Công trình dự thi giải thưởng “Sinh viên nghiên cứu khoa học”: Cơn sốt đất ở Hà Nội và các giải pháp bình ổn giá đất của nước ta

Chính vì thế, việc kìm hãm con sốt giá nhà đất đượccoi là nhiệm vụ vô càng cấp bách và cần thiết không chỉ đối với sự phái triển củathành phố mà còn giúp các tinh, thành phố khác trong c

CONG TRINH DU THI GIẢI THUONG “SINH VIÊN NGHIÊN CUU KHOA HOC”

—— ———

Mac LIC

STT NOI DUNG TRANG

| LOI NÓI ĐẦU | 2| CHUONG I: KHÁI QUAT CHUNG VỀ VẤN DE SOT ĐẤT 3

I Khai niém va dac diém 3

1 Dat đai va vai trò của đất dai 3

2 Thị trường Bất động sản - một số vấn đề phương pháp

luận Ất

3 Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt nam 7

II Sốt dat - những vấn dé chung 10

1.Giá dat 10

2 Khái niệm " sốt đất" 10

3 Đặc điểm của "sốt đất" 10

4 Hậu quả của "sốt dat" H

3 CHƯƠNG II: NGUYÊN NHÂN, THUC TRẠNG SOT ĐẤT

Ở HA NỘI VÀ NHỮNG CHÍNH SÁCH BÌNH ON CUA

NƯỚC TA Lẻ

I Nguyên nhân 14

1 Nguyén nhan khach quan 14

2 Nguyên nhân chủ quan 18

| II Thực trạng sốt đất ở Hà nội 23

| 1 Giai đoạn từ 1998 - 4/ 2000 23

2 Giai đoạn từ tháng 4/ 2000- 4/2001 24

3 Giai đoạn tháng 4/ 2001 - 4/2002 24

4 Giai đoạn từ tháng 4/ 2002 - nay 26

| II Hau qua của sốt đất ở Hà nội 28

| IV Cơ sở lý luận của việc khắc phục hiện tượng sốt đất 31

| 1 Chế độ sở hữu toàn dan về đất dai 31

2 Bao về quyền lợi cho người sử dung đất a2

3 Tính chất quá độ về hiện tượng sốt đất 33

V Các chính sách bình ổn giá đất của Nhà nước ta 34

1 Định hướng của Dang và Nhà nước 34

2 Hà Nội với việc thực hiện các chính sách bình ổn giá đất 36

của Nhà nước

——— = “—z 5 7 s

CHUONG III: KIEN NGHỊ VE CÁC CHÍNH SÁCH BINH

ON GIÁ DAT CUA NƯỚC TA 42

I Những bat cập trong việc ban hành và thực hiện các

chính sách, pháp luật của Nhà nước về đất đai 42

| Về hình thức 42

2 Về nội dung 42

II Thực tiễn và kinh nghiệm trong quan lý thị trường

đất đai của một số nước trên Thể giới 44

1 Kinh nghiém cua Trung Quéc độ

2 Kinh nghiệm của Australia 45

3 Kinh nghiệm của cộng hoà Pháp 46

4 Một số bài học rút ra từ kinh nghiệm Quốc tế 46

III Kiến nghị về các chính sách bình ổn giá đất của Nhà

nước 47

1 Quan điểm quản lý trong nền kinh tế nhiều thành

phần-đất đai cũng phải có nhiều dạng sở hữu 47

2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 41

3 Tăng cung cho thị trường 48

KẾT LUẬN 49

TÀI LIEU THAM KHAO 50

LỜI NÓI ĐẦU

Cùng với sự phát triển của nên kinh tế đất dai không còn đơn thuần lànguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sẵn xuất quan trong mà đã trở thành mot loạihàng hoá đặc biệt trên mot thị trường cũng rất đặc biệt - thị trường bất động sản(BĐS) Ngay từ khi mới hình thành, thị trường BDS đã rất phát triển, trong đó lĩnhvực nhà dat luôn thu hit được sự quan tâm chú ¥ của nhiều người bởi đây là mặthàng dem lại lợi nhuận cao Giá nhà dat vì thế ngày càng tăng mạnh Kinh nghiệmcác nước phái triển cho thấy nền kinh tế càng phát triển thì thị trường nhà đấtcàng sôi động, chỉ cần nhà nước và pháp luật to ra lỏng leo một chút trong việcquản lý thì những cơn sốt đất sẽ đến nhanh chóng và để lại hậu quả vô cùng

nghiêm trong.

“Sốt đất” không phải là mội thuật ngữ quá mới mẻ đối với chúng ta, bởi vìnhững năm gân đây Việt Nam đã Có những “cơn sot" thực sự ở một số thành phố

lớn Tiêu biểu nhất trong đó chính là thành phố - thủ đô Hà Nội

Giai đoạn vừa qua, Việt Nam đã dat được tốc độ tăng trưởng kinh tế vàoloại khá trên thế giới, cùng với việc luật đất dai ngày càng mở rộng quyền củangười sử dụng đất, thị trường BĐS nói chung và thị trường quyền sử dụng đất củachúng ta đã hình thành và dang phái triển với tốc độ nhanh Hién tượng này motmat phan ánh những thay doi tích cực của bộ mặt nên kinh tế Việt Nam, nhưng

dong thời do sự phái triển của loại thị trường này không tương ứng với mức sống

của người dan nên đã gây ra mot “cơn sốt do” nhu câu về đất và có những tacđộng rất không tốt đến nền kinh tế - xã hội của đất nước

Ha nội là một trong những thành phố đầu tiên của Việt Nam phải đối phóvoi" căn bệnh khó chữa” này Chính vì thế, việc kìm hãm con sốt giá nhà đất đượccoi là nhiệm vụ vô càng cấp bách và cần thiết không chỉ đối với sự phái triển củathành phố mà còn giúp các tinh, thành phố khác trong cả nước rút kinh nghiệm và

có hướng đi đúng dan cho thị trường BĐS trong đó có cả thị trường quyền sử dụngđất

Đối với em đây là mot vấn đề vô cùng lý thú và có ích cho việc hoc tap,nghiên cứu cũng như giúp nâng cao khả năng tiếp cận với những chính sách, phápluật của Việt Nam Nghiên cứu đề tài " Cơn sốt đất ở Ha Nội và những giải pháp

bình ổn giá dat", em hi vọng sẽ góp phần nhỏ bé đem lại cho mọi người một cái

-2-nhìn tổng thể về thực trang thị trường quyền sử dung đất hiện nay của Ha nội Qua

đó, chúng ta sẽ càng nhau tìm hiểu nguyên nhân của những tồn tại và bất cập cũngnhị luận bàn về hướng giải quyết những vấn đề đó

Đề tài gdm 3 chương:

Chương I: Khái quát chung về vấn đề sốt dat

Chương II: Nguyên nhân và thực trang sốt dat ở Hà nội và những chính

sách bình ổn của nước ta.

Chương III: Kiến nghị về các chính sách bình ổn giá đất của nước ta

Để hoàn thành đề tài này bản thân em đã có nhiều cố gắng song chắc rằng

không thể tránh khỏi những thiếu sói Mong nhà trường, thầy cô và các bạn góp ý

bổ sung

-3-CHUONG I:

KHAI QUAT CHUNG VE VAN DE SOT DAT

I Khai niệm va đặc điểm:

1 Dat đai va vai trò của đất đai:

Đất dai là | nguồn tài nguyên thiên nhiên được hình thành và chứa dung santrong đó các tiềm năng của sự sống Trong quá trình tồn tại và phát triển của xãhội loài người, vai trò của đất đai npày càng trở nên quan trọng

Bên cạnh các nguồn tài nguyên thiên nhiên quý gid như nước, khoáng sản, khíhau, , đất đai được coi là nguồn tài nguyên có gid trị nhất của mỗi Quốc pia.Riêng đối với Việt Nam, vai trò này đã được khẳng định tại Lời nói đầu của Luật

đất đai năm 1993: "Dat dai là nguồn tài nguyên Quốc gia vô cùng quý gid, là tư

liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là

địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sơ kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.”

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội, Đất đai không còn đơn thuầnchỉ còn là một nguồn tài nguyên, một nhân tố không thể thiếu của sự sống mà nócòn tham gia vào nền kinh tế như một thứ hàng hoá quan trọng nhất, một thứ tàisản giá trị nhất

Trong bài "Một số ý kiến về chính sách đất dai" của đồng chí Võ Đại Lược Viện trưởng Viện kinh tế thế giới - Trung tâm khoa học xã hội và nhân văn có

-đoạn viết: "nếu đất đai không phải là hàng hoá thì thị trường thiếu han mot thứ hang

hoá quan trọng nhất, và thiếu hang hoá quan trong nhất thì thị trường đó khôngphải là thị trường hoàn thiện được”

Giá trị kinh tế của đất đai càng cao thì đồng thời các vấn đề xã hội liên quantới nó cũng càng nhiều bởi vì nó đụng chạm đến lợi ích của mọi người trong xã hội

từ những người giàu có nhất cho tới những người nghèo khổ nhất Các vụ kiệntụng, tranh chấp lớn nhất đều là về những vấn đề đất đai

Từ những vấn đề đó, chúng ta cũng thấy được rằng bên cạnh việc sử dụng vàbảo vệ nguồn tài nguyên quý giá này chúng ta phải quan tâm hơn nữa tới vấn déquản lý việc sử dụng và bảo vệ đất đai để có thể phát huy cao nhất tầm quan trọngcủa nó trong nền kinh tế xã hội

_4-2 Thi trường bất đông sản - môt số vấn đề phương pháp luân:

2.1 Bat động san:

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và "động sản” có nguồn gốc từ luật

cô La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất dai, của cải trong lòng đất mà còn

là tất cả những gì được tạo ra trên mảnh đất như các công trình xây dựng, mùamang, cây trồng tức là tất cả những gi liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất

đai.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản

này Tuy nhiên do sự khác nhau trong hệ thống pháp luật của từng quốc gia nên

những quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại của các nước cũng có những đặc

thù riêng Ví dụ như Luật dân sự Nga có quy định bất động sản là "những đốitượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng" Luật này còn cho rằng

"tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ ” cũng là bất động sản Trong khi đó, Luậtdân sự của Thái Lan tại điều 100 nêu rõ: "bất động sản là đất đai hoặc những vậtgan liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai"

Còn theo bộ luật dân sự của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tạiđiều 181 thì bất động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm:

- Dat dai

- Nha ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả những tài sản gắn

liên với nhà ở, công trình xây dựng đó.

- _ Các tài sản khác gắn liền với đất dai

- - Các tài sản khác do luật pháp quy định

2.2.Chị trường bát động san:

Bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong bất kỳ một nền kinh tế phát

triển toàn diện nào trên thế giới Đó là một tài sản, có thể kinh doanh như bất kỳ tài

sản nào khác Nếu được kinh doanh một cách tự do thông qua các giao dich tư

nhân, bất động sản có thể làm tăng lên các hoạt động kinh tế và có thể chiếm tới

30% trong cơ cấu GDP của quốc gia Vì vậy, sự hình thành, tồn tại và phát triển

của thị trường bất động sản là một tất yếu đồng thời nó cũng có ý nghĩa vô cùng to

lớn.

2.2.1 Dinh nghĩa thi trường bal động san:

Thị trường bất động sản (BĐS) có thể hiểu theo hai nghĩa: nghĩa rộng và

nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS bao gồm tất cả các quan hệ tronp các

ngành tao lập BĐS, các thể chế hỗ trợ thị trường, các hoạt động có liên quan trực

_5-tiếp đến giao dich BDS Còn theo nghia hep, thị trường BĐS chi liên quan đến

cac giao dich BDS.

2.2.2 Dae điểm của thi trường BPS:

Ngoài những đặc điểm chung cua thị trường nói chung thi thị trường BĐScòn có một số đặc điểm riêng:

- Độ kém hoàn hao của thị trường BĐS: mức độ hoàn hảo của thị trường BĐSthấp hơn so với thị trường hàng hoá tiêu dùng và thị trường tư liệu sản xuất khác,

dé dẫn đến những độc quyền trong cạnh tranh, đặc biệt là trong lĩnh vực giá cả Vìvậy thị trường BĐS đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước

- Tinh phức tạp trong quan hệ giao dịch, thời gian giao dịch kéo dài và đòi

hỏi những chỉ phí lớn Quá trình chuyển nhượng phụ thuộc vào nhiều thủ tục đặc

biệt là những thể chế quan lý của Nhà nước gắn liền với 2 bộ phận của thị trườngnày là nhà và đất

- Sự khan hiểm ngày càng cao của đất dai Do đất dai là nguồn tài nguyênkhan hiếm nên rất dé dẫn đến tình trang đầu cơ về BĐS Trong điều kiện một thitrường thông thoáng thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bang tinh

và kích thích các hành vi của cac bên tham gia, tạo thế cân bằng mới Tuy nhiênđiều này cũng dễ phát sinh các tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức cao, làm phá

vỡ thế cân bằng phát triển, tạo ra tam giác nợ gồm các bên ngân hang dân cư

-các nhà đầu tư

- Thị trường BĐS chỉ phối mạnh mẽ mội trong những yêu tố đâu vào quantrọng nhất của các ngành san xuất, kinh doanh Hang hoá BĐS có liên quan trựctiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu củacác ngành sản xuất kinh doanh So với tích luỹ tài sản lưu động thì tích luỹ tài sản

cố định (trong đó BĐS chiếm tỉ trong chủ yếu) thường lớn gấp 7-9 lần

Tinh nhạy cam cua thị trường BĐS: thi trường BĐS rất nhạy cảm đối với cácbiến động của các yếu tố kinh tế, chính tri và xã hội Thị trường này dễ bị "sốt" khinền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy piảm.Động thái và các chỉ số của thị trường BDS(luong giao dich, giá cả, vòng quayBĐS ) có mối quan hệ trực tiếp với nhiều thị trường khác như thị trường hànghoá, thị trường vốn, thị trường lao động và trong một số điều kiện, nó còn chịu

sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố tâm lý

Co cấu thị trường BĐS rất da dang, thi trường bi phân khúc mạnh Nhà nước

thường có sự can thiệp khá sâu vào thị trường này thông qua các chính sách được

-6~-ấp dung cho từng đối tượng khác nhau, nếu thiếu su phối hop đồng bộ sé tao ra

những sự biệt lập làm giam tính hiệu quả của thị trường này

2.2.3 (hưng niân tố anh hưởng đến sự hình thành va phát triển của thi

trường 9⁄Ÿ:

- Sự tham gia của đất đai vào thị trường.

- Sự tăng trưởng kinh tế xã hội và tốc độ đô thị hoá

- Sự 6n định của chính trị, đặc biệt là các chủ trương, chính sách và điều luậtliên quan đến thị trường BĐS

- Sự hình thành và phát triển của các tổ chức kinh doanh và dịch vụ chuyên

ngành, các ngành kinh doanh va dic vụ liên quan đến BĐS như các công ty tư vấn

địa ốc, trung tâm thông tin BĐS, công ty thiết kế xây dựng trang trí nội thất, san

xuất vật liệu xây dựng, các công ty kinh doanh và phát triển hạ tầng

- Su gia tang dân số làm tăng nhu cầu nhà ở và các cơ sở công nghiệp, thươngmại dịch vụ, hạ tầng kĩ thuật xã hội phục vụ cho sản xuất và tiêu dùng

2.2.4 (Quản lý Wha nude đốt sói thị trường BS:

Để thị trường BĐS hoạt động có hiệu quả, sự quản lý của Nhà nước phải có sựphối kết hợp giữa việc tạo ra nhiều điều kiện cần thiết với việc phải có sự can thiệpkịp thời và hợp lý đối với sự phát triển của thị trường này Sự phối hợp ấy thể hiện

Ở các công việc cụ thể là:

- Tao khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường, khung pháp lýnày phải bao gồm việc định rõ hình thức sở hữu, quyền và nghĩa vụ của các bêntham gia thị trường, cơ chế và quy trình mua bán BĐS, cơ chế giải quyết tranhchấp, vai trò của các cơ quan Nhà nước Những nội dung của khung pháp lý này

phải thích ứng với các nguyên tắc thị trường, tạo sự bình đẳng đối với các chủ thể

đồng thời piảm thiểu sự can thiệp của cơ quan Nhà nước vào các công việc cụ thể

- _ Xây dựng hệ thống quản lý BĐS: một hệ thống quản lý BĐS có hiệu lực sẽ

đảm bảo độ an toàn cho sự phát triển của thị trường BĐS, giảm tranh chấp đất đai,cải thiện quy hoạch và phát triển kết cấu hạ tầng

- _ Thiết lap hệ thống thông tin công khai, minh bạch có khả năng tiếp cận đối

với mọi đối tượng.

- - Các thông tin cơ bản về thị trường BĐS bao gồm thông tin về quy hoạch,thong tin về địa chính, dia bạ va dang ky địa ba, thông tin về giá cả thị trường Cácthông tin này này đòi hỏi phải được cung cấp đầy đủ, chính xác, kịp thời cho

-T-những đối tượng đã được pháp luật quy định nhằm tạo ra sự minh bạch của thị trườn?.

- Tao điều kiện để thị trường quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh tranh

- Đối với thị tường BĐS có hiệu qua, gid cả được hình thành trên cơ sở

cung- cầu và theo nguyên tác cạnh tranh không có độc quyền Muốn vậy, số lượngngười mua và người bán phải đủ để piá cả được hình thành

- Tao sự đồng bộ với sự phát triển của thị trường khác trong nền kinh tế, đặc

biệt là thị trường tài chính.

- Hiéu quả hoạt động của thị trường BĐS gan liền với sự phát triển của cácthị trường khác trong nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính Các yếu tố củathị trường tài chính bao gồm tài chính cho đầu tư BĐS, sử dung BĐS để thế chấp,phát triển giao dịch bảo đảm, cơ chế quản lý rủi ro và bảo hiểm, chứng khoán

BĐS

- Tao điều kiện để sử dụng các loại chuyên gia thị trường BĐS: 1 mạng lướicác chuyên gia có khả năng hỗ trợ thị trường BĐS là cần thiết để dam bảo chongười dan hiểu rõ các quyền lợi và trách nhiệm của ho cũng như cách thức giaodịch BĐS hợp pháp Mạng lưới này gồm có các luật sư, thẩm phán, các chuyên gia

về chuyển nhượng BĐS, các nhà môi giới BĐS, các nhà định giá BĐS

Thực hiện điều tiết thị trường thông qua việc trợ gid, trợ cấp, ưu đãi tín dung,thu thuế, phí, lệ phí nhằm han chế các khuyết tật của thị trường, nâng cao mức

độ hoàn hảo của thị trường

3.Thi trường quyền sử dung đất ở Viêt Nam:

Vấn đề "quyền sử dung dat" ở Việt Nam được manh nha dé cập tới bat đầu

từ chỉ thị 100 của Ban bí thư (1981) về việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn

định lâu dài Nhưng phải mãi tới năm 1993, vấn đề này mới chính thức được đưavào tronp Luật với việc quy định các quyền của người sử dụng đất trong Luật đấtđai 1993 và đến năm 1998, đây mới thực sự là một "đại vấn đề” khi Luật đất đai

sửa đổi, bổ sung | số điều của Luật đất dai năm 1993 đưa ra các quyền cụ thể của

người sử dụng đất và cơ chế thực thi các quyền đó

3.1 Quyén sứ dung dat(QSD dat):

Can cứ định nghia về QSD đất của giáo trình Luật đất dai của trường DH Luật

thì QSD đất có thể hiểu theo hai cách

_Ñ Theo nghĩa chủ quan thì QSD đất là khả năng pháp lý của một tổ chức hoặcmột cá nhân có thể sử dụng đất vào một mục đích nhất định trong khuôn khổ pháp

luật cho phép.

- Theo nghĩa khách quan thì QSD đất là một chế định pháp luật thuộc ngành

luật đất đai, tập hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh việc sử dụng đất của các tổchức và cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất Trong quá trình sử dụngđất, cùng với việc hưởng quyền thì các chủ thể sử dụng đất cũng phải thực hiện đầy

đủ các nghia vụ đối với Nhà nước Các quyền và nghia vụ này được quy định cụthể trong các văn bản pháp luật đất đai là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất sửdụng vốn đất đai của Nhà nước hợp pháp, hợp lý và có hiệu quả, một mặt đảm bảoquyền và lợi ích cho chính các chủ thể sử dung đất, mat khác cũng là nhằm để bảo

vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai".(*)'

Theo như định nghĩa trên thì QSD đất hình thành trên cơ sở Nhà nước quyđịnh các quyền và nghĩa vụ đối với những người sử dụng đất Những quy định hiệnhành về QSD đất tập trung trong Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 2001, cu thểtrong các điều 73 và điều 79

3.2 Thi trường QSD dat:

Theo những quy định của pháp luật hiện hành, chúng ta có thé coi thi trường

QSD đất của Việt Nam pồm 2 cấp: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp Thi

trường sơ cấp được hình thành trên cơ sở Nhà nước giao và cho thuê đất, thị trườngnày có đặc điểm là bên cung chỉ có một người- là Nhà nước, còn bên cầu lại là

hàng triệu người- những tổ chức, cá nhân cần có đất để ở, để sản xuất, kinh doanh,

để xây dựng các công trình công ích Quy mô của thị trường này rất lớn Vì thế

nó đã tạo ra hàng triệu người có quyền sử dụng đất mặc dù không phải là nhữngngười có quyền sở hữu đối với diện tích đất được sử dụng

Trên cơ sở thị trường sơ cấp, một thị trường thứ hai (thị trường thứ cấp) ra đời

và hoạt động Bản chất của thị trường thứ cấp là những giao dịch (chuyển nhượng, chuyển đổi ) giữa những người có QSD đất với những người cần đất để sử dụng.

Từ khi Nhà nước thực hiện việc giao đất theo Hiến pháp 1980, những người

có QSD đất sau khi nhận đất đã ng4m ngầm hình thành một số giao dịch với những

người đang cần có đất để sử dụng Sau khi Hiến pháp 1992 được ban hành, Nhà

nước thực hiện việc cho thuê đất thì chẳng những số người có QSD đất đã tăng lên

'(*) trích trang 137 - giáo trình Luật đất dai trường DH Luật Ha Nội

ma số người can có những giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thue QSD dat cũng tăng lên Thị trường ngầm của những giao dịch này ngày

càng gia tăng gây tac động nhiều chiều đến kinh tế xã hội Phải đến Luật đất dainăm 1998, nội dung về chuyển QSD đất mới được xác định đầy đủ, bao gồm :chuyên đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng QSD đất, thừa kế QSD đất, góp vốnbằng giá trị QSD đất, thế chấp QSD đất, cho thuê lại QSD đất, và đến năm 2001thì có thêm một quyền nữa đó là quyền bảo lãnh bảng giá trị QSD đất Nhờ nhữngquy định này mà thị trường chính quy về QSD đất đã được hình thành

Vay thị trường QSD đất là thị trường trong đó Nhà nước là người đại diện

quyền sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc cung đất cho các nhu cầu của các

tổ chức và cá nhân trong xã hội sử dụng, các tổ chức và cá nhân sử dụng đất tiếnhành các giao dịch dân sự với các tổ chức, cá nhân khác để thực hiện việc chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho và nhận thừa kếQSD đất của mình

3.3.24« điểm thị trường QSD dat :

Bên cạnh những đặc điểm chung của thị trường BĐS, thị trường QSD đất củaViệt Nam còn có các đặc điểm riêng sau:

-Lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất:

Đất đai được pháp luật phân định thành 6 loại theo mục đích sử dung g6m:

đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư nông thôn, đất

đô thị, đất chưa sử dụng; trong đó việc chuyển đất từ loại này sang loại khác thuộcthẩm quyền của Nhà nước Vì vậy những giao dịch chuyển QSD đất kèm theo

chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không thực hiện được nếu không có sự chấp thuận

việc chuyển mục đích sử dụng đất của Nhà nước

-Chịu sự chi phối rất cao của quyền sỏ hữu toàn dân về đất đai

QSD đất có thể được chuyển từ người này sang người khác, nhưng quyền sở

hữu đất không thay đổi Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong đó Nhà nước được

coi là "npười đại diện” thống nhất quan lý quỹ đất đai trong phạm vi toàn quốc vẫn

luôn được khẳng định trong các bản Hiến pháp và Luật của nước ta Do đặc điểm

này, thị trường QSD đất chịu sự chi phối rất cao của quan lý Nhà nước

-

T0-IL 9ô? dat" ⁄2thưứug cứu đề chung:

1.Giá đất:

Giá ca là một thuật ngữ chỉ số lượng chào bán, trả mua hoặc được thanh toán

cho | hàng hoá và dịch vu trong những hoàn cảnh nhất định.

Đất đai là một loại hàng hoá- tài sản đặc biệt và khác với các loại tài sản

hàng hoá khác bởi các đặc tính tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của nó Vì vậy,bản chất của giá đất nói chung cũng khác với bản chất của các loại tài sản, hàng

hoá khác.

Giá đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố bao gồm cả yếu tố vật lý, yếu tố tâm

lý, yếu tố kinh tế và các yếu tố pháp lý, chính sách và xã hội Chỉ cần có sự thayđổi nhỏ của một trong các yếu tố này cũng khiến cho giá đất tăng hay giảm mạnh.Đây chính là một đặc điểm nổi bật về tính nhạy cảm của thị trường BĐS Chính dođặc điểm này đã tạo nên những cơn "sốt đất” ở các quốc gia, đặc biệt là các quốcgia dang phát triển có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao

2.Khái niêm "sốt dat":

Qua nghiên cứu va tìm hiểu thực tế về lĩnh vực đất dai, chúng tôi xin đượcluận bàn một số vấn đề về "sốt đất"

"Sốt đất" là sự khan hiếm đất đai trên thị trường đẩy mức giá đất lên cao hơnnhiều lần so với giá trị của chính mảnh đất này trước đó một thời gian ngắn

3.Đặc điểm của "sốt đất":

Giống như bất kỳ một cơn sốt hàng hoá nào khác, sốt đất cũng tạo ra sự khan

hiếm và tăng giá vùn vụt của loại hàng hoá này Tuy nhiên, điểm cơ bản tạo nên sự

khác biệt của "cơn sốt đất” đối với các "cơn sốt” khác chính là ở đối tượng của nó

-đó là đất đai, nguồn tài nguyên quý giá và hữu hạn

Với các cơn sốt hàng hoá khác, các nhà máy, xí nghiệp căn cứ trên mức cầu

của thị trường sẽ sản xuất ra một lượng hàng hoá tương ứng để bù vào những phầnthiếu, từ đó sẽ nhanh chóng bình ổn được giá cả của thị trường, đưa cán cân giữalượng cung và lượng cầu về chỗ bình ổn Thậm chí nếu định mức của các ngành,

nhà máy, xí nghiệp mà không thực sự sát với thị trường thì còn có thể rơi vào tình

trạng thừa hàng hoá, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế của đất nước

Còn đối với sốt đất, do nhu cầu về đất đai ngay càng tang trong khi diện tích

đất chỉ có giới hạn nên về cơ bản sốt đất sẽ khó điều chỉnh hơn Dé có thể ha sốt

đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các chính sách, đường lối chung của Nhà

nước với những quy luật tất yếu của thi trường Day không phải là một điều đơn

giản vì từ trước đến nay, Nhà nước luôn là biểu tượng cho tính nguyên tắc và độcquyền, còn Thị trường lại là biểu trưng của tự do và bình đẳng Thêm nữa, như đãtrình bày ở phần trên, vấn đề đất đai tác động đến rất nhiều lĩnh vực, không chỉ đơnthuần là nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến cả lĩnh vực xã hội, đến tâm lý và thái

độ của người dân Do vậy, các chính sách điều tiết của Nhà nước trong các cuộc

"sốt đất” phải rất thận trọng và khéo léo, dam bao hài hoà giữa lợi ích của Nhà

nước và lợi ích của nhân dân

Xét bản chất của giá đất, chúng ta còn có thể nhận thấy một đặc điểm nữa đó

là các cơn sốt đất thường chỉ diễn ra ở những nước có tốc độ phát triển cao, hơnnữa, còn chỉ ở những khu vực trung tâm, trọng điểm phát triển của những nước đó.Đây là một điều rất dễ hiểu bởi giá đất phụ thuộc vào các yếu tố vật lý tức là vị trí,

kích thước, hình dáng, Thêm vào đó, giá đất còn phụ thuộc rất nhiều vào những

yếu tố tâm lý Chỉ có ở những khu vực nào phát triển, người dân ở đó mới có đủkhả năng để đầu tư vào lĩnh vực đất đai, mà người ta cũng chỉ dám mạnh dạn đầu

tư vào những nơi phát triển vì đất đai ở đó mới có khả năng sinh lợi lớn

Trên đây chính là hai đặc điểm quan trọng nhất của "sốt đất" Qua việc phântích các đặc điểm trên của "sốt đất" chúng ta sẽ đễ dàng nhận dạng được "sốt đất"cũng như phạm vi và mức độ tác động của nó đến nền kinh tế xã hội của một quốcgia

4.Hậu quả của "sốt đất":

Nếu lập ra một bảng thống kê thì từ trước đến nay các cơn sốt đất thực sự và

có quy mô lớn đều xảy ra tại các nước có nền kinh tế tăng trưởng nhanh Sốt đấtphản ánh đúng tiềm năng của nền kinh tế cũng như mức sống của các quốc gia.Chỉ trong những nước có nền kinh tế dang phát triển nhanh, đời sống nhân dânđược cải thiện nhiều, tiền nhàn rỗi trong xã hội đôi dư thì thị trường nhà đất nóiriêng và thị trường BĐS nói chung mới có đủ cơ sở và điều kiện để trở nên sôiđộng và nhộn nhịp Sốt đất chính là một hệ quả của tăng trưởng kinh tế

Nhưng tất cả những hiện tượng sôi động và nhộn nhịp đó chỉ có khi chúng ta

kiểm soát được thị trường Một khi đã vượt quá tầm kiểm soát thì nó sẽ trở thành

một "căn bệnh” huỷ hoại nền kinh tế và là nguy cơ tiểm ẩn của một cuộc khủnghoảng kinh tế với quy mô lớn

Có thể nhận thấy rõ rang, các cuộc số đất trên thế giới đều có cùng mộtnguyên nhân quan trọng, đó là sự "tăng cầu ao" Hầu hết những người có nhu cầu

-12-mua đất và có đủ khả năng tài chính để -12-mua nhiều đất lại không hề có nhu cầu sửdụng đất đó Họ mua xong rồi để đấy, "ghém dat" chờ đến một dịp khác khi gidđất lên cao hơn thì sẽ tung ra thị trường để thu lại những khoản lợi nhuận khổng lồ.Như vậy, những người có tiền, có vốn đáng lẽ sẽ trở thành những nhà đầu tư lớn

khi ho đầu tư cho kinh doanh thì lại đổ xô vào thị trường BĐS Trong cuộc chạy

đua về đất đai nay, họ như những con thiêu thân, sẵn sang dốc toàn bộ vốn, thậmchr là toàn bộ tài sản mà họ có Tuy đã có một số người thành công, trở thành typhú, trở thành "vua bất động san" nhưng cũng không ít người đã that bại và phá sảnhoàn toàn chỉ vì khu đất không thuộc quy hoạch chung của Nhà nước và số tiền thulại từ việc bán tống bán tháo đất chỉ còn bang một phần rất nhỏ bé so với số tiềntrước đó họ đã dốc vào đây Đó cũng chi là hệ quả tất yếu của cơ chế thị trường mà

thôi.

Điều tôi muốn đề cập ở đây là trong khi các cuộc mua bán, chuyển nhượng,

các cuộc kinh doanh BĐS vô cùng nhộn nhịp thì nền kinh tế bỗng dưng chững lại,rồi dan dần mất đà tăng trưởng Tai sao thế?

Bởi vì hầu như tất cả những nguồn vốn lớn đều tập trung vào lĩnh vực đấtđai, trong khi đó sản xuất không được đầu tư, dần trễ nải, bỏ bê Việc đầu tư vàođất đai cũng là nguyên nhân gây ra nhiều "con nợ ngân hàng nhất Người ta đuanhau rút tiền, thi nhau dùng tài sản cũng như công việc và uy tín của mình để thế

chấp vay tiền ở Ngân hàng Các khoản tiền cứ trao đi đổi lại piữa người này với

người khác mà không hề có sự "sinh sôi nay nở” thêm Lai còn các nhà đầu cơ thấtbại với các khoản nợ lớn tại các Ngân hàng đã khiến nền kinh tế không còn đủ vốn

để đầu tu cho sản xuất Tất cả đã ẩn chứa nguy cơ tiém ẩn của "nền kinh tế bong,

bóng" Và một khi "dưỡng khí” để "nuôi" "quả bong bóng" ấy cạn kiệt thì nó sẽ

"xep hơi” một cách nhanh chóng Hậu quả tất yếu là khủng hoảng kinh tế

Mot vị chuyên gia nước ngoài cho biết: Theo thống kê các nước trên thế giới,

cứ mỗi khi ở đâu có sốt đất thì đã tiềm tàng một nguy cơ khủng hoảng kinh tế.Thành phố Tokyo - Nhật Bản vào cuối thập kỷ 80, đầu thập kỷ 90 đã có một cơnsốt nhà đất mà phải mười năm sau mới khắc phục được hậu quả của nó ThượngHải của Trung Quốc cũng đã trải qua một cơn sốt như vậy mà kết cục là kinh tếThượng Hải đình đốn nhiều năm Sau cơn sốt địa ốc, lượng giao dịch về BĐS củaThượng Hải giam tới 30% Cuộc khủng hoảng tài chính ở Thái Lan năm 1997 cũngbát nguồn từ nguyên nhân sốt nhà đất Khi đó thấy giá nhà đất tăng cao, nhiềucông ty xây dựng và kinh doanh địa ốc của nước này đã xây dựng tới 10.000 căn

[3

-nhà ở thủ đô Bang Cốc Không bán được, dẫn đến đọng vốn, không trả được tiền

vay nợ ngan hàng Ngân hàng không thu hồi được vốn, cũng không kinh doanh và

trả lãi cho người dân được Tất cả đã dẫn đến hiện tượng phan ứng dây chuyềnĐôminô.”(*)

Có rất nhiều quốc gia đã trải qua những cơn sốt đất , ở mỗi nơi nó lại mangnhững màu sắc riênp nhưng một điều luôn xảy ra trong các cơn sốt là sự gia tăngmạnh mẽ của gid đất, thậm chí đến mức không thể kiểm soát nổi Tuy nhiên, còntuỳ thuộc vào chính sách của từng nước có đủ khả thi và hiệu quả để kiểm chế nó

hay không Một khi không thể kiểm chế được thì nguy cơ của khủng hoảng là rất

gan, khi đó hậu qua mà các cơn sốt đất này gay ra là vô cùng tồi tệ và rất khó khắcphục Vì vậy, vấn đề tiên quyết của Chính phủ các nước là phải nhận biết thậtchính xác và kip thời những thay đổi, những biến thái của thị trường BĐS (trong đó

có cả thị trường đất đai) để đưa ra các chính sách phù hợp tránh để đi quá xa, khó

kiểm soát

Đó cũng chính là điều cảnh báo đối với Việt Nam khi trong mấy năm qua, đấtdai ở một số tỉnh, thành phố nước ta đã thực sự bước vào cơn sốt Trong số đó, tiêubiểu nhất cho sự lên giá nhanh chóng của đất đai và những vấn đề bất cập kéo theo

sau đó chính là thành phố thủ đô Hà Nội của chúng ta.

*(*JTin tức và số liệu tổng hợp từ trang web hup.//www.vnexpress.net truy cập tháng 3/03

-

14-CHUONG I:

NGUYEN NHAN VA THUC TRANG SOT DAT O HA NOI

VA NHUNG CHINH SACH BINH ON CUA NUOC TA.

L Wguayén tân:

May nam gan đây, Ha Nội lao vào một cơn sốt nhà đất đến chóng mặt

Trong thời điểm nóng, giá đất Hà Nội cứ tăng vùn vụt, tháng này đã khác thángtưước, thậm chí gid thay đổi theo từng ngày cho đến tận bây gid Tuy đã đạt đượcmột số thành tựu trong việc ghìm và kiểm soát giá đất nhưng cơn sốt vẫn luôn

tiềm ẩn bởi giá đất vẫn không hé suy giảm, thậm chí còn có xu hướng tang cao.Vậy tại sao lại có tình trạng này, nguyên nhân của nó thế nào? Chúng ta sẽcùng tìm kiếm giải quyết vấn đề này

1 Nguyên nhân khách quan:

7.1.0hu câu oê đất tang trong din eu:

Sốt đất có nghia là sự khan hiếm đất đai trên thị trường Theo quy luật cungcầu và đất đai được coi là một loại hang hoá đặc biệt thì việc khan hiếm loại hànghoá này có thé do 2 nguyên nhân: một là do lượng cung giam , hai là do lượng cầutang Đất đai lại là đối tượng cố định về vị trí không gian và không thể tái tao được

có nghia là nó khó có thể được sinh thêm ra cũng khó có thể bị giảm bớt (tuy nhiên

trường hợp xét từng loại đất đai thì khả năng sẽ cao hơn) Vì vậy hiện tượng đó chỉ

có thể do lượng cầu trên thị trường, cụ thể là thị trường đất đai tăng Ở Việt Nam,

chúng ta vẫn chưa có thị trường BĐS hoàn thiện va thị trường đất đai được thay thếbằng thị trường quyền sử dụng đất cũng mới chỉ bước đầu được hình thành sau khi

Quốc hội nước ta đưa ra quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của những người

sử dụng đất trong Luật đất dai 1993 Tuy nhiên, từ trứợc đó, một thị trường ngầm

về BĐS nói chung và đất đai nói riêng đã xuất hiện ngay càng lớn mạnh đến mức

Nhà nước dần phải công nhận nó (dù với hình thức khác) Như vậy có thể nói nhu

cầu trao đổi, mua bán đất đai của người dân là rất lớn và nhu cầu đó sẽ ngày càng

gia tăng cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội Việt Nam

Cơn sốt đất ở Hà Nội hay nói chính xác là sốt nhà đất bởi cơn sốt hầu như chỉ

xoay quanh đất ở, nhà ở Vì thế có thể khẳng định được chắc chắn ngay rằng

nguyên nhân đầu tiên, tất yếu của hiện tượng này là sự gia tăng dân số

-15-Theo thống kê dân số năm 2002, Hà Nội hiện có pần 3 triệu người Với sốdân như vậy, Hà Nội trở thành đô thị đông dân nhất khu vực phía Bac Tuy nhiên,trong những năm qua, Hà Nội đã thực hiện rất tốt công tác kế hoạch hoá gia đình,

tỷ lệ sinh giảm nhiều dẫn đếnmức gia tăng dân số tự nhiên cũng không còn quácao Nếu như giai đoạn 1990-1995, tỷ lệ gia tang dân số tự nhiên của thành phố là1,6% thì đến năm 2000 giảm chỉ còn 1,09% và đến nay(nam 2002) chỉ cònkhoảng xấp x1 1% Nếu như vậy thì tại sao dân số lại là l trong các nguyên nhân

chính gây sốt đất? Vấn để nằm ở đâu?

Chúng ta đều biết, trong gia tăng dân số có gia tăng tự nhiên (ti lệ sinh - tỉ lệ

tử) và gia tăng cơ học (do sự dịch chuyển cơ học của dân cư từ nơi khác đến) Nênnhững năm qua, dân số Hà Nội không ngừng phát triển chủ yếu là do gia tăng cơ

học Ha Nội là thủ đô, xu thế đô thi hoá ở nước ta lại dang diễn ra mạnh mẽ khiếncho số người nhập cư vào đây lớn hơn gấp nhiều lần so với số người xuất cư Theothống kê, hang năm ti lệ tang dân số cơ học của thành phố là 1,4% - 1,5% Nhưvậy có nghĩa là mỗi năm, Hà Nội sẽ tiếp nhận thêm khoảng hơn 40.000 dân từngoại tỉnh đó về Con số này cao hơn gấp 3 lần so với một lượng ít người xuất cưkhỏi địa bàn thành phố

Một lượng nhỏ trong những người đến Hà Nội sinh sống là do họ được thuyênchuyển công tác hoặc do muốn con cái có điều kiện được học hành, ăn ở tốt hơn

Trong khi dó, các khu đô thị mới ở Hà Nội lại đáp ứng rất tốt, đầy đủ những yêu

cầu này

Còn lại, phần lớn những người nhập cư vào Hà Nội đều mong tìm kiếm

được việc làm để có cơ hội đổi đời Vì vậy phần đông số người này đều nằm trong

độ tuổi lao dong Số liệu thống kê cho biết những người có độ tuổi trong khoảng 18-39 tuổi chiếm 75% lượng dân nhập cư vào Hà Nội.(*)°

Thêm vào đó, lực lượng đông đảo sinh viên tốt nghiệp các trường đại học,

cao đẳng quyết tâm "bám trụ với thủ đô” cũng là một yếu tố quan trọng khiến cho

dân số Hà Nội không ngừng tăng nhanh Đây cũng là một vấn đề bất cập trong

chính sách phan bổ lao động và khuyến khích phát triển toàn diện của đất nước ta

Điều này chứng minh cho mối quan hệ gắn bó mật thiết giữa việc quan lý đất đai

với các chính sách dan số và lao động cũng như quy hoạch phát triển tổng thể củatừng vùng, tùng khu vực.

` (*)Số liệu th ong kê lấy trong báo Hà Nội Mới ra tháng 5/2003

- 16

-Đất dai là tài nguyén quý giá, đặc biệt là với tính chất hữu hạn của nó Quy

đất của chúng ta phải đến hàng ngàn hàng vạn năm mới có thể có sự thay đổi nhỏ,

trong khi đó, dân số lại biến động từng ngày từng gid đã tạo nên sức ép nặng nề đốivới đất đai Dat chật người đông tất yếu dẫn đến khan hiếm đất và sự tăng gia đất

1.2.((tt cầu vé dat cho sản xuát bình doanh tang:

Báo chí cũng như các chuyên gia trong và ngoài nước đều nhận định rằngtrong những năm qua nền kinh tế Việt Nam đã có những bước tăng trưởng khá cao.Tham chí, năm 2000 chúng ta còn đạt mức tăng trưởng cao nhất thế giới (hơn10%) Nền kinh tế quốc dân Việt Nam đã trở thành một guéng máy thực sự linhhoạt và hiệu quả Hà Nội cũng nằm trong puồng máy đó

Với chức nang là trung tâm kinh tế - chính trị - văn hoá - xã hội của cả nước,cộng với các nguồn lực phát triển phong phú, đặc biệt là nguồn nhân lực dồi dào,

có nang luc, thủ đô Hà Nội đã thu hút được một lượng vốn đầu tư trong và ngoàinước rất lớn Dựa trên nguồn vố đó, Hà Nội có điều kiện để tăng cường và mở rộngquy mô sản xuất Quá trình mở rộng sản xuất gắn liền với việc xây dựng thêm cáckhu chế xuất, khu cônp nghiép mới Theo như thống kê, Hà Nội hiện có 5 khucông nghiép lớii và khoảng 10 khu - cụm công nghiệp vừa và nhỏ với quy mô diệntích được thể hiện trong bảng sau:

Bang I: Bang số liêu về quy mô điện (ích các khu công nghiệp

(KCN) hiên có tại Ha NộiStt Tén KCN Vi tri Dién

(quan, huyén) | tich (ha)

“L | KCN Sài Dong A*4 Gia Lam 420

'2_ | KCN Bắc Thăng Long Đông Anh 121

l3 | KCN Sài Đồng B Gia Lâm 97,11

4 | KCN Nội Bai Sóc Son 50

5S | KCN Dai Tu Gia Lâm 40

6 | KCN vừa & nho(V&N Vinh Tuy Thanh Tri là

7 Cụm công nghiệp Ngọc Hải*? Thanh Trì 60

8 | KCNV&N Phú Thị Gia Lam 14,82

** Các KCN da duoc phê duyệt, dang trong giai đoạn khởi công xây dung

_17-19 Cum cong nghiệp Ninh [liép** có Gia Lâm 60

10 Cụm công nghiệp thực phẩm tại Lệ Chỉ: | Gia Lâm 30 ”

II KCN VÂN Từ Liêm Từ Liêm 15,25

12 | Cụm công nghiệp Phú Minh Từ Liêm 28

13 | KCN Nam Thang Long Từ Liêm 36

I4 | Cụm sản xuất tiểu thi công nghiệp và | Cầu Giấy 8,35

công nghiệp nhỏ quận Cầu Giấy

15 | Cum tiểu thủ công nghiệp Hai Bà Trưng | Hai Bà Trưng | 9,03

Nguồn: Bảng số liệu trích dan từ thời báo kinh tế va đô thị - tháng 3/2003Như vậy với sự ra đời và phát triển của các khu công nghiệp, khu chế xuất

có quy mô ngày càng lớn đòi hỏi Hà Nội phải có một quỹ đất đồi dào, thuận lợi vaphù hop Từ đó mà nhu cầu về đất đai (ở đây là đất chuyên dùng) cũng gia tăng

mạnh mẽ và góp phần day gid đất tăng cao Đồng thời sự ra đời của các khu công

nghiệp, khu chế xuất cũng tất yếu kéo theo sự gia tăng nhu cầu về đất ở cho cáccán bộ, công nhân làm việc trong đó Vì thế mà lượng cầu về đất lại càng cao

1.3 20iện tượng dau co vé dat dai:

Nền kinh tế tăng trưởng cũng đồng nghĩa với việc thu nhập của người dântăng cao Hiện tai , người dan Việt Nam đã thoát khỏi cảnh "chạy cơm ba bữa”,

"cơm không đủ no, áo không đủ mặc" Thậm chí nhiều người khá giả còn có được

một lượng tích luỹ khá lớn Thế nhưng, theo công bố của Tổng cục thống kê năm

2002 thì lượng vốn huy động vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam chưa được 50%,một phần nhỏ trong số còn lại được người dân đem gửi tiết kiệm, mua trái phiếu,

kỳ phiếu kho bạc, ngân hàng (tức là đầu tư một cách gián tiếp) Còn một lượng

lớn số vốn nhàn rỗi thì vẫn nằm trong túi của dân mà chưa được huy động đầu tư

Nếu xét nguồn tích luỹ dồn lại từ nhiều năm trước chưa đầu tư còn tồn đọng lại thìcon số có thể lên đến hàng chục tỷ USD Vậy số tiền đó đi đâu? Một phần người ta

mua vàng, còn phần lớn là "ném" vào Bất động sản, cụ thể là Nhà đất

Hà Nội là thủ đô, là nơi tập trung nhiều cơ quan, công sở, số lượng cán bộcông chức nhiều hơn nhiều so với các nhà kinh doanh Bước vào cơ chế mới, thunhập của các cán bộ công chức ngày càng tăng, tích luỹ đôi dư ngày càng lớn.Trong khi đó, hơn ai hết họ hiểu rằng gửi tiền vào ngân hàng là "yếu sách" bởi thủtục phức tạp và lãi suất tiết kiệm không cao vì họ chính là những người ngày ngày

trực tiếp tham gia vào bộ máy quan liêu nhiều thủ tục này Còn để đầu tư vào sản

Z4

-18-xuất kinh doanh thi không phải ai cũng đủ tu tin va nang lực lam được Chi có dau

tư vào đất dai thì mới đảm bao giải quyết được tất cả những gi họ đang lo lắng.Ngay cả một người dân bình thường cũng biết đến cái quy luật bất thành vănrằng" quy hoạch đến đâu, đất hoá vàng đến đó”, đặc biệt là đối với Hà Nội - thànhphố đang có những đổi mới từng ngày trong công cuộc công nghiệp hoá va đô thihoá Tâm lý đầu cơ đất đai do vậy cũng trỗi dậy mạnh mẽ

Đã có nhận định rằng cơn sốt nhà đất ở Hà Nội hiện nay phần nhiều do giớikinh doanh địa ốc "làm giá" hoặc bị các nhà đầu cơ thao túng Các chuyên gia nhàđất còn cho biết hơn 1/2 số khách có nhu cầu mua nhà ở khu đô thị mới là các nhàđầu cơ.(*)' Ho mua để đó, sau đó khi có cơ hội tốt thì sẽ bán lại và làm cho giá trịđất đó tăng lên gấp nhiều lần

Cũng xuất phát từ chỗ nhiều tiền chẳng biết để làm gì ấy mà nảy sinh ra một

thứ "mét"- các "quan" tỉnh về Hà Nội mua đất "để dành” Có những người mua nhà

là để cho con cái học đại học ở Hà Nội có chỗ ăn ở, học hành tiện lợi Nhưng cũng

có người chẳng có việc gi nhưng cũng cố gắng tậu một mảnh đất cho "bằng anh

bằng em", mua xong ho lại phải thuê người đến chăm sóc, trông coi Tất cả chỉ bởitâm lý ganh đua, bắt chước nhau, "thấy người ta tậu được đất Hà Nội, mình cũng

phải c6"va rằng "không có tí địa ốc Hà Nội thì bị coi là thành phần kinh tế lùnrồi"Œ)° Điều này đã tạo nên một cơn sốt ảo với một lượng cầu giả tạo rất lớn

Người có đất được thể phát giá vô tội va, người có tiền thì cứ đổ xô vào, sợ không

mua mau thì hết hoặc lại tăng giá vin vụt Day là nguyên nhân quan trọng khiến

Hà Nội lao vào sốt nhà đất

2 Nguyên nhân chủ quan:

2.1 Chị trường BLS bị tha nổi:

Như đã trình bày ở phần trên, từ trước khi Nhà nước chính thức công nhận cácquyền của người sử dụng đất thì một thị trường ngầm về mua bán đất đai đã hìnhthành từ lâu Đây được gọi là thị trường phi chính quy Cho đến nay, loại thị trường

này vẫn tồn tại và ngày càng trở nên khó quản lý và kiểm soát.Thị trường phi chínhquy trong những năm qua đã trở nên vô cùng sôi độngvới các cuộc trao đổi,chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất hợp pháp Có thể nói cứ khoảng 100 cuộcchuyển nhượng diễn ra thì có đến 50 cuộc không thông qua chính quyền địa

phương và chỉ đơn thuần là mua bán trao tay, làm thất thoát một lượng lớn thuế

3 (*)§ố liệu truy cập trên trang web litp : //www.vnexpress.net ngày 2/8/2001

Thực trạng thì như vậy thế nhưng các cấp quan lý lại tỏ ra "i ach, chậm trễ”

đến khó hiểu Các cơ quan phụ trách về đất đai đã không thể kiểm soát nổi những

vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất Thế là thị

trường cứ tự do phát triển, tự do làm giá, khắp nơi xảy ra cái cảnh "một người bán,

vạn người mua” Người ta mua đất nhanh gọn như một mớ rau, không hề quan tâmđến đất đó có hợp pháp hay không, chỉ cần cùng nhau ký vào một tờ biên bản mà

họ tự lập ra với cái tên gọi "không Luật” một chút nào: "giấy xác nhận việc muabán đất" hoặc "giấy chuyển nhượng dat" , rồi giao tiền như thoả thuận là đã cơ

bản hoàn thành một cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thậm chí còn có

trường hợp, chỉ bằng một cú điện thoại, mảnh đất, ngôi nhà đã có chủ mới Có thể

nói, rất íL các cuộc chuyển nhượng như vậy được làm thủ tục một cách chặt chế va

đầy đủ như quy định của pháp luật

Nguyên nhân của việc này, một mặt là do ý thức pháp luật của người dân ta chưa

cao, còn ham cái lợi trước mắt mà không nhìn thấy mối hoa tiém ẩn về sau Rồisau đó khi phát sinh những rắc rối, phiền phức, họ mới vỡ ra nhưng còn biết phảilàm gì ngoài việc đưa đơn lên cấp có thẩm quyền nhờ can thiệp hộ Thế là cãi

nhau, đánh nhau, đưa nhau ra toà cứ ùn ùn, vừa mất an ninh vừa mất tình nghĩa va

hoà khí.

Tuy whicn, nếu nhìn theo góc độ quản ly Nhà nước thì có lẽ chính pháp luật

của chúng t dã không tự khẳng định được tính nguyên mẫu của mình.

Thứ what, thủ tục dang ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất quá phức tap,

có qua nhiều thủ tục thừa Ngay trong Nghị định 17 của Chính phủ về quy trìnhsang tên nhà đất cũng vậy Cụ thể, Chính phủ quy định là muốn chuyển nhượngquyền sử dung đất thì phải có "số đỏ" Nhưng số đỏ lại do Sở Địa chính - Nha đất

cấp trên cơ sở kiểm tra thực dia rất kỹ Tai sao lại còn phải đưa vấn đề thực nghiệm

ở đây? Niu vậy vừa gián tiếp xác nhận rằng số đỏ không có giá trị (nếu như không

có bước ui :':c nghiệm của cán bộ địa chính) lại vừa vô tinh tạo kẽ hở tiêu cực chocán bộ côn: chức Một bất cập nữa là chúng ta có tới hai hợp đồng mua bán nhà

S(*JIrích Lì hii ` Buồn trông sốt nhà dat" của tác giả Nguyễn Duy Hitu- Thời báo Kinh téViét Nam

-20-đất trong hồ sơ chuyển nhượng Hợp đồng thứ nhất do Uy ban nhân dân phường,xác nhận, còn hợp đồng 2 là do công chứng Nhà nước chứng thực Hai hợp đồng,hai cơ quan xác nhận nhưng thực chất nội dung chỉ là mộit Chính những quyđịnh thiếu rõ ràng như vậy lại đang tạo điều kiện cho cán bộ, công chức thoái hoásách nhiễu nhân dân Có lẽ chính bởi ngại phải tiếp cận với những công việc này,

những thủ tục này mà người đân từ chối những cuộc chuyển nhượng hợp pháp.

Thứ hai, cho dù người dân có chấp hành pháp luật đầy đủ hoặc là họ có

muốn chấp hài:h di chăng nữa thi họ cũng không có điều kiện vì họ không có sổ đỏ

(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Đây không phải là lỗi của họ mà do tiến độcấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chúng ta còn quá chậm Theo giámđốc Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội Phạm Cao Nguyên, mặc dù từ năm 2002 đếnnay, thành phố đã quán triệt cải cách hành chính, đẩy mạnh phân cấp trong việc

cấp số đỏ cho các quận huyện nhưng tính đến giữa tháng 5/2003, toàn thành phố

mới cấp được 6.500 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở, đạt16,25% kế hoich năm Riêng UBND các quận, huyện mới cấp được 3978 giấy.Ngoài huyện lanh Trì đạt 89,5% kế hoạch, còn lại tất ca 11 quận, huyện và quânđội mới chỉ cáp dat 25% trở xuống Tham chí 2 huyện Từ Liêm và Đông Anh

trong hon 5 tháng đầu năm chưa cấp được cho một trường hợp nào.(*) "Tiến độchậm như vậy, trong khi đòi hỏi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sé đỏ

mà pid đất cú :äng vi vù, thiên hạ đua nhau mua bán đất thì làm sao người dân có

đủ kiên nhẫn dui được cấp giấy để thực hiện đúng pháp luật được?

Một nguyên n':ân thứ ba nữa khiến chính quyền thành phố không kiểm soát được

thị trường này là do công tác giải phóng mặt bằng nhiều bất cập Theo như kế

hoạch thì từ nšin 2000 - 2010, Nhà nước sẽ phải thu hồi khoảng 870 ha đất có nhà

ở và công trìn', chủ yếu để xây dựng, hoàn thiện hệ thống kỹ thuật hạ tang Thếnhưng đến nay công tác này rất chậm, cứ kéo dài cùng với những vị kiện tụng rồi

cả sự chây ict i người dan Chúng ta đều biết, muốn giải phóng mặt bằng nhanh vađược lòng dan :hì công tác đền bù và bố trí tái định cư phải được hoàn thiện trướctiên Tuy nhiên hiện tại giá đền bù của hầu hết các cuộc giải phóng mặt bằng đều

chỉ bằng 1/3-1/2 giá trị mảnh đất trên thị trường, còn công tác tái định cư thì cho

đến nay, thành phố mới chỉ giải quyết được cho gần 30% số hộ trong diện tái định

? (*)Số liệu và tin tức trích từ bài Hà Nội với việc cấp giấy chứng nhận QSD - Báo Tiền phong

(31/5/2003)

-21-cu.(*)* Những người dân có đất trong diện phải giải toa luôn tỏ ra vô cùng bức xúc

và không đồng ý với những chính sách mà ban đền bù giải phóng mặt bằng đưa ra

Lễ ra ban đền bù giải phóng mặt bằng một mặt phải cải thiên giá đền bù, mặt khácphải kiên quyết hơn để dam bảo tiến độ giải toa Nhưng ho lại không làm được cả

hai Vậy là người dân cứ việc chây ì ra, không chịu dỡ bỏ các công trình trên đất

của mình đồng thời mặc sức hét bừa một giá dén bù cao chót vót Đây chính lànguyên nhân khiến cho giá nhà đất trôi nổi, khó kiểm soát

2.2.Su thay đổi trong chính sách đất dai của Wha nước:

e Chính sách cho phép Việt kiều được mua nhà tại Việt Nam

Khoản 3 điều 80 Luật đất dai sửa đổi bổ sung nam 2001 (thông qua 29/6/2001,

có hiệu lực ngày 1/10/2001) đã chính thức cho phép một số đối tượng người Việt

Nam định cư ở nước ngoài sẽ được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại

Việt Nam Theo đó, Nghị định 81/CP của Chính phủcũng được ban hành

5/11/2001 để hướng dẫn thi hành điều luật này

Theo Nghị định này thì sẽ có 4 đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài

được mua nhà gồm:

I- Người về nước đầu tư lâu dài, là những người trực tiếp hoạt động đầu tưtheo quy định của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc Luật khuyến khíchđầu tu trong nước đã được cấp giấy phép đầu tư hoặc giấy phép kinh doanh của cơ

quan nhà nước có thẩm quyền.

2- Người có công đóng góp với đất nước, là những người có thành tích lớnđóng góp vì sự nghiệp giải phóng dân tộc và xây đã được Nhà nứơc ta công nhận

và lưu danh.

3- Nhà văn hoá, nhà khoa học và chuyên gia về nước hoạt động thườngxuyên nhưng phải là những người có học hàm, học vị hoặc là các chuyên gia đượclãnh đạo Đảng, Nhà nước mời làm cộng tác viên

4-Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có đơn dé nghị về sinh sống ổnđịnh tại Việt Nam đã được cấp có thẩm quyền của cơ quan đại điện ngoại giao Việt

Nam chấp thuận.

Với việc quy định cho Việt kiều được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sửdụng đất trong nước khiến cho diện được mua đất mở rộng rất nhiều, làm tăng mộtlượng cầu lớn trên thị trường nhà đất Đặc biệt với Việt kiểu số tiền họ có thể bỏ ra

* (*) Số liệu và tin tức từ trang web hitp://www.vnagency.com.vn của thông tấn xã VN (3/2003)

-22-để mua một ngôi nhà là rất lớn, cho nên trên thực tế, hầu hết họ đều có nhu cầumua nhà tại thủ đô Hà Nội Người dân có đất ở Hà Nội hiểu rõ khả năng tài chínhcũng như nhu cầu của những Việt kiều này đã hết sức tận dụng nâng cao giá đấthơn lên so với thực tế Điều này dẫn đến giá đất ở và nhà ở trên địa bàn thành phố

tăng mạnh.

e S thay đổi quy hoạch của thành pho:

Sự thay đổi trong quy hoạch của thành phố cũng đồng nghĩa với việc thayđổi chính sách kinh tế xã hội đối với từng quận, huyện, từng khu vực Theo đó sẽ

tạo ra sự đổi mới, kích thích tăng trưởng của toàn thành phố

Quy hoạch của Hà Nội mấy năm gần đây tập trung vào việc phát triển các khu đôthị lớn Đã có nhiều khu đô thị ra đời như khu dân cư Giáp Bát, khu nhà ở bán đảo

Linh Đàm, khu đô thi mới Dinh Công, khu đô thị mới Mỹ Đình, khu đô thị mới PhápVân - Tứ Hiệp, khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính và mới đây là khu

đô thị mới Việt Hưng (Gia Lâm) dang được quy hoạch để trở thành khu đô thị lớn

nhất Hà Nội với tổng diện tích lên tới 302,5 ha và quy mô dân số là 35.480

nguoi(*)’

Các khu đô thị với hệ thống co sở ha tầng tốt, điều kiến sinh hoạt được nângcao đã làm tăng giá trị về mặt kinh tế xã hội của khu vực lên vị trí cao hơn Do đó,nhà đất của các khu đô thị và khu vực xung quanh đó cũng tăng lên nhanh chóng

Thời gian gan đây, giá đất tại Hà Nội còn chịu ảnh hưởng của ca chính sáchtách huyện, thành lập quận mới Tại kỳ họp thứ 10, khoá XII diễn ra trong 2 ngày26-28/6/2003, Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội đã thông qua quyết địnhthành lập hai quận mới : quận Long Biên và quận Vạn Xuân trên cơ sở một số xãtách ra từ các huyện Gia Lam , Thanh Tri va một phần của quận Hai Ba Trưng Tuynhiên, quận mới có ra đời hay không còn phụ thuộc vào sự phê duyệt của Chínhphủ Mac dù vậy, từ khi có quyết định của UBND thành phố, thị trường quyền sửdụng đất ở khu vực này đã trở nên nóng, giá đất tăng liên tục

Có thể nói, quy hoạch phát triển tác động rất lớn đến giá đất Tuỳ theo chínhsách kinh tế xã hội của Cấp quản lý ưu tiên tập trung vào đâu thi đất nơi đó sẽ "sốt"hơn nơi khác

} (*)S6 liệu lấy từ báo Người lao động ra ngày 31/3/2003

-

23-Trên đây là một số trong rất nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quankhiến chúng ta rơi vào cơn sốt đất kéo dài Dưới sự tác động của những nguyênnhân này, thức trạng giá đất của thành phố ra sao?

Il Thue trang sốt đất ở F6a (ội:

Khoảng những năm 1992- 1993 giá nhà đất của Hà nội đã có tăng lên đột

biến Có thời điểm giá đất tăng lên từng giờ với tốc độ chóng mặt Trong cơn sốt

đất này đã có rất nhiều người phải trả một giá rất cao Hàng trăm người đã phá sản,mất hết cơ nghiệp bởi chỉ sau đó một thời gian ngắn sau đó giá đất lại giảm mạnhđột ngột Từ đó, thị trường quyền sử dụng đất dường như "đóng băng” Giá đất trên

thi trường chỉ bắt đầu có sự biến đổi theo chiều hướng ngày càng tăng cao từ năm

1998 và luôn ở mức cao

Tuy vậy, căn cứ các kết quả điều tra đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trên địa bàn thành phố từ năm 1998 đến nay của UBND thành phố HàNội, có thể chia tình hình biến động giá đất trên địa bàn thủ đô làm 4 giai đoạn:

1.Giai đoạn từ 1998 đến tháng 4/2000:

Với sự tăng trưởng khá cao của nền kinh tế, nhu cầu về đất đai ngày càngnhiều đã khiến thị trường quyền sử dụng đất của nước ta bắt đầu được hâm nóng.Tuy nhiên, đây mới chi là thời gian đầu nên giá đất cũng ít biến động và số vụ mua

bán, chuyển nhượng đất đai đều tập trung vào các quận nội thành Nhưng so với

piá đất mà UBND thành phố quy định thì giá đất trên thị trườngvẫn cao hơn nhiềulần.

Ví dụ, kết quả điều tra 248 trường hợp mua bán nhà đất trên 89 đường phốcủa Hà Nội năm 1999 cho thấy:

- Quận Ba Đình : hệ số K = 2,94 lần

-Quận Tay Hồ : hệ số K = 2,53 lần

- Quận Cầu Giấy: hệ số K =2,18 lần

- Quận Đống Da: hệ số K =3,20 lần Trong đó có 13/80 trường hợp: hệ số

K lớn hơn 5 lần; 22/80 trường hợp: hệ số K < 2 lần

- Quận Hai Bà Trưng: hệ số K =2,99 lần, trong đó có 6/71 trường hợp : hệ

số K > 5 lần,18/71 trường hợp: hệ số K <2 lần và chỉ có | trường hợp : hệ số K <llần