Thực tế cho thấy, có rất nhiều dự án triển khai mở bán bất động sản hình thành trong tương lai mà khơng có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân đầu tiên dẫn đến rủi ro của bên mua nhà là chưa hiểu biết pháp luật đầy đủ. Theo quy trình, sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư có nghĩa vụ phải cung cấp hợp đồng cho ngân hàng bảo lãnh và ngân hàng bảo lãnh căn cứ vào hợp đồng đó phát hành cam kết bảo lãnh cho từng đối tượng người mua trong thời hạn quy định. Tuy nhiên trên thực tế Ngân hàng rất dễ dàng phủi trách nhiệm nếu chủ đầu tư không cung cấp thông tin về hợp đồng mua nhà. Phía chủ đầu tư cũng thường lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua nhà để né tránh thực hiện bảo lãnh ngân hàng, việc ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng chỉ nhằm tạo niềm tin ảo cho khách hàng bởi nếu sau đó khách hàng không được phát hành cam kết bảo lãnh theo hợp đồng thì nghĩa vụ bảo lãnh cũng khơng phát hành. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cịn gặp vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp; hơn nữa việc bảo lãnh tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, Ngân hàng phải chịu trách nhiệm rất lớn đối với khách hàng trong khi mức phí dịch vụ bảo lãnh lại chưa thỏa đáng dẫn đến việc nhiều ngân hàng e ngại, né tránh việc bảo lãnh vì vấn đề chi phí. Về khía cạnh pháp lý thì hiện nay chưa có quy định, chế tài xử phạt chủ đầu tư cũng như phía ngân hàng trong việc chưa nghiêm túc thực hiện phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua trên cơ sở hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai dẫn đến tình trạng phủi bỏ trách nhiệm, quy kết trách nhiệm cho nhau giữa bên chủ đầu tư và ngân hàng. Điều này dẫn đến rủi ro rất lớn cho người mua nhà khi dự án khơng được triển khai đúng cam kết
Có thể kể đến dự án Eco Green Tower tại quận Hoàng Mai, Hà Nội do Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 làm chủ đầu tư và UDIC là đơn vị thi cơng chính. Dự án này bao gồm 1 tịa nhà cao 28 tầng được triển khai từ tháng 12/2015 nhưng đến tháng 1/2018 bỗng dừng thi công. Theo phản ánh của khách hàng, chủ đầu tư cam kết sẽ bàn giao nhà dự kiến vào ngày 31/03/2018 và không chậm quá 90 ngày. Tuy nhiên đến quý I năm 2019, việc bàn giao căn hộ vẫn chưa được tiến hành khiến khách hàng mua căn hộ ở đây hết sức bức xúc. Trước đó, vào ngày 22/11/2016 Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong (TPBank) đã có cơng văn số 68/2016/CV-TPB về việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở Eco Green Tower. Người mua nhà đã nhiều lần khiếu nại đến Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 và TPBank - là đơn vị bảo lãnh. Tuy nhiên, phía ngân hàng cho rằng ngân hàng chỉ bảo lãnh đối với trường hợp người mua căn hộ xuất trình được cam kết bảo lãnh mà TPBank đã phát hành cho khách hàng theo đúng quy định của pháp luật. Trước đó, người mua nhà chưa được TPBank phát hành cam kết bảo lãnh riêng lẻ theo hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai, mà mới chỉ có hợp đồng bảo lãnh giữa chủ đầu tư và Ngân hàng nên người mua nhà khơng thể u cầu phía Ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.