Khóa luận tốt nghiệp: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật Dân sự

Ngoài ra, bên thé chap nha ở HTTTL còn có một số quyền khác được quy địnhtrong Khoản 1 Điều 4 Thông tư 26/2015/TT-NHNN như: Từ chối các yêu cầu của bênnhận thé chap không đúng với thỏa t

BÔ TƯ PHÁP BỒ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

451734

THE CHAP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG

TƯƠNG LAI THEO QUY ĐỊNH CỦA

PHÁP LUẬT DÂN SỰ

HÀ NỘI - 2024

BÔ TƯ PHÁP BỒ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

PHAM THANH HIEN

451734

THE CHAP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG

TƯƠNG LAI THEO QUY ĐỊNH CỦA

PHÁP LUẬT DÂN SỰ

Chuyén nganh: Luật Dân: sw

KHOA LUAN TOT NGHIEP

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC

ThS LÊ THỊ HẢI YÊN

HÀ NỘI - 2024

LOI CAMDOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiền cin cha riêng tôi,

các kết luận, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là trưng thực,

dtim bảo độ tin cây./.

“Xác nhận của Tác giả khóa luận tốt nghiệpgiảng viên hướng dẫn (Ky và ghi rõ ho tén)

DANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT

BLDS Bộ luật dân sự

HTTTL Hình thành trong tương lai

KDBĐS Kinh doanh bat động sin TCTD Tô chức tín dụng

MỤC LỤC

THỜ GÌ DI Ì: soosssostsosthúx2t2Sdg332tg20-00yEi8SH033527i95438n93i0538g83023ữ36g986gi8422238235:z3024gsc2S4y2Z0::nsscÖ2 Te

Imlinuuecáb the id NẪ, ciisisaciigäusUdt0aisguliGA0600LA40A48xã52,u21808//

MO Ne cszccicsáncátitisti ad kisvEkikokaSaàuggđâctapisdoAcllalaasaaana SuaadiabaaiiSaAossaalfÐ

MỞĐÀU

NL AIT Gap ti Ob CON đã ĐÃ ssocsssasossobib4s402satQgot9J6ig2qgi:ququoessegiiaauesl 2 Tinh hình nghiên cứu đề tài

3 Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu đề tả 4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài neo 5 5 Phương pháp nghiên cứu dé tải 0 0 0 seo 5 6 Kết câu đề tai = 6 CHU ONG 1: MOT T 86 VAN ĐÈI LÝ LUẬN NVÈ THE CHÁPN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 5 ae ENGIN A 11 Khái quát về thế chấp nhà ở hình thành trong tương hi

1.1.1 Khai mệm, đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.1.1 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương Ìqi co co 1.1.1.2 Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương Ìai

1.1.2 Khái niém, đặc điểm thé chap nha ở hình thành trong tương lai 11

1.1.2.1 Khải niệm thé chấp nhà ở hình thành trong tương Ìqi LÍ 1.1.2.2 Đặc điểm thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1.2 Vai trò của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai TIỂU KÉT CHƯƠNG 1 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT HIỆN HANH VE THE CHAP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 7

2.1 Quy định của pháp luậtvề thế chap nhà ở hình thành trong tương hi 17

2.1.1 Chủ thé của biện pháp thé chấp nha ở hình thành trong tương lai 17

2.1.2 Hình thức của biện pháp thé chap nha ở bình thành trong tươnglai 20

2.1.3 Nội dung của biện pháp thé chap nhà ở hình thành trong tương lai 21

2.1.3.1 Quy ảnh về đối tượng của thé chấp nhà ở hình thành trong tương Ìai 22

&

2.1.3.2 Quy đnh về phạm vi của thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai

2.1.3.3 Quy định về quyền và nghiia vụ của các bên trong quan hệ thé chấp

2.1.4 Hiệu lực và hiệu lực đổi kháng của biện pháp thể chập nhà ở hình thành trong

thương i OPO Se SSeS.”

21.41 Hiệu lực của biện pháp thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai 29

21.42 Hiệu lực đối kháng của biện pháp thê chấp nhà ở hình thành trong tương lai 322.1.5 Xử lý tài sản thé chấp là nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai 332.1.5.1 Các trường hợp xử Ij tài sản thé chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 332.1.5.2 Phương thức xix) tài sản thé chấp là nhà ở hình thành trong tương lav 342.2 Đánh giá những quy định của pháp luật hiện hành về biện pháp thế chấp nhà ở

22.1 Những ưu điểm đã đạt được 382.2.2 Những bat cập, hạn chê co 39

TIỂU KET CHƯƠNG 2 : „43

CHƯƠNG 3: THỰC TIEN Á AP DỤNG PHÁP LUAT VA MOT T SỐ € GIẢI PHÁP

HOÀN THIỆN PHAP LUAT VE THE CHAP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG

3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luậtvề thế chap nhà ở hình thành trong tương hi 443.1.1 Khái quát thực tiễn về thé chap nhà ở ào 443.1.2 Những khó khăn, vướng mắc khi áp dung dụng pháp luật về thé chap nhà ở hinh

thành trong tương lai trong thực tiễn 0 00 220020222222 ecercee 43.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dung pháp

3.2.1 Kiến nghi hoàn thiên pháp luật về thé chap nhà ở hình thành trong tương lai 523.2.2 Giải pháp nâng cao luậu quả áp dung pháp luật về thé chap nha ở hình thành trong

tương laại kậGdESghšg51tzstgigttc2)3ftgss2tpggià qiồncitllGRscso dig:exSiastiSngiasiastrfrsiaispslDÐ)

DANH MỤC TAI LIEU THAM KHAO 62

EHU UŨẾ cnigx5subsespeotrdsn6svietetaoeStdiRteetbirdibnptsieocedessassilS

PHU LUC 1: BANG SO SÁNH HỢP ĐỒNG THE CHAP NHÀ Ở HÌNH THÀNHTRONG TƯƠNG LAI VỚI HỢP DONG THE CHAP NHÀ Ở CÓ SẤN 65PHU LUC 2: BẢN AN 2022220021 OF

MỞ DAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong điều kiện nên kinh tê thị trường ngày càng phát triển như hiện nay, cùng với

sự gia tăng dân sự ngày một lớn, nhu câu về nha ở cũng tăng theo Đã đáp ứng nlyu câucủa người dân về nhà ở, nhiều du án dau tư xây dung nhà ở tại các khu đô thị đang đượcđầu tư đồn đập hơn bao giờ hết Vi vậy, để thực hiện được các du án dau tư xây dựng

nha ở, các doanh nghiệp KDBDS cân phải có nhiều von Và không chỉ đối với các

đoanh nghiệp KDBĐS, mà van dé cân có tài sẵn đề thực hiện những nhu câu về nhà ở

của các cá nhân cũng rat cân thiết,

Theo kết qua sơ bộ từ khảo sát mức sông dân cư năm 2023, ước tính thu nhập

bình quân 1 người 1 tháng năm 2023 hiện hành của người dân Việt Nam đạt khoảng

4,95 triệu đông V ới mức thu nhập bình quân đầu người nay, thi kha năng tai chính của

hau hết người dân là có hạn so với giá mua nhà ở trên thi trường nên nhiêu người dân

không đủ khả năng tài chính dé mua nhà ở bằng nguén thu nhập của minh ma chỉ có thé

mua nhà ở theo phương thức trả dân, trả góp hoặc bằng nguôn vén vay ngân hàng Khingười dân có nhu câu vay vén mua nha ở, trên cơ sở quy đính của pháp luật và chính.sách nội bộ của từng ngân hàng, các ngân hàng thường yêu cầu người dân có tài sản bảo

dam thực hiện nghĩa vụ trả nợ để hạn chế rủi ro và bao toan nguôn von vay Từ hoàn

cảnh và điều kiện thực tê của minh, nhiều người dân chỉ có thé thé chap chính tai sản

hình thành từ vồn vay là nha ở HTTTL, để vay vôn phục vu cho hoạt động dau tư, mua

nha Như vậy, thực trang thé chap nhà ở HTTTL dé vay vốn tai các TCTD là một nhucầu cập thiệt của cá nhân, doanh nghiệp KDBĐS

Hoạt đông cho vay thé chap bằng nhà ở HTTTL, hay còn gọi là sản phẩm “chovay mua nhà du án” đôi với những dy án chưa hoàn thành là một chính sách tin dunglinh hoạt nhằm hỗ trợ nguôn vốn cho khách hang có niu câu mua nhà, căn hộ dé ở Dovậy, hoạt động này ngày càng thu hút được sự quan tâm của đồng đảo nhiều tang lớp

nhân dan

‘Minh Châu (2023), ‘Sim sing kh tỉ Việt Nam”, hitps:/Amof gov

mirebcenteriportaVotcumipages_r/ltmn-bo-tai-chinh?dDocNams=MOFUCM268113 , tray cập ngày 23/02/2024

Đôi với việc thé chap tài sản là nha ở HTTTL, pháp luật đã có những quy định

tương đôi hoàn chỉnh và cu thể nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các bên khi tham giavào quan hệ này, được thể hiện trong các văn bản pháp luật, quy định về các biên pháp

bảo dam thực hiện nghĩa vụ dân sự và các văn bản trong lĩnh vực tin dung ngân hàng.

Những cơ sở pháp lý nay không chỉ mang đền một môi trường thông thoáng bảo dam

sự an toàn cho các bên khi tham gia vào quan hệ hợp đồng tín dung ma con góp phân

phục hồi và phát triển của thi trường nhà ở trong nên kinh tê Tuy nhiên, pháp luật hiện

hành về thé chấp nhà ở HTTTL chưa thực sự đây đủ và đồng bô, vẫn còn tên tai nhiều

điểm mâu thuần, chong chéo dẫn dén những bat cập trong việc thé chap, công chứng,đăng ky thé chap và xử lý tải sản thé chấp là nhà ở HTTTL, tiềm an nhiéu rủi ro cho cảngân hàng và khách hàng trong quá trình thực hiện Chính vì vậy, dé tim liêu rõ hơn vềnội dung này, tác giả đã lựa chọn dé tài “Thế chấp nhà ở HTTTL theo quy định của phápluật dan sự” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp của minh

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Qua quá trình tìm hiểu và nghiên cửu dé tai cho thấy, “Thế chap nhà ở HTTTL” là

một trong những đề tài nhân được sự quan tâm nghién cứu trong luận văn, luận án, công

trình nghiên cứu khoa học hay tap chí, bai viết của nhiều tác giả là cá nhân, tổ chức trên

cả nước.

VỀ luận án, luận văn có thể kế đến:

- “Tài sản thé chấp và xứ ÌJ' tài sản thé chấp theo qng' định của pháp luật din sự Liệt

Nam hiện hành”, Luận án tiên i Luật học của tác giả Vii Thị Hong Y én, Trường Dai hoc

Luật Hà Nội, năm 2013 Luận án tập trung làm 16 các khái miệm, các đặc trưng pháp lý

của tai sản thê chap và xử lý tai sản thê chap; đưa ra những kinh nghiém cân thiết về xácđịnh tài sản thé chap và xử lý tài sản thé chap trên cơ sở phân tích thực trạng pháp luậtViệt Nam đưới góc nhìn so sánh với mét số nước trên thé giới

- “Thé chấp nhà ở HTTTL theo pháp luật Viét Nam”, Luận văn thạc si Luật học của

tác giả Nguyễn Thanh Thúy, Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2014 Tác giả đã trình bày

nhiing lý luận chung, các quy định của pháp luật về thé chap nha ở HTTTL và chi ra thựctién áp dung van dé nay, từ do đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định củapháp luật về thé chấp nhà ở HTTTL

- “Thế chấp nhà ở HTTTL theo Luật KDBĐS 2014”, Luận văn thạc si Luật học của

tác giả Nguyễn Trân Huyện Trang, Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2016 Trong công

trình nghiên cứu này, tác giả Huyện Trang đã làm rõ khái niém nhà ở HTTTL; khái tiêm

thé chap nhà ở HTTTL; đặc điểm pháp lý của thé chap nhà ở HTTTL Tác giả cũng đãphân tích các quy định của Luật KDBĐS năm 2014 về thé châp nha ở HTTTL và thựctin áp dung, từ đó đưa ra những yêu cầu, kiên nghị hoàn thiện pháp luật về van đề nay

- “Thế chấp nhà ở HTTTL để đảm bảo cho hợp đồng tin đụng”, Luận văn thạc &

Luật học của tác gả Pham Van Anh, Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2017 Luận văn

đã nghiên cứu những van đề lý luận vệ thé chap nhà ở HTTTL, phan tích những quy địnhcủa pháp luật liên quan đến việc thé chap nha ở HTTTL, bám sát theo Thông tư số26/2015/TT-NHNN về hướng dẫn trình tự, thủ tục thê chấp và giải chập tai sản là du án.đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở HTTTL

- “Pháp luật về thé chấp và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”, Luận văn

thạc ai Luật Kinh tế của tác giả Diệp Chí Nguyện, Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chi

Minh, năm 2017 Trong bài luận văn của mình, tác giả đã trình bày tình hình thực té của

mua bán, thé chap nha ở HTTTL, những ưu, nhược điểm và những van đề cần sửa đổi

phù hợp với xu hướng chung Va với mong muén đóng góp ý kiên cho cơ chế mua bán,

thé chếp nhà ở HTTTL, tác giả đưa ra một sô phương hướng xây dụng pháp luật dé caithiện về giao dich mua bán, thé chap nhà ở HTTL hiện nay tại Việt Nam

Ngoài re, một số bai việt trên các tạp chí chuyên ngành cũng đã dé cập đến nội dung

về thê chap nhà ở HTTTL, chẳng hạn như

- Bai việt “Tháo gỡ những vướng mắc kửủ nhận thé chấp nhà ở HTTTL”, của tác giảiNguyễn Đức Lịch, đăng trên Tạp chí Nhà rước và Pháp luật, số 3, năm 2014 Trong bàiviết này, tác giả tập trung trình bay những khó khăn khi nhận thê chép nhà ở HTTTL củacác TCTD, đánh giá các rủi ro tiêm an về mặt pháp lý cho các TCTD va từ đó đưa ranhững kiên nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về thủ tục thé chap, ding ký giao dichbảo đảm đối với tai sản thê chap là nhà ở HTTTL

- Bài viết “Nhận bdo dem bằng bắt đồng sản HTTTL từ chit dau tr dự án nhà ở”,của tác giả Bùi Đức Giang đăng trên Tạp chí ngân hang số 6, năm 2017 Tác giả đã tim

hiểu, nghiên cửu các quy định pháp luật liên quan đền mục đích và điều kiện công chứng,

chung thực hợp đông thé chap bat đông sản HTTTL từ chủ đầu tư du án nha ở

- Bài việt: “Nhân điện nhà ở HTTTL là tài sản thé chấp theo quy định của Luật Nhà

ở và Bồ luật Dân sự năm 2015” của tác giả Vũ Thị Hong Y én, đăng trên Tap chí Dân chủ

và Pháp luật, tháng 4 năm 2017 Trong bài viết nay, tác giả đã so sánh khái mém “nhà ở

HTTTL” theo quy định của Luật Nha ở năm 2014 với khái tiệm “tài sản HTTTL theo

quy đnh của BLDS năm 2015, từ đó đã xây dụng các tiêu chí cụ thé để nhận điện bảnchất của nhà ở HTTTL là doi tượng của biện pháp thê chap

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu nêu trên đã cung cap những van đề lý luận vathực tiễn pháp lý về thé chap tài sản HTTTL nói chung và thé chap nhà ở HTTTL nóiriêng Hầu hết, các tác giả cũng đã chỉ ra khái niém, đặc điểm của biện pháp thê chap nhàởHTTTL, phân tích các quy định của pháp luật về thé chap tai sản là nhà ở HTTTL Trên

cơ sở đó, các bài việt cũng đã đưa ra những kiên nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về nôi

ra những vướng mắc, cũng như đưa ra được những kiên nghi hoàn thiện pháp luật về đề

tai nay.

3 Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở phân tích những quy định của pháp luật Việt Nam,

đặc biệt là BLDS năm 201 5 và các văn bản hướng dẫn thi hành về thê chap nha ở HTTTLcũng như đánh giá thực tiễn áp dụng những quy định nay Tử đó, đề xuat giải pháphoàn thiện quy định của pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thí pháp luật về thé chap

nha ở HTTTL.

Nhiệm vụ nghiên cứu: V ới mục đích nghiên cứu trên, bài việt dua ra những nhiệm

‘vu nghiên cứu cu thê sau:

- Khái quát và phân tích những van dé lý luận về khái niệm, đặc điểm của nhà ởHTTTL, biện pháp thê chap nhà ở HTTTL

- Nghiên cứu phân tích các quy định của pháp luật dân sự hiện hanh về thé chap

4, Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

Về doi trợng ughién cứu, đôi tượng nghiên cứu của dé tải là những van dé lý luận

và phân tích, đánh giá nôi dung quy định pháp luật về thé chap nhà ở HTTTL được quy

dinh của pháp luật dân sự Viét Nam Trong đó, tập trung nghiên cứu những quy định pháp

luật, thực trạng và thực tiên áp dung pháp luật về thé chap nhà ở HTTTL

Về phạm vỉ ughién cứn, tác giả sẽ nghiên cứu nội dung thé chấp nhà ở HTTTLtrong khuôn khổ các quy định hiện hành của pháp luật dân sự Việt Nam (Bộ luật Dân sự,

Luật Nhà ở, Luật KDSBĐS, ) Trong do co phân tích các quy định trong các văn bản

pháp luật trước đây để làm phong phú thêm cho đề tài nghiên cứu,

5, Phương pháp nghiên cứu đề tài

Phương pháp luận: Việc phân tích các quan điểm của van đề nghiên cứu dua trên cơ

sở phương pháp luận khoa học của chủ nghia Mác - Lénin, tư tưởng Hồ Chí Minh và

nhũng chủ trương, đường lôi của Dang Phương pháp luân cũng dua trên cơ sở những

thành tựu của các chuyên ngành pháp lý như Lịch sử Nhà nước và Pháp luật, Lý luận

chung về Nhà nước và Pháp luật, Luật Dân sự Việt Nam cùng các luận điểm khoa họctrong các công trình nghiên cứu, sách chuyên khảo và các bài việt được đăng trên báo, tạpchí của một số nha khoa học Viét Nam

Phương pháp cu thé: Trong quá trình nghiên cứu dé tai, tác giả đã sử đụng cácphương pháp nghiên cứu khac nhau, cụ thé nlur

- Phương pháp phân tích, bình luận làm rõ các van đề đảm bảo thực hiện mục tiêucủa đề tài nghién cứu,

- Phương pháp chứng minh nhằm dua ra các dẫn chúng về quy định, tài liệu, làm1ö nôi dung lý luân, thực trang,

- Phương pháp tổng hợp được sử dung trong việc rút ra nhũng nhận định, ý kiến

đánh giá và kết luận sau quá trình phân tích,

- Phương pháp so sánh nhằm liên hệ, đối chiêu, đánh giá giữa các quy định củapháp luật hiện hành với các quy định pháp luật trước đó dé tim ra sự giống và khácbiệt, từ đó đúc kết được quá trình hình thành, phát triển và hoàn thién pháp luật về đốitượng nghiên cứu của đề tai

6 Kết cầu đề tài

Ngoài phan mở dau, kết luận, danh mục tải liệu tham khảo, phụ lục, bài nghiên cứu

khoa học gém 03 chương sau đây:

Chương 1: Một số vẫn dé lý: luận về thé chấp nhà ở HTTTL

Chương 2: Thực trang pháp luật hiện hành về thé chap nhà ở HTTTL

Chương 3: Thực hỗn áp dụng pháp luật và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về

thé chấp nhà ở HTTTL

CHƯƠNG 1:

MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VỀ THE CHAPNHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI1.1 Khái quát về thế chấp nhà ở hình thành trong tương hi

1.1.1 Khai tiệm, đặc điểm nhà ở hình thành trong tương hi

1.1.1.1 Khải niém nhà ở hình thành trong tương lai

Trước khi di tim hiểu thé nao là “nhà ở HTTTL”, thì chúng ta can hiểu “tat sản

HTTTL là gì ?” Thuật ngữ tai sản HTTTL xuất hiện lần đầu tiên trong Nghị đính số

165/1999/NĐ-CP về giao dich bảo dam, trong đó quy định “Tải sm HTTTL là đồng sản,bắt động sản hình thành sau thời điểm lạ: kết giao dich bao dam và sẽ thuộc quyền sở hiữucủa bên bảo im nine hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xâyđựng các tài sản khác mà bên bao dtm có quyên nhận 72 Khi BLDS 2005 ra đời, đã đềcập tới tài sản HTTTL tên tại dưới dang vat, “at HTTTL là động sản, bắt động sản

thuậc sở hitti của bên bdo dam sau thời điểm ngiãa vụ được xác lập hoặc giao dich báo

đâm được giao kết 3 Tuy nhiên khái niệm nay chỉ giới hạn tài sin HTTTL là “vat

HTTTL* mà không bao gồm các loại tài sản khác Bởi vậy, khái niệm này chưa bao quátđược nội ham của tai sin HTTTL Chi tiết hóa quy định này, Khoản 2 Điều 4 Nghị định

số 163/2006/NĐ-CP vệ giao dich bão đảm có quy định như sau: “Tài sadn HTTTL là tài

sản thuộc sở hữa của bên bảo đảm sau thời điểm ngiữa vụ được xác lập hoặc giao dichbảo đâm được giao kết Tài sản HTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời

điểm giao kết giao dich bảo dam, nhưng sau thời điểm giao kết giao dich bảo dam mớithuộc sở hữu của bên bảo dam." Diém nhận thay giữa hai quy định nêu trên có sự thiêutương đồng trong khi BLDS năm 2005 sử dung cụm từ "vật bảo dam thực hiện ngiữavu" để điều tiết loại tài sản HTTTL là đối tượng của quan hệ bảo đảm thực hiện nghia

vụ thì Nghị định 163/2006/NĐ-CP là văn bản hướng dẫn chỉ tiết BLDS năm 2005 vềgiao dịch bảo đâm lai khái quát cum từ nay bằng việc đưa ra khái niêm “tai sảnHTTTL” Đến năm 2012, quy định này một lần nữa được làm rõ hơn khi chính phủ ban

hành Nghị đính số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bd sung một số điều của Nghị định

* Khoăn 7 Điều 2 Nghủ định số 165/1909/NĐ-CP về giao dich bảo dim

` Khoản 2 Điều 320 BLD Snăm 2005.

163/2006/NĐ-CP về giao dich bảo đảm, khái niém về tài sản hình thành trong tương đãđược quy định cu thé hơn Tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định này như sau:

“I Tài san bdo dam là tài sản hiện có hoặc tài san HTTTL mà pháp luật

không cắm giao địch

2 Tài sản HTTTL gồm

a) Tài xin được hình thành từ vốn vay

b) Tài sản dang trong giai đoan hình thành hoặc dang được tạo lập hop pháp

tại thời điểm giao kết giao dich bdo dam;

¢) Tài sản đãi hình thành và thuộc đối tượng phải đăng lụ' quyền sở hữu, nhưngsau thời điểm giao kết giao dich bảo đâm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quyđình của pháp luật Tài sản HTTTL không bao gồm quyền sử dung đất”

Có thể thay, theo quy đính này, nội ham của khái niém tài sin HTTTL đã được

mở rộng hơn Bao gồm tài sản hình thành từ von vay; Tai sản đang trong giai đoạn hình

thành hoặc đang được tao lập hợp pháp tại thời điểm giao dich bảo đảm Có thể hiểu đó

là tài sản dang trong quá trình hình thành, chua hoàn thiện tại thời điểm giao kết giao

dich bảo đảm V à cũng theo quy định này, tài sản HTTTL còn gồm cả tài sản đã hình

thành nhưng vì một vài lý do nào đó mà chưa thuộc quyền sở hữu của bên có tài sản Nhung tuy nhiên, điều luật này lại chỉ giới hạn khái niém “tài sin HTTTL” trong phạm.

vi các giao dich bão đảm và liên quan đền các bên trong giao dich bảo dam nên cũng

chưa mang tính khái quát.

Vì vậy, phải dén khi BLDS 2015 ra đời, đã kê thừa và khắc phục những hạn chếtrong khái niệm vệ tai sản HTTTL của các văn bản luật trước đây Tai Khoản 2 Điều

108 BLDS 2015 quy định: “Tài sản HTTTL bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tàisản đãi hình thành nhưng chit thé xác lập quyén sở hiữu tài sản sau thời điểm xác lap giao

dich *

Như vậy, khái niém tai sản HTTTL đã được ghi nhận môt cách rõ rang va co tính

khái quát cao hơn Tuy không được nêu ra như một định ngÌĩa cu thể “Tài sản HTTTL

là nhưng điều luật đã mở rộng về phạm vi tài sản cũng như phạm vi của các giao

dich liên quan Không còn chỉ giới han trong giao dich bảo đâm mà nội hàm của tai sảnHTTTL đã được mở rộng trong tat cả các lĩnh vực dân su nói chung Việc mở rông nội

ham khái niém gop phân nâng cao hiệu luc pháp ly của quy định tài sản HTTTL, phản

ánh được thực tê, cũng như đáp úng được nhu cau có nên tảng pháp lý đổi với một loạitai sản đang ngày cảng đóng vai tro quan trong trong các quan hệ dân sự, kinh tê

Vì nhà ở là một loại tài sản”, nên nhà ở HTTTL cũng là một loại tai sản HTTTL.

Mang tính chất là một loại hình nhà ở và cũng đồng thời là tải sản, do đó giao dịch vềnhà ở HTTTL sẽ chiu sự điều chinh chung của pháp luật về tai sản HTTTL và pháp luật

chuyên ngành về nha ở V ê khái niém nhà ở HTTTL, theo quy định tại Luật Nha ở 2014

có giải thích: “Nhà ở HTTTL là nhà ở dang trong quá trình đầu tư xâp dựng và chưa

được nghiệm thu đưa vào sir dung’? Cùng nội dung này, Luật KDBDS năm 2015 cũng

đã đề cập “nhà công trình xây dựng HTTTL là nhà, công trình xây dưng dang trong

qua trình xây dung và chưa được nghiệm thu đưa vào sử đụng Có thể thây, có những

điểm khác biệt nhật định trong cách đưa ra khái niệm, nhưng do nhà ở HTTTL là mộtloại nhà ở nên nó là đối tượng của các quan hệ pháp luật, chiu sự điều chỉnh của Luật

Nha ở, Luật KDBDS Ngoài ra, BLDS năm 2015 van được xác định là văn bản quy

phạm pháp luật mang tinh nguyên tắc, xác định các van đề chung về tai sản trong đó có

nha ở Vì vậy, ta có thể khái quát, hiểu cơ bản về nhà ở HTTTL như sau: “Nhà ở

HTTTL là nhà ở dang trong quá trình xây đựng hoặc đã xây dung hoàn thiên chưa được

nghiém thu dua vào sử ding và chủ thể xác quyền sở hữu nhà ở sau thời điểm xác lap

giao dich on

1.1.1.2 Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai

Từ khái niém và các quy đính của phép luật về nhà ở HTTTL, có thé thay nhà ởHTTTL mang mét số đặc điểm sau:

Thứ nhất, nhà ở HTTTL là bat động sản Dựa vào tính chat di đời được hay không diđời được của tài sản có thé phân loại tai sản gồm hai loại cơ bản là động sản và bat độngsản Trong đó, bat động sản bao gồm: dat đai, nha, công trình xây dung gan liên với dat

dei thi có thé khẳng định nha ở dù tôn tại đưới dạng nào: nha ở riêng lẽ, nhà ở chung cu,

Ý Điểm b Khoin 1 Điều 107 và Khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015.

` Khoin 19 Đầu3 Luật Nhà ở năm 2014.

- ° Khoản $ Đều3 Luật KDBĐS 2015.

` Trường Đai học Luật Hà Noi (2023) „up đồng mua bán nhà ở HITTL theo quy dinh cha pháp luật Việt Nam luện

hành”, Đề tải nghiên cứu khoa học cap trường, Trường Đai học Luật Hà Nội,tr2%

nhà ở HTTTL cũng là bất đông sản Bởi đất đai là tài sản, theo bản chất không thé di

đời được Những tài sản gin với dat dai như nha ở không thé di đời được về mat cơ họcđều là bất động sản Nếu tách rời nhà ở ra khởi đất thì sé bi hu hỏng không thể gir

nguyên trang thái ban dau của nhà ở Việc xác định nhà ở HTTTL là bat đông san sẽ là

căn cứ để xác định các van đề liên quan đến các giao dich có đối tượng là bat động sản,

xác đính thêm quyền giải quyết khi có tranh chấp về bất động sản Như vậy, nhà ở

HTTTL sẽ chịu sự điều chỉnh bởi các quy đính của pháp luật đối với bắt đông sản

Thứ hai, nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình xây dumg và chưa được nghiệm thu đưa và sử dung Trạng thái “dang trong quá trinh xây dụng” được xác định dua vào

mốc thời điểm “bat đầu việc xây dung theo thiết kế được duyét và được cấp Giây phép

xây dung đến thời điểm “trước khi có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng,

Nghiệm thu nhà ở, công trình xây dung được coi là bước quan trong quyết định thành quảxây dựng Cho nên, bước nghiêm thu công trình doi hỏi cân than, kỹ lưỡng chi có nlurvay mới đưa re kết quả đán: giá chính xác nhat, an tâm sử dụng công trình Do đó, nhà ở

đã xây dựng nêu được nghiém thu và đưa vào sử dụng không được coi là nha ở HTTTL

mà đó là nhà có sẵn Vì vậy, một trong các tiêu chí được đặt ra để xác dinh nhà ở HTTTL

ma các nha lập pháp xây dựng chính là có thể hoàn thiện nhưng chưa được nghiêm thu.Hay nói cách khác, nhà ở chỉ được coi là HTTTL khi không đáp ứng điều kiện về nhà ở

có sin?

Thứ ba nhà ở HTTTL là nha ở chưa được đăng ky quyền sở hữu ở thời điểm xác lập

giao dịch Bởi, nhà ở HTTTL là tài sản hình thành sau khi quan hệ dân sự được xác lập.

Hay trên thực tế, nha ở đã hình thành nhưng tại thời điểm xác lập giao dich chủ sở hữuchưa có quyền sở hữu về mat pháp lý Ngoài ra, nha ở HTTTL là một đối tương củaquyền sở hữu, tuy nhiên trong thực tiễn nó thường chỉ được quan tâm khi xem là đốitượng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự Do đó, dé nha ở HTTTL trở thành đối tượng ding

* Phạm Vân Anh (2017), “Tne chấp nhà ở HTTTL dé dam bảo cho hop đổng tin cig”, Luận vin thác sĩ Luật hoc, Trường Đại học Luật Ha Noi, 1+

” Khoản 5 Điều 80 Nghị dh 99/2015/NĐ- CP quy đính chủ tiết và hướng din thi hành một số điều của Luật Nhà

ở quy dah: “Nhà ở có sân là nhà ở đã có biên ben nginém tut hoàn théath việc xây dung dua vào sit ding theo

ay dink của phi luật về xây cheng, trường lợp nhà ở do chit đấu ne tự thực hiện xây chong theo quay đồnh của pháp luật về xá cheng hà ở không bất buộc phi do don vị có năng lực thuc liên xe chong) thi phi đáp ứng

điều kiện đã có hệ thông điện nước phục vucho sinh hoạt, có hệ thông phòng chảy, chita chép piễu nhà ở thuộc

điện bắt buộc phái có hệ thong phòng chán, chita cháy)“

để bảo dam, người bảo dim phải có căn cứ chứng minh nhà ở HTTTL sé thuộc sở hữucủa mình đề được bên nhận bảo đảm châp nhận làm vật bảo dam N ghia là tai thời điểm

giao kết giao dich bảo đảm hô sơ tài sản bảo đảm phải có bang chúng về việc người

bảo đảm chắc chan sẽ xác lập quyền sở hữu Dé có thé là giây phép xây dung giây

chứng nhận quyền sử dụng đất, gây tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ

đầu tư Có thé thay rang quyền sở hữu nhà ở HTTTL là một chê định mở trong giao

dich dan sự khi cho phép một chủ thể chưa có đủ tư cách sở hữu day đủ nhưng vẫnđược thực hiện một số quyên năng nhất định đối với tải sản này

1.1.2 Khái tiệm, đặc diém thế chap wha ở hình thanh trong troug lai

1.1.2.1 Khái niệm thé chấp nhà ở hình thanh trong tương lat

Sư hình thành các biện pháp bảo đảm giống như chiếc “phao cứu sinh” bảo vệ

quyên và lợi ích hợp pháp của bên bị vi pham, khôi phục những tổn thất ma bên bị vi

phạm phải gánh chịu Trong các biện pháp bảo dam thực luận nghia vụ, thé chap là một

trong các biện pháp bảo dam được áp dụng phố biến nhật

“Thé chấp” là một từ có nguồn gốc Hán Việt, theo đó “Thế là bé di, thay cho; chấp

là cẩm, giữ: bat’ Trong từ điễn Tiéng Việt, thé chap được giải thích là việc “đừng tài sản làm vật bảo đảm, thay thé cho sé tiền vay nêu không có khả năng trả dimg han“!

Dưới góc đô pháp lý, trong BLDS đầu tiên - BLDS năm 1995, nhà nước ta có quy

định về biện pháp thé chap tài sản nhu sau: “Thể chấp tài sản là việc bên có ngliia vuding tài sân là bắt đồng sản thuộc sở hitu của minh dé báo đảm thực hiện nghita vụ đối

với bên có quyên”? Theo quy định này, tài sản thé chap chỉ được giới han là bat đông

sẵn thuộc sở hữu của bên thê chap, không bao gồm các loại tài sản khác không phải là batđộng sản Sau gân 10 năm áp dụng BLDS năm 2005 được ra đời thay thê cho BLDS năm

1995, trong đó các quy dinh về thé chap cũng được sửa đổi cụ thé về việc xác định loại taisẵn có thể sử dung dé thé chap Cụ thé tại Điêu 342 BLDS 2005 quy định: “Thể chấp tàisản là việc một bên (sau đây gọi là bên thé chắp) ding tài sản thuộc sở hữm của minh đểbảo đâm thực hiển ngÌữa vụ dan sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thé chấp) và

ie Đảo Duy Anh (2000), Tử đến Hán- Việt, thả suit bin Khoa học xãhôi,tr.15‡ và tr394

ue Trạng tim từ điện học (2008), Từ đinn Ting Vat, Nhà xuất bản Di Ning, tr.1160.

'2 Điều 346 BLD Snăm 1995.

không chuyên giao tài sản dé cho bên nhận thé chấp” Theo quy định của BLDS năm

2005 thì đôi tượng của biên pháp thê chấp là “tài sản”, nghĩa là, tài sản thê châp không

còn bị giới hạn đối với bất động sản, ma còn có thể là các loai tài sản khác, nhu động sản,quyền tai sin, Đồng thời, biên pháp thé chấp được nhận diện bởi đặc điểm cơ bản làkhông có sự chuyên giao tài sản thê chấp Tiệp theo đó, BLDS năm 2015 được ban hành,quy đính về khái niém thé chấp tiếp tục được sửa đổi thành nhu sau: “Thể chấp tài sản là

việc một bên (sau day gọi là bên thé chấp) đìng tài sản thuộc sở hữnm của mình dé bdođâm thực hiển nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận théchấp) Tài sản thé chấp do bên thé chấp giữ Các bản có thé thỏa thuận giao cho người

thứ ba giữ tài sản thé chấp "Ù° Co thé thay, khái niệm thé chấp tài sản tại BLDS năm

2015 vẫn ghi nhận bản chat của biên pháp bảo đảm nay theo tinh thân của BLDS năm

2005 trước đó, BLDS 2015 co làm zõ hơn đặc điểm của biện pháp do là tài sản thé chap

không được giao cho bên nhận thé chap ma do bên thê chap giữ, hoặc các bên có quyênthöa thuận giao tài sản thé chap cho người thứ ba giữ

Như vay, dựa vào quy định về khái niém thé chap tài sản và khái niệm nhà ở

HTTTL ở trên ta có thé rút ra khái niém cơ bản về thé chấp nhà HTTTL như sau: Thếchấp nhà ở HTTTL là việc bên thé chấp ding nhà ở dang trong quá trình hình thành vàchua nghiém thu đưa vào sử ding của minh dé đâm bao thực hiện nghia vu nhưng khôngchuyên giao nhà ở (sau khi đã hoàn thành) cho bên nhận thé chấp

1.1.2.2 Đặc điểm thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở HTTTL là một loại tài sản, vi vay, thé châp nhà ở HTTTL cũng sẽ mangnhững đặc điểm chung của biện pháp thé chap tài sẵn và có ca những đặc điểm riêng

mang tinh đặc thù.

a Đặc điểm chưng

Thứ nhất, biên pháp thé chấp nhà ở HTTTL mang tinh đối vat Biên pháp bảo đảm

it trao cho bên nhận bảo đảm quyền trên tai sản bảo đảm của bên bảo đảm Quyên

at này trao cho bên nhận thê chap một quyên trên giá trị nhà ở HTTTL dé khâu trừ

và bù đấp cho phân giá trị ngiĩa vụ được bảo đảm trong trường hợp nglĩa vụ này bị vi

'' Khoản 1 Ditu 317 BLDS năm 2015.

phạm Khi biện pháp thê châp được xác lập và đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có

thẩm quyền thì bên nhận thé chap có quyên truy doi tải sẵn và quyên ưu tiên thanh toán

khi xử lý nha ở HTTTL thê chép Các quyên này được xác lập trên nhà ở HTTTL thê

chấp và việc thực hiện các quyền này không phụ thuộc vào ý chí của bắt cứ chủ thể nào.Ngay cả khi chủ thể đang chiêm hữu nha ở HTTTL thé chap không mong muốn thi cũngphải giao tài sản để bên nhan thé chap xử lý theo quy định

Thứ hai, biên pháp thé chấp nhà ở HTTTL không có sự chuyên giao tài sản V oi twcách là một biện pháp thê chấp tài sản, giao dịch thê châp nhà ở HTTTL không có sựchuyên giao tải sản giữa hai bên chủ thể Đây là một trong những đặc điểm cơ bản thểhién sự khác biệt giữa thé chap va cam có tải sin Với biện pháp cam có tài sản dé bãodam thực biện nghĩa vụ tải sản cầm có được chuyên giao cho bên nhận câm cô chiêm giữtrong thời gian cam có Con với biên pháp thê chap, tính chat bảo đảm được thực hiệnthông qua việc đăng ký thê chap và bên nhận thê chap không trực tiép giữ tai sản mà chỉ

giữ giấy tờ pháp lý có liên quan Điều nay cũng được thé hiên trong phân định ngiấa về

thé chap tai sản quy định tại khoản 1 Điều 317 BLDS 2015

Việc không chuyển giao tài sản giữa các bên chủ thê đã đáp ứng linh hoạt lợi ích củacác bên khi bên thê châp vẫn có thé được hưởng loi từ việc khai thác, sử dung tài sản (trừtrường hop các bên có thỏa thuận khác), còn bên nhận thê chấp sẽ không phải tồn thêmchi phí bão quản, trông coi tài sản Đặc biệt, đối với thé chap nhà ở HTTTL, đặc điểmkhông có sự chuyên giao tài sin thé chap càng được thé hién rõ khi tại thời điểm ký kết

giao dich, tài sản thé chap là nhà ở HTTTL van đang trong quá trình dau tư xây dựngchưa được nghiệm thu đưa vào sử dung hay nha ở HTTTL chưa tôn tại Vi vay, biện phápthé chap là biện pháp bảo đảm phủ hợp với đặc điểm pháp ly của nhà ở HTTTL Voi đặctính không chuyên giao cho bên nhận thé chap, nên nha ở HTTTL thé chap van được tiéptục đầu tư xây dung để dân hình thành và hoàn thiện về mat vật chat và pháp ly trong

tương lei Khi nhà ở HTTTL đã được hình thành, bên thé chấp có thé sử dụng, bên nhận

thé có quyên kiểm tra nhà ở và chi được phép xử lý tài sản khi bên thé chấp không thựcluận hoặc không đủ khi năng thực hiện ngiĩa vụ đã cam kết

b Đặc điềm riêng

Một trong quan hệ thé chấp tài sản HTTTL, ria ro đối với bên nhận thê chap cao

hon so với thé chấp tài sản hiện hữa: Xuât phat từ đặc tính tôn tại của tai sản HTTTL là

chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập sở hữu tại thời điểm giao dich đố:

với tài sản Vi vậy, không thé chắc chắn tuyệt đối được rằng trong tương lai nó sẽ có, sé

tình thành hoặc sẽ được xác lập quyền sở hữu trên thực tế V iệc hình thành hay xác lập sở

hữu nhà ở HTTTL phu thuộc vào nhiéu yêu tô khách quan hay chủ quan nhét định chẳng

hen như nhà ở, công trình xây dựng nhà ở HTTTL nhung chủ đầu tư đang trong quá trìnhthi công xây dựng do thiêu các điều kiện về vật lực, nhân lực dé hoàn thành, du án bi rútgiây phép; hay do bên thé chấp vi phạm các cam kết khác trong hợp đông nhà ở dén đềnkhông được công nhận quyên sở hữu Mặt khác, cũng không thé dim bảo được rằng vềmặt giá trị, nhà ở HTTTL có thể tang giá trị nhưng cũng có những trường hợp giảm vềmất giá trị trong thời gian chờ xác lập quyên sở hữu Trong khi đó, đôi với tài sản đã hiệnhữu thì bằng các phương pháp, cách thức khác nhau thì bên nhn thé chap có thé kiểm

soát hoặc đo lường, dur liệu được rõ rang hơn các rủi ro có thể phát sinh Vi vay, khí bên

nhận thê châp là nhà ở HTTTL thì bên nhận thê châp cần ý thức được các rủi ro trên có

thé xảy ra dé đánh giá hợp lý khi nhận hay không nhận thé chap là nhà ở HTTTL

Hai, bên nhân thé chấp là TCTD hoạt động tại Viét Nam Trong khi bên nhận théchấp trong hợp đẳng thé chap tài sản thông thường có thé là bat cử ai, nhưng chủ thé bênnhận thé chap trong hợp đồng thé chap nhà ở HTTTL chỉ có thé là TCTD Bởi, đặc điểmcủa nhà ở HTTTL là tải sản chưa hình thành, chưa xác lập quyền sở hữu với bên thê chấp

tại thời điểm thực hiện giao dich, do đó nhà ở HTTTL thé chap tiềm ân nhiéu rai ro vàkhông phải chủ thé nào cũng có khả năng quản trị, phòng ngừa và xử lý rủi ro có thé xảy

ra Trong đó, TCTD là mot tổ chức dung hoạt động trong lĩnh vực đặc thủ là tiên tệ và tindung, nên sẽ có đây đủ khả năng tốt nhất dé có thé phòng ngừa, hạn chế rủi ro cao hơn sovới các chủ thé khác Va rủi ro tin dung cũng chính 1a những thách thức mà TCTD luônphải sẵn sang đón nhận mét khi đã chap nhận kinh doanh trên lính vực đặc thù nay

Ba mục đích thé chấp nhà ở HTTTL bị giới ham

Đối với tài sản hiện có thông thường, các chủ thé có thé thé chap để bao đâm chonhiêu mục đích khác nhau như bao dam cho các khoản vay sinh hoạt, tiêu ding, bd sungvốn sản xuất, kinh doanh, Nhưng đối với nhà ở HTTTL chi được phép thé chấp dé

nhằm mục đích vay vốn nhằm mua, đầu tư, xây dung chính nhà ở HTTTL đó Đặc điểm

nay cũng xuất phát từ đối tượng của quan hệ thê chap nhà ở HTTTL 1a tài sản chưa có

thực hay quyên sở hữu của bên thé chap cla được công nhận, nó tiêm an ni ro ở mức

cao hơn so với các tài sản thé chap thông thường

1.2 Vai trò của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Thé chap nhà ở HTTTL là một trong các biện pháp được áp dung khá phố biến trên

thực tê hiện nay, bởi nó mang lại những vai trò, ý ng]ĩa quan trọng góp phân giải quyếtnhiing nhu cầu về nhà ở của xã hội, góp phân phát trién nên kinh tế, thé hiện nhw sau cóthé ké đến nlrư

Đầi tién phải kể dén đó là thé chap nhà ở HTTTL vừa là biện pháp nhằm góp phanhen chế các rủi ro cho bên nhận thé chap vừa là động lực thúc day bên thê chap trả nợ và

sử dụng vốn vay hiệu quả

Thứ hai, thê chap nhà ở HTTTL là cơ sở pháp lý dé các TCTD thu hồi nợ trongtrường hợp bên thé chap không còn khả năng, điêu kiện thực hiện nghĩa vụ Những thỏa

thuận theo hợp đẳng thé chap đã ký sẽ là căn cứ bảo đảm TCTD có thể thực hiện các thủtục thu hôi nợ không trái với quy định của pháp luật và là căn cứ dé xác định thứ tự ưu

tiên thanh toán trong trường hợp phát mai tải sản thé chap

Thứ ba, đối với TCTD, thé châp nhà ở HTTTL giúp các TCTD đa dang hóa sẻn

phẩm, dich vụ cung ứng của minh trong việc đưa ra các gói vay mua nhà dự án nha chung cư nhận chính nhà ở hình thành từ vén vay lam tài sản bảo dam Việc thừa nhận

nhà ở HTTTL là một loại tài sản và được phép tham gia giao dịch đã khiên các TCTDkhông chi tận dung được nguôn du nợ không lô ma còn giúp mở rông hơn môi quan hệgiữa TCTD với các chủ dau tư, với khách hàng từ đó nâng cao vi thê và khả năng cạnh

tranh của ngân hàng trong hoạt động tín dụng.

Thứ tự đôi với người dân, nhà ở là nhu câu thuết yêu đối với moi cá nhân rhưngkhông phải cá nhân nao cũng có điều kiện, khả năng tích lũy một khoản tiên lớn một lúc

để mua nha ở Bởi vậy, thể chấp nhà ở HTTTL sẽ tao điều kiên hỗ trợ cho mọi cá nhântrong xã hội tiếp cân với nguén vốn của TCTD để đáp úng nhu cầu có nhà ở của minh,

các chủ đầu tư có thêm nguồn huy động von để đầu tư xây dựng nhà ở.

Thứ năm, đôi với kinh tê - xã hội, chế định thé chap nhà ở HTTTL đã tạo nên sựdang dang các loại tai sản được tham gia trong quan hệ thé chap Dong thời, khi người

dân có cơ hôi được mua nhà bang nguôn von tin dụng sẽ kích thích nhu cầu về nhà ởtrong xã hội, góp phân thúc day sự phát triển của thi trường KDBDS Các doanh nghiệp

có thể quay vòng vôn nhanh, tăng tính thanh khodn của tai sản i

TIỂU KET CHƯƠNG 1

Qua chương 1, tác giả đá nghiên cứu những van đề lý luận về thé chap nhà ởHTTTL Trong đó, tác giả đá nghiên cứu, đưa các khái niém về nhà ở HTTTL, về biệnpháp thê chap nhà ở HTTTL Cũng như đã chỉ ra các quy định pháp luật về khái niệm nha

ở nhà ở HTTTL, về biên pháp thê chap nhà ở HTTTL được quy định, giải thích chi tiết,được thé luận trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau Đồng thời, tác giả cũng đã phântích một số đặc điểm đặc thù của nhà ở HTTTL và thê chap nha ở HTTTL Qua đó, giúpchúng ta có thé dé dang hiểu và nhận điện được đâu là nhà ở HTTTL, thé chap nhà ở

HTTTL là gi.

“ Nguyễn Trần Huyện Trang (2016), “Thế chip nhà ở HTTTL theo Luật Kinh đoạn bắt động san 2014”, hận vin

thạc sĩ Luật học , Trường Daihoc Luật Hà Nội, tr29.

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUAT HIEN HANH VE THE CHAP

NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI2.1 Quy định của pháp luật về thế chap nhà ở hình thành trong tương hi

2.1.1 Chit thé của biệu pháp thé chap nhà ở hình thành trong trong lai

Chủ thé của thé chấp nhà ở HTTTL là các bên tham gia xác lập giao dich thé chap

nhà ở HTTTL, được hưởng quyền và phải thực hiện những ng]ĩa vu phát sinh từ hợpđông thé chap nhà ở HTTTL Các bên trong quan hệ thé chap nhà ở HTTTL gồm:

Bén thế chap

Bên thé chap là bên có nghĩa vu ding nha ở HTTTL của minh dé đảm bão cho việcthực hiện nghĩa vụ bao đảm Bên thê chấp có thé 1a: Chủ dau tư du án xây dung nhà ởđược thê chap du án hoặc nha ở HTTTL xây đựng trong dự án tại TCTD dé vay von phục

vụ cho việc đầu tư hoặc xây dựng nhà ở đó, Tô chức, cá nhân xây dựng nhà ở HTTTL

trên thửa đất ở hợp pháp của minh; Tổ chức, cá nhân mua nha ở HTTTL trong dự én đầu

từ xây đụng nhà ở của chủ đầu tư được thé chấp nha ở này tại TCTD dé mua chính nha ở

đó.

Vì giao dich thé chap nhà ở HTTTL cũng là một giao dich dân sự Vé nguyên tắc, détrở thành bên thé chap trong quan hệ thê chap nhà ở HTTTL, chủ thé tham gia phải là cánhân hoặc pháp nhân có đây đủ năng lực chủ thé theo quy định của pháp luật tei thời điểm

ký kết hợp đông thê chấp nhà ở HTTTL Theo đó, năng lực pháp luật đân sự của cá nhân

là khả năng của cá nhân có quyên dân sự và ngiĩa vụ din sư, năng lực hành vi dân sự

của cá nhân là kha năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền

nghia vụ dan sự ” Còn đối với pháp nhân, năng lực chủ thé của pháp nhân được xác dinh

khi một tô chức được công nhận là pháp nhân Điêu kiên để một tô chức được công nhận

là pháp nhân đó là: (i) Được thành lập theo quy dinh của Bộ luật dan sự và luật khác có

liên quan; (it) Có cơ cẩu tổ chức gầm cơ quan điều hành và có cơ quan khác theo quyết

đinh của pháp nhân hoặc theo q<uy dinh của pháp luật; (iti) Có tài san độc lập với cá

`* Điều 147 Luật Nhả ở năm 2014.

'° Điệu 16 BLDS năm 2015,

'? Điều 19 BLDS năm 2015.

nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình; (iv) Nhân danh

mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập ?Như vậy, khi tham gia vào quan hệ

thé chap nhà ở HTTTL, trước hệt bên thé chap phải thỏa man điều kiện: Đối với cá nhân.phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự day đủ, đổi với pháp nhân

phải có năng lực pháp luật dan sự Bên canh đó, đối với bên thé chấp là pháp nhân, giao

dich còn phải được cap có đủ thâm quyên trong nôi bô tổ chức thông qua Bên thê chấp là

pháp nhên cũng cần lưu ý đến các yêu tô hợp pháp, hợp lệ về điều lê, tai sản, cơ câu tổchức, về người đại điện theo quy định của pháp luật Bên canh đó BLDS 2015 cũng quyđịnh: “Trường hop gia dinh, tổ hợp tác, tổ chức khác không có hz cách pháp nhân thamgia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình tổ hop tác, tổ chức khác không có

tư cách pháp nhân là chủ thé tham gia xác lập, thực hiện giao dich dân sự hoặc ty quyển

cho người đại điện tham gia xác lập, thực hiện giao dich dân sự "1°

Ngoài ra, do vào thời điểm xác lập hợp đông thê chap nhà ở HTTTL, bên thé chap

chưa xác lập quyên sở hữu đối với tai sản thé chap, tuy nhiên, dé ching minh quyền đượcthé chấp nha ở HTTTL, bên thé chấp phải có căn cử thé hiện tính xác thực của quyền sở

hữu nhà ở sẽ thuộc về bên thé chap trong tương lai Theo quy định của Luật Nhà ở năm

2014, trường hợp chủ dau tư thé chap nhà ở HTTTL xây đựng trong dự án thì phải cógiây chứng nhận quyên sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê dat của cơ quannhà nước có thâm quyên Trường hợp tổ chức, cá nhân thê chap nha ở HTTTL trên thửađất ở hợp pháp của minh thì phải có giây tờ chúng nhận quyền sử dung dat ở hợp pháp

theo quy định của pháp luật về dat dai Trường hợp người mua nha ở của chủ đầu tư trong

dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế châp nhà ở HTTTL thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở

ký kết với chủ dau tư, có văn bản chuyển nhương hợp đồng mua bán nha ở (nêu là bênnhận chuyên nhượng hợp đông mua bán nhà 6), có gáy tờ chứng minh đã đóng tiên muanha ở cho chủ dau tư theo tiên độ thỏa thuận trong hợp đông mua bán và không thuộcdiện đang có khiêu nei, khiêu kiện, tranh chap về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việcchuyên nhượng hợp đông mua ban nhà ở” Việc Luật Nhà ở ném 2014 xây dung các quy

định này nhằm để xác định được tính “chắc chan” nhà ở HTTTL sẽ thuộc quyên sở hữu'* Điều 74 BLDS năm 2015.

'? Khoản 1 Điều 101 BLDS năm 2015.

của bên thé chấp, qua đó góp phân giảm thiểu rủi ro và tranh chap giữa các bên, tao sự éndinh và phát triển của thi trường KDBĐS và tải chính - tin dung.

Từ những phân tích ở trên, có thể hiểu trong giao dich thé chap nhà ở HTTTL, điềukiện đặt ra đối với bên thé chap đó la Mét bên thé chap nha ở HTTTL phải là những đốitượng được phép thé chap nha ở HTTTL theo quy định của pháp luật Hai, bên thé chapnha ở HTTTL phải là cá nhân hoặc pháp nhân có năng lực chủ thể theo quy định của pháp

luật Ba, bên thé chap nhà ở HTTTL phải có căn cứ chứng minh tinh xác thực của quyên

sở hữu nhà ở sẽ thuôc về bên thé chấp trong tương lai Va bên thê chấp nhà ở HTTTL

không thuộc trường hợp không được cập tin dung và không được làm bên bảo đấm theo

quy dinh pháp luật.

Béu nhậu thế chap

Bên nhận thé chap là bên có quyên trong giao dich thé chap nhà ở HTTTL Theoquy định của pháp luật hiện nay, bên nhận thé chap nhà ở HTTTL là TCTD đang hoạtđông tại Việt Nam, có đủ điều kiện do pháp luật quy định và là bên cho vay trong hopđồng tin dụng được đảm bảo bằng biện pháp thé chap nhà ở HTTTL

Theo quy đính, TCTD là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tat cả các hoạt

đông ngân hàng, bao gồm: nhận tiên gửi, cấp tin dung và cung ứng dich vụ thanh toán qua tai khoản Trong đó, cap tin dung được xem là hoạt đông xương sống, thường xuyên, phổ

biến và là hoạt động mang tính nghệ nghiệp của TCTD TCTD bao gồm ngân hàng

TCTD phi ngân hàng, tô chức tai chính vi mé và quỹ tin dung nhân dan?

Trong đó, một TCTD dé trở thành chủ thé nhận thé chap nhà ở HTTTL thi phải

“được thành lập và hoạt đông theo Luật các Tô chức tin dụng? Các TCTD phải được

Ngân hàng Nhà nước câp giây phép thành lập và hoạt đông, có điều lệ do Ngân hang Nhanước chuẩn y, Có giây chúng nhận đăng ký kinh doanh hợp pháp; có người đại diện đủnang lực và thêm quyên dé giao kết và thực hiện hợp đông

3 Khoản 1 Điều 4 Luật các Tổ chức tin dựng năm 2010, được của đổi, bỏ sưng năm 2017

-* Khoin 1 Điều 2 Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 thông tr Hướng din tinh tr, thủ tục thể chấp và

giải dup tải sản là dr án đầu tư xây đựng nhà ở,xửa ở HTTTL

Như vậy, bên nhân thé chấp nhà ở HTTTL chỉ có thé là TCTD đang hoạt động taiViệt Nam (thường gặp nhất là các ngân hàng thương mai), các chủ thé khác như tổ chứckinh tê, cá nhân sẽ không thể nhận thé chấp bằng hình thức thé chấp nhà ở HTTTL.

2.1.2 Hình thite của biệu pháp thé chap nhà ở hình thành troug troug lai

Hiểu theo ngiĩa chung thì hình thức là “Toản thé nói chương những gì làm thành mat

bề ngoài của sự vật cái chứa dumg hoặc biểu: hiển nội ang’? hay đó là su thé hiénra

bên ngoài của những cam kết, thỏa thuận của các bên Hình thức của giao dich dân sự

đồng vai trò quan trọng bởi phải thông qua một hình thức nhật định thì ý chí, sự thỏa

thuận của các bên được thé trong nội dung của giao dich mới có thé được bộc 16 ra bênngoài, va trong một số trường hop cụ thé thì bình thức là còn một trong những điều kiện

để giao dich dan sự có hiệu lực”, Theo Điều 119 BLDS năm 2015, hình thức của giao

dich dân sự được quy định như sau “J Giao dich dan sự được thé hiện bằng lời nói, bằng

văn bản hoặc bằng hành vi cu thé Giao dich dan sự thông qua phương tiên điện từ đướt

hình thức thông điệp dit liệu theo quy định của pháp luật về giao dich điện tir được coi là

giao dich bằng văn bản 2 Trường hợp luật quy dinh giao dich dân sự phi được thể hiệnbằng văn ban có công chứng chứng thực, đăng ky} thì phải huấn theo guy định đó ” Dévới hợp đông thé chap nhà ở, Điêu 121 Luật Nha ở năm 2014 có quy định “Hop đồng vềnhà ở đo các bên théa thuận phải được lập thành văn bản” và Khoản 1 Điều 122 LuậtNhà ở năm 2014 cũng có quy định thêm “Trường hop mua bán, tặng cho, đổi, gop vốn,thé chấp nhà 6, chuyên nhượng hợp đồng mua ban nhà ở thương mai thì phải thực hiện

công chứng chứng thực hợp đồng trừ trường hợp quy đình tại Khoản 2 Điều nay.“

Như vậy, hình thức là điều kiên có hiéu lực của giao dich thê chap nha ở HTTTL,

và trong các hình thức của giao dich dân sự được BLDS quy định thi việc thé chap nhà ởHTTTL bắt buộc phải được xác lập đưới dạng văn bản có công chứng, chứng thực

Ngoài ra, Khoản 1 Điều 298 BLDS năm 2015 quy định về đăng ký biện pháp bảo

đảm: “Biển pháp bdo đảm được đăng ký theo théa thuận hoặc theo quy đình của luật.Tiệc đăng ky là điều liên đề giao dich bdo dam có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có

guy định ” Việc đăng ky giao dich bảo dam là một trong những thiệt chế giúp công khai,

© Viên Ngân ngữ học (2000), Tử điền Tiếng Việt, Nxb Di Ning, tr442

?' Khoản 2 Điều 117 BLDSnim 2015.

minh bach về giao dich bảo đảm nói chung tình trang pháp lý của tài sản bảo dam nóitiêng Tuy nhiên, tại khoản 1 Điệu 298 BLDS năm 2015 quy định hai nguyên tắc đăng kýbiện pháp bảo dam lả: đăng ký tự nguyên (theo thöa thuận của hai bén) hoặc đăng ky bắtbuộc (theo quy định của luập Việc đăng ky biên pháp bảo đảm với biện pháp thê chap

nha ở, trước đây theo quy đính tại Khoản 1 Điêu4 Nghi định số 102/2017/NĐ-CP có quyđịnh thé chấp nhà ở là một trường hợp phải đăng ký biên pháp bảo đảm Khi đó, tổn tại

nhiéu ý kiến khác nhau xung quanh quy định nay Có ý kiên đông ý với quy định tai N ghiđịnh sô 102/2017/NĐ-CP, cho rằng đăng ký biên pháp bảo dam là một hình thức bat buộccủa hợp đông thé chap nha ở và nêu không đăng ký thé châp nhà ở thi hợp đông thê chapnhà ở mac du đá được công chúng, chứng thực cũng không có ý nghĩa, bởi bên nhận thê

chấp không thé xác lập quyên trên tai sản thé chap Bên cạnh đó, có ý kiên cho rằng

đăng ký thé chap nha ở không phải là một điêu kiện bat buộc về hình thức dé hop đông

thé chấp nhà ở có hiệu lực pháp luật Ý Hiên nay, nghị định 99/2022/NĐ-CP được ban

hành thay thê nghị định 102/2017/NĐ-CP đã loai bỏ quy định biện pháp thé chap quyên

sử dung dat là một trong những biện pháp bảo dam bắt buộc phải đăng ky, quy định mới

nay có sự thông nhật với Luật Nhà ở năm 2014 Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy đính bat

buộc công chứng, chứng thực hợp đông thé chap nhà ở ma không quy định việc bắt buộc

đăng ký thé châp nha ở Hơn nữa, công chứng, chứng thực va đăng ký biện pháp bảo dim

là hai thủ tục độc lập trong đó thủ tục công chứng chúng thực hop đông được tiên hénhtrước, làm tiên dé cho thủ tục đăng ký biện pháp bảo đâm Do đó, trước khi tiên hành

đăng ký biện pháp bao đảm thi hợp đông thé chap nha ở đã phải có hiệu lực, hay nói cáchkhác là đã thỏa mãn tật ca điều kiện có hiệu lực của hợp đông bao gồm cả điều kiên vềhình thức Do vay, đăng ký không phải là điều kiện bat buộc dé hợp dong thê chép nhà ở

HTTTL có hiệu lực.

2.1.3 Nội dung của biện pháp thế chấp mhà ở hình thành trong trong lai

* Nguyễn Vin Cử & Trin Thi Huệ (đồng chủ bin, 2017), Binh nin khoa học BLD S của rước Công hoà số hội chủ

nghis Việt Nam năm 2015, Nab Công an nhân din, Hi Nội, tr 49 Ế

* Phạm Vin Anh (2017), “The chap nhà ở HTTTL để bao đấm cho hop đồng tin ding”, tla tr 40

Nội dung của thé chap nha ở HTTTL là sự thể hiện ý chí và thöa thuận của bên thé

chấp va bên nhận thê chấp Đối với biện pháp thé chap nhà ở HTTTL, khi giao kết cácbên cân chủ trọng những nội dung chủ yêu sau:

2.13.1 Quy nh về đối tượng của thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Khi nhà ở HTTTL được đưa vào các giao dịch, trong đó có giao dịch thê chấp nhà ởthì nhà ở HTTTL phải đáp ứng các điều kiện dé có thể trở thành đối tượng của biện pháp

thé chap Các điều kiện này không chỉ được ghi nhận trong quy định về điều kiện đối vớitải sản bảo đảm, tai sản thê chấp nói chung tại BLDS mà còn được ghi nhân thông qua

quy định về các điều kiện của nhà ở.

Theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, có ba loại nhà ở HTTTL đượcthé chấp, gồm: @) Nhà ở HTTTL xây đựng trong dự án dau tư xây dung nhà ở của chủdau tư, (ii) Nhà ở HTTTL do tổ chức, cá nhân mua trong dự án đầu tư xây dung nhà ở,đi) Nhà ở HTTTL được tô chức, cá nhân xây dung trên thửa dat ở hợp pháp của minh

Nhung tuy nhiên, không phải moi đối tượng nhà ở HTTTL nêu trên đều co thể trởthành đối tượng của biên pháp thé chap Dé trở thành đối tương của biện pháp thé chấp,

nhà ở HTTTL phải đáp ứng được các điều kiện sau:

Một nhà ở HTTTL được phép giao dịch Nghiia là nhà ở HTTTL thé chap có thể

chuyên giao trong các giao lưu dân sự, không bị pháp luật câm hoặc hạn ché giao dịch.

Bởi, nhà ở HTTTL là tai sản bảo dam, được ding dé dự phòng, bù dap cho phân vén vay

ma bên nhận thé chap đã cho bên thé chap vay van khi bên thê chap không trả được nợ,

không thực hiện được ngliia vu Đông thời, dé giảm thiểu rủi ro và tranh chap phát sinhliên quan đân thé chap nhà ở HTTTL, Luật Nhà ở năm 2014 có quy định không cho phép

nhà ở HTTTL được thé chap nhiều lân dé dam bão thực hiện cho nhiều nghia vu Cụ thé

tại điểm b Khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014 có quy dink: “Trường hop chủ đâu

tư thé chấp nhà ở HTTTL xây dựng trong dir án thì ngoài điều kiên guy đình tại điểm akhoản này, nhà ở thé chấp phải thuộc dién đã xây dung xong phan móng theo quy đìnhcủa pháp luật về xâp đựng và không nằm trong phan dir án hoặc toàn bộ dự án mà chit

đâu tư đã thé chấp theo quy định tai diém a khoản này” như vậy về cơ bản nha ở HTTTU

đó phải chưa được thê chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vu nao.

Hai, nhà ở HTTTL thé chấp thuộc sở hữu của bên thé chap Điêu kiện này được ghinhận tại các Điêu 295, Điệu 317 trong BLDS nam 2015 Trong đó, Điêu 295 BLDS năm

2015 đưa ra quy định chung áp dung với moi loại tài sản bảo đảm đó là phải thuộc sở hữu.

của bên bảo đảm Chi trừ hai trường hop là cầm giữ tai sản và bao lưu quyền sở hữu thi

không bắt buôc tai sẵn bão dam phải thuộc sở hữu của bên bảo đảm Tuy nhiên, đối vớinhà ở HTTTL do chưa tên tại, chưa hình thành và cũng chưa được xác lập quyền sở hữu

đối với bên thé chập tại thời điểm xác lập biện pháp thé chap, do đó chưa có căn cứ thực

tế để xác định sự quyền sở hữu của bên thê chấp đôi với nhà ở HTTTL Vậy nên, dé nha ở

HTTTL có thể trở thành đối tương của biên pháp thé chap, bên thé chap phải đưa ra cácchúng cứ, có các tai liệu can thiệt chứng minh rang nhà ở đó chắc chan sé tôn tại, sé đượcHTTTL, và khi được hình thành thi sẽ thuộc sở hữu của bên thé chap Điều này đã đượcpháp luật quy định cụ thé rihư sau:

- Trường hợp bên thé chấp nhà ở HTTTL là chủ đầu tư trong dự án xây dung nhà ởthì phải đảm bảo các điều kiện ( Phải có hồ sơ dự án, có thiệt kế kỹ thuật của du án

được phê đuyệt và có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao dat, cho thuê dat của cơquan nha nước có thẩm quyên, (ii) Nhà ở thé chấp phải thuộc điện đã xây dựng xong phần

móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phân dự án hoặc toàn

bô dur án mà chủ đầu tư đã thé chấp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 148 Luật Nhà

ở năm 2014.

- Trường hợp bên thé chap nhà ở HTTTL là tô chức, cá nhân xây dung nha ở

HTTTL trên thửa dat ở hop pháp của minh thì phéi có giây tờ chứng nhận quyên sử dungdat ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về dat đai, Giây phép xây đựng nêu thuộcdiện phải có Giây phép xây dựng

- Trường hợp bên thé chap nha ở HTTTL là bên mua nhà ở của chủ đầu tư trong

dự án đầu tư xây dung nhà ở thi phải có hợp đồng mua ban nhà ở ký kết với chủ đầu tư,

có văn bản chuyên nhượng hợp đông mua bán nhà ở nêu là bên nhận chuyên nhượng hợp

đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giây tờ chứng minh đã dong tiên mua nhà ở cho

chủ đầu tư theo tiên độ théa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có

khiêu nai, khiêu kiện, tranh châp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhương

hop đông mua bán nha ở nay s

Ngoài các điều kiện trên nha ở HTTTL thé chap còn phải đảm bảo các điêu kiênkhông thuộc điện đang có tranh chap, khiêu nại, khiêu kiện về quyền sở hữu hoặc về hop

đồng mua bán nhà ở hoặc về chuyên nhượng hop đồng mua bán nha ở, không bi kê biên

dé thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết dinh hành chính đã có hiéu lực

pháp luật của cơ quan nhà nước có thâm quyên; không thuộc điện đã có quyết định thu

hổi đất, có thông báo giải tỏa, phá dé nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ”” Việc

đất ra những quy định này đôi với nhà ở thé chap là nha ở HTTTL như đề cập ở trên làhoàn toàn can thiết, gop phân làm giảm thiêu rủi ro, tranh chập liên quan đến thé chap nhà

ðHTTTL.

2.1.3.2 Quy đình về phạm vi của thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Xuất phát từ nguyên tắc tự do thỏa thuận trong quan hệ dân sự, nhà làm luật chophép các bên được thỏa thuận về phạm vi bảo dam thực luận nghia vu Theo đó, khoản 1

Điều 293 BLDS 2015 quy định: “Ng?a vu dan sự có thể được bdo dam mét phan hoặc

toàn bộ theo théa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nêu không có théa thuận và

pháp luật không qnp' đïnh phạm vì báo dam thi nghiia vu coi nhưt được bảo dam toàn bố,

kế cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hai.” Như vậy, trước hệt pham vi bão đảm củabiện pháp thé chap nhà ở HTTTL sé do các bên thöa thuận, việc thỏa thuận này giúp chocác bên có cơ sở đề định lương giá trị nghifa vụ có thé được xác lập, đông thời cũng có thé

xác định được các van đề pháp lý khác có liên quan BLDS và Luật Nhà ở cũng giới hạn

về pham vi các loại nghĩa vụ thuộc phạm vi bảo đảm ma các bên có thể thỏa thuận Do

đó, tùy từng trường hợp cu thé ma các bên có thê thỏa thuân phạm vi bảo đảm của biệnpháp thé châp nhà ở HTTTL 1a một phan hoặc toàn bộ nghiia vụ V ới trường hợp các bênkhông có thöa thuận về pham vi bão đảm của biện pháp thé chap nhà ở HTTTL thi biệnpháp thé chap nhà ở được coi như bảo đảm cho toàn bô nglữa vụ của bên thé chập hoặc

của bên thứ ba đối với bên nhận thé chap Toàn bộ ở đây được hiểu theo cả hai khía canh

do là toàn bộ giá trị của ng]ĩa vu và toàn bộ các loai nglfa vụ.

Khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014

?' Điều 7 Thông tư số 26/2015/TT-NENN.

Như vậy, phạm vi thé chap nhà ở HTTTL chính là nghia vụ trả nợ của khách hàng(bên thé chap) với TCTD (bên nhận thê chap), bao gồm nglña vụ trả tiền góc, nghĩa vụ trảlãi vay trong hạn, lai vay quá hạn, ngliia vụ trả tiên phạt và ngiữa vụ bôi thường thiệt hại

(nêu cổ) Tuy nhiên, kể cả trường hợp thê chap để bảo đảm một phân hay toàn bộ nghĩa

vụ thi giá tri nhà ở phải lớn hơn tổng gia trị được bảo đảm TCTD sé quyệt định mức cho vay trong giới hạn giá trị nhà ở bảo đảm tiên vay và phạm vi bảo dam tiên vay dé được

xác định

2.1.3.3 Quy dinh về quyển và nghita vụ của các bên trong quan hệ thé chấp

a Một số guy env giữa vụ của bên thé chấp

* Quyền của bên thé chấp

Giống như chủ thé trong giao dich thé chap tải sản nói chung, bên thé chap tronggiao dich thê chap nhà ở HTTTL được hưởng các quyên quy đính tại Điều 321 BLDS

2015 Ngoài ra, bên thé chap nha ở HTTTL còn có một số quyền khác được quy địnhtrong Khoản 1 Điều 4 Thông tư 26/2015/TT-NHNN như: Từ chối các yêu cầu của bênnhận thé chap không đúng với thỏa thuận trong hợp đông thé chap và quy đính của phápluật, Được nhận lại giây tờ trong hô sơ thé chap ngay sau khi thực luận các nglữa vụ đôi

với bên nhận thé chấp theo thỏa thuận giữa các bên hoặc trường hợp bên thé chap thay thébằng biện pháp bảo đảm khác hoặc thay thé tai sản bảo đêm khác khi được bên nhận thé

chap đồng ý

Hơn nữa, do đôi tượng của giao dich là loại tai sản đặc biệt chua được hình thành.

tại thời điểm xác lập hợp đông thé chap, nên trong thời hạn thé chấp, bên thé chap cóquyên tiệp tục đầu tư, xây dung dé hình thành và hoàn thiện nha ở hoặc xác lập giao dichvới bên thứ ba có liên quan nhằm làm tang giá trị nhà ở thê chap, dé có thê khai thác côngdung của nhà ở có liệu quả Bên thê chap có quyền làm tang giá trị của nhà ở và khônglam ảnh hưởng đến quyền, lợi ich của bên nhận thé châp Sau khi nha ở bình thành, bênthé chap hoan toàn có quyền đưa nha ở thé châp vào khai thác, sử dung theo đúng tinh

năng, công dung và được hưởng hoa lợi, lợi tức của nó, trừ trường hợp các bên có thỏa

thuân hoa lợi, lợi tức cũng thuộc nhà ở thé chap Tuy nhiên Điều 20 Nghị định số21/2021/NĐ-CP quy đính về bảo dam thực hiên nghia vụ có đề cập: khi bên thé chap dau

tu để làm tăng giá trị của nhà ở HTTTL thé chấp thì phân giá trị dau tư tăng thêm cũng

thuộc tai sản thé chap, và trong một sô trường hợp, việc đầu tư vào nhà ở HTTTL thêchap phai có sự đông ý của bên nhận thé chap, bao gém các trường hợp: @ Bên thứ badau tư vào nhà ở HTTTL thê chap; (ii) Bên thé chap dau tư vào nhà ở HTTTL thé chấplàm phát sinh tài sản mới không thuộc tai sản thé chap theo thöa thuận trong hợp đông thé

chấp Để bảo đảm quyên và lợi ích hợp pháp của bên nhận thé chấp, pháp luật còn chophép bên thé chấp có quyền bán nhà ở HTTTL thé châp (thông qua hình thức chuyên

nhuong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL) nêu được bên nhận thé chap đông ý hoặc theo

quy đính của pháp luật Bên thé chap cũng được cho thuê, cho muon nhà ở thê chấp

nhung phải bảo cho các bên có liên quan dé các bên củng kiểm soát việc sử dụng tải sản

được tốt hơn

* Nghia vụ của bên thé chap

Nghia vụ của bên thê chap nha ở HTTTL được quy đính tại Điều 320 BLDS năm

2015 và khoản 2 Điều 4 Thông tư 26/2025/TT-NHNN Theo đó, bên thê chấp có các

nghiia vu sau: () Bên thé chấp phải cung cấp day đủ hé sơ, giây tờ thé chap nhà ở HTTTL

theo quy định phép luật và giao cho bên nhận thé chap trong trường hợp các bên có thỏa

thuận, trừ trường hợp luật có quy đính khác Đó co thể là bản hợp đồng mua bán nhà ở

được ký giữa bên thé chấp với chủ đầu tư phù hợp với quy định của pháp về nhà ở, bản

gôc văn bản chuyển nhượng hợp đông mua bán nhà đối với trường hợp bên thê chấp là

bên nhận chuyên nhương hợp đông mua bán nhà ở, bản gốc các giây tờ cứng minh đãđồng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiền độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà

ở, G0 Bảo quân, giữ gìn nhà ở HTTTL thê chap; (iif) Áp dung các biên pháp cân thiết dékhắc phục, ké cả phải ngừng việc khai thác công dung của nhà ở HTTTL thê chap nêu doviệc khai thác đó mà nhà ở HTTTL thé chap có nguy cơ mat hoặc giảm sút giá trị, (iv)Trường hợp nhà ở thé chap bị hư hỏng, bị tiêu hủy, không thé hoàn thành việc xây dunghoặc bị dùng quá trình xây dung thì bên thé chap phải thông báo ngay cho bên nhận thêchấp và thay thé bằng tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bd sung, thay thé bangbiện pháp bảo đảm khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, (4) Cung cập thông

tin về thực trang nhà ở HTTTL thé chap cho bên nhận thé chấp Bên thé chap phải tạođiều kiện dé bên nhận thé chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành:nhà ở thé chap; (vi) Giao nhà ở HTTTL thé chấp cho bên nhận thé chap xử lý khi thuộc

mot trong các trường hợp xử lý tài sản bảo dim theo quy đính pháp luật, (vii) Thông bao

cho bên nhận thé chap về các quyên của người thứ ba đối với nhà ở HTTTL thé chap (nêucó), trường hợp không thông báo thì bên nhận thé chap có quyền hủy hợp đông thé chapnhà ở HTTTL va yêu câu bai thường thiệt hai hoặc duy trì hợp đông và chap nhân quyền

của người thứ ba đối với nhà ở HTTTL thé chấp; (viii) Không được bán, thay thé, traođổi, tăng cho nhà ở HTTTL thé chap nêu không được bên nhận thé chap đông ý

Đông thời, bên thé chap phải thực biện đúng các nội dung nghĩa vu khác đã thöa

thuận với bên nhận thê chấp trong hợp đông

5 à vii của bên nhân thé chấi

* Quyển của bên nhận thé cl

Bên nhận thé chap nhà ở HTTTL được hưởng các quyền của chủ thê nhận thê chaptải sản theo Điều 323 BLDS năm 2015 và khoản 1 Điều 5 Thông tư 26/2015/TT-NHNN,

đó là

Bên nhận thé chấp có quyền yêu cầu bên thể chap cung cap day đủ hô sơ thé chap,

gồm các giây tờ theo quy dinh tại Điều 9 Thông tư 26/2015/TT-NHNN; được yêu câu bênthé chap giao giây tờ liên quan đên nha ở HTTTL thé chấp trong trường hợp các bên thỏa

thuận về việc bên nhận thé chấp giữ giây tờ liên quan đến nha ở HTTTL thé chấp, trừ

trường hợp luật có quy định khác *Ê Điều này giúp tránh tình trạng bên thé chấp ding nha

ởHTTTL thê chap dé tiép tục thê chap cho bên khác, cũng như không thê thực hién việcmua bán, chuyên nhượng nhằm bảo vệ quyền và lợi ich của bên nhận thé chap

Bên nhận thê chép có quyên yêu câu bên thé chap phải cung cấp thông tin về hiệntrạng thực tê của nhà ở HTTTL thé chap và có quyền yêu câu áp dung các biện pháp canthiết dé bao toàn tài sản, giá trị của nhà ở HTTTL Việc này giúp bên nhận thé chap có thétheo đối, giám sát và quản lý quá trình hình thành, thay đôi của nhà ở HTTTL thê chap

mot cách có liệu quả.

Trong thời hạn thé chấp, bên nhận thé chap được quyền gam sat, kiém tra quatrình bình thành nha ở HTTTL thé chap, được quyền định giá lại nhà ở định ky hoặc tại

bắt ky thời điểm nào theo thỏa thuận dé yêu cầu bên thé chấp bd sung thay thê nhà ở

?! Khoản 1 Điều 320, Khoin 6 Điều 323 BLDSnim 2015.

HTTTL thê châp hoặc biên pháp bảo đảm khác nêu cân thiết, được yêu câu chủ đầu tư và

bên thé chap cung cấp thông tin về nhà ở HTTTL thé chap và tạo điều kiện để bên nhậnthé chap thực hiên quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thé chấp Trongquá trình thực hiện quyền giám sát, kiểm tra nhà ở HTTTL thé chấp, bên nhận thé chấpkhông được căn trở, gây khó khăn cho việc hình thành, sử đụng, khai thác nhà ở Quydinh nảy giúp bên nhận thê chap có thể theo đối, kiểm soát, quản lý quá trình hình thành,

tình trang pháp ly của nhà ở HTTTL thê chap, góp phân kiểm soát rủi ro tốt hơn đối vớinha ở HTTTL thê chap

Ngoài ra, pháp luật còn cho bên nhận thé chap quyên quyết định việc mua bán,

thay thé, trao đôi, tặng cho nhà ở HTTTL thé chấp * Như vậy, bên thé chap sẽ chỉ được

quyên định đoạt nhà ở HTTTL thê chap thông qua các giao dich mua bán, thay thé, traođổi, tặng cho nêu có sự đông ý của bên nhận thé chap hoặc luật có quy đính Va nêu bên

thé chấp bán, thay thé, trao đổi, ting cho nhà ở HTTTL thé chap ma không có sự đẳng ý

của bên nhân thé chap thì giao dich này có nguy cơ vô hiệu do nội dung giao dich vi

phạm điều cam của luật theo khoản 1 Điều 407, Điều 122 BLDS năm 2015, trừ trườnghop luật có cho phép Hơn nữa, dé bảo toàn quyền của bên nhận thé châp, khoản 7 Điều

320 BLDS năm 2015 có quy định bên thê chap có nghĩa vụ thông báo cho bên nhận théchấp về các quyền của người thứ ba đối với nhà ở HTTTL thé châp (nêu có); trường hợpkhông thông báo thì bên nhận thê chấp có quyên hủy hợp đông và yêu cau bồi thườngthiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với nha ở

HTTTL thé chap Do đó sé giúp bên nhận thê chap có thé giám sát, quản lý và theo dốiđược các biến động về tình trang pháp lý của nhà ở HTTTL thê chap

Đặc biệt, một quyền cơ bản của bên nhân thé chấp trong biên pháp thé chap tài sinnói chung và thé chap nhà ở HTTTL nói riêng phải ké đền do là quyền được thực hiện xử

lý nha ở HTTTL thé chap trong trường hợp bên thé chap thực hiện không đúng hoặc

không thực hiện nghĩa vụ theo thöa thuận trong hợp đồng thé chap, hợp đông tin đụng

Xử lý nhà ở HTTTL có thé coi là biên pháp cuối cùng để TCTD thực hién việc thu héi nơ

*? Khoản $ Điều 320 ,khoản 5 Điều 321 BLDS năm 2015.

* Khoản 7 Điều 323 BLDS năm 2015.

đối với khách hàng, việc xử lý sẽ được thực hiện theo thỏa thuận của các bên trong hợpđông thê châp nhà ở HTTTL.

* Ngiña vu của bên nhận thé chap

Cũng giống niu bên thé chap, bên nhận thé chap nha ở HTTTL cũng có nghia vụ

phải thực hiện đúng các nội dung đã théa thuận trong hợp đồng thé chấp

Trước khi nhận thé chap nhà ở HTTTL, bên nhận thé châp có nghĩa vụ kiểm tra,

xác minh du án dau tư xây dung nha ở, nhà ở HTTTL đủ điều kiện thê chấp theo quy định của pháp luật)! Có thé kiểm tra các văn bản, giấy tờ có liên quan như Nếu là bên nhận

chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì có văn bản chuyên nhượng hợp đồng muabán nhà ở không, Có giây tờ chứng minh đã đóng tiên mua nhà ở cho chủ dau tư theo tiên

độ thỏa thuận trong hợp đông mua bán nha ở hay không Hay xác minh xem nhà ởHTTTL thé chap đó có thuộc điện đang khiêu nại, khiêu kiện, tranh chap không, có bị kêbiên dé thi hành án hoặc có bị kê biên dé chap hành quyết định hanh chính đã có liệu lực

pháp luật của cơ quan nha tước có thâm quyén?

Trong thời han thé chap, bên nhận thé chap có nghĩa vụ nghĩa vu giám sát, kiểm tra

quá trình hình thành tài sản thé chap nhưng không được can trở hoặc gây khó khăn cho

việc hình thành tài sản thé chap khi thực hién việc giám sát, kiểm tra

Bên nhận thê chap còn có nglữa vụ lưu hô sơ thê chap trong hỗ sơ cho vay, phải

giao lại các giây tờ mà bên thê chap đã nộp trong hô sơ thê chap sau khi bên thé chap thựchién ngiấa vụ theo thỏa thuận hoặc trường hợp bên thé châp thay thé bằng biên phép bão

dam khác hoặc thay thé tài sản bảo dim khác khi được bên nhân thé châp đông y?

Ngoài ra, sau khi ky kết hop đông thê chap, bên nhận thé chap có nghila vụ phải gửivan ban cho chủ dau tư du án nhà ở HTTTL để thông báo về việc bên mua nhà ở HTTTL

đã thê chap nha 6.3

2.1.4, Hiệu lực và hiệu he đối kháng của biện pháp thé chấp uhà ở HTTTL

21.41 Hiệu lực của biện pháp thé chap nhà ở HTTTL

`! Điểm b Khoản 2 Điều S Thông tr 26/2015/TT-NHNN.

` Điểm đ Khoản 2 Điệu S Thông tr 262015/TT-NHNN.

` Điểm e Khoản 2 Điều 5 Thông tr 26/2015/TT-NHNN.

Hiện nay không có quy dinh cụ thể về hiệu lực của biên pháp bảo đảm mà chỉ có

quy định luệu lực của hợp đông bảo dam Thé chap nha ở HTTTL biên pháp bảo đảmhình thành từ sự thỏa thuận của các bên thông qua hợp đông thê chap nhà ở HTTTL Néntheo nguyên tắc chung, khi hợp đông thê chap phát sinh hiệu lực pháp luật thì biện pháp

thé châp sẽ phát sinh và có giá tri pháp lý đối với các bên trong quan hệ thê chấp, hiệu lựccủa biện pháp thê chấp nhà ở HTTTL sẽ được xác đính theo hiệu lực của hợp đông thé

chấp nhà ở HTTTL

Hop đồng thé chap nhà ở HTTTL cũng là một loại giao dịch dân sự, do đó dé cóhiéu lực, trước tiên nó phai tuân theo các điều kiên có hiệu lực của giao dịch dân sự quyđịnh tại Điều 117 BLDS năm 2015, bao gồm

Điều liện về năng lực chủ thể

Bên cạnh các điệu kiện như chủ thé phải có năng lực hành vi dân sự, nang lực pháp

luật đân sự và tham gia tự nguyện, thì Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 còn phân loại điều

kiện chủ thể được phép tham gia giao dich thé chap nhà ở HTTTL Như đã phân tích ởtrên, bên thé chap sẽ bao gồm: () Chủ dau tư dự án xây đựng nhà ở; (ii) Tổ chức, cá nhânxây dựng nhà ở HTTTL trên thửa dat ở hợp pháp của mình, (iii) Tổ chức, cá nhân muanhà ở HTTTL trong du án đầu tư xây đựng nhà ở của chủ đầu tư Còn bên nhận thé chấptrong hợp đồng thé chấp nhà ở HTTTL 1a TCTD đang hoat động tại Viét Nam, có đủ điều

kiện do pháp luật quy định và là bên cho vay trong hợp đồng tin dung được bảo dam bang

thé chap nhà ở HTTTL

Điều kiện về tính tư nguyện

Trong quan hệ dân sự thì tự do, tư nguyện cam kết, thỏa thuận là tiêu chí quan trong

để các chủ thể tiên hành xác lập, thực hiện, châm đứt quyền, nghia vụ dân sự của minh.

Khi them gia xác lâp hop dong, chủ thé tự do bay tỏ ý chi của mình ma không phải chịubắt cứ tác động nao khién ho thé hiện không đúng hoặc không đây đủ ý chí của minh Nêukhông đảm bảo được sự thông nhật tự do ý chi va tự do bay tỏ ý chi thì không được coi là

tư nguyện Hợp đông do chủ thể xác lập, thực hién không tự nguyện thi có thé bị vô hiệu

hoặc đương nhiên vô liệu Theo BLDS 2015, các nhà làm luật không quy định cụ thé trong trường hợp nào thì việc giao két hợp đẳng sẽ được cơi là tự nguyện mà quy định các

trường hợp giao dich được xác lập mà không có sư tự nguyện, gôm: () Hop đồng thé

chap nhà ở HTTTL giả taoŸ; (¡0 Hợp đồng thé chấp nhà ở HTTTL được xác lập do nhậm

ấn, (iid) Hợp đồng thé chap nhà ở HTTTL xác lập bởi sư lừa đối, de doa, cưỡng ép *

(iv) Hop đồng thé chap nha ở HTTTL xác lập trong lúc chủ thé không nhân thức, điều

khiển được hành vi” Như vậy, các bên phải dam bảo sự tự nguyên của minh khí tham gia

xác lập hợp đồng thé chap nha ở HTTTL để hợp đồng có giá trị hiéu lực và không gâyphat sinh hậu quả pháp lý sau nay.

Điều kiện về nội dưng mục dich của hợp đồng

Một hợp đông thé chap nhà ở HTTTL hợp lệ và có hiệu lực, thì nội dung, mục dich

của hợp đông phải tuân thủ các quy đính của pháp luật và không trái dao đức xã hội 3

Luật Nhà ở đưa ra quy dinh cụ thé đối với mục dich giao kết hop đông thé chap nha ở

trong trường hợp nhà ở thê chap là nhà ở HTTTL Theo đó, việc thé chap nhà ở HTTTLchỉ hướng tới mục đích bảo dim cho việc vay vên phục vụ cho việc xây dung hoặc mua

nhà ở HTTTL Ÿ Vé nội dung, Luật Nhà ở năm 2014 đưa ra các nôi dung bất buộc phải có

trong hợp đồng theo quy định tại Điêu 121 Bên cạnh đó, Luật Nha ở nắm 2014 con quydinh về các hành vi bị nghiêm cam tại Điều 6, trong đó có cả những điêu cam liên quan

đến mục dich và nội dung của hợp đông thé chấp nhà ở Cụ thể, khoản 9 Điều 6 Luật Nhà

ở năm 2014 cam “Thực liện các giao dich mua ban, chuyên nhượng hop đồng mua bám,

cho thuê, cho thuê mua tặng cho, đổi, thua kế, thé chấp, gop vốn, cho muon, cho ở nhờ,

ty quyển quản lý nhà ở không ding quy định của Luật nay Theo quy định này thì việc

xác lập hợp đông thê chap nhà ở không có các nôi dung theo quy định tại Điều 121 và

không đúng mục đích tại khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 sẽ bi coi là vi phạmđiều cam của luật Va những hợp đồng thé chap nhà ở HTTTL có mục dich và nội dung viphạm điều cam của luật ở sé bi vô hiệu theo quy đính tại Điều 123 BLDS năm 2015 Do

đó, khi tham gia xác lập hợp đông các bên cần phải xem xét kỹ lưỡng các điều khoản vàcam kết của minh để đêm bảo rằng không vi phạm điều câm của luật và không được trái

đao đức xã hôi.

“ Điều 124 BLDS năm 2015.

° Đa 7 BDSnd 2017

sis Điệu 128 BLDS năm 2015.

“Dimd Khoin 1 Điều 117 BLDS năm 2015

© Khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2024

Điều liện về hình thức của hợp đồng

Hình thức của hợp đồng thé chấp nhà ở HTTTL là phương tiện để bên thé chấp vabên nhận thé chấp thể hiện sự thỏa thuận, cam kết của mỗi người với bên kia Theo quyđịnh tại Khoản 2 Điều 117 BLDS năm 2015 và khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở nam 2014thì hop đồng thê chap nhà ở HTTTL là một dang của hợp đồng thé chap nhà ở nên cầnđáp ứng điều kiện về hình thức và phải thực hiện công chứng chứng thực hợp đồng VàKhoản 1 Điều 22 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định: “Hợp đồng báo đâm được công

chứng chứng thực theo gy đình của BLDS luật khác liên quan hoặc theo yêu câu thì cóhiện lực từ thời diém được công chứng chứng thực.” Như vậy, việc hợp dong thé chapnhà ở HTTTL phải được thé hién đưới hình thức văn bản và có công chứng, chứng là mộttrong các điều kiên có luệu lực của hợp đông thê chép và thời điểm có hiệu lực của hợp

đồng là thời điểm công chứng, chứng thực

Tuy nhiên, pháp luật cũng có quy dinh về các trường hợp hợp đông thé chập nhà ở

HTTTL vi pham về hình thức nhưng có thé vẫn có hiệu lực và không bị vô hiệu đó là: ())

Hợp đồng thê châp nhà ở HTTTL đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưngvan bản không đúng quy đính của luật ma một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất haiphan ba nghia vụ trong hợp đông, (ii) Hop đồng thé chap nhà ở HTTTL đã được xác lập

bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bênhoặc các bên đã thực hién ít nhật hei phan ba nghĩa vụ trong hợp đông, (iii) Hết thời hiệuyêu câu Tòa án tuyên bó hợp đông thé chap nhà ở HTTTL vô hiệu mà không có yêu cầu

tuyên bé hợp đồng vô hiệu thi hợp đồng có hiệu lục '° Co thé thay, các nha lam luật dé ưu

tiên bảo vệ các giao dịch thực té mà các bên đã thực hiện hơn là dam bảo sự tuân thủ củacác bên đối với quy định bắt buộc của pháp luật về hình thức, thủ tục của hợp đông

2142 Hiệu lực đối kháng của biện pháp thê chap nhà ở hình thành trong tương lai

Khi biện pháp bảo đảm phát sinh, bên nhân bảo đảm sé xác lập quyên trên tài sinbảo đảm, nhằm bảo đảm cho việc thực hiên nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đôi với bên cóquyên Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, biện pháp bao đảm có thé phát sinh hiệulực đôi với người thứ ba, đó chính là hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp

*? Điều 129 vi khoản 2 Điều 132 BLDS năm 2015.

bảo đảm Tính đối kháng được hiểu là đối khéng về mặt lợi ích giữa bên nhận bảo đảm và

người thứ ba Theo đó, khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiéu lực đối kháng với người thứ

ba thì bên nhận bảo đảm có quyên truy đòi tài sản và quyền được ưu tiên thanh toán theo

trong trường hợp nhiêu người cùng có quyền đôi với tài sản bảo đâm #1

Theo quy định của BLDS năm 2015 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, biện pháp thêchấp nhà ở HTTTL có thé phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba khi hợp đồng théchap nhà ở HTTTL đã có liệu lực pháp luật 8 Nhưng đó mới chỉ là điều kiện cân, khoản

2 Điều 319 BLDS nam 2015 và khoản 2 Điều 23 Nghị định 21/2021/NĐ-CP còn dit rathêm điều kiện đủ để làm cho hiệu lực đổi kháng của biện pháp thé chap nhà ở HTTTLphát sinh đó là phải có đăng ký biện pháp thé chap V ới quy định nay thì dù thé chap nhà

&HTTTL không thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký", nhưng dé đảm bảo lợi ích của

minh, giành được quyên ưu tiên, các bên phải đăng ký biện pháp bảo dam Các bên có théđăng ký tự nguyên tai Chi nhánh V ăn phòng đăng ký dat dai và V ăn phòng đăng ký dat

đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường # Như vậy, pháp luật đá ghi nhận quyền ưu

tiên của bên nhận thé chap so với bên thứ ba khi biện pháp thê chap nha ở HTTTL đã phátsinh liệu lực đôi kháng với người thứ ba

2.1.5 Xie lý tài sau thé chấp là uhà ở hà ở hình thành trong trong lai

2.15.1 Các trường hợp xử lý tài sản thé chấp là nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 299 BLDS 2015 quy định về các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm, theo đónha ở HTTTL thé chap sé bị xử lý trong các trưởng hợp sau:

@) Dén han thực hiển ngiãa vu được bao dam ma bên có nghia vu không thực hiệnhoặc thực hiện không đímg nghĩa vu Đây là trường hợp nhà ở HTTTL thê chap bị xử lý

do có sự vi phạm nglfa vu của bên có ngiữa vụ Nghia vụ được bảo đảm dén hen thựchiện ma bên có ngiĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đây đủ ngiĩa