Luận văn thạc sĩ Luật học: Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật dân sự và thực tiễn áp dụng tại các tòa án nhân dân trên địa bàn thành phố Hà Nội

tr nối chúng và điều kiện có hiệu lục cia giao dich dân sự nói riêng Từ đó nga doc có thể nit ra được những đều kiện cơ bản nhất ma hop đồng ava bản nha ở thương mei cần dip ứng * Bộ Tự

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

DOAN VĂN TUNG

DIEU KIEN CO HIEU LUC CUA HOP DONG

CUA PHAP LUAT DAN SU VA THUC TIEN

AP DUNG TAI CAC TOA AN NHAN DAN

TREN DIA BAN THANH PHO HA NOL

LUẬN VĂN THAC SY LUẬT HỌC

(Định hướng ứng dung)

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

DOAN VĂN TUNG

DIEU KIEN CO HIEU LUC CUA HOP DONG

CUA PHAP LUAT DAN SU VA THUC TIEN

AP DUNG TAI CAC TOA AN NHAN DAN

TREN DIA BAN THANH PHO HA NOL

LUẬN VAN THẠC SY LUẬT HỌC

Chuyến ngành: Luật dân sự và Tổ tụng dân sự

Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Văn Hợi.

Hi nội, năm 2023

LOT CAM ONHọc viên duve Nhà trường giao dé tài "Điểu liện có iu lục cũa hop đồngxua bản nhà ở thương mui theo aug nh của pháp luật dân aự và thức tn dp dụngtet các òa đn nhân dân trên địa bàn thành phổ Hà Nội" đã làm luận vin bảo về

Đây là một vẫn để rông và khó vi liên quan tới nhiều chuyên ngành luật khác nhau Trong nự giỏi hen cia kiễn thúc, học viên timg bước hoàn thiện din

gu thời gian

Rit may mắn cho học viên vi được hoc tap, nghiên cửu đưới ngô trường Đai

học Luật Hà nội từ khi bắt đầu mới biết đến những khát niệm đầu tiên về luật Nơi

iy, học viễn được tiếp cân, học hồi nhiễu kiễn thúc nén ting, bai học giá tỉ từ cô chi nhiệm lớp, bã học vỀ áp dang pháp luật trong thục tn từ những người Thy,

C6 ding kính trong quá tình học tập, niu Thấy Nguyễn Văn Cử, Cô Huệ, ThấyHồng Thây Tuân, Thay Tuyết, Thay Trân Anh Tuân, , Cô Bùi Thi Huyền, Cô Lan,

Cô Loss, Cô Hà, Cô Thủy ở tổ bố môn Dân sự và Tổ Tong Dân a va các 86

hôn khác cũng như các Thiy cõ quản lý Khoa su dx học

Vai để tả tên, học viên vinh dy may mắn đoợc Thấy Nguyễn Vin Hơihướng din, chi bảo Mét nguồi Thấy luôn đuợc các sinh viên hoc viên đính giáXhất khe trong giảng diy, nhưng diy tâm huyết, nhiệt inh va gu lòng nhân ái

Công dé có được công tình nghiên cửu này, họ viên trần trong và đánh giá

cao my giúp đỡ vô tạ chân tinh ừ cán bộ, quản ý thư viên trường trong quá tỉnh ra cứu, tìm tài liệu.

Điễu luôn đọng lạ, học viên luôn dinh nhõng tinh cầm trân quý nhất, bay t

a biết on sâu sắc tới những tỉnh căm, sơ cổng hiễn của các Thấy cô, nhà trường

cho sự nghiệp giáo duc, luôn kính chúc các Thay cô thật kde manh, dep và tận tình day bio học viên chúng em không ch trin giảng đường mã cả thời gian sau này:

Bik nghiên cứu không thể tránh khôi sử sót, rất mong các Thiy cổ trong hồiđẳng rem xét đánh giá để học viên tip tục hoàn thiện, chân chỉnh, lam hành rang

co sỡ ến tôi các nic thang học tập hơn nữa về nghề luật, hành nghề fut mx

LỜI CAM DOAN

Tôi là Đoàn Văn Tùng, là học viễn lép Cao học khóa 29 định hướng ứng dụng 2025) thuậc ngành luật Dân sự và TỔ hong dân sự của trường Đại học Tuất

"Hồ nội, can đoan đậy là luận văn nghiên cửu của riêng học viên, các sé liệu các

vụ việc trích dẫn trong luân văn tdt nghndp là cin báo tình trưng thực, tn cập và có

tinh xác thực cao

Tác gi luận vin tắt nghiệp

Đoàn Văn Tùng

MỤC LỤC

MỞ ĐÀU 1

2 Tink hình nghiên cứu đổ tài 2

3 Đối tương nghiên cứu và phạm vi nghiên cửu, 7

44 Mục đích nhiệm vụ nghiên cửa ci để tài 8

6 ¥ nghĩa khoa học và thre tấn 10

7 Kit cầu của luận văn 10

CHVONG 1 MOT SỐ VAN ĐỀ LÝ LUẬN VE ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC

CUA HỢP ĐỒNG MUA BAN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 2

11 Khái niệm, đặc điểm của điều kiện có hiệu ue cũa hop đồng mua bán nhà ở

13.1 Nội dùng pháp luật đẫu chính về id liên cô hiệu lục của hợp đồng

mua bản nha thương mai 26

13.2 Các yẫutổ ảnh hưởng din vide dp ching aay ảnh pháp luật về és biện

6 hie của hop đẳng mua bản nhà 6 thương mai 29TIỂU KET CHƯƠNG 1 33,

CHVONG 2 THỰC TRẠNG PHAP LUAT VÀ THY TIEN ÁP DỤNG

PHAP LUAT VE DIEU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CUA HỢP ĐỒNG MUA BANNHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI CÁC TOA ÁN NHÂN DÂN TREN BIA BANTHÀNH PHO HÀ NỘI 342.4 Thục trang pháp luật về điều kiện co hiệ lực cũa hợp đồng mua bán nhà ð

thương mai 34

2.11 Quy ảnh cũapháp luật các đều luận có hiệu lực của hop đồng mu

bản nhà 6 thương mai 34 2.1.2 Đánh giá quy định pháp luật về đều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua

2.2 Thục tifn áp dụng pháp luật về đều kiện có hiệu lực của hop đồng mua bán

nhà ð hương mei tí các Toe án nhân dân trên địa bản thành phổ Hà Nội 5L

2.2.1, Khải quát tình hình giải quyết tranh chấp về did liên có hiệu lực

2.2.2 Niững vướng mic, bat cập trong quá tình giả quyễt tranh chấp về

“đầu luận có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà Hương mat 3sTIỂU KET CHƯƠNG 2 62CHVONG 3 KIEN NGHỊ HOÀN THIEN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP

NANG CAO HIEU QUA ÁP DỤNG PHÁP LUAT VE DIEU KIỆN CÓ HIỆULỰC CUA HỢP ĐỒNG MUA BAN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 63

3.1 Kiên nghị hoàn thiên phép luật về đều liận có hiệu lục của hop dng mua

bán nhà ð thương mái 63

311 Cơzõ]ÿ luônvà the hỗn 634.1.2 Dinh hướng và laén nghĩ hoàn Huân pháp hnde-vé đâu hiện cổ hiểu lực

sữa hop đẳng mua bản nhà ở thương mại 6s

3.2 Giãi pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về điều kiện có hiệu lực cite

hop đồng mua bán nhà ở thương mai 64.21 Thông nhất các quy dinh đu adn có hiệu lực cũa hợp đẳng mua

5.2.2 TẾ đồi tượng của hợp đẳng mua bản nhà ở thương mai

3.2 3 TỂ chỉ thể giao kết hop đẳng mua bản nhà ở thương mat

4.2.4 Hình thức của hợp đẳng mua bán nhà ở thương mai

4.2.5 Kay ding hệ thẳng at liệu quốc gia về giao dich mua bản nhà ở

84

1.Tính cấp thiết của đề tà

Từ ngàn đời ney, trong din gian luôn lưu truyền câu nổi “An cư lạc nghi

con người cân đến một “chốn về

để co thé an tâm lam việc và phát tiễn xã hôi, phát tiễn đất nước thi

ân định để tạo tiên dé an tâm phát tiển sơ

nghiệp, chấm sóc tốt cho đời sống của bản thân và gia dinh Tuy nhiễn, trong

điều kiên khoa học công nghệ có những bước biển chuyén manh mổ, sóc khô

và các phúc lợi xã hối ngày cing được năng cao như hiện nay dẫn đến sự gia

tăng nhanh chồng vé din số, tính đến ngày 15/11/2022 din số thé giới đt 8 tj

người, thé nhưng với đặc thi dién tích dit không thé mỡ rông dẫn đến nhu cầu

vỀ nhà ở thương mei cia người din lai cảng trở nên bie thiết, Vay nên, nhà ở thương mai đã din trở thành mét nhân tổ mới gây ảnh hưởng không nhỏ góp

phần vao dn đính đồi sống xã hội cùng như ar phát triển nguẫn nhân lục cũaquốc gia, din tốc Nhân thức và đính giá rõ xu hướng phát hiển này, Đăng và

Nhà ngớc Việt Nam đã và dang dành sợ quan tâm lớn với phương châm xác

inh diy là một vin đề xã hôi, một nhiệm vụ trong tâm phát triển kink tổ - xã

hội cần có đường lỗi chính sách phù hop, phương hướng chỉ đạo và điều hướng của các cơ quan nhà nước cân thiết thực hiệu qua, giải quyết nhà ở thương mai cho nhân din luôn được hop pháp, cổng bing

Ngay tại đạo luật cao nhất là các bản hién pháp, Việt Nam qua từng thời

in sơ khai cũng như hội nhập và phát tridn sew này đã ghi nhận và ngày cảngkhẳng định quyền sở hữu nhà ở thương mai cia công din cũng như các chủ thểkhác Cụ thể có thể kể dn các quy định tai Điều 18 Hién pháp năm 1959, Điều

37 Hiển pháp năm 1980, Điều 58 Hiển pháp năm 1992 và Điễu 32 Hién pháp

2013, trong đó các điều luật nay đều ghi nhận vé quyền sở hữu oie công dân liên quan đến nha ở thương mai.

"ps tah gov valSxlim-gue“hs ptblsburkjVyM7 O9eWhentaethe git nghi

(gập 1046 sngngay 2010972023)

những đối tượng được giao dich phổ biến trong thục tiễn Cũng với tốc độ đồthị hóa nhanh tại các tỉnh thành trên cd nước, số lượng các giao dich về nhà 3

thương mei ngày cảng gia ting trong đó phổ bién là giao dich thuế, thuê mua, sus bán, ting cho, Va arse đối của Hop đồng mua bán nhà ở thương mai là

su thiết yếu để đều chỉnh mối quan hộ giữa các chi thể khi thiết lập giao dich

mua bin nhà ở thương mei

Tuy nhiên, trong thời gian gin diy, việc giao kể, thục hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mai thường vướng phi các vin để phúc tạp, trong đồ

phải kd đến tỉnh trang hop đồng mua bán nhà ở thương mai vi phạm các điều

kiện có hiệu ive và các quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán tải sẵn

xây ra thường xuyên dẫn đến tình trang tranh chấp hoặc có dâu hiệu sẽ tranh,chấp vì hop đồng mus bán nhà ở thương mei này tei các tòa án ngày cảngnhiêu ma trong đỏ phải id đồn trên đu bản thành phổ Hà Nội — nơi mã thu hútsit đông din cơ từ các tỉnh thành phố khác về để sinh sống và lâm việc Điều

iy gây tn vig rt lớn dn nh hành phá biển kinh tệ vấn hỏa xš hộ về cũng như df dẫn dn sw thiểu dn định an ninh rất tự của khu vực din cư đồng thời cũng gây ảnh hưởng đến quyển và lợi ich hợp pháp của các bên them gia gino kết hợp đồng Tuy nhiên thục pháp luật diéu chỉnh điều kiện có hiệu lực

của hop đẳng mua bán nhà ở thương mai còn rãi rác từ Bộ Luật Dân sự tới LuậtNha ö, Luật Kinh doanh bất đồng sin, ma chưa có một vin bản nào tổng hợp

‘va hướng dẫn các chỗ thể ki tham gia dang quan hé này,

Thước thực rang này, tác giả chon dé ti “Điểu kiệu có hiện lực củahop đồng una bán nhà ở throug mai theo quy định c

thực ic toa du whan đâu trêu địa ban thành phố Hà

cho Luân vin tốt nghiệp ofa mình,

2 Tinh hình nghiên cáu đề tài

Điễu kiện cổ hiệu lục của hop đồng nói chung đều kiện có hiệu lục của họp

pháp luật đâu sự và

lu áp dung tại

đẳng mus bán nhà ở thương mại nói riêng là những nội dung được nhiêu tác gid

quan tân nghiên cứu Các nghiễn cứu này được thục hiện đưới nhiễu goe độ tiấp

cân khác nhau song mất công tinh đều đưa ra được những kết luận có giá t tham

iio Có thể kể din một số công tinh nh sa

* Trường Dai học Luật Hà Nội, Giáo tinh luật dân sự Tiết Nam tập 2, Nib.

tr nối chúng và điều kiện có hiệu lục cia giao dich dân sự nói riêng Từ đó nga

doc có thể nit ra được những đều kiện cơ bản nhất ma hop đồng ava bản nha ở thương mei cần dip ứng

* Bộ Tự Pháp - Viện Khoa Học Pháp Ly, “Tir Điển Lut Hoc”, Nxb Tư Pháp,

Hà Nồi, 2006

“Từ Điễn Luật Học được biên soạn công phu với gin 2 500 khái niệm, thuật ngữ

It hoc; sich luật học nỗi ng thé giới, bộ luật, đạo luật nd Hồng thé giới và tronglich sử Việt Nam, Là một tả liêu giúp học viên te cửu và tim U các thuật ngữhip yc lin quan đến pháp luật về đều kiện có hiêu hục cũa nhà 6 thương mai

* Nguyễn Văn Cử và Trần Thị Huệ (đẳng chỗ tid), "Binh luân Hoa hoe Bộ luật Din arcũanước CHEHICN Hật Neo năm 2015”, Nab Công an thân din, 3017

iy là là một sản phim của quá tình đánh giá và phân tích toàn bộ các quy

i trong Bộ Luật Dân my năn 2015, bao gầm cả các quy định liên quan dén điều Xiện có hiệu lục của hop đẳng mua bán tit sin nói chung vả vậy có những tác đồng din các quy định về điều liên có hiệu lục cña hợp đẳng mua bán nhà ở thương msi nổi tiêng

* Đố Văn Dai (chỗ biên), “Gino dich din sự về bit động sin’, Nxb Héng Đức,

Hà Nõi, 2022

Néi dụng của coốn sich tip rong vào việc hân tích trục Hép các giao dich

liên quan din bất động sin, xem xét các quy định của pháp luật những han chỗ và

cập hiện tạ, cùng với việc đồ xuất một số nhóm gii pháp khác nhau từ nhiều

gui tắc giả

Các giáo tình tà liệu chuyên khảo này này đưa ra kha niệm, đặc đẫm, cơ sỡ

ý loên, thục iẾn vé hop đồng din sự đặc biét I đều kiện có hiệu lực cũa hợp đồngsus bán nhà & thương mai, đồng thời chỉ ra các vin dé cơ bản về vẫn dé giao kếthợp đồng theo quy din của pháp uật Việt Nam,

* Nguyẫn Thi Quyên 2022): Chyẩn nhương hợp đổng mua bán nhà ở

thương max hin thành trong hương lat Luận vin thạc Luật học, Trường Dai học Luật Hà Nội.

Luận vin này đã tỉnh bay một số vấn dé chi yêu vé chuyển nhương hop đồng

sua bản nhà ở thương mai rong tương lạ, diy cũng là một dang phá sinh cit hợp đẳng mua bản nhà ở thương mai Tác giả đã tiến hành phân tích tính trang hiện tei

của pháp luật liên quan đến việc chuyễn nhượng hop đồng mua bán nhà ở thươngsei trong toơng lai và thục tin tiễn khai từ đó, đưa ra các giải pháp để cải thiện

php luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật liên quan din vẫn để này

* Nguyễn Văn Quang 2022): Điểu liện có hiệu lực cũa hợp đồng mua bản

ấn để ý huận và thực tiễn Luận văn thạc & Luật học,nhà ở thương mat - Một số

Trường Dai học Luật Hà Nội

Tác gã đã tién hành nghiên cứu mốt lost vấn để ý luân liên quan dén hop đẳng mua bán nhà ở thương mai và tinh trang hiệu lục cia các điều khoản trong

hop đồng này, Phân ích sâu sắc về tình hình pháp luật và thực tin ép đụng phápluật vi hiệu lực của hop đẳng mua bán nhà ở thương mai tei Việt Nam; từ do, tác

gi đã đơa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cãi thiên hiệu qua thục thi pháp luật liên quan dn vin để này:

* Trin Vang Phủ Hưỳnh Nguyễn Đăng Khoa (2019): Hoàn thién pháp luật về

ciuyễnnhương hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

CCác tác giã nhân manh đến định nghĩa việc chuyển nhương hop đồng mua bénnhà ở thương mai và bất hợp lý trong quy định pháp luật đối với chuyển nhương

hop đồng mua bán nhà ở thương mei và một vài khuyến nghĩ trong đó có kiến nghị

liên quan din điều kiên có hiệu lực của hợp đẳng mua bán nhà ð hương mái

* Lê Hoàng Anh Tuân (017): Hop đổng mua bán nhà ở thương mai theo

pháp luật Hiệt Nam Luân vin thạc Luật học, Trường Đại học Luật Ha Nội

Tác giả đã tiển khá trình bày một sổ vẫn đề pháp lý vé hop đồng mua bén

Ngiên cử một số tranh chip hợp đồng mua bán nhá ð hương mai thuing gnêu rổ các bất cập cũa quy dinh pháp luật và hậu quả cia tranh chấp ĐỂ xuất một

sổ gi pháp gip phần hoàn thiện pháp luật về vin dé này rong thục tấn

* Phan Thị Minh Hảo (2016): Hợp đồng mua bán nhà ở thương mai theo pháp

Trật hiện hành: Luận vin thạc & Luật học, Trường Đai học Luật Hà Nội

Trình bảy những vin đề lý luận vé hợp đồng mua bin nhà ở thương maiNghiên của chế đồ pháp lý v hop đồng mua bán nhà ở thương mai theo quy dhcủa pháp luật Việt Nam, thục tin host động mua bén nhà ð thương mai và đơn ra

Jn nghĩ nhằm hoàn thiện pháp luật về vin để này:

* Nguyễn Như Bich (2011), Bản về liệu lực cũa hợp đẳng có đâu liên, Tap

chi Toa án nhân dân, số 19, tr 12-20, Hà Nội.

Công tình này nghiên cứu các quy ảnh liên quan đồn hiệu lục của hop đồng

có đều liên theo quy dinh cũa BLDS nim 2015 Tuy nhiên, iên guan din đều kiện

co hiệu lục cũa hợp đồng, tei rang 12 cũa công tình này khẳng định “hop đồng cóhiệu lục (hông bị võ hi) khi có đã 4 điều kiện” Tác giã cho ring khẳng định nay

không phù hop, bởi vi theo quy dinh tei khoản 2 Điều 401 BLDS năm 2015 đều

iện về hình thức không phải điều kiện bit buộc với moi hợp đồng Chi ii pháp

Init có quy định bit buộc về hình thức thi các bên giao kết hop đẳng mới phãi tuân thủ quy dinh đồ

* Nguyễn Thị Thủ Hai 2016), 72 Hiệu lực của giao dich dn sự không hiênthủ guy định về hình thúc theo BLDS năm 2015, Tạp chi Kiểm sit, sổ 33, tr 38 —

41, Hana.

Công tinh nay chi tip trung nghién cu các trường hop giao dich không trên thủ quy dinh về hình thúc nhung không bị vô hiệu theo Điều 129 BLDS năm 2015 Trong đó, tei trang 41 tác giã đưa re 4 trường hợp được coi là đã thục hiện được it

shit hai phân ba ngiĩa vụ trong giao dich nhờ sa

(4) Mét bên hoặc các bên đã chuyển giao it nhất ha phần ba vit (nếu la vậtcùng loại thi phải chuyển giao it nhất bai phn ba số lượng vớ chất lượng như đã

thôa thuân là hop 1p), nhưng với vật đặc dinh hoặc vit đồng bộ thi việc xác dinh hai

phin ba ngiễa vụ sẽ gặp khỏ khăn,

© Đã chuyỂn gao it nhất hai phần be quyển,

© MGt bên hoặc các bên đã trả ít nhất hai phân ba tién hoặc giấy tờ có giá:

6) Môt hoặc các bên đã thục hiện hoặc không thục tin ít nhất hai phẫn ba

công việc đã thôn thuận Ngoài ra tác giả cũng khẳng dinh “vide xác dinh thé mào

cho chỉnh xác mt hoặc các bên đã thực hân hai phần ba ngÌữa vụ sẽ gặp khó in

trong thực tn giã quyẫt dễ dẫn đẫn sự iy hiện trong áp chang khi chu cả văn bảnTưởng dẫn cụ thể” Cuỗi cùng tác giã cũng đơn ra kién ng liên quan đến việc giã

thich “ăn bản không biên this đíng up: đành cũa luật" và én nghị hướng din

cách tinh “hơi phần ba nga vụ the hận ” nhưng vẫn còn chúng chung và chưa

cuthé

* Trin Thi Hud và Lê Thi Giang C022), Bản về hành thức và thời dtém có

Id lực cũa hợp đẳng chhyễn uyễn cứ ng dt, Tạp chỉ Dân chủ và Pháp luật, sổ

7, 2-8, Hà Nội

Bai vất tập tring nghiên cứu về hình thúc vã thời điểm có hiệu lục cde hopđẳng chuyển nhương quyên sử dụng đất nên chưa có nự bao quit các điều kiện cóliệu lực của hop đồng nói chung, Hon nite, bit viết được thực hiện tei thôi điển

BLDS năm 2015 đang có hiệu lực thi hành nền chưa bao quát được những nự thay

đi liên quan đến điều liên có hiệu lực của hợp đồng, đặc biệt là điều kiện và hành

thúc của hợp đẳng

* V8 Vin Hoa và Trân Vin Đúc C018), Hoàn thiện gy dnb về nh thức củahop đồng chhyẫn nhương quyễn cử ng đắt trong lanh doanh bắt đồng co, Tapchí Tòa án nhân dân, số 4/2018, tr 40 - 42, Hà Nội

Bai vất chỉ tập trung nghiên cửu quy dinh về hình thúc ofa hợp đồng chuyễn

hương quyin sử dụng đất rong kinh doanh bất động sẵn ~ một khía canh rất hd

vi hình thúc của hop đồng Do dé, bit viết chưa giãi quyết tiệt đã các vận để liên

quan din hình thúc cia hợp đồng nói riêng điều kiện od hiệu lọc côn hợp đồng nói chung

Các công trình rên đã góp phần hoàn thiện hộ thống phép luật vé hop đồng

nổi chung và giao kết hop đồng mua bán nhà ð thương mai ti Việt Nam, đồng thời

chỉra thục trang thi hành pháp luật và đưa ra các gii pháp đỂ hoàn thiện pháp luật

Tuy nhiên, do thục tổ l ch có công bình nghiên cứu di sâu vào phân tích riêng TẾ

vi điễu liện có hiệu lực của hợp đẳng mua bén nhà & thương mat trong khi đây các

giao dich vi nhà ð thương mai ngày cảng phổ biễn, và có những chuyển biến vỀHình thúc giao dịch Đây là vẫn để cấp thiết cần đoợc giã quyẾt một cách tiệt để để

nâng cao hiệu qua thục thi pháp luật lâm rõ các vẫn để pháp lý liên quan về giao kết hợp đồng

3 Dai tuợng nghiền cứu và phạm vi nghiên cứu

31 ĐÁ trợngnghiên cm

Đổi tương ngiên cứu cin để tú là các quy định pháp luật có trong Bộ LuậtDân ar 2015, Luật nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bit đồng sin 2014, Luật Côngchứng và những vẫn bản pháp luật khác liên quan vé vẫn đề giao kit hop đồngsus bán nhà & thương mai nổi chung và điều kiện có hiệu lực của dạng hợp đồng

ny theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành ni riêng

43.2 Phạm vi nghiên cit

Vé nội dang nghiên cứu: Trong luận vin này, pham vi ma học vién tập trung

"nghiên cứu chủ yêu dựa trên những cơ sở lý luận đã có đưa ra các nghiên cửu vé thục Ấn áp dụng pháp luật về hop ding mua bán nhà ở thương mai và các điều

én của hiệu lục ofa deng hợp ding này để từ đó có cũ nhin khách quan và khá,

quit vi việc áp đụng các quy định của pháp luật lên quan có phù hop hay không đẳng thờ từ số hương và inh bình áp dụng ti các toe án trên đa bản thành phd Hà Nỗi đơa ra được những thing kệ, từ đó dum ra những giã pháp và kiễn nghị phù

ny định cũa pháp nt dan sự và thực

đặn bin thành phỗ Hà

đồng din ay thing ding ma đối tương của hợp đồng là nhà ở thương mai, cu thể

như sau

đáp dung tại các toa dn nhân đâu tên

só phạm vi nghiên cứu là điều kiện có hiệu lực của hop

git và để xuất phương án hoàn thiện pháp luật về chế định điều kiận có hiệu

lọc cd hop đồng mua bản nhà ð thương mai.

Vé thời gian: để tả tập trung nghiên cửu các quy định pháp luật hiện hành gai dom 2015-2023) iên quan tới vẫn để điều kiện có hiệu lục của hợp đồng theo

ay ảnh của pháp It Vist Nam, Học viên mong muôn những ngin cứu tạ hên

ăn này này không chỉ có ý ngiĩa hoàn thiện pháp luật hiện hành mà cổ

thánh một tả liệu tham khảo trong cễ nghiên cử và thực fn trong tương lai

4 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đỀ tài

Mục dich cơ bin nhất của đ tai là tim ra nhõng điểm phủ hop, chưa phù hopcủa chính sách pháp luật về điều kiện có hiệu lưc côn hợp đồng mua bán nhà ởthương mai đối với thục tiến Từ đó đưa ra các kiến nghĩ hoàn thiện pháp luật và

ii pháp ning cao hiệu quả thục hiện pháp luật về điều liên có hiệu lọc của hop đẳng mua bén nhà ở thương mai,

ĐỂ dat được mục đích trên luận vin có các nhiễm vụ nghiên cứu nh sư

- Nghiên ein, phân tích, luận giã các vẫn dé lý luận về điều kiện có hiệu lục

của hop đẳng mua bán nhà ở thương mai, Từ việc tiếp cân nghiên cửu các công

trình có liên quan, luận vin sẽ xây dựng các vẫn đ lý luận theo quan đm riêng

- Nghiên cửu, phân tích đảnh giá thục trang pháp luật về điều kiện có hiệu

lọc của hợp đồng mua bán nhà & thương mai Két quả nghiên cửu nội đừng này sẽ

giúp cho tae gia có cơ sở df xây dụng các kiến nghĩ hoàn thiện pháp luật về điều

Xiện co hiện lực ce hợp đồng mua bán nhà thương mai

- Nghiên cứu thục tiễn thục hiện thục hiện pháp luận về điều kiện co hiệu lực

của hop đồng mua bán nhà ở thương mai tei các Tòa Án tiên địa bin thành phố Hà

Nội Việc dun ra các đính giá nguyên nhân của những khó khân, vướng mắc rong quá tình thục hiện pháp luật s giúp cho tác giã đơn ra các git pháp hoàn thiện phip it vé

5 Phuong pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Phuong pháp luân: luân vin dace thuc hiện rên cơ sở phương pháp luận

dy vật biên chứng và duy vit lich sử của Chủ nghĩa Mác ~ Lê Nin, tư trông Hỗ

Chi Minh chỗ trương chính sich oda Đăng và Nha nước, cương lĩnh xây đọng đất

liên có hiệu lục của hợp đồng mua bán nha ở thương mại.

ước, chién lược phát triển nh tổ - xã hộ, điều ước quốc té ma Việt Nem là thành,viên để nêu lin những quan diém cơ bản rong việc nghiên eta đảnh giá các điều

Xiện có hiện lực ci hợp đồng mua bán nhà thương mai

Phuong pháp nghiên cửa cụ thể

tạp thành các bộ phận nhỏ hon, những yêu tổ đơn giãn hơn a nghiên cửu và lim

sb vấn để

« Phương pháp tổng hop: Đây là phương pháp Hiên kết thống nhất các bộ

hân, yêu tổ đã được phân tích, vạch ra méi iên hệ nhắm khó quất hỏa các vẫn để như việc làm 18 vin để cần nghiên cửu

« Phương pháp so sánh: Đây là phương pháp nghiên cửu được sở dụng để đối

chiếu nhõng quy đính của pháp luật quốc ổ với quy định của pháp luật Việt Nam a

lâm cơ sở đánh giá pháp uật Việt Nam, từ đó đơa ra được các giã phép ph hợp với thônglệ uốc tế

« Phương pháp thing kê được sử đụng nhằm thủ thập, xử sổ liệu được đơn ra

nhằm làm zang tô các vẫn để được niu ra trong luận vin Phương pháp nay được rỡ

dng chủ yêu ở CharongIl, IL Để the Hiện oận vin, ngoài các phương pháp trên thi

các Phương pháp nghiên cứu khác cũng được sở dụng như phương pháp đến gã,

hương pháp thu thập số iậu phương pháp tết kã, phương pháp xã hội học để nghiên

ca nội dụng của để tả

6 Ý nghia khea học và thục tiến

Vi mit y ngiấa khoa học: Đây là sơ bỗ sung vào nguén nghién cứu khos học

vi vẫn đi đu kin hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ð thương mai Nghiên cửu

xoxy quanh việc xem xát các quy định pháp luật liền quan đến điều kiện ofa loạihop đồng này, từ đỏ làm cơ sở dé dich giá tỉnh trạng hiện tai và dun ra các giã

php nhằm hoàn thiện pháp loật sao cho phủ hop với hoàn cảnh lánh +

Nem Luận văn huớng tới việc nghiên cứu thành công các vin để lý thuyết Hiênquan din hợp đồng mua bán nhà ở thương mai theo pháp luật Việt Nam, đẳng thot

hội Việt

xây đụng ra khái niệm mới, cũng có các đánh ga và nhận định vé các quy din

php luật hiển hành, cũng cấp một giải pháp hoàn thiện pháp luật hp đồng mua bán

nhà ð hương mai có giá bị hen khẩo trong guá trinh nghiên cửa và lập pháp.

Vi mat thục tiễn Đ tai được tién hành dựa trên lý thuyết và thực tổ về hop

đẳng mua bản nhà ở thương ma theo quy dinh của pháp luật Việt Nem, Dựa vào vide xem xét lạ các quý dinh côn hệ thing pháp luật din sự luện vin để cho ra

hing nhận ảnh về tình trang hiền tại và việc thi hành pháp luật iên quan ti đều

Xiện hiệu lục ofa hợp đồng mua bán nhà ð thương mai tử Việt Nam Tờ thông qua, chúng tôi đ dun ra các giã pháp để ning cao hiệu qui thi hành Phân tích các quy Goh pháp luật, chúng tôi đã chỉ ra những bạn chế của chúng, đồng thời đồng gop

vio việc hoàn thiện cơ chỗ đánh giá hiệu lục cia hop đẳng mua bản nhà ở thương

si tei Tòa én, Bin mới của đồ tà la việc để xuất cải tiến pháp uật tiễn quan đến

1.Ki của hận văn

Ngoài phin mở đều, kết luận, danh mục từ liêu tham khảo, nội dung ci

luận vấn được bổ cụ theo 3 chương set

Chương 1 Một sổ vin đồ ý luận về điều liện có hiệu lực của hop đồng mua

"bán nhà ở thương mai.

Chương 2 Thục trang php luật va thục tấn ép dụng pháp luật về

có hiệu lực của hop đồng mua bán nhà ở thương mai tại các Tòa An nhân dân trên.tấn bản thành phd Hà Nội

su kiện

Chương 3 Kiến nghi hoàn tiện pháp luật và gli pháp năng cao Hiệu quả áp

dng pháp luật về đu kiện có hiệu lực của hợp đẳng mua bón nhà ð thương mai

CHƯƠNG 1

MOT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DIEU KIEN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP

ĐỒNG MUA BAN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

11 Khái niệm, đặc điểm cũa điều kiện có hiệu lục của hẹp đồng mua ban nhà

ở thương mạ

1.11 Khi viện, đặc điễm cũa hợp đồng wna bin nhà ở timrơng mai

* Khải nig hợp đồng wna bán nhà ở tímrơng mai:

KG từ khi xã hội nhân loại bit đều phân công lao động và hình thànhhình thúc trao đỗi hàng hóa, giao dich đã trở thành một yéu tổ quan trọng trong

không cho tài sin, cũng như a yêu cầu hoặc không yêu cầu việc

thực biên một cổng việc hay không, Ngoài ra, nó cũng áp dung cho các địch vụ tăng cho he

khác hoặc các thôn thuận khác có iên quan din việc đáp ting nh cầu sinh host

vi tiêu ding của một hoặc nhiễu bên

Theo quy định tại Điều 1.101 Chương 1 cũa Bộ luật Dân sơ Công HòaPháp, hợp đồng được hiểu 1a một sự thée thuận giữa các bên liên quan, trong

đồ một hoặc nhiều người cam kết với mot hod nhiều người khác vi việc

chuyén giao một vit, lâm hoặc không làm mét công việc nào đó Điểm 420

Khoản 1 cia Bộ luật Dân sự Nga (1994) công quy định ring hop đồng là mơ

thoả thuân giữa hai hay nhiều bên với nhau dé xác lập, thay đổi hoặc chim ditcác quyền và nghĩa vụ din my Trong khi đó, Điều 2 côa Luật Hop đồng TrungQuốc (1999) xác định hợp đẳng là sơ thôa thuận giữa các chủ thể binh đẳng hynhiên và tổ chúc khác để xác lập, thay đỗi hoặc chim dit các quyển và nghĩa

vu đân sự

6 Việt Nam, tùy thuộc theo mỗi giai doen lịch sổ, cĩ nhiễu thuật ngữkhác nheu nĩi din hop đẳng Trong văn luật, những thuật ngữ về hop dnggiao kèo, hiệp túc, khổ ước được sử dụng nhằm nĩi đến hợp đồng Ngàynay, thuật ng "hợp đồng" được sit dạng phổ biển tai các vin bản pháp luật

Việt Nam, Dưới khía canh luật thục định thi Bộ luật dân sơ năm 2005, Bộ luật

dân sw năm 2015 thi hợp đồng là mr the thuận của các bên về việc giao kết,

thục hiện hộc hủy b8 quyền, nghĩa vụ dân sơ

Hiên tạ, Điều 385 của Bộ luật Dân nr Việt Nam (2015) đã đi theo hướng

khác khi quy dinh vé hợp đồng như sau

“Hop đẳng là aự thơa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay At hoặcchấm dit quyễn và nghĩa vụ dn st

ĐỂ tránh hiểu lam ring quy định trong Bộ luật din sự chỉ áp dụng chocác quan hé hop đồng thuẫn tay ma khơng áp đụng cho các loại hợp đẳng khác

như hop đồng thương mai hay leo đơng cum từ “dn sự” đã bi loại bối Tuy nhiên, den cách khái niệm và quy định vé hop đồng trong Bộ luật khơng hồn

tồn thống nhất và nhất tr Hep đẳng là căn cứ pháp lý a8 giải quyết tranh chấp

khi cĩ xây ra và các bên cĩ quyển yêu cầu Tàn án xem xét và giải quyết Đây

cĩ thể coi là khái niệm chi tết và tồn diện nhất về hợp đồng dân sự tai ViệtNam, Ngồi ra hop đẳng din sự cịn cĩ thể đoợc hiểu như sau: "Hop đổng dinsie là các guy đành pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các mdi

quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình chuyễn giao lợi ích vật chat giữa các

chủ thế

ĐỂ due ra được khá niêm thé nào là hop đồng mua bán nhà ð thương

si, ngồi vin để du trén cơ sở nền ting là hợp đẳng mua bán tà sén cịn cầnhiểu tổ về loại tải sin mê dang hop đồng này quy định Cụ thể thi

Nhà thương mại được hiểu là mốt cơng tình xây dung đặc biệt, hình thank từ nr kết hợp cũa các khơng gian nhân tạo, phục vụ cho sinh hoạt và sin

xuất ofa con người Phụ thuộc vio mue dich sử dụng ngơi nhà cĩ thé được

chia thành các loại khác nhau như nhà ở thương mại, nha máy, bảo tàng hay

kho hàng Thêm vào đó, việc phân loại theo số ting cũng giúp chúng ta có được

hai loại ngôi nhà: ngồi nhà thập và ngéi nhà cao Cần cứ vio loại kết cẩu mà

chia nhà khung, nhà tim, nhà tường gạch ma trong đó kết cầu chu lục chính 1a bể tông cốt thép (hoặc tâm tường gach có sườn bê tông cốt thép), tường gech

doc và ngang? Côn nhà ở thương mai được hiểu là “nhà ở được dé ne vậycig dé bản, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chỗ thi trường”: Hiểu một cách

don giin hơn, nhà ở thương mai 14 các cân hô được xây dụng bởi chủ đều hr nhằm mục dich bán hoặc cho thuê, rong đó hai bên giao dich mua bán rỡ tự quyết định về vẫn đ giá cả

Cùng với sự phát hiển kinh té, vấn hóa và xã hộ, nhủ cầu vé nhà ð

thương mai ngày cảng gia ting da dạng và đời hii yêu cầu cao hơn Nhà ở

thương mai Không chi là một nơi để sinh sống và sinh hoạt, ma con là khônggien sing cao cấp va tiên nghị

Căn cử quy dink tei Điẫu 24 Luật nhà ở năm 2014, có ha loại nhà và tiêu

chuẩn diện tích nhã ð thương mai là

- Cần hồ chung cự được thiết kế, xây dụng theo kiỂu căn hộ khép kin, côdiện tích sin căn hộ theo tiêu chuẫn, quy chuẫn xây dụng

- Nhà ở thương mai riêng lẽ thì phải xây dong theo đúng quy hoạch chỉ

iất xây dung thiết kê được phê đuyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây đựng

Bên cạnh các đặc điểm chung của nhà ở thương mai, nhà ở thương mai

con co một sổ đặc didm riêng cơ bin sau đây:

Mắt trong những yéu tổ quan trong đầu tiên liên quan đồn nhà ð thương

si là hình thúc tao lập, Như để bift, nhà ở thương mai được xây dung hoặc

mua lai, thuê lại hoặc thuê mua lai từ các tổ chức và cá nhân bởi chủ đều hekinh doanh nhà ở thương mai Chỗ đâu tr này phải có giấy phép kinh doanhnhà ở thương mai và gp vẫn để đầu te vào dự én

“đồng mc gu do biến som Tn Bichon Vit Nun, Từ đến Bich thoi Vit Non 3 nô

‘Been Bichon Ht Nộp sâm 2003,ø207

hon 4 Đứu 3 Lait Nh 82016

Thứ bai, điểm khác biệt nim ở mục dich sở dụng của cần hồ thương maiNhing cần hồ này khơng được sử dung cho việc sinh sống, mà là để kinh doanh

‘va mang lại lợi nhuận cho chủ sở hữu Chính vì vậy, chủ sở hữu cĩ quyền bán,

cho thuê hoặc bán lại, cho thuê lại hoặc cho thuê mua lại căn hộ cho các tổchức và cá nhân khác để kiểm lợi nhuận từ việc này:

Ba là, giao dich bán, cho thu, cho thuê mua nhà ð thương mai được sắc

lập giữa chủ đầu tr kinh doanh nhà ở thương mai hộc chủ sở hữu nhà ởthương mai với tổ chúc, cá nhân cổ nhu cầu đơa trên cơ sỡ giá cả hình thành

bối cơ chế thi trường Didu này cĩ ngiữa là việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mai dua trên các quy luật cơ bản của kinh té thi trường bao gồm quy luật giá tri, quy luật “cimg — cẩu” vv

Bén là, đối tượng mua, thuế, thuê mua nhà ở thương mai là bất cứ tổ chức, cá nhân nào cĩ đồ năng lục tải chính, đáp ứng các yêu cầu của chủ sở

hữu nhà ở thương mai rồng như điều kiên về giá cé do cơ chế thi trường xác

din vv

ĐỂ tom Iai thi cĩ thé hiểu nha ở thương mai là một hình thức nhà ở được

xây dung với mụ: đích kinh doanh và thương mai, thơng qua việc bán, cho thuê

hoặc cho thuê mua theo quy định cũa thi trường Nhà ở thương mại phát triển

hồn tồn độc lập và tuân theo các quy luật khách quan trên thị trường

Dua trên kh niềm chung về hop đồng và bản chất cũng như đặc điểm.của nhà ð thương mai, ta xây dụng khái niệm hợp đồng mua bán nĩi chungđược sử dụng cho phin lớn các đối tương giao dịch là tải sản Bộ luật dân medua ra định nghĩa chúng về hợp đẳng mua bán tà săn Từ những phân tích trên

cĩ thể đơn ra khả niệm

“Hop đẳng mua bản nhà 6 thương max là thơn thuân giữa các bên vỀ việc chyễn quyên sở hữu nhà ở thương mai, theo đã, bên bản sẽ bản giao nhà ở thương

ơn mua, cịn bên mua pha thanh tốn tiễn mua nhà cho bên bản theo théa

thuận trong hop đồng ph hợp với qu Ảnh cũa pháp luật

mai cho

* Đặc điẫm pháp lý cầa hợp đồng una báu nhà ở thương mai

Hep đẳng mua bán nhà ở thương mại là một loại hợp đồng biển thể từhợp ding mus bản tải sin vậy nên dạng hop đẳng này sẽ có diy đã các đặcđiểm như một losi hop đồng mua bán nhà tải sin thông thường, Ngoài các dicđiểm chung về hop đẳng thi việc théa thun của các bên chỉ có thể phát sinhhiệu lục khi tuân thi các điều liên vi nối dụng và hình thúc của hợp đồng túc

"không vi phạm đu cầm cũa luật, không trái đạo đức xã hội" ‘va tuân this đầy

đã điều kiến về hình thức, chủ thể, sơ tơ nguyên cũa các bên và thie mãn

những quy dinh cũa pháp luật để hop đồng co giá ti pháp ly Khi xã hội pháttriển, trong những mối quan hệ din sự, cơn người còn mang ý chí cá nhân, ápđất ý chi chủ quan vào thôa thuân hop đẳng cho nên có thé nự tha thuận sẽkhông được goi là hợp đông néu néi dung không phù hợp với sự hiễu biết cũatên giao kết hoặc nội dung thôa thuân được tạo ra mat cách bất hợp lý do cóyêu tổ lùa đối, cưống bức, ép bên khác giao kết Tóm lạ, đặc đểm chung cũa

hợp đồng mua bán nha ở thương mei là sự thôn thuận và sự thôa thuận phải phù.

hợp với pháp luật mới lam phát sinh hiệu lực pháp lý là điều kiện để hop đồng

mua bản nhà ở thương mai được thục hiện.

Nhờ đã để cập ở trên v là biến th tử dang hợp đẳng mua bản tai sẵn vớiđối tương là nhà ở thương mai nên dạng hop đồng này cũng có những đặc điểm,riêng, cụ thể

Thứ nhất, về tính chất thương mai ca hợp đồng mùa bán nhà ở thương maiTính chất thương mai được hién thi ngay từ mục đích thành lập, đó 1a đểkinh đoanh và khi thit lập hop đồng mua bán nhà & thương mei, chỗ đầu te dr

án nhà ở thương mai là người sở hữu của hop đông, Di

có một bên có thé là tổquan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, ít nha

chức có ding ký kinh doanh bất động sẵn và việc ký kết hop ding nay nhằm

‘tim kiểm lợi ích thương mai cho tổ chức nay.

ˆ Đmc Khon 1 Đền 117 Bộ Lat Din 2015

Thứ hơi, Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở thương mat lá hợp đẳng chịu

sự điều chỉnh cũa nhiều vấn bản pháp luật khác nhau, từ BLDS năm 2015, Luật nhà ở năm 2014, Luật Kinh đoxnh bit động sẵn năm 2014, Luật Xây dựng năm

2014, Luật Công chứng năm 2014 ví đụ, với luật chuyên ngành là Luật nhà ð

năm 2014, tei các điều 121, 122, 123 về nôi dung bit buộc đổi với một hợpđồng vé nha ở và các điều kiện về giao dịch, chuyễn nhượng bắt buộc ph lập

hợp đồng công chúng (theo luật công ching) Tại điều 5 oie luật lánh doanh.

tất đông săn 2014 khi quy định các đối tương là bit đồng sẵn đưa vào kinhdoen gém nhà, công trình xây dụng có sin, hình thành trong tương lại

Thứ ba, vé đôi tượng cia hợp đồng mua bn nhà ở thương mai

Theo quy định ta Điều 5 Luật Kinh doanh Bắt động sẵn nim 2014, “ode

loại bắt động sân đưa vào kinh doanh có thé là nhà ở Hương mai có sấn

vathode nhà ở thương mại hành thành trong tương tat Theo quy định tai khoăn 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bit đông sin 2014, theo đó nhà, công tình xây dựng hình thành trong tương le là nhà, công trình xây dung đang trong qué trình xây dung và chưa được nghiêm thu đưa vào sở dung Nhu vậy, khác với

nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lại có thể

thực tẾ”, Nó được hiểu như việc rao bán trước những dự án, công trình, nhằm, tạo điều kiện cho người mus “dit coc” một khu ở mới và thu rước cũa người

mua một khoăn tiễn để phục vụ cho việc xây dung dự án Và cũng tạ điều

khoăn nay pháp luật quy định việc xây dựng các chủ sở hữu không ding cho

mục địch sử đụng cá nhân ma ding để kinh dosnh và thu Idi được coi là nhà ở

thương mai Do đổ, các căn nhà đã có sin hoặc nhà ở thương mei hình thành trong tương lei công có thé trở thành đối tương của hợp đồng mua bán nhà ở thương mai nêu tuân tha các điều kiên pháp luật Tuy nhiên, khi giao kết hợp

đồng với nhà ở thương mai hình thành trong tương la, tai thời điểm đó, đối

tương cia hợp đồng chưa hình thành hoàn chỉnh Người mua chưa có cơ hội

nhàn thấy tiêp xúc và xác dinh các đặc điểm cia tai sản mà mình sắp giao dịch

Ho chỉ có thể dus vào bin thiết kê và hỗ sơ pháp lý được cung cấp bởi chỗ đều

tu dé hiễu và hình dung và căn nhà Điều này làm nỗi bật sự khác biệt gite hopđồng mua bán nhà ở thương mai với các loại hợp đồng mua bán cần nha khác

Thich vé điều kiện giao kt hop đẳng mua bản nhà ð thương mai

Hop đồng mus bán nhà ở thương mei không chỉ ring bude trách nhiệm, pháp Lý oie các chủ thể khi được giao kết hop pháp trên cơ sở tuân thủ các quy

inh của pháp luật vi điều kiện có hiệu lọc, bao gm điều liên về chủ thể, đối

tương nội dung và hành thức cia hợp đẳng ma con ring buộc điều kiện vé sở hữu nhà ở tạ Việt Nam nhất là đối với người Việt Nam đính cự ð nước ngoài,

"người nước ngoài tei Viét Nam và diy cũng chính là đặc điểm khác biệt nỗi bật

của Losi hop đẳng này so với các loại hợp đồng khác

Thứ năm, trước kha tiên hành giao kết, bất bude phi sử đụng hợp đồngtheo mẫu quy định,

Hình thúc cia hợp ding mua bán nhà ở thương mai chủ yêu là việc mua

‘va bản nhà ở thương mai bình thành trong tương ai, Diém khác biệt quan trong

so với các Losi hợp đồng mua bản tải sẵn khác là hop đồng này không chỉ được

lập bằng văn bản và phải được công ching chứng thục, ma còn yêu cầu chủ

đầu te phãi hoàn thành việc đăng ký hợp đồng theo mẫu tại cơ quan nhà nướcViệc này lam tiền kiểm cho hợp đồng mua bản nhà ở thương mai trở nên có

hiệu lực và mang tính xác thực

Thứ sáu, hợp đồng mua bán nhà ở thương mai là hop đẳng bắt bude phải

thit lập bing văn bản và phải được công ching, chứng thục Nội đụng này,

được cụ thể hoe tại các điều 121, 122, và khoản 1 điều 123 luật nhà ð 2014

Quy định nay làn nỗi bật sự quan trong về kết cầu, nộ: dung thông tin cén phải

dim bio trong mốt hop đồng mua bản nhà ở, nó có tinh bit buộc, cân thiết để

các bên cùng thấy được các quyển nghĩa vụ đối tương hình thúc gieo dịch - do tinh chất phúc tạp cia nhiễu quy dinh pháp luật lién quan, và đặt biệt

là giá tị lớn của tải sản, nhằm giảm thiểu các rũi ro cho các bên, giữ dn din

quân lý của nhà nước Đẳng thời, việc công chứng chứng thực hop đồng lam

tăng tính chất pháp lý, chế tai cần thiết đ các bên xác lập niém tin vào các giaodịch được pháp luật ghỉ nhận, bảo vệ khi xây ra tranh chấp

1.12 Khai iện điều hiệu có hiệu lực cña hợp đồng uma bản nhà ở throng mai

Hiêu lục của hợp đồng din sr nổi chung là sơ thé hiện cũa bin chất hop

đồng vì khi hei bên thiết lập hop đồng mục tiêu cia ho 1é rang buộc quyển vànghĩa vụ đối với nhau Mục dich cuối cùng của tinh hiệu lục là bio vệ quyềnloi và lợi ch của các bên cũng như bên thở ba Hiéw lực oie hop đẳng phần ánh

ty tên ti cia mốt quan hệ hợp đẳng Khi một hop đồng có hiệu lục, có ngiữa là quyển và nghĩa vụ của các bên tham gia vio méi quan hệ này được bio dim Trong quá trinh nghiên cứu, chúng te thường nhắc tới khái niệm vé tinh hiệu lực cin vin bản pháp lu

ring một thực thể được điều chỉnh bi pháp luật có tỉnh hiệu lực khi nó mang

, tinh hiệu lục cia di chúc Điều náy có ngiấa

giá tri từ phía pháp luật (theo qui dink) và giá tr trong thục tẾ túc lá mang lại

các quyền và nghĩa vụ hợp pháp cho chỗ thể pháp luật, thể hiện tác động điềuchỉnh của thực thể pháp luật đó trong khoảng thời gian, không gian, tính tương.đối và tính tuyệt

Nói mét cách tổng quát vé tinh hiệu lục của hop ding “Hiéu lực cũa

đổi với các chủ thể

hop đẳng là sự ròng bude pháp lý và phát sinh quyễn và ngÌữa vụ giữa các bên

trong giao dich dân sự, buộc các bên phat tun theo và thực hiện

Hiểu một cách tổng quát nhất thi điều kiên có hiéw lục của hop đồng là

“Các yêu cầu tốt thẫu theo qugy ảnh pháp luật mã các bên chủ thể phẩi hiên

hủ kh tham gia vào hop ding” hoặc có thé tiểu rõ hơn là “Điều bên có Indu

lực của hop đồng là any ảnh của pháp luật nhằm git hơn sự ee do tha thuận

bằng việc đưa ra những yêu cẩu tôi thiễu bude các bên giao kết hop đồng phái iin

thủ để hợp đẳng có luậu lục pháp luật” Vì vay, dựa vào đu kiện hiệu lực cũa

hop đồng nói chúng, ta có thé nhận ra rằng điều kién hiệu lục cia hop đồng mua

"bán nhà ở thương ma thông thường có nhõng đâu hiêu rau

Tả Thị Hương, Đi loện có hề he cũa hợp đồng Heo Bộ it Din seni 2015 Thực tn ip dmg tah thị Bắc Ken hận vin tục sĩ Luật học, Trường Đạthọc hit Hi Nội, 2019, ang 15

Ý Phổ là những điều lên được luật quy din

Hop đồng mua bán nhà ở thương mai đủ chin đăng thôa thuận ci các bên

10 kắt tuy nhiên các bên không thể thôn thuận về điều kiện có hiệu lực của hợp

đồng này, mã chi cùng nhau đơa ra, dim phán các thôa thuận lên quan dén quyên

lợi và ngiễa vụ của các bên ki tiến hành giao kết hop đồng để dim bảo tối da

quyền lợi của mình

Ý Được quy định tạ nhiều vấn bản luật

Hop đồng mua bán nhà ð thương mai là mốt dang hop đồng đặc tiệt vi vậy.&u kiên có hiệu lục cin dang hop đẳng này dua trên các quy dinh phip luật điều

chinh, Nếu như BLDS 2015 là luật gốc du chỉnh các điều liên cổ hiệu lục cơ bản

của các dang hop đẳng Thi với bản chất tải sin giao kết à nhà ở thương mi, điều

Xiện có hiệu lục của hợp đồng mus bán nhà ở thương mai côn được quy định thông qua các luật chuyên ngành khác như Luật Nhà ở thương mai 2014, Luật Kinh doanh bit động sản 2014, Luật Diu hy2020,

Ý Đồng thời chỉnh là các căn cứ xác dinh giátử hiệu lục cũa hợp đồng là căn

cữxác định hợp đồng vô hiệu

Các hợp đồng đân nự nêu không co một trong các điều liên giao dich din sơ

cổ hiệu lục th vô hiệu Tương te hư vây, với hợp đẳng mua bán nhà & thương mai

2 hiểu hợp đồng sẽ vô hiệu nếu không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực doghép luật quy din nên không có giá ti pháp lý, không làm phát sinh quyền và

"nghĩa vu của các bên Khi các bin chủ thể tuần thủ các quy định pháp luật về đu

XhiỄn có hiệu lực thi hop đổng mua bán nhà ð thương mei sé phat snh hiéu lực

Cn néu các bên không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực cia hop đồng thi hợpđồng sé vé hiệu nghy thôi didm giao kết hoặc mốt số trường hợp có thể không võhiệu khi hét this hiệu yêu sầu vé hiệu theo quy định của luật

Tử những phân tích về điều kiện có hiệu lực của hợp đẳng nó chung áp dụng

vào dang hop đồng mua bán nha ở thương mai, tác giả nút ra nh nghĩa đều luận

có hiệu lục của loại hop đồng này như sau

“Điầu kiện có hiệu lục cña hop đẳng mua bán nhà ở Hương mai là tổng

ba các yẫu tỔ được ghi nhận trong các văn bản luật đu chỉnh quan hệ mua

bán nhà ở thương mại, mà theo đồ các bên chỉ thể phải tuân tit để hop đồng

phát sn hiệu lực

11.3 Đặc điễm điều lực cũn hợp đồng ma bán nhà ở mong mại

Từ định nghĩa được rút ra từ mục 1.1, điều kiện có hiệu lục côn hop đồngsus bán nhà ð thương mai zẽ mang những đặc đẫm chúng nh các điều kiện ciacác dang hợp đồng din nợ khác, ding thời cũng sẽ mang những đặc diém riêng biệt

do tính chất đặc biệt của nhà ở thương mai Cụ thể nhờ sau

Thứ nhất, thường mang tinh khá quất cơ bản là những yêu tí

có của dang hợp đồng này

Điều kiện có hiệu ue côa hợp dng là khung pháp ly cơ bản nhất cầu thành nin hop ding vì vay những điễu kiện này là những yêu tổ tất yêu phải có kh xác

an bản cân,

lập và ký kết hop đẳng, Déng thời những điều Liên này thường là tiêu chi để đánh,

i tính hop pháp cite hop đẳng Các yêu tổ này có thể kể độn nh chủ thi giao kết,tinh tự nguyện giao kết của chủ th, cất lõi nối dụng của hop đồng bình thức théiện của hợp đẳng, hậu quả pháp lý phá sinh sau kh giao kết hợp đẳng,

Thứ hai, do luật quy định và được ghi nhận tei nhiễu văn bản pháp luật khắc nhu

Các đều kiện của hiệu lọc côn dang hop đồng này là tổng hòa các điềuXhoăn cụ th trong các văn bin pháp luật liên quan Truớc hit, hop đồng mua bản

nhà ở thương mai phất đập ứng các điều kiện chung quy định tei BLDS năm 2015

thi mới có thể phat sinh uệu lực phép luật Kắt hợp cũng với BLDS là các vin bin

hấp luật khác kim theo nhờ Luật Đất Đai 2013, Luật Nhà ở thương mai 2014, Luật Kinh doanh bit động sản 2014 và các ngành luật bỗ tro nhh Luật Công ching Luật ThuÏ, Điễu niy cũng tạo nên nút riêng tiệt của bả thân hop đẳng mus bán sha 6 thương mại với các dang hợp đẳng mua bán khác Từ các vẫn bin luật chuyên

"ngành sỡ cụ thi hơn các dit kiện liên quan đến đặc điểm nhà & thương mai được

mua bán, điệu kiện củ các bên chữ thể,

Vie quy dinh điều kiện ri rác trong nhiằu vin bả luật chuyên ngành khác

‘hau ding là phương án hợp lý shim dim bảo tinh tương thích của vin bản chuyên

ngành Tuy nhiên, đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến tinh trạng một số quy định sẽ ÍẾ bi ching chéo hiệu lực, đồng thời sự phân tán này còn sẽ làm khó khẩn.che người dân ki tim hiễu do có quá nhiều văn bên,

Thứ ba, cô tink bit bude tuân thủ

Ninr các phân tích trước đỏ, toin bộ đều kiên có hiệu lục của các dang hop

đồng du là những điều lên được do luật quy ảnh, vi vay chúng có tính bit buộcthi hành & dạnh mệnh lệnh và bất buộc các bên chỗ thé than gia vào hop đẳng muatoán nhà ở thương mai buộc phải tuân theo Ki các bên tién hành lợ kết hop đồngsua bản nhà ở thương mai phi có nga vụ tuân thủ toàn bộ yêu cầu về đều liênnuvi phạm sổ din din hợp đẳng do bị vô hiệu mốt phần hay toàn bô, đều này còn

phu thuộc vào điễu liận nto bị vĩ phạm Trong trường hop hợp đồng vồ hiệu, quyển

và ngiĩa vụ của các bin chỗ thể them gia sẽ không phát sinh, quan hệ pháp luậtkhông đoợc xác lập, các bên có thd sẽ phải bai thường thiệt ha do 16: làm cho hợpđồng vô hiệu và các vi phem khác phát sinh (nêu cổ,

Thứ t, là cân cứ nhằm bảo về quyền và lợi ich của chủ thể tham gia hợpđẳng bảo vệ lợi ich cis chủ thể khác có liên quan và dim bảo rất hr công công

Điễu kiện có hiệu lục cia hop đồng la phương tin bảo vệ lợi ch của các chủthể tham gia vào hop đồng mua bán nhà ở thương mại Thông thường các bên chữthể khi tham ga giao kết hop đồng sẽ Em moi phương thức, hình thức tần hành.thöa thuân, xây dựng các điêu khoăn có lợi cho minh và hạn chế lợi ích của chủ théXhác Điều này là nguồn gốc cite những tranh chấp phát sinh tén thục té Các quycánh về điều liên có hiệu lục của hợp đẳng là công cu a điều tắt tin tôi dung hòa

st cách ti đa lợi ích của các bin chỗ thể Các quy định về điều kiện có hiệu lụccủa hop đồng hướng tới việc cân bing quyền, lợi ich và địa vị pháp lý của các bênchủ thể, các bên liên đối có quyền hoặc nghĩa vụ cũng như các khung pháp lý và lợi

ch của nhà nước Điễu kiện có hiệu lực của hop đồng lá công cụ hữu hiệu của nhà

nước nhằn dim bảo các bên chỗ thể khi tham gia hop đẳng thực sơ henguyén, dima

‘bio năng lọc thục hién hop đẳng các quyển và nghĩa vụ phát sinh theo hop đồnghông chỉ cho bên đối quyển mà con cho nhà nước và các chủ thể có Tiên quan hoặc

chiu ảnh hưởng đo hậu quả pháp lý từ hop đồng mua bản nhà ở thương mai ảnh

hướng đến

Điều kiện có hiệu lục cia hợp đồng mua bén nhà ở thương mai là công cụ

‘bio vé loi ch cũa chủ thé có liên quan, Chủ th có liên quan đến hop đồng mua bánnhà ð thương mai có thể là người dang có quyền, lo ich gắn hiên với nhà ở thươngsei được mua bản hoặc có quyễn, lợi ích liên quan đến một trong các bên chủ thểthem gia hợp ing Vi da Ngân hàng bên nhận bảo dim, chủ thể có quyền huông

dang nhà ð thương mai hoặc một bên df đặt cọc mua nhà trước đó, Điều liên có hiệu lục côn hợp đồng không chỉ la hàng rào phép lý dim bản quyển lợi ich cho các

tiên chủ thể tha gia hop dng mua bén mà còn là công cử gián tiếp ngân chin các.&ẩu khoản hop đồng có xu hướng xâm pham người có quyển lợi ích liên quan đến

hà ð thương mi bằng cách buộc bên bản phi cũng cấp trong thực các thông tin vé

hà ð hương mai cho bên ma được biết

Điều kiện có hiệ lục của hop đẳng mua bán nhà ở thương mai là căn cơ bio

vi tit hy công lợi ich công công, Các tiêu chi được đưa ra nhấm cân bằng lợi ich

đẳng thời công buộc các bin chủ thể không được tién hành các

thôa thuận các nội dung gty ảnh hing, có nguy cơ hoặc có nỗi đăng xâm pham của các bên chủ

đến lợi ich công ding lợi ích của nhà nước Trường hop đồng mua bán nhà ở thương mai có các nội ding vi phem điều cém cũ luật vi phạm quy dinh về hình thúc hop ding s tùy thuộc vào nối dụng vi phan din din vé hiệu một phẫn hoặc

toàn bộ nổi dụng hop đồng đó

1.2 Ý nghĩa của việc ghỉ nhận điều kiện có hiệu lục của hợp đồng mua bán nhà

ở thương mại

Từ những phân tích về khái niêm và đặc đm ở trần có thể thấy những vấn

đã pháp Lý liên quan din du kiện có hiệu lục của hop đẳng nói chang và hop đồngsus bán nhà ở thương mai nổi ring đều là những chế định quan trong và cổ ý

"nghĩa quan trong rong nên hr phép và đẳng thời cũng là khung pháp Lý thúc đẩy thị

trường kinh ế diy tiêm năng iên quan đến dạng nha ở thương mi đang ngày cảng

phat hiển và mở rồng Các điệu kiện có hiệu lục này không chi cỏ tác động 6 rếng

một kia cạnh, với một vai chủ thể ma còn bao trim và liên đối đến nhông chỗ thé

có quyền và ngiĩa vụ liên quan Cụ thể

12.1 Đối với các bên gino hết hợp đồng

Mục dich giao kết hop đồng mua bán nhà ở thương mai cia cá hủ bên đều tướng tôi lợi ích của tiêng mình, bên bản hướng ti việc thu lợi vé mất nk tổ, còn tên mua hướng đến việc sé hữu nhà ở thương mai, vi vậy cả ha bên đều mong

uuốn hop đẳng su kha ợ kấtsẽ phát ánh hiê lực để đạt đoợc lợi ích ma tùng bên

song muốn cô được

Quy dinh về đều kiện có hiệu lục cde hop đẳng mus bán nhà ở thương mai

giúp các bn có hành lang pháp Lý rõ răng khi tiên hin giao tết va thục hiện hợp

đồng Việc xác dinh các điều kién này là rất quan trong để dim bảo tính hợp pháp

và công bing vỀ quyền lợi cia các bên chi thé trong quá tình ký kết hop đồng

Hop đồng mua bản nhã ở thương mai xác lập bôi nên ting là sự thẳng nhất ÿ chí và

từ nguyên của các bên chủ thé Điều này có ngiễa là các bên đu thống nhất đẳng ý

vi nội dung và các điều khoản trong hợp đồng Các điều tiên có hiệu ue oie hợp

đẳng mua bán nhà ở thương mei nên đuợc thông bio 18 răng và một cách rổ ràng

cho các bên chỗ thé Điễu nay giúp tránh những hiễu lần và ranh chấp về ý nga

và tác dung của các điều khoăn Các quy định về điều kiên có hiệu lục của hợp

đồng thương mai là rất quan trọng & dim bão tính hop pháp, công bing và bảo vệ

quyền lợi cũa các bên Việc các bin chủ thể hiểu 18 điều kiện cổ hiệu lực của hopđồng sé giúp không chỉ v việc thôa thuận các nội đang và hình thức của hop đồnghop phép và họp ly Nghy cả trước kh bự kết hop đồng, nhờ hiễu rõ các âu liên

nay còn có thé giúp các bên chỗ thể chuẩn bị các tả liêu cần có cho of quả tình

„ kiểm tra trang thái

10 Kit nh kiểm tra các tà liêu ma bên đổi quyển cong cí

pháp lý của tai sẵn,

“Tuy nhiên thục thường bên bán đối khi có nhiều lợi thể hơn vé mất thông tin

vi vậy đôi khi dẫn din việc li kit chứa diy những rũ ro pháp Lý và điều khoản bit

lợi cho người mua ma mốt người bình thường khó có thể lường trước được Ngắn

chin việc lợi dang các lợi thể đ tạo ra nr bit cân xửng trong quá tỉnh giao kết và

những phương án và thôa thin phù hop, vừa đảm bảo tối da lợi ich của bản thân

sma vẫn trùng hòa đợc lợi ich chung của bên đố: quyền và cia các bản liên quan

Trường hợp phát ảnh ranh chấp, điều kiện cỏ hiệu lục cũa hop đẳng mua bán nhà

ở thương mai sẽ là cơ sở đỂ gi quyết ranh chấp giữa các bên chủ thể, Các ranhchip chưa được các bên this thuận trong họp đồng sẽ được phân dinh và giải quyết

trên các quy định của pháp luật mà các quy dinh về đu kiện có hiệu lục công là một rong số đó

1.2.2 Đối với các chủ thể khá,

Ninr đi đ cập ở phin đặc đễm của điều kiện có hiệu lục của hop đồng mua

‘bén nhà ở thương mai thí đu liên cổ hiệu lục cũa hợp đồng mua bản nha ở thương sei là cần cứ bão vé trật hy công lợi ích công công Các tiêu chí được đưa ra nhằm

căn bằng lợi ich của các bên chỗ thi, đẳng thời cũng buộc các bên chủ thể không

được tiến hành các thôa thuận các nổi ding gây ảnh hung, cỏ nguy cơ hoặc có nồi

dang rim phạm đồn lợi ch công đẳng lợi ích cin nhà mabe Ngoài các bên trục tiếp

them gia vào giao kết hop ding cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan giải quyết ranh.

chấp thi còn các chủ thể có quyén lợi liên quan cing nhờ vào điều kiện này để dimbio lợi ich cde mình Có thể kể đến các chủ thé này lẽ: Ngân hàng (tong trườnghop đang là bin cho vay các khoản mà nhà ð thương mai rong hợp đồng là ti sẵn

tảo lãnh, ), bén đang thuê nhà ở thương mai, bên dang có tranh chấp,

Điều lên có hiêu lục của hop đẳng mua bán nhà ở thương mai còn có ¥

"nghĩa đặc biệt với hoạt đông công chúng Phin lớn các hợp đồng mua bản nhà & thương mi là phát sinh giữa các bên chủ thể không phi là chỗ đâu tư với nha nhà

3 thương mai lạ là og tải sin phải đăng Lý, từ đó đặt ra như cầu công chúng Losi

hop đồng này để hoàn thiện thổ tục tại cơ quan đăng ký: Căn cử Khoản 1 Điễu 122

Luật Nhà ở thương mai 2014 quy dinh về công chúng chúng thực hợp đẳng và thời

hành nghề công chứng, việc chúng thục hop đẳng về nhà ở thương mei được thục

Tiện ti Ủy ban nhân din cập xã nơi có nhà ð thương mai

thường mại

1.3.1 Nội dung pháp tật đu chính về điều kiện có hiện lực cia hop đồng mua

báu nhà ở thương mại

Pháp luật về điều liện có hiệu lục cde hop đẳng mus bán nhà ở thương mai

được hình thành với bản chất chung của php luật vé hợp đồng din sơ nói chung và

những đặc diém riing biệt của loại hop đẳng này và đối tượng cia hop đẳng hướng

đến là nhà ở thương mai, vì vậy hop đẳng mua bản nhà ð thương mai được tao thành từ nguyên tắc chung cia pháp luật dân nrlé binh ding ty do, tự nguyên, hợp tác thöa thuận trong phạm vi được pháp luật quy định:

Pháp luật in quan đến điều kiện có hiệu lực của hợp đẳng mua bản nhà ở trong fish vục thương mai bị ảnh hưởng bối nhiều văn bản pháp luật khác nhan,

gồm Bộ Luật Dân Sự Luật Xây đơng Luật Nhà 3, Luật Kinh doanh Đất động sin,

Luật Dat dei và Luật Công ching cing với các nghĩ đính và thông từ hướng Nguyên nhân của việc có ar điều chỉnh từ nhiễu vin bản php luật khác nhau là do

hà thong mạ là mốt loại hàng hóa đặc biét Điễn liện có hiéw lực cde hop đồng

sus bán nhà ð thương mai cũng có các điều liên ring, và chính những điều lận

nay đã tạo ra sự khác tiệt trong pháp luật về điều kiện có hiệu lục ci hop đồnguua bén nhà & thương mei sơ vớ các loi hợp đồng mua bán khác Chẳng hen rong

quan hệ mua bén nha 6 thương musi, một bên lay việc Kinh doanh bit động sin lâm,

nghề nghiệp, bên còn lai tham gia hop đẳng không vì mục dich sinh 16i$,

C6 rit nhiều quy đính quan trong lién quan đến hop đẳng mua bản nhà ở thương mai ĐỂ dim bảo hiệu lực của hop đồng này, cần phải huân thủ các nhóm

uy Ảnh se

Nhóm quy dinh về năng lục chỗ thể của các bên giao kết hop đồng là mốttrong những yêu tổ quen trong để dim bio tính hợp lệ và cổ hiệu lục của hop đồngTheo đó, các bin phấi đáp ứng đồ năng lục din nự và hành vĩ din sơ để them gavio việc ký kết hop ding Những quy định này được phát tiển từ các quy dhchung vé năng lọc chỗ thể được áp dung trong các giao dich dân nụ nh được quy

cảnh trong Bộ Luật Dân sự 2015 (tsi đều 117) Ngoài ra, còn những quy định iêng

về năng lực chủ thé tham gia vào hop đẳng mua bán nhà ở thương mai cũng được

quy định trong các vin bán loật chuyên ngành như Luật Nhà ở 2014 Tai đm bXhoăn 1 điều 119 thi đều kiện để cá nhãn tham gia giao dịch vé nhà ở phố có nănglọc hin vi đân sự theo luật din sơ Néw là tổ chúc thì phi có tr cách pháp nhân

bình thức, điều liên chúc, cá nhân nước ngoài được sử hồu nhà ở tại Việt am th

iu kiện sở hữu nhà đốt với cá nhân là phi được phép nhập cảnh vào Việt nam

Tei rao li có những quy định nh vậy? quy định này có trái với luật din ar không

Điều này không mâu thuẫn với Bộ luật dân sự Tác gã cho rằng quy đính này giúpdim bảo sing cá nhân muốn sỡ hữu nhà ð tử Việt nam, thi điều lên nhập cảnh là

hoàn toàn bất buộc, liên quan tôi quân lý, giám sắt cia nhà nước đãi với các đối

tương nước ngoi, tránh các rấ ro về pháp lý quốc tổ, đồng thời bảo dim hai bintrong hop đẳng mua bán nhà ð thương mai đều có đây đủ năng lục pháp lý để thụcTiện các cơn Kit rong hop đẳng, sẽ giúp tránh những tranh chấp có thé xây ra sau

nay và dim bio tinh minh bạch và công bằng trong các giao dich mua bản nhà &

thương mại Do đó, việc hiểu rõ và tuân thi các quy định pháp luật về điều kiện của

“Doin Hằng Nhưng 2018), Thập bắt về cho vit vi tue in hợp ding tạo nấu tơng nơ bin cn hộ

dung cata Vit Noa, Nhu at bin Chath uác ga sett, re 57

chủ thể tham gia vào giao kết hop đồng ava bán nha ð thương mai cần được quantâm diy đã, Chỉ khi ha bên đầu diy đồ năng lực pháp lý mới có thể dim bảo ring

ao dich được tiến hành,

Nhóm quy ảnh vé tinh ty nguyên côn các bên khi tham gia hop đồng là mốt

Êu tổ quan trọng khác cần được tuân thi Các bên phải them gia vào họp đồng này

do ÿ muỗn tr nguyện ca mình, không bị áp bude hoặc bắt buộc bối các yêu tổ bên

"ngoái Trong hợp đẳng mua bán nhà ở thương mai, yêu tổ về tinh ty nguyện cũa cáctiên là rit quan trong và cân phải được chủ ý đồn trong các quy Ảnh Điều này dim

bio ring mỗi bên tham gia vào hop ding này là do ý muỗn của chính minh và

không bị nắm đâm hoặc ép buộc bãi bên lúa hay bôi các yêu tổ khác rong xã hội

Việc dim bio tính hy nguyên côn các bên kta tham gia vio hợp đồng mus bán nhà &

thương mai là một điều cục icy quan trong và sẽ giúp cho việc thục hién hợp đồngdidn ta một cách công bing minh bạch và diy đã Bén mua vi bên bán đều có táchnhiệm phố tuân thủ các quy đính vé tinh te nguyễn này a dim bảo mốt quan hểagite bu bênà chính trục và tô trong ấn nhau

Nhóm quy nh vé mục đích và nội ding của hop đồng phải chứa dung diy

đã nội dụng theo quy đính của luật tai đu 121 cite Luật nhà ở 2014) tránh bị võ

liệu và không rõ ring ki giao kết hop đồng công như ranh chấp zeu này, Trongtrường hop của hep đẳng mua bán nhà ở thương mei, vie lap hợp đồng cần phải

được thục hiện với mục đích hướng tới lợi ích vất chất không vi phạm điều cém của uất không vi pham đạo dic xã hội (ei đm c khoăn 1 điều 117 BLDS) mà ba bên

đã thing nhất để trao đổi Đảng thời, hợp đồng mua bán nhà ở cũng sẽ được xemnhư là một bing ching để bảo vé lợi ich cia các bin liên quan Vì vậy, nộ: dung

hội củn phai chứa đựng đây đãcủa hop đẳng mua bản nhà ở trong khuôn,

các thông tin hợp pháp và tuân thi đạo đúc xã hội

Nhóm quy định và hình thức của họp đồng là mốt yêu tổ khác cần được chủ

Khi ly kết hợp đồng mua bản nhà ð thương mai, một trong những yếu tổ quantrong cần được lou ý là hình thức của hop đẳng Việc lập thành vin bin cho hợpđồng này là đ dim bảo thông tin được truyền đạt rõ ring, chính xác và có thể kiểm,

tra lai sau nay Theo Luật Nhà ở năm 2014, các giao dịch mua bin, tổng đỗ, góp

nhượng hợp đồng mua bản nhà ð thương mai phii được công

chứng hoặc chúng thực hợp đẳng, từ khi có quy định khác, Thời điển có hiệu lựcvấn, thé chấp, chư

của hop đồng trong trường hop này là thời đểm công chứng hoặc chứng thục hopđẳng ĐỂ thực hiện công ching hop đồng vé nhà ở thương mei, người ký kết cânhải đổn tổ chúc hành nghề công chứng, Việc thục hiện công chứng hợp đẳng mua

‘bén nhà ở thương mai là bất bude và cén thiết để dim bio tinh pháp lý và tránh,

những rõ ro không đáng có

Tắt of các nhóm quy Ảnh vé điều liện có hiểu lục cia hop đồng mua bán

nhà ở thương mại đều có ảnh hướng đến hiệu lục cia hợp đẳng mua bán nhà ở

thương mai Do đó, vie tuân thủ các quy định này sổ giúp đầm bảo tinh hop pháp

và bão vệ loi ích của các bên them gia trong quả trình thục hiện hep đồng

1.4.2 Các yw tổ ảnh lường đến việc áp dung ty định pháp hật về điều liệu có

hiện lực cña hợp đồng wna bản nhà ở ương tại

1321 Tinh ding din cia quy phaom pháp luật

Sự phát tiễn của nên ánh tế trong xu hưởng hội nhập di tạo ra nhiễu đốitương nhà ð thương mai mót, din đến xuất hiện nhiễu hành thức mới cũa hợp đồng

sus bản nhà ở thương mei với các quy định và cách thúc hiện dai mã pháp luật

chưa có sấn Vì vậy, để đều chỉnh nhing hình thúc mới trong việc giao kết hopđẳng mua bán nhà & thương mua, cần xác din rổ các yêu tổ php Lý liên quan dé có

cơ sở điều chỉnh kip thất các quy dinh về điều kiện có hiệu lục của họp đồng, phù Hợp với host đồng kin doanh nhà ở thương mai và bảo vệ quyển lợi ca các chữ

thể, công như ny quân ý tử phía Nhà nước

ĐỂ lam được đều này, cần xem xét và hiểu rõ các đẫm khác tiệt giữa cácoxi hop đồng mới trong việc giao kết nhà ở thương mai đỀ xây dmg hộ thing quy

pham vé điều kiên có hiệu lục phù hop với thục tn khách quan Dang thờ, cing

cần áp dang các nguyên tắc pháp lý hiện có va tin hành cãi tiễn, nâng cao để dim

thảo sơ minh bạch và công kai trong host động inh doanh nhà ở thương mai Qua

vide này, rỡ dim bio rằng quyển lợi của tt cả các bên liên quan được bảo vệ và

quân Lý cia Nhà nước được thục hiện một cách hi quả

1.3.2.2 Nhân thức pháp luật của các chỉ thể

Vi nhiều yêu tô khác nhau me độ hidu biết và nhân thức vỀ pháp luật cia

"người din nói chưng vin côn hạn chế, đặc biệt là trong việc tiễu tổ về đu lên cóliệu lực của hop đồng mua bản nhà ở thong mei, Do thiêu kiến thức pháp luật,

quyền lợi ofa các bên thường bị vĩ pham Trong nhiễu trường hop, bên bán có trù

thé hon và không tuân theo quy định pháp luật xâm pham quyền lợi và lợi ích hợphấp cia bin mua Tuy nhiên, bên mua lạ không tit cách sỡ dang pháp luật a8

yu cầu sự bão v từ các cơ quan chức năng

Sự thiểu hiểu biết và đều kiện có hiểu lục của hợp đồng mua bán nhà ởthương mai khiển cho nhiều chỗ thể không bit 18 cái ding và có sx Ho yêu cầu

dug đó mà không có căn cứ pháp lý hoặc gây ra tranh chập và khiêu kign không

thit Sự thiêu hiểu biết này cũng lâm khỏ khân cho các cơ quan chúc năngtrong việc áp dụng pháp luật, có những hành vi chống đổi và căn trở cổng tác thi

hành công vụ thâm chi gâyra những hậu qua ding tấc cho xã hội

YÍ vậy, dé người din kiểu biết và tuân thủ pháp luật, đồng thời st dụng pháp

luật đặc biét là trong nh vục mua bán nhà ð thương mai để bảo về quyển lợi hợp pháp của mình, xây dựng văn hóa pháp luật trong xã hội và sử dung pháp luật làm.

tiêu chin cho tinh hop pháp và văn mình cia cơn người, công tác tuyên truyền và

go duc về pháp luật nồi chứng và trong fish vực mua bản nhà ở thương mei nói ring rất quan trong Khi có một hệ thống các quy định pháp luật liên quan din điều Xiện có hiệu lục cia hop đồng mua bin nhà & thương mei được hoàn thiện, khoa

học và khả thi, ka thông tin này được truyền tả đến tit cf mot người trong xã hội

à khi mot người hiểu biết và tuân thổ pháp luật, thi xã hội sẽ phát riễn và tin bổ

hơn từ đó công tác quản ly xã hôi cũng sẽ dễ dàng hơn nhiều ”

13.23 Ý hức hin thủ pháp luật cũa các chỉ thể

Trong Từ din tiếng Việt có định ngiấa như sau: “Tin thú pháp lu là giữ

và làm ding qu pham do Nhà nước ban hành có hậu lực nhằm đẫu chỉnh các

‘in thingy đph vì hợp ding tong hind dom bất ông sin 2014

"hs /Mpchưonghương tha hìm quy Gnh ve hop dang tong bat kin đau bát dang sax

2014-100235 em (ray cấp ng 2710972023)

quan hệ xã hội, bảo vệ trất tư xã hdi'® Vì vây tuân thủ pháp luật về điều kiện có

liệu lục côn hợp đồng mua bản nhà ð thương mai được hiễ la host động nhằm đơaphp luật vào cuốc sống biến quy định pháp uật trở thành hành vi cũa các chủ thể

` thúc tuân thủ pháp luật có tác động quan trong đổi với việc áp dụng áp

dang các Su liên cổ hiệu lọc cia hợp đồng mua bản nhà ở thương mại Tất cả các

chủ thể có thim quyển áp dung pháp luật chủ thể bi áp dụng pháp luật người ápdạng pháp luật và người bi áp dụng pháp luật déu cần nhận thúc rõ vai trở của tanthủ php luật rong việc điều chỉnh hành và của mình và hành vi ci các chủ thé

Xhác sao cho ph hợp với mục iêu va yêu cầu của pháp luật

13.24 Ehánăng nhân điện và áp ding pháp luật của cơ quan có thm quyển

Ap dung php luật là host đông do các cơ quan hoặc các chỗ thể có thẩm,quyền tiên hin như cơ quan hành chính tòa én, viên kiểm sit, công an Vi tinh

quan trong và phức tap cit hoạt động này trong các trường hop áp đụng lên quan

đến đều liện có đều kiện của hợp đồng mua bán nhà & thương mai, chỗ thể bĩ ápdang có thé được huông lợi ich én nhưng cũng có thể phi chịu những hậu quảlợi Do đó, việc nhân điện và áp dụng pháp luật của cơ quan có thim quyền luôn

có nợ xác định rõ ring về cơ sử, điều liện và tình tự thủ tục của chủ thé trong quá

tình áp dụng pháp luật nói chung và pháp luật về điều kiện có hiệu lục của hợp đẳng mua bén nhà ở thương mai

‘Ap ding pháp luật luật vé đu liện co hiệu lục của hop đẳng mua bản nhà ở

thương mai là một quy tình tất phúc tap, bao gầm nhiễu giải doen khác nhau Nó

thất đầu bing việc hân tích và đánh gi tin huỗng thet, sau đó chon lựa vấn bảnquy pham pháp luật đ áp đụng và tổ chúc thục hiện nó Trong qué tỉnh này, việcnhận điện và lựa chon quy phạm luật về điều liên có hiệu lục của hợp đồng mua

‘bén nhà ở thương mei phù hợp la một bước cục kỷ quan trong Nguyên tắc áp dụng

php luật được xác dinh theo các nguyên tắc cơ bản mã các cơ quan nhà nước, tổchức hoặc cá nhân có thim quyển sir đụng để giải quyết công việc thuộc thim

ˆ Hhing Phi, Viênnghungấ học, Ne đa tổng Vật, Neb Bằng Đức

qguyễn của ho Việc áp dạng pháp luật luật về đều kiện có hiệu lục cia hop đồngsus bản nhà ở thương mai đôi hồi nhân sự của các cơ quan có thim quyển phảinim võng kiến thúc và hiểu biết về các quy định, quy pham pháp luật lên quan

Đảng thi, cén có khả năng phân tích va đánh giá tinh huồng để lơ chọn guy pham

phi hop nhất Sự chính xác và ninh hot trong việc ép đụng là yêu tổ quan rong

để đu bảo tính hợp lý và chính xác của việc ép dụng pháp luật luật về đều liên có

liệu học ofa hợp đẳng mua bán nhà ở thương mai

TIỂU KET CHƯƠNG 1Cũng với sự phát in của xã hội nhân Tos, nhà ở thương mg đã tr thành

shu cầu thiết yêu ofa mỗi cá nhân, mốt ge đính Khi mà xã hồi nhân oxi ngày cảng

văn minh, ngày cảng hiện dai và phá tiễn thi như cầu "an cơ lạc nghiệp", én dinchỗ & là yêu ổ quan trong tạo tiền đỀ đỄ con người có nin tăng tao ra những giá tịHữu ích khác, chính xác ma nổi có thé coi nhà ð thương mai chính lê nên ting cốt

Tối cia cơ sở hạ ting và từ đô tạo ra ning tinh hoa thương ting khác

Qua việc nghiên cứu Chương 1 cho thấy hop đồng mua bán nhà ở thương

sei là lo hop đồng they đổi theo nợ vận đông phát iễn của xã hồi và phụ thuộc

ào mr đều chỉnh cia luật pháp, wie tim hiểu khát nim, đặc trùng đặc đm cin

dang hop ding này không chỉ có ÿ ngiĩa trong việc giải quyết, đáp ứng nh cầu lợi

ích cña các bên chủ thé va các cơ quan quản lý mà côn tác động manh mẽ đến sự én

cảnh của xã hội cũng nh các ngành liên quan khác.

Các điều liên có hiệu lực của Hop đồng mua bin nhà ở thương mai được

uy định bai nhiễu văn bản pháp luật khác nhau trong Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Nha ở thương mai 2014 và Luật Kinh doanh bất động sin 2014, cũng với các văn

‘ban hướng dẫn thi hành, các văn bản đính hướng phát triển và các văn bản liên quan

Xhác Tuy nhiên, việc điễu chỉnh này phụ thuộc vào mr biến đổi cũa nền kinh té

chính tủ xã hội Vi vậy, điều kiên cổ hiệu lục của hop đẳng mua bán nhà ở thương

sei yêu cả tin thing nhất và đẳng b6, song công phải phù hop vớ tin hình thục

tẾ và đỡ liệu cho tương lai

Treng Chương i, Luận vin đã làm rõ khá niệm, đặc điểm và ý ngiĩa của các

du kiện có hiệu lục trong hop đồng mua bán nhà ở thương mai Thông qua việcxem xit và đánh giá tình rạng ép đọng pháp luật và thục iẾn áp dụng pháp luật về

iu kiện này tạ các tòa án nhân din trên dia bin Thành phố Hà Néi, Luận văn

cung cấp cơ sở lý luận cho nghiên cửu trong các chương tấp theo