Khuôn khổ pháp lý cho hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định cụ thể tại điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, ràng buộc trách nhiệm rất rõ ràng của các bên có liên quan trong q trình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và mục đích chính hướng tới bảo vệ lợi ích hợp pháp của bên mua loại tài sản rủi ro này. Tuy nhiên việc quy định và áp dụng như vậy nhưng trên thực tế còn tồn tại một vài bất cập như sau:
Thứ nhất, việc thực hiện bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai làm phát
sinh chi phí và trong thực tế thì phần chi phí này sẽ được phản ánh trong giá bán, mà theo đó thì người mua phải trả. Mức phí này bình qn dao động từ 1,1 - 2,5% giá trị bảo lãnh (không quá 70% giá hợp đồng) và từ đó được xem như một gánh nặng về tài chính cho phía bên mua nhà. Do đó, trong thực tế đã xuất hiện khơng ít các trường hợp các chủ đầu tư thỏa thuận với bên mua nhà về việc không phát hành bảo lãnh ngân hàng khi ký hợp đồng mua bán.
Thứ hai, trên thị trường bất động sản hiện tại cũng có nhiều người tham gia với tư
cách là nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án. Những người này với mục đích đầu tư kiếm lời, chỉ có nhu cầu lướt sóng, nên hầu hết trong số đó sẽ chuyển nhượng lại hợp đồng trước khi bàn giao căn hộ nên việc bảo lãnh đối với những người này khơng có nhiều ý nghĩa như người mua nhà để sử dụng trong tương lai - những người vốn rất quan tâm đến tiến độ thực hiện dự án và sẽ chờ đến khi bàn giao nhà. Phía chủ đầu tư khi phải chịu một khoản phí khơng nhỏ khi phát hành bảo lãnh cho những người mua là nhà đầu tư vốn không quan trọng cam kết bảo lãnh của ngân hàng thì cũng đã tỏ ra khơng quan tâm đến nghĩa vụ của mình.
Thứ ba, hiện nay hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã có những vụ
việc khi ngân hàng cấp bảo lãnh là chủ nợ lớn hoặc là thành viên góp vốn, cổ đơng của chủ đầu tư. Như vậy, việc chưa có một quy định cụ thể về ngân hàng bảo lãnh khơng được là thành viên góp vốn hay cổ đơng của chủ đầu tư là một thiếu sót rất lớn, nếu ngân hàng cấp bảo lãnh là chủ nợ, hay cổ đông của công ty sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng “Cố đấm ăn xơi” hoặc tình trạng chưa đủ cơ sở, quy trình thẩm định, thiếu sót hồ sơ dự án mà ngân hàng vẫn cố tình cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư để hợp thức hóa việc bán bất động sản hình thành trong tương lai như vậy là rất rủi ro cho bên mua.