Khóa luận tốt nghiệp: Hợp đồng tặng cho nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

Luận văn tập trung nghiên cứu về hop đông tặng cho quyền sử dungđất, su khác nhau giữa hop đồng tặng cho quyền sử dung dat và hợp đôngchuyển quyên sử dung dat khác Vii Minh Tiên 2020, “H

LÊ THỊMINH HỎNG

451540

Hà Nội - 2024

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan đây ia công trinh nghiên cứu của riêng tôi,các kết luận, số liệu trong khod iuận tốt nghiệp là trung thực,dan bao độ tin cay /.

Xác nhân của Tác giả khoá luận tốt nghiệp

giảng viên hướng dẫn (Ky và ghi rõ ho tên)

DANH MỤC CAC CHỮ VIET TAT

BLDS Bô luật Dân sự

QSDD Quyên sử dung đất

HĐTCNƠ Hop đông tăng cho nha ở

HĐTCTS Hop đông tăng cho tai sản

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TÁT.

MỤC LỤC.

MỞ ĐÀU

1 Tinh cập thiết của dé tài 4015838951835630V4854g72594300g03404003i2g058

2 Tổng quan tình hình nghiên cửu dé tài

3 Đổi tương nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu.

3°1 Đối lưệng HGIÀNH GÀ ee ee

3.2 Pham vi nghiền cứu

4 Mục dich và nhiệm vu nghiên cứu nee

ET DAE RCN NEI EN CUAE is id ie ESS ee ae

42 Nhiém vụ nghiên cứu.

5 Phương pháp nghiên cứu của đê tai

6 Ý ngiấa khoa học và ý ngiấa thực tiễn của đề tai

61 Ýng]ĩa khoa học

62 ¥nghita thực tien

7 Két câu của khóa ludn

CHƯƠNG l1.

NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE HỢP DONG TANG CHO NHÀ Ở

1.1 Khái niêm và đặc điểm của hợp đồng tặng cho nha ở

1.1.1 Khải niém hợp đồng tặng cho nhà ở

1.1.2 Đặc điểm pháp I của hop đồng tặng cho nhà _

1.1.2.1 Những đặc diém chưng của hợp đồng tăng cho nhà ở

1.1.2.2 Những đặc điểm riêng của hợp đồng tăng cho nhà ở

1.2 Phân loại hợp đông tăng cho nha ở

b Ð mm á lœ b bị

đều liền

nhà 6 không gắn hên với quyển sử dung đất tờ ý

13 Khái quát về sự hình thành và phát trién quy wy lãnh pha l luật Việt Nan

dong tặng cho nha ở tixSELaSatliatieazfcsisassdb

13.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1995

1.3.2 Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2005

QUY ĐỊNH CUA PHAP LUẠT VIET | NAM { HIỆN HANH IVE HOP ĐỒNG

TANG CHO NHÀ Ở 8 Bel NEN Teeny eee aS

2.1 Chi thé của hợp đẳng ting cho nhà õ RAST HERE OO

2.11 Bên tặng cho nhà ở 26

2.2 Đối tượng của hợp đồng tặng cho nhhà ở 250502 2.3 Hình thức của hợp đồng tăng cho nhà ở wma 2.4, Thời điểm có liệu lực của hop đồng tang cho nhị ‘

2.5 Thời điểm <a sở hữu trong hợp are cho nha ở 38

3.2 Kiên nghị hoàn thiện và giải phán di nâng cao hiệu quả áp động! pháp luật về hợp

đông tặng cho nha ở `

321 Kiến nghị hoàn tase pháo liệt vi: lop đồng lăng chon nhà 6

3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hop wre tặng chon nhà ở 46

KET LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

in ®

Hop đông tặng cho tai sản, cu thé là hợp dong tăng cho nha ở, đóng vaitrò quan trọng trong việc quản lý và xử lý tài sản của cá nhân Đây không chỉ1A một phương tiện pháp lý cho chủ sở hữu để thực hiện quyền của họ đôi vớitai sản, ma còn lả một phan của hệ thông giao dich dan sự quan trọng Hợpđồng tặng cho nha ở là một loại hop đồng đặc thù, với đôi tượng chính là nha

ở - một loại tai sản đặc biệt có ảnh hưởng lớn đền cuộc sông và an sinh của conngười Do đó, việc tuân thủ các quy định pháp luật có tinh chất chuyên ngành

về nhà ở 1a cực kỳ quan trong Ngoài việc phai tuân thủ những quy định chungcủa Bộ luật Dân sự, hop đồng tăng cho nha ở cân phải tuân thủ các quy đính cụ

thé và chi tiết về nhà ở, nhằm dam bao tính hợp pháp và rõ rang của giao dichViệc hiểu rổ về cả hai khía cạnh của hop dong nảy là can thiết dé dam bảo tinh

minh bach va công bang trong việc quan lý tải sản và giao dich nhà ở

Với tâm quan trọng và ý nghĩa thực tiễn của hợp đông tặng cho nha ở,

Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có nhiêu quy định vé việc xác lap và thực hiện,cũng như các điều kiện có hiệu lực khác của hợp đồng tặng cho tài sản nói

chung va hợp đồng tặng cho nha ở nói riêng, tạo nên hành lang pháp lý cho sự

ồn định của các giao dich hop đông tăng cho nha ở Hiện nay, các cơ sở pháp

lý quan trọng điều chỉnh hợp dong tặng cho nhà ở là B ô luật Dân sự năm 2015,Luật Nha ở năm 2014, Luật Dat đai năm 2013 Những văn bản pháp luật nay

đã góp phân rat lớn trong việc hướng dẫn cách ứng xử của người dân va cũng

là căn cứ pháp luật dé các cơ quan có thấm quyền áp dung trong việc giải quyếtcác tranh chap phát sinh trong cuộc sông

Trên thực tế hiện nay, với sự phát triển của nên kinh tế thị trường, quá

trình đô thi hóa diễn ra manh mế Việc tang cho nhà ở tại Việt Nam diễn ra rất

da dang, phong phú, trải qua nhiêu thời kỳ khác nhau, mỗi thời ky lai có nhữngnét riêng biệt do sự tác động của nhiều yếu tô chủ quan va khách quan dẫn đếnnhững diễn biến phức tạp trong cả nhận thức cũng như trong thực tiễn giải

quyết tranh chấp Mặc đủ hệ thông pháp luật có liên quan đến hop đông tăngcho nhà ở đã được hoản thiện qua nhiều lần sửa đổi, bô sung, tuy nhiên nhữngbat cập nay vẫn ảnh hưởng đến việc thực hiện trên thực tiễn Các tranh chap vêhợp đồng tặng cho nhả ở diễn ra ngày cảng nhiều và phức tạp, có không ít các

vụ án đã phải xét xử nhiều lân với nhiều cấp xét xử khác nhau, nhưng vẫn cónhững vướng mắc, những quan điểm trái ngược nhau Chính những bat cập naycũng anh hưởng đến quá trình giải quyết tranh chap của các cơ quan nha nước

có tham quyên Từ đó đòi hỏi những nghiên cứu nhằm đưa ra những giải pháp

để tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến hợp đông tặng cho nói

chung, hợp đồng tặng cho nhà ở nói riêng

Hop đồng tặng cho tai sản hiện nay có nhiêu công trình nghiên cứu, tuynhiên việc nghiên cứu sâu hơn về hợp đông tặng cho tai sản cụ thé là hợp dongtặng cho nhà ở có rat it công trình nghiên cứu về vân dé này Do đó, để làm rõ

và cụ thé hơn cơ sở lý luận các quy định pháp luật vê hợp đông tang cho nhà ở,những vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật, trên cơ sở đó đưa ra nhữngkiến nghị hoản thiện pháp luật trong lĩnh vực nảy

Vi những lí do trên, tác giả đã lựa chon dé tài: “Hop đồng lặng cho nhà

6 theo quy dinh của pháp luật Việt Nam” làm đề tai khóa luận tốt nghiệp

2 Téng quan tình hình nghiên cứu đề tài

Hop đông tang cho tai sản nói chung và hợp đồng tang cho bat động sannói riêng luôn là dé tải khoa học được quan tâm nghiên cứu với nhiều côngtrình nghiên cửu được đăng trên các tap chí, giáo trình giảng day của các cơ sửdao tạo ngành luật, khóa luận tot nghiệp, luận văn thạc sĩ, luận án tiền sĩ, Mỗimột tác giã sẽ có mét cách tiếp cận khác nhau, có dé tai nghiên cứu chuyên sâu

về lý luận, có dé tải nghiên cứu trong thực tiến áp dụng nhưng tựu trung déuvới mục đích góp phân xây dựng hệ thông pháp luật hoàn thiện hơn, đáp ứngđiêu chỉnh các môi quan hệ luôn thay đôi không ngừng Co thể nêu ra mét sốcông trình nghiên cứu tiêu biểu như sau:

*Nhóm luận văn, luận án:

cứu toan diện về van dé tang cho quyên sử dụng dat bao gồm nôi dung lý luận,nội dung pháp luật, thực tiễn tặng cho quyên sử dung đất nhìn nhận qua hoạtđộng xét xử của Tòa án vả kiến nghị các giải pháp hoản thiện pháp luật.

Lê Thị Giang (2019), “Hợp đông tăng cho tai sản theo pháp luật ViệtNam — Một số van dé lý luận và thực tiến”, Luận án tiễn luật học, TrườngĐại hoc Luật Hà Nôi Luận an tập trung nghiên cửu vả làm rõ các cơ sở lý luận

và thực tiễn của việc xây dựng pháp luật về hợp đông tặng cho tai sản trên thégiới nói chung và ở Việt Nam nói riêng Day là công trình khoa hoc nghiên cứuchuyên sâu về hợp đông tặng cho, trong đó có hợp đồng tăng cho nhà ở

Tran Thi Minh (2012), “Hop đồng tặng cho quyền sử dung đất - Một sốvấn đà Ij} luận và thực tiễn”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật

Hà Nội Luận văn tập trung nghiên cứu về hop đông tặng cho quyền sử dungđất, su khác nhau giữa hop đồng tặng cho quyền sử dung dat và hợp đôngchuyển quyên sử dung dat khác

Vii Minh Tiên (2020), “Hop đẳng tăng cho bắt động sản theo pháp luậtđân sự Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại hoc Luật Hà NôiLuận văn đã nghiên cứu, phân tích, đánh giá quy định pháp luật về bất độngsẵn theo hướng so sảnh, đối chiều các văn ban pháp luật về bat đông sẵn củaViệt Nam với pháp luật của một số quéc gia khác Tử đó, tác giả đưa ra một số

wu, nhược điểm và bình luận về những bat cập, thiếu sót trong các quy định củaBLDS năm 2015 và các văn ban pháp luật khác về hợp đông tặng cho tài san

*Nhóm bài viết tạp chí:

Đã Văn Chính (2008), “Tăng cho quyền sử đụng đất thực tiễn và ton tại”,tạp chí Tòa án Nhân dân, số 3/2008, tr.23-30 Bai viết phân tích khái quát cáchảnh lang pháp ly của hợp đông tặng cho quyên sử dung dat, trường hợp tăngcho quyên sử dụng đất mà trên đất có tải sản

phân tích đặc điểm pháp lý của hợp đông tặng cho nhả ở Bài viết đưa ra gócnhìn mới, cũng như những quan điểm trái chiêu về loại hợp đông này.

Có thé thay, mặc dù đã có nhiều nghiên cứu về hợp đồng tặng cho tải sẵncũng như nghiên cứu riêng về hợp dong tăng cho loại tai sản đặc biệt như quyênsửu dụng đất, tuy nhiên đề tải nghiên cứu về hợp đồng tăng cho nhà ở lại có rất

ít, đây là một loại tài sản được điêu chỉnh bởi một văn bản luật chuyên ngành

là Luật Nhà ở Do vậy, việc nghiên cứu hợp đông tặng cho nhà ở theo quy định

của pháp luật vả thực tiễn ap dụng là thực sự can thiết

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cim

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận bao gồm các van dé lý luận về hopđồng tặng cho nhà ở, quy định của pháp luật hiên hành về hợp đồng tăng chonhả ở và thực tiễn áp dụng pháp luật tại Việt Nam

3.2 Pham vi nghiên cia

Phạm vi nghiên cứu về nội dung: Khóa luân tập trung nghiên cứu một sốvan dé lý luận cơ bản về hợp đông tăng cho nha ở theo quy định của Bộ luậtDân su năm 2015 đồng thời phân tích thêm về những quy định liên quan được

cụ thể hóa trong các Luật chuyên ngành như Luật Nhà ở năm 2014, Luật Datđai 2013, qua đó đánh giá về thực tiễn áp dụng quy định về hợp đông tặng chonha ở tại Việt Nam.

Phạm vi nghiên cứu về thời gian: Khóa luận tập trung nghiên cứu cácquy định pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đông tăng cho nha ở

từ khi B ô luật Dân sự năm 2015, Luật Dat đai 2013, Luật Nhà ở năm 2014 có

hiệu lực pháp luật Bên cạnh đó so sánh với các văn bản pháp luật đã hết hiệu

lực để đánh giá ưu điểm và hạn ché những quy định BLDS năm 2015 về hợpđồng tăng cho nhà ở va thực tiến thực hiện trước đó

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

41 Mue dich nghiên cứu

Việc nghiên cứu đê tài nhằm hướng tới mục dich lam sang tö các vẫn dé

lý luận về hợp đông tặng cho nhà ở Qua đó, khóa luận đưa ra những đánh giá

về các quy định pháp luật về hop đông tặng cho nha ở trong viéc điều chỉnh cácmối quan hệ xã hôi và dé xuất một sô kién nghị tao tiền dé dé các cơ quan lập

pháp xem xét hoản thiên hệ thông các quy định về hợp đông tặng cho nhà ở

42 Nhiém vụ nghiên cứu

Dựa trên mục đích nghiên cứu đã dé ra, khóa luận cân giải quyết cácnhiệm vụ sau:

Nghiên cứu và phân tích những van đề ly luận về hợp đông tặng cho nha

ở, từ do đưa ra được khái niệm về hợp đông tặng cho nha ỡ Phân tích các vân

dé ly luân liên quan dén hop đồng nảy, bao gém đặc điểm riêng biệt vả nhân

dạng của nó, cũng như hình thức va nội dung của hop đông

Đánh gia thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hảnh pháp luật về tăng chonha ở tại Việt Nam, lam sáng tö những nguyên nhân, vướng mắc trong sự khôngthống nhât của các văn bản pháp luật cũng như trong thực tê thi hành

Xây dựng và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng

cao hiệu quả của hợp đồng tặng cho nhà ở tại Việt Nam

Những nhiệm vụ nay sé giúp khóa luận hiểu rõ hơn về ban chat va thựctiễn của hợp đông tang cho nhà ở, từ đó đưa ra các dé xuât cụ thé dé cải thiệnpháp luật và thực hiện hợp đông nảy một cách hiệu quả hơn tại Việt Nam

5 Phương pháp nghiên cứu của đề tài

Đề nghiên cửu các van dé của khóa luận, tác giả đã dựa trên phương phápluận duy vật biện chứng và duy vật lich sử của chủ nghĩa Mac-Lénin, quanđiểm của Đảng cộng sản Việt Nam, tư tưởng Hô Chí Minh trong tiễn trình cảicách Đây là phương pháp xuyên suốt trong khóa luận, để đưa ra những nhân

so sánh đôi chiều Để thực hiện có hiệu quả mục đích nghiên cứu, khóa luận đãkết hop chặt chế giữa các phương pháp trong suốt quá trình nghiên cứu toàn bộ

nội dung khóa luận Tùy thuộc vào đôi tượng nghiên cứu của từng chương, mục

trong khóa luận tác giả đã vận dụng và chú trọng vào các phương pháp nghiên cứu khác nhau cho phù hợp.

6 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài

7 Kết cấu của khóa luận

Chương 1: Những van dé ly luận về hợp đông tang cho nha ở

Chương 2: Quy đính của pháp luật Việt Nam hiện hành vé hợp đông tặng cho nha ở.Chương 3: Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam vềhợp đông tăng cho nhà ở

1.1 Khái niệm va đặc điểm cửa hợp đông tặng cho nhà ở

1.1.1 Khái niệm hợp đồng tặng cho nhà ở

Nha ở không chỉ là một công trình quan trong mà con la biểu tượng của

sự phát triển 24 hội và văn hóa của loài người Giông như các tai sản khác,nha cũng là một phân của quyên sở hữu cá nhân, gắn liên với danh tính vàcuộc sông của chủ sé hữu Với giá trị lớn và vai trò quan trong trong đời song

hang ngày, khái niệm về “nha ở ” không chỉ là một khái niệm trừu tượng ma

còn được quy định cụ thé và rõ rang trong Luật Nhà ở Điêu này nhân mạnhtâm quan trọng của việc bảo vệ quyên lợi và dam bảo an ninh vệ tài sản chomỗi cá nhân và gia đính Theo đó, khoản 1 Điêu 3 Luật Nhà ở năm 2014 quyđịnh: “Nha ở la công trình xây dung với mục đích dé ở và phục vụ các nincẩm sinh hoạt của hộ gia đình, cả nhãn” Khái niệm nay van được giữ nguyên

tử Luật Nhà ở năm 2005 Như vậy, để một thực thé vật chat được coi nha la ởcân có các đặc điểm sau:

Thứ nhật, nha ở là một hình thức của công trình xây dựng Nha ở phải

la một thực thé vật chat được tạo ra thông qua quá trình lao đông của conngười, tử những vật liệu xây dựng và thiết bị được lắp đặt vào công trình vàđược liên kết định vị với đất theo những tiêu chuẩn và quy định của pháp luật

về xây dưng đôi với từng loại nhả ở

Thứ hai, mục đích của việc sử đụng công trình xây dựng này là để ở và

là nơi cư trú của con người, thực hiên các nhu câu sinh hoạt về vat chat của

hộ gia định, của cả nhân trong ngôi nhà như ăn, uông, ngủ, nghi, và phục vụ

đời sông tinh thân như gặp gỡ, giao lưu, sinh hoạt văn hóa, của các thanh viêntrong gia đình.

Nha ở là một sản phẩm được con người tạo ra, là tai sản luôn gắn liênvới dat dai, phát triển song hanh với su tiên bộ của kinh tế va đời sông xã hội.Luật Nhà ở năm 2014 quy định rõ rang vẻ các loại nhà ở như nha ở riêng lẻ,

và chuyển giao quyên sở hữu Quyên sở hữu nhả ở được công nhận thông quaviệc cap Giây chứng nhận quyên sử dung đất va tài sản khác liên quan, xácnhận quyên sở hữu cho chủ sở hữu.

Hop đông vé nha ở có vai trò quan trong trong đời sông kinh tế - xã hôi,việc lập thành văn bản la điều can thiết để đảm bao sự rõ ràng và minh bạchtrong các giao dịch nay Trong số các loại hop đông về nhà ở, hợp đồng tặngcho nha ở là một trong những loai quan trong, được xem như mét phân trong

hệ thông các hợp đông dân sự do đó mang đây đủ đặc trưng của hợp đông nóichung như sự dong thuan, thông nhất ý chí của các bên chủ thé, tính tự do ý

chí vả tính tự nguyên?

Và tinh tự do ý chí đề cập đến quyên của mỗi cá nhân hoặc tô chức tham

gia vào các hợp đồng ma họ mong muôn ma không bị ngăn cản Tinh tu do ý

chí này là một nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, cho phép mọi chủ thể

tự quyết định về việc ký kết hợp dong theo ý muôn của minh Tuy nhiên, cácchủ thể cân phải hành động trong khuôn khô của pháp luật và đao đức xã hội.Bên cạnh việc chú ý đến quyên lợi của mình, các chủ thê phải hướng tới việcbao dam quyên lợi của những người khác cũng như lợi ich của toản xã hội

Do đó, tính tự do ý chí phải đi đôi với trách nhiệm và sự tôn trong đối với cácquy định pháp luật và đạo đức xã hội.

Và tính tự nguyên là nét đặc trưng của quan hệ dân sự Hợp đồng thực

chat là sự thỏa thuận giữa các bên dựa trên ý chí tự nguyện của họ Ý chí tựnguyên là sự thông nhất giữa ý muôn chủ quan bên trong va việc biểu hiện ýchí đó ra bên ngoài Điêu nảy có nghĩa là để xác định xem một hợp đông cótuân theo nguyên tắc tự nguyện hay không, ta cần phải xem xét sự thông nhất

` Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014

* Trường Daihoc Luật Hi Nội, Giáo trish Luật Dân sự Việt Nam (tip 2), Nhà xuất bin Công an nhân din,

Hi Nội,r126,

khách quan trung thực những mong muốn bên trong của các bên tham gia hợpđông mới được coi lả tự nguyện.

Hop đồng tặng cho tai sản nói chung, hợp đồng tặng cho nha ở nói riêng1a một loại hop đông được áp dụng phô biến hiện nay, đặc biệt được thực hiện

giữa những người có quan hệ gân gũi với nhau Mặc đủ khái niệm về hợp

đồng tặng cho tai san đã được dé cập trong nhiều công trình nghiên cứu của

các học giả, nhưng thường tập trung vào hợp đông tặng cho tài sản nói chung

hoặc tập trung vảo việc tặng cho quyên sử dụng đất Còn đôi với loại hợpđồng tặng cho tai sản gắn lién với đất cụ thé là tăng cho nhà ở thì có rat itcông trình nghiên cứu vê van dé này Trong quá trình tim hiểu, có thé thayrang khái niệm hợp đông tang cho nhà ở thường chỉ được dé cập khá ngắngon trong một số bài viết hoặc tai liệu Liên quan đến khái niệm này, có thểthây một sô khái niệm có liên quan ở các góc độ tiếp cận như sau:

Theo cách giải thích trong từ điển Tiếng Việt, đông từ “tang” thườngđược hiểu là hành động “cho, trao cho dé khen ngơi, khuyến khích hoặc tõlòng quý mễn "3 Trái lại, “cho” dé cập đến việc “chuyÊn cái thuộc sở hitu củaminh sang sở him của người khác ma không đôi lay gì cđ"t Do do, “tặng” cóthể được coi là một hình thức trang trong hơn của việc “cho”, thể hiên lòngquý mến va trân trong đôi với người nhân Dù có nhiêu cách diễn đạt khácnhau, nhưng có thể hiểu “?ặng cho“ là việc chuyển giao quyền sở hữu củaminh sang sở hữu của người khác với mục dich khen ngợi, khuyến khích hoặc

tö lòng quý mến, thường không đời hỏi đền bù hoặc mục đích thương mại

Dưới góc độ khoa học pháp lý thi nhà ở được xem là một loại tai sản.

Do đó, hợp đồng tặng cho nhà ở được coi là một loại hợp đông tang cho taisan Tính tới thời điểm hiện tại, đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học

` Viên Ngôn ngữ học (2010), Tử điễn titng Việt, Nxb Từ điển Bích Khoa, Hà Nội, tr 895

3 Viên Ngôn ngữ học (2010), Từ điển tổng Việt, Neb Từ điển Bich Khoa, Ha Nội,tr165.

của nhiêu tác giả khác nhau vé hợp đồng tặng cho tai sản Có quan điểm chorang “Hop đồng tăng cho tài sản ia một quan hệ tặng cho được hình thành

từ sự thôa thuận giữa các bên đề thôa main các nhu cầu về sản xuất kinh doanhhoặc các niu cầu về sinh hoat hằng ngày, còn pháp luật về hợp đồng tặngcho tài sẵn là sự quy đình của Nhà nước đỗi với các bên trong việc thôa thuận

về tăng cho tại san“) Về cơ ban, khái niệm này đã nhìn nhận hợp đông tặngcho tài sản dưới góc độ là một quan hệ pháp luật dân sự, trong đó van khangđịnh bản chất thỏa thuận của hợp đông nói chung Tuy nhiên, khái niệm nayvan còn thiểu tính khái quát khi mô ta nhiều yếu tổ không cân thiết

Một là, cum từ “la một quan hệ tăng cho” là thừa và không can thiếttrong khái niệm về hợp đông tặng cho tai sản Lý do bởi thỏa thuận la mộttrong những căn cứ chính để phát sinh quan hệ pháp luật dân sự Do đó, việc

thỏa thuận giữa các bên trong hop đông tặng cho đương nhiên là căn cứ phát

sinh quan hệ tang cho, vay nên việc đưa cụm từ đó vào khái niệm là thừa và

không cân thiết

Hai la, việc đưa cụm từ “dé thỏa mãn các nim cẩu về sản xuất kinhđoanh hoặc các nửm cầu về sinh hoạt hằng ngày “ là cum từ thừa, không canthiết phải ghi nhận trong khái niệm Ly do là vi mỗi bên khi tham gia vào hợpđồng tang cho déu có mục đích riêng, và mục đích của bên tặng cho không nhatthiết phai liên quan dén việc théa mãn các nhu câu về san xuất, kinh doanh hoặcsinh hoạt hàng ngày Thay vào đó, mục đích chính của bên tặng cho là chuyểngiao tai sản và chuyển quyên sở hữu của ho cho bên được tặng cho

Ba là, trong khái niệm nay chưa khẳng định rõ được sự khác biét củaHĐTCTS với các hợp đông khác đó 1a nó mang tính không dén bù ma chỉ nóimang tinh chat chung chung lả theo quy định của Nha nước Điều nay có thédẫn đến việc các bên trong hop đồng tang cho hiểu sai về quyên và nghĩa vucủa mình.

Trần Thi Minh (2012), “Hop dang ting cho quên sit diag đất, một sổ vấn để tý luận và thực tiến”, Luân,

vin thạc sĩ mật học , Trường Daihoc Luật Hà Nội.

Qua việc bình luận khái niệm trong công trình nghiên cứu trên, có thé

nhận thay hợp đông tặng cho nhà ở là một loại HĐTCTS Trong đó, các bên

thöa thuận với nhau về một bên chuyển giao tải sản va quyên sở hữu nhà ở chobên còn lại của hợp đông lam phát sinh các quyên và nghĩa vụ dân sự nhất định.nhằm thöa mãn các nhu câu về nhà ở Sư thöa thuận vé tặng cho nhà ở nay là

sự thông nhất ý chí giữa bên tặng cho và bên được tặng cho Theo đó, bên tăngcho chuyển giao quyên sở hữu nhà ở của mình cho bên được tặng cho mả khôngyêu cầu bên được tặng cho tra cho mình bat kỳ lợi ich vật chat nao và bên được

tặng cho đông ý nhận tai sản Khi hợp dong tang cho nha ở có hiệu lực sẽ làm

phat sinh các quyên vả nghĩa vụ của các bên trong hợp đông tặng cho Hợpđồng tăng cho nha ở không chi là thöa thuận để chuyển dich nha ở từ bên tangcho sang bên được tăng cho mà nó còn lả thỏa thuận để làm phát sinh hay châmđứt các quyên và nghĩa vu của mỗi bên Tử đây, co thé đưa ra khái niệm về hop

đồng tăng cho nhà ở như sau:

"Hop đằng tặng cho nhà ở là sự thôa thuận giữa bên tặng cho và bênđược tặng cho, theo đô bên tăng cho giao nhà ở của mình và chuyên quyền sởhitu nhà ở của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bit và đượcbên được tăng cho đồng ý nhận nhà ö”

1.12 Đặc điêmpháp lý của hợp đồng tặng cho nhà ở

1.12 1 Nhiững đặc điểm chung của hop đồng tang cho nhà ở

La một dang cu thé của hợp đông tặng cho tài sản, hợp đông tặng chonhả ở mang đây đủ những đặc điểm chung của hợp đông tặng cho tải sản

Tint nhất hợp đông tăng cho nhà ở lả hợp đông đơn vụCăn cứ vào môi liên hệ về quyên và nghĩa vu của các bên tham gia hợpđồng, hợp đông được chia thành hai loại la hợp đông song vu và hợp đồng đơn

vụ Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 402 Bộ luật Dân sự năm 2015

có thé hiểu hợp đông song vu là hợp đông mà các bên chủ thé déu có nghĩa vụđối với nhau còn hợp đông đơn vụ la hợp đông chỉ một bên có nghĩa vụ

Hop đồng tăng cho nhà ở là một trong các loai hợp đông tặng cho batđộng sảnŠ, vay nên hiện nay có nhiêu quan điểm khác nhau về tính song vụhoặc đơn vụ của loại hợp đông nảy Có quan điểm cho rằng: “Hợp đẳng tangcho bat động sản ia hợp đồng đơn vụ hoặc hop đồng song vụ”T Như vậy, theoquan điểm trên nêu hợp đông tặng cho bat động sản la hợp đồng tang chothông thường (không có điêu kiện) thi đây là hợp đông đơn vụ tức trong hợpđồng này chỉ tôn tại nghĩa vu của bên tăng cho đôi với bên được tặng cho, bởiviệc nhận tang cho hay không nhận tăng cho phu thuộc vảo y chí của bên đượctặng cho và không ai có thể ép budc bên được tặng cho phải nhận tải sẵn.

Mặt khác, néu hợp dong tăng cho bat động sản la hợp dong tăng cho cóđiêu kiện thì đây là hop đông song vu Bởi vì bên tang cho có thé yêu câu bên

được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho

(theo Điều 462 BLDS năm 2015) Do đó có thể hiểu, khi bên tặng cho và bênđược tăng cho đã thỏa thuận và thông nhất về điều kiện tặng cho thì bên tangcho có quyên yêu câu bên được tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ

Tuy nhiên, có quan điểm khác lại cho rằng “Hop đồng tang cho nhà ở

là hợp đồng đơn vụ Š Theo đó, hợp đồng tang cho nhà ở chỉ tôn tại nghĩa vụcủa bên tặng cho đối với bên được tặng cho Việc nhận tai sản tặng cho khôngxác định là nghĩa vụ pháp ly bắt buộc đôi với bên được tặng cho Ngay cả đốivới hợp đông tang cho có điều kiên thì điều kiện ma các bên thöa thuận phải có

ý nghĩa đôi với việc thực hiện hợp đông Còn những điều kiện thực hiện nghĩa

vụ trong hop đông tăng cho không có hiệu lực rang buộc giữa các bên Do đó,

không thé coi hợp đông tặng cho có điều kiên là hop dong song vụ vi không có

sự tương ứng giữa quyên và nghĩa vụ của các bên Bên cạnh đó, cũng có quan

* Khoản 1 Đầu 107 Bộ iật Dân sự năm 2015

` VÑ Tiến Minh (2020), “Hop đồng ting cho bit ding sin theo pháp hit din sự Việt Nam”, Luận vin thạc sĩ

Mật học, Trường Daihoc Luật Ha Nội

: 16 Thị Kiều Linh (2020), “Hop đẳng tổng cho nhà ở ở theo guy dinh của Bộ luật Dâm sự năm 2015 và tựctiến tì hành tại tổ chức hành nghề cổng clung”, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội.

điểm tương đông với quan điểm trên cho rằng: “Hop đồng tăng cho tài sản

imôn là hop đồng đơn vu dit việc tặng cho có kèm điều kiên hay không ”®

Nhu vay, qua việc dua ra các quan điểm khác nhau trong các công trìnhnghiên cứu khoa học có thé thay hợp đông tặng cho nhà ở theo quan điểm củacác tác giả thì có người nêu ra đây là hợp đông song vu, có người lại cho rằngđây là hợp đông đơn vụ Quan điểm của tác giả khóa luận về hợp đông tăngcho nha ở là hợp đông đơn vụ Bởi vi, ban chat của hợp đông tặng cho là bên.tặng cho cam kết chuyển giao một khoản tải sản cụ thể cho bên được tăng cho

ma không yêu câu bat ky điều kiên nao từ bên được tặng cho và việc nhận hay

không nhận tai sản tang cho phụ thuôc vào ý chí của bên được tang cho Bêntặng cho hoặc chủ thé thứ ba khác không thé ép buộc bên được tặng cho nhậntai sản Mặt khác, quyên và nghĩa vụ của các bên phải tương ứng và phải đồngthời ton tại Nếu xác định việc nhận tai san tang cho là nghiia vụ của bên đượctặng cho điều nảy sé gây ra sự mâu thuẫn với bản chất của hợp dong Ké cả

trong trường hợp tăng cho nhà ở có điều kiên dù bên được tang cho phải thực

hiện nghĩa vụ thi nghĩa vụ đó không được coi là nghia vu tương xứng vớinghĩa vụ chuyển giao tai sin va chuyển quyên sở hữu của bên tang cho sangbên được tăng cho Vi vậy, hợp đông tặng cho nha ở thông thường hay tặngcho nhà ở có điều kiên thì hop đông tặng cho vẫn la hop đông đơn vu bởi nó

phản ánh đúng bản chất của quan hệ pháp lý giữa các bên

Thit lai hợp đồng tang cho nhà ở 1a hợp đông thực tếCăn cứ vào thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng có thé chia thànhhai loại hop dong là hợp đông ưng thuận (hợp dong có hiệu lực tại thời điểm.giao kết hợp đông) và hợp đông thực tế (hợp đông có hiệu lực sau khi các bênchuyển giao tài sản) Quan điểm phô bién trong nghiên cứu khoa học pháp lý

tại Việt Nam thừa nhận hợp đồng tặng cho tai sản (trong đó có hop đông tang

cho nha ở) la hop đông thực tế Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Trường

? Lê Thi Ging (2019), “Hop đồng tặng cho tài sản theo pháp luật Việt Ne - Một số vấn để Wi luận và Điực tiến”, Luận in tiên sĩ mật học „ Trường Daihoc Luật Ha Nội,tr31

Đại học Luật Hà Nôi khang định: “Hop đồng tăng cho la hop đằng thực té.Đặc điềm thực tế của hop đồng được thê hiên khi bên được tặng cho nhận tài

sản thì khi đó quyền của các bên mới phát sinh Do đó, mọi thỏa thuận chưa

có hiệu lực kit chưa giao tài sản"10 Đề xác định hợp đông tặng cho nhà ở làhợp đông thực tế cân phải căn cứ vào quy định của pháp luật về thời điểm cóhiệu lực của hợp đông

Khác với pháp luật Việt Nam, pháp luật các quốc gia như Nhật Ban,

Công hỏa Pháp lại thừa nhận hợp đồng tang cho tai sản, trong đó có họp đôngtặng cho nhà ở có thể là hợp đông ưng thuận hoặc hợp đông thực tế

Điều 450 BLDS Nhật Bản quy định, hợp đông tăng cho có hiệu lực, khimột trong các bên tuyên bô chuyển giao không hoàn lại tai sản của mình chobên kia vả bên kia đồng ý nhận nó Như vậy, theo BLDS Nhật Bản thì hop đồngtặng cho có hiệu lực từ khi “tuyên bó” ma không can xác định bên được tăngcho đã nhận tai sản hay chưa Điều nay có nghĩa la, hợp đông tặng cho là hopđồng ưng thuận BLDS Nhật Bản được chia thành 5 quyền thì Quyến II là về

“Vật quyên”, còn Quyển III là vê “Trái vụ” (Nghia vụ), trong đó bao gồm cảcác quy định về hợp đông Điều 176 BLDS Nhật Ban: “7iệc xác iâp và chuyêngiao vật quyên được thực hiện thông qua tuyên bé ý chi của các bên” Đôi vớiđộng sẵn thì việc chuyển giao vật quyên có hiệu lực đôi kháng với người thứ

ba kế từ thời điểm động sản được chuyền giao (Điêu 178 BLDS Nhật Ban), đồivới bất đông sản thì kế từ thời điểm đăng ký (Điêu 177 BLDS Nhật Ban) Từnhững quy định này ta thấy hợp đông tặng cho có hiệu lực từ thời điểm “tuyênbổ” ý chi, dong thời lập tức dẫn đến sư chuyên quyên sở hữu từ bên tặng chosang bên được tặng cho Còn việc chuyển giao vật hoặc đăng ký có hiệu lựcđối kháng với bên thứ ba Do đó, theo quy định của BLDS Nhật Bản thi hợpđồng tăng cho vừa có tình chat ưng thuận, vừa có tính chat thực tế

‘© Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo tanh Luật Din sự Việt Nam (tập 2), Nxb Công mnhin din, Hi Nội,

7.161.

Tương tự như BLDS Nhat Bản, B ô luật Dân sư Pháp cũng ghi nhận hepđồng tăng cho la hợp đông ưng thuận Theo Điều 938 BLDS Pháp quy định:

“Việc tặng cho duoc coi là hoàn tat ngay khi hai bên thôa thuận cho và nhận,quyền sở hm vật tặng cho được chuyển cho người được tăng cho, không cầnmột tìm tục chuyên giao nào khác ”

Bô luật Dân sự năm 2015 có những điều luật quy định chung về hìnhthức của hợp đông va hiệu lực xác lập, chuyển quyên sở hữu, quyên khác đồivới tài sản (vat quyên) Điều 161 quy định về thời điểm xác lập quyên sở hữu,quyên khác đôi với tải sản Điều 502 quy định về hình thức, thủ tục thực hiệnhop đông về quyên sử dụng đất Điêu 503 quy định về hiệu lực của việc chuyểnquyển sử dụng đất Bên cạnh đó, Luật Dat đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm

2014 cũng có những quy định cụ thé tại các điều luật riêng biét vé hình thứccủa hợp đông, việc chuyển quyên sử dụng đất và chuyên quyển sở hữu nha Cụthé tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định HĐTCNƠ phải đượccông chứng hoặc chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đông là thờiđiểm công chứng Hiệu lực về việc chuyển quyên sở hữu đôi với nhả ở đượcquy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, đó là thời điểm ban giao nha 6

Căn cứ theo khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015 quy định: “Hop đồngtặng cho bat đông sản có hiệu lực RỂ từ thời điểm đăng ký, nêu bất động sảnkhông phải đăng igs quyền số hitu thì hop đồng tăng cho có hiệu lực ké từ thờiđiểm chuyén giao tài san Theo đó, đối với tài san không phải đăng ký quyên

sở hữu thì thời điểm phat sinh hiệu lực của hợp đông tặng cho là khi bên tặngcho chuyển giao tai san cho bên được tăng cho và bên được tặng cho nhận tàisan Đối với tai san là nha ở 1a bat động sản thì thời điểm chuyển quyên sởhữu nhà ở được căn cứ theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 là kế

từ thời điểm nhân ban giao nha ở Tuy nhiên, đối với hợp đông tặng cho nha

ở theo quy định tại khoăn 1 Điều 122 Luật Nha ở năm 2014 thì HĐTCNƠphải được công chứng hoặc chứng thực vả thời điểm có hiệu lực của hợp đông

lả thời điểm công chứng, chứng thực Từ đây ta thây được có sự không thông

nhật giữa hai văn bản Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở trong quy định về hiệulực của hợp đông.

Thit ba, hop đông tăng cho nha ở là hợp đông không đến bù

Quan điểm lập pháp của các quốc gia cũng như quan điểm của hâu hếtcác nhà nghiên cứu thì hợp đông tặng cho là hợp đông không dén bù Hợpđồng tặng cho chủ yếu được xác lập giữa những người có môi quan hệ huyết

thống, tinh cảm, tương trợ, khuyến khích, do đó việc tang cho chỉ mang lại loi

ích cho bên được tang cho B én tăng cho chuyển giao tai sản thuộc sở hữu củaminh cho bên được tặng cho mà không yêu câu nhận lại bat kì một loi ich vậtchat nào Nêu bên được tặng cho phải thực hiện bat kỳ nghĩa vụ nào với mụcđích đạt được lợi ich vat chat cho bên tặng cho, thì hợp đông đó sẽ không conđược coi là hợp đông tặng cho ma thay vào đó có thé được coi 1a một loại hợpđồng khác như một hợp đông mua bán

Đối với hợp đông tang cho có điều kiện, dé nhận tài sẵn tặng cho, bên

được tặng cho phải thuc hiện nghĩa vụ theo yêu cau của bên tăng cho Hiện

nay, pháp luật Việt Nam chưa có quy định rõ về điều kiện tặng cho mà chỉ cóxác định khuôn khô của điều kiện đó là “không được vi phạm điều cấm củaluật, không trái dao đức xã hội ”1! Tuy nhiên, tính chat của điều kiện đó phảiphủ hợp với bản chat của hop đông tăng cho, không nhằm đem lại lợi ích vậtchat cho bản thân bên tặng cho mà có thé vi loi ích của bên thử ba hoặc củachính bên được tặng cho Lợi ích này không được xác định giá trị tương ứng

với giá trị tải sản tặng cho Vi du: A tặng cho B một căn nhà với điêu kiên la

B đưa A một khoăn tiên tương đương với giá trị căn nha thì lúc nay hợp đôngtặng cho can phải xác định là loại hop đồng mua ban, trao đôi Trong trườnghợp ma bô me muén tặng cho nhà ở cho con cái kèm theo điêu kiện con phảichăm sóc, nuôi đưỡng họ Xét cho cùng thì bên tặng cho (cha, me) được hưởngmột lợi ích vật chat từ bên được tang cho là một khoản chi phí nhất định Tuy

`! Khoản 1 Điều 462 Bộ nit Din seni 2015

nhiên, lợi ích này không mang tính dén bù tương đương so với giá trị tai sảntặng cho là căn nhà Do đó, việc quy định điêu kiên chăm sóc, nuôi dưỡng

không làm mat tính chat không đến bù của hợp đông tăng cho ma nó chỉ thể

hiện một môi quan hệ gia đình và trách nhiệm

1.1.2.2 Những đặc diém riêng của hợp đồng tặng cho nhà ở

Nha ở là một loại tai san đặc biệt trong các giao dich dan sự với nhữngđặc điểm riêng biệt như: Nha ở thường chiêm tỷ trong cao trong tông tai sản

sở hữu của mỗi cá nhân, gia định do chỉ phí xây dựng vả mua dat để xây nhàkhá lớn Vì vậy, việc giao dich nha ở đòi hdi sự cân trong và quan tâm đền cácvân dé pháp lý Nha ở được thiết kế xây dựng với mục đích chính là dé ở vaohucj vụ như câu sinh hoạt của mỗi con người, mỗi gia định với các môi quan

hệ huyết thống, chăm sóc va nuôi dưỡng Và đặc biệt nhà ở là một loại batđộng sản Do đặc tính gắn liên với dat nên các quy định về nhà ở chịu ảnhhưởng của Luật Dat dai Với những đặc điểm trên, pháp luật đặt ra các quyđịnh riêng về việc xác lập, thay đôi va châm đứt quyên sở hữu nha ở Do vay,hợp dong tang cho với đôi tượng của hợp đông là nhà ở mang những đặc điểmriêng biệt sau:

Thur nhất, hợp đông tăng cho nhà ở phải được lap thành văn bản có côngchứng hoặc chứng thực trừ trường hợp tô chức tặng cho nhà tình nghĩa, tinh

thương Việc công chứng, chứng thực HĐTCNƠ dam bảo nội dung hợp đông

không vi phạm pháp luật, không trái dao đức xã hội, dam bao năng lực hành.

vi dân sự, ý chí tự nguyên của các bên tham gia hợp đồng, dam bảo tính chính

xác của chủ thé, đối tượng của hợp đông tăng cho Từ đó, hạn chế tối thiểu cáctranh chấp xảy ra và tao điêu kiện để các cơ quan nha nước có thâm quyênthực hiện các thủ tục hành chính tiếp theo liên quan đến đăng ký quyền sở hữunha ở va là hô sơ quan trọng trong cơ sở dữ liệu quốc gia về nha ở va dat dai

Đồng thời, các tình tiết, sự kiện trong hợp đông đã được công chứng, chứng

thực có giá trị là chứng cứ không phải chứng minh, là chứng cứ quan trong dégiải quyết các tranh chap xây ra

Thit hai, hợp đồng tặng cho nhà ở chịu sự điều chỉnh của nhiều ngànhluật Với đối tượng của hợp đông là nha ở - một loại tai sản đặc biệt, hợp đồngtặng cho nhà ở ngoài đáp ứng những quy định chung về hop đông tặng cho tảisẵn, hợp đồng tặng cho bat động sản tai B ộ luật Dân sự còn phải đáp ứng quy

định tại các văn bản luật chuyên ngành như đôi tương được sở hữu nhà ở tại

Việt Nam, điều kiện của nhả ở tham gia hợp đông, giao dich tại Luật Nha ở;các quy định về tặng cho quyển sử dung dat trong các trường hop tang chonhà ở gắn liên với tặng cho QSDĐ tại Luật Dat đai Đông thời, với quy định

về hình thức của hop đông, hợp đông tặng cho nhà ở phải tuân thủ theo trình

tự, thủ tục công chứng, chứng thực tại Luật Công chứng và Nghị định quyđịnh về chứng thực

Tut ba, nhà ở tặng cho và chủ thé của hợp đồng tăng cho nha ở phải

tuân thủ các điều kiện đặc biệt theo quy định của pháp luật Khác với các loạitai sản thông thường, nhà ỡ do có tính chất là tai sản gắn liên với dat vậy nên

can lưu ý, tuân thủ đến những chính sách của Nhà nước về dat đai Trong xuthé hội nhập kinh tế toàn cau, chê định về quyên sở hữu nha ở của tô chức, cánhân nước ngoài la một trong những chính sách quan trong góp phân tăng khảnăng thu hút đâu tư Tuy nhiên, để dam bao chính sách của Nhà nước về đấtdai, đâm bao quốc phòng, an minh, một số loại nhà ở bi hạn chê không đượctặng cho các tô chức, cả nhân nước ngoải, ngược lại những tô chức, cá nhânnước ngoài cũng có những điêu kiện va hạn chế nhất định khi nhận tăng chonhả ở tại Việt Nam

1.2 Phân loại hợp đông tặng cho nhà ở

Hop đồng tăng cho nhà ở là một loại hợp đồng có tính phô biến trongđời sống do đó loại hợp đông tặng nảy tôn tại ở rất nhiều dạng Vậy nên, vớimỗi tiêu chí khác nhau, HĐTCNƠ được phân thành các loại khác nhau

12.1 Hop đồng tặng cho nhà ở có điều kién và hợp đồng tăng cho nhà ở không

có điên Kiện

Trong hợp đồng tang cho nhà ở, bên tặng cho tặng cho nha ở của minhcho bên được tặng cho ma không yêu câu đên bu nhưng được yêu câu bên đượctặng cho thực hiện một hoặc mét số nghĩa vụ được coi điều kiện nhận nha ởtặng cho Việc thực hiện điều kiện tang cho đã ảnh hưởng đên việc nhận nhà ở

tặng cho, căn cứ nảy đã phân loại HĐ TCNƠ thanh 02 (hai) loại:

Hop đồng tặng cho nhà ở có điều kiện: là hợp đồng mà các bên có théthoả thuận thêm về sự kiện la điều kiện của hop đông, theo đó bên tặng cho

có thể yêu câu bên được tặng cho thực hiên một hoặc nhiều nghĩa vụ trướchoặc sau khi tặng cho” Nói cách khác hợp đông tăng cho có điều kiện làtrường hợp bên được tặng cho muốn nhận được tải sản tặng cho thì phải thựchiện mét hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho và điều kiện đókhông vi pham điều cam của pháp luật, không trai đạo đức xã hội, có thé thực

hiện được va không mang lại lợi ích vat chat cho bên tặng cho

Trưởng hợp bên được tăng cho phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tăngcho, nêu bên được tăng cho đã hoàn thánh nghĩa vụ ma bên tăng cho khônggiao tai sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghia vu ma bên được tặng cho

đã thực hiện Trường hep bên được tăng cho phải thực hiện nghĩa vu sau khi

tặng cho ma bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyên đòi

lại tài sản và yêu câu bôi thường thiệt hại

Hop đồng tặng cho nhà ở không có điều kiên: được hiểu là trong hợp

đồng tăng cho, bên được tặng cho không phải thực hiện bat cứ một nghĩa vụnao do đó bên được tăng cho nhận và xác lap quyền sở hữu đôi với nha ở tặngcho ngay sau khi giao kết hợp đông Hợp đông này chủ yếu được áp dung với

mục đích giúp đỡ, hỗ trợ, làm từ thiên hoặc hop đông tang cho được xác lập,

thực hiện giữa các thành viên trong gia đình, bạn bè thân thiết Đôi với dang

hợp đồng nay, hau như bên tặng cho không có quyền đòi lại tai sẵn trừ trường

hợp chứng minh được hợp đồng tăng cho vô hiệu theo quy định của Bé luật

Dân sự và các Luật khác có liên quan.

© Điều 462 Bộ hit Dân sự năm 2015

Việc phân biệt hợp đơng tăng cho nhà ở theo tiêu chí nay để xác định

hiệu lực của hợp đồng tặng cho cịn chịu su tác đơng của sư kiện ma các bên

thoả thuận lả điêu kiện của hợp đơng và quyên địi lại tải sản khi bên đượctặng cho khơng hồn thanh được điêu kiện của hợp đơng tặng cho Theo đĩ,đối với hợp đơng tặng cho nha ở khơng cĩ điều kiện thi chi cân giao kết hoặccơng chứng là đã cĩ thé phát sinh hiệu luc Tuy nhiên, đối với hop đơng tăngcho cĩ điêu kiên các bên cĩ thé thộ thuận về mét sự kiện cĩ hiệu lực của hợp

đơng hoặc huỷ bé hop đơng Bên tăng cho được cân nhắc việc lay lại tải san

tặng cho ngay cả khi tài sản đã được chuyển giao cho bên được tặng cho, hoặcngay cả khi bên được tặng cho đã thực hiện điều kiên của hợp đồng thì bêntặng cho vẫn cĩ thể lựa chọn việc khơng chuyển giao tài sản tặng cho mà chỉcan thanh tốn chi phí cho việc thực hiện điêu kiên

12.2 Hợp đồng tăng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dung đất và hop đồngtặng cho nhà 6 khơng gắn liền với quyền sử dung đắt

Dựa trên việc tặng cho nhà ở cĩ gắn liên với quyên sử dụng đất haykhơng ta cĩ thé phân loại hợp đồng tặng cho nha ở như sau:

Hop đồng tăng cho nhà 6 gắn liền với quyền sử dụng đắt: đây là loại hợpđồng trong đĩ bên tặng cho chuyển nhượng quyên sở hữu nhà ở cùng vớichuyển nhương quyên sử dụng đất ma nhà ở đã được xây dung Điêu nay cĩnghia là người nhân tặng cho khơng chỉ được tang căn nhà mà cịn được nhận

cả quyền sử dụng dat gắn liên với căn nhà Quyên sử dung dat thường được théhiện qua các tài liệu pháp lý như giây chứng nhận quyên sử dụng đất, giấy tờdat đai, hoặc các văn bản khác liên quan đến quyên sử dung dat được cấp bởi

cơ quan cĩ thấm quyên

Hop đồng tặng cho nhà ở khơng gắn liền với quyền sử dung đất: mộtloại hợp đơng trong đĩ bên tặng chuyền nhương tồn bộ căn nhà cho bên đượctặng ma khơng bao gồm quyên sử dung dat Cĩ một sơ trường hợp nhà ở khơnggan liên với quyên sử dung dat đĩ là khi nha ở đĩ là căn hộ trong một tịa nhàchung cư hoặc nhà phơ trong một khu đơ thị, nơi quyên sử dụng đất được phân

16 và sở hữu bởi các cá nhân hoặc tô chức khác; Nhà ở có thé được tặng trênđất thuê, và quyên sử dụng đất không phải là một phan của giao dịch tăng nha;

Và trường hợp tô chức thực hiện tặng cho nha tình nghĩa, nha tinh thương

Việc phân loại hợp đông tang cho theo tiêu chí này nhằm xác định thờiđiểm chuyển quyển sở hữu nhà ở trong hợp đồng tặng cho nhà ở đồng thời

xác định được trường hop nào bên được tặng cho vừa có quyền sở hữu nhà ở

vừa có quyên sử dụng đât, trường hợp nào bên được tặng cho chỉ có mìnhquyên sở hữu nhà ở

1.3 Khái quát về sự hình thành và phát triển quy định pháp luật Việt Nam

về hợp đồng tặng cho nhà ở

1.3.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1995

Sau cuộc Tổng khởi nghĩa tháng Tám thành công nha nước Việt Namdân chủ cộng hoa ra đời đánh dâu bước ngoặt lịch sử của nước nha, kế thừa cácquy định của Ba bô dân luật Bô luật dân sự Nam ky giãn yêu 1083, Bộ luật

dân sự Bắc kỳ năm 1031, Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật năm 1936 Ngày

09/11/1946, Hiến pháp đâu tiên của nước ta được ban hành, tại Điều 12 củaHiến Pháp năm 1946 quy định “Quyén tie hitu tài sản của công đân Việt Nam

được bảo đãi”, tuy nhién, những van dé cụ thể liên quan đến nha ở không được đề

cập một cách rõ ràng Quy định này gián tiếp thừa nhận chế đô tư nhân với sởhữu tai sản (nhà ở) về các quyền năng như chiêm hữu, sử dụng, định đoạt trên

cơ sở các quy định tăng cho của ba bô Dân luật, đồng thời không trái với nguyên

tắc độc lap, tự do của dân tộc

Đên năm 1952, Chủ tịch Hồ Chi Minh ban hành Sắc lénh số 85/SL quyđịnh thủ tục trước bạ về việc mua bán, tăng cho và đổi nha cửa, rudng dat đãđánh dau sự chú trọng của Nhà nước đôi với việc kiểm soát và quan lý liênquan đến việc tăng cho nha cửa va ruông dat Tai Điều 1 và Điều 3 của Sắclệnh nảy, lần đầu tiên nhà nước đã dé cập tới đôi tượng, chủ thể, hình

`? Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014

thức của văn tự tăng cho nha cửa, ruộng đất Điêu nay cho thay Nhà nướcrat quan tâm đến việc quản ly và kiểm soát việc tang cho nha cửa và ruộngdat trong xã hội.

Năm 1979, Nghị định số 02/NĐ-HĐCP được ban hành, Điều lệ thôngnhật quản ly nha cửa ở các thành phó, thị xã được điều chỉnh Theo Điều 16của Nghị định nay, quy định việc chuyên dịch nha cửa của các cơ quan, xínghiệp phải tuân theo các nguyên tắc và thủ tục do pháp luật Nhà nước quyđịnh Nhin chung trong giai đoạn này, các quy định về hợp dong tang cho nha

ở vẫn chưa hoàn chỉnh và chưa được ghi nhận trong các văn bản hiệu lực pháp

ly cao như Bộ luật hay Luật ma còn nằm rai rác trong các nghị định, thông tư

Năm 1991, Hội đông Nha nước ban hanh Pháp lệnh nhà ở số LCT/HDNN, đánh dau mét bước quan trọng trong việc bảo vệ quyên sở hữucho người dân Theo Điều 15 của Pháp lệnh nay, ca nhân có quyên sở hữu nha

51-ở thông qua việc tăng cho và các hình thức khác theo quy định của pháp luậtĐiêu nay tạo điều kiện cho cá nhân có thé sở hữu nha ở một cach hợp pháp va

minh bạch Bên cạnh đó, Điều 17 của Pháp lệnh quy định: “Chui sở iu nha ở

có quyền chuyễn quyền sở hiữm nhà ở cho người Nhác theo quy định của phápluật” Co thé thay tại Pháp lệnh đã ghi nhận hình thức chuyển quyên sở hữunha ở cho chủ thé khác tuy nhiên chưa có quy định cụ thé về HĐTCNƠ

Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyên sở hữu nha vả quyên sử dụngđất tại đô thị đã đóng vai trò quan trọng trong việc cụ thể hóa các quy định vềhợp đồng tặng cho nha ở Trong nghị định nay, nha ở được xem xét là đốitượng của hợp đông và được phân chia theo các đối tượng, hình thức sở hữu,

từ đó đảm bảo cho việc thực hiện các thủ tục liên quan đến nhà ở như tăng

cho trở nên thuận tiện hơn Việc nảy giúp cho việc giao dịch nha ở trỡ nênminh bạch va rõ ràng hơn, đông thời bảo vệ quyên lợi của các bên tham gia.Các quy định về hợp đông tang cho nha ở qua các văn bản như Nghị định nay

đã được chú trọng và hoàn thiện hơn theo thời gian, điều nay phan ánh sự

quan tâm và nỗ lực của Nhà nước trong việc xây đựng một hệ thông pháp luậtbảo vệ quyên lợi của người dân về nha ở vả tai sản.

13.2 Giai doan từ năm 1995 đến năm 2005

Năm 1995, Bộ Luật Dân sự năm 1995 đã được ban hành và có hiệu lực

từ ngày 1/7/1996 Trong Bộ luật Dân sự này, các quy định về hợp đông tăngcho nhà ở đã được ghi nhận một cách cụ thể Theo Điều 463 của Bé luật Dân

sự năm 1005, quy định về việc tang cho bất động sản được nêu rõ Cu thé

“Tặng cho bat động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận củaCông chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Uy ban nhân dân cấp có thâmquyền và phải đăng iy tai cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu theo quy đinh:của pháp luật bat động sản phải đăng ki quyền sỡ hiữữu hợp đồng tăng cho batđộng sản có hiệu lực ké từ thời diém đăng iy, néu bat động sản không phảiđăng lý quyền sở hữm thì hop đồng tăng cho có hiệu lực ké từ thời điểm nhậntai san”

Co thé thay, trong giai đoạn nay moi giao dich tặng cho hay mua bán

vẻ nha ở luôn kèm theo với dat ma không có sự tách biệt Cu thé, khoản 1Điều 48 Luật Dat đai năm 2003 va theo Điêu 3 Nghị định số 60/CP ngày05/7/1994 của Chính phủ vé quyên sở hữu nha ở vả quyên sử dung dat ở tại

đô thị quy định cấp giây chứng nhận quyên sử dung dat đối với tat cả các loạidat Theo đó, tính tới thời điểm nay các trường hợp có tải sản gắn liên với dat(nha ở) thì tai sản đó được ghi nhân cùng trên giây chứng nhân quyền sử dụngđất, và người chủ đôi với dat ở và nhà ở bắt buộc phải đăng ký quyên sử dụngđất và quyên sở hữu nhà theo quy định pháp luật

13.3 Giai doan từ năm 2005 đến nay

Bô luật Dân sự năm 2005 đã cung cap các quy định cụ thé về hop đồngtặng cho nhà ở, bao gâm quy định về hình thức của hợp đông, quyên và nghĩa

vụ của các bên Tiếp theo, Luật Nhả ở năm 2005 cũng đã quy định cụ thể vềhợp đông tặng cho nha ở, bao gom điều kiện, đối tượng của hợp đông, điềukiện các bên tham gia, trình tự, thủ tục tang cho nhà ở.

Từ năm 2005 với sự ra đời của Luật Nhà ở, lân đầu tiên có sự tách biệt

về việc đăng ký quyên sở hữu nha và đăng ký quyền sử dụng dat ma khôngcòn cấp chung trên củng một giây chứng nhân quyên sử dụng đất Theo LuậtNha ở năm 2005, việc cap giây chứng nhận quyên sở hữu nhà ở, được gọi là

“số hông”, được thực hiện theo hai trường hợp: Thứ nhất, chủ sở hữu nhà ở

đồng thời la chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hô trong nha chung cư thì cấp

một giây chứng nhận quyển sở hữu nha ở và quyên sử dụng dat ở Thứ hai,chủ sở hữu nha ở không đông thời 1a chủ sử dụng đất thì chỉ cấp giây chứngnhận quyên sở hữu nhà ỡ Điều này giúp tách biệt va lam rổ hơn về quyền sởhữu và quyên sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao dịch và quản

ly tai sản nha ở.

Luật Nha ở năm 2005 đã được ap dung trong một khoảng thời gian khadai Tuy nhiên, để khắc phục những han chê còn tôn tại va đáp ứng nhu cauphát triển của kinh tế, Quốc hội đã thông qua vả ban hanh Luật Nhà ở năm 2014

để thay thé luật nha ở cũ Năm 2015, Quóc hội ban hành Bô luật Dân sự năm

2015 dé thay thê Bộ luật Dân sự năm 2005 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp tục

kế thừa va sửa đôi, bô sung quy định về nhà ở, cũng như cung cấp các quy địnhmới phan anh sự phát triển của lĩnh vực này Bên cạnh đó, quy định của LuậtNha ở năm 2014 về hiệu lực của hợp đông nói chung, va hợp đông tặng chonha ở nói riêng, cũng đã có sự thay đôi nhất định dé phan ánh các yêu tô mớitrong thời đại và đáp ứng nhu câu của thị trường bât động sản

Như vậy, qua các thời ky khác nhau, Việt Nam đã ban hành các văn banquy phạm pháp luật dé điêu chỉnh các van dé liên quan dén nhà ở nói chung,

và hợp đông tặng cho nhà ở nói riêng Qua mỗi giai đoạn, có thể thây các quyđịnh nay đã trai qua những thay đổi và cải tiên, tao ra một hành lang pháp lyvững chắc cho quá trình thực hiện hợp đông và giải quyết các tranh châp phát

sinh trong thực tế

Tiểu kết Chương 1

Hop đông tặng cho nhà ở là một giao dich dân sự phố biến và có ý nghĩaquan trọng trong đời song xã hội, kinh tế dé chuyển giao quyên sở hữu nhà ở

và là hợp đồng không có tính đền bù Các nội dung tại Chương 1 là những van

dé mang tính ban chat của hợp dong tăng cho nhà ở Qua đó, tác giả khóa luận

đã xây dưng và phân tich được các khái niệm liên quan dén hợp đông tặng chonha ở Chi ra và phân tích được các đặc điểm cơ ban của hợp đông tặng chonha ở Tử các đặc điểm nay, khóa luận đưa ra các tiêu chí cơ bản dé phân loạihợp đông tặng cho nhà ở Mỗi tiêu chí có những giá trị nhật định trong quá trìnhnghiên cứu khóa luận.

Tại chương nay, tac giả khóa luận đã nghiên cứu khái quát quy định của

pháp luật qua các thời ky có liên quan đến hợp đông tăng cho nha ở Từ đây chi

ra quá trình hình thành, phát triển các quy định pháp luật có liên quan đến hợp

đồng tặng cho nha ở Những nội dung nghiên cứu tại Chương 1 sẽ là cơ sở lý

luận quan trọng đề tác giả tập trung nghiên cứu các vân đề tại Chương 2 vàChương 3.

CHƯƠNG 2

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VẺ HỢP

DONG TANG CHO NHÀ Ở 2.1 Cha thé của hợp đồng tặng cho nhà ở

Chủ thé của hop đông tăng cho nhà ở bao gôm Bên tăng cho và bênđược tặng cho Căn cứ theo quy định tai Điêu 7 Luật Nhà ở năm 2014 về đôitượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gôm: “76 chức, hộ gia đình, cánhân trong nước Người Việt Nam định cu ở nước ngoài TÔ chức, cá nhânnước ngoài guy ãĩnh tại khoản 1 Điều 159 của Luật này ” Hop đông tặng chonha ở là hợp đông có mục đích chuyển quyên sở hữu nhà ở từ bên tặng chosang bên được tặng cho Về cơ bản, chủ thé trong hop đồng tặng cho nha ở cóthể là ca nhân hoc pháp nhân có quéc tịch Việt Nam Trường hợp chủ thé tham

gia hợp đồng lả người nước ngoài sẽ có quy định riêng biệt Năng lực của chủ

thể tham gia hợp đông tặng cho nhà ở chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sựnăm 2015 và Luật Nha ở năm 2014.

2.1.1 Bên ting cho nha ở

Thứ nhất, bên tăng cho nhà ở là cá nhân

Dé đáp ứng các nhu cau trong đời sống, cá nhân khi tham gia vào cácgiao dịch dân sự nói chung và hợp đông tặng cho nhà ở nói riêng thì cá nhân

tặng cho nha ở phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dich dân sự

Năng lực chủ thé của cá nhân bao gôm năng lực pháp luật dan sự và năng lực

hảnh vi dân sự!#

Theo khoản 1 Điều 16 Bộ luật Dân sư năm 2015 quy đình: “Măng lucpháp luật dân sự của cả nhân ia khả năng của cá nhân có quyền đân sự vànghĩa vụ dan sự” Từ đây có thé hiểu năng lực pháp luật dan sự của cá nhântham gia vào hợp dong tặng cho nhà ở la quyên vả nghĩa vụ mà pháp luật chophép được thực hiện Mọi cá nhân có quốc tịch Việt Nam đều có năng lực

'+ Điểm a khoăn 1 Điều 117 Bộ tật Dân sự năm 2015

pháp luật đân sự như nhau và năng lực pháp luật của cá nhân có từ khi cá nhân

đó sinh ra và châm đứt khi cá nhân đó chết đi (khoản 2, khoản 3 Điều 16 Bộluật Dân su năm 2015) Moi théa thuận, cam kết, quy ché, của bat ki một cánhân, tô chức nào về việc hạn chê, tước bö năng lực pháp luật dân sự đềukhông có hiệu lực pháp luật, năng lực pháp luật dân sự của cá nhân chỉ bị hạnchế theo quy định tại văn bản Luật do Nha nước ban hành (Điều 18 Bộ luậtDân sự năm 2015).

Quyên sở hữu nha ở, quyên tham gia vào các giao dịch trong đó có hợp

đồng tang cho nha ở là một trong những nội dung năng lực pháp luât dân sự

của cá nhân Bên cạnh năng lực pháp luật dân sư, bên tang cho nhà ở là ca nhân.phải có năng lực hành vi dân sự Theo quy định của Điều 19 BLDS năm 2015:

“Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là kha năng của cá nhân bằng hành vicủa minh xác lập, thực hiện quyền nghia vụ dân sự” Nên năng lực hành vi dân

sư của cá nhân là phụ thuộc vào đô tuổi và khả năng nhận thức, làm chủ hành

vi của ca nhân đó Căn cứ vào đô trưởng thành về thé chat và nhận thức của cánhân để xác định cá nhân ở độ tudi nao, nhận thức ra sao thi được tự mình thamgia các giao dich nói chung vả hợp đông tặng cho nha ở nói riêng

Mot là, người tăng cho tai san đã thanh nién

Theo Điều 20 Bộ luật Dân sư năm 2015 quy định: “Người thémh niên là

người từ đủ mười tam tuôi trở lên ” Người có năng lực hành vi dan sự day đủđược tham gia xác lập mọi giao dịch dân sự Điêu 119 Luật Nhà ở năm 2014cũng quy định cá nhân: “phdi có day đủ năng luc hành vi đân sự dé thực hiệngiao địch về nha 6 theo quy định của pháp luật đân sự” Những ca nhân nay

họ được tự mình tham gia xác lâp, thưc hiên hợp đồng tặng cho nhà ở

Một cá nhân bị bênh tâm thân hoặc mắc bệnh khác ma không thể nhậnthức, làm chủ được hành vi của mình, có quyết định của Toa án tuyên bồ ho

1a người mat năng lực hành vi dân sự thì mọi giao dich dan sự của cá nhân đó

do người đại dién theo pháp luật (bao gồm cha, mẹ của người chưa thành niên

mất năng lực hanh vi dan sự, người giám hộ của người đã thành niên mat năng

lực hành vi dân sự) xác lập, thực hiện theo Điều 22 BLDS năm 2015 Do đó,

người mát năng lực hành vi dan sự không la chủ thé tặng cho trong hợp đôngtặng cho nhà ở Người thành niên do tình trang thể chat hoặc tinh thần màkhông đủ khả năng nhận thức, lam chủ hành vi nhưng chưa đến mức mat nănglực hành vi dân sự, có quyết định của Tòa án tuyên bố ho là người có khó

khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi đồng thời chỉ định người giám hô, xác

định quyên và nghĩa vụ của người giám hô theo Điều 23 BLDS năm 2015.Trường hợp theo quyết định của Tòa án, tài sản của người có khó khan trongnhận thức, lam chủ hành vi do người giám hộ quản lý thi người có khó khăntrong nhân thức, làm chủ hanh vi không được là chủ thé tặng cho trong hợpđồng tặng cho nhà ở Người bị han chế năng lực hành vi dân sự được quy địnhtại Điêu 24 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu chủ thé này tham gia xác lập hợpđồng tặng cho nhà ở phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật

Hai là, người tang cho tai san chua thành niên

Tuy theo đô tuôi mà người chưa thảnh niên tham gia giao dich về nha

ở ở cac mức độ khác nhau Cụ thé, tại Điều 21 BLDS năm 2015 quy định vềngười chưa thành niên quy định như sau: (i) Người từ đủ sáu tuôi đến chưa đủmười lăm tuôi khi xác lập, thực hiên giao dich dân sự phải được người đạidiện theo pháp luật đông ý, trừ giao địch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạthang ngày phủ hợp với lửa tudi; (ii) Người từ đủ mười lăm tuôi đến chưa đủmười tám tuôi tư mình xác lập, thực hiện giao dịch dan sự, trừ giao dich dan

sự liên quan đến bat đông sản, đông sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác

theo quy đính của luật phải được người đại diện theo pháp luật đông ý Theo

đó, đôi với người chưa thành niên có hai phương thức tham gia giao dich dan

sự là Người chưa thanh niên tham gia giao dịch thông qua người đại điệnhoặc tự mình thực hiện và phãi théa mãn một sô điêu kiên nhật định Đối vớicon chưa đủ sau tuôi, từ đủ sau tudi đến mười lăm tuôi thì các chủ thé này vàngười đại điện không được xác lập hợp đông tăng cho nha ở Bởi vi, hau hếtcác giao dịch của người dudi mười lam tuôi đêu phải người đại diện pháp luật

đồng ý Những giao dich phục vu nhu cau sinh hoạt hang ngày phù hợp vớilứa tuôi thì những người nảy có thể tự mình thực hiện Còn việc tặng cho nhả

ở là hợp đông có giá trị lớn, quy trình, thủ tuc nghiêm ngặt và phức tạp, dovậy hợp đông tang cho nhà ở không phải là giao dịch nhằm đáp ứng nhu cauthiết yêu như ăn uông mặc Và mục dich của hợp đông tặng cho nha ở làchuyển quyên sở hữu cho người khác vì môi quan hệ thân thiết, sự quý mén

ma không thu lại bat kỷ lợi ích vật chat nao khác Đôi với con chưa thành niêncăn cứ vào khoản 4 Điêu 21 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 2 Điều 77Luật Hôn nhân va Gia đình năm 2014 thì chỉ những người từ đủ mười lamtuổi đến mười tám tuôi mới được tham hợp đông tặng cho nhà ở và việc xáclập nảy phải thông qua người đai theo pháp luật đông ý Theo quy định phápluật người đại diện cho con chưa thành niên có thể là cha mẹ (Điêu 136 BLDSnăm 2015) Tuy nhiên, không phải mọi hợp đông tăng cho nhà của người từ

đủ mười lim tuôi đến dưới mười tâm tuôi xác lập dù người đại điện theo pháp

luật đông ý là phát sinh hiệu lực Bởi theo quy định khoản 3 Điều 141 Bô luật

Dân sư năm 2015 thì người đại điện không được xac lập, thực hiện các giao dich dan sự với chính mình Do do, con chưa thành niên không được tặng chotai sản cho bô me mả bồ mẹ là người đại diện

Thứ hai, người tặng cho nhà ở là pháp nhân và các chi thé khác

Đôi với tô chức, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 110 Luật Nhà ởnăm 2014 về điều kiện chủ thé tham giao dịch nhà ở “ nếu ià tô chức thi phải

có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tô cinte tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tìnhfiương ” Bên cạnh đó, Điêu 74 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định để một tỗchức được công nhận là pháp nhân phải đủ bôn điều kiện sau: Được thành lậphợp pháp, Có cơ cau tô chức rõ rang đúng quy định pháp luật Có tài sản độclập với cá nhân, pháp nhân khác và tư chịu trách nhiém bằng tai san của minh;

Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập” Việc tham gia

`£ Khoản 1 Điều 74 Bộ Mật Din sựnăm 2015

của pháp nhân vào hợp đông tặng cho nha ở phải thực hiện theo đúng quy địnhcủa pháp luật và Điêu lệ của pháp nhân Cũng giông cá nhân khi tham gia giaodich của pháp luật thi pháp nhân cũng phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dan sự Tuy nhiên, năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi sinh

ra, năng lực hành vi dân sự phụ thuộc theo độ tuôi; Còn năng lực pháp luật dan

sự và năng lực hành vi dan sự của pháp nhân có đông thời một thời điểm, thờiđiểm đó là khi pháp nhân ghi tên trong S6 đăng ký kinh doanh hoặc theo quyếtđịnh thành lập pháp nhân 5 Do đó, kế từ thời điểm pháp nhân có năng lực chủthé thì pháp nhân có quyên tham gia hợp đông tăng cho nha ở Song khôngphải trong mọi trường hop pháp nhân déu có quyên tham gia hop đông tăngcho tải sản Theo điểm d khoản 1 Điều 59 Luật Phá sản năm 2014 Giao dịch

của doanh nghiệp, hợp tác xã mắt khả năng thanh toàn được thực hiện trong

thời gian 06 tháng trước ngày Tòa án nhân dân ra quyết định mở thủ tục phásẵn bi coi là vô hiệu néu thuộc một trong các trường hợp “ đ) tặng cho tàisản” Như vậy, néu giao dịch tặng cho tai sản của chủ doanh nghiệp đượcthực hiện trong thời gian 6 thang thì Quan tài viên, doanh nghiệp quan lý, thanh lý tài sản có trách nhiệm xem xét giao dich của doanh nghiệp, hop tac

xã mất khả năng thanh toàn và dé nghị Toa án nhân dân xem xét tuyên bồ giaodịch vô hiệu Cũng theo quy định tại điểm d khoản 1 Điêu 205 Luật Doanh.nghiệp năm 2014 kế từ khi có quyết định giải thé doanh nghiệp cũng nghiêm

cảm doanh nghiệp thực hiện việc tặng cho tai sản Việc cảm pháp nhân không

được phép tăng cho tài sản khi đang mở thủ tục phá sẵn hoặc khi có quyếtđịnh giải thể nhằm bão toàn tai sản của pháp nhân đó, tránh tau tan tải sản,bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp cho các chủ nợ

Đối với hô gia định, khác với Bộ luật Dân sự năm 2005, Bo luật Dân

sự năm 2015 không quy định hô gia đình là chủ thé trong quan hệ pháp luậtdân su Có thé thay, BLDS năm 2015 ghi nhận chủ thé quan hệ pháp luật dan

'* Khoản 2 Điều 86 Bộ Mật Din sựnăm 2015

sự nói chung, chủ thé tham gia hợp đông tang cho nha ở nói riêng chỉ bao gồm

cả nhân và pháp nhân từ các ly do sau: Một là, thành viên của hộ gia đìnhthường xuyên có su thay đôi (do tách, nhập, sinh, tử, kết hôn) nên việc xácđịnh thành viên của hộ gia đình khi có tranh chap dé xác định quyền và nghĩa

vụ gặp nhiều khó khăn, thường không chính xác Hai là, khó xác định tải sản

chung, của hộ gia đình khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự và điều đó gâykho khăn trong việc xác định trách nhiệm dan sự của cá nhân hay trách nhiệm

dân sự của hộ gia đình” Tuy nhiên, tại Điêu 2 Luật Nha ở năm 2014 lại đưa

ra một định nghĩa khác, vẫn xác định hộ gia đình là chủ thể trong các hợpđồng về tặng cho nhà ở Với tư cách la chủ thé sở hữu nhà ở theo quy định tạiđiểm d khoản 1 Điêu 10 Luật Nha ở năm 2014 quyên của hộ gia đình sở hữunha ỡ được phép “témg cho nhà ở” Do đó, dù Bộ luật Dân sự năm 2015 là bộluật chung không quy định chủ thé trong hợp đông tặng cho nhà ở là hộ giađình nhưng việc luật chuyên ngành như Luật Nhà ở năm 2014 vẫn xác định

co tư cách chủ thé trong giao dich tăng nhà ở của hộ gia dinh thi có thé khangđịnh rằng hô gia đình vẫn có tư cách chủ thể trong giao dịch tặng cho nhà ởTrong trường hợp hô gia đình tham gia quan hệ dân sư thì các thành viên của

hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiên giao dich dan sự hoặc ủyquyên cho người đại dién tham gia xác lập, thực hiện giao dich dân sự (khoản

1 Điều 101 Bộ luật Dân sự năm 2015)

Như vậy, mặc du Luật Nhà ở năm 2014 có quy định nhưng về bản chatthì hô gia định không trực tiếp là chủ thé trong quan hệ tặng cho nhà ở ma chủthé vẫn là các thành viên trong hô gia đình

2.1.2 Bên được tặng cho nhà ở

Vé cơ bản, bên được tặng cho nha ở cũng giông với bên tăng cho Khitham gia vào giao dich tang cho thì bên được tặng cho cũng phải thỏa mãn điều

kiện về năng lực chủ thé trong giao dich dan sư Ngoài những điểm chung thi

`? Lậ Thi Giang (2019), “Hop đồng tặng cho tài ấn theo pháp luật Việt Nan — Một số van để lý luận và thực tiến”, Luận ám tiên tí mật hoc, Trường Đại học Luật Hà Nội, 68

đối với được tăng cho là nha ở cũng co một s6 điểm đặc biệt theo quy định LuậtNhà ở năm 2014 như sau:

Thứ nhất, bên duoc tặng cho nhà ở là cá nhân

Khoản 2 Điều 110 Luật Nhà ở năm 2014 quy định cụ thể về điều kiện

cá nhân được tặng cho nhà ở Theo đó, đối với bên nhận tăng cho nhà ở là cánhân trong nước thi cá nhân đã thành niên có đây đủ năng lực hành vi dân sự,hoàn toàn có thé tu mình tham gia xác lập giao dịch tặng cho theo ý trí củaminh Còn đối với cá nhân trong nước là người chưa thanh niên, nêu bên tangcho nhà ở quy định độ tuôi với người chưa thành niên vả phải có sự đông ýcủa người đại diện khi tham gia vào giao dịch tặng cho thì đôi với bên nhậntặng cho, moi cá nhân được coi là chưa thành niên déu có thể la đối tượng củabên nhận tặng cho và việc nhận tặng cho này phải thông qua người đại điện theo pháp luật.

Ngoài ra, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài va cá nhân nướcngoải để được nhận tặng cho nhà ở ngoài đáp ứng điều kiện chung về năng lựchảnh vi dân sự như cá nhân trong nước thì nhóm đôi tượng nay còn phải thỏamãn điều kiện được sở hữu nha ở tại Việt NamlÊ Cụ thé như sau: Đôi với ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài phải được phép nhập cảnh cảnh vào Việt Nam(căn cứ điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014) Cá nhân nước ngoàiđược phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc điện được hưởng quyên

wu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật (căn cứ Điều

159, Điều 160 Luật Nha ở năm 2014)

Thứ hai bên được tăng cho nhà ở ia pháp nhân và các chi thé khác

Như phân phân tích vé chủ thể bên tặng cho nhà ở, thì chủ thể bên nhậntặng cho trong hợp đông tăng cho nhà ở là một tô chức thì phải có tư cách

pháp nhân va không phụ thuộc vao nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập”.

Trường hợp là tô chức nước ngoài thì phải thuộc đôi tượng được sở hữu nhà

`* Điểm b khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014

!* Khoản 3 Điều 119 Luật Nha ở năm 2014

ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở Điều nay dam bảo rang chỉ

những tỗ chức nước ngoài có quyên sở hữu nhà ở theo quy định của luật mớiđược phép nhận tặng cho Nếu tô chức được uy quyên quan lý nhà ở thì phải

có chức năng kinh doanh dich vu bat động san và đang hoạt đông tại Việt Nam

theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản (theo khoản 3 Điều

119 Luật Nha ở năm 2014).

Như vây từ những phân tích trên, có thé kết luân chủ thé của quan hệtặng cho nhà ở bao gồm cá nhân, pháp nhân vả các chủ thé khác Điều kiệnđối với cá nhân tham gia giao dich được quy định chung tai Bô luật Dân sựnăm 2015 Điều kiện đối với pháp nhân được áp dụng quy định tại Bô luậtDân sự 2015 vả các luật chuyên ngành liên quan đến loại hình pháp nhân.Ngoài ra, đổi với giao dịch liên quan đền nhà ở thì điêu kiện chủ thể tham giahợp đồng tặng cho nhà ở còn được áp dụng theo Luật Nhà ở năm 2014

2.2 Đối trong của hợp đông tặng cho nhà ở

Với đôi tượng của hợp đồng là nhà ở - một loại tài sản đặc biệt Việctặng cho nhà ở không chỉ tuân thủ các quy định về hợp đông tăng cho theo Bộluật Dân sự năm 2015 mà còn phải đáp ứng các điều kiên được quy định trong

Luật Nha ở năm 2014 Theo quy định tại khoản 1 Điêu 118 Luật Nha ở năm

2014 đề nhà ở được coi là đối tương của hợp đông tặng cho nhà ở cần phải thöamãn các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, nhà ở có giấy chứng nhận theo qui dinh của pháp luật

Nhà ở tham gia vảo giao dịch tăng cho phải có Giây chứng nhận quyền

sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở va tai sản khác gắn liên với đất” Nhà ở lamột bat động sẵn vả muôn tham gia các giao dich dân sự thì các bên thườngyêu cầu đăng ký quyên sở hữu và được cap Giây chứng nhân quyên sở hữu đốivới nhà ở Giầy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở là một văn ban do cơ quan nhànước có thấm quyên cap cho chủ sở hữu nha va được xem là chứng cứ hợp

2 Khoin 16 Điều 3 Luật Dit đai năm 2013.

pháp xác định chủ quyền của các chủ thể đối với điện tích nha của mình Điềunảy đâm bão rằng nhà ở được xác nhận là tài sản có sở hữu hợp pháp, và việctặng nha được thực hiện theo quy định của pháp luật Riêng đôi với trường hợp

td chức thực hiện tang cho nhà tinh nghĩa, nhà tình thương thì không bat buộcphải có giây chứng nhận quyên sử dung dat (điểm b khoản 2 Điêu 118 LuậtNha ở năm 2014) Điêu nay thé hiện được tinh thân nhân văn của pháp luật

Tint hai, nhà ở không thuộc điện dang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu

kiện về quyén sở hit

Mục đích của hợp đông tặng cho nhà ở là chuyển giao quyên sở hữu đốivới nhà ở, do đó nha ở đang bị tranh chap về quyên sở hữu không thé trở thànhđối tương tặng cho So với quy định về điều kiện tặng cho quyên sử dụng dattại điểm b khoản 1 Điêu 188 Luật dat dai năm 2013 thì quy định này ghi nhậnchính xác và cụ thé hơn, điều luật nay ghi nhận “Wha ở không timộc điện dangcó” Từ “dang” đã xác định thời điểm xây ra tranh chap la thời điểm xác lậpgiao dich, còn với các tranh chấp về quyên sở hữu đã xây ra và kết thúc thi nhà

ở vẫn đủ điều kiện tặng cho Mặt khác, trường hợp đang trong thời hạn sở hữunhả ở đôi với sở hữu nhả ở có thời hạn Bên tặng cho sở hữu nhả vả thời hạn,nha ở luôn luôn thỏa mãn điêu kiện về thời han sở hữu Tuy nhiên, ký xác lậphop đồng tang cho đối với nhà ở có thời han, ca bên tăng cho va bên được tặngcho déu cân kiểm tra về thời hạn thời hạn sở hữu nhà ở dé qua đó xác định bên

tặng cho có quyền được tặng cho nha và thời gian con lại ma bên được tặng

cho được sở hữu nha ở.

Thứ ba, nhà ở tăng cho không thuộc điên bi Rê biên đề thi hành an hoặckhông bị kê biên dé chấp hành quyết dinh hành chinh đã có hiệu lực pháp iuậtcủa cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Điều 05 Luật thi hành án dân sự năm 2014 quy định về việc kê biên nhà

ở như sau: Việc kê biên nhà ở 1a nơi ở duy nhất của người phải thi hành án vàgia đình chi được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tai sản kháchoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án