Theo điều 147 Luật nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quyền thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án đó tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Bên cạnh đó, điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng cho phép chủ đầu tư sử dụng tài sản thế chấp để ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định. Luật không bắt quy định cụ thể về loại tài sản bảo đảm trong trường hợp này, trên thực tế hầu hết các chủ đầu tư thường sử dụng chính dự án làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại. Như vậy việc thế chấp dự án hoàn toàn hợp pháp theo quy định của pháp luật hiện hành. Người mua nhà thường có tâm lý khơng n tâm khi biết căn hộ mình mua hoặc tồn bộ dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã bị thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên trên khía cạnh lý thuyết, việc sử dụng dự án làm tài sản thế chấp cũng đồng nghĩa với việc dự án đó đã được ngân hàng thẩm định về mặt pháp lý, tài chính, năng lực của chủ đầu tư. Do đó những dự án được sử dụng làm tài sản thế chấp được xác định là những dự án có tiềm năng, người mua nhà có thể n tâm dự án đó khơng phải là các “dự án ma”. Cùng với đó, chủ đầu tư cũng được ngân hàng thẩm định về năng lực tài chính, lịch sử tín dụng, khơng có nợ xấu, có uy tín trong kinh doanh… Đây là những điều kiện được ngân hàng chấp nhận giải ngân.
Tuy nhiên, trên thực tế người mua nhà dễ gặp phải rủi ro lớn đối với các dự án được mang ra làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng. Theo quy định của pháp luật, để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, bất động sản đó phải đáp ứng được các điều kiện cụ thể mà pháp luật quy định, trong đó nếu dự án đã được mang đi thế chấp thì trước khi bán nhà ở cho khách hàng, chủ đầu tư buộc phải giải chấp, trừ trường hợp có sự đồng ý của khách hàng và ngân hàng. Tức là buộc phải công khai thông tin, người mua nhà phải biết về việc nhà ở hình thành trong tương lai mà mình mua đang bị mang đi thế chấp. Tuy nhiên, trên thực tế không những người mua nhà khó có thể biết được thơng tin thế chấp vì chủ đầu tư thường giấu thơng tin này để tăng mức độ thu hút của dự án; mà cịn có nhiều trường hợp chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp nhiều lần cho nhiều hợp đồng vay vốn khác nhau.
Điển hình là Dự án chung cư The Harmona tại số 33 Trương Công Định, phường 14, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh. Đây là dự án nhà lớn gồm 19 tầng, 1 tầng hầm và 569 căn hộ do Công ty cổ phần Thanh Niên làm chủ đầu tư. Dự án này đã vi phạm quy định pháp luật khi thế chấp dự án nhiều lần, đồng thời bán căn hộ cho người mua khi chưa giải chấp. Ở đây, chủ đầu tư The Harmona đã giao dịch thế chấp đến 03 lần (dù dự án đã thế chấp toàn bộ từ khi vay ban đầu):
+) Giao dịch thứ nhất, thế chấp toàn bộ dự án để vay vốn cho xây dựng dự án.
+) Giao dịch thứ hai, dùng 41 căn hộ để bảo lãnh cho một cá nhân vay tiền ngân hàng. +) Giao dịch thứ ba, bảo đảm cho người mua nhà được thế chấp căn hộ để vay vốn ngân hàng (kể cả 41 căn đã thế chấp trước đó).
Thực trạng cho thấy, khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai khơng thể biết rõ căn hộ hoặc dự án đã bị thế chấp chưa, hoặc căn hộ đó đã từng được bán cho người khác hay chưa. Việc buộc chủ đầu tư hay ngân hàng cung cấp thông tin đầy đủ cho khách hàng là không hề dễ dàng. Thêm vào đó người mua nhà thường khó có đủ thơng tin, kiến thức cũng như thời gian để tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật để có thể tự bảo vệ mình trước những rủi ro của thị trường bất động sản hình thành trong tương lai.
D. Kết luận
Bên cạnh nhu cầu sử dụng thực tế, bất động sản hình thành trong tương lai đã và đang là một loại hình đầu tư rất tiềm năng được rất nhiều nhà đầu tư chuyên và không chuyên lựa chọn. Tuy nhiên, bất động sản hình thành trong tương lai vẫn cịn khiến nhiều người e dè bởi khung pháp lý hiện nay chưa đồng bộ và hồn thiện, từ đó, tiềm ẩn nhiều rủi ro dù mục đích để ở, sử dụng, cho thuê hay chỉ đầu tư, kinh doanh.
Điển hình nhất là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Bộ luật Dân sự hiện hành cịn có những quy định chưa thống nhất về bất động sản hình thành trong tương lai khiến cho hoạt động thực hiện và áp dụng pháp luật gặp nhiều khó khăn.
Như đã đề cập, bất động sản hình thành trong tương lai là những tài sản đang trong q trình xây dựng, từ đó, tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, Người mua chỉ được tiếp cận hồ sơ pháp lý của dự án, hay “mua tài sản trên giấy”. Đâu đó các chủ đầu tư khi thực hiện cơng tác bán hàng đều có xây dựng tài sản mẫu, nhà mẫu để người mua có thể hình dung một cách trực quan về tài sản của mình.
Chặt chẽ hơn, trong các hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, hai bên ghi nhận cụ thể về thương hiệu, chất lượng vật tư, vật liệu được sử dụng để xây dựng, lắp đặt, hồn thiện sản phẩm hình thành trong tương lai này. Tuy nhiên, tranh chấp điển hình thường xuyên gặp liên quan trực tiếp đến sản phẩm mà người bán trao cho người mua có thể sai biệt so với mơ tả tại sản phẩm mẫu, nhà mẫu hay trên những trang hợp đồng mua bán - kể cả có đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Sự sai biệt về chất lượng sản phẩm thực tế và sản phẩm mẫu và sự kỳ vọng của mỗi bên là khác nhau dẫn đến tranh chấp kéo dài giữa hai bên, người mua thường ở thế yếu hơn khi đã thanh tốn phần lớn số tiền cho sản phẩm của mình nên có xu hướng chấp nhận nhận sản phẩm - dù khơng hài lịng về chất lượng sản phẩm.
Tiến độ đối với dự án nhà ở có thể có cơ chế bảo lãnh từ ngân hàng, tuy nhiên, những quy định đảm bảo về chất lượng sản phẩm hình thành trong tương lai chưa được điều chỉnh trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đồng thời những quy định về nghiệm thu cơng trình xây dựng cũng khó có thể điều chỉnh về chất lượng tài sản thực tế so với hợp đồng đã giao kết, từ đó, tiềm ẩn những rủi ro cho người mua, những tranh chấp phát sinh trong quá trình bàn giao sản phẩm.
Những vấn đề được trình bày trong bài chỉ ra một số vấn đề còn chưa hợp lý, chưa đầy đủ trong pháp luật hiện hành. Do đó, việc sửa đổi theo hướng “siết chặt" thêm các quy định để buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình là hết sức cần thiết. Người mua phải được đảm bảo quyền lợi. Trước những tồn tại liên quan đến tính pháp lý của bất động sản hình thành trong tương lai, trong thời gian tới các nhà làm luật cần tiếp tục nghiên cứu và sửa đổi để đảm bảo thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Bộ Luật dân sự, các quy định liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bổ sung quy định về đảm bảo về chất lượng, tiến độ đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, từ đó, góp phần bảo vệ quyền lợi của mỗi bên, hạn chế tranh chấp, tiết kiệm thời gian, chi phí cho tất cả các bên.