Khóa luận tốt nghiệp: Hợp đồng tặng cho nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam

ĐỀ thoả mén những nhu cau của mình, con người tự thay phải co sự trao đổi vật chất vớicác chủ thê khác trong xã hồi, từ đó quan hệ hợp đẳng được hình thành Thông qua hopđông các chủ thé

HO VÀ TÊN: TRAN THANH THẢO

MÃ SINH VIÊN: 450932

Trang phụ bìa

HO VÀ TÊN: TRAN THANH THẢO

MÃ SINH VIÊN: 450932

Lừi cam đean và ô xác nhận của giang viên hướng dan

LOI CAMDOAN

Tôi xia cam đoan day la công trình nghiên cứu của

riêng tôi, các kết luận số liệu trong khoá luận tốt

nghiệp là trung thực, dam bdo độ tin cấi'./.

“Xác nhân của giảng viên hướng dẫn Tác gid khoá luận tốt nghiệp

(Ki và ghi rố họ tên)

NGUYÊN ĐÌNH PHONG TRAN THANH THẢO

Danh mục ký hiệu hoặc các chữ viết tắt

Từ viet tắt Diễn giải

MỤC LỤC

TEARS PEAY ĐỀN cccccsenpngiDkgD0G051660001002303 3386606

Lời cam đoan và ơ xác nhận của giảng viên hướng dân 1

Danh mục ký hiệu hoặc các chữ viết tắ 02222222 ererrrrreeHE

¡j9 1 PP ”

Mũ ĐY bngeatbdiitdidudikdbưNgdSi8i00086089ãnlcRtiSBgùisb4tfltaf,eiaivae

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tải 1

we

2 Tom tắt tình hình nghiên cứu đề tai cee 0 22 seceereei

3 Ý nghia khoa học và ý ng†ĩa thực Pern Akinci uae

GEE hghĩD OGG cc acs ecpcsesrnccaccasmacanncapaeaiciigasassiod

$ Đổi tương va phạm vi nghiên cc esecssccseccssssesestensenecnncenenceeenenenenne

Sil, DSi Rite NGIỀNGIÁ soseoandateisasbegzeoasisseksiussontbil

SDS PANE CIES NCO os 0c sansatcsosdtbpislieebaielobsseosnesosogi 5

6 Phuong pháp Deh C0 CW uc ccecnssoe0eseii de ongeG1e0003G1301005010g.s0s3l 6

Jos TEDCRUIGUAIKHDRIORHEG00i630014G/6XAV00000622420Aft4dhộGesieGlfliatRodl 6Chương 1 MOT SĨ VAN DE LÝ LUẬN VỀ HỢP DONG TANG CHO NHÀ Ở 7

1.1 Khếi niệm hợp đồng tặng cho nhà ở ì so ccsnccreeceƑ

1.1.1 Khải niệm về hợp đồng tăng cho nhà ở cao 7

11.2 Đặc điểm của hợp đồng tăng cho nhà ở e9

12 Phân loại hợp đồng tặng cho nhà ở II

1.2.2 Căn cứ vào hình thức cña hợp đồng co

Quy định chung vê hợp dang tặng cho nhà ở

2.1.1 Chữ thể của hợp đồng tăng cho nhà ở co AT

2.1.2 Đối tương của hợp đồng tặng cho nhà ở 22

2.1.3 Nội dung của hop đồng tặng cho nhà ở 252.1.4 Hình thức của hop đồng tặng cho nhà ở 27

2.1.5 Các trường hop hợp đồng tặng cho nhà ở vô liệu và hậu quả pháp lýcủa hop đồng tang cho nhà ở vô hiệt 525 ce.- 28

2.1.6 Thời diém phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở 33

2.17 Chấm ditt hợp đồng tăng cho nhà ở eo 36Quy đính về hợp đồng tăng cho nha ở có điều kiện 38

2.2.1 Điều liên tặng cho trong hợp đồng ting cho nhà ở có điều kiện 38

222 Chủ thể thực hiện điều kiên tặng cho 40

223 Thời điềm có hiệu lực của hợp đồng ting cho nhà ở có điều kiện 41

2.2.4 Hậu quả pháp If trong hợp đồng ting cho nhà ở có điêu kiện 42

Chương 3 THỰC TIẾN TRANH CHAP, KIEN NGHỊ HOÀN THIỆN VÀ GIẢIPHAP NANG CAO HIEU QUA ÁP DỤNG PHAP LUAT VE HỢP DONG TANGCHO NHÀ Ở TẠI VIET NAM

3.1 Thực tiễn giải quyết các vụ tranh chap về hợp đồng tặng cho nhà ở theo quy

311 Tranh chấp về HDTCNO vô hiệu do người Hiệt Nam dinh cư ở nước

ngoài không dit điều laện sở hữu nhà ở tại Liệt Nam 47

3.1.2 Tranh chấp về hop đồng tặng cho nhà ở vô hiệu do gid tạo 483.1.3 Tranh chấp về HĐTCNƠ có điằu eên 22-22 5D

3.2 Một số kiến nghị, đề xuất hoàn thiện quy định phép luật và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dung pháp luật về hop đông tăng cho nha ở tại Viét Nam 51

3.2.1 Hoàn thiện quy đình của pháp luật về hợp đồng tặng cho nhà ở 513.2.2 Nâng cao chất lượng hoạt động công chứng hợp sông tặng cho nhà

ở 53

GoD 2:- MARE số giá Pgh RHÚb.LuuucdtgacanasiakenboniausdGooadEnbsasauagS5

DANH MỤC TAI LIEU THAM KHẢO 58

MO DAU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Khi Viét Nam đang mở cửa thi trường hội nhập quốc tê và khuyên khích lanh tếthi trường phát triển thi nhu câu địch chuyển tai sẵn giữa người dân ngày cảng phố biển

ĐỀ thoả mén những nhu cau của mình, con người tự thay phải co sự trao đổi vật chất vớicác chủ thê khác trong xã hồi, từ đó quan hệ hợp đẳng được hình thành Thông qua hopđông các chủ thé trao đổi các sản phẩm, dịch vụ và các lợi ích khác nhằm đề dap ungđời sông vật chất và tinh thân của minh

Trước yêu câu về việc hoàn thiện pháp luật hop đông trong điều kiện giao lưu dân

sự kinh tệ trong nên kinh tế thi trường định hướng xã hội chủ ngÿĩa, hộ: nhập quốc tê sâurộng Nhà nước ta da không ngừng hoàn thiện phép luật trong đó hợp đồng tăng cho tài sannói chung hợp đông tặng cho nha ở nói riêng đã được nhiéu văn bản quy phạm pháp luật

quy &nh như BLDS năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng nếm 2014, Luật

Đất dai năm 2013, Những văn bản pháp luật này đá gop phân rất lớn trong việc hướng dancách ứng xử của người dân cũng nlur là căn cirphap luật dé cơ quan có thâm quyền áp dung

trong việc giải quyết các tranh chap phát sinh trong cuộc sóng

Thực tê, việc tặng cho nha ở tại Viét Nam van còn tôn tai rhững bat cap, hạn chế,mặc di hệ thông pháp luật liên quan đã dan hoàn thiện qua nhiêu lần sửa đổi, bô sung

Từ đó đời hỏi phải có những nghiên cứu nhằm đưa ra những giải phép để tiếp tục hoànthiện quy định pháp luật liên quan đến hợp đông tặng cho tài sẵn nói chung hợp đồng

tang cho nhà ở nói riêng Dé lam rõ hơn cơ sở lý luận và thực tiễn của các quy đính phápluật về hợp đông tăng cho nha ở, những khó khăn, vướng mắc trong thực tiền áp dụng,trên cơ sở đó có những kiên nghị hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực nay, việc nghiêncứu đề tài: “Hợp đồng tăng cho nhà ở theo quy định của pháp luật Hiệt Nam” là cần thiết

và phù hop trong giai đoạn hiện nay, sé mang lại những gá trị lý luận và thực tiễn sâu

sắc.

2 Tóm tắt tình hình nghiên cứu đề tài

Việc nghiên cứu hợp đông tăng cho nhà ở được khá nhiều các nha nghiên cứukhoa học quan tâm trong các thời ky và đưới nhiéu quan điểm khác nhau, nhưng việcnghiên cửu về hợp đông tặng cho nha ở van con khá khiêm tôn so với những gì đangdiễn ra trên thực tế, cũng như những quy dinh chưa cụ thé, chỉ tiết cho việc thực thì và

áp dụng pháp luật vào giải quyết những tranh chap phát sinh từ quá trình tăng cho Có

thể nêu ra một số công trình nghién cứu tiêu biểu như sau:

Lê Thi Giang (2019) về “Hop đồng tăng cho tài sản theo pháp luật Viét

Nam - một số vẫn dé lý luận và thực tiễn”, Luận án tiên sĩ Luật hoc, Trường Dai họcLuật Hà Nôi Luận án đã phân tích, bình luận toàn điện về các quy đính của pháp luậtdân sự Việt Nam đôi với hợp đông tăng cho, trong do có hợp đông táng cho nha ở Đẳngthời chỉ ra những bat cập, hạn chê, tác giả đưa ra những kiên nghị nhằm hoàn thiện cácquy định chung về HĐTCTS

Lê Thi Giang (2020), “Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng ting

cho tài sản - Thực trang và đề xuất hoàn thiện pháp luật”, Tạp chí nghề luật, sô 2, tr

26-31,43 Tác giả tập trung nghiên cứu các quy định của BLDS năm 2015 và các văn bản

pháp luật có liên quan dén thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản

Trên cơ sở những phân tích do, tác giả chi ra nhiing điểm han chê, bat cập của pháp luật

hiện hành và đề xuất những kiên nghị hoàn thiện pháp luật

° Lê Thị Giang (2020), “Quy đình về hình thức của hợp đồng tăng cho tài

sản - Một số bat cập và laễn nghị hoàn thiên”, Tap chi Dân chủ và Pháp luật, số 3, tr.60-64 Bài việt là công trình nghién cứu chuyên sâu về hình thức của hợp đồng tăng cho

tài sân Trong đó, tác giả phân tích các quy định của pháp luật luận hành về hợp đôngtặng cho tài sản Từ đó chỉ ra những hen chê, bat cập và đề xuất một số giải pháp hoàn

thiện pháp luật có liên quan.

° Lỗ Thị Kiều Linh (2020) về “Hop đồng ting cho nhà ở theo guy định của

Bồ luật dén sự năm 2015 và thực én thi hành tại tổ chức hành nghề công chứng", Luậnvăn thạc si Luật học, Trường Dai hoc Luật Hà Nội Luận văn đã nghiên cứu một số van

đề chung về HĐTCNƠ và công chứng HĐTCNƠ, thực tiên công chúng loại hợp đông

nay tại các tô chức hành nghề công chúng từ do đưa ra một so định hướng, giãi phápnhằm nâng cao liệu quả của hoạt đông này.

° Tran Quý Đức (2021) về “Hợp đồng tăng cho nha ở theo guy định của

pháp luật đân sự Viét Nam”, Luận văn thạc si Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.

Luân văn đã nghiên cứu những cơ sở lý luận về hợp đông tặng cho nhà ở Đánh giá thựctrạng pháp luật và thực tiễn áp dung pháp luật trên thực tê Từ đó, tác giả đưa ra mat sôgiải pháp nhắm hoàn thiện về mặt pháp ly ché dinh tăng cho nhà ở và tăng cường hiệu

quả áp dung các quy đính về hợp đồng tặng cho nhà ở dé giải quyết những vẫn đề liên

quan

° Vũ Thị Héng Yên (2018), “Binh luận guy định của Bộ luật Dân sự năm

2015 về hợp đồng tặng cho tài sản”, Tạp chi Nhà nước và Pháp luật, Số 09/2018, tr

36-43 Bài việt tập trung phân tích về bản chất pháp ly của HDTCNO và bình luận về nhữngbắt cập, thiêu sót trong các quy định của BLDS năm 2015 về HDTCTS

° Lê Anh Ngọc (2020) về ‘Hop đồng tặng cho quyền sử dung dat theo quy

đinh của pháp luật dan sự Viét Nam và thực nễn thủ hành tại một số tổ chức hành nghề

công chứng trên dia bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ Luật học,Trường Đại hoc Luật Hà Nội Tác giả tập trung nghiên cứu những van dé lý luận vềQSDD va hợp đông tang cho QSDĐ Đồng thời, Luân văn đã có nhũng phân tích về thực

trang thực tiễn áp dung tại một số văn phòng công chứng trên dia ban quận Long Biên,

thành phó Hà Nội, đưa ra một số vướng mac, bat cập còn tôn tại và kiên nghị nhằm hoàn

thiện phép luật về hop đồng tặng cho QSDD

5 Vũ Minh Tiên (2020) về “Hop đồng tặng cho bắt động sản theo pháp luật

dan sự Viét Nam”, Luận văn thạc si Luật hoc, Trường Dai hoc Luật Hà Nội Luận văn

đã nghiên cứu, phân tích, đánh giá quy định pháp luật về bat đông sản theo hướng so

sánh, đôi chiêu các văn bản pháp luật về bat động sản của Viét Nam với pháp luật của

một số quốc gia khác Từ đó, tác giả đưa ra một số ưu, nhược điểm và bình luân về những

bat cập, thiêu sót trong các quy đính của BLDS năm 2015 và các văn bản pháp luật khác

về hợp đông tang cho tai sản

Co thé thay, mac di đã có nhiều công trình nghiên cứu về HĐTCTS, tặng choQSDD nhưng lei có ít các công trình nghiên cứu về HDTCNO theo quy đính của phápluật Viet Nam Đặc biệt, thực tiễn áp dung và giải quyết tranh chấp về loai hợp đồng nayvan tên tại nhiéu bat cập, hạn chê Do đó, việc nghiên cứu HĐTCNƠ theo quy định phápluật V iệt Nam là thực sự cân thiết nhằm phân tích, đánh giá va dua ra các kiên nghi hoànthiện, áp đụng thông nhật trong tat cả các lĩnh vực trong giai đoạn hiện nay.

3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tien

3.1 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tải khóa luận góp phân tiép tục lam sáng tỏ những van

dé lý luận về HDTCNO cũng như các quy đính pháp luật về HĐTCNƠ va thực tiễn thihành thông qua những vi dụ thực tê

3.2 Ý nghĩa tực tien

Kết quả nghiên cứu của dé tài khỏa luận gop phân tiệp tục làm sáng tỏ những van

đề tý luận về HĐTCNƠ, cho thay những mất được cũng như những điểm còn bat cập,hạn chế trong các quy định pháp luật về HĐTCNƠ, đồng thời cho thay thực tiễn thi hành:phép luật về HĐTCNƠ

4 Mục đíchvà nhiệm vụ nghiên cứu

41 Mục đích nghién cứu

Với dé tài nghiên cứu: “Hop đồng ting cho nhà ở theo uy định của pháp luật

Tiết Nam’, tác giã tập trung nghién cửu dé làm sảng tỏ khái niệm, đặc điểm pháp ly củahợp đông tặng cho nhà ở, ý nghia của hợp đồng tăng cho nhà ở trong điều kiện nền kinh

tế thị trường biện nay, cơ sở pháp lý của việc xác lâp, thực hiện HĐTCNƠ và thực tiễngai quyét tranh chap về van dé nay.

Qua đó, tác giả cũng nghiên cứu thực trang, đánh giá hiệu qua điều chỉnh các quyđính của pháp luật tei Toa án dé từ đó chỉ rõ các nguyên nhân của những bat cập trong

việc quy đính pháp luật làm ảnh hưởng đến sự tôn tại và phát triển của quan hệ tầng cho

nhà ở trong giai đoan hiện nay.

Trên cơ sở đó tác giả đề xuất một số kiên nghi, giải pháp nhằm tạo ra hành langpháp ly vững chắc trong quan hệ HĐTCNƠ.

42 Nhiệm vịt nghiên cin

Dé dat được mục tiêu trên, khoá luận tap trung vào giải quyết các nhiệm vụ cơ

bản sau đây:

° Làm sáng tỏ cơ sở lý luận ve HĐTCNƠ

° Nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về các HDTCNO để chỉ

ra những bat cập còn tôn tai trong hệ thông pháp luật và chỉ ra các nguyên nhân chủ yêucủa những bat cập đó trên cơ sở thực tiến thi hành pháp luật

_ Dé xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, và nêng cao hiéu quả

thực hiên HDTCNO ở tai Việt Nam.

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

$1 Đối trợng ughién cin

Đổi tượng nghiên cứu của dé tai là các vấn đề lý thuyết có tính lý luận về

HDTCNO và các quy định pháp luật liên quan.

2013 có hiệu lực pháp luật.

Pham vi nghiên cứu về không gian: Khoá luận tập trung nghiên cứu các quy định:pháp luật về HĐTCNƠ tại V iệt Nam

6 Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận sử dung chủ yêu các phương pháp nghiên cứu chung của khoa học xãhội như Phương pháp tiép cận hệ thống, phương pháp phân tích, phương pháp lich sik

Các phương pháp nghiên cứu đặc thù của khoa học pháp ly được khoá luận sử dung bao

gồm: Phương pháp phân loại pháp ly, phương pháp mô tả các quy pham pháp luật,phương pháp phân tích vụ việc, Mỗi phương pháp nay được sử dung cho các nội dung

nghiên cứu cụ thể của khóa luận nhằm mục tiêu chưng nghiên cứu dé tai và các mục tiêunghiên cứu từng van dé pháp lý cu thé

7 Kết cầu của khóa luận

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tai liệu tham khảo phụ lục, nội dung củakhóa luận gồm 03 chương

Chương 1: Một số vẫn đề lý: luận về hợp đồng tăng cho nhà ở

Chương 2: Quy định của pháp luật TTệt Nam về hop đồng tặng cho nhà ở

Chương 3- Thực tiễn tranh chấp, liên nghị hoàn thuận và giải pháp nâng cao hiểu:quả áp ding pháp luật về hợp đông tặng cho nhà ở tại Viét Nam

Chương 1

MOT SỐ VAN DE LÝ LUẬN VE HOP DONG TANG CHO NHÀ Ở

1.1 Khái niệm hep đồng tặng cho nhà ở

1.1.1 Khái uiệm về hop đồng tặng cho nhà ởTại Điều 385 BLDS năm 2015 quy định: “Hop đồng là sự thoả thuận giữa các

bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chẩm đút quyền ngÏữa vụ dân sự" Hợp đồng được

hình thành dựa trên sự cơ sở của sự thoả thuận, thông nhất ý chí giữa các chủ thé hướngtới hậu qua pháp lý do là làm phát sinh, thay dai hoặc châm đút quyền, nghiia vu của một

hoặc các bén

Theo giải thích tai Từ điền Tiêng Việt, đông từ “tăng” được hiểu là “cho, trao cho

để khen ngợi, khuyến khich hoặc tô lòng quý mến", “cho” được hiểu là “chuyên cái sở

hữu của mình sang người khác mà không đổi lay gì cả"? Như vay, “tang” là một hình

thức khác của “chø” nhung mang tính chất trang trong hơn, thể hiện lòng quý mén, trêntrọng nhằm khen ngơi, khuyến khích Tại mét số Từ điển khác cũng có giải thích “tăng”

là “cho dé tö lòng guy? mễn”, “cho” là "eln én cải thuộc sở hit của mình sang của ngườikhác mà không đổi lay gicd’ Dù có nhiều cách diễn đạt khác nhau nhung nhin chung

có thé hiểu “tặng cho” là viée chuyển các thuộc sở hữu của minh sang thành sở hữu của

người khác mang tính chat tinh cảm, khen ngơi hay khuyên khích người nhận tăng cho

ma không yêu cầu đền bù hay nhằm muc đích thương mai

Bô Dân luật Bắc ky năm 1931 đã quy định: ‘Sinh thời tăng dit là một khé ước do

bên tặng chủ hiện thời bỏ của ra mà bên thu tang nhận lay” Hay trong Bộ Dân luật

Trung ky năm 1936 cũng quy đình: ‘Sinh thời tăng dit là một khé ước do bên tặng chủ

bé đứt ngay một tài sản gì dé cho bên người thu hưởng nhận lây” Bộ Dân luật năm 1972cũng có cách tiếp cận tương tự ‘Sith thời đữ là một khé ước do đó người chit tăng đem

một tài sản của minh cho đứt khoát một người khác, là người thu tặng címg thuận nhận

tài sản ấp” Có thé thay, truyền thông pháp luật dan sự ở nước ta đã công nhận tăng cho

' Viên Ngôn ngữ học (2010), Từ điện Tiếng Việt, NXB Ttdển Bach Khoa, Hà Nội, tr 995

? Vain Ngân ngữ học (2010), Từ dain Tờng Việt, NXB Từ din Bách Khoa, Hà Nội,tr 165.

là hợp đồng tảng cho được xác lập trên cơ sở sự thoả thuận, ý chí của cả bên tặng cho

và bên nhận tặng cho Trên nên tảng kê thừa các quy đính về tặng cho, BLDS năm 1995,BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 đều tiép cân và ghi nhân tặng cho là hợp dong

Như vậy, khi nghiên cứu tăng cho đưới gĩc đơ pháp lý là hợp dong hop đơngtặng cho mang bản chat sau:

"Hop đồng là sự thõa thuận giữa các bên ” Yêu tơ thộ thuận vừa là nguồn.gơc, vừa là cơ sở nên tang tạo nên hợp đơng Khơng cĩ hợp đồng nào ma khơng do thưathuận Bản chat của sự théa thuận lả kết quả của sự thơng nhật giữa "ý chí" với "sự bay

tơ ý chí" của mỗi bên Hợp đẳng là sự thỏa thuận dé tạo ra sự ràng buộc pháp lý giữacác bên: một sự thỏa thuận khơng phải là hợp đồng, nêu khơng tạo nên liệu lực ràng

buộc giữa các bên Tom lại, chỉ những thỏa thuận tao ra surang buộc pháp ly moi được

coi là hợp đồng Bởi vậy, 'sự thoả thuận! và "sự tao ra một ràng buộc pháp Ij" là hai dauhiệu cơ bản tạo nên bản chất của hợp đồng" 3

Theo tử điền Tiếng Việt thi “Nha” được hiểu là danh từ chỉ “cổng trình xây dung

cĩ máu, cĩ tường vách dé ở hay dé ding vào một việc nào dé”

Nha ở là sản phẩm do con người tạo ra và cùng với sự phát trién của kinh tê và đờisơng xã hội, rất nhiêu loại nha với đặc điểm xây dung kiên trúc, đặc trung tính chất và

giá trị sử dụng khác nhau được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014” Mai loại nha ở cĩnhững quy định riêng về đối tượng được sở hữu nhà ở, tiêu chuẩn xây dụng, quy chếpháp ly và điều liện chuyển giao quyền sở hữu khác nhau Tuy nhién, do nha ở là tài sân

cĩ giá trị lớn và đĩng vai trị quan trọng trong đời sơng xã hội và kinh tê nên các hợp đơng về nha ở luơn phải được lập thành văn bản”.

Từ các phân tích ở trên cĩ thé đưa ra khái tiệm về HDTCNO như sau: Hợp đồngtặng cho nhà ở là sự thõa thuận bằng văn ban giữa bên tăng cho và bên được tăng cho,

theo dé bên tặng cho giao nhà ở và chuyên quyền sở hữm nhà ở cđa minh cho bên được

` Là Minh Hing (2010) Hifu bực của hợp đồng theo quy dink của pháp Init Việt Nam, Luận án tiên sĩ hật học „Trường Daihoc Luật Thành pho Hộ Chỉ Meh trl3

1 Viên Ngơn ngĩ học (2010), Từ điện Tổng Việt, NXB Từ đến Bich Khoa, Hi Nội,tr.699.

a Đều3 Luit Nhà ởnăm 2014.

* Đầu 121 Luật Nha ở năm 2014.

tặng cho mà không yéu cu đền bù hoặc yên câu loi ích vật chất nào, bên được tặng chođồng ý nhân nhà ở và đăng ký' quyên sở hữu nhà ở

1.1.2 Đặc diém của hợp đồng tặng cho uhà ởThứ nhất, HDTCNO là hop đồng không có đền bit

Đặc điểm nay được thê hiện ở việc một bên chuyên giao tài sản va quyên sở hữu

tài sản cho bên được tăng cho, con bên được tang cho không co nghia vụ trả lai cho bên

tang cho bat ky lợi ich nào Do tính chat không có sự bù trừ lợi ích nên những hợp đồngnày được gọi là “hop đồng không có đền bit” Hop đồng không có đèn bù thường dựa

trên yêu tổ tinh cảm hay tính tương tro, giúp dé lẫn nhau nên việc điều chỉnh pháp luật

đôi với hợp đồng này cũng ít khất khe hơn với hợp đông có dén bu Hợp đông không có

đền bu thường chỉ phát sinh hiệu lực khi một bên đã chuyển giao lợi ích cho bên kia trên thực tế Ví đụ: Bên tặng cho đã chuyên giao tải sản tăng cho.

Nhu vậy, có thé thay ring HDTCNO thường được hình thành dua trên cơ sở quan

hệ tinh cảm của con người, nó là phương tiện pháp lý quan trọng dé dich chuyển quyền

sở hữu nhà ở từ người nay sang người khác nhềm thoả man nhu cau sử dung dat và sở

hiểm nhà ở và là hợp đông không có đền bù Chinh yêu tô không có đền bù đã tao choHĐTCNƠ là hợp đồng đặc biệt trong các hợp đông dan sự Bởi 1é, đa sô các giao dichdân sự đầu mang tính chat trao đôi, nên yêu tô dén bu (bằng tiên hoặc tài sản ngang gid)

là một đặc trung quan trong và phô biên Tuy nhiên, hợp đông tặng cho không nhằm mucđích trao đổi giá trị, nên nó không có tính chat đặc trưng như các hợp đồng dân sự khác,điều này chính là điểm đặc biệt của HĐTCNƠ nói riêng và HĐTCTS nói chung,

Thứ hai, HĐTCNƠ là hợp đồng thực tế

Đặc điểm thực tê của hợp đông được thé hiện khi bên được tặng cho nhận tai sảnthi khi đó quyền của các bên mới phát sinh Ngiữa là: tai thời điểm đăng ký quyên sửdung đất ở cơ quan nhà nước có thâm quyên thi bên được tặng cho được coi là nhận đượcquyền hữu nhà ở từ bên tặng cho chuyển giao, khi đó hợp đông tặng cho mới có hiệu lực

và quyên của bên được tặng cho mới phát sinh Do đặc điểm này của hợp đồng tặng cho

ma mọi théa thuận về việc tặng cho nhà ở đều chưa có hiệu lực khi các bên chưa chuyển

giao quyên sở hữu cho nhau và chưa đăng ky tại cơ quan có thêm quyền

Thứ ba HĐTCNƠ là hợp đồng don vụ.

Căn cứ vào mốt: liên hệ về quyền và ngiữa vụ dan sự giữa các bên thi hợp đôngđược phan thành hai loại là hep đồng đơn vụ và hợp đông song vụ Theo quy định tạikhoản 1, 2 Điều 402 BLDS năm 2015 quy định: ‘Hop đồng song vu là hợp đồng mà cácbên chit thé đều có nghĩa vụ đối với nhan: Hợp đồng don vụ là hợp đồng mà chỉ một bên

có nghiia vir?

Trong Luận văn thạc i luật học của tác giả Lỗ Thị Kiéu Linh, tác giả cho rằng

“Hop đồng tăng cho nhà ở là hợp đồng don vir’ Theo tác giả hợp đồng tặng cho nhà ở

chỉ tôn tai ngliia vu của bên tặng cho đối với bên được tăng cho Việc nhận tai sản tặngcho không xác định là nglĩa vụ pháp lý bat buộc đối với bên được tăng cho Ngay cả đối

với hop đồng tăng cho có điều kiện, điều kiện mà các bên thỏa thuận phải có ý ngiữa đối

với việc thực biên hợp đồng Con những điều kiên thực hiện ngiĩa vụ trong hep đông

tặng cho không có hiệu lực ràng buộc giữa các bên Do đó, không thé coi hợp đồng tặng

cho có điều kiện la hop dong song vụ vì quyền của bên nảy không tương ứng với ng†ĩa

vu của bên kia.

Tuy nhiên, theo quan điểm của tác gia Vii Minh Tiên thi: “Hop đồng tặng cho batđộng sản là hop đồng đơn vụ hoặc song vụ” Theo đó, nêu hợp đồng tang cho bat đôngsản thông thường (không có điều kién) thi đây là hợp đồng đơn vụ vì trong hợp nay chỉtôn tại nghĩa vụ của bên tăng cho đối với bên được tăng cho Bởi vì, việc nhận tặng chohay không phụ thuộc vào ý chí của bên được tăng cho và không ai có thé ép buộc bênđược tặng cho phải nhận tài sản Mặt khác, nêu là hop đông tăng cho có điêu kiện thiđây là hop đông song vụ Theo Điều 462 BLDS năm 2015 quy định “ Bên tặng cho có

thể yeu câu bản được tăng cho thực hiện một hoặc nhiều ngiãa vụ trước hoặc sau khử

tặng cho” Do đỏ, khi bên tặng cho và bên được tặng cho đã thoả thuận và thông nhất vềđiều kiện tầng cho thì bên tặng cho có quyền yêu câu bên được tặng cho phải thực hiệnng]ĩa vụ

` VÑ Minh Tiên (2020), Hợp đông ting cho bất động sin theo pháp init din sự Việt Nam,tr.19, Luin vẫn thạc sĩ

Qua những phân tích, bình luận về các quan điểm khác nhau về tính đơn vu vàsong vụ của HĐTCTS Tác giả đông ý với quan điểm HĐTCNƠ là hợp đông đơn vụBồi vi, đối với HĐTCTS nói chung HĐTCNƠ nói riêng thi việc nhân hay không nhận

tài sản tặng cho phụ thuộc vào vào ý chí của bên được tăng cho Bên tặng cho hoặc chủ

thé thứ ba khác không thể ép buộc bên được tăng cho nhận tai sản Mat khác, trong quan

hệ ngiĩa vụ, quyên của bên này tương ứng với ngiấa vụ của bên kia va ngược lại Nếu

xác định việc nhận tai san tặng cho là nghia vụ của bên được tặng cho sẽ gây ra sự vô ly

bởi tương ứng với ng]ĩa vụ chuyên giao tài sản cho bên tặng cho phải là quyên nhân taisan tặng cho của bên được tặng cho ma không thé đồng thời tên tại ngiĩa vụ nhận tai sincủa bên được tặng cho Kế cả trong trường hợp tang cho nhà ở có điều kiện thì mặc dù

bên được tặng cho phải thực hién nghia vụ nhưng ng†ĩa vụ đó không được coi là ngfiia

vụ tương xứng với ng]ĩa vụ chuyên giao tai sản và chuyên quyên sở hữu của bên tặng

cho sang bên được tăng cho Vay nên, dù HDTCNO thông thường hay tăng cho nhà ở

có điều kiện thi hop dong tăng cho van là hợp đồng đơn vu

1.2 Phan loại hợp đồng tặng cho nhà ở

1.2.1 Can cứ vào ý chí cha bêu tặng cho

Căn cứ vào ý chí của bên tặng cho, HDTCNO được chia lam hai loại:

HĐTCNG thông thường Được hiéula trong hợp đông tăng cho mà bên được tang

cho nhận tài sản mà không phải thực hiện bắt cứ một naglĩa vụ nào trước hoặc sau khinhận tải sản tặng cho Hợp đông này chủ yêu được áp dung dé giúp dé, hỗ trợ, làm từthiện hoặc hợp đông tăng cho được xác lập, thực hiện giữa các thành viên trong gia đính,bạn bè Vi đụ: Bồ me tặng cho nhà ở cho con cái khi con cái ra ra ở riêng tặng cho nhà

tình thương, tăng cho nhà cho người có công với cách mang

HDTCNO có điều kiện: Là hợp đồng ma theo đó các bên có thể thỏa thuận thêm

về sự kiện của hop đông theo do bên tặng cho có thể yêu câu bên được tăng cho thực

hiện một hoặc nluêu nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho Ndi cách khác, hợp đồng tặngcho có điều kiện là trường hợp bên được tăng cho muôn nhận được tải sản tăng cho thi

phải thực hiện một hoặc nhiêu ngiĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho va điều kiện không

vi phạm điệu cam của pháp luật, không trái đạo đức xã hội và có thê thực hiện được và

không mang lại lợi ích vật chat cho bên tặng cho Vi du: A và B thoả thuận với nhau A

sẽ tang cho nhà cho B với điều kiện B phải thi đỗ Trường Dai học Luật Hà Nội Theo

đó, nêu B không đỗ Trường Dai học Luật Hà Nội thi hợp đông không phát sinh hiệu lực,

^ không phải tang cho nha cho B.

1.2.2 Căm cứ vào hình thite cha hợp đồng

Căn cứ vào hình thức của hop đông ting cho nha ở có thé chia làm hei loại:

Thứ nhất, HĐTCNƠ ở bắt bude phải công chứng chứng thực: Đây là nhữngtrường hợp pháp luật buộc HĐTCNƠ phải công chứng hoặc chứng thực Việc giao két

HDTCNO nay phai được thực hiện trước mặt công chứng viên hoặc người có thẩm quyền

chứng thực mà pháp luật quy đính Việc công chúng, chúng thực HĐTCNƠ trong trườnghop này là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy đính của luật Ví đụ: Cá nhân

tặng cho nhà ở cho cá nhân,

Thứ hai, HĐTCNƠ không bắt buộc phái công chứng chứng thực: Day là loại hopđông tặng cho mà không cân phai giao kết trước mặt công chúng viên hoặc người cóthâm quyên chúng thực theo pháp luật quy định Thông thường đối tượng hợp đồng hợp

dong này là những loại nhà ở đặc thù như: nhà tình ngiĩa, tặng cho nhà tình thương thihợp đông không bat buộc phải công chứng chứng thực Vi dụ: Nhà nước tặng cho người

có công với cách mang nhà tình nghia, hợp đông tặng cho này không cân phải côngchứng vẫn phát sinh liệu lực

13 Ý nghĩa pháp lý của các quy địnhvề hợp đồng tặng cho nhà ở

Đối với xã hội

Nhu câu có nhà ở là một nhu câu thiết yêu trong đời sông con người “An cir lạc

nghiệp” là truyền thông được thâm nlyuân trong tư tưởng người V iệt Nam, việc có mộtngôi nha dé én định cuộc sông quyết định sự thành công trong đời của mỗi cá nhân Hiệnnay, tốc độ đô thi hoá dién ra ngày cảng mạnh mẽ, dân SỐ ngày càng tang dan tới gatăng nhu câu về nhà ở của người dân Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của nên kinh té

thị trường và sự hạn chế của quỹ dat xây dung nhà khiến giá nha ở ngày càng tang cao,

không phải ai cũng có đủ điều kiện tài chính dé sở hữu nhà ở của riêng mình HDTCNO1a một trong những phương tiện pháp lý hữu hiệu, dam bảo chuyên giao quyền sở hữu

nha ở từ chủ thé này sang chủ thé khác ma không mang tính đền bù, không gánh nặngtài chính cho bên được tăng cho, đáp ứng một phân nhu câu về nhà ở trong đời song xãhội Việc tặng cho nhà ở thường được xác lập giữa nhũng người có cùng huyết thông,

chăm sóc, nuôi đưỡng, giữa các thành viên trong gia đính thông qua tặng cho, nhà ở

được truyền từ thé hệ này sang thê hệ khác Bên canh đó, tặng cho nha ở còn xuat phát

trên cơ sỡ quan hệ tình cảm giữa con người với con người với nhau, là tình cảm yêu thương, trân trọng, tương thân, tương ái, gúp đỡ nhữmg người có hoàn cảnh khó khăn, hoạn nan, trí ân những người có công với nhà nước thông qua hinh thức tang cho nha

tình nghĩa, nha tình thương, Chính vi vậy mà HDTCNO mang y nghiia xã hội sâu sắc,phát huy những đức tính cao dep, gữ gin giá tri đạo đức, nâng cao tinh thân đoàn kết,

tương thân tương ái trong nhân dân.

Đối với nhà nước

Thứ nhất, HDTCNG là cơ sở dé Nhà nước thông nhất quản lý về dat dai và nhà ở

theo thâm quyền Hợp đồng tặng cho nhà ở góp phan tạo sự thuận loai cho Nha nướctrong việc quản ly dat dai

Sự chuyển dich quyền sử dung dat và quyền sở hữu nhà ở từ người này sang ngườikhác thông qua hợp đông tặng cho được pháp luật quy định tương đôi chat chế Với sự

quy định cụ thé về điều kiện, nôi dung và hình thức của HĐTCNƠ, Nha nước đã kiểmsoát và theo đối su dich chuyển quyền sử dung dat và quyền sở hữu nhà ở của các chủthể tặng cho nhau Thông qua việc quy đính chat chế nay, Nha nước theo dõi, kiểm soát

được các biên động về quyền sử dung đất, năm được tinh hình tặng cho nha ở giữa các

chủ thé khi chuyển nhương quyên sử dung đất và quyền sở hữu nhà ở giữa các chủ thétrong xã hội, đẳng thời phát hiện được việc trén thuê của các chủ thé khi chuyển nhượngquyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho nhau nhưng lại an dưới dang hop dong

tặng cho nha ở Từ do co các biện pháp quản lý đất đai một cách chặt chế, khoa học

Thứ hai, HĐTCNƠ cũng dong thời là cơ sở dé các cơ quan Nhà nước thực hiện

các quy đính về thuê, phí, lê phí liên quan đến việc chuyên dich QSDĐ, quyên sở hữu

nha ở và tài sin trên dat

Với tư cách là đại điện chủ sở hữu dat dai, Nhà nước không trực tiếp sử dung dat

ma giao cho các tô chức, cá nhân, hô gia đính sử dung Gn định, lâu dai nhưng Nhà nướckhông mat đi QSDĐ của mình Một trong các hình thức mà Nhà nước thực luận quyền

sử dung đó là ban hành các văn bản quy pham pháp luật về quản ly va sử dung dat buộccác cá nhân, tô chức, hộ gia đính thực hiện trong quá trình sử dụng đất

Vì đôi tượng của HDTCNO là quyền sở hữu nhà ở, do vậy khi tăng cho nhà ở thi

phải tuân thủ pháp luật về dat đai, nha ở Nhumg việc tặng cho nhà ở giữa các chủ thể cóquan hé huyết thống trong phạm vi ba đời, người tặng cho không phải nộp thuê chuyênquyền sử dụng đất Như vậy không những việc tặng cho théa mãn được nhu cau, ý

nguyện của bên tăng cho là mang lai lợi ich cho bên được tặng cho mà còn giảm bớt những chi phí khác Nhưng bên cạnh việc mang lại lợi ích chính đáng cho các bên chủ

thể tham gia hợp đồng tang cho thực sự thì cũng cần lưu ý đối với ruột số các trường hợplợi dụng ý ngiĩa của hop đồng tặng cho dé nhằm trồn tránh ng}fa vu theo quy đính của

pháp luật.

Thứ ba, HĐTCNƠ là cơ sở dé giải quyết tranh chap phát sinh giữa các cá nhân, tôchức có liên quan Xuất phát từ thực tiễn cho thay, tăng cho nhà ở diễn ra rất đa dang

bởi các quan hệ: tăng cho giữa cha mẹ và cơn, tặng cho giữa anh em với nhau, tăng cho

giữa các cô, chú với cháu Tuy nhiên, trên thực tê có mốt số người tặng cho nhau nhưng

không tiên hành các thủ tục chuyên quyên, quyên sở hữu, van ggao nha ở cho nhau sửdung và chính trong quá trình do đã phát sinh mâu thuần đến các tranh chap về QSDĐ

và quyền sở hữu nhà ở

Những biên động kinh tê thị trường đã trực tiếp biên đất dai thành mét hàng hoáđặc biệt và ngày càng có giá trị kinh tê cao Chính vì vậy ma đây được xác định là một

trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc phát sinh những vụ án doi huỷ hợp đẳng

tang cho nha ở, trong đó người tăng cho nhà ở thì mong muôn lây lại được nha ở cònngười được tăng cho thì không muốn trả lại

Khi phát sinh tranh chap họ thường kiện ra Tòa án va cơ quan Toà án căn cứ vàocác quy định của pháp luật về hop đông tăng cho nha ở dé giải quyết nêu giữa hai bêntranh chap đã làm hợp đông và hoàn tất các thủ tục về tặng cho nha ở theo đúng quy định

của pháp luật, thì bên được tặng cho có QSDĐ và quyên sở hữu nhà ở vì HĐTCNƠ đã

có hiệu lực pháp luật Ngược lại, nêu hai bên chưa tiên hành hoàn tat HĐTCNƠ theođúng quy định của pháp luật, thì QSDĐ và quyên sở hữu nhà ở chưa được chuyên giaocho bên được tang cho, nên bên được tăng cho chưa được nha nước công nhận quyên sửdụng và quyền sở hữu này

Kết luận chương 1

HDTCNO là một giao dich dân sự phô biến để chuyên giao quyền sở hữu nhà ở

và là hợp đông không có đèn bù Tại chương 1 khoá luận đã làm 16 một số van đề lý luậncủa hợp đông tăng cho nha ở nhu:

Thứ nhật, đã xây dựng và phân tích được các khái miệm liên quan dén hợp đồngtặng cho nha ở như HĐTCNƠ, nhà ở,

Thứ hai, đã chỉ ra và phân tích được các đặc điểm cơ bản của HĐTCNƠ

Thứ ba, đã đưa ra được các tiêu chí cơ bản đề phân loại HĐTCNƠ Mỗi cách phân

loai đều có những giá trị nhét định cho việc nghién cứu và hoàn thành pháp luật ở chương

sau.

Chương 2

QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT VIỆT NAM VE HỢP DONG TANG CHO NHÀ

ở

2.1 Quy định chưng về hợp đồng tặng cho nhà ở

2.1.1 Chit thé của hợp đồng tặng cho nhà ở

HDTCNO là một hợp đông dân sự nhằm thực hiện việc chuyên dich quyên sở hữu

nha ở từ chủ thé nay sang chủ thé khác Các chủ thé của HĐTCNƠ bao gom: Bên tăng

cho nhà ở (cá nhân, pháp nhân, hộ gia dinh, ) và bên được tăng cho nha ở (cá nhân, pháp nhân, hộ gia đỉnh ) Vì nhà ở là một loại tai sản đặc biệt nên chủ sé hữu phải đăng kyquyền sở hữu nhà ở tại cơ quan nhà trước có thâm quyên Do vậy, chủ thể của hợp đôngtặng cho nhà ở không những phải có day đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đôi với

chủ thê của một giao dich dân sự thông thường mà con phải có các điều kiện chat chế

khác

2.1.1.1 Bầu tặng cho uhà ở

Dé đáp ứng các nhu câu trong đời sông mai cá nhân phải thông qua hep đồng dan

sự nói chung và hợp đồng tặng cho nhà ở nói riêng, đó là “phương tiện” không thé thiêuđược của moi chủ thể

Tuy nhiên, dé đảm bao sư ôn định và trật tự trong quá trình thiết lap và thực hiéncác giao dich, hướng tới bảo vệ loi ích cho các chủ thể tham ga cũng như lợi ích chungcủa toàn xã hội BLDS 2015 của nước ta quy đính những yêu câu chung mà chủ thé tham

ga giao dich tặng cho nhà ở phải đáp ứng như sau:

_ Đối với bên tăng cho là cá nhân

Thứ nhất người tặng cho tài sản đã thành miên

Tai Điều 20 BLDS năm 2015 quy định “Người thành mén là người từ đi mườitám tuổi trở lên” Tuy nhiền, dé đấm bảo sự ôn định và trật tự trong quá trình thiết lập

và thực hiện các giao dịch, hướng tới việc bảo vệ lợi ích cho các chủ thể them ga cũngnhư lợi ích chung của toàn xã hội thi chủ thé tham gia giao dich tăng cho nhà ở phải cónang lực hành vi dân sự đây đủ Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 cũng thừa nhận chỉ

người có năng lực hành vi dan sự đây đủ mới được phép tự mình xác lập và thực hiệnHĐTCNƠ Bởi lẽ, tặng cho nhà ở là một loại hop đông dân sư thông dung do đó, nócũng có đây đủ điều kiện mà pháp luật quy đính đối với chủ thé của một giao dich dan

sự thông thường va một trong những điều kiện quan trong đó là: “Chủ thể có năng lực

pháp luật dan sự năng lực hành vi đẩm sự phù hợp với giao dich dan sự được xác lấp”

(điểm a khoản 1 Điều 177 BLDS 2015)

Năng lực chủ thể được tạo thành bởi hai thành tô, đó là tiếng lực pháp luật và nănglực hành vi Trong do, năng lực pháp luật là quyền xử sự của các chủ thể được luật ghinhận va cho phép thực hiện Nang lực hành vi là khả năng tự có của chủ thể trong việcthực hiện, kiểm soát và làm chủ hành vi của mình Điều này đã được quy đứnhrõ tại Điều

16 BLDS năm 2015.

Những người từ di 18 tuôi trở lên thi có NLHVDS day đủ trừ các trường hop matnang lực hành vi dân sự (Điều 22 BLDS 2015), người có khó khăn trong nhân thức, làm

chủ hành vi (Điêu 23 BLDS năm 2015) va người han chế năng lực hành vi dan sự (Điều

24 BLDS năm 2015) Chủ thé tham gia giao dich tặng cho nhà ở trong trường hop là cánihên, phải là người có NLHVDS đây đủ Đối với những trường hợp là người chưa thànhniên, người bị mat hoặc hạn chê NLHVDS, thì khi them gia giao dich tặng cho nhà ở phải

được sự đông ý, xác lập của người dai điện theo pháp luât của họ.

Thứ hai, người tăng cho chưa thành riên

Một cá nhân được coi là người trưởng thành khi tâm sinh lý va thé chat phát triểnđến một mức độ hoàn chỉnh Các nghiên cứu về tâm lý học, sinh học đã chỉ ra rằng cá

nhan đạt đến su phát triển hoàn chỉnh vệ tâm sinh ly va thé chất khi đủ mười tám tuổi vađược coi là người thành muên Xuất phát từ thực tiễn nghiên cửu khoa học của nhiềungành khác nhau ma các văn bản pháp ly, công ước, điều ước quốc tê về trẻ em đều ghi

nhận “té em được xác dinh là người đưới mười tam tudi, trừ kh luật pháp quốc gia

công nhận tuổi thành miên sớm hơn” và “những người chưa thành miền là người đưới

Trong hệ thông pháp luật V iệt Nam, khái niêm “người chưa thành nién” được quyđịnh tại rat nhiều văn bản luật thuộc các ngành luật khác nhau niu dân su, hinh sự, hôn

nhân va gia định, lao động, và đều thống nhất “người chưa thành nién là người chưađãi mười tám tuổi” Tuy nhiên, ở mỗi một ngành luật sẽ quy định về người chưa thànhtiên ở các nhóm tuổi khác nhau phù hợp với đôi tượng điều chỉnh riêng như: đủ mườilam tuổi là đô tudi của người lao động (theo pháp luật lao động), đủ mười bốn tuổi là độtuổi phải chịu trách nhiệm hinh sự ( theo pháp luật hành sự), trễ em là người đưới mườisáu tuổi (theo Điêu 1 Luật trẻ em năm 2016)

Cũng chính vi người tặng cho tai sản chưa thành miên chưa có su phát triển hoàn.thiện về tâm sinh lý, thé chất nên tuỷ tùng đô tuổi việc xác lập, thực hiện giao dich dân

sự của người chưa thành nién được thực hién thông qua người đại diện theo pháp luật

hoặc người chưa thành miên tư minh tham gia xác lập, thực hiện giao dich dân sự nhưng

phải có sự đồng ý của người đại điện theo pháp luật.

Theo quy định này của pháp luật, dé có thé ting cho quyên sử dung dat, quyên sởhữu nhà ở, người chưa thành niên cân có người đại diện theo pháp luật Điều 136 BLDS

2015 có quy định các trường hợp người đại điện theo pháp luật niu sau:

“Dai điện theo pháp luật của cá nhân bao gồm:

- Cha mẹ đối với con chua thành nién

- Người giảm hệ đối với người được giám hộ Người giám hộ của người có khókhăn trong nhận thúc, làm chit hành vi là người đại điện theo pháp luật nêu được Tòa

án chỉ đình.

- Người do Tòa an chi đình trong trường hợp không xác dinh được người dai điện

guy dinh tại khoản 1 và khoản 2 Điều 136 Bộ luật Dân sự 2015

- Người do Tòa án chỉ đình đối với người bị hạn ché năng lực hành vi dân su”

Như vậy, theo pháp luật, cha me đều có thé là người đại diện theo pháp luật củacơn Tuy nhiên, cha hoặc mẹ không thể tham ga một giao dich dân sự với nhiêu tư cách

pháp lý: vừa là bên tăng cho, vừa là người đại điện cho bên nhân tặng cho, bởi theo quy

định tại khoản 3 Điêu 141 BLDS 2015, người đại điện không được xác lập, thưc hiện

các giao dich dan sự với chính minh hoặc với người thứ ba ma minh cũng là người đại điện của người đó.

° Đối với tường hợp bên tăng cho là pháp nhân

Một tô chức phải có tư cách pháp nhân thi mới đủ điêu kiên là chủ thé tham gia

xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự nói chung và HĐTCNƠ nói riêng Điểm b Khoản

1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định bên tăng cho nha ở lả tô chức “phi có

he cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình ngliia, nhà tình thương”.Một tô chức không có tư cách pháp nhhân khi tặng cho nha ở là nha tình ngiấa, nhà tình

thương thì các thành viên của tổ chức là chủ thé tham gia xác lập, thực hiện HĐTCNƠ

hoặc các thành viên uy quyên cho người dai dién tham gia xác lập, thực biên (Điêu 101

BLDS năm 20158) Một tổ chức được công nhân 1a pháp nhân khi đáp ứng đủ các điềukiện tại Khoản 1 Điều 74 BLDS năm 2015

“1, Một tổ chức được công nhận là pháp nhân khủ có dit các điêu kiện sau đây:

a) Được thành lập theo quy đình của Bộ luật này, luật khác có liên quan;

b) Có cơ câu tổ chức theo guy đình tại Điều 83 của Bệ luật này;

e) Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiém bằng

tài sản của mình;

đ) Nhân demh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lap.”

Ngoài ra, Luật Dat dai năm 2013 xác đính: “H6 gia đình vẫn được coi là chit thétrong các hợp đồng về quyên sử dụng đất”, trong đó bao gôm hợp đông tặng cho Theoquy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Dat đai năm 2013: “Hồ gia đình sir đụng đất là nhữngngười có quan hệ hôn nhân, huyết thống mudi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn

nhân và gia đình dang sống chưng và có quyển sử đụng đất chung tại thời điểm đượcNhà nước giao đất cho thuê đất, công nhãn quyển sử dụng đất" Qua các quy định này

có thé thay, ngoài hai chủ thể là cá nhân và pháp nhén, Luật Dat dai năm 2013 cũng thừanhận hộ gia đính 1a chủ thể trong các quan hệ sử dung dat V ới tư cách là chủ thé sử dụngdat, hộ ga đính được thực luận các quyền chuyển au, chuyén nhượng, cho thuê, chothuê lại, thửa kê, tặng cho, thé chap, góp von quyên sử dụng đất Chính vì mâu thuẫngiữa quy định tại BLDS năm 2015 và Luật Dat dai năm 2013 nên khí xem xét nguyên

tắc “tụ tiền áp đụng luật chuyên ngành trước luật chương", có thé thừa nhận rang hộ gia

* Đều 101 BLDSnăm 2015: “Chủ thể trang quan hệ din sự có sự tham gia của hộ gia đình, tổ hợp tác,tổ chức

đình van có tư cách chủ thé trong việc tặng cho va được tặng cho QSDD va tai sản gin

liên với dat

2.1.1.2 Bén được tặng cho nhà ở

Về cơ bản, bên được tang cho nha ở cũng giống với bên tặng cho Khi tham giagiao dich bên được tăng cho cũng phải thỏa man điêu kiện về năng lực chủ thé tham giagiao dich dân sự Ngoài những điểm chung thì đối với bên được tặng cho nha ở cũng có

một số điểm đặc biệt theo quy định Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

Thứ nhất, bén được tặng cho là cả nhân

Điều kiện cả nhân được tăng cho nha ở được quy định cụ thé tại Khoản 2 Điều

119 Luật Nhà ở năm 2014 Theo đó, đối với bên nhân tặng cho nhà ở là cá nhân trong

nước thi cá nhân đã thanh nién có đầy đủ NLHVDS thì hoàn toàn có thé tự mình tham.gia xác lập giao dich tăng cho theo ý chí của minh Còn đố: với cá nhân trong nước làngười chưa thành miên, đối với bên ting cho nha ở thì chỉ cá nhân từ đủ mười lam đến

mười tam tuổi mới được tặng cho nha ở và phải co sự đông ý của người đại điện thi đôivới bên nhận tặng cho thi moi cá nhân được coi là chưa thành miên đều có thé là đối

tượng của bên nhận tặng cho và việc nhận tặng cho này phải thông qua người đại điện theo pháp luật.

Ngoài ra, doi với người Việt Nam định cu ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài để

được nhận ting cho nhà ở ngoài đáp ứng điều kiện chung về năng lực hành vi dân sựnhư cá nhân trong nước còn phải thoả mãn điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Một trong những điều kiện quan trong dé người V iệt Nem đính cư ở nước ngoài, cá nhân

nước ngoài được tang cho nha ở tại Việt Nam là ho phải thuộc đối tương được sở hữu

nha ở tại Viét Nam Cụ thể: @) Đôi với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đượcphép nhập cảnh vào V iệt Nam (căn cứ điểm b Khoản 2 Điều § Luật Nha ở năm 2014);

Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc điện được

hưởng quyền ưu dai, miễn trừ ngoại giao, lãnh su theo quy đính của pháp luật (căn cứĐiều 159, Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014)

Thứ hai, bên được tặng cho nhà ở là pháp nhân và các chit thé khác

Như đã phân tích về chủ thé tặng cho nhà ở, một tô chức phải có tư cách pháp

nihân thì mới có thé là chủ thé nhận tang cho trong HĐTCNƠ Theo quy định của Khoản

3 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 cụ thể; () Phải có tư cách pháp nhân không phu thuộcvào nơi đăng ký kinh doanh, (ii) Trường hợp là tô chức nước ngoài thì phải thuộc đốitượng được sở hữu nhà ở tại Viét nam theo quy định của Luật này, (iii) Nêu tổ chức được

uy quyên quản ly nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dich vụ bat động sản và đanghoạt đông tai Việt Nam theo quy định của pháp luật và kinh doanh bat động sản

Tom lại, chủ thé của quan hệ tăng cho nhà ở bao gồm: cá nhân, pháp nhân và cácchủ thé khác Đối với điêu kiện cá nhân tham gia giao địch được quy định chung tại

BLDS năm 2015 Điều kiện đối với pháp nhân được áp dụng quy định tại BLDS năm

2015 và luật chuyên ngành liên quan đến loại hình: pháp nhân Ngoài ra, đối với giaođịch liên quan đần nhà ở thì điều kiện chủ thé tham gia HDTCNO còn được áp dung theo

Luật Nhà ở năm 2014.

Trén thực tê, không it những trường hợp khi tham gia giao kết hợp đông tang chonhà ở, chủ thể có đây đủ NLHVDS tuy nhiên lại không có năng lực pháp luật dân sự

Vi đụ Người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở trước ngoài mua và sở hữu nhà tại

Việt Nam (Điều 159 và Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014) Trong các trường hợp chủ thétham gia xác lập hop đông mà không đáp ứng về năng lực pháp luật thi hợp đông đó bi

vô hiệu Sự vô hiệu này hoàn toàn không nằm ở lý do chủ thể tham gia xác lập hợp đồng

không đáp ứng về năng lực hành vi dân sự, mà lý do là họ không được pháp luật dự liệu

có quyền được tham gia xác lập hợp đông trong những trường hợp nhật định

2.1.2 Đối trong của hợp đồng tặng cho uha ở

Nha ở là công trình xây đựng với mục dich dé ở và phuc vụ các nhu cầu sinh hoạt

của hộ gia đình, ca nhân (Khoan 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014) Việc tăng cho nhà ởkhông chỉ tuân thu các quy định chung về tăng cho trong BLDS năm 2015 ma còn phảidap ứng các điều kiện được quy đính trong Luật Nha ở năm 2014 Theo quy đính tại

Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, dé nhà ở là đối tượng chủ HĐTCNƠ cân phải thoả mấn

các điệu kiện sau: () Có giây chứng nhân theo quy định của pháp luật, trừ trường hợpquy định khác; (i?) Không thuộc điện đang có tranh châp,khiêu nai, khiêu kiên về quyền

sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.ii) Không bị kê biên dé thi hành án hoặc không bi kê biên dé chap hành quyết địnhhành chinh đã có liệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thâm quyên (iv) Khôngthuộc điện đã có quyét định thu hôi dat, có thông báo giải töa, phá dé nha ở của cơ quan

có thấm quyên

Một là có giây chúng nhân theo quy định của pháp luật Day là loại giây tờ xác

minh quyên sở hữu hợp pháp của bên tăng cho nha ở Riêng đối với trường hợp tổ chức

thực hiện tặng cho nha tình thương nhà tinh thương thi không bat buộc phải có giây

chứng nhân QSDĐ (điểm b Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014) Điều nay thé luận

được tinh thân nhân văn của pháp luật

Hai là, không thuộc diện đang có tranh chap, khiêu nại, khiêu kiện về quyên sở

hữu, dang trong thời hạn sé hữu nha ở đối với trường hợp nhà ở có thời han;

_ Nhà ở không thuộc điện đang có tranh châp, khiêu nại, khiêu kiên về quyên

sở hữu: Mục dich của hợp đồng tặng cho nhà ở là chuyên giao quyên sở hữu đối với nhà

& Do vay, nhà ở đang bi tranh chấp về quyền sở hữu không thể trở thành đối tượngtặng cho Cũng cùng tinh chat với điệu kiện tăng cho QSDĐ được quy định tại điểm bkhoản 1 Điêu 188 Luật Đất đai 2013, những quy đính này được ghi nhận chính xác và

cụ thể hơn, điều này được thé hiện như sau: Điều luật này ghi nhận “Nhà ở không thuộcđiện dang có ” Từ 'ẩmg” đã xác định thời điểm xảy ra tranh chap là thời điểm xác lập

ao dịch, con với các tranh châp về quyền sở hữu đã xây ra và kết thúc thì nhà ở vẫn đủ

điều kiện tăng cho; Bền cạnh đó, quy định này đã xác định và giới hạn rõ loại tranh chap

là “tranh chấp về quyền sở hữn?.

° Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hop sở hữu nha ở có thời

hạn: Trường hợp bên tặng cho sở hữu nhà ở vô thời han, nhà ở luôn luôn thoả mãn điều

kiện về thời hạn sở hữu Tuy nhiên, khi xác lập hợp đồng tặng cho đi với nhà ở có thời

han, cễ bên ting cho và bên được tặng cho đều cân kiểm tra về thời han sở hữu nhà ở déqua đó xác đính bên tang cho có quyên được tặng cho nha ở và thời gian còn lai ma bên

được tăng cho được sở hữu nhà ở.

Ba là, không bị kê biên dé thi hành án hoặc không bị kê biên dé chấp hành quyếtđịnh hành chính đã có liêu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thêm quyên Điều 95Luật Thi hành án dân sự năm 2014 quy định về việc kê biên nha ở nhw sau:

+ Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhật của người phải thi hành án và gia đính

chỉ được thực hiện sau khi xác dinh người đó không có các tải sản khác hoặc có nhưng

không đủ dé thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đông ý kê biên nha ở dé

thi hanh án.

° Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả QSDD gắn liên với nhà ở Trường hợp

nhà ở gắn liên với dat thuộc quyền sử dung của người khác thi chấp hanh viên chỉ kêbiên nhà ở và QSDĐ để thi hành án néu người có QSDD đồng ý Trường hợp người cóQSDD không đồng ý thì chỉ kê biên nha ở của người phải thi hành án, néu việc tách rờinha ở và dat không làm giảm đáng ké giá tri căn nhà

Với các trường hợp nhà ở đã bị kê biên dé thi hành án hoặc kê biên dé chap hanh

quyết đính hành chính đã có hiệu lực pháp luật, chủ sở hữu nhà không được phép tingcho chủ thé khác Quy định này nhằm ngăn can hành vi tấu tán tài sản của chủ thé có

nhà bị kê biên

Bổn là không thuộc điện đã có quyét định thu hôi dat, có thông báo giải toa, phá

đỡ nhà ở của cơ quan có thậm quyền Nhà nước quyết định thu hồi dat trong các trường,hop sau đây: (4) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh té- xã hội

vì lợi ích quốc gia, công công, (b) Thu hôi dat do vi phạm pháp luật về dat đai, có nguy

cơ de doa tính mang con người (Điều 16 Luật Dat dai năm 2013) Khi QSDĐ bi thu hộithì các bên không được phép xác lập HDTCNO nam trên QSDĐ thuộc điện thu hôi

thì hợp đồng này bi vô hiệu do vi pham điều cam của pháp luật

Đối với trường hợp giải toa, phá dé nha ở, Điều 92 Luật Nhà ở năm 2014 quy định

nhy sau: (a) Nhà ở bi hư hỗng nặng, có nguy cơ sập đỗ, không bảo đảm an toàn cho

người sử dung đã có kết luận kiểm đính chat lượng của cơ quan quản ly nhà ở cập tinh

nơi có nha ở hoặc trong tình trang khan cap, phòng chồng thiên tai; (6) Nhà ở thuộc điện

phải giải toa dé thu hôi dat theo quyét đính của cơ quan nha nước có thâm quyên, (0)Nhà ở xây dung trong khu vực cam xây dung hoặc xây dung trên dat không phải là dat

ở theo quy hoach đã được cơ quan nhà nước có thêm quyền phê duyệt, (đ) Nhà ở thuộcđiện phải phá dé theo quy định của pháp luật về xây đựng Đối với nha ở thuộc diệngiãi tỏa, thu hôi thi chủ sở hữu không được xác lập HĐTCNƠ.

2.1.3 Nội dung của hợp đồng tặng cho nhà ở

Nội dung của HDTCNO chính là quyên và nghĩa vụ các bên thỏa thuận thôngqua những điệu khoản quy đính cụ thé tại hợp đồng Sau khi hợp dong có hiệu lực pháp

luật sẽ làm thay đôi, phát sinh quyền và nghia vụ giữa các chủ thé tham gia HĐTCNƠ,

buộc họ phải tuân theo những nội dung đã thỏa thuận, cam kết đó Mặc du pháp luật

dân sự hiện hành không có quy định cụ thê về những nội dung cần phải có trong

HĐTCNƠ nhưng nghiên cứu về hợp đông nói chung và HDTCTS nói riêng tác giả rút

ra được những nội dung cơ bản của HDTCNO bao gồm:

Đầu tiên là thông tin về đôi tượng của hợp đông ở đây là nhà ở Đôi với nhà ở cần gu day đủ thông tin theo yêu cầu luật định: điện tích, hình tức sử dung mục dich

sử dụng, nguôn gôc sử dụng,

Thứ hai 1a nội dung điều khoản thöa thuận của các bên về việc giao nhận nha ở

và nghiia vụ đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan nhà nước có thâm quyền, trách.nhiém nộp các loại thuê, phí, lệ phí liên quan

Thứ ba là nội dung điều khoản théa thuận về quyên và nghiia vu của các bên

Thứ tư là nội dung điều khoản thỏa thuận của các bên vệ trách nhiệm do viphạm hợp đông và phương thức giải quyét tranh chap khi xảy ra xung đột, mâu thuần

liên quan dén hợp đông.

Thứ năm là điều khoản cam đoan của các bên trong hợp đông vỆ các thông tin

về rihân thân, ý chí tự nguyện tham ga gao kêt hợp đông của các bên.

2.1.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bêu tặng cho

Bên tang cho là người có tài sản thuộc quyên sở hữu của minh Khi tặng cho, bên.tặng cho có nghĩa vụ thông bao về khuyết tat của tài sản tăng cho dé tạo điều kiên chobên được tảng cho sử dung tải sản một cách tốt nhất, lường được trước những hậu quả

khi sử dung tai sản được tăng cho, tránh được những thuật hại có thé xây ra

Truong hợp bên tang cho đưa ra điều kiện trước khí giao tai sản hoặc sau kỈn giaotài san thì điều kiện đó phải có thể thực hiện được và không trái với pháp luật, đạo đức

xã hội Nêu điêu kiện phải thực hiện là một nghia vu trước khi giao tai sản ma sau khi

bên được tặng cho thực hiên xong điều kiện đó thì bên tặng cho phải chuyên giao tải sảntặng cho Nếu bên tặng cho không giao tài sản thì phải bôi thường những chi phí, công

sức ma bên được tăng cho đã thực hiện hoặc chi phí đã bö ra

Trường hợp bên được tăng cho phải thực hiện điều kiện sau khí được tặng cho makhông thực hiện điều kiện đó, phải hoàn trả tải sản tặng cho ma mình đã nhân (Điêu 462

BLDS 2015) Thời &ểm châm dứt hợp đông tặng cho trong trường hợp nay được xác

định khi bên được tăng cho thực hiện xong điều kiện của hop đông

2.1.3.2 Onyéu va nghĩa vn cña bén được tang cho

Sau khi thỏa thuận xong về nội dung cơ bản của hop dong tang cho, bên đượctặng cho có quyên nhận hoặc không nhận tai sản tặng cho

Việc tăng cho BĐS phải được lập thành văn bản có chứng nhân của cơ quan nhà

nước có thâm quyên Nếu tai sản đăng ký quyền sở hữu thi người được tặng cho phảiđăng ký tại cơ quan có thêm quyên

Bên được tặng cho co quyền yêu cau bên tặng cho giao đúng nha dé thoả thuận,

đúng điện tích và tinh trang nhà dang sử dung Va nhà ở tặng cho phải thuộc quyên sởhữu của bên tăng cho Trường hợp bên tăng cho cô ý tăng cho nhà ở không thuộc quyên

sở hữu của mình thì bên được tăng cho có quyên yêu câu bên tặng cho thanh toán các

chi phí hợp lý mà bên được tặng cho đã bỏ ra làm tăng giá trị của nhà ở như chi phí tu sửa nhà ở,

Đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện thì bên tăng cho có thể yêu cầu bên được

tặng cho thực hiện một hoặc ruột số nghia vụ dân sự trước hoặc sau khi tăng cho Tuynhiên, điều kiện mà bên tặng cho đưa ra không được trái pháp luật và đạo đức xã hộiNêu một người phải thực hiên nghĩa vụ trước khi được tăng cho mà người này đã hoàn

thành nghia vụ theo yêu cầu nhưng bên tặng cho không giao tài sản thi bén tăng cho phai

thanh toán nghia vụ ma bên được tặng cho đã thực hiện Trong trường hợp phải thực hiện ng]ĩa vụ sau khi tang cho ma bên được tặng cho không thực luận thì bên tang cho

có quyên đòi lại tai sin Nêu người được tăng cho không thể trả lại tai sản tặng cho dotài sẵn đã bị tiêu huỷ, hư hồng thì phải bôi thường thiệt hai

2.1.4, Hìuh thức của hợp đồng tặng cho hà ở

Nha ở là bất đông sản theo đó khoản 1 Điều 459 BLDS 2015 quy đính trực tiép,

cụ thé về hình thức của hợp đông tang cho BĐS: “Tăng cho BĐS phái được lập thànhvăn bản có công chứng chứng thực hoặc phải đăng ký nêu BĐS phải đăng ký quyên sở

hii theo quy dinh của luật” Theo quy định này, bên tang cho và bên được tặng cho khi

xác lập HDTCNO được quyền lựa chọn hình thức văn bản công chúng hình thức văn

bản chúng thực hoặc hình thức văn bản đăng ky Có thé thay BLDS năm 2015 thừa nhận

đăng ký là một trong các hình thức của hop đông tặng cho bat động sản

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Dat dai 2013 quy đính: hợp đông chuyển nhượng,tặng cho, thé chấp, góp von bằng QSDD, quyên sử dung đất và tải sản gắn liền với đất

phải được công chúng hoặc chứng thực.

Như vậy, HDTCNO được pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực, phải

đăng ký quyên chuyển, thì có hiệu kể từ thời điểm ding ký tại VPDKDD Sau khi

HĐTCNƠ được công chứng chứng thực Bên nhận chuyên quyền nộp hô sơ đăng kýbiến động QSDĐ; VPĐKĐĐ sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, nêu đã day đủ thì tiền hànhtheo trình tự của thủ tục và hô sơ sẽ được gửi dén cơ quan thuê và Phòng Tai nguyên

và Môi trường dé xác định nghĩa vụ tai chính và tiên hành sang tên Giây chứng nhận

QSDĐ

Tuy nhiên, tác giả cho răng, đăng ký không phải là hình thức của hợp đông Đăng

ký là dé công khai hoá quyên (quyên sở hữu và các quyền khác đổi với tai sẵn có tínhchất vật quyên), đôi với QSDĐ thi đăng ký không chỉ là dé công khai hoá quyền (hiệu

lực đối kháng với người thứ ba) ma còn có hiệu lực xác lập quyên của bên được tặng cho

đôi với tài sản tăng cho trong trường hop tài sản tặng cho bị tranh chấp với người thứ ba.Hon nữa, việc ghi nhận đăng ký là hình thức của hợp đồng tặng cho bat đông sản trong

BLDS năm 2015 tạo sự thiêu thống nhất với quy định hình thức của HĐTCNƠ trongLuật Nhà ở năm 2014 Cụ thể, theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định

trong trường hợp tăng cho nhà ở thì phải thực liện công chứng, chứng thực hợp đông,

trừ trường hợp quy đính tại khoản 2 điều nay Do đó, Luật Nhà ở năm 2014 chi dat ra

hình thức công chứng, chúng thực đôi với HĐTCNƠ ma không coi đăng ký là một hình:thức của HĐTCNƠ.

2.1.5 Các trrờng hop hợp đồng tặng cho wha ởvô hiệu và han qua pháp lý củahợp đồng tặng cho uhà ở vô hiện

Trong quy định về hợp đông vô hiệu, BLDS và luật khác có liên quan của Việt

nam không có một giải ng]ữa cụ thể nào về “hop đồng vô hiéu”’

Tuy nhiên, qua quy định tại Điêu 122 BLDS năm 2015 về việc giao dich dân sựkhông co một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của BLDS thi vô hiệu, trừ

trường hop BLDS có quy đính khác thì có thể hiểu hợp đồng vô liệu là hợp đồng không

được pháp luật thừa nhận, không làm phát sinh quyền và nglĩa vụ của các bên đã cam

kết trong hợp đông kế tử thời điểm xác lâp hợp đồng

Một hợp đông vô hiéu 1a một hop đồng không thoả mãn các quy định tại Điều

117 BLDS, không có giá trị pháp lý, không làm phát sinh quyên, ngiấa vụ đôi với cácbên tham gia hợp đông từ thời điểm xác lập Khi hợp đông bị tuyên bồ vô hiệu, các bêntham gia ký kết hop đồng phải gánh chiu những hau quả pháp ly bat lợi về vật chất vàtinh thân như Không đạt được mục đích thöa thuận ban đầu; nêu chưa thực hiện hopđồng thi sẽ không thực luận giao dich nữa, nêu đang thực hiện thi phải châm dut việc

thực hiện đó dé quay lai tình trang ban đầu, hoàn trả cho nhau nhiing gì đã nhận Nêumột trong các bên có lỗ: làm cho hợp đồng vô hiệu thì phải chịu bôi thường thiệt hai cho

bên lăa

2.1.5.1 Các trường hợp hop đồng tặng cho nhà ở vô hiệu

HĐTCNƠ phải tuân thủ các điều kiên có hiệu lực về giao dich din sự Vé

nguyên tắc khi HĐTCNƠ vi phạm một trong các điều kiện có biêu lực của giao dịch

* Pháp hrậthợp dang trên thé giới từ thời La Mi den pháp Mật i cing thường không có quy phạm dinh

nghia về hợp dong vo hiệu thay vào do thưởng gitinghia theo đầu hiệu pháp ý hoặc qua các ly thuyết trong Khoa

học pháp Mật tr (Mem thàm Nhi Pháp uit Viết ~ Pháp “Cic thuật ngĩt hợp dang thông dụng”, NXB Từ điển

dân sự thì dan đền hợp đông vô hiéu Các trường hợp hợp đông tang cho vô hiéu theo

quy đính hiện hành rư sau:

Hop đồng tặng cho nhà ở vô hiệu do người chưa thành nién, người mắt năng

lực hành vi dan sự người Viét Nam đình cư ở nước ngoài không dit điều liện sở hữu:

nhà ở tại Viet Nam xác lap, thực hiện

Căn cứ theo quy định của Điều 125 BLDS năm 2015 khi giao dich dân sự (baogồm hợp đông tăng cho nhà ở) do người chưa thành miên, người mat năng lực hanh vidân sự, người có khó khan trong nhận thức, lam chủ hành vi hoặc người bị han chế nănglực hành vi dân su xác lập, thực hiện thi theo yêu câu của người đại điện người đó, Toa

án tuyên bồ giao dich dân sự đó vô hiệu néu theo quy định của pháp luật giao dich nayphải do người đại diện của ho xác lập, thực luận hoặc đông ý

Do HĐTCNƠ không phải là một giao địch nhằm đáp ứng nlm cầu thiết yêu hằng

ngày của người chưa đủ 06 tuổi, người mat năng lực hanh vi dân sự, nên ngoại lệ duynhat ma hợp đông tang cho nha ở vẫn có hiệu lực trong trường hợp này, đó là khí người

xác lap hợp đồng tang cho nhà ở thừa nhận hiệu lực sau khi đã thành miên hoặc sau khikhôi phục năng lực hành vi dân sự.

Hiện nay, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Dat dai năm 2013 đã có những quy đính vềđiều kiện dé người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thé sở hữu nhà ở thông qua giao

dich dân sự Theo đó khi người nước ngoài không đáp ứng được môt trong những điêu.kiện đưa ra thì hợp đồng tăng cho vô hiéu

« Hợp đồng tăng cho nhà ở vô hiệu do vi phạm điều cẩm của pháp luật trải đạo

đức xã hội (Điều 123 BLDS năm 2015)

Những hợp đồng có mục đích, nội dung phạm vào điêu cam của luật trái dao đức

xã hội là những hợp đông xâm pham đến lợi ích công Vì vậy, để bão vệ loi ích của Nhànước, lợi ích của xã hội, của các chủ thé khác ngoài hợp đồng, Toa án có thể tuyên bồ

hợp đồng vô hiéu ngay cả khi không có ai yêu câu tuyên bó hợp đồng vô hiệu, việc tuyên

bồ của Toa án là nhằm xác định tính vô hiệu của một hợp đông dé giải quyết vụ, việc ma

hợp đồng đó có liên quan

` Hop đồng ting cho nhà ở vô hiệu do giả tạo (Điều 124 BLDS năm 2015).

Điều 124 BLDS năm 2015 quy dinh: “1 Khi các bên xác lập giao dich dan sự

một cách gid tao nhằm che gidui một giao dich dan sự khác thi giao dich dan sự giả tao

vô hiệu, còn giao dich dan sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hop hop giao dich

đó cing về hiệu theo guy đình của Bộ luật nà hoặc luật khác có liên quan 2 Trường

hop xác lập giao dich dân sự gid tạo nhằm trén tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao

dich dan sự đó vô hiệu”

Hợp đông giả tao được xác lập hoàn toàn do ÿ chí chủ quan của các bên chủ thể.Các bên cùng théng nhất ý chí để tạo bên những hop đồng chi 1a hình thức bên ngoàinhằm che dâu một hợp đồng có thật khác hoặc nham trén tránh nghia vụ đối với ngườithứ ba Trên thực tế, dé tránh phải nộp thuê trước bạ sang tên và các nghia vụ tài chính:khác đối với nha tước, các bên thường xác lập thêm loại hợp đồng khác Chẳng hen, Aban mét căn nhà cho B, tuy nhiên dé tránh phải nộp thuê, phí, lệ phí cho Nha nước, haibên đã thong nhất ky hợp đồng tặng cho nhà ở với mục dich ding hợp đồng tang cho dé

che dầu hợp đồng co thật là hợp đồng mua bán.

+ Hơp đồng tăng cho nhà ở vỗ hiệu do nhầm lẫn (Điều 126 BLDSnăm 2015).

Nhằm lấn trong quan hệ giao dich dan sự là hiện tượng chủ thé không kiểm soátđược day đủ các yêu tô liên quan đến giao địch Tức là, trong quá trình giao két sẽ cónhiéu yêu tổ tác động khién cho các bên tham gia hợp đông hình dung sai về nội dungcủa hợp đông Trưởng hợp giao dich dân sự nói chung và hợp đồng tăng cho nha ở nói

riêng được xác lập có sự nhâm lẫn làm cho mét bên hoặc các bên không đạt được mucđích của việc xác lập giao dich thi bên bị nhằm lẫn có quyên yêu cau Toa án tuyên bổgiao dich dân sự vô hiệu Ngoại lệ duy nhất ma hợp đồng ting cho nhà ở vẫn có hiệu lựckhi bị nhằm lẫn, đó là trong trường hợp mục đích xác lập giao dich dân sự của các bên

đã đạt được hoặc các bên có thé khắc phục ngay được sự nham lẫn làm cho mục đích

của việc xác lập giao dich dân sự vẫn đạt được

» Hơp đồng tặng cho nhà ở vô hiệu do bị lừa dối, de doa (Điều 127 BLDS

năm 2015).

Điều kiên về sự tự nguyện khi xác lập hop dong tặng cho nhà ở đóng góp métphan quan trong trong việc đảm bảo tính hiệu lực của hợp đông Bản chất khi xác lập