Tiểu luận bất động sản hình thành trong tương lai và pháp luật về các loại bất động sản hình thành trong tương lai

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT MÔN “PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN” ĐỀ TÀI BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LỚP HỌC PHẦN BSL 1009 LKD (THỨ 3, TIẾT 1 2) GIẢNG VIÊN GIẢNG DẠY PGS TS DOÃN HỒNG NHUNG Hà Nội 05 – 2022 A Khái quát chung về các loại bất động sản hình thành trong tương lai và pháp luật về các loại bất động sản hình thành trong tương lai 1 Khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai Bộ luật Dân sự năm 2015 đưa ra định nghĩa về tài sản hình thành trong tương lai bằng.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT MÔN “PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN” ĐỀ TÀI: BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LỚP HỌC PHẦN: BSL 1009 LKD (THỨ 3, TIẾT 1-2) GIẢNG VIÊN GIẢNG DẠY: PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG Hà Nội 05 – 2022 A Khái quát chung loại bất động sản hình thành tương lai pháp luật loại bất động sản hình thành tương lai Khái niệm bất động sản hình thành tương lai Bộ luật Dân năm 2015 đưa định nghĩa tài sản hình thành tương lai cách liệt kê, theo “Tài sản hình thành tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” Hiện Việt Nam chưa có quy định giải thích khái niệm “bất động sản hình thành tương lai” Điều Khoản Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 giải thích “Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng q trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” Tuy nhiên, yếu tố “hình thành tương lai” nhà ở, cơng trình xây dựng bị giới hạn hẹp tài sản bất động sản hình thành tương lai quy định yếu tố vật chất, tính vật lý tài sản mà quên tính chất pháp lý tài sản Thế nên, cơng trình, nhà hình thành chưa xác lập quyền sở hữu thời điểm xác lập giao dịch khơng coi hình thành tương lai Đặc điểm bất động sản hình thành tương lai Bên cạnh đặc điểm chung bất động sản, ta kể đến số đặc điểm riêng bất động sản hình thành tương lai gồm: Thứ nhất, tính chưa hình thành: Tại thời điểm xác lập giao dịch, bất động sản hình thành tương lai chưa hình thành, chưa hữu đầy đủ Đây đặc điểm để thấy khác biệt bất động sản hình tương lai với bất động sản có sẵn Tại thời điểm mua bán (hiện tại) bất động sản hình thành tương lai chưa hình thành hình thái “Cơng trình xây dựng - bất động sản có sẵn” để trở thành tài sản xác lập quan hệ sở hữu đầy đủ Và quan hệ mua bán bất động sản hình thành tương lai thấy bên bán bên mua chưa thể cam kết chắn bất động sản hình thành tiến độ, thiết kế, hay bên mua họ hồn thành nghĩa vụ tài cho bên bán hay khơng… Do đó, giao dịch mua bán bất động sản hình thành tương lai thường tiềm ẩn rủi ro cho đối tượng khách hàng cao so với bất động sản có sẵn Thứ hai, thời điểm xác lập giao dịch mua bán quyền chủ sở hữu bất động sản hình thành tương lai thực chất loại quyền tài sản (Điều 115 Bộ luật Dân năm 2015) phát sinh từ giao dịch mua bán quyền sở hữu bất động sản hình thành tương lai Bên mua quan hệ mua bán bất động sản hình thành tương lai hồn toàn sở hữu bất động sản bên mua bên bán hoàn thành nghĩa vụ với theo hợp đồng Cũng lẽ mà quyền chủ sở hữu bất động sản hình thành tương lai thời điểm xác lập giao dịch mua bán chưa đầy đủ mà có quyền như: Dùng quyền tài sản để bảo đảm nghĩa vụ dân sự; chế ước quyền bên bán bên thứ ba; chuyển nhượng lại quyền tài sản xác lập theo hợp đồng cho bên thứ ba có nhu cầu… Thứ ba, tính chuyển hóa mặt chất: Bất động sản hình thành tương lai sau hoàn thành bàn giao (bên bán đáp ứng đầy đủ phòng cháy chữa cháy, điều kiện bàn giao thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất), đáp ứng đầy đủ điều kiện nói đưa vào sử dụng, bất động sản hình thành tương lai trở thành bất động sản có sẵn Quyền bên mua chuyển hóa từ quyền tài sản sang quyền sở hữu, việc chuyển hóa chuyển từ quyền đối nhân sang quyền đối vật đầy đủ bên mua sở hữu bất động sản có sẵn bên mua có tồn quyền sử dụng, chiếm hữu định đoạt tài sản theo quy định luật (Điều 158 Bộ luật Dân năm 2015) Mua bán bất động sản hình thành tương lai Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khái niệm mua bán bất động sản hình thành tương lai mà đưa khái niệm kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Tuy nhiên, hai khái niệm có nội hàm khác Kinh doanh hoạt động thương mại thương nhân có hành vi mua bán nhằm sinh lời Việc mua bán hệ hành vi kinh doanh thương nhân thực quan hệ mua bán dân thông thường hai chủ thể thương nhân Thế nên, hoạt động mua bán bất động sản hình thành tương lai chia thành hai trường hợp: +) Hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành tương lai +) Hoạt động chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đưa định nghĩa kinh doanh bất động sản “là việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” Ta thấy khác mua bán, cho thuê cho thuê mua bất động sản hình thành tương lai thời điểm xác lập quyền sở hữu bên với bất động sản hình thành tương lai Với việc mua bán xác lập quyền sở hữu theo đợt tiến độ toán bàn giao nhà Với hoạt động cho th người th có quyền sử dụng nhà ở, cơng trình xây dựng thời gian định theo hợp đồng thuê, hết hạn phải trả lại, giấy đăng ký quyền sử dụng đất đứng tên chủ cho thuê Còn thuê mua hiểu hình thức hoạt động đầu tư bất động sản, theo đó, bên th mua tốn trước cho bên cho thuê mua khoản tiền sử dụng nhà, cơng trình xây dựng đó; số tiền cịn lại tính thành tiền th; sau tốn đủ số tiền th mua bên thuê mua trở thành chủ sở hữu bất động sản Pháp luật bất động sản hình thành tương lai a) Khái niệm Hiện chưa có khái niệm cụ thể pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai Các quan hệ pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai Việt Nam chịu điều chỉnh nhiều lĩnh vực pháp luật khác Luật dân sự, Luật thương mại, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, với hệ thống quy định chặt chẽ mang tính hỗ trợ lẫn Từ đó, ta đưa khái niệm mua bán bất động sản hình thành tương lai “Tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh chủ thể trình giao kết thực giao dịch bất động sản hình thành tương lai nhằm xác lập quyền nghĩa vụ bên bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia quan hệ mua bán bất động sản hình thành tương lai, đồng thời bảo đảm trật tự quan hệ mua bán bất động sản”2 Pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai xây dựng cụ thể chi tiết hệ thống quy phạm pháp luật hành với Luật kinh doanh Bất động sản 2014 văn luật kèm theo hướng dẫn thi hành, thiết lập hành lang pháp lý giúp bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ mua bán bất động sản hình thành tương lai b) Vai trị Đào Duy Khánh (2020), Mua bán bất động sản hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ, Đại học Quốc gia Hà Nội, trang 19-20 Đào Duy Khánh (2020), Mua bán bất động sản hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ, Đại học Quốc gia Hà Nội, trang 17 Trong đời sống xã hội nói chung, pháp luật nắm giữ vai trị vơ quan trọng Nó cơng cụ khơng thể thiếu, đảm bảo cho tồn tại, vận hành bình thường xã hội nói chung cho quy tắc xử bình thường cơng dân xã hội nói riêng Pháp luật không công cụ quản lý nhà nước hữu hiệu, mà cịn tạo mơi trường thuận lợi cho phát triển ý thức đạo đức, lành mạnh hóa đời sống xã hội góp phần bồi đắp nên giá trị Cũng giống vai trò chung pháp luật đời sống xã hội, pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai có vai trị đặc biệt quan trọng lĩnh vực mà điều chỉnh, cụ thể sau: Thứ nhất, pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai thúc đẩy thị trường bất động sản, thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển, góp phần kích thích sản xuất, tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước Việc quản lý tốt hoạt động mua bán bất động sản hình thành tương lai giúp chủ đầu tư giải vấn đề vốn, cịn người mua có mức giá hợp lý góp phần phát triển thị trường bất động sản khu đô thị lớn, giải vấn đề nhà cho người dân Khi thị trường bất động sản phát triển loạt thị trường khác thị trường tài tín dụng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… lên theo Thứ hai, pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai sở pháp lý cho việc xác lập quyền, nghĩa vụ, đảm bảo, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên quan hệ pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai Pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai hành lang pháp lý tương đối chặt chẽ, sở cho hoạt động mua bán bất động sản hình thành tương lai diễn thị trường Theo đó, quyền nghĩa vụ cụ thể bên quy định rõ sở thực quy định pháp luật không vi phạm điều mà pháp luật nghiêm cấm, cá nhân, tổ chức nhà nước đảm bảo, bảo vệ quyền lợi ích đáng, hợp pháp mình, phịng tránh, ngăn ngừa rủi ro tiềm ẩn quan hệ mua bán bất động sản hình thành tương lai Thứ ba, pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai cơng cụ để nhà nước quản lý, kiểm tra, giám sát thị trường bất động sản nói chung bất động sản hình thành tương lai nói riêng Có thể thấy, pháp luật nói chung pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai hệ thống quy tắc xử chung nhà nước đặt đảm bảo thực Những quy định pháp luật tạo nên hành lang pháp lý cho chủ thể tham gia quan hệ mua bán bất động sản hình thành tương lai, thơng qua đó, nhà nước quản lý, kiểm tra, kiểm soát điều tiết hoạt động mua bán bất động sản hình thành tương lai diễn thị trường, đảm bảo phát huy tối đa quyền lực mình, trì trật tự xã hội Cùng với đó, pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai giúp đảm bảo dân chủ, cơng bằng, đảm bảo lợi ích chung chủ thể tham gia quan hệ mua bán bất động sản hình thành tương lai Thứ tư, pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai góp phần giải vấn đề an sinh - xã hội So với mua bán bất động sản có sẵn, mua bất động sản hình thành tương lai mang nhiều ưu điểm: Vừa giúp chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án vốn vay, vừa giúp người mua bất động sản giảm bớt áp lực tài chính, thơng qua việc quyền toán tiền mua bất động sản nhiều lần theo tiến độ thực dự án, giá rẻ so với bất động sản hồn chỉnh Vì vậy, việc hồn thiện pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai giúp người mua trả số tiền hơn, giải vấn đề tài mua nhà khu thị lớn Việt Nam c) Yếu tố tác động đến pháp luật bất động sản hình thành tương lai Thứ nhất, pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai chịu tác động yếu tố kinh tế - xã hội Pháp luật cánh thức để Nhà nước quản lý xã hội, nhiên để điều tiết quan hệ xã hội quy định pháp luật cần phải gần gũi, tiệm cận với trình độ phát triển kinh tế - xã hội thời kì để khơng bị lạc hậu Do đó, yếu tố trị, kinh tế, xã hội đặc biệt ảnh hưởng đến pháp luật nói chung pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai nói riêng Trong giai đoạn phát triển pháp luật nói chung pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai nói riêng phải có điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung nhằm khắc phục hạn chế phát sinh trình thi hành, nhằm đảm bảo tính xác thực mục tiêu quản lý Nhà nước thông qua pháp luật Bên cạnh thay đổi sách Nhà nước đất đai quyền sử dụng đất xuất phát từ Luật đất đai, văn pháp luật liên quan Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản liên tục sửa đổi, bổ sung, chí thay để phù hợp với tình hình kinh tế, trị, xã hội Thứ hai, tác động yếu tố hội nhập quốc tế Quá trình đổi nước ta trình đổi gắn liền với hội nhập với cường quốc giới (đặc biệt lĩnh vực kinh tế) Thế nên, pháp luật nước ta cần phải có điều chỉnh để đảm bảo cho phù hợp với pháp luật quốc tế, đảm bảo an toàn pháp lý cho chủ thể nước thu hút vốn đầu tư nước ngồi Có thể nói việc pháp luật Việt Nam thừa nhận quy định hoạt động mua bán bất động sản hình thành tương lai biểu đặc trưng cho thay đổi pháp luật phù hợp với trình hội nhập quốc tế Bởi hoạt động mua bán bất động sản hình thành tương lai hình thành từ lâu giới song với Việt Nam lại hoạt động mẻ gần xuất Việt Nam với trình hội nhập quốc tế B Pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai Quy định nguyên tắc mua bán bất động sản hình thành tương lai Bất động sản hình thành tương lai loại bất động sản nên phải tuân thủ nguyên tắc mua bán bất động sản nói riêng pháp luật dân thương mại nói chung Các nguyên tắc mua bán, kinh doanh bất động sản quy định Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Theo đó, mua bán bất động sản hình thành tương lai cần tuân thủ nguyên tắc gồm: +) Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật: Các bên giao dịch có địa vị pháp lý bình đẳng với nhau, có nghĩa vụ pháp luật quy định không chủ thể ưu tiên hay bị hạn chế quyền hạn Tuy nhiên thực tế, bên mua bên bị yếu bên bán nhu cầu bất động sản ngày tăng cao mức độ thị hóa dịch chuyển lao động ngày lớn, cung không đủ cầu khiến bên bán nắm quyền chủ động thỏa thuận; mức độ hiểu biết pháp luật chuyên nghiệp bên phía chủ đầu tư lợi +) Nguyên tắc tự do, tự nguyện giao kết hợp đồng, tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thơng qua việc xác lập hợp đồng mua bán đảm bảo không trái quy định pháp luật: Các bên tham gia vào quan hệ mua bán tự mặt ý chí, khơng có chủ thể có quyền áp đặt ý chí để ép buộc chủ thể khác Theo đó, pháp luật để chủ thể tự thỏa thuận mong muốn miễn không trái với quy định pháp luật Việc giới hạn nhằm bảo đảm thỏa thuận bên khơng xâm hại đến lợi ích mà pháp luật cần bảo vệ hay trật tự công cộng Việc tự thỏa thuận bên không gian mở để bên tự khai thác, tìm kiếm nguồn lợi cho thơng qua đàm phán +) Bất động sản đưa vào kinh doanh phải tuân thủ đủ điều kiện theo quy định pháp luật: Do đặc tính hình thành tương lai nên bất động sản hình thành tương lai có rủi ro định nên pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai cần quy định cụ thể điều kiện để loại hàng hóa đưa vào kinh doanh Đây quy định tối thiểu cần có để chứng minh tình trạng pháp lý bất động sản đưa vào giao dịch nhằm bảo đảm an toàn cho bên; đồng thời đảm bảo lực chủ đầu tư dự án +) Nguyên tắc trung thực, công khai minh bạch: Đây nguyên tắc chung áp dụng cho giao dịch dân Tất giao dịch dân gian dối, khơng trung thực bị Tịa án tun bố vô hiệu Sự gian dối xác lập giao dịch vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận bên tham gia giao dịch Việc quy định nguyên tắc trung thực, công khai, minh bạch mua bán, kinh doanh bất động sản giúp tạo nên môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh, đảm bảo quyền lợi ích đáng cho tất bên, đặc biệt bên mua người mua bên dễ bị tổn thương giao dịch +) Tổ chức, cá nhân có quyền mua bán bất động sản hình thành tương lai khu vực ngồi phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: Đây vị trí có ý nghĩa đặc biệt mặt qn sự, trị, liên quan đến an ninh quốc gia nằm quản lý Bộ quốc phòng Các tổ chức, cá nhân có quyền mua bán, kinh doanh bất động sản nhiên không xâm phạm vào quỹ đất quốc phòng, an ninh cá nhân, tổ chức phải tơn trọng đặt lợi ích quốc gia lên hết Quy định điều kiện để bất động sản hình thành tương lai đưa vào mua bán thị trường bất động sản Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện bất bất động sản tương lai đưa vào kinh doanh bao gồm: “1 Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà Trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thông báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, quan quản lý nhà cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời văn cho chủ đầu tư nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.” Như vậy, thấy rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định trách nhiệm quan quản lý Nhà nước việc xác định chủ đầu tư đủ điều kiện bán nhà hình thành tương lai hay không Quy định nhằm đề cao vai trò Nhà nước việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần dẫn đến tâm lý “tin tưởng” khách hàng mua nhà hình thành tương lai thiếu việc kiểm tra thông tin cần thiết khác Tuy nhiên Nghị định 31/2021 NĐ-CP sửa đổi, bổ sung lại số điều Nghị định 99/2015/NĐ-CPlại quy định Sở Xây dựng khơng có văn bán chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm triển khai Có thể thấy rằng, có tranh chấp xảy việc chủ đầu tư “chịu trách nhiệm” lúc dựa nhiều yếu tố khác rủi ro lớn thuộc khách hàng Các quy định đưa nhằm khắc phục tình trạng thời gian qua nhiều chủ đầu tư huy động vốn trái phép, chiếm dụng vốn khách hàng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Nhà 2014 có quy định chặt chẽ vấn đề bán sản phẩm chủ đầu tư dự án Trước tiến hành mua bán bất động sản hình thành tương lai, bên mua phải tiến hành kiểm tra đối chiếu với loạt quy định quan Nhà nước cần phải đối chiếu với Sở Tài nguyên Môi trường Giấy tờ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Sở xây dựng việc Dự án phép xây dựng hay không, Sở Quy hoạch - Kiến trúc tài liệu thiết kế, thi cơng Từ định đầu tư vào dự án hay không, nhiên, đối chiếu, bên mua khó chắn lực đánh giá liệu có không Trường hợp bên mua xem xét hồ sơ pháp lý dự án, đánh giá sai rủi ro gánh chịu hậu lớn Quy định quyền nghĩa vụ bên mua bán bất động sản hình thành tương lai Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai loại hợp đồng song vụ, quyền bên nghĩa vụ tương ứng bên ngược lại Như quan hệ mua bán thơng thường bên bán có quyền nghĩa vụ nhận tiền giao tài sản cịn bên mua có nghĩa vụ trả tiền nhận tài sản Ngồi bên có quyền nghĩa vụ quy định Điều 21; 22; 23; 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 áp dụng chủ thể mua bán nhà, cơng trình xây dựng nói chung Xuất phát từ đặc trưng quan hệ mua bán nhà hình thành tương lai pháp luật hành quy định số quyền nghĩa vụ khác bên hợp đồng Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Một số quyền nghĩa vụ có vai trị quan trọng bên mua bên bán hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản: +) Có hợp đồng mua bán, thuê mua lập theo quy định điều kiện hợp đồng kinh doanh bất động sản theo Điều Nghị định 02/2022/NĐ-CP; trường hợp bên ký hợp đồng trước ngày 01/03/2022 phải có hợp đồng ký kết +) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất +) Hợp đồng mua bán, th mua nhà ở, cơng trình xây dựng phải diện khơng có tranh chấp, khiếu kiện +) Nhà, cơng trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, chấp để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ theo quy định pháp luật, trừ trường hợp bên nhận chấp đồng ý Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng thực toàn hợp đồng Trường hợp mua bán, th mua nhiều nhà, cơng trình xây dựng hợp đồng mà bên có nhu cầu chuyển nhượng nhà, cơng trình xây dựng bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, cơng trình xây dựng ký phụ lục hợp đồng trước thực chuyển nhượng hợp đồng theo quy định Nghị định 02/2022/NĐ-CP Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai khơng áp dụng hợp đồng mua bán nhà xã hội nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật Nhà năm 2014 Với điều kiện chặt chẽ, đối tượng hưởng ưu đãi, hỗ trợ nhà nước sách mua nhà xã hội hạn chế, hồn tồn nhằm mục đích an sinh xã hội Nhà nước ta Do loại hợp đồng mua nhà xã hội hình thành tương lai khơng phép chuyển nhượng lại thị trường nhằm tránh việc hỗ trợ khơng người, làm thất tiền bạc từ Ngân sách Nhà nước, đồng thời người thực có nhu cầu cần hỗ trợ từ sách nhà xã hội lại khơng thể tiếp cận ưu đãi sách b) Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai +) Các bên tham gia giao dịch thỏa thuận lập văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo quy định pháp luật +) Công chứng văn chuyển nhượng hợp đồng +) Các bên thực nghĩa vụ nộp thuế, phí lệ phí theo quy định +) Chủ đầu tư xác nhận vào thỏa thuận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai +) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cuối quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất +) Bên nhận chuyển nhượng cuối có nghĩa vụ tiếp tục thực quyền, nghĩa vụ bên mua nhà với chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán nhà ký kết trước Quy định giải tranh chấp xử lý vi phạm pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai a Quy định giải tranh chấp mua bán bất động sản hình thành tương lai Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khơng có điều khoản quy định phương thức giải tranh chấp hoạt động mua bán bất động sản hình thành tương lai, thấy việc lựa chọn phương thức giải tranh chấp bên thỏa thuận hợp đồng mua bán thấy hoạt động mua bán bất động sản hình thành tương lai thuộc phạm vi điều chỉnh lĩnh vực kinh tế - thương mại, dân Do chủ thể kinh doanh hoạt động theo pháp luật kinh doanh bất động sản họ áp dụng phương thức giải tranh chấp điều 317 Luật thương mại năm 2005 bao gồm: Thương lượng; Hòa giải bên quan, tổ chức cá nhân bên thỏa thuận chọn làm trung gian hòa giải; Trọng tài Tòa án Còn tổ chức cá nhân không đầu tư kinh doanh quan hệ pháp luật điều chỉnh họ đơn pháp luật Dân sự, phương thức giải tranh chấp bên thỏa thuận hợp đồng, thêm Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản có quy định biểu hợp đồng mẫu hoạt động mua bán bất động sản hình thành tương lai bao gồm phương thức giải như: Thương lượng, không thương lượng chọn tịa án trọng tài để giải tranh chấp Các phương thức giải tranh chấp kể trên, phương thức có ưu điểm nhược điểm riêng nó, để làm rõ vấn đề sâu vào phương thức giải tranh chấp cụ thể sau: +) Thương lượng: Đây phương thức đầu tiên, đơn giản Các bên chủ động gặp gỡ, bàn bạc, thỏa thuận quyền lợi nghĩa vụ bên Việc có thương lượng hay khơng hồn tồn phụ thuộc vào thiện chí bên Phương thức đơn giản, không cần tuân theo quy trình, thủ tục định nào, đảm bảo tính bí mật, nội lại khơng có tính đảm bảo kết thương lượng khơng có giá trị bắt buộc thi hành bên +) Hòa giải: Các bên tiến hành thương lượng giải tranh chấp với hỗ trợ bên thứ ba hòa giải viên Về bản, hòa giải giống với thương lượng, khác việc có mặt bên thứ ba bên trung gian, có kiến thức, kinh nghiệm kỹ giải tranh chấp để trợ giúp, đưa lời khuyên Phương thức giải tranh chấp hoàn toàn dựa thiện chí bên mà khơng có giá trị bắt buộc thực kết hòa giải +) Trọng tài: Đây phương thức giải tranh chấp ưa chuộng thời điểm Phương thức trọng tài bên tranh chấp thỏa thuận lựa chọn phải tiến hành theo trình tự mà pháp luật quy định Trọng tài viên hội đồng trọng tài với tư cách bên trung gian độc lập đưa phán có giá trị bắt buộc thi hành bên Ưu điểm phương thức thủ tục đơn giản, nhanh chóng, bên có quyền lựa chọn trung tâm trọng tài, trọng tài viên theo ý chí mình, trọng tài thương mại thành lập theo ý chí bên, xét xử phục vụ mục đích bên không nhân danh quyền lực nhà nước.Tuy nhiên phương thức phụ thuộc nhiều vào tự nguyện bên tranh chấp, thỏa thuận trọng tài điều kiện bắt buộc phải có để tranh chấp thuộc thẩm quyền giải Trọng tài +) Tòa án: Đây phương thức giải tranh chấp truyền thống hiệu Tòa án tham gia giải tranh chấp với tư cách đại diện quyền lực nhà nước, quy trình giải tranh chấp phải tuân thủ chặt chẽ quy định pháp luật tố tụng Đồng thời án, định tòa án đảm bảo thi hành hệ thống quan thi hành án nhà nước Tuy nhiên, nhược điểm phương thức quy trình rườm rà, phức tạp, kéo dài làm tốn thời gian, chi phí cơng sức bên tranh chấp, đồng thời không đảm bảo tính bảo mật, nội Trong quan hệ pháp luật có tiềm ẩn nguy rủi ro làm phát sinh tranh chấp bên Đặc biệt quan hệ pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai, giao dịch mua bán có đối tượng chưa hình thành thời điểm mua bán nên độ rủi ro bên lại lớn, đặc biệt bên mua, nên dễ xảy tranh chấp thực tế Chính vậy, pháp luật quy định nội dung bắt buộc hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai phải có điều khoản thỏa thuận phương thức giải tranh chấp vô hợp lý Căn vào điều khoản có hợp đồng, bên tiến hành giải tranh chấp theo phương thức thỏa thuận thống từ trước có tranh chấp phát sinh b Quy định xử lý vi phạm mua bán bất động sản hình thành tương lai Đối với hành vi vi phạm pháp luật hoạt động mua bán bất động sản hình thành tương lai, tùy theo tính chất, mức độ hành vi vi phạm mà hành vi bị xử lý theo hình thức khác nhau, đồng thời, gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật Các hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt biện pháp khắc phục hậu lĩnh vực mua bán bất động sản hình thành tương lai thực theo quy định Nghị định số Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực xây dựng (thay Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017) Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở Theo đó, hành vi vi phạm quy định kinh doanh bất động sản nói chung, có kinh doanh, mua bán bất động sản hình thành tương lai đa dạng đó, phân tích nêu hành vi mức phạt thấp từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng hành vi bị xử phạt mức cao từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng Ngoài hành vi bị xử phạt nêu vi phạm, bên mua bán bất động sản hình thành tương lai cịn chịu hình thức xử phạt bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả, cụ thể sau: +) Hình thức xử phạt bổ sung: “Đình hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng hành vi sau: Kinh doanh bất động sản mà bất động sản khơng đảm bảo đầy đủ điều kiện theo quy định không phép đưa vào kinh doanh theo quy định; Kinh doanh bất động sản không phạm vi kinh doanh theo quy định…” +) Biện pháp khắc phục hậu quả: “Buộc cơng khai đầy đủ, xác nội dung thơng tin bất động sản, dự án đầu tư xây dựng, nhà theo quy định; buộc lập hợp đồng theo quy định buộc phải thực công chứng chứng thực hợp đồng, buộc thực quy định cung cấp thông tin kiểm tra thực tế cơng trình; Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có thực vi thu loại phí khơng quy định liên quan đến chuyển nhượng bất động sản; Buộc lập lại hợp đồng hành vi ký hợp đồng mua bán mà không gắn quyền sử dụng đất với nhà, công trình xây dựng đó, ” Có thể thấy, việc xử phạt vi phạm hành lĩnh vực kinh doanh bất động sản quy định cụ thể với việc liệt kê chi tiết hành vi vi phạm xảy thực tế Tuy nhiên thấy mức phạt hồn tồn chưa đủ sức răn đe thị trường bất động sản nay, so với lợi ích thu từ việc lợi dụng kẽ hở pháp luật mức phạt thấp Rất nhiều chủ đầu tư sẵn sàng làm trái quy định, chấp nhận nộp phạt họ thu lợi ích lớn Chế tài pháp luật đặt bên cạnh mục đích trừng phạt, khắc phục hậu cịn nhằm mục đích răn đe, ngăn chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật thực tế nên chế tài không đủ mạnh rõ ràng khơng đủ sức răn đe, ngăn ngừa hành vi vi phạm pháp luật, xâm phạm đến quyền lợi ích người dân, Nhà nước Bên cạnh chế tài hành chính, hành vi vi phạm mua bán bất động sản hình thành tương lai cịn chịu chế tài dân sự, hình tùy theo mức độ nghiêm trọng hành vi Trong quan hệ mua bán bất động sản hình thành tương lai, bên vi phạm nghĩa vụ quy định hợp đồng gánh chịu chế tài buộc bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm, hoàn trả cho nhận, buộc chấm dứt hành vi vi phạm, buộc xin lỗi, cải cơng khai… Như vậy, chế tài dân ta thấy phụ thuộc nhiều vào hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai bên, bên xâm phạm nghĩa vụ gây thiệt hại cho đối phương phải bồi thường thiệt hại việc xác định thiệt hại, hay hành vi vi phạm hợp đồng bên lựa chọn phương thức giải tranh chấp trọng tài tịa án nơi có bất động sản hình thành tương lai Bên cạnh đó, hành vi vi phạm nghiêm trọng quan hệ mua bán bất động sản hình thành tương lai đối mặt với chế tài hình Cụ thể hành vi huy động vốn khách hàng dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt, sử dụng vốn trái với cam kết dẫn đến thất khơng thể tiếp tục thực dự án, khơng cịn khả trả lại cho người mua nhà cấu thành tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản Điều 175 Bộ luật hình năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017 quy định tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, theo người có hành vi phạm tội bị phạt cải tạo khơng giam giữ đến năm phạt tù cao lên tới 20 năm Ngồi ra, người phạm tội cịn bị phạt tiền từ 10 triệu đến 100 triệu đồng, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề làm công việc định từ năm đến năm tịch thu phần toàn tài sản Trường hợp chủ đầu tư bán “dự án ma” cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản Theo điều 174 Bộ luật hình năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017, tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản bị phạt cải tạo không giam giữ, phạt tù cao đến 20 năm chung thân; người phạm tội cịn bị phạt tiền từ 10 triệu đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề làm công việc định từ đến năm tịch thu phần toàn tài sản Có thể thấy có quy định cụ thể quy định hình thực tế để xử lý hình quan hệ mua bán bất động sản hình thành tương lai cực khó hoạt động mua bán bất động sản hình thành tương lai đơn quan hệ dân để xác định dấu hiệu: “gian dối” tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản điều khơng dễ dàng Từ phân tích bình luận thấy quy định chế tài xử phạt cịn nhẹ, chưa đủ tính răn đe giá trị, lợi nhuận bất động sản đem lại lớn, gấp nhiều lần so với số tiền vi phạm kể ngăn ngừa hành vi vi phạm luật, xâm phạm đến quyền lợi ích hợp pháp bên quan hệ mua bán bất động sản hình thành tương lai, xảy nhiều vụ việc tranh chấp gây nhức nhối, xúc xã hội C Thực trạng mua bán bất động sản hình thành tương lai Ưu điểm Như phân tích trên, bên cạnh rủi ro loại bất động sản mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định mới, tiến nhằm phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam thời gian gần đây, đặc biệt loại bất động sản hình thành tương lai Cụ thể sau Thứ nhất, Luật quy định phải thực bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Có thể nói điểm bật vấn đề kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Nội dung bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai quy định Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sau: “Nhà hình thành tương lai trước bán, cho thuê mua phải bảo lãnh ngân hàng có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Danh sách ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh ngân hàng Nhà nước công bố.” Giữa ngân hàng bảo lãnh chủ đầu tư phải thực thành lập hợp đồng bảo lãnh, chủ đầu tư phải có trách nhiệm gửi hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua ký kết hợp đồng mua, thuê mua Thời hạn hợp đồng bảo lãnh nhà giao cho bên mua, bên thuê mua; Trường hợp chủ đầu tư không giao nhà theo tiến độ cam kết, bên mua, thuê mua có yêu cầu bên ngân hàng bảo lãnh phải có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hợp đồng bảo lãnh Thứ hai, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định tương đối chi tiết việc toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai Cụ thể : “Bên mua, thuê mua thực tốn nhiều lần, lần đầu khơng q 30% giá trị hợp đồng; việc toán lần phải phù hợp vào tiến độ xây dựng song không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổng số tốn khơng q 50% giá trị hợp đồng Trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khơng thu 95% giá trị hợp đồng Giá trị cịn lại tốn quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Có thể nói, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có nhiều quy định tích cực vấn đề kinh doanh bất động sản hình thành tương lai, vấn đề "nóng" đối hoạt động kinh doanh bất động sản năm gần Nhược điểm Bất động sản hình thành tương lai nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp không chuyên nghiệp lựa chọn Tuy nhiên, bất động sản hình thành tương lai cịn khiến nhiều người lo ngại khung pháp lý chưa đồng hồn thiện Đây nguy tiềm ẩn nhiều rủi ro cho dù mục đích khách hàng để ở, sử dụng, cho thuê hay đầu tư, kinh doanh a) Bất cập hoạt động bảo lãnh nhà hình thành tương lai Khuôn khổ pháp lý cho hoạt động bảo lãnh nhà hình thành tương lai quy định cụ thể điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, ràng buộc trách nhiệm rõ ràng bên có liên quan q trình mua bán nhà hình thành tương lai mục đích hướng tới bảo vệ lợi ích hợp pháp bên mua loại tài sản rủi ro Tuy nhiên việc quy định áp dụng thực tế tồn vài bất cập sau: Thứ nhất, việc thực bảo lãnh mua bán nhà hình thành tương lai làm phát sinh chi phí thực tế phần chi phí phản ánh giá bán, mà theo người mua phải trả Mức phí bình quân dao động từ 1,1 - 2,5% giá trị bảo lãnh (không 70% giá hợp đồng) từ xem gánh nặng tài cho phía bên mua nhà Do đó, thực tế xuất khơng trường hợp chủ đầu tư thỏa thuận với bên mua nhà việc không phát hành bảo lãnh ngân hàng ký hợp đồng mua bán Thứ hai, thị trường bất động sản có nhiều người tham gia với tư cách nhà đầu tư thứ cấp dự án Những người với mục đích đầu tư kiếm lời, có nhu cầu lướt sóng, nên hầu hết số chuyển nhượng lại hợp đồng trước bàn giao hộ nên việc bảo lãnh người khơng có nhiều ý nghĩa người mua nhà để sử dụng tương lai - người vốn quan tâm đến tiến độ thực dự án chờ đến bàn giao nhà Phía chủ đầu tư phải chịu khoản phí khơng nhỏ phát hành bảo lãnh cho người mua nhà đầu tư vốn không quan trọng cam kết bảo lãnh ngân hàng tỏ không quan tâm đến nghĩa vụ Thứ ba, hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai có vụ việc ngân hàng cấp bảo lãnh chủ nợ lớn thành viên góp vốn, cổ đơng chủ đầu tư Như vậy, việc chưa có quy định cụ thể ngân hàng bảo lãnh không thành viên góp vốn hay cổ đơng chủ đầu tư thiếu sót lớn, ngân hàng cấp bảo lãnh chủ nợ, hay cổ đơng cơng ty dễ dẫn đến tình trạng “Cố đấm ăn xơi” tình trạng chưa đủ sở, quy trình thẩm định, thiếu sót hồ sơ dự án mà ngân hàng cố tình cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư để hợp thức hóa việc bán bất động sản hình thành tương lai rủi ro cho bên mua b) Thiếu sót quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai ngồi nhà Tại điều 59 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết số điều luật kinh doanh bất động sản ghi nhận việc chuyển nhượng lại hợp đồng nhà hình thành tương lai, khơng ghi nhận trường hợp bất động sản hình thành tương lai khác Có thể thấy vấn đề quy định đối tượng chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai nhà thiếu sót với thực tiễn cịn nhiều loại hình bất động sản hình thành tương lai khác vơ sơi động như: Văn phòng thương mại, nhà xưởng, hay dạng hộ vừa để vừa để làm văn phòng (Oficetel) loại đối tượng muốn chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán khơng có chế, cụ thể Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thừa nhận chuyển nhượng lại hợp đồng với loại bất động sản hình thành tương lai nhà bên mua bán bất động sản hình thành tương lai này, bên thường trốn tránh pháp luật bên mua hủy hợp đồng với chủ đầu tư sau ký kết lại hợp đồng chủ đầu tư với bên có nhu cầu nhận chuyển nhượng Vậy việc hủy bỏ nói vừa phát sinh thêm thủ tục, chi phí, thời gian, vừa rủi ro cho bên tham gia vào quan hệ mua bán loại bất động sản hình thành tương lai c) Chủ đầu tư thường né tránh không thực đầy đủ nghĩa vụ bảo lãnh Thực tế cho thấy, có nhiều dự án triển khai mở bán bất động sản hình thành tương lai mà khơng có bảo lãnh thức từ phía ngân hàng Nguyên nhân dẫn đến rủi ro bên mua nhà chưa hiểu biết pháp luật đầy đủ Theo quy trình, sau ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư có nghĩa vụ phải cung cấp hợp đồng cho ngân hàng bảo lãnh ngân hàng bảo lãnh vào hợp đồng phát hành cam kết bảo lãnh cho đối tượng người mua thời hạn quy định Tuy nhiên thực tế Ngân hàng dễ dàng phủi trách nhiệm chủ đầu tư không cung cấp thông tin hợp đồng mua nhà Phía chủ đầu tư thường lợi dụng thiếu hiểu biết người mua nhà để né tránh thực bảo lãnh ngân hàng, việc ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng nhằm tạo niềm tin ảo cho khách hàng sau khách hàng không phát hành cam kết bảo lãnh theo hợp đồng nghĩa vụ bảo lãnh khơng phát hành Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cịn gặp vướng mắc khâu thẩm định lực tài tài sản chấp doanh nghiệp; việc bảo lãnh tiềm ẩn nhiều rủi ro, Ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn khách hàng mức phí dịch vụ bảo lãnh lại chưa thỏa đáng dẫn đến việc nhiều ngân hàng e ngại, né tránh việc bảo lãnh vấn đề chi phí Về khía cạnh pháp lý chưa có quy định, chế tài xử phạt chủ đầu tư phía ngân hàng việc chưa nghiêm túc thực phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua sở hợp đồng bảo lãnh nhà hình thành tương lai dẫn đến tình trạng phủi bỏ trách nhiệm, quy kết trách nhiệm cho bên chủ đầu tư ngân hàng Điều dẫn đến rủi ro lớn cho người mua nhà dự án khơng triển khai cam kết Có thể kể đến dự án Eco Green Tower quận Hồng Mai, Hà Nội Cơng ty cổ phần Sơng Đà 1.01 làm chủ đầu tư UDIC đơn vị thi cơng Dự án bao gồm tòa nhà cao 28 tầng triển khai từ tháng 12/2015 đến tháng 1/2018 dừng thi công Theo phản ánh khách hàng, chủ đầu tư cam kết bàn giao nhà dự kiến vào ngày 31/03/2018 không chậm 90 ngày Tuy nhiên đến quý I năm 2019, việc bàn giao hộ chưa tiến hành khiến khách hàng mua hộ xúc Trước đó, vào ngày 22/11/2016 Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong (TPBank) có công văn số 68/2016/CV-TPB việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư Tổ hợp thương mại, văn phòng nhà Eco Green Tower Người mua nhà nhiều lần khiếu nại đến Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 TPBank - đơn vị bảo lãnh Tuy nhiên, phía ngân hàng cho ngân hàng bảo lãnh trường hợp người mua hộ xuất trình cam kết bảo lãnh mà TPBank phát hành cho khách hàng theo quy định pháp luật Trước đó, người mua nhà chưa TPBank phát hành cam kết bảo lãnh riêng lẻ theo hợp đồng mua nhà hình thành tương lai, mà có hợp đồng bảo lãnh chủ đầu tư Ngân hàng nên người mua nhà khơng thể u cầu phía Ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư d) Một dự án đem làm tài sản bảo đảm cho nhiều hợp đồng chấp Theo điều 147 Luật nhà năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà quyền chấp dự án nhà xây dựng dự án tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án xây dựng nhà Bên cạnh đó, điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phép chủ đầu tư sử dụng tài sản chấp để ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài theo quy định Luật không bắt quy định cụ thể loại tài sản bảo đảm trường hợp này, thực tế hầu hết chủ đầu tư thường sử dụng dự án làm tài sản chấp ngân hàng thương mại Như việc chấp dự án hoàn toàn hợp pháp theo quy định pháp luật hành Người mua nhà thường có tâm lý khơng n tâm biết hộ mua tồn dự án nhà hình thành tương lai bị chấp ngân hàng Tuy nhiên khía cạnh lý thuyết, việc sử dụng dự án làm tài sản chấp đồng nghĩa với việc dự án ngân hàng thẩm định mặt pháp lý, tài chính, lực chủ đầu tư Do dự án sử dụng làm tài sản chấp xác định dự án có tiềm năng, người mua nhà n tâm dự án khơng phải “dự án ma” Cùng với đó, chủ đầu tư ngân hàng thẩm định lực tài chính, lịch sử tín dụng, khơng có nợ xấu, có uy tín kinh doanh… Đây điều kiện ngân hàng chấp nhận giải ngân Tuy nhiên, thực tế người mua nhà dễ gặp phải rủi ro lớn dự án mang làm tài sản chấp ngân hàng Theo quy định pháp luật, để bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh, bất động sản phải đáp ứng điều kiện cụ thể mà pháp luật quy định, dự án mang chấp trước bán nhà cho khách hàng, chủ đầu tư buộc phải giải chấp, trừ trường hợp có đồng ý khách hàng ngân hàng Tức buộc phải công khai thông tin, người mua nhà phải biết việc nhà hình thành tương lai mà mua bị mang chấp Tuy nhiên, thực tế khơng người mua nhà khó biết thơng tin chấp chủ đầu tư thường giấu thông tin để tăng mức độ thu hút dự án; mà cịn có nhiều trường hợp chủ đầu tư mang dự án chấp nhiều lần cho nhiều hợp đồng vay vốn khác Điển hình Dự án chung cư The Harmona số 33 Trương Cơng Định, phường 14, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh Đây dự án nhà lớn gồm 19 tầng, tầng hầm 569 hộ Công ty cổ phần Thanh Niên làm chủ đầu tư Dự án vi phạm quy định pháp luật chấp dự án nhiều lần, đồng thời bán hộ cho người mua chưa giải chấp Ở đây, chủ đầu tư The Harmona giao dịch chấp đến 03 lần (dù dự án chấp toàn từ vay ban đầu): +) Giao dịch thứ nhất, chấp toàn dự án để vay vốn cho xây dựng dự án +) Giao dịch thứ hai, dùng 41 hộ để bảo lãnh cho cá nhân vay tiền ngân hàng +) Giao dịch thứ ba, bảo đảm cho người mua nhà chấp hộ để vay vốn ngân hàng (kể 41 chấp trước đó) Thực trạng cho thấy, khách hàng mua nhà hình thành tương lai biết rõ hộ dự án bị chấp chưa, hộ bán cho người khác hay chưa Việc buộc chủ đầu tư hay ngân hàng cung cấp thông tin đầy đủ cho khách hàng không dễ dàng Thêm vào người mua nhà thường khó có đủ thơng tin, kiến thức thời gian để tìm hiểu kỹ quy định pháp luật để tự bảo vệ trước rủi ro thị trường bất động sản hình thành tương lai D Kết luận Bên cạnh nhu cầu sử dụng thực tế, bất động sản hình thành tương lai loại hình đầu tư tiềm nhiều nhà đầu tư chuyên không chuyên lựa chọn Tuy nhiên, bất động sản hình thành tương lai khiến nhiều người e dè khung pháp lý chưa đồng hồn thiện, từ đó, tiềm ẩn nhiều rủi ro dù mục đích để ở, sử dụng, cho thuê hay đầu tư, kinh doanh Điển hình Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư Bộ luật Dân hành cịn có quy định chưa thống bất động sản hình thành tương lai khiến cho hoạt động thực áp dụng pháp luật gặp nhiều khó khăn Như đề cập, bất động sản hình thành tương lai tài sản q trình xây dựng, từ đó, thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, Người mua tiếp cận hồ sơ pháp lý dự án, hay “mua tài sản giấy” Đâu chủ đầu tư thực cơng tác bán hàng có xây dựng tài sản mẫu, nhà mẫu để người mua hình dung cách trực quan tài sản Chặt chẽ hơn, hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai, hai bên ghi nhận cụ thể thương hiệu, chất lượng vật tư, vật liệu sử dụng để xây dựng, lắp đặt, hồn thiện sản phẩm hình thành tương lai Tuy nhiên, tranh chấp điển hình thường xuyên gặp liên quan trực tiếp đến sản phẩm mà người bán trao cho người mua sai biệt so với mô tả sản phẩm mẫu, nhà mẫu hay trang hợp đồng mua bán - kể có đăng ký hợp đồng mẫu với quan nhà nước có thẩm quyền Sự sai biệt chất lượng sản phẩm thực tế sản phẩm mẫu kỳ vọng bên khác dẫn đến tranh chấp kéo dài hai bên, người mua thường yếu toán phần lớn số tiền cho sản phẩm nên có xu hướng chấp nhận nhận sản phẩm - dù khơng hài lịng chất lượng sản phẩm Tiến độ dự án nhà có chế bảo lãnh từ ngân hàng, nhiên, quy định đảm bảo chất lượng sản phẩm hình thành tương lai chưa điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đồng thời quy định nghiệm thu cơng trình xây dựng khó điều chỉnh chất lượng tài sản thực tế so với hợp đồng giao kết, từ đó, tiềm ẩn rủi ro cho người mua, tranh chấp phát sinh trình bàn giao sản phẩm Những vấn đề trình bày số vấn đề chưa hợp lý, chưa đầy đủ pháp luật hành Do đó, việc sửa đổi theo hướng “siết chặt" thêm quy định để buộc chủ đầu tư phải thực nghĩa vụ cần thiết Người mua phải đảm bảo quyền lợi Trước tồn liên quan đến tính pháp lý bất động sản hình thành tương lai, thời gian tới nhà làm luật cần tiếp tục nghiên cứu sửa đổi để đảm bảo thống Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà Bộ Luật dân sự, quy định liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, bổ sung quy định đảm bảo chất lượng, tiến độ dự án bất động sản hình thành tương lai, từ đó, góp phần bảo vệ quyền lợi bên, hạn chế tranh chấp, tiết kiệm thời gian, chi phí cho tất bên TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc Hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Hà Nội Quốc Hội (2014), Luật Nhà năm 2014, Hà Nội Quốc Hội (2015), Bộ luật hình năm 2015, Hà Nội Quốc Hội (2015), Bộ luật dân năm 2015, Hà Nội Quốc Hội (2005), Luật thương mại năm 2005, Hà Nội Chính phủ (2015), Nghị định 99/2015/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 30/2021/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà ở, Hà Nội Chính Phủ (2022), Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội Chính Phủ (2022), Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành xây dựng, Hà Nội Ngân hàng nhà nước (2017), Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định bảo lãnh ngân hàng, Hà Nội 10 Đào Duy Khánh (2020), Mua bán bất động sản hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ, Đại học Quốc gia Hà Nội 11 Hoàng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn thạc sỹ, Đại học Quốc gia Hà Nội 12 "Lá chắn" pháp lý cho bất động sản hình thành tương lai truy cập 03/12/2021, https://www.vietnamplus.vn/la-chan-phap-ly-cho-bat-dong-san-hinh-thanh-trongtuong-lai/757678.vnp 13 Lê Văn Hồi (2021), Bất động sản hình thành tương lai: Pháp lý thực tiễn, truy cập 18/10/2021, https://reatimes.vn/bat-dong-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai-phap-lythuc-tien-20201224000005730.html 14 TPBank “đổ lỗi” cho chủ đầu tư bị khách hàng “tố” nghĩa vụ bảo lãnh, truy cập 16/03/2022, https://tuoitrethudo.com.vn/tpbank-do-loi-cho-chu-dau-tu-khi-bi-khachhang-to-ve-nghia-vu-bao-lanh-12007.html 15 Vỡ tiến độ, khách hàng dự án Eco Green Tower đòi tiền ngân hàng bảo lãnh, truy cập 05/04/2022, https://thuonghieucongluan.com.vn/vo-tien-do-khach-hang-du-an-ecogreen-tower-doi-tien-ngan-hang-bao-lanh-a76614.html 16 Cư dân The Harmona mỏi mòn chờ sổ đỏ, truy cập 05/08/2019, https://thanhnien.vn/cu-dan-the-harmona-moi-mon-cho-so-do-post872257.html 17 Vụ siết nợ chung cư Harmona: Chủ đầu tư hứa trả nợ trước 15-6, truy cập 27/04/2022, https://nld.com.vn/kinh-te/vu-siet-no-chung-cu-harmona-chu-dau-tu-hua-tra-no-truoc15-6-20160527133556706.htm 18 Cư dân Harmona tố bị chủ đầu tư chấp nhà lần, truy cập 30/4/2022, https://vnexpress.net/cu-dan-harmona-to-bi-chu-dau-tu-the-chap-nha-2-lan3410897.html ... chung loại bất động sản hình thành tương lai pháp luật loại bất động sản hình thành tương lai Khái niệm bất động sản hình thành tương lai Bộ luật Dân năm 2015 đưa định nghĩa tài sản hình thành tương. .. nhập quốc tế B Pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai Quy định nguyên tắc mua bán bất động sản hình thành tương lai Bất động sản hình thành tương lai loại bất động sản nên phải tuân... trở thành chủ sở hữu bất động sản Pháp luật bất động sản hình thành tương lai a) Khái niệm Hiện chưa có khái niệm cụ thể pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai Các quan hệ pháp luật