hòa giải ở cơ sở và hòa giải tại ủy ban nhân dân phường về tranh chấp đất đai nghiên cứu tại quận 7 thành phố hồ chí minh

Do đó, việc nghiên cứu áp dụng mô hình hòa giải ở cơ sở và hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã về tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh là cần thiết và có ý nghĩa quan trọng trong

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

Lời cam đoan

Tôi hiểu cam đoan rằng nghiên cứu đề ánnày là kết quả của công trình nghiên cứu cá nhân của tôi tại Học viện Hành chính Quốc gia với sự giúp đỡ, hướng dẫn tận tình của Tiến sĩ Trần Quyết Thắng Tôi xác nhận rằng tôi đã tuân thủ tất cả các quy tắc và quy định liên quan đến việc thực hiện nghiên cứu đề án, bao gồm quy tắc về trích dẫn và tham khảo tài liệu của người khác Tôi không sao chép hoặc lập lại công trình nghiên cứu của người khác mà không trích dẫn nguồn gốc Tôi chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính xác thực và độ tin cậy của dữ liệu và kết quả nghiên cứu trong đề áncủa mình, các số liệu thống kê phục vụ mục đích nghiên cứu

nước

Tôi cam kết tuân thủ các điều khoản và điều kiện được đề ra trong bản cam kết này Tôi hiểu rõ tầm quan trọng của tính chân thực và trách nhiệm trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề áncủa mình

Lời cảm ơn

Trong việc hoàn thành đề ánnày, tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến những cá nhân và tổ chức đã giúp đỡ trong suốt quá trình nghiên cứu của tôi Đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành, sâu sắc đến Giảng viên hướng dẫn của tôi là Tiến sĩ Trần Quyết Thắng đã tận tình giúp đỡ, khích lệ, truyền đạt kiến thức, hướng dẫn, chia sẻ kinh nghiệm, rèn luyện kỹ năng, góp ý và tạo điều kiện thuận lợi nhất để tôi có cơ hội phát triển và hoàn thiện đề ánnày

Bên cạnh đó, tôi cũng muốn bày tỏ lòng biết ơn đến quý lãnh đạo và tập thể các cơ quan, đơn vịđã tạo cơ hội cho tôi tiếp xúc thực tiễn, học hỏi thêm kiến thức và kinh nghiệm thực tế, từ đó có nhiều thông tin để hoàn thành đề án Cảm ơn gia đình và bạn bè đã luôn ở bên cạnh, cung cấp sự động viên tinh thần trong suốt quá trình nghiên cứu Sự ủng hộ và tin tưởng của họ đã giúp tôi vượt qua những khó khăn và thách thức

Cuối cùng, tôi muốn cảm ơn đến Học viện Hành chính Quốc gia và tất cả những cá nhân và tổ chức khác đã hỗ trợ tài chính và cơ sở hạ tầng để đảm bảo nghiên cứu này có thể diễn ra

Tuy đã cố gắng thực hiện đề ánnhưng chắc chắn bài nghiên cứu còn nhiều thiếu sót, tôi rất mong được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và các anh chị

Xin chân thành cảm ơn!

Phạm Thị Ngọc Trang

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu 3

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề án 6

4 Mục tiêu và nhiệm vụ đề án 6

5 Phương pháp nghiên cứu 6

6 Hiệu quả của đề án ứng dụng trong thực tiễn 7

7 Kết cấu đề án 7

NỘI DUNG 8

Chương 1 8

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ ÁN 8

1.1 Một số khái niệm cơ bản 8

1.1.1 Hòa giải 8

1.1.2 Hòa giải cơ sở 8

1.1.3 Hòa giải tại Ủy ban nhân dân phường 9

1.2 Các lý thuyết về tranh chấp và hòa giải 9

1.2.1 Lý thuyết truyền thống về hòa giải 9

1.2.2 Lý thuyết tiếp cận giải quyết tranh chấp dựa trên quyền lợi 10

1.2.3 Lý thuyết tiếp cận giải quyết tranh chấp dựa trên sự hợp tác 11

1.2.4 Lý thuyết tiếp cận giải quyết tranh chấp dựa trên lãnh đạo 11

1.3 Quy định pháp luật về hòa giải ở cơ sở về tranh chấp quyền sử dụng đất 121.3.1 Quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 12

1.3.2 Hòa giải cơ sở và các hình thức hóa giải cơ sở về tranh chấp quyền sử dụng đất 15

1.3.3 Thành phần tổ hòa giải/hội đồng hòa giải, người tham gia hòa giải 16

1.3.4 Trình tự, thủ tục hòa giải 16

1.3.5 Đề nghị công nhận kết quả hòa giải thành công 18

1.4 Các mô hình hòa giải cơ sở về tranh chấp đất đai 20

1.4.1 Mô hình hòa giải tự nguyện 20

1.4.2 Mô hình hòa giải bắt buộc 20

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 21

Chương 2 23

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HÒA GIẢI Ở CƠ SỞ VÀ HÒA GIẢI TẠI UBND PHƯỜNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN 7, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 23

2.1 Tình hình tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh và Quận 7 23

2.1.1 Tình hình tranh chấp đất tại tại Thành phố Hồ Chí Minh 23

2.1.2.Tình hình tranh chấp đất đai tại Quận 7 24

2.2 Thực trạng hòa giải ở cơ sở và hòa giải tại UBND phường về tranh chấp đất đai tại Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh 26

2.2.1 Những kết quả đạt được 26

2.2.2 Những nguyên nhân cơ bản của thành công 31

2.2.3 Những hạn chế cơ bản của hòa giải cơ sở và hòa giải tại UBND phường về tranh chấp đất đai tại Quận 7 33

2.2.4 Nguyên nhân của những hạn chế của hòa giải cơ sở và hòa giải tại UBND phường về tranh chấp đất đai tại Quận 7 35

3.1.1 Những giải pháp đối với Quốc hội, chính phủ 38

3.1.2 Những giải pháp đối với Thành phố Hồ Chí Minh 38

3.1.3 Những giải pháp đối với Quận 7 39

3.2 Lộ trình áp dụng hòa giải cơ sở và hòa giải tại UBND phường về tranh

chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh 41

Phụ lục 1 Bảng hỏi khảo sát người được hòa giải cơ sở 1

Phụ lục 2 Bảng hỏi khảo sát người trợ gúp pháp lý 3

Phụ lục 3 Kết quả phân tích người được hòa giải cơ sở 7

Phụ lục 4 Bảng hỏi khảo sát người trợ gúp pháp lý 15

MỞ ĐẦU 1 Lý do xây dựng đề án

Trong số các tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai là một vấn đề phổ biến Luật Đất đai năm 2013 đã định nghĩa tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai Quy định này cho thấy, tranh chấp đất đai bao gồm nhiều khía cạnh như tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất, cũng như mục đích sử dụng đất.Việc giải quyết tranh chấp đất đai là một yêu cầu tất yếu khi xảy ra xung đột và mâu thuẫn giữa các chủ thể liên quan Mục tiêu của việc giải quyết tranh chấp đất đai là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể, giúp chuyển quan hệ đất đai từ trạng thái mâu thuẫn sang trạng thái đồng thuận hoặc buộc đồng thuận

Hiện nay, các phương pháp giải quyết tranh chấp đất đai phụ thuộc vào ý chí và mục đích của các chủ thể liên quan Có các phương thức giải quyết như phương thức tố tụng bằng thủ tục tố tụng dân sự, tố tụng hành chính, phương thức hành chính bằng các quyết định hành chính, phương thức hòa giải thông qua người thứ ba có vai trò trung gian, và phương thức thương lượng giữa các chủ thể tranh chấp.Hòa giải và thương lượng là hai phương thức tiếp cận ôn hòa để giải quyết tranh chấp đất đai, không thông qua các phán quyết và quyết định bắt buộc từ cơ quan thực thi quyền lực nhà nước

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những địa phương có nền kinh tế phát triển, tập trung đông dân cư và tiềm năng phát triển kinh tế lớn, do đó, nhu cầu sử dụng đất đai của các cá nhân, tổ chức cũng như các doanh nghiệp tăng lên đáng kể Điều này dẫn đến tình trạng tranh chấp đất đai xảy ra ngày càng phổ biến và phức tạp hơn Ngoài ra, việc thực hiện đất đai bị cưỡng chế, vi phạm quy định pháp luật trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp đất đai tại thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng nhiều giải pháp hòa giải tranh chấp đất đai và đạt được một số hiệu quả khác nhau Cụ thể, thành phố đã thành lập các Ban Hòa giải tranh chấp đất đai tại các quận, huyện và thành phố để giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ sở Ngoài ra, thành phố Hồ Chí Minh cũng đã áp dụng nhiều giải pháp khác như thực hiện đăng ký, quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, xử lý

nghiêm các vi phạm liên quan đến tranh chấp đất đai, đưa ra các chính sách và biện pháp hỗ trợ cho các bên liên quan đến tranh chấp đất đai nhằm giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng và hiệu quả.Tuy nhiên, việc giải quyết tranh chấp đất đai vẫn là vấn đề rất phức tạp và cần sự thấu hiểu, linh hoạt và kỷ luật của cả chính quyền và người dân để đạt được hiệu quả tốt nhất

Hòa giải đất đai được xem là một giải pháp hiệu quả cho việc giải quyết các vụ tranh chấp, giảm thiểu rủi ro cho các bên liên quan và đảm bảo sự ổn định trong việc quản lý đất đai Điều này càng thể hiện được tầm quan trọng của việc nghiên cứu và áp dụng mô hình hòa giải đất đai ở cơ sở và tại Ủy ban nhân dân cấp xã tại Thành phố Hồ Chí Minh Các kết quả nghiên cứu có thể cung cấp những thông tin và giải pháp hữu ích cho việc quản lý tranh chấp đất đai tại địa phương và đồng thời đưa ra những đề xuất chính sách hỗ trợ cho các bên liên quan trong việc giải quyết tranh chấp đất đai một cách nhanh chóng, hiệu quả và bảo đảm tính công bằng

Các nghiên cứu cho thấy rằng hòa giải là phương pháp giải quyết tranh chấp đất đai mang tính hiệu quả, tiết kiệm chi phí và thời gian so với phương án giải quyết qua tòa án Ngoài ra, hòa giải còn giúp tạo ra sự hài lòng cho các bên tranh chấp, giúp họ giữ được mối quan hệ tốt đẹp và tránh được những căng thẳng, xung đột không đáng có Trong thực tế, việc áp dụng mô hình hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai tại cấp xã đang được đưa ra và triển khai tại nhiều địa phương, nhằm giải quyết hiệu quả các tranh chấp nhỏ, tăng cường tính cộng đồng, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước Tuy nhiên, cần phải tìm hiểu và đánh giá thực trạng và kết quả của việc áp dụng mô hình hòa giải để đưa ra những giải pháp phù hợp, từ đó cải thiện và nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai tại cấp xã Do đó, việc nghiên cứu áp dụng mô hình hòa giải ở cơ sở và hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã về tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh là cần thiết và có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra các giải pháp hiệu quả, cải thiện công tác quản lý nhà nước và tạo sự hài lòng cho người dân

Các nghiên cứu cũng chỉ ra rằng áp dụng mô hình hòa giải ở cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã giúp tăng tính minh bạch, công khai và tin cậy trong giải quyết tranh chấp đất đai Đối với các vụ tranh chấp đất đai

tại cấp xã, việc áp dụng mô hình hòa giải cũng giúp thúc đẩy vai trò của Ủy ban nhân dân cơ sở trong việc giải quyết tranh chấp Bằng cách giải quyết các vấn đề địa phương theo hướng hòa giải, Ủy ban nhân dân cấp xã không chỉ giúp giảm gánh nặng cho hệ thống tòa án mà còn tạo sự tin tưởng và hài lòng cho các bên liên quan Điều này đồng nghĩa với việc tăng cường quyền lực và uy tín của Ủy ban nhân dân cấp xã trong mắt người dân, đồng thời thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương

Việc nghiên cứu và áp dụng mô hình hòa giải ở cơ sở để giải quyết vấn đề tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã giúp củng cố và hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh nền kinh tế hiện đại hóa và đô thị hóa ngày càng tăng cao, khi việc xảy ra tranh chấp đất đai diễn ra phổ biến và có thể ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của kinh tế và xã hội Việc nghiên cứu và áp dụng mô hình hòa giải cũng đóng góp vào việc nâng cao năng lực và chuyên môn của các cơ quan chức năng trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, đồng thời giúp thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội ở các địa phương Với những lý do này, tác giả chọn đề tài của đề án tốt nghiệp thạc sĩ

là “Hòa giải ở cơ sở và hòa giải tại UBND phường về tranh chấp đất đai –

Nghiên cứu tại Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh” 2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Luận văn thạc sĩ của Trần Quang Lâm (2020) nghiên cứu về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay Nội dung của luận văn xoay quanh việc đánh giá tình hình tranh chấp đất đai tại Việt Nam, phân tích nguyên nhân dẫn đến tranh chấp và các vấn đề liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật hiện hành tại Việt Nam Tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết tranh chấp đất đai hiệu quả, bao gồm việc tăng cường giáo dục pháp luật về đất đai, tăng cường vai trò của cơ quan chức năng trong quản lý đất đai, đẩy mạnh công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên cơ sở pháp luật hiện hành Đặc biệt, luận văn đề xuất giải pháp thúc đẩy vai trò của hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai Hòa giải là một giải pháp linh hoạt hơn so với các

phương thức khác, giúp các bên tranh chấp giữ được mối quan hệ tốt hơn, tôn trọng lẫn nhau và tạo ra một tinh thần đoàn kết trong cộng đồng [50]

Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Đức Phi (2021) tập trung vào phân tích về pháp luật liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai thông qua cơ quan hành chính nhà nước, đặc biệt là tại huyện Tuy Phong, tỉnh Bình Thuận Trong luận văn, tác giả đã nghiên cứu các văn bản pháp luật về đất đai, cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính nhà nước, cùng với việc phân tích thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại huyện Tuy Phong Tác giả đã đưa ra những nhận định, đánh giá về hiệu quả, những hạn chế và thách thức của cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai thông qua cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương Tác giả đã đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai thông qua cơ quan hành chính nhà nước, như tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng, nâng cao năng lực chuyên môn cho cán bộ quản lý đất đai, tăng cường công tác tuyên truyền về quy định pháp luật đất đai và quy trình giải quyết tranh chấp đất đai, v.v [25]

Luận văn thạc sĩ của Dương Ánh Ngọc (2018) tập trung vào việc nghiên cứu và đề xuất các giải pháp để tăng cường công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo và tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ Tác giả đã phân tích nguyên nhân và hậu quả của tình trạng tranh chấp đất đai trong khu vực, đồng thời đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp, bao gồm: tăng cường thông tin và tư vấn cho người dân, nâng cao năng lực và chuyên môn của cán bộ công chức, cải thiện quy trình giải quyết khiếu nại và tố cáo, tăng cường giám sát và kiểm tra công tác giải quyết khiếu nại và tố cáo Bằng những giải pháp này, tác giả hy vọng sẽ giúp giảm thiểu tình trạng tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Đoan Hùng và tăng cường sự tin tưởng và hỗ trợ từ phía người dân đối với cơ quan chức năng [3]

Dương Tất Thân (2022) trong bài báo của mình đã bàn về công tác hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã Tác giả trình bày về tình hình và đề xuất giải pháp cho công tác hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã Tác giả tập trung vào những thách thức và khó khăn mà UBND cấp xã đang phải đối mặt trong công tác hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất, như sự thiếu hụt nguồn

lực, chuyên môn hóa và năng lực kỹ thuật của cán bộ cơ sở.Bên cạnh đó, bài báo cũng đưa ra các giải pháp để cải thiện hiệu quả công tác hòa giải, bao gồm đào tạo và nâng cao năng lực chuyên môn cho cán bộ, tăng cường sự phối hợp và trao đổi thông tin giữa các cơ quan chức năng, đẩy mạnh sử dụng công nghệ thông tin trong công tác giải quyết tranh chấp.Tác giả cũng nhấn mạnh vai trò quan trọng của công tác hòa giải trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, đóng góp vào việc bảo vệ quyền và lợi ích của người dân, đảm bảo sự ổn định và phát triển kinh tế - xã hội của địa phương [4]

Những đóng góp và khoảng trống của các nghiên cứu:

Các nghiên cứu đều theo lôgic làm rõ cơ sở lý luận, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp giải quyết tranh chấp đất đai.Các nghiên cứu chỉ ra rằng tranh chấp đất đai do nhiều nguyên nhân, như bất cập trong quản lý nhà nước, quy hoạch bất hợp lý, văn bản pháp luật thiếu thống nhất, giá trị tài sản đất đai cao

Những hạn chế về tranh chấp đất đai trong các nghiên cứu hầu như đều đề cấp tới bao gồm thiếu sót trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, không chặt chẽ, không minh bạch, có sai phạm và tham nhũng.Quy hoạch sử dụng đất đai không hợp lý, không phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của người dân Các văn bản pháp luật về đất đai chưa được đồng bộ, cập nhật và phổ cập rộng rãi Đất đai trở thành tài sản có giá trị cao, tạo ra sự cạnh tranh và giằng co giữa các bên có lợi ích Tranh chấp đất đai có thể gây ra nhiều hậu quả xấu mà nhiều đề tài nhắc tới như làm mất ổn định chính trị, an ninh và trật tự xã hội; làm suy giảm niềm tin của người dân vào Nhà nước và các cơ quan quản lý; làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và các bên liên quan; làm giảm hiệu quả sử dụng đất đai và phát triển kinh tế - xã hội

Các nghiên cứu chủ yếu đề cập đến chủ đề rộng lớn về tranh chấp đất đai Hiện vẫn còn thiếu vắng những nghiên cứu chuyên sâu về hòa giải cơ sở và hòa giài tại UBND cấp xã về tranh chấp đất đai Cơ sở lý thuyết của nghiên cứu nội dung này vẫn còn thiếu vắng khá nhiều Thực tiễn công tác hòa giải về tranh chấp đất đại ở cơ sở và UBND cấp xã hiện chưa được khái quát đầy đủ, nguyên nhân chưa được đánh giá thỏa đáng Đây là khoảng trống mà đề án này cần nghiên cứu khỏa lấp

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề án

3.1 Đối tượng nghiên cứu đề án

Đối tượng của đề tài này là môhình hòa giải cơ sở và hòa giải tại UBND phường về tranh chấp đất đai

3.2 Phạm vi nghiên cứu đề án

Phạm vi không gian:Phạm vi nghiên cứu của đề tài này là áp dụng mô hình

hòa giải ở cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai tại Quận 7- Thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu sẽ tập trung vào việc tìm hiểu lý thuyết về hòa giảicơ sở và áp dụng nó vào hòa giải ở cơ sở và hòa giải tại UBND phường để giải quyết tranh chấp đất đai

Phạm vi thời gian: Từ năm 2018 cho đến 2022 [52]

4 Mục tiêu và nhiệm vụ đề án

4.1 Mục tiêu đề án

Mục tiêu của đề án này là làm rõ cơ sở lý luận, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp hòa giải ở cơ sở và hòa giải ở UBND phường giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn Quận 7 - Thành phố Hồ Chí Minh

5 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu của đề tài, phương pháp nghiên cứu được đề xuất bao gồm các giai đoạn và phương pháp sau:

Phương pháp nghiên cứu định tính: Đề án tìm hiểu và phân tích lý thuyết về

hòa giải cơ sở và giải quyết tranh chấp đất đai Phương pháp này sẽ tập trung vào

việc tìm hiểu lý thuyết về hòa giải ở cơ sở và các phương pháp, quy trình, quy định để giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND xã ở Thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp sử dụng trong giai đoạn này bao gồm phân tích tài liệu, nghiên cứu tài liệu và tham khảo ý kiến chuyên gia

Phương pháp nghiên cứu định lượng: Phương pháp này sẽ tập trung vào khảo

sát các mô hình hòa giải cơ sở áp dụng ở cơ sở và tại UBND phường trên địa bàn Quận 7- Thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp sử dụng trong giai đoạn này bao gồm phỏng vấn, khảo sát thực địa xây dựng các biến số đo lường, thu thập dữ liệu, phân tích dữ liệu và trình bày kết quả nghiên cứu Trên cơ sở đó, đề án đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý và thực hiện mô hình hòa giải cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai tại Quận 7 Thành phố Hồ Chí Minh

6 Hiệu quả của đề án ứng dụng trong thực tiễn

Đề án có ý nghĩa quan trọng đối với công tác giải quyết tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là trong việc thúc đẩy sự phát triển của mô hình hòa giải Nghiên cứu có thể giúp Ủy ban nhân dân cấp xã tại Thành phố Hồ Chí Minh cải tiến mô hình hòa giải để giải quyết tranh chấp đất đai một cách hiệu quả hơn, giúp giảm thiểu áp lực cho hệ thống tư pháp và tăng cường sự hài hòa trong xã hội

7 Kết cấu đề án

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, phụ lục thì phần nội dung chính của đề án bao gồm 03 chương :

Chương 1 : Cơ sở lý luận và pháp lý của đề án

Chương 2: Đánh giá thực trạng hòa giải ở cơ sở và hòa giải tại UBND phường

về tranh chấp đất đai tại Quận 7, thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Giải pháp và lộ trình thực hiện đề án

NỘI DUNG Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ ÁN 1.1 Một số khái niệm cơ bản

1.1.1 Hòa giải

Hòa giải là một cách giải quyết các tranh chấp, xung đột hoặc xích mích giữa hai hay nhiều bên bằng cách thương lượng, dàn xếp với nhau có sự tham gia của một bên thứ ba độc lập, trung gian và thuyết phục Hòa giải có thể được áp dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau, như xã hội, chính trị, kinh tế, pháp lý, văn hóa Hòa giải có ý nghĩa quan trọng trong việc duy trì sự ổn định, hòa bình và hợp tác giữa các bên, bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các bên, tiết kiệm thời gian và chi phí cho việc giải quyết tranh chấp [2]

Trong lĩnh vực đất đai, hòa giải là một biện pháp được khuyến khích để giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc các vấn đề khác liên quan đến đất đai [2] Hòa giải có thể được tiến hành ở cấp xã, phường hoặc ở cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Hòa giải có tính tự nguyện và không có hiệu lực pháp luật như một quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nếu hòa giải thành công, các bên sẽ ký biên bản hòa giải và cam kết thi hành theo biên bản Nếu hòa giải không thành công, các bên có thể tiếp tục khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật

1.1.2 Hòa giải cơ sở

Theo khoản 1 Điều 2 Luật Hòa giải ở cơ sở 2013, hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật theo quy định của Luật Hòa giải ở cơ sở 2013.Khái niệm cơ sở trong luật hòa giải là thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác Cơ sở là nơi được thành lập tổ hòa giải để hoạt động hòa giải theo quy định của Luật Hòa giải ở cơ sở 2013 Cơ sở cũng là nơi có các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật có thể được hòa giải ở cơ sở, trừ các trường hợp không được hòa giải ở cơ sở theo quy định của

Luật này Cơ sở có vai trò quan trọng trong việc duy trì sự ổn định, hòa bình và hợp tác giữa các thành viên trong gia đình, dòng họ và cộng đồng dân cư [47]

1.1.3 Hòa giải tại Ủy ban nhân dân phường

Hòa giải tại UBND phường là một cách giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của Luật Đất đai 2013 Khi các bên tranh chấp không tự hòa giải được, họ có thể gửi đơn đến UBND phường nơi có đất tranh chấp để yêu cầu hòa giải UBND phường có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để tiến hành hòa giải trong thời hạn 45 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của UBND phường Nếu hòa giải thành công, các bên sẽ thực hiện theo biên bản Nếu hòa giải không thành công, các bên có thể khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật [17]

1.2 Các lý thuyết về tranh chấp và hòa giải

1.2.1 Lý thuyết truyền thống về hòa giải

Lý thuyết truyền thống về hòa giải nhấn mạnh đến các nguyên tắc và phương pháp giải quyết mâu thuẫn, xung đột giữa các bên có quan điểm khác nhau hoặc đối địch Tập trung vào việc tạo ra sự đồng thuận, hòa hợp và giải quyết mâu thuẫn một cách hòa bình Để đạt được điều này, hòa giải viên cần tiến hành phân tích cặn kẽ nguyên nhân và lý do gây ra mâu thuẫn, bao gồm cả những yếu tố văn hóa, xã hội, kinh tế, chính trị và tâm lý ảnh hưởng đến các bên liên quan [43]

Theo lý thuyết này, để giải quyết mâu thuẫn, hòa giải viên cần tạo ra môi trường hòa bình, đáng tin cậy và không thiên vị, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên có thể tự do trao đổi quan điểm và nguyện vọng của mình Xây dựng niềm tin và thấu hiểu là một trong những yếu tố cốt yếu trong quá trình hòa giải Hòa giải viên phải lắng nghe và hiểu rõ về các tình huống, tình cảm mâu thuẫn của các bên để có thể đề xuất những giải pháp hợp lý, đáng tin cậy và công bằng [45]

Để đảm bảo tính hiệu quả và bền vững của giải pháp, hòa giải viên phải xem xét không chỉ vấn đề ngay lúc đó mà còn cả tác động dài hạn của những quyết định và giải pháp được đề xuất Khuyến khích sự thương lượng và tìm ra những điểm

chung giữa các bên để đạt được đồng thuận và hòa hợp là một trong những hướng tiếp cận quan trọng trong hòa giải [44]

Trong quá trình hòa giải, sự chia sẻ trách nhiệm từ các bên là cần thiết, đòi hỏi các bên chân thật và cởi mở trong việc cung cấp thông tin, ý kiến và quan điểm của họ Tập trung vào việc xây dựng một cộng đồng hòa bình, lý thuyết truyền thống về hòa giải khuyến khích các bên thể hiện lòng tin, tôn trọng và tăng cường sự hiểu biết lẫn nhau [18]

Lý thuyết truyền thống về hòa giải đã và đang được áp dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm cả hòa giải quốc tế, hòa giải xã hội, hòa giải công đồng và hòa giải gia đình Phương pháp này nhằm giảm bạo lực, tăng cường sự đồng thuận và đóng góp tích cực vào sự phát triển bền vững của xã hội [43]

1.2.2 Lý thuyết tiếp cận giải quyết tranh chấp dựa trên quyền lợi

Lý thuyết tiếp cận giải quyết tranh chấp dựa trên quyền lợi tập trung vào việc giải quyết mâu thuẫn và tranh chấp bằng cách đánh giá, đáp ứng các quyền lợi và nhu cầu của các bên liên quan Phương pháp này là sự hình thành của việc tổng hợp thông tin chi tiết về quyền lợi và nhu cầu của từng bên trong quá trình giải quyết tranh chấp Từ đó, nhằm xác định những giải pháp hợp lý và khả thi nhằm đảm bảo rằng tất cả các bên đều nhận được sự công bằng và hài lòng với kết quả cuối cùng [10]

Điểm cốt yếu của lý thuyết tiếp cận này là tập trung vào việc xem xét quyền lợi của từng bên như là những yếu tố quan trọng để hiểu và giải quyết mâu thuẫn Bằng cách phân tích chi tiết về quyền lợi của mỗi bên, ta có khả năng nhìn thấy những điểm chung giữa các bên và đồng thời nhận thức được những khác biệt và mâu thuẫn có thể xảy ra Thực hiện như vậy, tạo ra cơ hội để giải quyết các tranh chấp bằng cách tìm kiếm những giải pháp linh hoạt, có thể đáp ứng một phần hoặc toàn bộ các quyền lợi của các bên liên quan [42]

Mục tiêu chính của lý thuyết tiếp cận này là tạo ra những giải pháp công bằng và cân nhắc đến quyền lợi của tất cả các bên Điều này đòi hỏi sự minh bạch và chân thực trong quá trình thương lượng và thỏa thuận Bằng cách khuyến khích sự thỏa

thuận và đồng thuận giữa các bên, phương pháp này hướng tới việc tạo ra các giải pháp tốt nhất và có thể được chấp nhận bởi tất cả các bên tham gia [10]

1.2.3 Lý thuyết tiếp cận giải quyết tranh chấp dựa trên sự hợp tác

Lý thuyết tiếp cận giải quyết tranh chấp dựa trên sự hợp tác tập trung vào việc giải quyết mâu thuẫn và xung đột bằng cách thúc đẩy tinh thần hợp tác, sự cộng tác và tập trung vào lợi ích chung của các bên liên quan Lý thuyết này nhấn mạnh vào việc sáng tạo môi trường hỗ trợ, nơi mà mỗi bên có quyền tự do diễn đạt quan điểm, nhu cầu và yêu cầu của họ mà không gặp khó khăn hoặc bị phản đối [16]

Lý thuyết tiếp cận hợp tác nhấn mạnh vào việc tạo ra giải pháp bền vững và lâu dài Bằng cách đảm bảo sự đồng thuận và hài lòng từ tất cả các bên, quá trình giải quyết mâu thuẫn sẽ có khả năng duy trì và tiến bộ trong thời gian dài Đồng thời, phương pháp này cũng quan tâm đến tác động xã hội của quá trình giải quyết tranh chấp Nhằm tạo ra những giải pháp mang lại lợi ích chung và thúc đẩy sự cộng tác, giải quyết mâu thuẫn góp phần vào sự phát triển bền vững của xã hội [16]

Lý thuyết tiếp cận giải quyết tranh chấp dựa trên sự hợp tác nhằm tạo ra môi trường tôn trọng, xây dựng lòng tin và sự hiểu biết, thúc đẩy thương lượng và thỏa thuận, chia sẻ trách nhiệm và tận dụng nguồn lực, tạo ra giải pháp bền vững và đánh giá tác động xã hội Qua đó, phương pháp này nhằm đảm bảo sự hài lòng và hợp tác giữa các bên trong việc giải quyết tranh chấp một cách hiệu quả

1.2.4 Lý thuyết tiếp cận giải quyết tranh chấp dựa trên lãnh đạo

Lý thuyết tiếp cận giải quyết tranh chấp dựa trên lãnh đạo tập trung vào vai trò quan trọng của lãnh đạo trong việc giải quyết mâu thuẫn và xung đột Phương pháp này khẳng định rằng lãnh đạo không chỉ là người đưa ra quyết định và hướng dẫn, mà còn đóng vai trò thúc đẩy sự hợp tác, thương lượng và cùng nhau tạo ra giải pháp phù hợp với mục tiêu và nhu cầu của tất cả các bên liên quan [5].Một trong những yếu tố quan trọng của lý thuyết tiếp cận này là việc xác định rõ vấn đề cốt lõi và mục tiêu chung mà các bên mong muốn đạt được Bằng cách nhấn mạnh vào điểm chung và mục tiêu hướng tới lợi ích chung, lãnh đạo có thể định hướng quá trình giải quyết mâu thuẫn nhằm đạt được mục tiêu và lợi ích chung đó

Lãnh đạo trong lý thuyết này cần đảm bảo rằng các giải pháp được thực thi một cách hiệu quả và theo dõi quá trình giải quyết mâu thuẫn Lãnh đạo không chỉ tập trung vào việc giải quyết mâu thuẫn ngay lúc đó mà còn hướng đến tầm nhìn dài hạn và phát triển bền vững Bằng cách định hình các giải pháp có tính bền vững và lâu dài, lãnh đạo đóng góp vào việc đảm bảo rằng mâu thuẫn không tái phát sau này [1]

Lý thuyết tiếp cận giải quyết tranh chấp dựa trên lãnh đạo tập trung vào vai trò quan trọng của lãnh đạo trong việc thúc đẩy sự hợp tác, thương lượng và đồng thuận giữa các bên Bằng cách tạo môi trường hỗ trợ, khuyến khích sự thương lượng và tìm kiếm giải pháp sáng tạo, lãnh đạo hướng đến việc tạo ra các giải pháp bền vững và đóng góp vào sự phát triển bền vững của xã hội

1.3 Quy định pháp luật về hòa giải ở cơ sở về tranh chấp quyền sử dụng đất

1.3.1 Quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai cũng là một trong những tranh chấp dân sự Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” Quy định này cho thấy, tranh chấp đất đai được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm tất cả những tranh chấp liên quan đến đất đai như: tranh chấp về quyền sử dụng đất (tranh chấp thừa kế, ly hôn, tặng cho, ranh giới…), tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất (tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng, tranh chấp về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất) và tranh chấp về mục đích sử dụng đất (tranh chấp về đất trồng lúa với đất nuôi tôm, tranh chấp về mục đích lối đi chung )

Nhìn chung, một khi tranh chấp đất đai đã xảy ra thì việc giải quyết tranh chấp được xem là yêu cầu tất yếu Giải quyết tranh chấp đất đai nhằm giải quyết các xung đột, mâu thuẫn và hướng đến bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể liên quan, giúp các quan hệ đất đai từ trạng thái mâu thuẫn sang trạng thái đồng thuận hoặc buộc đồng thuận.Hiện nay, các phương pháp giải quyết tranh chấp đất đai được các chủ thể liên quan chủ động lựa chọn phụ thuộc ý chí chủ quan và mục đích của tranh chấp Khác với các tranh chấp dân sự khác (lao động, tranh chấp thừa kế và các tranh

chấp kinh doanh thương mại), tranh chấp đất đai được giải quyết bằng các phương thức sau:Phương thức tố tụng - thông qua phán quyết, xét xử bằng thủ tục tố tụng dân sự, tố tụng hành chính;Phương thức hành chính - thông qua các quyết định hành chính bằng thủ tục hành chính;Phương thức hòa giải - thông qua người thứ ba có vai trò trung gian;Phương thức thương lượng - giữa chính các chủ thể tranh chấp

2 Hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai

Hòa giải là thuyết phục các bên giải quyết tranh chấp của mình một cách ổn thỏa với sự tham gia của một bên thứ ba Thông thường, việc hòa giải được thực hiện sau khi thương lượng (khiếu nại) giữa các bên không đạt được kết quả[1] Bản chất của hòa giải chính là thuyết phục và thỏa thuận dựa trên ý chí của các chủ thể tranh chấp có sự tham gia của chủ thể trung gian với tư cách là hòa giải viên

Thứ nhất, hòa giải trong tố tụng là hình thức áp dụng tại Tòa án nhân dân (TAND), phát sinh khi có đơn khởi kiện liên quan đến tranh chấp đất đai dựa trên yêu cầu của các chủ thể giả thuyết có lợi ích bị ảnh hưởng Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định, TAND với tư cách là cơ quan xét xử, có trách nhiệm tiến hành hòa giải và tạo điều kiện thuận lợi để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ việc dân sự theo quy định của Bộ luật

Hòa giải tại TAND đặt trách nhiệm chủ thể trung gian lên thẩm phán TAND Đây là chủ thể có trình độ chuyên môn phù hợp cho việc giải quyết tranh chấp nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng

Tương tự với hòa giải, đối thoại được áp dụng đối với các tranh chấp tố tụng hành chính với các khiếu kiện quyết định hành chính và hành vi hành chính về đất đai

Thứ hai, hòa giải ngoài tố là phương pháp hòa giải không được thực hiện bằng thủ tục tố tụng Trong lĩnh vực đất đai, phương thức này bao gồm: hòa giải tiền tố tụng tại Tòa án nhân dân, hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã và hòa giải cơ sở

-Hòa giải tiền tố tụng tại TANDlà phương thức hiện đang được áp dụng thí điểm và chưa được hệ thống hóa bằng văn bản pháp luật Tính đến nay, Việt Nam đã có 16 tỉnh thành thí điểm xây dựng trung tâm hòa giải, đối thoại tại TAND và đã đạt

được một số kết quả khả quan Hòa giải được tiến hành trước khi tòa án thụ lý đơn khởi kiện các vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự (TTDS) năm 2015, Luật Tố tụng hành chính năm 2014

-Hòa giải tại UBND cấp xãbao gồm: UBND xã, phường, thị trấn – là cấp cơ sở nơi có đất đang bị tranh chấp Xuất phát từ tính bất động của tài sản là đất và tính lịch sử trong quá trình sử dụng đất gắn với yêu cầu chuyên môn của cơ quan quản lý UBND cấp xã được xem là đơn vị có đủ thẩm quyền và năng lực chuyên môn để xử lý tranh chấp bằng phương thức ôn hòa trên cơ sở hệ thống dữ liệu về quản lý đất đai như bản đồ địa chính, biến động sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định: “Đối với các tranh chấp về “ai là người có quyền sử dụng đất” mà chưa được hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật TTDS năm 2015”

Quy định trên cho thấy, tranh chấp về: “ai là người sử dụng đất” là tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã, còn các tranh chấp khác như: “tranh chấp về thừa kế, chia tài sản chung giữa vợ và chồng, tranh chấp các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất” thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã, mà chỉ hòa giải theo thủ TTDS khi TAND thụ lý vụ việc dân sự

Theo thống kê của Tòa án nhân dân tối cao và các cơ quan hữu quan, hòa giải trong tố tụng đạt trung bình hàng năm 50,6% tổng số các vụ việc; hòa giải, đối thoại ngoài tố tụng đạt 80.06% Tuy nhiên, riêng đối với tranh chấp đất đai, hiệu quả đạt được từ hoạt động hòa giải vẫn còn rất hạn chế Có nhiều tranh chấp phải tiến hành hòa giải nhiều lần với nhiều loại hình nhưng vẫn không đi đến kết quả đáng mong đợi

-Hòa giải cơ sởlà biện pháp giải quyết các tranh chấp đất đai nhằm hướng đến kết quả cuối cùng bằng các thỏa thuận chung trên cơ sở tự do ý chí của các bên liên quan gắn với thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác (sau đây gọi chung là thôn, tổ dân phố) Tuy nhiên, khác với các hòa giải khác, hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai là loại hòa giải không bắt

buộc, và không là căn cứ để xác định điều kiện thụ lý tranh chấp đất đai tại TAND nếu có hành vi khởi kiện

Đây là phương thức được áp dụng chủ yếu với các tranh chấp đơn giản, tập trung các tranh chấp mang tính cục bộ địa phương và được hỗ trợ bởi một bên thứ ba – làm chức năng trung gian – Hòa giải viên hoạt động bên cạnh tổ hòa giải

1.3.2 Hòa giải cơ sở và các hình thức hóa giải cơ sở về tranh chấp quyền sử dụng đất Hòa giải cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên để đạt được sự thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau những mâu thuẫn, những tranh chấp, vi phạm pháp luật theo quy định của Luật hòa giải ở cơ sở năm 2013 [¹³] Các bước hòa giải cơ sở gồm có:Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu hòa giải hoặc đề nghị hòa giải của các bên Bước 2: Thông báo cho các bên về việc tiến hành hòa giải và lựa chọn hòa giải viên Bước 3: Tổ chức cuộc họp hòa giải và thống nhất nội dung thỏa thuận.Bước 4: Lập biên bản hòa giải và ký kết thỏa thuận hòa giải.Bước 5: Thực hiện và giám sát việc thực hiện thỏa thuận hòa giải

Tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc phạm vi hòa giải ở cơ sở Cơ sở được hiểu là thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác Theo đó, khi có căn cứ tiến hành hòa giải (Một bên hoặc các bên yêu cầu hòa giải; Hòa giải viên chứng kiến hoặc biết vụ, việc thuộc phạm vi hòa giải; hoặc theo phân công của tổ trưởng tổ hòa giải hoặc đề nghị của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan) thì hòa giải ở cơ sở được tiến hành [20]

Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là thủ tục được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 trong trường hợp các bên tranh chấp không tự hòa giải thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải [36] Việc hòa giải ở cơ sở trên cơ sở sự tự nguyện của các bên tranh chấp, không phải là thủ tục bắt buộc [40] Trong khi đó, hòa giải đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc và cũng là điều kiện thụ lý vụ án tại Tòa án [7].Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện [22] Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao

dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.Theo đó, đối với các tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất trước khi đưa ra khởi kiện tại Tòa án thì bắt buộc phải thực hiện việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp

1.3.3 Thành phần tổ hòa giải/hội đồng hòa giải, người tham gia hòa giải

Đối với hòa giải ở cơ sở, các bên tranh chấp có quyền lựa chọn, đề xuất hòa giải viên; trong trường hợp các bên không lựa chọn hòa giải viên, tổ trưởng tổ hòa giải phân công hòa giải viên tiến hành hòa giải [40] Trong quá trình hòa giải, nếu thấy cần thiết, hòa giải viên và một trong các bên khi được sự đồng ý của bên kia có thể mời người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ việc; đại diện của cơ quan, tổ chức hoặc người có uy tín khác tham gia hòa giải

Đối với hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn [21] Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan [21]

1.3.4 Trình tự, thủ tục hòa giải

Hòa giải ở cơ sở là hoạt động tự nguyện, mang tính xã hội, tính cộng đồng nên không quy định trình tự, thủ tục bắt buộc khi tiến hành hòa giải Trong khi đó, hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã phải tuân theo những quy định nhất định.Hòa giải ở cơ sở được tiến hành khi có một trong các căn cứ sau đây: Một bên

hoặc các bên yêu cầu hòa giải; Hòa giải viên chứng kiến hoặc biết vụ, việc thuộc phạm vi hòa giải; hoặc theo phân công của tổ trưởng tổ hòa giải hoặc đề nghị của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan [40]

Các bên trong hòa giải có quyền lựa chọn, đề xuất hòa giải viên, địa điểm, thời gian để tiến hành hòa giải; đồng ý hoặc từ chối hòa giải; yêu cầu tạm dừng hoặc chấm dứt hòa giải; yêu cầu việc hòa giải được tiến hành công khai hoặc không công khai; được bày tỏ ý chí và quyết định về nội dung giải quyết hòa giải.Trường hợp các bên đạt được thỏa thuận thì các bên có thể thỏa thuận lập văn bản hòa giải thành gồm các nội dung chính sau đây: Căn cứ tiến hành hòa giải; Thông tin cơ bản về các bên; Nội dung chủ yếu của vụ, việc; Diễn biến của quá trình hòa giải; Thỏa thuận đạt được và giải pháp thực hiện; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Phương thức, thời hạn thực hiện thỏa thuận; Chữ ký hoặc điểm chỉ của các bên và của hòa giải viên

Trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận, các bên có quyền yêu cầu tiếp tục hòa giải hoặc yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.Đối với tranh chấp quyển sử dụng đất, pháp luật quy định về trình tự thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải [38]

Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã.Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết [38].Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo

Hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp đất đai, gồm hòa giải tự nguyện (hòa giải ở cơ sở) và hòa giải bắt buộc tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp Theo Luật đất đai 2013, chỉ có tranh chấp về việc xem ai là người có quyền sử dụng đất (là chủ thửa đất) thì mới phải bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã

1.3.5 Đề nghị công nhận kết quả hòa giải thành công

Đề nghị công nhận kết quả hòa giải thành công về tranh chấp quyền sử dụng đất là một trong những thủ tục quan trọng để đảm bảo giá trị pháp lý của kết quả hòa giải ở cơ sở, từ đó hạn chế các tranh chấp yêu cầu Tòa án giải quyết, bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người dân [19] Theo Bộ luật tố tụng dân sự 2015, vụ

việc hòa giải thành ở cơ sở được Tòa án công nhận khi đáp ứng tất cả các điều kiện sau: Thứ nhất, các bên tham gia thỏa thuận hòa giải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; Thứ hai, vụ, việc được hòa giải tuân thủ đúng quy định pháp luật về hòa giải ở cơ sở; Thứ ba, các bên tham gia thỏa thuận hòa giải là người có quyền, nghĩa vụ đối với nội dung thỏa thuận hòa giải Trường hợp nội dung thỏa thuận hòa giải thành liên quan đến quyền, nghĩa vụ của người thứ ba thì phải được người thứ ba đồng ý Thứ tư, có văn bản hòa giải thành Nội dung thỏa thuận hòa giải thành là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba; Thứ năm, một hoặc cả hai bên có đơn yêu cầu Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành ở cơ sở

Thủ tục đề nghị công nhận kết quả hòa giải thành công gồm có các bước sau: Bước 1: Người yêu cầu công nhận kết quả hòa giải thành (là một bên hoặc cả hai bên) phải gửi đơn kèm theo các giấy tờ liên quan đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người yêu cầu cư trú, làm việc [19].Bước 2: Tòa án tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, thông báo cho các bên và người có liên quan về việc tiến hành xét xử.Bước 3: Tòa án tổ chức phiên tòa xét xử và ra quyết định công nhận kết quả hòa giải thành hoặc từ chối công nhận kết quả hòa giải thành Bước 4: Tòa án gửi bản sao quyết định cho các bên và người có liên quan

Việc hòa giải thành thông qua hòa giải ở cơ sở hoặc tại UBND cấp xã do các bên thỏa thuận phương án giải quyết tranh chấp và tự nguyện thi hành; trong trường hợp các bên không thi hành, thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết Để tạo điều kiện cho các bên tham gia hòa giải ngoài Tòa án được Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành [22] Theo đó các bên có thể yêu cầu Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành Quyết định công nhận hoặc không công nhận kết quả hòa giải thành ở cơ sở của Tòa án có hiệu lực thi hành ngay, không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm Việc Tòa án không công nhận kết quả hòa giải thành ở cơ sở không ảnh hưởng đến nội dung và giá trị pháp lý của kết quả hòa giải ở cơ sở Quyết định công nhận kết quả hòa giải thành ngoài Tòa án được thi hành theo pháp luật về thi hành án dân sự.Như vậy, khi hòa giải thành các tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở

hoặc hòa giải tại UBND cấp xã thì các bên đều có thể yêu cầu Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành

1.4 Các mô hình hòa giải cơ sở về tranh chấp đất đai

1.4.1 Mô hình hòa giải tự nguyện

Mô hình hòa giải tự nguyện là một phương pháp giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật bằng cách hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau theo quy định của Luật hòa giải ở cơ sở Mô hình này được áp dụng cho các trường hợp không xâm phạm lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng và không bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc xử lý vi phạm hành chính Kết quả hòa giải thành có hiệu lực như một hợp đồng và có thể được thi hành tự nguyện hoặc cưỡng chế theo quy định của pháp luật [49]

Mô hình hòa giải tự nguyện trong tranh chấp đất đai là một phương pháp giải quyết các tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên bằng cách hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau theo quy định của Luật hòa giải ở cơ sở [14] Mô hình này được áp dụng cho các trường hợp không xâm phạm lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng và không bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc xử lý vi phạm hành chính [12] Kết quả hòa giải thành có hiệu lực như một hợp đồng và có thể được thi hành tự nguyện hoặc cưỡng chế theo quy định của pháp luật [13]

Mô hình hòa giải tự nguyện là một công cụ hữu ích trong việc giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên đạt được thỏa thuận một cách công bằng và hài hòa, đồng thời giảm thiểu tình trạng quá tải và chậm trễ trong hệ thống tư pháp

1.4.2 Mô hình hòa giải bắt buộc

Mô hình hòa giải tự nguyện trong việc giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam là một cách để các bên có thể giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ sử dụng đất giữa họ thông qua việc đàm phán tại UBND cấp xã, nơi có đất tranh chấp, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao [12]

Mô hình hòa giải tự nguyện trong việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Việt Nam là một hình thức giải quyết xung đột pháp lý giữa các bên liên quan trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất Được tạo ra nhằm hỗ trợ và khuyến khích các bên tham gia tự nguyện tham gia vào quá trình hòa giải, mô hình này nhấn mạnh tới ý tưởng về tính tự nguyện và tính thiện chí trong việc tìm kiếm các giải pháp hài hòa và bền vững

Mô hình này thường diễn ra tại UBND cấp xã, nơi có đất tranh chấp, như một trung tâm hỗ trợ và tư vấn cho các bên tham gia Trung tâm này thường được hỗ trợ bởi các nhà hòa giải hoặc nhà đàm phán có kinh nghiệm, nhằm đảm bảo quá trình diễn ra một cách chuyên nghiệp, công bằng và minh bạch

Tùy vào đặc điểm của tranh chấp và nguyện vọng của các bên, mô hình hòa giải tự nguyện có thể có sự can thiệp của một bên thứ ba không thiên vị như một luật sư hoặc một chuyên gia độc lập Sự hiện diện của bên thứ ba này có thể giúp tạo ra một môi trường tốt hơn để thúc đẩy sự hiểu biết và giải quyết các vấn đề phức tạp một cách khách quan.Tranh chấp về việc xem ai là người có quyền sử dụng đất (là chủ thửa đất) mà các bên có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013[11] Đây là trường hợp bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao [11]

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1

Phần này trình bày nền tảng lý thuyết liên quan đến hòa giải tại cơ sở và hòa giải tại Ủy ban Nhân dân phường liên quan đến tranh chấp đất đai Nội dung bao gồm việc định nghĩa các khái niệm cơ bản, khám phá các lý thuyết về tranh chấp và hòa giải, và tập trung vào quy định pháp luật về hòa giải tại cơ sở trong việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất Chương này cũng xem xét quy định pháp luật liên quan đến việc giải quyết các xung đột liên quan đến đất đai Bên cạnh đó, chương tập trung vào khám phá khái niệm và các hình thức của hòa giải tại cơ sở khi áp dụng trong việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.Chương này cũng phân tích thành phần của tổ hòa giải hoặc hội đồng hòa giải cùng với danh sách người

tham gia quan trọng trong quá trình hòa giải Các mô hình khác nhau của hòa giải tại cơ sở liên quan đến tranh chấp đất đai cũng sẽ được điều tra và đánh giá

Chương 2

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNGHÒA GIẢI Ở CƠ SỞ VÀ HÒA GIẢI TẠI UBND PHƯỜNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN 7, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.1 Tình hình tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh và Quận 7

2.1.1 Tình hình tranh chấp đất tại tại Thành phố Hồ Chí Minh

Trong những năm gần đây, Thành phố Hồ Chí Minh đã chứng kiến sự tăng lên về tình hình tranh chấp đất đai, một vấn đề nổi cộm và phức tạp trong quá trình phát triển và đô thị hóa Sự bùng nổ về quy hoạch đô thị, nhu cầu về mở rộng khu vực đô thị và phát triển hạ tầng đã dẫn đến những mâu thuẫn giữa người dân và các chính quyền địa phương Tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi và lợi ích cá nhân, mà còn đặt ra những thách thức lớn đối với quản lý đô thị, pháp luật và công tác địa phương

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình hình tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh là sự phát triển nhanh chóng và không cân nhắc trong việc lập quy hoạch đô thị Mật độ dân cư ngày càng tăng, nhưng không gian đô thị hạn chế, dẫn đến nhu cầu về đất đai ngày càng cao Điều này tạo ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp và cá nhân để tiếp cận và nắm bắt những quỹ đất giá trị Tuy nhiên, việc lập quy hoạch đô thị không kịp thời, thiếu minh bạch và không cân nhắc đến quyền lợi của người dân đã tạo ra những bất cập, mâu thuẫn trong việc sử dụng đất và đồng thời trở thành nguyên nhân gây ra tranh chấp đất đai

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những địa phương có số lượng tranh chấp đất đai cao nhất cả nước Theo thống kê của Tòa án nhân dân thành phố, trong 5 năm từ 2016 đến 2020, Tòa án đã tiếp nhận 8.000 vụ án tranh chấp đất đai, chiếm khoảng 40% tổng số vụ án dân sự [31] Nguyên nhân chủ yếu của các tranh chấp đất đai là do việc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, tái định cư, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn và vướng mắc [31]

Một số vụ tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh đã gây ra những xung đột gay gắt giữa người dân và cơ quan chức năng, thậm chí có sự can thiệp của

các tổ chức xã hội dân sự và các cơ quan truyền thông quốc tế Ví dụ, vụ tranh chấp đất tại khu phố 6, phường Thạnh Lộc, quận 12 giữa người dân và Công ty TNHH MTV Đầu tư và Phát triển Nhà Thành Đô đã kéo dài từ năm 2014 đến nay [31]

Thành phố Hồ Chí Minh cũng là một trong những địa phương tiên phong trong việc áp dụng các biện pháp giải quyết tranh chấp đất đai theo hướng giao tiếp, hòa giải và trọng tài Theo báo cáo của Sở Tư pháp thành phố, trong 5 năm từ 2016 đến 2020, Trung tâm Hòa giải Tranh chấp đất đai thành phố đã tiếp nhận 1.500 trường hợp yêu cầu hòa giải, trong đó đã hòa giải thành công 1.200 trường hợp Ngoài ra, thành phố cũng đã thành lập Trung tâm Trọng tài Đất đai để giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất theo thủ tục trọng tài [31]

Các quy trình và cơ chế pháp lý liên quan đến quản lý đất đai cũng đóng góp vào tình hình tranh chấp đất đai tại thành phố này Thiếu sự minh bạch và tính rõ ràng trong việc xác định, quản lý và thay đổi mục đích sử dụng đất đã làm gia tăng nguy cơ bất lợi cho người dân, đồng thời cũng tạo điều kiện cho những hành vi vi phạm pháp luật như xâm phạm quyền sử dụng đất, chuyển nhượng đất trái phép và sử dụng đất không đúng mục đích Hơn nữa, quy trình xử lý tranh chấp đất đai trước tòa án và cơ quan chức năng còn mắc nhiều hạn chế về thời gian, chi phí và tính công bằng, gây ra sự bất mãn cho các bên liên quan

2.1.2.Tình hình tranh chấp đất đai tại Quận 7

Quận 7 từng là một phần của huyện Nhà Bè trước kia Quận 7 nổi tiếng với khu chế xuất Tân Thuận, công viên giải trí Wonderland và Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng.Quận 7 có diện tích 35,69 km2 và dân số ước tính năm 2020 là 365.000 người Quận 7 có 10 phường, bao gồm: Bình Thuận, Phú Mỹ, Phú Thuận, Tân Hưng, Tân Kiểng, Tân Phong, Tân Phú, Tân Quy, Tân Thuận Đông và Tân Thuận Tây.Quận 7 có vị trí chiến lược trong khai thác giao thông thủy và đường bộ, là cửa ngõ phía Nam của Thành phố Hồ Chí Minh, là cầu nối mở hướng phát triển của thành phố với biển Đông và thế giới Với những giá trị đó, Quận 7 có điều kiện thu hút đầu tư trong và ngoài nước Khu chế xuất Tân Thuận trên địa bàn quận là một trong những khu chế xuất lớn và hiệu quả nhất của thành phố.Quận 7 cũng là điểm đến hấp dẫn cho du khách với nhiều công trình kiến trúc đẹp mắt, như Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng,

công viên Cầu Ánh Sao, trung tâm thương mại Crescent Mall, ViVo city, hồ Bán Nguyệt Quận 7 cũng có nhiều trường đại học uy tín, như Đại học Tôn Đức Thắng, Đại học RMIT Việt Nam, Đại học Tài chính - Marketing Do đó, thị trường bất động sản ở địa phương này luôn trong tình trạng “sốt” và kéo theo đó là những tranh chấp phức tạp không hề tránh khỏi [54]

Phòng Tài Nguyên Môi Trường Quận 7 là cơ quan chuyên môn thuộc UBND Quận 7, có nhiệm vụ thực hiện công tác quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường trên địa bàn quận Một trong những nhiệm vụ của Phòng là theo dõi biến động về đất đai; thực hiện việc lập, quản lý, cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính, xây dựng hệ thống thông tin đất đai cấp quận Theo số liệu tại phòng này, tại Quận 7, có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai xảy ra (Bảng 2.1), chủ yếu liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, ranh giới đất, lối đi chung, hợp đồng mua bán nhà đất [24]

Một trong những nguyên nhân dẫn đến sự phổ biến của các vụ tranh chấp này là sự gia tăng của các hoạt động kinh doanh và xây dựng trong khu vực này Sự tăng trưởng đô thị và tăng cường hạ tầng đã tạo ra sự cạnh tranh về không gian sử dụng đất, đặc biệt là trong bối cảnh nguồn đất có hạn Điều này dẫn đến việc các bên liên quan tranh cãi về quyền sở hữu và sử dụng đất đai, cũng như việc xác định ranh giới chính xác và các quyền lối đi chung

Bảng 2.1 Số vụ việc đang tồn động về tranh chấp đất đaitrên địa bàn Quận 7

1 Tranh chấp về thừa kế quyền

sử dụng đất 31 22 29 23 23 22

2

Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng

27 28 24 23 25 23

3 Tranh chấp về tặng cho 27 31 29 22 23 29 4 Tranh chấp về thế chấp 21 21 22 21 29 25

5

Tranh chấp về cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

29 33 27 30 30 23

6

Tranh chấp chia quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

24 21 34 33 25 34

Tổng số 159 156 165 152 155 156

Nguồn: Phòng Tài nguyên và môi trường

Hơn nữa, các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất cũng là một phần quan trọng của tình trạng tranh chấp tại Quận 7 Sự không rõ ràng trong việc thực hiện và tuân thủ các điều khoản hợp đồng đã tạo ra nhiều khả năng xảy ra xung đột giữa các bên tham gia Các tranh cãi về việc giải quyết các vấn đề về sở hữu và quyền sử dụng đất trong các hợp đồng cũng thường xuyên nảy sinh và góp phần làm gia tăng phức tạp của tình hình

2.2 Thực trạng hòa giải ở cơ sở và hòa giải tại UBND phường về tranh chấp đất đai tại Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh

2.2.1 Những kết quả đạt được

Trên địa bàn Quận 7, các vụ tranh chấp đất đai hầu như các bên liên quan đều quan tâm đến hòa giải Theo tìm hiểu của tác giả, nguyên nhân các bên lựa chọn giải pháp hòa giải cơ sở vì đây là giải pháp thương lượng, thoả thuận giữa các bên tranh chấp để tìm ra giải pháp hài lòng cho cả hai Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp về quyền sử dụng đất Hòa giải ở cơ sở không phải là thủ tục bắt buộc và các bên có quyền đồng ý hoặc từ chối hòa giải [8].Từ năm 2017 đến 2022, các Tổ hòa giải trên địa bàn Quận đã tiếp nhận 208 vụ việc thuộc lĩnh vực hòa giải liên quan đến các lĩnh vực tranh chấp đất đai Đã hòa giải thành 172 vụ việc [8]

Mục đích người dân lựa chọn hòa giải cơ sở(Biểu đồ 2.2) Theo tìm hiểu của tác giả, từ năm 2021, tất cả UBND phường trên địa bàn Quận 7 thực hiện công tác hòa giải theo các văn bản chỉ đạo của Bộ Tư pháp và UBND thành phố Những kết quả đã đạt được của công tác hòa giải trong thời gian qua đã khẳng định chủ trương, lãnh đạo của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước về hòa giải là đúng đắn và rất cần thiết, góp phần giải quyết kịp thời, tận gốc các mâu thuẫn và tranh chấp trong xã hội [24]

Biểu đồ 2.2Mục đích người dân

Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả

Kết quả này chứng tỏ hòa giải tranh chấp đất đai là tạo được tính thân mật, linh hoạt về thủ tục, tôn trọng sự tham gia của các bên, đặt vị trí trung tâm là con người và góp phần duy trì sự ổn định, phát triển xã hội ở địa phương [14], hạn chế các bên tranh chấp khởi kiện ra Tòa án, giảm tải áp lực công việc cho Tòa án và tiết kiệm chi phí, thời gian cho các bên [14].Những lợi ích người được hỏi thừa nhận thể hiện trong Biểu đồ 2.3

Biểu đồ 2.3.Những lợi ích có được khi lựa chọn phương thức hòa giải cơ sở

và hòa giải ở UBND phường

Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả

Những kết quả đạt được hòa giải ở cơ sở và hòa giải tại UBND phường về tranh chấp đất đai tại Quận 7 thể hiện ở những nội dung sau:

Thứ nhất, tỷ lệ hòa giải thành công ngày càng tăng

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%Bản thân và gia đình yêu cầu được giải quyết

Giữ được bí mậtGiữ được mối quan hệ đã thiết lậpTrá nh mâu thuẫn kéo dài, trầ m trọngTránh được việc khiểu nại ra cơ quan nhà nước

có thẩm quyền, mất thời gian và tiền

Tỉ lệ hòa giải thành công là tỉ lệ số vụ việc được hòa giải thành công trên tổng số vụ việc được tiếp nhận và xử lý bởi hòa giải viên Hòa giải thành công là khi các bên tranh chấp đạt được thỏa thuận tự nguyện và có hiệu lực pháp luật [32] Kết quả này tiếp tục khẳng định nguyên tắc cơ bản của hòa giải là giúp các bên có tranh chấp tìm ra giải pháp hòa bình và công bằng thông qua thỏa thuận tự nguyện Điều này có lợi cho tất cả các bên liên quan bởi vì họ có thể tự quyết định và đưa ra các điều khoản, điều kiện mà họ đồng ý và cam kết thực hiện Sự đồng ý tự nguyện và hiệu lực pháp luật của thỏa thuận là yếu tố quan trọng chứng tỏ thành công của quá trình hòa giải Số lượng các vụ tranh chấp đất đai trên địa bàn Quận 7 giảm dần (Bảng 2.2.)

Bảng 2.2 Số vụ hòa giải thành công về tranh chấp đất đaitrên địa bàn Quận 7

2

Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng

6

Tranh chấp chia quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Nguồn: Phòng tài nguyên và môi trường

Tỉ lệ hòa giải thành công là một chỉ số quan trọng để đánh giá hiệu quả của quá trình hòa giải Một tỉ lệ hòa giải thành công cao cho thấy quá trình hòa giải đạt được kết quả tích cực và được đánh giá cao bởi các bên tham gia Nó cũng cho thấy rằng hòa giải viên đã có vai trò tích cực trong việc hỗ trợ các bên đạt được thỏa thuận

hòa bình Nhờ đó nên người dân tin tưởng vào công tác hòa giải cơ sở và hòa giải ở UBND phường (Biều đồ 2.4)

Thứ hai, công tác hòa giải cơ sở và hòa giải ở UBND phường đã tạo được niềm tin đối với người dân

Nhiều nghiên cứu đã chỉ rằng các nhân tố tác động đến niềm tin đối với người dân đối với công tác hòa giải có nhiều Các yếu tố chính bao gồm thời gian hòa giải là thời gian từ khi hòa giải viên tiếp nhận vụ việc đến khi kết thúc quá trình hòa giải Thời gian hòa giải càng ngắn, hiệu quả càng cao [32].Hiệu quả của quá trình hòa giải có thể được đánh giá qua thời gian hòa giải, chi phí hòa giải, Chi phí hòa giải là chi phí do các bên tranh chấp phải trả cho việc hòa giải, bao gồm chi phí cho hòa giải viên, chi phí cho các hoạt động liên quan như thu thập thông tin, xác minh, tư vấn, lập biên bản,…[32].Công tác hòa giải có thực sự hỗ trợ và khuyến khích các bên tham gia hòa giải để thúc đẩy sự hợp tác và đạt được thỏa thuận một cách nhanh chóng và hiệu quả Theo quan sát của tác giả, lòng tin của người dân vào công tác hòa giải cơ sở và hòa giải tại UBND phường về tranh chấp đất đai trên địa bàn Quận 7 trong thời gian qua được cải thiện nhờ tiết kiệm thời gian, chí phí do tính chuyên nghiệp của công tác hòa giải Lòng tin của người dân vào công tác hòa giải thể hiện ở

biểu đồ 2.4

Biểu đồ 2.4.Sự tin tưởng của người dân vào hòa giải cơ sở

Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả

Thứ ba, tính chuyên nghiệp về hòa giải cơ sở và hòa giải ở UBND phường dần được cải thiện

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%Trong quá trình hòa giải, bạn cảm thấy mục tiêu và

quy trình hòa giải có hướng tới việc giải quyết vấn đề tranh chấp một cách công bằng và hợp tác?Tôi tin tưởng và đánh giá cao người trung gian và

nhà hòa giải tham gia trong quá trình giải quyết tranh chấp?

Thông tin liên quan đến quá trình hòa giải được cung cấp một cách minh bạch và đáng tin cậyThỏa thuận giải quyết tra nh chấp thông qua hòa giải là

công bằ ng và hiệu quả?

Nghiên cứu về hiệu quả của hòa giải trước đó cho thấy sự hài lòng của các bên tranh chấplà mức độ hài lòng của các bên tranh chấp về quá trình và kết quả hòa giải, bao gồm sự công bằng, minh bạch, thân thiện, tôn trọng và chuyên nghiệp của hòa giải viên; sự phù hợp, khả thi và bền vững của thỏa thuận; sự duy trì được mối quan hệ tốt đẹp giữa các bên sau khi hòa giải [32].Các bên tranh chấp mong muốn thấy quá trình hòa giải được thực hiện một cách công bằng và minh bạch, tức là không thiên vị và đảm bảo mọi quyết định được đưa ra dựa trên thông tin chính xác và đáng tin cậy Sự hài lòng của các bên cũng phụ thuộc vào thái độ và kỹ năng của hòa giải viên

Ngoài ra, tính chuyên nghiệp còn thể hiện ở sự tuân thủ của các bên tranh chấplà mức độ tuân thủ của các bên tranh chấp đối với nội dung thỏa thuận đã ký kết Sự tuân thủ càng cao, hiệu quả càng cao [32].Sự tuân thủ cao đảm bảo rằng thỏa thuận đạt được là công bằng và hài hòa với các quyền lợi và mục tiêu của từng bên Do đó, các bên sẽ có động cơ và khích lệ để thực hiện thỏa thuận một cách chân thành Sự tuân thủ đúng đắn và nghiêm túc đối với thỏa thuận giúp tạo ra niềm tin và tôn trọng giữa các bên Điều này làm gia tăng khả năng duy trì mối quan hệ tốt sau khi tranh chấp được giải quyết Khi các bên thực hiện nghiêm túc các điều khoản thỏa thuận, khả năng tranh chấp tái phát sẽ giảm đi đáng kể Sự tuân thủ cao giúp duy trì sự ổn định và tránh việc rơi vào tình huống tranh chấp tái diễn Khi các bên tuân thủ thỏa thuận, thỏa thuận trở nên bền vững hơn và khả năng thực hiện thành công các cam kết được củng cố Thực trạng về tính chuyên nghiệp về hòa giải cơ sở và hòa giải ở UBND phườngtrên địa bàn Quận 7 (Biều đồ 2.5)

Biểu đồ 2.5Thuận lợi trong hòa giải

Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả

2.2.2 Những nguyên nhân cơ bản của thành công

Thứ nhất, về nhận thức.Cấp ủy, chính quyền, đoàn thể và phần lớn hòa giải

viên nhận thức chưa đầy đủ về vị trí, vai trò, ý nghĩa của công tác hòa giải ở cơ sở; chưa thường xuyên rà soát, có giải pháp củng cố, kiện toàn, nâng cao chất lượng đội ngũ hòa giải viên Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức thành viên của Mặt trận nhận thức rõ vai trò, vị trí nòng cốt của mình trong công tác hòa giải, nên chưa tham gia tích cực, chủ động vào việc củng cố, kiện toàn tổ chức, nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động hòa giải ở địa phương Đặc biệt, nhận thức của người dân về vị trí, vai trò của hòa giải ở cơ sở chủ động, tích cực giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật phát sinh tại cơ sở bằng biện pháp hòa giải ở cơ sở

Thứ hai, về thể chế, chính sách Thể chế, chính sách về hòa giải ở cơ sở cơ

bản phù hợp; quản lý nhà nước cơ bản hiệu quả Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận thường xuyên, chủ động Cấp ủy đảng, chính quyền, các tổ chức, đoàn thể ở Quận 7 thật sự quan tâm, xác định chưa đầy đủ, trọng tâm, trọng điểm phương hướng, nhiệm vụ, chương trình, kế hoạch hành động cụ thể để thực hiện tốt công tác hòa giải ở cơ sở

Luật hòa giải ở cơ sở quy định Nhà nước có chính sách “tạo điều kiện, hỗ trợ cho hoạt động hòa giải ở cơ sở (Điều 5); Nhà nước hỗ trợ kinh phí cho công tác hòa giải ở cơ sở để biên soạn, phát hành tài liệu; tổ chức bồi dưỡng, hướng dẫn nghiệp vụ, kỹ năng về hòa giải ở cơ sở

Thứ ba, về tổ chức, con người Mặc dù đội ngũ cán bộ, công chức được giao

nhiệm vụ quản lý nhà nước về hòa giải ở cơ sở, đội ngũ cán bộ, công chức tổ chức chính trị - xã hội được giao nhiệm vụ theo dõi, hướng dẫn công tác hòa giải ở cơ sở số lượng ít, phải đảm nhiệm nhiều nhiệm vụ, lại chưa được chuẩn hóa Nhưng nhờ năng lực của của cán bộ làm công tác hòa giải nên về hòa giải ở cơ sở cơ bản có chất lượng.Thẩm chí có những sự vụ huy động được đội ngũ luật gia, luật sư, công chức, thẩm phán, hội thẩm nhân dân… tham gia hỗ trợ hòa giải viên trong hoạt động hòa giải ở cơ sở, dẫn đến việc bồi dưỡng, hướng dẫn nghiệp vụ cho hòa giải viênbài bản, hiệu quả.Thực trạng về thái độ của cán bộ làm công tác hòa giải cơ sở và hòa giải tại UBND phường trên địa bàn Quận 7 (Biểu đồ 2.6)

Biều đồ 2.6Thái độ của cán bộ hòa giải

Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả

Tính chuyên nghiệp của người làm công tác hòa giải còn thể hiện ở tuân thủ các nguyên tắc hòa giải dân chủ, khách quan, công bằng, kịp thời, hài hòa giữa lý lẽ và thực tế, dẫn chứng cụ thể, rõ ràng qua phân tích, có căn cứ pháp lý cụ thể Chi tiết

Thá i độ hòa nhãThá i độ tậ n tìnhThá i đội tôn trọng Ti nh thần trá ch nhiệm