Công trình dự thi giải thưởng “Sinh viên nghiên cứu khoa học”: Vấn đề xử lý quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất không trả được nợ cho các tổ chức tín dụng - Kinh nghiệm qua một số vụ án lớn

nhân chủ yếu của tinh trang này là do sự thiếu đồng bộ và nhất quán của hệthống pháp luật về bảo đảm tiền vay nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng, chưa phù hợp với thực tế và chưa tạo đ

MỤC LỤC

L Tinh cấp thiết của đề tài eececeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeetteeeeseneeeensasen |

2 Mục đích nghiên COU 0 cece cece nce eee eee eee eee e eaten ae eas SE TH nha 2

3 Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu ccc c2 3

“hZ:aaaitidaiddiididẳẳdd 3

PHANNOI DUNG 0000002 TH HH nh nh nh nhủ đc -'

Chương I: Van dé thé chấp quyền sứ dung đất và xử lý quyên sử dụng dat

đã thé chap tại các tô chức tín dung 6 Việt NH cà +

| CS TT TM FF i sự saganseSuseruen sạrgs hêngg gendpiam.i pxallagssanasertepiad BliagsgexseioRicsdssul bị L6 3à 4

2 Thực trang thé chấp quyền sử dung đất va xử lý quyền sử dung dat

đã thế chấp tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam trong thời gian qua , LŨChương II: Những vướng mắc, bat cập trong quá trình xử lý quyền sw

dụng đất khi người sử dụng đất không trả được nợ cho các tỄ chức tin

dụng- Kinh nghiệm qua một SỐ vụ Gn ÍỚH ĂĂ c2 Ă Sàn: 15

| Han chế trong quy định về phương thức xử ly quyền sử dung dat 16

2 Về co chế xin phép khi tổ chức tin dung thực hiện ban đấu giá quyền sử

01 cece cece ce cecseeecceeecccuueeceueeceueeseeeecsuvecsuneseanesseaneeseeess 20

3 Quy định về phạm vi thé chấp chưa phù hợp - - Zs

4 Về thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập doanh nghiệp

phát sinh từ xử lý tài sản bảo đảm nh, BẢO

5 Hoạt động thiếu đồng bộ của các cơ quan có thâm quyên trong việc hỗ trợ

các t6 chức tín dụng xử lý quyền sử dung đất dé thu hồi nợ 28

6 Một số vướng mắc khác c- c1 22222212 n H1 n1 nh se 31

N

pháp luật vé xử lý QSDĐ thé chấp trong giao dich bao damb tién vay tại các

tổ chức HIN HUNG cece ben eec eee cueceeeeu eeu seeeeeueteneeueeeeeeeaes 3D

| Can mở rộng quyền của các tổ chức tin dụng trong việc lựa chon phươngthức xử lý tai sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất 36

2 Cần xoá bỏ cơ chế xin phép khi xử lý quyền sử dụng đất 39

3 Hoàn thiện thông nhất các quy định của pháp luật về phạm vi thế chấp

quyền sử dụng đất - c2 2221112221221 2111121 nh nh ng 40

4 Cần có quy định hướng dẫn cụ thể về đánh thuê từ chuyển quyền sử

dụng đất đối với các tổ chức tin dụng -‹- c2 122222111 2xx ớa 42

5 Tăng cường sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan có thâm quyền

trong quá trình xu ý HH HH nàn ene 44

6 Một số dé xuất giải pháp khác -.‹- c2 2212111111111 111 21 sàg 45PHAN KẾT LUẬN Q02 0222 nn ng hs yn 49PHỤ LỤC

DANH MỤC VĂN BẢN VÀ TÀI LIỆU THAM KH ÁO

MOT SO THUẬT NGỮ VIET TAT

TRONG NGHIEN CUU

NSDD: Người sử dung đấtQSDD : Quyén su dung dat

TCTD: Tổ chức tin dung

UBND: Uỷ ban nhân dân

NXB :_ Nhà xuấtbản

1 Tinh cấp thiết của đề tài

Luật đất đai 2003 với việc mở rộng các quyền năng cho NSDD được đánh

giá là một đạo luật mang tính đột phá trong chính sách của Nhà nước đối với

đất đai Thực tế đã chứng minh trong các quyền cơ bản của NSDD, việc sử

dụng QSDĐ như một tai san bảo đảm tiền vay tại các TCTD rất phố biến

Trong sự phát triển ngày càng cao của nền kinh tế, hệ thống các TCTD giữvai trò rất quan trọng Với một trong những chức năng chính là kinh doanh

tiền tệ, nó được ví như mạch máu đưa các tế bào vốn đi nuôi dưỡng toàn bộ

cơ thể kinh tế Nhu câu vốn ngày càng lớn thì việc thế chấp bằng QSDĐ đểtiếp cận được với nguồn vốn của các ngân hang được các chủ thé sử dụng đấtthực hiện ngày một nhiều hơn Quan hệ giữa các TCTD và NSDD được théhiện qua các hợp đồng tín dụng bằng việc sử dụng QSDĐ để thế chấp, bảo

lãnh cho các khoản tiền vay với những điều khoản pháp lý bắt buộc

Tuy nhiên, kinh đoanh luôn chứa đựng những rủi ro mà bản thân các

chủ thể không lường trước hết được Đối với các hợp đồng tín dụng nóichung va hợp đồng tín dụng liên quan đến QSDĐ nói riêng, luật đã có cácquy định cụ thé nhằm bảo vệ quyền lợi cho các TCTD khi người vay khôngthực hiện hoặc thực hiện không đây đủ các nghĩa vụ của mình

Vậy khi NSDD không trả được nợ cho các TCTD thì QSDD với tucách là một tài sản bảo dam tiền vay sẽ được xử lý như thé nào? Van đề này

đã được rất nhiều các ngành luật điều chỉnh như Luật dân sự, luật đất đai,Luật các TCTD và hàng loạt văn bản hướng dẫn của các Bộ, các cơ quan ban

ngành Thế nhưng quá trình thực hiện quyền năng phái sinh nay của các

TCTD lại nảy sinh rất nhiều bat cập, khúc mắc, giá trị tài sản bảo đảm tiềnvay chưa xử lý được trên thực tế còn rất lớn Điều này đã được phản ánh quanhiêu vụ án lớn có liên quan đên đât đai trong thời gian vừa qua Nguyên

nhân chủ yếu của tinh trang này là do sự thiếu đồng bộ và nhất quán của hệthống pháp luật về bảo đảm tiền vay nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng,

chưa phù hợp với thực tế và chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các TCTD đây

nhanh tiến độ xử lý tài sản bảo dam để thu hồi nợ

Xuất phát từ vị trí đặc biệt của đất đai với tư cách là một tài sản bảo

đảm tiền vay và vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh của các

TCTD, đồng thời can thiết phải hoan thiện hơn nữa các quy định của phápluật đòi hỏi chúng ta phải nhìn nhận lại vấn đề này một cách toàn điện nhằm

bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể trong các giao dịch dân sự có liênquan đến thế chấp QSDĐ Đây chính là lý do mà chúng tôi lựa chọn vànghiên cứu đề tài “ Vấn đề xử lý QSDĐ khi NSDĐ không trả được nợ chocác TCTD Kinh nghiệm qua một số vu an lon”

2 Mục dich nghiền cứu

Do đặc thù về chế độ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai nên khitham gia vào các giao dịch thế chấp, đất đai được xác lập một tư cách pháp

lý đặc biệt Việc xử lý QSDD khi NSDD không trả được nợ cho các TCTD

vì thé cũng có nhiều khía cạnh cần phải bàn luận Van dé này được chúng tôitiếp cận trên cơ sở nghiên cứu tông thé các quy định của pháp luật có liênquan đến đất đai và hoạt động thé chấp Đồng thời đi đến đánh giá tính thực

tiễn của các quy định này, những điểm vướng mắc, bất cập trong quá trình

thực hiện chúng Các van dé chúng tôi đưa ra được dẫn chứng một cách sinhđộng từ các vụ việc thực tế điền hình có liên quan đến đất dai và việc xử lýQSDD trong thời gian qua.

Điều chỉnh bất cứ một quan hệ xã hội nao doi hỏi cũng phải có sự liên

thông của các ngành luật, các quy phạm cần phải được xây dựng và phản ánhđúng thực tế Từ việc nhìn nhận các quy định của pháp luật và việc xử lýQSDD trong các hop đồng tín dụng thời gian qua, chúng tôi xin mạnh dạn

thêm tiêng nói vào việc từng bước hoàn thiện các quy định về xử lý tài sản

bảo đảm nói chung và QSDD nói riêng.

3 Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu

Trọng tâm mà chúng tôi hướng tới trong nghiên cứu này là nhữngquan hệ có tính chất pháp ly phat sinh trong việc các chủ thé tiến hành xử lýQSDD là tài sản bảo đảm tiền vay trong các hợp đồng tin dụng khi NSDD

không trả được nợ Không chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu các quy định của

luật, chúng tôi đi sâu vào tìm hiéu việc áp dụng các quy định này trong thực

tế để từ đó đi đến lý giải các vấn đề đã và đang đặt ra trong quá trình xử lý.

Đề thực hiện mục đích nghiên cứu trên, chúng tôi đã sử dụng và gắn

liền với phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp so sánh, phân tíchđánh giá nhằm đi đến làm nỗi bật bản chất của vấn đề

4 Kết cấu | |

Nội dung nghiên cứu gồm 3 chương:

Chương I: Vấn đề thế chấp QSDĐ và xử lý QSDĐ đã thế chấp tại cácTCTD ở Việt Nam

Chương II: Những vướng mắc, bất cập trong quá trình xử lý QSDĐ

khi NSDĐ không trả được nợ cho các TCTD_ Kinh nghiệm qua một số vụ

án lớn.

Chương III: Một số đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện các quy địnhcủa pháp luật về xử lý QSDĐ đã thế chấp trong giao dịch bảo đảm tiền vay

tại các TCTD |

PHAN NOI DUNG

Chương I

VAN DE THE CHAP QSDD VA XU LY QUYEN SU DUNG DAT DA THE CHAP TAI CAC TCTD O VIET NAM

1, Cơ sở pháp ly

Thế chấp” là một sine dich rat phé bién trén thuc té va duoc quy dinh

trong Bộ luật dân sự Theo Điều 242 Bộ luật dân sự 2005 thì “Thể chấp tàisan là việc một bên (sau đáy gọi là bên thé chấp) dung tài san thuộc sở hữu

cua mình dé dam bảo thực hiện nghĩa vụ dan sự đối với bên kia (bên nhận

thé cháp) ” và không chuyên giao tài sản đó cho bên nhận thé chấp Như vậy,

từ việc không quy định tài sản đem ra thế chấp bắt buộc phải là bất động sản

cho thay khái niệm thé chấp của Bộ luật dân sự 2005 đã có sự thay đôi so với

Bộ luật dân sự 1995” Trước đây luật quy định tài sản thế chấp ngoài việc

phải thuộc sở hữu của bên thế chấp thì còn bắt buộc đó phải là bất động sản

Trong các tài sản là bat động sản, dat đai là loại tài sản đặc biết khi dé

cập đến vẫn dé sở hữu Với tư cách là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, mỗi chủ

thể chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền định đoạt Có lẽ, cũng do xuấtphát từ tính chất đặc thù đó cho nên van dé thế chấp bằng QSDĐ đã được

các nhà làm luật quy định chặt chẽ hơn hắn so với các tài sản cũng là bất

động sản khác trong một văn bản pháp lý có hiệu lực chỉ sau Hiến pháp Tu

` Theo dự thảo 8 Nghị định về giao dịch bảo đám thì cụm từ “bao lãnh” trong các quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, bảo lãnh bang quyên sử dụng rừng, quyền

sở hữu rừng sản xuất là rừng trong tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 thang 10

nam 2004 cua Chinh phu vé thi hanh Luat Dat dai, khoan 5 Diéu 32, khoan 4 Điều 3

_ khoản 4 Điều 34, khoản 4 Điều 35 và khoản 1 Điều 36 của Nghị định af 23/2006/ND- CP

ngày 03 tháng 03 năm 2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và

các văn bản hướng dẫn thi hành được thay bằng cụm từ “thế chap”;(Khoan 4 Điều 97 Dự

thảo 8- ngày 9/6/2006)

° Xem Điều 174 Bộ luật dân sự 1995

hợp đồng thế chấp QSDĐ, phạm vi quyền và nghĩa vụ của các bên cũng nhưvan dé xử lý QSDĐ đã thé chap.

VỀ mặt ban chất, thế chấp chính là một biện pháp cam kết bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thé chap đối với bên nhận thé chấp

Trên thực tế, để chỉ ý nghĩa của việc thế chấp, chúng ta thường sử dụng hai

thuật ngữ là biện pháp bao dam thực hiện nghĩa vụ dan sự và biện pháp bảo

đảm tiền vay Trong đó, khái niệm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự rộng_ hơn Thuật ngữ bao đảm tiền vay thường được sử dụng trong các giao dịchthế chấp khi bên nhận thế chấp là các ngân hàng - TCTD Bảo đảm tiền vay

được hiểu là việc TCTD “áp dung các biện pháp nhằm phòng ngừa, tao co

sở kinh tế và pháp ly dé thu hôi các khoản nợ đã cho khách hang vay” Vẫn

dé xử lý QSDĐ với tư cách là tài sản bảo đảm tiền vay chính là trọng

tâm của chúng tôi trong nghiên cứu này.

Trên cơ sở quy định của Hiến pháp và Bộ luật dan sự, Luật đất đai

2003, Luật các tô chức tín dụng 1997 và hàng loạt các văn bản khác đã có

những quy định, hướng dẫn cụ thể tạo hành lang pháp lý để các chủ thể tiến

hành các giao dịch liên quan đến thế chấp QSDD

Riêng Luật đất dai 2003 đã dành hắn chương IV quy định về quyền vanghĩa vụ của NSDĐ Theo đó, NSDĐ có thể lựa chọn các hình thức giao đất,

thuê đất, và quyền thé chấp bằng QSDĐ cũng được quy định gắn với từng

hình thức cụ thể Diễm đáng lưu ý là Luật đất đai 2003 đã mở rộng phạm

vi thế chấp bằng QSDĐ tại các TCTD so với các quy định trước đây.Theo đó, NSDD không chỉ vay tiền của các TCTD Việt Nam (các ngân hàng

thương mại Nhà nước và c ác ngân hàng thương mại co phân n goai quôc

° Điều 2 Khoản | Nghị đỉnh 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bao dam tiền vay của

các TCTD

doanh) mà còn có thê tiếp cận vốn vay từ các TCTD liên doanh, TCTD

100% vốn nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định củaLuật các tô chức tín dụng và Luật đầu tư của Việt Nam

Nghị định 181/ND-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành

luật đất dai đã quy định và ghi nhận thé chấp QSDD như một yếu tố đồng bộcủa thị trường Bat động sản- thị trường mà chúng ta đang không ngừng phanđấu xây dựng trong tương lai Ngoài các quy định của luật đất đai 2003, Nghị

định cũng đã quy định về viêc đăng ký các giao dịch bảo đảm về QSDĐ

(Điều 64), xử lý QSDĐ đang cho thuê, đang thế chấp, đang bảo lãnh khi Nhà

nước thu hồi đất (Điều 65), về trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh

(Điều 153), trình tự, thủ tục xoá đăng ký, thế chấp băng QSDĐ (Điều 154)

Cùng với đó, để QSDĐ thực sự trở thành tài sản bao đám tiền vay tạicác TCTD, các văn bản của co quan có thẩm quyền quản lý nhà nước tronglĩnh vực tài chính, ngân hàng cũng đã ra đời tạo cơ sở cho sự vận động của

giao dịch này Có lẽ, ngoài Luật các tổ chức tín dụng, văn ban quan trọng

nhất chúng ta phải kế đến ở đây là Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày29/12/1999 về bảo đảm tiền vay tại các TCTD (sau đây gọi tắt là Nghị định178).

Nếu như, với các tài sản bảo dam tiền vay không phải là QSDĐ thi

việc định giá do các bên thoả thuận hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyênmôn xác định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm xác định có sự thamkhảo các yếu tô giá khác thì việc xác định giá trị QSDD thé chấp lại được

quy định một cách chặt chẽ gắn với tình trạng pháp lý của từng loại đất cụ

thê Theo điều 8, khoản 3 của Nghị định 178 thì;

“Gia trị OSDPD thé chap được xác định như sau:

a) Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, ca nhân để sản xuất nông

nghiệp, nuôi trồng thuy sản, lam mudi, dat ở; dat chuyên dùng, dat mà to

Nhà nưới giao có thu tiền sử dụng dat mà tiễn sử dụng đất hoặc tiên nhận

chuyên nhượng QSDĐ đất đó không do ngân sách Nhà nước cáp; đất mà hộ

gia đình, ca nhán nhận chuyên nhượng OSDD hợp pháp từ người khác hoặc

được Nhà nước giao có thu tiên sw dụng, thì giá trị QSDĐ thé chấp được xácđịnh theo giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban

hành tại thời điểm thé chấp; |

b) Dat được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền

thuê đất cho cả thời gian thuê; đất được Nhà nước cho tô chức kinh tế thuê

đã trả tiên thuê dat cho cả thời gian thuê mà tiền thuê dat đó không do ngán

sách Nhà nước cấp, đất cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiên thuê dat

cho nhiều năm thuê mà thời gian thuê đã trả tiên còn lại ít nhất là 5 năm; đất

được nhà nước cho tô chức kinh tế thuê đã trả tiên thuê đất cho nhiễu năm

ma thời gian thuê đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm và tién thuê dat đó

không do ngân sách Nhà nước cấp, thì giá trị QSDĐ thé chấp gồm tiền đền

bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có) và tiền thuê đất đã trả

cho Nhà nước sau khi đã trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng,

c) Dat được Nhà nước cho tô chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, ngườiViệt Nam định cw ở nước ngoài đấu tu vào Việt Nam theo Luật đầu tu nước

ngoài tại Việt Nam thué, khi thé chap giá tri OSDD gắn lién với tài sản thuộc

sở hữu của mình đã dau tư xây dung trên dat đó, thì giá trị QSDĐ đã théchap được xác định theo số tiên thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi đã trừtiền thuê dat đã tra cho thời gian sử dụng;

d) Dat được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiễn sử dụng

đất dé sử dụng vào mục dich san xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trong

thuy san, làm muối; đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, hộ gia

đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiên thuê đất

cho nhiêu năm mà thời gian thuê dat đã trả tiên còn lại dưới 5 năm, thi giá

trị tài san thế chấp không tính vào giá trị QSDĐ;

d) Trường hợp thé chap giá tri QSDĐ mà người thuê đất được miễn.giam tiễn thuê dat theo quy định của pháp luật, thì giá trị QSDĐ thể chấp

được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm ”

Bên cạnh đó, luật cũng yêu cầu việc thé chấp tài sản bảo đảm tiền

vay phải được lập thành văn bản và phải được công chứng chứng thực.

Hợp đồng thế chấp có thể được lập thành văn bản riêng hoặc ghi nhận trong

hợp đồng tín dụng thành điều khoản về bảo đảm tiền vay Mang day du bản

chất của hợp đồng nên ngoài những điều khoản bắt buộc về hình thức, về nội

dung trong khuôn khô cho phép luật cũng đã tôn trọng và thừa nhận sự thoảthuận của các bên như về trường hợp xử lý và phương thức xử lý tài sản thé

chấp cũng như các thoả thuận khác

Hợp đồn atin dungvp eens > Xử ly QSDĐ

những biện pháp phòng ngừa và hạn chế rủi ro trong hoạt động của cácTCTD Tuy nhiên, có thể nói, khi người vay không trả được nợ thì đó vẫn làrủi ro, bởi vi với việc cho vay, cái mà các TCTD hướng tới là việc thu hồi nợgốc và lãi sau một thời gian theo thỏa thuận chứ không phải là việc xử lý tàisản bảo đảm của người đi vay Lường trước được thực tế đó, Nghị định

178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay đã quy định rất cụ thé, chỉ tiết về

nguyên tac, các trường hợp và phương thức xử lý tài sản bảo dam‘

Điều 33 Nghị định 178 quy định 3 phương thức xử lý tai sản bảo dam

tiền vay:

1 Bán tài sản bảo đảm tiền vay.

2 TCTD nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay dé thay thé cho nghĩa

vụ được bảo đảm.

3 TCTD được trực tiếp nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ

ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc tài sản cho khách hàng vay

Riêng về phương thức ban tài sản bảo đảm tiền vay theo thỏa thuận

của các bên nhằm phối hợp cùng bán hoặc cử ra bên bán hay trong cáctrường hợp TCTD có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ thì cũng đều

có hai cách xử lý, bao gồm: |

- Truc tiếp bán cho người mua

- Uy quyền việc ban đấu giá tài sản cho trung tâm bán dau giá tàisản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản theo quy định của phápluật về bán đấu giá tài sản

Ngoài ra, TCTD khi có quyền xử lý có thé lựa chọn một cách thức nữa

là “y quyền hoặc chuyên giao cho tô chức có chức năng được mua bán tài

3 Điều 31, 32, 33, 34 Nghị định 178/1999/NĐ-CP.

san dé bán `°, Những quy định xu lý tài san bao dam của Nghị định 178 chi

là những quy định rất chung Cũng như đã phân tích, do tính chất đặc thù củaQSDD nên việc xử lý QSDD đã thế chấp chịu sự điều chỉnh khắt khe hon

han các tài sản bảo dam khác Thông tư liên tịch số

03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001(sau đây gọi tắt là Thông tư 03 )hướng dẫn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các TCTD đãdành han một mục lớn để quy định về việc xử ly tài sản bao đảm là QSDĐ,tal sản gan liền với đất (Xem Phu lục 1)'° rong trường hợp QSDD không

xử lý được theo theo hợp đồng thì nếu lựa chọn phương thức bán tài sản,TCTD bắt buộc phải đưa ra bán đấu giá tại trung tâm bán đấu giá chuyên

trách đề thu hồi nợ Đề thực hiện được điều này, TCTD phải thực hiện một

số thủ tục trước đó là gửi hé sơ dé nghị cơ quan Nhà nước có thâm quyềncho phép bán đấu giá và chỉ được chỉ được ủy quyền cho trung tâm bán dau

giá tài sản thực hiện các bước kế tiếp khi có văn bản cho phép của cơ quan

có thâm quyền mà cụ thé ở đây là UBND cấp huyện đối với QSDĐ đã thế

chap của hộ gia đình, cá nhân, UBND cấp tỉnh đối với đất dai đã thế chấp

của tô chức Từ những khía cạnh như đã xem xét ở trên có thể thấy cácquy định về giao dịch bảo đảm nói chung, thé chấp QSDD nói riêng khaday du Về cơ bản, bước đầu chúng ta đã tạo dựng được hành lang pháp

lý, khung pháp luật cho sự tồn tại và vận động của giao dịch này

2 Thực trạng thé chấp QSDĐ và xử lý QSDĐ đã thé chấp tại cácTCTD ở Việt Nam thời gian qua.

Luật đất đai 1993 Luật đất dai sửa đổi, bố sung năm 1998, 2001 vàLuật Dat dai năm 2003 cùng với việc thừa nhận ngày cảng rộng rãi các

? Điểm b Khoản 2 Điều 34 - Nghị định 178

Phu lục I: Trích các quy định về xu lý tai sản bao dam là QSDĐ tài san gan liền với dat.

Thông tư liên tịch sô 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001

quyền năng của NSDD dan đến một hệ quả tat yếu là các giao dich liên quanđến QSDĐ từng bước trở nên sôi động Theo ước tính, tổng giá trị tài sảnbat động san trong đó có QSDD của nước ta là khoảng 150 tỷ USD'" Trong

khi đó, một thực tế tại các nước đang phát triển mà Việt Nam cũng không

phải là ngoại lệ đó là tình trạng thiếu vốn cho đầu tư và tăng trưởng luôn làcăn bệnh kinh niên Vậy làm cách nào dé khối tài sản không lồ này có thé trở

thành nguồn vốn lưu thông trên thị trường?

Cùng với thị trường chuyền nhượng, thị trường cho thuê, thị trườngthé chap bat động san cũng rất phát triển Thế chấp QSDĐ chính là một kênh

huy động vốn, bởi vi đây là thị trường quan trọng để chuyển từ “vốn chết”

sang “vốn sống” hoạt động trong thị trường tín dung Vì lẽ đó mà không phảingẫu nhiên trong một Báo cáo nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước đã chỉ ra

có đến 68% số người được hỏi cho rang thé chấp QSDĐ là quan trọng nhấttrong những quyền năng của người sử dụng dat’

Khi QSDĐ được thừa nhận như một tài sản đảm bảo tiền vay đã thúcđây thị trường tín dụng phát triển, bởi vì những năm gần đây, dư nợ cho vay

có thế chấp bằng QSDĐ và bất động sản tăng khá mạnh: Năm 1998 so với-_ năm 1993 bang 7,3 lần; năm 2001 bang 3,1 lần so với năm 1998; cuối tháng03/2002 so với cuối năm 2001 tăng 13%” Như vậy, đất đai đã và đangđược nhìn nhận dưới góc độ thương mại và tài chính.

Nghiên cứu sự phát triển của thị trường tài chính của các quốc gia trênthế giới cho thấy, đặc biệt tại các nước đang phát triển, giá trị của nhữngcông cụ nợ có cơ sở là đất đai và bất động sản chiếm tỷ trọng tương đối lớntrong tong giá trị của thị trường no Dù chúng ta trên đà của một nước đang

!' Thời báo Kinh tế Việt Nam, số 135, thứ sáu, ngày 07/07/2006

= a Nguyễn Quang Tuyến: Thế chấp QSDD, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, Số 03/2002

> Trần Thị Thái Hà, “Xây dung thị trường đất và bat động sản dé phát triển thị trường

von ở Việt Nam” - Tạp chí nghiên cứu kinh tế số 316, thang 9/2004

phát triển nhưng chắc chắn cũng không nằm ngoài xu hướng chung đó Tại

thành phố Hỗ Chí Minh, tính đến cuối năm 2000, riêng tài sản bảo dam bằng

QSDD lên tới 2870 tài sản, trị giá 933 ty 332 triệu đồng

Lý giải điều nay, chúng ta có thé dựa vào những đặc tính của đất dai

với tư cách là một tai sản, đồng thời là tài nguyên Thừa nhận đất dai là tàinguyên, có thê thấy đây là tài nguyên đặc biệt khan hiểm: Sự phát triển của

khoa học công nghệ, sự ưu việt của tri thức cũng không thé giúp con người

có thể sản xuất ra đất, tái chế ra đất Sự hạn chế này chính là một trong

những nguyên nhân dẫn đến cuộc tranh luận chưa có hồi kết về vấn đề sở

hữu Nhà nước hay thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai ở nhiều nước trên thếgiới, trong đó có Việt Nam.

Trong khi đó, đất đai tham gia vào tất cả mọi hoạt động của đời sôngkinh tế với tư cách là một yếu tố đầu vào quan trọng nhất và không thé thaythế được Dưới góc độ tài sản, đất đai là loại tài sản tuyệt đối, bởi vì nó là

“quyền không giới hạn cả về thời gian (vĩnh cửu) lẫn không gian (chiều sâu,

chiều cao) và không thé thay đổi, không thé chia sẻ (không ai có quyền dembán hay cho nước ngoài dù chỉ một ly, một tắc về đất đai)”

Nếu nhìn nhận từ góc độ kinh tế cho thấy, theo nguyên lý chung, bấtđộng sản là tài sản có giá trị lớn, hữu hiệu và quan trọng trong các biện phápbảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Trong bất động sản bao gom nhiéu loai

tài san nhưng QSDD có gia tri đặc biệt và được các TCTD chấp nhận hơn

cả vì thông thường giá trị của đất đai qua thời gian thường lên giá khác với ty

lệ hao mòn của các hình thức bất động sản khác như: nhà ở, công trình xâydựng Và như vay, cùng với nguyên tắc giá trị tài san bao đảm tiền vay phải

lớn hơn tông giá trị nghĩa vụ tài sản được bảo đảm trong trường hợp phải

phát mại tài sản cua khách hàng thì với QSDD, TCTD sẽ hạn chế được lo

ThS Trần Quang Huy: QSDĐ đặc điểm và nội dung pháp lý của QSDĐ.

lắng giá tri tài san đó không đủ dé thực hiện được nghĩa vụ trả nợ của khách

hàng đối với khoản vay

Trên đây là những lý giải cho câu hỏi tại sao các TCTD lại ưa dùngQSDĐ của khách hàng làm tài sản bảo đảm cho các khoản tiền vay, và hầuhết các khoản vay lớn đều được thế chấp bằng giá trị QSDĐ và tài sản gắnliền với đất

Kinh doanh luôn tiềm an những van dé phát sinh mà có thé các chủ thểkhông mong muốn Vì thế, lường trước và có những phương án dự phòng làđiều tất yếu, song không phải lúc nào người ta cũng dự liệu được tất cả Từ

vai trò đặc biệt quan trọng của hệ thống các TCTD trong nền kinh tế quốc

dân, luật pháp cần có những quy định rất cụ thé dé bảo đảm an toàn cho từng

tổ chức và cho cả hệ thống Cụ thể như quy định hạn mức cho vay đối với

mỗi khách hàng, tỷ lệ dự phòng cũng như tỷ lệ nợ xấu cho phép trong tìnhtrạng bình thường,

Có một thực tế là dường như khi cho vay trong thị trường tín dụngngày càng phát triển cả về số lượng và chất lượng thì đồng nghĩa với đó, tỷ lệ

nợ xấu, nợ khó đòi cũng gia tăng theo Xử lý nợ tồn đọng dé thu hồi vốn làvan đề được các TCTD rất quan tâm, đặc biệt là đối với các Ngân hàng

thương mại Bởi vì cho đến hiện tại, việc xử lý nợ tồn đọng, đặc biệt là

nợ có tài sản bảo đảm là QSDĐ và bat động sản dang gặp phải rất nhiều

trở ngại |

Tại thành phố H6 Chi Minh, tinh đến cuối năm 2000, nợ tồn đọng cótài sản bảo đám là 8573 tỷ đồng, chiếm 73,87% trong tong số nợ quá hạn

Đến tháng 9/2001, giá trị của những tài sản bảo đảm tiền vay còn tồn đọng

chưa xử lý được của các Ngân hàng thương mại trên cả nước là 15.000 ty

đồng Trong con số không 16 này, có đến 80% là tài sản thế chấp bằng giá trị

QSDĐ và tài sản trên đất Š Đến nay, sau rất nhiều nỗ lực tìm cách tháo ĐỠ

nhưng tình trạng này vẫn không có nhiều chuyển biến Theo thống kê củaNgân hàng Nhà nước, giữa năm 2005, nợ xấu của toàn hệ thống Ngân hàng

đã lên đến 20.000 ty đồng, trong đó có đến 1/3 là nợ có tai sản bảo dam là

QSDD và bat động sản Chi riêng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã có

khoảng 2.915 tài sản tri giá gần 1.000 tỷ đồng cần xử lý nhưng mới chỉ xử lýđược khoảng 120 tài sản “Những con số trên đã phan ánh tình trang nợ cóbảo đảm nhưng chậm được thu hồi Điều này thực sự gây ảnh hưởng xấu đếnhoạt động của ngân hàng trong việc tái cấp vốn đối với nền kinh tế

Phần lớn khếi lượng nợ có tải sản bảo đảm chưa thể xử lý được lại là

QSDĐ và tai sản gắn liền với đất Bản thân dat dai đã tồn tại trong nó rất nhiều vấn

dé cần bàn luận mà trên thực tế có lẽ không có lĩnh vực nao lại nhiều khiếu kiện,

tranh chấp, tố cáo và vi phạm pháp luật như ở Việt Nam trong lĩnh vực nảy, nơi ít

có đến 60%, nơi nhiều có đến 90% Có đến gần một nửa các án kinh tế là các ántranh chấp trong hợp đồng tín dụng mà nguyên nhân của những tranh chấp nàyphát sinh chủ yếu từ tài sản bảo đảm, trong đó nỗi lên là QSDĐ và BĐS Không

tránh khỏi tình trạng chung của xã hội, các TCTD đã gặp phải rất nhiều các vướng

mắc, trở ngại trong việc xử lý QSDĐ để thu hồi nợ Điều này làm cho tình hình tài

chính của các TCTD gặp rất nhiều khó khăn do chưa thể thu hồi được ng, lại phải

ôm giữ một khối lượng tài sản không lồ chưa thể bán ngay được mà theo sự biến

động của thị trường, giá trị của nó có thé suy giảm và còn phải chịu các chi phí choviệc trông coi, quản ly Néu có tranh chấp, họ còn mat thêm thời gian, công sức dé

theo đuôi chờ đợi phán quyết của Tòa mà có khi vụ kiện có thể kéo dài đến 2 năm

hoặc lâu hơn nữa Trong khi đó vốn lại chưa thu hồi được nhưng các họ vẫn phải

thanh toán đầy đủ các khoản lãi từ các nguồn vốn huy động khác nhau Dù chỉ cho

'S Th.S Nguyễn Thị Nga :Lý luận và thực tiễn về đấu giá QSDĐ — Tạp chí Luật học 5/2004

'° Xem http://www.vietcombank.com.vn ngày 22/7/2005.

vay chi bang khoảng 70% giá trị của tài san thé chấp nhưng liệu với ngần ấy thời

gian và các chi phí phải bỏ ra, khi xử lý được thì liệu có đủ so với gia tri của các

khoán nợ mà họ phái thu hồi? Thiét hại mỗi tháng lên đến hang ty đồng mà cácTCTD phải gánh chịu từ thực tế này là điều có thé hiểu được

3 Chương II

NHUNG VƯỚNG MAC, BAT CẬP TRONG QUÁ TRÌNH

XỬ LÝ QSDĐ KHI NSDĐ KHONG TRA DUOC NO CHO CÁC TCTD KINH NGHIEM QUA MOT SO VỤ AN LỚN.

Làm thế nào day nhanh được tiến độ xử lý QSDĐ để thu hồi nợ là điềurất bức xúc của các TCTD, đặc biệt là đối với các Ngân hàng thương mại —

hệ thống chủ lực cung ứng đến 75% vốn tín dụng ngân hàng đầu tư cho các

thành phần kinh tế trong cả nước Nguyên nhân của tình trạng này khôngphải do chúng ta thiếu luật, ngược lại sự thiểu đồng bộ của các văn bản phápluật là trở ngại và gây khó khăn cho sự vận dụng Kéo theo đó, hoạt động của

- các cơ quan như thi hành án, thuế, nhà đất, cơ quan quản lý Nhà nước địaphương đôi khi lại trở thành rào cản trong tiến trình xử lý Ngoài ra, chúng ta

không thé không kể đến một khía cạnh khác nữa nằm ngay trong bản thân

các ngân hàng là việc thâm định cho vay, định giá của một bộ phận không

nhó chưa tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật cũng đã góp phân tạonên vướng mắc khi phải tiến hành phát mãi tài sản QSDD của khách hang dé

quá trình xử lý này gắn với các vụ án điển hình mà TCTD có quyền xử lý tàisan bao đam là QSDD.

1 Han ché trong quy dinh vé phương thức xử lp quyền sử dụng đất

Theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP thì khi TCTD có quyền xử lý tài sản

bảo đảm, có thể lựa chọn một trong bốn cách thức dé thu hồi nợ Quy địnhnày được đánh giá là đã tạo ra cơ chế thông thoáng và cởi mở cho hoạt động

thu hồi vốn của các TCTD Thế nhưng, với QSDD - loại tài sản “vàng” đốivới NSDĐ và trong các giao dịch bảo đảm thì các quy định cũng trở nên quá

khắt khe Thông tư số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-TCĐC ngày

23/4/2001 về hướng dẫn xử lý tài san bảo đảm tiền vay của các TCTD dé thuhoi nợ lại quy định: “Đối với tai sản bảo đảm là OSDĐ, tài sản gắn lién với

đất không xử lý được theo thỏa thuận của các bên trong hop dong thì TCTD

đưa tài sản ra bán dau giá đề thu hôi nợ hoặc khởi kiện ra tòa án”, đồng

thời việc bán đấu giá "phải được bán tại t6 chức bán đấu giá chuyên trách `.Nhu vậy, vô hình chung quy định của Thông tư 03 đã triệt tiêu quyền

được trực tiếp bán tài sản, nhận chính tài sản và cả quyền lựa chon

phương thức xử lý tài sản của các TCTD, không đúng với các quy định

của Nghị định 178 |

Quy định này gây cản trở rất lớn cho tiến trình xử lý QSDĐ dé thu hồi

nợ của các TCTD Bởi vì hiện nay, hầu hết các trung tâm bán đấu giá chuyên

trách đều được thành lập theo quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, thành

phố trực thuộc Trung ương, do Sở tư pháp trực tiếp quản lý Số lượng cáctrung tâm này không nhiều, trong khi số lượng tài sản phải xử lý rất lớn, đặc

biệt là của các Ngân hàng đóng trên các thành phố lớn như: Hà Nội, Hồ Chí

Minh Thủ tục của một cuộc bán dau giá cũng rất rườm rà, tốn nhiều thờigian bởi vì chỉ sau khi niêm yết việc bán đấu giá QSDD 30 ngày, các trungtâm mới được tô chức đâu giá, đó là chưa kê đên thời gian trước đó các

TCTD phải làm các thu tục khác như xin giấy phép của UBND cấp có thâm

quyên, thoa thuận đi đến ký kết hợp đồng, tổ chức định giá,

Điều đặc biệt hơn là theo quy định về quy chế bán đấu giá tài sản thì

hợp đồng ủy quyền bán đấu giá, người nhận cầm có, thé chấp và người cầm

cố, thé chấp mà đối với tài sản QSDĐ ở đây là giữa ba bên: Trung tâm bánđấu giá - Ngân hàng - nguời đi vay Và chỉ khi trong hợp đồng thé chấp cóthỏa thuận về việc bán đấu giá mà người thé chấp “vắng mặt không có lý do

chính đáng hoặc từ chối kỷ kết hợp dong bán đấu giá” thì hợp đồng ủyquyền bán dau giá mới được ký kết giữa người nhận cầm có, thế chấp vớingười bán dau giá” Các quy định này trở nên không hợp lý vì thực tế có

.- không ít trường hợp khi không có khả năng trả nợ ngân hàng , NSDD có tâm

lý trồn tránh hoặc thiếu tinh than hop tac dé trả nợ, đặc biệt là đối với các vụ

án kinh tế lớn Và cũng cần phải nói thêm rằng trong trường hợp nếu có thỏa

thuận về phương thức xử lý giữa người vay và ngân hàng thì rất hiếm hoi

mới có trường hợp họ lựa chọn trung tâm bán dau giá tài san vì với thủ tục

rườm rà, nợ của người di vay theo thời gian ngày càng tăng lên, hơn nữa chi

phí dịch vụ qua các trung tâm này không phải là nhỏ, tất cả lại được tính vào

giá trị QSDD phải bán Còn đối với các ngân hàng, với mối dự nợ quá hạn

này phương châm của ho là thu hồi được khoản vay đó cảng sớm càng tối

Cũng theo Thông tư 03, đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm

được Nhà nước giao cho hộ gia đình , cá nhân thì người tham gia đấu giá

phải có “đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 9 Nghị định 17/1999/NĐ-CP

ngày 27/3/1999” của Chính phú Có nghĩa là ngoài việc trực tiếp sản xuất

nông nghiệp, có nhu cau sử dung ra họ phải là người “chia có đất hoặc dang

sử dụng đất dưới han mức theo quy định của pháp luật° Quy định này cũng

sẽ gây cản trở cho việc xử lý QSDĐ đã thế chấp là đất nông nghiệp vì phải

lựa chọn người tham gia đấu giá Có thể đặt ra tình huống, nếu như tất cả

Xem: Điều 4, 7 8 Nghị định 86/ND-CP ngày 19/12/1996 về việc ban hành quy chế bán dau giá tai san.

người tham gia dau giá co nhu cầu sử dụng dat nhưng họ đều đang sử dụng

diện tích đất cao nhất trong hạn mức thì trường hợp này QSDD nông nghiệp

sẽ được xử ly như thế nào để các TCTD có thể thu hồi được nợ?

Một vấn đề nữa là, Nghị định 164/2004/NĐ-CP ngày 14/9/2004 về kê

biên, đấu giá QSDD dé đảm bảo thi hành án có quy định điều kiện dé QSDĐ

của người phải thi hành án được kê biên, bán dau giá là “người phải thi hành

án có giấy chứng nhận OSDP được cấp theo quy định cua Luật dat dai

1987, Luật đất dai 1993, Luật dat dai 2003 hoặc giấy chứng nhận quyên sở

hữu nhà ở và QSDPD ở tại các đô thị theo quy định tại Nghị định số 60/CPngày 05/07/1994 cua Chính phu hoặc một trong số các loại giấy tờ về OSDPquy định tại khoản | và khoan 2 hoặc thuộc một trong các trường hợp quyđịnh tại khoản 4 và khoản 5 Điều 50 của Luật đất đai 2003” Cả trước hoặc

sau khi có Nghị định 164 thì quy định này cũng không tỏ ra hậu thuẫn đề các

TCTD có thé day nhanh việc thu hồi nợ Boi vì có rất nhiều trường hợp

QSDD không phải là tài sản bao đảm tiền vay nhưng lại là tài sản thi hành:-án

trả nợ cho các TCTD nhưng vẫn chưa có giấy tờ hợp lệ, dù đất đó thuộc

quyền của người sử dụng đất và rõ ràng không có tranh chấp.| Quá trình xử lý

tải sản QSDĐ để thu hồi nợ của vụ án EPCO — Minh Phụng phản ánh rõ bất

cập này.

Vụ án EPCO — Minh Phụng được coi là vụ án lớn nhất có liên quan

dén hoạt động cấp tín dụng của Ngân hàng từ trước đến nay và đã để lại rất

nhiều bài học lớn cho công tác quản lý Nhà nước cũng như trong hoạt độngcủa ngân hàng Nguồn vốn mà các ngân hang trông chờ dé có thé thu hồi lại

từ vụ án nay là tài sản thé chấp của Epco, phan lớn là từ QSDD và bat độngsản trên đất Chúng téi xin tóm tắt ngăn gọn lại vụ án này, còn những van đề

cụ thé liên quan đến xử lý QSDD của vụ án này sẽ được phân tích sau

Lăng Minh Phung (sinh năm 1957), nguyên chủ tịch Hội đồng Quản trị

kiêm giám đốc công ty TNHH Minh Phụng, đồng thời là phó giám đốccông ty TNHH Epco Từ năm 1993 đến năm 1997 cùng với Liên Khui Thìn

và sự giúp đỡ của Phạm Nhật Hồng - nguyên phó giám đốc Ngân hàngCông thương Hồ Chí Minh cùng một số cán bộ ngân hàng khác đã chiếm

đoạt tài sản của Nhà nước và các ngân hàng Khoảng 5.000 tỷ đồng đã bị

thất thoát bằng cách nhập ủy thác hàng, bán ngay lấy tiền đầu tư vào bất

động sản Liên quan và là đối tượng lừa đảo trực tiếp của Epco-MinhPhụng là hàng loạt các Ngân hang bao gồm: Vietcombank thành phố Hồ

Chí Minh, Sở giao dich II Ngân hàng Công thương Việt Nam, Ngân hàng

Công thương Sài Gòn, Ngân hàng cổ phan thương mại Xuất nhập khẩu(Eximbank) Bản án hình sự 05/HSPT của Tòa án nhân dân tối cao ngày1/12/1999 đã tuyên phạt tử hình đối với những kẻ trọng tội, đồng thời cũng

đã ra những phán quyết về những van dé liên quan đề đảm bảo thu hồi nợ

cho các ngân hàng Riêng về thiệt hại mà toà đã tuyên ở vụ án này là trên

4800 tỷ đồng, 54 triệu USD, 224 nhà xưởng, trên | triệu m đất, hàng trăm

xe 6 tô

Ngày | 1/7/2003, an tử hình Tang Minh Phụng va Pham Nhật Hồng đã được

thi hành và người ta đang có gang khắc phục những hậu quả đã dé lại của

vụ án Sau rất nhiều nỗ lực, cố gắng, các Ngân hàng đã và đang xử lý khốitài sản bảo đảm tương đối lớn dé thu hồi no, trong đó có quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, đồng nghĩa với tiến trình này có rất nhiều bat cập nảy sinh trong

áp dụng, thực thi Luật và trên thực tế

Trong số các tài san là QSDĐ mà các Ngân hàng có quyền xử lý đãkhông thé đưa ra bán đấu giá được do chưa có giấy chứng nhận QSDĐ hợppháp hoặc đất được chuyển nhượng nhưng do chưa thanh toán hết số tiền

chuyển nhượng theo hợp đồng nên chủ sử dụng đất cũng không chịu bàn

_ giao cho các cơ quan chức năng đề thực hiện việc thi hành án

2 Về cơ chế xin phép khi TCTD thực hiện bán đấu giá quyền sử

dụng đất

Không những quy định về mặt hình thức (bắt buộc phải bán đấu gia),

luật còn can thiệp sâu vào quy trình xử ly tài san bao dam của các ngân hang.

Cũng theo Thông tư 03, các TCTD phải làm một thủ tục là gửi hồ sơ xinphép ban đấu giá đến các cơ quan quản lý Nhà nước Š Và chỉ khi có văn bảncho phép của UBND cấp có thắm quyên thì các ngân hang mới được phép ủy

quyền cho trung tâm bán đấu giá tài sản thực hiện việc bán đấu giá Văn bản

_ cho phép ban đấu giá sẽ chi được đưa ra sau 15 ngày kể từ ngày UBND cấphuyện/tỉnh nhận được hồ sơ đề nghị cho phép bán đấu giá

Danh rang trong bat cứ một lĩnh vực nào của đời sống xã hội thì tăng

Cường sự kiểm tra, giảm sát, bảo đảm thực hiện đúng pháp luật của các cơquan Nhà nước là rất quan trọng, song trong lĩnh vực đất đai, hoạt động quản

lý giám sát này càng trở nên có ý nghĩa Có lẽ quy định về thủ tục “xin phép”này của các TCTD cũng không năm ngoài mục đích đó Song, liệu quy định

nay có thực sự cần thiết trong hoạt động xử lý QSDĐ là tài sản bảo đảm tiềnvay của các TCTD?

Thứ nhất là do chính sách đất đai của Nhà nước nên không phải bất cứ

loại đất nào người sử dụng đất cũng có quyền đem ra thế chấp tại các ngân

hang dé vay tiền Tại khoản 3, Điều 8 của Nghị định 178/1999/NĐ-CP về

'3 Xem phụ lục I

xác định giá trị tai sản bao đám tiền vay cũng đồng nghĩa với việc đã liệt kê

ra các loại đất mà các tô chức, cá nhân có thé đem ra thé chấp tại các TCTD.Dong thời “hợp đồng thé chap, bao lãnh bằng OSDP phải có giấy chứngnhận, công chứng cua Nhà nước, trường hợp thé chap bằng OSDP của hộ

gia định, cá nhan thì được lựa chọn hình thức chứng nhận cua công chứngNhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn nơi cóđát””” Vì thế, hoạt động thé chấp bằng QSDĐ của tổ chức, cá nhân, hộ gia

đình không những được quy định rất chặt chẽ mà còn luôn phải chịu sự giámsát của các cơ quan Nhà nước Giao dịch này được điều chỉnh bằng các quy

định chung của Bộ luật dân sự, Pháp luật đất đai, gan với nghiệp vu là pháp

luật về hoạt động cho vay của các TCTD Vậy thì các ngân hàng có phải “xin

phép” thêm lần nữa trước khi xử lý QSDĐ?

Thứ hai, nêu làm một phép tính nhằm, từ việc xin phép đến tổ chức

bán đấu giá và làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người muatài san có thé thấy khoảng thời gian này là không nhỏ tính từ thời điểm

_ TCTD quyết định xử lý đến khi xử lý được Bao gồm:

- 15 ngày xin phép UBND cấp tỉnh/huyện cho phép bán đấu giá tàisản.

- 15 ngày thực hiện việc đăng ký bán đấu giá

- — 30 ngày niêm yết tài sản bán đấu giá.

- 15 ngày cho thời gian cấp giấy chứng nhận QSDĐ hoặc 60 ngày

đối với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở

Với quy định này, gần như tiến trình hoạt động xử lý QSDĐ củacác ngân hang trông cho vào hoạt động của cơ quan khác Việc này cũng

đã lý giải cho nguyên nhân tại sao có những phán quyết của toà đã có hiệulực rất lâu mà không thẻ thi hành được

Khoản 1, Điều 130, Luật đất đai 2003

Vnexpress.net, thứ hai, 30/4/2001, 10:03 (GMT+7)

Ngân hang không bán nôi tài san Minh Phụng - Epco

Đã 17 tháng kế từ ngày bản án xử vụ án Minh Phụng - Epco có hiệu lực,nhưng các ngân hang chỉ bán được 15 trong tông số 375 tài sản thé chapđược xác minh do họ sở hữu, trị giá 2.142 tỷ đồng (theo định gia cua

tòa) |

Sở Giao dịch II Ngân hàng Công thương Việt Nam có 218 tài sản thếchấp của Minh Phụng và Epco nhưng số đã bán chưa đến 5 Trong khiNgân hàng Sài Gòn Công thương bán được 3 trong tổng số 56 tài sản họđược sở hữu Ở Vietcombank và Eximbank tình hình cũng không sáng

sủa hơn.

Điều bắt lợi hơn cả là trong khoảng thời gian ấy, vốn của ngân hàng

van tồn đọng trong khối “tài sản chết” Dù ngân hàng được phép khai thác

hay sử dụng, nhưng như chúng ta đã biết, đặc trưng cia QSDĐ là người tachỉ có thể khai thác được các giá trị tối ưu của nó trong một khoảng thời gian

dài nhất định và phải có sự đầu tư Nhưng liệu các ngân hàng sẽ dau tư vakhai thác, sử dụng như thế nào khi luôn canh cánh nỗi lo QSDĐ bất cứ lúc

nào cũng bị đem ra bán đấu giá theo yêu cầu của bên thế chấp hoặc bằng một

quyết định của Tòa án? Không thu hồi được khoản tín dụng đã cấp, trongkhi chủ yếu là vốn đi vay để cho vay lại, ngân hàng còn phải chịu thêm

các khoản chỉ phí cho việc bao quản tài sản Chi phí bảo quản, chi phí

định giá, quảng cáo bán tài sản, bán tài sản, tiền hoa hồng, chỉ phí, lệ phíbán đấu giá, các khoản chỉ phí được gọi là hợp lý khác cùng thuế, cáckhoản phí phải nộp vào Ngân sách nhà nước, tầt cả đều do lên dau giá

tri QSDĐ bi xứ ly ngoài no gốc và lãi vay của người đi vay Va mặc dùmục đích của việc xứ lý này là đảm bảo thu hồi nợ cho các TCTD nhưng nợgốc, lãi vay, lãi vay quá hạn của khách hàng chỉ được thanh toán sau khi đã

trừ đi tất cả các khoản chi phí trên Vi thế, rất nhiều trường hợp dù ngiĩa vụ

của khách hàng nho hơn giá trị tài san bao đảm nhưng khi xử lý được tài sản

đó, TCTD vẫn không thé thu hồi được hết số nợ của khách hàng Điều này

giúp lý giải một phần tại sao xử lý tải sản bảo đảm là QSDĐ lại là “conđường đau khổ” của các ngân hàng

3 Quy định về phạm vi thé chấp chưa phù hợp

Trước khi có Nghị định 178, hoạt động thé chấp chủ yếu được điều

chỉnh bằng Bộ luật dân sự Suy cho cùng thì thé chấp cũng là một giao dịch

dân sự Thế nhưng, ngay bản thân những quy định của pháp luật cũng đã có

những mâu thuẫn chưa thống nhất và gây khó khăn, lúng túng cho quá trình

xử lý Theo quy định tại Điều 732 Bộ luật dân sự 1995 thì khi “thé chấpQOSDĐ thi nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài

sản khác của người thé chấp gan liễn với dat chỉ thuộc tài sản thé chap nếu

có thỏa thuận ” Điều này cho phép người sử dụng đất có thé thê chap QSDD

dé vay vốn ngân hàng mà không cần phải thé chấp tài sản trên đất Hoặc cóthể thế chấp tài sản trên đất mà không thế chấp QSDĐ, hoặc tách bạch giữaQSDD và tài sản trên đất dé thế chấp tại các TCTD khác nhau Sẽ không cóvấn đề gì đáng bàn ở quy định này nếu không phát sinh khâu QSDĐ phải đưa

ra xử lý đề thu hồi nợ |

Quá trình xử lý tài sản của Ngân hang Công thương thành phố Hồ Chí

Minh trong vụ EPCO cũng đã gặp phải thực tế dở khóc dở cười này Trước

đó công ty EPCO đã thực hiện việc thế chấp một số mảnh đất tại Ngân hàng

Công thương nhưng không thé chap tai san trén dat Phan quyết của Tòa giao

QSDĐ cho Ngân hàng Công thương nhưng tài sản xây dựng trên đất lại

thuộc quyền sở hữu của người khác Khi công ty quản lý và khai thác tài sản

thuộc Ngân hàng Công thương tô chức bán dau giá đã không có bat kỳ ai đến

đăng ký mua, ngay chủ tài sản trên đất dù được Ngân hàng thuyết phục cũngkhông chịu mua.

Ngoài ra, dù QSDD và nhà ở trên đất là hai tài sản không thể tách rời

nhau nhưng không hè vi phạm pháp luật Công ty Minh Phụng đã tách ra đề

dam bảo thực hiện nghĩa vu trả nợ đối với hai ngân hàng Đó là thé chấp nhà

cho Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, thế chấp QSDĐ cho Ngân hàng

Công thương Việt Nam Khi vụ án xảy ra, cả hai ngân hàng đều không biết

phải xử lý như thé nào Chắc chắn rang dé có thé xử lý được không còn cáchnào khác là họ phải thoả thuận chọn cùng một cơ quan bán dau gia, cungthực hiện một cuộc ban đấu giá

Những bắt cập trên trong quy trình bán đấu giá QSDĐ của Epco làmột kinh nghiệm rất lớn trong xây dựng, dự liệu và đảm bảo hiệu quả thực

thi các quy định của pháp luật trong cuộc sống Chính vì thế mà Nghị định

178 đã có những quy định nhằm khắc phục các hạn chế trên Tại Điều 6,

khoản 5: “khi thể chấp tài san gắn lién với đất đai, khách hàng vay phảithé chap cả giá trị QSDĐ cùng với tài san đó trừ trường hợp pháp luật có

quy định khác ` Ngược lại, “việc thế chấp giá trị QSDĐ mà trên đất có tài

san gan lién thì giá trị QSDĐ và giá trị tài sản khác gan lién với dat”.Cách quy định này được đánh giá cao, vi nó khắc phục được hạn chế trongquy định của Bộ luật dân sự 1995 trước đó, đặc biệt là trong tiến trình xử

lý QSDĐ, đồng thời phù hợp với quy định về bảo đảm tiền vay bằng đất

đai của phần lớn các nước trên thế giới

Thể nhưng, không hiểu tại sao Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày29/12/2002 về sửa đồi, bỗổ sung một số điều của Nghị định 178 lại trở lại quyđịnh về Vi phạm thế chấp có nội dung tương tự như Bộ luật dân sự 1995

trước đó, dù Nghị định có quy định thêm: “7zưởng hợp các bên thoa thuận

có thé chap, bao lãnh tách roi giữa tài san gắn lién với đất và giá trị QSDĐ

thì TCTD nhận thé chấp, bao lãnh phải có khả năng quan lý được tài san đó

dé thu hỏi nợ” Đến Bộ luật dân sự 2005 thì quy định về việc không bắt

huộc phải thế chấp QSDĐ phải gắn với cả thế chấp tài sản trên đất lại

được khẳng định một lần nữa Rõ ràng, dựa vào đặc điểm của dat đai vàkinh nghiệm đã cho thấy quy định như vậy là không khả thi

4 VỀ thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập doanhnghiệp phát sinh từ xử lý tài sản bao dam

Hiện nay, các quy định của pháp luật vẫn chưa thông nhất về việc có

đánh thuế chuyên QSDĐ đối với hoạt động chuyển nhượng QSDĐ là tài sản

- trong giao dịch bảo dam với mục dich để thu hồi nợ hay không? Nghị định178/1999/NĐ-CP khẳng định: “Việc xử lý tài sản bảo đảm tiên vay là biệnpháp dé thu hôi nợ, không phải là hoạt động kinh doanh tai sản cua

TCTD "”” Xét về mục đích và bản chất của việc xử lý QSDĐ, chúng tôi hoàn

toàn đồng ý với quan điểm này Và theo cách hiểu này thì hoạt động bán tài

sản của các TCTD sẽ không phải chịu thuế Quy định này cũng phù hợp với

công văn số 4184/TCT ngày 17/10/1998 trước khi áp dụng thuế giá trị gia

tăng là việc ban tài sản thế chấp dé thu hồi nợ không thuộc đối tượng pháichịu thuế doanh thu ;

Nhưng trên thực tế, chính những rắc rối của pháp luật lại khiến chocác Cơ quan thuế rất lúng túng Bởi vì theo Thông tư 03 “việc tính thuế

chuyên nhượng quyên sở hữu quyên sử dung tài san bao đảm tiền vay được

thực hiện khi làm thu tục chuyến nhượng quyên sở hữu , quyên sử dụng hoặc

khi TCTD nhận chính tài sản bao dam dé thay thé nghĩa vu tra nợ mà tai san

đó được chuyên nhượng quyền sở hữu, quyên sử dụng cho TCTD" Nội dung

này đã đi ngược lại Nghị định 178 và công văn số 4184 trước đó Các cơ

” Khoản 8, Điều 31 Nghị định 178/1999/NĐ-CP

quan thuế cho rang việc bán đấu giá QSDĐ dé thu hồi nợ cũng giống như

hoạt động kinh doanh của ngân hàng Vì thế, Ngân hàng phải chịu rất nhiều

loại thuế áp dụng bao gồm: Thuế trước bạ, thuế chuyển OSDĐ, thuế giá tri

gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp phat sinh từ việc xử lý tài sản bảođảm tiền vay Tiếp theo đó, công văn số 5059 TCT/CS ngày 18/11/2000 củaTổng cục thuế khang định Ngân hàng thương mại khi bán tài sản dé thu hồi

nợ phải chịu thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp

Theo luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2003 thì đối với các tổ chức

kinh doanh, thu nhập phát sinh từ việc chuyên nhượng QSDĐ là đối tượngphải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp tử việc chuyến nhượng QSDD Va

lẽ dĩ nhiên quy định này cũng áp dụng cho các TCTD Dé di đến tra lời

câu hỏi, liệu quy định này có hợp lý hay không chúng tôi sẽ tìm hiểu cách

thức tính thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển QSDD để thu hồi nợcủa các TCTD.

Theo thông tư 128/2003/TT-BTC thì thuế thu nhập từ việc chuyển

QSDĐ được tính trên phần điều chỉnh chênh lệch giữa doanh thu và chỉ phí

về chuyên quyên Trong đó:

Chi phí chuyên -_ Giá vốn của dat Các chi phí khác

QSDD chuyén quyén liên quan `

Vậy giá.vốn của đất chuyển quyền được xác định như thế nào? Đây làvan dé đang được tranh cãi nhiều và gây bat lợi rất lớn cho việc thu hồi vốncủa các TCTD Vì chưa có hướng dẫn cụ thé nên hiện nay, cách tinh giá vontrên đất dé tính thuế như thé nào lại là tùy theo “cách hiểu” của Cục thuế mỗiđịa phương và thường nỗi lên hai cách xác định:

°' Xem điểm b,c, d, e, y, h khoán 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 phần IV mục C, TT 128/2003/T1-BTC ngày 22/12/2003

- Cục thuế yêu cầu các TCTD kê khai theo giá mà khách hàng vaymua lại từ người ban trước day”

- Hoặc yêu cầu các TCTD kê khai theo giá do UBND các địa phươngcông bố tại thời điểm chuyền nhượng

Tuy nhiên, cách tính nào cũng lộ rõ những bất cập Bởi vì giá cả

- QSDĐ luôn có xu hướng tăng lên va qua rất nhiều năm các TCTD mới xử lýđược tài sản bảo đảm, trong khi các loại giá vốn của đất áp dụng cách tính

như trên đều rất thấp Điều này dẫn đến chênh lệch giữa doanh thu và giávốn đất chuyền nhượng là rất lớn Vì thuế thu nhập doanh nghiệp được

tính theo phương pháp lũy tiến (Xem Phụ lục II)” nên số tiền mà doanh

nghiệp phải nộp rất cao so với doanh thu từ việc chuyền quyền, chưa kể

đến các chỉ phí cho việc bán đấu giá, bảo quản tài sản Chính vì thế, rất

nhiều trường hợp TCTD sau khi bán tài sản bảo đảm không đủ để thu

hồi nợ

Với những quy định của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật cácTCTD như hiện nay còn dẫn đến một hệ quả nữa là Pháp luật không tránh

khỏi việc đánh thuế hai lần đối với các khoản thu nhập từ chuyển

QSDĐ Lan một là thuế chuyển QSDD được đánh trực tiếp như nói ở trên

Theo Quyết định 439/2005/QD-NHNN ngày 22/4/2005”” ban hành

quy định về phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tíndụng trong hoạt động ngân hàng thì phần lớn các khoản nợ tồn đọng của các

TCTD đã được xử lý bằng quỹ dự phòng rủi ro trích lập theo quy định củaThống đốc Ngân hàng Nhà nước Vì thế, khi thu hồi được khoản nợ của

? Việc này tốn rất nhiều thời gian của các TCTD dé có thé tìm hiểu được giá mà khách

_ hàng vay của mình đã nhận chuyển nhượng QSDD đã thé chấp từ nguồn khác mà có thé

lên tới thậm chí hàng chục năm trước đó.

?3 Phụ lục II: Trích các quy định về suất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sứ dụng đất

quyên thuê đất - Thông tư 128/2003/TT-BTC ngày 22/12/2003 của Bộ tài chính quy định chỉ tiết về luật thuế thu nhập doanh nghiệp.

* Thay thé Quyết định 488/2000 ngày 27/11/2000 trước đó.