xác định nhóm người sử dụng đất và thành viên nhóm người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ XÁC ĐỊNH NHÓM NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THÀNH VIÊN NHÓM NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TRẦN LINH HUÂN PHẠM TRỌNG NHÂN Ngày nhận bài:13/07/2022 Ngày phản biện: 20/07/2022 Ngày đăng bài: 30/09/2022 Tóm tắt: Bài viết tập trung phân tích, đánh giá làm rõ vấn đề pháp lý liên quan đến việc xác định nhóm người sử dụng đất, phương thức xác định thành viên nhóm người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Qua số hạn chế, bất cập quy định thực tiễn áp dụng pháp luật vấn đề này, từ đưa số định hướng kiến nghị hồn thiện Abstract: The article focuses on analyzing, evaluating the clarification of legal issues relating to the determination of land users groups, the foundation and the method to determine members of them according to the Land Law, thereby pointing out some disadvantages in provisions and practices of application of the law in this issue, and giving some suggestions Từ khố: Nhóm người sử dụng đất, Keywords: Group of land users, thành viên nhóm người sử dụng đất, Luật members of the land Use Group, Land Đất đai Law Đặt vấn đề Việc xác định nhóm người sử dụng đất cứ, phương thức xác định thành viên nhóm người sử dụng đất vấn đề quan trọng sở quan trọng để phục vụ hiệu việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (GCN) cho nhóm chủ thể Hơn nữa, việc xác định xác nhóm người sử dụng đất thành viên nhóm người sử dụng đất giúp hạn chế vấn đề tranh chấp có khả xảy vấn đề thực giao dịch thiết lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) Tuy nhiên, cách định nghĩa nhóm người sử dụng đất cịn nhiều mâu thuẫn nội hàm, phương thức xác định thành viên nhóm người sử dụng đất thủ tục cấp GCN nhiều bất cập Điều gây nhiều khó khăn cho cơng tác áp dụng thực thi pháp luật thực tế, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá điểm hạn chế, bất cập quy định thực tiễn áp  ThS., Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; Email: tlhuan@hcmulaw.edu.vn ThS., Cơng ty Luật TNHH IPIC – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh  Ghi chú: Tải viết toàn văn địa chỉ: http://tapchi.hul.edu.vn  65 TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 52/2022 dụng pháp luật xác định nhóm người sử dụng đất, phương thức xác định thành viên nhóm người sử dụng đất, từ đưa kiến nghị định hướng hoàn thiện điều quan trọng cấp thiết trước yêu cầu thực tiễn Xác định nhóm ngƣời sử dụng đất Nhóm người sử dụng đất thuật ngữ Luật Đất đai 2013 sử dụng Điều 95, Điều 99, Điều 167, nhiên Luật Đất đai 2013 không đưa khái niệm hay giải thích nhóm người sử dụng đất Theo đó, “nhóm người sử dụng đất” Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa ghi nhận dạng cụm từ viết tắt điểm i khoản Điều 15 sau: “Đối với trường hợp có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi chung nhóm người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất)” Căn vào nội dung quy định này, nhóm người sử dụng đất theo tinh thần Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT bao gồm nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất gọi chung nhóm người sử dụng đất Mặt khác, phân tích “nhóm người sử dụng đất” theo nghĩa đen nhóm người sử dụng đất tổ hợp người sử dụng đất phân định Điều Luật Đất đai 2013 nhóm người sử dụng đất bao gồm nhiều tổ chức nước; hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư; sở tơn giáo; tổ chức nước ngồi; doanh nghiệp có vốn đầu nước ngoài; người Việt Nam định cư nước ngồi Theo suy luận trên, cho cách hiểu theo nghĩa rộng mặt nội hàm “nhóm người sử dụng đất” đối chiếu quyền nghĩa vụ năm loại chủ thể loại chủ thể cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có nhiều điểm tương đồng, khơng khác biệt lớn, nên tổ hợp lại; điều cho thấy Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thu hẹp phạm vi nhóm người sử dụng đất Tuy nhiên, sau tra cứu điều khoản Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn, nhóm tác giả nhận thấy bất cập cách ghi nhận Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT định nghĩa nhóm sử dụng đất sau: (i) Bản chất hộ gia đình sử dụng đất bao gồm thành viên hộ cá nhân Luật Đất đai xem chủ thể độc lập; (ii) vợ chồng sử dụng đất chung khơng xem nhóm người sử dụng đất mà quy định tổ hợp thống đặc thù có mối quan hệ vợ chồng Như vậy, việc đưa định nghĩa Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT chưa giải hết mâu thuẫn chất nhóm cá nhân hộ gia đình trường hợp vợ chồng có QSDĐ chung Vì nhóm tác giả đề xuất sau: Một là, việc chuyển đổi hộ gia đình sử dụng đất thành nhóm cá nhân sử dụng đất xu hướng tất yếu cần thiết “Hộ gia đình sử dụng đất” có tiền thân trước “Hộ nơng dân” theo Luật Đất đai năm 1987 sau Luật Đất đai 1993 sửa đổi thành “Hộ gia đình”, đến Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2013 chủ thể kế thừa giữ nguyên Tuy nhiên, xét bối cảnh lịch sử chủ thể hộ nơng dân hay hộ gia đình sử dụng đất đời từ sách giao khốn theo bình qn nhân sau mơ hình hợp tác xã 66 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ nông nghiệp tan rã Tuy nhiên đến nay, chủ thể hộ gia đình dần hạn chế hệ để lại từ việc cấp giấy chứng nhận ghi tên “Hộ ông”, “Hộ bà” dẫn đến phát sinh tranh chấp đất đai vấn đề xác định đồng sử dụng để có quyền thực giao dịch; giao dịch vô hiệu xác định thiếu thành viên tham gia giao dịch quyền sử đất hộ… Hiện nay, giao dịch dân sự, quyền nghĩa vụ tài sản chung Hộ Bộ luật Dân 2015 quy định theo hướng cá nhân hóa, làm sáng tỏ chất “nhóm cá nhân” đồng sử dụng, từ xác định quyền, nghĩa vụ QSDĐ theo chế định tài sản chung nhiều cá nhân đồng sử dụng Vì vậy, Luật đất đai ngắn hạn, thiết phải cá nhân hóa “hộ gia đình sử dụng đất” trước hết phải ghi nhận tên đầy đủ thành viên giấy chứng nhận Về dài hạn, cần xóa bỏ “Hộ gia đình sử dụng đất” mà nên thay vào “nhóm người sử dụng đất” Đây xu tất yếu để giải tranh chấp giúp minh bạch hóa quyền sử dụng chung QSDĐ chủ thể đồng sử dụng Hai là, để thống cách hiểu cách khái quát nhóm người sử dụng đất, nhóm tác giả đề xuất đưa định nghĩa nhóm người sử dụng đất vào Điều Luật Đất đai 2013, nội dung định nghĩa sau: “Nhóm người sử dụng đất bao gồm nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng đất gọi chung nhóm người sử dụng đất” Với cách định nghĩa này, trường hợp cấp cho hộ gia đình, cấp chung cho vợ - chồng QSDĐ xem trường hợp cấp cho nhiều cá nhân thống cách hiểu theo nghĩa hẹp trường hợp cấp chung GCN cho nhiều tổ chức, cá nhân khắc phục hạn chế phát sinh từ khái niệm khác phân tích Xác định thành vi n nhóm ngƣời sử dụng đất 3.1 Căn ác định th nh viên nhóm ngƣời sử dụng đất GCN ưu tiên hàng đầu việc sử dụng để xác định thành viên nhóm người sử dụng đất Tuy nhiên, thông tin tên người sử dụng đất trường hợp cấp chung GCN nhiều hạn chế khơng thể xác định thành viên nhóm người sử dụng đất trường hợp cấp GCN cho hộ gia đình sử dụng đất GCN ghi “Hộ ông” “Hộ bà” mà không ghi hết tên thành viên lại GCN cấp cho nhiều chủ hộ chung cư có phần diện tích chung QSDĐ khơng ghi rõ sử dụng chung với Ngoài ra, số trường hợp cụ thể QSDĐ chung xác lập tài liệu di chúc trường hợp thừa kế chung; định giao đất, cho thuê đất trường hợp nhận chung, thuê chung; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trường hợp nhận chuyển nhượng chung QSDĐ; văn tặng cho QSDĐ cho nhiều người sử dụng đất;… Các tài liệu xem tài liệu ghi nhận xác lập QSDĐ chung nên có vai trị chứng minh tư cách thành viên nhóm người sử dụng đất Ngồi nguồn trên, có số giấy tờ khác mà quan nhà nước hay tổ chức công chứng yêu cầu để xác định thành viên nhóm người sử dụng đất, kể đến giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, văn thỏa thuận tài sản riêng vợ chồng… Theo đó, giấy chứng nhận đăng ký kết có vai trị chứng minh QSDĐ xác lập thời kỳ hôn nhân tài sản chung vợ chồng, đồng thời chứng minh tư cách thành viên nhóm người sử dụng 67 TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 52/2022 đất vợ chồng Theo Luật Hơn nhân gia đình 2014, QSDĐ sau kết hôn tài sản chung vợ chồng trừ trường hợp có sở chứng minh tài sản riêng vợ chồng1 Vì vậy, để xác định QSDĐ tài sản chung vợ chồng riêng vợ, chồng, quan đăng ký đất đai, cơng chứng viên ln địi hỏi người sử dụng đất cung cấp giấy tờ chứng minh tình trạng nhân giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, xác nhận tình trạng độc thân Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã đăng ký đất đai lần đầu thủ tục đăng ký biến động Lý giải cho yêu cầu này, quan điểm quan đăng ký đất đai, công chứng viên tránh trường hợp người có quyền vợ chồng bị kê khai thiếu có dối trá người kê khai Bên cạnh đó, ngồi xác nhận tình trạng nhân, quan đăng ký đất đai yêu cầu văn thỏa thuận tài sản riêng vợ chồng QSDĐ đăng ký đất đai để chứng minh tài sản chung vợ chồng Theo đó, khơng thể chứng minh đương nhiên mặc định vợ chồng trở thành thành viên nhóm người sử dụng đất Đối với trường hợp người đứng tên GCN, người phải làm thêm đơn cam kết tài sản riêng, đính kèm theo xác nhận độc thân, văn từ chối tài sản QSDĐ người có QSDĐ Đối với trường hợp đăng ký đất đai QSDĐ di sản thừa kế, người khơng nhận tài sản thừa kế phải có văn từ chối nhận di sản thừa kế thỏa thuận tặng cho QSDĐ Từ số tài liệu yêu cầu theo thông lệ số địa phương, nhóm tác giả nhận thấy thận trọng việc xác định người có QSDĐ đăng ký đất đai nhằm tránh trường hợp kê khai lừa dối nhằm chiếm đoạt tài sản QSDĐ Tuy nhiên, góc độ người tuân thủ pháp luật người áp dụng pháp luật, thấy việc yêu cầu cung cấp tài liệu thành phần hồ sơ luật định trái luật sai tiêu chí cải cách thủ tục hành Từ đó, nhóm tác giả kiến nghị luật cần quy định cách chi tiết, cụ thể thành phần hồ sơ đăng ký đất đai theo trường hợp cụ thể để tránh việc sách nhiễu đăng ký sử dụng đất Bên cạnh đó, vấn đề cần ý sổ hộ khẩu, sổ hộ khơng có vai trị xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất nhiều địa phương xem tài liệu quan trọng để chứng minh tư cách thành viên hộ gia đình sử dụng đất Trong đó, với cách lý giải “hộ gia đình sử dụng đất” quy định Luật Đất Đai 2013, khái niệm hộ gia đình sử dụng đất ly hồn tồn khỏi khái niệm “hộ khẩu”.2 Theo quy định Điều 24 Luật Cư trú năm 2006 quy định “Sổ hộ cấp cho hộ gia đình cá nhân đăng ký thường trú có giá trị xác định nơi thường trú công dân” Như vậy, sổ hộ sở để xác định việc thường trú người dân, khơng hồn tồn mang ý nghĩa đồng với chủ thể hộ gia đình sử dụng đất trường hợp cấp GCN cho hộ gia đình sử dụng đất Theo đó, vào khái niệm hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 sổ hộ có ý nghĩa Điều 33 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 Phạm Văn Võ, Nguyễn Thị Cam, Căn xác định hộ gia đình sử dụng đất?, https://plo.vn/bandoc/can-cu-nao-xac-dinh-ho-gia-dinh-su-dung-dat-741567.html, truy cập ngày 03/08/2021 68 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ xem xét yếu tố sống chung thời điểm cấp GCN, nên xem xét dựa sổ hộ để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất hồn tồn khơng phù hợp với định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất Luật Đất đai 2013 Thực tế, Luật Đất đai 2013 đưa quy định rõ “Hộ gia đình sử dụng đất” khoản 29 Điều để khắc phục cho thiếu sót quy định pháp luật chưa đưa sở phù hợp để làm xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất nhằm để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp họ thời gian dài từ Luật Đất đai 1993 ghi nhận hộ gia đình sử dụng đất chủ thể sử dụng đất trước Luật đất đai 2013 có hiệu lực Theo đó, Luật Đất đai 2013 đưa định nghĩa khoản 29 Điều cụ thể sau: “Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ nhân, huyết thống, ni dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân gia đình, sống chung có QSDĐ chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ” Từ cách định nghĩa thấy Luật Đất đai 2013 đưa điều kiện mà thành viên cá nhân phải thỏa mãn đầy đủ có sở để xác định tư cách thành viên hộ gia đình sử dụng đất thành viên đó: (i) Có quan hệ nhân, huyết thống, ni dưỡng theo quy định pháp luật; (ii) sống chung có QSDĐ chung thời điểm xác lập QSDĐ chung thông qua hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển nhượng QSDĐ Mặc dù quy định vậy, thực tế nhiều quan điểm trái chiều trình thực thủ tục công chứng liên quan xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất Để tránh bỏ sót thành viên hộ gia đình tham gia giao dịch QSDĐ, số nơi áp dụng hướng xử lý an toàn cách yêu cầu vợ, chồng, tất người khơng kể chung hay riêng, có có tên sổ hộ hay tách phải đồng ý, ký tên vào văn giao dịch Như vậy, theo hướng xử lý thành viên đồng sử dụng đồng sử dụng phải ký tên Tuy nhiên, việc u cầu người khơng phải đồng sử dụng phải đồng ý ký tên có khả ảnh hưởng đến kết giao dịch, gây phiền hà cho người không liên quan Hiện nay, để làm sáng tỏ phương pháp xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất theo cách định nghĩa Luật Đất đai 2013, có nhiều quan điểm khác nhau: Quan điểm hướng xác định thứ nhất: Cần yêu cầu người có tên GCN người ủy quyền đến ký tên công chứng, chứng thực liên quan đến giao dịch QSDĐ “Hộ gia đình sử dụng đất”3 Tuy nhiên, theo quan điểm nhóm tác giả cho rằng, thành viên lại đồng sử dụng QSDĐ phải ký tên Vì theo quy định pháp luật dân đồng sở hữu đồng sở hữu có quyền định đoạt đối Lưu Quốc Chính, Xác định thành viên hộ gia đình thực cơng chứng, chứng thực liên quan “Hộ gia đình sử dụng đất” https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=1851&fbclid=IwAR02fg7Cupziiq4zvwd_T23h8wWJ7wbqh1f3xESULTzWq4QEgljnQ0R mtIo, truy cập ngày 03/08/2021 69 TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 52/2022 với tài sản chung Do đó, cần chữ ký người có tên GCN hay người ủy quyền dẫn đến giao dịch vơ hiệu, tài sản chung QSDĐ cần có thống đồng sử dụng giao dịch Quan điểm hướng xác định thứ hai: Dựa người có tên sổ hộ chủ hộ đứng tên GCN mà công chứng viên xác định tư cách thành viên hộ gia đình sử dụng đất cho thành viên mười lăm tuổi ký tên vào văn thỏa thuận, hợp đồng giao dịch.4 Quan điểm theo nhóm tác giả hồn tồn sai lệch sổ hộ mang tính chất quản lý nhân khẩu, thường xuyên có thay đổi thành viên sổ hộ Bên cạnh đó, việc Nhà nước cấp QSDĐ cho hộ gia đình sử dụng đất sở để xác lập QSDĐ chung thành viên hộ thời điểm cấp, thành viên đưa vào sổ hộ sau khơng có tư cách đồng sử dụng QSDĐ trừ trường hợp người hưởng thừa kế từ người đồng sử dụng Quan điểm hướng xác định thứ ba: Để xác định thành viên “Hộ gia đình sử dụng đất” bên cạnh việc sổ hộ gia đình thời điểm cấp GCN cịn phải có văn xác nhận UBND cấp xã để xác định thành viên “Hộ gia đình” thời điểm cấp GCN yêu cầu thành viên từ 15 tuổi trở lên thời điểm ký công chứng, chứng thực ký tên…5 Nhóm tác giả cho quan điểm không theo khoản 29 Điều Luật Đất đai 2013 Để tìm xác định đắn nhất, tham khảo hai sở sau: Một là, đứng với vai trò thẩm phán vụ án tranh chấp QSDĐ chung hộ, thẩm phán dựa sở Văn 01/2017/GĐ-TANDTC Tòa án nhân dân tối cao ngày 07/4/2017 giải đáp vấn đề nghiệp vụ khoản mục III để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất Theo quy định văn này, trước hết cần phải xem xét tư cách thành viên hộ gia đình thời điểm cấp dựa vào tài liệu chứng minh hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ thời điểm xin cấp; loại tài liệu văn có thơng tin xác nhận UBND có thẩm quyền cấp ghi nhận tư cách thành viên hộ gia đình sử dụng đất Hai là, theo quy định biện pháp thi hành Bộ luật Dân giao dịch bảo đảm Bộ Tư pháp xây dựng, để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất gồm: (i) Quyết định giao đất, văn quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận QSDĐ, hợp đồng cho thuê đất, sổ địa ghi đầy đủ thơng tin thành viên hộ gia đình thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cơng nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ cho hộ gia đình; (ii) Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn Giấy khai sinh Quyết định nuôi nuôi trường hợp xác định thành viên hộ gia đình có quan hệ nhân, huyết thống Lưu Quốc Chính, tlđd(3) Lưu Quốc Chính, tlđd(3) 70 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ nuôi dưỡng với chủ hộ thời điểm hộ gia đình Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ cấp giấy chứng nhận QSDĐ; (iii) văn xác nhận quan hệ sống chung thành viên hộ gia đình với chủ hộ thời điểm hộ gia đình Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ cấp GCN QSDĐ UBND xã, phường, thị trấn cấp.6 Theo quan điểm cá nhân nhóm tác giả, mà Bộ Tư Pháp đưa nêu áp dụng thực tế việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất triển khai nội dung định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất Luật Đất đai 2013 Vì vậy, ngắn hạn cần quán triệt cách hiểu thành viên hộ gia đình theo Văn số 01/2017/GĐ-TANDTC giải đáp vấn đề nghiệp vụ Tòa án nhân dân tối cao ban hành ngày 07/04/2017 Bên cạnh đó, cần mạnh dạn thực việc cập nhật ghi đầy đủ thông tin thành viên hộ gia đình sử dụng đất GCN Về dài hạn, cần chuyển hóa thành nhóm cá nhân sử dụng đất xóa bỏ hộ gia đình sử dụng đất Sự đời hộ gia đình sử dụng đất vừa dựa việc quản lý nhân khẩu, sách dãn dân địa phương từ thời bao cấp, vừa dựa việc nhà nước giao đất, cơng nhận QSDĐ nơng nghiệp cho hộ gia đình xã viên tan rã từ hợp tác xã canh tác ruộng đất Nhận thấy, thay đổi vùng kinh tế, sách khơng cịn hiệu lực hộ gia đình chẳng cịn chủ thể sử dụng đất phổ biến Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước Do đó, việc kết thúc sứ mệnh dài hạn hộ gia đình sử dụng đất cần phải thực theo bước: (i) Dừng cấp GCN cho hộ gia đình điều tiên để góp phần tránh gia tăng tranh chấp việc cấp GCN chung thay vào cấp cho nhóm người sử dụng đất; (ii) chuyển hóa hộ gia đình sử dụng đất theo hướng cá thể hóa trở thành nhóm cá nhân sử dụng đất Nếu thực việc chuyển hóa này, việc công chứng trở nên dễ dàng thị trường bất động sản thứ cấp trở nên minh bạch 3.2 Phƣơng thức ác định th nh viên nhóm ngƣời sử dụng đất Việc xác định thành viên nhóm người sử dụng đất chủ yếu thực cơng chứng viên người có nghiệp vụ xác định tính hợp pháp giao dịch Để tránh sai thiếu chủ thể có quyền giao dịch đất đai, công chứng viên thường yêu cầu giấy tờ chứng minh tư cách thành viên nhóm người sử dụng đất loại giấy tờ tình trạng nhân gia đình, sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, giấy tờ tùy thân giấy tờ liên quan đến thỏa thuận phân chia tài sản chung Phương thức kiểm tra dựa hồ sơ, liệu, chứng từ phương thức sử dụng chủ yếu Ngồi cơng chứng viên, UBND cấp xã đóng vai trị vơ quan trọng việc kiểm tra tính trung thực việc kê khai thành viên nhóm người sử dụng đất Trong đó, cán tư Khoản Điều 18 Dự thảo Nghị định quy định biện pháp thi hành Bộ luật Dân giao dịch bảo đảm, cổng thông tin lấy ý kiến dự thảo văn quy phạm pháp luật (Xem thêm tại: https://moj.gov.vn/dtvb/Pages/chi-tiet.aspx?itemid=322), truy cập ngày 03/08/2021 71 TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 52/2022 pháp cán địa cấp xã người trực tiếp nắm bắt thơng tin tình trạng pháp lý tình trạng sử dụng thực tế đất chung Việc kiểm tra trạng, tình trạng nguồn gốc đất địa phương xem phương pháp kiểm tra tính đắn nội dung kê khai Phương thức kiểm tra tư cách thành viên nhóm người sử dụng đất trường hợp đăng ký lần đầu kê khai thừa kế để xin cấp GCN thủ tục hành niêm yết cơng khai thời gian 15 ngày với nội dung công khai bao gồm: Kết kiểm tra hồ sơ; kết xác nhận trạng, tình trạng tranh chấp; nguồn gốc đất thời điểm sử dụng đất trụ sở UBND cấp xã nơi có đất Hoạt động sở để xem xét yếu tố khơng có tranh chấp đất đai xác thực phần kê khai người yêu cầu cấp GCN Trong tương lai, với mục tiêu hướng đến việc chuyển hóa hộ gia đình sử dụng đất thành nhóm người sử dụng đất, phương pháp niêm yết cơng khai áp dụng để hỗ trợ việc xác định thành viên hộ có QSDĐ chung khả quan thực thi Tuy nhiên, số địa phương thủ tục chưa thực không hiệu nhiều nguyên nhân khác Thực trạng diễn số địa phương cho thấy thực niêm yết công khai, cán tư pháp, cán địa cấp xã chủ quan, thực thủ tục niêm yết cách qua loa, không xác minh khu vực không thực việc niêm yết cố ý làm trái quy trình nhận hối lộ người kê khai, điều dẫn đến việc cấp thiếu cấp sai GCN cho người đăng ký Ví dụ điển hình phổ biến tình trạng kê khai thừa kế xin cấp GCN lần đầu Như trường hợp xảy phường 4, quận Gị Vấp, Tp Hồ Chí Minh, ơng Điệp có bảy người anh em ruột cha mẹ chết để lại cho tất nhà đất khu vành đai Tân Sơn Nhì, cha mẹ ơng Điệp có tất tám người Để nhận tiền bồi hồn giải tỏa trắng, ơng Điệp đến Phịng cơng chứng số để khai di sản ơng người thừa kế Sau có cơng văn đề nghị Phịng cơng chứng số đề nghị UBND phường niêm yết, ông Điệp tự liên hệ cán tư pháp phường để xác nhận biên niêm yết Sau hết hạn niêm yết, Phịng cơng chứng số chứng nhận kê khai di sản ông Điệp, ông Điệp tiến hành thủ tục sang tên sổ hồng liên hệ ban giải phóng mặt để lãnh trọn số tiền bồi thường 600 triệu.7 Từ vụ việc nêu cho thấy, việc thực niêm yết công khai khai nhận di sản thừa kế QSDĐ UBND cấp xã dễ bị thao túng cán trực tiếp thực Mặt khác, việc niêm yết mang tính hình thức, khó tiếp cận đến đối tượng có quyền nghĩa vụ liên quan Một mặt người kê khai thực thủ tục cách âm thầm mặt khác thủ tục không hiệu mặt thực tế Do đó, nhóm tác giả Phulawyer, Gian dối khai nhận thừa kế, bỏ sót người thừa kế, https://phu-lawyers.com/gian-doi-khikhai-nhan-thua-ke-bo-sot-nguoi-thua-ke/, truy cập ngày 03/08/2021 72 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ kiến nghị, nhận thông báo niêm yết từ phịng cơng chứng, UBND cấp xã cần gửi thơng báo niêm yết đến hộ lân cận nơi có bất động sản phải tiến hành cử cán địa chính, cán tư pháp đến nơi có bất động sản xác minh lấy ý kiến trưởng ấp, trưởng thôn người sinh sống lân cận Nếu cải thiện vấn đề nêu trên, việc niêm yết kê khai cơng cụ áp dụng để kiểm tra tư cách thành viên hộ, sau ghi nhận thơng tin tên GCN theo cách ghi nhóm cá nhân Kết luận Nhóm người sử dụng đất định nghĩa Thông tư số 24/2014/TTBTNMT, nội dung định nghĩa nhiều mâu thuẫn nội hàm Các cứ, phương pháp xác định kiểm tra việc xác định thành viên nhóm người sử dụng đất thủ tục cấp GCN nhiều bất cập Do đó, để khắc phục vấn đề này, Luật Đất đai 2013 cần thiết phải đưa khái niệm nhóm người sử dụng đất để thống lại cách hiểu, áp dụng trường hợp cấp GCN cho nhóm người sử dụng đất Đồng thời, Bộ Tài ngun mơi trường cần có văn hướng dẫn cụ thể hướng dẫn xác định thành viên nhóm người sử dụng đất để giảm tải địi hỏi khơng cần thiết, gây phiền hà Bên cạnh đó, cần chuyển hóa hộ gia đình sử dụng đất, vợ chồng có chung QSDĐ thành nhóm người sử dụng đất DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân năm 2015 Luật Đất đai năm 2013 Luật Hơn nhân gia đình năm 2014 Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa Phạm Văn Võ, Nguyễn Thị Cam, Căn xác định hộ gia đình sử dụng đất?, https://plo.vn/ban-doc/can-cu-nao-xac-dinh-ho-gia-dinh-su-dung-dat-741567.html, cập ngày 03/08/2021 truy Lưu Quốc Chính, Xác định thành viên hộ gia đình thực cơng chứng, chứng thực liên quan “Hộ gia đình sử dụng đất””https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=1851&fbclid=IwAR02fg7Cupziiq4zvwd_T23h8wWJ7wbqh1f3xE SULTzWq4QEgljnQ0RmtIo, truy cập ngày 03/08/2021 Phulawyer, Gian dối khai nhận thừa kế, bỏ sót người thừa kế, https://phulawyers.com/gian-doi-khi-khai-nhan-thua-ke-bo-sot-nguoi-thua-ke/, truy cập ngày 03/08/2021 73 ... nhân sử dụng đất gọi chung nhóm người sử dụng đất Mặt khác, phân tích ? ?nhóm người sử dụng đất? ?? theo nghĩa đen nhóm người sử dụng đất tổ hợp người sử dụng đất phân định Điều Luật Đất đai 2013 nhóm. .. đưa định nghĩa nhóm người sử dụng đất vào Điều Luật Đất đai 2013, nội dung định nghĩa sau: ? ?Nhóm người sử dụng đất bao gồm nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng đất gọi chung nhóm người sử dụng đất? ??... khác phân tích Xác định thành vi n nhóm ngƣời sử dụng đất 3.1 Căn ác định th nh viên nhóm ngƣời sử dụng đất GCN ưu tiên hàng đầu việc sử dụng để xác định thành viên nhóm người sử dụng đất Tuy nhiên,