Luận án tiến sĩ Luật học: Thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

Bởi vì, ối với tr°ờng hợpthế chấp bất ộng sản phải ng ký quyền sở hữu thì biện pháp thế chấp phải °ợc ng ký theo quy ịnh của pháp luật thì quyền của bên nhận thế chấp mới °ợc xác lập trê

BỘ GIÁO DỤC VÀ ÀO TẠO BỘ T¯ PHÁP

TR¯ỜNG ẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

(HỌC

on as

TRAN NGUYEN THI TAM DAN

LUẬN ÁN TIEN S( LUAT HOC

HA NỘI - 2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ÀO TẠO BỘ T¯ PHÁP

TR¯ỜNG ẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HOC 7

>> <q

TRAN NGUYEN THI TAM DAN

THE CHAP NHA O THEO QUY ỊNH CUA PHAP LUAT VIỆT NAM

LUẬN AN TIEN S( LUẬT HỌC

Ng°ời h°ớng dẫn khoa học: PGS.TS TRAN ANH TUẦN

PGS.TS TRAN THỊ HUE

HÀ NỘI - 2023

LỜI CAM OANTôi xin cam oan áy là công trình nghiên cứu

là của riêng tôi Các số liệu trong luận án là trung thực Những kết luận khoa học của luận án ch°a từng

°ợc công bồ trong bat kỳ công trình nào khác.

TÁC GIÁ LUẬN ÁN

Trần Nguyễn Thị Tâm Dan

LỜI CÁM  N

Tác giả xin bày tỏ lòng biết ¡n sâu sắc ối với PGS.TS Trần Anh Tuấn

va PGS TS Trần Thị Huệ — Hai giảng viên h°ớng dẫn ã tận tình chỉ bảo, dạy

dỗ, ộng viên và giúp ỡ trong quá trình tác giả thực hiện Luận án Tác giả cing

xIn cảm ¡n các thầy, cô, anh, chị, bạn bè, ồng nghiệp và gia ình ã ộng viên,

khuyến khích, giúp ỡ và óng góp những ý kiến quý báu dé tác giả hoàn thành

Luận án này.

TÁC GIÁ LUẬN ÁN

Trần Nguyễn Thị Tâm an

MỤC LỤC

MO ẦUU 5<-sxS% EE.EEAE714 0749077400774 07941 0724107240721 0791nkserrsse 1

1 Tinh cấp thiết của việc nghiên cứu ề tài 2-5 << sessesecsessesesesses 1

2 Tình hình nghiÊn CỨU (<5 2< 5 9 9 1.99 4.0 4.0 0.0 00000 004 06809496 3

3 ối t°ợng nghiên cứu và phạm vỉ nghiên €ứu -s <-s- << s<sessesess2 33.1 ối t°ợng nghiÊH CÚH 5:5 S2 5< E2 SEEE1211211211121221111111.1 1011.121 ru 4SA 184.18 ốn.ốẦốẦẦỐốẦa.A 4

4 Mục ích, nhiệm vụ nghiÊn CỨU <6 S6 %9 89 9999 95.95.9598 998894/9ø 4

4.2 Nhiệm VU NGNIEN CUU c - c E01681 1811911191111 1119 1111111111111 11110111 vrt 5

5 Phuong pháp luận và các ph°¡ng pháp nghiên CỨU 5 s5 «5< «=ss< se 5

SL Phurorng phdpp lUGn 8n6.ốeeee ố ề 5 3.2 Ph°¡ng pháp HghiÊH CU c1 831 1881111111911 1111 11110111101 1g ngờ 5

6 Những iểm mới của luận án -5- 5° s2 se s£s££sexs£stsesseseesersese 6

7 Ý ngh)a luận và thực tiễn của luận án -2- 5° << s2 sess£sssessesessese 77.1 óng góp VỀ mặt lý ÏUIẬN -¿- + +: + +Sk‡EE+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErrerkee 77.2 óng góp về mặt thc tÏỄN - + 2-5 ‡SkSEE‡ESEEEEEEEEEEEEEE1E1111111111111121121111 1121k 7

8 Ket vì ctta IWAN AN 077 8CHUONG 1: C  SO LY LUẬN VE THE CHAP NHÀ Ở . 91.1 Nhận diện chung và ặc iểm của thế Chap 2s <s< sessesessesses 91.1.1 Nhận diện chung về thé chấp 55t SềE SE EEKEEEEEEEE111E11211111121111E111 xe 91.1.2 ặc iểm của thé CRAP ceccsceccccsscescesesvssvesessesvesessesesessesesesseessvesesesvssesnesvesessesee 131.2 Khái niệm, ặc iểm và phân loại nhà ở 5 ° 5° s2 s<sess=sessese 19

ZN C1 nốốỐố.e ồ.ôồÔ 191.2.2 ặc iểm của nhà Ở : 55:2252tSESt2EEEEEEE392211221112211122111221112111.111 11c 3ïNH0 ống ốốốốốốeee 241.3 Khái niệm, ặc iểm và ban chất của thế chấp nhà ở . -° - 301.3.1 Khái niệm thế chấp nhà Ở 5+ SE EEEEEEEEEEE 2181151121115 1E xe 301.3.2 ặc iểm thé chấp nhà Ở -+- 5S ÉEEEEEEEEEE5218112111111211121111111.1E 1 te 331.3.3 Ban chất của thé chấp ANA Ở - 5-5-5 St SE SE EE2EEEEEE21E1121121211E1111E11E xe 371.4 Phân loại thế chấp nhà ở 2- 2° 5-2 5< s2 2£ se se Es£seEsesesssessesssse 47

1.4.1 Cn cứ mục ích thé chấp nhà Ở + 5-52 SEE2EEEEEE2EEEEEEEEEEEEEEEE1EEErret 471.4.2 Cn cứ ối t°ợng của biện pháp thé chấp nhà ở - 2-52 tcE‡EvEeE+terxet 481.4.3 Cn cứ chủ thé thé chấp nhà Ở - 5+5 ESEEEEEEEEEEKEEEEEEEEEEEEEEEEEEErrrrkeh 491.4.4 Cn cứ thỏa thuận của các bên thé chấpD - + +cSt+EEEESEEEEEEEEEEEEErkerket 501.5 Khung pháp luật iều chỉnh về thế chap nhà ở' 5- 5-2 se ses< 511.5.1 Nhóm các quy ịnh liên quan ến hợp dong thé chap nhà ở - cn cứ xác lập biệnpháp thé chấp nhà Ở 5s St SE E13 EEE12121151111211212121121111.1E.1 E11 errred JZ1.5.2 Nhóm các quy ịnh về nhà ở thé CHAP cecccccccsccscessvssvssvssessssveseesesvesesessssesesesee 341.5.3 Nhóm các quy ịnh liên quan ến phạm vi và thời hạn bảo ảm của biện pháp1/2/1.)8.1/1280ERRRRRRRNEN¯ẳẳỶảỶÝÝỶẢ 351.5.4 Nhóm các quy ịnh liên quan ến ng ký biện pháp thế chấp nhà ở và hiệu lực

ối kháng với ng°ời thứ ba của biện pháp thé chấp nhà Ở - 5c 5225+eccsccset 561.5.5 Nhóm các quy ịnh liên quan ến xử ly nhà ở thé chap va cham dứt thé chấp

KET LUẬN CH¯NG - 5< 5° << s£Ss% Ss€Ss£EESSEESEkeEsetseEserserserssrsersee 60CHUONG 2: THỰC TRANG PHÁP LUAT VIỆT NAM VE THE CHAP NHÀ Ở61

2.1 Cn cứ xác lập biện pháp thé chấp nhà ở là hợp ồng thế chap nhà @ 612.1.1 Chủ thể của hop ông thé chấp nhà Ở 5-5 St SE 2E EE2EE2EEE2EEExEErtee 612.1.2 Nội dung của hợp ông thé chấp nhà Oviccccccccccceccecssvesvessvssveresvsseesesvesvesseseseees 652.1.3 Hình thức của hợp ồng thế chấp nhà Ở - 5: ©+St+E‡EEEEESEEEEEEEEEErkerkee 702.1.4 Hiệu lực của hợp ông thé chấp nhà Ở - 55t EEEEEEESEEEEEEEEEEEEEErrkei 742.2 ối t°ợng của thé chấp nhà O ccccsccssssesessssessessssessessssessesscsessesssseesesesseesseneees 882.2.1 iều kiện ể nhà ở °ợc thé ciấp - 5c EEEEEE121211E11211121111 1E xe 882.2.2 Các loại nhà ở thế CRGP cececcecceccccsscssssvescssesssseesessesessessesesevssstssssssvsevesevsasseeveess 942.2.3 Xác ịnh giá trị của nhà ở thé ciấp 5-5: 52 S2E2E2E2E2E2E2EE21E2EeExerkee 962.3 Phạm vi bảo ảm của biện pháp thế chấp nhà ở -.5 5- 25c 5< 992.3.1 Xác lập phạm vi bảo ảm của biện pháp thé chấp nhà ở 52-5: 1002.3.2 Các loại ngh)a vụ °ợc bảo ảm bằng thế chấp HhÀ Ở ccSSSSSS se 1012.4 Hiệu lực của hợp ồng và hiệu lực ối khang của biện pháp thé chap nhàở 104

2.4.1 Hiệu lực của hợp ông thé chấp nhà Ở - c5 ềEEEEEESEEEEEEEEEEEErtet 104

2.4.2 Hiệu lực ối kháng với ng°ời thứ ba của biện pháp thé chấp nhà ở 107

2.5 Xử lý tài sản thé chấp là nhà ởr - «2° 5-52 se s£se seseEse+seseeserses 111 2.5.1 Các tr°ờng hop xử lý nhà ở thế ciấp - +: - + St ‡EEESEEEESEEEEEEEEEEEkerkrteea 111 2.5.2 Tinh trạng pháp lý của quyên sử dung ất khi xử lý nhà ở thé chắp 113

2.5.3 Ph°¡ng thức xử lý nhà ở thế GÌiấp, «c5 kEE KEESEE111E1121211E1111211 11x 115 2.5.4 Thứ tự °u tiên thanh toán từ việc xử lý nhà ở thé chấp - s5: 117 KET LUẬN CH¯NG 2 -< 5-2 5£ se Es% sESE3EESES9E3EE3ES 52539 52535 se 121 CH¯ NG 3: THỰC TIEN AP DỤNG PHÁP LUẬT VE THE CHAP NHÀ Ở VA MOT SO KIÊN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN -5-5- 122 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở -5 5sc<ses< 122 3.1.1 Khái quát thực tiễn về thé chấp nhà Ở - + St St+E‡EE 2E EEEEEEEErrerkered 122 3.1.2 Một số hạn chế, bất cập trong quá trình giải quyết tranh chấp -. 124

3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở .-5- 5° << 2£ SsESsEsEsEESEseESEEeEseEstseEsersreersersrsersere 139 3.2.1 Những bat cập và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thé chấp nhà ở 139

3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thé chấp nhà ở ISA KET LUẬN CH¯NG 3 wu.ccscssssssssssssscssssesscssssessessssesscssssessssncsessssnsseesssessesssenseesees 160 KẾT LUẬN oooceececccccccccccceccsecsccscesesscsccscsscscsscsscssssssusscssesnsssssssssatssesessesessssssseaeseeneaess 162 DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO .2- 5-2 s©s<©ssessessessessese 165 PHU LUC 155 170

PHU LUC 1 001 171

3198 09x 201

PHU LUC 1011

PHY LC 4 [y2 111.11

DANH MỤC TU VIET TAT

STT Tên viết tắt Tên ầy ủ

MỞ ẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu ề tài

Kinh tế Việt Nam trong những nm qua phát triển với tốc ộ nhanh chóng Các

cá nhân va tô chức trong quá trình phát triển kinh tế luôn có nhu cầu vay vốn dé pháttrién kinh doanh Thế chấp tài sản là một trong biện pháp bao ảm rat thuận tiện khi taisản vẫn °ợc °a vào sử dụng, phát huy tối a công nng sử dụng và hạn chế h° hỏng

do lâu ngày không sử dụng (không hạn chế nh° cầm có hay ký quỹ), từ ó tận dụng tối

a hoa lợi, lợi tức, tạo iều kiện cho bên thế chấp có thêm c¡ hội dé thực hiện úngngh)a vụ.

Tuy nhiên, cing chính vì °u iểm trên của biện pháp thế chấp, việc thế chấp tàisản ã bị các cá nhân lợi dụng dé trục lợi (Bên thế chấp làm giả hồ s¡, mang di thé chaptại nhiều n¡i dé bảo dam nhiều ngh)a vu mà tông giá trị ngh)a vu cần bao ảm cao honnhiều lần so với giá trị của tài sản thế chấp; ịnh giá tài sản thé chap sai giá trị ) Trong

ó, tài sản gắn liền với ất là ối t°ợng tài sản thế chấp mang tính ặc thù! Bên cạnh

ó, các ngân hàng (ặc biệt là các ngân hàng chính sách) ã, ang và sẽ phát triển việccho vay von mà tài sản thé chấp là tài sản hình thành trong t°¡ng lai (tài sản hình thành

từ nguồn vốn vay) iều này sẽ gây ra những khó khn nhất ịnh khi càng ngày nhàn°ớc nói chung, các tô chức tín dụng nói riêng khi tạo ra iều kiện dé cá nhân, tô chức

có thê tiếp cận với nguồn vốn trong khi việc xử lý nợ xấu (Nợ quá hạn trên 90 ngày vàkhả nng trả thấp) luôn luôn là van ề lớn của các tổ chức tín dụng Cụ thé, các ngânhàng lớn ã thành lập các công ty con riêng chuyên dé xử lý nợ (VD: Ngân hàng Th°¡ngmại Cô phan Quân ội có Công ty (con) xử lý ng MB AMC, Ngân hàng Th°¡ng mai

Cé phần Việt Nam Thịnh V°ợng có công ty con là Công ty xử lý nợ VP AMC )

Trong nhiều nm qua, ké từ khi BLDS nm 1995 có hiệu lực pháp luật (ngày

01/07/1996) thì hàng loạt các vn bản pháp luật khác cing °ợc ban hành nh° Luật

ất ai, Luật Doanh nghiệp, Luật Th°¡ng mại, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất

ộng sản, Luật ầu t°, Luật Lao ộng, Luật Hôn nhân và gia ình; các Nghị ịnh,Thông t° về các biện pháp bảo ảm thực hiện ngh)a vụ tạo c¡ sở pháp lý t°¡ng ốiTòan diện cho các chủ thể tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế, th°¡ng mại Tuy

! Cụ thé iều 326 Bộ luật Dân sự nm 2015 quy ịnh riêng ối với việc thé chấp tài sản gắn liền với ất.

nhiên, một số quy ịnh của pháp luật liên quan ến thế chấp nhà ở còn nhiều thiếukhuyết, một số quy ịnh ch°a cụ thể, thiếu rõ rang, mâu thuẫn, chồng chéo nhau” Cácvn bản quy ịnh chi tiết thi hành và h°ớng dẫn áp dụng còn thiếu, ch°a theo kịp với

sự phát triển kinh tế - xã hội trong iều kiện nền kinh tế thị tr°ờng ịnh h°ớng xã hội

chủ ngh)a.

Trong thực tế, các vụ kiện về thế chấp nhà ở ngày càng gia tng, phức tạp, tìnhhình kinh tế - xã hội có nhiều thay ôi, việc vay vốn dé sản xuất, kinh doanh của cánhân, gia ình và tổ chức ngày càng nhiều, cùng với ó là các biện pháp bảo ảmcing tng theo tỷ lệ thuận chứa ựng nhiều yếu tố pháp lý Việc giải quyết các ánkiện về các biện pháp bảo ảm thực hiện ngh)a vụ, trong ó việc giải quyết tranhchấp vẻ thé chap nhà ở gặp nhiều khó khn, phức tạp h¡n Theo Báo cáo tổng kết công

tác nm 2020 và nhiệm kỳ 2016 - 2020 của ngành Tòa án thực hiện tháng 12 nm 2020cho thấy trong nhiệm kỳ, các Tòa án ã thụ lý 1.894.472 vụ việc; ã giải quyết, xét xử

°ợc 1.842.684 vụ việc, ạt tỷ lệ 97,3%, v°ợt chỉ tiêu Nghị quyết của Quốc hội ề ra(so với nhiệm kỳ tr°ớc, thụ lý tng 523.966 vụ việc; giải quyết tng 496.752 vụ việc)

Án nhiều và kéo dài tỷ lệ nghịch với thời gian nghiên cứu, xét xử ngắn ể xét xử củaHội ồng xét xử Nguyên nhân có nhiều, trong ó phải ké ến một số quy ịnh của

pháp luật liên quan ến thế chấp nhà ở còn biéu hiện thực trạng nói trên, nên thiếu c¡

sở pháp lý dé giải quyết tranh chap Chang hạn, tr°ờng hợp thế chấp quyền tài sản phátsinh từ hợp ồng mua bán nhà ở, vậy khi xử lý tài sản thế chấp thì Tòa án sẽ xử lý cnnhà hay quyền tài sản phát sinh từ hợp ồng mua bán cn nhà Tr°ờng hợp bên mua nhàmuốn vay von ngân hang dé thanh toán khoản tiền mua nhà ở còn thiếu thì không théthế chấp chính ngôi nhà ó, mặc dù về mặt pháp lý thì bên mua ã trở thành chủ sở hữunhà ở khi hợp ồng ã °ợc công chứng, chứng thực và các bên ã bàn giao nhà Song,thực tiễn các bên lại lựa chọn cách “lách luật” dé thé chấp “quyền tài sản phát sinh từhợp ồng mua bán nhà ở” dé bao ảm cho ngh)a vụ trả nợ iều này ặt ra nhiều vấn ềkhó khn trên thực tế khó giải quyết Tr°ờng hợp bên vay không trả °ợc tiền thì tài sản

? Ví dụ cho sự chồng chéo này,ối với tài sản hình thành trong t°¡ng lai, nhà ở là một loại tài sản theo quy ịnh tại iều 105 Bộ luật dan sự nm 2015 ồng thời, theo quy ịnh tại iều 108 BLDS 2015 thì nhà ở hình thành trong t°¡ng lai bao gồm hai loại ó là nhà ở ch°a hình thành và ang trong quá trình tạo lập, nhà ở ã hình thành nh°ng chủ sở hữu ch°a °ợc cấp giấy chứng nhận tại thời iểm xác lập giao dịch Trong khi ó, theo quy ịnh tại

iều 3 Luật nhà ở 2014 thì nhà ở hình thành trong t°¡ng lai chỉ bao gồm một loại ó là nhà ở ang trong quá trình

ầu t° xây ựng và ch°a °ợc nghiệm thu °a vào sử dụng.

bảo ảm bị xử lý sẽ là quyền tài sản phát sinh từ hợp ồng mua bán nhà ở hay chính lànhà ở ó H¡n nữa, tr°ờng hợp bên vay ã °ợc cấp Giấy chứng nhận thì việc thế chấpquyền tài sản có °¡ng nhiên trở thành thé chấp nha ở hay không? ó là những van déth°ờng xảy ra liên quan ến thế chấp nhà ở hình thành trong t°¡ng lai Vì thế, cần phải

°ợc bổ khuyết những nội dung thiếu vắng trong quy ịnh của pháp luật liên quan ếnthế chấp nhà ở

Các công trình nghiên cứu liên quan ến thế chấp nhà ở ch°a xác ịnh c¡ sở lýluận của thế chấp, thế chấp nhà ở; một số yêu tô pháp lý vẫn ch°a °ợc nghiên cứu triệt

dé nh° c¡ sở xây dựng khái niệm thế chấp nhà ở về mặt học thuật, bản chất của thế chấpnhà ở; xác ịnh ý ngh)a pháp lý liên quan ến thế chấp nhà ở; thực trạng pháp luật thếchấp nhà ở trong ó so sánh, ối chiếu với pháp luật về thế chấp nhà ở của một số quốcgia có những ặc iểm pháp lý t°¡ng ồng có giá trị tham khảo cho quá trình pháp iểnhóa tại Việt nam về thê chap nhà ở.

Mặt khác, trong bối cảnh của kinh tế thị tr°ờng và xây dựng nhà n°ớc pháp

quyền, hoạt ộng kinh doanh, th°¡ng mại, dân sự, lao ộng ngày một trở nên a dạng

và sôi ộng, kéo theo các biện pháp bảo ảm thực hiện ngh)a vụ nói chung, biện pháp

thé chap nhà ở nói riêng cing trở nên phổ biến và da dạng Vì thé, thế chấp nhà ởcing ặt ra nhiều h¡n những van dé lý luận và thực tiễn cần giải quyết Tr°ớc thựctrạng ó, việc nghiên cứu, phân tích và làm rõ c¡ sở lý luận và thực tiễn của những

cn cứ pháp lý thế chấp nhà ở là một trong nhiều nhu cầu cấp bách trong khoa họcpháp ly dân sự ở Việt Nam hiện nay Với tinh thần ó, việc chọn ề tài: “Thé chấpnhà ở theo quy ịnh của pháp luật Việt Nam” làm ề tài luận án Tiên s) luật học là bảo

ảm tinh cấp thiết và tinh thời sự của van ề nghiên cứu

2 Tình hình nghiên cứu

Liên quan ến vấn ề nghiên cứu, NCS nhận thấy, ã có nhiều công trình khoahọc của nhiều tác giả dojgc nghiên cứu d°ới các hình thức khác nhau nh°: luận án, luậnvn, bài tạp chí, sách chuyên khảo Tuy nhiên, kề từ khi BLDS nm 2015 và Luật Nhà

ở 2014 có hiệu lực thi hành, ch°a có công trình nghiên cứu nào d°ới hình thức luận ánnghiên cứu một cách tổng quát và Tòan diện các vẫn ề lý luận và quy ịnh của phápluật Việt Nam về thế chấp nhà ở Do ó, việc nghiên cứu ề tài là hoàn Tòan cần thiết,

có giá tri lý luận và thực tiễn sâu sắc (Nội dung chi tiết sẽ °ợc thê hiện trong Phụ lục01: Tổng quan tình hình nghiên cứu ề tài)

3 ôi t°ợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

3.1 ối trợng nghiên cứu

Thứ nhất, các van dé lý luận, luận cứ khoa học về nha ở và thé chấp nhà ở

Thứ hai, các quy ịnh của pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp nhà

ở.(Bộ luật Dân sự nm 1995, nm 2005, nm 2015, Luật ất ai, Luật Doanh

nghiệp, Luật Th°¡ng mại, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bat ộng sản, Luật ầu t°;

các Nghị ịnh, Thông t° về các biện pháp bảo ảm thực hiện ngh)a vụ Một số quy

ịnh của pháp luật của một số quốc gia trên thế giới

Thứ ba, các tình huống, án kiện thực tế về thực tiễn thực hiện pháp luật về

thế chấp nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua

3.2 Pham vi nghiÊn cứu

- Về nội dung: Luan án phân tích, làm rõ những c¡ sở ly luận liên quan ến théchấp nhà ở tiếp cận d°ới góc ộ pháp luật, xã hội với góc nhìn là một biện pháp bảo

ảm mà c¡ sở phát sinh của biện pháp thế chấp nhà ở này là là hợp ồng thế chấp nhà

ở, ngoài ra phân tích những van dé về thé chấp nhà ở °ợc quy ịnh trong các vn banpháp luật tại Việt Nam.

- Về không gian: Luận án giới hạn nghiên cứu về thế chấp nhà ở theo quy ịnhcủa pháp luật Việt Nam (Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật ất ai, ) và một số quốcgia (Nga, Trung Quốc, Thái Lan, Pháp, ), trong ó tập trung vào pháp luật và thực thipháp luật về thế chấp nhà ở tại Việt Nam

- Về thời gian: Ngoài những nghiên cứu mang tính lịch sử, việc phân tích pháp luật

và thực tiễn sẽ tập chung từ Bộ Luật Dân sự 1995, Luật Nhà ở nm 2005

4 Mục ích, nhiệm vụ nghiên cứu

4.1 Mục dich nghiên cứu

Mục ích của việc nghiên cứu ề tài là nghiên cứu làm rõ những vấn ề lý

luận về thế chấp nhà ở nh° khái niệm, ặc iểm, bản chất, phân loại Trên c¡ sở lý luận

dé nghiên cứu các quy ịnh của luật thực ịnh về thé chap nhà ở, tìm hiểu thực tế ápdụng luật thực ịnh qua các bản án Trên c¡ sở ó, một mặt góp phần hoàn chỉnh lýluận khoa học ối với quy ịnh của pháp luật về thế chấp nhà ở, mặt khác, từ lý luận

khoa học hoàn chỉnh sẽ giúp cho việc ề xuất, kiến nghị các giải pháp cụ thé ể hoàn

thiện hệ thống quy ịnh về thé chấp nhà ở nhằm nâng cao hiệu quả iều chỉnh của phápluật ối với biện pháp thế chấp nhà ở trong thực hiện và áp dụng pháp luật.

4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Là công trình khoa học ầu tiên ở cấp ộ Luận án nghiên cứu chuyên sâu, Tòandiện và có hệ thống những quy ịnh của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về thếchấp nhà ở trong bối cảnh thực tại của Việt Nam Dé ạt °ợc mục ích nêu trên, luận

án có nhiệm vụ nghiên cứu sau:

- Thứ nhất, nghiên cứu, phân tích và làm rõ những van dé lý luận về thé chap

nhà ở.

- Thứ hai, tìm hiểu ầy ủ và có hệ thống thé chap nhà ở trong pháp luật ViệtNam, phân tích và ánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật

về thé chấp nhà ở, chỉ ra một số bat cập, thiếu khuyết, không phù hợp với thực

tiễn thực hiện và áp dụng quy ịnh của pháp luật trên thực tế

- Thứ ba, tìm hiểu một số quy ịnh của pháp luật về thế chấp nhà ở của một

số quốc gia trên thế giới dé rút ra các giá trị tham khảo cho Việt Nam

- Thứ t°, ề xuất ịnh h°ớng: °a ra giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng

cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thế chấp nhà ở tại Việt Nam

5 Ph°¡ng pháp luận và các ph°¡ng pháp nghiên cứu

Ph°¡ng pháp phân loại và hệ thống hóa lý thuyết: Ph°¡ng pháp sắp xếp các tài

liệu khoa học liên quan ến thế chấp nhà ở, theo từng mặt, từng ¡n vị, từng van ề cócùng dâu hiệu bản chât.

Ph°¡ng pháp phân tích tổng kết kinh nghiệm: Ph°¡ng pháp ding dé xem xét lạinhững thành quả thực tiễn trong quá khứ về những quy ịnh thé chấp nhà ở dé rút ra kết

luận cho thực tiễn và khoa học

Ph°¡ng pháp tổng hop: Ph°¡ng pháp sử dung dé ánh giá nhằm rút ra những kếtluận tông quan, những quan iểm, các ề xuất, kiến nghị cụ thé liên quan ến l)nh vựcthế chấp nhà ở

Ph°¡ng pháp so sánh luật học: Ph°¡ng pháp °ợc sử dụng khi phân tích, ánhgiá các quy ịnh của pháp luật về vẫn ề nghiên cứu trong mối t°¡ng quan với quy ịnhpháp luật trong l)nh vực khác, pháp luật của n°ớc ngoài nhằm làm sáng tỏ những iểmchung, sự khác biệt trong các quy ịnh hiện hành của pháp luật Việt Nam.

Ph°¡ng pháp phán tích logic quy phạm: Ph°¡ng pháp °ợc sử dụng khi ánh giá

thực trạng pháp luật, xem xét về tính thống nhất, tính ồng bộ nhằm phát hiện mâu thuẫn

trong nội dung quy ịnh pháp luật về thé chấp nhà ở dé ề xuất kiến nghị giải pháp.Ph°¡ng pháp chuyên gia: Ph°¡ng pháp °ợc sử dụng ể trao ổi, tham vấn ýkiến trong ề xuất xây dựng các quy ịnh về pháp luật thế chấp nhà ở

Ph°¡ng pháp lich sử: Ph°¡ng pháp nghiên cứu bang cách i tìm nguồn gốc phátsinh, quá trình phát triển của thế chấp nhà ở, từ ó rút ra mối quan hệ biện chứng giữathé chap nhà ở

Ngoài các ph°¡ng pháp nghiên cứu có tính phổ quát nêu trên, luận án còn ápdụng ph°¡ng pháp iều tra, thong kê ồng thời cing dựa trên các số liệu, báo cáo tổngkết hàng nm của Chính phủ, các bộ ngành liên quan dé giải quyết °ợc các nội dungthuộc yêu cầu của luận án

6 Những iểm mới của luận án

Luận án là công trình ầu tiên phân tích một cách Tòan diện, ầy ủ và có hệthống về thế chấp nhà ở Luận án °ợc trình bày với những iều mới sau ây:Thứ nhất, Luận án góp phan hình thành, làm rõ c¡ sở lý luận về thé chấp nhà

ở, ã tiêp cận một cách khoa học về thê châp nhà ở trên c¡ sở chung nhât, trên c¡ sở

ó xây dựng và hoàn thiện các khái niệm về thế chấp, khái niệm, ặc iểm và bảnchất của thế chấp nhà ở, các tiêu chí phân loại nhà ở và giá trị của việc phân loại này.Thứ hai, Luận án ánh giá có hệ thống thực trạng pháp luật và thực tiễn thựchiện pháp luật về thế chấp nhà ở Luận án ã phân tích các nội dung c¡ bản phápluật Việt Nam về thé chấp nhà ở ặc biệt, Luận án ã phân tích và ánh giá những

iểm mới của Bộ luật dân sự nm 2015 và Nghị ịnh số 21 về biện pháp bảo

ảm thực hiện ngh)a vụ.

Thứ ba, qua lý luận và phân tích thực tiễn áp dụng luật về thế chấp nhà ở, pháthiện °ợc những quy ịnh thiếu tính cụ thể, thiếu tính ồng bộ dẫn ến bất cập,không hợp lý, ch°a bảo ảm °ợc tính khoa học về những quy ịnh của luật thực

ịnh về thê châp nhà ở mà các công trình khoa học tr°ớc ó ch°a rà soát °ợc.

Thứ t°, với mong muốn óng góp sức mình vào sự hoàn thiện pháp luật cingnh° áp dụng pháp luật, Luận án ã °a ra một số tr°ờng hợp cụ thé còn nhiều v°ớngmắc khi xác ịnh quyền và ngh)a vụ của các bên chủ thê trong biện pháp thế chấpnhà ở Bằng luận cứ khoa học, Luận án ã °a ra kết luận của mình trong việc mởrộng thêm quyền của bên nhận thé chấp nhà ở

Thứ nm, Luận án ã °a ra các ịnh h°ớng tông thé và các giải pháp cụ thé

nhm hoàn thiện pháp luật cing nh° nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thế

chấp nhà ở tại Việt Nam.

7 Ý ngh)a luận và thực tiễn của Luận án

Luận án là công trình nghiên cứu khá Tòan diện về pháp luật về thế chấp nhà

ở, góp phần giúp các nhà lập pháp, c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền, các nhà nghiên cứu trong xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở Kết quả

nghiên cứu của Luận án cing góp phân nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật vê

thé chấp nhà ở, ồng thời có thé sử dung làm tài liệu nghiên cứu, giảng dạy tại

các c¡ sở ào tạo pháp luật.

8 Kết cấu của luận án

Ch°¡ng 1: C¡ sở lý luận về thé chấp nhà ở

Ch°¡ng 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở

Ch°¡ng 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở và một số kiến nghị,giải pháp hoàn thiện.

ã ghi nhận các loại chế tài dân sự mà bên vi phạm ngh)a vụ phải gánh chịu Song cácloại chế tài này hầu nh° không có khả nng hiện thực hóa việc bảo vệ quyền và lợi íchhợp pháp của bên bị vi phạm Sự hình thành các biện pháp bảo ảm giống nh° chiếc

“phao cứu sinh” bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên bi vi phạm, khôi phục nhữngton thất mà bên bị vi phạm phải gánh chịu

Trong các biện pháp bảo ảm thực hiện ngh)a vụ, thế chấp là một trong các biệnpháp bảo ảm °ợc hình thành sớm nhất và °ợc áp dụng phổ biến nhất trong các biệnpháp bảo ảm, bởi những °u iểm của biện pháp thế chấp mà các biện pháp bảo ảmkhác không có °ợc ối với bên thé chap thì °u iểm lớn nhất mà biện pháp này mang

93

lai ó là “bên thé chấp vẫn °ợc khai thác tài sản thế chấp” ối với bên nhận thé chapthì °u iểm lớn nhất của biện pháp này là tai san thế chấp “a phan là bat ộng sản”nên việc tau tán tai sản thé chấp sẽ khó có thé thực hiện °ợc, qua ó giúp cho bên nhậnthé chấp có thể duy trì °ợc vật quyền một cách thực tế trên tài sản thé chấp i liền vớitính phổ biến của biện pháp thé chấp, trong khoa học pháp ly dân sự, thé chấp cing làmột trong các nội dung °ợc nghiên cứu nhiều nhất trong các biện pháp bảo ảm thựchiện ngh)a vụ Các nghiên cứu °ợc thực hiện ở nhiều góc ộ, nhiều loại hình khác nhau,nên việc tiêp cận khái niệm thê châp cing có những sự khác biệt nhât ịnh.

Trên Thế giới, thế chấp °ợc tiếp cận từ nhiều học thuyết pháp lý khác nhau vàcác học thuyết này có xu h°ớng ối lập nhau Sự ối lập này không chỉ tồn tại ở các hệthống pháp luật khác nhau mà còn tồn tại ở các n°ớc trong cùng một hệ thống pháp luật

Ở các n°ớc trong hệ thông thông luật (Common law), thế chấp °ợc tiếp cận từ

3 Phạm Vn Tuyết và Lê kim Giang (2022), Câu hỏi th°ờng gặp trong l)nh vực dân sự, Nxb T° pháp, Hà Nội,

tr.326

4 Phạm Vn Tuyết và Lê kim Giang (2022), Câu hỏi th°ờng gặp trong l)nh vực dân sự, Nxb T° pháp, Hà Nội,

tr.326

hai học thuyết ối lập nhau ó là học thuyết về quyền sở hữu và học thuyết về quyềnchiếm git’ Theo học thuyết về quyền sở hữu, khi quan hệ thế chap °ợc thiết lập, bênnhận thế chấp °ợc sở hữu tạm thời ối với tài sản thế chấp Khi bên có ngh)a vụ khônghoàn thành ngh)a vụ úng hạn thì bên nhận thế chấp chính thức °ợc sở hữu tuyệt ốivới tài sản thế chấp iền hình cho việc áp dụng lý thuyết này chính là Anh Theo ó, ởAnh, thế chấp °ợc coi là một biện pháp bảo ảm mà ở ó quyền sở hữu ối với tài sảnthé chap °ợc chuyền từ bên thé chấp sang bên nhận thé chap dé bảo ảm cho việc thựchiện ngh)a vụ, nh°ng bên thé chap sẽ °ợc chuộc lai tài san thé chap khi ã hoàn thànhngh)a vu’ Nh° vậy, theo học thuyết nay, thế chấp chính là sự chuyền giao quyền sở hữutài sản theo cách thức bảo ảm với một ngụ ý rằng quyền sở hữu sẽ °ợc chuyên giaolại cho con nợ nếu ã thực hiện xong ngh)a vụ thanh toán của mình” Theo cách tiếp cận

từ học thuyết này cho thấy biện pháp thế chấp có iểm t°¡ng ồng với quy ịnh vềchuộc lại tài sản ã bán trong Bộ luật Dân sự của Việt Nam Theo học thuyết về quyềnchiếm giữ, theo ó pháp luật không buộc bên thé chấp phải chuyển quyền sở hữu ốivới tài sản thế chấp sang cho bên nhận thế chấp mà chỉ trao cho bên nhận thế chấp quyền

xử lý tài sản thế chấp và quyền °ợc °u tiên thanh toán ây là cách tiếp cận ang chiếm

°u thé ở các quốc gia trong hệ thống thông luật” Những lý thuyết của học thuyết nàycing °ợc áp dụng tại Việt Nam, ặc biệt là quá trình xây dựng Bộ luật Dân sự nm 2015.

Ở các n°ớc trong hệ thống Civil law, các quy ịnh về bảo ảm thực hiện ngh)a

vụ nói chung, quy ịnh về thế chấp tài sản nói riêng chịu ảnh h°ởng bởi lý thuyết về vậtquyên và trái quyền La Mã Theo lý thuyết này thì thé chấp tài sản là biện pháp bảo ảmchứa ựng cả yêu tố vật quyền và yếu tố trái quyền° Yếu tố vật quyền thể hiện ở chỗbên nhận thé chấp °ợc xác lập và chi phối, kiểm soát tài sản thế chấp mặc dù khôngtrực tiếp nam giữ tài sản ồng thời, bên nhận thé chấp cing °ợc thực hiện các quyềnnng trên tài sản thế chấp mà các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy ịnh và °ợc °u

5 Witold Wolodkiewicz & GS.TS Maria Zablocka (1999), Giáo rình Luật La Mã của Dai học Tổng hợp Warszawa

- Ba Lan, (Lê Nết dịch), Nxb Thành phố Hồ Chí Minh.

5 Nguyễn Quang H°¡ng Trà (2021), Thế chấp bat ộng sản theo quy ịnh của pháp luật Việt Nam hiện hành, luận

án tiễn s) luật học, Tr°ờng ại học Luật Hà Nội, tr.27

7 Louise Gullifer, Goode on legal problem of credit and security, Fourth edition, NW3 3PF part of Thomson

Reuters (Professional) U Limited Dẫn từ Vi Thi Hồng Yến (2013), Tai sản thé chấp và xử lý tai sản thé chap theo quy ịnh cua pháp luật Việt Nam hiện hành, luận an tiễn s) luật học, Tr°ờng ại học Luật Hà Nội, tr 10

8 Vi Thi Hồng Yến (2017), Tài sản thé chấp và xử lý tài sản thé chấp theo quy ịnh của Bộ luật dân sự nm 2015, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội, tr.10.

° Vi Thị Hồng Yến (2013), Tai sản thé chấp và xử lý tài sản thé chấp theo quy ịnh của pháp luật Việt Nam hiện hành, luận án tiến s) luật học, Tr°ờng Dai học Luật Hà Nội, tr 13.

tiên thanh toán, qua ó bảo ảm cho ngh)a vụ °ợc thực hiện một cách tốt nhất Yếu tốtrái quyền của thé chấp thé hiện ở c¡ sở hình thành nên biện pháp thế chấp chính là hợp

ồng thế chấp Hợp ồng này cing phải °ợc hình thành trên c¡ sở các nguyên tắc c¡bản của pháp luật dân sự và phải áp ứng ầy ủ các iều kiện ể °ợc công nhận làmột hợp ồng hợp pháp Thông qua quá trình thỏa thuận, các bên chấp nhận ràng buộcvới nhau thông qua việc xác lập hệ thống các quyền và ngh)a vụ cho từng bên Mặc dukhi biện pháp thế chấp ã °ợc hình thành thì việc thực thi các quyền của bên nhận thếchấp không phụ thuộc vào ý chí của bên thế chấp, song rõ ràng rằng nếu không có sựthỏa thuận hợp pháp của các bên thì sẽ không hình thành nên biện pháp thé chấp, và khi

ó sẽ không có bất cứ vật quyền bảo ảm nào °ợc hình thành

Ở Việt Nam, quá trình xây dựng các quy ịnh pháp luật về bảo ảm thực hiệnngh)a vụ nói chung, quy ịnh về thế chấp nói riêng cing chịu ảnh h°ởng bởi quan iểmlập pháp của các quốc gia khác nhau Tuy nhiên, nhà làm luật Việt Nam không xây dựngnên các quy ịnh về thế chấp có sự pha trộn giữa các học thuyết pháp lý khác nhau mà

có sự chọn lọc những quan iểm lập pháp °ợc thừa nhận phổ biến và phù hợp với iềukiện kinh tế - xã hội Trong ó, nền tảng lý luận °ợc tiếp cận chủ yếu từ lý thuyết vậtquyên và trái quyền Mặc dù vậy, trong Bộ luật Dân sự nm 2015 và các vn bản phápluật có liên quan, nhà làm luật không sử dụng các cụm từ “vật quyền” và “trái quyền”

iều này cing dẫn ến nhiều quan iểm với nhiều cách tiếp cận khác nhau về thế chấptài sản.

Ở cách tiếp cận ầu tiên, thế chấp °ợc coi là một quan hệ pháp luật Theo ó,bản chất của quan hệ thế chấp tài sản ể bảo ảm thực hiện hợp ồng tín dụng ngân hàng

là quan hệ hợp ồng!? ây là cách tiếp cận từ c¡ sở hình thành biện pháp thé chấp tàisản nên từ cách tiếp cận này có thé nhận biết biện pháp thé chấp tai sản là biện pháp bảo

ảm °ớc ịnh, hình thành từ sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp Tuynhiên, thỏa thuận của các bên chỉ °ợc coi là cn cứ hình thành biện pháp thế chấp,nh°ng vật quyền bảo ảm có thể ch°a °ợc hình thành trên tài sản thế chấp, ặc biệt làthế chấp bất ộng sản thuộc loại phải ng ký quyền sở hữu Bởi vì, ối với tr°ờng hợpthế chấp bất ộng sản phải ng ký quyền sở hữu thì biện pháp thế chấp phải °ợc ng

ký theo quy ịnh của pháp luật thì quyền của bên nhận thế chấp mới °ợc xác lập trên

!9 Nguyễn Vn Hoạt (2003), Dam bảo thực hiện hợp dong tín dụng ngân hàng bằng thé chấp tài sản, luận án tiễn

s) luật học, Viện Nhà n°ớc và Pháp luật, Hà Nội, tr.47

tài sản thế chấp!! Nghia là theo cách tiếp cận này thì các quyền của bên nhận thé chap

ối với tài sản thé chap sẽ mang tính gián tiếp thông qua hành vi thực hiện ngh)a vụ củabên thé chấp theo hop ồng ã ký kết mà không có quyền trực tiếp trên tài sản thé chấp.Nếu bên thế chấp vi phạm ngh)a vụ thì bên nhận thế chấp chỉ có thể khởi kiện ra Tòayêu cầu thực hiện úng ngh)a vụ iều này ồng ngh)a với việc biện pháp thế chấp sẽkhông hoàn thành °ợc chức nng bảo ảm quyền cho bên nhận thé chap”?

Ở cách tiếp cận thứ hai, thế chấp °ợc hiểu là một biện pháp bảo ảm mang tínhchất ối vật, °ợc pháp luật ghi nhận và bảo ảm thực hiện ối với các bên trong quan

hệ thé chấp!3 Cách tiếp cận này cho thay thé chấp là một biện pháp bảo ảm thực hiệnngh)a vụ mà ở ó bên nhận thé chấp °ợc xác lập các quyền trên tài sản thế chấp Khicác quyền này °ợc xác lập thì bên nhận thế chấp °ợc tác ộng trực tiếp ến tài sảnthé chấp mà không phụ thuộc vào ý chí của bat cứ chủ thé nao!* Tuy nhiên, theo cáchtiếp cận này thì sẽ không thể lý giải °ợc c¡ sở dé bên nhận thế chấp có thê xác lập vậtquyền bảo ảm trên tài sản thế chấp, trong khi ó tài sản thé chấp thuộc sở hữu của bênnhận thế chấp ồng thời, nếu chỉ dựa vào cách tiếp cận này thì không thể nhận diện

°ợc bản chất của thế chấp tài sản là biện pháp bảo ảm °ớc ịnh hay luật ịnh

Nghiên cứu sinh cho rang, dé có °ợc cái nhìn Tòan diện về thé chap thì cần phảikết hợp hai cách tiếp cận về thế chấp nh° ã nói ở trên Thực tế thì biện pháp thế chấpchỉ °ợc hình thành khi có sự thỏa thuận và thống nhất ý chí giữa bên thế chấp và bênnhận thé chấp Trong quá trình thỏa thuận này, bên thé chap thê hiện ý chí dé cho bênnhận thế chấp xác lập vật quyền bảo ảm trên tài sản của mình Tuy nhiên, bên nhận thếchấp cing phải chấp nhận chuyên giao một lợi ích (quyền khai thác giá trị của một khoảntiền hoặc tài sản khác) của mình sang cho bên nhận thé chấp hoặc bên thứ ba trong mộtkhoảng thời gian nhất ịnh Nh° vậy có thê thấy rằng, vật quyền bảo ảm không tự nhiênhình thành trên tài sản thế chấp mà nó phụ thuộc vào sự thỏa thuận và thống nhất ý chícủa các bên Ngh)a là quyền của bên nhận thế chấp có °ợc hình thành hay không và

!1 Xem thêm iều 4 Nghị ịnh số 102/2017/N-CP của Chính phủ ngày 01/9/2017 về ng ký biện | phap bao dam.

!2 Vi Thi Hồng Yến (chủ nhiệm ề tai, 2017), Bảo dam tiền vay của các rổ chức tin dụng bằng thé chấp bat ộng sản theo quy ịnh của pháp luật hiện hành, ề tài nghiên cứu khoa học cấp c¡ sở, Tr°ờng ại học Luật Hà Nội,

phạm vi, mức ộ quyền ó ến âu cing phụ thuộc vào ý chí của bên thế chấp ây làmột trong những dấu hiệu c¡ bản của quan hệ trái quyền Khi hợp ồng thế chấp ã cóhiệu lực, bên nhận thế chấp °ợc xác lập vật quyền bảo ảm trên tài sản thế chấp va sẽhoàn thiện quyền này thông qua việc thực hiện các thủ tục (nếu có) ồng thời, khiquyên của bên nhận thé chấp ã °ợc xác lập trên tài sản thé chấp thì bên nhận thé chap

có quyền truy òi, quyền xử lý tài sản thế chấp, quyền °u tiên thanh toán va các quyềnkhác (vi dụ ngn chặn bên thé chấp bán tài sản thế chấp) Việc thực hiện các quyền nàykhông phụ thuộc vào ý chí của bên thế chấp hoặc bất cứ bên thứ ba nào Cho ến khinao tai sản thế chấp còn tồn tại thì các quyền của bên nhận thé chap vẫn còn tồn tại Daychính là những dấu hiệu thé hiện bản chất của vật quyền bảo ảm Với những phân tíchnày cho thấy thế chap là một biện pháp bảo ảm chứa ựng cả yếu tố vật quyền và yếu

tố trái quyền, chúng t°¡ng hỗ cho nhau dé thực hiện tốt nhất chức nng bảo ảm củaminh mà không có sự ối lập nhau'` Qua những phân tích, ánh giá các cách tiếp cậnnói trên, cùng với những phân tích của mình, nghiên cứu sinh cho rằng ịnh ngh)a théchâp cân °ợc nhận diện nh° sau:

Thế chấp là một biện pháp bao dam thực hiện ngh)a vụ hình thành trên c¡ sở sựthỏa thuận của bên thé chấp và bên nhận thé chấp, theo ó bên nhận thé chấp xác lậpcác quyền trên tài sản thế chấp, nhằm bảo ảm cho việc thực hiện ngh)a vụ của bên théchap hoặc của ng°ời thứ ba ma không phải chuyển giao tài sản thé chấp

Trong khoa học pháp lý dân sự hiện nay, thế chấp có thể °ợc tiếp cận d°ới nhiềugóc ộ khác nhau Có thể là một hợp ồng, có thé là một biện pháp bảo dam, Tuynhiên, nếu xem thế chấp là một hợp ồng thì hợp ồng ó thuộc loại hợp ồng chuyển

!5 Vi Thị Hồng Yến (chủ nhiệm ề tài, 201 7), Bảo ảm tiền vay của các rô chức tin dung bằng thé chấp bat ộng

sản theo quy ịnh của pháp luật hiện hành, ề tài nghiên cứu khoa học câp c¡ sở, Tr°ờng ại học Luật Hà Nội, tr.11.

quyên sở hữu hay hợp ồng chuyên quyền sử dung tai sản? Rõ ràng rằng trong suốt thờigian tồn tại của quan hệ thế chấp, quyền sở hữu tài sản thế chấp vẫn thuộc về bên thếchấp nên ây không phải là hợp ồng chuyền quyền sở hữu tài sản H¡n nữa, trong thờigian tồn tại quan hệ thế chấp, quyền sử dụng tài sản thé chấp vẫn thuộc về bên thé chap

mà không thuộc về bên nhận thế chấp! Nh° vậy, hợp ồng thé chấp cing không phải

là hợp ồng chuyển quyền sử dụng tài sản

Bộ luật Dân sự nm 2015 vẫn có sự kế thừa các bộ luật tr°ớc ó khi vẫn ghi nhậncác hợp ồng thông dụng Trong các hợp ồng thông dụng ó có các hợp ồng có ốit°ợng là tài sản Về lý thuyết thì dựa vào mục ích xác lập hợp ồng, các hợp ồng có

ối t°ợng là tài sản °ợc phân chia thành hợp ồng có mục ích chuyền quyền sở hữutài san và hợp ồng có mục ích chuyền quyên sử dụng tai sản Cho ến thời iểm hiệnnay, khoa học pháp lý dân sự vẫn ch°a ghi nhận hợp ồng thông dụng nào có ối t°ợng

là tài sản mà lại có mục ích nằm ngoài hai mục ích trên iều ó có ngh)a rằng, cảtrong t° duy lập pháp và t° duy khoa học cing ều không coi hợp ồng thế chấp là hợp

ồng thông dụng Tuy nhiên, thực tế cho thấy hợp ồng thế chấp cing không phải làhợp ồng có tần suất xác lập thấp trên thực tế, mà là một loại hợp ồng t°¡ng ối phốbiến trong ời sống hàng ngày Vậy, phải chng thế chấp là một hợp ồng có những nét

ặc thù riêng?

Về nguyên tắc, hợp ồng là cn cứ ể tạo ra các trái quyền cho các chủ thê xáclập hợp ồng Theo ó, trong quan hệ hợp ồng thì quyền của bên này luôn phụ thuộcvào hành vi thực hiện ngh)a vụ của bên kia, tức là hợp ồng luôn °ợc xem là cn cứ ểtạo ra các quan hệ trái quyền Song, khi thế chấp °ợc hình thành thì quyền của bênnhận thế chấp lại không phụ thuộc vào ý chí hay hành vi thực hiện ngh)a vụ của bên thếchap mà phụ thuộc vào sự tổn tại của tài sản thé chấp Nh° ã phân tích ở trên thì quyềncủa bên nhận thé chấp chính là một loại vật quyền bảo ảm nên các quyên này phải °ợcluật quy ịnh Với những phân tích này cho thấy hợp ồng thé chấp (mang tính chấttrái quyên) chỉ nên °ợc coi là cn cứ tạo lập quyên của bên nhận thê chap ôi với tai

'6 Xem Khoản 1 iều 321 Bộ luật dân sự nm 2015

!” Hoàng Thi Thuy Hang (2012), Chế ịnh vật quyén và dự kiến sửa ổi phan Tài sản và quyền sở hữu trong bộ

Bộ luật dân sự (sửa ổi) của Việt Nam, Tài liệu Hội thảo “Một sé van ề về pháp luật dân sự, so sánh pháp luật Cộng hoà Liên bang ức , Cộng hoà Pháp, Nhật Bản và Việt Nam, tô chức tại Hà Nội ngày 02 và 03/10/2012”.

sản thế chap (mang tính chất vật quyén)!® Chính vi vậy, theo quan iểm của nghiên cứusinh khi việc nhìn nhận thế chấp là một biện pháp bảo ảm thực hiện ngh)a vụ sẽ phùhợp với bản chất của thế chấp h¡n là khi nhìn nhận nó là một hợp ồng Tuy nhiên, âycing chỉ là góc nhìn cá nhân của nghiên cứu và cing không phải là cn cứ ể phủ nhận

i quan iểm cho rằng thế chấp là một hợp ồng nh° ã chỉ dẫn ở trên

Tứ hai, thé chap là một biện pháp bảo ảm mang tính chat vật quyền

Trên ph°¡ng diện lý luận, vật quyền °ợc hiểu là quyền của một chủ thé banghành vi của mình tác ộng lên tài sản theo ý chi của mình mà không phụ thuộc vào ng°ờikhác nhm thoả mãn lợi ích của mình!° Vật quyền bảo ảm chính là một trong các loạivật quyền mà theo ó chủ thể mang quyền có quyền trực tiếp tác ộng vào tài sản là ốit°ợng của quyên và cing là ối t°ợng của quan hệ bảo ảm thực hiện ngh)a vụ mà khôngphụ thuộc vào hành vi của chủ thể khác?? Vật quyền bảo ảm khi ã °ợc hình thànhthì bên nhận bao dam sẽ có các quyền c¡ bản nh° theo uôi, bất ké tài sản thế chấp angthuộc quyền chiếm hữu của chủ thé nào và quyền ối kháng lợi ích với các chủ thê khác.Những ặc tính của vật quyền bảo ảm cing chính là các quyền nng mà luật ghi nhậncho bên nhận thế chấp °ợc xác lập và thực hiện trên tài sản thế chấp Khi biện pháp thếchấp °ợc xác lập và ã °ợc ng ký tại c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền thì bên nhậnthé chấp có quyền truy òi tài sản và quyền °u tiên thanh toán khi xử lý tài sản thé chấp.Các quyền này °ợc xác lập trên tài sản thé chấp và việc thực hiện các quyền này khôngphụ thuộc vào ý chí của bất cứ chủ thé nào Ngay cả khi chủ thé ang chiếm hữu tài sảnthế chấp không mong muốn thì cing phải giao tài sản ể bên nhận thế chấp xử lý theoquy ịnh Chính vì vậy có thể nhận thấy rng thế chấp tài sản chính là một biện phápbảo ảm mang tính chất vật quyền

Thứ ba, thé chấp là biện pháp bảo ảm không có sự chuyền giao tài san”!

ây là một trong những ặc iểm c¡ bản thé hiện sự khác biệt giữa thế chấp vàcam cô tài sản Tuy nhiên, cho ên thời iêm hiện nay, van tôn tại những quan iêm trái

!8 Vi Thị Hồng Yến (chủ nhiệm ề tài, 2017), Bảo ảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bằng thé chấp bat ộng sản theo quy ịnh của pháp luật hiện hành, ề tài nghiên cứu khoa học cấp c¡ sở, Tr°ờng ại học Luật Hà Nội,

chiều liên quan ến việc xác ịnh vấn ề chuyên giao tài sản thế chấp Ý kiến trái chiềunày không tồn tại trong các quan iểm khoa học mà lại tồn tại trong quan iểm của cácnhà lập pháp, các nhà khoa học pháp lý với quan iểm của c¡ quan t° pháp mà cụ thê làTòa án nhân dân tối cao Ở góc ộ lập pháp, khoản 1 iều 317 ã khang ịnh thế chap

là một biện pháp bảo ảm mà không có sự chuyền giao tài sản Quan iểm lập pháp nàycing °ợc thừa nhận rộng rãi trong khoa học pháp lý hiện nay Trong ó nhắn mạnhrằng việc không chuyền giao °ợc thê hiện trên hai ph°¡ng diện bao gồm không chuyểngiao quyền sở hữu (chính xác h¡n là quyền ịnh oạt) và không chuyển giao quyềnchiếm hữu, sử dụng tài sản thé chap” Tuy nhiên, ở phía co quan t° pháp lại cho rằng

“thê chap tài sản là một giao dịch chuyên giao tài sản có iêu kiện””3.

Theo quan iểm của nghiên cứu sinh, nếu chỉ tiếp cận ở góc ộ bảo vệ quyền lợicủa ng°ời thứ ba ngay tình thì việc cho rang cần phải hiểu quy ịnh “chuyển giao bangmột giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 iều 133 của Bộ luật Dân sự °ợc áp dụng cảtrong tr°ờng hợp giao dịch về thế chấp tài sản thì có thế chấp nhận °ợc, bởi vì quy ịnhtại khoản 2 iều 133 không giới hạn bên thứ ba ngay tình °ợc bảo vệ quyền lợi ở ây

là ai, và cing không loại trừ bên thứ ba ngay tình lại chính là bên nhận thé chấp Tức là

về thực chất thì ây chỉ là một cách giải thích luật ể bảo ảm sự áp dụng thống nhấtquy ịnh về bảo vệ ng°ời thứ ba ngay tình khi một giao dịch dân sự vô hiệu theo quy

ịnh tại khoản 2 iều 133 Bộ luật dân sự nm 2015 Ngoài tr°ờng hợp này ra, nghiêncứu sinh cho rằng không thể hiểu “thế chấp là một giao dịch chuyên giao tài sản có iềukiện” Bởi vì, quan iểm lập pháp ã khang ịnh không có sự chuyền giao tài sản théchấp H¡n nữa, khi hợp ồng thế chấp có hiệu lực pháp luật, vật quyền bảo ảm ã phátsinh trên tài sản thế chấp thì tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp chiếm hữu, sử dụng vàthậm chí bên thế chấp còn °ợc ịnh oạt tài sản thế chấp trong một SỐ tr°ờng hợp luật

ịnh (bao gồm cả tr°ờng hợp không cần sự ồng ý của bên nhận thế chấp - ó là tr°ờnghợp tài sản thé chấp là hàng hóa luân chuyền trong hoạt ộng sản xuất kinh doanh) Bênnhận thế chấp °ợc xác lập vật quyền bảo ảm trên tài sản thế chấp, nh°ng không cóquyền chiếm hữu, sử dụng cing nh° ịnh oạt tài sản thế chấp cho ến khi xuất hiệnmột trong cn cứ dé xử lý tài sản thé chấp H¡n nữa, quyên xử lý tài sản thé chấp là

? Xem Nguyễn Quang H°¡ng Trà (2021), Thế chấp bat ộng sản theo quy ịnh của pháp luật Việt Nam hiện hành, luận án tiến s) luật học, Tr°ờng ại học Luật Hà Nội, tr.32.

?3 Xem mục 1 phan II Công vn số 64/TANDTC-PC ngày 03 tháng 4 nm 2019 thông báo kết quả giải áp trực tuyến một số v°ớng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính.

quyên luật ịnh mà “không phải do bên thé chấp chuyền giao” iều này thé hiện ở chỗngay cả khi trong hợp ồng thế chấp không ghi nhận quyền °ợc xử lý tài sản thế chấpthì khi xuất hiện một trong các cn cứ ể xử lý tài sản thế chấp thì bên nhận thế chấpvẫn °ợc quyền xử lý tài sản mà không phụ thuộc vào ý chí của bên thế chấp là có quyềngiao quyền này hay không.

Tứ t°, thé chap là một biện pháp bảo ảm mà ối t°ợng th°ờng là tài sản phải

ng ký quyền sở hữu

Nh° ã phân tích ở trên, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo ảm có tính chấtvật quyền Tính chất vật quyền của biện pháp thế chấp °ợc thể hiện thông qua cácquyên trực tiếp của bên nhận thé chấp ối với tài san thé chấp?* Theo ó, bên nhận théchấp có quyền chi phối ối với tài sản thé chấp Tức là khi bên có ngh)a vụ không thựchiện °ợc ngh)a vụ thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp Tuy nhiên,không giống nh° cầm có, bên nhận thế chấp sẽ không nm giữ tài sản thế chấp mà thôngth°ờng tài sản thé chấp vẫn do bên thé chap nam giữ Do ó, quyền chi phối tài sản théchấp của bên nhận thế chấp có thể sẽ bị ảnh h°ởng bởi việc tâu tán tài sản của bên thếchấp iều này có thé làm ảnh h°ởng ến tính bảo ảm của biện pháp thé chấp tài sản.Chính vì vậy, trong quan hệ thế chấp, thông th°ờng tính chất bảo ảm của biện pháp thếchấp °ợc thé hiện ở việc bên thé chấp phải giao cho bên nhận thé chấp những giấy tờchứng minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp nh° Giấy chứng nhận quyền sử dụng

ất, Giây chứng nhận quyên sở hữu nhà, Giấy ng ky ô tô, xe máy, ”° iều này cing

ồng ngh)a rng ối t°ợng của biện pháp thế chấp th°ờng là tài sản phải có ng kýquyên sở hữu

Thứ nam, thé chap là biện pháp chi phát sinh hiệu lực ối kháng với ng°ời thứ bakhi ã °ợc ng ký

Trong khoa học pháp lý dân sự hiện ại, hiệu lực ối kháng với ng°ời thứ ba củabiện pháp bảo ảm °ợc hiểu là quyền yêu cầu của ng°ời nhận bảo ảm ối với ng°ờithứ ba giao lại tài sản bảo ảm dé xử lý hoặc quyền °u tiên khi xử ly tài sản bảo ảm

4 Vi Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thé chấp và xử lý tài sản thé chấp theo quy ịnh của pháp luật Việt Nam hiện hành, luận án tiến s) luật hoc, Tr°ờng ại học Luật Hà Nội, tr l3.

25 ào Ngọc S¡n (2018), Thé chấp tài sản theo quy ịnh của Bộ luật Dân sự nm 2015, luận vn thạc s) luật học,

Tr°ờng ại học Luật Hà Nội, tr.10-1 1.

trong tr°ờng hợp nhiều ng°ời cùng có quyền ối với tài sản bảo ảm” Trong thực tế,tài sản ang °ợc dùng dé bao ảm nói chung, thé chấp nói riêng có thé dang do ng°ờithứ ba nắm giữ hoặc cing ồng thời có thé là ối t°ợng của nhiều quan hệ ngh)a vụ khácnhau Do ó, việc xử lý tài sản này cing nh° việc thanh lý khi xử lý tài sản này sẽ liênquan ến quyền lợi của nhiều chủ thé khác nhau Chính vi vậy việc xác ịnh hiệu lực

ối kháng của biện pháp bảo ảm nói chung, biện pháp thế chấp nói riêng có ý ngh)aquan trọng Nó là cn cứ pháp lý xác ịnh quyền truy òi tài sản bảo ảm và quyền °ợcthanh toán của bên nhận bảo ảm trong tr°ờng hợp nhiều ng°ời cùng có quyền ối với

tài sản bảo dam’.

Theo quy ịnh của pháp luật thì các biện pháp bảo ảm bang tài sản ều có thé

có hiệu lực ối kháng với ng°ời thứ ba Tuy nhiên, tùy thuộc vào từng biện pháp khácnhau mà iều kiện dé biện pháp bảo ảm phat sinh hiệu lực ối kháng lại °ợc ghi nhậnkhác nhau Nếu nh° thời iểm phát sinh hiệu lực ối kháng với ng°ời thứ ba của biệnpháp cầm cé tài sản phụ thuộc vào ối t°ợng là ộng sản hay bat ộng sản thì thời iểmphát sinh hiệu lực ối kháng của biện pháp thé chấp lại phụ thuộc vào việc ng ký.Nghia là bat ké ối t°ợng của thé chấp là ộng san hay bat ộng sản thì biện pháp théchấp cing chỉ phát sinh hiệu lực ối kháng với ng°ời thứ ba khi biện pháp thế chấp ã

°ợc ng ký Mặc dù không phải trong mọi tr°ờng hợp thì biện pháp thế chấp ều buộcphải ng ký theo quy ịnh Song, với những tr°ờng hợp không bắt buộc ng ký màcác bên trong quan hệ thế chấp không tiến hành ng ký biện pháp thế chấp thì biệnpháp thế chấp chỉ có thê phát sinh hiệu lực giữa hai bên của quan hệ thé chap mà khôngthê phát sinh hiệu lực ối kháng với ng°ời thứ ba Ngh)a là nếu nh° không ng ký thếchấp thì bên nhận thế chấp sẽ không có quyền truy òi tài sản từ ng°ời thứ ba và không

có quyên °u tiên thanh toán tr°ớc ng°ời thứ ba khi xử lý tài sản thé chấp

Thứ sáu, thé chap là biện pháp bảo ảm °ợc áp dụng phô biến (bởi những °u

iểm)

Một trong các quyền mà nhà làm luật ghi nhận cho bên thế chấp tài sản ó làquyên sử dụng tài sản Theo ó, trong suốt thời gian tồn tại của biện pháp thế chấp, bênthế chấp van có thé khai thác công dụng, h°ởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản nếu hoa lợi,

26 Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên, 2016), Bình luận khoa học những iểm mới của Bộ luật dân sự nm 2015, Nxb

T° pháp, Hà Nội, tr.202

? Nguyễn Vn Cừ & Trần Thị Huệ (ồng chủ biên, 2017), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự nm 2015 của n°ớc

Cộng hoà xã hội chủ ngh)a Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Tr.492.

lợi tức không thuộc tài sản thé chấp Việc khai thác hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chapcủa bên thế chấp không làm ảnh h°ởng ến tài sản thế chấp mà vẫn ảm bảo °ợc giátrị bảo ảm thực hiện ngh)a vụ, nói cách khác, quyền lợi hợp pháp của bên nhận thếchấp không bị ảnh h°ởng”?` ây chính là °u iểm lớn nhất của thé chấp so với các biệnpháp bảo ảm Trong khi tài sản là ối t°ợng của các biện pháp bảo ảm bằng tài sảnkhác nh° cầm có, ặt cọc, ký c°ợc, không phát huy °ợc công dụng trong suốt thờigian bảo ảm thì tài sản thế chấp vẫn có thê °ợc khai thác giá trị, thậm chí còn có thê

°ợc ầu t° ể làm tng giá trị Chính vì vậy, việc áp dụng biện pháp thế chấp tài sảnkhông làm gián oạn quá trình khai thác tài sản thế chấp, không gây ảnh h°ởng ến

“vòng ời” của tài sản thế chấp ặc biệt là khi bên thế chấp cần một l°ợng vốn nhất

ịnh dé làm gia tng giá trị hoặc khai thác giá trị của tài sản thé chấp Do ó, việc ápdụng biện pháp thế chấp tài sản không những vẫn bảo ảm °ợc quyền và lợi ích hợppháp của bên nhận thé chấp mà còn bảo ảm °ợc các lợi ích kinh tế vốn có mà tài sảnthé chấp có thé mang lại cho bên thé chap Vì thế, khi cần áp dụng biện pháp bảo ảmcho việc thực hiện ngh)a vụ thì thế chấp vẫn luôn là biện pháp bảo ảm °ợc lựa chọnphô biến trên thực tế

1.2 Khái niệm, ặc iểm và phân loại nhà ở

1.2.1 Khái niệm nhà ở

Nhà ở là một loại ph°¡ng tiện °ợc tạo ra dé áp ứng nhu cầu ở - một trong banhu cầu c¡ bản của con ng°ời Với quan niệm “an c° lạc nghiệp” nên nhà ở luôn °ợccoi là một loại tài sản có giá tri lớn theo quan niệm của ng°ời Việt Nam Cho ến thời

iểm hiện nay, nhà ở vẫn °ợc coi là loại tài sản mà dựa vào ó có thể ánh giá °ợc

ộ giàu, nghèo của chủ sở hữu Chính vì vậy, bằng cách này hay cách khác, mỗi ng°ờiViệt Nam luôn mong muốn sở hữu một cn nhà không chỉ dé phuc vu cho nhu cầu ở màcòn có thê giải quyết các vấn ề khác trong cuộc sống Một trong số ó chính là việc sửdụng nhà ở làm tài sản thé chấp dé bảo ảm cho việc thực hiện ngh)a vụ của chủ sở hữuhoặc chủ thê khác

D°ới góc ộ ngôn ngữ, nhà ở °ợc ịnh ngh)a là “công trình xây dựng có mái,

có t°ờng vách dé ở hay dé dùng vào một việc nào ó”?? Trải qua quá trình phát triển

của xã hội loài ng°ời, nhà ở cing có sự thay ôi từ ¡n s¡ cho ên kiên cô Ở thời kỳ

?8 Phạm Vn Tuyết & Lê Kim Giang (ồng chủ biên, 2015), Hoàn thiện chế ịnh bảo ảm thực hiện ngh)a vụ dân

su, Nxb Dân trí, Hà Nội, tr.124 ; ;

? Viện Ngôn ngữ hoc (2019), Từ dién tiêng Việt, Nxb Hong ức, Ha Nội.

ầu, nhà ở chỉ °ợc hình thành từ những ph°¡ng tiện thô s¡ nh° lá cây, gỗ, thân cây,

và °ợc tạo ra chỉ với mục ích trú m°a, nng và chống lại sự tấn công của thú dữ Cùngvới sự phát triển của khoa học kỹ thuật, nhà ở °ợc con ng°ời tạo ra cing có những sựthay ối so với thời kỳ ầu ặc biệt là hiện nay thế giới ang ở trong thời kỳ của cuộccách mạng công nghiệp lần thứ t°, nhà ở cing ã °ợc xây dựng kiên cố bng các vậtliệu có ộ bền cao nh° sắt, thép, cát, sỏi, ể chống lại với sự khắc nghiệt của thời tiết

và sự tàn phá của thiên nhiên Quá trình tao ra nhà ở hiện nay cing kéo dai h¡n va chiphí cing tốn kém h¡n so với tr°ớc ây ối với các nhà ở riêng lẻ, quá trình xây dựng

có thé kéo dài ến nửa nm hoặc lâu h¡n ối với nhà chung c° thì khoảng thời giannày còn có thể kéo dài hàng nm hoặc vài nm Do ó, ể có °ợc một cn nhà hoànchỉnh, chủ sở hữu sẽ phải bỏ ra chi phí xây dựng lớn hoặc phải bỏ ra một số tiền lớn démua từ chủ ầu t° Chính vì vay mà nhà ở là tài sản có giá tri lớn, thậm chí là lớn nhất

ối với hầu hết các gia ình ở Việt Nam

D°ới góc ộ pháp lý, nhà ở là loại tai sản chịu sự iều chỉnh của nhiều ngành luậtkhác nhau nên ịnh ngh)a nhà ở ã °ợc luật hóa cụ thể Do ó, trong khoa học pháp lýhiện nay, khái niệm nhà ở trong các công trình khoa học ều °ợc tiếp cận từ ịnh ngh)atrong các vn bản pháp luật Theo quy ịnh của Bộ luật Dân sự nm 2015 thì nhà ở °ợccoi là một loại bat ộng sản?? Còn theo quy ịnh của Luật Nha ở nm 2014, nhà ở °ợc

ịnh ngh)a là “công trình xây dựng với mục ích ể ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạtcủa hộ gia ình, cá nhân”3! Tuy nhiên, nếu theo cách tiếp cận này thì chỉ có nhà ở dànhcho hộ gia ình và cá nhân,cing chỉ có hộ gia ình và cá nhân mới sở hữu nhà ở Songthực tế thi nhà ở có thé °ợc tạo ra và °ợc sở hữu bởi pháp nhân, và °ợc sử dụng délàm chỗ ở cho một tập thé ng°ời lớn hon phạm vi cua một gia ình Do ó, dé bảo ảm

sự phù hợp thì cần tiếp cận mục ích của việc tạo ra nhà ở là ể phục vụ mục ích ở vàcác nhu câu sinh hoạt của con ng°ời.

Theo quy ịnh của Luật Xây dựng nm 2014 thì “Công trình xây dựng là sảnphẩm °ợc tạo thành bởi sức lao ộng của con ng°ời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp ặtvào công trình, °ợc liên kết ịnh vị với ất, có thé bao gồm phần d°ới mặt ất, phầntrên mặt ất, phần d°ới mặt n°ớc và phần trên mặt n°ớc, °ợc xây dựng theo thiết kế.Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông,

30 Xem iều 7 Bộ luật dân sự nm 2015.

3! Xem Khoản 1 iêu 3 Luật nhà ở nm 2014.

nông nghiệp và phát trién nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác”3”.Cách tiếp cận khái niệm công trình xây dựng này vừa có iểm kế thừa song cing có sựkhác biệt so với cách tiếp cận trong Luật Xây dựng nm 2003 Trong Luật Xây dựngnm 2003, công trình xây dựng °ợc ịnh ngh)a là “sản phẩm °ợc tạo thành bởi sứclao ộng của con ng°ời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp ặt vào công trình, °ợc liên kết

ịnh vị với ất, có thể bao gồm phần d°ới mặt ất, phần trên mặt ất, phần d°ới mặtn°ớc và phan trên mặt n°ớc, °ợc xây dựng theo thiết kế Công trình xây dựng bao gồmcông trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, nng l°ợng và các công trình khác” Nh° vậy, trong Luật Xây dựng nm 2003, nhà ở là một loại công trình ộc lập so với các loại công trình xây dựng khác Tuy nhiên, trong Luật xây dựng nm 2014, nhà ở chính là một loại công trình dân dụng.

Từ việc phân tích các quan iêm trên, tác giả cho rng nha ở là một loại bát ộng sản o con ng°ời tạo ra từ các loại vật liệu xây dựng nhm mục ích ê ở và phục vụ cho các nhu cau sinh hoạt cua con ng°ời.

1.2.2 ặc iểm của nhà ở

Nhà ở là một trong các loại tài sản °ợc ghi nhận và chiu sự iều chỉnh của nhiều

hệ thống pháp luật khác nhau Từ Bộ luật Dân sự ến các luật chuyên ngành nh° LuậtNhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bat ộng san, Chính vi vậy, ngoài các ặc

iêm chung của một loại tài sản thì nhà ở cing có những ặc iêm riêng biệt nh° sau: Thứ nhát, nhà ở là một loại bat ộng sản

Theo quy ịnh của Bộ luật Dân sự nm 2015 thì bat ộng san bao gom dat dai,nhà, công trình xây dựng gắn liền với dat dai, 33 Trong ó, nhà sẽ bao gồm nhà °ợcxây dựng vào mục ích ở (nhà ở) và nhà °ợc xây dựng vào mục ích khác (kinh doanh,kho chứa, ) Theo ịnh ngh)a về nhà ở trong Luật Nhà ở thì nhà ở chính là một loạicông trình xây dựng, mà công trình xây dựng là chính là sản phẩm °ợc tạo thành bởisức lao ộng của con ng°ời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp ặt vào công trình, °ợc liênkết ịnh vị với ất, có thé bao gồm phần d°ới mặt ất, phần trên mặt dat, phần d°ới mặtn°ớc và phân trên mặt n°ớc Do ó, nhà là một loại bât ộng sản khó có thê di dời Thứ hai, nha ở là một loại công trình xây dựng

3 Xem Khoản 10 iều 3 Luật xây dựng nm 2014.

33 Xem iều 107 Bộ luật dan sự nm 2015.

ây chính là một trong các ặc iểm ể phân biệt nhà ở với các ph°¡ng tiện dùng

dé ở khác Dé áp ứng nhu cầu ở - một trong ba nhu cầu co bản của con ng°ời thì xax°a, con ng°ời ã biết tìm kiếm, tạo lập cho mình những chỗ ở dé tránh m°a, tránh nngcing nh° sự xâm nhập của thú dit Cho ến ngày nay, do iều kiện kinh tế hoặc do hoàncảnh xô ây mà nhiều ng°ời không thể có °ợc một cn nhà làm chỗ trú m°a, trú nắng

ề có °ợc chỗ ở, họ có thể có sự lựa chọn khác nh° khu vực vng ng°ời qua lại: gầmcầu, các ống công dé làm chỗ ở Mặc dù ây cing có thé coi là chỗ ở của họ song lạikhông phải là nhà ở theo quy ịnh của pháp luật.

Thứ ba, nhà ở là một loại tài sản có giá tri lớn

Giá tri của nhà ở °ợc quyết ịnh bởi nhiều yếu tố nh° chi phí xây dung, vị trí,diện tích, các yếu tố thẩm mỹ, phong thuỷ, môi tr°ờng sống xung quanh° Kết hợp vớinhững ịnh ngh)a về nhà ở và công trình xây dựng ã °ợc luật hóa trong Luật Nhà ở

và Luật Xây dựng có thé thấy °ợc rằng các chi phí dé có thé xây dựng nhà ở có thé caohay thấp tùy thuộc vào iều kiện kinh tế cing nh° nhu cầu của con ng°ời Tuy nhiên,

so với thu nhập bình quân của ng°ời Việt Nam thì ể có thể sở hữu một cn nhà theo

úng ngh)a thì mỗi ng°ời phải tích luỹ trong khoảng thời gian từ 10 ến 15 nm, thậmchí có thé cả một cuộc ời mới có thé có °ợc một cn nhà Theo công bố của Tổng cụcThống kê vào giữa nm 2020 thi thu nhập bình quân (TNBQ) 1 ng°ời/I tháng của ViệtNam nm 2020 theo giá hiện hành ạt khoảng 4,2 triệu ồng, giảm khoảng 1% so vớinm 201935 Trong khi ó, chỉ số giá nhà ở của Việt Nam cao gấp h¡n 20 lần so với thunhập trung bình của xã hội, làm cho nhiều hộ gia ình và cá nhân khó tạo lập °ợc nhàở?5, Nh° vậy, so với mức thu nhập bình quân ầu ng°ời có thé thấy rằng giá nhà ở tạiViệt Nam t°¡ng ôi cao, ông ngh)a với việc nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn Th° tu, nhà ở là tài sản có công dụng chính là ê ở và phục vụ các nhu câu sinh hoạt khác của con ng°ời.

Trên thực tê, việc sử dụng tài sản th°ờng phụ thuộc vào nhu câu và mục ích của moi chủ thê Do ó, cùng một loại tài sản nh°ng có thê sử dụng với nhiêu mục ích khác

3 Xem thêm Nguyễn Thanh Nguyệt (2020), Chia nhà ở là tài sản chung của vợ chong khi ly hôn và thực tiễn thi

hành, luận vn thạc s) luật học, Tr°ờng ại học Luật Hà Nội, tr.9

3 Nguồn: _

https://baotainguyenmoitruong.vn/thu-nhap-binh-quan-cua-viet-nam-khoang-4-2-trieu-dong-nguoi-thang-327235.html (truy cập ngày 09/6/2022)

sỹ Nguồn:

https://phem.chinhphu.vn/horea-gia-nha-o-cao-gap-20-lan-thu-nhap-binh-quan-cua-xa-hoI-101220423191054013 htm#:~:text=(Chinhphu.vn)%20%2D%20Ch%E1%BB%89,6%20%2D%207%201%E1% BA%A7n%20thu%20nh%E1%BA%ADp (truy cập ngày 09/6/2022)

nhau Ví dụ, cùng một cn nhà nh°ng có thê °ợc sử dụng dé ở, làm c¡ sở kinh doanh,hoặc làm kho chứa, Tuy nhiên, trong rất nhiều công dụng mà mỗi loại tài sản có thểmang lại cho chủ thê thì mỗi loại tài sản chỉ có một công dụng chính Công dụng chínhcủa tài sản có thể phụ thuộc vào ặc tính tự nhiên của tài sản, có thể do chủ thê tạo raxác ịnh, hoặc có thê do pháp luật quy ịnh Nhà ở là một loại tài sản do con ng°ời tạo

ra, song công dụng chính của nhà ở lại do luật quy ịnh thông qua việc luật hóa ịnhngh)a nhà ở tại iều 3 Luật Nhà ở nm 2014 Trong thực tiễn vẫn có thể có những chủthê sử dụng nhà ở vào một mục ích khác mà không phải là ở Song việc xác ịnh côngdụng của nhà ở theo quy ịnh của Luật Nhà ở lại có vai trò quan trọng trong việc giảiquyết các tranh chấp liên quan ến việc sử dụng úng hoặc không úng mục ích củahợp ồng thuê nha ở trong tr°ờng hợp các bên không thỏa thuận cụ thé về mục ích.Thứ nm, nhà ở là một loại tài sản phải ng ký quyền sở hữu

Theo quy ịnh tại khoản 1 iều 106 Bộ luật Dân sự nm 2015 thì quyền sở hữutài sản là bất ộng sản °ợc ng ký theo quy ịnh của Bộ luật này và pháp luật về ng

ký tài sản Trong khi ó nhà ở là một loại bất ộng sản theo quy ịnh tại iều 107 Bộ

luật Dân sự nm 2015 nên quyền sở hữu nhà ở cing °ợc ng ký theo quy ịnh của Bộluật Dân sự và các luật khác có liên quan Vấn ề này cing °ợc ghi nhận cụ thể trongLuật Nhà ở nm 2014 Theo ó, quyền sở hữu nhà ở °ợc công nhận thông qua việc c¡quan nhà n°ớc có thẩm quyền cấp Giây chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ thé có

ủ iều kiện theo quy ịnh của pháp luật? H¡n nữa, việc ng ký quyền sở hữu nhà ởcing là một trong các iều kiện dé chủ sở hữu có thé xác lập các giao dịch liên quan ếnnhà 638, Tất cả những yếu tố này cho thấy quyền sở hữu nhà ở phải °ợc ng ký theoquy ịnh.

Thứ sáu, nhà ở là ối t°ợng chịu sự iều chỉnh của nhiều vn bản pháp luật khácnhau

Từ những phân tích xung quanh ịnh ngh)a vé nhà ở nói trên có thê thay rang nhà

ở là một loại tài sản quan trọng ôi với môi cá nhân, gia ình, xã hội và cả nên kinh tê Các giao dịch có liên quan ên nhà ở luôn là các giao dịch có tân suât xác lập, thực hiệnnhiều nhất trong các giao dịch có liên quan ến bất ộng sản Mỗi loại giao dịch °ợc

7 Xem thêm iều 8 và iều 9 Luật Nhà ở nm 2014.

38 Xem Diém a Khoản | iều 118 Luật Nhà ở nm 2014.

xác lập ều phải áp ứng các iều kiện mà pháp luật quy ịnh Trong ó, Bộ luật Dân

sự là luật chung ịnh vị nhà ở là một loại bất ộng sản và có những quy ịnh mang tínhnguyên tắc chung dé iều chỉnh các giao dịch có liên quan ến nhà ở nh° giao dich tặngcho nhà ở, giao dịch mua bán nhà ở, giao dịch thuê nhà ở Trong từng tr°ờng hợp cụthé, nhà ở lại °ợc iều chỉnh bởi các vn bản pháp luật chuyên ngành phù hợp với từngl)nh vực khác nhau Trong số ó, Luật Nhà ở là vn bản có vai trò quan trọng nhất trongviệc iều chỉnh các hoạt ộng tạo lập, giao dịch, sở hữu, và các van ề khác có liên quan

ến nhà ở Hay Luật Kinh doanh bất ộng sản quy ịnh về trình tự, thủ tục và iều kiện

ề thực hiện việc kinh doanh nhà ở, Mặc dù vậy, mỗi vn bản iều chỉnh ở một khíacạnh khác nhau, tạo nên một hệ thống pháp luật về nhà ở hoàn chỉnh, hài hoà, góp phầnbảo ảm cho các quan hệ pháp luật về nhà ở phát sinh, thay ổi và cham dứt vừa phùhợp với quy luật của thị tr°ờng, song vẫn phù hợp với °ờng lối, chính sách của ảng

và pháp luật của nhà n°ớc.

1.2.3 Phân loại nhà ở

Cn cứ vào các tiêu chí khác nhau, nhà ở cing °ợc phân loại thành các dangkhác nhau mà từ ó việc xác lập, thực hiện biện pháp thế chấp nhà ở cing nh° xử lý tàisản sản thế chấp là nhà ở cing có những ặc thù riêng biệt

Tr°ớc ây, Thông t° liên tịch số số 7-LB/TT Xây dựng - Tài chính - UBVGNN

và Tổng cục Quản lý ruộng ất ngày 30 tháng 9 nm 1991 h°ớng dẫn việc phân loại cáchạng nhà, hạng ất và ịnh giá tính thuế nhà, ất có phân loại nhà ở thành 5 loại baogồm: nhà biệt thự, nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà cấp 3, nhà cấp 4 và nhà tam*’ Việc phânloại trên nhằm xác ịnh giá tính thuế nhà ở Tuy nhiên hiện nay quy ịnh về thuế nhà ởkhông còn phù hợp nên việc phân loại nh° trên cing mắt i ý ngh)a pháp lý

* Cn cứ vào kết cấu xây dựng, nhà ở °ợc phân loại thành:

Thứ nhất, nhà ở riêng lẻ

Nhà ở riêng lẻ là nhà ở °ợc xây dựng trên thửa ất ở riêng biệt thuộc quyền sửdụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia ình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề vànhà ở ộc lập”° Tùy thuộc vào chủ thé ầu t° xây dựng khác nhau mà mục ích xâydựng nhà ở riêng lẻ sẽ khác nhau Tr°ờng hợp hộ gia ình, cá nhân ầu t° xây dựng nhà

3 Tiểu mục | Phan I Thông t° liên tịch số số 7-LB/TT xây dựng - tài chính - UBVGNN và Tổng cục Quản lý

ruộng ất ngày 30-9-1991 h°ớng dẫn việc phân loại các hạng nhà, hạng ất và ịnh giá tính thuế nhà, ất.

40 Khoản 2 iêu 3 Luật Nha ở nm 2014

ở riêng lẻ thì th°ờng sẽ °ợc sử dụng vào mục ích ể ở và phục vu cho các nhu cầusinh hoạt khác Tr°ờng hợp nhà ở riêng lẻ là nhà ở do doanh nghiệp, hợp tác xã ầu t°xây dựng trong dự án nha ở th°¡ng mai thì nhà ở riêng lẻ là nhà ở °ợc xây dựng débán hoặc cho thuê, thuê mua Tr°ờng hợp nhà n°ớc ầu t° xây dựng nhà ở riêng lẻ thìnhà ở ó th°ờng °ợc sử dụng ể giải quyết các nhu cầu về công vụ và các công táckhác của cán bộ, công chức, viên chức, hoặc dé phục vụ cho hoạt ộng tái ịnh c° khinhà n°ớc thu hồi ất hoặc tháo ỡ nhà ở của hộ gia ình, cá nhân dé thực hiện các chínhsách phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng Nhà ở riêng lẻ có giá trị gắn kết mậtthiết với quyền sử dụng ất Vì vậy trong các giao dịch dân sự về nhà ở nói chung, việcthế chấp nhà ở nói riêng, nhà ở riêng lẻ th°ờng là tài sản i kèm với quyền sử dụng ất

và trong thực tế rất ít tr°ờng hợp bên nhận thế chấp ồng ý chỉ thế chấp nhà ở riêng lẻ.Th° hai, nhà chung c°

Nhà chung c° là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều cn hộ, có lối i, cầu thangchung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụngchung cho các hộ gia ình, cá nhân, tô chức, bao gồm nhà chung c° °ợc xây dựng vớimục ích dé ở và nhà chung c° °ợc xây dựng có mục ích sử dụng hỗn hợp ể ở vàkinh doanh*! Tùy thuộc vào chủ thé ầu t° xây dựng mà nha chung c° có thé °ợc sửdụng vào các mục ích khác nhau Tuy nhiên, mục ích thông dụng nhất khi nhà chungc° °ợc xây dựng ó là dé ở và phục vụ cho các nhu cầu sinh hoạt khác của cá nhân, hộgia ình Bên cạnh ó, trong một số tr°ờng hợp thì nhà chung c° cing °ợc xây dựng

ể vừa phục vụ cho mục ích ở vừa phục vụ cho mục ích kinh doanh Trong quá trìnhthế chấp nhà ở, thì nhà ở chung c° lại là ối t°ợng chính (bên cạnh quyền sử dụng ất

chung) Ví dụ nh° một tòa chung c° có 60 cn hộ, chủ sở hữu mỗi cn hộ ngoài viéc SỞ

hữu cn hộ mình mua, họ còn có quyền sở hữu chung những tài sản khác nh° quyền sửdụng ất ối với Tòan bộ diện tích tòa nhà, lối i, cầu thang chung và hệ thong congtrình hạ tang sử dung chung Khi các chủ sở hữu thé chap nhà ở chung c° thi °ợc hiểunhững quyên sở hữu chung kèm theo cing sẽ phat sinh

* Cn cứ tình trạng nhà ở tại thời iểm xác lập giao dịch, nhà ở °ợc phân loạithành:

Thứ nhát, nhà ở có san

41 Khoản 3 iều 3 Luật Nhà ở nm 2014

Nha ở có san là nhà ở ã hoàn thành việc ầu t° xây dung va °a vào sử dung”.

ây là loại nhà ở có thể sử dụng dé phục vụ cho mục dich ở và các nhu cầu sinh hoạtkhác của chủ thể Dé có thé °a vào sử dụng thì nhà ở ó phải °ợc nghiệm thu theo

úng quy ịnh Việc nghiệm thu nhà ở chỉ °ợc thực hiện khi ã hoàn thành việc xâydựng ở tất cả các hạng mục và phải áp ứng ầy ủ các iều kiện theo quy ịnh củapháp luật về xây dựng Quá trình nghiệm thu phải °ợc tiễn hành theo úng trình tự, thủ

tục ã °ợc quy ịnh trong Luật Xây dựng, vn bản h°ớng dẫn thi hành và phải lập biênbản nghiệm thu Việc xác ịnh nhà ở thuộc loại có sẵn chỉ cn cứ vào việc ã hoàn thành

việc nghiệm thu hay ch°a mà không cn cứ vào việc nhà ở ã °ợc cấp Giấy chứngnhận quyền sở hữu hay ch°a ối với nhà ở có sẵn, một trong những iều kiện ặc thù

dé °ợc thé chấp là °ợc cấp Giấy chứng nhận

Thứ hai, nhà ở hình thành trong t°¡ng lai

Nh° ã chỉ ra ở trên, nhà ở cing chính là một loại tài sản (bat ộng sản) chịu sự

iều chỉnh của nhiều vn bản pháp luật khác nhau, trong ó có Bộ luật Dân sự Theoquy ịnh của Bộ luật Dân sự thì tài sản hình thành trong t°¡ng lai bao gồm hai loại làtài sản ch°a hình thành hoặc tài sản ã hình thành nh°ng chủ thê xác lập quyền sở hữutài sản sau thời iểm xác lập giao dich** Nếu theo quy ịnh này thi nhà ở ch°a °ợc cấpGiấy chứng nhận quyền sở hữu cing chính là một loại nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.Tuy nhiên, theo quy ịnh của Luật Nhà ở nm 2014 thì nhà ở hình thành trong t°¡ng lai

là nhà ở ang trong quá trình ầu t° xây dựng và ch°a °ợc nghiệm thu °a vào sửdụng“ Nh° vậy, khi nhà ở ã hoàn thành việc ầu t° xây dựng va °a vào sử dụng thì

kế cả ch°a °ợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cing không phải là tài sản hìnhthành trong t°¡ng lai Do ó, việc giao dịch loại nhà ở này sẽ chịu sự iều chỉnh của cácquy ịnh liên quan ến nhà ở có sẵn Vì ch°a °ợc cấp Giấy chứng nhận, việc iều kiệnthế chấp nhà ở hình thành trong t°¡ng lai cing sẽ có những khác biệt so với nhà ở có

san’,

* Cn cứ vào mục dich xây dựng nhà ở, nha ở °ợc phân loại thành:

Thứ nhất, nhà ở °ợc xây dựng dé ở và sinh hoạt

* Xem thêm Khoản 18 iều 3 Luật Nhà ở nm 2014

43 Xem thêm Khoản 2 iêu 8 Bộ luật dân sự nm 2015

44 Xem thêm Khoản 19 iêu 3 Luật Nhà ở nm 2014

45 Xem thêm iều 148 Luật nhà ở nm 2014

Thông th°ờng, ây là loại nhà ở do hộ gia ình, cá nhân xây dựng ra dé ở và phục

vụ cho các nhu cầu sinh hoạt của gia ình Loại nhà này th°ờng là loại nhà ở riêng lẻ,

°ợc xây dựng trên phần ất thuộc quyền sử dụng của hộ gia ình, cá nhân do Nhà n°ớccấp hoặc nhận chuyên nh°ợng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, Tuy nhiên, nhà ở °ợcxây dựng dé ở cing có thé là nhà ở do tô chức ầu t° xây dựng ề phục vụ cho quá trìnhsản xuất, kinh doanh Bên cạnh ó, nhà ở °ợc xây dựng dé ở và sinh hoạt cing có thê

do Nhà n°ớc ầu t° xây dựng dé phục vụ cho cá nhân trong quá trình thực hiện công vụhoặc các vân ê khác của nhà n°ớc.

Thứ hai, nhà ở th°¡ng mại theo dự án

Nhà ở th°¡ng mại là loại nhà ở, °ợc ầu t° xây dựng dé bán, cho thuê, cho thuêmua theo c¡ chế thị truong*° Chủ thé ầu t° xây dựng loại nhà ở này phải áp ứng các

iều kiện theo quy ịnh của pháp luật gồm: (i) là doanh nghiệp, hợp tác xã °ợc thànhlập và hoạt ộng theo quy ịnh của pháp luật Việt Nam; (ii) có vốn ký quỹ dé thực hiện

ối với từng dự án theo quy ịnh của pháp luật về ầu tu; (iii) có chức nng kinh doanhbat ộng sản theo quy ịnh của pháp luật” Dự án ầu t° xây dựng nhà ở th°¡ng maiphải °ợc lập, thầm ịnh, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy ịnh của Luật này

và pháp luật về xây dựng Việc lựa chọn chủ ầu t° dự án xây dựng nhà ở th°¡ng mại

°ợc thực hiện thông qua các hình thức nh°: Dau giá quyền sử dụng ất theo quy ịnhcủa pháp luật về ất ai; ấu thầu dự án có sử dụng ất; Chỉ ịnh chủ ầu t° trongtr°ờng hợp nhà ầu t° có ủ iều kiện quy ịnh tại iều 21 của Luật Nhà ở, có quyền

sử dung ất hợp pháp theo quy ịnh tại khoản 1 và khoản 4 iều 23 của Luật Nhà ở.Nhà ở th°¡ng mại bao gồm nhà chung c° và nhà ở riêng lẻ Khi ầu t° xây dựng nhà ởth°¡ng mại, chủ ầu t° dự án quyết ịnh lựa chọn loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích củatừng loại nhà ở th°¡ng mại nh°ng phải bảo ảm phù hợp với quy hoạch chỉ tiết xâydựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết ịnh chủ tr°¡ng

dau tu dự án xây dựng nhà ở của c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyên3.

Thứ ba, nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hồ trợ của Nhà n°ớc cho các ôi t°ợng °ợc h°ởng

46 Xem thêm Khoản 4 iều 3 Luật Nhà ở nm 2014

47 iều 21 Luật Nhà ở nm 2014, cần l°u ý nội dung vốn pháp ịnh theo quy ịnh của Luật kinh doanh bat ộng sản tại Khoản 2 iều 21 Luật nhà ã bị l°ợc bỏ theo iểm a Khoản | iều 75 Luật Dau t° 2020.

* Khoản 1 iều 24 Luật Nha ở nm 2014

chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy ịnh của Luật nay*® ây là loại nha ở °ợc sử dụng

ể giải quyết các chính sách về nhà ở của nhà n°ớc ối với các ối t°ợng chính sách,cán bộ, công chức, viên chức, học sinh, sinh viên, những ng°ời có thu nhập thấp, `.Nhà ở xã hội cing có thể là nhà ở riêng lẻ hoặc nhà chung c° Nhà ở xã hội có thê lànhà ở do nhà n°ớc ầu t° xây dựng bằng vốn ngân sách nhà n°ớc, công trái quốc gia,

trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay °u ãi của các nhà tài trợ, vốn tín

dụng ầu t° phát triển của Nhà n°ớc hoặc ầu t° xây dựng theo hình thức hợp ồng xâydựng - chuyền giao trên diện tích ất °ợc xác ịnh dé xây dựng nhà ở xã hội theo quy

ịnh dé cho thuê, cho thuê mua Nha ở xã hội cing có thé là nhà ở do doanh nghiệp, hợptác xã bỏ vốn ầu t° xây dựng dé cho thuê, cho thuê mua, dé bán hoặc mua, thuê nhà ở

ể cho ng°ời lao ộng trong ¡n vị mình thuê nh°ng có sự °u ãi của Nhà n°ớc theoquy ịnh tại khoản 1 iều 58 và iều 59 của Luật Nhà ở nm 2014 Ngoài ra, nhà ở xãhội cing có thé do hộ gia ình, cá nhân bỏ vốn ầu t° xây dựng trên diện tích ất ở hợppháp của mình dé cho thuê, cho thuê mua, bán nh°ng có sự °u ãi của Nhà n°ớc theoquy ịnh tại iều 58 của Luật Nhà ở nm 2014

dựng theo dự án °ợc nhà n°ớc mua dé cho thuê, cho thuê mua, bán cho ng°ời °ợc tái

ịnh c°; nhà ở xã hội °ợc xây dựng theo dự án °ợc sử dụng ể cho thuê, cho thuêmua, bán cho ng°ời °ợc tái ịnh c°; nhà ở do Nhà n°ớc trực tiếp ầu t° xây dựng bằngvốn ngân sách nha n°ớc, công trái quốc gia, trái phiêu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức,vốn vay °u ãi của các nhà tài trợ, von tin dung dau tu phat triển của Nha n°ớc hoặc

ầu t° xây dựng theo hình thức hợp ồng xây dựng - chuyền giao trên diện tích ất °ợcxác ịnh dé xây dựng nhà ở phục vụ tái ịnh c° theo quy hoạch °ợc phê duyệt dé chothuê, cho thuê mua, bán cho ng°ời °ợc tái ịnh c°; nhà ở do hộ gia ình, cá nhân °ợcthanh toán tiền dé tự lựa chọn việc mua, thuê, thuê mua nhà ở th°¡ng mại trên ịa bànlàm nhà ở tái ịnh c° hoặc °ợc Nhà n°ớc giao ất ở dé tự xây dựng nhà ở theo quy

* Khoản 7 iều 3 Luật Nhà ở nm 2014

'° Xem thêm iêu 49 Luật Nha ở nm 2014

5! Khoản 6 iêu 3 Luật Nhà ở nm 2014

hoạch °ợc phê duyệt.

Thứ nm, nhà ở công vụ

Nhà ở công vụ là nhà ở °ợc dùng ể cho các ối t°ợng thuộc diện °ợc ở nhà

công vụ theo quy ịnh của Luật này thuê trong thời gian ảm nhận chức vụ, công tác”7.

ây là loại nhà ở °ợc ầu t° từ nguồn ngân sách nhà n°ớc ở trung °¡ng và ịa ph°¡ng.Nhà ở công vụ có thê là nhà ở do nhà n°ớc ầu t° xây dựng theo dự án do Thủ t°ớngChính phủ quyết ịnh ầu t° theo ề nghị của Bộ Xây dựng dé cho các ối t°ợng củacác c¡ quan trung °¡ng thuê; hoặc do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quyết ịnh ầu t°sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng và °ợc Thủ t°ớng Chính phủ chấp thuận;hoặc do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ịnh ầu t° theo ề nghị của c¡ quan quản lýnhà ở cấp tỉnh ể cho các ối t°ợng °ợc iều ộng, luân chuyên ến làm việc tại ịaph°¡ng Nhà ở công vụ cing có thê là nhà ở do nhà n°ớc ầu t° từ nguồn ngân sáchtrung °¡ng hoặc ịa ph°¡ng dé mua, thuê nhà ở th°¡ng mại làm nhà ở công vụ Nhà ởcông vụ có thê bao gồm nhà ở riêng lẻ và cn hộ chung c° có các tiêu chuẩn diện tíchkhác nhau phù hợp với từng loại ối t°ợng °ợc thuê nhà ở công vụ

Thứ sáu là cn hộ du lịch

Cn hộ du lịch (Condotel - Từ ghép của “Condominium”- Chung c° va khách sạn) là một dang nhà ở mới với mục ích không chỉ dé ở mà còn dé cung cấp dịch

“Hoftel”-vụ l°u trú Theo quy ịnh của pháp luật về nhà ở, cn hộ du lịch vẫn có mục ích là ể

ở và l°u trú, vì vậy vẫn cần tuân thủ theo quy ịnh của Luật Nhà ở nm 2014 với vai trò

là nhà ở nói chung, cn hộ chung c°, nhà chung c° nói riêng Ngoài ra, cn hộ du lịchcing °ợc sử dung làm tai sản thế chấp bảo ảm cho việc thực hiện ngh)a vụ của chủ

sở hữu hoặc của chủ thê khác Tuy nhiên ây là một khái niệm mới nên việc xem xétd°ới góc ộ là tài san thé chấp (ặc biệt là thé chap các dự án cn hộ du dịch) cing tiềm

ân nhiều rủi ro do liên quan ến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho ối t°ợng

ặc thù này.

Cho dù việc xây dựng nhà ở với mục ích nào i nữa thì việc xây dựng các loạinhà ở này cing phải áp ứng các yêu cầu ối với việc xây dựng nhà ở Cụ thể°3: (i) Phùhợp với nhu câu về nhà ở của các ôi t°ợng khác nhau và iêu kiện kinh tê - xã hội của

52 Xem Khoản 5 iều 3 Luật Nhà ở nm 2014

3 Xem iều 14 Luật Nha ở nm 2014

ất n°ớc, của từng ịa ph°¡ng, từng vùng, miền trong từng thời ky; (ii) Phù hợp vớiChiến l°ợc phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng ất và cótrong ch°¡ng trình, kế hoạch phát triển nhà ở của ịa ph°¡ng trong từng giai oạn; (iii)Tuân thủ quy ịnh của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất l°ợng xây dựng;thực hiện úng các yêu cầu về phòng, chống cháy, nỗ; bảo ảm kiến trúc, cảnh quan, vệsinh, môi tr°ờng, an Tòan trong quá trình xây dựng và có khả nng ứng phó với thiêntai, biến ổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm nng l°ợng, tài nguyên ất ai; (iv) ối với khuvực ô thị thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và chủyếu °ợc thực hiện theo dự án Dự án ầu t° xây dựng nhà ở phải áp ứng yêu cầu quy

ịnh tại các khoản 1, 2 và 3 iều này, bảo ảm việc phân bố dân c°, chỉnh trang ô thị

ối với ô thị loại ặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung c° và xâydựng nhà ở ể cho thuê; (v) ối với khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải ảo thìviệc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch iểm dân c° nông thôn, ch°¡ng trìnhxây dựng nông thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc, iều kiện tự nhiên củatừng vùng, miền; từng b°ớc xóa bỏ việc du canh, du c°, bảo ảm phát triển nông thônbền vững: khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, nha ở nhiều tang

1.3 Khái niệm, ặc iểm và bản chất của thế chấp nhà ở

1.3.1 Khái niệm thê chap nhà ở

Thế chấp nhà ở là một biện pháp thé chấp bat ộng sản nói riêng và là một biệnpháp thế chấp tài sản nói chung nên các quy ịnh có liên quan ến thế chấp nhà ở ã

°ợc hình thành từ lâu cùng với các quy ịnh về bảo ảm thực hiện ngh)a vụ Tuy nhiên,các quy ịnh riêng về thế chấp nhà ở °ợc ghi nhận từ khi Luật Nhà ở nm 2005 °ợcban hành Cho ến nay, ngoài việc tuân theo quy ịnh về thế chấp tài sản nói chungtrong Bộ luật Dân sự thì việc thế chấp nhà ở phải tuân thủ các quy ịnh của Luật Nhà ởnm 2014 Nhìn chung, các quy ịnh về thế chấp nhà ở trong Luật Nhà ở nm 2014 cónhững iểm khác biệt so với Luật Nhà ở nm 2005 nên d°ới góc ộ khoa học pháp lý,các quan niệm về thế chấp nhà ở cing có những sự khác biệt Trong ó có nhiều cáchhiểu ối lập nhau liên quan ến các van ề về thé chap nhà ở nh° chủ thể °ợc thé chapnhà ở, chủ thê °ợc nhận thê châp nhà ở, giá trị của nhà ở °ợc thê châp,

Thời iểm Luật Nhà ở nm 2005 ang có hiệu lực pháp luật, các quy ịnh về thếchap nhà ở ã gây ra các cách hiểu khác nhau về thé chap nhà ở trong khoa học pháp lýdân sự Có cách hiêu cho rng thê châp nhà ở là việc một tô chức là chủ sở hữu nhà ở

sử dụng nhà ở của mình dé thé chap tại một tô chức tin dụng, nhằm bảo ảm cho việcthực hiện ngh)a vụ của mình với tô chức tín dụng ó Tuy nhiên cing có cách hiểu chorằng thế chấp nhà ở là một biện pháp bảo ảm mà bất cứ chủ sở hữu nhà ở nào cing cóthể lựa chọn, Song nếu t6 chức muốn thé chấp nhà ở thì chỉ °ợc thế chấp tại một tôchức tín dụng Các cách hiểu này có nhiều iểm mâu thuẫn với nhau làm cho cách hiểu

và áp dụng pháp luật trên thực tiễn có nhiều khó khn

Khi Luật Nhà ở nm 2014 có hiệu lực, các quy ịnh về thế chấp nhà ở cing cónhững sự thay ôi, khiến cho cách nhìn về thé chấp nha ở cing có sự thay ổi so vớitr°ớc ây ồng thời, các ý kiến trái chiều về thế chấp nhà ở cing không còn tổn tại mathay vào ó là sự thống nhất trong cách hiểu về thế chấp nhà ở Theo ó, các ý kiến °a

ra ều xoay quanh việc khng ịnh một số vấn ề nh° chủ thể °ợc thế chấp nhà ở cóthé là bat cứ tô chức, cá nhân nào dang sở hữu nha ở ồng thời chủ sở hữu nhà ở là tổchức thì chỉ °ợc thế chấp nhà ở tại tô chức tín dụng Trong khi ó chủ sở hữu là cánhân lại có thé thế chấp nhà ở tại tổ chức tin dụng, tô chức kinh tế hoặc cá nhân

Mặc dù các quy ịnh về thé chấp nhà ở ã t°¡ng ối rõ ràng, dé hiéu và áp dungthong nhất trên thực tiễn, song van còn tồn tại các quan iểm khác nhau về khái niệmthé chấp nhà ở Sự khác biệt này có thé là khác biệt nói chung về thé chấp tài sản, nh°ngcing có thé là những quan iểm khác nhau về thé chap nhà ở nói riêng Ở góc nhìnchung về thế chấp tài sản, các quan niệm về thé chap nhà ở cing ang tôn tại theo haih°ớng ó là thé chấp nhà ở là một hợp ồng”? và thé chap nhà ở là một biện pháp bảodam®> (xem thêm các phân tích ở tiểu mục 1.1.1) Bên cạnh ó, thé chấp tài sản cing

°ợc nhìn nhận một cách chung chung theo h°ớng không khang ịnh là hợp ồng haymột biện pháp bảo ảm mà là °ợc nhìn nhận theo một tình trạng thực tế Ở cách tiếpcận này, một số quan niệm về thế chấp nhà ở ã °ợc ghi nhận trong khoa học pháp lýdân sự nh° sau:

Thế chấp nhà ở là việc một bên (sau ây gọi là bên thế chấp) sử dụng nhà ở ã

°ợc ng ký quyên sở hữu hoặc có cn cứ chứng minh sẽ hình thành trong t°¡ng lai

54 Nguyễn Vn Hoạt (2003), ảm bảo thực hiện hợp ẳng tin dụng ngân hàng bằng thé chấp tài sản, luận án tiễn

s) luật học, Viện Nhà n°ớc và Pháp luật, Hà Nội, tr.47

55 Nguyễn Thị Nga (2008), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng ất ở Việt Nam, luận án tiến s) luật học, Viện Nhà

n°ớc và pháp luật, Ha Nội, tr.1 7-19.

dé ảm bảo việc thực hiện ngh)a vụ ối với bên kia (sau ây gọi là bên nhận thế chấp)°5.Theo quan iểm này thì thế chấp nhà ở không °ợc khang ịnh là một hợp ồng haymôt biện pháp bảo ảm mà giống nh° khang ịnh thé chấp nhà ở chính là một dạng hành

vi thực hiện quyền sử dụng nhà ở của một chủ thể nhất ịnh H¡n nữa, theo quan iểmnày thì chủ thé sử dụng nhà ở dé thế chấp ch°a hắn ã là chủ sở hữu mà có thé là chủthé khác, bởi khái niệm này chỉ ịnh vị về các loại nhà ở có thé dùng dé thé chấp là nhà

ở ã °ợc ng ký quyền sở hữu hoặc nhà ở ang trong quá trình xây dựng Ngoài ra,khái niệm này cing khiến cho ng°ời ọc hiểu rang việc thế chap nhà ở nhằm mục dich

ể bảo ảm cho việc thực hiện ngh)a vụ của chính bên thế chấp với bên nhận thế chấp.

Rõ ràng cách hiểu này không úng với thực tế hiện nay khi mà pháp luật cho phép chủ

sở hữu tài sản dùng tài sản của mình dé bảo ảm cho việc thực hiện ngh)a vụ của mình

hoặc của ng°ời khác với bên nhận bảo ảm””

Thế chấp tài sản là nhà ở là việc một bên (sau ây gọi là bên thé chap) sử dungnhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình dé ảm bảo thực hiện ngh)a vụ dân sự tr°ớc bênnhận thế chấp mà không giao tài sản cho bên nhận thế chấp°` Cing t°¡ng tự nh° kháiniệm ở trên, trong khái niệm này d°ờng nh° tác giả ang nhìn nhận thế chap nhà ở làmột hành vi thực hiện quyền sử dung nhà ở của chủ sở hữu ồng thời khái niệm naycing dẫn ến cách hiểu rằng việc thế chấp nhà ở chỉ nhằm bảo ảm cho việc thực hiệnngh)a vụ của bên thế chấp với bên nhận thế chấp Tuy nhiên, khái niệm này không tậptrung vào việc liệt kê các loại nhà ở °ợc dùng dé thé chap ma di vao khang dinh nha 6

°ợc dùng dé thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thé chấp

Về lý thuyết, thế chấp nhà ở là một tr°ờng hợp cu thê của thé chấp tài sản Do ó,

cần khng ịnh rằng thé chap nha ở chính là một biện pháp bảo ảm thực hiện ngh)a vụ

Tuy nhiên, việc thế chấp tài sản cing có những ặc tr°ng riêng so với các tr°ờng hợpthé chấp bat ộng sản nói riêng và tài sản nói chung Những ặc tr°ng này °ợc thé hiện

ở một số iểm nh°: (¡) nhà ở °ợc thế chấp phải là nhà ở ã °ợc ng ký quyền sở hữutại c¡ quan nhà n°ớc có thẩm quyền (trừ tr°ờng hợp nhà ở thế chấp là nhà ở hình thành

56 Nguyễn Hoang Quân (2020), Hop dong thé chấp nhà ở theo quy ịnh của pháp luật dân sự và thực tiễn thi hành tại Ngân hàng Th°¡ng mại Cổ phan Việt Nam Thịnh V°ợng, luận vn thạc s) luật học, Tr°ờng Dai học Luật Hà Nội, tr.26

57 Xem thêm Khoản 3 iều 3 Nghị ịnh số 21/2021/N-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy ịnh thi hành Bộ luật dân sự về bảo ảm thực hiện ngh)a vụ.

58 Nguyễn Hữu Tiến Anh (2021), Xứ lý tài sản thé chấp là nhà ở theo quy ịnh của pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng Th°¡ng mại Cổ phân Kỹ th°¡ng Việt Nam, luận vn thạc s) luật học, Tr°ờng

ại học Luật Hà Nội, tr 12.