra được một công tình nghiên cứu hoàn chỉnh Do đó, trong quá tình

nghiên cứu.

vit luận văn, trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện ching và duy vật lịch sở

của Chủ nga Mác - Lê nin, tác giã đã sử dạng các phương pháp nghiên củu bao

gồm: phương pháp phân tích, tổng hợp, đánh giá, bình luân.

Đây là những phương pháp nghién cứu có được áp đụng cụ thỄ như sax

“Chương Ì áp dụng phương pháp phân tích, tổng hợp lý thuyết lâm sing tô và ệ thống một cách diy đã các vẫn dé chúng về nhà 3, nhà ở hình thành trong tương

Ini và hoạt đồng mua bản nhà ở hình thành trong toơng lại như khá niêm, đặc

Chương 2 áp dung phương pháp phân tích, bình luận, tổng hop nhằm làm rõ

nối dụng quy định của pháp luật vé mua bán nhà ở hành thành trong tương li, tôngvẫn dé trong quá trình áp dụng pháp luật rong mua bản nhà ở hình thành trong

tương lại Đẳng thờ tổng hợp sổ liệu các de án lành doanh nhà ở hinh thành rong tương lại tei Đất Like để thấy rõ thục tin thục hiện phép luật về mua bản nhà & Hình thành trong tuong lạ tei Đất Lắc

Chương 3 áp phương pháp dénh ga, tinh luận nhẫn thể hiện quan điểm của tác gã về nhõng vướng mắc, bit câp cia Luật dit dei, Luật nha ð, Luật kinh does BĐS và các vin bản đưới luật rong qué tình áp dụng vào thục ấn và những để xuất sin đổ, bỗ sung những quy đính của pháp luật để dF ding điều chính hon

những vẫn đi phát sinh trong thục ổ ở nh vue này tử Việt Nam nổi chung cinghư Dilek nói riêng,

6 Những két quả nghiên cứu đạt được

Luận văn là công tỉnh nghiên eta làm rõ hơn bản chất ci hình thúc mua‘bén nhà ở hình thành trong tương la khác với các hành thúc kính doanh khác &

những phương đện nio, tổng hợp các vin đồ lý luận, quy định cin pháp luật về

sua bản nhà ð hình thành trong tương li

Luận văn công chủ trong di sâu phần ích thực trang quy dinh của pháp luậtvề mua bản nhà ở hình thánh trong tương la nhằm nhận điên rõ hơn vé những ar

bit cập, chẳng chéo và những khoảng trồng của phip luật hiện hành vé vin dé này, Đồng thời, luận vin cũng phin ánh một cách trung thục những vin 4 phát sinh

thục tổ, nói khác hơn là những tién tướng lách luật cũa những hop đẳng lànhdoanh nhà ð hình thánh trong trong lei đợc ký gta chỗ đầu tơ với khách hàng đặc

tiệt đến ra trên địa bản tinh Đất Lắc

Luin vin đề xuất một số giã pháp hoàn thiên pháp luật và năng cao hiệu quả

thục thi pháp luật về mua bán nhà ở hình thành rong tương lai vi mốt thi trường

ấn lành manh và công khai hóa trong

ấ, danh mục các bing biểu và

danh mục ti liệu tham khảo, pin ni dụng của luận vẫn bao gỗm 3 chương:

Chương 1: Lý luận về mua bén nhà ở hình thành trong tượng lại và lý luậnpháp uit vi mua bán nhà ð hình thành trong tương li

Chương 2: Thục trang phip luật và thực tấn thí hành pháp luật về mua bán

hà ở hình thành trong tương lai tại tình Đất Lake

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiên pháp luật, nâng cao hiệu quảtục thí pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lại

PHAN NOI DUNG

CHƯƠNG 1: LY LUẬN VE MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUAT VE MUA BAN NHÀ.

O HINH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 11 Lý hiện về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.1 Khải niện, đặc điễm và phân loại nhà &

Con người bit đầu xây dung nhà của cách đầy khoảng 30 000 năm TƠN Bạn đầu có thể chỉ là tp tb hy là cứ lán những sau này khi xã hội dẫn phát triển nhà ở

cũng được định nghĩa cụ thể hơn Nhà là công trình xây đụng có mai, tường baoquan, côn ra vào đ ở, ánh hoạt vin hoá, xã hội hoặc cất giữ vật chất phục vụ cho

các hoạt đông cá nhân và tip thé oda cơn người, và có ác dang bảo vệ cho các host

đông do Nhà công có thể là mốt nơi cơtrú hay tủ dn?

Nha ở vẫn là một rong những nha cầu thiết yêu võ cũng cần thất đối với mốt cá nhân Vi tim que trong của mình, pháp luật đã có những quy dinh rất cụ thể về

nhà ở cing như nhông quy định liên quan din khái niệm này, Nhà ở tép cận đưới

ac đô của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của nhiễu ngành lut và mi ngành luật li có cách hiễu ð những khía canh khác nha

Tối gốc đồ pháp luật din sự thủ nhà ở là một loại BĐS, là đổi ượng của mốt

ố giao dich dân sự như giao địch về mua bán nhà ở, tăng cho nhà 6, cho thuê nhà

thể chấp nhà &

Dui gốc độ pháp luật xây dụng thi nhà & được hiễu là một loại công tình xây

dựng là sin phim được teo thành bai sửc leo động cia con người cũng các nguyên

vit iêu thiết bi xây đụng được gắn liên với dit, có thể bao gém phin dui mất đất phin rên mất đất, đưa trên cầu trúc công tỉnh

Khai niên nhà ở cũng được quy đính tại Khoản 1 Điễu 3 Luật Nhà ở 2014

1 Tử điền kiến trúc.

“Nhà ở là công tinh tập chong với muc dich dé và phe vụ các như câu anh hoạt

cia hd gia Ảnh cd rn"

Từ thời xe xua, thà là nơi trủ ngủ che ning, che mus cũa những người có

quan hệ huyệt thông hay quan hệ tinh cém với nhau Côn nay, theo sự phất tiễn của xã hội, nhà ở à nơi đn ra moi sinh hoạt cũa cá nhân, hộ gia nh và còn là mốt loại tii sin đặc biết với nhiều đặc đếm riêng Tiên cơ sở các gúc nhin khác nhau nâu tiên, có thể iễu nhà ở là công tỉnh được xây đụng để con người ở, bảo vé con

"người trước những tác động xâu của thiên nhiên như bio lụt, mum gió và phục vụ

các nhu cầu ánh hoạt của cá nhân hoặc hộ gia dink,

“Tùy theo các gốc đổ tấp cặn khác nhau như theo mục đích, công năng cia nhàốc theo hiện trang hiện hữu của nhà ở, heo đổi tương thụ hướng nhà ở và chủtrương của việc tạo lập nhà ở hoặc theo mục đích kính doanh nhà ở tên thịtrường, mã nhà ở được nghiên cứu và nhin nhận ở các khía cạnh khác nhan Đốivới nhà ở hình thành trong tương la là loại nhà ở được xác dinh đơn rên of gốcshin về tinh trang hiện hôn oie nhà ở và mục dich kinh đoanh nhà ð tiên tí trường,

“Theo Luật Nha ở 2014 thi nhà ð được chia thành các loại su đầy:

Wha ở riêng lẻ là nhà ở được xây dung trên thin đất ở riêng biệt thuốc quyên

sử dung hop pháp cia tổ chúc, hộ gia ảnh, cá nbn, bao gồm nhà biệt thự nhà ở

Tiến kẳ và nhà ð độc lập

Wha chung cơ ã nhà có r2

chúng có phần sở hồu riêng, phân sỡ hấu chung và hộ thẳng công tình hạ ting sử

dang ching cho các hộ gia Ảnh, cá nhân, tỔ chức, bao gim nhà chung cơ được xây

đang với mục đích để ở và nhà chung cw được xây dựng có mục dich sử dụng hỗnvà lánh doanh

ng trở lên, có nhiêu căn hộ, có lối di, cầu thang

họp ai

Ni ở thương mu là nhà ð được đầu tơ xây dụng để bin, cho thuê, cho thuê

sus theo cơ chỉ thí trường

Ni ở công wuld nhà ð được ding để cho các đổi tượng thuậc đện được &

nhà công vụ theo quy dinh của Luật này thuê tong thôi gian dim nhận chúc vụ

công tác

Nha ở đỄ phục vụ tii Ảnh cơla nhà ở để bỗ tí cho các hộ gia ảnh, cá nhân

thuộc tiên được tả đảnh cơ khi Nhà nước thu hỗ dit 6, bị giã tba nhà ð theo quycảnh của pháp fut

Nha ở xã héila nhà ở có sơ hổ tro ofa Nhà nước cho các đối tương được

hướng chính ách hổ trợ và nhà ở theo quy dink của Luật nay?

1.1.2 Khải niệm, đặc điễm nhà ở kink think trong trong lai

"Nhà ở hình thành rong tương lá là mốt loại tải sản hình thành trong tương lại

Nei din nhà ở hình thành trong tương lạ thí c thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà ở chưa được hình thành và cổ các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy ring nhà 46 sẽ được xây đụng hoàn thành tong tương lạ, Tuy nhiên để được xác định là nhà

3 hành thành rong tương a thi cân đáp ứng đã đều kiện theo luật dink,

"Từ các quy nh của pháp luật có hỗ rút ra khái niềm chi tit nhất nhà ở hành thành trong tương lạ la nhà ð dang trong quả tình đầu tơ xây dụng và chưa được "nghiệm thu đơa vào sở dụng, bao gém cả trường hop nha ở do chỗ đều tr hy học hiện xây dụng theo quy dinh của pháp luật vé xây đọng (nhà ở không tắt buộc phải

do dom vi có ning lục thục hiện xây dmg) thi chưa đáp ting điều kiện đã có hệ

thống điện, nước phục vụ cho sink hoạt, có hệ thống phòng chy, chữa chiy (nêu

nhà ð thuộc diin bắt buộc phai có hộ thống phòng cháy, chữa chờ),

Có thể thấy, về đặc tinh, khác với nhà ở có sẵn nhà ở hình thánh trong tương Jai là chưa được “hoàn thành trong thực tẾ” nhưng đã có sự “hình thành ban đầu”.

Nhà ở hình thành trong tương tei là nhà ở dang trong quá tình đều từ xây dụng

chưa được nghiên tha dua vào sử dụng và chưa có GiẤy chứng nhận (Số đã, SỐ hing)

"Nhà ở hình thành tong tương lai xuất hiện ở ất nhiễu nước rên thể giới và là xa hướng phát tiễn nhà ở Điễn hình có thể kể din Hn Quốc, với mat độ din sổ cao và qué tinh 46 thi hoá — hiện dei hoá phát tiển manh mổ, nhà ở hình thành

trong tương lạ là loại hình phổ biển Thậm chi ngoài hệ thống pháp luật quy dish chit chế v nhà ở hành thành trong toơng la, để thực hiện chính sách bio lãnh giao dich nhà ở hình thành trong tương lạ, Han Quốc đã thành lập Tổng Công ty bảo

lãnh nhà ở Hàn Quốc từ năm 1993 Theo quy định của pháp luật nhà ở Hàn Quốc,

Tổng công ty này được thành lập đã bio lãnh cho những nguồi mua nhà 6, người

đất cọc thu nhà ở hình thành trong toơng la, béo lãnh cho các chủ đều t hoặc cá

nhân vay vốn ngân hing để đầu tơ xây đụng nhà ở hoặc mua nhà &, gop phần tạo

lãnh nhà ở của Hàn Quốc rathêm nguồn cũng về nhà ở cho thi trường Chỗ độ

đổi nhằm góp phần quản lý loại hình xây đọng nhà ở hình thành trong toơng lại và‘bio về quyển lợi côn người mua, người thuê nhà ð khi chủ đâu tơ xây đong chấmấn đồ hoặc bị phá sin ma không thé bản giao nhà ở cho người mua hoặc ngườithuê nha theo hop đẳng đã ký kết

Can ở Việt Nam, trước diy, pháp luật chưa có quy dinh cụ thể vé nhà ở hành thành trong tương ls, Dén BLDS 1995 đã đồ cập và thể hiện được khái niệm sơ

kha đối với nhà ở được hình thành trong trơng lai thông qua khá niệm về vật được

Hình thành trong tương la: để dim bảo cho ngiữa vụ Ngày 29/6/2006, Quốc hồi

khóa XI đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS 2006 điều chỉnh vỀ hoạt động kinhdoanh BBS Theo đó, đà không trục tấp quy định khá niệm nhà ở hinh thànhtrongtương lại nhưng quy định trên ci Luật Kinh doanh BĐS 2006 cũng đã phẫn nào

thể hiện được định ngiĩa vé nhà ở hình thành trong tương lai Đến năm 2014 khi Luật Kinh doanh BĐS được ban hành thay thể Luật Kinh doanh BĐS 2006 thì khái niệm về nhà ở hình thành rong tương lai mới đoợc quy dink, theo đó nhà ở hình thánh trong toơng lại được hiểu nh su Nhà, công trình xây dung hình thành trong

tương lai là nhà, cổng trình xây dựng đang trong quá trình xây đựng và chưa được"nghiệm thu dua vio sử đụng

"Nhà ở hình thin trong tương li lưu thông trên thi trưng không chỉ gớp phân

lâm phong phủ, đa dạng sản phim hàng hỏa tấn thi truờng đặc biệt là rong fin

vực lánh doanh BĐS; ma côn à một phương thức lánh doanh inh hoạt ct chỗ đâu

thy to sự lợa chon da dang cho khách hàng tiên cơ sở phù hợp với khš năng và séthích cia họ

Thờ vậy, nhà ở hình thành rong tương lá có đc đm,

Thứ nhất nhà ð hình thành trong tương lá là một loại ải sản Cụ thể hơn là

một BĐS Nhà 6 là một loi tử sản cổ giá tị lớn và khã năng đầu từ mang lạ lợinhuận cao nhưng chữa đụng nhiễu rk ro và biển đông Do dé, nhà ở được đưa vàoảnh đoanh sẽ phải chịu ar đu chỉnh bối nhông quy định chặt chế cia pháp luật

(Co thể thấy, nhà ở bình thành trong toơng lại rong lánh doanh BĐS trước hit chính la nhà ð, do đồ nhà ở hình thành trong toơng let cũng mang mét sổ đặc diém chung của nhà & VỀ mục dich sử dụng nhà ở khác với các công tình xây dmg

Xhác & chỗ nha ở có chức năng đỄ ở và phục vụ các nho cầu sinh hoạt của đổi tương

sử đăng nhà ð là cá nhân, hồ gia nh Vé tính chất, nhà ở hình thành trong tương li 6 tinh cổ định vị tí, không thể i di, được gắn liên và xây dựng trên dit, có din

tích cũng ví í nhất ink, mang inh chất bền vũng lâu đã

Thứ hai, nhà ö hình thành trong tương lá dang rong quá tình đầu tư xâydang và chưa được nghiệm thn dun vio sử dụng

Nhà ở ình thành trong tuong lại là nhá & không đáp ứng điều kiện quy định

đấi với nhà ð có sẵn hà ở đã có bin bản nghiền thu hoàn thành việc xây dụng

fy dụng trường hop nhà ð do chủđầu tự thục hiên xây đọng theo quy ảnh của pháp uật về xây dụng (hà 6 không

‘bit buộc phải do đơn vi có năng lực thực hiện xây dung) thi phải đáp ting điều kiện.

za vào sử dụng theo quy định của pháp luật

đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thông phòng chy, chữa

chéy (nêu nhà ở thuộc điện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy)" Đây là đặc đễm ndi bật và khác biệt ci nha ở hình thành trong tương lạ, để

nhân biệt với nhà có sẵn

Thứ ba, nhà & hình thành trong tương lạ mắc đủ chưa được hoàn thành nhưng

chủ thể sắc lập quyền sở Hữu tài sin sau thời điểm xác lập giao dich mua bán nhà ở * hod 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Hình thành trong trong lại

Sau kt giao kết hợp đồng mua bản nhà ở hình thành trong tương lú, ngườiuua cổ quyén sở hồu tải sin đà chưa tron ven hoàn toàn bối 18 nhà ở hình thành,

trong toơng le là nhà ở vấn con chữa đợc hình thành hode hình thành rồi mã chữa

có Giấy chứng nhận quyển sỡ dụng đất quyền sở hữu nhà và các tài sẵn gin hỗn

ải đất Cho nên người mua chưa thể thục hiện diy đủ các quyễn năng chiếm hữu, sử dung và định đoạt của chủ sỡ hữu cân nha Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép "người mus được quyển ding quyển tải sản phát sinh tử hợp đồng mua bản nhà ở Hình thành trong tương lá để lâm ti sin thé chấp bảo dim việc thục hiện ngiĩa vụ

đổi với chủ thể khác.

Thứ cơ sỡ đỄ xác định nhà 6 sẽ hình thành trong tương lai thường đa vàohổ sơ dự án được phê duyệt cho mục đích xây dụng nhà ở để bán hoặc cho thuê,cho thuê mua, sơ đỗ thiết kế, bản vẽ, thí công về nhà ở và những cam kết cũa chủđầu tơ dự án đối với khách hàng trong quá tình to lập và vân hành dự án, xâyđựng nhà 6

1.1.3, Khải niệm, đặc điễm cũa mua bán nhà ở hành thành trong tong lai

‘Thi trường BĐS là nơi gặp gổ giữa bên cung và bên cầu nhằm xác lip các loại

Hình gieo dich liên quan đốn ải sản BĐS, trong đó có nhà ở hình thành trong tươngTại Nghién cửu các loại inh gjao dich vỀ nhà ở rên thi trường bao gm mus bán,

chuyển nhượng cho thuô, cho thu Ie, cho thuê mua thi hình hic mua bán là hành thúc dia ra phổ biễn nhất rong các loại hình giao dich nêu rên bai đấy là hình.

thúc phúc dip được chi dich cia chi đều từ là thu tiên tron gi và cing là mongmuốn cia khách hing bit loai hình giao dich nay sẽ xác lập quyền sở hữu cho

người mua

"Mặt khác, nhà ð ình thành trong toơng lai 1é khái niệm có nội hâm hep sơ với

nhà ở_ Do vòng đồi của dự án káo di, giá tị đều từ nhà ở lớn nôn đổ dim bảo sơ

Tình host và chi động trong hoạt động đầu tư kinh doanh từ khí canh chủ đầu tư vàcũng dim bão khả năng ii chính đa dang cia các khách hàng th các hình thúc mua

‘bin nhà ở cũng được thể hiện ở nhiễu dang khác nhau nhằm phúc đáp các như cầu

Và mục dich khác nhau Theo đó, bình thúc mua bán nhà ở ình thành trong tương

Inia hình thức kinh doanh phổ biển và chiếm tụ thể nhất trên thi trường BĐS trong

thời gen qua bai tín tinh hoạt về ải chính cho chỗ đầu hư và khách hàng

"Nhà ở hình thành trong toơng Ie là công bình cũa chủ đầu tơ thục biện nhẫn fn doanh Có thể nói, kinh doanh BĐS hình thành trong tuong la được cot là “quyển" của chủ đâu tơ der án BĐS Như vậy về bản chất, mua bán nhà ở hình

hành trong toơng le là một hình thức kinh doanh BĐS cia chủ đều tơ dự án nhà &‘Mus bán nhà ở bình thành rong tương lá là sợ thô thuận gia bản bán nhà và

bên mua nhà về việc xác lập quyển và ngiấa vụ đối với nhau tạ thot đễm nhà ở

dang trong quá tình xây dụng chữa được nghiên tha Bn mua sẽ ti trước mốtXhoăn tin theo hop đồng mua bán nhà ở hình thành trong toơng li để bên mua cóthể tip tục thục hiện dự én Bên bán sẽ bản giao nhà và giấy ching nhân quyển sử

dang dit, quyền sở hữu nhà ở và ti sẵn khác gin tiền với đất cho bên mua khi nhà

ở được nghiện tha và đưa vào sở dụng, ngược la, bin mua rẽ hoàn thánh nga vụ

hạnh toán đồ giá bị nhà ở cho bên bán sau ki nhận bàn giao nhà và gây chứng hân quyền sử dụng đất, quyin sở hữu nhà ở và tài sân khác gin lẫn với đất theo

quy ảnh của pháp luật din sự và Luật Kinh doanh BĐS

So với các lowi hình kành doanh BĐS trên thi trường mua bán nhà ở hìnhthành trong toơng lại mang lạ khá nhiễu lợi ich cho các bên, Chủ đầu tư có thể uy

đông vốn đi tip tục thực hiện phát triển dn nhà & ma không phải chu bắt là lãi

suit nào đông thời khích hing cũng được mua nhà ở với giá ưu đấ hơn và được tt

ấn thành nhiễu đợt Do do, với xu hướng phá tiễn hiện nay tỉ lẽ các chủ đầu tr và khách hàng ie chon los hành này tăng cao và chim wu thé hơn hin so với các

los hình kinh doanh BĐS khác

“Từ các ảnh nghĩa rên, mua bán nhà ở hình thành trong tương lạ có nhữngđấc đm sau:

Thứ nhất mua bán nhà ở Hinh thành trong tương lại là một loại nh kinh

doanh BĐS

Luật Kinh doanh BĐS 2014 đu chỉnh quan hệ mua bản nhà ở hình thành

trong tương lei Nhà 6, đặc biết là nhà ở nhà ở hình thành trong tương lá là đối tương kinh doanh khá phổ biển rong thi trường BĐS, Bên bán nhà ở hình thành,

trong tương lạ là các doanh nghifp kính doanh BĐS, Việc đều tr xây dig nhà ð

Hình thành trong tương lạ để bản là một trong những host động lánh doanh BĐS chỗ yéu của họ Trong host động mua bản nhà ở hình thành trong tương lá, chủ đều tw muốn bán nhà ở hình thành trong tương lạ thì phấ đầu tơ xây đọng nhà, seu đồ hi dang tiên hành thí công có thể bén nhà ð thuộc đự án và người mua phi thanh,

toán trước mét sổ tiễn Noi cách khác, việc mua bản nhà ở hình thánh trong tươngIni là mét trong những hình thức huy động vấn phổ biển cia bên bán có ¥ nghĩa

quan trong đối với cf hai bên them ga giao địch Bén bản có thêm nguồn vẫn để

xây ding de án con bên mua mua được nhà tương lai với nhiều lợi ích như giá c,thời gan thanh toán thiết kế mong muôn

Thứ ha, đôi tượng tham gia giao dịch là ải sin hình thành trọng tương líĐi tương trong giao dich mua bản nhà ở hình thành trong tương l là nhà ởHình thành trong tương lại Trong đó, nhà ở là một los tả sản Tuy nhiễn, nhà ở

Hình thành trong tương li là nhà ở chưa tổn tei mã chi được thể hiện thông qua các iy tờ hop pháp, trường hop là nhà chung cơ hoặc tòa nhà hn hop có mục đích để

4 thi có thêm phân mỏng đã hoàn thánh: Như vây nhà ở hình thành trong toơng laià nhà ð chơa hiện hữu nhưng có cơ sỡ dB xác dinh nhà ð này sẽ được xây đựng và

Hình thành Tại thôi điểm ký hợp đẳng, người mua chỉ có thé hình dang nhà ở qua các hình ảnh, quảng cáo, aha mẫu và các mô tả khác về thit k, vật liêu xây đụng

trong hợp đồng hoặc phụ lục hop đồng Khi mua nhà ở có sin thì người mua nhận,nhà và nó hữu hình, còn nhà ở hình thành trong tương lai thực chất chỉ l

trên giấy” Các giấy to vỀ quyên sở hữu nhà ở hinh thành trong toơng li cũng chưađược hình thành,

Thứ ba, bên bản nhà ở hành thành trong tương ai là chủ đầu tự y án xây dog

“mua nhà

nhà ở hình thành trong tương le, ĐỂ xây dụng nhà ở hình thành trong twong lá shim mục dich kinh doen, tổ chức, cá nhân phi lá chủ thể được kinh doanh BĐS theo quy dinh pháp luật và trở thành chủ đầu te dự án vì chỉ có chủ đầu bơ dự án

mới có quyén xây dụng và bán nhà ở hình thành rong tương le Trước khi đều tr

xây dụng dự án nhà ð thương mai hình thành trong toong lai hi chủ thể kinh đoanh.

BĐS phối them gia quả tình lựa chọn chủ đều tơ do UBND cấp tinh thực hiện nu,

đắt xây dụng nhà ð la đất được Nhà made giao Còn nếu tổ chức, cả nhân có quyén sử dung đất ở hop pháp thi phii đăng ký lim chủ đâu tư và được cơ quan có thâm,

quyền phê duyệt Đối với nhà ở xã hồi hình thành trong toơng li, việc lựa chọn chủ

đầu tư do Thủ hưởng Chính phủ hoặc UBND cập tinh quyết din phụ thuộc vào loại

nguồn vẫn xây dựng nhà ðỐ Ngoài ra để hở thành chủ đều tư dự án phấi đáp ứng

các didu kiên niu thành lập doanh nghiệp, vẫn pháp din, bảo lãnh theo luật ảnh;

Như vậy, chủ đâu tư không được uy quyển cho cá nhân, tổ chức khác thục hiện giao

Xết hợp đồng mua bản.

Thứ hẹ mua bản nhà ở hình thành trong tương lá có hiểu lợi thể cho cả chỗ

đầu tơ và cả khách hing song công là loại hình gao dich chia đọng nhiều r ro Giao dich mua bản nhà ở bình thành trong tương lei có nhiề lợi thể đối với

chủ đều tơ và khách hing hơn các loti hình giao dịch khác Đây là kênh huy độngvốn cho chủ đầu tr ma không phấ chịu bất ki lãi mắt nào, đồng thời dim bão đầu

xe cho sin phẩm nhà ở Còn đối với khách hàng th đầy là hình thức mua nhà có lơ được mua với giá to đất hơn so với nhà ở có sẵn, được thanh toán thành nhiều dot ‘vi được tham gia gop ý về thất kề đ phù hợp nhủ cầu bán thân

Bên canh đó thi mua bán nhà ở hình thánh trong tương lei cũng meng nhiễusi ro Thị trường BĐS vốn là nh wae có lễ rồi ro khá cao, Xuất phát từ đối

tương của giao dich là nhà ở hình thành rong tương lai với bản chất chan có ấn tai thời điển giao kết hop đồng mua bán nên múc đồ rũ ro tuong đổi cao Bồi Ie, ti thời đẫm ký kết hợp đẳng mua bán nhà ở hành thành trong twong lai thi nhà ð dang Điệu 18 Ngh ảnh 0D015INĐ.CP và Điu § Nghị đnh 100/2015/NĐ-CP

trong quá tình đẫu tơ xây dựng và chua nghiệm thủ đưa vào sử dụng Trong kh đó,Xhách hàng đã hãi trả một phân én mua nhà ở hình thành rong tương lai cho chitđầu tr lánh doanh BĐS

Các rõ ro trong mua bán nhà ở bình thánh trong tương lái có thé kể đến nhạy tiên mua không đoợc sở hiểu nhà đo chủ đầu tr không có khã năng tiép tục thi cổng

hay bên bin không nhận được đồ than toán di dự án đã hoàn thành mà cũng không

thể thanh lý hop đồng

11⁄4 Vai trò cña una báu nhà ở hành thành trong trong lai

ống kinh tế xã h

ï đời

hi nhu cầu về nhà ở ngày cũng gia tăng, Nhà nước chưa đáp ting được tit cả

các nhụ cầu vi nhà ở của nhân dân thi việc mus bin nhà ở hành thành trong tương

Ini sẽ tạo điều kiện cho nhân din có thể giải quyết niu cầu về nhà ð cia mình Đặc tiệt ở những thành phd lớn, niu cầu nhà ở ngày cảng cập thất, nhủ cầu nhà ở ofa "ngời din, đặc tft là của ting lớp nhân dân có thụ nhập thấp zẽ gii quyết được nhiều vin đồ xã hồi kèm theo như môi trường, sức Khe, nữ quan thành ph Nha cầu v nhà ð ngày cing gia ting cing vớ việc mỡ rộng chính sách đầu tư xây dmg

và phát triển nha ở tei Việt Nam tao cơ sở cho các hoạt đông hình kinh doanh cácoxi nhà ã, rong đó có nhà ở hình thành trong tương lạ, trở nên sỗi đồng Mặc đã

chứa đọng nhiêu rũ ro, hoạt đông mua bản nhà ở hình thánh trong toơng lai vẫn

được pháp luật kinh doanh BĐS Việt Nam cho pháp kinh doanh bồi nhông ích lợisé fos hình kinh doanh nay meng lạ

Giao dich mua bén nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch mang lại

nhiều lợi ich cho cả chi đầu tr và khách hàng

“ĐI với chủ đu hạ đây không ci là một hoạt động lạnh doanh mà con là một

kênh huy động vn không phải chịu lãi uất từ khách hàng “nhà ð" ma họ bán chưa

có tiên thực tổ và số tiên “ứng trước" từ khách hing sẽ được sử dụng để phát hiển chính nhà ở đó trong hop đẳng mua bán với khách bàng Hình thúc này có nhiễu tú iim ro với vay vẫn ừ các tổ chức in dang bởi chủ đầu từ không phi tra lấi cũng

hur đã co được tip khách hing đều ra cho dự án được của mình.

“ĐI với khách hing, khách hàng cô thể them gia ngự từ quá tình xây đụng

nhà ở phù hop với nhu cầu và mong muốn của mình Việc mua nhà hình thành,

trong tương lại giúp ho giản bốt áp lọc vi tải chính vi được thanh toán nhiều lần

theo tiên đô thực hiện dư án Hơn nữa, giá mua nhà ở hình thành trong tương lai

thấp hon so với giá cia nhà ở có sẵn Điều này tạo điều kiến cho người có năng lục tii chính han chế nh người có thu nhập thần, người "ám công ăn lương” trong các

cơ quan nhà nước, cơ quan hành chính sơ nghiệp, lục lượng vũ trang, công nhânlâm việc trong các khu cổng nghiệp, học sinh sinh viễn, hộ gia định nghéo và các

đối tương chính sách có nhủ cầu về nhà ở được sở hồu nhà ð Hơn nia, hành thức

sus bản nhà ở bình thánh trong tương lá tạo đu kién cho khách hàng được thanga vào quá tình đầu tơ xây đụng nhà ở đáp ứng như cầu, thị hiểu sở thich của

sinh, Người mua có quyển trao đổ, góp ý với chủ đều hư về mẫu mã, nội thất liên

trúc thidt kế côn nhà ở trong quá trình xây dung Vì vậy, cho phép mus bán nhà ở

Hình thành trong tương lạ là một trong nhõng giả: pháp để thúc diy giao dịch BĐS ã tạo điều kiện cho thi trường BĐS phát iễn mạnh mổ, nhanh chong

“ĐI với đời sống lạnh tễ xã hột, có thể thây, mua bên nhà ð hình thành trong tương lạ là hoạt đông cỏ vai rò quan trong trong sợ phát triển về đời sống kính té xã hội của dit nước, cụ thể

XMốt là tạo ra một khối lượng lớn nhà ở cho xã hội, chỉnh rang đô th, phát triễn hệ thông ha ting kỹ thuật và he ting xã hội làn thay đỗi bộ mất đồ thị phát tiễn theo hướng văn mink hiện de Với mỗi dự án đầu tơ xây dụng nhà ở hình

thành trong trơng lai sẽ có và trim đến cé ngân nhà ở, Khi mua bán nhà ở hìnhthành rong tương lạ, người mua sẽ thanh toán trước một khoản tên và đo cũng

chính là nguễn vốn để chủ đầu tr phát hiển dự án Điễu này lâm giêm áp lục v vốn

cho chủ dầu tenén hiện nay cing có nhiễu đự án mọc lên

Hei là tao ra công ăn việc làm cho hàng ngàn lao đông trong lish vục xâydmg nâng cao thu nhập cho nguờ lao động, Khi các dán đầu tơxây đụng nhà ở

Hình thánh rong tương lạ “mọc lên nh nắm” chữa i thông thường các dr án có din tích lớn với kết cu ha ting đồ số, phúc tạp thì đồng nghĩa nhu cầu về nguồn

Ive xây ding cho các dự án này tng cao

là, nâng cao điều liên, chất lương sing cho các ting lớp nhân dân Ki nh.

cầu nhà ting cao cùng với lem phát kinh t, nhà ở ting giá khiên nhiều người khổ

khăn trong việc sở hữu nhà & cho riêng mình Nhà ở hình thành trong trơng lái

được mỡ bán vớ giá thường thấp hơn giá nhà ở có sẵn Do dé, người dân có thể sử hữu được nhà ở với điều kiện phù hop cả về méi trường sống, vit chất kính tô Chưa kế người có thụ nhập thấp còn có cơ hội sỡ hữu nhà ở với đầu liên tt thông

qua mua bán nhà ð xã hội inh thành trong tương lại Nhà ð hình thành trong tương

Ini khí người mua nhận được là nhà hoàn toàn môi, được bày tr, cắp xắp theo mong

muốn côn bên thân tạo nên không gian sing lý tưởng

én là, góp phẫn quan trọng vào phát tiễn kinh tẾ- xã hội của dit nước, vào qu tỉnh xây đựng phát tiễn dé thị hoá Mua bén nhà ở hình thành trong tương lai tác động tích cục dén sự phát tri va host động của các tổ chúc kính doanh dịch vụ môi giới BĐS, tr vấn BĐS, các tổ chức từ chỉnh, tin dụng, Khi nhủ cầu nhà & ting dự dn đều từ xây đọng nhà ở nhiễu káo theo ar phát tiễn của các loại hin kảnh doanh dich vụ BBS Bội lễ, không phi chủ đầu tr và người mua có thể dễ dng iép cân đến nhu trong khi các tổ chức kính doanh dich vụ môi giới BĐS lại

có một tập thông tin lớn, có nhiều ar lve chọn Hơn nia, người mua nhà ở hình

thánh trong toơng le không phố đều cũng có in thúc, nự hiểu biết vi BĐS, nhà 6,

php luật gi cổ, vé bình tự thổ tue mua bán, thanh toán ki ký kết thục hiệnhop đồng mua nhà ở hình thành rong tuong lai ĐỂ có được nự lợn chọn v nhà ởphi hop vé phòng nga rõ ro khách hing tim đến các cá nhân, tổ chức môi giới

BĐS, tr vẫn BĐS, sin go dịch BĐS để tim hiểu thông tin, từ vẫn, hố trợ dim hán, kết hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư Không những vậy, hoạt động mua nhà ở nh thành trong tương di phát hiển công kim theo là như cầu v vẫn cña chủ đều tư và cd người mus ngày cảng ting Diéu này”

dấn din các ngn hing trương mai, tỔ chúc tín dụng có một lượng cầu lớn, từ đồ

“mỡ rông cho vay vốn, tạo lập thâm kênh đầu tư cho thi trường BĐS và gép phần,

diy nhanh my quay vòng vẫn đều tr kinh doanh nhà ở hình thành trong tương li Ngoài 19, hoạt đông mus bán nhà ở hình thành trong tương ei phát triển rẽ thúc đầy nhiều ngành sản xuất linh đomnh dich vụ khác ph tiễn nhờ ngành xây

đang ngành công nghiệp khái thác, sản xuất vit liệu xây dong trang tỉ nổi ngoại

thất công tình, để gia dụng; thất kế kiến trúc

luật đều chỉnh mỗi quan hệ giữa các chi thể phát sinh trong quá tỉnh giao kết và

thục hiện giao địch mua bán nhà ở hành thành rong tương li nhim bão về quyền và

Jot hợp pháp của các chỗ thể them gia quan hệ nhà ở hình thành trong tương li Hiên nay chưa co một vin bản nào quy dinh cơ thể về khi niệm pháp luật

sus bản nhà ở hình thành trong tương lú Khó niệm trên được tác gã xây dụng

dn rên các khái niệm cơ bản Pháp luật là hệ thing quy tắc xử nr mang tinh bit buộc chung đo Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận, dim bảo thực hiện, đều chỉnh.

Trong khi đó,‘mua bán nha, công trình xây đụng hình thành trong tương lại là việc mua bán nhà,

công tỉnh xây đựng mã tử thời diém ký hợp đồng nhà, công tình xây dựng đó chưa hình thành hoặc dang hình thánh theo hỗ sơ dự án thiết kế bản vẽ thí công và

ến đồ cụ thể Mua bản nhà ở hình thành rong tương lạ là giao dich khá phổ biểnsác quan hệ xã hội, áp dụng trên phạm vi cả nước với mọi chủ

trong hoạt động kinh doanh BĐS do đó các quy ảnh pháp luật sinh ra để đều chỉnh, cu thể các quan hộ hong hoạt động nay là điều tit yêu

“Tùy vào quan hệ xã hội phát sinh ma cổ sắc nhóm quy din cia pháp luật ki

du chính vé mus bán nhà ở hành thành trong tương lei su: @) nhóm đều chính “đâu liên chủ thể rong quan hệ pháp uit mua bán nhà ð ình thánh trong tuong lei;

(G0 nhóm điều chính đều kiện để mua bán hình thành rong tuong lai; i) nhóm

iu chính quyển và nga vụ của bên bán và bên mua trong hợp đồng, Gv) nhóm,idx chỉnh quản lý nhà nước đối với host đông mua, bán nhà ở hình thành trongtươnglá

‘Mus bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được nhiều nước rên thé git

công nhận và cỏ luật đều chỉnh khá chất chế như Pháp, Han Quốc Nhà ở hành

thành trong tương lại là loại ti sản đặc bit ngoài việc kính doanh cũa chỗ đều trthi nhủ cầu chính là phục vụ cho người dân có cơ hôi được sỡ hữu nhà ð với đềuXiện phủ họp, thoi gian tả én rã dit cho tới kh nhà ð hoàn thiện, giá cf họp lý

Đây là hệ thống quy dinh có tính nhân vin và ứng dung cao vi mỗi người đều có

shu cầu chính ding la nhà ở Trong qué bình hội nhập kính tỉ, Việt Nam để cónhiều bước tiên trong chính sách, pháp luật Vi tinh hình phát triển kinh tễ ở nước

ta cùng với nhu cầu vé nhà ở đang tăng nhanh nhất là những thành phổ ln nh Hà Néi, thành phố Hồ Chỉ Minh, Đà Nẵng do sự gia ting dân số

‘Mus bén nhà ở bình thánh trong twong la Tà nh vực cứn khá mới mễ và phúc

tạp dai hồi khung pháp luật phấi điều chinh chit chế các mốt quan hệ tong xã hội,

thời gen qua Quốc hội đã ban hành nhiêu luật quy dinh vin để này, Chính phủ cing

đã ban hành nhiễu Nghỉ Ảnh để th hành các vẫn bản luật Nhân chung, khung

hấp luật đều chỉnh mua bán nhà ð hình thành trong tương li hiên nay ở Việt Nam‘bao gầm một s vấn bản quy phan pháp luật chính:

Luật đất đi nim 2013,

Luật nhà ở năm2014,

Luật kinh doanh bất ding sin năm 2014;

Bộ luật đân nự2015,

Nghị Ảnh 76/2015/NĐ-CP ngày 10 thing9 năm 2015 của Chính phố quy dinkchỉ tit thí hành một số đều cin Luật kinh doanh bit đông sin;

Nghĩ ảnh số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 cũa Chính phố quy định chỉ

đt thi hành mốt số đều của Luật Kinh doanh bit đồng sin;

Nghị dinh 99/2015/NĐ-CP ngày 20 thing 10 nim 2015 của Chính phủ quycảnh chỉ Ht và hướng din thi bánh một số điều của Luật nhà ð,

Nghi ñnh 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 cia Chính phổ sa đổi tổ sengruột số Nghĩ định quy đãnh ch tt thi hành Luật đất đi,

“Thông tơ số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 02 năm 2015 cia Ngân hàng

Nha nước hưởng dấn tình tạ thủ tục thé chấp và gi chấp là dự án đầu tr xây

dmg nhà 6, nha ð ình thành trong trơng lai

“Thông tơ số 07/0015/TT-NHNN ngày 25 thing 6 năm 2015 của Ngân hàngNhà nước quy nh về báo lãnh ngân hing khi mua bản nhà ở hình thành trongtương lá,

“Thông hy số 19/2019/TT-BXD ngày 30 tháng 6 nim 2016 của Bộ trường Bộ

xây ding hướng din thục hiện một sổ nổi dung của Luật nhà ở và Nghị Ảnh sổ 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phố quy định chi tt và tướng din thí hin một s đều của Luật nhà ở

Ngoài những đặc diém chung của một hệ thống phép luật, mốt ngành luật la có

tinh quy pham co thé, có tính quy pham phổ biển, có tính cuống chế và chit chế về

nối đang hình thúc, pháp luật về mua bén nhà ở hình thành trong tuơng lá còn có

những đặc điểm riêng xuất phát từ đặc thù hoạt động mua bán nhà ở hình thành.

trong toơng la như sa

Thứ nhất, có nự giao thos cũa các quý pham pháp luật & nhiêu ngành luật Quycảnh của php luật về mua bén nhà ở hình thành trong tương lai sẽ Dao gém nhữngcgay pham pháp luật trong cá Tinh vực, ngành Luật: din sự thương mei, nhà & đất

xi, ngân hàng Cho đã pháp luật vé mua bản nhà ở ình thành trong toơng Ta têntei đuổi các đều luật nhờ là một chế dink phép luật mua bán nha ở hình thành trongtương lạ thi thực tiễn cho thấy, bản thin các ngành luật khác nếu có lién quan hoặcchứa đọng hoạt đồng mua bán nhà ð hình thành trong tương li, cing sẽ có những

cgay định đặc thù Khi đó, dựa vào tinh hình cụ thể để tun chon điều luật hay vấn

‘bin quy phạm pháp luật nào

Thứ hơi, cĩ sựkết hop các quy pham truyền thống với tin hình kinh tỉ - xế Hồi Pháp luật về mua bén nhà ở ình thánh trong tương ai là két quả của pháp luật

vi inh đoanh BĐS và xu hướng đổ thi hố Bởi vậy, các quy định của phép luật vésus bán nhà ở hình thành trong tương lai được xây dụng, ban hành đều chủ yêudin trên pháp luật kin doanh BĐS

Thứ ba, đổi tương đu chỉnh là quan hộ mua bán nhà ở hình thành trongtương lạ Moa bán nhà ở hình thành rong tương lạ là hoạt động đặc thù của ánhdoanh BĐS và pháp luật về mua bản nhà ở hình thánh trong toơng lai được xây

dang dé điều chỉnh cu thé quan hệ nvua bán nhà ở hình thành trong tương lái khí mà các hệ thống pháp luật rồng hơn khơng cĩ đủ cơ sở để đều chỉnh Đây là đặc diém

đắc trung cn pháp luật về mua bản nhà ở hình thành trong tương lai

về na bán nhà ở kink thành trong trong lai

Thứ nhất, gĩp phần hồn thiên hệ thơng pháp luật Việt Nam.

THỆ thẳng pháp luật nước te dang phát triển manh mẽ và hồn thiên Tại Nghĩ

quyết số 48/NQ-TW của Ban chip hành Trung ương Đăng ngày 24 tháng 5 ném

2005 vé chién lược xây dựng và hồn thiên hệ thơng phép luật Việt Nam đến năm

13.2 Vai tị của pháp Mật

2010, định hưởng din năm 2020 cĩ nhận định: đã cổng tác xây dụng và hồn thiện

hộ thơng pháp luật đã cĩ những tần bơ quan trong nhưng nhin chung vẫn chữa đồng Đổ, thiểu thống nhất, tính khả th thấp, chim di vào cuộc sống Cơ chế xây đụng site đổi pháp luật con nhiễu bit hợp lý và chua được coi trong đổi mới hồn thiện

Tiên đơ xây đơng luật cịn chim, chất lượng các vin bên pháp luật chưa cao Do

đổ, nina cầu cấp bách là ph hồn thiên hệ thống pháp luật

Pháp luật vé mua bán nhà ð hình thành rong tương lại xuất hiện đã giã quyếtđược lố hing v pháp luật khí mã trước kia thâm chí cĩ rt ít vẫn bên quy plasmpháp luật nhấc din cơn từ "tả sản ình thành trong tòng la” hay là “nhà hindsthành trong tương lá” Pháp luật về mua bán nhà ở Hình thành trong tương la đã

gp phin giúp thi trường BĐS phát biễn và điều chỉnh các quan hộ giao dich mua

bin nhà 6 hình thành trong tương ei

Thứ hai, tạo ngoẫn vốn cho thi trường BĐS phát triển Trong bối cảnh nguy cơ khủng hoing kink #8 thé giới ngày mét tăng, nh rạng lạm phát ð Việt Nam hiện

nay công in tối mức báo động Trước tinh hình này, Nhà nước để có những chính,

sách bạn chế lem phát din din các tổ chúc tin đụng sẽ đất chit cấp tín đụng hơn, hi mà mỗt dự án BĐS thục hiên thường quy mô công lin din hing trăm, hàng gin tỷ đồng thi diy là bài toán nan giải về vẫn cho các chủ đều tơ Tuy nhiên, pháp uất vé mua bản nhà ở hình thành trong tuong lei cho pháp chủ đầu te huy đồng đồng trong xã hồi thông qua hop đẳng mua bản nha ở hình thành trong tương lại

Theo đỏ, khi giao kết hợp đẳng mua bản nhà ở ình thành trong tương lẻ tì người

mua sé phấ thanh toán rước cho chỗ đầu tự lần đầu không qua 30% Nh vậy việc

thục hiện huy đông vẫn bằng hình thúc ký hợp đẳng mua bán nhà ở hình thành, trong toơng Ie là một trong những giấi pháp tốt cho thủ đầu tơ nhằm giải quyét ha

cầu v vốn của mình mà không phã chiv Iai, Điễu này thúc diy thị rường BĐS trở

nin si động hơn bao giờ hết

Thứ ba, gép phần giả quyễt nu cầu vi nhà & của made te

Tổng số din cia Việt Nam véo thời diém Oh ngày 01/4/2019 1a 96 208 984 người, trong đó din số nam là 47 881.061 người (chiếm 48.886) và din sỗ nỗ là

48327 933 người (chiếm 50,2%) Với kết quả này, Việt Nam là quốc gia đông din

thứ 15 trên thể giớiể Nam tóc tính vào khoảng 98 triệu người”

“Tính hình dânit Nem ngày mot ting công với nền kink tế của đất nước

ngiy một mỡ rông và xu hướng đô thi hoá đất nước din din như cầu nhà ở đạt "nguống béo động dic bit là ở thành thị.ĐỂ giã quyết vin đ này, nhà nước đã don

xe tất nhiều git pháp meng tinh kinh

php luật đều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bản nhà ở hình thành trong tương lại

uột cách hoàn thiện sẽ là tiên để cho host động mua bán nhà ở hinh thành trong tương được in ra mink bạch thông muốt

xã hội Trong đỏ, việc xây dựng hệ thing

“ng tim Tw fava Dịchvn Thống lẻ, Tổng cụ Thống ké —_

7 “Dan số Việt Nam vượt mốc 90 hiệu người”, Báo Điện từ Dai Tiếng nói Việt Nam.

Thứ tr tao hành lang pháp ý cho thi trường nhà ở hình thành trong tương lá

ân hành có tat hy dim bảo mự quản lý của nhà nước, như cầu cia thị trường và đầm bảo tính pháp chế trong hoạt động kinh doen,

41.2.3 Các yên tổ chỉ phd tới pháp dt vé mma bản nhà ở hình thành trong

song lai

Đặc tính cd nhà ở hinh thành trong tong lại và quan hệ mua bán nhà ở hìnhthánh trong tương lạ là đặc trưng trong host đồng mua bán nhà ở hình thành rong,tương lại Mã pháp luật được ban hành,

php luật sẽ bi chỉ phối bai những đặc trung của các quan hồ xã hối mã nd điều

chỉnh Trong mua bản nhà ở hình thành trong toơng lai, những yêu tổ chủ yêu chỉ hối quy định ca pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương ei, bao gồm:

Thứ nhất đối tượng cia hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lại6 tỉnh chit đặc tù Trong hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong toơng li,

chủ đầu h không bán nhà ở đã hoàn thành ma dang bin nhà & dang trong quá tinh

đầu ne xây dụng và chua được nghiệm thu dua vio sở dung, Tùy thuốc vio dictrứng của các quan hộ xã hội thuộc đổi tượng điễu chỉnh của các ngành luật khácim ma php luật trong inh vục đó cũng có những quy định mang tính đặc thủ.

Thứ hại, rổ to đỗi với người mua Rik ro là vẫn đề đều tiên cần để cập kh nói

u chinh các quan hệ xã hội, do vậy,

về nhà ở hình thành trong tương lại nói chung và mue bán nhà ở hình thành trong,tương lú nối riêng vi đối tương ma bán & diy là nhà ở "chưa có sẵn" nhưng người

mua phi tré một khoản tin trước để mua, Bồi vi vậy mà pháp luật vi mua bán nhà ở hình thành trong toơng lai xuất hiện da trên cơ sở bão vệ quyển lợi của người

sua, ánh ri ro không ding có cho người mua trong host đồng mua bản nhà ở

Hình thành trong twong lại vớ chủ đầu hy

Thứ ba, quyền lợi ofa các bân trong giao dich mua bản nhà ở hình thành rongtương lạ hi nhủ cầu mua bản nhà ở hình thành trong twong ld ting cao cổng là

Tóc các luật chung không điều chỉnh được, pháp luật về mua bán nhà & hình thành,

trong tương lại xuất hiện Thông que các hoạt động nuua bán nhà ở hình thành trong,

tương lạ với những khó khăn vướng mắc tử thục hiện đ thúc đấy cần có một hệ thống pháp lý để bảo vệ và cân bằng quyền lợi của các bên trong quan hệ giao dich trên Nhơ những g có thé thấy, các quy đính hiện hành có khả nhiều điều luật quy, oh cụ thé các quyền và ngiĩa vụ các bên trong giao dich mua bán nhà ở hành

thành trong tương lai

Thứ h nguyên tắc trung thục, công bằng và mình bạch: Nguyên tắc trung

thục, công bing và minh bạch chi phố rất nhiều các quy định đều chỉnh quan hệ

dân ny nói chung và quan hệ mua bản nhà ở hình thành rong tương lạ nổi chung,

đây là nguyên tắc mang tinh quan triết áp đọng cho moi quan hệ đn ra trong nh vực kành tế và din sơ Vì vậy, ddim bảo thục hiện mua bán nhà ở hình thành

trong tương li, pháp luật mua bán nhà & hình thành trong tương lại phi tuân thủ"nguyên tắc trung thực, tuyệt đãi và phi có những quy dink phi hợp với đặc thù cũa

host động tình doanh này, Tử xưa din nay, 48 moi hoạt đông kinh doanh đều được thục hiện mốt cách có hiệu quả, cá tổ chức, cá nhân đều phải thiết lập méi quan hé trên cơ sở tin cây lấn nhau Trong thực tế, các luật vé gao dich mua bán hợp đồng của tt cf các quốc gi tiên thể giới đều diễn đạt tính thin này, có nghĩa la bất kỹ hành vi gian lận hay âm muna lửa đão dua vi pham: php luật

KET LUẬN CHƯƠNG L

'Nhà ð lã thụ cầu tắt yu của con người: Nhà ð 1a rột loại tải sân có giá trí lôi "hệ Vó rằm sẫu nh eT rẻ nhân, hộ gi 'đình, cũng Tã Trôi kênh đâu tự: thấp dẫn tha hút các chủ đều tư trong và ngoài ước tham gia đầu tư mua bán đễ

kiểm lợi Cùng với sơ gia ting về dân số thi nh cầu về nhà ở của người din cũng"ngày cảng tăng, đặc biệt lễ tại các thành phố, các khm đồ thi lớn - nơi tập trung đồng

dân cứ Khi quỹ đất hiện nay dang din din hạn hep thi mua bán nhà ð là phương éa (được lật Hưằu nguài quan tim Ngoài chế ở cổ lấn tả nhà ở Hình thánh tong tường.

Thị \ÄSE cổ nhiều đặc điêu nỗi ee ee er bế ‘Théo đồ; pháp luật quy định doanh nghig được quyền huy động vấn eta người cổ

shu cầu mua nhà ð trước thời điểm nhà ở hoàn thánh thông qua gao dich mua bản

sha ở hành thành trong tương lạ, Các quy định này giúp doanh nghiệp kinh does

BĐS giảm gảnh năng tài chính, thúc diy sơ phat tid về nhà ã, đáp ứng nhủ cầu vé hà ở cho xã hôi trong giả đoạn đô thị hoá hiện nay, đồng thôi hoàn thiện hệ thống

php luật nước tạ

“rong chương 1, tác giã đã phân tích những quy ảnh của pháp luật nhằm đơaxe những khá niệm vi nhà 6, nhà ở hình thành trong tương lạ, mua bản nhà ở hình,thành trong tương lạ, phấp loật về mua bản nhà ở hình thành trong tương lạ, Tác

giã đã xác nh các đặc đẫm pháp ý đặc trừng ca giao dich mus bản nhà ở hình thành rong tương lei Bén canh đã, tác giả khẳng dinh vai tro cia mua bản nhà &

Hình thành trong tương lạ công như vai trd của pháp luật vé mua bán nhà ở hình,thành trong tương la Qua đố, thấy ring host động mua bán nhà ở hình hành rong

tương lạ là phạm trù mới mẽ và khá phúc tạp, chứa đựng nhiễu rũi ro

(HUONG 2 THUC TRẠNG PHAP LUAT VA THUC TIEN THI HANH PHÁP LUAT VE MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG

TƯƠNG LAI TẠI TĨNH DAK LAK

21 Nội dung pháp Iujtvé mua bán nhà ở hình thành trong tương li 2.11 Các nguyên tắc kink đomh nhà ở lành thành trong trơng lai

Thứ nh: kinh doanh nhà ở hình thành rong tương li phi dim bio đúng quy

di của pháp fut

‘Moi host đồng trong xã hội nói chung và kính doanh nhà ở hình thành trongtương lá nói tiêng đầu phai tuân thủ đúng quy dinh của pháp luật, Đây là nguyêntắc mang giá trí ct 1& ma bit ki quốc gia nào cing áp ding Kinh doanh bao giờ

cũng đ liên vớ rũ ro và kin doanh BĐS tit nhiên cũng ko th tránh khôi đều đó

Trong đỏ kinks doanh nhà ở bình thành trong tương la tiềm én rồi ro cao hơn so với

ảnh doanh các dạng BĐS khác Một phần nguyên nhân chính là do tei thôi điểm

gto kắt hợp đẳng mua nhà ở hình thành trong tương lei từ nhà & đang trong quảtình sây ding chưa được nghiệm thu đưa vào sở đụng mã khách hing đã phải

hanh toán mét phn tién mua, tiên thuê cho chỗ đầu tơ Do đó, để tạo đụng lòng tin

giếa các bin trong kinh đoanh nhà ở hình thành tương lei và tránh rồi ro, lánhdoanh nhà ð hình thành rong tương li phi tuân thi nguyên tắc dim bảo đóng quycảnh của pháp uật

CCu thể thkinh doanh nhà ð hình thành trong tương li trước hết phi dim bảo

các nguyên tắc được nêu ở mục này vi đây nh là tôn chỉ cho các hoạt động lanh

doanh BBS nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng Điều kiện về

đối tương chỗ thể kinh doanh nha & hình thành rong tương Ie, quyền vá ngiữa vụcủa các bên ma pháp luật quy Ảnh khi tham gia giao dịch là những nổi dạng bắt

buộc cần phải tuân theo để giao dich có hiệu lục Pháp luật đều chỉnh các vin để trong quan hệ nh doen nhà ở hình thánh trong tương le, bao gồm cã chế tài xử lý ví phạm Theo đó, nêu không thục hiện, không tuân thi thi bing pháp luật Nhà

"ước thục hiện các biện php chế ti ương ing theo quy din

Thứ hơi, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lại phii dia trên cân bing

vi lol ích các chủ thể

ii lánh doanh thi bất kỹ tổ chức, cá nhân nào công đều mong muỗn đạt được

loi ich cao nhất, Niu bên nào cũng muỗn có lợi nhất và không dung ho lợi ích thi

sẽ không thể đạt được sơ đồng thuận và di din giao kết hop đẳng mus bán, thuê

sus nha ở ình thánh trong tương lá Mặt khác, kánh doanh nhà ở hình thành rongtương lạ rong nền kinh tổ th trường chiu sự chỉ phối trực tiếp, manh m của các

dạy luật ci th trường trong đó có quy luật ga ti Vì vậy, có nhiều chỗ thể lạnh doanh nhà ở hình thành trong tương lai chỉ để thụ đợc lợi nhuận cao nhất ma gây

thiệt hi cho lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc lợi ích cũa chủ đầu hư ca ngườisua, ngu thuê mua, Điều này là khống phù hop với các cân lợi ich trong xã hội

Đây cũng không phã là đều ma Nhà nước mong muén khi cho phép, h trợ hành,

lang pháp lý tao điều kiện cho kinh doanh nhà ở hành thành rong hương li phát

tiễn tí Việt Nem Quyển tơ do kinh doanh không có ngiĩa là ánh doanh bất kì soi th kể cả không phủ hợp với quy định pháp luật hay chuẩn mục vin hoá, đạo

đúc Các chỗ đầu h kinh doanh nhà ở hình thánh trong tương li phi tho được lợi

nhuận dua tiên ar công bing tôn trong không lam tốn hei én lợi ich của Nhà

nước, của xã hội, của khách hàng va lợi ich của các chủ đầu tư khác,

Thứ ba tỉnh đosnh nhà & bình thành trong tương lei phi trung thực, cổngXôi, mình bạch

iy la mốt nguyên tắc quan trong dé host động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lại được thực hiện một cách phù hop, góp phần xây dụng thi trường

BĐS công kh, minh bạch Với tinh hành thi truờng BĐS hiện này với nh trang

đầu cơ nhà đất, kích cầu éo, tr phóng dei de án đầu tư xây dụng để năng giá BĐS cao gập nhiễu lần so với giá trì thục nhẫn mục đích trụ lợi Điều này làm cho thí trường phát triển sai lệch va din đến tình trạng “bong bóng BĐS" ảnh hưởng nhiễu din kink td - xã hổi Điều 6 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy dinh doanh nghiệp

ảnh doanh BĐS có trách nhiệm công kh thông tin về BĐS nói chung và nhà ở

Hình thành trong tuong li dia vio lánh doanh: Các thông tin này được công khai

trên các phương iên thông tín đi chủng, công thông tin điện tố intent hoặc trụ sở

của ban quản lý dự én, cơ quan quân tý nhà nước vé thi trường BĐS Thông tin vénhà hinh thành rong tương li không diy đã thiểu minh bach, quyén và nghĩa vụ

của các bên tham gia giao dich không được bảo dim lá những vin để ni côm trong

host động mua bán nhà ở bình thánh trong tương ii đủ đầy là nh vue kinh doanh.

BĐS đặc thù Vì vậy vide thực hiện diy đỏ và đóng nguyên tắc nay góp phần thúc diy th trường BĐS nói ng và nên kinh tế nót chung hot độn lãnh manh,

đính, bin vũng,

2.1.2 Điều kiện chit thé là các bên trong giao dich uhà ở hình thành trong‘trong lai được pháp kinh doank

21.21 Chỉ thễ được mua nhà ở nh thành trong tương lai

Đi tương được mua nhà ở hình thành trong toơng lai số tương đồng với đổi tương được mua nha ở cósấn Bội lễ, bin chất cia nhà ở hình thành trong tương lai ôi hoàn thành chính là nhà & có sẵn, đỄ sở hồu được nhà ở "cổ sấu” trong tương lại

thi khí “dang hình thành”, bên mua cũng phối đáp ứng các điều kiện theo Khoéa 1

itu 14 Luật Kinh doanh BĐS 2014 Theo đó, các cá nhấn, t8 chúc trong nước đầu được mua nhà ở hành thành trong tuong lai.Đây là quyền cơ bản của công dân Việt Nem về nhà ð mà Nhà nước đã tiễn khai đúng tính thần vào quy định nay trong

Luật Kinh doanh BĐS 2014

Đi với các cá nhân, tỔ chúc có yêu tổ nước ngoi, việc mua bán nhà ở sẽ bị

giới hạn hon Dựa trên Điễu 11 và Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS, pháp luật choghép những đối tương có yêu tổ nước ngoài mua nhà ở hình thành trong tương lại

cu thể nhự sax

- Người Việt Nam dinh cw tại nước ngoài được mua nhà mua nhà ð thương

sei hành thành trong twong la bao gốm căn hồ chung cư và nhà ở riêng lễ trong chr

án đầu từ xây dụng nhà ở, trừ kôm vục bảo dim quốc phòng an ninh theo quy đính