Khóa luận tốt nghiệp: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật dân sự

Tác giả Nguyễn Thanh Thúy và tác giả Lê Minh Thành có cách tiệp cận giống nhau về khá: miệm thé chap nhà ởHTTTL, theo đó, thê chap nhà ở HTTTL là việc bên thé chap đùng nhà ở đang trong

BÔ TƯ PHAP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HOANG THI MINH HANG

451729

PHAP LUAT DAN SU

KHOA LUAN TOT NGHIEP

Ha Nội - 2023

BỒ TƯ PHÁP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HOÀNG THỊ MINH HÀNG

451729

Chuyên ngành: Luật Dân sự

KHÓA LUẬN TOT NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HOC

TS NGUYEN VAN HOI

Ha Nội - 2023

LOI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan day là công trình nghiền cứu của riêng tôi,

các kết luận, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là trưng thực,

đâm bảo đồ tin cậy./

“Xác nhận của Tác gid khóa luận tốt nghiệp

giảng viên hướng dẫn (Ky và ghi rõ họ tên)

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

BLDS Bộ luật Dân sự

HTTTL Hình thành trong tương lat

KDBĐS Kinh doanh bat động sản

MỤC LỤC Trang phu bia

Danh nuue Cie Chit việt tết c ác cc-kcibcdGdtGdLAGcaueGaA40160-a00a2264/888

MỜ ĐẦU kecggbönnn60106510210 1S 0GQEDGNISRGESGĐIGUGSIENGENGĐSDGDSSDH 033359052

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

6 Ý nghĩa khea học và thực tien của việc nghiên cứu đề tài TỶ

CHƯƠNG 1 MOT SÓ VAN DE LÝ LUẬN VE THE GHÉP NHÀ Ở HÌNH

THĂNH TRONG TƯỜNG AT ng nn0660<021.s686a60u10sansdsdeossalfT

1.2 Đặc diem của thế chấp nhà ở HTTTL

1.2.1, Đặc điểm chung của thê chap tài sản Rg

1.2.2 Đặc điểm riêng của thê chap nha ở HTTTL 2555555cscssse.14

1.3 Nội dung pháp luật về thế chấp nhà ở HTTTL 161.3.1 Nhom quy đính về chủ thé của thé chap nha ở HTTTL 1ổ13.2 Nhóm quy đính về hình thức của thé chấp nhà ở HTTTL 17

1.3.3 Nhóm quy định về nội dung của thê chấp nhà ở HTTTL 181.3.4 Nhớm quy đính về hiéu lực và hiệu lực đổi kháng của thé chap nha ở HTTTL 191.3.5 Nhớm quy định về xử lý tài sản thé chap là nhà ở HTTTL

TIỂU KET CHƯƠNG 1 cs 20

CHƯƠNG 2 THỰC TRANG PHAP LUAT —_ THỂ Hiển NHÀ Ở HÌNH

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI -2-22 2c 212.1 Quy định pháp luật về thế chấp nhà ở HTTTL 212.1.1 Quy định về chủ thé của thê chap nhà ở HTTTL 25 55ssecceeeeere.2f

tk

Aa tứ +

21.11 Bên thế chắp 21

2.1.1.2 Bên nhận thé chap Seine = 23

2.1.2 Quy định về hình thức của thé chấp nhà GHTTTL o.oo eee eee 23

2.1.3 Quy định về nội dung của thê chấp nhà ở HTTTL 282.13.1 Quy dinh về đối tượng của thé chấp nhà ở HTTTL 5

2.1.3.2 Quy dinh về phạm vi của thé chấp nhà ở HTTTL co 27213.3 Quy dinh về quyền và ng)ữa vụ của các bên trong quan hệ thé chấp 27

2.1.4 Quy định về hiệu lực và hiệu lực đối kháng của thê châp nhà ở HTTTL.

2.1.4.1 Hiệu lực của biện pháp thé chấp nhà ở HTTTL

2.1.4.2 Hiệu lực đối kháng cũa biên pháp thé chấp nhà ở HTTTL

2.1.5 Xử lý tài sản thé chấp là nhà ở HTTTL 2Sseeeo.32.1.5.1 Các trường hợp xử lý tài sản thé chấp là nhà ở HTTTL 35

2.1.5.2 Phương thức xit If tài sản thé chắp là nhà ở HTTTL 372.1.5.3 Trình tự thù tục xử lj tài sản thé chấp là nhà ở HTTTL 382.2 Đánh giá quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở HTTTL 4l

2.2.1 Những ưu điểm đã đạt được

2 2.2 Những hạn chế cần khắc phục ‘i oo 42TIỂU KET CHƯƠNG 2.0 ecssssessscssssssscesuensnunscnnscnnecenscensnsuaninanensnnngceseceenses 45CHƯƠNG 3 THỰC TIẾN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THÉ CHÁP NHÀ ỞHÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ MOT SG GIẢI PHÁP, KIEN NGHỊROAN THIẾ N khưa5224 46c 8¿it0100IÄ00S80ãdã86AS8x885G040S8kiANdiEslsidoibkeiausl6,

3.1 Thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp nhà ở HTTTL 46

314 Witting Kết la đầEđưổb:: cccoiecbioibsotStlAoodkiocdtSeateasatesz.oilg

3.1.2 Những khó khan, vướng mắc AT

3.1.3 Nguyên nhân của những khó khăn, vướng m mee)

3.2 Kien nghị hoàn thiện pháp luật và giãip háp nâng cao hiệu qua thực hiện pháp

3.2.1 Kiên nghi hoàn thiện pháp luật về thé châp nhà ở HTTTL đổ

3.2.1.2 Một số kiến nghị cụ thể 2 a 5Ổ

3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thé chap nhà ở HTTTL

TIỂU KET CHƯƠNG 3

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO Nh hen l0EaaogteiagtfSira<66

PHD GU C Sicgstzsetocobecoasa(GeQSiEĐtS/B2AtĐ908'G0(SoaSatGsseqaaussmsassft

MỞ DAU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nha ở không chỉ là tai sản lớn, có giá trị của mỗi hô gia đính, cá nhân ma con là

yêu tô thể biện trình đô phát triển kinh tê - xã hội của môi quốc gia cũng như nên vănhoa, phong tục, tập quán của môi dân tộc, vùng miền Trong đời sống xã hội, việc cải

thiện chỗ ở là một trong những yêu câu cap bách của mỗi quốc gia nhằm ôn đính va nângcao đời sông của nhân dân Có chỗ ở ôn định, phù hợp, an toàn là một quyền cơ bản củacon người, là nhu câu chính đáng của mốt cá nhân, hộ gia đính và là điều kiện cân thiệt

dé phát triển nguồn nhân lực phuc vụ sự ngiuệp công nghiệp hoá, hién đại hoa dat rước

Ké từ khí nước ta thực hiện chủ trương đổi mới toàn điện dat nước, quá trình đô thihoa đã dién ra hệt sức nhanh chong và mạnh mé Đô thi hóa cùng với sự gia tăng dân sốngày mét lớn ở nước ta đã kéo theo nhu câu về nha ở tăng cao và được dự báo là tiép tục

tăng trong những năm tới Dé đáp ứng nhụ câu của người dân về nhà ở, nhiéu khu dé thi

mới, nhiều du án đầu tư xây dung nhà ở đã được xây dựng va vi vậy, doanh nghiệp

KDBDS cần nhiéu vốn để thực hiện các du án đầu tư xây dung nha ở, dẫn tới nhu cầuthé chấp nhà ở đang xây dung dé vay vốn hoàn thiện du án, hoàn thiện công trình Khôngchỉ doanh nghiệp KDBĐS, nhu câu về nhà ở của các cá nhân cũng rat cấp thiết Tuynhién, khả nắng tai chính của hau hết người dân còn có hen so với giá mua nha ở trên thi

trường, do đó, nhiêu người không đủ khả năng mua nha ở bằng nguồn thu nhập của minh

mà chỉ có thé mua theo phương thức trả dân, trả góp hoặc bằng nguôn vén vay ngânhang Khi người dân có nhu cầu vay von mua nhà ở, các ngân hàng thường yêu câu ho

có tài sản bão đảm dé hạn chế rủi ro và bảo toàn nguén vốn vay Tử hoàn cảnh và điềukiện thực tế của minh, nhiéu người dân đã thé chấp chính tài sản hình thành từ von vay

là nhà ở HTTTL đề vay von phục vu cho hoạt động đầu tư, mua nha Như vậy, thực trangthé chap nhà ở HTTTL 1a một nhu cau cap thiệt của cá nhén, doanh nghiệp KDBDS

Đôi với thê chép tài sản là nhà ở HTTTL, pháp luật đã có những quy đính tương

đối hoàn chỉnh và cụ thể nhằm tạo điều kiên thuận lợi cho các bên khi tham gia vào quan

hệ nay, được thể hiện trong các văn bản pháp luật quy đính về biện pháp bảo đảm thực

hién nghiia vu dan sự và các văn bản trong lĩnh vực nhà ở, KDBĐS Tuy nhiên, các quy

đính pháp luật về thé chap nhà ở HTTTL còn tôn tại nluêu mau thuần, chông chéo giữa

văn bản pháp luật chung và các văn bản pháp luật chuyên ngành Trong thực tin apdung, khách hàng và các ngân hang còn gap nhiêu khó khăn, vướng mắc về cơ chế, thatục pháp lý dẫn đến không đảm bảo được quyền lợi của các bên, ảnh hưởng dén quan hệ

tin dụng giữa ngân hàng và khách hang Khách hàng thì kho khan trong việc tiếp cậnnguôn vốn của ngân hàng, còn ngân hàng thi e ngại trong việc cap vên do cơ chê cluathông suốt, việc hiểu chưa đúng hay việc áp đụng quá nguyên tắc những quy định pháp

luật của các cơ quan chức năng có thâm quyên dan đân những khó khăn, hạn chê, thậm

chí là căn trở các giao dich vay von có bảo đảm bằng nhà ở HTTTL Ở góc đô nghiêncứu, trong thời gian qua, đã có nhiều công trình nghiên cửu liên quan đến đề tài thê chapnha ở HTTTL Tuy nhiên, vi đây là van dé còn kha mới mẻ, mac dù đã được dé cập trongnhiéu công trình nghiên cứu nhưng chưa thật sự chuyên sâu và mới chỉ ding lại ở việc

phân tích một số khia cạnh nhật định Nhận thây sự cần thiết trong việc nghiên cứu các

van dé pháp lý về thê chép nhà ở HTTTL, tác giả đã lua chon đề tài: “Thế chấp nhà ở

HTTTL theo quy dink của pháp luật đâu sw” làn đề tài nghiên cứu khỏa luận với mong

muốn góp phần hoàn thiên hơn nữa các quy dinh pháp luật về thé châp nhà ở HTTTL

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Thé chap nha ở HTTTL là một dé tai tương đối mới và phức tạp Liên quan dén

van dé này có một sô công trinh khoa học, bài viết đá được thực hiện, tiêu biểu như

- Pham VănTuyết, Lê Kim Giang(2015), “Hoàn tiền chế đình bảo đâm thực hiện

nglita vụ dan sự”, Sách chuyên khảo Ở công trình nay, tác giả đã đưa ra những lý luậnchung về bão đêm ngiấa vụ dan sự, phân tích quy định pháp luật, chỉ ra những bat cập

va nêu phương hướng hoàn thiện cho tùng biện pháp bảo đâm nghĩa vụ dân sự, trong đó

có biện pháp thé chấp tai sản dựa trên cơ sở các quy đính của BLDS năm 2005

- Nguyễn Thanh Thúy (2014), “Thế chấp nhà ở HTTTL theo pháp luật Liệt Nam“,

Luận văn thạc si Luật kinh tá, Đại hoc Quốc gia Hà Nội Luận văn trên chủ yêu nghiên

cứu các van đề lý luận, các quy định của pháp luật về thé chap nha ở HTTTL của các tổ

chức, cá nhân mua của doanh nghiệp có chức năng KDBDS và thực tiễn ấp dụng, từ đó

dua ra các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về van đề nay

- Nguyễn Hoàng (2015), “Thế chấp nhà ở HTTTL theo pháp luật Diệt Nam hiểnhành”, Luận văn thạc si Luật học, Đại học Quốc ga Hà Nội Luận văn tập trung nghiêncứu về thé chap nhà ở HTTTL theo quy đính pháp luật Viét Nam hién hành, đánh giá

thực tiễn áp dung các quy dinh nay và đề xuất các giải pháp dé tháo gỡ những vướngmac, bat cập trong thực tiễn áp dụng pháp luật, từ đó dé xuất những giải pháp nhằm nâng

cao hiệu quả thi hành pháp luật về cho vay thé chap bằng nhà ở HTTTL

- Hoàng Thị Hai Hà (2015), “Pháp luật vé cho vay thé chấp bằng nhà ở HTTTLcủa ngân hàng thương mại tại Viét Nam“, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tê, Đại học Quốc

ga Hà Nội Luận văn nghiên cửu về cho vay thé chap bằng nhà ở HTTTL trên cơ sởphân tích các quy định của pháp luật Viét Nam và đánh giá thực tiền áp dụng những quyđính về van dé này, tử đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành phápluật về cho vay thé chap bằng nha ở HTTTL

- Nguyễn Tran Huyện Trang (2016), “Thế chấp nhà ở HTTTL theo Luật KDBĐS

2014”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Luận văn này trình bay

những van đề lý luận về thé chap nha ở HTTTL, nghiên cứu các quy đính của LuậtKDBDS năm 2014 về thé chấp nhà ở HTTTL và thực tiễn áp dung từ đó đề xuất mat sốgiải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về van dé này

- Phan Ngọc Trâm (2016), “Thé chấp nha ở HTTTL dé đảm bảo thực hiện nghĩa

vụ từ hợp đồng tín mg”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nôi Luận

van trình bảy m ột số van đề lý luận vệ thé chap nhà ở HTTTL, đánh gia thực trạng phápluật về thé chap nha ở HTTTL dé đảm bảo thực hiện ngiĩa vụ tử hợp đông tin dụng, từ

đó đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về van đề này

- Pham Vân Anh (2017), “Thế chấp nhà ở HTTTL dé bảo đâm cho hợp đồng tín

ding”, Luận van thạc sĩ Luật học, Trường Đai học Luật Hà Nội Luận văn tập trung trình

bay những van đề lý luận về thé chấp nhà ở HTTTL để bão đảm cho hợp đồng tin dụng,

nghiên cứu các quy định của pháp luật về thé chap nha ở HTTTL dé bảo đảm cho hợp

đẳng tin dụng chi ra những han chế, bat cập của các quy định pháp luật, từ đó dé xuấtmột số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về van đề nay

- Huỳnh Anh, “Một số vấn dé pháp I về thế chấp nhà ở HTTTL tại ngân hàng

thương mại”, Tap chí Nghiên cửu lập pháp, sô 19/2016 Trong bài việt này, tác giả

nghiên cứu khá cụ thé các yêu tô nhận điện nhà ở HTTTL 1a đổi tượng của hợp đông théchap và phân tích các van dé lý luận, thực tiễn đã được khắc phục cũng như các van dévướng mắc phát sinh trong việc áp dụng pháp luật liên quan dén thê chap nhà ở HTTTL

- Vũ Thị Hàng Yên, “Nhận điện nhà ở HTTTL là tài sản thé chấp theo Luật Nhà ở

và BLDS hiện hành”, Tap chi Dân chủ và Pháp luật, số 04/2017 Bài viết đã xây dựngcác tiêu chi cụ thé dé nhận điện bản chat của nhà ở HTTTL là đôi tượng của biện phápthé chap Trên cơ sở đó, bài việt đã có những kiện nghị dé hoàn thiện hơn nữa pháp luậthiện hành trong việc xây dựng quy chê pháp lý đối với việc thê chap nhà ở HTTTL

- Bùi Đức Giang, “Nhận báo dam bằng bat đồng sản HTTTL từ chủ đầu tư dự ánnhà ở ”, Tạp chí Ngân hàng, sô 06/2017 Bài viết tập trung phân tích mục dich, điều kiện

thê chấp và công chứng chứng thực hợp đồng thé chap bat đông sản HTTTL của chủ

đầu tư du án nha ở và việc giải chap von đang đặt ra một số vướng mắc trong thực tê

Có thé thay, mặc dù đã co khá nhiều công trình nghiên cửu về dé tai thé chap nha

ở HTTTL, nhưng hau hết chỉ tập trung nghiên cứu vào từng van đề cụ thé, do đó, ngườiđọc chỉ có thê tiếp cận tùng khía cạnh của thê chấp nhà ở HTTTL mà khó có được cáinhin tông quát về hệ thong quy định của pháp luật đôi với loại hình thé chap đặc biệt

này Bên cạnh đó, phân lớn các nghiên cứu được thực hiên trước thời điểm BLDS năm

2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật KDBDS năm 2014 và các văn bản hướng din có luệu

lực thi hành, vi vậy, chưa có sự cập nhật những quy định pháp luật mang tính mới Do

đó, việc tiếp tục nghiên cứu các quy đính của pháp luật vé thé chap nha ở HTTTL là điềurat can thiệt và có ý nghĩa cả về mat lý luân và thực tiễn, đặc biệt đối với các tô chức tinđụng, các cơ quan nhà nước có thâm quyền, cũng như các cá nhân, tô chức có liên quan

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Muc đích ughién cứu: Mục đích nghiên cứu của khóa luân là làm sáng tỏ các vận

đề lý luận về thê chấp nhà ở HTTTL, phân tích thực trạng pháp luật về thê châp nhà ở

HTTTL, cũng như đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về thê chap nhà ở HTTTL, trên

cơ sở đó, khóa luận nhằm đưa ra một số giải pháp, kiên nghị hoàn thiện

Nhiệm vn ughién cứ:

Thứ nhất xây dung được khái niém thé chap nhà ở HTTTL và chỉ ra được những

đặc điểm chung của thé chap tài sản, những đặc điểm riêng của thê chap nhà ở HTTTL,đồng thời, phân tích các nội dung pháp luật về thé chap nha ở HTTTL

Thứ hai, nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật về chủ thé của thé chap nha

ở HTTTL, hình thức của thé chap nhà ở HTTTL, nội dung của thé chap nhà ở HTTTL,luệu lực và hiệu lực đối kháng của thé chap nhà ở HTTTL, xử lý tài sản thé chap 1a nhaởHTTTL Từ đó, đánh giá những uu điểm đã đạt được, những hạn ché cân khắc phụctrong quy định của pháp luật biên hành về thê chap nha ở HTTTL

Thứ ba, phân tích những kết quả đạt được, những khó khăn, vướng mắc, cũng như

nguyên nhiên của những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật về thé

châp nhà ở HTTTL Trên cơ sở đó, đưa za một số kiên nghi hoàn thiên pháp luật và giải

pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thê chap nhà ở HTTTL

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối trong nghiên cứm: Khóa luận tập trung nghiên cứu các vân đề lý luận, thựctrạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về thê chap nhà ở HTTTL

Phạm viughién cứn:

Phạm vi về nội ding nghiên cứu: Khóa luận tập trung nghiên cứu về thé chap nha

ởHTTTL Trong đó, chỉ ra quy dinh của pháp luật, đánh giá thực trạng pháp luật và thuc

tiễn thực hiện pháp luật về thê châp nhà ở HTTTL, tử do đưa ra kiên nghị hoàn thiệnpháp luật và giải pháp nâng cao hiéu quả thực luận pháp luật về thé chap nhà ở HTTTL

Phạm vi về không gian: Khóa luận tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luậtViệt Nam liên quan đền thé chap nhà ở HTTTL và thực tiễn thực hiện các quy dinh của

pháp luật về thé chap nhà ở HTTTL ở trong phạm vi lãnh thé Viet Nam

Phạm vi về thời gian: Khóa luận tập trung nghiên cứu quy đính của các văn bản

quy pham pháp luật biên hành liên quan đến thé chấp nhà ở HTTTL, trong đó có triểnkhai phân tích và đố: chiêu với quy dinh trong các văn bản quy phạm trước đây để làm

rõ tính moi của hệ thông pháp luật và làm phong plat hơn cho đề tải nghiên cứu

Š Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Phirong pháp hiậm: V tậc nghiên cứu khóa luận sé dựa trần cơ sở phương pháp duy vật biện chúng và duy vật lịch sử của chủ nghia Mác - Lêmn Đây được coi là kim chỉ

nam cho việc định hướng các phương pháp nghiên cứu cu thé trong việc thực hiên khóaluận Phương pháp này được sử dung đề nghiên cứu các van đề lý luận trong khóa luận

Phương pháp nghiêu cứm cụ thé: Trong quả trình nghiên cửa khóa luận, tác giả

sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thé như sau: () Phương pháp phân tích, bìnhluận dé làm 16 các vấn đề lý luân và quy định pháp luật biện hành vệ thé chap nha ở

HTTTL; (4i) Phương pháp so sánh khi liên hệ giữa các quy đính pháp luật hiện hành với

các quy định pháp luật đã hết liệu lực pháp ly dé tim sự khác biệt, từ đó đúc kết đượcquá trình hình thành, phát triển và hoàn thiên pháp luật về đối tương nghiên cứu của détài; (ii) Phương pháp tông hợp nhằm khái quát hóa thực trang pháp luật và thực tiễn thựchiện pháp luật về thê chap nhà ở HTTTL nhằm đưa ra các giải pháp, kiên nghị phù hop

6 Ý nghĩa khea học và thực tiễn của việc nghiên cứu đề tài

nghĩa khoa học: Khóa luận làm sáng tö những vẫn dé lý luận về thé chap nha ởHTTTL, hê thông, đánh giá, nhiên định được ưu điểm và hạn chế của các quy định phápluật liên quan đền dé tài khi vận dung vào thực tiễn, trên cơ sở đó, đề xuat mét số giảipháp góp phân hoàn thiện pháp luật vệ thé chap nha ở HTTTL

nghĩa thực tiếu: Khoa luận 1a công trình nghiên cứu có giá trị tham khảo cho

nhimg người làm công tác pháp luật trong quá trình ng]iên cứu và hoàn thiện những quy

đính pháp luật về biện pháp thê chap nha ở HTTTL

7 Kết cau của khóa luận

Ngoài phân Mở dau, Kết luận, Danh mục tai liệu tham khảo, nội dung của khóaluận gồm 03 chương

Chương 1 Một sô van đề lý luân về thé chap nhà ở HTTTL

Chương 2 Thực trạng pháp luật về thé chap nhà ở HTTTL

Chương 3 Thực tiễn thực hiện pháp luật về thé chap nha ở HTTTL và mét số giải

pháp, kiên nghị hoàn thiện

CHƯƠNG 1

MOT SÓ VAN DE LÝ LUẬN VỀ THE CHAPNHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI1.1 Khái niệm thế chấp nhà ở HTTTL

Biện phép thê chấp là một biện pháp bảo dam thực hiên nghĩa vụ dân sự Voi các

uu điểm của mình, thé chấp được lựa chọn 1a biện pháp bảo dam của hầu hết các giao dich dan sự, đặc biệt là trong các quan hệ tin dụng, “Thế chấp” là thuật ngữ có nguén

goc Hán Việt: “Thế là bỏ đi, thay cho”, “Chấp là cẩm, giữ: bat’) Do vay, có thé hiéuthé chap là cách thức bảo đảm làm tin thay thé cho việc tưực hiện nghĩa vu Trong cuốn

Từ điển Tiéng Viét, thé chap được định nghia: “Thể chấp dimg làm vật bảo đâm thaythé cho số tiền vay nêu không có khả năng trả đứng ly han“?

BLDS nam 1995, BLDS đầu tiên của nước ta đưa ra khái niém về thê chép nh

sau: “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dimg tài sản là bắt động sản thuộc sở hint

của mình dé bảo đảm thực hiển nghiia vụ đối với bên có quyền *3 Sau gần 10 năm áp

dung, BLDS năm 2005 được ban hành, trong đỏ các quy định về thê chap cũng được sửa

đổi cụ thể về việc xác đính loại tài sản có thé sử dung dé thê chap Điều 342 BLDS năm

2005 quy đính: “Thể chấp tài sản là việc một bên (sau day gọi là bén thé chấp) dimg tàisản thuộc sở hữn của mình dé bảo dam thực hiện nghiia vu dân sự đối với bên kia (sandiy gọi là bên nhận thé chap) và không chuyén giao tài sản đó cho bên nhận thé chấp °

Tiếp đó, BLDS năm 2015 đưa ra khái niém về thê chap tại Điều 317 như sau: “Thể chaptài sản là việc một bên (san day got là bén thé chap) đìng tài sản của minh để bảo đâmthực hiện nghữa vụ và không giao tài sản cho bên kia (san đây gọi là bên nhận thé chấp) °

Có thể thay, quy định về biện pháp thé chap của BLDS năm 2015 không có sự khác

biệt so với BLDS năm 2005, nhưng có su khác biệt cơ bản so với quy định của BLDS

nam 1995 Đối tượng của thé chập tai sản theo quy định của BLDS năm 1995 là bat độngsản, còn theo quy đính của BLDS năm 2015 thi đối tương thê chap là đông sản hoặc bat

đông sản, ngoài ra biện pháp bão đâm nay con được nhận dién bởi đặc điểm không có

‘Dao Duy Anh 2000), Từ đến Hem Tiết, eo Khoa học xã hội,tr 154 và tr 394

sự chuyển giao tài sản thê chap Thông thường, ở biện phép thé chap, bên có ngiĩa vụ

không giao tải sản cho bên có quyên trực tiép nắm giữ ma ding giây tờ chứng nhận

quyền sở hữu tài sản của minh hoặc giây tờ là điều kiện chuyển nhượng tài sản giao chobên kia (trừ trường hợp luật có quy định khác), việc giao giấy tờ này đông ngiữa với việcbên có nghia vụ không thé định đoạt tai sản được vì không có giây tờ dé giao địch

Như vậy, có thé hiểu rằng “Thế chấp là biện pháp do các bên théa thuận với mucdich tăng sự tin tưởng cho việc thực hiện nghĩa vu dan sự bằng cách bên có nghia vu

cam kết đìng tài sản của mình thông qua việc chuyén giao hồ sơ pháp I của tài sản đểbảo đâm nghĩa vụ dan sự mà không phải chuyên giao tài sản ˆÊ

Tài sẵn luôn là một chế định quan trong trong pháp luật của nhiéu nước V a moi hệthống pháp luật lai có những cách quy định riêng dé phù hợp với tình hành kinh tê, chínhtrị, xã hội của quốc gia minh Đối với Việt Nam, kế từ khi Nhà nước dân chủ nhân dân

được thành lập, quy định về tai sản không thật sự đẳng bộ và chưa có tính hệ thông cho

đến khi BLDS năm 1995 được ban hành: Điều 172 BLDS năm 1995 quy định: “Tài sảnbao gồm vật cỏ thực, giấy tờ cỏ giá được bằng tiền và các quyên tài sản ” Bộ luật này

chỉ công nhận “vật có thực” mới là tai sản, những vật HTTTL chưa được pháp luật công

nhận là tài sản Quy định này đã dua vào trực quan và su cảm nhận về vật phải tôn tại

vào thời điểm trực quan nhận biét được nên đã gây khó khăn và hen chế rat nhiêu trong

giao lưu dân sự, đặc biệt là những giao dich liên quan đên đôi tượng là tải sản HTTTL

BLDS nam 2005 được ban hành, thay thê BLDS năm 1995 đã mở rộng pham vitrong việc xác định vật gom “vật có thực” và vật đươc HTTTL Theo Điêu 163 BLDSnam 2005: “Tài sản bao gồm vật tién, gidy tờ có giá và các quyên tài sản ° So với quyđính về tai sản ở BLDS năm 1995 và 2005, BLDS năm 2015 có những điểm mới và tiên

bô hơn Theo khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015: “Tài scin bao gồm bắt đồng sản và

đồng sin Bắt động sản và đồng sản có thé là tài sản hiện có và tài sản HTTTL " Quy

đính tại khoản 2 Điều 105 có mục đích giải nghĩa tai sin là vật quy định tại Điêu 163BLDS năm 2005.5 Theo đỏ, không chỉ “vat có thực” hay “tai sản hiện có” moi được gọi

4 Phạm Vin Anh (2017), pha ở HTTTL để bảo dim cho hop đồng tn cing”, Tuấn văn thac sf Luật

học, Trường Daihoc Luật Hi Nội,tr.20-22

` Nguyễn Vin Cừ, Trần Thị Hué (2017), Binh luận khoa học BLDS nụ 2015, Nab Công sa nhân dân tr 203.

là tai sản mà cả những tai sản HTTTL cũng được goi là tai sản Điều 108 BLDS năm

2015 quy đính về tài sin HTTTL bao gồm: “Tài san chura hình thành; Tài san đã hìnhthành nhưng chit thé xác lap quyền sở hiểu tài sản sau thời điểm xác lập giao dich *

Nhà ở là một loại tai sản, được xác định là “vat” Dưới góc đô xây dựng, nhà ở là

sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngắn cách

với môi trưởng bên ngoài dùng dé ở Dưới góc độ quản lý kinh tế, nha ở là tai sản có giá

trị đặc biệt đôi với cơn người, là bộ phận quan trong bảo vệ con người trước các liện

tượng tự nhiên Theo quy định của pháp luật, khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy

đính: “Nhà ở là công trình xân dựng với mục đích dé ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt

của hé gia đình, cá nhân ” Nhu vay, với khái niệm pháp lý trên, Nhà nước chỉ thừa nhận.

mục đích duy nhật của nhà ở là “để ở và phục vu các như cẩu sinh hoạt của hộ gia đình,

cá nhân” Cũng theo Luật Nhà ở năm 2014, nêu dua vào thời điểm hoàn thành xây dung

và đưa vào sử dụng thì nhà ở được chia thành hai loại là nhà ở có sẵn và nhà ở HTTTL

Thuật ngữ “nhà ở HTTTL” không phải dén khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lựcmới xuat hiện mà nó dé được nhắc đến từ khi Nghi định số 71/2010/NĐ-CP ngày

23/6/2010 của Chính phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu

luc Theo Nghị định này, thuật ngữ “nhà ở HTTTL” xuất hiện trong văn bản quy pham

pháp luật như là đổi tương của giao dich bảo dam Tuy nhiên, thuật ngữ này không đượcgai thích trong Ngli đính Luật Nha ở năm 2005 cũng không đưa ra khái niém nhà ở

HTTTL, do đó các giao dịch liên quan đến nhà ở HTTTL chủ yêu dua vào BLDS năm

2005 va các van bản hướng dan thi hành BLDS năm 2005 và các van bản hướng dan thihành cũng không đề cập dén thuật ngữ “nhà ở HTTTL”, thay vào đó là những quy đínhchung về “tai sản HTTTL” va cũng không chi ra một cách cụ thê khái niém tai sảnHTTTL Theo Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủquy định về giao dich bảo dam: “Tai sn HTTTL là tài sản thuộc sở hữm của bên bảodam sau thời điểm ngiữa vụ được xác lập hoặc giao dich bảo đâm được giao kết Tài

sản HTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dich báo

dam, nhưng sau thời điểm giao kết giao dich báo dam mới thuộc sở hin: của bên bdo dam.” V ở quy định nay, thời điểm xác lập quyền sở hữu được xem là móc dé xác đính

tài sản HTTTL Tuy nhiên, hạn chế ở quy định này là sẽ din dén sự nhằm lẫn “nhà ở

HTTTL” với một số dang nhà ở khác, ví du như nhà ở được hình thành qua hợp đồng

chuyển nhượng, mua bán nhưng chưa được sang tên.

Cho đến năm 2014, Thông tư liên tịch số BTNMT ngày 25/4/2014 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng Bộ Tư

01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-pháp, Bộ Tải nguyên và Môi trường hướng dẫn thủ tục thé chap nhà HTTTL theo quyđính tại Nghị đính số 71/2010/NĐ-CP ra đời đã giải thích thuật ngữ “nhà ở HTTTL”

Theo đó, “nhà ở HTTTL” được hiểu là “nhà ở dang trong qua trình xây dung hoặc đã

hoàn thành việc xây: dung theo quy đình của pháp luật nhưng chưa được cắp giấy chứngnhận quyển sở hữn” Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hanh từ ngày 01/7/2015 đãgiải thích rat cô đọng và ngắn gon về khái tiệm nhà ở HTTTL tại khoản 19 Điêu 3: “Nhà

ở HTTTL là nhà ở dang trong quả trình dau tư xây đựng và chua được nghiêm thu đưa

vào sit ding.” Luật KDBDS năm 2014 có liệu lực từ ngày 25/11/2014 cũng có quy định tương tư “Nhà cổng tình xây dung HTTTL là nhà công trình xây dung dang trong quá trình xây đựng và chưa ấược nghiệm thu dura vào sử đụng ”

Có thé thay, BLDS nam 2015 co cách tiếp cận về tai sản HTTTL không đông nhất

so với Luật Nhà ở năm 2014 và Luật KDBĐS năm 2014

@ Theo BLDS năm 2015, tai sản HTTTL có thé là tai sẵn chưa hình thành, nhưngtheo Luật Nha ở năm 2014 và Luật KDBDS năm 2014 thì nhà ở HTTTL là nhà ở “dang

trong quả trình đầu tư xây đựng” chứ không thé là nhà ở chưa tôn tại trên thực tê

0 Tài sảnHTTTL theo BLDS năm 2015 bao gồm cả “tat sản đã hình thành nhưng

chit thé xác lập quyén sở hữn tài sản sau thời điểm giao địch”, còn theo Luật Nhà ỡ năm,

2014 và Luật KDBDS năm 2014 thi trường hợp nhà ở, công trình xây dung đã hoàn

thành việc xây đựng và đưa vào sử dung nhưng chủ thé chưa xác lập quyên sở hữu sẽ

không được xem là nhà ở HTTTL ma được xem là nhà ở có sẵn.

Như vậy, có thé hiểu rằng “Nhà ở HTTTL là nhà ở dang dần dẫn hình thành trong

quá trình xây dung nhưng chưa hoàn tất việc xây dung và đưa vào sử dụng Š Khai tiệmnay chỉ rõ được sự tôn tại trên thực tê của nhà ở HTTTL va nhân mạnh sự chưa hoàn tat

* Pham Vin Anh (2017), '“Thể chấp nhà ở HTTTL để bio dim cho hợp đồng tít dung”, dd, 8-11

việc thi công xây dung và đưa vào sử dung của nha ở.

VỆ khái mệm thé chap nhà ở HTTTL, hiên nay, BLDS năm 2015, Luật Nhà ở năm

2014, Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản quy pham phép luật khác đều chưa có quy

đính nào nêu rõ Do đó, con tổn tại nhiêu quan điểm khác nhau về khái mệm nhà ởHTTTL Theo tác giả NguyễnSỹ Kiêm, thé chap nhà ở HTTTL được hiểu một cách khái

quát là việc bên thé chấp ding tài sản là nhà ở HTTTL sẽ thuộc sở hữu của minh sauthời điểm xác lập giao dich dé bảo dam thực hiện nghifa vụ va không giao tài sản cho bênnihận thé chap.’ Theo đó, tác giả Nguyễn Sỹ Kiêm tiếp cân khái niệm nêu trên dựa vàoyêu tổ pháp lý của nhà ở HTTTL, do là việc nha ở chưa xác lập quyên sở hữu cho chủthé xác lập giao dich tại thời điểm giao dich được xác lập Tác giả Nguyễn Thanh Thúy

và tác giả Lê Minh Thành có cách tiệp cận giống nhau về khá: miệm thé chap nhà ởHTTTL, theo đó, thê chap nhà ở HTTTL là việc bên thé chap đùng nhà ở đang trong quá

trình hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu nhưng trong

tương lai tai sản đó sẽ thuộc quyền sở hữu của minh để bao dam thực hiện ng]ña vụ dan

sự đổi với bên nhận thê chấp và không chuyển giao nhà ở (sau khí đã hình thành) chobên nhận thé chap.® Tương tự, tác giả Nguyễn Hoang cho ràng, thé chap nha ở HTTTL

là việc bên thé chap dùng nhà ở đang trong giai đoạn hinh thành hoặc đã hình thánh.nhưng đang được tiên hành làm thủ tục đăng ký quyên sở hữu và ban giao sử dung débảo dam thực hiên nghiia vụ dan sự đối với bên nhận thé chap và không chuyển giao tài

sản cho bên nhận thé châp ° Như vậy, tác giả Nguyễn Thanh Thuy, Lê Minh Thanh vatác giả N guyén Hoàng đều nhìn nhận khá: niệm này trên ca hai phương điện vật chat vàpháp ly của nha ở HTTTL, ng†ấa là nha ở đó có thé là nhà ở chưa bình thành hoặc đãhình thành, đông thời, nhà ở đó chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thé xác lập giao dich

Theo tác giả, việc xây dung khái niém thé chap nhà ở HTTTL ngoài việc phải dambảo sư phủ hợp với các quy định chung mang tính nguyên tắc của BLDS về tài sản

?Nguyễn Sỹ Kiim (2022 “Thé chấp nhà ở HTTTL đề bảo dim thar hiện nghia vụ phát sinh từ hợp đồng tin

ng” 1 Tuần văn thar sĩ Luật hoc, “Trường Đại học Luật Ha Nội, tr 20.

` Nguyễn Thế: Thủy (2014), “The chấp nha ở HTTTL theo pháp nat Việt Nam”, Luấn văn tha s7, Tuất học,

Daihoc Quoc gia Hà Nội,tr.21; Lê Minh Thánh, “(lot số vương mac trong quy dinh pháp init về the chấp nhà ỡ

HTTTL”, Tap chi Khoa học Đại hoc Fé, số 6C/2021,tr.35-46

HTTTL, còn phải đáp ứng các quy đính của pháp luật chuyén ngành vệ nhà ở và KDBĐS

về đôi tượng này Như đã phân tích ở trên, mắc dù việc xác dinhnha ở HTTTL theo quy

đính của BDLS năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014, Luật KDBĐS năm 2014 chưa có sự

thống nhật Tuy nhiên, có thé hiểu rang quy dinh về tài sản HTTTL của BLDS mangtinh khái quát, không chi giới hạn bởi một loại tai sản HTTTL 1a nhà ở HTTTL, ma là

quy định chung làm cơ sở xác đính các loai tài sin HTTTL khác Vi vay, qua việc xem

xét, nghiên cứu quan điểm của các tác giã về khái niém thé chép nha ở HTTTL, tác giả

rút ra khái niệm nhu sau: Thể chấp nhà ở HTTTL là việc mốt bên (goi là bản thé chấp)ding nhà ở dang trong quá trình hình thành và chưa nghiém thu đa vào sử dung débảo đâm thực hiện nghiia vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thé chấp) và khôngchuyên giao nhà ở (sau khi đã diva vào sử dung) cho bên nhận thé chấp

1.2 Đặc điểm của thế chấp nhà ở HTTTL

Thé châp nhà ở HTTTL mang những đặc điểm chung của biên pháp thé chấp tàisản và đặc điểm riêng phù hợp với tính đặc thủ của đổi tương thé chap là nhà ở HTTTL1.2.1 Đặc điểm chưng cha thé chấp tài san

Thứ nhất thé chấp nhà ở HTTTL là biện pháp bảo đâm đối vat

Khác với biên pháp bảo dim đối nhân, khi việc bảo dam thực hiện nghĩa vu dua

trên quyền đôi nhân, đó là quyền yêu câu bên bảo đảm thực hiénnghia vu được bảo đảm

thay cho bên có nghiia vu trong trường hop bên có nghiia vu vi phạm ngiĩa vụ mà bên

bảo dam đã cam kết bảo đảm thực hiện Thể châp nhà ở HTTTL là biên pháp bảo damđôi vật, biện pháp bảo đảm đổi vật trao cho bên rihận bảo đảm quyền trên tai sin bảodam của bên bảo dim Quyên đối vật này trao cho bên nhận thê chap một quyên trên giátrị của nhà ở HTTTL dé khâu trừ va bù đắp cho phân giá trị của nghiia vụ được bảo đảm.trong trường hợp ngiấa vu này bị vi pham Bên nhận thé chap thực thi quyền này trênnha ở HTTTL một cách trực tiệp và ngay tức khắc ma không bị phụ thuộc vào y chí củabên thé chap hoặc bên thứ ba Điều nảy giúp bên nhận thê chép chủ động trong việc thựcthi quyền của mình mà không phụ thuộc vào ý chí của bên thé chap hay bên có nghiia vụ

Nhờ vay, bên nhận thé chap có thê dự phòng và giảm thiểu được rủi ro phát sinh từ việc

vi pham nghĩa vụ gây ra, bên thé chấp có trách nhiệm hon trong việc thực hiện nghia vụ

của mình Trong hoạt động cap tín dung, đây là một giải pháp hữu liệu giúp thúc day va tăng cường khả năng co hội tiếp cận các nguén vén tin dung cho nén kinh té

Thứ hai, thé chấp nhà ở HTTTL là biện pháp bao dem được xác lập trên co sở thỏa

thuận của các bên trong hợp đồng thê chap nhà ở HTTTL

Thê chap nhà ở HTTTL là biện pháp bảo đảm được xác lập theo thöa thuận của cácbên dua trên các quy định của pháp luật về hợp đông, Nếu như ở biện pháp cam giữ tài

san là biện pháp bảo đảm phát sinh trên cơ sở quy định của luật thông qua việc chuyên

giao va cam giữ tải sản bảo dam, thi thé chap nhà ở HTTTL, mac đủ là biện pháp bảodam do pháp luật quy định nhưng biện pháp này chỉ có thé phát sinh từ sự thöa thuậncủa các bên (bên thê chấp và bên nhận thé châp) thông qua hợp đông thé chap được kýkết Hợp dong thé chap ghi nhân sự thông nhật ý chí của các bên về việc xác lap và thựchiện biên pháp thé chap nhà ở HTTTL, tuy nhiên, sự thông nhất ý chi này phải được duatrên các quy dinh của pháp luật có liên quan điều chỉnh quan hệ nay

Hop đồng thé chấp nói chung hợp đông thê chap nha ở HTTTL nói riêng thườngđược các bên giao két thánh hợp đông riêng, tách khỏi hợp đồng tin dụng với nhiêu điều

khoản chi tiết, cụ thể, Điều này là cân thiết, bởi việc giao kết hợp dong thé chap riêng rvới hợp đồng tin dung sẽ tạo điều kiện cho các bên có cơ hội thöa thuận chi tiết, cụ thé,đây đủ hơn các điều khoản của hợp đồng bảo đâm tiên vay Trên cơ sở đó giúp việc thựchién hợp đồng thé chép và giải quyết tranh chap phát sinh được dễ dang, thuận lợi hon

Thứ ba, thế chap nhà ở HTTTL là biện pháp báo đâm không có sự chuyên giao tài

Thể chap tài sản là biện pháp bảo đảm không có sự chuyển giao quyên chiếm hữu,

sử dung tài sản thé chap từ bên thé chap sang cho bên nhfn thé chap Bên thé chap van

có quyên chiêm hữu, sử dung tai sản thé chap trong suốt thời gian thé chap ma không

phai chuyên giao cho bên nhận thé chap Đây là điểm khác biệt căn ban so với biện pháp

cầm có tải sản để bảo đảm thực hiên nghĩa vụ khi tai sẵn cầm có được chuyên giao cho bên nhận cam có chiêm giữ trong thời gan cam có, tránh nguy cơ bên bảo dam thực hién các giao dich chuyén giao quyền sở hữu đối với tài sản câm cổ.

Đôi với thé chấp nhà ở HTTTL, đặc điểm này lai càng thé hiện rõ khi tại thời điểm

biện pháp thê chap được xác lập, tai sản thé chap lả nhà ở HTTTL van đang trong quátrình đầu tư xây dụng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, hay nói cách khác, nhàởHTTTL chưa tên tại, hiện hữu về mat vật chất Vi vậy, thé chap là biện pháp bảo đảm.

phù hợp với đặc điểm pháp lý của nhà ở HTTTL Voi đặc tinh không chuyên giao chobên nhận thé chap, nhà ở HTTTL vẫn tiép tục được dau tu, xây dung dé dân hình thành

và hoàn thiện về mat vật chat và pháp lý trong tương lai Khi nha ở HTTTL đã hìnhthành, bên thê châp có thé sử dung dé ở, không bi lãng phi về mặt kinh tê của tải sản.1.2.2 Đặc điểm riêng cha thé chấp hà ở HTTTL

Thứ nhất, đỗi tượng của thé chấp nhà ở HTTTL là một loại tài sản đặc thủ nên phảithéa mãn đều liện pháp lý: nhất đình phù hợp với đặc diém đặc thit của đối tương đó

Vé mặt ly luận, không phải moi nha ở HTTTL đều có thé trở thành đổi tương củabiện pháp thé chap Dé trở thành tai sản thé chap, nhà ở HTTTL phải thöa mãn các điều

kiện là đối tương của hợp đông dân su, đẳng thời phải dap ứng các điều kiện của tải sảnđược đùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phù hợp với đặc điểm đặc thù của loại tài sinnay dé thé hiện chức năng dự phòng và bù dap rủi ro trong trường hợp nghia vụ đượcbảo dam bằng nhà ở HTTTL Với tư cách là đối tượng của hop đông thé châp, nha ở

HTTTL phải có tính xác thực và phải xác định được Theo đó, do nhà ở HTTTL chưa

hình thành vào thời điểm xác lập biện pháp thé chap, nên phải có căn cứ xác dinh nhà ở

HTTTL sẽ tổn tại, sẽ duoc HTTTL, bên cạnh đó, cân phải có các căn cứ thực tiễn, pháp

lý khác đề minh chứng rang nhà ở HTTTL có thé xác định được trong tương lai, sau thờiđiểm xác lập biện pháp thé chap Ngoài việc đáp ứng điệu kiện là đối tượng của hợpđông thé châp, với tư cách 1a một tài sản thé chap, nhà ở HTTTL còn phải đáp ứng đượcnhững điều kiện nhật định dé thực thi chức năng bảo dam thực hiên nghĩa vụ đó là phải

có khả năng dich chuyén/chuyén giao theo quy định của pháp luật khi xử lý tài sản théchấp trong trường hợp ngliia vụ được bảo dam bị vi phạm

Thứ hai, muc dich và chit thé thé chấp nhà ở HTTTL bi giới hạn

Không ging với tài sản thê châp hién có thông thường khác khi không bị han chế

mục đích thé chap (có thé thé chap dé bao dam cho ng]ấa vụ của chính bên thé châp hoặccủa người thứ ba, bão dam cho các khoản vay sinh hoạt, tiêu dùng, bé sung vn lưu đông,

sẵn xuất, kinh doanh .), nhà ở HTTTL chỉ được pháp luật cho phép thé chap dé vay vênphục vụ việc dau tư xây dung hoặc dé trả tiền mua chính nhà ở HTTTL thé chấp Vivay, chủ thé thê chap nhà ở HTTTL cũng đồng thời là bên vay/bên được cấp tín dụng.

Thứ ba, bên nhận thé chấp trong biện pháp thé chap nhà ở HTTTL là tổ chức tínding dang hoạt đồng tại Diệt Nam

Do nhà ở HTTTL là tai sản chưa bình thành và xác lập quyền sở hữu với bên thé

châp tại thời điểm thực hiện giao dich, vì vậy, nhà ở HTTTL thé châp tiêm an nhiều rủi

ro, đời hỏi quá trình thâm định, đánh giá điều kiên nhận, quản lý và xử lý nhà ở HTTTL

phải thật su sát sao Điều nay chỉ có thé được thực hiện và kiểm soát bởi các tổ chức tinđụng - tô chức trung gian tải chính thực hiện chức năng chính là cấp vên cho nên kinh

tê, với đây đủ khả năng thực hiện Do vậy, các cá nhân, tô chức khác không phải là tô

chức tín dung không thé trở thành chủ thể nhận thé chap nhà ở HTTTL

Thứ he thé chấp nhà ở HTTTL là biên pháp bảo đâm tiềm ẩn nhiều rid ro

Do nhà ở HTTTL chưa được hình thành và xác lập quyền sở hữu đối với bên thé

chấp tại thời điểm xác lap giao dich, nên nhà ở HTTTL thê chấp tiềm ẩn nhiều rử ro

trong việc xác định, nhận điện tai sản thé chap, quan ly và xử lý tai sản thé chap khi

nglữa vụ được bảo đảm bị vi phạm Dưới góc độ quản trị rủi ro, thê chấp nhà ởHTTTL

phát huy vai trò của một biện pháp bảo đảm khi bên nhận thé châp được thực hiện quyền

xử lý nha ở HTTTL thé chap dé thu hồi nợ Tuy nhiên, thực tế xử lý nhà ở HTTTL diễn

ra rất phức tạp và chịu sự tác động, ảnh hưởng bởi nhiêu yêu tổ như tiên độ xây dụng,hình thành tai sản tại thời điểm xử lý nhà ở HTTTL, hiện trạng, tình trang pháp lý củanhà ở HTTTL tai thời điểm xử lý như thé nào, nhà ở HTTTL có thé xử lý được khôngnéu tại thời điểm xử lý nhà ở đã hình thành nhưng chưa được cap giây chúng nhân, hopđồng mua bán nhà ở HTTTL/van bản chuyên nhương hợp đông mua bán nhà ở HTTTL

bi vô liệu/có tranh chap giữa bên thé chap với chủ đầu tư Trường hợp nhà ở HTTTL

gap các vướng mắc pháp lý cũng như thực tiến dẫn đền không thể xử lý tài sản thê chap

theo pháp luật và thöa thuận của các bên thì rõ ràng ý nghiia của biện pháp bảo đảm thực

hién ngiĩa vụ này không còn nữa, tổ chức tin dung có khả năng không thu hồi được nơ

hoặc sẽ phải tên kém nhiêu chỉ phí, mat nhiéu thời gian mới có thé xử lý và thu hoi nợ 10

1.3 Nội dung pháp luật về thế chấp nhà ở HTTTL

1.8.1 Nhóm quy định về chit thé cña thé chấp nhà ở HTTTL

Chủ thé của thé chap nha ở HTTTL là các bên tham gia xác lập hop đồng thê chapnhà ở HTTTL, được hưởng quyên và phải thực hiện nghiia vụ phát sinh từ hop dong thé

chap nhà ở HTTTL đã giao kết ké từ thời điểm hợp đồng thé chap có liệu lực pháp luật.Chủ thé của hợp dong thê chap nhà ở HTTTL gom bên thé chap vả bên nhận thê chap

Bên thê chấp nhà ở HTTTL ngoài việc phải thỏa mãn điều kiện về năng lực chủthé và năng lực hành vi dén sự khi them gia giao dịch như những chủ thé dân sự bìnhthường khác, thi phải đáp ung những điều kiện nhật định theo quy dinh của pháp luậtphù hợp với đặc điểm đặc thù của nhà ở HTTTL và mục đích thé chap Dưới giác độ lýluận, một chủ thé phải là chủ sở hữu tài sản thi moi có quyền định đoạt tai sản, trong đó

có quyên thé chap tai sn dé bão đảm thực hiện ngiấa vụ Tuy nhiên, nhà ở HTTTL làmột loai tai sản đặc thù khi chưa xác lập quyền sở hữu đối với chủ thể tại thời điểm giaodich, nhưng chủ thé ấy lei có quyền thé chấp nhà ở HTTTL néu đáp ung điều kiện nhậtđính Theo đó, bên thé chp phải là đối tượng chủ thé được pháp luật cho phép thé chapnhà ở HTTTL - nhũng người có nhu câu thực sự về vốn vay đề đầu tư, xây đựng hoặcmua nhà ở HTTTL, và phải có đây đủ căn cứ pháp ly chứng minh nhà ở HTTTL sẽ hình thành và minh sẽ trở thành chủ sở hữu nha ở do kin HTTTL Ngoài ra, vì nhà ở HTTTL

chi được phép thé chấp dé vay von dau tư, xây dung hoặc mua nhà ở HTTTL, nên bênthê châp cũng chính lả bên vay, và vi vậy, bên thé chap phải thỏa mãn những điều kiệnđược vay vồn, không thuộc trường hợp bi cam cho vay theo quy định của pháp luật

Bên nhận thé chap là bên có quyên trong quan hệ nghĩa vụ được bão đảm mà việcthực hién quyền đó được bảo đảm bằng thê chap nha ở HTTTL Xuất phat từ thuyét tự

do y chi và bản chat của quyên dân sự là quyên tự nhiên, chỉ bi hạn chế quyền theo quy

đính của Hiện pháp, nên về nguyên tắc, không có sự giới han chủ thé nhận thé chap, trừtrường hợp vi phạm điều cam của luật hoặc trái đạo đức xã hôi Tuy nhiên, trên thực tế,

?° Nguyễn Sỹ Kidm (2022), “Thể chap nha ở HTTTL để bảo dim thục hiện nghữa vụ phát smth từ hợp đồng tít

dung”, laa, tr 20-24.

bên nhận thé chấp nhà ở HTTTL phải là các tổ chức tin dung đang hoat động tai ViệtNam - các tổ chức trung gian tài chính có chức năng tải trợ, kinh doanh vén của nên kinh

tê, có day đủ các thiết chế quân tri rủi ro cho hoạt động cap vén của minh

1.8.2 Nhóm quy định về hình thức của thé chấp uha ở HTTTL

VỀ nguyên tắc, sự tự do ý chỉ trong quan hệ hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL sẽ

chi phối toàn bộ quá trình hình thành biên pháp thé chập nhà ở HTTTL, bao gồm cả việc

lựa chọn hình thức thê hiện nội dung ma các bên đã thỏa thuận Do nhà ở HTTTL là tàisan có tinh chất đặc thủ, nên nguyên tắc này có tính chất ngoại lệ, đó là su can thiệp củaNhà nước thông qua việc quy định có tinh chat bat buộc về hình thức mà giao dich théchap nhà ở HTTTL sẽ phải tuân thủ Điều nay thể luận sự can thiệp y chi của Nhà nướcvào ý chí của các bên thông qua việc bắt buộc các bên phải thé biện sự thống nhật ý chicủa minh đưới một hình thức nhật định ma Nhà nước cho rằng điều đó là cân thiết

Hop déng thé chap nhà ở HTTTL với tư cách là kết quả của sư théa thuận giữa cácbên về việc xác lập biện pháp thé chap nha ở HTTTL phải đáp ứng các điều kiên về nộ:

dung và hinh thức theo quy định pháp luật thì mới có giá trị pháp ly Nêu pháp luật quy

đính hợp đông phải thé hiện dưới hình thức văn bản thi hình thức văn bản được xem làđiều kiên về hình thức dé hợp đông thé chap nhà ở HTTTL có hiệu lực pháp luật, nêukhông tuân thủ thi được xem là ví pham điều kiện về bình thức và hợp dong có thé biảnh hưởng đến hiệu lực Ngoài vi phạm về hinh thức, vi pham về thd tục hoàn thiện giao

dich, mà cụ thé là công chung và đăng ky cũng được xem 1a yêu tô có thé ảnh hưởng đếnhiệu lực của hợp đông thé chap nha ở HTTTL Nêu pháp luật quy định công chứng, ding

ký là thủ tục bắt buộc và là điều kiện phát sinh hiéu lực của hợp đồng thi chi khi các bên

hoàn thiện các thủ tục này mới phát sinh hiệu lực pháp lý của thê chap nhà ở HTTTL.Tuy nhiên, do thé chap nhà ở HTTTL là biện pháp bảo dam phát sinh từ sự thỏa thuận

của các bên, việc tạo lập biện pháp bắt nguôn từ các nguyên lý về tự do hợp đồng, nên

theo tác giả, các nhà lập pháp cân cân nhắc việc tôn trong ý chí đích thực của các bên,

để trong trường hợp các bên chưa tuân thủ quy định về hình thức và hoàn thiện các thủ tục công chúng, đăng ký nhưng nêu thực sự các bên đều thừa nhận và muôn thực hién

giao dich thi giao dich đã xác lập, thực hién đó vẫn được công nhận hiéu lực pháp lý

1.3.3 Nhóm quy định về uội dung của thé chấp hà ở HTTTL

Thé chap nhà ở HTTTL lả biện pháp bao đêm không chuyên giao nhà ở HTTTL,

chỉ khi nghĩa vụ được bảo dam bang thé chap nhà ở HTTTL bi vi phạm thi nha ở HTTTL

mới bị xử lý dé bù dap cho phân giá trị ngffa vu bị vi pham Do đó, trong thời hen théchap, bên thé chap van được thực thi các quyền như một “chủ sở hữu" đối với nha ở

HTTTL ma bên nhận thé chấp không được can thiệp vào việc thực thí “quyền sở hữu”

của bên thé chấp Tuy nhiên, vì nhà ở HTTTL đã được ding để bao dam thực luận nghĩa

vụ nên việc thực thí “quyên sở hữu” của bên thé chấp không được làm ảnh hưởng đến

liệu lực của biên pháp thé chấp đã được xác lập trên nhà ở HTTTL Ngoài ra, do tải sảnthé chấp là nha ở HTTTL, nên bên thê chap có ngliia vụ phối hợp, tạo điều kiện cho bênsihận thê chap thực hiện quyền giám sát, kiểm tra hiện trang, quá trình hình thành và tinh

trạng pháp lý của nhà ở HTTTL trong thời hạn thê chấp, từ đó có những giải pháp kiểm

soát rủi ro phù hợp nhềm đảm bảo an toàn và tính khả thi của giao dich cho vay, khảnang xử lý tai sản bão dam và khả năng thu hôi nơ trong trường hop cân thiết

Bên nhận thê chap được quyền yêu cầu bên thê chap và người có liên quan (chủdau tư) cung cap đây đủ thông tin hô sơ nhận thê châp nhà ở HTTTL, được thực hiện

quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành nhà ở HTTTL và đặc biệt là được hưởngquyền theo đuổi và quyên ưu tiên thanh toán trên nhà ở HTTTL Quyên theo đuổi cóngiấa là, sau khi nhà ở HTTTL được thé chap, nêu nhà ở HTTTL được chuyển giao cho

người khác, thì quyền của bên nhận thé chap đôi với nhà ở HTTTL vẫn được công nhận

va bảo vệ Bởi lẽ, khi biên pháp thé chap được đăng ký thì người thứ ba buộc phải biết

về tình trang pháp lý của nhà ở HTTTL dé quyét định từ bỏ hay tiép tục xác lâp giaodich đối với nhà ở HTTTL Trường hợp người thứ ba vẫn quyét đính xác lập giao dichđôi với nhà ở HTTTL thi phải tôn trong quyền của bên nhân thê chap va chập nhan rủi

ro phát sinh trong trường hợp nhà ở HTTTL bi xử lý dé đảm bảo thực hiện nghĩa vu đốivới bên nhận thé châp Quyên ưu tiên là quyền của bên nhận thé chap được wu tiên thanhtoán trước các bên nhận bảo đảm khác theo nguyên tắc về xác lập hiệu lực đối kháng

Trong trường hợp nhà ở HTTTL được dung để bảo đảm thực hiện cho nhiêu nghĩa vụ

thi khi xử lý nhà ở HTTTL, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên củng nhận bảo đâm

được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đôi kháng với người thứ ba Vì đăng ký có ýngliia công bô quyên trên nhà ở HTTTL của bên nhận thê chap trước bên thứ ba, nên khivật quyền thê chấp nhà ở HTTTL đã được đăng ký thì bên thứ ba xác lập giao dịch liên

quan đến nhà ở HTTTL buộc phải biết về sự hiện hữu của vật quyền xác lập trên nhà ởHTTTL đá được đăng ky Do đó, về nguyên tắc, chủ thể nào xác lap hiệu lực đối kháng

với người thứ ba trên biện pháp thê chấp trước thi được uu tiên thanh toán trước

1.3.4 Nhóm quy định về hiện lực và hiệu lực đối kháng cña thé chap wha ở HTTTL

Hop đông thé chap nhà ở HTTTL là căn cử xác lập hiệu lực biên pháp thé chap nha

ởHTTTL giữa các bên trong biện pháp thé chap Hop đông thê chap nhà ở HTTTL đượcgiao kết hợp pháp thi thé chap nhà ở HTTTL phát sinh hiệu lực đối với các bên tham giagiao két va rang buộc trách nhiém của các bên trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụtheo thöa thuận về thé chap nhà ở HTTTL Xuât phát từ lý thuyết về tự do hợp dong vềnguyên tắc, hợp đồng thê châp có hiệu lực khi các bên da đạt được sự thỏa thuận Tuynhién, do tinh chất đặc thù của nhà ở HTTTL, nên hợp đông thê chap nha ở HTTTL phảiđáp ứng các quy định về hình thức và thủ tục nhật dinh mới phát sinh hiệu lực pháp lý

Sau khi xác lập hiêu lực của biện pháp thé chap giữa các bên tham gia giao dich,

néu bên nhận thé chấp muốn thiết lập quyền truy doi và quyền ưu tiên so với các bên

khác có quyền và lợi ích trên nhà ở HTTTL thì phải xác lập liêu lực đổi kháng với ngườithứ ba thông qua việc đăng ky Xuất phát từ đặc tính không chuyên giao nhà ở HTTTL,

trong thời han thé chap, nha ở HTTTL van do bên thé chap nắm g, quản lý, tiếp tụcthực hiên việc hình thành cả về mat vật chat va pháp lý đối với tai sản Do đó, việc bênnihận thé chap xác lập hiệu lực đối kháng với bên thứ ba thông qua đăng ký chính la thủtục công khai hóa cho bên thứ ba biệt sự tôn tại về quyền của bên nhận thê chap đôi vớinhà ở HTTTL, các chủ thê khác có nghia vụ phải biết và tôn trong điều đó, giúp loai bỏrủi ro và tranh chap pháp ly trong giao dich liên quan đền nhả ở HTTTL mà bên thé chapđang nắm giũ, tạo cơ sở cho việc xác đính thứ tự ưu tiên giữa các quyên lợi bảo dam

khác nhau x ác lập trên cùng mot tài sản thé châp diễn ram ột cách trật tự, có kiểm soát.1.8.5 Nhóm quy dink về xứ lý tài san thé chấp là uhà ở HTTTL

Xử lý tài sản thé chấp là nhà ở HTTTL được thực hiện khi nghĩa vụ được bảo dim

bang thé chap nhà ở HTTTL bị vi phạm Kết quả của hoạt động xử lý tài sản thé chập là

nhà ở HTTTL phản ánh tinh chất và chức năng của thé chap nhà ở HTTTL Vì vậy, dé

đảm bảo liệu quả của xử lý tài sản thé chap là nhà ở HTTTL, cân phải tăng cường và

dam bảo tính chủ đông của bên nhận thê chap trong việc thực thí quyên xử lý tai sản théchấp là nhà ở HTTTL Bởi lễ, việc xử lý tài sản thé chap là nha ở HTTTL sé dẫn đền sự

dich chuyên “quyên sở hữu” nhà ở HTTTL từ bên thé chap sang một chủ thé khác Do

đó, bên thé châp thường không hop tác, thiêu thiện chí trong việc phối hợp với bên nhậnthé chap xử lý nhà ở HTTTL Thực tê nay đã khiên cho quá trình xử lý tai sản thé chap

là nhà ở HTTTL gặp nhiều vướng mắc và bị kéo dai, gây tôn kém chi phi và giém hiệuquả thu hôi nơ Vì vậy, theo tác giả, vi thé của bên nhận thé chập trong quá trình xử lý

tài sẵn thé chấp là nha ở HTTTL cần được nâng cao hon, cụ thé là bên nhận thé chấpđược quyền theo đuổi (truy đòi) nhà ở HTTTL từ người đang thực tế chiếm hữu dé xử

ly, được quyền xử lý nhà ở HTTTL ngay cả khi nhà ở HTTTL đang do chủ thé khác nấm

giữ và được hưởng quyền ưu tiên thanh toán trên giá trị nhà ở HTTTL theo thứ tự xáclập hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp thê chap nha ở HTTTL.!!

TIỂU KÉT CHƯƠNG 1Trong Chương 1 của khóa luận, tác giả đã nghiên cửu một só van dé lý luận vệ thêchap nhà ở HTTTL Trong đó, tác giả đã xây dựng khái niệm thé chấp nhà ở HTTTLdựa trên khái niém thé chép tài sản và khái tiệm nhà ở HTTTL Cùng với đó, tác giả đã

phân tích đặc điểm của thê chấp nhà ở HTTTL thông qua đặc điểm chung của thê chấptài sản và đắc điểm riêng của thê châp nhà ở HTTTL Cuối củng, tác giả đã trình bày

mt số nội dung pháp luật về thé chap nhà ở HTTTL, bao gồm các nhóm quy định vềchủ thé, hình tức, nội dung hiệu lực và hiéu lực đối kháng của thé chap nhà ở HTTTL,cũng như xử lý tài sản thé chap là nhà ở HTTTL Những van dé lý luận được nghiên cứu

ở Chương 1 nhằm tao cơ sở cho việc phân tích, đánh gia thực trang pháp luật vé thé chapnha ở HTTTL tei Chương 2, cũng như thực tiễn thực hiện pháp luật về thé chap nha ởHTTTL và một số giải pháp, kiên nghị hoàn thiện tại Chương 3 của khóa luận

?? Nguyễn Sỹ Kidm (2022), “Thể chap nha ở HTTTL để bảo dim thục hiện nghữa vụ phát smth từ hợp đồng tít

dung”, tad, tr.25-32.

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE THE CHAPNHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI2.1 Quy định pháp luậtvề thế chấp nhà ở HTTTL

2.1.1 Quy định về chit thé cha thé chấp uhà ở HTTTL

.1.1 Bên thé chấp

Theo Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, ba chủ thé sau được thé chap nhà ở HTTTL

@ Chủ dau tư dự án xây dung nhà ở được thé chap dy án hoặc nhà ở HTTTL xây dựngtrong dự án tai tô chức tin dụng dé vay von phục vu cho việc dau tu dự án hoặc xây dựngnhà ở đó; (1) Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở HTTTL trên thửa dat ở hợp pháp củaminh được thé chap nhà ở này tại tô clưức tin dung dé vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà

ở đó, (ii) Tô chức, cá nhân mua nhà ở HTTTL trong du án đầu tư xây dựng nha ở của

chủ đầu tư được thé chap nhà ở nay tại tổ clưức tin dung dé mua chính nha ở đó

Dé trở thành bên thê chấp trong quan hệ thé chap nhà ở HTTTL, trước hết, chủ théthé chap nhà ở HTTTL phải là ca nhân hoặc pháp nhân có đây đủ năng lực chủ thé theoquy đính của pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đông thê chấp nhà ở HTTTL Theo BLDSnam 2015, nang lực chủ thê của cá nhân bao gồm năng lực pháp luật dân sự và năng lực

2

hành vi dân su Trong đó, năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân

có quyền dân sự và nghĩa vụ dan sự); năng lực hành vi dân sư của cá nhân là kha năng

của cá nhân bằng hành vi của minh xác lập, thực luận quyên, ngiữa vu dân sự, Nănglực chủ thé của pháp nhân được xác đính khi một tô chức được công nhận lả pháp nhân.Một tô chức được công nhận là pháp nhân khi đáp ứng đủ bồn điêu kiện: (i) Được thànhlập theo quy định của BLDS và luật khác có liên quan, (ii) Có cơ câu tô chức gồm cơquan điệu hành và có cơ quan khác theo quyét định của pháp nhân hoặc theo quy dinh

của pháp luật; (iif) Co tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm.

bang tai sản của minh; (iv) Nhân danh minh tham gia quan hệ pháp luật một cách độc

lap." Đối với bên thé chấp là pháp nhân, giao địch cờn phải được cép có đủ thâm quyền

êu 16 BLDSnăm 2015

trong nội bộ tô chức thông qua, nhật là giao dịch liên quan đến tai sản giá trị lớn nlưư nhà

ởHTTTL Ngoài ra, bên thé chap là pháp nhan cũng cân lưu ý dén các yêu tổ hợp phép,hợp lệ về điều lê, tai sản, cơ cầu tổ chức, về người đại điện theo quy định của pháp luật

Dé chứng minh quyền được thé chap nhà ở HTTTL, bên thé chấp phải có căn cứthể hiện tính xác thực của quyên sở hữu nha ở sẽ thuộc về bên thé chap trong tương lai

Theo Luật Nhà ở năm 2014, trường hop chủ dau tư thê chap nhà ở HTTTL xây dungtrong dự án thì phải có giây chứng nhân quyền sử dung dat hoặc quyét định giao dat, cho

thuê dat của cơ quan nhà nước có thâm quyền“ Trường hợp tô chức, cá nhân thé chap

nha ở HTTTL trên thửa dat ở hợp pháp của minh thi phải có gây tờ chứng nhân quyền

sử dung dat ở hop phép theo quy định của pháp luật về dat dei Trường hợp người muanha ở của chủ đầu tư trong dự án dau tư xây dung nhà ở thê chấp nhà ở HTTTL thì phải

có hợp đông mua bán nhà ở ký kết với chủ dau tư, có văn bản chuyên nhượng hợp đồng

mua bán nhà ở (nêu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở), có giây tờ

chứng minh đã đóng tiên mua nhà ở cho chủ dau tư theo tiên độ thỏa thuận trong hợpđồng mua bán và không thuộc điện đang có khiêu nại, khiêu kiện, tranh chấp về hợp

đông mua bán nha ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đông mua bán nhà 26 Bên cạnh

đỏ, dé đảm bảo tính minh bạch trong hoạt động cho vay, khoản 3 Điều 126 Luật Các tổchức tin dung năm 2010 (sửa đổi, bd sung năm 2017) quy định một số chủ thê không thétrở thành bên bảo dam trong quan hệ với bên nhận bảo đảm là các tô chức tín dụng Do

đó, một trong những điều kiên khác dat ra đôi với bên thê châp nhà ở HTTTL là tổ chức,

cá nhân đó không thuộc trường hợp pháp luật không cho phép làm bên bảo đảm

Như vậy, trong thé chap nhà ở HTTTL, các điều kiện đặt ra đôi với bên thé chapbao gém: @ Bên thé chap nhà ở HTTTL phải là những đối tương được phép thê chấpnha ở HTTTL theo quy định của pháp luật; (i) Bên thé chap nha ở HTTTL phải là cá

nhfn hoặc pháp nhân có năng lực chủ thể theo quy định của pháp luật, (4ii) Bên thé chap

nha ở HTTTL phải có căn cứ chứng minh tinh xác thực của quyền sở hữu nhà ở sẽ thuộc

về bên thé chap trong tương lai, (iv) Bên thê chap nhà ở HTTTL không thuộc trườnghợp không được cap tin dung và không được lêm bên bao đảm theo quy định pháp luật

`* Điểm a khoăn 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014

'* Điểm c khoăn 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014.

2.1.1.2 Bên nhận thê chấp

Bên nhận thê chap trong hợp đồng thé chap nha ở HTTTL là tổ chức tin dung đang

hoạt đông tại Viét Nam, có đủ điêu kiện do pháp luật quy định và là bên cho vay trong

hop đồng tin dung được bảo dam bằng thê chap nhà ở HTTTL Tổ chức tín dựng là doanhnghiệp thực hiện một, một sô hoặc tất cả các hoạt động ngân hang bao gồm: nhận tiền

gửi, cập tin dung và cung ứng dich vụ thanh toán qua tai khoản Trong đó, cấp tin dungđược xem là hoạt động xương sông, mang tính nghệ nghiệp của tô chức tin dụng Tô

chức tin dung bao gồm: (9 N gân hàng là loại hình tô chức tin dung có thé được thực hiện

tật cả các hoạt động ngân hàng, (ii) Tô chức tin dung phi ngân hàng là loại hinh tổ chứctin dụng được thực luận một hoặc một số hoạt động ngân hàng, trừ các hoạt động nhận.tiên gửi của cá nhân và cung ứng các dich vụ thanh toán qua tai khoản của khách hàng,

Gi Quỹ tin dung nhân dân là tổ chức tin dung do các pháp nhân, cá nhân và hộ gia đính

tự nguyện thành lập đưới hinh thức hop tác xã dé thực hiện một số hoat đông)

Dé trở thành chủ thê nhận thé chap nhà ở HTTTL, tổ chức tin dung phải “đươcthành lập và hoạt động theo Luật Các tổ chức tin dụng ”}Š Theo đó, tô chức tin dung

phải có giây phép thành lập và hoạt động do N gân hàng Nhà nước cấp, có người dai điện.

đủ năng lực, thấm quyền đề giao két và thực hiện hợp đẳng Hoạt đông cấp tín dụng của

tổ chức tin dụng đối với khách hàng được thực hiện theo théa thuận giữa tô chức tindung và khách hang phù hợp với quy dinh của Luật Các tô chức tin dung và phép luật

có liên quan Như vậy, bên nhân thé chap trong hợp đông thé chap nhà ở HTTTL chỉ cóthé là tô chức tin dung đang hoạt động tai Việt Nam, các chủ thé khác rihư tô chức kinh

tê, cá nhân thi không thé cho vay bang hình thức thé chap nha ở HTTTL

2.1.2 Quy dink về hình thức của thé chấp nhà ở HTTTL

Điều 119 BLDS năm 2015 quy định về hình thức giao dich dân sự như sau: “Giao

dich dén sự được thé hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể Trườnghop luật quy dinh giao địch dén sự phải được thê hiện bằng văn bản có công chứng

chứng thực, đăng ký' thi phải tuân theo quy định dé.” Khoản 1 Điệu 122 Luật Nhà ỡ năm

2014 quy đính: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thé chấp nhà ở, chuyễn

nhượng hop đồng mua bản nhà ở thương mại thi phải thực hiện công chứng chứng thực

hop đồng trừ rường hợp quy định tại khoản 2 Điều nay Do vay, việc thé chap nhà

ởHTTTL bắt buôc phải thực hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực

Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 có đặt ra điều kiện tai sản HTTTL dùng vào

việc bao đảm sẽ phải thuộc quyên sở hữu của bên thé chap và hiện tại chưa có giây tờ

chứng nhận quyền sở hữu Đây là một van dé của tương lai, nhung phải khẳng định ởthời điểm hiện tại lúc giao kết giao dich bảo dam, vì vậy khó có su dam bao Tai sản

HTTTL có chắc chắn sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thê chap hay không phụ thuộc nhiều

vào các yêu tô chủ quan và khách quan Sự khẳng dinh chắc chắn dén đâu lại được quyét

dinh bởi khả năng, kinh nghiệm của người danh giá Trách nhiệm đánh giá, nhận đình

khả năng trên thuộc về các bên tham gia giao dich, ngoài ra, theo quy định thì người lamcông chứng, chứng thực giao dich cũng phải chịu trách nhiém Nêu pháp luật đời hỏiphải đánh giá khả năng một cách chắc chan, dam bảo tinh xác thực theo đúng tinh than

của Luật Công chứng thi đường như vượt qua khả nang của người làm công chúng,

chứng thực, trừ khi thừa nhận rằng đây là một loại giao dich bảo đảm co điều kiện (tức

là hiệu lực pháp luật của giao địch bảo dam phụ thuộc vào việc quyền sở hữu của bên

thé chấp được xác lập trong tương lai đối với toàn bộ tài sản thé chap) Nếu không thi vôhình trung da buôc người lam công chứng chúng thực phải chịu trách nhiém về nhữngcái không thé biết trước, đó là các rủi ro của hợp đông liên quan đền tài sản hình thành

sau thời điểm giao kết và quyên sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết

Ngoài ra, khoản 1 Điều 298 BLDS năm 2015 quy dinh về đăng ký biên pháp bảo

dam như sau: “Biển pháp bdo dam duoc đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định

cha luật Vie đăng ký là đều kiên để giao dich bao đâm có hiểu lực chi trong truéng

hợp luật có guy đình ” Đăng ký bién pháp bảo dam là “kênh thông tin”, giúp công khai, minh bạch giao dich bảo đâm noi chung, tinh trang pháp ly của tai sản bảo đảm noi riêng,

Tuy nhiên, Luật Nha ở ném 2014 không quy đính việc thé chap nha ở HTTTL phải thực

luận đăng ký, ma chỉ quy định phải thực hiện công chúng, chúng thực Do vậy, đăng ký

không phải là điều kiện bắt budc để hợp đồng thé chấp nhà ở HTTTL có liệu lực

2.1.3 Quy định về uội dung của thé chấp nhà ở HTTTL

2131 Quy dinh về đối tượng của thé chap nhà ở HTTTL

Theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, có ba loại nhà ở HTTTL được

thé châp, bao gồm: () Nhà ở HTTTL xây dung trong dự án đầu tư xây dung nha ở củachủ đầu tư, (ii) Nhà ở HTTTL do tô chức, cá nhân mua trong dự án đầu tư xây dựng nhàở; Gi) Nhà ở HTTTL được tổ chức, cả nhânxây dung trên thửa đất ở hợp pháp của minh

Trong đó, nhà ở HTTTL của chủ đầu tư hoặc của tô chức, cá nhân mua trong dự ánđầu tư xây dựng nhà ở phải thuộc các du án dau tư xây dựng nhà ở được thé châp dé vayvon Đó là một trong các chr án quy định tại khoản 2 Điêu 17 Luật Nhà ở năm 2014, bao

gồm: Dự án đầu tư xây dung mới hoặc cải tao một công trình nhà ở độc lap hoặc mat

cụm công trình nhà ở, Dự án đầu tư xây đựng khu nhà ở có hệ thống hạ tang kỹ thuật và

ha tang xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn, Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc

du án sử dung dat hỗn hợp ma có đành diện tích dat trong du án dé xây dựng nhà ở, hoặc

Dư án đầu tư xây dựng công trinh có muc đích sử dung hỗn hợp để ở và kinh doanh *

Tuy nhiên, không phải moi nhà ở HTTTL theo Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 đều

có thể trở thành đôi tượng của biên pháp thé chấp Dé có thé trở thành đôi tượng của biệnpháp thé chap, nhà ở HTTTL thuộc điên được thé chấp phải đáp ứng các điều kiện sau:

Tint what, nha ở HTTTL thé chap được phép giao dich Theo đỏ, nha ở HTTTLthé chấp phải chuyên giao được trong các giao lưu dân sự, nglữa là, nhà ở HTTTL không

bi pháp luật cam hoặc han ché giao địch Điều kiên nay xuất phát từ chức năng của nhaởHTTTL, là một tài sản bảo đâm, được dự phòng dé xử lý bù dap cho phân vốn vay mà

tô chức tin dung đã cho khách hang vay von khi khách hàng không trả được nợ Dé pháthuy được chức năng đó, ngl#a là dé đảm bảo nhà ở HTTTL thê chap có thé được xử lý,thi nhà ở HTTTL thé chap phải chuyển giao được trong các giao lưu dân sự Do vay,

điểm b khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hop chit đâu te théchấp nhà ở HTTTL xã dưng trong dur án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản

nay, nhà ở thê chấp phải thuốc điện đã xã dung xong phan móng theo quy đình của

pháp luật về xâp dựng và không nằm trong phần dir án hoặc toàn bộ dir án mà chit đầu

tự đã thé chấp theo quy đình tại điểm a khoản này “ Như vậy, trường hop chủ đâu tư thê

chap nhà ở HTTTL xây dung trong dự án thì nhà ở HTTTL thé châp phải không nằmtrong phan dự án hoặc toàn bộ dy án mà chủ dau tư đã thé chấp, hay nói cách khác, nhaởHTTTL đó chưa được thé chấp dé bảo dam thực hiện nghiia vụ nào V ới quy định này,nhà ở HTTTL không được thê chap nhiéu lần dé bảo dam thực hiện cho nhiều nghia vụ

That hai, nha ở HTTTL thé chap thuộc sở hữu của bên thé chap Do nha ở HTTTL

chưa tôn tại, chưa hình thành va cũng chưa xác lập quyền sở hữu đối với bên thé chaptại thời điểm xác lập biện pháp thê châp, nên đề trở thành đối tương của biện pháp théchâp, nhà ở HTTTL thé chấp phai có các tài liệu cân thiệt lam căn cứ xác định réng nhà

ở đỏ chắc chan sẽ được HTTTL, chắc chắn sẽ thuộc sở hữu của bên thé chấp Cụ thê:

@ Trường hợp chủ đầu tư thê chap nha ở HTTTL xây dựng trong dự án thì phải có

hô sơ dự án, có thiết kê kỹ thuật của đự án được phê duyệt, có giây chúng nhận hoặc

quyết dinh giao dat, cho thuê đất của cơ quan nha nước có thấm quyền và nhà ở thé chấp

phải thuộc điện dé xây dung xong phân móng theo quy đính của pháp luật về xây dụng

Gi) Trường hợp tổ chức, cá nhân thé chap nha ở HTTTL xây dung trên thửa dat ởhợp pháp của minh thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dung đất ở hợp pháp theoquy đính của pháp luật về dat đai, giây phép xây đựng néu thuộc điện phải có giây phépxây dung theo quy đính của pháp luật có liên quan.

iii) Trường hợp tô chức, cá nhân thé chap nhà ở HTTTL mua của chủ đầu tư trong

du án đầu tư xây dung nha ở thi phai có hợp dong mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu ty,

có văn bản chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nêu là bên nhận chuyên nhượnghop đồng mua bán nhà ở theo quy đính, có giây tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ởcho chủ đầu tư theo tiên độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nha ở 2Ô

Thứt ba, nhà ờ HTTTL thê chap con phải đáp ứng các điều kiện: () Không thuộc

điện đang có tranh chấp, khiếu nai, khiêu kiện về quyên sở hữu hoặc về hợp đồng muabán nhà ở hoặc về việc chuyên nhượng hợp đồng mua bán nha ở; (ii) Không bị kê biên

để thi hành án hoặc không bị kê biên dé chấp hành quyết đính hành chinh da có hiệu lựcpháp luật của co quan nhà nước có thẩm quyên, (iii) Không thuộc điện đã có quyết định

* Khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014, Điều 7 Thông tư số 26/2015/TT-NENN.

thu hổi dat, có thông báo giải tỏa, pha dé nha ở của cơ quan nhà nước có thâm quyền.Quy đính này thể hiện sự can thiệp khá sâu của Luật Nhà ở vào quan hệ thé chập nha ởHTTTL, góp phân làm giảm thiêu rủi ro, tranh chấp liên quan đền thé chap nha ở HTTTL.

2.1.3.2 Quy dinh về phạm vi của thé chấp nhà ở HTTTL

Nội dung của thé chấp nha ở HTTTL về nguyên tắc sẽ do các bên théa thuận Theokhoản 1 Điều 293 BLDS năm 2015: “Nghia vụ đân sự có thé được bao đảm một phầnhoặc toàn bộ theo thoa thuận hoặc theo quy dinh của pháp luật; nễu không có thoa thuận

và pháp luật không quy đình phạm vi bdo đâm thi nghĩa vị coi nlur được bdo dam toàn

bỗ, kế cả nghĩa vụ tra lãi và bồi thường thiết hai.” Đối với thé chap nhà ờ HTTTL, phạm

vi thé chấp là ngliie vụ trả nợ của khách hang (bên thê chép) với tô chức tin đụng (bênnihận thé chap) Day cũng là một nội dung bắt buộc phải có trong hợp đông tin dung”.Theo đó, ngoài khoản no gốc là số tiền tổ chức tin dung đã giải ngân cho khách hàng,

khách hang còn phải tra các khoản lãi phát sinh trên số nợ gốc đã được giải ngân, baogồm: () Lấi trong han/Lãi trên nơ gôc trong hạn Là lãi trên nơ gộc theo lãi suất cho vay

đã théa thuân tương ứng với thời hen vay ma đền hạn clrưa trả; (1) Lai châm trả/Lãi trên

lãt chưa trã: Trường hợp khách hàng không trả đúng hạn tiền lãi trên nơ gốc theo lãi suat

cho vay đã thöa thuận tương ung với thời han vay, thì phải trả lãi chậm trả theo mức lãi

suất do tô chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận nhưng không vượt quá 109/năm tinhtrên sô du lãi chậm tra tương ứng với thời gian chậm trả, và (iii) Lai quá hawLai trên nợ

gc quá hạn: Trường hợp khoản nơ vay bị chuyển ne quá hạn, thì khách hang phải trảlãi trên dư nợ gốc bi quá hạn tương ung với thời gian chậm tra, lãi suất áp dụng khôngvượt quá 1 50% lãi suật cho vay trong han tại thời điểm chuyên nợ quá han Bên cạnh đó,các bên có thé thỏa thuận phạm vi thê chap không bao gôm tiên lãi và phi Tuy nhién, kể

cả trường hợp thé chap dé bảo đảm một phân hay toàn bô nghĩa vụ thì giá trị nhà ở phải

lớn hơn tổng giá trị được bảo dam Tổ chức tin dụng quyết định mức cho vay trong giới

han giá trị nhà ở bảo dam tiên vay và phạm vi bảo dam tiên vay đã được xác định

2.1.3.3 Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thé chấp

* Một số quyều và ughia vụ của bén nhậu thế chấp

Thứ nhất quyên của bên nhân thé chấp

Khi xác lâp biện pháp thé chap nhà ở HTTTL, bên nhận thé chap cĩ quyên yêu cau

bên thé chap cung cấp đây đủ hơ sơ thê chap theo Điêu 9 Thơng tư sơ

26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dan trình tự, thủ tụcthé chap và giả: chép tài sản là dự án đầu tư xây dung nhà ở, nhà ở HTTTL?, đồng thời

được yêu câu bên thé chấp giao giây tờ liên quan đền nhà ở HTTTL thê chap trong trường

hop các bên thưa thuận về việc bên nhận thé châp giữ giây tờ liên quan dénnha ở HTTTL

thê chap, trừ trường hợp luật cĩ quy dinh khác?3 Quy định này nhằm tránh việc bên théchâp dùng nhà ở HTTTL đã thé chap dé tiếp tục thé chap cho bên nhân thé chap khác,đồng thời cũng khơng thê thực hiên việc mua bản, chuyển nhượng, giúp bảo vệ quyên

và lợi ich hợp pháp của bên nhân thê chập đối với nhà ở HTTTL thé chap Ngồi ra, bênnhận thé chap cĩ quyên yêu cầu bên thê chap phải cưng cấp thơng tin vệ thực trạng của

nha ở HTTTL thé chấp và áp dung các biên pháp cân thiết dé bảo tồn tài sẵn, giá trí tài

sản trong trường hợp cĩ nguy cơ làm mất hoặc giảm sút giá trị của tải sản do việc khai

thác, sử dung’ Điều nay giúp bên nhận thé chap cĩ thể giám sát, theo đối va quan lýquá trình hình thánh, thay đổi thực tế của nhà ở HTTTL thế chấp một cách hiệu quả

Trong thời hạn thé chap, bên nhận thé chấp được quyền giám sát, kiểm tra quá trìnhhình thành tài sản thé chap, được quyên định giá lại tai sản thé chap đính ky hoặc tại bat

kỷ thời điểm nào theo thỏa thuận dé yêu câu bên thé chap b6 sung, thay thé tài sản thé

chap hộc biện pháp bảo đảm khác néu cân thiết, được yêu cau chủ dau tư và bên thêchap cung cập thơng tin về tài sin thé chap và tao điêu kiện dé bên nhận thê chép thựchién quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thé chap*’ Quá trình thực luậnquyền giám sát, kiểm tra nhà ở HTTTL thé chap, bên nhân thé chấp khơng được cần trở,

gây khĩ khăn cho việc hinh thành, sử dụng, khai thác nhà ở Quy đính này giúp bên nhận

thé chap cĩ thé theo đối, kiểm sốt, quản lý quá trình hình thành, tình trạng pháp ly của

nha ở HTTTL thê chap, gĩp phân quản trị rủi ro tốt hơn đối với nhà ở HTTTL thê chap

iễm a khoản 1 Điều 5 Thơng tr số 26/2015/TT-NHNN.

in 1 Ditu 320, khoăn 6 Datu 323 BLDS năm 2015.

in 2,Khoin 3 Điều 323 BLDS năm 2015.

* Khoin 1 Điều S Thơng tư sở 26/2015/TT-NHNN.

Ngoài ra, theo khoản § Điều 320, khoăn 5 Điêu 321 BLDS năm 2015, bên nhận thé

chấp được quyền quyết định việc mua bán, thay thé, trao đôi, tặng cho nhà ở HTTTL thê

chép Như vậy, trừ trường hợp luật có cho phép, nêu bên thé chấp bán, thay thé, trao đối,tặng cho nhà ở HTTTL thé chap ma không co sự đông ý của bên nhận thê chấp thì giaodich này có nguy cơ vô hiệu do nội dung giao địch vi pham điều cam của luật theo khoản

1 Điều 407, Điều 122 BLDS năm 2015 Bên canh đó, dé dim bảo quyền của bên nhận.thé chap, khoản 7 Điêu 320 BLDS năm 2015 quy định bên thê châp có nghiia vụ thôngbáo cho bên nhận thé chap về các quyền của người tint ba đối với nhà ở HTTTL thé chap(nêu cd); trường hợp không thông báo thì bên nhận thé chấp có quyền hủy hợp đông vàyêu câu bôi thưởng thiét hại hoặc duy tri hợp dong va chap nhân quyền của người thứ ba

đối với nhà ở HTTTL thé chap Quy định nay giúp bên nhận thé chấp có thé giám sát,

quan lý và theo đối được các biên động về tinh trang pháp ly của nhà ở HTTTL thê chap

Một quyền cơ ban khác của bên nhận thé chấp là quyền xử lý nhà ở HTTTL thé

chép trong trường hợp bên thê chap không thuc hiên, thực hiên không đúng nghia vutheo thöa thuận trong hop đồng thé chap, hợp đồng tin dung” Viéc xử lý nha ở HTTTL

thé chap được thực hiện theo théa thuận của các bên tại hợp đông thé chap Day là biệnpháp cuối cùng mà tổ chức tín đụng có thể thực hiện dé thu hồi nợ đối với khách hàng

Thứ hai, nghĩa vụ của bên nhận thễ chấp

Trước khi nhận thé chap nhà ở HTTTL, bên nhận thê châp có nghia vụ kiểm tra,

xác minh du án đầu tư xây dung nhà ở, nhà ở HTTTL đủ điều kiện thê chap theo quyđịnh của pháp luật Sau khi ký kết hợp dong thé chap, bên nhận thé chấp phải gửi vănbản cho chủ dau tư đề thông báo về việc bên mua nhà ở HTTTL đã thé chap nhà ở Trongthời han thé chap, bên nhận thê chap có nghia vụ giám sát, kiểm tra quá trình hình thành.tài sản thê chap nhưng không được căn trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành taisản thé chap Bên nhận thé chap còn có nghiia vụ lưu hồ sơ thê chap trong hỗ sơ cho vay,

giao lại các giây tờ ma bên thê chap đã nộp trong hô sơ thé chap sau khi bên thé chap

thực hiện ngiấa vụ theo thỏa thuận hoặc trường hợp bên thê chap thay thê bằng biện pháp

bảo dam khác hoặc thay thé tai sin bảo dim khác khi được bên nhận thé chap đẳng ÿ

= Motsé quyền và nghĩa vụ của bêu thé chap

Thứ nhất quyên của bên thé chấp

Bên thé chap nhà ở HTTTL được hưởng các quyền của chủ thé thé chấp tài sảntheo Điều 321 BLDS năm 2015 và khoản 1 Điều 4 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN, đó

la: () Khai thác công đụng, hưởng hoa lợi, loi tức từ tài sản the chép, trix truong hop hoa

lợi, lợi tức cũng 1a tai sản thé chap theo thöa thuận, (1) Dau tư dé làm tăng giá trị của tàisản thé chấp, (iii) Nhận lai tai sản thé chap do người thứ ba giữ và giây tờ trong hồ sơthé chap ngay sau khi thực hiện các ngiữa vụ đối với bên nhận thé chấp theo thỏa thuậngiữa các bên hoặc trường hợp bên thê chập thay thé bang biên pháp bảo đảm khác hoặcthay thé tài sản bảo đâm khác khi được bên nhận thé chap đông ý, (iv) Được bán, traođổi, tăng cho tai sản thé chap nêu được bên nhận thé chap đồng ý hoặc theo quy định củaluật, () Được cho thuê, cho mượn tai sản thê chap nhung phải thông báo cho bên thuê,

bên muon biết về việc tai sản cho thuê, cho muon đang được dùng để thê chấp và phải

thông báo cho bên nhận thê chap biết, (vi) Từ chối các yêu câu của bên nhận thé chapkhông đúng với thỏa thuận trong hợp đông thé chap và quy định của pháp luật

Do đặc điểm của nhà ở HTTTL thé chấp là chưa hình thành vào thời điểm các bên

xác lập hợp đông thé chap, vi vậy, trong thời hạn thé chấp, bên thê chấp có thể tiếp tục

đầu tư, xây dung dé hình thành và hoàn thuận nhà ở, từ do có thé khai thác công dungthưởng hoa lợi, lợi tức từ tai sản thé chap, trừ trường hợp các bên có thöa thuận hoa lợi,

lợi tức cũng la tai sản thé chap Tuy nhiên, theo Điều 20 Nghị định số 21/2021/NĐ-CPngày 19/3/2021 của Chính phủ quy đính thi hành BLDS về bảo dam thực hiện nghia vụ,khi bên thé chap dau tư dé làm tăng giá trị của nhà ở HTTTL thé chap thi phan giá triđầu tư tăng thêm cũng thuộc tai sản thé chấp, và trong một số trường hợp, việc dau tưvào nhà ở HTTTL thê chap phải có sự đông ý của bên nhận thé chap, bao gồm các trườnghop: () Bên thử ba đầu tư vào nhà ở HTTTL thé chap; (1) Bên thê chap đầu tư vào nha

ở HTTTL thé chap làm phát sinh tai sản mới không thuộc tài sản thé chap theo thöa

thuận trong hợp đồng thé chấp Đề bảo đảm quyên và lợi ich hợp pháp của bên nhận théchấp, pháp luật cũng cho phép bên thé chấp có quyền bản nhà ở HTTTL thé chấp (thôngqua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL) néu được bên nhận thé

chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật Khi nhà ở HTTTL hình thành, bên thé

chap có quyền cho muon, cho thuê nha nlumg phải thông báo cho bên mượn, bên thuê

và bên nhận thé chap biết để các bên cùng kiểm soát việc sử dung tài sản được tốt hơn

Thứ hai, nghĩa vụ của bên thê chấp

Theo Điều 320 BLDS năm 2015 và khoản 2 Điều 4 Thông tư số

26/2015/TT-NHNN, bên thé chap nha ở HTTTL có các nghĩa vụ sau đây: () Cung cap day đủ hô sơthé chap nha ở HTTTL theo quy đính pháp luật và giao cho bên nhận thé chấp trong

trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác, () Bảo quan,

giữ gìn nhà ở HTTTL thé chấp, (iii) Ap dung các biện pháp cân thiệt dé khắc phục, ké

cả phải ngừng việc khai thác công dung của nhà ở HTTTL thé chấp nêu do việc kháithác đó mà nhà ở HTTTL thé chap có nguy cơ mất hoặc giảm sút giá trị, (iv) Trườnghop nha ở thé chập bi hư hỏng, bị tiêu hủy, không thể hoàn thành việc xây dung hoặc bi

đừng quá trình xây dung thì bên thé chap phải thông báo ngay cho bên nhận thé chép vàthay thé bằng tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bé sung, thay thé bang biên pháp

bảo dam khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; (4) Cung cap thông tin về thực

trạng nhà ở HTTTL thé chap cho bên nhân thé chap, tạo điều kiện dé bên nhận thê chấpthực biện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tai sản thé chấp, (vi) Giao nhà ởHTTTL thê chap cho bên nhén thé chap xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lýtài sản bão đảm theo quy định pháp luật, (vii) Thông báo cho bên nhận thê chấp về các

quyên của người thứ ba đối với nhà ở HTTTL thé chấp (nêu có), trường hợp không thôngbáo thi bên nhận thé chap có quyền hủy hop đồng thé chap nha ở HTTTL và yêu cau baithường thiệt hại hoặc duy tri hợp đông và chấp nhận quyên của người thứ ba đối với nhàởHTTTL thé chap; (viii) Không được bán, thay thé, trao doi, tang cho nhà ở HTTTL thêchập nêu không được bên nhân thé chap đồng ý, (x) Thực hién đúng các nội dung đãthỏa thuận ghi trong hợp đồng thê chap nha ở HTTTL và quy định của pháp luật

2.1.4 Quy định về hiện hee và hiện hee đối kháng cna thế chấp nhà ở HTTTL

21.41 Hiệu lực của biện pháp thé chấp nhà ở HTTTL

Thê chấp nha ở HTTTL là biên pháp bảo đảm hình thành từ sự thoa thuận của cácbên thông qua hợp đông thể chap nha ở HTTTL Do đó, căn cứ xác lập hiệu lực của biện

pháp thé chap nha ở HTTTL chính là hợp đông thé chap, và hiệu lực của biện pháp thé

chap nhà ở HTTTL được xác định theo hiệu lực của hợp đông thé chap nhà ở HTTTL

Hop đồng thé chap nhà ở HTTTL cũng là một loại giao dich dan sự nên phải tuân

theo các điều kiện có hiệu lực của giao dich dân sự được quy dinh tai Điều 117 BLDSnam 2015 Theo đó, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thé chap nhà ở HTTTL bao gồm:

Thứ nhất đều liện về năng lực chit thể

Chủ thê của hợp đông thê chap nhà ở HTTTL là các bên tham gia xác lap hợp đồng

thé chap nhà ở HTTTL, được hưởng quyền và phải thực hiện những ngiĩa vụ phát sinh

từ hợp đông thé chấp nhà ở HTTTL đã giao kết ké từ thời điểm hợp đồng thé chấp cóliệu lực pháp luật Như đã phân tích ở tiêu mục 2.1.1, chủ thê của hop dong thê chapnha ở HTTTL bao gém bên thé châp và bên nhận thé chap Trong đó, bên thé chấp theoquy định tại Điệu 147 Luật Nhà ở năm 2014 bao gồm: () Chủ dau tư dự án xây dung

nhà ở; (ii) Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở HTTTL trên thửa dat ở hợp pháp của minh,

và (iti) Tổ chức, cá nhân mua nhà ở HTTTL trong dự án đầu tư xây dụng nhà ở của chủđầu tư Còn bên nhận thé chấp trong hợp đông thé chấp nha ở HTTTL là tổ chức tín dụng

đang hoạt đông tại Viét Nam, co đủ điều kiện do pháp luật quy định và là bên cho vay

trong hợp đồng tin dung được bảo dam bằng thé châp nhà ở HTTTL

Thứ hai, đêu kiên về tính hự nguyên

Tư nguyên xác lap, thực hién hợp đồng là việc chủ thé tự mình quyết định là có

tham gia hay không tham gia vào hợp đông theo nguyên vong của mình, không chịu sự

chi phối, tác động, can thiép chủ quan nào từ người khác Hợp đồng do chủ thé xác lập,thực hiên không tư nguyện thi co thé bị vô hiệu hoặc đương nhiên vô liệu Trường hợpkhông có sự tự nguyện là trường hợp mà việc xác lập, thực hiện hop đồng không đúng ýchi dich thực của chủ thê hoặc không có sự thông nhat giữa ý chí của chủ thé với sự bay

tỏ ý chi của chính chủ thé đó ra bên ngoài 7? Theo BLDS năm 2015, chủ thé thé chấp

nha ở HTTTL không co su tư nguyên trong các trường hop: @) Hop đồng thé chap nha

2) Trường Daihoc Luật 22), “Hợp đồng nu bán nha ở HTTTL theo quy định của pháp hut Việt Nam hiện hành”, Để réa nghiên cia Bioa học cap Trường, tr 86-87.

ởHTTTL giả tao; (ii) Hợp đồng thé chấp nha ở HTTTL được xác lập do nham lan,ii) Hợp đông thé chap nhà ở HTTTL bi lừa đối”), (iv) Hợp đồng thé chap nhà ở HTTTL

xác lập bởi su đe doa, cưỡng épÌÌ, (v) Hợp đông thé chap nhà ở HTTTL xác lập trong

lúc không nhận thức, điều khiển được hành wi"? Như vậy, khi tham gia giao kết hợpdong thé chap nha ở HTTTL, chủ thê xác lập hợp đông phải hoàn toàn tư nguyên

Thứ ba nội ding mục dich của hop đồng không vi phạm đều cắm của luật và

không trái dao đức xã hỗi

Nội dung và mục đích của giao dịch không vi pham điều cam của luật, không trái

dao đức xã hôi Theo quy đính nay thì mục đích và nội dung của hợp đồng vừa đông thờikhông được vi pham điều cam của luật, vừa không được trái đao đức xã hôi, néu nộidung, mục đích không thoả mãn một trong hai yêu câu thi mắc nhién bi coi là vô liệu

Thứ tư, diéu kiện về hinh thức của hợp đồng thê chap nhà ở HTTTL

Khoản 2 Điều 117 BLDS năm 2015 quy định: “Hình thức của giao dich dén sự làdiéu liện có hiệu lực của giao dich trong trường hợp luật có quy định ” Theo Luật Nhà

ở năm 2014, hop đẳng thé chap nhà ở HTTTL là một dang của hợp đồng thé chap nhà ởnên cân đáp ứng điều kiện về hình thức, néu không tuân thủ điều kiện về hình thức thi

vô hiệu Nội dung nảy được quy định cụ thể tại khoản 1 Điêu 122 Luật Nhà ở năm 2014:

“Trường hợp mua bản, tăng cho, đôi, góp vốn, thé chấp nhà ở, chuyên nhượng hợp đồng

mua bán nhà ở thương mại thi phải thực hiện công chứng chứng thục hợp đồng trừ

trường hợp quy đình tại khoản 2 Điều này Đối với các giao dich quy đình tai khoản nàythi thời điểm có hiệu lực của hop đồng là thời điểm công chứng chứng thực hợp đồng ”Khoản 1 Điều 22 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP cũng quy đính: “Hop đồng bảo đâm

được công chứng chứng thực theo quy dinh của BLDS, luật khác liên quan hoặc theo

yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng chứng thực.” Như vậy, hợp đồng

thé chấp nhà ở HTTTL phải thể hiện dưới hinh thức văn ban và phải được công chúng,chứng thực, nên hợp đồng thé chap nhà ở HTTTL có hiệu lực kể từ thời điểm công

* Điều 124 BLDS năm 2015.

** Điệu 126 BLDS năm 2015.

`* Điều 127 BLDS năm 2015