Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất - Thực trạng và hướng hoàn thiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BO TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

#oXe&—-NGUYEN PHƯƠNG THẢO.

LUẬN VĂN THẠC Si LUẬT HỌC (Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI, NĂM2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BO TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN PHUONG THAO

LUAN VAN THAC Si LUAT HOC Ngành: Kinh tế ứng dung

Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Nga

HÀ NỘI, NĂM2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cm Rhoa học của riêng tôiCác số liệu ví đu và trích dẫn trong luận văn đảm bảo đô tin cậy, chính xác và:strung thực Những két luận khoa học của luân văn chuea từng được công bỗ

công trinh nghiên cửu khoa hoc nào

Nguời cam đoan.

Nguyễn Phương Thao

LỜI CẢM ON

Tôi xin bay 16 lòng biết ơn tới các thấy giáo, cô giáo Trường Đại hocLuật Ha Nội đã cung cấp những kiến thức quỷ bau và tao điều kiện thuận lợicho tôi hoàn thành chương trinh đảo tạo thạc si và nghiên cứu, hoằn thành luận

Tôi in gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cổ giáo, tién sĩ - người đã tận tỉnh chỉ ‘bao, hướng dẫn tôi trong suốt qua trình nghiên cứu va hoàn thiện luận văn.

Trân trong cảm ơn các đồng nghiệp trong cơ quan nơi tôi công tác, gia

inh, người thân và tat cả ban bê - những người luôn đông viên va giúp đỡ"hoàn thành luân văn này.

Tà Nội ngày tháng năm 2022

Học viên

Nguyễn Phương Thảo

MỤC LỤC

MỠĐÀU 8

1 Tính cấp tết cia việc nghiền cứu: 8

3 Me dichva nhiệm vụ nghiên cfu u4 Đối tượng và phạm vinghién cứu cia hận vẫn u5 Phương pháp nghiền cu n 6 Nhõng đồng gớp mới cia hận văn R 1 Cơ cầu của hận vấn b

Chương 1 LY LUẬN VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CUA NGƯỜI SỬ DỤNG DAT VÀ VE PHAP LUAT NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CUA NGƯỜI SỬ DUNG DAT DOI VOT 11 Phin lo các nghĩa vu ti chinh cia guờisữ đụng đất 2

11 3 Vai tồ của nghia vat chính cũa người sir đụng đất rong quân bjvà sử dụng dt

đi 2

1.2 Lý hậnpháp luật về nghia vụ tải chính cia người sĩ dụng đất 3

1.21.F-hái niệm va đặc của pháp uit ngia vạtíchínhcũa ngời sử đụng đít

31.2.2 Cơ cầu pháp luật về nghĩa vụ tài chính cia người sử dụng đất 28

1 Cá rêu ó ehiph den php it ngõ vụ tính cia ngời đụng dt

133 You giáđítvà th trang giá dit 3 Vist Nem 30

'Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VÀ THỰC TIEN THỰC HIENPHAP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƯỜI SỬ BUNG ĐẮT 35

với Nhà meée ở Việt Nam hiện nay

-.1.Tình inh thục hiện tháp hát về nghĩa vụ tải chính cũa người sử dụng đất đổi với“Na nước š Việt Nerang ng Ht qui at ove 5

322 Đh viet hận hấp hát vệngt và cin cũ gu dụg đt độvới Nhà nước

“Chương 3 ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VÀ NÂNG CAO.

HIEU QUÁ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VU TÀI CHÍNH CỦA NGƯỜI SU’

DUNG DAT DOI VỚI NHÀ NƯỚC Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 60

31 Định hướng làn hin php về ng vụ i chin ca nghờisẽ dụng đấttái với Nhà mee & Việt Nam hiện nay.

3.11 Hoàn thiện pháp uễtvề ngiĩa vụ ti chính cũa NSDP đổi với Nha nước phối bãođấm quyền thu lo ii sẵn công mộtcáchôn định, phủ hơp với chế đồ sỡ hữu foan đân

vẻ đất dai đ03.12 Hoàn thiện pháp luật về ngiia vụ ta chính cia NSD đổi với Nhà nước theo"hướng bio dim sw công bằng trong tiếp cận đất đại và phân bổ hợp lý lợi ch gifa Nhà

"ước va người sờ dụng 6L

3.1.3, Hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ li chính cia người sử dụng đất phủ hop vớiđđường lôi phất in kin tổ xã lội cia Đăng và chính sách, pháp luật của Nhà nước

32 Các giã pháp hoàn thiện pháp ludtvé nghĩ vụ tai chính củz người sit dung đấtđố với Nhà mde 633.2.1, Sim đội, bỗ sung nội dung thu tai chính từ đắt cia Nhà nước trong Luật đất đai,lâm cơ sở xác đnh nội dung nghĩa vụ ải chính cũa người sữ đụng đất 64332 Xiy dmg cc longi wat chino c tn git tng thn tet ngsông cụ thué, bồ sung thué đánh trên phản giá ting thêm.

3.2.3, Nhóm giải pháp hoàn thiện nghia vụ nôp tên sử dụng đất 65

3.2.4 Nhóm giãi pháp hoàn thiện nghĩa vụ nộp tiền thuê đất 66

32.5 Nhón gi phapning cao hiệnguảiệc thee hiện áp uộivề giữ vt hincia người sử dung dat đôi với Nhà nước,

DANH MỤC VIET TAT BĐS Bat động sản

GCNQSDB Giấy chứng nhân quyén sử dụng đất, quyền sỡ hữu

nhà 6 va tài sẵn khác gắn lién với đấtKTTT Kinh té thi trường

Nam, đắt di là tải sân công và quyén quân ly, thu lợi cũa Nhà nước đổ với ti săn công

được chỗ định bằng pháp luật đất dai Đất đại được Khai thác, sở dang hiệu quả hay không phụ thuộc vào múc đô vốn hỏa a chuyển ti nguyên thành tải sản, thành vấn im bão quyên bình ding trong việc tip cân sử dụng tà sân công của moi chỗ thể trong nên kinh tế chính 1a dim bảo công bằng cả vé kinh tẾ

trong quan hệ dit đa Trong bốn công cụ quan ý của các lý thuyẾt vé quan ly dit daiHiện my, công cụ ti chính đất đai giữ vai rõ cân bằng lợi ich của các bên mốt cách true

tiấp nhất Nghị quyết Hội ngh lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đăng (khỏa XD

-Nghị quyết số 19-NO/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 đã xác định hoàn thiện pháp luậtvi tử chính đất đủ là một nội dung cén thực hiện rong thời kỷ diy manh toàn điện công

cuộc đổi mới, tạo nền ting đơa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng

Hiện đủ Tiếp tục thục hiển mục têu này, Nghị quyất số 11- NO/TW ngày 03/6/2017

Hội nghị Trung teng 5 Khỏa XII về hoàn hiện thể ch inh t thi trường ở Việt Nam đã đánh hướng yêu cầu cãi cách với những tên chỉ rõ ring, cụ thể “eis och mạnh mổ chính, sách ti hính về đất đử theo hướng đơn giản, én nh, công kh, minh bach và công bing’ là một trong các nhiệm vụ trước mắt Tính đến hết 31/12 g điển ích đất

tư nhiên là 33 134.427 ha, bao gồm: Diện tích nhom đất nông nghiệp 1a 27 983.482 he,Diện tíchnhóm đất phi nống nghiệp lá 3 931.119 ha; Diện tíchnhóm đất chưa sở dụng là

1219 826 ha Ì Tình hình hoạt đông quản lý, sử dung đất tại các địa phương từ năm.

2013 dén năm 2020 qua thanh tra cia Thanh tra Chính phủ và kiểm toán của Kiểm toán

Nhà nước cho thiy tén tạ nhõng hen chỗ trong quy định về NVTC của NSDĐ và si

pham trong thục thi pháp luật Hầu hit các địa phương đều xây ra tình trang thất tha Š biển là xác đính không đúng NV TC của NSDD đối

tinh không đóng không đã châm tha châm nốp mã không phat châm nộp Nguyênhân của nh trang trần xuất phát từ thục trang pháp luật NỤTC của NSDĐ đổi với Nhànước chưa hoàn thiên Quy dinh về xác định NVTC như loại đất, don ga, chủ kỷ gi,thuế mắt còn nhiều bất cập, Thục trạng pháp luật vi NVTC của NSDĐ đái với Nhà

rà xã hôi của các chủ thể

` Quydt dn số 3971QĐ-BTNMT vi Phi ®yệt và công bồ kết gu thẳng kê didn ten đắt dainim 2020 ng.

tang

tước vẫn còn nhiều kế hỡ và khoảng trồng pháp lý dẫn tới gian lận, tr và tránh thục

Tiện pháp luật Thục biện pháp luật còn tên ti tin trang không tuân thả không th hành:hép luật ti phie NSDĐ và áp dụng pháp luật không chính xác từ phía cơ quan quan lý

dit dei, cơ quan thud, NSDĐ trốn và tránh thục hiện NVTC đất đụ, tự ý chuyễn mục đích sử đạng đất không lm thủ tục hợp pháp dé rốn ngiĩa vundp tin sử dụng đất thu

thhanhập Cơ quan quin ly dit di và cơ quan thuê áp đụng pháp uật còn nhiễu mi pam

nh không kỹ hợp đồng thuê dit, không làm phiêu chuyển thông tin địa chính nên không thể xác dinhNVTC của NSDĐ, tính không đóng không đã tên sử đụng đất tiền

thuê đất thuổ, áp ding quy dinh min giảm không đúng đổi tượng Tắt cả thực trangtrên đã và đang gậy thất tha ngân cách Nhà nước từ đất ð Việt Nam Với mong muốn

lêm rõ hơn và sâu sắc hơn những vẫn dé lý luận cũng nữnthọc tấn thục hiện quy dint

php luật về tình hình sử dụng đất tối đã chọn để tà: * Nghĩa vụ ti chính cũa người sĩ:

đụng đắt a đới Nhà ước ở Việt Naw " làm luận vin thạc luật học của minkNghiên cứ này sẽ góp phần giã quyết những tổn tạ trong thực trăng pháp luật và thựcTiện pháp luật về tit chính đất đủ Công cụ tải chính rong quin lý đất đa được hoàn

thiên rẽ phát huy ốt nguẫ lực đất đi, thúc đấy quá tình vốn hóa đắt dei được hiệu quả

2 Tình hình nghiên cứu

Các công bình nghiên cửu có iên quan trực tấp tôi nội dung cia để tử đã được

công bổ

Các sách them khảo, chuyên khảo Sách chuyên khảo“ ồn hỏa dit đã trong nfs

ánh tế thi trường định hướngxš hội chủngiễa ð Việt Nam” năm 2013 côn PGS.TS Trân‘Thi Minh Châu, do Nxb Chính trị quốc gia xuất bản đã đưa ra những phân tích và nhận.

dina v một sổ oại nga vụ t chỉnh đất đi cũa người sỡ đụng và nhẫn manh: các oxi

thuế có tính ha mat: một là quyén của Nhà nước với hy cáchlà cơ quan công quyền tha

thuê từ đắt nhằn huy đông nguén tải chính phục vụ hoạt động của Nhà nước (la nổi

dang của chính sách ải chính dit da) và bi là Nhà mage thực tiên quyền thu dia tô vềcho chi sỡ hồn Chính sách tử chính được xây dụng theo hưởng thụ ngân sich từ hiên sử

dang dit tăng cả về quy mô và ốc đô đã ching tổ Nhà nước tích cục chuyển ti sin dit thành tin để đều bơ ãnh vục khác

Các bài viết đăng trên Tạp chí chuyên ngành, t Hội thảo, Hội nghĩ Nguyễn Đình Béng “Giao dit, cho thuê đất đổi với ổ chúc nh tế có yêu tổ nước ngoài theo

Thoa học dit Việt Nam, 2011, Đảo Trùng Chính (2008) * Nghién cứu cơ số khoa học

at đại”, Hội thio khoa học tư vin sửa

nhằm gửp phin hoàn thiện hệ thống pháp luật về dit dai liên quan đến thị trường bắt

đông tân" Vu dit đủ, Bộ Tả nguyên và Mai tường Trin Kim Chung “Điều kiện giao

đất cho thuê đất a8 thục hiện các dự án đầu tơ Hội thảo" Thu hồi đất, gao dit, cho thuê dit, chyễn mục dich sử dụng đất, Hà Nội, 2011 Võ Đình Chuyên (2007) * Điều tra

ko st, đánh giá thục trang iệc thục hiện chính sách giao đấ, cho thuê đt đối với khu

công nghiệp và khu ché xuất, chủ nhiệm để tả”, Viện Nghiên cứu địa chính Đảng Công, sản Việt Nam (1986), Vin lận Dai hội đi bidu toàn quốc lên thử VI, Nab Sự thật Hà Nội Bai vit “Khai thác nguẫn thu từ bất động sin (đất đa) cho ngân sách Nhà nước

trên dia bin Hà Nội” của tác gã Lê Vn Bính đăng trên Tap chi Nghiên cứu Kinh tổ ố 1(452) năm 2016 đã khá quất tình bình thu ải chính đất đi trên địa bin Thành phổ HaNội giá đoạn 2010-2014 và nhõng tên tạ trong việc thực hiện thu ngân sách từ đất Bài

wt đơa ra nhưng đánh giá khá quất về thục tiến th ti chính đất đi ở Việt Nam, Bài iết “Gian lần thu thụ nhập cá nhân từ chuyễn nhương bất động sân” cba tác giã Trần

"Thể Hệ đăng trên Tap chí Luật sư Việt Nam 26 4 năm 2016 đã phân tích the trang tránh:thuế và trến thuế thụ nhập từ chuyển nhượng QSDD ở Việt Nam hiện nay như kê khái

thuê không trung th, oi dụng kế hở của luật để lách nhầm tránh thué, "Khắc phục bất cập trong cơ chỗ, chính sich và pháp luật it đi ð Việt Nam hiện nay, góp phân phòng

"ngừa tham những", Dé ti khoa học cập Bộ, Ban Nội chính Trung ương thing 62016

Đây là để ti có nội dung rộng, nghiên cửu ở nhiều nối dụng và khía canh khác nhạy trongtinh vue đất đi có nguy cơ ấn đắn thư, trong đó có chuyên đề Thực trang cơ

chế, chính sách và quy đính pháp luật về ti chính rong Tĩnh vục đất dai* cin tắc giã

PGS.TS Nguyẫn Thị Nga, Trường Đại học Luật Hà nội đã chi rõ thục trang những bắt

cập, srthiéu chất ch và phủ hợp trong các quy định cũa pháp luật đất đa hiện hành vàphp luật khác có liên quan quy đính về các nguồn thu ti chính về đất đi là nguyên

hân din din ngudn thụ từ đất đi chưa thực sự rổ thành công cụ pháp ý hữu hiệu nhẫn nông cao hiệu quả của quản ly nhà nước về đất đai, còn nhiêu gian lân, trần thuế

Các Luân án, Luận vấn: Nguyễn Thị Tho Hiễn, "Pháp luật về giao đất, cho thuê

dit, tna hỗ đất đối với doanh nghiệp Việt Nam”, Luận vin Thac & nim 2012 Nguyấn,

Thi Dung Phập luật về gao dit, cho huê đất ở nước ta ~ Thục rạng và giãi pháp hoàn

thiên", để ti cấp cơ sở Viên Nghiên cứu Lập phép năm 2012 Huỳnh Minh Phương,chức trong nước”; Luận án.“Phip luật đều chỉnh quan hệ thuê đít gữa Nhá nước với

tiến đ "Pháp luật về thu thủ nhập cá nhân” của ác giá Huỳnh Vn Diện năm 2016 đã

nghiên cứ một eich hé thống thuê thu nhập cá nhân, đánh giá thụ tang thụ thuế ma

trong im là thục tn tại đa bản Thành phố Cần Tho

Các công tỉnh nghiên cửa trên 1a những tả liêu bd ích cho tác giã tiếp thụ kế

thừa các gi tr khos học, các tin để lý luận cơ bên về NV TC, có cách nh tổng quan,bao quất về thục trang pháp luật về NVTC hiện may, Trên cơ s những kế thờa da, rong

loin văn này, tác giá làn sảng 6 hơn các tin để lý luận vỀ NVTC đựa rên cơ sở những

chủ trương chính sich mới nhất của Đảng vé chính sich và php luật đắt đi trong thôi

kỳ đổi mới nói chung và rong finh vục tả chính về đất dsi nó nông Đảng thi, cập nhật, đảnh giá những hạn ch, bit cập cia pháp iu về vẫn để này trong thời gen qua

lim cơ sở cho vie đồ xuất những giả pháp hoàn thiện pháp uit vé vin để này trong thời

giant, nhất 1à trong bối cảnh Dự thio Luật Dit dai 2013 dang rốt ráo lay ý kiến gốp ý đã thông qua vào năm 2023.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cia Mục dich nghiên cứm

Luận văn là lam sáng tô những tần đ lý luân pháp luật về

"người sử dụng đất Đẳng thời dénh giá thực trạng pháp luật, the tn thị hành pháp luật

VỀ ngiĩa vụ tỉ thính cia người sỡ dụng dit và để xuất hoàn thiện các quy định phápInit, ning cao hiệu quả áp dụng pháp luật vé nghĩa vụ ti chính côn người sử đụng đất

b Nhiệm vụ nghiều cứu

ĐỂ det được muc đích nói rên, đề tử đặt ra các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể Thứ nhất Nghiên của làm sáng tô một số

chính của người sử đụng đất và lý luận pháp luật điều chinh đối với ngiĩa vụ tải chính

của người sỡ dụng đất thông qua việc làm rổ các khá niêm, đặc dim, vai rô và sự cần thiết của các NVTC ap dụng đối với NSDĐ và pháp luật đu chỉnh đốt với các NVTC

cia NSDD

Thứ hai, Nghiên cứn, phân tích đảnh giá các quy định pháp luật Việt Nam hiện"hành liên quan din nghĩa vụ tải chính của người sử dung dit trên nền ting lý luân đã

hân ích Nhân diện và đánh giá những kết quả đạt được và những hạn chỉ, khó khẩn,vướng mắc về ngiĩa vụ tit chính của người sử đụng đất thông qua mét s tình hành thực

ấn để lý luận cơ bản về ngiĩa vụ tài

tẾn ð các dia phương

Thứ ba, Trần cơ sở phân tích thục trang pháp luật và những khỏ khăn, hạn chỗ,

"nguyên nhân, yêu cầu đầu chỉnh pháp luật luận vin dua ra Ảnh hưởng, gi phip hoàn thiên pháp luật về NV TC của NSDĐ đối với Nhà nước

4 Đồi tuợng và phạm vi nghiên cứu của h

0 Đối trong nghiền căn

Thứnhắt chà trương chính sich của Đăng và Nhà nước về chính sách vé vẫn để

"nghiên cửu

Thứ hơi nghiên của các quy ảnh pháp luật về NVTC côa NSDB từ Luật đất đạiđắn pháp luật hiện hành và thụ trang pháp it.

Thứ ba, nghiên cứa thục tiễn thục hiện pháp luật NVTC của NSDĐ đổi với Nhà

ước ở một số tinh thành và kắt quả thi hành thủ tài chính đất đi rên phạm vi cả nước

Thine nghiên cứu các bảo cáo, các Dự thảo Luật Đắt dai 2013 sửa đổi, Dự thảo Nghị đính hoớng dẫn thi hành Luật Đất đ win đổi và các bài vết, các ý tiễn từ các Hội thio, các quan diém hư các nhà khoa học, tir các cơ quan chức năng có liên quan rong

iệc thục thi pháp luật về các NÝ TCb Phạm vỉ nghiên cứu

Do tính chất phúc tạp và tông lớn côn để tả, luận vin giới han phạm vi nghiên

cửu ở việc đi sâu phân tích, tim hiểu các quy đính hiện hành về nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với Nhà nước, gin tién sở dung đất iẫn thuê đất thuế th nhập chuyển quyền st đụng đất thuế sở dụng dit v lệ phí trước ba

V không gian nghiễn của việc thọc hiển pháp luật tiên phạm vi cd ước,Vé thời gan Do quyẾt toán ngân síchNhà nước đuợc thực hiện chân hơn sơ với‘hm hành thu khoảng hai (03) năm nên sổ liệu thu ngân sách từ đất được sử đụng tongXhoảng thôi gian tờ2013 đồn 2018

5 Phương pháp nghiên cứu,

Luận văn sở dụng các phương pháp nghiên cửu như, phương pháp phân ích.

phương pháp tổng họp, phương php hệ thing hoa và phương pháp luật học so ánh:

- Phương pháp ting hop được sử dụng khi đánh giá thục trang pháp luật về

NVTC cia NSDĐ đổi với Nhà nước để tra những kết luận, nhận dinh tổng quất, làn cơ sở cho xây dựng quan điểm và dé xuất giải pháp hoàn thiện.

- Phương pháp hệ thẳng hóa được sử dạng trong toàn bổ các chương của lin vin

shim tinh bay các nôi dung vin để theo một b6 cục hop lý, gắn kết

- Phương pháp phân ích được sử đụng ở tt cf các chương rong luận vin để luận

ii các vẫn để đặt ra từ lý luận din học tin về NV TƠ của NSDĐ đi với Nhà nước.

6 Những đóng ép m

Trên cơ sỡ kế thửa có chon lọc các kết qui nghiên cứu liên quan dé NVTC của

NSDD đái với Nhà nước, luận vin có những đồng góp khoa hoe secủa hận văn.

- Thứ nhất luân vin 8ã tổng hop và xây dong một cách hệ thẳng những vẫn đ lý

Tuận về nghĩa vụ tải chính và lý luận pháp luật về NV TƠ của NSDD dai với Nhà nước.

Bên cạnh đõ, loận văn còn làm rõ đặc dm, cơ cầu nôi dụng pháp luật, tiêu chi, nguồn của pháp Init va các yê tổ te động din vide xây đọng và thục hiện pháp luật vé NVTC

của NSDĐ đối với Nhà nước

- Thứ hơi luân vin đã phân tích thụ trang pháp luật và thục hiện pháp luật về

"nghĩa vụ ài chính của NSDĐ đối với Nhà nước Dựa trên xây dụng câu trúc nộ: dụngpháp luật NVTC của NSDĐ, luận vin đánh giá thục tang quy đính cia pháp luật véa vụ nộp tiên sở dụng it, tiễn thu đất, thuế sở dụng đất thuế thu nhập từ chuyển

quyền sr đụng đất và lễ phí đất đai

"Từ thục trang thục hién pháp luật nêu trên, luân vấn chỉ ra những bắt cập, hạn chế

của pháp uật về NVTC cia NSDĐ đối với Nhà nước: @) quy dink về các Losi nghia vụ tii chính cụ thể vẫn chứa bao quất hit các cơ si thu chưa bảo đâm tỉnh én din, minh bach, cổng bằng và thực tiễn hành thu vẫn tên tại nhiều gian lân, thất thoát, (i) thất thoát tiên sỡ dụng dit do quy ảnh về ngiấn vụ nếp tién sử đụng đất con bất cập; i thất thoát

tiẫn thuê đất do công tác quân lý đất đ lông éo và thigu quy định đều chỉnh, i) thuế

th nhập tử chuyển nhượng QSDĐ hiện nay có cơ sở thuế không thống nhất giữa Luật thuê thụ nhập doanh nghiệp và Luật thuê thu nhập cá nhân, (+) quy định về NV TƠ côn NSDĐ chưa đều chỉnh kip thời những sin phim BĐS mới phát ảnh trên thị trường hiện

- Thữba luận vin đưa ra dink hướng và giãi ghép hoàn thiện pháp luật về NV TC,

của NSDD đối với Nhà nước, phủ hợp với mục iêu ci cách ti chính đất dai và hoàn, thiên thể chế ánh tổ thị trường ở Việt Nam hiện nay Nhông gai pháp luận vin đơn ra

bao quát từ cơ sở tha đến th tục thục hiện, từ quy định chung đến quy định cơ thể 7.Ce cầu của luận văn

Ngoài phần “Mé du", “Két Tuân” và “Danh mục ti liêu hơn khảo" đổ tả luận

vvin có kết cầu gém ba chương:

Chương 1: Nhông vin đổ lý luận vé ngiấa vụ ti chính của người sử đụng ait,"nghĩa vụ tải chính cia người sử đụng đất và lý loận pháp uất vỀ ngấa vụ ti chính cônngười sử dụng dit

Chương 2: Thực trang php luật vé ngiĩa vụ li chính của người sử ding đất và

phat anh trên thực

Chương 3: Hoàn thiên pháp luật về ngiấa vụ tii chính ofa người sử dụng đất vàmột số vướng mi

ai pháp nông cao hiệu qua thực thi pháp luật về nghĩa vu tải chính của người sử dụngđất

Chương 1

LY LUẬN VE NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CUA NGƯỜI SỬ DUNG DAT VA VE PHÁP LUẬT NGHĨA VU TÀI CHÍNH CUA NGƯỜI SỬ DỤNG DAT

ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC

1.1 Mat số vẫn đề lý hận về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đôi

với Nhà nước

{1.1.4 Khải iệu tài chính đắt ơi và nghĩa vụ tai chink cũa người sĩ đụng đắt

'Nhà ước

111.1 Khát niệm, đặc đẫm tà chính về đất eat

Khả niệ đất dei tạ Hồi nghĩ Liên hợp quốc về Mỗi trưởng và Phát tiễn

(UNCED) Rio de Janeio đến ra tại Brazil năm 1992 được nh nga rằng *

Đất dei là một điên tích c thé cũa bể mất trái đất bao gm tất cã các cầu thành của mối trường sinh thái nga trên va đười bé mật đó như khi hậu bể mất thổ nhuống,

dang dahinh, mất nước, các lớp trên tích sit bé mặt cũng với nước ngầm và khoảng sintrong lòng đt, tập đoàn ding thục vật, rạng thé định cơ côn con người những kết quả

của con người rong quá kha hiện ti đ li (san nên, hỗ chúa nước ay hệthng iêu

thodt nước, đường sả nhà cia.)

Theo từ điển Bách khoa Việt Nam “Tai chính là phạm tủ kinh tế thuậc khẩu

hân phối, gin lin với area đồi và tổ trí của Nhà nước, phát triển theo quá tinh phát

sin xuất hing hoe và quan hệ hàng hóa — tiền te", Bán chất của tải chính,

tiễn côn

được thể hiển qua các quan hộ anh tổ giữa Nhà ngớc với các cơ quan, đơn vĩ kinh tổ,

dân cư, git các dinh ch tài chỉnh trung gian với các cơ quan tổ chức kinh tế phi ti

chính, din ow, giữa các cơ quan đơn vi kink ti, dân cử với nhieu; và các quan hệ kinh tế

trong nổi bộ các chủ thể đó Trong lĩnh vục đất đi, thuật ngữ "tủ chính về đất đi” được ahi nhận rong pháp luật đất đ in đầu tién a Luật đất đa 2003 Theo đó, “chính sich tii chính về đất đi" gém thụ tin sử dụng đất tin thuê đất thu thuế sở dạng đất thuê thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, và điều kết phần giá bị ng thêm tir đất ma

hông do đều tơ của người sở dụng dit mang lơ" Thuật ngữ này tấp te được rỡ dng

trong Luật dit di 2013 khi quy định quyên của Nhà nước đối với đất đa Theo đó, một

2 8ps/Rutiuenggh mse đi đt g đc đơn noi mg cac cụ.

` vn Bichon Vật Men, ng 4, Bộidông giấc gã chỉ đạo bin somtừ GnBáchhhot Vật Nan, WB‘Nediin Bichon, Bì N63 2008

ton 3 Đầu Lai it is 2003

trong những quyền của Nha nước với cách là đi diện chỗ sở hữu đất dei và thẳng

nhất quân Lý toàn bô đất đủ trong pham vĩ cé nước nên Nhà nước có quyền quyết dinh

giá đất và quyết định chính sách tài chính từ đất đa”

Tả chính đất đai được hiễ là hệ thống giá đắt và thuê dit nhằm điều tit lợi ích việc sử đụng đất giữa các bên chỗ thé trong xã hội bao gầm nhà muse, công đẳng và

lễ Qua đó hướng

tối việc không chỉ dim bảo my hà hoe lợi ích mà còn tao sự ẫn đnh, phát huy hiệu quả

người sử dụng đất nhằm đấm bảo quyên lợi hợp lý giữa các bên chủ

"nguồn ti nguyên ce dit nước công nén nh tế xã hộ Cu thể, người sỡ đụng đất khi

được Nhà nước xác lập QSDĐ và trong quá tình rỡ dang đất phi thực hiện các nghĩave ti chính cho Nhà nước tương ứng với mục dich sử dụng dit, ân ích dang sỡ dang

và hình thúc sử dụng đất mà ho đã xác lập kh xác lip quan hộ đất đa đi với Nhà nước

khoản ti chỉnh này như một công cụ dim bio việc sở dụng đất một cách hiệu qua cũa

"nguồi sử dụng dit, cơ thể bao gồm () tién sử đụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu Gần sử dụng đất, cho pháp chuyển mục dich sử đụng dit, công nhận quyén cỡ dang đắt mà phải nộp tin sử dụng đất (i) tiên thu đất hi được Nhà nước cho thuê, (i) thuê

sir dụng dit; (thud thu nip từ chuyén quyền sử dụng đất, (0 tin thụ từ việc xử phat

vi pham pháp lut về đất đủ; (o) in bd thường cho Nhà ngớc khi gây tiết ha trong

quân lý và sử đụng dit đi, (vi) phi và lệ phí trong quinly, sử dạng đất di, Theo đó có

thể thấy thi các nghĩa vụ ti chính đối với đất di cũa người sở dung đất đốt với nhà nước ao gầm rất nhiêu ngdĩa va bao gim các khoản thu, các khoản tin, cá loại phí và lễ phi được áp ding đổi với người sử dụng đất

Bain chất cia việc quy din các ngấa vụ ti chính cũa người sử dụng đất đổi vớinhà nước xuất phát tử việc nhà nước tala nhà nước xã hội chủ nghĩa, nguồn ti nguyên

dit dai có đặc đễm cơ bản a thuộc sỡ hữu toàn dân do nhà nước thẳng nhất quân Lý, ao cho tổ chức, hồ gia ảnh, cá nhân sở dung Với từ cách là dei điện chỗ sở hữu đất dei, nhà nước có trách nhiệm phân phối điu tất sử đụng nguôn ti nguyên đất đai một cách hop ly và iu qua đ ao ra những khoán thn nhim phát tiễn ánh tổ, xã hội Cụ thể hơn, việc hú ngân séch nhà nước từ đất đủ cũng như các nghĩa vụ tải chính của người sit dạng đất đốt với nhà nước là thu vào các nguễn lợi - khoăn thụ nhập bằng tin mê

"người sử dụng đất có được thông qua việc sỡ dụng cũng nh ii thác lợi ih từ đấtHiện tú, chum có mốt đnh nga ci tit, tuyệt đối vé ta chính đất đi, Tuy nhiên,

ˆ Ehuẩn Sv Moin 7 Điệu 13 Luật Bit đa 2013Rhoda 2 vì on 4 Biba 114 Luật Đặt ds 2013

Với cáchiếp cân t chính công, cụ thể trong inh vục dt di, khá niệm ti chính vé dt đai có thé ấu là các nghĩa vụ vật chất liên quan đến quyền sử dụng đất mà người sử.

dang dit phi thục hiện đối với Nhà nước trong các trường hợp pháp luật quy din

“heo dé, ải chính dit đa bao gầm một số đặc đm cơ bên sax

VỀ chủ thể Pháp luật tả chính đất dai chủ yêu xoay quanh mỗi quan hệ giữa "người sử đụng đất và Nhà nước Đây công là ha chủ thể chính trong quan hệ phép luật tii chính đất đủ Theo quy định biện hành, người sở đụng đấ là người được Nhà nước giao dit, cho thuê dit, công nhãn quyển sở đụng đất nhận chuyển quyền sử đụng đắt theo quy dinh pháp luật Người sử đọng dit bao gém: TỔ chúc trong nước gằm cơ quan nhà nước, đơn vị võ trang nhân dân tổ chức chính tị tổ chức chính tị —xã hồ, tổ chức ánh t, tổ chức chính tủ xã hội ~ nghề nghiệp, ổ chức xã hội, tổ chức xã hội —nghề "nghiệp, tổ chức nơ nghiệp công lập và 8 chúc khác theo quy đính của pháp luật về din

su Hồ geht hân hengnuọc Công ding dnc gin công ngage Vie Nomdânsinh sống trần cùng da bản thân, làng Ấp, bản, buôn, phum, sốc, tổ din phd và

ca tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dong họ; Cơ sỡ tôn giáo gầm,chùa, nhà thi, nhà nguyên, thánh thất thánh đường, niệm phật đường tu viện trường

đảo tạo riêng của tôn giáo, trụ sỡ của tổ chúc tôn giáo và cơ sở khác côn tôn giáo, TỔ chúc nước ngoài có chúc năng ngoại giao gim cơ quan dei diện ngoại gio, cơ quan lãnh,

ny cơ quan đi điện khác của nước ngoài co chúc năng ngoại giao được Chính phủ Việt

Nam thừa nhân, cơ quan đại điện của tổ

liên chính phi, cơ quan dai điện của ổ chúc lin chính phố Người Việt Nam định cư ðnước ngoài theo quy dinh của phép luật về quốc ch; Doanh nghiệp có vẫn đâu tư nước"ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đều hr nước ngoài, doanh ngệp liên doanh, doan.

"nghiệp Việt Nem mà nhà đầu tơ nước ngoài mua cỗ phẫn, sáp nhập, mua lại theo quy chúc thuộc Liên hop quốc, cơ quan hoặc tổ chúc

đảnh của pháp luật về đầu tx Như vậy, người nữ dạng đất trong quan hệ pháp luật tải chính dit đi không chi là cá nhân ma côn có th là các tổ chúc, hộ gia inh, cá nhân,

công ding din cơ, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam Ảnh cơ

"nước ngoài có nhủ cầu sở đụng dit thi vấn được công nhận a chủ th trong quan hệ pháp

Tất ti chính đất đá

Voi các chỗ thể nêu tiên, với như cầu và mục dich sử dung đất khác nhan Lost

hang đất cũng khác nhau, Nhà nước quy nh các nga vụ tài chính khác nhau cho phủ

hop để dim bio sự cân bing trong việc thực hiện nguồn thụ, Đối với mốt sổ chủ thể nữ

dạng dit cho các mục dich đặc biệt nữny quốc phông, anninh quốc ga, công công tin

nguống tôn giáo Nhà nước có chính sách miễn hoặc giảm các nguồn thủ t chính

hop ý,

Chủ thể thứ hai xuất hiện trong quan hệ pháp luật ti chỉnh đất đại chính Tà Nhà

"ước, đây là tổ chức duy nhất mang inh chất quyền lục nhà nước và là đặc điểm cơ bản đã có thể nhận diện nhà nước với các tổ chức xã hội khác Nhà nước quyết định những vin dé trong yêu cũa dit nước và học hiện điều hành, vận hành hoạt déng cũa nhà nước, cia xi hộ, trong đó có việc xây dựng các chính sách ti chính đất di và Nhà nước là chữ thể duy nhất có quyển tin hành các chính sách đó

V mục dich chúngta có thể thấy đất dx à nguồn tà nguyên đặc it nguôn lực quan trong trong guá tình phát tiển cia đất nước, đặc it, chính sách pháp luật vỀ ti chính đất đủ cảng có ý ngấa, vi trò quan trong Với việc xây dựng các chính cách pháp

luật về tử chính đất dat vin góp hân nâng cao hiệu quả rong công tác quản lý về đất

di của Nhà nước vừa thúc dy nguồn thụ ofa ngân sách nhà nước, tao iên để cho nền, kinh tế phát triển.

Vi bin chất có thể thấy rõ bản chất của pháp luật ti chính đất đu chỉnh la mốt

công cụ hiệu quả trong việc thục hiện kh thác các nguồn thu từ chỉnh từ đất đại Trên thục t, gti hai thác ải chính đất đa, đặc it la về mất linh tỉ được thé hiện qua việc sỡ dụng đất dai

chính sách ho tiễn sử dung dit, én cho thuê đất thuốc sỡ hữu nhà nước, các chính sách, thuê đốt với đất dai và các chí phí 18 phí

1.112 Khát nền, đặc ddim về nga vụ tài chinh của người sử ng đất

Căn cứ Điều 274 Bộ Luật din my năn 2015, 'rgiia vụ la vide mã theo đó một

hoặc nhiều chủ thể gan đậy goi chung là bên có ngiấa vụ)ghải chuyễn giao vật chuyển tao nguồn vấn góp, thé chấp dé vay vén cho đầu tơ phit tiển

tao quyền tri tién hoặc giy tờ cô giả thc hân công việc hoặc không được thực hiện sôngviễc nhất dnd vi lot ich cat hoặc nhiều chủ thễ khác (ai đậy gợi chưng là bên số quyên)” Như vậy, nghĩa vụ được hi như mỗi liên hệ pháp lý, mã ở đó người có quyền được yêu cầu người khác - người có ngiĩa vụ chuyển giao mốt quyền, tài sân,

lim một việc hoặc không lim métvige Tham gia vào quan hệ ngiễa và si gm người có

quyền, nguồi cổ nghĩa vụ và đổi tương của nghĩa vụ Đối tương côn ngiấn vụ chính là nối dang mr đáp ứng côn chủ thể có giấa vụ với chỗ thể có quyền Theo định ngiấn về nghĩa vụ nêu trên, đối tượng của nghie vụ trong luật Việt Nam có thể khei quát thành hai nhóm: phải chuyỂn giao quyền, tài sân và hãi thọ hiện hoặc không thực hiện mét công vite Từnhũng nhận thức vé nga vụ và nhận thú vi bán cit của ti chính dt đi, cổ

thé thấy rằng NVTC đổi với nha nước cũa NSDĐ có đổi toơng của nghĩa vụ là trã tin

Quan hệ ngiấa vụ ở diy ngoài đối tương của ngiấa vụ bên có quyển chính La Nhà nước

và bên có ngiĩa vula NSDĐ NSDD theo Luật dit đa biện hành gdm béy nhóm: tổ chúc trong nuớc, hộ gia ảnh, cá nhân; cổng đẳng dân cư, cơ sở ôn giáo, tổ chúc nước ngoài có chức năng ngoai giao; ngu Việt Nam định cư ð nước ngoài và doanh nghiệp có vấn, đầu tr nước ngoài Nhà nước với tư cách là đi diện chỗ sở hike về đất đi có quyển quyết nh chính sách tả chính vé đất đa” Bén có quyển trong quan hệ ngiễa vụ ð diy

là nhà nước Trong ba chính sách tit chính này, nghĩa vụ của NSDĐ chỉ tổ tại tươngting ở mét sổ nhóm trong chính sách thủ và chính sich điều Ht giá tị ting thêm, Các

hon thu tả chính từ đắt đi nay được Luật đất đi năm 2013 quy dinh gdm có (9 Tiên sit dạng đất khi được Nha nước giao đất có ho iền sở dụng đất cho phép chuyển mục

dich sở dạng đất, công nhận QSDD má phải nộp tin sở đụng đất, độ Tiên thuê đất khí

được Nhà nước cho thuê, (i) Thuế sỡ dụng đất (hộ Thu thu nhập từ chuyển quyển sử dang dit; (0) Lê phi trong nở đụng đất dx, Các khoản tìm này đều được thục hiện đười

ành thức ttn mà không phải trả bing vật hay giấy tờ có giá Ngay cả thuế sỡ dụng

đắt nông nghiập có định suất thuế tinh bằng thóc nhưng ki thực hiện cũng được quy đãi

thành tiên

Nhân chung ngiấa vụ tài chính đối với nhà nước cũa NSDB là việc NSDB phải trả tin cho nhà nước đới các hành thức nộp tân sic chong đắt tiên thuế đất Huế sỉ: chong đắt thuế ths nhập ừ giao dich quyễn sứ chong đắt và lệ phí cen

Đặc điểm vi ngấa vụ ti chỉnh cũa người sử đụng đất gầm

- Thừnhất NVTC cña NSDĐ đốt với Nhà nước là oxi nghia vu luật nh Khác

với ngiấa vụ tài chính của NSDĐ phát nh từ hợp đẳng, diy là loại nghĩa vụ được pháp

luật quy dint trong các vin bản pháp luật đất di, ti chính, thuế La loại ngiĩa vụ luật

dink nin NSDĐ với t céch La bên có ngiễa vụ phải thực hiện đưới nh thức tuân thủ vàthi hành Bên có quyên a đủ diện chủ sỡ hữu sẽ thục hiên phép luật dưới hình thức áp

dang pháp luật Vì thể, diy là loại nghĩa vụ ma NSDĐ không thể thôa thuận nội dung "nghĩa vụ cũng như thôn thuận thời đễn thục hiện

= Thứ hai NVTC của NSDĐ đít đối với Nhà nước được thục hiện bằng tiền với

một thi tục chất chế do Nhà nước quy din Nhớ đã phân tích vi đổi toợng của NV TC

của NSDĐ l trả tiên, không phải là chuyển giao vật hay quyển, cho nên việc thực hiện

"nghĩa vụ này phố thục hiện bing iẫn Ngay cả kh người cóngiĩa vụ không tự giác thực

Tiện thi biện pháp cuống chế trục hiện là hình thức x phat cũng được thục hiện bằng

tiên Trinh tự cách thúc thục hiện NV TC là thủ tục hành chính nền NSDĐ không thể tùy

ý tên thuận

- Thứ ba NWTC cũa NSDĐ đất dé với Nhà nước là một bộ phân oie thụ tải

chính đất đủ của Nhà nước, Các kho th tả chính từ đất di của Nhà nước sẽ bao gm tint chính từ ngiĩa vụ cia NSDĐ và trách nhiệm của các chủ thể khác nh tiền thú ty iệc xử phạt pham pháp luật vi dit dx, tiễn bổi thường cho Nhà nước khi gây thiét hai

trong quân ý và nữ đụng dit Bin chit NVTC của NSDĐ hình thành từ việc quy dincách thúc thực hiện quyển lãnh tổ của chỗ sở bu

sẽ đo Nhà nước quyết ãnh gim bao nhiêu loại tần Nội dang NV TC của NSD sẽ được it, do đó nội dụng của ngiấa vụ này nở rộng, thụ hẹp tủy quan didm lập pháp oda Nhà mage tùng thời lời hương ứng với xác đánh cơ sở thu và hating v thuê để có thé bão đăm hành thụ

1.1.2 Phin loại các nghĩa vụ tài chính của người sĩ đụng đắt

Nee vụ tài chính ofa người sử dung đất dave hiễu là: "Tiên sỡ dạng đất tên

thuê đột các los thué cổ iên quan din đất đủ và lê phí trước bạ (sau đầy gọi là ngiữa và

tii chint) do cơ quan thué xác ảnh Sở Tại nguyên và Môi trường hoặc Phong Tài

"nguyên và Mối trường hoặc V ăn phòng đăng lý đắt đại cung cập thông tin đa chính choco quan thuế đổi với các trường hợp đồ điều kiện và phải thục hiện nghĩa và tài chínhtheo quy inh”, Theo Điễu 63 Ngủ ảnh số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 thing 05 nim

2014, được bổ sang bồi Khoản 41 Điễu 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng.

nim 2017 quy ảnh về việc xác nh nghĩa vụ từ chỉnh ct nguờ sử dụng đất trong thụcTiện thi tục hành chính về quản ý và sỡ dụng đất đại

1121 Tiền sử địng đắt

Căn cử Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đa 2013 quy dinky“ Tiên rỡ dụng đất là số tẫn mà người st dụng đất phải rã cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thatién sử dung đất cho pháp chuyễn mục dich sử đụng đất, công nhân quyền sử dụng dit” ‘Theo đó, tiền sử dung đất là số tiền ma người sử dung đất phải trả cho Nhà nước khi: ure Nhà nước giao dit có thụtiễn sở đụng: Được cơ quan hà nước có thắn quyển cho phép chuyển mục dich sử ding đất, Được Nhà nước công nhận quyền sử đụng đất (cấp Sổ đ, Số hing cho dit có nguồn gốc không phi 1a đất được Nhà nước giao, cho

thu) Tiên cỡ dụng dit và thuê sỡ dụng dit đều 1ä nghĩa v ti chính cũa người sỡ dụng

đắt nhưng khác nhau ở chế: Tiên sở đụng dita số tần phố trả cho Nha nước và chỉ thực Tiện kh thuốc mốt rong ba trường hợp tin, trừtrường họp được min hoặc không phi

nếp, còn thuê sử dụng dit a khoản nộp vào ngân sách nhà nước và nộp hàng năm,

1122 Tiển thuê

"Tiên thuê đất là khoản tiên mã cá nhân, tổ chức thuê dat phải trả trong trường hop được Nhà mabe gao đất, cho thuê đất co thatién sỡ dung đất Việc tấn hành thủ tục thuê dit, cho thuê đất được tiền hành theo quy định của Luật đất đi năm 2013 và các vấn bản, hướng dấn th hành Tiên thuê dit gdm hủ loại tương ứng với hình thức sở dạng đất là

iẫn thuê đất rã hàng năm và tiên thuê đất trã một lên cho cả thời gian thuê

- Đổi với bên cho thuê đất Nha nước): Thứ nhất, cho thu đất tức là phương thức

tine hiện quyén dei diện chủ sỡ hữu về đất đi ca Nha nước “hông chỉ Việt Nam ma

hấu hết các quốc ga rên thể giới đầu nhận thức về đất đủ không như những tả sin thông thường khác mà mang các đặc đm đặc thiriéng, được thi hiện rên góc đô quân lí Nhà nước Hom thổ, nhu cầu nữ đụng dit đa đang nghy căng ting nhằm ghục vụ cho iệc phát tiễn kính tỉ, xã hội, tuy nhiễn, đất đi không phi một nguén tai nguyên vô hạn và không thi neta tao Bồi vây việc quản i và sở dụng đất đại một cách khoa học,

tâm và hiệu quả đốt với nự phá hiển của dit nước dang trở thành một vẫn để cập thiết và có y ngiấa to lớn Trong quân và sở dụng đất có thé nói cho thuê đất 1á hình: thúc ph biến nhất Ở nước ta, do chế đô sở hồu toàn din về đất dai và Nhà nước thống nhất quén li,Nhà nước không chiêm hữn rỡ dụng mã người sở dụng đất được giao đất

hoặc cho thuê đất Vì vậy, Nhà nước dim bảo và bão hộ các quyên và lo ích hop phápcủa người sử đụng đất rong quá tình khai thác, sỡ dụng dit hú thuê Thử ha, cho thuê

đất là một trong những biện pháp shim đảm bảo sử dung đất đúng mục dich, én định,

tất kiệm và có hiệu qué; giúp Nhà nước bd ming nguén thụ tử đất cho thuế, góp phần

đâm báo én định và phát triển ánh tế- xã hội bên võng Là một trong những bién pháp nhằm đầm bảo sử dụng đất đúng mục dich, én dink tit kiêm và có hiệu quả, giúp Nhà "nước bỗ mang nguồn thu từ đất cho thu, góp phn đầm bảo én định và phát iển ánh

t-hội bin ving

- Đối với bên nhận thuê dit (aguti sử dụng dif): Trong hoạt đồng cho thu đất, "người sử dụng đất là nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê dit, Nguù sử dạng đất thục Tiện hoạt động đầu tơ nh doanh cổ hiệu quả nhằm ting khã năng nh li tr đất, người sir dang dit phấ ci tạo và bd bổ đất goi ra, hoạt đồng cho thuê dit cén giáp cân đối

nức cũng và câu về dit ai đ thực hiện dự án đâu tư Cụ thổ, những người có quyền sỡ

dang đất sẽ thu được lợi lớn hơn nêu nh đất đó phù hợp với nu cầu đầu tư cũa mình

Từ đổ, việc cho thuê đất cũng có ý nghĩa quan trong trong việc phát tién cơ ở ha tổng

shim xây đụng các khu công nghiép, kin ch xuất hay các đựántrong điểm cia nhà đầu

tur Đặc biết việc nhà đầu tr trổ thánh chỗ thể của quan hệ cho thé đất tức là nhà đâu ty sẽ được hưởng các quyén quy dish trong pháp luật dit dai và có cơ hội được tình đẳng

hơn trong việc p cận với từ nguyên đất dai sơ với hình thức giao đất

Host động cho thuê dit là mốt trong những các trúc phổ biến để Nhà mage thục Biện việc phân bổ quỹ đất đủ cho người có nhu cầu sở đụng đất nói chung và để thục

Tiện các me dich đầu tạ nh doanh nói ông Trong tne ta, đang ngày cảng chỗ yêu

các chủ thể sử dạng dit được tip cận đất đủ băng phương thúc này bi tinh đa dạng cũa

sue đích sử địng đất, bồi phương thúc inh hoạt khi tra tin thuê dit và arcing biển linhost rong quá tỉnh nữ dạng đất Nhẫm đáp ứng sơ kỳ vong đối với các chủ thi thu đất

thi việc điều chỉnh host động cho thuê dit cia Nha nage băng pháp luật là vô cũng cần thiết bôi nhõng lý do sau: Thử nhất, về mặtlý luân, pháp luật được coi là "công cự" có

những đặc trung cơ bin ma các biên pháp quin lý khác không có được đỏ 1¢ tính quyhe tính bất buc, ah coống chế vành tic ng Vi vy, php uất thánh côngci hot động cho thuê đất a thực hiện cáccụ hiệu quả nhất để quản lý xã hội bao.

cho thuê

sách pháp luật đất đủ còn quy định cách thúc, thim quyền thủ tục giao di 1123 Tiển thế sử ng đất

Thu sỡ dụng dit à loại thuÊ mà người sử đụng đất hãi nộp trong qu tỉnh sử dang đất Đây là mét loại thué gián thu được áp đụng đối với quyền sỡ dụng đất Đối tương nộp thuế là các tổ chức, cá nhân có quyền sở dụng đất được Nhà nước giao quyền sử đụng đắt Thuê sử dạng dit gỗm thuế sở đụng đất nông nghi, thuê sỡ dang đất ph nống nghiệp Cin cử dim d va diém @ khoản 3 Điều 8 Nghị ảnh 126/2020/NĐ-CP,

thuê nữ đụng dit alos thuê khai theo năm, Người nộp thuế sỡ dụng đất phi nông nghiệp

kh thu theo năm đối với tùng tba đắt và khai tổng hợp đối với dit trong trường hop co quyện nở dụng đất đái với nhiễu tha đắt cùng mốt quân, huyện hoặc tei nhiễu quân, huyện trong cũng một dia bản cấp tinh Ngôi nốp thuê không phải kha tổng hop đổi

Với các trường hợp smu: Người nộp thuế có quyển sử đụng đất đối với một thi đất hoặcnhiều thi đất te cing một quân, truyện nhưng tổng dién ích đất chíu thuê không vot

hạn ae đất tei nơi có quyền sở đụng đắt Nguời nộp thuế có quyền sở đụng đất đối

Với nhiễu thôn đất tạ các quân, huyện khác nhau niumg không có thie đất nào vượt:

hạn aie va tổng điện tích ef thi đất chịu thuê không vượt quá han mức đất ở nơi có

quyền nữ đụng dit

1.1.24 La phí én quan din đất đu

“Theo Danh mục phí và lệ phí quy định tei Luật Phí và Lê phi sổ 97/2015/QH13

"ngày 25/11/2015, các khoản phí lệ ph liên quan đến Enh wae đất đ bao gần: (9 Phí thấm định hỗ sơ cập giấy chứng nhân quyễn sở dụng đất Day là khoản thủ đối với công iệc thim định hé sơ, các điều kiện cần và đồ dim bảo việc thục hién cấp giấy ching nhận quyên sở dụng dit, quyên sỡ hữu nhà ở và ti sin gắn in với đất theo quy định côn pháp luâG, (i) Phí khá thác và sở dụng tả liệu đất đá Đây là khoản thu đốt với người

có nụ cầu khai thắc và s dung tả liêu vé đất đi của các cơ quan nhà made có thẳm,

cquyin quân ý hỗ sơ, ti liệu về đất dai nhằm bù dip chỉ phí quản ý, phục vụ việc khai

thác, sỡ đụng từ liêu đất đi và bù dip chỉ phí cho hoạt động hs phi (i) L phi clip gây

chứng nhận quyền nở dụng đất quyền sở Hữu nhà, tá sản gin én với đt Đây là khoản,

tha mà tổ chúc, hồ gia Ảnh, cá nhân phải nốp khi được cơ quannhà nước có thấm quyền cấp gây chứng nhân quyền sở đụng đất quyền sở hữu nhà, ti sin gắn iễn với đắt, Go)

Lệ phí trước ba được quy định ti Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 và đã

được sta đối, bỗ sung tạ Nghĩ định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 Theo đó, cf các tổ chức, cá nhân cổ tai ăn là các đối hượng phi nộp lệ phi trước ba (đất da) khí đăng ký quyền sở hồu, quyền sở dụng với cơ quan nhà made có thẫm quyển, tr một số

các troờng hợp thuộc diện miễn lệ phi trước bạ theo quy dinh Cấn cử nh phi rước balà giá tinh Tệ ph trước bạ và mic th lệ phí rước ba theo 4/16 G6) Giá tính lệ phí trướcboa đối với dt a giá đất trí bing giá đất do dy ben nhấn dân tính, hành phổ trac thuốc

Trung wong ban hành theo quy din cũa pháp luật vé đất đi ti thời dm kê khai lễ nh

trước bạ, Mức thu lê phí rước bạ đối với đất là0,5

1.13 Vai trò cña nghĩa vụ tài chink cña người sc dung dit trong quân lý vàsf: dung đắt dai

Dit dei vin dating vit của tự nhiên là tải nguyên quỷ giá của các quốc gia Sự vin động của dit đủ với hơ cách là đổi tương cũa các quan hệ php lý đã chuyển hóa chúng thành tài sân Các lý thuyết về quân ý đất đi đều quy về bén cổng cụ quản ý đất đủ là công cụ pháp luật đất di, cổng cu quy hoạch sỡ đụng dit, công c ti chính đất dai

và công cụ hành chính đất đi

- Nghĩa vụ tài chink của người sử ng đắt góp phần thực hiện công bằng trong

ấp cân đắt det và phân bổ hop lý lot ch giữa Nhà nước và người sử ng đất

công bằngxã hội là một trong các nh hướng được Đăng đồ ra

shim thục hiện mục tiêu đơa đất nước phát tiễn nhanh, bén vồng, sớm trở thành nước

"Thực hiện tiền bị

công nghiệp theo hướng hiện Quản Lý dit di cũng phải hướng tới cổng bằng giữa

các chỗ thé trong việc Hấp cân và thực hiện QSDB Dit đa là lod ti sẵn gói hen về dk tich, Thực hiện quyền điều phải đất trên thục tỉ Viet Nam không phis do chỗ sở Hữu it, mà do đi diện của dai én chỗ sở hồn Lam Nhà nước, đà g th vẫn là chỗ thể trim tương không thể thọc hién trục tiép quyền kinh tổ về đất dei Cơ quan Nhà nước mới là chỗ th trục tiếp thục hién hoạt động giao, cho thuê dit, Thim quyén giao đất đã tư Ảnh là củ tập hổ, nhưng thục hiên trên thục t sổ do người đứng đẫu cơ quan đó

quyết Ảnh Việc các chủ thể phải canh tranh of công khi và không công khi dé có cquyin sử đụng đất công thêm việc phân cấp phân ting trong thục hiện quyền giao, cho thuê đất nói trần đã tao ra nguy cơ (ham những đất đa tim én Theo kết quš khảo st do

‘Thanh tre chính phố phốt hop với Ngân hàng thé giới trục hiện, quản lý đất đu làvực được đính gi tham những cao thirhsi ở Việt Nam, Báo dim đông viễn công bing

vi mặt nh té giữa các chủ thể sỡ ding đất Tùy thuộc vào vide thụ hưông quyền từ đất

Tả ngiĩa vụ tai chính đối với nhà nước cũa NSDĐ được xác lập khác nhau cả vỀ bản

chất lẫn mức thụ Có những khoăn tha tr đất cia nhà nước mang tỉnh chất thu và cổ những khoản thụ không mang tỉnh chất này, Tắt cã tơ trang đều a biểu hiện hình thúc của ti chính đất đã Bảo dim phân bổ lợi ich công bing giữa Nhà nước và người sở

đang đất Bin chất quan hệ giữa nhà nước và NSDD trong thục hiện quyển sở hữu dit

meng bin chất nh tổ Khi nhà nước cân đất cũa người din, nhà nước thực hiện hoạt động tha hồi và đặt ra vẫn đ bỗi thường hỗ tro, tá inh cứ Vi th, khi nhà nước đầu tơ

cơ sở hạ tinglim tầng khả năng sinh oi ca

(đu tất g4 trị tăng thêm Giá ti ting thém của đất có được hoàn toàn không do chỗ đấtđầu tr chính là li nhuận sêu ngach, nên phi thuộc về nhà nude, NV TC đất ra trong,

thi hà nước đương nhiên hãi có quyén

trường hợp này chính 1a bio dim phân bỗ công bẳng lợi ich giữa nhà nước và NSDB.

- Ngĩa vụ tài chinh của người s dong đất là công cụ quam trong đễ quán ý đắt

cm và đẫu tết thị rường bẫt đồng sân phù hop với nn lanh tha trường Ảnh hướng

xã hội chúngĩa

Tả chính v đắt đi nó chúng và chế nh nghia vụ tài chính của NSDB giữa vai trò quan trong trong việc thúc diy thị trường BĐS phát tiễn ãnh manh Thục hiện then

toán không ding iền mit tong giao dich BĐS, và thục hiện giao it, cho thuê dit công ksi mình bạch chính là các biện pháp giúp thi trường BĐS vận hành thông suốt, phủ hợp với quy luật cũng cầu Thi trường BĐS Việt Nam trong đó có th trường QSDD thời

gian qua được nhân din là êm da nhiễu ii ro Chỉ cơ quan nhà nước mi có quyền,

to dit, hinh thành my độc quyền trong phân phối dt ở thị trường sơ cấp Néu giá nhà nước thấp hơn giá do cung câu quyết định thì nguy cơ them những trong đều phối đất cảng cao Các chủ thể Hình có nhu câu sở dụng đất

luật để được giao đất bối họ có được lợi nhuận siêu ngạch từ chênh lệch gid ma chum cần thực hiên host động kinh doanh.

- Nafta vụ tả chính đối với Nhà nước cũa người sic đhng đắt là cơ sở bảo đâm,

quyên ton cũa Nh mabe đỗ với tà sẵn công vatao ngiễn thu thường tuyên ổn nh: sia sing chip shin ch phí ngoài

cho ngân sách Nhà nước

Đất đi là tà sin công thuộc sỡ hiếu toàn din, Nhà nước có chính sách chai thác

tài sin công trong đó có khai thác nguồn lực tai chính Nguồn lực tai chính từ tài sẵn.

công la tổng họp các khả năng có thể khai thác được từ tải sân công thông qua các hình,

thúc theo quy định côn pháp luật nhim tạ lập nguén ti chính phục và phát tiễn kinh tổ - x§ hội, bão đảm quốc phòng, an ninh Luật quản lý, sử dụng tài sẵn công” quy định có

hành thúc kh thác ngu lợc tài chin tử tải sân công Căn cứ pháp uật đất đa thi tài

"nguyên dit chỉ có thể áp dụng hai rong 7 bình thức nổi rên, đó là giao và cho thuê “Tương ting với các hình the này chính 1a nghữa vụ nộp tiền sỡ dụng đất tần thuê đắt

- Nghia vụ tải chính về đắt ăn góp phân tao ngiễn ta thường xuyên dn đnh cho

"ngân cách nhà nước và phần ánh hiệu quả ly thắc gud lực tà chính tải sẵn công

Luật ngăn sách 201 5Ÿ quy định nguôn thụ ngân sách đá phương từ đất gm thuê

sit đụng dit nông ngiệp, thuế sở dụng dit phi nông nghiệp, lên sử đụng đất, tê thuê

đất thuê mặt nước, lệ ph truớc ba, Thuế thu nhập từ chuyễn quyển sử đụng đất của

doanh nghiệp là nguễn thụ ngân sách tring ương Thuê tha nhập tử chuyển quyển sử

dang đất của cá nhân là nguôn tha được chia theo lệ phn trăm giốa ngân sich trung

tương và ngân sách dia phương, The ngân sich từ đất gai đoạn 2013 - 2018, chiếm t

trọng trung bình khoảng 14,4% thu nôi di, Từ sao khi Luật dit đa 2013 có hiệu lục, lệ

th ngân sách từ đắt rên tng thu nội đa tổng đăng kể cả và tổng thu ấn lệ phin trăm,

mp: Mavinpapaet wav ban Te chia roc at Quan Y-gncđăng su d0 công 2017322020 5px

5 hưpc /Hmvanglug bat avan-bav Tas dunbala ano /DuE nga the mác aan 3015.381160 ap

Cụ thể từ 11,1% (năm 2013), 11,4% (nm 2014) lên 13.3% (năm 2015), 15,9% (nim

2016), 16,8% (nim 2017) và 17,9% (nim 2018)

Tạo quyển bình đẳng trong quan hệ sỡ dụng dit, Theo da, ử dụng đất với mục dich nào, loại hạng dit cụ hổ ra sao, điện ích lón hay nhỏ, chỗ th sở đụng dita i thi tint hiện ngiấa vụ tương ứng, phủ hợp được pháp uit quy định cụ thể, Điều đó để dim

bảo công bing Mặt khác, người sử dụng đất khi sở dung đất phi thục hiện ngiễa vụ ải

"hoang hóa, lăng phí đất dai, thúc đẩy sản xuất phát triển.

Ly hận pháp luật vỀ nghĩa vụ tài chính của người sử dung đất

1.2.1 Khái nig và đặc diém cũa pháp tật v ughia vụ tài chính cña người sc đụng đắt

Như để phân tích, tả chính đất đủ và ti chính công có mr giao thoa chính a tichính công vé đắt đa, cũng là nôi dung được pháp luật đất đai đều chỉnh Vi th, pháp

luật vi ngiĩa vụ ti chính cia người sở dang đất đỗi với Nhà nước 1a một bộ phân côn

php luật ngân sách Nhà nước - bổ nhận cấu thành chỗ yêu ca luật tài chính:

Như đã biết pháp uit là h thống những quy tắc xử nự mangtính bắt buộc chung đonhà noớc được ben hành hoặc thừa nhận vã dim bio trục hiện, thi hiện ý chỉ côn giai cấp thống tị và là nhân tổ điều chỉnh các quan hệ xã hội phát tiễn phù hop vải lợi ích của giá cập mình Két hợp với khá niệm tại chính đất đủ ở rênta có th tam thời biểu

há niệm và pháp luật tử chính đất đa nôn sau:

Pháp luật ải chính đất đại bao gm tổng thể các quy pham pháp luật đu chỉnh

các quan hệ xã hồi vé các ngiĩa vụ vật chất hay còn goi la các khoản ths ti chính liên

quan din quyễn nr dụng dit mà các nghĩa vụ này sé do người sở dụng đất thục hiện với

Nhà nước

Pháp luật v tải chính đất đủ có nhiễu bộ phận hợp thành đều chỉnh nhiễu quan bh xã hôi tương ứng với các khoản thu khác nhau Có thé khó quất cụ thé nhờ rau:

Mtl các quy định vé ngiĩa vụ tải chính của người sử dung đất dựa trên thu la gi hi đất hi họ xác lip quyền sở đụng đất Các ngiĩa vụ này có thé bao gỗm các quy dink về thụ tên sử dụng đất tần thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất tin phố rã hi Nha nước giao đất có thu tiễn sử đụng dit hoặc cổng nhận quyền sử đụng dit.

Hla là các quy Ảnh vỀ nghĩa vụ tài chỉnh của người sỡ dụng dit du trên cơ 5

thu là gá bị tăng thêm và giá đất rong quá tình sử dụng đất Các quy ảnh này baogồm các quy dink về thuế sở dang đất, thu thủ nhập khi thực hiện giao dịch đất di, lễ

phi trước bạ

Vé cơ bản, tham gia vào nghĩa vụ sẽ gầm người có quyền, người có ngiĩa vụ và.

đối tương cũa nghĩa vụ.Đối tượng cia ngiĩa vụ chính là nội dang sự đáp ứng của chỗ

thể co ngấn vụ với chỗ thể có quyền Theo đó, trong quan hi nghĩa vụ ở đây có đối

tương của nghĩa vụ là tri tién bên có quyển là Nhà nước, bên có ngiữa vụ là người sỡ

dang đất Nhà nước với tư cách là đại diện chỗ sở hữu về đất đai có quyén quyết Ảnh

chính sách tải chính vé đất đu, do đ các ngiấa vụ này thuộc loại nghĩa vụ do luật din,

không ph là nghta vụ theo ý chí, phát sinh từ hợp ding hoặc ngoài hop đẳng

V tổng quan, pháp luật ải chính đất đi là một khía cánh của pháp luật đất đi

nin trước hét phải tuân thủ theo các nguyên tắc chung của pháp luật dit đá Theo quy đánh pháp luật đất ai hiện bánh, các nguyên tắc cơ bản cũa pháp luật đất đai bao gầm:

Nguyên ắc đất đủ thuộc sở hữu toàn din do Wha nước dai diện chỗ sở hữu,

- Nguyên tắc Nhà nước thông nhất quần ty đất đi theo quy hoạch và theo pháp uất

- Nguyên tắc sử đụng dit hợp ly, tất kiêm, khuyên khích ngờ sử dụng đâu hy

lêm tăng khả năng sinh lợi của đất

~ Nggyễn tắc dit dai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước dai điện chỗ sở hữu:

Tiên cơ số ké thờa các nguyên tắc của phép luật đất đi, đồng thoi có giữ mốt liên kết với các nguyên tắc ải chính, pháp luật tai chính về đất đi sẽ bao gdm mốt số "nguyên tắc sa

- Thử nhất, Nguyên tắc Nha nước thẳng nhất quin lý pháp luật tá chính vé đấtdi theo quy hoạch và heo php luật Sự thống nhất của Nhà nước đối với quân ý pháp

lu tủ chính về đất dai được thể iện ở 4 mất smu:

+ Đất đi được xem là một chính thể của đối tượng quân lý

++ Suthing nhất về nội dung quân tả chỉnh về đất đủ, coi đất dai là một tà sẵn dic tiệt, đu này quyết ảnh những việc làm cơ thể của Nhà nước khi thục hiện chức

năng quân ý ci mình.

++Sự thống nhất vỀ cơ chỗ quản lý, nhấtà thống nhất trong việc phân công phân

cắp thực hiên các nội dụng quản ly Nhà nước vé ti chính dit đa trên phạm vi c nước, từng ving và trong nhông tinh huồng quân lý cụ thể, thing nhất nay dim bo cho việc

qguân tý Nhà nước và tải chính dit dai được nhất quán và không trồng sót

+ Thống nhất vé cơ quan quản ý t chính về đất da

- Thử hai, Nguyên tắc sử dung đất hợp ly, tiết kiệm, khuyén khích người sử dung

đầu tr làm ting khả năng sinh loi của đất ĐỂ dim bảo nguyên tắc này phải tuin theo

những đâu kiện sau:

++Sử dạng đất trước hết phải theo quy hoạch va ké hoạch chung

+ Tên dụng moi dit di vào sin xuất nông nghiệp, khai thác đất đi có hiệu qua

khuyên khich moi tỔ chức, cá nhân nhận đất trồng đổi mũ trọc dé rỡ dụng vào mục dich "hông nghiệp

~ Thử ba, Thục hiện nguyên tắc kết hợp quản lý pháp uật tà chính về đất đi

theo ngành với quân lý theo địa phương va vinglinh thổ Bộ máy quản tý cần phấi được tỔ chúc vin theo hệ thống chuyên ngành thống nhất từ Trang ương xuống địa phương, trong cả nước, đồng thời chịu mr chi đạo song tring của các cấp chính quyển da

phương Cần xác định õ chức ning nhiệm vụ quản lý theo ngành của Bộ Tải chính và

các cơ quan trừng wong đối với toàn bộ hoạt động tà chỉnh đất ds, đồng this cần quy dink trích nhiệm, quyển hạn của các cép chính quyển và cơ quan & cập địa phương

đối vớ hoạt đông t chính đất đi dẫn ra rên đa bin ð đa phương Những yêu cầu này”căn dave quy nh rổ trong các vin bin pháp luật cũa Nhà nước về chúc năng nhiệm vụ.của các cơ quan nhà nước tring wong va dia phương trong quản ý tà chính đất đá

- Thứ tự Nguyên tắc đăm bảo trách nhiên, Nhà nước phi dim bio trách nhiệm,

trhớc nhân dân v toàn bộ quá tình quản lý và thục thi pháp uit ti chính đất đại Châu

trích nhiên hồu hiệu bao gồm khả năng điều trén và gánh chịu hêu quả 1.2.2, Cơ cần pháp luật về ughia vụ tài chính cia người sẽ dung đắt

Neha vụ tai chính của người sở dung đất được cụ thể bằng các khoản thu ngân.

sách từ đất Do đó pháp uit và NV TC của NSDĐ đổi với Nhà nước phấ báo dim nguyêntắc hài hòa lợi ich của Nhà nước và người sở đụng đất NVTC phố quy din mức thụ phù

họp, khuyên khích NSDB tham gia khí théc đất hiệu qui mà vấn bảo dim lợi ích cũa

Nhà nước Như đã phân tích tá chính đất đa và ti chỉnh công có sự giao thoa chính a ái

chính công về đất đai, cũng 14 nội dung được pháp luật đất đại điệu chỉnh Vi thé, pháp, Tuất về nghie vụ tải chính của người sử dụng đất đổi với Nhà nước là một bộ phân của

hấp luật ngân cách Nhà nước - bộ phân cấu thành chủ yêu của luật tà chính Php uất“NITC cũa NSDB đã với Nhà nước là tập hop các any phưm pháp luật do Nhà ước ban

hành điễu chính các quan hệ xã hội phat sinh trong quán nh vác đnh và hành tha én sic hg đất tểnthuô đế: tuế sirchng đất thuế thump từ giao dich quyền ng đẳng

1 phi đắt đu Các quan hệ xã hội này phat ảnh khi NSDĐ được Nhà nước giao đất, cho

thuê dit, công nhận quyền sử dụng acho phép chuyễn mục dich sử dụng đất vi thực Hiện giao dich vé đắt hoặc khi Nhà nước thục hiện host động đăng ký và cấp gây chứng

hận quyên sở dạng đất hoặc người sở dang đất có nhu ci thực hiện các hoạt đông da

chính nhà nước nh bích đo, bích lục hỗ sơ sơ đổ đị chính về dit đi hoặc các khoản,phi khác phát ảnh trong quá tình sở dụng đất

Pháp luật về NVTC của NSDĐ có nhiễu bộ phần hợp thành đu chỉnh nhiễu quan hệ xã hội tương ứng với các khoản tha khác nha Có thé khái quát pháp hut về

NVTC cöa NSDĐ gồm các nhóm quy phạm chỗ yêu seu

Nhỏm các quy phạm pháp luật quy Ảnh vé thôi đểm phát sinh nghĩa vụ phấi thục hiện nga vụ tài chính của NSDĐ đối với từng khoản tha cụ thể như: các khoăn

tién sỡ dụng đất tiền thuê đất thuế sử dụng dit hoặc phi và lê phi: Nhóm quy pham này

nhằm xác ánh chỗ th, đối trợng và nghĩa vụ cụ thé của tùng khoản thụ đi với chủ thé sử dụng đất

Nhỏ quy phạm quy định vé pham vi và nghĩa vụ nộp tần

Nhóm quy phạm quy đính về tình tự th tục và thẩm quyền thục hiện thủ titchính và đất đủ

hom quy pham quy ảnh về xử lý các vi phạm, giải quyết các khiêu nai v cácnối dụng liên quan đến việc thực thí các nga v tải chính giữa Nhà nước và người nữdạng đất

14 Các yếu tố chỉ phối đến pháp Mật về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đắt

1.3.1 ấu tổ sở bu đất dai

Hiển pháp 2013 quy nh “đất dx là ti săn công thuộc sỡ hữu toàn dân do Nhà

nước dai điền chủ sở hữu và thống nhất quản lý"

Sở hiểu toàn din vi đất di là hình thức sỡ hữu đặc biệt rất ít quốc gia tiên thể tồi xác lập, Chỗ th của quyễn sở hồn là toàn thể nhân dân cia một quốc ga Đồ là một khả niệm rất trừu tương Quyền sở hữu đắt thục hiện vé mất Lính tế ð ình thúc này sẽ hông thi là trục ếp được Đây là hình thức sở hữu chung ma đẳng sở Hồu là toàn din Viét Nam nến vide thục hiện quyền phis thông qua chỗ thể đạ din

Điễu 13 Luật đất dai năm 2013 quy đnh bay nhóm quyền của Nhà nước với tr cách đụ điện chỗ sở hữu đắt trong đỏ cổ quyên quyết Ảnh chính cách ải chỉnh về đất dai và quy dinh quyền và nghĩa vụ của NSDĐ, Trong quan hệ đất dai giữa Nha nước và NSDD ở ViệtN an, Nhà noớc vừa đồng vai trở côn chủ thể quản lýxã hộ, vừa đông vai trò đụ điện chủ sở hữu tải sân Nén ting inh thành ti chính về đất đi ay thuyết ánh

tẾ về địa tô và thuê khóa Kết hợp hai yếu tổ vai trò của Nhà nước trong quan hệ đất đại

vv dint thuÊ da thi việc NSDD phải thu hién nghfa vụ tai chính đất di là tt yêu Sở hữu đất đủ đồng ve tro quan trong rong cách thúc nhà nước đều tất khoản thuti đất bằng nghĩa vụ tài chính Ở các quốc gia đa sở Hữu, Nhà nước trong quan hệ đất đủ công chi là một chủ sở hữu, Thungân sich từ đất zẽ chỉ tập trung vào các khoăn thuÊ

liên quan din đất

NVTC của NSDĐ đối với Wha nước phi phân ảnh nụ phân chia phủ họp lợi ích Eừ

đất âu trong nền KTTT gis các chỗ thể có liên quan NVTC từ đắt nấu lấy hết phần giá tri thăng dr của NSDĐ, thậm chỉ lây cả vào phân sin phi

gính năng thận chỉ là bóc lốt Ngược lá, phần giá tị tăng thêm từ đất do nhà nước đầu hư

thi phii được điễ tiết vio quỹ ngân sich nhà nước đ bù đắp chỉ phí đã bồ ra 1.3.2, Vấn tế giá đắt và thee trang giá đắt ở Việt Nam

ĐỂ thục hiện chính sách tai chính về đất dsi ma nông cốtlà quy inh về NVTC của NDĐ, Nhà nước phải sử dang công cơ quan trong à giá đất Mục tiêu của chính

sách ải chính có hop tý, cách tin các khoản tha ngân sách từ đất có mảnh bạch những,

tổ dit không phân ánh đúng giá bị thị trường của đất thị cũng không phân phối hà hòa

lợi ich giữa các bên trong quan hé đất dxi, Dưới góc đồ quyển và nghĩa vụ NVTC cônNSDD sẽ không tương ing với quyền và lợi ích họ được thụ hưởng,

Gis đất sử dụng để xác định NV TƠ được quy din gém ba lon: giá trúng đâu giá gi dit trong Bing ga dit cia UBND cập tinh (go la giá đắt do Ủy ban quy nh) và giá dit cụ thể (go la giá dit do Ủy ban quyết dint) Luật đắt đủ 2013 đưa ra 05 phương

php đính giá đắt gầm: phương pháp so sinh trực ấp, phương pháp thụ nhập, phươngpháp chiết trừ, phương pháp thing dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất So với

tạ đảnh của Luật dt đu 2003 th phương pháp hộ sổ điều chinh giá đất là phương pháp uới Xác ảnh giá dit bằng phương pháp này la lay giá đắt rong bing ga của UBND cắp tinh (in định 5 năn) nhân với hộsổ điều chính giá đất Hệ sổ điều chỉnh ga cũng do

UBND cập tinh quy định rên cơ sở để xuất của Số tài chính Như vệ

tinh giá dit theo phương pháp hệ sổ điều chỉnh ga đất đều do cơ quan quản ý đất đi ândink, hoàn tn không mang tính th trường

Mặc đà quy đãnh vỀ giá đắt hiện nay có những đễm tién bô hơn so với lut cũ nhưng kết quả dinh giá đất cụ thể vấn chưa dim bảo đoợc nguyên tắc din giá tạ Điệu

112 Luật ait đu là “phủ hợp với giá đất phd in trên thị trường" Giá dit Nhà muse quy

đánh chi bằng 50%.70% giá đất trần thị trường Luật hiện hành cho phép cơ quan quân ý

dit đi cấp tink được thuê tổ chúc có chúc năng tư vấn xác Ảnh giá đất đ tư vẫn xác tắt yêu của họ tả có th coi la

cả hai thông số

dink giá đất co thể, Chuyên mơn hĩa việc tư vẫn định giá là hồn tồn đúng đắn Những vấn để giá đắt phi được nh đúng với git thi trường của nĩ khơng chỉ phụ thuc vào phương pháp, nghiép vụ thâm dinh giá ma cịn phụ thuốc vao độ chuẫn xác cin đã liệu

dit đa đầu vào, trong đĩ cĩ thơng tin thi trường Thới quen và phương thú thanh tốn

bing tiền mặt trong giao dich đất đứ cịn rất ph biển Thâm vào đĩ la mục dich tránh, thuế và là phi về dit đi nơn nhiều giao dich khơng ghi giá thực 8 vào trong hop đồng cơng chúng Va rất khĩ để xác định giá dit tin tha trường dé làm cần cử đính giá đất

nhục vụ xác định các khộn tu ti chính vi đất đi

Trong cá loi NVTC tử dit đu hiện nay thi tién sử dung đất và in thuê đất đều sit dụng giá đất cuthé (rir trường hợp tring đầu gi Các khoản thud, lệ ph sỡ đụng giá đắt rong bing giá Giá đất bat kỄ lá loại giá náo, thấp hơn giá đất trên thị trường th quý” "ngần rách nhà nước đều bị thất tia Thực tín cho thấy giá đất trong bing giá hay giá đất cu thể đều thập hon giá đắt trên thi troờng Chúng mình rõ nhất cho luận đm này chính, là kắt qua từ việc giao đất thơng qua hình thức đầu giá, Theo quy định, gia kh idm đâu

i4 QSDĐ cũng được xác định theo các phương pháp so sánh trực tp, thu nhập, chiết

trừ thing di; hộ số điều chỉnh giá đất và tuân hũ nguyên tắc phủ hơp với giá đắt phd tiến trên thi troờng Tuy nhiên, khi đơn đắt ra đầu giá thi giá tring đều giá thường cao

hơn so với giá khối idm nhà nước nh, cĩ khi gin gắp đổi

NVTC sẽ khơng trơng xing với quyền và lợi của NSDB, sẽ khơng thi vốn hĩađất đủ hiệu quả khơng thể thục iện phần phối Toi ich tt nhất thơng qua t chính đítdai nu giá đất do nhà nước quy ảnh và quyết định đều khơng bằng với giá giao dich

trên thi trường QSDĐ Thận chi, đều này en dẫn đến nguy cơ tiểm én tham những trong quin lý đất đại

1.3.3 Yin tổ thị trường.

Ngã uyảt Hi ng lên th sáo Bạn Chip hin Trung ương Đăng khĩa XD vềtiếp tục dai mei chính sách, pháp luật về đất dai trong thời ky đây manh tồn diện cơng.cuộc đỗ mới, tao nên tăng để đến năm 2030 nude ta cơ bn trở thành nước cơng nghiệp

theo hướng hiện dei đã đơa ra quan đm chỉ đạo "Chin sách pháp hit về đất đu then bảo dim cho th trường bắt đồng sân trong dé cĩ quyển sit ng đất phát riễn

Tânh manh ngăn chăn inh trang đẫu cơ

Đất đi là Lon ti sin cổ định vé vị tr, giới hạn về điện tích nên bàng hĩa quyền sit dạng dit cũng cĩ đặc đm tương hr Điều này đã lam nên tinh chất của th trường

(QSDP là thị trường meng tinh kia vue, mang tinh chit khơng tập trong “Thi trường

sha dit thing không bao gi mớt hi trường lớn mà bao gm hãng loạt th trường nhổ,

mối th trường meng bin chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có ar

hátiển không đẳng đều gia các ving, các miễn do đi kiện t nhiên va tình độ phát tiễn nh tế, vấn hóa, xã hội khác nhe quy din” Chính vì thi, nhủ cầu về hàng hóa

QSDD sẽ hình thành theo tùng dia bản Giá dit 6 dia phương này cao, người kính doanh.

cũng không thé mang QSD ở chỗ khác dén bán được Vì vậy, ð địa phương nào đồng dân, điên Hiện ánh té và hạ ting phát tiễn, mức thu nhập của người din cao th giá dit

ting cao, theo đó, ngĩa vụ tài chính đối với người nữ dạng dit cũng được điều chỉnh

ting Ngược Ini, ð đa phương nào kinh tổ phát tiễn châm, dn cư tha thớt, nu cầu vé

dit dei nhà ở không cao, thị troờng bit động sin trim lắng thu nhập của người dânkhông cao thủ giá dit cũng theo đó được điều chỉnh giảm, các ngiĩa vụ tải chính đố với

"người nữ dụng đất cũng thập

1.34, Yấn tổ hội nhập

Toàn câu hóa và hội nhập quốc tế về kinhtổ là xu hung tt yéu của thể giới hiện

nay Cùng với mục iêu hoàn thiện thể chỉ ánh t thị rường theo tịnh thin Nghị quyết

sổ 11-NQ/TW Hồi nghĩ Trang vong Š Khóa XII ngày 03/6/2017, vin đ hội nhập kinh

tẾ quốc tổ sẽ mỡ ra những cơ hội và thách thức

Các quan hệ dit đi ngày cảng phát tiễn đa dạng, các sân phim trên thị trường BĐS theo su thé hột nhập cũng rở nên phong phủ hon Bén cạnh những sin phim truyền thống những sin phẩm học tập tử các nên kinh tế khác cũng.

các sẵn phim lánh doanh đất đa, bit động sin nh căn hộ khách sạn(condote, căn hộ văn phòng (effice-ta) được chảo bán rim 18, Đây là các loại hình

ảnh đoanh đã ghét iễn nhiễu quốc gia, với khung pháp lý rồ rang Du nhập về Việt

Nan, với chỗ đồ sỡ hồu đất đa khác biệt, chắc chắn pháp luật đu chinh sẽ không giống

như các quốc gia thửa nhận sở hữu thân đi với đất Hội nhập, ắp nhận mô hình sân phim bắt đông sản mói sẽ mở ra cho đại dién chỗ sở hồn NSDĐ cơ hội kai thác đất đi

hiệu quả hơn vì sin phim lành doanh phong phi hơn Tuy nhiên, hội nhập cũng đơa đếnuất trú là phép luật không bắt ip các quan hé đất đi trên hục t, đặc biệt a pháp luậtvi NVTC của NSDB Những khoảng trồng trong quy dinh côn pháp luật là vùng đất

râu mổ cho các loại sin phim đu nhập này phát tiễn, đồng tỏi công là những 16 hồng fit thoát các khoảnthu từ đất.

Quan hệ đất đai sẽ tiếp tục phát trí

nhập kính tof chiễu sâu lẫn chi rồng, Pháp luật vi NVTC của NSDĐ sẽ phải đều

ất đầu xuất hiện

"Thời gian gin đã

va ngày cảng đa dạng khi Việt Nam hội

chinh nhõng quan hé đất đi mới phát ảnh, da nhập phủ hợp với nụ cầu khách quan cũa

người din và bảo đêm quyền kinh tế của chủ sở hữu đất 1.3.5, Vấn tế thức phuáp Gt cũa người đôn

` thúc pháp luật oda NSDD có én hưng rất lớn én pháp luật về NV TƠ đối với Nha nước ct chủ thể này cả rên phương điện thục hiện và xây dụng php luật

Néu nhân thúc của người din cho ring việc nộp các khoăn thu từ đất là ngiễa vụ

thi viéc thục hiện pháp luật chỉ đồng ở me dé th hành pháp uật Khi do, ngiễa vụ là

ginh ninglinkté và làm hinh thánh ý dé trn tránh, gianlận kh thực hiên Trên thục tổ, tu này dé xiyra VietNam và gop phân âm hình thành các giao dich đất đ trong thị trường phi chính thúc, nơi Nhà nước không áẫm soát được Ý thúc pháp luật của NSDĐ

đã ảnh hoỗng din việc thục hién pháp luật, gây thất thụ ngân sich Nhà nước

Thí người dân hidu việc thục hiên NVTC đốt với Nhà nước của NSDD sổ mang

Ini cho họ nhõng quyển và được thu hung lo ich phá sinh khác, đều đó kích thích

hho thực hiện pháp luật về NVTC ở múc kết hợp giữa thi hành và sử đụng pháp luật,

chuyển từtrang thái ép bude sang chỗ đồng Nhận thức này đời hôi việc xây dụng pháp

luật về NV TƠ phải bảo dim các khoản thụ từ đất bao gầm cả tién sở đụng đất tên thuê dit, thuế dit dai được phân vỀ dia phương và phục vụ những mục iêu tổ răng nh xây đang cơ sia ting, dịch vụ phục vaNSDD Có như vậy mồi thu hút được sự nự ông hồ của người din đổi với các chính sách thuế và tin về dit đã, khuyên khích ho chỗ động

và trung thụ trong việc thục hiện NVTC đổi với Nhà nước

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Từ việc nghiên cửu những vin để ly luận về NVTC ci NSDB và lý luân phápluật về NVTC của NSDD đổi với nhà nước, luận văn rất ra được những lết luân sm

1 Ngiễn vụ tải chính đổi với nhà nước của NSDĐ là việc NSDĐ phải ta dẫn cho nhà nước dưới các hình thức nộp tin sử đụng đất tin thuê đất thuế sỡ dụng đất và lệ

phi đất đủ

3N ga vụ tạ chính đối với nhà mage cia NSDĐ đối với Nhà nước lá loại ngiễa-vu luật định, được thực hiện bing tiên với một thủ tục chất chế do Nhà nước quy định và

nột bộ phân của các khoản tụ ti chính từ đất cia Nha nước.

3 Pháp luật và NVTC của NSDĐ đổi với Nhà nước là tập hợp các quy phạm,php uit do Nhà nước ban hành, điễu chỉnh các quan hệ xã hội phát nh trong quá tình)

xác ảnh và hành tha tin sử dạng dit, tên thuê đất thuê sử đụng đất thuÊ tha nhập từ

geo dich quyên sử dụng đất và lẽ phí dit dei Các quan hệ xã hội này phát sinh kh

NSDĐ được Nhà nước giao đt, cho thuê đất, cổng nhận quyền nữ dang dit, cho phép chuyển mục dich sử dụng dit và thục hiện giao địch v đất

44 Pháp luật và NVTC của NSDĐ đổi với Nhà nước phi bảo dim cơ cầu nội

dang gim: thời đm phát ảnh nghĩa vụ pham vỉ nghĩa vụ, cơ sỡ tha thời điểm đồn hạn

thục hiện nghĩa vụ thủ tục thục biện, Bên cạnh đó, uy định của pháp luật cũng phải bão

đâm các tiêu chí minh bạch, công bing dn dinh và phát iễn bản võng

5 Cá nhiễu yêu tổ ánh hưởng đến pháp luật và thục hién pháp luật về NV TC của NSDD đãi với Nhà nước nhy sở hồu đất đa, cơ sở đỡiậu đất đu, ÿ thúc pháp luật côm người dân, chính sich về giá đất,

6 Quy định NVTC của NSDĐ đổi với Nhà nước có vai trò quan trong trong

chính sách ải chính đất dai nói riêng và chính sách đất đai nổi chung Đây là mốt trong, những công cụ phổ biến được các quốc gia sử đụng đỄ quân ý đất đa, phù hop với thể chế kinh tế thị trường Quy định này cũng góp phần thục biện công bing ong ấp căn, dit đi và phân bổ hợp tý lợi ích giữa Nhà nước và NSDĐ; giúp đu tất hiệu quả thi

trường BĐS, vila cơ sở bão dim quyén thu lợi của Nhà nước đối với ải sẵn công và tao

nnguẫn thụ thường xuyên, da định cho ngăn sách Nhà nước.

Chương 2

THUC TRẠNG PHÁP LUAT VÀ THỰC TIEN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VE NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CUA NGƯỜI SỬ DỤNG DAT

ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

2.1 Thục trạng pháp hật về nghia vụ tài chính cia nguời sử dung đất đối

với Nhà nude ở Việt Nam hiện may

Căn cử vo cơ sở thụ là giá tri đất và giá tri ting thêm từ đất pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nước đã cụ thể hóa NV TC khi xác lập quyền sử dụng đất và

NVTC phát ảnh trong quá tình sở dụng dit gỗm các loại sau ngiĩa vụ nộp tiên sử dụngđất ngiĩa vụ nộp tẫn thuê đất, nghĩa vụ nộp thuế sở dụng dit, nghĩa vụ nộp thé thụ

nhập từ chuyỄn quyén sở dung dit và nghĩa vụ nộp 18 phí đất đi

2.4, Thực trạng các qny định nghia vụ tài chính về

2111 Thời đẫn phát smh ng vụ nộp tiên si hong

Căn cử Khoản 21 Điều 3 Luật đất đi nim 2013, tiên sử đụng đất là sổ tẫn mà "người nữ đụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tin sỡ dụng dit, cho pháp chuyển mục dich sử dụng dit, công nhân quyén sở dụng đắt Đây la loại

"nghĩa vụ ti chính áp dụng tong các trường họp: Nhà nước gao đất có tha tiễn rỡ dụng

dit, Wha nước cho phép chuyển mục dich sử dung đắt từ đất nông nghiép, đấ phi néng "nghiệp không phi là đất ở sang dit ở hoặc dit nghĩa trang, nghĩa ie có mục dich kin

doanh thuộc trường hop phải nộp tin sử đụng dt; Nhà nước công nhận QSD cho các

đối tương dang nữ dụng đất thuộc trường hop phải nộp ần sử đụng đắt

Đi tuong phải nộp tiễn sở dụng đất theo pháp luật hiện hãnh gém ba nhóm (0) Đôi trợng được gao dit có thụ tiền sử dụng đất, (i) Bai tương được phép chuyển mục đích sở đụng dit có thu tién, (ii) Đối tượng được nhà nước công nhận QSDB Luật dit đại 2013 đã thụ hẹp đối ương được nhà nước giao đất có th tiên sở dụng dit rất nhiều so với các luật trước Nhóm đối tương này hién chỉ còn các trường hợp sở dụng đất lâm, nhà ở và dit nghĩa rang kính doanh, chủ yêu tập trung vào nhóm chủ thể kinh doanh BDS là nhà ở và QSDĐ đã hoàn chỉnh hạ tang phục vụ cho người chết, Các tổ chức kinh tổ, đoanh nghiệp có vẫn đầu hư nước ngoài, ngu Việt Nam đặnh cu ở nước ngoài được go dit nêu trần đều là troờng hợp kinh doanh BĐS Do đổ, tất cã đều phải đáp ứng đều iện thành lập doanh nghiệp, vốn pháp đình không thấp hơn 20ï đồng, bảo đầm năng ợc tải chính khả thực hiên dự án với vốn thuôc sỡ hồu của mình tối thể từ 15 đắn 2096

Tổng mức đều tự của dự án tủy quy mô sử dụng dat

Neiie vụ nộp tin sử dung đất khỉ chuyển mục đích sỡ đụng được áp dụng khí NSDĐ xin chuyển mục dich sr đụng mốt thi đất cơ thể từ loại đất này sang los đất Xhác trong các loại đất mà pháp luật đất dai phân loại Chuyển mục đích sử dụng đất

được thực hiện bing th tụ xin phép hoặc không xin pháp nhường phải đăng ký, Việc cơ

quan nhà nước cổ thẩm quyền they đổi mục dich sử dung dit bằng quy hoạch sử dung dit không được cơ là chuyỄn mục đích rỡ dụng đất

V cơ bản, nghĩa vụ nộp rên sở đụng đất lôi chuyển mục dich sử dang đất được

dita khi người sử đụng đất chayén mục đích từ oxi dit có khả năng cảnh lợi, giát thậpsang loại đất cô giá tí cao, Cơ sở thu tién sỡ dạng đất chính là phân giá tử chênh lệch

của QSDĐ dit tính theo mục dich sở dụng dit mới với QSDB tính theo mục đích sử

dang đất cũ Trong quả bình đổ thị hóa, công nghiệp hỏa, nu cầu đất phi nông nghiệp

"ngày cảng ting kéo theo nu cầu nhân chuyén nhượng QSDP và chuyền mục đích ngày

cảng nhiên Theo Pgs TsNguyén Củ”, khoảng cách giữa giá tri QSDĐ nông ngiiệp và

phi nông nghiệp ngày cảng dong ra mie chin lệch giá trí cảng ting cao, VÊ lâu dài

không nên thu tiền sử dụng đất kh chuyỄn mục dich nhy hiện nay Nhà đầu tơ nhận chuyểnnhươngOQSDĐ của ngời dang sử dụng đất ð tị trường thứ cập thì công cụ đều

ấtnôn 1à công ou gián tip Việc áp dụng công cụ trực tip cũ thị trường sơ cập là hatién sỡ dụng dit sé gây nhiễu vướng mắc, thâm chỉ không khuyên khích nhà đều hein

chuyển nhương đất để thục hiện dự án đầu bơ

Thực tấn sử dụng đất tei Việt Nam có nhiễo truờng hợp NSDĐ dang kei thác,

sit dang đất trên thục tổ, nhưng thần dit đó hoàn toàn chưa được cấp GCNOSDĐ tin

đầu Công nhận QSDĐ lá việc NSDĐ xin cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền khi thác đất dang có sẵn của họ là hợp pháp Khí được cơ quan có thậm quyên quyất ảnh công nhận QSDĐ, có những trường hop sẽ phải nộp tiễn sử đụng đắt Có thể thấy, chính sách thu tiên sử dung đất khi công nhận QSDĐ trong các Luật đất đại đều nhất quán theo tin thin xác định đối tượng chiu tần sỡ dụng đất đơa trân nguồn gốc, thời didm to lập đất và han mức Thời đẳn đưa dit vào sử đụng cảng sớm, đẳng ngiĩa Với tỉnh Õn nh và hôi gian sử đụng đất cảng ấu thi nghia vụ nộp tiên sở dụng đất cũng

thấp và ngược lại

© NghyỄn Cie, 2015), Đưa tingayin đất đu thành nguần ne phi rin cũađắtnước, Tp chi Từ nggyên gì mỗi

trường, Kỹ 2.Tng 102015

Nin viy, thôi idm phát sinh nghĩa vụ nộp tin sử dụng đình giao đất (hoặc thời aid

nue ich và quyét định công nhận quyên sr dạng đắt của UBND có hiệu ie th hành

à thời đễm quyết thân giao đất rên thực di), quyết nh cho pháp chuyển Đây là thôi idm phát ảnh ngần vụ ti chính cũa người sở đụng đất đối với cơ quan nhà nước có thẫn quyền Ngiễa vụ này nguời sỡ dụng đất có thé thục hiện đẳng thời với thời

dim lâm phát ảnh quan hệ pháp luật đất ải tiên cơ sỡ các quyết dink giao đất cho thuê

đắt công nhận quyền sở dụng dit hoặc quyét Ảnh chuyển mục đích sử đụng đất Song, "nghĩa vụ tải chính có thể không được thục hiện đồng thời cũng vớ thời điểm phát ảnh

quan hệ dit dei giữa Nhà nước với người sở đụng đất Đặc biét a rong trường hợp Nhà

nước công nhân QSDD Theo đó, chỗ thể sử dụng dit không từ trường hop đợc Nhà nước giao đất cho thuê dit, cho phép chuyển mục dich sử dụng đất ma được hình hành, tir qué tình khai hoang, khẩn hóa, được nhân thừa kê quyền sử dụng đất mã đất nhận thừa kế chưa thục hiên nghĩa vụ tài chính, thêm chi đất có nguồn gốc lần chiêm nhưng thuộc điện đủ điễ kiên xem xét đỂ Nhà nước công nhận QSDĐ theo Điễu 101 Luật Đất

đại 2013 thì thời đẫm sở dung dit phát ảnh trước kéo di rong một khoảng thời gian,

sau đó mới phit nh thời didm nộp tiền sử đụng đất thời đễm ma Nhà nước xét cổng nhận QSDĐ Cùng với đó thời dim thực hiện nghĩa vụ nộp tin công phát ảnh sau thời điểm phát ảnh quan hệ giao đất, cho thuê dit, cho phép chuyển mục đích sử đụng dit trong trường hop người sử dụng dit được miễn, giản hoặc gia hạn thời hạn nộp tên nữ dang dit hoặc nợ ngiấa vụ nộp tin sử dng đất

2113 Phạm vingấa vụ nộp tiến sử hong đắt

Pham vi nghĩa vụ nộp tién sử dụng dit được xác định dua trên dn tích đất được gto, được công nhận, được chuyễn mục đích sử dụng dit và đơn giá đất tú thời đẳn có cqayit ảnh giao dit, quyét ảnh công nhân và cho phép chuyển mục dich s dụng dit

> Rie dinh tên sử ng đắt lồu Nhà nước giao đất Giao dit có tha tần sử đụng

đắt được thục hiện dưới bi hình thúc đầu giá uyên cỡ đụng dit và không thông qua đu,

gs (con goi là giao chỉ dink) Nu được giao đất dựa trén két qua trúng đâu gi thi tin, sir dụng dit phấ nộp là số tién tring đầu giá Néu được giao chỉ Ảnh thi tiễn sỡ đụng đất

được xác din bằng cách lây điên ích đắt nhân () vớ giá một mát vuông dit ma UBND cấp tỉnh quyết dink Giá đất tính thu ần sử dung đất khi giao đắt mới là giá đắt cụ thể, do UBND cấp nh phê duyệt

Giá khởi điểm i đầu giá quyển sỡ dụng là giá cụ thi, sẽ do các cơ quan than,

muu cia UBND cấp tỉnh xác định Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xác

đảnh gá khôi điển đối với trường hợp đâu giá QSDĐ mã diéntch tinh tha tiên sỡ đụng đất của tite đắt hoặc kho đắt đầu giá có giá ti (tính theo giá đất rong Băng giá dit) từ

30 tỷ đồng trở ần đãi với các thánh phổ true thuộc trung ương, tử 10 tỷ đẳng trở lân đối

Với các tỉnh miễn núi, vùng cao, từ 20 tỷ đồng trở lên đối vớ tỉnh căn ei, Sau khi xác

dink giá Sở Tạ nguyên và Môi trường chuyển cho Hội đẳng thắm định ga đất của dia phương do Sở Tải chính âm thường trục Hồi đẳng tô chúc thẩm đính, tình UBND cấp

finh phê duyệt

Căn cử theo Điễu 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CE, ủy thuộc vào hình thúc giao dit

ma phí cấp gây ching nhận sẽ khác nhau Với các cá nhân, hỗ gia dinh hoặc tổ chức ảnh tổ được Nhà nước geo đất có thụ tin sử đụng đất qua hinh thúc đầu giá quyền nữ dang thi cáchtính tin sử dụng là bing số tân tring đầu giá Cụ thể trường hợp này đã được quy Ảnh trong Khoản 1, Điễu 4, Nghĩ đnh 43/2014/NĐ-CP Và được sin đổ, bổ sang ð Nghĩ định 135/2016/NĐ-CP Vi trường hop đất không qua đầu giá thi tiền sử

đang dit là g, được tính theo cổng thúc rau:

Tiên sử dụng dit= Giá dit * Diện tích đất phải nộp in ~ Tiẫn bi thường gat hỏng mất bằng (nêu cổ) — Tiên sỡ dụng được giảm tại Điều 12 Nghĩ Định này (nêu cổ,

Trong đó

- Giá đất được xác định theo giá ou th cũa tùng cơ quan dia phương

- Diện ích dit hả nộp trên sử đụng là điên tích đất có th tần sử dụng đất được

ghi trên quyết định giao dit

- Tiên bổi thường gii phòng mặt bằng là tiền bé thường tién hỗ to tả Ảnh cự

củ cơ quan nhà nước có thấm quyền.

và kánh phí tỔ chức thục hiện bổ thường gi phóng mất bằng theo phương én được Cơ

quan Nhà nước có thim quyền phê duyệt ma nha đầu tơ đã hynguyên ứng cho Nhà nước + Xác định tên s chong đất in chuyễn mục đích sit dụng đắt Khi NSDĐ được phép chuyỂn mục dich sử dung dit từ loại dit có gi thấp sang dit có giá cao thi phi

thục hiện nga vụ nếp tin sử đụng đất Mức nốp được xác din bing lệ phân trimtrên phin chin lệch giỡa giá đất cũa mục dich sir dụng cổ với giá đất cia mục đích nữdang mới Ví da chuyễn từ đất nông nghiệp, đất phí nông nghiệp được giao không thụ

tiên st đụng đất sang đất 5, chuyén từ đất nông nghiép, đất phi nông nghiệp được giao

hông th tién s dung dit sang dit nga trang nghĩa ie thi thu 100% tin nở đụng đất

theo giá của los đất sau li chuyển mục dich Những nêu chuyển mục dich sở dang tir đắt nông nghiập, dt phi nông nghiệp không phãi là dit ở được Nhà nước giao đất có thụ

tiên sử dung đất hoặc cho thuê dit sing đất 6th tin sử dung đất được thu bằng mức

chênh lệch giữa

đất của loại dat trước khí chụy nave đích của thời hen sử đụng đất con ei tử thời di

được cơ quan nhà nước có thm quyền cho phép chuyễn mục dich sử dụng đất

"Tương ty với tinh thin đó, nêu chuyển mục dich đẳng thời với chuyển hình thức tir dit thuê sang dit giao có thụ tin thi én nữ dang đất phii nộp sẽ bing 100% múc chênh lệch gin én sử dụng dit theo giá đất ð thời đm được co quan nhà nước có thấm quyền cho phép chuyển mục dich nử dụng đất với tiền thuê dit tương ứng với số năm còn lại nd

Riêng đối với đất vườn, so của hồ gia dink, cả nhân mà rong cũng thin đất cónhà ð thuộc km din cư không được công nhận là đất ở theo quy dink ti Khoản 6 Điều

103 Luật Dit đủ ma chuyển sang êm đắt ở thì lệ nộp tên sẽ thấp hơn Chhyễn đắt nông ngập sang đất ở năm 2022

Móc thụ tiền sở dụng đất này đã quy dinh rõ trong Điểm b, Khoản 2, Điểu 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP Cu thể, dit nông nghiệp được Nhà nước giao không the tiền sit dạng dit chuyển sang đất 5th tiên nữ đụng đất phấi nộp bing với mite chếnh lãch tiến tin sử dụng đất tinh theo giá đất ð so vớ tính theo giá đất nông nghiệp Cu thể số

tiên rỡ dụng it a g sẽ được tink theo công thức sau đầy:

Tiên sử đụng đất phải nộp= (Tiên sỡ đụng đắt tinh theo giá đất ð (Tin sở đụng

đất tinh theo giá đất nông nghiện)

Trong đỏ, tién sở dụng dit người din phã nộp phải phụ thuộc vào tin sử dụng

đất theo giá đất ð và giá đất nông nghiập tử nơi có đất và tùy tùngthời đễm Để bất cụ

thể v quy định này, người din có thổ liên hệ với Phòng Tải nguyên và Mai trường côn

Cinyễn từ đẳ:pÌd nông nghệp không phát là

hi sỡ dụng đất phí nông nghiệp dui hình thúc được Nhà nước giao đất có thờ tién sỡ dung đất trước ngày01/07/2014 th cách ink tin sở dụng đất được áp đụng theo

công thúc sets

Tiên sử đăng dit= (Tiên sỡ đọng đất tinh theo giá) - (Tiên sử đụng đất phí nông

"nghiệp của thi hạn sở dụng đất côn a)

Trường hợp Nhà nước cho th dit phí nông nghiép không phãi đất & dưới hình

thúc tr tiễn thuê dit Tân cho toàn bộ thời gian thu, khi chuyển mục dich sử dụng súng dit & phải chuyỄn từ đt thuê sang giao dit Cách tính tiễn sử dụng đất được áp dụng

theo công thúc saw

2 sang đắt

Tiên sử dang dit = (Giá dit 3 - (Tiên thuê đất phi nộp 01 Tên theo giá đất phínông nghiệp cia thoi hen sử đụng đất còn ia)

Trường hợp sử dụng đất phì nông nghiệp không phã la đất ở dưới hình thúc được

Nha nước cho thuê it r tiên thuê hàng nắn th

Tiên sử đụng dit= 100% tên sở dụng đất tính theo giá đất tạ thời đểm cổ quyết dink chuyễn mue dich s đụng của Cơ quan nhà nước có thậm quyền

- Rie đành hồn sử hong đất li công nhân QSDB: về cơ bản, pháp luật đất đc

đơn ra cần cũ xác dinh mute tiên sử dụng đất phi nộp khi xin công nhận quyển sử dụngđắt phụ thuộc vào thời điểm tạ lập đất, gay từ chứng minh nguồn gắc đắt (quy dink ti

it 100 Luật đất đủ 2013) và hạn mute đất Nếu đất có gây tờ chúng mảnh ngudn gốc xả sử dung cảng sớm, cụ thi là rước ngày Luật đất dai năm 1993 có hiệu lực th mie tin có thể bằng0 đối với chân ích công nhận trong hen mức Tương tự thi dim tạo lập dit cing muộn hoặc điệntích dit công nhận vượt hen mức thị én sử dụng đất phi nộp sẽ được tính bằng tỉ 1é phin trăm trên giá tri quyền sử dung đất được công nhận.

- Quy Anh về mién giản bên sử ng đất

Theo quy định hiện hãnh, việc min iu tién sở dụng dit chỉ áp dạng đổi với hainhóm: Thứ nhất, miễn tiên sử dung đất ð cho nhing hộ gia ảnh cá nhân có điều kiện,

"hoàn cảnh khó khăn, Thử hai, min tên sở đụng đất đối với dự án đâu ety dụng nhà ð hồi đỂ thụ hút đầu hờ hư nhân them gia giải quyết vin để nhà 3, cùng nhà nuờc thực Tiện chính sách an ảnh xã hội Nhờ vậy,NVTC vé tiên sở đụng đất cba nha đầu bơ rong

trường hop này bằng Chi ph tién đất sẽ không được cầu thành trong giá bản Do điag bẩn thuê mua nhà ð xã hội ẽ cầu hành từ chi phí hợp lý sây dụng nhà và lợi nhuận,

định múc Nhờ vậy, giá nhà ở xã hội ẽ thấp hơn giá nhà ö thương mại Việc miễn tên sử dang đất chỉ áp đụng đối với chỗ đầu tơ a án và đối tương được mua nhà ð xã hồi theo

any định Nguồi được mua nhà ở xã hội từ nễu sau đó được pháp bán nhà cho ngườiXhác th sẽ phải nộp tin sử cng đất theo lệ ma pháp luật nhà ở quy ảnh Nẵn là nhàriêng]ã, người bán nhà phải nộp 100% tién sử đụng đt, nắn là căn hồ chung cơ th nộp

50% tin sk dụng đất Tiên nữ đụng đất phảt nốp khi bán nhà của đối tượng được mu nhà ðxš hồi chỉ nộp mét ln, ngay khi bán căn nhà đỏ én đều, V ân đ giảm tin sỡ dụng dit dũng được đặt ra đãi với hei nhóm: Thổ nhất giản tin cử đụng đất đối với hô gia đánh cá nhân có đều kia, hoàn cảnh khó khăn, Thử hd, giêm tién rỡ dụng đất đôi với đắt thực hiện dự án đều bơ ha ting nghĩa trang, nghĩa địa đ chuyển nhượng OSDĐ gắn

với ha ting Nguồi sử đụng đất thuộc đối tượng được hưởng cả miễn và giản tién sỡ