Nghiên cứu cơn sốt đất ở Hà Nội và các giải pháp bình ổn giá đất của nước ta

Wguayén tân

Theo quy luật cung cầu và đất đai được coi là một loại hang hoá đặc biệt thì việc khan hiếm loại hàng hoá này có thé do 2 nguyên nhân: một là do lượng cung giam , hai là do lượng cầu tang. Tuy nhiên, từ trứợc đó, một thị trường ngầm về BĐS nói chung và đất đai nói riêng đã xuất hiện ngay càng lớn mạnh đến mức Nhà nước dần phải công nhận nó (dù với hình thức khác). Thêm vào đó, lực lượng đông đảo sinh viên tốt nghiệp các trường đại học, cao đẳng quyết tâm "bám trụ với thủ đô” cũng là một yếu tố quan trọng khiến cho dân số Hà Nội không ngừng tăng nhanh.

Quy đất của chúng ta phải đến hàng ngàn hàng vạn năm mới có thể có sự thay đổi nhỏ, trong khi đó, dân số lại biến động từng ngày từng gid đã tạo nên sức ép nặng nề đối với đất đai. Với chức nang là trung tâm kinh tế - chính trị - văn hoá - xã hội của cả nước, cộng với các nguồn lực phát triển phong phú, đặc biệt là nguồn nhân lực dồi dào, có nang luc, thủ đô Hà Nội đã thu hút được một lượng vốn đầu tư trong và ngoài nước rất lớn.

Nguyên nhân chủ quan

Người ta mua đất nhanh gọn như một mớ rau, không hề quan tâm đến đất đó có hợp pháp hay không, chỉ cần cùng nhau ký vào một tờ biên bản mà họ tự lập ra với cái tên gọi "không Luật” một chút nào: "giấy xác nhận việc mua bán đất" hoặc "giấy chuyển nhượng dat".., rồi giao tiền như thoả thuận là đã cơ bản hoàn thành một cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo giám đốc Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội Phạm Cao Nguyên, mặc dù từ năm 2002 đến nay, thành phố đã quán triệt cải cách hành chính, đẩy mạnh phân cấp trong việc cấp số đỏ cho các quận huyện nhưng tính đến giữa tháng 5/2003, toàn thành phố mới cấp được 6.500 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở, đạt 16,25% kế hoich năm. Tham chí 2 huyện Từ Liêm và Đông Anh trong hon 5 tháng đầu năm chưa cấp được cho một trường hợp nào.(*) "Tiến độ chậm như vậy, trong khi đòi hỏi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sé đỏ mà pid đất cỳ :ọng vi vự, thiờn hạ đua nhau mua bỏn đất thỡ làm sao người dõn cú đủ kiên nhẫn dui được cấp giấy để thực hiện đúng pháp luật được?.

Tuy nhiên hiện tại giá đền bù của hầu hết các cuộc giải phóng mặt bằng đều chỉ bằng 1/3-1/2 giá trị mảnh đất trên thị trường, còn công tác tái định cư thì cho đến nay, thành phố mới chỉ giải quyết được cho gần 30% số hộ trong diện tái định. Tại kỳ họp thứ 10, khoá XII diễn ra trong 2 ngày 26-28/6/2003, Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội đã thông qua quyết định thành lập hai quận mới : quận Long Biên và quận Vạn Xuân trên cơ sở một số xã tách ra từ các huyện Gia Lam , Thanh Tri va một phần của quận Hai Ba Trưng.

Giai doan từ tháng 4/2002 đến nay

Theo trung tâm giao dịch địa ốc của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Chau(ACB), đất thổ cư ven đô thuộc các quận, huyện như Thanh Tri, Từ Liêm, Tây Hồ, Gia Lâm là dia chỉ dat piá nhất đối với khách hang. Theo ông Dao Công Từ, chủ tịch UBND huyện Gia Lâm thì :"Ngay trước khi được tin sắp lên quận mới thì tại các địa bàn thuộc địa giới quan Long Biên gia đất đã dao động theo chiều mũi tên di lên. Cũng ban chất là sự lên giá nhanh chóng của đất đai nhưng hậu quả mà sốt đất gay ra cho Việt Nam còn nghiêm trong hơn gấp nhiều lần so với các nước khác bởi ở mọi thời điểm, giá đất đã không phản ánh mức sống thực của người đân.

Nhưng giá đất lên cao trong khi có sở hạ tầng cũng như trình độ, tác phong công nghiệp của người lao đông Việt Nam còn thua xa nhiều nước trong khu vực, như vậy sẽ không khuyến khích các nhà đầu tư. Pháp luật đất đai thì luông quy định rang muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp lệ và phải làm thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyển.

Go sở tự luận eta vite khác phục tiện tuguy sốt đất

Như vậy, với việc Hiến pháp và Luật đất đai công nhận vai trò quản lý tổng thể về lĩnh vực đất đai, đặc biệt là về giá đất, chúng ta có thể thấy chế độ sở hữu toàn dân là cơ sở vững chắc cho việc khác phục hiện tượng sốt đất bởi sốt đất dù có rộng lớn và nghiêm trọng tới mức nào thì đất đai về cơ bản vẫn là tài sản chung do Nhà nước quản lý nên nó sẽ được kiểm soát bởi Nhà nước và toàn xã hội. Trờn cơ sở tổng kết kinh nghiệm của Thế giới cũng như nhận định rừ vai trũ của đất dai và vấn đề phát triển, quan lý thị trường đất đai, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 - BCHTW Đảng cộng sản Việt Nam khoá IX (thông qua ngày 12/3/2003) đã tiếp tục đưa ra nhiều đổi mới về các chính sách, pháp luật đất đai của nước ta trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Muốn đạt được điều đó thì công việc đầu tiên của chúng ta là phải xây dựng chính sách, pháp luật phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong đó phải chú ý đến đầy đủ các mặt kinh tế, chính trị, xã hội, đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất.

- Việc thu hồi đất: Khi Nhà nước thu hồi đất mà cá nhân hoặc tổ chức dang sử dụng hợp pháp để phục vụ các mục đích quốc phòng, an ninh, loi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển sản xuất, kinh doanh, Nhà nước thực hiện chế độ bồi thường, tái định cư, đào tạo nghề và hỗ trợ tạo việc làm theo quy định của pháp luật. +Chính sách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất: để điều tiết thu nhập đối với các tổ chức, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán BĐS gan liền với đất, thay thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện nay bằng thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và áp dụng thuế suất luỹ tiến từng phần đối với người có thu nhập cao khi chuyển quyền sử dụng đất. Cu thể là việc thu hút tài chính đối với đất đai pắn với thị trường, điều tiết hợp lý giá trị gia tăng thêm của đất đai do chuyển mục đích sử dung đất, do đô thị hoá và do đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, thực hiện tốt việc xác định giá các loại đất theo mục đích sử dụng phù hợp với giá chuyển nhượng sử dụng đất thực tế.

Trên cơ sở thực hiện Nghị quyết HĐND thành phố về công tác giải phóng mặt bằng và Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 BCHTW Đảng khoá IX về đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ CNH-HĐH đất nước, giải pháp cơ bản về công tác giải phóng mặt bằng trong thời kỳ mới là hết sức chú trọng chính sách thu hồi đất, chính sách giá, chính sách điều tiết thu giá trị gia tăng (địa tô chênh lệch) khi Nhà nước đầu tư xây dung cơ sở hạ tầng.