Khoá luận tốt nghiệp: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật dân sự

Thông thường ở biên pháp thé chấp, bên có ngiĩa vụ không giao ta sản cho bên có quyin trục tiếp nim giữ má ding giấy tờ chúng nhận quyền sỡ hữu ti sẵn oa mình hoặc gây tờ là đều lên chuy

BO TƯ PHÁP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HOANG THỊ MINH HANG

BO TƯ PHAP BO GIÁO DUC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

Chuyên ngành: Luật Dân sự.

KHÓA LUẬN TOT NGHIỆP.

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HOC

TS NGUYEN VĂN HƠI

Ha Nội -2023

Tôi sin cam doam đậy là công trình nghiên ein cia riêng tôi

các hắt lun, sẽ hậu trong Hóa luận tốt nghadp là tong thực

im báo đồ tn cf /

“Tác nhận của Tác gid khóa luân tắt nghiệpgiảng viên hướng dẫn (ý và ghí rõ họ tên)

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TÁT

BLDS Bồ luật Dân ar

HTTTL Hình thành trong tương laiKDBĐS "Kinh đoanh bất động sin

MỤC LỤC Trang phụ bìa i Léi cam đoan Fa

Danh muc các chit viết tắt iti

Muc lục iv

MỞ DAU 11.Tính cấp thất của vip

2.Tỉnh kinh nghiên cứu đề tải

3.Muye dichva nhiệm vụ nghiền cứu

4 Đối tượng và phạm ví nghiền cứu

5 Phương pháp Inn và phương pháp nghiền cứu,

6.¥ nghia khoa hoc và thục tiễn cũa việc nghiền cứu đề tài

CHƯƠNG 1 MOT SỐ VAN ĐÈ LÝ LUẬN VE THE CHAP NHÀ Ở HÌNHTHÀNH TRONG TƯƠNG LAI oF

1 Khai nệm thé chấp nhà ở HTTTL 7

124, Đặc điểm chung của thé chấp ti sin n

122 Đặc điểm nếng của thé chip nhà 6 HTTTL 14

13 Nội dung pháp Init vé thé chấp nhà ở HTTTL 16

1 31 Nhém quy ảnh về chỗ thể của thể chấp nhà ở HTTTL l6

1 32 Nhém quy dinh về hình thúc của thé chấp nhà HTT ữ

133 Nhôm quy ảnh về nội đang của thể chấp nhà ở HTTTL 18 13.4, Nhém quy đính về hiệu lực và hiệu lực đổi kháng của thé chấp nhà @HTTTL 19

135 Nhém quy ảnh về wily ti sin th chập là nhà ð HTTTL 19

TIỀU KET CHƯƠNG 1 20CHƯƠNG 2 THỰC TRANG PHÁP LUAT VE THE CHAP NHÀ Ở HÌNHTHANH TRONG TƯƠNG LAI 22.1 Quy định pháp luậtvề thé chấp nhà ở HTTTL 12.1.1, Quy đánh về chỗ thể của thé chấp nhà ở HTTTL 21

iv

2111 Bản thể chấp 21

21.12 Bồn nhận thể chấp 2

2.12 Quy đính về hình thie của thể chấp nhà @HTTTL 2

2.13 Quy ảnh về nội dang của thể chấp nhà ở HTTTL 25215.1 Quy Anh về đối tượng của thé chấp nhà ở HTTTL 2521.5.2 Quy Anh vễphưm vi cũa thé chấp nhà ở HTTTL m215.3 Quy Anhvễ quyền và ngấa vụ cũa các bên trong quan hệ thé chấp mr

2.14 Quy đính về hiện lực và hiệu lực đổi kháng cũa thể chấp nhà ở HTTTL 31

21.41 Hiệu lực cũa biển pháp tể chấp nhà ở HTTTL 3121.42 Hiệu lục dt kháng cũa biện pháp thé chấp nhà ö HITTL 34

315 Xi lý tủ sản thể chip là nha ở HTTTL 3521.5.1 Các trường hop sir tài sốn thd chấp là nhà ở HTTTL 321.5.2, Phương thức xữ j tài sản thể chấp lànhà ở HTTTL 37

3.11 Những kết quả đạt được 46

3.12 Nhingkho khén, vướng n 4 3.13, Nguyễn nhân cia những khó khăn, vướng mắc 35

pháp hật và gi pháp nông cao hật về thế chấp nhà ở HTTTL

3121 Kiến nghĩ hoán thiện pháp luật vỗ thé chấp nhà ð HTTTL %6

4.2.11 Binh hướng hoàn tiện %6

MỞ ĐÀU

1 Tinh cấp thiét cia việc nghiền cứu đề tài

Wha ở không ci là ti sin lớn, cổ giá bỉ ci mỗi hộ gia din cá nhân ma còn là

ấu ổ thể hiện tình độ phat rida kinh tổ - xã hội của mỗi quốc ga công nh nên vinhỏa, phong tục, tập quén của mỗt din tộc, vũng miễn Trong đối sing xã hội, việc cất

thiên là một trong những yêu cầu cập bách cũa mất quốc gia nhằm dn định và ningcao đời sống của nhân dân Có chổ ở én định, phù họp, ma toàn a một quyền cơ bản cũa

con người, là nhu cầu chính ding của mốt cá nhân, hộ gia dn và là đu liên cần thiệt

đã phat tiễn nguồn nhân lực phục vụ sư nghiệp công ngưệp hoá, hiện đi hoá dit nước.

TKỂ tr di nước te thục hiện chủ trương đỗi mới toàn din đất nước, quá tình đổ thịhón đã ifn ra hit sức nhanh chóng và manh mổ, Đô thi hoa cùng với sự gia tăng dân sổ

"ngày mốt lớn ở nước ta đã áo theo nhĩ cầu về nhà 6 ting cao và được dự báo là Êp tục

tầng rong những nim tới ĐỂ dip ứng nh cầu cũa người dân về nhà 6 nhiêu kim đổ thmới, nhiễu dự én đầu tơ xếy đụng nhà ở đã được xây dụng và vi vây, doanh nghiệpKDBBS cin nhiều vốn để tục hiện các dự án đầu hơ xây đụng nha 3, dẫn tôi niu cầu

thé chấp nhà ð đang xây đụng để vay vốn hoàn thiện dự án, hoàn thiện công tình Không chỉ doanh nghiép KDBĐS, niu cầu vé nhà ð của các cá nhân cũng rất cấp thiết Tuy

hiên, khả năng tà chỉnh cũa hi hắt ngôi din còn cổ han so với giá mua nhà ở trên thị

trường, do đó, nhiêu người không đã khš năng mua nhà ở bing nguồn thú nhập côn minh

sé chỉ có thi mus theo phương thức rã dẫn, rã góp hoặc bằng nguồn vén vay ngân

hàng Khí người din có nhu cầu vay vốn mua nhà 6, các ngân hing thường yêu câu họ

có ti sin bão dim để hạn chế rũ ro và bảo toàn nguồn vốn vay Từ hoàn cảnh và đều,iện thục tổ cũa mình, nhiều nguôi din đã thé chip chính ti sẵn hình thánh từ vốn vaylanhé ð HTTTL để vay vin phục vụ cho hoạt động đều tr mua nhà Như vậy, thụ trang

thé chip nhà ở HTTTL, lá một nhu cầu cấp thất cia cá nhấn, doanh nghiệp KDBĐS

Đi với thể chip ti sả là nhà ở HTTTL, pháp luật đã có những quy Ảnh tương

đối hoàn chỉnh và cut nhẫn tạo đều kiên thuân lợi cho các bén hi them gia vio quan

hệ này, được thể hién trong các vin bản pháp luật quy nh về biện pháp bảo dim thực

iện nghĩa vụ din sự và các vin bản trong inh vue nhà ð, KDBĐS Tuy nhiên, các quy

cảnh pháp luật về thể chấp nhà ở HTTTL con tổn tạ nhiêu mâu thuần, chẳng chéo gi

vin bản pháp luật chung và các văn bản pháp luật chuyên ngành Trong thực tiến áp, dạng, khách hàng và các ngân hing còn gặp nhiêu khó khăn, vướng mắc về cơ chế, thủ tục pháp ly

tín dụng giữa ngân hàng và khách hing Khéch bàng thì khó khăn trong việc tiếp cân.

n đồn không đầm bảo được quyén lợi cia các bin, ảnh hung đốn quan hệ

"nguồn vẫn ca ngân hàng còn ngân hing thi e nga trong việc cấp vẫn do cơ ché chưathông mốt việc hiểu chưa đúng hay viée áp dang quá nguyên tắc những quy định pháp

uất của các cơ quan chúc năng có thim quyên din đôn những khó khăn, hạ chế, thân

chỉ là cần trở các giao dich vay vấn cổ bio dim bing nhà ở HTTTL Ở góc đồ nghiên,của trong thời gian qua, đã có nhiễu công bình nghiên cứu liên quan din để ti thể chấp

nhà SHTTTL Tuy nhiên, và diy la vẫn để còn khá mới mã, mặc đồ để được để cập rong nhiều công tỉnh nghiên cửu nhưng chưa thật sự chuyên sâu và mới chi đùng lạ ở việc

hân tích một số khi canh nhất inh Nhận thấy my cén hit trong vie nghiên cứu cácvẫn dé pháp lý về thể chip nhà ở HTTTL, tác giả đã tun chon để tà: “Thể chấp nhà ở

“HTTTL theo qny dink cũapháp luật din se” tin đã tà nghiễn cửa khỏa luận với mong

sun gửp phin hoàn thiện hơn nữa các quy định pháp loật về thể chip nha ð HTTTL,

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

“Thể chấp nhà ở HTTTL là mốt để ti tương đối mới và phúc tap, Liên quan đến

vẫn để này có một số công tinh khoa học, bài viết đã được thực in, tiêu biểu nar

- Pham Van Tuyết Lê Kim Giang 2015), “Hoàn hiện chễ din báo đâm thực hiện

"giữa vụ dân se", Sách chuyên khéo Ở công tinh này, tác ga đã đưa ra những lý luậnchung về bão dim nghĩa vụ dân sự, phân tích quy đính pháp luật, chỉ ra những bat cập

‘vi nêu phương hướng hoàn hiện cho ting tiện pháp bio đầm ngiễa vụ din ay, trong đó

có biện pháp th chấp tải sân dựa trên cơ sở các quy nh của BLDS năm 2005

- Nguyễn Thanh Thủy (2014), “Thể chấp nhà ở HITTL theo pháp luật Tiét Nam’,

Luin vin thạc Luft nh tổ, Đai học Quốc gia Hà Nội Luân văn tin chủ yêu nghiêncửu các vẫn để lý luận, các quy dinh của pháp luật vé thé chấp nhà ở HTTTL cia các tổchức, cá nhân mua của đoanh nghiệp có chúc năng KDBDS và thuc tẾn áp đụng từ đóđơn ra các giả pháp nhẫn hoàn thiện các quy định của pháp luật về vẫn đề nay

- Nguyễn Hoàng (2015), "Tad chấp nhà ở HTTTL theo pháp luật Tiệt Nam hiện

hành , Luân văn thạc § Luật học, Đai học Quốc ga Hà Nồi Luân vin tập trùng nghiên sửa về th chấp nhà ð HTTTL theo quy dinh pháp luật Việt Nam hiện hành, đánh giá

thục tin áp ding các quy dinh này và dé xuất các giải phép dé tháo gỡ những vướng

“mắc, bất cập trong thục Ấn áp dụng pháp luật, i đó để cuit nhõng gii pháp nhằm ning

cao hiệu quả thí hành pháp luật về cho vay thé chip bằng nhà ở HTTTL

- Hoàng Thi Hai Hà 2015), "Php luật về cho vay thé chấp bằng nhà ở HTTTL

sữa ngân hàng thương mại tạ Tiết Nam”, Luận văn thạc i Luật kinh t,Đại học Quốc

ga Hà Nội Luân vin nghiên cửu vé cho vay thé chip bằng nhà ở HTTTL tin cơ sở

hân tích các quy nh của pháp luật Việt Nam va đánh giá thục tẾn áp đụng những quy cảnh v vẫn để nay, tr 6 đề xuất những giải pháp nhầm nâng cao hiệu qua thi hành pháp

tit về cho vay thể chấp bing nhà ð HTTTL,

- Nguẫn Trin Huyền Trang Q016), “Thế chấp nhà ở HTTTE theo Luật KDBDS

2014", Luin văn thạc đ Luật học, Trường Dai hoc Luật Hà Nội, Luận văn này trình bày

những vin dé lý luận vé thé chấp nhà ở HTTTL, nghiên cứu các quy Ảnh của LuậtDBĐS nim 2014 về thé chấp nhà ở HTTTL và thực tin áp dụng từ đó đề xuất một số

ii pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật và vẫn để nạy

- Phan Ngọc Trim (2016), “Thể chấp nhà ở HTTTL để đầm bảo thực hiện ngiữa

vụ hợp đồng tn cưng", Luận vin thạc Luithoc, Trường Đai học Luật Hà Nội Luận

ấn tình bảy một sổ vẫn để lý luận và thể chip nha ð HTTTL, đánh giá thực rạng phápluật về th chấp nhà ở HTTTL để dim bio thục hién nghĩa vụ tử hợp đẳng tin dụng tr

đổ đồ xuất giải pháp nhầm hoàn thiện pháp luật về

- Phạm Vin Anh (017), “Thể chấp nhà ở HTTTL dé bảo đâm cho hợp đồng tin

chong”, Luân vin thạc đ Luật học, Trường Đai học Luật Hà Nối Luận vấn tip trung tỉnh:

bay những vẫn để lý luận và thé chip nhà ö HTTTL để báo dim cho hop đồng tín dụng

"nghiên ctu các quy dinh của pháp luật về thé chấp nha ð HTTTL để bão dim cho hopđẳng tín đụng, chỉ ra những hạn ch, bắt cập cia các quy đãnh pháp luật, từ đó để xuất

st sổ giã pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về vin để này

- Huỳnh Anh, “Mớt sổ vấn để pháp về thé chấp nhà ở HITTL tri ngôn hàng

thương mai”, Tạp chi Nghiễn cứu lập pháp, số 19/2016 Trong bài vết này, tae gã

"nghiên cứu khá cụ th các yêu tổ nhận điện nhà 6HTTTL Tá đối tượng của hop đồng thểchip và phân ích các vin đồ Lý luận, thực ifn đã được khắc phục công như các vẫn để

vướng mắc phát anh trong việc áp dụng pháp luật lên quan đôn thé chip nhà 6HTTTL

~ V§Thị Hẳng Yên, “Nhân điện nhàở HITTTL là ten sốn thể chấp theo Luật Nhà ở

và BLDS hiện hành", Tap chi Dân chủ và Pháp luật, số 04/2017 Bài viết đã xây đựng

các iêu chí cụ thể để nhận diện bin chất cũa nhà ở TTTL là đổi hoợng của biện pháp

thé chip Trên cơ sở đổ, bài viết co những kiễn nghị đ hoàn thiện hơn fa pháp luậtiện hành rong việc xây đong quy chế pháp ly đối với việc thể chip nhà ð HTTTL,

- Bii Đúc Giang, “Nhân báo đôn bằng bắt đồng sân HTTTE ti chủ đẫu he de ân

nha 6" Tạp chi Ngân hing, 5606/2017 Bai wit tập trang phân tích mục dich đều kiệnthé chấp và công chứng, chứng thục họp đồng thé chip bắt đông sin HTTTL của chủđầu tr dự án nhà ở và vide giãi chấp vẫn đang đặt ra mốt sổ vướng mắc trong thực ti

Có thể thấy, mặc di đã cô khá nhiều công tình nghiên cửu về để tà thể chấp nhà

3 HTTTL, nhưng hi hết chi tp trung nghiên cửa vio hing vấn dé cụ thể, do đó, ngườidoc chỉ có thể tiếp cận tùng khía canh cia thé chấp nhà 6 HTTTL mà khỏ có được cáshin tổng quát vé hệ thống quy dinh cise pháp luật đổi với Losi hình thé chấp đặc bitnày, Bến canh đó, phân lớn các nghiên cứu được thực hiện trước thải diém BLDS nắn

2015, Luật Nhà ð năm 2014, Luật KDBĐS năm 2014 và các vin bản hướng din có hiệu

lực thi hành, vì vậy, chưa có sự cập nhật những quy định gháp luật meng tính mới Do

đổ, việc tấp tục nghiÊn cứu các quy nh của pháp luật và thé chấp nhà ð HTTTL là đều,sit cân hit và cổ ÿ ngiữa cả về mất lý luân và thực ấn, đặc biệt đối với các tổ chức tin

dang các cơ quan nhà nước có thim quyền cũng nh các cá nhân tổ chúc có iên quan.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

_Mục dich nghiền cứu: Mạc đích nghiễn cửu côn khóa luận là làm sáng tổ các vn

để ý luận về thể chấp nhã ð HTTTL, phân tích thc trạng pháp lu về thể chấp nhà ở

HT, cũng như đánh giá thục tin thục hiên pháp uật về thé chấp nhà ð HTTTL, rên

0 sở đô, khỏa luận nhằm đưa ra một số giả pháp Tiên nghị hoàn thiện

“hiệu vụ nghiền ctu

Thứ nhất xây dạng được khổ niệm thé chấp nhà ở HTTTL và chỉ ra được nhữngdic đẫm chung của thể chấp ải sin, những đặc dim riêng cde thi chip nhà ð HTTTL,đẳng thôi, ghân tích các nổi dụng pháp luật về thể chip nha ở HTTTL

Thứ hai, nghiên cứng phân ích các quy dinh pháp luật về chủ thể cd thể chấp nhà

3 HTTTL, hình thúc ci thé chấp nhà ở HTTTL, nội dang của thể chấp nha ð HTTTL,

Hiệu lục và hiệu lọc đố kháng của thé chấp nhà ở HTTTL, xử ý tài sin thé chấp là nhà GHTTTL Tử đó, đính ga nhing to điểm đã dat được, những hạn chế cén khắc phục trong quy dinh của phép luật hiện hành về thé chip nha ð HTTTL,

Thứ ba, phân ích những kết quả det được, những khỏ khăn, vướng mắc, cũng nine

"nguyên nhân côn những khó khẩn, vướng mắc trong thục tin thực hiện pháp hut về thể

chấp nhà ð HTTTL, Trên cơ sở đó, aa ra một sổ Liền nghị hoàn thiện pháp luật và git

php nâng cao hiệu quả thục hién pháp luật về thé chấp nhà ở HTTTL

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối trong nghiên c

trang pháp luật và thục tin thục hiện pháp luật về thể chip nhà ở HTTTL

Pham vinghién cứ

ide luận tập trùng nghiên cứu các vin để lý tuto, thực

“Phạm vi vé nỗi hong nghiên cn: Khoa luận tập trung nghiên cứu vỀ thể chấp nhà

SHTTTL Trong đó, chỉ ra quy định oe pháp luật, đánh giá thực trang pháp luật và học

‘vin thực hiện pháp luật về thé chip nhà ở HTTTL, từ đó đơa ra kiến nghĩ hoàn thiệnphp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thục hiện pháp luật và thế chip nhà ở HTTTL

“Phạm vi về không gian: Khóa luận tập trungnghin cứu các quy din của php tật

Việt Nam tiên quan din thé chip nhà ở HTTTL và thục tin thực hiện các quy định cũaháp luật vé thể chấp nhà ð HTTTL ở trong phạm vi lãnh thể Việt Nam

“Phạm vi về thet gian: Khỏa loận tập trung nghién cứu quy ảnh của các vin bản,cgay phim pháp luật hiãn hành liên quan dén thé chip nhà ở HTTTL, trong đó có triển,

Xi phân tích và đố chiêu với quy dinh trong các vin bản quy phạm trước diy dé làn

1 tinh mỏi cũa hộ thẳng pháp luật và làm, phong phó hơn cho đề tải nghiên cửu

5 Phuong pháp luận và phương pháp nghiên cứu

“Đlmơng pháp bug: Việc nghiền cửa khô luận sé da trên cơ số phương php duy vit bién chứng và duy vất lich sỡ cin chủ nghĩa Mác - Lénin Đây được coi là kim chỉ

nam cho việc dinh hướng các phương pháp nghiên của cụ thé trong việc thục hiện khóaluân Phoơng pháp này được nữ dụng để nghiên cửu các vấn dé lý luận rong khóa luận

“Đlmơng pháp nghiên cứu cụ thể: Trong quả tình nghiễn cửu khỏa luận, tác giã

sẽ sử ng các phương pháp nghiên cửu cụ thể như sau: @) Phương pháp phân tích, bình,

tin để làm rõ các vẫn để Lý luận và quy dinh phip luật hiện hành vi th chấp nhà ở HTTTL; Gi) Phương pháp so ảnh khi liên hệ git các quy định pháp luật hiện hành với

các quy định pháp luật đ hốt hiệu lực pháp Lý để tim su khác biệt, tử đồ đúc kết được

cq tình bình thành, phát biển và hoàn hiện pháp luật về đối tương nghiên cứu cũn để

tị Gi) Phương pháp tổng hợp nhằm khi quát hóa thục trăng pháp luật và học tấn thực

iện pháp uật về thé chấp nhà ở HTTTL shim đưa ra các giải pháp, kiên nghĩ phi hop

6.¥ nghia khoa hoc và thục tiễn cũa việc nghiền cứu đề tài

nghĩa khon học: hỏa luân làm sảng tô những vin dé Lý

HTTTL; hệ thing đánh giá nhận định được wu diém và hạn chế của các quy định pháploậtliên quan đến đồ ti ki vin dung vào thục tiến, trân cơ sở đó, đề xuất một số giãn

php gốp phin hoàn thiện pháp uật vé thé chấp nhà ở HTTTL

YF nghĩa thục tiéu: Khoa luận là công tình nghiên cứu có giá tị tham khẩo cho

Tuân về thể chấp nhà ỡ

1.Ki của khóa lận

Ngoài phân Mở đều, Kết luận, Danh mục tai liệu tham khảo, nội dung của khóa

luân gém 03 chương

Chương 1 Một sổ vẫn đổ lý luận và thé chấp nhà ð HTTTL

Chương 2 Thực trang pháp luật vi th chấp nha ở HTTTL

Chương 3 Thực tifa thục hién pháp luật vi thé chấp nha @HTTTL và mt sổ giphp, kiến nghĩ hoàn thiện

CHƯƠNG 1

MOT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VE THE CHAPNHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

11 Khái nệm thé chấp nhà ở HTTTL

Biện pháp thé chấp là một biện pháp bio dim thục hiện ngiễa vụ din ar Yới các

wa điểm của mình thế chấp được lựa chon là biện pháp bảo dim của hầu hit các giaodich dan sự, đặc biệt là trong các quan hệ tin dụng, "Thể chấp” là thuật ngữ có nguân

gc Hán Việt: “Thế là bỏ di, thay cho”, “Chấp là cẩm, giữ; bắt” Do vậy, có thé biễu.

thé chấp là cách thức bảo dm lâm tin thay thể cho việc thực hiện nghĩa vu Trong cuốn

Từ didn Tiếng Việt, thé chip được định nghĩa: “Thể chấp đồng làm vat bảo đâm thaythế cho số nến vay nds không có khá năng trả đìng lệ hưm

BLDS năm 1995, BLDS đầu in cite nuớc ta đưa ra khái niêm về thể chip nhơ

ding sân thuộc sở hữn:

3 Sau gin 10 năm áp

smu: "Thế chap tn sản là việc bên có ngiữa vụ cing tà san La

của minh để bảo đâm thực hiện nha vụ đối với bên có gui

dạng BLDS năm 2005 được ban hành, rong đó các quy đính và thé chấp cũng được sửađối cụ thể vé việc xác dinh loi tài sân có thể sở dụng để thể chấp, Điễu 342 BLDS năm

2005 quy din: “Thể chấp ti sân là vide mốt bên (em đậy got là bên thểchắp) đồng tàsin thie s hữu cia mình đễ báo đầm thực hiện ngÌữa vụ dân sự đỗ với bên la (aidiy sơ là ban nhận thể chắp) và không chuyễn giao tà sản đó cho bên nhận thể chấpTiếp đó, BLDS năm 2015 đưa ra khái niệm vi thé chip tạ Điễu 317 nine sau: “Thể chấptia sản là vide mốt bên (em đậy go là bên thd chấp) dling tài sản ca minh dé bảo đâmthực hiệnghia vụ và không giao tài sn cho bên ha (ai dy gọi là ben nh thé chấp)

Có thể thấy, quy đính và in pháp thé chấp của BLDS năm 2015 không cổ mác

tiệt so với BLDS năm 2005, nhưng có sự khác biệt cơ bản so với quy định của BLDS nim 1995 Đối tượng của thể chấp tà sản theo quy dinh của BLDS năm 1995 là bất động sản còn theo quy định của BLDS năm 2015 thi đổi tương thé chip là động sin hoặc bắt

đồng sin, ngoài rụ bién pháp báo dim này còn được nhận diện bối đặc đẫm không cổ

"Bie Duy ANh 2000), Từ đẫn Hin it Neb hos hoc sã hội ự 154 và 394

tr chuyển giao ti sin thé chip Thông thường ở biên pháp thé chấp, bên có ngiĩa vụ không giao ta sản cho bên có quyin trục tiếp nim giữ má ding giấy tờ chúng nhận quyền sỡ hữu ti sẵn oa mình hoặc gây tờ là đều lên chuyỄn nhượng tải sân giao cho

tên bia (trừ trường hợp luật có quy định kha, wie giao gay tờ này đồng nghĩa với việctiên có nghĩa vụ không thể dinh đoạt tài sin được và không có gây tờ dé giao dich

"Nhờ vậy, có thể hiễurắng “Thể chấp là biển pháp do các bản thôn thun với mụcdich tăng sư tin tưởng cho vide thực hiện ngÌấa vụ đân sự bài 1g cách bên có nghia vu cam hết ding tài sân cia minh thông qua việc cluyễn giao hỖ co pháp I cia tài sản để

bảo đâm ngiãa vụ din sự mà không phat chuyển giao tài sẵn “®

“Tủ sin luôn là mét chế định quan trọng trong pháp luật của nhiễu moớc.Ý á mốt hệthống pháp luật lại có những cách quy định rng đ phù hợp với tính hành nh tế, chín

tr xã hội ct quốc ga mình Đát với Việt Nam, kd từ khi Nhà nước dân chỗ nhân dinđược thành lập, quy dinh về tài sân không thật nr đồng bộ và chun có tinh hệ thông cho

đắnkải BLDS năm 1995 được ban hành Điều 172 BLDS năm 1995 quy định: “Tài sải

bao gém vật có thực, gidp tờ có gi được bằng hién và các quyền tài sản “ Bộ luật này

chỉ công nhân “vật có thục" mei là ải sân, nhõng vật HTTTL chưa được pháp iit công nhận là tai sản Quy định này đã dựa vào trực quan và sự cảm nhận về vật phải tốn tại

ào thời dim true quan nhân biết được nên đã gây khó khăn và hạn ch rất nhiêu trong geo lưu din sự đặc biét la những giao dịch tiên quan din đối tương là tai sin HTTTL BLDS năm 2005 được ban hành, thay thể BLDS năm 1995 đã mỡ rông phạm vi trong việc xác định vật gém “vật cỏ thực” và vật được HTTTL, Theo Điều 163 BLDS

năn 2005: “Tài sốn bao gồm vật tiễn giấy tờ có giá và các quyển tài sân “So với quyinh vì tả sin ở BLDS năm 1995 và 2005, BLDS năm 2015 có những đm mới và tin,

bổ hơn Theo khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015: ‘Tat cin bao gdm bắt đồng sản vàđồng sân Bắt động sân và đồng sân có thi à tà sản hin có và tn sân HITT.” Quy

ink ti khoản 2 Điều 105 có mục dich gai nga tài sân l vật quy dinh tại Điều 163

BLDS năm 2005 5 Theo đó, không chỉ “vat có thực” hay “tai sin hiện có” mei được gợi

` Phạm Vin Aad G017), “hd hấp hả ở HTTTL a bie dima cho hợp ding tn dang”, Tuần tấn ty ở Tiết Doc, Trying Beihec Lait Hi NG, 20-22

° Ngyễn Vin Cứ, Trin Thị Hu 2017), ồvilun Hoa hee BEDS nâu 2015 Xb Công nin da, 203,

8

la tả sin mà of những ti sản HTTTL cũng được goi la tà sản Điễu 108 BLDS nắn

2015 quy ảnh về tai sin HTTTL bao gồm: “Tôi sử chưa hình thành: Tài sẵn đã hồnh

thành nung chữ thể vác lập quyền sở hữu tài sản ca that điễn sóc lập giao ich

Nha ở là một os tải sin, được xác định 1à "vật" Dưới góc đồ xây đụng nhà G14

sản phim của host động xây dụng và không gien bên trong có tổ chức được ngân cách

‘vii mỗi trường bên ngoài ding để & Dưới gốc độ quản ý kinh te, nha 1a tai sin có ga

trì đặc biệt đối với cơn ngu, 14 bô phận quan trong bảo vé cơn người trước các hiện tương tư nhiên Theo quy dinh của pháp uit, khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ð năm 2014 quy inks “Nhà là cổng trình vậy chong với me dich để ở và lục vụ các ai cẩu sinh hoạt cia gia dink cánhân “ Như vậy, với kha niệm pháp ký trên, Nhà nước chỉ thửa nhận

mục đích duy nhất cia nhà 61a “để ở và plue vụ các nln cẫu sinh hoat cia hồ gia inh

sánhôn'” Cũng theo Luật Nhà ở năm 2014, néu da vào thải đm hoàn thánh xây dong

và đơn vào rir đụng thi nhà 6 được chỉa thánh ha Logi là nhà ở có sẵn và nhà ð HTTTL,

“Thuật ngĩ "nhà ð HTTTL" không phi din khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực

mới xuất hiện mã nỗ di được nhắc din từ khi Nght dinh số 71/2010/NĐ-CP ngày23/6/2010 của Chính phủ quy din chỉ tất và hướng dẫn thi bánh Luật Nhà ở có hiệu

lọc Theo Nghị Ảnh này, thuật ngõ “nha ở HTTTL” xuất hiện trong vẫn bên quy phan php luật nnria đổi tương cin giao dich báo dim Tuy nhiên thuật ngữ này không được giã thích tong Nghĩ dinh Luật Nhà ở năm 2005 cũng không đưa ra khái niệm nhà ở HTTTL, do đô các giao dich liên quan đồn nhà ở HTTTL chủ yêu đựa vào BLDS nắn

2005 và các văn bản hưởng dẫn thi hành BLDS năm 2005 và các văn bản hướng din th

hành cũng không dé cập din thuật ngữ "nhà ð HTTTL", thay vio đ là những quy định:

chung vé "tả sản HTTTL" và cũng không chỉ ra mốt cách cụ thể khó niệm tái sẵnHTTTL Theo Điều 4 Nghi định sổ 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phốquy định về giao dịch bảo đền: “Tin san HTTTL là tn sin the s Hữu cia bên bảodim san thời điễn ngÌĩa vụ được xác lập hoặc giao dich bảo đân được giao lết Tảisân HTTTL bao gin cả tài sin đã được lành thành te thời đm giao kết giao dich báođâm, nhưng sai thời dtém giao kt giao dich bảo đầu mới thuốc số hin cia bên bảođâm ° Vi quy dink này, thời đn xác lập quyền sỡ hữu được xem là mốc dB xác định:

tii sin HTTTL Tuy nhiên hen chế ở quy định này là of din đến m nhằm lẫn "nhà ởHTTTL" với một số dang nhà ð khác, ví dạ nine nhà & được ink thành qua hợp đẳngchuyển nhường ava bán nhưng chưa được sang tin

Cho din năm 2014, Thông tr tiên tich số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP BTNMT ngày 25/4/2014 của Ngân hing Nhà nude Việt Nem, Bộ Xây dụng, Bộ Tư

ghép, Bộ Tải nguyên và Mỗi trường hướng dẫn th tục th chấp nhà HTTTL theo guy

Gok tai Nghỉ ảnh sổ 71/2010/NĐ-CP ra đời đã giã thích thuật ngữ “nhà 6 HTT!

Theo da, “nhà ð HTTTL" được biểu là “nhà ở dong trong quả tinh vậy chong hoặc đãhoàn thành việc xay mg theo qu dinh của pháp luật nhưng lim được cấp giấy chứng

nn quyển số hữu” Luật Nhà ở năm 2014 cổ hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015 đã

giã thíchrắt cô đọng và ngắn gon về khái niệm nhà ở HTTTL tại khoản 19 Điễu3: “Nhà

3 HTTTL lànhà đơng trong quả trình đầu hr xy chong và chín được nghễm thu dee

vào sử dịng “Luật KDBDS năm 2014 có hiệu lục từ ngày 25/11/2014 cũng có quy din tương tir “Nhà cổng trình xdy chong HITTL là nhà, công tinh xy mg dang trong

qu trình xậy cheng và chưn được ngậm iu đưa vào sử hong

Có thể thấy, BLDS nim 2015 có cách tip căn về tt sản HTTTL không đẳng nhất

so với Luật Nhà ở năm 2014 và Luật EDBĐS nim 2014

(@ Theo BLDS năm 2015, tt sin HTTTL có th là ti sin chưa hình thành, những theo Luật Nha năm 2014 và Luật KDBĐS năm 2014 thi nhà ð TTTL la nha ở “dong

trong quả trình đầu hơ xây chong’ chứ không th là nhà ở chưa tôn tạ trên thet

(i) Từ sănHTTTL theo BLDS năm 2015 bao gầm cả “từ sản đã hinh thinhniamg

dn sở hữu tài sản sau thời

chữ thể xác lập ap dm giao dich’, cần theo Luật Nhà ð năm

2014 và Luật KDBDS năm 2014 thi trường hợp nhà 6, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dụng và đơa vào sử dụng nhưng chủ thé chưa xác lập quyén sở hồu sẽ

không được xem là nhà ð HTTTL ma được xem là nhà ð có ấn,

Nhờ vậy, có thể hiduring: “Nhà 6 HTTTL lànhàở dang dẫn dn hành thành trongquá trình xdy mg nhưng chưa hoàn tt vide nay dhe và dca vào cử ng Š Khả niệm

này chi 18 được me tổn ti trên thực tẾ côn nhà ð HTTTL và nhân manh sự chưa hoàn tất

ˆ Phạm Văn ảnh G017), Tad chấp tòi 6 HTTTL df bio dima cho hợp ding th omg” alo $-11,

10

việc thi cơng xây đụng và đưa vào sử dụng của nhà ở

‘Vi khái niệm thể chấp nhà ở HTTTL, biên nay, BLDS ném 2015, Luật Nhà ở năm.

2014, Luét KDBDS năm 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật khác đều chưa cĩ quy.

thai điểm xác lập giao dich để bảo dim thực hiện nghĩa vụ và khơng giao tài sẵn cho bên.hận thế chip.” Theo đĩ, tác gid Nguyễn Sỹ Kim tấp cén khái niệm néu trên da vio

ấu tổ pháp Lý của nhà ð HTTTL, đỏ là vie nhà & chơa xá lập quyễn sở hữu cho chủ thi xác lập giao địch ti thời diém giao dich được xác lập, Tác giã Nguyễn Thanh Thủy

và tác gid Lê Minh Thành cĩ cách tiếp căn giống nhau vỀ kh niệm thé chấp nhà ở

HHTTTLL, theo đ, thé chip nha SHTTTL là việc bên thé chấp dng nhà ở dang rong qué tình hình thành hộc đã hình thành những chúa ding ký quyển sở hữu nhưng trong tương ld ti sin đĩ sẽ thuộc quyền sở hữu của mình đ bảo đâm thục hiễn nga vụ din

“đối với bên nhận thể chấp và khơng chuyển gieo nhà ở (su Lâu đã hình thant) chobên nhận thé chip! Tương tụ tác giã Nguyễn Hồng cho rằng thé chấp nhà ở HTTTL

la việc bin thé chip ding nhà ở dang trong gisi đoạn hình thành hoặc đã hình thinhnhưng dang được tin hành làm thi tue đăng oy quyền sở hồu và bản giao sở dụng để

‘bio dim thục hiện ngiễa vu din sự đối với bên nhân thé chip và khơng chuyển gio tài

gháp lý của nhà ở HTTTL, nglifa là nhà 6 đĩ cĩ thể là nhà 6 chưa hình thành hoặc đã

Hình thành, đồng thời, nhà 6 do chưa xác lập quyền sỡ hữu cho chủ th xé lập giao dịch

“Theo tác giả việc xây dụng khổ niệm thể chấp nhà ư HTTTL ngồi việc phải dim

bio sự phù hợp với các quy dinh chung mang tinh nguyên tắc của BLDS vi tà sin

ˆ Nggấn Raia Q03), “Bổ dây nhị ư HTTTI vie dont kn ng vụ há ph they độn ty

dint tho, ring Deo Lait Ha Nộc 20

“gavin Mats Trợ G019, “Dl chả hủ T71 tua php it Vất Nam La vn tha ofthc,

ashe Quc ga Ha Ns, 21; Le Minh Tn, 608 amg wang gy GB pp itv cp ở

ITIL’, Zapf Khoa oe Bat học Hu 24 612021, 35-48.

HTTTL, còn phổi đáp ting các quy định côn pháp luật chuyên ngành vànhà ð và KDBĐS

vi đối tương này, Nhờ đ phân tích ở rên, mắc đò việc xác đnh nhà GHTTTL theo quy, ooh của BDLS năm 2015 và Luật Nhà ð năm 2014, Luật KDBBS năm 2014 chưa có sơ

thing nhất Tuy nhiên, có thể hiểu ring quy định vé tai sản HTTTL ofa BLDS meng

tinh khái quá, không chi giới hạn bối một loại ti sin HTTTL la nhà ở HTTTL, mà là quy dint chung lim cơ sở xác Ảnh các loa tài sân HTTTL khác Vi ví

xét nghiên cứu quan điểm ci các tác gã về khểi niệm thé chấp nhà ð HTTTL, tác gã

stra khái niệm như sau: Thể chấp nh ở HTTTE là việc mốt bên (got là bên thể chấp) ding nhà ở dang trong quá trình hành thành và chưa nghiêm tha da vào zử hang để

bảo i thực hiện ngÌữa vụ dân cu đã vớt bên lưa (go là bên nhân thể chấp) và khôngchuyễn giao nhà (an lên đã đưa vào sử chang) cho bên nhận thé chấp

‘Thé chip nhà ở HTTTL mang nhông đặc diém chung của biện pháp thé chấp tisin và đặc điểm riéng phù hop với tính đặc thù của đổi tương th chập là nhà ð HTTTL:

Thứ nhất thé chấp nhà & HTTTE là biện pháp bảo don đãi vất

Thác với biện pháp bio dim đối nhân, hi việc bảo dim thục hiện ngiữa vụ dn

trên quyên đối nhân, đồ là uyên yêu cầu bin bio dim thực hiên nghĩa vụ được bảo dim

thay cho bên có nghĩa vụ trong trường hợp bên có nghĩa vu vĩ phạm nghĩa vụ mà bên

‘bio dim đã cam kết bảo dim thục hiện Thế chấp nhà ở HTTTL là biện pháp bảo dim

đối vật, biên pháp bio dim đối vất trao cho bin nhận bảo dim quyền trin tài sản bio

/ Qua Việc xem

đảm của bên bảo đảm Quyên đối vật này trao cho bên nhận thể chap một quyền trên giá

trì của nhà GHTTTL để khẩu trữ và bù dp cho phin gi tric ngiĩa vụ được bảo dim

trong trường hop ngiĩa vụ này bị vi pham Bến nhận thé chấp thục thi quyền này trên

nhà ðHTTTL mốt cách trực tiép và ngự túc khắc mà không bị phụ thuộc vào ý chí côntiên thể chấp hoặc bân thirba ĐiỀu này giúp bân nhận th chip chủ đồng trong việc thực

thi quyền cia minh ma không phụ thuộc vào ý chỉ của bên thể chấp hay bên cỏ nghĩa vụ

Nhờ vậy, bên nhân thé chấp có th đợ phông và giảm thiểu được rũ ro phát sinh từ việc

vi pham nghĩa vụ gây ra bin th chấp có trích nhiệm hơn trong việc thục hiện ngiữa vụ

12

của mình Trong hoạt động cấp tín dụng, diy là một giải pháp hữu hiệu giáp thúc đấy và

ting cường khả năng, cơ hội iắp cân các nguồn vên tin dụng cho nén kink te

Thứ ha, thé chấp nhà ở HTTTL là biện pháp báo dim được xác lập trên cơ sổ thathuận cũa các bên trong hop đồng thé chp nhà ö HITTL

“Thổ chip nhà šHTTTL, là biện pháp bảo dim đoợc sắc lập theo thôn huận cia các

tiên dua trên các quy đnh cia pháp luật về hợp đẳng Nếu nữ ở biện pháp cầm gi tải

sản là biên pháp bảo dim phat sinh trên cơ sở quy ảnh của luật thông qua việc chuyển, giao và cắm giữ ti sẵn bảo dim, thi thé chấp nhà 6 HTTTL, mắc đà là biện pháp bio dim do pháp luật quy dinh nhưng biện pháp này chỉ có thể phát sinh từ sự thôa thuận,

của các bên (bên thể chấp và bin nhận thé chấp) thông qua hợp đồng thể chấp đoợc kýkết Hop đồng thể chấp ghỉ nhận ar thing nhất ý chỉ của các bên về việc xác lip và thực

Tiện biện pháp th chấp nhà ð HTTTL, ty nhiên, sự thống nhất ý chi náy phải được đưa trên các quy nh cũa pháp luật có iên quan điều chinh quan hệ này:

Hop ding thể chip nó chúng hợp đồng thé chấp nhã ở HTTTL nói tiêng thườngđược các bên gia kết thánh hợp đồng iêng, tách khôi hợp đẳng in đụng với nhiều đều

Xhoăn chỉ tết, cụ thể, Điễu này là cân tht, béi việc giao kết họp đồng th chip tiếng rể với hợp đẳng tín dụng sổ tạo điều kiện cho các bân cổ cơ hồi thie thuận chi tết ou th,

đây đồ hon các điều khoản của hop đồng bio dim tién vay Trên cơ sỡ đó giúp việc thụciện hợp đẳng thé chip và gi quyt tanh chip phat sinh được df đăng thuận Loi hơn,Thirba, thé chấp nhà ở HTTTL Tà biện pháp bảo cm không có sự chuyễn giao tà

Thể ấp ti sina biện pháp bio dim không có m chuyển giao quyễn chiếm hữu,

sử đang tài sin thể chấp từ bên thé chip sang cho bên nhận thé chấp, Bén thé chấp vẫn,

có quyền chiêm hữu, sở dụng ti sin thể chấp trong sut thời gan thé chip ma không

hải chuyển giao cho bên nhận thể chấp Đây là đễm khác tiệt căn bin sơ với biện phápcầm cổ tải sẵn để bão dim thục hiện ngiễa vụ khi tài sin cầm cổ dave chuyển giao chotên nhận cầm cổ chiếm giữ trong thời gian cầm cố, tránh nguy cơ bên bảo dim thục hiệncác giao dich chuyển giao quyén sở hữu đối với tài sin cằm cổ

Đi với thé chấp nhà ở HTTTL, đặc đm này lạ cảng th hiện 16 kh tạ thải đểm,

tiện pháp thé chấp được xác lập, ti sin thé chip la nhà ð HTTTL vẫn đang trong quá

trình đầu tr xây dung chưa được nghiệm thu đơa vào sử dụng, hay nói cách khác, nhà 3HTTTL chưa tổn tạ, hiện hồu vỀ mất vật chất Vì vậy, thể chip là biện pháp bảo dim

phi hop với đặc điểm pháp lý của nhà ð HTTTL Với đặc tinh không chuyển giao chobên nhận thé chấp, nhà ð HTTTL vẫn tiép tục được đầu tr xây dung để dẫn nh thánh:

ft và pháp lý trong tương lai Khi nha ở HTTTL đã hình.thánh, bên thé chip có thé sở đụng đ ở, không bị lãng phí vé mất ánh tf của tà sin

1.2.2 Đặc dim riêng của thể chấp nhà ở HTTTL

Thứ nhất đối tương cũa th chấp nhà ö HTTTE là mét oa tà sản đặc thì nôn phẩ:

théa mãn đu luện pháp lý nhất dh phù hợp với đặc cm đặc thì cũa đối tương đỗ

Vé mật lý luận, không phải moi nhà ð HTTTL, đều có thể rở thành đối trong cũatiện pháp thể chip ĐỂ trở thành ti sản thể chip, nhà ở HTTTL phải thôn mãn các đều

Infra đối tương của hop đồng din sự đẳng thời phãi đáp ứng các điều liện của tử sân

được ding để bảo đân thục hiện ngiễa vụ phủ hợp với đặc điểm đặc hủ của lo tà sẵnnày để thể hiện chức năng dur phòng và bù dp rồi ro trong trường hợp ngiấa vụ được

bio dim bing nhà ð HTTTL Với te cách la đổi toơng của hợp đồng thể chấp, nhà ở HITTTL phố có tinh xác thục và phii xác ảnh được Theo đó, do nhà ở HTTTL chưa

Hình thành vio thời đm xác lập iện phép th chấp, nôn phii có căn cử xác định nhà ởHHTTTL sé tên tạ, sẽ được HTTTL, bên cạnh đó, cẩn phi có các căn cử thục tấn, pháp

ý khác để mình chứng ng nhà SHTTTL co thé xác nh được rong tương lá, seu thờiiim xác lập biện phép thé chip Ngoài việc đáp ứng điều kiện là đố tương của hợp

va hoàn thiện về mất vật dl

đẳng thổ chip, với hư cách là một tài sin thể chấp, nhà ÿHTTTL côn phéi đáp ứng đượcnhững đều kiên nhất ảnh để thục thí chức năng bão dim thục hiện ngiễa vụ dé là ph

0 kha năng dich chuyễn/chuyỂn giao theo quy dinh của pháp lt khi xổ ý tai sản thể

chip trong trường hop ng]ấa vụ đoợc bio dim bị vi pam.

Thứ ha, mục dich và chủ thể thé chắp nhà ở HTTTE br giới hạn

Thông giống với ti sin thé chấp hiện có thông thuờng khác khi không bí han chếsue dich thé chấp (có thi thé chip đ bảo dim cho nghĩa vụ củ chính bên thể chip hoặccũangười thứ ba, bio dim cho các khoăn vay sinh hot, iêu ding bé sung vốn ium đồng,

14

sản xuất lạnh đoanh ), nhà ở HTTTL chỉ được pháp luật cho pháp thé chấp để vey vẫn

ph vụ vide đầu tạ xây ching hoặc été tin mua chính nhà ở HTTTL thể chấp Vi

vy, chỗ thể thé chấp nhà ở ETTTL công đồng thời la bên vay/bên được cấp in dụngThứ ba, bên nhân thé chấp trong biện pháp thé chấp nhà ö HTTTE là tổ chức tn

chong đang hoat đồng ta Tt Nam

Do nhà 6 HTTTL là tii sin chưa hình thành và xác lập quyền sở hữu với bên thể

chấp tei thời điểm thực hiên giao dich, vì vậy, nhà ở HTTTL thé chấp tiém an:

xe, đồi hồi qué tình thim đính, đánh giá điều tiện nhân, quản Lý và xử lý nhà ở HTTTL phi thật sự sát sao, Điễu này chỉ có thể được thực hiện và kiểm soát bối các tổ chức tin

dang - tỔ chức trung gian tả chính thục hiện chúc năng chính là cập vẫn cho nền lạnh,

tẾ với diy đô thi năng thục hiền Do vậy, các cá nhân, tổ chúc khác không phải là tổchức tín dang không thể trở thành chủ thể nhận thé chip nhà ð HTTTL,

This thế chấp nhà ở BTTTL là biệnpháp bảo im tiểm do nbd ria ro

To nhà 6 HTTTL chưa duce hành thành và ác lập quyên sở hữu đối với bên thể

chấp tại thôi điển xác lập giao dich, nền nhà ở HTTTL thé chip tim ẩn nhiều rit rotrong việc xác nh, nhận diện ti sẵn thể chấp, quản lý và xử lý ti sẵn thể chấp hi

"nghĩa vụ được béo dim bi vi phạm, Dưới góc độ quản tị rõ ro, thé chấp nhà ở HTTTL

phat uy vai tr của một biện pháp bão dim khi bên nhận th chấp được thục hiện quyền

xử lý nhà ð HTTTL thể chấp để thụ hỗi ng Tuy nhiên thục tổ xử lý nhà ð HTTTL đến

nhà ở HTTTL tạ thời didm xử lý nas thể nào, nhà ở HTTTL có thể xirly được khôngnêu tạ thời điểm xử lý nhà 6 đã hình thành nhưng chưa đuợc cấp giấy chúng nhân, hopđẳng mua bén nhà ở HTTTL/văn bản chuyển nhương hợp đẳng mua bán nhà ở HTTTL

ã vô hiéwes tranh chấp giốa bin thé chấp với chủ đầu hơ Trường hop nhà ở HTTTLgấp các vướng mắc pháp Lý công như thục in din din không thể xử ý tủ sản thể chip

theo pháp luật và the thuận cũa các bản thi rõ răng ý ngĩa của biện pháp bio đảm thực iện ngĩa vụ này không còn nữa, tổ chúc tin dụng có khả năng không thủ hồi được nơ

hoặc sẽ phải tốn kém nhi chỉ phi, mất hi thời gian mối có thé xỡlý và thủ hải no

14 Nội dung pháp hệt về thé chấp nhà ở HTTTL

13.1 Nhôm quy định về chủ thé cũa tế chấp nhà ở HTTTL

“Chủ thể của th chip nhà ở HTTTL là các bên tham ga xác lip hop đẳng thể chipnhà ð HTTTL, được hưởng quyển và phi thực hiện nghĩa vụ phát sinh tử hợp ding thểchấp nhà ð HTTTL đã giao kết kỄ từ thời điểm hợp đẳng thể chip cổ hiệu lực pháp uậtChủ thể của hợp đẳng thể chip nhà ð HTTTL gim bên thế chấp va bên nhận thể chấp

Bén thể chấp nhà ð HTTTL ngodi việc phải thöa mãn đều kiện v năng lực chủ

thể và năng lục hành vi din mự lồi them gia gia dich nh những chỗ thể dân nợ bin

thường khác, thị phit dép ứng những đều kién nhất định theo quy định cũa pháp luật

nhủ hop với đặc điểm đặc thù của nhà ở HTTTL và mục đích th chấp, Dưới giác đồ lýluân, mất chỗ thể phi là chỗ sỡ hồu tả sẵn thi mi có quyền nh dost ti sân, trong đó

có quyên thể chip ti sin để bảo dim thục hiện ngiĩa vụ Tuy nhiên, nhà ở HTTTL là

st lo tả sẵn đặc thù hi chưa xúc lập quyền sở hữu đổi với chủ thé tạ thời đểm giaodich, nhưng chủ thể ấy li có quyền thé chấp nha 6 HTTTL nêu đáp ting điều liận nhấtinh Theo đó, bên thổ chấp phi là đốt tượng chỗ thể được pháp hit cho phép thể chấpnhà ở HTTTL - nhõng nguồi có nhu cầu thực nợ về vén vay af đầu tr, xây đụng hoặc

mua nhà ở HTTTL, và phii co diy đ căn cứ pháp lý chứng mình nhà ở HTTTL sẽ hinh thành và mình sẽ trổ thành chủ sỡ hike nhà ở đó ld HTTTL Ngoài ra vì nhà ở HTTTL

chỉ được pháp thé chip dé vay vấn đầu tu, xây dụng hoặc mua nhà ð HTTTL, nên bên,thé chip cũng chính là bên vay, và và vây, bên thé chip phi thôa mẫn những du kiệnđược vay vốn, không thuộc trường hop bị cấm cho vay theo quy dinh cia pháp luật

"Bên nhân thể chấp là bên có quyên trong quan hộ nghĩa vụ được bio dim mà việc thục hiện quyền đó được bảo dim bảng thể chip nhà ở HTTTL Xuất phát từ thuyết ty

do ÿ chỉ và bản chất cia quyền din mrla quyền hynhiên, chỉ bị hạn chế quyễn theo quy,

cánh của Hiễn pháp, nôn v nguyén tắc, không có sự giới hạn chủ thể nhân thể chấp, trừ

trường hợp vi pham đều cân cia luật hoc trái đạo đúc xã hồi Tuy nhiền, trên thet,

“ Ngyn sỹ Kiim G013)

amg’ 144,020.28

std chip adi ð HTTTL di bie dim tux hiinngha vephit sah từ họp ding

16

tiên nhận th chấp nhà ð HTTTL phi là các tổ chúc tin dụng dang host động tei Viet

Na các tỔ chức trùng gian ti chính có chúc năng từ tr, kinh doanh vén cba nên ánh:

tẢ cổ diy đã các thiết chế quân rũ ro cho hoạt động câp vẫn cũa mình

1.3.2 Nhâm qny định về hành thức cia thé chấp nhà ở HTTTL

VỀ nguyên tắc, sự tự do ý chỉ trong quan hộ hợp đồng thé chip nhà ở HTTTL sẽchi phố toàn bộ quá trình hình thành bién pháp thể chip nhà ö HTTTL, beo gim cả việc

fe chon hình thúc thể hiển ni dang ma các bên di thô thuận Do nhà ở HTTTL là tài

sản có tinh chất đặc thủ, nên nguyên: c này có tính chất ngosi lễ, đó là mơ can thiệp của Nha mage thông qua việc quy đính có tính chit bắt buộc về hình thúc ma giao dich thé chấp nhà ð HTTTL sẽ phi tuân thổ Điều nạ thể hiện sư can thiệp ý chi của Nhà nước

Vào ý chi cin các bên hông qua việc bắt buộc các bân phi thể hiện ae thống nhất ý chícủa mình đười một hình thức nhất dinh ma Nhà nước cho rằng đu đồ là cần thiết

Hop đồng th chấp nhà ð HTTTL với tr céch la kết quả của sự thôn thuận gia các

tiên v vide xác lập biện pháp thé chấp nhà ở HTTTL phải đáp ứng các đầu tiên vé nối

dang và hình thie theo quy định pháp luật thi mới có giá trì pháp ý, Nu pháp luật quy cảnh hop đẳng phãi thể hiện dưới hình thức vấn bên th hành thức văn bản được xem là

t&ẩu liên về hình thúc để hop đẳng thé chấp nhà ð HTTTL có hiệu lục pháp luật nêu,

Xhông tuân thủ thi được xem la vi pham điều Hiện về hình thức và hop đồng có thé bi ảnh hướng din liệu lục Ngoài wi phạm và hình thúc, vi phạm vé thi tục hoàn thiện giao

dich, ma cụ th là công chúng và ding ký cũng được xem la yêu tổ có thé ảnh hướng din

liệu lục của hợp đồng thể chấp nhà SHTTTL Nêu pháp luật uy đính công chứng đăng lng là thủ tục bắt buộc và la did liện phát sinh hiêu hưc côn hợp đồng thi chỉ khi các bên hoàn thiên các thủ tục nay mới phát sinh hiu lục pháp ý của thể chip nhà ở HTTTL

Tuy nhiên, do thé chấp nha ð HTTTL 1a biện pháp bảo đầm phát nh từ mơ thôn thuậncủa các bên, vide tạ lập biện pháp bắt nguôn từ các nguyên lý vi ty do hợp đẳng, nên,

theo tác giả, các nhà lập pháp cần cân nhắc việc tổ trong ý chí ich thực của các bên,

đã trong troờng hop các bên chưa tuân thủ quy đính về hình thúc và hoàn thiện các thitue công chúng, đăng ký những néu thục ng các bên đầu thừa nhân và muốn thực hiệngto dich thi giao dich đã xác lập, thục hiện đó vẫn được công nhận hiệu lục phép ly

1.3.3 Nhóm quy định về uội dung cis thé chấp nhà ø HTTTL

“Thổ chấp nhà ở HTTTL 1a biện pháp bảo dim không chuyển giao nhà ở HTTTL,chi khi nga vụ đoợc bảo dim bằng th chip nhà 6HTTTL bị vĩ phạm thinha HTTTLmới bi xử l dé bù dip cho phin giá ti nghĩa vụ bị v phạm, Do đó, trong thời hạn thé

chip, bin thể chấp vẫn được thực thi các quyền như một "chủ sở itu đối với nhà ð HTTTL ma bên nhận thổ chấp không được can thiệp vào việc thực thi "quyền sở hữu"

ấp Tuy nhiên, vì nhà ở HTTTL để được ding đã bảo dim thục hiện nghĩa

vvanin việc thục thị “quyén sở hữu của bên thé chip không đoợc lam ảnh hướng đến hiệu lục cũa biện pháp thé chip đã được xéc lập trên nhà ở HTTTL Ngoài ra, do tải sân

thé chấp là nhà ð HTTTL, nên bên thé chip có ngấa vụ phốt hop, tạo đu kiên cho bênhận th chip thực hiện quyển gm sút kiểm ra hiện trang, quá hình hình thành và nh,trang pháp lý ofa nhà ð HTTTL trong thời hạn thé chip, tử đó có những giải pháp kidm

của bên

soit rồi ro phủ hợp nhằm dim bảo an toàn và tính khổ thi cia giao dich cho váy, khả ning xử lý ti sin bảo dim và khả năng thụ héi nơ rong trường hợp cn thiết

Bin nhận thé chấp được quyền yêu cầu bên thé chip và nguời có tin quan (chỗ

đầu ta) cong cấp diy đã thông tin hỗ sơ nhận thé chip nhà ở HTTTL, được thụ hiện

quyền giém set kiẫn tra qué tình bình thành nhà GHTTTL va đặc biết là được hưỗngquyền theo đuỗi và quyén tu tiên thanh toán trên nhà ở HTTTL Quyén theo đuổi cónghĩa là sưukbi nhà ð HTTTL đoợc thé chip, nêu nhà @HTTTL được chuyển giao cho

"người khác thì quyén của bin nhận thé chip đối với nhà ð HTTTL vẫn được công nhận

va bio vị Bồ lẽ, kh biện pháp thé chip được đăng ký thi người thứ ba buộc phi tiết

vi th trang phép lý cia nhà ở HTTTL để quyết Ảnh từ bỗ hay tiép tục xác lập giaodich đội với nhà ở HTTTL, Trường hợp người thứ bạ vẫn quyết Ảnh xác lập giao dich

đối với nhà @HTTTL thi phải tổn trong quyin của bên nhân thể chip và chấp nhận ủi

xo phát sinhtrong trường hợp nhà 6 HTTTL bị xử lý để dim báo thục hiện nghia vụ đốtvới bên nhận thể chấp Quyển wu tiên a quyển của bên nhận thé chấp được uw tiên thanh.toán trước các bên nhận bio dim khác theo nguyên tắc vé xác lập hiệu hue đốt khángTrong trường hợp nhã ð HTTTL được đăng để bão dim thục hiện cho nhiễu nghĩa va

thi li xử Lý nhà ð HTTTL, thử bự wu iên thanh toán ge các bên cùng nhận bảo dim

18

được xác ảnh theo thứ ty ác lập hiệu lực đối kháng với người thử ba Vi đăng lý có ý

"nghĩa công bổ quyin rên nhà ð HTTTL của bên nhận thể chip trước bên thở ba, nên khi

vit quyền thi chip nhà ð HTTTL đã được đăng ký thi bên thứ ba xác lập giao dịch liênquan din nhà ð HTTTL buộc phải biết về ar hiện hike oe vật quyén xác lip trin nhà ởHHTTTL đã đoợc ding ký Do đó, vé nguyên tắc, chủ thể nào xác lập hiệu lực đối kháng

‘it ngời thứ ba rên itn pp thé chấp ước tỉ được viên hạnh tán rước

1.3.4 Nhóm quy u lực và hiệu lực đối kháng cña thé chấp nhà ở HTTTL

Hop đồng th chấp nhà @HTTTL la căn cứ xác lập hiệu lực bin pháp thé chấp nhà SHTTTL gia các bêntrong biện phép thổ chấp Hop đẳng thể chip nhà SHTTTL được

geo it hợp pháp th thể chấp nhà ð HTTTL phát inh hiêu lục đố với các bên them gia

go kết và rang bude trách nhiệm của các bản trong việc thục hiện quyền và nghĩa vụ

theo thôn thuận v thé chấp nhà ở HTTTL Xuất phát try thuyết về hy do hop đẳng về

nguyên tic, hop đồng thé chấp có hiệu lọc khi các bên đã dat được sự thôa thuận Tuy hiên, do tin chit đặc thù cia nha SHTTTL, nôn hợp đẳng thể chấp aha ð HTTTL phi dip ứng các quy đính về hình thúc và thủ tục nhất inh mới phát ảnh hid he pháp lý

‘Smu khi xác lấp hiệu lve cde biện pháp thé chip giữa các bên tham gia giao dich,

niu bin nhân thé chip muốn thất lập quyền truy dai và quyền vu tiên s vớ các bênXhác có quyền và lợi íchtrên nhà @HTTTL thi phấ záclập hi hực đi kháng với ngườithứ ba thông qua việc ding lý, Xuất phát từ đặc tính không chuyển giao nhà ở HTTTL,trong this hạn thể chấp, nha ở HTTTL vin do bên thé chip nắm gi, quản ly, bắp tục

thục hiện việc hình thành cd về mặt vật chất và pháp ý đối với ti sẵn Do đ, việc bên

nhận thể chấp xác lập hiệ lực đối kháng vớ bên thử ba thông qua đăng lý chính là thủtục cổng kh hóa cho bên thirba biết sự tổn ti về quyén của bin nhân th chấp đổ với

nhà ð HTTTL, các chỗ thể khác có ngiễa vụ phi iết và tôn trong đều da, giúp loi bô

si roa ranh chip pháp lý trong giao dich liên quan đến nhá ð HTTTL ma bên thé chấpdang nắn giấc tạo cơ sỡ cho việc xác Ảnh thử hy ưu iên gin các quyin lợi bio dimXhác nhau xác lập trên cũng mốt tii sân thể chip đến ra một cách trật hy có kidm soát1.3.5 Nhóm quy định về xã ý ài sâu thể chap là hà ở HTTTL

Xã lý tài sản thể chấp là nhà @HTTTL được thục hiện khi nghĩa vụ được bio dim

bing thể chấp nhà ở HTTTL bị vĩ phạm, Két quả của hoạt đồng x lý tài sân thể chấp là

nhà ở HTTTL, phản ánh tinh chất và chức năng của thé chip nhà ở HTTTL, Vì vậy, đ

đầm bảo hiệu quả ct xử lý tài sân thé chấp là nhà ð HTTTL, cân phải tăng cường và đầm bảo tính chủ động ca bên nhận thể chấp trong việc thực thị quyền xử lý ti sả thé

chấp là nhà ð HTTTL, Bai, việc xử Lý ti sin thể chip là nhà ð HTTTL af din dén sơdich chuyển "quyển sở hồn" nhà @HTTTL từ bên thể chip sang một chủ thể khác Do

đó, bên thé chấp thường không hợp tác, thiêu thiện chí trong việc

thé chấp xử lý nhà ở HTTTL Thục tẺ này đã khiển cho qué tình xổ ý tử sin th chấp

ối hợp với bên nhận,

à nhà ð HTTTL gặp nhiều vướng mắc và bị ko đã, gây tổn kém chi phí và giản hiệu

quả thu hỗi nơ Vì vậy theo ác giã, vị thể của bin nhân thể chấp trong guá tỉnh xử lý

th sin thi chấp là nhà ð HTTTL cần được nâng cao hơn, củ thể la bin nhận thể chấpđược quyển theo đuổi (uy đà) nhà ở HTTTL từ người dang thục tổ chiếm hiếu đã sử

ly, được quyền xử lý nhà ðHTTTL ngay of kh nhà @HTTTL dang do chủ thi khác nắnagit và đoợc hướng quyền tụ tiên thánh toán trên gi bị nhà ở HTTTL theo thứ tơ xáclập hiệu lục đốt kháng với người thử ba ce biện phép thé chấp nhà ở HTTTL !

TIỂU KET CHƯƠNG 1

Trong Chương của khôa luận tác giả đã nghiễn củu một sổ vin đồ lý luân về thé chip nhà 6 HTTTL Trong đó, tác giã đã xây đụng khá niệm thể chấp nhà ð HTTTL dion trên khá niệm thé chip ti sẵn và khá niệm nhà @HTTTL Cùng với đó, tác giả đã

hân tích đặc điểm của thé chấp nhà ở HTTTL thông qua đặc điển chung của thé chấptii sin và đặc điểm riêng của thé chip nhà ở HTTTL Cudi cing tác giã đã tình bày

st số nối đang pháp luật và thể thấp nhà ð HTTTL, bao gồm các nhóm guy định về

ch thể, inh thúc, nội dung hiệu lục và hiệu lục đất kháng của th chấp nhà ð HTTTL,cũng như sỡ lý ti sản th chip lá nha ð †TTTL, Nhống vẫn đ Lý luận được nghiên cửu,

3 Chương 1 nhằm tao cơ sở cho việc phâních, đánh giá thục trang pháp luật về thổ chấp

nhà ở HTTTL tại Chương 2, cũng như thực tiễn thực hiện pháp luật về thé chấp nhà ở HITTL và một số giả pháp, kién nghị hoàn hiện tei Chương 3 cia khóa luận.

° Ngyấn sỹ Kiim G033)

dag’ 14,8 2532

@ Chỗ đầu he dự án xây dụng nhà ở được thé chấp dự án hoặc nhà ð HTTTL xây dong

trong dự án tại tổ chúc tin đụng đỄ vay vẫn phục vụ cho việc đầu tơ dự án hoặc xây dựngnhà ở đó, (i) Tổ chức, cá nhân xây dưng nhà ở HTTTL trên thũa dit ở hợp pháp của

"mình được thé chấp nha ở này tạ tổ chức tin dụng a vay vốn phục vụ cho xây đơng nhà

3 đ6; (ii) Tổ chúc, cá nhân mua nhà ð HTTTL trong dự án đều hư xây dụng nhà ở cũachi đâu tr được thể chấp nhà ð này tạ tổ chốc tin đụng để mua chính nhà đồ

ĐỂ trở thành bên thể chấp trong quan hệ thé chip nha ở HTTTL, trước hit, chủ thểthể chấp nha ö HTTTLL phải là cả nhân hoặc pháp nhân có diy đã năng lực chủ thể theo

«qa dinh của pháp luậttại thất đẫm lợ kết hợp dng thé chấp nhà ÿHTTTL Theo BLDS

nim 2015, ning lục chi thé cia cá nhân bao gầm năng lục pháp luật din và ning lee ảnh v din sợ Trong đô, năng lục pháp luật dân sự côn cá nhin a kh năng cũa cá nhân

co quyên din sự và ngiấa vu dân su! năng lục hành vi đân sự của cá nhân là khé năng,

của cả nhân bing hin vi của mình xác lập, thục hiện quyển, nghĩa vụ din sợi), Nănglục chủ thể của pháp nhận được xác dinh kh một tổ chức đoợc công nhân lá pháp nhân,

Mt tổ chúc được công nhận là pháp nhân khi dip ứng đủ bắn điều kiện: ( Được thinhlập theo quy dinh của BLDS và luật khác có lin quan, (i) Có cơ cấu tổ chúc gầm co

quan điều hành và có cơ quan khác theo quyết dinh của pháp nhân hoe theo quy Ảnh, của pháp luật, đi) Có ts săn độc lip với cá nhân, pháp nhân khác va tự chi trách nhiệm

‘bing tài sản ci minh; (hộ Nhân danh mình than gia quan hệ pháp luật mốt cách độc

lap" Đối với bản thể chấp 1a pháp nhân, giao dịch còn phi được cấp có đã thim quyền

Điều l6 BLDSsim 2015

trong nôi bộ tổ chúc thông qua, nhất là giao dich liên quan dén tà sin gi tri lớn như nhà

3 TTTL Ngoài ra bên thé chấp là phép nhân cũng cần lưu ý din các yêu tổ hợp pháp,hop lê về uli, ti sản, cơ cấu tỔ chức, về người đi đin theo quy dinh cũa php luật

ĐỂ cing mình quyén được thé chip nhà ð HTTTL, bên thé chấp phi có căn cứ.thể hiên tính xác thực của quyền sở hữu nhà ở sẽ thuốc vỀ bôn thé chip trong trong laiTheo Luật Nhà ở năm 2014, trường hop chủ đầu tư thể chấp nhà ở HTTTL xây đụngtrong dự án th phi cố gầy chứng nhân quyền sử đụng đất hoặc quyết nh giao dit, chothuê dit ofa cơ quan nhà nước có thẫm quyên, Truờng hợp t8 chúc, cá nhân th chấpnhà @HTTTL tiên tht đất ở hop pháp của mình thi phải có giấy tờ chứng nhân quyền

sir dang đất ở hợp pháp theo quy dinh của pháp luật về đất đủ Trường hợp người mua

shi ð của chủ đều hy ương dự án đều hơ xây đơng nhà ð thể chấp nhà 6 HTTTLL thi ph

co hợp đông mus bán nhà ở ký kết với chủ đầu tr, có vấn bản chuyỄn nhượng hop đồng,sus bản nhà 6 (nêu là bên nhân chuyễn nhương hợp đẳng mua bán nhá 3), có giấy tờ

chứng minh di đồng tién mua nhà ở cho chủ đẫu tơ theo tiền độ thie thuận rong hợp

đẳng mua bán và không thuộc diện đang có khiểu na, khiêu liên, ranh chấp về hợpđẳng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyễn nhương hợp đồng mua bén nha 5! Bién canh,

đổ, đỂ đâm bảo tính mình bạch trong hoạt động cho vay, khoản 3 Điều 126 Luật Các tổchúc tin dang năm 2010 (sin đổ, bỗ ung năm 2017) quy định một số chủ thể không thể

trở thành bén bảo đâm trong quan hệ với bên nhận bio đăm là các tổ chức tín dụng Do

đó, méttrong những điều kiên khác đặt ra đối với bin thể chấp nhà ð HTTTLL là tổ chức,

cá nhân dé không thuộc trường hop pháp luật không cho phép lam bản bão dim.

"Nhờ vậy, trong thé chấp nhà ð HTTTL, các điều kiện đặt ra đổi với bên thé chấp

ao gim: () Bên thể chấp nhà ở HTTTL phải là những đối tương được phép thể chấp

nhà ở HTTTLL theo quy dinh cia pháp luật, (i) Bén thể chấp nhà ở HTTTL phổi là cả shin hoặc pháp nhân có năng lục chỗ thể theo quy dinh của phép luật, (ai) Bản th chấp sha ð HTTTLL phii có cần cử chúng mình th gác thục cũa quyền ở hiếu nhà ð sẽ thuậc

vi tên thể chip trong tuong la, (iv) Bên thé chấp nhà ð HTTTL không thuộc trưởng

hop không được cắp tín dụng và không được lâm bên bảo dim theo quy định pháp uật

‘Bilas Moin 1 Balu 148 Lait Nha Sain 2014

“pia c Minin 1 Điệu 148 Lait Nb ð năm 2014

31112 Bồn nhận thé chấp

Bên nhân th chấp trong hợp đồng thể chấp nhà GHTTTL là ổ chúc tin dụng dang

host động ti Việt Nam, có đã iễu kiện do pháp luật quy đính và là bản cho vay tong

hop đẳng tin dụng được bio dim bằng th chip nhà ở TTTTL Tổ chúc tin đơnglà dosnh

“nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các host động ngân hãng, bao gồm: nhân tiền

gi, cấp tín dung và cũng ứng dịch vu thanh toán qua tế khoản Trong đ, cấp tín dụngđược xem là hoạt động xương sống, mang tinh nghề nghiệp cia tổ chúc tin dụng TẾchức tin đụng bao gém: ( Ngân hàng lãlogi hình tổ chú tin dụng có thé được thực hiệntit of các hoạt động ngân hing; (i) Tổ chúc tin dụng phi ngân hing là oxi hành tổ chức

tin đăng được thục hiện một hoặc một sổ hoạt đông ngân hàng, từ các host động nhận

ấn gia cia cá nhân và cung ứng các dich vụ thanh toán qua ti khoăn cia khách hàng,

(Gi) Quỹ tín dụng nhân dân là tổ chú tin đụng do các pháp nhân, cá nhân và hồ gia dinh

tz nguyên thành lập đưổi hình thức hợp tác xã để thục hién mốt số host động!”

ĐỂ tr thành chủ thể nhận thé chip nhà ở HTTTL, tổ chức tin dang phối “đcthành lập và hoạt đồng theo Luật Các tổ chức tin hog" Theo đổ, tỗ chức tín dụnghải có giấy phép think lập và host động do Ngân hàng Nhà nước cấp, có người đủ in,

đã năng lục, thễm quyền af giao kết và thục hiện hợp đồng Host đồng cấp tin dụng cũa

tỔ chúc tin ding đối với khách hàng được thục hiện theo thôn thuận giữa tổ chức tín

dang và khách hàng phù hop với quy đính của Luật Các tổ chức tin dụng và pháp luật

có iên quan Như vậy, bên nhận thé chấp trong hợp đồng thé chấp nhà ở HTTTL chỉ cỏthể là tổ chức tin dang đang hot đông ai Việt Nam, các chủ thể khác như tổ chức inh

tẾ, cá nhân thi không thé cho vay bing hình thú thể chip nhà ở HTTTL

2.1.2 Quy định về lành thức cũa thể chấp nhà ở HTTTE

Điễu119 BLDS năm 2015 quy đánh về hình thức giao dich din sự nhờ seu: “Giao

cách din sr được thd hiện bằng Io nôi, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cuthễ Trườnghop luật quy div giao dich dn ser phẫt được thd hiện bằng vẫn bản có công ching

chứng thực, đăng hệ thi phải hin theo qu đình dé Khoản 1 Điễu 122 Luật Nhà ð năm

2014 quy dink: “Thường hop mua bán ting cho đã, góp vẫn thể chấp nhà 6, chuyển

ương hợp đồng mua bản nhà ở thương mai th phái thực hiện công chứng chứng the

hop đồng trừ trường hop qp đình tri khoán 2 Đi này " Do vậy, việc thé chip nhà

a HTTTL bắt bude phi thực biện bằng văn bản có công chúng, chứng thực

Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 có dit ra đều in tải sin HTTTL ding vào vide bảo dim sẽ phải thuốc quyền sở hữu của bôn thể chip và hiên tại chưa có gly tờ

chúng nhân quyền sở hữu Đây là một vin dé côn tương lạ, nhưng phil khẳng dinh ởthời didm hiện tei lóc giao kết giao dich bio dim, vi vậy khó có mr đền bio Tà sân

HITTL có chắc chin ẽ thuộc quyền sở hữu của bên th chấp hy không phụ thuộc nhiều vio các ylu tổ chủ quan và khách quan Sự khẳng dinh chắc chin din đầu lại được quyét ooh béi khả năng kính nghiêm của người định giá Trách nhiệm đính gu, nhận Ảnh khả năng rên thuộc vé các bin tham gia gieo dịch ngoài re theo quy nh thi người lâm

công chứng chủng thục giao dich cũng phải chiu trách nhiệm, Nêu pháp luật đối hãihii inh giá khã năng một cách chắc chin, dim bio tinh xác thục theo đúng tinh thin

của Luật Công chứng thi đường như vuot qué khả năng cia người lâm cổng ching

chúng thục, trừ kh thừa nhận răng diy la một loại giao dich bảo dim co điều liên (tốc

li hiệu lục pháp luật cia giao dịch bio dim phụ thuốc vào việc quyền sở hit của bên

thé chấp được xác lập trong tương la đố với toàn bộ tải ân thể chip) Nếu không thi võ

Hình trang đi bude người làm công ching chúng thục phi chíu trách nhiệm về nhiing

cái không thé tiết trước, đó là các rồi ro cũa hợp đồng liên quan din ti sin hình thành,sau thời đẫm gao kết và quyển ở hữu xác lập sau thời điểm gao kết

Ngodi ra khoản | Điễu 298 BLDS năm 2015 quy định về đăng ý biện phép bảo đâm như sau: “Điển phip báo dim được đăng lệ theo thôa thuận hoặc theo ary đình

của luật Tide đồng bị là đẫu liên đễ giao dich bảo đân có hiệu lực chỉ trong hường

hop luật có quy dinh “ Đăng kỷ biên pháp bảo đâm là "kênh thông ti

"mình bạch gao dich bão dim nói chung tinh trạng pháp lý của ti sin báo dim nồi ring

Tuy thiên, Luật Nha ở năm 2014 không quy đính việc thé chấp nhà ở HTTTL phải thực

iện ding kj, mã chỉ quy định phải thục biện công chúng chúng thục, Do vậy, đăng lý

không phã là điều kiên bắt bude để hợp đẳng thé chip nhà ð HTTTL có hiệu lực

` giúp công khai,

2.1.3 Quy định về nội dung cũa thể chấp nhà ở HTTTE

215.1 Quy Anh về đối tương của thể chấp nhà HTTTL

“Theo quy dinh tei Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, có ba loại nhà ở HTTTL được thé chip, bao gần: () Nhà ð HTTTL xây dụng rong dự án đầu tr xây dụng nhủ ð côn

chủ đâu tr, Gi) Nhà ở HTTTL dotổ chức, cá nhân mua trong dự án đầu hey đụng nhàGi) Nhà ðHTTTL được tổ chức, cá nhân ấy đụng én tint đắt ở hợp pháp cia min

“Trong đó, nha ở HTTTL của chủ đâu tư hoặc của tổ chúc, cá nhân mua trong dự án.đầu trxây dụng nhà ð phi thuộc các dự án đều tây đọng nhà ở đoợc thổ chip dé vay

vốn Dé là mốt trong các cr án quy dinh tri khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở năm 2014, bao

gm: Dur én đầu ne xây dụng mới hoặc cãi tao một công tình nhà ở độc lập hoặc mộtcum cổng tình nhà ð, Dự án đầu từ xây dụng khu nhà ð có hệ thống hạ ting k thuật và

ha ting xã hội đẳng bộ tạ khu vục nông thôn, Dự án đầu tr xây đơng khu đồ thị hoặccây áa sỡ dạng dit hỗn hop mà có dank din tích đất trong du án để xây đụng nhà ð, hoặc

De án đầu bơ xây dung cổng trình có mục đích sở dụng hỗn hop để ở va lanh doanh `"Tuy nhiên không phã mọi nha ð †TTTL theo Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 đều

có thi tr thành đối tượng của biên pháp thể chip ĐỂ có thé trở thành đối tương của biệnphip thể chấp, nhà GHTTTL thuộc điên được thể chấp phải đáp ing các đầu kiên seuThứ nhất, nhà š HTTTL thé chấp được phép giao dich Theo đó, nhà ở HTTTLthé chấp phải chuyỂn giao được trong các giao lưu đân sự nga là, nhà ở TTTL không

hức tín dung đã cho khách hing vay vốn khi khách hàng không tra được nợ ĐỂ phátTay dave chức năng 46, ngiĩa là để dim bio nhà ð HTTTL thể chấp có thể đuợc xử lý

thi nhà ð HTTTL thể chấp phi chuyển giao được trong các giao lưu din nx: Do vậy,

điểm b khoản 1 Điệu 148 Luật Nhà ð năm 2014 quy nh: “Thưởng hop chỉ đổi he théchấp nhà & HTTTL tập chong trong de án thì ngoài đẫu biên ug Ảnh tại đn alooánnip, nhà ở thể chấp phải thuộc điện đã xây chong xong phẩn móng theo aug định cũapháp luật về sập chong và không nằm trong phẫn de cn hoặc toàn bộ cc án mã chỉ đẳu

taeda thễ chấp theo quy dinh te dé a khoản này,“ Như vậy, trường hợp chỗ đâu tthe

chấp nhà ở HTTTL xây đọng trong dự án thi nhà ở HTTTL thé chấp phố không nền trong phẫn dự án hoặc toàn bô đự án mã chủ đầu hơ đã thé chấp, hay nổi cách khác, nhà

GHTTTL đó chưa được th chấp để bảo dim thực hiện nghĩa vụ nào i quy ảnh này,nhà ðHTTTL không được thé chấp nhiễu lần để bảo đầm thục hiện cho nhiễu nghĩa va

Thứ hai, nhà ð †TTTL thể chấp thuộc sở hữu của bên thé chấp Do nhá ở HTTTL chưa tổ tạ, chưa hình thành và cũng chưa xác lập quyền sỡ hữu đổi với bên thé chip

thi thời điễm xác lập biện pháp thé chấp, nôn để trở thành đối tương cia biện pháp théchip, nhà ở HTTTL thé chấp phai có các tả liệu cân thiét âm căn cứ xác Ảnh ring nhà

ở đỏ chắc chấn sẽ được HTTTL, chắc chắn sẽ thuộc sở hữu của bên thể chấp Cụ thể

@ Trường hợp chủ đầu tơthể chấp nha ð HTTTL xây dang trong dự án ti phải có

hồ sơ chr án, có thiết kể kỹ thuật của dr án được phế duyệt, có giấy chúng nhận hoặc

quyết ảnh gio đất, cho thuê đất cũa cơ quan nhà made có thẩm quyền và nhà ở thổ chấp

phi thuộc điện đã xây dụng xong phẫn móng theo quy ảnh của pháp luật về xây đụng (@ Trường hợp tổ chúc, cá nhân th chấp nhà ở HTTTL xây dung trên thin đất ð hợp php của mình thi phải có giấy tờ chứng nhân quyền sở đụng dit & hop pháp theo

«gy Ảnh của pháp luật về đất đi, giấy pháp xây dựng nếu thuộc điện phải có giấy pháp

xây dụng theo quy định của pháp luật có liên quan.

(Gi) Trường hop tổ chức, cá nhân th chấp nhà ð HTTTL mus ofa chủ đầu tr trong

de án đầu tr xây đụng nhà ở thi phii có hợp đẳng mua bán nhà ở kết với chủ đều tr

có văn bản chuyển nhượng hợp đẳng mua bén nhà ở nêu là bên nhân chuyển nhươnghop đồng mus bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chúng mình để đồng tiên mua nhà ởcho chủ đâu tư theo tiên độ thöa thuận trong hop đồng mua bán nhà ở 20

Thứ bạ, nhà ö HTTTL thi chấp con phii dip ứng các đu tiện: () Không thuộc

din dang có tranh chip, khiếu na, khiêu kiên vỀ quyển sở hữu hoặc vé hợp đồng mua

"bản nhà ở hoặc vé việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ð; Gi) Không bị kê biên

để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết nh hành chính đã có hiệu lọcphp luật côn cơ quan nhà nước cổ thâm quyền, (ii) Không thuộc điện đ co quyết dinh

‘Hhoin 1 Điều 14 Luật Nhi ð nấm 2014, Điền 7 Thing trổ 267015/TE NEN.

36

thụ hồi dit, cĩ thơng bio giả tda, phá đổ nhà ở của cơ quan nhà made cĩ thậm quyển

Quy ảnh này thể hiện m con thiệp khá sâu cũa Luật Nhà ở vào quan hệ thể chấp nhà ởHTTTL, gĩp phân âm giần thiễurồi ro, tranh chấp liên quan din thể chấp nhà @HTTTL

3132 Ơng Anh vễphưm vi cũa thể chấp nhà ở HTTTL

"Nội đăng của thé chip nhã GHTTTL về nguyên tắc sẽ do các bén thơa thuận TheoXhoản 1 Điều 293 BLDS nim 2015: “Ngiấu vụ đơn sự cĩ thể được báo cin mốt phẩn

hoặc tàn bộ theo thộthun hoặc the uy inh cũapháp luật; niu khơng cơ thố thuận

và pháp luật khơng guy din pham vi báo đân thị nghĩa vụ cot nue được bảo đâm tồn

bổ id căngấn vụ tres wa bos thường tật hai “ Đối vũ thé chip nhà ư HTTTL, phan

vi thể chấp là nghĩa vụ rã nợ của khách hing (bên thể chấp) với tổ chức tin dụng (bênhận thé chip) Đây cơng là một nối dang bit bude phải cĩ trong hợp đẳng tín dung”Theo đĩ, ngồi khoản no géc là sổ tin tổ chúc tin dung đã giải ngân cho khách hàng,Xhách hàng cịn phãi rã các khoản lãi phát sinh tin số ng gốc đã được giải ngân, bao

gồm: () Lil tronghaL a rên nơ gốc rong hạn Là li trên nơ gốc theo li suất cho vay

đã tha thuân tương ứng với thơi hen vay mà đốn hạn chưa tr i) Lit châm trảLãi tiên chưa rẽ Truờng hợp khách hing khơng tri đứng hạn ần lá trên nơ gốc theo lai suất cho vay đã thơa thuân tương ứng với thời bạn vay, thi phi tả lá châm tả theo mức lãi

suất do tổ chú tin dang và khách hàng thơn thuận nhưng khơng vượt quá 1086/nấm tính,

trên sổ dự li chim tri tuong ting với thoi gian chậm tr, và (i) Lãi quá han ấi rên nợ

gốc quả hen Truing hop khoản nơ vay bị chuyỄn no quá bạn, thi khách hàng phai trả

1ã trên dự nợ gắc bi quá hạn tương ting với thời gian chân, tr, lãi suất ép dụng khơng

vượt qui 150% lãi mất cho vay trong hạn ti thời dm chuyỂn nợ quá hen Bản canh đĩ,các bên cĩ thé tha thuân phạm vỉ th chip khơng bao gầm tản lãi và phí, Tuy nhiên, kế

ci trường hop thé chip dé bảo dim một phin hay tồn bổ nghĩa vụ thi giá tri nhà ở phải

lớn hơn tổng giá trị được bảo dim TỔ chúc tin dang quyết định mức cho vay trong giới

Han giá ti nhà ð bão dim tin vay và phạm vi bảo dim tiền vay đã được xác dish,

213.3, Quy Anhvễ quyén và ngấn vụ cũa các bên trong quan hệ thể chấp

nhận thé chấp

* Motsé quyẫu và nghĩa vụ của

Thứ nhất quyên cũa bên nhận thể chấp

thi xác lip biện pháp th chấp nhà ð HTTTL, bên nhân thé chip có quyền yêu cầu,tên thé chấp cung cấp diy đã hỗ sơ thé chấp theo Điều 9 Thông tự số 26/2015/TT-NENW ngày 09/12/2015 cia Ngân hàng Nhà nước Viét Nam hướng fn tình tụ thủ tụcthể chấp và giả chấp ải sin là đự án đầu tây dung nhà ốc nhà ð HTTTL.”, đẳng hôi

được yêu cầu bên tấp giao gly tờ liên quan đồn nhà SHTTTL thé chip rong trườnghop các bên thôa thuận v việc bân nhận thé chip giữ giấy tờiên quan đồn nhà SHTTTL

thể chấp, trữ trường hợp luật có quy định khác” Quy định này nhằm tránh việc bên thé

chip dùng nhà ở HTTTL đã thé chấp để tp tục thể chấp cho bên nhân thể chip khác,

đẳng thôi cũng không thể thue hiện việc mua bản, chuyển nhương, giúp bảo vệ quyền,

và li ch hợp pháp cia bên nhận thể chấp đối với nhà ở HTTTL thé chấp Ngoài ra bênnhận thể chấp có quyén yêu cầu bén thé chip phi cũng cấp thông tin vé thục trang côn

hà ð HTTTLL thé chấp và áp đụng các biên pháp cin thiết đ bio toàn ải sin, gi ti tài

sin rong troờng hop cỏ ngu cơ làn mắt hoặc giảm sút giá t của ti sin do việc hai

thác, sử dung’ Điều này giúp bên nhận thé chấp có thé gián nát theo dõi và quân lý

quá trình hình thánh, thay đối thực tế của nhà ở HTTTL thé chấp một cách hiệu quả.

“Trong thời hạn thé chép, bên nhân thể chấp được quyền giám sát, kiẫm tra qué tình

Hình thành ti sin thổ chấp, được quyền định gale tii sân thé chip dinh kỹ hoặc ti bắt

chấp hoặc biện pháp bảo dim khác nếu cén thiết, được yêu cầu chủ đầu hư và bên théchip cùng cập hông tin vé tải sin thé chip va tạo điều kiện để bên nhận thể chip theeiện quyền giám sát kiểm te quá rình hình hành ti sin thể chấp” Quá tình thục hiện

yêu cầu bên thé chấp bỗ sung thay thé tải sân thể

quyền giám sất kidm tranhà ở TTTTL thé chấp, bin nhân thé chấp không được căn trở,

gây khó khăn cho việc hình thành, sở dụng, khai thác nhà ở Quy định này giúp bên nhận.

thé chấp có thể theo đôi kiẫm soát, quân tý quá hình hình thành, tinh trang pháp lý cônnhà ð HTTTLL thé chấp, góp phần quản trị rồi ro tốt hơn đối với nha ð HTTTL thé chấp

‘ila Wwin 1 Đền 5 Thing ursé 36/015/T-.NHNN,

"hain 1 Điệu 320 kin 6 Điều 373 BLDSnim 2015

"hon 2 Minin 3 Điều 323 BLDS im 2015

Thoản 1 Điều S Thing ersố 260015/TT MENON,

38

Ngodi ra theo khoản Biéu320, khoản 5 Điều 321 BLDS nim 2015, bên nhận thé

chip được quyền quyết ảnh việc mua bán, thay thể, rao đổi, tăng cho nhà ở HTTTL théchấp Như vậy, trờtruờng hợp luật có cho phép, nêu bên thế chấp bán, thay thể, rao đỗ,tăng cho nhà ð HTTTL thể chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận th chấp thi giao

dich nay có nguy cơ vô biện do nội dụng gieo ch vỉ phạm điều cần côn luật theo khoản,

1 Điễu 407, Điều 122 BLDS nắn 2015 Bản canh đó, để dim bảo quyền của bân nhân,

thé chip, khoản 7 Điều 320 BLDS năm 2015 quy dinh bên thé chấp có nghĩa vụ thông

"báo cho bên nhân thé chấp v các quyén ci người thử ba đố với nhà GHTTTL thé chấp

(su cô) trường hợp không thông báo thi bên nhận thé chip có quyền hủy hop đẳng và

yêu cầu bổi thường thiét hạ hoặc đọ tử hợp đồng va chip nhân quyền của người thứ bạđối với nha ở HTTTLL thể chấp, Quy dink này giúp bên nhận thé chấp có thể giám sat,quân tý va theo đất đoợc các biển động về tính trang pháp ý cia nha ð HTTTLL thể chip

"Một quyền cơ bản khác của bên nhận thể chấp la quyền xở lý nhà ở HTTTL thể

chấp trong trường hợp bén thể chấp không thực hiện, thụ hiển không đúng ngiữa va

theo thôn thuận trong hợp đẳng thể chip, hợp đẳng in dungTM Việc xử lý sha ở HTTTL

thé chấp được thục luận theo thôa thuận của các bên trì hop đẳng thể chấp Đây là biện

ghép cudi cũng mà tổ chúc tin dụng có thể thục hiện để th hỗ nợ đối với khách hàng

“Thước khi nhân thé chấp nhà ở HTTTL, bén nhận thé chip có ngiĩa vụ kiểm tra,xác minh dự án đầu tơ xây đụng nhà 6, nhà ở HTTTL đủ điều kiện thé chấp theo quy,ảnh của pháp luật Sau ki ký kết hợp đồng thé chip, bên nhận thé chấp phối gi văn

‘bin cho chủ đầu tự để thông báo vé việc bén mua nhà ð HTTTL đã thể chấp nhà ð_ Trongthời han thé chấp, bén nhận th chấp có nga vụ giám rất kiễm ra quá hình nh thành,

t sin thể chấp nhưng không được cân trở hoặc gây khó khân cho việc hành thành tài sản thể chip Bên nhận thé chip còn có nghĩa vụ hm hỗ sơ thể chấp trong hỗ sơ cho vay,

10 lại các giấy tờ ma bên thể chip đã nốp trong hỗ sơ thé chip smu khi bên thể chip

thục hiện nghĩa vụ theo thỗa thuận hoặc trường hợp bên thể chấp th thể bằng biện pháp

‘bio dim khác hoặc thay thé tit sản bảo dim khác khi được bên nhân thé chip đồng ý

* Mộtsố quyều và nghĩa vụ của bin thé chấp

Bén thể chấp nhà ở HTTTL được hưỗng các quyền của chủ thé thé chấp tai sintheo Điều 321 BLDS nim 2015 và khoản | Điều 4 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN, đó

li: (9 Khai thác công dung huỗng ho lợi, lợi tức tài sản thể hấp, trừ trường hop hon

toi, li ức công Tá ti sin thé chấp theo thô thuận, (i) Đầu tơ dé lam ting gi tr cũa tảisản thể (ái) Nhận ei ti sẵ thể chip do người thứ ba giữ và giấy tờ trong

thé chấp ngay sưu hi thực hiện các nga vụ đối với bên nhận thể chip theo thôn thuận agit các bên hoặc trường hop bên thể chip thay thé bing biện pháp bio dim khác hoặc thay thé ti sân bảo dim khác khi được bên nhận thể chấp đồng ý, Gx) Được bản, rao

đi tăng cho ti sin thể chip nêu được bin nhân thể chip đồng ý hoặc theo quy định cũa

luật, (9 Được cho huô, cho mượn tả sin thé chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê,

tiên mươn biết v việc tải sân cho thuê, cho muon dang được ding dé thé chấp và phithông báo cho bên nhận thể chấp bit, (a) Từ chối các yêu cầu của bên nhận thé chipkhông ding với thôa thuận trong hợp đồng thể chấp và quy đính của pháp luật

Do đặc đẫm cia nhà ở HTTTL thể chấp là chưa hình thành vào thời đểm các binxác lập hop đồng thé chip, vi vay, trong thời hạ thé chip, bên thé chấp có thé tiép teđầu hs xây dụng để hình thành va hoàn thiện nhà , từ đó có thể khai thắc công dung

tướng ho lợi, lợi túc từ ải sân thể chip, trở trường hợp các bên có thôn thuận hoa lợi,

loi túc côngá ti sẵn thể chấp, Tuy nhiên, theo Điệu 20 Nghị dinh số 21/2021/NĐ-CP

ngày 19/5/2021 của Chính phố quy ảnh thi hành BLDS về bảo dim thực hiện nghĩa và Xôi bin hip đều tr để âm ting giá tị côn nhà ở HTTTL thé chấp thi phần giá ti

đầu tr tăng thâm cũng thuộc ti sả thé chip, và trong một số trường hop, việc đầu tr

ào nhà SHTTTL thé chấp phii có sơ đồng ý của bân nhận thể chip, bao gỗm các trườnghop: @) Bên thử ba đầu tơ vào nhà ở HTTTL thé chip; (i) Bén thổ chấp đền hơ vào nhà

3 HTTTLL thé chip lăn phát ảnh tài sẵn mới không thuộc tà sản thé chấp theo théathuận trong hop đồng thể chip Dé bio dim quyén và lơ ích hop pháp cia bên nhận thểchip, pháp lut cũng cho ghép bân th chấp có quyên bán nha ð HTTTLL thé chip (hôngaqua hình thức chuyển nhượng hop đồng mua bản nhà ở HTTTL) nêu được bên nhận thé

30

chấp đẳng ý hoặc theo quy dinh cũa pháp luật Khi nhà ở HTTTL hình thành, bên thé

chip có quyền cho muon, cho thuê nhà nhưng phi thông báo cho bên mượn, bên thuê

va bên nhận thể chấp biết để các bên cùng kiểm sot vide st đụng tải sân được tốt hơn

‘Theo Điều 320 BLDS năm 2015 và khoản 2 Điều 4 Thông tr số NENW, bên thé chấp nhà ở HTTTL có các nghĩa vụ sưu diy () Cung cấp diy đã hỗ sơthể chấp nhà ở HTTTL theo quy định pháp luật và giao cho bên nhận thé chấp trong

26/0015/TT-trường hợp các bên có thôn thuận, trở 26/0015/TT-trường hợp luật có quy định khác, (i) Bão quản giữ gin nhà ở HTTTL thi chấp, (i) Áp dung các biện pháp cần thiét để khắc phục, kế

cd phi ngimg việc khe thác công dụng của nhà ð HTTTL thể chấp nêu do việc Khai

thác đó ma nhà & HTTTL thé chip có nguy cơ mất hoặc giảm sit gti, Gv) Trườnghop nha ở th chấp bị faring, bị iêu iy, không thể hoàn thành việc xây đơng hoặc bịđảng quá tình xây đọng thi bên thể chip phi thông báo ngự cho bên nhân thổ chip và

sang they thé bằng biện pháp

bio dim khác, trờtrường hợp các bên có thôn thuận khác, (+) Cung cấp thông tin vỀ thực

trang nhà ð HTTTL thé chấp cho bn nhận thé chấp, tạo đu liên đ bin nhận th chấpthục hiện quyền giản sit, kiểu tra qué bình hình thành ti sản thé chấp, (i) iao nhà &

thay thé bing tài sản khác có giá trị tương đương hoặc.

HTTTLL thé chấp cho bên nhân thổ chip xử Lý khi thuộc một trong các truờng hơp xỡ lý tii sẵn bão dim theo quy định pháp luật, (si) Thông báo cho bên nhận thể chấp về các

quyền của người thử ba đi với nhá SHTTTL thé chip (nêu cd), trường hợp không thông,báo thi bên nhận thể chip co quyền hủy hop đẳng thé chip nha ở TTTL và yên cầu bắtthường thiệt hai hoặc day ti hợp đồng và chip nhân quyền của người thử ba đối với nhàSHTTTL thé chấp, (it) Khéng được bản thuy thi, trao đổi tăng cho nhà ở HTTTL thé

chip nếu không được bin nhân thé chip đẳng ý, Gx) Thục hiện đóng các nộ: dang đã thôa thuận gh trong hợp đẳng thể chip nhà ð HTTTL và quy đãnh của php luật

2.14 Quy định về hiện lực và kiệu hee đối kháng cũa thé chấp nhà ở HTTTL

21.41 Hiệu lực cũa biển pháp thể chấp nhà ở HTTTL

“Thổ chấp nhà ở HTTTL 1a biện pháp bảo dim hình thành từ my théa thuận của các

bên thing qua hop ding thể chấp aha ở HTTTL Do đó, căn cứ xác lập hiệu lục cũ tiện

php thé chấp nha 6 HTTTL chính la hop đẳng thể chip, và hiệu lục của biện pháp thểchấp nhà ð HTTTL được xác dinh theo hiệu lực ci hợp đồng thể chip nhà ở HTTTL

Hop ding thé chip nha ð HTTTL cũng là một loại giao dich din sự nên phãi tân,

theo các đu lận có hiệu lực của giao dich din mr được quy ảnh ti Điều 117 BLDSnim 2015 Theo đó, đều kiện có hiệu lục của hợp đồng thể chip nha ö HTTTL bao gầm:Thứ nhất đều liên

“Chủ thể cia hợp đồng thổ chấp nhà ð HTTTL, là các bên tham gia xác lập hợp đồngthé chip nhà ð HTTTL, được hưỗng quyền và phi thực hiện những nghĩa vụ phát sinh

tr hợp đẳng thé chấp nhà ð HTTTL đã gao kết k từ thời điển hop đẳng thi chấp cóhiệu lục pháp luật Như để phân ích ở tiểu mục 21 1, chủ thể của hop đồng thể chấp

năng lực chủ thể

đầu Còn bên nhận th chấp trong hợp đồng thổ chip nhà ở HTTTL átỗ chúc tín dung

dang hoạt đông tei Việt Nam, có di điều kiện do pháp luật quy đính và la bn cho vay

trong hop ing tin ding được bảo dim bing thể chip nha ở HTTTL

Thứ ha, đẳu kiện về tình hrngryên

"Từ nguyên xác lip, trục hiện hợp đẳng là việc chủ thé hy mình quyết nh là cóthem gia hay không them gia vào hop đẳng theo nguyén vong của minh, không chíu archi phối, tác động can thiệp chủ quan nào tử người khác Hợp đồng do chủ thi xác lip,thục hiện không từ nguyên thì có thể bị vô hiệu hoặc đương nhiên vô hiệu, Trường hop

Xhông có sự tự nguyện 1ä trường hợp ma việc xác lập, thục hiên hop đẳng không đúng ý

chí dich thục côn chủ thể hoặc không có mựthống nhất giản ý chi cia chủ thễ với sự bày,tổý chi của chính chủ thé đó ra bên ngoài ” Theo BLDS năm 2015, chủ thể thổ chấp

hà ð HTTTL không cỏ sử từ nguyện trong các trường hep: @) Hop đẳng thé chấp nhà

“raờng Đạt học Luật Hi Nội 2022), Hop đồng ngư bún nhủ ö HTT theo quy đạn cũ pháp hit Vt Nam.

idm hành", B engin cin Moa học cd Tường, 86:87

32

GHTTTL gi tao; @ Hop đồng thé chấp nhà SHTTTL được xác lập do nhằm lẫn”,(Gi) Hop đồng thé chấp nhà ở HTTTL bi tra đãi”, Gx) Hop đồng th chấp nhà šHTTTLxác lập bãi sơ de dọa, cưỡng ép", () Hop đẳng thé chấp nhà ð HTTTL xúc lập tronglúc không nhân thức, điều khiển được hành vi Như vậy, kh tham ga giao kết hopđẳng th chấp nhà ở HTTTL, chủ thể xác lập hop đẳng phải hoàn toàn ty nguyên

Thứ ba nội chong mục dich của hop đẳng không vi phạm đổi

hông trái đạo đức xã hội

Néi dung và mục dich cin gia dich không vi phe đều cém của luật không trái dao die xã hôi Theo quy đính này thi mục dich và nội dụng của hợp đồng vir đẳng thời

không được và pham điều câm của luật vừa không được tr đạo đức xã hồi, nếu nộidang mục dich không thot mn mốt rong hai yêu cầu thì mắc nhiên bị coi là vô hiệuThứ tr; dé biện về hành thức của hợp đồng thé chấp nhà ở HTTTL

cũa luật và

Khoản 2 Điều 117 BLDS năm 2015 quy nh: “ink thúc của giao dich dân sự là

“đều luận có hiệu lực của giao dich trong trường hop luật có guy định "Theo Luật Nhà

ở năm 2014, hợp đồng th chấp nhà ð HTTTL là một dang của hop đẳng thé chấp nhà ở

nin cin dip ứng điều kiện về hình thúc, nêu không tuân thủ đều kiện về hình thúc th

về hiệu Nội dung này được quy định cụ thể tạ khoăn 1 Điều 122 Luật Nhà 6 năm 2014

“Trường hợp mua bán ting cho đổi, góp vẫn thể chấp nha, chhyẫn nhượng hợp đồng

xuat bán nhà ở thương mại thi phải thực hiện công ching chứng thee hợp đồng tit

trường hợp guy Ảnh tạ khoản 2 Badu này Đỗ với các giao dich g đình tri khoán nàythi thời im có hiệu lực của hop đồng là thời đễm công chứng chững thuc hợp đồngKhoản 1 Điều 22 Nghĩ ảnh số 21/2031/NĐ-CP cũng quy dink: "Hop đổng báo dim

ioe công chứng ching thực theo quy dink cũa BLDS luật khác iên quan hoặc theo

“âu câu ti có Hậu lục ti thời iim được công chứng ching tha Như vậy, hop đồng

thé chip nhà ở HTTTL ph thể hiện dưới hành thúc vin bản và phải được công chứng

chứng tin, nôn hợp đồng thé chip nhà ð HTTTL có hiệu lục kỂ tử thời diém cổng

pike 124 BLDSaima 2015,

° Độn 136 BLD Sais 2015

` Điện 127 BLDSnim 3015