Khoá luận tốt nghiệp: Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

chất xã hội và php Lý sâu sắc, Dit nước ta đã và đang rên đã hội nhập quốc tÊ su nước phát tiển thi mốt công dân - những hạt nhân của tổ quốc phấ có cho mình sơ tông, đặt ra rất nhiêu vẫ

BỘ TƯ PHÁP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HO VA TÊN SINH VIÊN: NGUYEN THỊ HAO

MÃ SỐ SINH VIÊN: 452227

PHÁP LUẬT VIỆT NAM

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP.

HÀ NỘI - 2023

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HO VA TÊN SINH VIÊN: NGUYEN THỊ HAO

MÃ SỐ SINH VIÊN: 452227

HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CUA

PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật dâu se

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC:

CHU THỊ LAM GIANG

HÀ NỘI - 2023

“Xác nhân của

giảng viên hướng dẫn

LOICAMBOAN

Tôi xin cam doon diy là công tỉnh

"nghiên cứu côn iệngtối các kit tua, sổ

Hiệu rong khóa lun tốt nghiập lá trung thus, dim bảo đồ in cây

Tác gid khóa luân tắt nghiệp (ý và ghi rõ họ tên)

DANH MUC TỪ VIẾT TAT

BLDS Bồ luật din ar

Nghề din 8 76015 Nghỉ dinh 28 7622015/ND-CP cia Chink Pi quy din

ND-CP chỉ tết thi han mốt số điêu cite luật ảnh doanh bất

đông sin

Nghĩ ảnh số Nghỉ ảnh số 99/2015/NĐ-CP của Chính phố quy Ảnh

99/2015/NĐ-CP chỉ tt va hướng dẫn thi hành một sổ đều của luật NhàUBND Uy ben nhân din

Trang bie phụ i Lời cam đoan iiDan mục từ vất tất ii

Mo ĐÀU h

1 Tính cắp tiết của đồ tà 1

2 Tình hình nghiên cứu đồ tài 2

3 Ý ngiữa khoa học và thực tiến 3

5 Đổi tương và phạm vi nghiên cứu 4

7 Kit cầu của khôn luận

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VE HỢP ĐỒNG MUA BAN NHÀ 66

11 Khiiriên hop đẳng mua bén nha &

LLL Khdiriém nhà

112 Khai niém hop đồng mua ben nha 6

12 Đặc dim côn hợp đồng mus bán nhà ở

12.1 Hop đẳng mua bênnhà ở là hợp đẳng có tính chat song vs

12.2 Hop đẳng mua bảnnhà ở có tính chất din bù

123, Hop đẳng mua ban nha ở là môtlom hợp đồng clayén giao tài sve

12.4 Hop déng mua bin nb ở là hop đẳng emg thiên 912.5 Hop déng mua bảnnhà ở có đãi tương là tài sân bat buốc ph đăng lý

số hữu 9

mm

13 Sølược qué tinh hành thánh và phát iển của các quý định pháp uit về

hợp đẳng mua bán nhà ở 10

Chương 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẠT VIET NAM HIỆN HANH

VE HỢP ĐỒNG MUA BAN NHÀ Ở ould

2.4 Chỗ thể than gịa hop đồng mua bán nhà ở 19

211 Bin bán nhà ở, 21 21.2 Binmuanha d 23

22 Đối tượng của hop đẳng mus bán nhà ở 25

3 3 Nội dng vé quyền và ngiữa vụ của các bên trong hợp đồng mua bản nhà 827

23.1 Nga vụ và yan của bên bản nhà ở 27

23.12 Qhyẫn cũa bên bán nhà ở 28

3 3.2 Ngĩa vụ và quyễn của bin mua nhà ở 29 23.21, Nelda vụ của bên mua nhs 29

23.22 Quyén cũa bên mua nhà ở 40

2.4 Hình thức cd hợp đồng mua bán nhà ð 31 2.5 Hiệu lực của hop đẳng mua bán nhà ở 33

2511 Điẫt hiện of hiệu lực ca hợp đẳng mua bản nhà ở 4

252 Thời đu có hiệu lực ca hợp đẳng mua bán nhà 6 36

2.6 Hop đẳng mua bán nhà ở vô hiệu va hậu quả pháp lý của hop đồng mus bán.

nhà ở vô hiệu 37

2.6.1 Hop đồng mua bản nhà 6 v6 hiệu 37

263 Ha qu phap lý cũa hợp đẳng mua bán tn sốn v6 hậu 39

'Chuơng 3 THỰC TIEN THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BAN NHÀ Ở TẠIVIET NAM VÀ KIEN NGHĨ HOÀN THIỆN PHAP LUẬT sud3.1 Thục tẾn thực hiện hop đồng mua bán nhà ở tei Việt Nam 43.2 Hạn chỗ trong quy dinh cũa pháp luật về hop đồng mua bán nhà &

33 Kiến nghị hoàn thiện quy định cia pháp uất

Tiểu kết chương 3

KÉT LUẠN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

4 sỉ BS 56

- - MỠĐẦU

1 Tính cấp thấết của đề tài

Vilt Nam là một quốc gia dang phát tiễn cũng với sơ biển động của tinh hìnhảnh tổ chính tị xã hội và sự hồi nhập quốc tế nên vin dé nhà ở dang cảng mang tị

chất xã hội và php Lý sâu sắc, Dit nước ta đã và đang rên đã hội nhập quốc tÊ su

nước phát tiển thi mốt công dân - những hạt nhân của tổ quốc phấ có cho mình sơ

tông, đặt ra rất nhiêu vẫn đề cho m

Tiểu bit, sưnguệp thành đạt Người tandi “ăn cử thì lạc nghiệp" vây nên mỗt ngườidân mudn có thể xây dụng cơ nghiép, hoàn thành mục tiêu của bản thân và in thiếtđắt nước th trước hất phã an cư An cw 6 đây văn là xây dụng một gia định âm âm,vir là có cho mình một ngôi nhà võng chắc để che nắng mưa.Nha ở là tả sân có giátrị đối với mỗi con người, đẳng thời lá ơi phục wna câu hit yêu của mỗi cá nhân,mối hô gia nh Nhà 6 1a một loại ải sin có giá tị lớn là một nhủ cầu quan trong vàthiết thục đối với moi chủ thé, Nha cầu nhà ở tầng cao khin cho việc mua bản nhà &

Trong mỗi quan hé mua bản nhà ở niy, hop đẳng ava bán là điều bit bude nếucác bin muốn nêu rõ các quyén, lợi ích côa minh Hợp đồng mua bán nhà ở là một

căn cử pháp lý thông dụng để các bên chỗ

quyền sở hữu nh từ chỗ thể này sang chủ thể khác Nhang xuất phát tử chính thục

nr hiện việc dich chuyển nhà và

tẾ này các ranh chấp hừ việc mua bén nhà xéy ra ngày một nhiều và khối kiện kéo

di di tré thành một vẫn đã nóng bông Tranh chấp hợp đẳng mus bán nhà ở do nhiêu

"nguyên nhân trong do là việc thiểu hiểu biết và nhõng quy din cũa pháp luật đi với

hop đồng mua bán nhà ở đặc rệt là đầu kiện có hiệu lục cde hop đồng mua bán nhà

ở côn các bên tham gia Bén cánh dé mắc đã Nhà nước đ ben hành rất nhiều vin bản

để có thể đều chỉnh vin để này như luật nhà ð, bộ luật đân sự luật ảnh doanh bitđồng sin Tuy nhiên, các vin bản pháp luật vi nha ở có tinh ẫn định không cao còn

có sự chống chéo trùng lập, mẫu thuấn nhau ở rất nhiêu nội dang dẫn tới s tên tìnhiều bit cập và thiêu vắng pháp luật rongrất nhiễu nội dụng nhất dinh nên khi xây

xe tranh chấp, nhiều hưởng hợp tòa án gặp khó khẩn trong việc giã quyẾt vì thiểu cơ

sở pháp ý, dẫn din nh trăng kéo dit hoặc giã quyết chưa thâu tinh dat lý, Trước

tình hình đó, việc nghiên cứu, tim hiểu các quy đính của pháp luật về hợp đồng mua

zs

"bán nhà ð 1ã một công viée có ý nghĩa quan trong Bản canh đó có thể nhân thấy mt

thục tÍ ring đồ nhà nước đ có nhông nợ quan tâm nhất dinh din các chính sich vé

hà ð thông qua việc ben hành rất nhiều những văn bản quy pham pháp luật liên quanđến đối tương đặc biệt nay nhung những tranh chip về hop đẳng mua bán nhà ở vẫndidn ra rất nhiề trong thực tifa tin fnnhồng rũ ro nhất din cho các bên tham gia

vio giao dich Việc nghiên cửu các quy định pháp luật về hợp đẳng mua bán nhà 3, aqua do tìm ra được những nguyên nhân cũa ar tranh chấp và dé xuất hướng hoàn

thiên quy dinh pháp luật để giản bot những tranh chấp không đáng có là việc limcấp bảch cần nhận được sự quan tâm lợp thời

“Xuất phát từ thực trạng,

theo guy định của pháp

vide tim hễu nghiên cứu "Hợp đồng mma bán nhà

ft Vật Nam" là vô cùng cin thiết

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

6 Viet Nam thi đã có khá nhiễu các nha kho học pháp lý quan tân din việc

"nghiên cửu hợp đẳng mua bản nha ð do nhà ðlà một loại ti sin đặc biệtlai có giá tị Ion có vi trò qua trọng rong đời sing của cơn người Dưới diy là mst sổ công tình,

đã nghiên cia về để tả liên quan din hop đẳng mua bán nhà ở

ẨNăm 1996 khi bộ luật din sự vừa mới có hiệu lực được khoảng 1 năm, ác giã

Đăng Mạnh Tiên 1 đã nghiên cửu đề tai "Hợp đồng mua bán nhà ở một sẻ lý hận

và thực tiến” Tuy nhiên tạ thời dim này các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995

vi hợp đồng mua bn chưa bộc 16 được hết những hen chế của nó Do vậy luận vẫn

tiên mới ấp trung vào việc nghién cite các quy đính hiện hành của bộ luật din sơ nim 1995 về hợp đồng mus bán nha 3, kién gai về cơ chế áp dụng pháp luật vé hợp đẳng mua bán nhà ở,

Nim 2005, Tác giã Nguyễn V ăn Tùng đã nghiên cứu để tai “Hạp đồng muaban nhà ở trên dia ban thành phố Hà Nội theo quy định của Bộ hật dân sự năm.1995” Luận văn dé tìm hiểu các quy dinh hiện hành của thánh phổ Hà Nội về việc áp,dạng các quy dinh của bộ luật din nự về hop đồng mua bản nha ở trên đa bản thànhphd và nêu một số tiễn nghĩ nhắm hoàn thiện các quy dinh pháp luật vỀ hợp đồng

mua bán nhà &

Luận văn thạc đ luật học đổ ti “Pháp hậtvề mua bán nhà ở xã hội” cba tácgiã Phạm Hỏng Điệp năm 2014 đã phân tích và làm rõ các cơ sở lý luận và thục tẾn

của các quy định pháp luật vỀ nhà ð xã hội nói chưng và pháp uit vỀ mua bán nhà ở

hồi nói riêng Các ylutổ ảnh hưởng din pháp luật xem xét nghiên cửu một cách

có hệ thống các quy đnh pháp luật về mua bản nhà ở xã hội đánh giá thực tấn thi

ảnh pháp luật và mua bản nhà ở xã hôi và đưa ra các git pháp hoàn thiện phép luật

và nâng cao hiệu quả thục thi pháp luật mua bán nhà ở xã hội Việt Nam hiện nay

Luận văn thạc đ luật học đ tải “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp hật

“Việt Nam” tác gã Hoàng Thị Thu Thủy năn 2014 đã tim ra những điểm phủ hợp

clnsa phù hop ca chính sách pháp luật v nhà ð đi với thue in và đóng góp ý kiến

ào những gi pháp trong cổng tác xây đừng pháp luật và giả pháp xây dựng cơ chế gai quyit ranh chấp côn các cơ quan nhà nước có thắm quyền nhầm thúc diy mr phát

triễn của thi trường nhà đất đẳng thời nh hướng ding đến vé chính sich nhà 6 trong

vai trỏ quên lý của nhà nước.

Luận vin thạc d luật học để tai “Hợp

pháp hật Việt Nam, một số vẫn đề lý hận và thực

2013 fim hiểu các quy định của luật din ar nấm 2005 luật nhà

sang 2009 và các văn bin pháp luật về hop đẳng mu bán nhà ð khác phân tích đối

sn” tác gã Lê Thị Lan nếm.

2005 sửa đỗ: bả

chiếu so ánh với thực Hẫn mua bán nh 6 tại Việt Nam từ d tim ra những điểm hơnchế của Pháp luật iện hành về hop đẳng mua bán nhà ở chỉ r những nguyên nhâncủa những hạn chế rên và đưa ra những Liền nghĩ nhằm hoàn hiện pháp luật

Vin thạc ổ luật học để tai “Hop đồng mua ban nhà ở thee pháp hật Vi

Nam? tic giá Lê Hoàng Anh Tuân năm 2017 đã tình bay một số vẫn để Lý luân vé hhop đẳng mus bán nha ð phân tích các yêu tổ pháp lý cũa họ tập mua bản nhà 6 theo quy Ảnh của pháp luật hiện bánh có sư so sánh với quy đnh của luật bộ luật dn nợ

năm 2005 và lập nhá ở 2005 đề xuất mốt sổ nghién cửu mot sổ tranh chip và đồ xuấtmột sổ giã pháp nhầm hoàn thiện pháp luật về vin d này trong thục tế

Các công bình nghiên cửu trên được thực hiện đưới nhiễu góc độ khác nhu và

ở những get đoạn khác nhau

3 Ý nghĩa khea học và thục tiến

ĐỒ tải đã đơn ra được một cái nhin tổng quát về hop đẳng mua bán nhà ở theo

cgay dinh của pháp luật VietNam hiên hành đồng thời phân tích đánh giá các quy đính của pháp luật về hop đồng mua bán nhà ở đưa ra một số kiến nghỉ nhằm hoàn thiện

các quy định cis pháp tuật về hợp đồng mwa bản nhà ở đổ tải côn có giá trì lâm tailiệu tham khảo cho nhing ben đọc có nha cầu qua tâm đến vin để nay

4 Myc đích nghiên cứu

Me dich ci việc nghién cửu để tả là im hiểu các quy định của BLDS 2015;

Luật Nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan vé hop đồng mus bán nhà ð

thi Vist Nam, từ đồ tim ra những điểm hạn chế của pháp luật hiền hành về hợp đồnguua bản nhà chi ra những nguyên nhân của những hen chế va đưa ra những luôn

"ghỉ shim hoàn thiện phép luật

-_ Đổi tương nghién eins

Đôi trơng nghiên cứu của dé tai chính là những quy định của pháp luật về hopđẳng mua bán nhà ð va những quy định pháp luật khác có lin quan din việc lợ kếtthục hiện hop đồng mus bén nhà ở cũng nur thục in thị hành nhông quy nh cia

php luật vé mus bán nhà ở và hoạt động mua bán nhà ð trong những năm qua

= Phạm vĩ nghiên cứu:

Trong giới hạn khóa luận tốt nghiệp, bài luận này chi tập trừng nghiền cứu một

sổ nối ding cơ bin liên quan đến hợp đông mua bán nhà & đặc biét a nhà 5 siéng 18

như một số vẫn, 2 tý luận liên quan đến hợp đẳng mua bán nhà ở, phân tích mét số

uy định pháp uit vé hop đông mua bán bà tim kiểu một số ranh chấp và nguyễn

hân của việc tranh chip, qua đó có cơ sỡ để kiễn nghị hoàn tiện những quy định

phip luật về nội dung này, Khóa luận vẫn tip trung nghiên cứu những quy din cũaBLDS 2015 và luật nhà ð2014 về hợp đồng mua bán nhá ö, có đốt chiêu 50 sánh với

hing quy dinh của BLDS 2005 và luật nhà ð 2005

6 Phương pháp nghiên cứu.

ĐỂ tài được thục hiện tiên cơ sở phương pháp loận của chủ ngiĩa duy vật biển

chứng chủ nghĩa duy vật ich sử và phép biện chúng côn chủ ngiĩa Mác Lénin, te

tưởng Hồ Chí Minh vỀ nhà nước và pháp luật

Các phương pháp nghiên cửu cụ thể được nở dụng đó là phương pháp phân ich

phương pháp tổng hop, phương pháp so sinh, phương pháp xã hội học để thể hiện

nối dạng đi tái

7 Kết cầu của khéa lận

Ngoài phần mỡ dau, kết luận, dank mục tai liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm có 03 chương.

Chương 1:Một od vẫn đề hun về hẹp đồng mua bán nhà ở

Chương 2: Những quy ind cũa pháp luật Tiét Nam hiện hành về hop đồng mua

bản nhà 6

Chương 3: Thực td thực hiện hợp đồng mua bán nhà tại Tit Nam, hơn chế

và hiển ng) hoàn thiên php luật

Chương 1

MOT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BAN NHÀ Ở

"hợp đồng mua bin nhà ở

LLL Hháimifu nhà ở

“Thục tỉ, hiện nay công có khá nhiễu nhõng ngành khoa học nghién cứu về nhà

ở giữa những góc độ khác nhau: Dưới gốc độ tiết học thi nha là lượng vật chất inhHình kiên trúc đồng bô và mang tinh vin hỏa phạm trù nhà ở trong xã hội hoc là

hương tiên đập ứng nhu câu ở của con người, đưới góc đồ ánh té học th nó là khối

ti sin thường có gi tr lớn trong tổng tit sin quốc gia

và sinh hoat ctia mốt gia đồnh!"

Nhà tong quan niên của người Việt là mốt công tình, được xây đụng bằng nhiều chấtiệu khác nhau: gach đất đá, gốc, lá cây đưới nhiễu hình dạng khác nha nhà

cấp 4, nhà ông, nhà ting, biệt thơ đơn lập, chung cư cao ting Ở có nghĩa là nơi đến

xe cuộc sống én, tống ngũ, ng, sinh hoạ, các hoạt động làm việc côn con ngườiTrong vin hóa, nhà ð đông vai to quan trong đối với mỗt người Nhà luôn làdin tr tinh thi cho những đứa trẻ là nơi đ người truống thành trở về.Thành ga,lập thất mỗi cơn người trong cuộc đồi ai cũng muỗn có mốt ngôi nhà cho riêng mình

Dui gốc nhân pháp lý theo khoăn 1 Điều 3 Luật nhà ð 2014 “Wha ở là cổngtrình tập chong vớt mục dich di 6 va pln vụ các nine cầu anh hoạt của hỗ gia ch

THiện nay nhà ð bao gim các loại sai”

~ _ Nhà ở riêng lẽ ta nhà ở được xây dụng trên ta đất ð riêng biệt thuộc quyền

sử dạng hợp pháp cin tổ chức, hd gia dink, cá nhấn, bao gồm nhà tiệt thực nhà

tidak va nhà 6 độc lập

= Nhà ng cvelé nhà có 2 ting trở lên, có nhiễu căn hộ, có lỗi đ, cầu thang

chàng có phin sở hữu rếng phần sở hiếu ching và hệ thống công tình he

'Nggẫn Như Ý (Gủ bên): Từ đến Tổng Vit, Nob Go đục, Ha Nội năm 2001, 514

inn 3 Laitala 62014

6

tầng sử dụng chung cho các hồ gia din, cá nhân tổ chúc, bao gm nhà chúngcay được xây dựng với mục dich & ở và nhà chung cư được xây dụng có mụcdich sỡ dang hỗn hop 6 va kinh doanh

= Nha ð Hương mat là nhà ở dave đâu trxây đơng để bén, cho thu, cho thuê

sua theo cơ ch th trường

~ Mid công vụ lành & được ding đỄ cho các đổi tượng thuộc điện được ð nhà

công vụ theo quy định thuê trong thi gian đảm nhận chúc va công tác

= Nhà ð đỗ lục vụ tái đnh cự là nhà ð 48 06 tí cho các hỗ gja định, cá nhân

thuộc điện được tá dinh cư khi Nhà nước thụ hi dit bị giã tôn nhà ở

= Nhàở xãhội lành 6 có ard tro của Nhà nước cho các đối tương được hưởng

chính sách hỗ trợ về nhà ð theo quy định cia Luật nhà ở

1.12 ht nigu hợp đồng na bản nhà ở

Hop đồng là sự thôa thuân gia các bin vi ic xác lip, thay đổi hoặc châm dtquyền, ngiĩa vụ dân ar} N gay từ khi xã hội loài người có sự phân công lao động vàsuit hiện hình thức trao đổ hàng hóa, th giao dich đã hình thành và gữ một vi ti

quan trong trong việc điều tiết các quan hê * Hop đồng dân sự là sự thoả thuân giữa

các bên vỀ việc xác lập, thay đổi hoặc chim dit quyén và ngiấa vụ cũa các bên trong

mua bản thuế, vay, muon, tổng cho tai sẵn lim hoặc không lim mốt việc, địch vụ Hoặc các tho thuận khác ma rong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng hờ cầu sich

hot, tiêu ding Hop đẳng mua bán ti sin là nự thôn thuận giữa các bin theo đó bên,

"bản chuyễn quyển sở hữu ta sin cho bin mua và bên mua tri tiễn cho bên bán Cóthể nó hợp đồng mua bán ti săn là hop đẳng din ar thông đụng phổ biển nhất đượcphp luật điều chỉnh vi đốt tuong rất ing côn nó a tri sản và quyền ti sin, hợp đồngmua bin ti sn cũng là hop đồng song v và mang tinh chit dén bù vã hậu quả pháp

ý của hợp đồng mua bán túi sân là quyên sở hữu phi được chuyễn giao

Hop đồng mua bán nhà ð lá mốt loại hop đẳng mua bán ti sản Dựa tiên nhữnghân tích về nhà &, hợp đồng din mơ, hợp đồng mua bán ti sin ở rên có thể khái

‘iu 305 BLDS2015

*NguŠn Đức Gite, “Viti, vai tỏ ca dế đạn họp ding wong Bộ Luit din sự Việt Nam", Thông hor

"học Hư ý, Viên nhền của ho học Pap Vu.

7

quất về hợp đồng mua bán nhà ð nhự sau: Hop đồng mua bản nhà ở là mốt loạt hợp

“đẳng mua bán, trong dé bên bán cĩ nghĩa vụ chuyễn giao quyển sở hữu nhà và nhà

G cho bên mua, đồng thes bên mua cĩ ng]ấn vụ trã tiễn cho bên bản ding thơi han,

a chim theo phương thức ma các bên đã thên thuận trong hop đồng mua bán nhà

12 Đặc điểm của hop đồng mua bán nhà ở

1⁄21 Hợp đồng wna bản nhà ở là hop đồng cĩ tink chắtsong vụ

Hop ding song vụ là hợp đẳng ma mỗi bên đều cĩ ngiĩa vụ với nhau Trong

"hợp đồng mua bản nhà ở, bên bán và bên mua đều cĩ những ngiễa vụ và quyền nhấtcảnh, khơng bên nào chỉ hưởng quyén và bên nào chỉ thục hién nghĩa vụ, quyén của

tiên này chính là nghĩa vụ của bên lúa và ngược lai Ngiĩa là, khí bên bán đã nhân được một lợi ich vật chất tr bên mua nhà thi bên mua cĩ nghĩa vụ chuyển giao nhà

đăng cam kết Bin bán cĩ quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã mus đúng thời hen

các bin đã thoả thuận đồng thời bên mua nhà ở cĩ ngiễa vụ thánh tốn khoản tên

mua nhà & ding thời bạn, địa đểm và phương thức ma các bên đã thoš thuận Bénmua nha cũng cĩ quyên yêu sầu bên bán chuyển giao đúng nhà được xác Ảnh là đổi

tương của hợp đẳng mà hai bin đã xác lap

1.2.2 Hop đồng wna bản nhà ở cĩ tnh chat đầu bi

Tính chit din bù cĩ nghĩa là kồi một trong hei bản của hop đẳng đã thục hiện cho bên kia những lợi ich nhất nh th phâ nhận lại những lợi ích tương xing với

những lợi ich đã cho di, No khơng giống với những hop đồng ting cho tit sin hay

thừa kế chỉ mốt bin cho di va mốt bin nhận lại lợi ich ma khơng cĩ sợ rã li, dén bit những lợi ích khác

Tinh chit đền bù trong hop đồng này thể

một khoăn tin nhất dinh theo giá c để cam kết thi bên mua nhà phi dave xác lap

én trong việc người bán nhà nhận.

quyền sở hữu đối với vật mus tương ứng với khộn én mã mình phải trả Khodn tên

sé bên mua nhà phải tr cho bên bán nhà là khộn đền bù v việc mua bản nhà 6 theo

thoả thuân hoặc theo quy dinh của pháp luật Hợp đẳng mua bán nhà ð cĩ đặc điểndin bù nhằm để phân biết với hop đồng ting cho nhà 6 Tinh chất dn ba thể hiện

trong hop đồng mus bản tải sẵn nĩi chung hay mua bán nhà ở nĩ riêng là đơn trên

trac đổi ngang giá trong giao lưu dân sự để dim bio các quyén và lợi ich hop phép

của các bên Mặt khác tính chất din bồ còn được xuất phát từ sự thôn thuận da trên loi ich côn các bên, không được xâm pham tới lợi ich cũa Nhà nước và lo ich hợp

php của các cá nhấn tổ chức khác trong xã hội

1.2.3 Hop đồng mm báu nhà ở là một loại hợp đồng chnyén giao tàisâu và quyền

sở hitn tài sâm

Trong quan hé mua bán người bán có ngiĩa vụ chuyễn giao nhà và quyền sởtiếu nhà về phương diện pháp lý cho người mua Ban chất của việc mua bán nha làchim dit quyền sở hữu tà sin đãi với nhà dem bản của chủ sỡ hữu đồng this lâm

phat ảnh quyền sở

hà thì phii cổ nghĩa vụ bã tần cho bin bán nhà một giá tí tương đương với diện

đổi với nhà của người mua Người mua muốn được sở hữu,

tich nhà ở đó, Đây là đặc đm khác biệt git hợp đồng mua bán nhà ở với hop đồng

cho mượn, cho thuê, cho ð nhờ, ủy quyển quản lý nhà 6

12⁄4 Hop đằng wna bản nhà ở là hop đồng ng tuận

Ưng thuân là một đặc đểm pháp lý quan trong của hợp đồng mus bán tá sẵnnổi ching và cing là đặc điểm của hop đồng mua bán nhà ở nói riêng KE từ thờirim các bin đã thôa thuận và thống nhất ý chí với nhu về những nội dụng cơ bảncủa hop đồng thì hop đẳng đó được coi là đã xác lập, Thời đễm „ác lập côa hợp đồngsus bán nhà ở la thời diém mà hợp đồng được công chứng, diy là thoi điểm phátsinh quyền và ngiễa vụ đố với nhau giãn bên bán và bên mua nhà , không phụthuộcvio vide đã chuyển giao hay chưa chuyển nhà ở

12.5 Hop đồng wna báu nhà ở có đỗi trợng là tài sim bắt buộc phải đồng ý

quân sở bien

Đi toợng của hợp đẳng mus bán nhà ở là nhà ở Day là một tai sin đặc biệt

buộc phi đăng ký quyển sở hữu, vi thể các quy dinh của pháp uit về họp đẳng muabản nhà ở rất chất chế, cu thd va cổ ý nga thụ tin sâu sắc Đặc đểm này và đổitương của hop đồng mua bán nhà ở khác biệt sơ với những loại hop đẳng mua bán tải

sản khác

13 - Seluợc quá trình hink thành va phát triển cũa các quy định pháp hột về

"hợp đồng mua bán nhà ở

Thời kỳ phong kiến

Các quy định vé mua bán nhà ở đã dẫn xuất hién tương đổi rõ nét từ thời kỹ nhà

ước phong tiễn Tuy nhiên với bình đồ nt - x hội bóc đó thi nhà ð không được

hi nhân là một đối trong độc lập riêng biệt ma nó luân gắn liên với sác quy dinh vỀ

cân thổ Mãi đốn thời kỹ tiểu Lý - Trân - Hồ, từ th kỹ XI din thé gp XV, cùng với

‘vide bước đầu hình thành chế định về hop đồng lân đâu tiên ruộng đất từ hữu được

coi là đổi tương của hợp đồng mua bán gia te nhân với tư nhân Trong Chiếu chỉ năm 1293 của nhà Trần quy dink:

- Néu rung đắt mà bán đoạn thi phi làm văn kh và phải có người làm chúng:

Người bin đễm chỉ ð bồn hing sau người mua dém chỉ ở ba hãng trước

- Văn khê phải lập thành 02 bản nữny nhau mỗi bên giữ một bản

- NÊn nồng dit ma bán đoạn hoặc bán dit thì không được cue lại

én thời kỳ nhà Lé, Nhà nước đã ban hành Quốc tiểu Hình luật Có thể nói,

đây là mốt trong những bộ luật thành văn thể hiện trinh độ lập pháp cao nhất, ến bộ

nhất của Nhà nước phong kiên Việt Nam Bộ luật đã đu chỉnh ba loại hợp đẳng vé rung dit là hợp đồng mua bán nhà đất, cằm cổ ruéng đất thuê muướn ruộng đất Nội

dang các quy định v hop đẳng mua bán ruông dit đ thể hiện được nhồng nguyên

Bình đẳng hengryôn

Tới mua bán ruộng đắt Mọi giao kết lầu bị ức hp thi không có giá mi” Đặc tiệt

theo quy Ảnh tại Điệu 366 thi “vie mua bản ruống dit phải được lập thành vấn thé tắc cơ bên nhất của pháp luật hợp đẳng din sự như "ngiyên

"Đây là những quy nh thành vin đâu tiên, đặt nÊn móng cho sự nh thành và

nhất biễn các quy định của phip luật vỗ hợp đẳng mua bin nhà thôi kỹ nhà nước

hong kiến Việt Nem nói riêng và của nhà nước ta seu này nói chung,

Thời kỳ Pháp thnge

Đầu 315 Quốc Trần Hồn Luật

19

“Thời kỳ thục din Pháp 46 hô Việt Nam, với phương châm “chia để tỉ" chính

qguyễn thục din đã xây đụng ba bộ din luật khác nhau áp dang cho be miễn Bắc lợi

Trung kỹ và Nam kỷ: Các quy inh về hop đẳng mua bán nhà ð được quy din rong

tba bộ din luật nay đều được xây đụng trên tính thin cia Bộ luật din ny Pháp, một

trong những B6 luật dân mr cỏ hình đổ lập pháp phát iẫn nhất thé gi thoi kỹ bậy

giờ Các qhy định của pháp luật ở hỏi kỹ này cũng đã dim bio cho các gao dich

‘mua bén nhà ở được thực hiện rõ răng, chính xác, bão vệ được quyền và lợi ích của các bin

Higa nay những hợp đồng mua bán aha & ử hồi Pháp thuộc nhờ việc quy dintương đối tổ ring, chất chế về sở hữu dit đụ, nguồn gốc, mua bán nên vẫn có Giá bị

sử đụng để chứng mình quyển sở hữu đãi với ải sân ava bán thie kế

Thời kỳ sam năm 1945

= Giai đơn tie nm 1945 đẫn năm 1991

Smut Nhà nước Việt Nam din chủ công hòa ra dix, dé dim bao cho các giao

ưu din sự nói ching cũng nhnnhống giao dich mus bản nha ở nó riêng được ânảnh ôn định trong đối sống xã hội

Ngày 10/10/1945, Chủ tich Hỗ Chí Minh đã ban hành Sắc lạnh sổ 90/SL quy dink gữ tạn thời các luật lệ hiện hành ở be miên Bắc kỷ, Trung kỹ và Nam kỹ cho din khi ben hành những bộ luật thi mới á dụng trên phạm vi toàn quốc Theo nội đăng của ba bộ din luật này, tất cd các hợp đẳng mua bán nhà ð déu phấi được lập thành vin bin phấi được cơ quan nhà mage có thâm quyển chứng nhân tỉ thục và

én được bình

phi im trước be singtên Đây là những quy đính hết ức cơ bản thể

5 lập pháp tiên tiên ma su này pháp luật vỀ hợp đồng mua bản nhà ở của nước ta

đã thi và phat iễn ở mức độ cao hơn

Ngiy 22/05/1950 Chủ tịch Hồ Chi Minh kỷ và ban hành Sắc lénh sổ 92L cho

ép tiẾp tc áp dụng các luật 1 cũ đỂ điêu chinh các quan hệ đân sợ hưng các quycảnh này không được rã với các nguyễn tắc hr do, din chủ, bình ding tién bộ doSắc lệnh này quy dink như “Những quyển đân sự đầu được luật báo về lồn người tạ

”

"hành sử nỗ cing với quan lợi cũa nhân dân ®, Nine vậy, các gao dich dân my trong

đổ 06 quan hệ mus bản nhà &, ấn được it lập trên cơ sở các quy định của ba bộdân luậtBắc, Trung và Nam kỷ nhưng phi dim bio nguyên tắc tơ nguyên bình ding,

không làm thiệt ha đến lọ ich của nhân dân.

‘én năm 1952, Nhà nước Việt Nem din chủ công hôn đã ban bánh Sắc lệnh số35/EL ngày 22/03/1952 quy định và thi Ie trước bạ đối với việc mua bán nhà, cho vàđỗi nhà cũa việc mua bên nhà ð trao đổi phi trước be rỗi mới được sang tên trongtấn bổ và sổ thuế

Ngiy 4/1/1979, Hội đẳng Chính phố ban hành Nghị Ảnh số 02/NĐ-HĐCP ben

ảnh Didulé thống nhất quân lý nhà oie ở các thành phố, thị xã Trong nghị ảnh nay

đã quy inh v hợp đồng nwa bán nhà ở: Việc mua bán nhã & cũa nhân din và việc

chuyển dich nhà cita của các cơ quan, xỉ nghiệp phi theo đồng nguyên ắc, thủ tục

do pháp luật quy định Việc nhân din mua bản hà ð oie nhau ở thành tị phất được UBND huyện, thi xã, quận, và cấp tương đương chứng nhận và phi trước bạ, seng têntri cơ quan quân lý nhà đất tinh, thành phổ mới được coi là hop pháp, Đối với nhà của chưa đã hỗ sơ, chứng tử hợp pháp về quyền sở hina và những nhà của chờ xử lý

đều chưa được phép chuyển dich quyên sở hồu (Điều 16); nghiêm cấm moi hành vi

đầu cơ trục lợi ăn hoa hồng trong việ thuê nhà, mua bản, chuyển dich nhà và các thủ đoan lợi dạng nhà cổa âm phương hai độn trật tet an N gu v phạm sé ti phát

ấn và xử Lý theo pháp luật ci nhà nước (Điệu 18)

Co thể thấy các quy định về hop đồng mua bán nhà ở trong giai đoan này chưa

thực aự hoàn chỉnh và chơa được ghi nhận trong các văn bin phép Lý có hiệu lợc cao như Luật Bộ Luật ma côn nim ri rác trong các thông tư nghị định do ảnh hưởng

`

~_ Giai doan năm 1991 đến năm 1995

Ngày 2603/1991, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Pháp lénh Nhà ở Đây làvin bin vô cũng quan trong, mỡ ra một giai đoán môi trong lich sở phát hiển ofa

php luật din sự Viết Nam, là cơ sở cho vie điều chỉnh các mốt quan hệ pháp luật

ˆ Đầu 1 ắc nh OSL bạn hình ngày 2205/1950

2

dân sự vỀ nhà ð nói chung và hop đồng mua bản nhà ð nói ng Có thể nó, đây là

‘vin bên pháp luật có gi tri cao nhất, diy đã toàn diện nhất đều chỉnh các giao dichdân sựiên quan đến vẫn đề nha ð lúc bây giờ Trong đó, đŠ tạo cơ sỡ pháp lý võngchắc cho việt thực hiện các giao địch về nha ở nói chung cũng như vỀ mua bán nhà ở

nôi ring Điều 15 Pháp lãnh đã quy định: "Nhà mado, tổ chúc xã hồi, tổ chúc lành

tẾ, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hop php thông qua việc xây đụngcãi tao, mua bán, nhân thi kế, ting, cho và các Hình thúc khảe theo quý định củaphp lui! ĐỂ dim bảo cho các giao dich về mua bán nha ở được thục hiện đúngphip luật Pháp lệnh đã dành một chương, Chương Ý từ Điều 31 din Điễu 38, quy

cánh vi việc mua bán nhà 6 Trong chương nay có một quy đính meng tinh nguyên tắc xuyên sut rong quả tình xây dụng pháp luật về hop đẳng mua bán nhà ở: Việc

sus bản nhà ở thuộc moi hình thúc sở hồu đều phải thục hiện thông qua hợp đồnguua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà ở được ợ kết bing vin bản giữa bên mua vàbên bán Dit có nhà ở không phi là đốt tượng của hop đồng mua bản nhà ở Người

được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyén rỡ dụng đất theo quy dinh của Luật Dit

đủ @iễu30)

Tiên cơ sỡ kế thi và phất hiển các quy đính rong Pháp lệnh này, các văn bản

php luật cia Wha nước su này đã có những quy đính nhắm điều chinh các quan hé mua bán nhà cửa, đặc biệt là các quy định trong Bộ luật din sư năm 1995 về hop

đẳng mua bán nhà 6 Mét trong những vin đỀ quan trong có ảnh buông dn các quycánh của pháp luật vé hợp đồng mua bản nhà ở của nước te đó là việc thục hiên các

chính sách nhà ở của Nhà nước

Viviy, ai tăng cường hiệu lực quân lý nhà nước vé aha ð và tao lập khung pháp

ý dn ảnh cho các giao ich liên quan din nhà ở, đặc biệt] tao lập cơ sở pháp lý cho

vide thục hiện chi trương hỏa giá nhá cho những người đang thué, dang sở đụng nhà

3 thuộc sở hiễu nhà nước có điều kiện trở thành chỗ sở hồu nhà 3, ngày 05/07/1994 Chính phủ đã ban hành đẳng thời hei nghị ảnh quan ong đó là Nghĩ ảnh rổ 60/1984/NĐ-CP và Nghị đính sổ 61/1994/NĐ-CP quy đính các Tính vục về nhà ở

Nghĩ inh số60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 ci Chính phủ quy định về quyền sở hữu,nhà ð và quyễn sử dụng đất ð tạ đô tị Đây là nghị Ảnh đợc ben hành nhẫn cụ théHhón các quy đãnh trong Pháp lành về nhà ở năm 1991 và các quy định của Luật Đắt

1

đi nim 1993 Cùng với việc ban hành Nghĩ định số 60/CP, Chính phủ cũng đã ben ảnh Nghị ảnh 61/1994/NĐ-CP quy đ nh vỀ việc mus bán va kinh doanh nhà ð Nghị

io đã quy ảnh: Mua bán nhà ð là việc chuyển quyển sở hữu nhà ð và quyén sửdng dit ở từ bên bán sing bên mua thông qua hop đẳng được kỹ kết bằng vin bản

tên bên mua va bên bán theo đúng quy định của pháp oật

Ngiy 28/10/1995 tạ kỷ hop thử 8,Quốc hội khóa IX đã hông qua Bộ luật din

sx Bộ luật này được xây dụng tiên cơ sở kế thùn và phát tiễn nội dung các quy nhcủa pháp Toit dân sự Việt Nam tirtrage din nay Bộ luật din sự được ben hành và cóHiệu hục đã thực mela công cụ pháp ý quan trọng thúc đầy giao lưu din nự phátthúc diy nền lành tế xã hồi phát

uua bản nhà ở được quy định thánh một phân riêng trong mục hop đẳng mua bán ti

sản từ Điêu 443 đến Diéu 450 Đây là ahing điệu luật quy nh nội dụng cơ bản nhất,

quan trong nhất của hop đồng mua bán nhà ở nhựy điều kiện về chủ th, quyén và

Theo Bộ luật din sợ năm 1995, hop đẳng

"nghĩa vụ của các bin; điều Hiên về nhà 6 dem bán, nội dụng, hình thức cit hop đồng: cách thức giao kết hợp đẳng, các troờng hợp bán nhá thuộc các hình hú sở hữu, bán nhà dong cho thuê Trên cơ sỡ các quy dinh này, Nhà nước để ban hành các vấn bản

hướng ấn thí hành nhằm quy dinh cụ thể những vin dé có liên quan din việc thục

iện các quy định cia giao dich nua bán nhà & đồng thờ, công quy nh việc hướng gai quyết tranh chip phết ảnh trong hop đồng mua bán nhà ở

~_ Giai doan tir năm 1995 đến năm 2015

Ki Bồ luật din ngnim 1995 co hiện lực, các quan hệ dân nự nói chung và quan

ê mua bán nhà ở nói iêng được điệu chinh theo những quy ảnh trong Bộ luật này,

Tuy nhiên, đễ gai quyất kiệt để những tôn đọng của các giao dich ién quan din nhà

phát ánh tước ngiy01/07/1991 (ngày Pháp lệnh nhà ở có hiệu lưo, đặc bitte gai

aquyit các vẫn để hình thức và thủ tue chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giaodich mua bán nha 6, ngày 24/08/1998 ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghịquyêt số 58/1998/NQ-UBTVOH hướng din giải quyết các giao dich về nhà ở Tiếp,

đó, dén ngày 25/01/1989 Tòn án nhân dân tối cao, Viên kiểm sát nhân din tối cao để

‘ban hành Thông tr sô01/1999/TTLT-TANDTC-VESNDTC hướng dẫn áp dụng một

sổ quy đính của Nghị quyết sô 58/1998/ NO-UBTVOH

“

“Từ su Đại hội Đăng toàn quốc lần thứ VI, Đăng và Nhà nước ta thục hiện côngcuộc đổi mới toàn ân đất nước, bên canh việc nin kinh t ci mage tạ đã có nhữngchuyển đỗ tí cục thi công cuộc đổi mới này cũng đã góp phn không nhồ trongviệc giã quyết niu cầu nhà 6 ofa nhân dân Tuy nhiên, do có nhiễu điều kiện khách

quan và chủ quan khác nhau nên vin đề giã quyết nhu cầu nhà ở cho từng nhóm đổi tương đặc bit là các đối tương thuộc điện chính sich xã hội, nhồng người có thụ nhập thấp con nhiễu khó khẩn rt cân tới sự rợ giúp cia Nhà nước, của chỉnh quyển

a phương Vi vây, trong thờ gian qua Nhà nước đã ben hành nhing vấn bản pháp guy quan trong áp dụng cho tùng nhóm đổi tương, cho hing ving die ly trong việc

gai quyết nhu cầu nhà ở cũa người din đoợc công bing bình ding, én din tinh hìnhtrật tert an trong khu vục và trong pham vi cf nước, cu thé là Đối với người hoạt

đông cách mang, gia ảnh nh it 4, thương binh, bệnh bình, nguồi hoạt động kháng

chiến, người có công giúp đổ cách mạng Nhà nước đã có chính sich hd trợ về nhà ở

theo Quyết định số 20/QD-TTg ngày 03/02/2000 của Thỏ tướng Chính phủ Theo quyết ảnh này th, tủy từng trường hop cụ thé các đổi tương trên được miễn tiên mua

hà, miễn tién sở dạng đất hoặc được hỗ trợ về ải chính dé tr mình cũ thiện ch &

cho bin thin và ga đình Đôi với các kim vục có điều kiện địa Lý lánh - xã hội đặc tiệt Nhà nước te cũng đã ban hành mot sô quy định mang tính đặc thù để điệu chỉnh,

các giao dich din arlién quan đồn việc mua bán nhà 6 Đặc biệt, nha ở thuộc dién số

ến nhé nước đã được bến cho oe cả nhân of nh thúc tr ip, bợ i it cánh không tuân theo mét cách toyệt đối các quy luật rao đổi ngang giá của nên kính

tẾ bàng hỏa thị trường ĐỂ thực hiện chính sách xã hội ánh tế này Thủ tướng Chính, phi đã ben hành Quyết định số 1548/2001/QD-TTg ngày 05/10/2001 quy định việc đầu bơ tôn nin vượt1ổ để xây dụng các cum, tuyén din cự vùng ngập sâu đồng bằng

sông Cửu Long Quyết dinh số 105/2005/ QĐ-TTg quy định việc thực th chỉnh sáchuua tr châm nén nhà và nhà ở trong các cum tuyén din cư on các tỉnh vũng đồng

bing ông Cửu Long Đối với vùng Tây Nguyên, Thủ hưởng Chính phố đã ban hành, Quyết ảnh số 132/0002/QĐ-TTg ngày 08/10/2003, Quyét định số 154/2001/ QĐ-

TTg ngày 12/11/2002 quy định về vide giã quyết dt sin xuất, đắt ở và việc mua nhà

trả châm cho đẳng bảo din tic thiểu số Tây Nguyễn Bén canh:

Ngồi Việt Nam dinh cơ ð nước ngoài là mốt bộ phân côn cổng đẳng dân tộc Việt

ú, với quan dé:

Nam, Nhà nước bảo hộ quyên lợi chính ding của người Việt Nam định c ở nước

1s

"go, Nhà nước khuyên khích và tạo điều kiện a nguời Việt Nam định cứ ð nước

"ngoài giữ gìn bin sắc vấn hóa din tộc Việt Nam, git gin gắn bó quan hệ với ga dh

và qué hương gép phân xây dng quê hoơng dit tước (Điều 75), Chính phi để ban ảnh Nghị ảnh s 81/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 nim 2001 quy Ảnh v việc gud Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ð tủ Việt Nam, Nghị Ảnh này đã quy din

su thế ring các đối tượng được mua nhà ö, đều liên mua nhà & Đặc biệt "người

Việt Nam định cư ð nước ngoài thuộc điện được mua nhà & theo quy nh tei Nghị

sh niy, sau kh hoàn tt of thủ tục mua nhà thi được cấp Gidy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ð và quyển sử đụng dit 6 ida 4), Đây là đm khác biết giữa người sở

Hữu nhà là người nước ngoi với người sỡ hữu nha ð là nguời Việt Nam định cơ &

"ước ngoài, quy định này đ và deng khuyễn khích những người Việt Nam yêu nước dang lâm việc và anh sống ð nước ngoài có điều kiện v vit chất công nơ khoa học,

kỷ thuật có thể đầu tư về nước để xây đụng đất nước ngày cảng phát tiễn manh mehơn Tuy nhiên, thụ tổ hiện nay la trong các giao dich vi mua bán nhà 6, mắc đãphp luật đã quy Ảnh rất cụ thể rõ răng và hình thức công như nối đụng và các thiktue mua bản nhà ở, hầu nữny các quy định cũa pháp uit li được thực th không nhiềuhông biệt để tên thực tỉ "Thị trường ngàn" v bất động săn, trong đỏ cô quan hệuua bản nhà ở dang diễn ra rất phúc tap Đây là mất trong những nguyên nhân gây”đền sơ dit di, nhà ð, gậy nên những cơn sốt dt rong những năm vừa qua Thực

tế niy dai hii Đăng, Nh nước phải có những chính sich âu chink các quy định của pháp luật cho phủ hợp hơn nữa với bản chất cũa quan hệ mua bán nhá 6, tạo điều

Xiện thuân lợi cho các giao dich mua bán nhà ở phát biển đúng với thục tạ cin ViệtNam, có tính din se phủ hợp với thông lê chung của thổ giới, tạo cơ sở pháp lý quantrọng cho sự hình thành và phát biển thị trường bất động sản ở Việt Nam ĐỂ khắcnhục những hạn chế rong các quy định của Bộ luật din nụ năm 1995 va các vấn bản

php luật về hop đẳng mua bán nba & trước đó, Quấc hồi khỏa XI, kỹ họp thứ 7 đã thông qua Bộ luật dân sợ năm 2005, cổ hiệu lực từ ngày 01/01/2006

= Giai đoạn inion 2015 din nay

Saumét thời gian da thục hiện luậtnhà ở 2005 nhẫm khắc phục những han chế

heo lúp phát iển côn inh tổ va nha ctu hội ngh¥ 25/11/2014

ốc hồi đã thông qua Luật nhà ở năm 2014 they thé Luật nhà ở 2005 Nhìn chung

tại và

16

Init nhà ở nấm 2014 thể hiên rõ sự quan âm của Nhà nước đến các chính sich nhà &

xã hi quân ý nhà chung cự phân nào đã khắc phục được những han chế nhất dish

cũa luật nhà 2005 tiếp heo mre đời của luật nhà ð 2014 la mốt Lost những vin bản hướng din thi hinh Init nhà ở như Nghị ả nh 99/2015/ ND-CP nghị ảnh 100/2015/NĐ-CP thông tơ 19/2016 TTY-BXD nghị ảnh 99/0015/NĐ-CP

Tôm lạ nhà nước đã ban hành rất nhiễu các vin bản quy phạm pháp luật đâu chinh toàn bộ các vẫn để tiên quan đến nha ở miễn Trung cing như những vin bản php init điều chỉnh vé giao dich liên quan din nhà nhà ð nó riêng tạo hành leng

phip lý ving chắc cho quả tình thục hiện và giã quyét những tranh chip phất sinh

trong thục

Fa

Tiểu kết chương 1Niurviy các quy định pháp luật về hop đẳng mua bản nhà ở gắn iễn với tến

trình lịch sở xây đựng đất nước và lich sở lập pháp của Việt Nam từ năm 1945 đến

nay pháp luật có khác biệt qu các thôi kỹ nhưng luôn luôn thể hiện được tính kếthừa Va phát tiễn những wa diém tin bộ để phù họp với yêu cầu của thục tẤn qua

ting gai doen khác nhau của lich sử các quy đính của pháp luật đã tạo được khung

php lý đỂ các chủ thé tham gia vào các giao dich có nhỗng đính hướng rổ răng và

én đánh Những quy định về ình thúc thủ tue của hợp đẳng mua bán có ý nghĩa lớn

đã các chủ thi hạn chỗ tối da các hop ding bị vô hiệu

Do dic thù của dit dxi nhà 61a những ti sin lớn cũa M&i cá nhân của toàn xãHồi nó thi hiện nự phát tiễn cia một quốc gia công nur x quan tâm chăn lo của nhànước déi với đi sống của nhân dân Ở chương 1 này em đã làm sáng tô khổ niên véhop đồng mua bán nhà ở tiên cơ sở dia ra những đặc đển của hợp đồng mua bảnsha, phân loại các dạng hợp đồng mua nhà ð, qua tình phát iển ofa các quy Ảnh,php luật về hop đồng mus bán nhà ð để từ đó thấy được vai trỏ giá trí của những

cgay inh pháp luật về nhà ở gin iễn với bộ luật din my và bồ va luật nhà ð năm 2014 cùng với hộ thông các vin bản pháp luật hướng dẫn thi hành.

18

'NHỮNG QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT VIET NAM HIEN HANH VE HỢP

ĐỒNG MUA BAN NHÀ Ở2.1, Chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở

Luật nhà ở năn 2014 đã quy đính những đãi tương được sở hiếu nhà ở tri Việt Nam bao gém:

- TỔ chức, hộ gia inh, cá nhân trong nước

- Nguii Việt Nam dinh cư & nước ngoài

- TỔ thúc, cá nhân nước ngoài quy dinh tei khoản 1 điều 159 côn luật

này”

"Mục dich của hợp đồng mua bán nhà ð là việc chuyển giao quyển sở hữu tà sản

tir bản bén sang cho bin mua, vậy nên vé cơ bản bên bán nhà ở và bên mua nhà &

trong hop đồng mua bán nhà ở đầu có th là cả nhân hoặc là tổ chức Việc chỗ thểcủa hop đồng mua bén nhà ở 1a cá nhân hay tổ chức thi cũng đều phải đập ứng đảm,bio điều kiện vé năng lục cũa chủ thể khi tham gia vio giao dich din nr BLDS năm

2015 đã quy định v chủ thi tham ga giao dich din sơ gồm: Cá nhân và pháp nhân

“Chủ thé của hợp đồng mma bán nhà ở là cá nhân

“Trong các quan hệ pháp luật din sự thi cá nhân đoợc coi lá chỗ thể quan trong

và phố biển nhất

tổn và tham ge vào hợp đồng mus bán nhà ở nổi riêng thi cá nhân cần có năng lực

chủ thể phù hợp với loại giao dich din sơ mà ho xác lập, Theo quy Ảnh của BLDS

năm 2015 thi năng lực chi thé của cả nhân gém hai năng lục la: năng lực pháp luật din nự và năng lực hành vi dân ar

-á nhãn có th tham gja vào giao dich din sự nói chứng và tham

“Theo quy định của Điều 16 BLDS năm 2015 th “ning lực pháp luật din sự cite

cá nhân là khả năng của cá nhân có quyén dân sơ và nghĩa vụ din", Chính điều luật này cing quy ảnh tổ ring ring mọi cá nhân đẫu có năng lục pháp luật din sơ

hư nhau và năng lực pháp luật din sự bất đầu có kd từ kh cá nhân đô được nh ra

và kết thúc khi cá nhân dé chất & Điễu 17 của BLDS năm 2015 quy ảnh quyền sở

iba? Lait Na ð 2014

Fry

"hữu tải sản là một trong những quyền dân sự thuộc nội dung năng lục pháp luật dân.

sự của cá nhận.

Ning lực hành vi din nr cia cá nhân được quy định trong luật à khả năng của

cá nhân bằng hành vi của minh xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ din mổ, Nếu tạ

BLDS nim 2015 quy đính năng lực pháp luật din sợ của các cá nhân là như nhu thi đối với năng lực hành vi din nự cba các cá nhân khác nhau sẽ khác nhau năng lục

hành vi din sự của cá nhân s phụ thuộc vào độ tudi và khả năng nhân thức và làm

chủ hành vi của chính cá nhân đó

(Cu thể hoa quy dinh về năng lục pháp luật din sự và năng ve hành vi din mơcủa cá nhân vào việc xác nh tơ cách cũa chi th trong hợp đồng mua bán nhà ở, Cóthể nhân dink: Quyền được sở hữu nhà ở là quyền của mọi cá nhân, nói cách khác làsoi cánhân đều có thể có quyin được sở hữu nhà ở và có quyền tham gia vio giaodich iên quan đến nhà ở Tuy nhiên cần cử vào timg độ tui nhất đnh và khả năngnhận thúc nhất dinh mà cá nhân cổ ty mình tham gia vào các giao dich về nhà ở nổichung cũng nhơ tham gia hop đẳng mua bán nhà ở nói riêng để xác lập a

đối với nhà ở lại phụ thuộc vào chính bản thân cá nhân đỏ, Do đó, có thé thấy ring

không phải cá nhân nào cũng có thé tham gia vio việc xác lập và thục hiện hợp đồng mua bản nhà 6 Điều kiện của các cá nhân tham gia vào việc xắc lập và ho hiện hợp đẳng mus bén nha & sẽ được phân tích rõ hơn ở nội đụng điều kién có hiệu lực của hợp đồng mua bén nhà ở,

“Chủ thé cha hợp đồng mma báu nhà ở là pháp nhân

Pháp nhân a mộttổ chức nhất nh của con ngươi, được pháp luật của mốt Nhà

nước quy dinh có quyền ning chỗ thể Cụ thể một tổ chúc được công nhận là phápnhân khí có đồ các đu liên mm

~_ˆˆ Được thinh lip theo quy định của pháp luật

= Có cơ cắutỗ chúc theo quy ãnh tạ Điều 83 của BLDS năm 2015

= Co ti sin độc lập với cá nhân pháp nhân khác và tự chịu tách nhiệm

bằng ti sản của minh

"pi 19 BLDSnEe 2015

2

~ Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập”

Pháp nhân khi tham gia quan hệ pháp luật din nr cing đổi hồi có năng ue chỗ

thể phù hợp với giao dịch được xác lập Tuy nhiên, khác với cả nhân, năng lực pháp.uất và năng lục hành vũ din sơ cia pháp nhân có đồng thời một thời đm tr thời

iim pháp nhân được coi là ra đối

`Vi những ổ chúc không cố tự cách pháp nhân thi việc tham gia quan hệ pháp

Init din a được quy nh từ Điễu 101 din Điều 104 BLDS năm 2015 V cơ bin,

-húc này ham gia quan hệ pháp luật din sự thông qua cơ chế dei diễn theo

"Ni thêm vi đầu kiện của cá nhân và pháp nhân them gia gao dich din sự thì

BLDS năn 2015 đã sin đổi bỗ sang quy đính và điều liên có hiệu lục của giao dichdân ng theo dé chỗ thé tham gộa xác lập giao dich din sự bân cạnh việc có năng lực

ảnh vi dân srthi phi có năng lực pháp uật din sợ phù hợp vớ giao dịch được xác

lập Đây là một sơ bỗ sung so với BLDS năm 2005 điều này hoàn toàn là hợp Lý,

2M Bên bản nhà ở

Bên cạnh việc đáp ứng những đều liên chung liên quan đến năng lực chỗ thể

ôi tham vào giao dich din sơ nói chung th chỗ thể là bên bán nhà cần đáp ứng đều

Xiện khác theo quy ảnh tại khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở 2014: "Chí sở hina nhà ở

oặc người được chủ ở hữu cho pháp iy quyển dé thực hận giao dich vd nha ở theo

ny Anh tại Lut nay và pháp uất vé đến a "

Trong trường hợp cụ thể su tiì bên bán nhà cin đáp ứng tiên vi mốt số đều

ign nhất aint

Trường hop báu nhà tu sé lim chung.

‘Mus bán tài sén thuộc hình thức sở hữu chung chính là một trường hợp định đoạt tai sin ching Nội dang này được quy định tạ điều 218 bộ luật din sợ năm 2015

‘va điều 126 luật nhã ở năm 2014 Theo đó thi việc bán nhà thuộc sở hữu chung phii được nự đồng ý của tất cả các chủ sỡ hữu, trưởng hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thi các chủ sở hữu chung khác có quyễn yêu cầu tòa án giấi quyét theo

"pda 14 BLDSnim 2015

a

quy đãnh của pháp luật Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, trong thời

"hạn 30 ngày, 4 tử ngày nhận được thông báo về viée bán phần quyên sở hữu nhà ở

vi điều lên bản mà không co chỗ sở hữu chưng nào mua thi xi theo quý định cia phip luật về din sợ Trường hop có chủ sở hữu chung đã có tuyên bồ mất tính cia tên dn thi các chủ sở hồu chung côn lại được quyễn bản nhà ð đó, phẫn giá trị quyển

sở hữu nhà ở ofa ngời bị uyên bổ mất tích được sử ý theo quy cña pháp luật Sovới quy dinh tại điều 96 Luật Nhà ở nấm 2005 th thôi han đỂ chủ sở hữu nhà cổ thé

"bản nhà cho người khác nêu những đồng sở hồu khác không mua để có sự thay đỗi

3 tháng thánh 30 ngày, Điều này là hợp ly vi đã dim bão tốt hơn quyén và lơ ich

dang giống nlur trường hợp này thì Luật nhà ở 2014 vẫn được áp dụng wu tiên.

Trường hợp bản nhà dang cho thé

Nha ở là nhà đang cho thuê đã được phân tích ở rên qua đó nhắn manh ngiấa

‘ya của bin cho thuê trong trường họp này thi đồng thời bên bán nhà ở!trong hơp đồngsus bán cần tạo điều liên cho bận thuê sở dụng tài sin một cách én Ảnh và hiệu quả

thôn thuận Ma các bin đã det đợc trong họp ding thuê đồng hii bên thuê được

‘ws tiên mus nhà trong troờng hop này và bin bán bị hen chế quyền dinh đoạt ciaminh trong thôi hạn 30 ngiy kể tử khi nhận được thông báo v việc tr in bán cho

tiên thuê những bén thuê không mua th bên bán mới được bán cho người khác

Trường hop bin bán là chức cá nhầu có chite wing kinh doanh nhà.

‘Theo quy định tei khoản đều 3 luật kinh doanh bit động sin năm 2014 thi

lãnh đoanh bắt đồng sản là vide đầu hư vẫn đễ thực hiện hoạt đồng xây mg muanhân chuyẫn nhương dé bản chnyễn nhượng cho thuê cho thud lại cho thuê bắt độngsân thực hiện dich vụ môi giới bắt đồng sân địch vụ sân giao dich bắt đồng sản dich

vụ te vdn bắt đồng sân hoặc quân lý bắt động sân nhằm mục đãch sinh lợi" Trongtrường hợp bên bản nhà lá tổ chúc cổ chức năng kính doanh nhà ở th tổ chúc này cândip ứng đâu kiện do pháp uit quy din cụ thể tạ Điều 10 Luật kinh doanh bit độngsản nim 2014 quy đính về điều kiện của tổ chức cá nhân kinh doanh bất đồng sin

2

nh sau "Tổ chức, cá nhân lành doanh bit động sin phi thành lập doanh nghiệp

hoặc hợp tác xã (sau đây goi chưng là doanh nghiệp) va co vén pháp di không được

thấp hơn 20 tỷ đẳng" Nội ung này được cụ hể hoa tei mue 1 chương 2 nghị din

3676/0015 NĐ-CP ngày 10 thing năm 2015 quy dink chi tt thị hành một sổ điều

của luật kinh doanh bất dng sin

2.12, Bin una nhà ở

Điễu kiện vi bin mua nha ở được quy đính cụ thé te khoản 2 và khoản 3 điều

119 Luật nhà ở năm 2014 vé cơ bản thi ngoài điều kiện về năng ue chủ thể như đãnhân ích ð tạ phn trên thị cá nhân tổ chúc muốn trổ thành bên mua nhà trong hợp

đẳng mua bán nha ð cén thuộc đối tượng thuậc dave sỡ hữu nhà tei Việt Nam, Nói

dang này có mr nt đối so với quy định cia Luật nhà ở năm 2005 cụ th la đối tương

à nguồi Việt Nam định cư ð nước ngoài không con bi hạn chế sỡ hiểu nhà tại Việt

Nam như quy dinh ti đều 126 Luật nhà ở năm 2005 đây là nythay đổi trong tự dylập pháp của các nhà lập pháp ViÊt Nam đồng thời thể hiện my quan tim và tạo điềuiện dic biệt đến nhóm chủ thể này thúc diy sự phát triển của nên kinh t xã hội đắt

"Một sổ trường hợp cụ thể theo quy định cia pháp luật vé nhà thì bên Mua nhàcần dip ứng thêm những điều kiện nhất din cụ thé nh sau:

Trường hop wna nhà ở thuộc sở hữm nhà unde

Điều 82 Luật nhà ở năm 2014 quy định cụ thể vé đối trong và đu kiện được

thuê mua mus nhà được sỡ hữu nhà nước Theo đó thi không phải cá nhân tổ chúc

nào cing được pháp mua nhà được sở hữu nhà nước, ma phải tha mãn những điều

Xiện nhất dns ví du đãi ương được mua nhà để phục vụ tế định cự phối thuộc diện

tu th hd đất, gai toe nhà 6 theo quyết nh của cơ quan nhà nước có thẫn quyền và

chưa được thuô, thuê mua, mua nhà ở xã hột

Trường hop wna nhà ở xã hội

Thờ đã tình bay ở rên thi vấn để nhà ở xã hội là vẫn đã đang rất được quantâm Trên thực tổ nhà nước cằn cổ những chính sách ích cực về phất tiễn nhà ð xãHồi đ tăng khả năng tiép căn nhà ci người dân vỀ điều kiện của người mua rong

trường hop đồng mua bán nhà ở xã hội Bén mua ngoà thuộc trường hợp được sở

B

Hữu nhà ð Việt Nam thi phải đáp ứng mốt sổ đều kiện nhất đnh theo quy dinh cia

php luật bởi những đối tượng được tiép cân nhà xã hội chủ yêu a những người cao

tuổi có thu nhập thấp và chưa có nhà ở những nhủ cầu về nha ở cia họ lạ rất cao

những đều kiện này dave quy định cụ thỄ tạ đều 49 va điều 51 uật nhà năm 2014

Trường hợp bêu ma nhà là ỗ chức cá nhễn turớt ngoài

Bénmuanhitd chức cánhân nước ngoài cần dim bio đều kiện thuộc đối tượng

sở hữu tử Việt Na, Thao đó những đối toọng tổ chúc cánhân nước ngoài được sở

Hữu nhà ở tạ Việt Nam bao gỗm

~ Đá nhân nước ngoài đầu tơ xây dụng nhà ở theo dự én tại Việt Nam

theo quy định tạ Luật niy và luật có lên quan

~ _ Danh nghiệp có vấn đầu tzntớc ngoài chỉ nhánh vin phông đại diện

của doanh nghiệp nước ngoài quỹ đầu tư nước ngodi và chi nhánh ngân hing nước ngoi đang hoạt động t Việt Nam

= Đá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Đổi tượng nhà ở ma các tỔ chức cá nhân trần được pháp mua với h cách là bên

mua rong hợp đẳng muus bán nhà ở bao gim căn hồ chung cư và nhà 6 riêng lễ trong dây án đầu từ xây dụng nhà ở trở im vue béo dim quốc phòng an ninh theo quy định của chính phố

Các tổ chúc cá nhân nước ngoài trong trường hợp này cần dim bảo điều liện

quy Ảnh tạ điều 160 Luật nha ð năm 2014 và cô giấy tờ chứng mình theo quy dinh

tei đều74 ngủ ảnh số 99/2015 NĐ-CP

Đi với cá nhân nước ngoài thi phii có hd chiéu côn giá t có đồng dẫu kiểm,

chứng nhấp cảnh của cơ quan quân lý xuất nhập cảnh Việt Nam và không thuộc điện

được quyền tu di min trừ ngoại giao theo quy dinh của pháp lành vé quyền wu di

sia trừ danh cho cơ quan dei diện ngoại giao cơ quan lãnh sự và cơ quan đi diện

của tổ chúc quốc tte: Việt Nam

Đi với ổ chúc nước ngoi thi phải thuộc đối toợng quy dinh tại điều 159 của

uất nhà ở và có giấy chúng nhân ding ký đều tw hoặc giấy tờ do cơ quan cổ thẩm

Ey

quyền của Viét Nem cho ghép hoat động tử Việt Nam côn hiệ lực tả thời idm ký

et các giao địch vi nhà 6

2.2 Đối tugng của hợp dong mua bán nhà ở.

Đổi tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hoặc điện tích nhà dùng vvao việc 6, sinh hoạt hãng ngây của con người Nhà ở khác với nha ding vào mục đấchkhác nlarlam vin phòng trụ sở cơ quan, kho chúa, của hàng cis hiệu Nhang,

Xôi mua bán nhà ở để ding vio mục dich khác công phấ huân theo các quy din ciaphp luật về mua bản nhà ỡ_ Nhà ở có thể được hiễu là mốt ngôi nhà độ lập, một căn

hồ dùng cho con người sinh hoạ, nghĩ ngơi được xác định bing diễn tích mặt bằng

ditch sử đụng ranh giới vé không gian Trường hợp nhà ð có khuôn viên thi điện tich khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán ~ một vật theo neha rồng,

Nhà ở nêu muôn trở thành đối tượng của hop đẳng nrua bán nhà ở theo quy định tạiĐiều 118 Luật nhà ở năm 2014 thi phải đạp ving tắt cả các đu kiện sau:

Có giấy chứng nhận quyều sở hữm đổi với nhà ở theo qny định cña pháphật

Nha 1à los ải sân phải đăng ký quyền sở hia và gay chứng nhận quyển sở

Hữu đổi với nhà ð là cần cử xác nhận một người có phii chỗ sở hữu hợp pháp cũa

"ngôi nhà đó không và xác dinh nga vụ côn người đồ với nhà nước kh sở hữu ngồi nhà do, Việc quy đính nhà ở tham gia vào giao dich mua bén nhà ở đồng thi tao cơ

chế để nhà nước quản lý và kiễm soát những giao dich về nhà ở nói chung công ninenhững giao dich vi mua bán nhà ð nói riêng Nội dụng này đoợc ghỉ nhận tại đm a

Xhoăn 1, Điễu 118 Luật Nhà ð 2014 Tuy nhiên điều kiện này cing có ngosi lẽ đối

ới những trường hop được quy định tại khoản 2 cũa đều luật này:

Giây chứng nhân quyễn sở hữu nha là một vin bản do cơ quan nhà nước cóthim quyền cấp cho chủ sỡ Hồu của cẩn nhà Đây được xem là chúng cử hop phápxác định của quyễn của một cá nhân tổ chúc đối với căn nhã hoặc phi điện tích nhàcủa mình Khi dave cập gây ching nhân quyển sé hữu nhà, chỗ sở hồu nhà được

thục hiện diy đủ các quyén và nghĩa vụ oie mình đổi với ngôi nhà heo quý din cin

phip luật Nội dung thể hiện 18 nhất vỀ chủ sở hữu nhà ð khi nhàn véo giấy chứng

Fe

hận quyền sở hike nhà chính là phin thể hién thông in về chỗ sở hữu ti sin gắn liên

với đất

Khong thuộc điệu dang có trmh chấp id

dang trong thời han sở km nhà abi với những trường hợp sở hữm nhà ở có thờibạn

gi khiễu liệu về quyên sở hữm

Nha ở thuộc điện dang có tranh chip được hiểu là nhà dang trong tin trạng

chưa xác Ảnh được chi sở hie dich thực, dang chữ cơ quan nhà nước có thém quyên

giã quyếtnhằm xác nh chỉnh xác chỗ sở hồu nhà ð là Nói cách khác, tran chấp

bai lễ trên thục tổ có rất nay phãi được hiểu là tranh chip vé quyén sở hữu nhà

nhiều tinh huồng phát ánh liền quan din nhà ở nhưng không liên quan din đu lận

hà ð được phép trổ thành đối toơng giao dich mus bán nhà ở VD tranh chip về tién

công xây dựng nhà, ranh chấp vé ngiĩa vụ rã nợ cit chỗ nhà vớ các chỗ thể khác,

tranh chấp vé cây oi tréng rong đất gin iin với nhà ở bin chất của việc quy dint &u lên này nhằm bảo dim quyền và lợi ích hop pháp cũa tất cả các bên: chủ sở Hữu đích thục và bên mua nhà, ding thời giảm bớt khổ khân cho các cơ quan có qguyễn trong việc giải quyễt hêu quả pháp lý côn những giao dịch mua bán tử sản thuộc vi chỗ thể không có trong giao dich

Ngoài ra việc triển khi kế hoạch vé da dang hỏa hình thức sỡ hiếu nhà chúngcurd’ người dân có nhiễu lựa chon phù hợp hơn với tả chính và điều én hoàn cảnhcủa mình th luật nh ð 2014 đã có quy định về sở hữu chúng cư có thoi hạn với meich để người din có thể mua nhà với giá 13 Liên quan din đối tương này thi máttrong những điều kiện đỄ chủ sở hồu nhà có thể thực hiện gla dich bán nhà là phải

đang trong thời hen sở hữu.

Khong bị kê biên. i hank du hoặc đễ chấp hành quyết định hin chính

đã có hiện lực pháp tật cña cơ quam wha wrớc có thẫm quyén; không thuộc điện

dit, cb thông báo giã ta, phá dB nhà ở cũa cơ quan cổ

Thi cơ quan nhà nước có thim quyềnra quyết nh kê biên tải sẵn đ tí hành

án hoặc kê biên ti sin để chấp hành quyết định hành chính và những quyết Ảnh để

có hiện hục pháp luật thi ti sin đã được kế biên không được phép trở thánh đối tương

3

trong các giao dich din nợ nói chung cũng như các giao dich về mua bán tải sin nổi

sing, Nhà ở cũng không phải tả sản ngoại 12 Cụ th nu nhà 6 đã bị kế biển đ dimbio thi hành án hoặc đã có quyết nh có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩmqguyễn v vide thụ hồi, giã tên đối với ngôi nhà đó đ thực hiện chính sách guy hoạch

của nhà muge thi moi giao dich iên quan din mua bán ngôi nhà sẽ bi tuyên bổ võ liệu và giải quyết hấu quả pháp Lý theo quy dinh cia phip luật din sơ vé hop đồng v6 hiệu Có thể thấy quy dinh này là hoàn toàn phù hợp và thống nhất với quy định cia những vin bin pháp luật có Hiên quan Tuy nhiên, khi xét dén quyển ot ích chính đăng cin chủ sở hữu nhà ð và bên mua nhà th thiết gh cần bản luận thêm về trường hop thi các bên đ tin hành giao kết hợp đồng mua bản nhà 3, bên bán hoàn toàn,

hông iết và không buộc phi it v việc nhà ở thuộc sở hữu của mình c thé bi kế

tiên hoặc bị tha hỗ, giã tôn do năm rong diện quy hoach thi hậu qua pháp lý côn

geo dich sẽ được giã quyết theo đều 31 BLDS 2015 Việc tuyên vô hiệu họp đồng

không dim bão được quyên và lợi ích chính đáng cin các bin, ương lử giúp các bin nâng cao ÿ thức và nhận thức chip hành phép luật cia các chủ thé vậy nên nêu mt

trong các bên có yêu cầu thi tòa án sể giải quyết

23, Nội dung về quyền và nghĩa vụ cia các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở

2.3.1 Nghia vụ và quyên cũa bên bán nhà ở

3.3.1.1 Ngĩa vụ của bên bản Bén bên có 4 nghia vụ cơ bản cần phải tuân thủ trong hợp đẳng mus bán hàng

‘nda trừ những nghĩa vụ khác hai bên thée thuận thêm,

Thứ nhất, thông báo cho bên mua v các hạn chỗ quyên sỡ hữu đối với nhà

uua bản (nêu cổ, Trong qué bình mua bản tải sân nói chong và mua bán nhà ở nói ring thi một trong những nga vụ đầu tiên chính là báo cho bản mua những hạn chế quyên sở hữu đối với tà sân Người bản có ngiễa vụ phi trùng thục vé tinh rạng

thục tẺ của ngôi nhà, nhống han ché mã người mua có thể đổi điện ki sở hữu ngôinhà như, tranh chập lối đ chang kết cu hiện tei của ngôi nhà muỗng cấp, vũ bí ngôinhà df xây ra ngập lụt Thuận mus vừa bán nếu smu lôi người bán đã chia sẽ hết

những hạn chế ma người mua có

nhận thì gla dich có thé thục hiện tiếp Nghĩa vụ này nhằm dim bảo quyển lợi hợp

sip nấu sở hu ngôi nhà và bên mua vẫn chip

pháp của bên mua và bên mua số căn cứ vào tình trạng hiện tại của ngôi nhà để quyết

”

enh mua hay không mua ngéi nha này, đẳng thời thể hiện nguyên ắc thiện chỉ hợptác kh ham gia giao kết hợp đồng

Thứ: hai, tảo quân nhà đ 8ã bả trong hồi gian chưa giao nhà đ cho bên mun

Suid thông báo cho bên mua những hạn chế quyén sở hồu nâu có với nhà mua bán

và bên mua chấp nhận những han chế đó và vấn quyết định giao dich thi nghĩa vụ

tấp theo của bin bén a phố bảo quin, giữ nguyên hiện rang ngồi nhà như thời điểm4n a giao dịch trước khi nhà được bản giao cho bên mua Bén bán không có quyền

tháo đố, di dời, phá ba bất kỷ phn nào cia ngôi nhà và công có nghĩa vụ bão quản

"ngôi nhà trườc nhông tác đông thứ 3 khác nh thiên nhiên, môi trường, con người

Thứ ba, giao nhà & đăng tình trang di hỉ trong hợp đồng kém theo hỗ sơ về

hà cho bin mus, bén bán có ngiấa vụ bio quản ngôi nhà và kh tién hành giao nhà, tình trang cia ngôi nhà phi đúng với tình rang để ghi rong hep đẳng và khi tên Thành bin giao ngồi nha, bên bản phi tến hinh bin giao cùng với những Hy kim

theo như gy chứng nhân quyén sử dụng dit, gẤy chúng nhân quyển sở đụng đất

quyền sở hữu nhà ở v ti sẵn khác gin ién với dt

Thi tr, thực hiện động các th tac mua bán nhà ở theo quy định côn php luật

Hop đồng mua bán nhà đà hợp đồng có mục dich chuyển quyền sỡ hữu nhà ở từ bậnbản sang ben mua do đó việc quy đắnh nghĩa vụ này với bên bán nhà ở la cần thất

các chỉ phắ liên quan đến viée thực hiện thủ tue mua bán nhà do các bên thôn thuận, nhưng nêu không có thôn thuận thi ẽ do bên bản chịu Việc quy đắnh theo hướng nay

"hoàn toán thẳng nhất với quy đắnh vé chỉ phắ liên quan din vide chuyển quyền sở hữu,

trong hợp đẳng mua bán ti sẵn nói chứng @iéu 442-BLDS 2015)

23312 Quyằn của bên bán nha é Thất nhất, yêu cầu bên mua nhân nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận Song hành với ngiễa vụ phi bảo quân nhà đã bán trong thời gian chưa go nhà cho bên mualà

quyền cia bin bản được yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hen Quy dinh nàyshim dim bảo quyên oi cia bên bán trường hợp bên mua không nhận nhà đúng nh

đã hôn thuận sẽ lim ting khã năng chiu rễ ro đổi với ngôi nhà của bên bán va kháo theo những chỉ phi khác trong tỏi gian trồng nơm, bão quản ngối nhà Do vậy, nấu

tiên mua chim tp nhận ngéi nhà có nga là bên mua đã chậm thục hiện nghĩa vụ

3

theo quy định của pháp luật Va bén bán có quyền yêu ầu bên mua nhận nhà đúng

thải han đã thée thuận để không ảnh hưởng dinnhững lợi ich cũa minh,

Tứ hai, yêu cầu bên mua tr tên đáng thời hạn theo phương thúc thos thuận Người mua có ngấa vụ phải trã tiễn đúng hen va theo những phương thức mà

ai bên đ§ thỏa thuận và vi tính chất song vụ của hop đẳng mua bán ahi 3, nga vụ

cồn bên mua chính là quyền cia bin bén Trong roờng hp bản mua châm thục hiện, thực hiện không đúng, không đủ nghĩa vu thanh toán của minh bén bán hoàn toàn có

auyin yêu cầu bên mua thục iện đúng với tha thuận của hai bên

Thứ ba, yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bản nhà ở trong this hạn

đã thöa thuên Quy dink này nhằm hạn chế việc gánh chịu nid ro của bên bán bởi vi

theo quy ảnh ti khoản 2 đều 441 BLDS 2015 vé thời đm chịu iro thi: “Đối với

hop đồng mua bán tử sin má pháp luật quy định tải sin do phi đăng ký quyển số

ỡu thì bên bán chiu ni ro cho dén ki hoàn thành thi tue đăng ký, bên mua chịu rỗi

xo kễ ừ thôi đểm hoàn thành thủ tue đăng iy kd of khi bên mua chưa nhân ti sẵn,

nêu không có thôn thuận khác"

Thứ tr, không giao nhà khi chưa nhận đã tiên nhà nữa đ thos thuận Trong

trường hop khi bên bán đã thục hién quyển yêu cầu bên mua trả tiễn đúng thôi hạn

và phương thúc cả hei bên đã théa thuận nhưng bên mua vẫn chưa thục hiện đúng

đây đồ nghĩa vụ cũa mình thi bên bản có quyên không giao nhà cho đến khi bên mua trả đã in mua nha đã thôn thuận

2.3.2 Nghĩa vụ rà quyéu cha ben mua nhà ở:

3.3.1 Ngiễa vụ của bén mua nhà ở trả di tiền mua nhà đúng thời han, theo phương thức đã thôa thuân,

su không có théa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiễn thi bên mua phải trả vào thời

cm bên bén gieo nhà và tạ nơi có nhà Đây là nghĩa vụ cơ bản ma bên mua phi thục hiện rong giao dich mua bản ti sản nổi chung và mua bản nhà ở nối riêng Bồi

‘bin chất côn mự“mmua-bản” chỉnh là sựtrao đổi tiằn lay vật Đân mua muôn nhận được

hà thì bên mua phai rẽ tiễn cho bên bán Bén mua côn phi thanh toán tiên đúngtheo phương thức, thời gian và đa đm nh đã thda thuận Việc châm thục hiện thời

Than thanh toán phương thúc thanh toán không đóng cũng gây ảnh hướng âm bân bán

?

châu những thiệt hú, tổn thất nhất định và khi có hiệt ha xây ra bên mua phất cótrích nhiệm béi thường những thiệt hạ phát sinh do hành vi châm thục hiện then

toán, thánh toán không ding phương thúc nh đã thôn thuân trong hop đẳng của mình

Thứ hai, nhân nhà và hd sơ vỀ nhà đồng thời hen đã thỏa thuận Đây á quyển đẳng thời cũng là ngiĩa vụ cia bên mua Nghia vụ này có mỗi quan hệ mật tiết với

"nghĩa vụ hanh toán tiên theo đúng thời gian Néu các bên không có thôa thuần nào

Xhác thì thi didm bên mua nhận nhà cũng chính là thời điểm bên mua hãi thanh,

toán tiên cho bên bán.

Thứ ba, trang trường hop mua nhà dang cho thuê, phấi bảo dim quyên lợi ich của nguời thuê nh tha thuận trong hợp đồng thuê ki thời han thuế côn hiệu lực

Nets vụ này hoàn toán có thể suy luận được từ những phân tích về đối tượng nhà ð

tham gia mus bán là nhà ð đang cho thuê Khí người mua tham gia hợp đồng mua

"bán nhà ở, bên bán phải có nghĩa vụ thống báo cho bên mus về hiện trạng của ngéi

nhà và các vấn để khác có liên quan Vì vậy có thể nồi, tạ thời diém giao kết hopđẳng bên mua di tit trước về việc ngôi nhà dang cho thué và hợp đẳng thuê nhàvấn chưa hit an Vi vây có th nổi tạ thời điễm gao kết hop đồng, bên mua dé bidttrước ngôi nhà dang cho thuê và hop đông thuê nhã vẫn chưa hit han và vấn chấpnhận việc mua ngéi nhà này và bên mus sf là ngườ tấp nhận quyển và nghĩa vụ cũa

tiên cho huô từ phía người bản và người thuê phãi học hiện ngiễa vụ côn người thuê nhà đãi với chủnhà mới là bên mua

2322 0u Thất nhất, được nhận nhà kèm theo h sơ vé nhà theo ding tinh trang đã thôa thuận Đây là quyền cơ bin và quan rong đổi với bên mua Khi bên mus đồng ý giao

kết hợp đẳng có nghĩa là bên mua đã đẳng ý với hiện trang kết cu ngôi nhà đồ và

niu các bên không có thôn thuận nào khác thi bin bản có ngiĩa vụ bảo quản và giao

hà ding tình trang đã gỉ trong hop đẳng cho bên mus Khi giao nhà, bên mua cóquyền yêu cầu bên bin giao toàn bộ các hồ sơ liên quan din nha đã bán Đây chính

Ii sơ sở pháp lý để bên mua xác lập quyền sở hữu hợp pháp cia mình đối với ngồi

nhà đó

30