Luận văn thạc sĩ Luật học: Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự và thực hiện áp dụng tại các toà án nhân dân trên địa bàn thành phố Hà Nội

Các chính sich pháp luật liền quan đến quyền chuyén nhương quyển rỡ dụngdit rất quan trong dé dim bio quyền lợi của các bên trong hop đẳng, Vi vây, nghiêncửu và hoàn thiện các chỉnh sách

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TA THỊ KIMDUNG

TEN DE TAILUAN VAN

DIEU KIEN CÓ HIỆU LỰC CUA HỢP DONG

CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG DAT THEO QUY ĐỊNH CUA PHAP LUAT DÂN SỰ VA THỰC TIEN

ÁP DỤNG TẠI CAC TOA ÁN NHÂN DAN

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHÓ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật dân sư và Tổ tung dan sự

Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Minh Tuấn.

HÀ NỘI, NĂM 2023

LỜI CẢM ON!

Hoc viên xin chân than cảm ơn Trường Đại học Luét Hà Nội va tat cã quý

‘Thay, Cô bộ môn đã giảng day giúp cho học viên có thể nắm bắt những kiến thứcchuyên môn cần thiết cho việc nghiền cứu va thực hiện luận văn này.

Học viên xin bay td lòng biết ơn sâu sắc đến thay giáo hướng dẫn

TS Nguyễn Minh Tuan đã giúp đỡ học viên rat nhiêu trong suốt qua trình nghiêncứu và thực hiện luân văn Những ý kiến chuyên môn quý báu của Thay khôngnhững định hướng ý tưỡng đã và đang còn ap ủ của hoc viên trở thảnh hiện thực,thực hiện thành một công trình nghiên cứu khoa học chất chế ma còn bỗ sung,hoàn thiện lý luận va kiến thức thực tiến 6 những góc đô ma học viên còn thiểu

sót

Cuối cũng, học viên xin kính chúc Quy thấy, cô trưởng Đại hoc Luật Ha

"Nội đổi dao sức khoẻ và thành công trong công việc.

LOT CAM DOAN.

MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thiết eta

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

3 Muc dich, phạm viva đối trợng nghiên cứu của đề tai .

4 Cơ sử lý lận và phương pháp nghiên cứu mt

6 Két cầu cia hiện văn -12

1113 Khát miên hop đẳng chuyễn nhương uyễn sit dụng đắt 161.12 Đặc dim cña hợp đồng chuyễu nhượng quyền sit dung đắt ”1.1.2 ¥ nghĩa cia hop

CHƯƠNG 2 29

THỰC TRANG PHÁP LUAT VE ĐIỀU KIEN CÓ HIEU LỰC CUA HOPĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNG DAT VÀ THỰC TIEN APDUNG TẠI TOA ÁN NHÂN DAN CÁC CAP TREN DIA BAN

2.1 Thục trạng pháp hật về di

nhượng quyền sử dung đất

2.1.1 Các điều liệu có hiện lực cña hợp đồng chuyéu nhượng quyều sit dung

đắt mang tink chất chung cha hợp đồng din sự 23.111 Điều tiện về chủ

2.112 Điẫ hiện về sự henghyên tham gia giao kết hợp đồng x

2.113 Mục dich và nội dung cũa giao dich không vi phạm đu cắm cũa pháp uật, không trái đạo đức xã hột ” 2.114 Hình thức giao dich phù hop với quy din của pháp luật x

Tông áp dung với của hợp đồng chuyén

in quan din đỗi trong cia hợp đồng 3

2.122, Điễt hiện cluyén nhượng quyền sử dung với loại đắt có điều kiên 42.123 Trinh tự và thit tục thực hiện hợp đồng chuyễn nhượng quyên sử ng đắt

“.

2.1.3 Hn qua pháp lý của hop đồng chuyễn uhwong quyễn sic đụng đắt vô

hiện “ 2.2 Thực trang áp dung pháp luật về giải quyết tranh chấp lien quan đến.

"hiệu lực cũa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạ

AB 2.2.1 Vi phạm điễu kiệu vi chit thd giao ae 2.2.2 Vi phạm hình thức của hop đồng sỉ 2.2.3 Vi phạm điều kiệu vé tỉnh tự nguyên 55

CHƯƠNG 3 59

ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHAP HOÀN THIEN PHÁP LUAT VE DIEU KIEN

CÓ HIEU LỰC CUA HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNGDAT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUA AP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DẦN 59

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp liên quan đến điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dựng đất tại các

án nhân dan trên địa b bản thành phố Hà Nội

lực của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử

án nhân dân trên địa ban thành phố Hà 66

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHAO 7

LỜI CAM ĐOAN

"Tôi là Tạ Thi Kim Dung 1a học viên lớp cao học Khoá 29 định hướng ứng dung (2021-2023) thuậc ngành Luật dn sự và tổ tụng dân sự, cam đoạn đây là luận vẫn nghiên, cửu của riêng học viên, các số liệu, các vu việc trong công trình nghiên cứu luận vấn tốt nghiệp là dim bảo dé tin cây, chính xác và trung thực /

Tae giả luận văn tôt nghiệp

Ta Thị Kim Dung

MỞ ĐÀU1.Tính cấp thiết của

Quyền sử dụng đất là mốt quyền năng quan trong và đặc bidt đối với những

chủ thể được Nhà nước giao quyển với mục dich để tân dung va the lợi từ việc sởdung dit Quyên này có thể được chuyển nhương hoặc cho thuê li cho người khácthông qua các phương thúc như chuyển đỗ, chuyển nhượng thừa k hay tầng choTuy nhiên, không phải ai cũng có thể sở hồu quyển này một cách dé ding, bối vìquyền chuyển nhương đất được quy định rt ố trong hệ thống pháp luật hiện hành,Điều ding chú ÿ là quyển chuyén nhượng quyền sử dụng dit chi có giá tị khi được

xác lập theo ding quy luật và trình tự thủ tue ma pháp luật quy định.

Quyền nữ dung đất à quyền ti sẵn mà không thể by do và link động như mua

toán sin phim, hàng hóa thông thường, ma phi tuân theo các quy định và giới hạntrong pham vĩ của pháp luật Do đỏ, khi chuyển nhương quyền sử dụng đất, chỗ thểphải tuân thủ diy đủ các quy đính liên quan đến thủ tue hành chính, thu và pháp tý

để dim bio cho quyén sở hồu ci mình được bảo vệ và tránh các rồi ro khó lường,

thay đỗi người sở dụng dit, ma cén lá một quá tình phúc tạp đồi Hồi sợ nghiên

cứu kỹ luống và tuân hũ nghiêm ngất các quy định của pháp luật Nếu không thực hiện ding cách, việc chuyển nhượng quyên sử đụng dit có thé din dén những hậu qgu bất lợi cho các chủ th liên quan

Mết trong những loại hợp đồng liên quan din việc sở dụng dit là hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dung đất Bán chất của hep đồng này là mốt théa thuậnsua bán ti sẵn, rong dé người bán hướng tới việc chuyén giấy tờ và thục hiện thủtue df chuyển quyên sử hữu dit cho người mua, trong khi đó người mua phãi chỉ ta

số tiên đã thỏa thuận Tuy nhiên, hop đẳng chuyi

hiệu lực khi các điều kiận co hiệu hục quy định trong pháp luật din sự, pháp luật đất

nhượng quyên sử dung đất chi có

dai được đáp ứng Vi du như, néu người tham gia giao dich không đã năng lục hành,

vi din nụ hoặc nổi dung cũa giao dịch vi pham điều cấm của pháp luật, hoặc quyền

sử đang dit không thé được giao dich theo quy định của pháp luật va tri với đạo đốc

xã hồi, hoặc người tham gia giao dich bị ép bude và bị lùn dé, hoặc hợp đồng chuyénnhương quyền sử dụng dit không tuân thủ các yêu cầu cia pháp luật vé hình thứcnhờ công chứng chứng thực thi hợp đồng chuyển nhương quyền sở dụng đất số bịcoi là vô hiệu Vay nên, khi thực hiên giao địch chuyễn nhượng quyển sỡ dụng dit,các bên tham gịa nên tuân thủ đây đã các quy định eda pháp uật và tránh vi pham đểđâm bảo tinh hop pháp, minh bạch và cổng bằng trong giao dịch

Việc tim hiểu và nim rõ các đều kiện có hiéw lục oie hop đổng chuyểnnhương quyền sử dụng đất là rất cần thất, Điều này đặc biệt quan trong vi nấu cácbên tham gia giao dich không hé hiểu rõ các khung pháp lý này, sẽ ảnh hướng trựctiếp đến kính tổ của các bên tranh chấp Ví dụ nh phải chu chi phí án phí, thiệt hại

vi tiin bạc do không chuyển nhượng quyển sở dụng đất, bởi thường các thiệt hai vật

chit từ Hợp đồng vô hiệu hoặc các hé quả pháp lý xâu khác có liên quan Không chỉ

ảnh huỡng din các bản trong giao dich, việc này còn ảnh hướng đn hoạt đông cia các cơ quan Nhà nước, đặc biết là hệ thẳng Tòa én nhân dân Hiên tạ, nhân thúc vé

các điều kiện có hiệu lục của hợp đẳng chuyển nhượng quyển sở dụng đất vẫn cònchưa được ning cao, dẫn đến việc Nhà nước phải duy tri mốt bộ máy không ahd đểgaa

dit, gây tốn kim cho cả Nhà nước và nhân đân hông chi vậy, khi hop đồng chuyển

ất những tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyén cử đụng

hương quyển nữ dụng dit vô hiệu có thể gly ra nhiễu rũi ro, nguy hiểm và thiệt hạiđồn lợi ich côa các bên được liên quan Đặc biệt, việc này có thé làm ngưng tr, giándoen các hoạt động sin xuất kinh doanh, gây tiệt he đến lợi ich cia các bên, lợi ích

của Nhà nước và lợi ich cite xã hồi nói chung, Do đỏ, việc nắm rõ các điều liên có

Hiệu lục cia hop đẳng chuyển nhương quyển sử dang đt là rất quan trong và cần thiệt

ĐỂ thực hién để ti ngiên cứu cho luận văn ofa nành, học viên đ xuất phát

từ yêu cầu nghiên cứu và hoàn thiên các chính sách pháp tuật liên quan đến quyền

chuyển nhương quyền sử dụng đất Trong đó, học viên lựa chon đề tải cụ thé nh

Các chính sich pháp luật liền quan đến quyền chuyén nhương quyển rỡ dụngdit rất quan trong dé dim bio quyền lợi của các bên trong hop đẳng, Vi vây, nghiên

cửu và hoàn thiện các chỉnh sách này sẽ giúp ting tinh minh bạch và công bằng trong

iệc chuyỄn nhương quyên nữ dụng đất

Trong luận văn cia mình, hoc viên sẽ tập trong vào điều kiện có hiệu lực của

hợp đẳng chuyển nhương quyển rỡ dung đất Việc cụ thé hỏa các điều kiện nay vàdua ra các vi du cu thé sẽ giúp người đọc hiễu rõ hon vỀ quy tình chuyển nhượng

sử dung đất và quyén lợi của các bên rong hợp đồng

Ngoài ta, nghiền cứu cia học viên sf tip trùng vio việc áp dụng các quý định

phip luật trang thực tẫn t các Toa ứnhân dn tiên địa bin thành phố Hà Nồi Việc

quy

"nghiên cứu thực tiễn này sẽ giúp người đọc hiểu tổ hơn vé cách áp dung các quy địnhnhấp luật a8 giã quyết các tranh chấp liên quan dén chuyén nhượng quyền sử dụng

đất tạ Hà Nội

Tổm lai, đồ tải nghiên cửu này hướng tới việc góp hân đ giải quyết các vin

đồ tiên quan din quyên chuyển nhương quyén sử dụng đất Nghiên cứu và hoàn thiệncác chính sách pháp luật hên quan dén vin đề này sẽ giúp ting tinh minh bạch vàcông bing trong việc chuyển nhương quyền cỡ dung đất tei Ha Nôi

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong that gian gần đầy, vẫn đ liên quan đôn quyền sử dụng dit va hop đẳngchuyển nhương quyền nở dụng dit đã trở thành mét chủ để dang được giới nghiên

cửu khoa học xã hội nói chung và khoa học pháp Lý nói riéng ở Việt Nam quan tâm,

và nghiên cửu sâu hon Vì vây, các tả liệu chuyên khảo và công tình nghiên cửa

liên quan đến vin để nay cũng được xem la rất quan trọng, Các ti liêu này bao gm

các quy định pháp luật lién quan đến quyền sử dụng đất các điều khoản cũa hop

đồng chuyển nhương quyền sử dung đất, các quy trình va thủ tục pháp lý liên quan

đến việc chuyển nhượng quyển cử dạng dit ĐỂ dim bio tinh chính xác và tuân thủ

các quy định của pháp luật, vệ tim hiểu kỹ lưỡng va ép dụng đúng các ti liêu này

là rất cân thit

+ VỆ giáo trình, sách:

“Thống qua một số nguôn từ liệu giáo bình dai học phổ biển, ở các trường deihoc luật hàng đầu như Đại học Luật Hà Nội và Dai học Luật Thành phổ Hồ Chi Minh

đã xuất bản nhiều công trình và luật din au và luật đất đi từ đô giúp bé tro và tạo

nén nin ting hiễu biết cần bản về hop đẳng chuyễn nhương đất nói chung và đu

kiện có hiệu lực của dạng hop đẳng này nói riêng Vi dụ nhờ, Giáo tình luật din ar Việt Nam (tập 2), được xuất bin bởi Nhà xuất bản Tư pháp, Ha Nội vào năm 2022,

là một tá liêu quan trong cho sinh viên và học giš trong nh vực luật nghiên cứu vẫn

đề này tại Dai hoc Luật Hà Nôi Ngoti ra Giáo trình luật dit đại được xuất bin baiNha xuất bin Công an nhân din, Hà Nội vào năm 2021 cũnglà một công tình được

nhiễu người quan tâm tạ trường này: Tương tụ, Đại học Luật Thành phố Hé Chi Minh công đã có nhiễu đóng gop trong nh vục luật đắt de Giáo tình Luật Đất dai được xuất bản bai Nhà xuất bản Héng Đức, Hà Nội vào năm 2016 là một tả liệu

quen trong hỗ trợ cho giảng dạy và nghiên cứu tại đây

PGS Nguyễn Văn Cừ và PGS Trần Thi Hud có tử liêu chuyên khẩo được

xuất bản bởi NXB Công an nhân din vào năm 2017: “Binh luận khoa học Bộ luật Dân ar cũa nước CHXHCN Việt Nem năm 2015 ngay khi Bộ luật có hiệu lực thi

hành Tải liêu này cùng cắp một số thông tin cơ bản liên quan đến các quy định trong

Bộ luật Dân sy năm 2015 về đều kiện có hiệu lục của giao dich din sự nói chung,Điều này rổ giúp cho những học viên có thi nghiên cứu về điều kiện có hiệu lực ofahop đồng chuyén nhương quyền sở dung dit một cách chỉ tắt và chính xác hơn Việcthem khảo những tả liệu chuyên khảo như vậy là rất cần thiết đỗ dim bio tinh chinxác và diy đồ cia nghiên cứu

“Giao dich quyền sử dung đất vô hiệu - pháp luật va thực xétxi Đây là

cuốn sich được viét béi tác giả Nguyễn V ăn Cường và Nguyễn Minh Hing và diđược xuất băn bối Nhà suất bin Thống tin và Truyén thông vào năm 2011, Cuén

sách này tập trung vào việc giải thích rõ răng về các quy đính ln quan din giao dich

quyền cử dung dit trên thi trường Việt Nam, Đẳng thôi công cung cấp cho độc giã

một cá nin tổng quan vé các quy hình và phương pháp xử lý các ranh chấp liên

quan đến giao dich quyền nữ đụng dit Bén cụnh đó, sich cũng đưa ra các ví du thực

ti và các trường hop pháp lý để mình họa cho các đọc giả vé những rũ ro tiém én

khi tham gia vào các giao dịch quyền sở dụng đất Điễu này cho pháp người đọc có

thể áp đạng kiển thúc cia mình vào thục tin và tránh bị tốn thất về kinh tế va pháp

lý, Theo tác giã là mốt ti liệu hữu ich cho các nhà đầu ty, chủ đầu tơ luật sơ vàchính tác giả khi muôn hiễ rõ hon về pháp luật liên quan đồn quyền sử dung đất tại

Việt Nam

Án lệ số 14/2017/AL là một quyết nh của Hồi đồng Thậm phán Toa án nhândân tối cao, được thông qua vào ngày 14 tháng 12 năm 2017 và được công bổ theoQuyết định số 299/QĐ-CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân.dân tối cao Án lệ này có liên quan din việc công nhân điều kiện cia hop đẳng tingcho quyền nữ dụng dit ma không ghi rõ điều kiện đỏ trong hop đồng Theo đó, Án lệ

số 14/20171AL đã đơa ra các quy ảnh cụ thi vé việc công nhận điều kiện cia hợpđồng ting cho quyển sử dung đất Néu điều kiên đó không được gh rổ trong hopđồng thi người sử dụng đất có thể yêu cầu công nhân điều kiện đó thông qua các

chứng cứ khác, như gay chứng nhận quyén sở hữu tài sin hoặc các ti liệu pháp lý

khác Với Án lệ số 14/2017/AL này: Tos án nhân din tối cao mong muốn dim bảoquyền lợi của người dân khi sử dung

ring trong các giao dich đất đủ Đây cũng là một bước tiến quan trong trong việc

at, đẳng thời tăng cường tinh minh bạch va rổ

xây dựng một hệ thông pháp luật ving chic và đáng tn cậy cho dit đi tại Vi Nam,

= Các bài viết tả liệu:

*Trong luận vin thạc đ Luật học của Trin Thị Thu mang tén "Phập luật về

vvin đilỉ luận và pháp uậtliên quan din việc chư

hộ gia đình, cá nhân Qua việc phân tích thực trang pháp luật và thực

pháp luật về chuyển nhương quyền sở ding đất của hộ gia đính, cá nhân tại thành,phd Buôn Ma Thuột, tinh Đất Lắt, tác gã Trân Thi Thủ đã đua ra những đnh hướng

vi giã pháp shim hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thục thi pháp

thị hành

uất trong vin đã nay Vian để chuyển nhương quyển sở dụng dit cũa hộ gia định, cả

nhân lá một vẫn để nhạy cảm va phủc tạp liên quan din quyển lợi ofa người din Do

đồ, việc hiểu tổ các quy định pháp luật và thực trang thực hiện pháp luật là điều v6cùng quan trong a có thể tim ra những giải pháp hiêu quả nhất Các vẫn đề luận

vi pháp luật liên quan đến chuyển nhương quyén sở dụng dit ci hồ gia định, cá

nhân bao gồm: quyền sử dụng dit, quyền sở hữu dit, quyển chuyển nhương đất

quyền thừa ké đất và các quy dinh liền quan đến việc xác dinh giá trí cũa đất, Tác giã

Trên Thị Thu đã phân tích chỉ tit các quy định pháp luật liên quan din các vin để

42 hoàn thiên pháp luật Thự: trang thục

hiện pháp luật vé chuyển nhương quyền sỡ dung dit của hộ gia dink, cá nhân tai

thành phô Buôn Ma Thuột, nh Đắk Lite còn tổn tri một sổ vin dé Ví đụ nhy việcnày và đưa ra những kiến nghĩ cần

định giá dit không chính xác, việc thục hiên quy định về chuyển nhượng dit khôngtrân thi đúng quy tình, việc châm triển khai các quy định mới vé đất đa Tác giảTrên Thị Thu đã phân tich chỉ tiết ning hạn chế này và đưa ra những giải pháp đểnâng cao hiệu quả thục thi pháp luật ĐỂ hoàn thiên pháp luật và ning cao hiệu quảthục thi pháp luật vé chuyển nhương quyền sỡ đụng dit cia hộ gia định, cá nhân tạithành phé Buôn Ma Thuột, tỉnh Đất Lat, tác giả Trần Thị Thu đưa ra một số kiên

"nghị cần thiết.Cụ th, để xuất cần tăng cường các hoạt động giáo dục, ning cao nhận)thúc cia người din vé vẫn để chuyển nhượng quyén sử dụng

* Luận văn thạc di của Hà Thanh Huyễn năm 2022 để cập dén một chủ đã quantrọng trong linh vực pháp luật, đỏ là giã quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhượngquyền nữ dung đất Trong luận vấn này, tác giả Hà Thanh Huyền đã phân kích vàtrình bay một số vin để luận và pháp luật liên quan din vin đ này, ĐỂ tim hiểu vàphân tích thục trang pháp luật về gai quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhương

quyén sử dụng dat, tác giả đã tiễn hãnh nghiên cửu về thực HẾn áp dung tại Tòa án,

nhân din tối cao Từ đủ, tác giã này đã đưa ra những định hưởng và giải phép nhoàn thiện pháp luật và năng cao hiệu quả thục thi pháp luật vi vẫn đề này Vin đểgiải quyết tránh chấp hop đồng chuyển nhượng quyền sở dụng dit là mốt vin đổ rấtquen trong trong tính vực pháp luật, bối vi vẫn dé này liên quan đến quyển lợi cũanhiễu bên và có thể ảnh Inring din sự phát tiễn kinh tế xã hối Vi vay, viễc hoàn

thiên pháp luật và nông cao hiệu quả thực thi pháp luật trong vin đồ này sẽ góp phẫn

quen trong vào việc duy ti tit hr an toàn xã hồi và phát tiễn bin võng của dit

"ước Trong quả trình nghiên cứu và phân tích, tác gã Ha Thanh Huyễn đã chi ra một

sổ vẫn để 1í luận và pháp luật lên quan din giải quyết tranh chip hop đẳng chuyển

nhương quyển sử dung dit, bao gầm: định ngiĩa, tinh chất và nguyên tắc giải quyếttranh chấp, quy định về thim quyển, thủ tục và thời hạn giải quyết tranh chấp; cácbiện pháp bảo về quyén lợi cia bên tham gia tranh chấp, Tác giả này cũng đã phântích thục trang pháp luật về giải quyết tranh chấp hop đẳng chuyén nhương quyền nữdang đất và thục tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân tối cao Từ việc phân ích này, ắc

giã đã đơn ra các định hướng và giải pháp nhắm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thục thi pháp luật vi vẫn để náy Trong két luận cia luận văn, tác giả Ha Thanh Huyền đã nhân mạnh vai trò cba pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp

đồng chuyễn nhương quyền sử dụng Ait, đẳng thời khuyến khích các cơ quan chứcnăng ứng dung những gi pháp, định hướng được đưa ra dé dim bão việc gai quyếttranh chấp diễn ra công bing minh bach

* Trong nghiên cứu côa Nguyễn Hai Yên năm 2021, tác giã này đã tỉnh baymột số vẫn dé lí luận cơ bản liên quan din hợp đẳng chuyén nhượng quyên sử dụngđắt Bằng việc phân ích và đánh giá thực trang hiện tạ, tác giã đã đưa ra những kiến

"nghị và dinh hướng hoàn thiên pháp luật đã nâng cao tiêu quả của loi hop đồng này:

Tác gã Hai Yên công đồng thời chie sẽ ring trong quá tình thực hiên hop đồng

chuyển nhương quyển nữ dung dit, các bên liên quan cần phải tuân thủ diy đã cácquy định pháp luật din sự hiện hành và có kỹ năng pháp ly di để đầm bio quyền lợi

cho minh

nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thục hiên tại huyện Chương Mỹ, thành phổ

Hà Nội Trong luân vin của mảnh, tác giả Nguyễn Thi Chúc đã trình bảy mét số vẫn.

đồ tiên quan đôn ý luận và pháp luật vé hop đồng chuyỄn nhượng quyển sử đụng đấtBin cạnh đó, ác giả này cũng đã phân tích thục tẾn the hiện pháp luật trong wideIgy kết hop đẳng chuyễn nhượng quyền sử dạng đất, chi qua công ching lấn không

aqua cổng chứng chứng thực ti huyện Chương Mỹ, thành phổ Hà Nội Tử đổ, đưa ra

các kiễn nghị nhằm hoàn thiên pháp luật và năng cao hiệu qua thục thị pháp luật đi với vin dé này Tác giả Pham Vain Oanh cing đã thục hiện nghiên cửu về giải quyết

tranh chấp hop đồng chuyễn nhương quyên sở dụng đất ð Tòa án nhân din huyện

Thường Tín, Hà Nôi Trong luân vin của mình, tác giá Pham V én Oanh cũng đ trình

bay tổng quan về giải quyét ranh chấp hop đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất

tei Téa án nhân din Bên cạnh đó tắc giã này đã phân tích thực trang pháp luật liên

quen đến chuyển nhương quyền sở dụng đất và thực tin giải quyết tranh chấp hop

đồng chuyển nhượng quyền sở dụng dit tạ Tòa án nhân dân huyện Thường Tin, Hà Nội Tác gia Pham V ăn Oanh đã đề suất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật

và nâng cao hiệu qua thục thi pháp luật cho vẫn dé này Cả hai luân vin này đều có

mục đích là giúp người đọc hiểu rõ hơn về pháp luật iên quan din hợp đồng chuyển,

nhương quyền sử dung đất và giải quyết tranh chấp trong việc thực hiện hop đồng

ny Qua các nghiên cửa chỉ tit vi thục tấn và pháp lý, các tác giã đã đưa ra những

kiến nghị

hiệu quả thực thị pháp luật

cõi thiện các quy định pháp luật liên quan din vẫn để này và nâng cao

*Bai báo cũa nhóm tác giả Trin Thị Hud và Trần Thị Giang C022) tập trongvio việc nghiên cứu vé hình thức và thot điểm có hiệu lục cia hop đẳng chuyểnnhượng quyển sir dụng đất Tuy nhiên, bai viết này chưa bao phi toàn diện các dékiện có hiệu lục của hop đẳng nổi chung Thời dim thực hiện bài viết là khi Bộ luật

Dân sự năm 2015 đang có hiệu lục thi hành, cho nôn không bao gồm được những

thay đỗ liên quan din điều liên có hiệu lục của hợp đẳng, đặc biệt la điều kiện vé

hình thức của hop đồng Trong béi cảnh đất đai trở thành mốt trong những tài sin

quan trong nhất cia người dân Việt am, việc nghiên cứu và đánh giá các yêu tổ liênquan dén hop đồng chuyển quyển sử dung dit là rất cần thiết để dim bảo quyển lợicủa các bên trong quá trình giao dich Vì thể, các nhà nghiên cứu cần HẾp tue timhiểu và phân tính kỹ hơn về các điều kiên có hiệu lực oie hợp đẳng chuyén nhườngquyền sở dụng đất, công như điều chỉnh và cập nhất dé phù hop với nhông thay đổi

của pháp luật

Bên cạnh đó còn có các bài viết, công trình nghiên cứu khác đã được thục biện.

vi các giao dich quyên sử dung đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đăng

t trên các tạp chí chuyên ngành pháp lý như Tạp chi Nghiên cửu lập pháp, Tạp chi Nha nước và Pháp luật, Tạp chỉ Khos học pháp lý, Tap chi Tos én nhân đân v.v,

Tuy nhiễn, các nghiên củu này chỉ tập trung vào các khía canh tổng quan vềcác giao dich này mà không đ sâu vào việc tim hiễu về điều kiện có hiệu lực của hợpđồng chuyển nhương quyên sử dung đất Do đó, việc nghiên cứu và hoàn thiện phápoậtliên quan đến điễo kiện có hiệu lục oie hợp đồng chuyễn nhương quyển sở dụngđắt là rất cin thiết Điều này giúp dim béo các bên tham gia gieo dich có thể hiễurõ

vé quyển lợi và nghữa vụ ce mình trong guá tình thực hiện hop đẳng, cũng như dim

bio tinh hợp pháp và sự thống nhất trong thi hánh các quý định vỀ chuyén nhượngquyền sử dung đất Vì vậy, việc tấp tue nghiên cứu và hoàn thiện pháp luật in quandin điều kiện có hiệu lục của hop đồng chuyển nhương quyền sỡ đụng đất là vô cùng

quan trong Chỉ khi các quy định pháp luật đoợc hoàn thiên va được áp đụng diy đã,

thi mới có thi dim bio cho việc thục hiện các giao dich nay diễn ra được một cách

thuận lợi và minh bạch.

3 Mục dich, pham viva

Mục dich nghiên eins

Các công tinh khoa học pháp Lý liên quan dén nghiên cứu các vin dé vé quyền

i tượng nghiên cứu của di

sử dạng đất và hop đồng chuyễn nhượng quyên sử đụng đất thường chỉ tập trung vàovide nghiên cửu các giao dich quyền sử dụng đất và hop đẳng chuyển nhương quyền

sử dụng đất nói chung Tuy nhiên, chúng thường không đt sâu vào tim hiéu và phân,

tich 18 các điều kiện có hiêu lục ci hợp đẳng chuyén nhương quyền sử đọng ditTuy nhiên trên thực tẾ rất nhiễu trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

sử dung đất hay việc các hợp đồng chuyển nhượng dit bị vô hiệu vi nguyên

nhân tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không tim hiểu hoặc không chú ý đến điều kiện có hiệu lục của hợp đồng,

“Xuất phát từ đó, và cũng từ vide chưa có văn bản điều chỉnh chỉ tiết ma các

điều kiên có hiêu lực ofa hop đẳng chuyén nhương quyên sử dụng đất nm dân tri

trên nhiễu vin bản pháp luật nlurB 6 Luật Din sự 2012, dai 2013, LuậtC ông

chứng và các vấn binhướng dẫn đưới luật cùng mét số điều chỉnh trong quy đính,

vé quyền cite người sử dụng dit nổi chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền nữdung đất nồi riêng, Vì vậy việc nghiên cứu tim hiểu và hoàn thiện pháp luật về điều

kiện có hiệu lục oie hợp đồng chuyển nhượng quyén sở đụng đất a yêu cầu cấp thiết

Đi tượng nghên cửa

Đôi tương nghiên cứu cin đã t là các quy định trong Bộ Luật Dân sơ 2015,

Luật Đất dai 2013, Luật Công chứng và những vin bản liên quan về hop đồng chuyểnnhượng quyền sử đụng đất nói chung và trong tâm nghién cu Tà vé điều kiện có hiệulực của hợp đẳng chuyén nhượng quyển sở đụng đất theo quy dinh cũa pháp luật hiệnhành cùng thục tiễn việc áp dụng các quy định này tri Tòa án nhân dân trên địa ban

Thành phố Hà Nội

Pham vi nghiên cứ,

Trong công trình nghiên cứu này, các học viên stip trung vào nghiên cứu vé

cơ sở lý luận và các quy định pháp Luật hiện hành để due ra những phân tích và đánh,

giá khách quan về thực tổ áp dung Đẳng việc nghiên ci thục tin áp đụng, các họcviên sẽ có thể đua ra nhiing khái quất về thục rạng các quy định cite pháp luật vàxem xét tinh phit hợp của các quy đính pháp luật vỀ điều liện có hiệu lực ce hopđồng chuyển nhương quyền sở dụng dit

ĐỂ tả nghiên cứu về điều kiến có hiệu lực cia hợp đẳng chuyển nhương quyén

sử dung đất theo quy định của pháp luật din sw va thục tin áp dung tei các Tòa ánnhân din trên địa bản thành phổ Hà Nội la mét trong những chủ để được nghiên cứutương đối rông và khói quát Trong để tai này, các học viên sẽ tim hiểu về điều kiện

có hiệu lực của hop đồng dân a thông thường mà đổi tượng cũa hop đẳng a quyền

sử dung đất Bằng việc tim hid

những khái quát chính xác vé các quy định pháp luật hiện hành và thực trang áp dụng

và phân tich kỹ cảng, các học viên có thể đưa ra

tei các toa án nhân dân trên địa bản thành phố Ha Nội

Nghiên cứu này huồng tới không chỉ có ý nghĩa quan trong trong việc hoàn

thiện pháp luật iện hành ma còn ảnh hưởng đến pháp luật rong trơng lai Các kết

i, câp nhật và hoàn thiện các quy định pháp luật trong tương lai.

va phương pháp nghiên cứu

Lénin, cũng nh hư tring Hồ Chi Minh, Lý luận về nhà nước và pháp uật trong bắt cảnh cơ chế kinh té mới dang được thục hiện & Việt Nam Đồng thời, việc sở đụng các quan.

điểm cơ bản của Đăng và Nhà nước là rất quan trong giúp xây dụng và phát hiển

nền kinh bi trường định hướng xã hôi chủ nghĩa Két hop giữa tiết học duy vật

biển chúng và lý luận nhà nước, cing với các quan điễm cơ bản của Ding và Nhànước, sẽ tạo ra một cách tiÊp cận toàn diện va stu sắc để nghiên cứu và tim hiểu vé

se phát tiễn ce Linh t Việt Nam trong thot gian gin diy

ĐỂ giải quyết vẫn dé này, các phương pháp nghiên cứu cụ th sẽ được áp dụng

iu tiên là phương pháp ting hop dé phân tích một cách Toàn điện va stu sắc vé

tình hình kink tế hiện tạ cia Việt Nam Tiếp theo, phương pháp hộ thông sẽ được sửdung af xác định các yêu tổ quan trong trong việc phát triển pháp luật về điều lện

có hiệu lực của hợp đẳng chuyển nhương quyền sử dụng dit trong định hưởng pháttriển xã hội chỗ ngiấa Bên cạnh đó, phương pháp điều tra xã hội hoc sẽ giúp họcvin thủ thập thông n về những thay đổi trong tơ duy và hành vi côn cơn người trongqgu tình tham gia giao két và thục hiện pháp luật vé hợp đồng chuyén nhượng quyên

sử dạng dit Ngoài ra phương pháp so sánh sẽ được sở dụng để so sảnh giãn các quydin pháp loật về điều kiận có hiệu lục cd hợp đông chuyỄn nhượng quyền sử dung

dit áp dụng ở các nước khác và đp dung vào Việt Nam, Còn phương pháp phân tính

và đổi chiếu sẽ giúp hoc viên đánh giá hiệu quả của các quyết sách và chién lược

phat tiễn của các quy định pháp luật về điều kiến có hiệu lực của hợp đồng chuyển

hương quyển nữ dụng dit được áp dụng tại Việt Nam

5 Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu

Những nghiên cứu được thục hiện trong luân vin đã đông góp một phẫn quan

trong vào việc xây đơng hệ thông lý luân vé pháp luật đắt đai nói chung và pháp luật

về quyền chuyển nhượng quyển sử dụng đất nói êng Két quả nghiên cửu này mang

Ini gá lớn cho Tinh vục pháp Lý, đặc biết là trong hoạt động nghiên cứu, giảng day

Và dio tạo cán bô pháp lý vé quản lý đất đại và thị trường bit đồng sin.

Luận văn này hướng tới việc có thé được sỡ đụng như một ti liệu tham ko quen trong trong công tác nghiên cứu và giảng dạy khoa học pháp lý Ngoài ra, luận

vin này công có thể hi tre dao tạo và nâng cao kỹ năng cho đội ngũ cán bộ pháp lýchuyên ngành vỀ quản lý đất đai va thi trường bất động sin, giúp ho xử lý hỗ sơ giấtquyết tranh chip lién quan din hop đồng chuyén nhượng quyén sở dung đất một cáchchuyên nghiệp và hiểu quả hơn Vì vậy luân vấn này là một tai liêu rất cân thiếttrong linh vực pháp lý nói chúng và quân ý dit đi nối riêng

6 Kết cầu của hin vin

Chương 1 Nhõng vin để lý luân về điều kiện có hiệu lục côa hợp đồng chuyển

hương quyển sử dụng đất

Chương2 Thục trang pháp luật vé điều kiện có hiệu lục oie hop đồng chuyểnhương quyển sử dung đất va thục tn áp đụng ti tòa án nhân dân các cấp trần địa

thân thành phổ hà nối

Chương 3 Binh hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đẳng chuyển

nnhương quyển nữ dụng dit và nông cao hiệu qua áp dụng tri toa án nhân din

1.111 Khái niệm và đặc trưng pháp lý cũa quyển sử dụng đắt

Quy dinh về dit dai thuộc sở hữu toàn din la một trong những quy định chủ yêu được đơn ra trong Hiển pháp 2013 của Việt Nam Điễu này có ngiữa là tắt cả

"người din Việt Nam đều là chủ sở hữu của tả sin này, va Nhà nước Công hòn xãhội chủ nghĩa Việt Nam đại điện cho chủ sé hữu để quản lý tài sin này ĐỂ dim

bảo việc quản lý đất đại được thực hiện thuận tiện và hiệu quả, Nhà nước có các quyển năng liên quan đến đất dai này

Việc Nha nước đại diện cho chủ sở hữu quản lý đất đại thuốc sở hữu toàn dân không chỉ dim bio việc quân ý tái sin này được thực hiện trom tru và hiệu qua

mủ còn dem lạ lợi ich cho toàn bộ xã hội Một trong những quyén năng chủ yêucủa Nhà nước liên quan din đất dai là vie giao dit cho các cá nhấn, tổ chúc ĐỂ

tai sin này được khai thác hiễu quả và đem lại lợi ích cho xã hội, Nhà nước sẽ giao

dit và trao cho quyền năng nhất định lên quan đến phin diện tích đất được giao.Việc này sẽ giúp cho các cá nhân, tổ chúc có niu cầu sử đụng đất có thể sử dungtii săn này mốt cách hop pháp và tránh được các ranh chip về quyền nữ dụng đất đi

Quyên sở dụng đất là một trong những quyền lợi quan trong nhất cũa ngườidân Việt Nam trong việc sở hữu và sử dụng đất Theo Luật đắt đi năm 2013, quyền,

sử dụng dit được hiễu là quyền của cá nhân, tổ chúc sở đụng đất theo mục dich đãđược cấp pháp hoặc được pháp luật công nhận Quyên sử dụng đất gồm nhiễu loạiquyên như quyền si dụng đất a8 xây dụng, quyển thuê đất, quyền cho thuê đất,quyển sang nhương đất, quyền thừa ké đất Nói cách khác, quyển sử dụng ditkhông chỉ là quyền sở dụng dit ma còn bao gém các quyển liên quan din việc stdung và tin dung đất Tuy nhiên, a8 sử dụng quyền sử dung dit một cách có hiệuquả thì người sử dung đất cần phải tân thổ các quy đính ci pháp luật về dit đại

Voi sự cấp phép của nha made, quyin sử dung đất cho phép người din Việt Nam rửdung dit một cách bin vững và đáp ứng được như cầu sin xuất, kinh doanh, địnhcurva sinh sống Quyền sử dung dit là mốt trong những quyén lợi quan trong nhất

của người din Việt Nam và cần phải được thục hiện một cách chính ding, công bing và đúng quy định ca pháp luật

Bin chất pháp lý của quyền sử dung đất: Quyền sở dang đất là một quyềnhữu bạn được cấp cho các chủ thể để khai thác và sở dung đất theo các mục đíchnhất định hing chủ thể này có thể thu được loi ich kinh tế từ việc sử dung đất

tro công dụng, hoa lợi và lợi tức Điều này được Nhà nước giao cho ho thông,

aque các hình thức chuyển đổi, chuyển nhương, cho thuê la, thừa kế hay tăng cho

từ những chủ thể khác có quyén sở dụng đất Cu thé, khi Nhà nước giao quyền nữdung đất cho các chỗ thể, họ được pháp sở đụng đất đó trong mot khoảng thời giannhất định và theo các mục dich đã được phê duyét trước Nếu các chủ thé này muốn

sở đụng đất cho mục dich khác hoặc không muốn nở dụng nữa, họ có thể chuyển,nhượng quyền si dung dit cho những chỗ thể khác Các hình thúc chuyển nhươngbao gém chuyển 4d, cho thuê, thừa kế và tăng cho Khi chuyển đổi quyền sở dungdit, các chỗ thể có thé bản hoắc mua quyén sở dung dit của nhau Khi cho thuê,các chủ thé có thể cho pháp người khác sử dụng đất trong mét khoảng thời gian

nhất định và được trả tiên thuê dit, Khi thừa ki, quyền nở dụng dit được chuyển

cho người thir kế theo di chúc hoặc theo quy định cia pháp luật Cudi cùng khỉtăng cho, các chủ thé có thé chuyển quyền sử dụng đất cho người thân hoặc chomục dich từ thiện Tóm lạ, quyền sử dụng đất là một quyền hữu hen được Nhà

sử dung dit theo các mục dich đã được phê duyệt Các

i việc sử dụng đất và có thể chui

khác thông qua các hình thức chuyểnchuyển nhương, cho thuê lạ, thừa kế hay ting cho

nước cấp cho các chi thể

chủ thể nay có thể thu được lợi ich lánh

nhượng quyền sử đụng dit cho những chủ

Tổm lạ, quyền sỡ dung dit là mốt loại hàng hóa trong thi trường bắt động

sản, và giá tri của loại quyền tài sẵn này phụ thuộc vào nhiễu yêu tổ như loạ đất,điện tích, vũ trí cia mảnh đất, và các yêu tổ khác Việc xác định giá tri của quyền

sử dụng đất cần phải được tinh tốn kỹ lưỡng a cĩ thé tham gia vào thị trường bit

đồng sin hiệu quả

1.112 Khát niệm chuyễn nhượng ạ an sử dạng đất

Theo Luật Dit dei 2013, chuyển quyén sở dung đất 1a mốt hành vĩ pháp lýquen trong trong inh vục đất đi tại Việt Nam Hành w pháp ly này cho pháp ngườichuyén nhượng chuyển giao quyền st dụng dit từ bên minh sang bên nhận chuyển,nhượng thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng thừa ke, ting hoặcgốp vốn bằng quyin sở dung dit, Sau khi việc chuyển nhương đã được thục hiện,tên nhân chuyén nhượng sẽ trở thành chủ sở hữu quyền sở dụng đất và cĩ quyềnkhai thác và sử dung dit cũng nin luring các lợi ích từ việc sử dung đất này, Tuynhiên, để sở hồu quyền sở dụng dit này, bên nhân chuyển nhương phải tré cho bênchuyển nhương một khoản tiền tương ting với giá tri ci quyền sử đụng đất theothỏa thuận của hai bên Do đĩ, chuyển nhương quyền sử dụng đất là một trongnhũng hành động quan trọng và phd biển nhất trong tinh vực dit dai tei Viét Nam

VÌ vây, việc nắm rõ quy định và thực hiện đúng các quy trình pháp Lý liên quan đến

chuyển nhượng quyền sử dụng dit là rất quan trong dé tránh gặp phải các tranh:chấp pháp lý trong tương lai

Chuyển nhương quyền sở dung đất là một quá trình rt quan trong trong lính

vc bit động sản tại Việt Nam, giúp các bên liền quan chia sẽ quyền sở đụng và lợi

ích từ việc sử dụng đất, đồng thời đĩng gĩp vào sự phát trién kink tổ và xã hội ciađắt nước Việc chuyén nhượng quyền cử dung đất cĩ thé tạo ra các nguồn lực mới

cho các hoạt đồng kinh doanh, sẵn xuất và đầu hs, giúp ting cường sức manh kinh,

tẾ và phát tiễn hạ ting cho đất nước Tuy nhiên, để dim bio quá hình này đượcthục hiện một cách minh bạch và cơng bing, các bên cần tuân thủ diy đỗ các quy

đảnh phip luật và thơa thuận rõ răng về giá tri quyền sở dụng đất

Nếu các bên khơng tuân thé diy đã các quy định pháp luật hộc khơng đạt được một thơa thuận 8 răng vé giá trì quyền sở dụng đất quá bình chuyển nhượng

quyền sử dụng dit cĩ thể gấp khé khăn và dẫn đến nhũng tranh chấp về pháp lý

Do đồ, việc thực hiện quy trình chuyển nhương quyên sở đụng đất một cách chính

xác và tố ring là rất quan trong để dim bio tinh minh bạch và công bing trong kinhdoanh bat động sẵn tai V it Nam

1.113 Khải niém hop đẳng chu in nhường quyển sứ đụng đất

Hiên tei, vẫn chưa có khái niềm chính thức nào v hop đồng chuyển nhượngquyển cử dung đất Trong qué khú, Bé Luật Dân sự năm 2005 đã để cập đến kháiniêm “Hop đồng chuyển nhượng quyển sử dung đất" với quan điểm hợp đồngchuyén nhượng quyển sit dung dit là thôa thuận gia các bên, trong đó bên chuyển,nhượng quyền sử dung đất sẽ chuyển giao đất và quyền sỡ dụng đắt cho bên nhậnchuyển nhượng, trong khi đó, bên nhân chưyi

nhượng theo quy định ote pháp luật lién quan din đất dai Tử đó, ta có thể hiễu rõ

nhượng sẽ trả tiên cho bên chuyi

hơn về khái niệm “Hop đồng chuyỂn nhương quyền nở dụng dit” - đó là việc chuyểndich quyền sir đụng đất từ nguời có quyền sang người khác thông qua một quy trình,

hủ tạc, điều kiện do pháp luật quy định Khái niệm này thé hiện bản chất cia Hopđồng chuyển nhượng quyền st dụng đất cũng như quyển và ngiữa vụ của các bên,

trong quả trình thục hiện Hop đồng chuyển nhương quyén phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật iên quan đấm bảo quyền lợi cũa mình và tránh các tranh chấp phát sinh seu này

Theo Điều 500 oie Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng vé quyền sử đụng

dit được xem là thôn thuận giữa các bên, trong đó người sử dụng đất được phép

chuyển đổi, chuyỄn nhượng, cho thuê, cho thuê lạ, tăng cho, thé chấp hoặc gop vnquyên sử dung đất, hoặc thục hiện các quyển khác theo quy định Luật đất đi, vàtên kia sẽ thục hiện các quyền và ngiĩa vụ theo hop đồng Tử quy định trên chothấy rằng việc chuyỄn quyển nữ dung đất a có thé được thục hiện đối với các phẫn

điện ích thuốc quyên sỡ dụng đất tương ứng với nghữa vụ thục hiện với Nhà nước,

bao gốm chuyển đỗ, chuyén nhượng, cho thuê, cho thuê lai, ting cho, thé chấp và

gop vốn Chuyển nhượng quyển sử dụng dit là một trong các hình thúc của việc

chuyển quyền cử dung đất nói chung

Việc nhằm lẫn giữa hop đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất và hợp đẳngchuyển đổi quyền sử dung đất là rat df xây ra Cả hai hình thức này đều liên quan

dip giá tri chênh lch giữa hai thie dit, điều này cũng la vẫn để cơ bản và quan

trong đỗi với ca người sử dụng dit và cơ quan quân lý nhà nước để dim bio việcchuyễn quyên sử dụng đất giữa hai bin được thục hiên mốt cách chỉnh xác và rổ ràng

1.1.2 Đặc điễm của hợp đồng chuyễn nhượng quyền sit dung đất

Hop đồng chuyển nhương quyền sử dung đất trong bản chất la hp đẳng muabin với đối tương là quyền sở dụng đất Hop đồng này có các đặc điễm giống nhưhop đẳng din mr Tuy nhiên, dạng hop đồng này cũng có những đặc điểm riêng,

bao gồm.

- Hợp đồng chuyển nhương quyễn sử dụng dit là hop

có tính đến bu Theo đó, bên chuyể:

ng song phương và

nhượng có nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sửdung đất cho bên nhận chuyển nhượng trong khi bén nhận chuyển nhương có trách

nhiệm thanh toán một khoăn tién tương ting với giá trị của quyén sở dụng đất cho

bên chuyển nhượng

- Chỗ thể sở dung dit chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi dep

ting diy đã các điều kiện quy đính tại Điễu 188 Luật Dit đai năm 2013

- ĐỂ quyin st dung dit trở thành một yêu tổ trong hợp đẳng chuyển nhượng

quyển si dụng đất, cén tuân thủ các điều kiên sau diy: phải có giấy chúng nhận

quyển si dụng dit (trừ trường hợp người chuyển nhượng và người nhân thừa ké

đu là nguời nước ngoài hoặc người Việt Nam định cự ở nước ngoài không được

cấp giấy chứng nhân quyễn sở dung dit hoặc người nhân thửa ké đủ điều kiện đểđược cấp giấy chứng nhân), đất không liên quan đẫn tranh chip hoặc kẽ biên Quyđịnh này có mục đích bio vé quyén lợi của các bên trong giao dich và giảm thiếu

ri ro có thé xây ra Khe với các Loni ải sin khác, quyền nữ dung đất có nhiều loại

thời hạn si dung khác nhau, bao gầm cả thời bạn sử dung lâu dai (đất 8) và thời

hhan được xác định cụ thé trong giấy chứng nhận quyền sở dung đắt Do đó, rong

thời hen rỡ đọng chủ sở dung đất phải con thời han sở dung đối với đất trước khỉ

thục hiện giao dich chuyển nhượng:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyên sở dụng đất phii là tà liệu bằng vin bản

và phải được công chứng hoặc chúng thục Bén canh đó, hợp đẳng này phấ: đượcđăng ký tei co quan quân lý dit dei và có hiệu lục kỄ từ thôi đểm đăng ký vào Sốdin chính (theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất dai năm 2013)

- Theo các quy đính của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Dat dai 2013 va Luậtinh doanh bất động sin 2014 (tử Điễu 37 đến Điều 41), quyền và nghia vụ cia cácbin trong hợp đồng chuyễn nhương quyén nữ dụng đất phi đáp ing các đm sau đây

- Với bin chuyển nhương Có quyền yêu cầu bên nhận chuyén nhương quyền

sở dung đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thôa thuận, và nhận,dit theo thôi gian đã đoợc xác đính trong hop đẳng Bên chuyển nhương có quyềnyêu cầu bỗi thường thiệt hại do lỗi của bên nhân chuyển nhượng gây ra, và không

được bản giao đất khi chưa nhận đã tin, trừ khí các bên có thôa thuận khác và các

quyên khác trong hợp đồng Đồng thỏi, bên chuyển nhượng có ngiữa vụ cùng cấp

thông tin đây đỏ và trung thục vé quyển sir đụng đất và chit rách nhiệm vé thông

tin mà mình cũng cấp; chuyển giao đất cho bân nhận chuyển nhưng với diện tíchdiy di, đúng vị tí và tỉnh trạng của đất, hoàn thánh các thủ tục đăng ký dit daitheo quy định cia pháp luật vé dit đai và cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đấtcho bên nhận chuyển nhương, trừ khi bên nhãn chuyển nhường có văn bản để nghị

tự lâm thi tục này: Bén chuyển nhương cũng có nghĩa vụ béi thường thiệt hại do

i của mình gây ra và thục hiện các nghĩa vụ tải chính với Nhà nước theo quy định

của pháp luật công như các ngiữa vụ khác trong hợp đồng

- Đẳi với bên nhận chuyén nhượng quyền sử dung dit: Bên này có quyền yêu

cầu bên chuyển nhương cung cấp thông tin diy đủ và trung thục về quyền sở dụngđắt chuyển nhương, hoàn tất các thủ tục liên quan và nhận giấy chúng nhận quyền,

sử dụng dit, nhà ở và tại sin khác liên quan din dit; ding thời yêu cầu bên chuyển,nhượng bổ: thường thiệt hại do lối

điểm nhận bản giao đất từ bên chuyn nhượng và các quyển khác theo théa thuận,

gây rà Bên này sẽ được sở hữu đất kể từ thời

trong hợp đồng, Trong trường hợp chuyển nhương tai sản, bên nhận chuyển nhượng

đầu cần tuân thủ các điều khoản đã được thie thuận trong hợp đồng, Ngoài việc thanh toán tién cho bên đối quyền đóng thời hạn và phương thúc đã được thống

nhất trong hợp đồng bên nhân chuyển nhương còn có nhiều nghĩa vụ khác đã dimbio quyển lợi của các bên liên quan Đối với dit chuyển nhương, bên nhận chuyểnnhượng cin dim bão rằng các quyên cia bên thử ba đối với tai sản này sẽ không biảnh hưởng Đây là một nghĩa vụ quan trong đỄ tránh các ranh chấp pháp lý xây rasau này, Néu bên nhận chuyển nhương gây thiệt hai cho các bên liên quan do phạm,lỗi trong quá trình chuyén nhương, bên đó sẽ phải béi thường thi hai cho bên bitổn thất Điều này giúp dim bio tinh minh bạch và chính xác trong quá hình chuyénnhượng tải săn Các bên chủ thể có nghĩa vụ cũng cân thực hiện ngiấa vụ tài chính

đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật Điều nay bao gồm việc nộp các

nhận chuyéa nhượng còn có các ngiễa vụ khác trong hợp dang tùy thuộc vào từng,

trường hop ou thé, Việc thu hiện diy đỗ các nghĩa vụ này sẽ giúp dim bảo tinhminh bạch và công bằng trong qué hình chuyển nhượng tải sẵn, đẳng thời giảm.thiểu rồi ro và tranh chấp pháp lý sau này:

Từ việc nêu ra những dic điểm của Hop đồng chuyển nhượng quyển rỡ đụngđắt, có thể thây rằng Hop đẳng này khá phúc tap và có thé gây nhằm lấn với một

số loti hop đồng khác liên quan din quyển sử dụng dit, Điều này đòi hồi người

6 thi ác định chính xác bin chit cũa ting loại hop đồng, quyén và nghĩa vụ của các bên khi them gia giao kết hợp đồng

ĐỂ hiduré hơn về đặc đễm của Hop đẳng chuyển nhương quyền sử đụng dittrong các loại Hop đồng về quyén sử dụng dit, cần phân biệt rõ những nét đặc trừng

so với các hợp đông khác liên quan đến tà sản khác Điều này đặc biệt quan trong

phải nim chắc các đặc điểm cit tong loại hợp đẳng liên quan đến quyền si dụngđắt, Điều này sẽ giúp cho các bên có thé xác định rõ quyền và nghĩa vụ cũa mình

khi tham gia vào các giao dich liên quan đến quyền sử dung đất, từ đỏ tránh được các tranh chấp không ding có và dim bio tinh pháp lý và minh bạch ci các giao dịch đó

1.1.3 ¥ nghĩa cña hop đồng chuyễu nhượng quyều sĩ đựng đất

Hop đông chuyển nhượng quyền st dụng dit được coi là một Losi hợp đẳngdân sự giữa hai bên chỗ thể, bao gdm bên chuyển nhương và bên nhận chuyểnnhượng Bing việc iy kết hop đồng này, bên chuyển nhương sẽ chuyển giao đấtcùng với quyền nở dụng dit cho bên nhận chuyển nhương theo các điều kiên, nộidung và hình thie được quy dinh trong Bộ luật din nr và pháp luật vé đất đa,

Mục dich cũa hợp đồng chuyển nhương quyên sử dụng dit là để xác lậpquyên và nghĩa vụ của các bên đối với quyền sử dung đất Các bên sẽ cam kết thục

hiên và hoàn thành các điều khoản để théa thuận, giao kết với nhau trong hợp đồng

này Do đỏ, bên chuyển nhương và bên nhận chuyển nhương phải dim bão thực

hiện đúng nghữa vụ cũa mình.

Hop đồng chuyển nhương công được xem là cén cứ đỀ một trong hai bên đựa

vio nhằm xác định nghĩa vụ của bên còn lai néu đối phương vi pham nghĩa vụ trong

hợp ding Đảng thời, khi phát sinh tranh chip, hop đồng chư nhượng quyền sử"

dung dit sẽ là cơ sở để sơ quan Nhà nước bio vé quyền và lợi ích hop pháp của các tiên (rong trường hop kiện tang ra Tô,

Tử những phân tích trên, có thể thiy rõ răng ring, hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đắt mang ý nghĩa và vai trở đặc iệt quan trọng đối với các cá nhân

và tổ chức Hop đồng này được xem là cơ sở để bão vé quyền lợi oie các bên, cing

như là căn cử đễ gai quyết các vẫn để phát sinh trong tring hợp xây ra tranh chip

Do đó, việc ký kết hop dé i6 chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất cần t

tạo ra một mỗi trường kinh doanh và đầu tư dn định, bảo dim cho quyền va loi ich

của các biên

1 Khái niệm điều kiện có hiệu lục cña hep đồng chuyên nhượng quyền

sử dung đất

Thi các bên tham gia vào giao dich ký kết hop đồng din sự điều quan trong

nhất ma các bên chỗ thé mong muốn ls hop đồng của ho được coi là hợp pháp và

có hiệu lục trong thục tô Tờ quan điểm cöa khoa học pháp lý, yêu tổ quyết đínhviệc hợp đồng có hiệu lực hay không la yêu tổ về điều kiện của nó, và yêu tổ nàyảnh hướng và chỉ phối rất lớn đến cầu trúc chung cia hop đồng

Điều kiện có hiệu lục cũa hợp đồng được hiểu là khi các bên tham gia đều

có ý chỉhự do và tenguyén đồng ý với nội dung của hợp đồng Các bên sf tơ nguyễn,

dat được thôa thuận vé các vin dé lién quan đến quyên lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm,của ho, và đồng ý với nhau về việc tao ra, thay đổi hoặc chim đút các quyển và

giữa vụ dân av côn mình

Hiên nay, Luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam chưa có quy định cụ thể véđiều kiên có hiệu lực cũa hop đồng, Do đó, các chủ th tham gia vào quan hệ dân

sự sẽ xác định tính hợp pháp và hiệu lục của hợp đẳng thông qua việc tham chiêu hoặc liên kit các quy định liên quan din hop đồng vô hiệu, điều kiện có hiệu lực của giao dich din sự và hình thức giao dich din sự Giao dich dân sự được nh

ngiĩa la hop đẳng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặcchấm dit quyén, nghĩa vụ din nự, điều đó có ngiữa hop đồng là một loại giao dich

dân sự Vi về , áp đọng tinh chất tương ty pháp luật, ta có thé xây dụng điều kiên

có hiệu lực của hop đẳng tương tự với điều kiên có hiệu lục của giao địch din ar

ĐỂ một hop đồng được coi là có hiệu lục, cén phải tuân thổ diy đã các điều kiện cơ bản seu đây,

Thứ whi ý tất cả các bin ký kết hop đẳng phải có diy đã năng lực hành vidân sơ và tuân theo quy định của pháp luật Bidu này dim bảo rằng chỉ các chủ thểhợp pháp mới có thể thực hiện các thôn thuân trong hợp đồng

Thứ hai, khi giao kit hop đẳng, các bén phấi chủ động, tư nguyên và không

có áp lục từ bên ngoài Ho phải quyét định dua trên ý chí thục ar của mình và tr

do lựa chọn các điều khoản trong hop đồng

Thứ ba, nội dụng cia hop đồng phải tuân thủ đạo dive xã hội và luật pháp Nội dung của hợp đẳng không được liên quan dén hàng hỏa hoặc công việc bi cắm

theo quy định cia pháp luật và cần phải được cụ thé, kha thi Các nghĩa vụ tronghợp đẳng cũng phải được xác định rõ ràng và khả thi để dim bão tinh hiệu lực cia

hợp đẳng

Thứ te, các thủ tục và hình thức của hop đồng phéi tuần theo quy định cite

pháp luật va phủ hợp với tùng loại hop đồng Việc tuân thủ những quy định nay là

rt quan trong để dim bảo tính chính thức và hiêu lực của hop dng

Tom lu, để một hop đồng có hiệu lục pháp lý, các điều liên cơ bản phảiđược tuân thi diy 43 Các chủ thể hợp pháp và tr nguyên ký kết hop đồng, nội

dung hop đồng phải tuân thủ đạo đớc xã hôi và pháp Luật, và các thi tue và hình

thúc phii tuân theo quy định của pháp luật đối vớ từng loại hop đồng

Mết hợp đồng chuyỄn nhượng quyên zỡ dung dit cân tuân thi các điều kiện

chung của một hợp đồng din wr, song ngoài ra còn có những điều kiện riêng kém theo, Điều 188 cũa Luật Dit dai năm 2013 đã quy định rổ rang và những điều kién

này Nhõng điều kiện này bao gém việc thục hiện các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng cho thuô, cho thuê li, thừa kỆ, ting cho, thé chip quyền st dung dit; gop

vén bằng quyén sử dụng dit

Theo quy đính của Luật Dat dei 2013 tại Điều 188, người sở dung đất có

quyển thục hiện các quyén liên quan đến đất đai khi đáp ứng diy đã các điều kiện sau đây

- Người sử dụng đất có cần phải có giấy chúng nhận đã chúng minh quyền

sử dụng đất Tuy nhiên, có một rổ trường hợp dic biệt được miễn giấy chúng nhận,

ví du nh trong trường hợp quy định tsi Khoản 3 Điều 186 Hoặc trường hợp nhận thừa kế quy định tei Khoản 1 Điều 168 của Luật Dit dai nim 2013

- Bim bảo rằng dit được chuyển quyé không có tranh chấp Điều này mang

Ý nghữa rit quan trong bối vì néu có tranh chấp xây ra, quyền sở dụng đất cũn người

sử dụng đất có thé bị ảnh hướng nghiêm trong

- Quyền sử dung dit không được kê biên để bảo dim thi hành án Điễu này

có nghĩa là người sử dạng dit phãi dim bio ring không co quyết định tam giữ hoặc

kê biên nào được áp dung trên ti sin của họ

- VỀ thời hạn sử dung dit, Điễu này có nghĩa la người sử dung đất phi tuân

thủ các quy định vé thời gian sỡ dụng dit ding theo quy định của Luật Dat dai Nếu

không tuân thi, việc sử dung đất cũa ho có thé bị hủy bô hoặc ho sẽ phi chiu một

khoản tin phạt

Ngoài những điẫu kiện nêu rên, người sử dụng dit khi thục hiện các quyềnchuyển đổi, chuyỄn nhượng, cho thuê, cho thuê ai, thừa kế, tầng cho quyền sử dungdit, quyền thé chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sir dụng dit con phải

đã các quy định ti Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Dit đại năm 2013.

tuân thủ

Các điều kiên này được đưa ra nhằm dim bio tinh pháp lý và bão vệ quyền loi cia các bên tham gia vào hop đồng Nêu một trong những điều kiện này không

được thôn mãn, hop đồng chuyển nhương quyền sử dung dit có thể không được coi

là có hiệu lực và có thể bi tude đoạt Do đó, việc tuân thủ các điều lúện trên lá võcùng quan trong khi thục hiện hợp đồng chuyển nhương quyền sở dụng đất

Việc thục hiện các host động nh chuyé

thuê lại thie kỉ, ting cho hay thé chấp quyền sử dung dit, gop vấn bằng quyển stdung đất la rất phd tiễn Tuy nhiên, để dim bio tink minh bach và công kh trong

vide thực hiện các hoạt đồng này, người thục hiện cin phối đăng ký tri cơ quan đăng ký đất dai

Theo quy định tai Khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phổ, việc cấp Giây chứng nhận quyền sỡ đụng đất chỉ áp dụng

ôi, chuyển nhượng, cho thu, cho

cho những người sử dung đất đáp ứng đủ các điều kiện được quy định Tuy nhiên, trong trường có thống báo hoặc quyết dinh về việc thu héi đất cũa cơ quan nhà nước

có thẳm quyền, thi dù là trường hop đã điều kiện nêu trên c

gidy ching nhân quyền sử dung dit Điều nay là đổ dim bảo tính minh bạch va công khai của việc sở dung đất, giúp tránh những sai pham trong quản lý đất dai

sẽ không được cấp

Vite cấp giấy chúng nhân quyén sử dụng đất là rất quan trong là bằng chúng chứngminh người sử dung đất cỏ quyền sở đụng đất mat cách chính ding và hop pháp,Đảng thời, cũng giúp quản lý tốt hơn việc sở dụng dit, dim bio tính đồng đâu và

công bằng cho moi người trong xã hội Do đồ, việc tuân thủ quy định của pháp luật

vé cấp giấy chứng nhận quyên st dung dit 1a rất quan trong để dim bio tinh côngbing và minh bạch trong việc sở đụng đất đai

"Từ những phân tích trên đây, học viên xin khái quá về điều kiện có hiéu lựccủa hop đồng chuyển nhương quyển sử dụng đất “Did hn có hiệu lực của hợpdng chuy én nhượng quyển sit đụng đất là tổng hòa các yêu tổ về điều liên về nănglực chủ thé, điễu hiện về sự tr nguyên cũa chi thé, điễu kiện vé mục đích và nộiching của hop đồng cũng các đu liện riéng có liên quan đến đặc trưng cũa loạitài sân là quyển cử ing đắt Điều kiện có Indu lực của hợp đồng chuyễn nhương

và phat sinh quyẫn, ngÌữa vụ giữa các

in nhường quyên cứ cing đắt và đồng thời buộc các bên

chủ thd phải tôn trong thực hiển Tide tiên thũ các điễu kiện này sẽ giúp dim báotính mình bạch và am toàn cho các bên trong một giao dich chuyển nhương quyển

canh rất quan trong trong việc thục hiện giao dịch này Điều kiến này được xây)

đụng trén cơ sỡ các yéu tổ căn bin của hợp đồng dân sự dim bão tinh minh bạch

và công bing cho cé hai bên tham gia Ngoài ra điều kiện hiệu lực này côn có các

đặc điểm đặc trung với đối tương là quyền sir dụng dit - một loại tài sẵn đặc biệt

và phức tạp ĐỂ dim bão tính chính xác và đầy đủ, các điều khoăn cụ thể

kiên higu lực nay được tổng hợp từ các văn bản pháp luật liên quan Những điều,

của điề

khoăn này không chỉ giúp quy định rõ trách nhiệm và quyền lợi cũa ha bên trong quá tình thục hiện hop đồng ma còn dim bảo tinh hợp pháp và tuân thủ các quy định pháp luật biện hành.

Tớ lạ, điều kiện hiệu lục của hợp đồng chuyễn nhượng quyễn sử dung dit

là một yéu tổ rất quan trọng để thục hiện giao dich này thành công và bảo vệ quyền

loi ofa các bên liên quan Viậc tổng hợp các điều khoăn cụ thé từ các vin bản pháp

luật liên quan là cần thiét dé dém bio tinh minh bach, công bằng và hợp pháp trong

quá trình thực hiện hợp đẳng này,

Hop đồng chuyển nhương quyền sở dung đất lá một loại hop đồng rất quantrong trong lĩnh vục bất đông sản Tuy nhiên, để hợp đẳng này có hiệu lực phápluật, ấu kiện đầu tiên là phải đáp ứng các quy dinh chung tri Bồ Luật Dân nự năm,

15 Ngoài ra, để dim bảo tinh tương thích cũa vin bản chuyên ngành, các vin

bin pháp luật khác công được két hop và áp dung cing với Bộ Luật Dân sự Các văn bản này bao gém Luật Dit Đai, Luật Kinh doanh bất đồng sin 2014 và các

"ngành luật bổ trợ như Luật Công chứng, Luật Thuỷ, Tử các văn bản luật chuyên

"ngành này, các điều kiên liên quan din đặc điểm nhà ở thương mai được mua bán,điều kiện của các bên chủ th, và nhiễu yêu cầu khác sẽ được cụ thé hon Tuy nhiên,viée quy Ả nh các điều kiện này trong nhiễu vấn bên luật chuyên ngành khác nhaucũng din đến my phân tán và mốt số quy dinh có thé df bị chẳng chéo hiu lực Điềunày cũng gây khó khăn cho người dân khi tim hiểu vé các quy đính liên quan đếnhop đồng chuyén nhượng quyên sở dụng dit đo có quả nhiêu vin bản pháp luật

Tuy nhiên, việc quy định rõ răng các đề kiện trong hợp đồng này là rất cén thi

để dim bảo tính hợp lẽ và giúp các bên tham gia hop đồng có được quyển lợi và trách nhiệm rõ răng

Điều kiên có hiệu lực cd hop đồng chuyển nhương quyền sử đang đất cótính bất buộc thi hành Điều kiện có hiệu lục eda hợp đẳng này và các Losi hop đồng

khác đều được quy định theo pháp luật, do đó, các điều khoản này đều có tinh bat

‘bude và được áp dụng bất buộc cho tất cả các bén liên quan Khi các bên ký kết hop

đẳng chuyên nhượng quyển sử dung ait, các bên buộc phải tuân thủ toàn bộ yêucầu về điều kiện, Nếu có bất kỹ vỉ pham nào, hop đồng này có thé bị võ hiệu hoặcmột phẫn Tuy nhiên, việc hợp đồng bị vô hiệu phụ thuộc vào việc điều kiện nào đã

bi vi pham Trong trường hop hep đồng bi vô hiệu, các bên chủ thé tham gia sé không có quyền và nghĩa vụ gì phát sinh Do đó, quan hệ pháp luật công sẽ không được xác lập và các bên có thé phi chíu trách nhiệm i thường cho thiệt hai gây, 1a đo các và phạm và lỗi làm cho hop đồng trở nên vồ hiệu Tóm lai, điều kiện có

hiệu lực cũ hợp đồng chuyén nhượng quyén sử đụng đất là rất quan trong và có

tính bit buộc trong việc thi hành, Các bên tham gia vio hợp đồng này cần tuần thủ

toàn bổ những điều khoăn được quy định theo pháp luật di tránh các hậu quả tiêu

cực và dim bão quyền lợi cho mình Ngoài ra điều kiện có hiệu lực của các dang

hop đồng đều là những điều kiện được pháp định, vi vậy chúng có tinh bắt buộc thi

"hành, 6 denh mệnh lệnh va bắt buộc các bén chủ th tham gia vào hợp đồng chuyển.nhượng quyển sử đụng đất buộc phii tuân theo là hệ quả kéo theo, Khi các bên tiênhành ky kết hop đồng chuyển nhượng quyền sử đụng dit phãi có nghĩa vụ tuân thủtoàn b6 yêu cầu về điều lúện, nếu vĩ phạm sẽ dẫn din hợp đồng đó bi vô hiệu mốt

phần hay toàn bộ, điều này còn phụ thuộc vio điều kiện nào bi vi phạm, Trong

trường hop hợp đẳng vô hiệu, quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể tham gia sẽkhông phát sinh, quan hệ pháp luật không được xác lip, các bên có thé sẽ phii bồithường thiệt hại do lỗi làm cho hợp đồng vé hiệu và các vi phạm khác phát sinh

(ấu cô,

Điều kiên có hiệu lực cũa hợp đồng không chi là công cụ hữu hiệu của nhà

nước để dim bão tính tw nguyện cia các bên khi ky kết hợp đồng, ma côn để dim

bio khả năng thục hiện các quyền và nghĩa vụ phát sinh theo hợp đẳng, không chỉ cho các bên mã còn cho nhà nước và các chủ thé có liên quan hoặc bị anh hướng

bối hậu quả pháp lý cña hop đẳng Ví đụ như tong trưởng hợp chuyển nhượngquyền sử dung đất, điều kiến có hiệu lực cña hợp đồng sẼ dim bão ring hâu quả

Điều kiện hiệu lục cũng có thé dim bio rằng các bên trong hop đồng phải

cung cấp thông tin chính xác và trung thục vé căn nhà được giao dịch, từ đô giúp

bên mua hiểu rõ v tinh trang cũa cần aha trước khi quyết định mua, Điều này công

giúp tránh các tranh chip pháp Lý có liên quan đến thông tia không chính xác hoặc

thiểu sot cũa bên bán Do dé, đều kiên hiệu lục oda hợp đồng chuyển nhương quyển

sử dụng dit là mốt yêu tổ rất quan trong để dim bão tinh minh bach va công bằng

trong các giao dich mua bán nhà ð thương msi

Viiviy, để tránh các tranh chấp và xung đột trong vige chuyển nhương quyền

sử dụng đất, các bên liên quan cân thục hiện đầy đã và chính xác các tiêu chí, điều

kiện trong hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Hiên nay, các quy đính pháp luật vé điều kiên có hiệu lực của hop ding

chuyển nhượng quyên sử dụng dit đã tạo ra một khung pháp lý cho các chỗ théthan gia vio việc chuyén nhương quyển mt đụng đất Những quy dinh này có ýngiữa lớn trong việc giảm thiéw các trường hop hợp đồng bị vô hiệu, Tuy nhiên,hiện tại vin chưa có một vấn bin thông nhất để thị hành, ma các quy đính này vindang được phân tén trong nhiễu vin bản, gây khó khăn cho người tidp cận va hiểu

16 ban chất

ca nhận và Quyên sử đang dit là một trong những quyn tài sả lớn cũa nụ

xã hội Đồng thời phân ánh sự phát tiễn của quốc gia công nh chăm sóc và quan

tâm của Nhà nước đối với đời sống của người dân Trong Chương này, học viên đã

lâm 18 các khái niệm liên quan đôn quyền sở đụng it, chuyển nhương quyền nữdung đất và hợp đồng chuyển nhương quyền sử dung dit, Ngoài re, học viên cũng

đã im hiểu vé điêu Hiên có biêu lực của hop đồng chuyển nhương quyền sử dụng đắt

Mục đích của việc lam rõ vai trò và giá tr của các quy định pháp luật v cácđiều kiện co hiệu lọc của hợp đồng chuyển nhượng quyin sử dung đất là đ giúp cóđược mt cái nhin tổng quan vé hộ thống quy định của Bộ luật din me hiện hành vàLuật dit đi, cũng như các vin bin pháp luật hướng din thi hành liên quan đến việc

chuyển nhượng quyền sử dụng dit Học viễn hy vọng ring việc này sẽ giúp cho

vide áp dung các quy định phép luật về chuyỂn nhượng quyền sử dung đất nói chung

và điều liện co hiệu lực của hợp đẳng chuyển nhượng quyền sử dung đất nói riêngtrở nên dễ dàng và hiệu quả Hơn

2.1.1 Các điều hiện có hiện lực cña hợp đồng chnyéu nhrgng quyễn sic

chung cũa hop đồng đã3.1.1.1 Điều hiện về chỉ thể

Các đối trơng chủ thể thông thường tham gia giao kết hop đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cá nhân và pháp nhân Va ở đây thuật ngữ "chủ

thi" được biểu ông hơn để bao gim cả Hồ gia định, ổ hợp tác và Nhà nước (với

ty cách là bên bán ah) Tuy nhiên, các chủ thé trên không thường xuyên tham giavio giao dịch chuyển nhượng quyén sở dụng đất Tuy nhiên, trong trường hợp ho

có nh cầu chuyển nhượng ho cũng có diy đỏ năng lực hành vi dân sơ để tham giavào giao dịch này Vì viy, khi thục hiện giao dich chuyển nhương quyền sử dungđắt, các chủ th them gia phải số năng lực hành vi din sơ diy đồ theo quy định cũa

pháp luật Điễu này giúp đâm bio tính pháp lý và minh bạch trong giao dich đó, Vi

vậy hợp đẳng chuyển nhượng quyển sở dụng đất cũng có điều kiên chung là và điềukiện cña chi thể giao kết hợp đồng

+ Ca whan:

Hop đồng chuyéa nhương quyền sr đụng dit la met thde thuận dân sự, cho phépcác bên gino dich đạt được sự thống nhất trong ý chỉ và bảo tên tỉnh trang pháp lý

của tả săn có liên quan Tuy nhiên, chỉ những người có năng lực hành vi méi được

xem là có ý chỉ riéng và nhận thức được hành vi cũa minh để có thé ty mình xáclập và thục hiện các quyền, ny

chiu trách nhiệm về giao dich đỏ Điễu 16 din Điều 24 Bộ luật Dân sự 2015 quy

fa vụ phát sinh từ giao dich din sự, đồng thời phải

khả năng ty quyét định và chịu trách nhiêm về hành đồng cia mình Do đó, chỉ khi

cá nhân có đầy đã cả ha loại năng bực này mới được xem là có đủ năng lực đã tham,gis vào giao dich din mr Nếu không đáp ứng được các yêu cầu vỀ năng lực này,

gino dich din sự sẽ không được công nhận theo pháp luật Vi vậy, khi thực hién các

giao dich din sơ liên quan dén việc chuyén nhương quyền sử dung dit, cân lưu ýđôn năng lục hành wi và chủ thé cba tùng cá nhân để dim bio tính pháp lý và tránh,

các tranh chấp vé sm

Ning lực hành vỉ lâu sự cũa cá nhân

Nẵng lục hành vi cia một cá nhân là khã năng để xác lập và thực biện quyền và

ngiĩa vụ din nr bing cách thực hiện các hành động phù hop Năng lực này được

coi 1ã do chỉnh cá nhân đó tạo ra Vi đụ, khu hai bên ký kết một hop đẳng, họ đồng

vi các điều khoăn và điều liện của hợp đẳng đó, và sự đẳng ý này chỉ có giá ti

hi ngờ lợ kết hop đẳng đó đã năng lực hành vi tơ nguyện và có ý chí riêng

Việc dim bảo năng lọc hành vi của mỗi cả nhân rất quan trong trong các giaodich din mg và néu ai không có đã năng lục hành vi, các hành đông cia ho có thékhông có giá tri và có thể din din các hậu quả pháp lý nghiêm trong Tuy nhiên,

Bộ luật Dân sự không quy định rõ ràng về việc cá nhân phi có đã năng lực hành

tham gia vào các giao dich dân sự Thay vào đó, quy định ring các cá tham gia vào các giao dịch phù hợp với độ tudi và nhu cầu của họ

Do đó, dé dim bio tính minh bạch và bão vé quyén lợi cho các bên tham giatrong các giao dich din sự việc kiém tra năng lục hành vi cũa từng cá nhân rất quantrong Các chuyên gia pháp lý để xuất rằng, trước khi ký kết một hop đồng haytham gia vio một giao dịch nào đó, các cá nhân cần phải tim hiểu kỹ về các quy

din pháp luật liên quan đến năng lục hành vĩ cũa mình để tránh tinh trang phátsảnh tranh chấp pháp lý sau này:

Ning lực pháp lật din sự cũa cá nhân

Nẵng lục pháp luật din sơ cia mỗi cá nhân là khả năng cũa ho đ thục hiện các

quyên và nghĩa vụ din sự Điễu này bao gốm viễc tham ga vào các hoat động pháp

lý, chẳng hen như ký kết hop đẳng hộc chuyển nhương quyền sử dung đất 6 Tất

cả các cá nhân đều cĩ năng lục pháp luật din mr tương đương, từ khi sinh ra cho đơn khí qua đối

Nhờ vậy, khi một of nhân muốn tham gia vào giao dich chuyển nhương quyền

sử dụng đất ư, yêu cầu của họ là phải cĩ năng lực pháp luật din me Bat ky cơng dân

Việt Nam, người Việt Nam định cơ ð nước ngồi hoặc người nước ngồi cử trủ ở

Việt Nam đều cĩ quyên tham gia vio giao dich này và sở hỗu nhà oi của minh

Ning lục pháp luật din sự và năng lực hành vi din sơ đồng vai trở quan trong

trong việc xác định năng lục chỗ thể din av cũa cá nhân Khi cá nhân cĩ đồ nănglực chủ thổ, thi ho được tham gia vào các giao dich liên quan đền quyển sử dungđắt một cách hiệu quả và tránh những rồi ro về vin để chủ thé

Bên cạnh các quy định hiện hành của Bộ Luật Dân Sự, Luật Dit đại và các vin

bin hướng dẫn Hiên quan đã bổ sung thêm các quy định về điều kiện cá nhân muốntrở thành chỗ thể trong quan hệ chuyển nhương quyền sở dụng dit Cụ thể, để trởthành chi thé trong quan hộ chuyển nhương quyền sử dụng dit, cá nhân trong nước

phải dip ing diy đồ năng lực hành wi din sự và khơng bit bude phải cĩ ding ký thường tr tạ nơi cĩ nhà ở đĩ

Đơi với các cá nhân nước ngồi hoặc người Việt Nam dink cự ở nước ngồi, athục hiện giao dich chuyển nhương quyền sử dung dit, ho cũng cần cĩ đã năng lụchành vi din a Tuy nhiên, để được sở hữu nba ở thi ho phải thuộc đối tượng được

phép sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

Việc xác định năng lực chủ thi din a cũa cá nhân rất quan trọng để dim bảo

tính minh bạch và cơng bing trong các giao dich liên quan đến quyền sử đụng dit

Người din cần phải nắm rõ những quy định này đỂ tránh những rắc rồi trong quả

trình thục hiện các giao dich liên quan din quyễn sử dụng dit

hi mốt người bi bệnh tâm thin hoặc mắc bệnh khác mà không có khả năng

nhân thúc vã kiém soát hành vi của mình, thi Toa án sé ra quyết định toyên bồ người

nay là người mắt năng lục hành vi din sự trên cơ sở kết luân giám định pháp y tam

thần, theo yêu cầu của người có quyển lợi ich liên quan hoặc của cơ quan, t8 chứchữu quan Tuy nhiên, kh bị uyên bố mắt năng lực hành vi din sự người dé sẽ mấtkhả năng giao kết bất kỹ hợp đồng din sơ nào và hop đồng chuyển nhượng quyền

sử dung đất nói riêng Điều này có ngiĩa là bất cỡ hơp đẳng nào được giao kết bởi

"người dé sẽ trở thành hop đồng vô hiệu bối không đáp ứng được điều kiên có hiệu

lực cia hop đẳng Do đó, việc tuyên bổ nguời mất năng lực hành vi dân sơ là rất quen trong dé bão về các Loi ích cũa người đó và người khác liền quan din họ trong các thôa thuận hop đông, Theo nguyên tic, khi một cá nhân bị huyền bổ là mat năng

ực bảnh vi dân su, điều này có nghĩa là ho không còn có khả năng thực hiện quyền

và nghĩa vụ din sơ của mình Việc thực hiện giao dich din sự cia ho sẽ phải được

"người dei diện theo pháp luật, tức là người giám hộ của họ, thực hiện Trong trường

hop chuyển nhương quyền sử dụng đất người giám hộ sẽ dai diễn cho người mấtnăng lọc hành vi dân sự thục hiện các hoạt động như ký kết hop đẳng chuyểnnhượng quyên mi dung dit, nộp hỗ sơ chuyển nhượng quyền sử dung dit cũng nh

thục hiện các khoăn chỉ phi liên quan

Tuy nhiên, trong quá trình thục hiện giao dịch chuyển nhương quyền sử đụng

dit, người giám hộ cần dim bảo ring việc chuyển nhương này sẽ phục vụ lợi ích của người mất ning lục hành wi din sự Bởi theo quy định của Bồ luật Dân sự năm

2015, người đại điện phải hướng tới việc bảo vệ quyền và lợi ich hop pháp cite

người mat năng lực hành vi din sự Nếu giao dich chuyển nhường quyên sử dung

dit không được thục hiện dé bảo vé lợi ich của người mắt năng lực hành vi din sơ

sé din đến các tin thất, thí giao dich đó sẽ không được coi là hop lê và có thé bịtuyên bổ vô hiệu, Vi vậy, việc người giám hộ phai cần thân xem xét những điều

kiện và cam kết trong hợp đồng chuyén nhương quyền sử dụng dit để dim bảo ringquyền lợi của người mất năng lực hành vi din sự được bảo vệ

Vé iu kiện về chỗ thể ngoài các điều kiên về năng lực chủ th như các giao

dich din sự khác, còn các điều kiên kêm theo vé

= Đắtvới bên chnyéu nhượng

Bên chuyén nhượng phải lá chủ thể sở dung đất,

Phải được Luật đất dai cho pháp giao dich;

Được quyền chuyển nhượng quyền sử đụng đất

- 8B i bên nhận chuyéu nhượng.

Người nhận chuyển nhượng quyên nở dung dit phii là cá nhân hoặc tổ chúc đượcpháp luật cho pháp tham gia gao dich chuyén nhương quyền sử dụng dit và không

bi hạn chế quyền này, Theo quy định của Luật đất dai 2013, các trường hợp bi hạnchế bao gồm

- Đi với hô gia đính cá nhân, nêu không trực tip sén xuất dit nông nghiệp tại

dia phương ho không được nhân chuyển nhương quyên sử dung dit để trắng lúa

- Người Việt Nam di định cư ở nước ngoài chỉ được nhận quyền sử dụng đất

trong các khu công nghiệp, cum công nghiệp, khu chế xuất, khu cổng nghệ cao và

khu kin tỷ

- Đôi với doanh nghiệp có vẫn đu tơ từ mage ngoài, chỉ có thd nhân chuyển

nhượng vốn đầu tala giá tị của quyền sở đụng đất từ Chính phủ, Đây là giá trí ci

quyển nữ dung dit mà doanh nghiệp hiện di sử dụng và đã thuê từ Nhà nước theo Hình thức tha tiễn một lin cho toàn bộ thời gian thuê Giá tị quyền sử dung đất này

đã được vẫn hóa bởi doanh nghiệp

Trong một số trường hợp đặc biệt đưới diy, hop đông chuyển nhương quyển st

dung đất ký với người mắt năng lực hành vi dân sự sẽ có hiệu lực:

= Trường hợp khối phục năng lực hành vĩ dân sơ

Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 125 cia Bồ luật Dân sw 2015, đối với

giao dich din mự mã người xác lập giao dịch thùa nhân hiệu lục sau khi đã khôi phục năng lực hành vi dan sự thi giao dich nay sẽ không bị xem 1a giao dich vô

hiệu Như vậy, nu mốt người tiễn hành ky vao mốt hợp đồng chuyển nhương quyền

Ễ nhận thức, làm chủ được hành vi cũa

sử dụng dit trong khoảng thời gian không

mình, nhơng khi hải phục năng lục hành vi dân sự ho thừa nhận hiéw lực cũa giao dich đó, thi hợp đẳng chuyển nhượng quyên sở đọng đất nay vẫn sẽ có hiệu lực

pháp luật và rằng bude quyền và ngiữa vụ của các bên theo hợp đồng chuyển nhượng

quyên nữ dung dit di giao kết

‘= Trường hop mắt năng lục hành vi din sự sau khi để nghị/được để nghị giao

kết hợp đồng

6 nhiễu trường hop hop đẳng chuyển nhượng quyền sử dung dit

Trên thục

đã được hai bên thôa thuận và đông y giao kết, tuy nhiên sau đó nhiều lý do mà

một bên mất di năng lực hành vi din my khi các bên chưa tiền hành kỷ kết hợp đồng

chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử đụng đất

Nếu dun vào quy định về điễu kiên có hiệu lực của giao dich din nema cho rằngvide giao kết hop đồng không có giá tr sẽ bắt công đối với các bên, dic biệt la bênkhông bị mắt năng lực hành vi din mự bi lế ti thoi điểm để nghĩ giao kết hay chấpnhận giao kết, các bên đều có diy di ning lực hành vi dân sự di ty nguyễn giaokết và thôa thuận với nhau về quyền, nghĩa vụ cũa các bản trong hợp đẳng Vi vậy,

để bio vệ lợi ích cũa các bên, pháp luật đã quy định trường hợp bên để nghĩ hoặc

tiên được dé nghị mắt năng lục hành vi din nự hoặc có khó khăn trong nhận thức, lâm chủ hành vi thi việc để nghị và vide tr lời chấp nhận để nghỉ giao kt hợp đẳng

vn có gá tủ, trở trường hợp nôi dung giao kết gin lién với nhân thân oda bên đề

nghi/bén được để nghị

Trong trường hợp này, thi người giám hồ cia người bi mat năng lục hành vi dânsof tip tục thực hiên hop đẳng chuyén nhượng quyền sử dụng đất với bên còn la

Voi những phân tích ở trên, thấy ring không phãi moi trường hợp khi một bên,

ký kắt là người mắt năng lục hénh vi đân sự thi hop đẳng chuyển nhượng quyển nữ dung dit sẽ đương nhiên bị toyên vô hiệu, Tuy nhiên đ tránh xây ra những tranh,

chip và thiệt hai không ding cô, moi người cân dim bio các điều kiên cổ hiệu lục

của hợp đồng chuyỂn nhương quyền st dụng đất, đặc biết là điều kiện

giao kết hop đồng

+ Pháp nhân

Pháp nhân là mốt thực thể pháp Lý trong luật din sự tei Việt Nam, và đỂ tham gia

vio các giao dich din nụ pháp nhân có thé ủy quyền cho người dai điên theo pháp

luật để thục hiện các hành động này Người dai diện này s đại diện cho pháp nhân

để thực hiện các giao dịch dân sự thông qua vie xác lập và thục hiện các hành động

nhất định Các quyền và nghĩa vụ được thi lip bởi người đại điện này sẽ phất sinh các quyền và nghĩa vụ của pháp nhân tương ứng Tuy nhiên, pháp nhân chi được them gia vào các gieo dich din sự phù hợp với chức năng và nhiệm vụ của mình Việc xác lap các giao dich din sự bởi người dei diễn này rẽ phát sinh các quyền và ngiĩa vụ của pháp nhãn trong phạm vi nhiệm vụ được điều lê hoặc pháp luật quy

inh Theo đúng quy đính cũa pháp luật hiện hành, pháp nhân la một tổ chức có tơcách pháp lý riêng biệt và hoạt đông độc lép Tuy nhiên, 4é được công nhân là mộtpháp nhân, tổ chúc do phải đáp ứng diy đã các tiêu chuẩn và điễu kiện rau:

- Được thành lập hợp pháp: Tổ chức pháp nhân phai được thành lập theo quy

đảnh cũa pháp luật, cụ thé là quy đính vé loại hình tổ chức, quy trình thành lập, và

các thủ tục pháp ý lên quan

- Có cơ câu tổ chúc chit ché: TỔ chức pháp nhân cần có mốt cơ cầu tổ chức

rOring dim bão nự phân công và dinh hướng công việc hiệu quả Ngoti ra tổ chức này cũng cân thiết lập các quy định và chính sách nội bộ để dim bảo hoạt đồng được thực hiện một cách trơn tra và cổ hiệu quả

- Co tài sẵn độc lập: Tổ chúc pháp nhân cần có tả sản riêng biệt, không liên

quen đến ải sin cũa cá nhân hay tổ chúc khác, Tai sản này phải được quản lý và sở

dung một cách có trách nhiệm, trong giới han oie pháp luật

- Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật mốt cách độc lap: Tổ chức

pháp nhân có thé ky kết các hợp đồng, giao dich thương mai và thực hiện các hoạt