Khoá luận tốt nghiệp: Pháp luật cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thực thi

Mic di dia phương đã thọc hiên nghiêm túc thao pháp Luật Đất đi về cho thuê đất thựcBiện tt hoạt động cho thuê đất theo thủ tục và đã trụ hút được nhiễu nhà đầu tư bất đồng sản nghỉ dưỡn

BÔ TƯ PHÁP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HO VÀ TÊN SINH VIÊN: NGUYEN THÀNH TRUNG

MA SO SINH VIÊN: 451921

PHAP LUAT CHO THUÊ ĐẮT DE THỰC HIEN CAC

DU AN DAU TU VA THUC TIEN THUC THI

Hà Nội, 2023

BÔ TƯ PHÁP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HO VÀ TÊN SINH VIÊN: NGUYEN THÀNH TRUNG

MA SỐ SINH VIÊN: 451921

PHÁP LUẬT CHO THUÊ DAT DE THỰC HIỆN CAC

DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ THỰC TIEN THỰC THỊ

Chuyên ngành: Luật Dat dai

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA.

HOC TS ĐỒ XUAN TRONG

Ha Nội, 2023

LỜI CAM DOAN

Tô xin eam đoạn đầy là công tinh nghiễn cửu độc lập của riêng tôi

Các két quả nếu rong khóa luận chưa được công bổ trong bắt ki công tình nào khácCác sổ tiêu trong khỏa luân là tring thục, có nguồn gốc rõ rằng và được nghiên cửu, chọn

lọc và trích dẫn theo đúng quy din

"Tôi xin chiu trách nhiệm vệ tính chính xác và trung thực của khóa luận nay.

“Xác nhận của găng Tác giá khóa hận tắt nghập

viên kuớng dẫn (đg và gi rỡ ho tn)

TS, Đỗ Xuân Trọng Nguyễn Thành Trung

LỜI CẢM ON

ĐỂ hoàn thành khỏa luân này, em xin chân thành căm on sự giúp đổ, cũng cắp tả liêu, sơtên tinh của thấy giáo ining din TS Đồ Xuân Trọng; Giám đốc trùng tâm V ăn hóa, thểthao & Truyền thông thị xã Sa Pa Bà Nguyễn Thị Thu Hường, Trang tâm thư viên dai

học luật Hã Nội Nhân đây, em công xin được cảm ơn các théy cô giáo trường Dai học

Luật đã cho enti thức, cho em cơ hội đuợc viết khoá luận để bão vệ hôn nay em hứa sẽ

fc học Cao học cimyên ngành Luật

tiếp tue học nữa học mỗi và gin nhất sẽ tấp tục với

Kinhté

Mic dù đã cô gắng hỗt súc trong việc nghiên cứu và thu thập ti liêu nhưng do han chế về

nguén tai liêu, thời gian cùng với những han ché của cá nhân tác giả, nên khóa luận không

thể tránh khối những si sốt Em mong nhân được sự đánh giá, phê bình cũa các thấy, cô

để khoá luận của em được hoàn chỉnh hơn a,

Em xin chân thành căm ơn!

Ha Nội, ngày 22 tháng 12 năm 2023

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thành Trung

Ty bạn nhân dân

ii pháng mặt bing

Dân tộc thiểu số

LOI CAM DOAN

CHVONG 1: LÝ LUẬN CHUNG VE CHO THUÊ DAT ĐÈ THỰC HIEN DỰ

AN DAU TƯ VÀ PHÁP LUAT CHO THUẾ DAT ĐÈ THỰC HIỆN DỰ AN DAU

TƯ TẠI VIET NAM.

L1 Lý hận về che thuê đắt để thục hiện ủy án đầu tr 6LAI Kháimiệm, đặc điểm cho thuê đắt để thục hiện dự án đầu tr 7

112 Vai trề của hoạt động che thuê đất để thực hiện dự án đầu tr 11

12 Lý lưậnghấp huậtvề cho thuê đất để thục hiện dự án đầu tư 121.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp Int cho thuê đất để thực hiện dy án đầu

te 12

1.2.2 Sự cần tl t khách quan cia pháp luật điều chỉnh che thuê đắt để thục

hiện các dự ấn đầu te 14

1.23 Cơ cầu pháp Init điều chỉnh cho thuê đất để thực hiện dự ân đầu tự 15

13 Khái quất quá trình hình thành, phát triển của pháp hật về che thuê

thục hiện dự án đầu te 16

13.1 Giaidogn trước Luật Dit dai nim 1987 có hiệu lục 17

132 Giaidogn Luật Dit dai nim 1987 có hiệu lục 18

133 Giaidogn Lugt Dit dai nim 1993 có hiệu lục 18

134 Giaidogn Luật Dit dai nim 2003 có hiệu lục 20

135 Giai đoạn Luật Dit dai nim 2013 có hiệu ne

CHVONG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE CHO THUÊ DAT ĐÈ THỰCHIỆN DAĐT QUA THỰC TIEN TẠI THỊ XÃ SA PA, TINH LAO CAI

3⁄1 Pháp hật thục định về cho thuê đất để thực hiện dy án đầu tư 252.1.1 Quy địnhvỀ các hình thức cho thuê đất 2s3:12 Quy định về điều kiện che thuê đất đ thục hiện dự án đầu te 283:13 Quy định về chủ thể thuê đắt để thục hiện dw án đầu tr 3

214 Quy dinhvé thời han cho thué đất để thục hiện ấy án đầu tư 322.1.5 Quy dinhvé nghĩavụ tai chính cia chủ đầu tw được Nhà nước che

3

ute 35

2.1.7 Quy dinhvé trình tự thả tục cho thuê đất để thục hiện DAĐT 37

32 Ap dung pháp luật về cho thuê dat để thục hiện DAĐT qua thục tến tại

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp hậtvề cho thuê đất đễ thục hiện dự án đầu

o9

3.2 Gidiphip cụ thể nhằm hoàn thign phap luậtvà ning cao hiệu quả thụcthiphap luậtvề che thuê đắt để thục hiện dw án đầu tr sa

2 Nhémgiipháp

56

MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thấết của đ tài

Từ nguyên đất dai đóng vi trò quan rong trong việc duy ti sư ống và phất tiễn của conngười và các sinh vật khác trên trả đất Đất dei cùng cấp nin ting cho sản xuất nôngnghiệp, là nguồn cung cấp thục phim cho con người Tải nguyên đất đi dang vai tro quan.trong trong việc phát riễn kánh t, xã hội và văn hóa của mỗi quốc gia Dit dai cùng cấp

"nguyên liệu cho ngành công nghiệp xây đụng vật liêu xây dụng va nguyên tiêu sin xuất

No cũng là nơi ảnh sống và làn vide ca công đồng din cư, đồng với rò quan trong rong

iệc phát tiễn đô thi và nông thôn Vi vây td nguyên đất đi đóng vai trò quan trong rong,

iệc duy trì sơ sống và phát riển bén vững cũa cơn người và hệ anh thai tự nhiên Việc

bio vệ và quân lý tai nguyên đất dai là mộttrong những tiên hing diu của moi quốc gia

trên thể giới trong đô có Việt Nam,

Nhin ra được tinh quan trọng và giá hi của ti nguyên dit, Nhà nước Việt Nam di có rit

nhiêu quy inh củ thể để quản lý tử nguyên đất Có thể thấy trong thời đ lánh tế pháttriển ừnhiện nay vide cử đụng hợp lý đất đai đem lại ngudn lạ rit em cho ngân sách Nhànước công như nhân dân Việt Nem, cho thuê đất để trục hiện DAĐT là một trong nhữnggương thúc phổ biễn trong việc sở dụng nguôn lực dit di, bởi tính chi đồng cũng nh

đa deng trong phương thúc th đất tạo ra tính lịnh hoạt cho các nha đầu tơ trong việc thuế đắt sao cho phủ hợp với mục đích ánh doanh cing nurDAĐT Voi phương thie này, các

nhà đầu tư vừa có th tiếp căn đất đai để thục hiện các DAĐT, đẳng thời Nhà nước cũng

có thể thể hiện rõ vai tr là chỗ sở hữu đại điện cũa đất đa Vì vậy thuê dit được áp dụng

tt cả các đa bản trên lãnh thổ Việt Nam, trong đó có Thị xã Sa Pa — Thị xã có thể manh:trong việc phát triển du lich và được nự chú ý tử rất nhiều nhà đều tơ cf ong nước lẾn

đa deng cia vin hóa các din tộc t người (Sa Pa đã được Thủ tưởng Chính phi công nhận

là Kins dị lịch quốc gia vào năm 2017), nga din cũng có kinh nghiễm trong việc phat

triển sin suất, địch vụ da lich tạo lợi thổ rất lớn cho giao thương, giao lưu git các dia

phương vũng miễn thu hút đầu ty phát triển nh té- xã hồi rên địa bản, đặc tiệt là vũngđẳng bao DTS ĐỂ thuận lợt trong vide thu hút đều tt địa ban Thi Xã, UBND thị xếSaPa di rất chủ trong trong hoạt đông cho thuê đất để thục hiện DAĐT

Mic di dia phương đã thọc hiên nghiêm túc thao pháp Luật Đất đi về cho thuê đất thựcBiện tt hoạt động cho thuê đất theo thủ tục và đã trụ hút được nhiễu nhà đầu tư bất đồng

sản nghỉ dưỡng dulichtei Sa Pa, lãnh đạo Sở Du lịch Láo Cai cho bit, với đặc thù Tá dia

điểm du ich nỗi ting nến Sa Pa đã thu hút nguôn vốn lớn côn nhiêu doanh nghiệp, Thời

an vừa qua có hơn 40 dự án cia các tập đoàn lớn đã đầu tư xây dụng tạ Sa Pa tổng mứcđâu trước tính trên 500 000 tỷ, cho đền nay một số ce án đã đoợc tiễn kai khá hiệu quảTheo thing kệ, hiện Sa Pa chỉ sổ khoảng 571 cơ sở lưu rủ với gin 6 800 phòng hơn 400

nhà hàng cơ sé kinh doanh dịch vụ lớn, nhỏ

Tuy nhiên bên canh dé vấn tổn tei những han ché trong kế hoạch sử dụng đắt a phương,năng lục tả chính của các nha đầu tơ còn hạn chế hay công tác GPMB để cho thuê dit còn

gấp nhiễu vướng mắc

Vi những tình hình thục ida trên, để gop phân ci thiện vite cho hu dit và ép dung mot

cách hiệu qua vào tin hình của thị xã Sa Pa tô xin chọn để tai: “Pháp hột cho thud đất

để thục hiện các DABT và thực tiễu thục thi.” ĐÃ tàn để tai cho koa luận tốt nghiệp

2 Tinh hình nghiên cầu

Voi tink hành phát iễn kính t không nging của Việt Nam nổi chung và các địa phươngnổi riêng việc cho thuê đất dé thực hiện các DAĐT dem lạ nguồn lợi và mang ý ngiễa tắtlớn đối với sự phát tiển về kinh t, xã hột cũa quốc ga Việc áp dụng hiệu qua các quyđánh của pháp uật về cho thuê dit đ thực hiện DAĐT sẽ dem lạ sự thẳng nhất, giúp cho

iệc quần lý tả nguyên đất của Việt Nam trở nên mình bạch hơn, từ đó đem lai nguồn lợi

lớn cho đất nước Hiện nay đã có nhiều công trình nghiên cứu với các cách tiếp cân khác haw:

~_ Luận éntién 4 Luật nh, pháp luật về cho thu dt ở T?ệt Nam hiện nay (2016),

cia guyễn Khánh Ly, công tỉnh này di tập trang lam rõ các vẫn dé về cho thuêđất đẳng thời cũng chỉ ra những hạn chế của pháp luật Việt Nam và đơa ra liên

"nghị hoàn thiện

= Luân văn thạc 8 Luật học, pháp hut v cho thé đắt đễ thực hôn các dein đầu he

và thực ndn ta hành (2019), cia Bid Huyền Trang Tuân vin đã lam sảng tô các guyđánh pháp luật vé cho thuê dit a thục hiện chr án đẫu hơ và thục tf thị hành, đồngthời có hông giải pháp ning cao hiệu quả cis hoạt động cho thuê đất đ thực hiện

DAĐT

= Luin văn thạc đ Luật học, pháp hut v cho thé đắt đễ tực hôn các dein đẫu he

và thực HẾn áp chong tại thành phố Lạng Sơm, tình Lạng Sơn (2020) luân văn rên

cơ sở thục in đã rõ lý luận pháp luật về cho thuê dit để thực hiện DAĐT công nar

thục tiến áp dụng vào thành phé Leng Sơn, tình Lạng Sơn

= Luân văn thạc đ Luật học, Pháp Inde cho thud đắt the hiện các de án đẫu hệ

và thực hỗn thực Inn ti thành phd Hà Nội (2021) luân vẫn đã đánh giá phân tích

cơ sở ký luận cia hot đông thuê dit đỗ thục hiện ADT, cũng với thục tấn thì hành,

trên dia bản thành phổ Ha Nội, đông thời đưa ra các hạn chế, bất cập cùng nguyên nhấn, từ đó đơn ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiện quả thực hiện php luật

= Pham Thị Hương Lan (chỗ biés) 2018), Bin ln khoa học Luật Đắt đa, NXB

Lao đồng Hà Nối

= Nguyễn Quang Tuyên (Chủ biên) C018), Pháp Inde đắt đu Tiệt Nem từ 1945 din

nay, NXB chính trị Quốc gia — Sự thất, Hà Nội.

- Trin Quang Huy (Chủ biên) (2018), Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất

xi trong Luật Dit dai 2013, NXB te pháp Hà Nội, Truờng Đại học Luật Hà Nội G019

Những công tỉnh nghiên cửa này đã mang tối mốt cát nhìn tổng quất tình hình hoạt

đồng cho thuê dit của Nhà nước, từ đó biễu 15 được các khia canh, ý ngiấa và các bit cậpcủa host động này, Tuy nhiên để có thé đánh giá mốt cách thục nơ chi tết vé hoạt độngcho mét địa phương cụ thé thi cén áp dang Lý thuyết cùng với các số du và quan st thụctấn, đánh giá các ảnh buông khách quan và chỗ quen, từ đó mới có thé nhận xát một cáchchi tết nhất đồng thôi ép dạng hiệu quả những nghiên cửu này vào địa phương cụ thể

3 Mạc dich và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Song song với vide làm rõ ai vé lý luận cho thuê đất đ thực hiện DAĐT la việc đánhgiá thục tẤn áp dụng tei Thi Xã Sa Pa —mốt địa phương có nên kink tổ phát

nhờ vào du ich do có vũ tí đa lý và ôi hậu đặc biệt Tử những cơ sở đó đỄ đơa ra nhữngđánh gá tiễn nghị cũng như ed thiên các quy dinh pháp luật vé hoạt động cho thuê đất để

thục hiện DADT, góp phin năng cao hiệu quả thực thi host động cho thuê đất và mr phát

triển vé kinh tê xã hôi của thị xã Sa Pa

én manh mé

32 Nhiệm vụ nghiên cứu

= Lim rõ lý luận vỀ hoạt động cho thuê dit và pháp luật cho thuê đất

~ _ Nghiên cứu các sổ liệu thing tin về thục trạng áp dụng pháp luật cho thuê đất tiên

dia bin tị xã Se Pa, tim hiểu về những vướng mắc cũng nhơ các kết quả đã datđược trong việc áp dụng pháp luật cho thué đất dé thục hiện các DAĐT

~_ ĐỀ xuất các giả pháp hoàn thiện phép luật và nâng cao hiệu quả áp ding

lôi trợng và phạm vi nghiên cứu

"Thực tiễn áp đụng pháp luật cho thuê đất trên die bản thị xã Sa Pa,

41

4.2 Phạm vi nghiên cứu

= VỀ nội dung: H thống các quy nh pháp luật về cho thuê đất để thực hiện DAĐT

trong Luật Dit đa 2013 va các vin bin liên quan, cing thuc trang áp dụng các uy định đó

= Ve thời giam: Các số iệu thông tin đợc rỡ dạng đánh giá thục

thuê dit để thục hiện DAĐT te thị xã Sa Pa được tổng hop tử năm 2019 tối nim

203

= VỀ không gian: Thị xãSaPa

5 Phương pháp nghiên cứu

~_ Phương luận duy vật biện chúng của chủ ngiấa Mác —Lénin, ttưống Hồ Chí Minh nhằm nghiên cứu sự vận động xem xát đánh giá pháp luật vé đất đại

~_ Phương pháp phân ích thống kẻ, đổi chiễu tổng hợp được sở đang dé nghiên cứu,

lêm rõ cơ sở Lý luận và thục tiến vé cho thuê đất để thục hiện các DABT

= Phương pháp dinh giá tổng hop dave st dung nghiên cứu toàn bộ để tài,

dic tiệt, các phương pháp nty được cỡ dụng 4 đính giá thụ trang vé giao đất, chothuê đất đ thực hiên đư án cũa các nhà đâu tr

"pháp luật cho

= Phương pháp quy nap để tổng quan lạ các vẫn đ và làm rõ các vẫn đ khó khăn,

vướng mắc trong quá trình áp đụng, đồng thời đưa ra được các giải pháp, định hướng

gã quyết

6 Ý nghĩ đề tài

= Kat qui ota đồ tải sé gop phin bổ mùng hoàn thiện nhöng thiêu sot của Luật Dat dai

trong qué tình áp dung và hoàn thiện pháp luật thuê đất đã thục hiện DADT

= Nhõng vin để thục Ến từ để t sẽ là căn cử để cơ quan chúc năng ca đa phương,

có thể vin dụng và giải quyết các vẫn để còn tén đọng của hoạt động cho thuê dit

tai dia phương minh,

7 Bb cục đề tài

it cầu của đồ tài gdm các phẫn mỡ đền kết luận, đanh mục từ liệu tham khảo, lời cảm,

sơ lời cam kết và nội đụng chính gm 3 chương

Chương 1: Lý hận chung về che thué đắt để thục hiện các dự án đầu tư và pháp hậtcho thuê đất đ thục hiện các dự án đầu tự tại Vigt Nam

Chương 2: Thục trạng pháp hật về che thuê đ

thục tin tại thị xã Sa Pa, tỉnh Lie Cai

Chương 3: Giai pháp và liến nghị hoàn thiện pháp hật vỀ cho thuê đất để thực hiệnayy in đầu tr

NỘI DUNG

CHUONG 1: LÝ LUẬN CHUNG VE CHO THUẾ DAT ĐÈ THỰC HIỆN DỰ ÁNĐẦU TƯ VÀ PHÁP LUAT CHO THUÊ DAT ĐÈ THỰC HIỆN DỰ ÁN DAU TƯ

TAI VIỆT NAM

11 Ly hận về cho thuê đất để thục hiện dự án đầu tư

“Thử nhất, cho thuê it tú là phương thức thực hiện quyển đủ diện chủ sở hữu và đắt

đủ cia Nhà nước, Khi Nhà nước cho thuê đắt, nghĩa là Nhà nước chủ sở hữu đất dai và ry qguyễn cho một cá nhân tổ chúc hoặc doanh nghiệp sở đụng đắt tong một khoảng thời gian

cu thể và theo các đều liên đề inh Quyển cho thé dit a một quyển dei diễn, tức là chủ

sở hữu Nhà nước ủy quyền cho người thuê đại điện cho mình trong việc sử dụng và quân.

ý đất dai, Người thuê có QSDĐ theo mục đích đã thöa thuận va phải tuân thủ các quy định php luật về sử dung đất và bảo về môi trường,

không nh những tài sản thông thưởng khác ma mang các đặc

thể biện trăn gúc độ quản tÀThà nước Dit đi không chỉ đợc xem như một tại sẵn cá hân

đặc thù riêng, được

ma mang tính chất công cổng và đời hai sự can thiệp và quân lý của Nhà nước Điều này,

có nghĩa là Nhà nước có vai trở quyết dinh và điều chỉnh việc sit dung đất đạ trong lợi ích

Ũ

của toàn xã hội Các quốc gia trên thé giới thường thiết lập các chính sách, quy định và

hấp luật af quân ly đất đa, bao gm quý hoạch đồ thi, quấn lý sử dụng đất, thụ tind vàtha phí dit đa, cập QSDĐ, giám sát và kiểm soát việc sử dụng đắt Điều này là do đất đạikhông ch có giá bị kinh lễ mã còn ảnh buông đẫn nhiều Khie cạnh khắc của đời sống về

xã hội, bao gầm năng suất nông nghiệp, 6ô thi hóa, quyển sở Hữu, môi trưởng và bảo về

các lợi ích công công Do đó, Nhà nước thường can thiệp và quan ly việc sử dung đất dai

đỄ dias bao lợi ich công cộng và phat tida bên vũng,

Hon thé, nhu cầu sử dụng đất dai đang ngày cảng ting nhẫn phục vụ cho việc pháttiễn Hình ti, xã hội Dit đủ là một tải nguyên quan tong và có ảnh hướng đến sự pháttriển và bin vũng cia mốt quốc gia Trong thôi dai hiện nay, với nự phát tiễn mạnh mổcủa kinh té và xã hội, nhủ cầu sử dụng dat dai đang ngày càng ting Việc sử dụng đất dai

đã xây dung các công tinh cơ sở ha ting, nhà ð, khu công nghiệp, khu đổ thị, trung tamthương mai, trường học, bệnh viên, kin dalich và các dự án phát rida khác là cần thiết đểdip ứng nụ cu cia người din va phát triển kink tổ Đẳng thời, việc sử dụng đất dai cũng

gấp hố nhiễu thách thức và rũ ro Dao gdm my cạnh tranh giữa các mục tiên sử đụng đất

khác nhau nh trang ln chiếm đất di, thiếu hụt đất đại sach và phù hop cho sử đụng và

nh hướng iêu exe din môi trường và sinh kể côa người dân Do dé, quản lý sử dụng đất

đủ là một vin đề quan trong và đời hồi ự canthiệp và quản lý của Nhà nước để dim bãolot ich công cộng và phát tiễn bên võng Việc phát triển kink tổ và xã hội cin được đồng

bộ hón với quân ý sở dụng dit đi để dim bão sự cân bing giữa các mục tiêu phát tiễn vàloi ích của toàn xã hội Vay cho thuê đất lá gi? Ban chất cin vie cho thuê dit?

11.1 Khái nigm, đặc điểm cho thuê đất để thục hiện ấy án đầu tr

“Khai niệm cho thuê đắt để thực hiển DAĐT:

Đầu iên, theo từ din luật hoe Viên khoa học pháp ly ~ Bộ h pháp biên soạn:

“Thuê: mét giao dich mang th chat cia một hop đồng theo đỗ một người giao một vất cho một người khác cử chang trong một thin giơ hoặc thực hiện một công việc theo yêu

su cia mat ng khác với đâu hiện được trãmột sổ hẳn

Vay cho thuê có thể hidw la việc chủ sỡ hiểu mốt tả sân giao ải sẵn đó cho một

"người khác sử dụng có thời han dựa trên hợp đồng thuê và cổ thụ một khoản tiên nhất nh,

từ ngời được giao ải sân để sử đụng HÃt thời bạn thuê chủ sở hồu thủ hỗ lạ tá sản đồ

“Thuế là một host động rt phổ biến trong lĩnh vực din sự trong Luật Đắt du công

co để cập tis kh niệm cho thuê đất theo nhkhoản 8 điều 3 Luật Dat dei 2013 như sax'8 Nhà nước cho tad QSDĐ (am đậy got là Nhà nước cho td đổ) là vide Nhà nướcnyét nh trao QSDĐ cho đồi tương có niu câu sử dụng đắt thông qua hop đẳng cho thuế

0spp

Như vậy chúng ta có hể thiy thuê dit là nhà made rao QSDĐ cho các đối tượng có

nu cầu sỡ dụng dit thông qua họp đẳng cho thuê QSDĐ Thổ nhưng nhà nuớc vẫn lá chỗ

sở hữu đủ điện duy nhất đối với đất doi theo như điều 53 hiển pháp 2013: “ĐẮP đm, tài

nguyên nước, tit nguyên khoảng sẵn ngiễn lợi 5 vùng biễn vũng tri, tài nguyên tiên

hiên Nhắc và các tài sân do Nhà nước As hị quản là tài sẵn công thuộc sở hữu toàn

kin do Nhà nước đại điện chủ sở hữm và thông nhất quấn

Bain chất của việc nhà made cho thuê dit là việc chuyển QSDĐ từ nhà nước (bên

cho thu) cho cá nhân hoặc tổ chúc khác (bên thud) thông qua mốt théa thuận hop đồng

Nha nước có thẩm quyển quản ý tài nguyên đất đi và sở hữu chủ quyền đãi với đất ð mot

Nguyên tắc cơ bên cia việc nhà nước cho thuê dit Tà tao điều lận cho vide rỡ dụng

tố tutải nguyên đất đu Trong quá hình cho thu, nhà nước thà tiễn thuê đất từ bên thu,

đồng gop vào nguẫn thu ngân sách quốc gia và được rỡ dụng cho phát iễn kinh tổ và xếhồi Đẳng thời, việc cho thuê đất cũng thúc diy hoạt đông kính doanh, đầu tử và phát tiễncác ngành nghề khác nhao

Mục iêu của việc nhà nước cho thuê dit là tạo được sự căn đối giữa quyằnlợi của

hà nước và bên thuê, đồng thời tối tr hóa việc sở dụng tử sản dt phục vụ sơ phá tiễn

ánh tổ vi xi hội của đất nước Thổ nhưng việc cho thuê đất vẫn phi tuân theo mốt hình

tưnhất Ảnh theo như đều 59 Luật Dit đủ 2013

Có thể hiểu DAĐT là mốt kể hoạch cụ thể để sở đụng một số lương vốn nhất ảnh,

để tạo ra lợi nhuận hoặc giá tri tải sản rong hoơng Ie, Đẫu tư có thể bao gdm mua bảnchứng khoán mua bất đông sin, đều h vào iin doanh hoặc các dr án phát tiễn hạ tingMoc tiêu của DAĐT là tố trụ hoa lợi nhuận và giảm thiểu iro thông qua việc phân tích,

lâp ké hoạch và quản lý tii chính một cách hiệu quả

Khai niệm DAĐT cũng được quy đính trong khoản 2 điều 3 Luật đầu tr 2014 như.

sau: "2 DAĐT là tập hop để xuất bỏ vẫn từng han hoặc it hơn để tiễn hành các hoạtđồng đầu ne lạnh doanh tên dia bàn cụ thé trong khoảng tỏi gian xác Ảnh“ Từ đây cô

thể thấy diy là quá tình tip hop các để xuất v việc bé vén vào một DAĐT trong khoảng

thời gen trung bạn hoặc dai han Điễu này có thi bao gim việc xác định nguén vốn cần.thiết kế hoạch tải chính, và các chiến lược iên quan đôn việc huy động vẫn để thục hiệncác host động cụ thỄ mã DAĐT sẽ tiễn bánh, có thể bao gi việc xây đọng cơ sở hạ tingsus sim thất bị tuyễn dụng nhân viên, và tiễn khai các chiễn lược kinh đoanh tiên mộthoặc nhiễu vi ti cụ thể mê DABT sẽ được triển khu, có thể 1a một khu vục di lý nhấtdinky một thành phố, hoặc một quốc gia Khoảng thời gan ác đnh- là hỏi ganmaDADT

sẽ đn ra, có thổ la trong vòng vài năm, hoặc thân chi là trong thập kỹ

Tôm lei, DAĐT là quá bình tập hop để xuất vấn và tiển khai các hoạt động kindoanh trong một vĩ tử cụ thể rong khoảng thời gian xác din

Cho thuê dit để thực hiện DAĐT là host động nhà nước cho phép một bên khác(người hoặc tổ chức có nhụ cầu đều h sử dang đắt rong một khoáng thin gjen cụ thể vàtheo các đễu kiện được thée thuận, để thục hiện các DAĐT nữn:xây dụng Lủn công nghiệp,đán bất động sin, hoặc các dy án phá triển ha ting Việc cho thu đắt đỄ thực hiện DAĐTthường được thục hiện thông qua việc ký kết hợp đồng thuê đất giữn hai bên, trong đó quy

divin ring về mục đích sỡ đụng thấi hạn, giá thuê và các điều liên khác liên quan đơn

việc nữ dụng đất Theo nhny đều 5 Luật Đất dai 2013 thi những đối ượng này bao gém tổchúc trong nước, tổ chúc nước ngồi và đoanh nghiép cĩ vốn đầu bơ nước ngồi

“Dic diém cho thuê đất để thực hiện DAĐT:

Thứ nhất về giá tri pháp lý, hình thúc cho thuê đất để thục hiện DAĐT được quy

dina và điều chỉnh bồi pháp Luật Bit đu, chỉ thơng qua UBND cptỉnh ra quyết din chothuê đất để thục hiên dự án inh doanh +, Gi trị pháp lý cơa hình thức cho thu đất choDADT phù thuộc vào các quy định cụ thể của pháp Luật Đất đai sau ki chủ thể thuê dit

đã kỷ hợp đồng thuê đất với Sẽ Tai nguyên và Mỗi trường từ đĩ sẽ phát sinh các quy định

vi thơi han thuê, giá thuê, quyền và ngấa vụ cũa bên cho thuê và bén thuê dit

“Thứ ha vé quan hệ chỗ thổ, khác với các chỗ thé thuê đất khác cĩ quy mơ sỡ dung

đắt nhỏ hơn, chỗ thể thuê dit để thục hiện DAĐT bao gần: Tổ chúc kinh tí, người ViệtNam định cơ & nước ngồi, doanh nghiệp cĩ vẫn đầu tr nước ngồi sử đụng đất đỗ thựciệnDAĐT sản xuất nơng nghiệp lâm nghiép, nuơi rồng thủy sin, âm mud; đất sin xuất,

tanh doanh phi nơng nghiệp, dit xây đựng cơng tỉnh cổng cơng cĩ mụ ch kinh đonnh,

dit a thục hiện DAĐT nhà ở để cho thud; Ê như vây các chủ thể cĩ thé là các loại hindoanh nghiệp được quy dinh theo pháp luật như Cơng ty TNHH, Cơng ty cỗ phần Cơng

tyhop danh: Doanh ngưệp tư nhân, Cơng ty 100% vén nước ngoai

Tin ba về đối tượng cho thuê dit, đốt tượng của hoạt động này là quyễn sở hữu đất

dai, đất dxi thuộc sở hữu tồn din khơng thuộc bên cho thuê là Nhà nước, Bồi vậy, hoạt

động cho thuê đất nay phải tuân thủ chất chế các quy định của pháp iu về đều kiên thậnquyền, hình thúc và tình tạ thổ tục cho thuê đất, đặc biệt 1a tuân hủ theo quy hoạch sởdạng đất trong từng thời kỹ quy hoạch và kế hoạch sử dung dit ĐỂ quyết dink Nhà nướccho thuê dit hay khơng ngồi tinh hình quỹ dit của đa phương thi chủ thể thu đất phảithể hiên được DAĐT rõ răng rằng về mục dich quy mơ, vốn và thơi hạn đầu he của dự án

đồ

` ộn3 đều5S Liệt Đất dai 2013

2 Đểm4 khộn 3 đầu 56 tuật Bất đại 213

0

Thứ hơ về ngiĩa vụ tải chính, đối với hoạt động thuê đất để thục hiện de án inhdoanh thì chủ thể thuê có ng]ấa vụ phi nộp ti thuê dit cho Nhà nước, chủ th tùy theo

Xhš năng và điều lận kinh thé có thể hy đo ia chon ha hình thúc ta thé thuê là rã tên

thuê hàng nếm hoặc tr iên một lẫn trong suốt thời gen thuê

1.12 Vai trẻ của heat.

*Đắi với nhà nước

ng che thuế đất để thục

Cho thuê đất là một trong những biện pháp nhằm đêm bảo sử dụng đất đúng mục

sung nguén thu từ dat cho thuê,

hội bên vũng, La một trong những biện.

dich, bn nh, tất kiệm và có hiểu qui, gúp Nhà nước

p phẫn dim bảo dn đạh và phế tiễn kinh

té-phép nhim dim bảo sử dụng đất đúng mục đích én ảnh, tất kiệm và có hiu qui; giúp

Nha nước bổ sung nguồn thủ tử đất cho thuê; góp phần dim bảo én dink và phát iển bình,

tỉ: xã hội bản ving

*Đắi bên thé đắt

+ Việc cho thuê dit đồng vai rò quan trong trong việc thục hiện các DAĐT ð ViệtNam

CCho thuê dit giúp giảm áp lu ti chính ben đầu đối với các nhà đâu hy Thay vi phảisus đất họ chỉ cần trả tần thuê dit hàng tháng, giúp tt kiêm lượng vén lớn ban đều.Cho thuê dit cũng cấp sự inh hoạt cho việc thay đổi vi bí hoặc quy mô dự án rong

ding dt chuyển,tương ld Khi cin they đổi hoặc mỡ rông đợ án, các nhà đầu tư có thE

sang một vi ti khác ma không gặp phãi réo cân pháp lý lớn.

Tiếtliệm thas gian và công nức: Vide cho thuê dit giúp tất iậm thoi gian và cổng sức

trong việc tim kiểm và mua đất Quá tinh im kiễm, đâm phán và hoàn thiện các thủ tụcliên quan Bốn mua đất có thé tốn nhiều thời gián và công sức, trang khi cho thuê đất có thểnhanh chóng và dễ đăng hơn

© Tăng trưởng đầu tr nước ngoài:

u

Đất cho thuê trong các khu công nghiệp Việt Nam có nhiều kh công nghiệp và khu

chế xuất được xây dụng trên đất cho thuê Đây là nơi thu bút nhiều DAĐT nước ngoài và

đồng gop lớn vào nin kinh tế Việt Nam Ví dụ khu công nghiệp Bắc Ninh thụ bút nhiều DADT của các công ty nước ngoài như Šamzung Canon, Microsoft, v.v

‘Teo việc làm và phát tri kink tố: Các DAĐT có so ra việc làm cho người lao

dng trong khu vục và đồng góp vào phát iễn kính tỉ

Đất cho thuê và phát tiễn hạ tầng Việc cho thuê đất cũng đồng vai trò quan trongtrong việc phát tiễn ha ting Các DADT thường & kèm vớ việc phát tiễn các cơ sở hạtổng như đường cổng đến nước, v để dim bảo hoạt đồng cin dự án

Cho thuê đất giúp các nhà đầu tu tránh những rủi ro liên quan đến quyên sở hữu đất Việc mua dit có thể đối mất với các tranh chấp pháp lý hoặc rũi ro về quyền sở hữu, trong, Khi cho thuê dit giúp tránh những vẫn đề nay và tập trung vào thực hiện dự án.

12 Lý hận pháp hạật về cho thuê te

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp Mật cho thuê đất để thực hiện dy án đầu tw

“Ki niện pháp luật cho thu đắt đỗ thực hiện DABT

thục hiện dự án

THỆ thắng pháp luật được tao ra dé điều chỉnh các quan hệ xã hội và trong quan hệ dit

đi dũng không thể thiêu một hộ thing pháp luật để điều chỉnh các quan hi trong vin đểnày, Đặc biết a trong hoạt động cho thuê đất để thục hiện DAĐT, có thé thấy host độngcho thu đất để thực hiện DAĐT là mốt host động quan trọng trong việc sở đụng ta nguyên

dit cia Nhà nước vi vậy hệ thống pháp luật trong hoạt đồng này sẽ giúp cho Nhà nước

nâng cao hiệu quả quan lý đất đi từ đó đem lại x dn định trong việc cho thuê đất và demTrẻ nguồn thụ lớn cho Nhà nước kèm theo đó là hú hit các nhà đầu tự to điều lên việclim cho người ân tin ti phát tiễn đối sing nh tổ - xã hội cũa dit nước Pháp luật vềcho thuê đất 3 thục hiên DAĐT có thể được hiểu nh se

“Theo ngiĩa rông, pháp luật cho thuê đất để thục hiện DADT lá

cqay pham pháp luật từ nhiều ngành luật khác nhau như Luật Bit đa, Hiền pháp, bộ luật

hợp các hệ thống.

1

dân sự luật đầu tr luật đu giá đều thầu Nhằm đo chỉnh các méi quan hộ giữa Nhànước và chỗ thể thuê đất a thực hiện DABT.

“Theo ngiĩa hẹp, pháp uật cho thuê đất dé thc hiện DAĐT cĩ thể hiễu là hệ thẳng cáccqay pham pháp luật do các cơ quan cĩ thẩm quyển ban hành đưới dang văn bản nhân đuchảnh các quan hệ phát sinh rong quả trình Nhà nước cho chủ đều hự thuê đất để thục hiệnDADT bằng hợp đồng thuê dit nhằm chuyển giao QSDD từ Nhà nước sang chủ đầu tơ đểthục hiện các DAĐT và người thuê đất phi rã cho Nhà nước một khoăn tin để thuê dat

trong thời gian thuê theo hai hình thúc là tr ân thuê dit hàng năm hoặc trã tin thuê đất

mộtlần cho cả thơi gian thuê

*Đặc đẫn của pháp luật cho tu đắt đễ thực hiện DAĐT

V chủ thể Pháp luật cho thuê đất đễ thục hiện DAĐT điều chỉnh mỗi quan hệ giaNha nước và chủ đều tạ cĩ nơ khác nhau về địa vị phép ý giốa bai bin, một bân lá ngườiquyết dinh và mốt bên là nguời nhận quyết đnh Quan hệ pháp luật cho thuê đất để thụchiện DAĐT này được phát sinh thơng qua quyết dinh hành chính vé cho thuê đất của các

co quan nhà nước cĩ thẫm quyền theo quy nh của pháp luật

V khách thể Voi quan hệ pháp luật cho thuế đất af thực biện DAT thi khách thé

3 đây là đất đủ vữa là tr liệu sân xuất đặc tiệt, vừa là nguồn ải nguyên thiên nhiên cơn

quất ga cĩ gi tr lớn và quan trong Dit dai thuốc sở hồu tồn dân khơng thuộc bên cho thuê là Nhà nước Bia vậy, hoạt động cho thuê dit này phi tuân thủ chất chế các quy nh

của pháp luật về điều liận thẩm quyén ink thúc va tình tự hỗ tục cho thuê đất, đặc tit

là tuân thủ theo quy hoạch sử đụng đất trong từng thi kỷ quy hoạch và kế hoạch sử đụng

dit Đã quyét ảnh Nhà nage cho thuê dit hy khơng ngội tinh hành quỹ đất cơn a phươngthi chỗ thể thuê đất phải thể hiện được DAĐT rõ

thời hạn đầu h của dự án đồ

chính Các quy định này nhằm mục dich bình đẳng hóa việc tiếp cân đất dai và thục hiện.

quyên và ngiĩa vụ của người SDD cho phù hợp với các yêu cầu của hội nhập, thụ hút đâu xvi dim bio sử dụng dit hiệu qua và Hết liệm,

VẢ phương pháp điều chink: Pháp luật Hiên quan đến việc thuê đất để thục hiện

DAĐT giốn Nhà nước và chủ đều he được điều chỉnh bai phương pháp hành chỉnh sự hiện

dn cũa các cơ quan nhà nước thông qua các quyét ảnh cỏ quyển lực cia nhà nước, chẳng

hhan như các quyết dinh hành chính iên quan đến việc cho thuê dit hoặc xi lý vi phạm,hành chính liên quan đến quản lý dit đa Các quy định của php luật này meng tinh bấtthuộc đối với mọi cá nhân và tổ chức khi họ dip ứng diy đã các đều liên được quy Ảnhbat pháp luật Các quy đính này không phân bit gi cá nhân và tổ chúc Tuy nhiên vàdit dai vữa là tải sin quốc gie vite là vất liêu sản xuất, nên quan hệ pháp luật cho thud đất

mang bản chất là métiosi quan hệ cho huê ti sin mang tin chất din nơ thương mai Do

đổ, việc sit đụng phương pháp hành chính này được coi là hiệu qua lish hoạt hơn các hhnơng pháp hành chính khác

1.22 Sự cần thiết khách quan của pháp hiật điều chỉnh cho thuê đất để thục hiệncác dự án đầu te

Tháp luật đông vai trò quan trọng trong quản lý và thục thi việc cho thuê đất tai Việt Nam Có mốt số quy định pháp uật quan trong liền quan đến vie cho thuê đất, bao gi

Quin ý việc cho thuê dit: Pháp luật cho phập các cơ quan quản ý như chỉnh quyền

đa phương và cơ quan quân lý nhà nước khác được ủy quyền để quân lý và kiểm soát việc

cho thuê đất Các cơ quan này có nhiệm vụ dim bio tuân thủ pháp luật, giám st việc thục

hiện hop đồng thuê dit, xử ý các vi pham và dim bão sơ công bing và minh bach trong

ii quyết tranh chấp: Pháp lut cũng cắp cơ ch giải quyết tranh chip trong việc

cho thuê đất Néu có tranh chấp xây ra giữa các bên pháp lut sẽ dink rõ quy tình và cơ chi để giã quyết tranh chip mốt cách công bing và minh bạch:

iim bio tuân thủ pháp luật: Pháp luật cũng có vi tro trong việc dim bảo sự tuân

thi các quy nh về việc cho thuê đất Nó quy định các biện pháp xử lý vi pham và trách

nhiệm của các bén trong trường hợp vỉ phạm pháp luật

“Thúc đẫy phát tiển ảnh tỉ: Pháp luật công cổ tác động ích cực đến phát triển kin

tổ thông qua việc tạo điều kiện thuận lợi cho việc cho thuê đắt Nó dim bio sư bn đính vàdir đoán rong việc cho thuê đất tạo động lực cho các doanh nghiệp va cá nhân thuê đất đểnhất tiễn kinh doanh

‘Tom lại, pháp luật đồng vai trò quan trong trong quản lý và thực thi việc cho thuê dit tại Việt Nam, Nó đăm báo sự công bằng, bão vệ quyền lợi của các bên và đóng góp vào

sph tiển kinh tổ cũa dit nước

1.23 Cơ cầu pháp luật điều chẳnh cho thuê đất để thục hiện dự án đầu tr

Co cầu pháp luật đều chỉnh cho thuê dit đ thục hiện DAĐT bao gim các bộ phân,

hợp thành của hệ thống pháp luật thực hiện vide đu chỉnh quan hệ pháp luật cho thuê dit

để thực hiên DAĐT qua các hình thức nh hộ thẳng pháp luật của Nhà nước (Quy ảnh:phip luật nghĩ đính _), hop đẳng thu đất Những để tom gon ei th cơ cầu pháp uậtđều chỉnh quan h nay sẽ được chia làm ha nhóm như sa

Nhóm các quy Ảnh về nội dung: Nhỏm này sẽ bao gim các quy dinh vé can cứ, điều

kiện, các trường hop được cho thuê dit để thục hiện DADT, kém theo đó sẽ là các quy

divin vì thi quyén thôi hạn thuê dit, hình thúc thuê dit, cuốt cing là quyén và ngiữa vụchỗ chủ đẫu tơ kêm theo ngiễa vụ ti chính đổi với chỗ thé cho thuê đất là Nhà nước, HỆthống quy định này là hộ thông các quy pham pháp luật chứa đọng những quy định ma nhànước ban hành hoặc thửa nhân để điều chỉnh, bão v các quan hệ liên guan tới hoạt độngcho thuê đất đã thục hiên DADT Đây là nin tăng cơ sỡ cin thống pháp luật bồi nó xácđảnh quy chế pháp Lý, quyền, nghĩa vụ chủ thể, các tiền đồ vật chất cũng như đều kiện cần

1s

thiết để tục hiển đuợc mục ích của pháp luật tong việc đề chỉnh hoạt ông thuê dit đểthục hiện DAĐT Cụ thi trong host động thuê dit di thực hiện DAĐT, những quy ảnhnay sẽ giúp xác định các đều liên đỄ các nhà đầu tư có thể thuê dit, cũng như xác dinthấm quyền ce các cơ quan nhà nước với từng đối tương nhằm hạn ch tỉnh trạng chẳngcháo, quy định các inh thúc thuê đất đã nhà đầu tư có thé tơ do lựa chon sao cho phủ hopVới quy mô và mục dich cũa đự án giúp cho các nhà đầu tơ thuận lợi hơn rong việc thựchiện các DAĐT, thụ hồi vấn.

Nhóm các quy nh về bình thức: Nhóm này sẽ bao gầm các quy dink về tình tạ thổtue và cả các quy dinh vé sử lý các hành vĩ vỉ pham trong host động cho thuê đất đ thựchiệnDAĐT Nhing quy đính này sẽ giúp cho các nhà đầu tư nắm bit được quy trình thuêđắt cần phi chun bị những hỗ sơ g, nép tại cơ quan nào Hiện nay những quy đính này

đã đợc tối giãn hón giúp cho các nhà du tư thuận lợi hơn trong việc thuê đất đồ thục hiện

các DAĐT, thúc diy, thụ hút các nhà đâu từ trong và ngoài nước sử đụng nguôn tỉ nguyên

dỗi dio nay, Déng thờ các chế ti đ xii các hành vi vĩ pham cũng được quy định rất rõ

ring giúp cho việc ngăn chân, xử lý các si pham trở nâ thuận tiên hơn, tr fing phí tải nguyên dit

13 Khái quát quá trình hình thành, phát triển của pháp luật về che thuê đất đỄ

thục hiện dự an đầu tr

‘Teds qua quấng thời gian phát tiển không ngàng nin kinh tổ - xã hội ce dit nước ta

đã dst được nhiều thành tro trên mọi Hinh vue, c thiên dt ống cho nhân din Nhờ vio

đường lỗi chính xác, sự dẫn lối của đăng và nha nước, ncổ gắng nổ hục cia toàn Đăng

toàn quân toàn din đã đóng gop một phân không nhé vio sự phát tiễn của Việt Nam trên

truờng quốc tế nh hiện nay, Bên cạnh đó phải nổi ới sự phát tiễn và hoàn thiện không

chủ thé thuê đất ine hiện DAĐT nổi riêng từ đó thúc đất phá tiễn tính tổ xã hồi, thự

Init các nguén đầu tr nước ngoài thông qua tả nguyên dit Host động cho thu đất là mot

16

thước đột phá lớn đối với việc hủ hút đều ty đỂ có được một hệ thống pháp luật cho thuêdit đ thực hiện DAĐT hoàn thiên như hiện nay đã phi rã qua và hoàn thiện thông qua

ắtnhiêu giai đoạn.

13.1 Giaiđoạn trước Luật Dit dai năm 1987 có hiệu lục

Gist đoạn 1953 là giá đoạn co cuộc cả cách dit đi cũa Việt Nam, Luật cải cách

suông dit do Quốc hột nước Việt Nam din chủ công hòa kỹ họp thử 3 thông qua ngày

04121953 và được Chỗ tích Hỗ Chỉ Minh ký sắc, lệnh ban hành số 197- SL ngày,

19.12.1953 Mục dich cia việc cải cách dng dit Tà hổ tiêu quyên chiếm hữu nung đất

của thực din Pháp và dé quốc xâm lược khác ở Việt Nam; thục hiện chỗ độ sở hữu rungdit của nông din; giải phóng sức sin xuất 6 nông thôn, diy mìanh sin xuất nông nghiệp và

mở đường cho công thương nghiệp phit tiễn, cả thiên đời sống của néng dân, bổi dưỡnglọc lượng của nhân din, lục lương ci kháng chiên nhằm diy manh kháng chiến, hoànthành giã phông din tộc, cũng cổ ch độ din chi nhân dân, phát tiển công cuộc kiến quốc

Trong giai đoạn tử sao Cách mang thing Tám 1945 đến ngày 30/4/1975 thống nhất dit nước, Hién pháp năm 1946 và Hiễn pháp nim 1959 của nước ta quy định sỡ hữu da cấp đồ — trong đó có sở hữu công và tơ nhân — về dit đa, Trong qué tình xây đụng đất nước, Đăng và Nhà nước ta đã xác lip chế độ sở hữu đất đ và có những chủ trương chính

sách dit dei cụ thể phủ hợp với tùng giai đoạn lich sử Đó là, rước nim 1959, sở hữu về

dit đu có 2 hình thức: sở hữu Nhà nước và sỡ hữu tư nhân Năm 1960, miễn Đắc thục hiện

hong trao “hợp ác hóa" vận động nông din đóng góp sudng dit vào lam ăn tập thể, những,

chế định sở hồu đất đai vấn theo các quy định của Hiễn pháp 1959 Giai đoạn 1959-1980,

sở hữu về đất đi tn tại chủ yêu đưới 3 hình thúc Nhà nước, tập thể và hư nhân Từ nắn

1980 đến may, quy dinh mét hình thúc sở hữu vé dit đa là sỡ hồu toàn dân Đền năm 1987,Luật Đất dai ra đời, quy định “đất đi tude 26 hữu toàn đấm, do Nhà nước thống nhất

<qucn ý” theo tinh thin Hién pháp 1980 Ti thời điển này các hình thức thuê đất cũng narcho thuê đất để thọc hiên DAĐT chưa được đi

”

132 Ginidogn Luật Dit đai nim 1987 có hiệu lực

Bộ Luật Dit đủ năm 1987 là bộ Luật Dit đai đầu tiên được ban hành đánh đầu mrthay đỗi quan trong trong vide quân lý và sử đụng đất ds Luật này nhắn manh việc bảo vệquyền lợi của người sở đụng đất và tạo đều tiện thuận lợi cho vide phát tuễn kinh tổ Ngaythi thời idm Luật Dat đa ra đồi, hú niễm giao đất cũng từ đô được đồ cập cụ thể hơn tạiđều 1 Luật Dit dsi năm 1987 quy nh: “Nhà mse giao đất cho các néng trường lâmnghiệp xỉngập, đơn vi vit rang nhân dân cơ quan nhà nước, tỗ chức xã hối và cá nhân

để sử mg én Ảnh lâu dt Nhà nước còn giao đắt đỗ cử ng có thời ham và tan tếtThi nhưng Luật Dit đủ năm 1987 được soạn thảo trong béi cảnh nước ta bất đầu đỗ mới,vir tuyén bố xóa bồ chế đô quan liều bao cấp nên còn mang năng tính chất của cơ chế đồ

Xôi soạn uit Mặc da di đồ cập tới dinh nghĩa “giao đã: thể nhung vẫn chưa được làm rổ

đẳng thôi cing có những hạn chế vé chỉnh sách tải chính về đất đại cũng nh chưa chophép người SDD dich chuyển QSDĐ Trong th kỉ này mới chỉ hình thành hình thức Nhànước giao đất không thu tin sở dang đất Có thể thy tạ Luật Đất đi năm 1987 hình thức

thuê đất chưa được để cập

13.3 Giai đoạn Luật Dit dai năm 1993 có

Dya bên cơ sở điêu 17, 18 va 84 của Hiến pháp nước Cộng hoà x8 hột chủ nghĩa Việt Nem năm 1992, Luật Dat dai 1993 đã được hình thành Tại Luật Đất dai nay đã đề cập tới hình thúc thuê dat cụ th là thuê đất Tại đều 1 Luật Đất dai 1993 quy định “Nhà, nước cho #8 chức, hé gia dink cá nhân thuê đất Tổ chức, hỗ gia dinh và cá nhân được

Nà nước giao đắt cho thuế dt trong Luật này goi chưng làngvài sử ng đắt Nhà nướccho tỗ chức, cá nhận nước ngoài lu đất” Day là cơ rỡ phip lý đầu tiên cho host đồngNha nước geo quyển SDD cho người có như cầu bing hai hinh thúc là giao dit và chothuê dit, Không chi vậy vide trong luật đ cập tới việc "Nhà nước cho tổ chức, cá nhân

"nước ngoài thuê đất 1a một bước tin lớn trong hoạt đồng cho thuê đất và hôi nhập quốc

tổ, thu ht đầu từ, đây chính là nên móng cho hề thông pháp luật cho thuê đắt đã thực hiện

DADT seu này, Nhà nước đã sáng suốt và nhanh chóng trong vie nắm bắt nlm cầu ci

18

các doanh nghiệp nước ngodi từ đó đơa ra những duing lối đúng din giúp quốc ga ngàymột phấttrển

Tuy nhiên do những điều uit và hoạt động cho thué đắt này còn mới nên không thétránh khôi những sei sot, bạn chế rong thục tiễn th hành Có thể nói đốn sự hạn ch vé sửding đất co thi hộ gla Ảnh, cá nhân sở dụng đắt nông ngp để ting cây hàng năm, nuối

trang thuỷ sản do hoàn cảnh gia inh neo đơn, khó khấn, do chuyển sang lâm nghé khác nhưng cla ẫn nh hoặc thiêu súc lao động thi được cho người khác thu đất với thời hạn

không được qua ba năm Trường hop đặc biệt khỏ khăn, thời hạn cho thuê có thé dai hơn

do Chính phi quy định và người thuê đất phải sử dụng đúng mục dich? Không chỉ vậy cảthấm quyền cho thuê dit quy dinh chun được rổ ràng lẫn việc hình thức cho thu đất ápdạng chúng chúng với moi đối tương gây ra sự mắt cén băng về lợi ích của các đối tươngkhác nhau dẫn tới việc liệu qua sử dụng đất chưa được chủ trong và làm giảm hiệu quảcủa việc cho thuê dit trong thời gian này

Nhanh chống nhân ra được những bit cập tong Luật Dit đi 1993, Luật Dit đi

1998 sửa đối bỗ sung một số điều của Luật Dit đi đã giã quyết được vide inh thức thuêđắt áp dạng chung chang với các đối tương bing cách đơn ra các trường hợp cho thuê đấtcuthé

“1 TỔ chức lant sr chong đắt đỗ sân suất lanh doanh theo đự ân được co quan nh nước

8 than quyẫn phê duyệt trừ các doanh nghidp nhà nước dang sử chong đắt vào sẵn xuấtnồng nghiệp, lên nghập mudi rồng tag sản làn muối do Nha rue giao trước ngấy Trậtniy cô hiệu lực thi không phải chuyễn sang tu đất

Tà nước ạt hồi đất đã giao cho domht nghiệp nhà nước sử hang vào me dich sco xuấtnồng nghiệp, lâm nghiệp, mdi trẳng ng: sản làm muỗi, nhưng không sử ding sử mg

không ding mục dich hoặc sử chong không có hậu quả đễ giao hoặc cho người khác thuế theo qnp định của Luật nà:

3 Hồ gia dinh cá nhân có nina câu sử ng đắt đễ sân uất kinh doanh,

B§u78 ult Đấtdai4883

Fry

3 Hồ gia inh cả nhân cĩ nh: câu si chong đất tude quỹ đắt cơng ich S36 xã phườngthự tấn; tới hạn thud đắt đãi vất các tường hop cho td trước ngập Luật này cĩ hiệu

luc được hœc hiện theo hợp đồng cho tnd đất, sax ngây Luật này cĩ hậu lực th thời hạn

tind đắt khơng quá 5 năm

“Thêm vào đĩ tại khoên 12 điều 1 Luật Đất đai 1998 cũng đã quy định tổ về quyền,

của các chủ thé thuê đất cũng nhu be hình thức thuê đất chính: cho thuê đất rã tiên hàng, anim, cho thuê đất rã tiên một lẫn cho cả thơi gian thuê và cho thuê đất trả trước tin thuê đất cho nhiêu năm,

Tiếp nổi cho những quy định ở Luật Đắt dai 1998 về các hình thúc và chủ thể thuêđất thì Luật Dit đa 2001 săn đổi bỗ sung một số điều của Luật Dit đủ đi gip phin hồn

thiên hơn v cân cử cơng nhờ quy định rõ rang hơn vé thim quyền cho thuê dit đkhộn 5,

6,13 điễu 1 Luật Đất đi 2001)

Luật Dit đi 1998 và Luật Dit dei 2001 Tà nhống buớc đầu hin thành và hồn thiện

ý luin pháp luật trong hoạt đơng cho thuê dit để thực hiện DAĐT, Nhà nước đã và đang,dẫn tạo đều kiện cho thủ thể thuê đất rong vide sử dụng dit, quy định rõ vé quyển cingnhư nghĩa vụ cơn cơn các đối tượng thuê đất đặc iệt là các chủ đầu heed trong lẤn ngối

nước Tùng buớc hồn thiện cơ sở pháp luậttrơng việc quản lý sử dụng đất trong gìi đoạn hồi nhập, thu hút đều hy của Đăng và Nhà nước

134 Giiosn Luật Dit dai năm 2008 cĩ hiệu lực

Ti mục ích hội nhập quốc ti, phát triển đất nước và hồn thiên hơn nữn hộ thốngphip Luật Dit đa nĩ chúng cơng như các quy dinh pháp luật về cho thuê đất đ thực hiệncác DAĐT nở riêng, Luật Đất dei 2003 đã ra đi dé thay thé cho các văn bản pháp luật

trước đĩ

itm nỗi bật nhất của Luật Đắt đi 2003 so với các Luật Dit đa trade do và vin đểcho thuê đất để thực hiên DAĐT là đã đa ra cụ th thé nào la host động cho thuê đất ninesau Theo khoản 2 điều 4 đ giải thích về thuật ngữ cho thuê đất nhà nước cho thuê dita

20

việc Nhà nước trao QSDĐ bằng hop đẳng cho đối tượng có nhủ cầu sở đụng đất Tại điều

35 luật này đã quy dinh tất rõ răng về các trường hop Nhà nước cho thuê đất theo tùng Hình thức thuê đất là thuê đắt tin hàng năm va thuê it tr tiên một lân hình thúc thuê đất trã tên trước nhiễu năm để bi bấi bố Kem theo đó là hing loạt điều hut chỉ tất liên

quan tis hoạt động cho thuê dit như căn cứ, đố tương thẫm quyển tình tự thủ tue chothuê dit Cụ thể với hoạt động cho thuê đất để thục hiện DAĐT

Theo Luật Dit dai 2003, tự cách chỗ thể côn nhà đầu tư of quyết định hình thức nữdạng dit của nhà đầu tr đó Dưới đây là ha trường hop dn nh:

Mtl, Nhà đầu tla tổ chức ánh tổ rong nước sẽ được sở dụng đất dưới các hình)

thúc sau đầy:

+ _ Được nhà nước giao dit có thu tién sử dụng đất (thu một lẫn cho cé thời gian đượcgio)

uve nhà nước cho thu đất ta tiền thuê dit hàng năm

HH là Nhà đầu ti tỔ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài ẽ được sỡ đụng đất đưới các

Hình thức sau đầy

s _ Được nhà nước cho tuô đất thu én sử dụng dit một lẫn cho cả thôi hạn thuê,

+ _ Được nhà nước cho thuê đất có thu tiên thuê dit hàng năm,

Nha đầu hela nguồi Việt Nam dinh cư ở nước ngoài vé Việt Nam đầu tr được nữdạng đất đơới các hình thie kết hop ofa các hình thúc áp đụng cho 2 đối tương nhã đầu hy

tin

Nine vậy, hình thie giao dt co th tiễn sr dụng đất không áp dụng với nhà đầu tư

là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài Ngu lei, hình thúc thuê đất rã tin sử dụngđắt mốt lần cing không áp dung cho nhà đầu tư là 13 chúc kinh tẾ rong nước Trong khi

cã ha hình thie này đều ép dung cho nhà đầu tela người Việt Nam định cư ð nước ngoài

về Việt Nam đầu tơ và các hình thúc ai dụng đất cũa nhà đầu hela người Việt Nam Ảnh.

cud nước ngoài về Việt Nam đầu tư da dạng hơn cả

a

Luật Đất dai 2003 đã din hoàn thiện hệ thống pháp luật cho thu đất để thực hiệnDAĐT, với việc chủ trọng vé các quy định của hoạt đông cho thuê dit có thể thiy hoat

đẳng này được đánh giá trong vai ro phát tridn đắt nước, thu hút đầu te và đem lại được nhiều lợi nhuận.

Có thể thấy Luật Dit đa 2003 đã được ứng cing và vận hành rất

xã hồi không nging vin đông, phát tiễn tỉ không thể tránh khôi nhông quy định pháp

uất cũ không con phủ hợp gây ra cần trở trong viée quân lý đất đi từ đó giản hiệu quả sử dung đất

thé những với

Luật Dit dai nim 2003 quy dink thim quyển gao dit, cho thuê đất cho phép

chuyển mục dich nữ dang đất thu hồi đất đổu thuộc vé chính quyền các địa phương (cấp tinh, huyện x8) Trong khi đó, năng lực

các cơ quan quân lý nhà nước ð dia phương cònnhiều han chế cùng với sự thiểu ht các

chức thực hiện thẫm quyén được phân cấp của

cqay đảnh về han chế điện tích loại dit, đối hương rỡ dụng và mét cơ ché tim tra giảm stthiêu chit chế đã dẫn đến việc giao dit, cho thuê đất một cách ty tin, hoặc lợi dụng xingeo đất thuê đất với điện tích lớn để chiém dit nhằm trục lợi, nhiễu trường hợp đuợc giao

đắt cho thuê đất rồi bd hoang gây lãng phí

at dai

135 Giai đoạn Luật im 2013 có hiệu lục

ĐỂ khắc phục những tin tei trên công nh đu hưởng hoạt động cho thuê đất véđăng quỹ đạo nhằm tránh lãng ph tai nguyên đất đi rong quả tỉnh nên kink tế khôngngừng phát ida, ngày 29/11/2013 Luật Đất đủ 2013 đã được ban hành và có hiện lực vio

ngày 01/07/2014

Luật Đất dai 2013 quy dinh diy đã :õ răng và chỉ tết hơn về các đối tượng được

, cho thuê đất và điều kiện dé được giao đất cho thuê đất, cho phápchuyển mục dich sử dụng đất để thục hiện DAĐT, những quy dinh mới này ting cường

Nhà nước giao

hơn việc vận hành các quan hệ dit đa theo cơ ch thị trường tấn ti xóa 86 bao cấp trong

qgun Lý, sử dụng dit dx thông qua các quy định ths hep các trường hop được Nhà nước

gto dit không thu én sỡ dong dt, giao đất có tha tién sử dung đất, chuyễn cơ bản sang

áp dung hình thúc thuế đất, thục hiện cơ chế đều giá QSDĐ ki giao dit có thủ tién st

2

dang dit, cho thuê đất Ngồi ra các quy đính nặy cịn nhầm thiết lập sự bình đẳng tongviệc tip cân đất da, thục hién quyển và nghĩa vụ của người nữ đụng đất giữa nhà đầu hr

trong nước và nhà đầu tơ nước ngồi cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đâu tr đâm bảo sở dụng dit tit kiệm, hiệu quả

Ở Luật Dit đa năm 2003 quy đánh tổ chức linh, hộ ga nh: cá nhân trong nướcchỉ được thuê dit tr tin thuê dit hàng năm khơng được iva chon hình thức thuê đất rãtiền mộtlần cho cả thơ gian thuê Quy định này đã gây khỏ khẩn cho một sổ doanh nghiệptrong nước cĩ năng lực tài chính ốt đồ khã năng chỉ trả tin thuê một lẫn để tránh việc giáđắt luơn luơn thay đổi theo chiều hướng tăng lên qua các năm Luật Đất đủ 2013 đá khắcphục được sử sot này bing cách mỡ rơng hơn vé sự lựa chon hình thúc thué đất cho cácchỗ đâu tr, me thay đổi này đã giúp cho doanh nghiệp trong nước được tự do lựa chọn cácHành thúc thu phù hợp với kh năng và dinh hướng doen nghiập cia minh Vé cần cứ.cho thuê dit cơng đợc đổi mới thành việc cho thuê đất phải căn cử vào kế hoạch sử đụngđắt hàng năm của cập huyện đã được cơ quan nhã nước cĩ thẳm quyển phê duyệt”

Mết đễn mỗi ding chủ ý của Luật Đắt đi 2013 là về điều liện thuê đất, nếu nh

ở Luật Dat det 2003 chỉ quy đính về căn cử cho thuê đất tì ở Luật Dat đi 2013 đã quy

dink cụ thi hơn về điều kiện cho thuê đất bao gầm điều kiên liên quan tới thim quyển và

.&uliện áp dụng với chỗ du tơ xin thuê đất thêm vào đ a các chỗ ti đối với các trường

hop đã thuê dit để thục hiện DAĐT nhưng khơng sử dụng hoặc chậm sở dạng đất việcnày đã giúp giảm ding tình trạng khơng đánh giá chính xác nhà đầu tư dẫn din lãng phítii nguyên dit

Các quy đánh liên quan din giao dit đi được sin đỗi và bỗ ming đỗ giới hen s lượng

đất được giao cĩ tìm tần sỡ dụng đất và đắt đượcthuê mỡ rộng Dim bảo ring cả doanh nggiệp cỏ vốn đầu tr nước ngồi và doanh nghệpđắt được giao khơng th ần sử đụng đất

trong nước đều cĩ cũng quyin tiép cận đất de Thiấtlập điều kiện giao dit và cho thuê đất

phù hợp lâm tăng hiệu quả sở dụng đất

khộn3 đều52 Liệt Đất đại 3013

2

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Trong chương 1, chúng tr di tim hiễu về ly loận vi việc cho thuê đất đã thục hiện

DAĐT Chứng ta đã hiễurổ về quy tình cho thuê dit, các yêu tổ ảnh hung đến quyết nh cho thuê đất cũng nh cé li ch và rồi ro liên quan din vie này, Tác giã công đã cho thấy các phương pháp đảnh giá giá tí đắt và cách thức quân ý đất cho thuê một cách hiệu quả

Từ những liền thức niy, chúng ta có thi nhân thiy tim quan trong côa việc lơa chọn đất

di phù hợp và quân ý dit dai mét cách chit chế để dim bio nythành công cũa DAĐT

Ngoài ra để phát iễn thêm cho lý luận của bài, tác giã đã phân tích sự phá td

của Luật Đất đủ nói chung và pháp lu cho thuê dit để thực hiện DAĐT nói riêng nhằm,

hiểu rổ hơn v host động cho thuê đắt từ những ngày đầu phát tiển của Luật Đất đi cho

tố hiện nay, đu này cho thấy sự phat iễn của Luật Đắt đi the thời gencông nhờ tâm,cquen trong của pháp luật cho thud đất a thực hiện dự án đều hr

Chương 1 đã giúp chúng ta có cũ nhấn ting quan và lý luân v cho thuê đất để thụchiện DAĐT va là nin ting cho nhống nội dụng tiếp theo trong nghiên cứu

“

HUONG 2: THY'C TRẠNG PHÁP LUẬT VE CHO THUÊ BAT ĐÈ THỰC HIỆNDADT QUA THỰC TIEN TẠI THỊ XÃ SA PA, TINH LAO CAI

21 Pháp Iu thục định về che thuê

211 Quy định

Host động nhà nước cho thuê dit là việ chính phi hoặc các cơ quan chức năng cấp

thực hiện dự ám các hình thức che thuê

phép cho cá nhân hoặc tổ chức thuê đắt từnguẫn đất thuộc sở hữu của nhà nước để sử dụng cho mục đích kính doanh, sẵn xuất hoặc dan cư Day là mét trong nhũng hoạt đông quan.

trong của nhà nước dé quản lý và sở dụng dit dai một cách hiệu quả và bin ving Theo

Xhoăn 2 điều 17 Luật Dat đai 2013 th hiện nay có ha hình thúc cho thuê đất

Che thuê đắt rẻ tiễn hàng năm

“Thuê đất tr tiên hing năm là sự chuyển geo QSDD từ Nhà made sang cho ngườidạng dit af thục hiện các hoạt đông đều tr lanh doanh trong cấc ỉnh vực nông nghiên,phi nông nghiệp theo thời gian được xác inh cụ th rong họp đẳng thuê đất và người thuêdit phải thực hiện ngia vụ trả tiên thuê đất từng năm một cho Nhà nước trên cơ sở giá đấtNha nước được xác dink ti thời dim trẻ tần thuê bàng năm Doanh nghiệp sử dụng hình

thúc thuê nay sẽ có được những wu điểm nur sau:

+ Khi mới bit đâu DAĐT, nhà đầu head không phấ chỉ ra mốt hoán in Lom để thụcTiện ngĩa vụ tài chính đối với vide thuê dit má chi cần ta một phần tiền thuê, từ

đồ có thể sỡ đụng nhiều vốn hơn cho các DAĐT và kinh doanh khác, ng cách này”

sẽ giúp các doanh nghiệp mới, doanh nghiệp vir và nhỗ giêm gánh năng tải chính trong thời gian đầu côn dự án

+ Không chỉ vây, nhà đầu tr sau khi Gn inh được tải chính thi có thd xin chuyển tirHành thức thu tr tin hàng năm sang thd trả tẫn một lên rong muốtthời gen thuêtheo như điều khoản 2 điều 172 Luật Đắt dei 2013 va phải np tên thuê đất cho thờitan thuê dit còn li, điều này giúp cho chủ thể thuê đấ có thể chuyển đổi hình thetod tiền thuê đất sao cho phù hợp với khả năng tải chính

Fy

+ Ngoài ra néu nhà din tơ muốn chim dt hoạt động đầu tư nhà đầu tư có th

dit hoạt động bat cử lúc nào mà không bi 18 mat quá nhiều khoăn tiên thuê đất đãđồng, có thể thấy thuê dit hàng năm là một phương én mtoàn cho các nhà đầu tr,giúp họ chủ đông hơn trong việc tip tục tham gia vào đầu tơ hay rút khối th trường

ty vào nhủ câu và ki năng của họ

Thi nhưng kèm theo đó vẫn có những nhược

« Thử nhất, vila đồng tiền thuê đất hàng năm và người thuê đất không có quyên lựa

chon và chủ đông mà hoàn toàn phụ thuộc vào sự điều chỉnh cia Nhà nuớc để thục

iện việc trã tên thuê đất thể nên nhà đầu tơ phấi đồng tiên thuê dit hàng năm ova

theo giá đất của thị trường với những bién động tiên tục về giá đất Theo nh nhậndink của các chuyên gia thi giá đất tei Việt Nam trong muốt hơn 20 năm luôn ting

lên ma không có dẫu hiệu giảm, thậm chỉ giá đất tri Việt Nam có những dot con

tăng rất nhanh do những dot “sốt” đất những năm 2001 — 2002, 2006 ~ 20085 hay

gần diy nhất à từ tháng | năm 2018 tới tháng 3 nim 2023 giá dit Viật Nam ting

đến71% chỉ trong vòng 5 năm” Như vậy mắc đồ ni các nhà đầu hổ rã ten thuêđất theo biển đông thị troừng đất dx, nhưng thục tổ giá thuế đất má chủ thể thu đất

sẽ phi rã luôn đi theo một chiêu hướng ting dẫn qua các năm,

This, néu thuê đất tri iần hãng năm thì người sở đụng đất chỉ được sử dụng đắtding mục dich, diu bơ vật h công sức, tiên vấn để được hưông hoại, lợi tốc đã

tạo ra trên dit đó và chỉ được thục hiện các giao dich về tài sân đã đầu t tiên đất

nhang không được thục hiện các giao dịch về QSDĐ như chuyển nhường, cho thuêIni thé chấp, gop vốn bằng OSDĐ Tri trường hợp cho thuê Ii QSDB theo hình

thức trã tiền thuê đất hàng năm đốt với đắt đã được xây dụng xong kết su ha ting

trong trường hợp được pháp đâu tư xây dụng kinh doanh tết cầu hạ ting đổi với đất

‘ku công nghiệp, cum công nghiệp, khu ché xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tết

Nam hat com

” Gỗ đất nên miễn Nam tổng 735 chi trong rim hip sSng kinh ế vide nam 8 Thế gi ecohomt

* ĐỂm4,‡oàn3 đều375 iệt ất đại 3013

+

Che thuê đắt rổ tiễn mật lẫn ud tn gia thuế

Cơng giống với ình thúc cho thuê đất tra tién hàng năm, cho thuê đất wa tiên mộtlên người thuê đất cing sẽ được chuyển giao QSDĐ cho người sở dung đất từ Nhà nước

để thực hiện hoạt đồng đầu tx, kính doanh trong lĩnh vục nơng nghiệp, phi nơng nghiệptrong một thời han nhất đnh Người thuê đất phai thục hiện ngiĩa vụ nộp cho Nhà nướcmột khộn tiễn thuê đất duy nhất tương ứng với tồn bổ thơi gian thuê đất tr thời đm ký

hop đồng thuê đất

C6 thể thấy tụ điểm lồn nhất của hình thức thuê đất r tiễn một lẫn rong muốt thờigan thuê là sẽ khơng bi chin ảnh hưởng với biến động gá đắt theo chiều hướng luơn tang

của thị trường đất dai hiên nay, nha đầu hes chi cần tr theo khang giá đất tạ thời

xác lập hop ding Tuy nhiên ình thúc này lei chủ yếu được các nhà đầu helm lụa chọn

do khộn kin phí để tra tin thuê đất một lẫn 1à qué lớn ngay khi mới bắt đâu DAĐT, nêu

các nhà đầu tơ khơng th tiép hục hoạt đơng đầu thủ sẽ lố mất một khốn ần rất lớn do

đã đồng tên thuê đắt mộtlần Thể nương với hình thức thuế này chỗ thể thuê đất cĩ thể hy

do thục hiên các hoạt đồng như chuyển nhương, gĩp vốn, cho thuê Ie, thể chấp QSDĐmiễn là dip ứng đã các điều kiện theo uật inh

Phương thức thuê đất ta tần hàng năm thường phù hợp với người thuê cĩ nguồntii chính ơn nh và mvudn cổ sự nh hoạ trong việc sở dang đất Họ cĩ thé of ding dựtính chỉ ph hàng năm và cĩ thể thay đổi kế hoạch sử đụng đất mỗi năm tùy theo nhủ cầu

Trong khi đĩ, phương thức thuê đất rã tiin một lẫn thường phủ hợp với người thuê cĩ

"nguồn tải chỉnh lớn và muễn cĩ nên đính trong vide sử đụng đất, Ho chỉ cần thanh tốnmột lên duy nhất và sau đĩ cĩ thể sử đụng dit ma khơng cén lo lắng về việc thanh tốnhàng năm Cả hei phương thúc déu cĩ um điểm và nhược điển riêng tủy thuộc vào tinh

Hành tải chính và như cầu sở dụng đất của người thuê mà lợn chon phương thức thuê phù họp

”

Quy định về điều kiện cho thưê đất để thục hiện dyin đầu tr

Đi với việc thu đất để thục hiện dy án chỗ thể thuê đất cần dip ứng các điều kiện cụ thể

được quy Ảnh ở đều 58 Luật Dit di nhờ sm:

Tạ khoản 1 đều này, đối với dự án có nở dụng đất tréng hig, đất rừng phòng hộ, dit

ring dic dụng vio các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết

din, Thi tung Chính phủ chip thuận chỗ trương đầu tử thi co quan nhà nước có

qguyễn chỉ được quyét Ảnh giao đất cho thuê dit, cho pháp chuyển mục dich sử đụng đất

Xôi có một trong các vin bản sau đầy:

+ Vanbin chấp thuận của Thủ trớng Chính phủ đối vớ trường họp chuyển mục dich

sử đăng từ 10 héc te

dic dạng ở lên,

+ Neti quyết của Hội đồng nhân din cấp tinh đối với troờng hợp chuyén mục dich sử

dang dui 10 hóc ta đất trồng lúa, dưới 20 héc ta đất rùng phòng hộ, đất rùng đặc dụng

Có thể thấy nội dang của đều kiận náy nhằm đổ bảo vẽ he sinh thú, bảo vệ đất tréng

trằng lúa hở lần, 420 hic ta đất rùng phòng hộ, đất rùng,

tin của dit nước, thêm nữa việc phân quyển ra quyết Ảnh ring chỉ những dự án chuyển,

mục dich sở dụng trên 10 hác ta đối với đất rồng lúa và 20 hác ta đối với đắt ròng phòng

hồ, đắt rùng đặc đụng thi mới cén văn bản chấp thuận từ Thủ trớng Chinh phi, còn những

dự án có quy mô nh hơn chủ cén nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh Việc quy đánh phân cấp như vậy sẽ giúp tao đều kiện cho những dự án công tình có quy mô nhô

hơn cô thể nhanh ching thực hiện được các DAĐT đáp ứng kip thời như cầu phát triển

tanh tổ đối với thị trường hiện nay, đồng thời giầm áp lục của Thủ tướng Chính phủ rong

iệc a các vin bin chip thuận cho thuê đất

Tạ khoản 2 quy đính v đều liên đối với dự án sở dụng đất ti dio và xã, phường thị

tein biên giới, ven tién thi cơ quan nhà nước có thẫm quyén chỉ đoợc quyết ảnh giao đất,cho thuê đất cho phép chuyễn mục đích sử dụng dit hi được mơ chip thuận bằng vấn bản

cite các bộ, ngành có liên quan Việc lay ý kiến các Bộ đối với dự án sử dụng đất tại dio

3

và xã, phường thi tin biên giới ven biển được quy dinh tei Điều 13 Nghĩ dinh

43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phổ như sa

© Đất với đự án có vẫn đầu tơ trục tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tai dio và xã,phường thị rắn biên giới, ven biển không thuộc trường hợp Quốc hội, Thủ tướngChính phủ chấp thuận, quyết đính đầu tơ thì trước khi xem xét chấp thuận chủ trương

đầu ta, UBND cấp tỉnh gi văn bin xin ý kiễn của: Bộ Quée phông, Bộ Công en,

Bê Ngoại giao đối với khu đất sử dụng tại đảo và xã, phường, thị tran biên giới, BộQuốc phòng đối với khu đất sử dụng tei xã, phường thi trần ven biển liền kế với

dm đất sử dạng vào mục đích quốc phòng, trờ trường hợp đã xác định khu vue cắm,

Bồ Công en đối với khu đất sử dụng tạ xã, phường thị tiên ven biển hẳn kế với khu

dit sử dụng vào mục dich en nành

«Trong thời hạn không quá 20 ngày kể từ ngày nhân được văn bản xin ÿ kiến, Bộ

Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao có ý kiến bằng vin bin git UBND cập fink,

«Trường hợp dự én co vẫn đầu tư trực tiếp ca nhà đầu tơ nước ngoài tei đão và xã,phường thị tần biên giới, ven biển không thuộc trường hợp Quốc hộ, Thủ tướng

Chính phủ chấp thuận, quyét nh đầu hy cỏ sử đụng đất tng la, đắt rùng phông

hồ, đắt rùng đặc dạng thi vide in ý kiền các Bộ được thục hiện trước kh trình Thi

tưởng Chính phố

So đổ phải rãi qua quá bình sin ý kiến từ nhiều bộ ben ngành là vì đất tủ dio, xãphường thị trấn biên giới, ven biển là những w tr trong yéu, có vĩ tí die lý quan trọng vt

‘vy phi rãi qua quá tỉnh xin ÿ kiên a có thể có những đánh giá nhất Ảnh về quyết Ảnh

cho thuê đất đội với các DAĐT ð những vi tí đặc tiệt nay nhẫn dim bão anh quốc ga

fo vệ toàn ven chủ quyển lãnh thổ, đồng thời các bổ ben ngành cing sẽ to giúp dia phương trong việc quản lý các DAĐT này,

2

Không chỉ có điều kiện về thủ tục ma người được Nha nước giao đất, cho thuê da

phép chuyển mục đích st dung dit để trục hiện DAĐT cũng phải đáp ứng các điều liện

+ Cõ năng lục tử chính để bảo đầm việc nử dụng dit theo tién 46 cũa DAĐT, điều

này được quy ảnh rõ tại khoản 2 đều 14 Nghị dinh số 432014NĐ ~CE, trong đó

phi dip ứng được điêu kiện: Có vin thuộc sở hồu của mình để thục hiện

dr án không thấp hơn 2096 tổng mức đầu tơ đối với đự án có quy mô sỡ dụng dit

chủ!

dia 20 hóc te; không thập hơn 15% tổng mite đầu he đổi với dự án có quy mô sửdạng đất tờ20 hóc tatrở lân, Thâm vào đó phải có khả năng huy động vẫn đổ thựcTiện duran từ các ổ chúc tin dạng, chi nhánh ngân hing nước ngoài v các ổ chúc,

cả nhân khác

+ Ký quỹ theo quy đính của pháp luật vé đều tư việc này nhim dim bảo ngiĩa vụ

thục hiện DAĐT của nhà đầu h được thực hiện tần cơ sỡ thie thuận bằng vin bản

giữa cơ quan đăng lý đầu tư và nhà đều tư? Múc ký quỹ được quy định tại khoản 2

điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ —CP, mức bảo đảm thục hiện DAĐT được tính bằng

‘718 phân trim tên vốn đều tơ cũa DAĐT theo nguyên te ly tiên từng phn như

sau Đối với phần vẫn đến 300 tỷ đồng mức bio dim là 3%6; đối với phn vẫn trên

300 tỷ đẳng din 1 000 tỷ đồng, mức bảo đâm là 2%6; đi với phân vn trên 1 000 tỳ

đẳng mức bảo đâm là 1%

+ Không vi pham quy dinh của pháp luật v đất đi đối với trường hop dang sử dụngđất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất a thục hiện DAĐT khác, để xác dinh đượcchủ đầu he có vi pham hay không cén xác nh theo hai cần cứ sau: Thứ nhất kết

qgu xổ Lý vi pham pháp luật vi đất đi đối với các dự án trí đu phương được lưu trữ tạ Sẽ Tải nguyên và Mỗi trường Thứ hai nội đang công b6 vé tinh trang vi

pham pháp Luật Đất đụ và kết quả lý vỉ pham pháp Luật Dit đi tiên trang thôngtin din từ của Bồ Tài nguyên và Mi trường, Tổng cục Quản lý đất âu đãi với các

khoản 3 ĐỀu 26 nghị định 31/2021

30

dư án thuộc dia phương khác, Điều này sẽ khiển các chủ đầu tư phãi tuân theo và

chip hành ng]ĩa vụ của mình với vai to la một người sử dạng đất

sử dung đất, dẫn đến sự lãng phí tai nguyên đất đại của quốc gia, thêm vào đó là dua các

hà đâu tư vào một khuôn khổ nhất định nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ thể sở dụng, đất trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình.

2.1.3 Quy định về chủ thé thuế @

Theo điển khoản 1 điều 56 Luật Đắt dei Việt Nam 2013 đối tượng được Nhà nước

cho thu đất đ thục hiện DAĐT bao gém: TỔ chúc Linh tỉ

nước ngoài, doanh nghiệp có vin đầu hr nước ngoài sở đụng đất để thục hiên DAĐT sản

gn dy ân đầu te

người Việt Nem định cư &

xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trông thủy sản, lâm mudi; đắt sin xuất, kinh doanh phinông nghiệp: đắt xây đựng công tình công công có mục đích nh doanh, đất đ thực hiệnDAĐT nhà ở để cho thuê,

Từ điêu Số ta có thể thấy đối tượng cho thuê dit bao gồm:

+ TO chúc: Luật Dit đi cho phép các tổ chúc, bao gdm các ổ chúc kinh doanh (cáccông tập dois), tổ chức chính phủ (bô, ngành), tễ chức nhân dân (các hợp tác xã,

tỔ chức công đoán) và cáctỔ chức khác, có quyền được thuê đất

« Hô gia dink: Các hộ ga đính addi tương cho thu dit theo Luật Đất de, Tuy nhiên,căn tuân thủ quy inh vé mục ich sử dụng đất và các quy dinh khác của Luật a

dim bảo ring vic thuế đất cin hộ gia inh không vi phem php luật

+ Cá nhân Luật Đắt dei công cho phép cá nhân thuê dit Các cá nhân có quyền thuêđất cho mục dich sở dạng cá nhân, kính doanh hoặc đều tư tủy theo quy dinh cũa

Luật

a

Điễu 56 cũng quy Ảnh tổ răng rằng các tổ chúc, hộ gia ảnh và cá nhân được thuê đắtkhông chỉ gồm công din Việt Nem, ma còn bao gém các cả nhân và tổ chức nước ngoài

dang hoạt đồng pháp ý ti Việt Nam,

Việc quy định rõ răng vỀ đối tương cho thuê dit trong Luật Dit đu Việt Nam 2013shim tao đề kiện thuận lợi cho vide sỡ đụng đất và đầu hạ đồng thời đầm bảo quyển lợi

inc, hồ gia inh và cá nhân thuê đất theo quy định pháp luật

của các tỉ

214 Quy định về thời hạn che thuê đất để thục hiện dy in đầu te

‘Thai han cho thuê dit để thực hiện DAĐT được quy định theo khoản 3 Điệu 136 Luật

Đất dei Vidt Nem năm 2013

'3 Thời ham giao đất cho thuê đất đối với tỔ chức sir dng vào mục dich sản xuấtning nghiệp, lân nghiệp, mui rồng thủy sân làm mud: tổchức, hỗ gia đơn cá nhân để

sử ng vào mục dich thương mai, dich vụ, Tầm cơ sở sẵn xuất pha nông nghưệp: tổ chức

cổ thực hiện các DAĐT, người Tiét Nam cin cụ & nước ngoài, doanh nghập có vẫn đầu

tư nước ngoài để thực hiện các DAĐT tai Viét Nam được xem xét quyễt định trên cơ sở.DADT hoặc đơn xn giao đất thuê de niumg không quá SO non

Đỗi vớt cc dn có vẫn đầu Tem nhưng im dt vẫn châm, DABT vào dha bàn có đẫuTiên lanh td - xã hột khô khẫn, đa bàn có đâu kiện kanh tb - xã hội đặc biệt khó Kn mã

ằn then han đài hơn tì thời hơn giao đất cho thé đất không quá 70 én

“Đi vớt án lạnh doch nhà ở để bón hoặc đễ bán kết hợp với cho thé hoặc đễ chothuê mua tì thời han giao đất cho chủ đầu h được xác định theo thời hen cũa ce ẩn

inh lâu đài

người mua nha ở gắn hỗn với QSDD được sử chong:

“heo đó thời hen thuê dit cũa DAĐT: Trong trường hợp của D.AĐT, thi hạn thuê dit

không vuot quá SO năm Điễu này áp ding đổi với các DAĐT có quy mô lớn hoặc quan

trong, được xác nh theo quy dinh của pháp luật về đu tơ Ngoài ra đối với dự án có vẫn đầu tr lớn nhưng thụ hỏi vẫn châm, DADT vào die bản có đu hin kink tổ - xã hội khó

khăn, din bản co đều kin kính tổ - xã hội đặc biệt khó khăn mã cần thot bạn đai hơn th

3