NHỮNG HẠN CHẾ TRONG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC HÌNH THÀNH VÀ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT

NHỮNG HẠN CHẾ TRONG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC HÌNH THÀNH VÀ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT Hà Nội, ngày 04 tháng 10 năm 2016 11/6/2019`1 Rà soát pháp lý: hạn chế quy định pháp luật thủ tục hành liên quan đến hoạt động đầu tư có sử dụng đất Khảo sát thực tiễn quan thực thi cấp địa phương, doanh nghiệp, luật sư Tọa đàm kỹ thuật hội thảo tham vấn Sơ đồ hóa quy trình thủ tục hành Quyết định chủ trương đầu tư Lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu, đấu giá Giao đất, cho thuê đất Thẩm tra thiết kế xây dựng Chuyển nhượng dự án Chồng chéo thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư quy định Luật Đầu tư Luật Nhà Tiêu chí phân chia dự án đầu tư Luật Đầu tư SỰ CHỒNG CHÉO Tiêu chí phân chia dự án đầu tư Luật Nhà Các quan nhà nước nhà đầu tư không xác định phải áp dụng theo luật Một số địa phương yêu cầu Nhà đầu tư thực thủ tục định chủ trương đầu tư lần số địa phương khác yêu cầu Nhà đầu tư phải thực quy trình thủ tục hai lần theo quy định Luật Đầu tư Luật Nhà  áp dụng pháp luật khơng thống tồn quốc 2 Thủ tục giới thiệu địa điểm xây dựng khơng tương thích Luật Xây dựng, Luật Nhà Luật Đầu tư Luật Đầu tư: Giới thiệu địa điểm đầu tư trước thực thủ tục định chủ trương đầu tư KHÔNG THỐNG NHẤT thời điểm giới thiệu địa điểm đầu tư cho nhà đầu tư Luật Xây dựng: Khơng quy định trình tự thực giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng Luật Nhà ở: Giới thiệu địa điểm đầu tư trước thực thủ tục định chủ trương đầu tư Có địa phương thực thủ tục cho nhà đầu tư trước thủ tục định chủ trương đầu tư ≠ địa phương lại thực sau có định chủ trương đầu tư ≠ địa phương lồng ghép thủ tục giới thiệu địa điểm thực dự án vào thủ tục xin định chủ trương đầu tư  áp dụng pháp luật khơng thống tồn quốc 3 Thời điểm cấp giấy phép quy hoạch không quy định rõ ràng Luật Xây dựng, Luật Đầu tư Luật Nhà Luật Xây dựng, Luật Đầu tư Luật Nhà không thống thời điểm cấp Giấy phép quy hoạch cho nhà đầu tư – trước hay thời điểm với chấp thuận chủ trương đầu tư Một số địa phương yêu cầu Nhà đầu tư thực thủ tục cấp giấy phép quy hoạch theo quy định Luật Xây dựng Một số địa phương cấp giấy phép quy hoạch cho Nhà đầu tư với việc thực thủ tục thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư  áp dụng pháp luật không thống nước 4 Thủ tục xác định nhu cầu sử dụng đất không thống thời điểm thẩm định hồ sơ đầu tư hồ sơ xác định nhu cầu sử dụng đất LUẬT ĐẦU TƯ LUẬT ĐẤT ĐAI Thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất thời điểm thẩm định hồ sơ đầu tư Thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất tiến hành giai đoạn thực việc giao đất, cho thuê đất Thời gian thẩm định 15 ngày Thời gian thẩm định 30 ngày Nhiều địa phương thực thủ tục xác định nhu cầu sử dụng đất thủ tục điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng thời điểm giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Một số địa phương khác thực lúc với thủ tục xin định chủ trương đầu tư Hiện chưa có văn hướng dẫn cụ thể hồ sơ, trình tự thực  gây khó khăn lúng túng cho nhà đầu tư, cán công chức thực thi nhiệm vụ 5 Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư Thủ tướng Chính phủ số dự án bị trùng lặp với thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ đồ án quy hoạch đô thị LUẬT NHÀ Ở LUẬT QUY HOẠCH LUẬT ĐẦU TƯ ĐÔ THỊ Thủ tướng phải phê duyệt 02 lần nội dung quy hoạch xây dựng, phát triển ngành  thời gian thực dự án nhà đầu tư bị kéo dài  số dự án chậm không thực Thủ tục đánh giá tác động môi trường không thống Luật Đầu tư Luật Bảo vệ Môi trường Luật Bảo vệ môi trường Yêu cầu nộp báo cáo đánh giá tác động môi trường trước thực thủ tục xin định chủ trương đầu tư Thủ tục xin phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường phức tạp tốn  chưa nhận chấp thuận chủ trương đầu tư mà thực thủ tục đánh giá tác động môi trường  tốn + rủi ro cho nhà đầu tư Tại giai đoạn chuẩn bị dự án, việc xây dựng, thẩm định báo cáo đánh giá tác động mơi trường gặp khó khăn thơng tin chưa đầy đủ độ xác chưa cao Một số địa phương yêu cầu phê duyệt báo cáo ĐTM sau có định chủ trương đầu tư Luật Đầu tư Không yêu cầu phải nộp định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường Mâu thuẫn điều kiện chủ đầu tư phải đáp ứng Luật Kinh doanh bất động sản Luật Đất đai thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất Luật Đất đai yêu cầu chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 héc ta; không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên SỰ KHƠNG TƯƠNG THÍCH Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu chủ đầu tư tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định 20 tỷ đồng Các quan Nhà nước có thẩm quyền chủ đầu tư lúng túng việc lựa chọn quy định pháp luật để thực Thực trạng thực không thống địa phương Xu hướng chung yêu cầu chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện cao Việc lựa chọn nhà đầu tư không thống luật Sự không thống quy định pháp luật việc định chủ trương đầu tư, đấu giá, đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư  tình trạng khơng thực đấu giá, đầu thầu dự án đầu tư có gắn liền với quyền sử dụng đất mà thay vào thực thông qua chế cấp chủ trương đầu tư 1 Xung đột Luật Đầu tư Luật Đất đai việc chấm dứt hoạt động dự án đầu tư Luật Đầu tư Luật Đất đai • • • • Các địa phương lúng túng việc lựa chọn giải pháp để thực Nhiều dự án ban hành định chấm dứt hoạt động vi phạm thời hạn triển khai dự án theo Luật Đầu tư khơng thể thu hồi đất vướng quy định Luật Đất đai cho phép nhà đầu tư gia hạn thời gian sử dụng đất thêm 24 tháng Nhiều dự án đưa định chấm dứt dự án theo Luật Đầu tư sợ vi phạm quy định Luật Đất đai Việc lý tài sản đất diện tích đất bị thu hồi gặp khó khăn quy định Luật Đầu tư Luật Đất đai khơng tương thích 2 Quy định ký quỹ Bất hợp lý việc phân quyền thẩm định thiết kế sở Bộ Xây dựng, Bộ quản lý chuyên ngành chủ trì thẩm định thiết kế sở dự án đầu tư xây dựng cơng trình cấp đặc biệt, cấp I (nhà ở>20 tầng >20,000 m2 sàn) NĐT phải trình hồ sơ cho Bộ Xây dựng Gây tải cho Nhà nước tăng chi phí thực dự án Nhà Đầu tư Tăng giá thành sản phẩm Sự cần thiết việc thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định Luật Xây dựng Tập trung quyền thẩm định thiết kế xây dựng Bộ Xây dựng quan quản lý nhà nước Trung ương • • • Tăng chi phí Nhà đầu tư, gây áp lực cho quan quản lý Nhà nước việc thực TTHC; Quá trình thực TTHC bị kéo dài, thời gian thực TTHC tăng làm giảm hội đầu tư kinh doanh thiệt hại kinh tế cho Nhà đầu tư; Tạo tâm lý tập trung quyền lực 3 Trùng lặp nội dung phê duyệt giấy phép xây dựng với quy hoạch chi tiết xây dựng Luật Xây dựng Giấy phép xây dựng Trùng lặp lãng phí nguồn lực Quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế kỹ thuật cơng trình quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định phê duyệt Thời gian thực thủ tục hành kéo dài Thời gian cho TTHC cấp GPXD thực tế doanh nghiệp năm 2015 82 ngày, so với trước (năm 2014) có 30 ngày Thủ tục thực kéo dài làm giảm hội đầu tư kinh doanh nhà đầu tư tăng chi phí tuân thủ dự án 1 Điều kiện chuyển nhượng dự án ngặt nghèo Làm giảm hội chuyển nhượng dự án cho đối tác có khả triển khai tiếp dự án, gây thiệt hại cho địa phương người dân 2 Chồng chéo thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án bất động sản Luật Đầu tư Luật Kinh doanh Bất động sản Gây lãng phí, kéo dài thời gian rủi ro cho nhà đầu tư trình thực thủ tục; Lãng phí nguồn lực Nhà nước việc quản lý thực thủ tục hành Tình trạng thực khơng thống địa phương 3 Xung đột phạm vi quyền chuyển nhượng dự án bất động sản Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà Luật Đất đai Luật Đầu tư Luật Đất đai Luật Nhà Luật kinh doanh bất động sản Hạn chế hội chuyển nhượng dự án Nhà đầu tư Trong nhiều trường hợp nhà đầu tư muốn chuyển nhượng dự án để tăng nguồn vốn đầu tư cho dự án bảo đảm điều kiện có Giấy chứng nhận thời gian cấp Giấy chứng nhận 4 Thiếu vắng quy định trình tự, thủ tục, hồ sơ thực việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng không thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Đầu tư Luật Nhà Dẫn chiếu đến Luật Đầu tư Không quy định Các địa phương lúng túng thực thủ tục Có địa phương áp dụng thủ tục theo Luật Đầu tư để thực cho nhà đầu tư, có địa phương từ chối việc thực thủ tục cho nhà đầu tư Hạn chế nhà đầu tư nước ngồi, tổ chức tín dụng nước ngồi mua lại tài sản gắn liền với đất DNVN Hạn chế chấp ngân hàng nước Hạn chế nhà đầu tư nước nhận chuyển nhượng đất Hạn chế nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam Hạn chế khả xử lý nợ xấu Hạn chế khả huy động vốn Các thủ tục hành nhà đầu tư phải thực dự án đầu tư có sử dụng đất quy định rải rác Luật: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đấu thầu… nhiều văn hướng dẫn thi hành luật  Khó khăn, lúng túng cho nhà đầu tư quan có thẩm quyền hành trình tìm kiếm thực thi quy định pháp luật thi hành thủ tục không thống địa phương Sở TC Sở KHĐT ØÁp giá thuê đất ØGiấy chứng nhận đầu tư Sở Tài Sở TNMT KHĐT ØĐánh giá tác động môi trường Sở Xây dựng ØKhảo sát địa điểm ØChuyển mục đích SD đất, Giao/ Thuê đất ØChứng quy hoạch ØGiấy CN quyền sử dụng đất ØGiấy phép xây dựng TNMT XD NĐT SẼ THỰC HIỆN NHƯ THẾ NÀO? TRÂN TRỌNG CẢM ƠN! Nguyễn Đình Cung Nguyễn Minh Thảo Nguyễn Mạnh Hiển Nguyễn Hưng Quang Phạm Ngọc Linh Trần Thanh Huyền Phùng Thanh Xuân 11/6/2019 25