Luận văn thạc sĩ luật học: Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo pháp luật Việt Nam

Theo giáotrình của Trường Đại học Luật Hà Nội bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được hiểu theo hai phương diện: ở phương diện khách quan, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đồng thời

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

BÙI THỊ THƯƠNG

LUAN VAN THAC Si LUAT HOC

HÀ NỘI - 2023

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

BÙI THỊ THƯƠNG

Chuyên ngành : Luật dân sự và tố tung dân sw

Mã số : 8380101.04

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Hải An

Hà Nội — 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan toàn bộ nội dung Luận văn là kết quả nghiên cứu của

cá nhân tôi Qua quá trình học tập và nghiên cứu của bản thân cùng với sự chỉ

bảo của thầy hướng dẫn, tôi đã trang bị cho mình nhiều kiến thức khoa học dé

hoàn thành Luận văn.

Các nội dung nghiên cứu và kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bat cứ công trình nghiên cứu nao trước đây Những nguồn tài liệu tham khảo đảm bảo có nguồn gốc xuất xứ rõ ràng vàđược trích dẫn hợp pháp nhất

Nếu có bất kỳ sự gian lận nào, tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồngcũng như kết quả luận văn của mình

Hà Nội, ngày 26 tháng 9 năm 2023

1.1.1 Khái niệm thé chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình 61.1.2 Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình 171.1.3 Ý nghĩa thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình 181.2 Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình 21

1.2.1 Quy định quyền sử dụng đất của hộ gia đình -5z-s2 211.2.2 Quy định về hop đồng thé chap quyền sử dung dat của hộ gia đình 24Kết luận Chương l - 2-5552 2E£2EESEEEEEEEEEEEE21 2121121121111 111cc, 34CHƯƠNG 2: THỰC TIEN ÁP DỤNG PHÁP LUAT VE THE CHAPQUYỀN SỬ DỤNG DAT CUA HỘ GIA ĐÌNH VA KIEN NGHỊ CÁC GIẢIPHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬTT - : -c¿©2c+++2cxvtsvevrtsrrvrsrrreree 362.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia

GU rra3Ổ 36

2.1.1 Điều kiện thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất của hộ gia đình 362.1.2 Xác định thành viên hộ gia đình và quyền sử dụng đất của hộ gia đình được đem thế chấp ¿2-2 ® %2 eEE£EEEEEEEEEEEEEEEESEEEEEEEerkerkrrree 47 2.1.3 Xử lý hậu quả pháp lý thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình vô

il

2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật - 2-5 5£ 52+522z++£+zxerxerxersee 69

2.2.1 Nguyên nhân của những hạn chế còn tồn tại - - : 692.2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật - 2 - 2 s2 ++s+Ez£x+zszceez 71Kết luận Chương 2 ooceccecceccsesccsscssessessessesessessessesscsessessesssssssesessssssssesessesseesessees 78KET LUẬN CHUNG ¿2 52©2S+2EE2EEtEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEkrrkrerkrrrrrrei 79MỤC LUC THAM KHẢO - ¿5c ©5222 22E‡Ex2EEEEEEEEEEEerkrrkrerkerrrrrei 80

ill

DANH MỤC CÁC CHU VIET TAT

7 | TCTD T6 chire tin dung

8 | TSTC Tai san thé chap

9 | SDD Sir dung dat

IV

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tàiThế chấp bất động sản là một biện pháp rất quan trọng trong hệ thốngcác biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự Ở ViệtNam, thé chấp bat động sản đã và đang diễn ra sôi động và ngày càng trở nênquan trọng, không thé thiếu trong bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa Tài sản là bắt động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung

gian tài chính, là cầu nối dé các tổ chức tín dụng luân chuyên vốn cho nềnkinh tế Trong các bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp thì quyền

sử dụng đất là tai sản được sử dung phổ biến

Hộ gia đình và quyền sử dụng đất là hai vấn đề pháp lý rất đặc thù củaViệt Nam Đất đai thuộc sở toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu vàthống nhất quản lý là một nguyên tắc rường cột của pháp luật Việt Nam Do

đó, mọi cá nhân, mọi tổ chức ở Việt Nam không có quyền sở hữu đất đai, mà chỉ có thể có quyền sử dụng những thửa đất do Nhà nước cấp, thừa nhận hay cho phép sử dụng vì các mục đích khác nhau Người có quyền sử dụng đất có thé thé chấp quyền sử dụng đất dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theocác quy định của pháp luật là quyền có tính đặc thù của hệ thống pháp luậtViệt Nam xuất phát từ nguyên tắc trên và nguyên tắc mở rộng quyền chongười sử dụng đất.

Ngoài cá nhân, hộ gia đình đã trở thành một loại chủ thể pháp luật rất

đặc thù từ lâu ở Việt Nam cũng được lập luận trên cơ sở được cấp đất (trước

năm 1980) hoặc được cấp quyền sử dụng dat, nhất là đất nhằm mục đích nôngnghiệp Trong sản xuất, kinh doanh, cũng như trong tiêu dùng, hộ gia đình đôikhi thế chấp quyền sử dung đất dé vay vốn kinh doanh hoặc vay tiêu dùng chonhu cầu của gia đình Vì vậy, có thé nói thế chấp quyền sử dụng đất của hộgia đình là một thực tế góp phần không nhỏ vào việc phát triển kinh tế, xã hội

Tuy nhiên, là một loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toan dân vềđất đai nên việc quy định bản thân quyền sử dụng đất và thé chấp quyên sửdụng đất của hộ gia đình cũng là khá phức tạp, mang tính đặc thù cao Cácđiều kiện và thủ tục thế chấp, quy trình xử lý khó khăn và phức tạp hơn nhiều

so với các tài sản thông thường khác Điều đó cùng lý giải vì sao sự vận hành thế chấp băng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập, tiềm ân rủi ro Nhiều giao dịch tiềm ân nguy cơ cao do có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý thì dây dưa kéo dài, thi hành án khó khăn đã tác động

va ảnh hưởng tiêu cực đến ôn định xã hội cũng như quyên và lợi ích hợp phápcủa các bên Nhiều tranh chấp xảy ra mà việc giải quyết gặp nhiều khó khăn,phức tạp do pháp luật có nhiều bất cập, thiếu thống nhất, chăng hạn ngay việcxác định ai là thành viên hộ gia đình để hoàn thành hình thức các giao dịchcũng đã là một loại tranh chấp xảy ra triền miên mà pháp luật còn có những bat cập.

Vì vậy, tôi đã chọn đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo pháp luật Việt Nam” dé làm luận văn thạc sĩ luật học.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài luận vănHiện nay có không ít các công trình nghiên cứu về đất đai nói chung,tuy nhiên chỉ một vài công trình nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đấtcủa hộ gia đình nhưng khá tiêu biểu Có thé liệt kê một số công trình này dưới

đây, như sau:

- Luận án Tiến sĩ Luật học của Nguyễn Thị Nga, Viện Nhà nước vàPháp luật với nội dung “Pháp luật về thé chấp quyển sử dụng đất ở ViệtNam”, công bỗ 2009;

- Luận văn Thạc sĩ Luật học của Hoàng Thị Hồng Nhung, Đại họcQuốc gia Hà Nội, “Pháp luật về thế chấp quyên sử dụng đất trong hoạt động

tin dung của ngân hàng thương mại và thực tiễn áp dụng tại Ngân hang Công

Thương Việt Nam” năm 2012.

- Luận văn Thạc sĩ Luật học của Trần Viết Thắng với nội dung “7; héchấp quyên sử dung dat theo pháp luật Việt Nam hiện nay” năm 2014, Daihọc Quốc gia Hà Nội.

- Luận văn Thạc sĩ Luật học của Lê Anh Tuấn với nội dung “Xv ly taisản thé chấp quyên sử dung dat trong hợp dong tín dung” năm 2017, TrườngĐại học luật, Đại học Huế

- Bài viết của tác giả Tuấn Đạo Thanh trên Tạp chí dân chủ và Phápluật Số chuyên dé 2012 Với nội dung “Thế chấp, bảo lãnh dé bảo đảm nghĩa

vụ của bên thứ ba qua thực tiễn hoạt động công chứng”

- Bài viết trên Tạp chí Luật học, của tác giả Nguyễn Minh Tuấn “Xácđịnh tư cách chủ thể thành viên hộ gia đình trong định đoạt quyên sử dụng đất là tài sản chung của hộ” năm 2012.

- Bài viết của tác giả Đỗ Thị Hải Yến với chuyên đề “Hop đồng thé chấp quyên sử dụng đất có vô hiệu hay không khi không đăng ký giao dịch

bảo đảm” năm 2017.

Bên cạnh đó, còn có rất nhiều các công trình khác đề cập đến nhữngkhía cạnh khác nhau của van dé thế chấp quyền sử dụng dat của hộ gia đình.Điểm chung của các công trình này đều có những đóng góp nhất định trongviệc xác định những vấn đề lý luận cốt lõi của chế độ sở hữu dat đai ở ViệtNam hiện nay, những luận giải về pháp luật đất đai hiện hành Tuy nhiên, cáccông trình này chưa đi sâu vào việc nghiên cứu chuyên biệt về thế chấp quyền

sử dụng đất của hộ gia đình mà chỉ nghiên cứu sâu về thế chấp quyền sử dụng đất nói chung mà chưa có một công trình nào nghiên cứu cụ thể về thế chấpquyền sử dụng đất của hộ gia đình Chính vi vậy, trên tinh thần tiếp thu có

chọn lọc những tinh hoa của các công trình nghiên cứu đã công bô, luận văn

tiếp tục nghiên cứu và làm rõ hơn về những vấn dé lý luận và thực tiễn ápdụng về van dé thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo quy định của

pháp luật Việt Nam.

3 Mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Mục tiêu: Luận văn làm rõ nền tảng và các thành tố của lý luận liên quan tới thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, đánh giá thực trạng phápluật liên quan và kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này

- Đối tượng: Luận văn có hai đối tượng chủ yếu là lý luận về thế chấpquyền sử dụng đất của hộ gia đình và các quy định pháp luật hiện hành liên quan

- Phạm vi:

Về nội dung: Dé tài nghiên cứu quy định về thé chap quyền sử dung dat

của hộ gia đình theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và các văn bảnhướng dẫn áp dụng thực hiện

Về không gian, thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu về thế chấpquyền sử dụng đất của hộ gia đình trong phạm vi từ năm 2016 đến nay.

4 Phương pháp nghiên cứu Luận văn dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy

vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước

và pháp luật, về xây dựng kinh tế, xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa

Từ đó suy xét sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thé được sử dụng dựkiến như sau:

- Phương pháp lịch sử dùng để làm rõ những yếu tố của sự phát sinhchế độ sở hữu dat đai và một loại chủ thé đặc thù của pháp luật là hộ gia đình.

- Phương pháp phân tích pháp lý được sử dụng để nghiên cứu những án

đề lý luận của đề tài luận văn.

- Phương pháp phân tích tình huống dùng để phân tích thực trạng ápdụng pháp luật và rút ra những kiến nghị

- Phương pháp phân tích quy định pháp luật dùng dé nghiên cứu thựctrạng của pháp luật và rút ra các bất cập.

5 Những đóng góp của luận văn

Đây là công trình nghiên cứu về pháp luật về thế chấp quyền sử dụngđất của hộ gia đình và thực tiễn áp dụng quy định này trên thực tiễn So vớinhững công trình trước đó, luận văn tập trung nghiên cứu về tư cách chủ thểcủa hộ gia đình trong quan hệ thế chấp theo quy định của Bộ luật dân sự năm

2015 Qua đó, luận văn có nêu kiến nghị hoàn thiện pháp luật dé nang cao

hiệu quả áp dụng quy định này trên thực tiễn.

6 Kết cấu của luận văn Luận văn được chia thành hai chương ngoài lời nói đầu, kết luận và tài

liệu tham khảo:

Chương 1: Khái quát chung về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia

đình

Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dung đấtcủa hộ gia đình và kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật

CHƯƠNG 1

KHÁI QUAT CHUNG VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT CUA

HO GIA DINH1.1 Khai quát những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất của

hộ gia đình

1.1.1 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

1.1.1.1 Khải niệm và bản chất cua thé chấp

Thế chấp là một vấn đề pháp lý xuất hiện từ lâu đời do con người sángtạo ra để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ phải thực hiệntheo yêu cầu của bên có quyền yêu cau Ví dụ: nếu A có một nghĩa vụ dân sựphải thực hiện theo yêu cầu của B mà A không thực hiện được thì B có quyềnlay ng trén tai san cu thé ma A da thé chap cho B dé bao đảm cho việc thực

hiện nghĩa vu của minh.

Thế chấp là một vấn đề pháp lý mà được quan niệm khác nhau ở ViệtNam hiện nay Có quan niệm cho rằng thế chấp là một biện pháp bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ như những biện pháp khác như bảo lãnh, đặt cọc, ký quỹ

mà được thé hiện cụ the ở BLDS năm 2015 Nhưng có quan niệm cần phảiphân tách rõ bản chất thế chấp là một loại vật quyền phụ thuộc nhằm bảo đảmthực hiện nghĩa vụ dân sự không hoàn toàn cùng bản chất pháp lý của bảolãnh Quan niệm này giống với quan niệm được thể hiện trong BLDS NhậtBản hiện nay và đã được học tập dé thé hiện trong các dự thảo của BLDS năm

2015 Tức là khi xây dựng BLDS năm 2015, cả hai quan niệm này đều đượcxem xét tới nhưng quan niệm đơn giản về thế chấp đơn thuần chỉ là một biệnpháp bảo đảm cùng loại với bảo lãnh đã được thê hiện trong BLDS năm 2015

Có chín hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định trong

BLDS hiện hành, bao gồm: (1) Cầm có tài sản; (2) Thế chấp tài sản; (3) Đặt

cọc; (4) Ký cược; (5) Ký quỹ; (6) Bao lưu quyền sở hữu; (7) Bảo lãnh; (8) Tínchap; (9) Cầm giữ tai san’.

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình dé bao đảm thực hiện nghĩa vu dan sự đối với bên kia và không chuyển giao tai sản đó cho bên nhận thé chấp” Theo định nghĩa này có thé hiểu don giản, khi một bên có nghĩa vụ với một bên khác và để bảo đảm cho việc thực hiệnnghĩa vụ của mình, thì có thể theo yêu cầu của bên kia mang một tài sản cụthể ra để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình Cũng theo địnhnghĩa này, có thé hiểu thêm, người bao đảm thực hiện nghĩa vụ không nhất thiết là người có nghĩa vụ Do đó, điều luật này chỉ nói tới bên thế chấp vàbên nhận thế chấp chứ không đả động gì tới người có quyền yêu cầu (chủ nợ)

và người có nghĩa vụ (con nợ) Bên thế chấp tài sản có thể chính là bên cónghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp, cóthé là người thứ ba thế chấp (quyền sử dụng đất) bảo đảm cho bên có nghĩa

vụ.

Tuy nhiên, thế chấp và cầm có là hai khái niệm dé bị nhầm lẫn vớinhau Theo BLDS năm 2015, cầm cé tài sản là việc một bên giao tai sản thuộcquyền sở hữu của minh cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” Trongquan hệ cam có thì bên cầm cố giao tài sản cho phía bên kia hoặc bên thứ banăm giữ Còn trong quan hệ thế chấp thì bên thế chấp không giao quyền nắm giữ tài sản thế chấp cho bên kia hoặc bên thứ ba Tuy nhiên, việc nói ngắngon giao và không giao gây khó hiểu và cần phải giải thích Giao dé bên kianăm giữ chứ không phải chuyên giao quyền sở hữu, khi chưa xảy ra sự kiện vi

phạm nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ Còn không giao không có nghĩa là sẽ không chuyên giao xử lý khi có sự kiện vi phạm của bên có nghĩa vụ Kèm

1 Diéu 292 Bộ luật dân su năm 2015

? Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015

3 Điều 309 Bộ luật dan sự năm 2015

theo hai định nghĩa về hai hình thức này, BLDS năm 2015 còn có nhiều quyđịnh liên quan dé bao đảm thực hiện các biện pháp bảo đảm này.

Thế chấp khác với bảo lưu quyền sở hữu Theo quy định của pháp luậthiện hành biện pháp “Bảo lưu quyền sở hữu” được quy định tại các điều từ

331 đến 334 BLDS năm 2015 Đối tượng của hợp đồng mua bán có thể là bấtđộng sản, động sản đăng ký quyền sở hữu và các tài sản khác Bảo lưu quyền

sở hữu trong hợp đồng mua bán, đây là biện pháp để bên bán bảo lưu quyền

sở hữu để đảm bảo bên mua thanh toán tiền đầy đủ cho bên bán trong hợpđồng mua bán Hình thức của hợp đồng bảo lưu hay điều khoản bảo lưu phảilập thành văn bản và đăng ký bảo lưu quyền sở hữu mới có hiệu lực chống lại

người thứ ba Trong trường hợp bên mua không thanh toán cho bên bán như

thỏa thuận trong hợp đồng thì bên bán có quyền chiếm hữu lại tài sản đã giao đồng thời hoàn trả cho bên mua số tiền bên mua đã thanh toán sau khi trừ đi giá trị phần hao mòn của tài sản do bên mua đã sử dụng Nếu bên mua làmmất hay làm hư hỏng tài sản, thì bên bán có quyền đòi bồi thường Từ đó cóthé thấy, bảo lưu quyền sở hữu là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụdân sự thường được sử dụng trong hợp đồng mua bán tài sản”.

Thế chấp và cầm cố cần phải được phân biệt với cầm giữ Cầm giữ tài

sản cũng là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định

tại các điều từ Điều 346 đến Điều 350, BLDS năm 2015 Theo đó, cầm giữ tài sản là một biện pháp trong đó bên đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của một hợp đồng song vụ có quyền chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên

có nghĩa vụ không thực hiện hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ” Tài sản cam có thuộc sở hữu bên cầm có, đối với tài sản cầm giữ là đối tượng của hợp đồng song vụ đề bảo đảm cho chính việc thực hiện nghĩa vụ dân sự liên quan đến tai sản bi cầm giữ đó Ví dụ, theo hợp đồng sửa chữa xe ô-tô giữa anh A

4 Xem Điều 331,334 Bộ luật dân sự năm 2015

(chủ gara xe) và anh B, anh A sẽ thay thế thiết bị điều hòa trong xe của anh Bvới giá 20 triệu đồng Tuy nhiên, đến ngày giao xe theo thỏa thuận, anh Bkhông thanh toán tiền cho anh A Anh A có quyền cầm giữ chiếc xe ô-tô đểbảo đảm anh B phải trả số tiền thay thế thiết bị cho mình Việc cầm giữ tàisản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba ké từ thời điểm bên cầm giữchiếm giữ tài sản”.

Thế chấp có một ý nghĩa kinh tế, xã hội rất lớn khiến cho người kinh doanh

có vốn đề sản xuất kinh doanh, người tiêu dùng có tiền ngay tức thì để mua sắm.

Ở mặt bên kia, người cho vay von và người bán hàng hóa, dịch vụ có một biệnpháp bảo đảm dé tăng cường giao dịch dân sự mà không lo “thả gà ra đuôi” Vớicác ý nghĩa nòng cốt đó, các ngân hàng thương mại phát triển các hình thức chovay khác nhau như vay thế chấp, người bán hàng hóa, dịch vụ cũng có thể pháttriển các hình thức cung cấp hàng hóa Có nhiều luật gia cho răng vấn đề thế chấp

đã trở thành một yếu tô kinh tế trực tiếp Dé thúc đây sức mua của nhân dan, người ta dùng biện pháp thé chấp dé người cần vốn có thé vay mượn vốn dé kinh doanh Tại Hoa Ky, dé thúc đây kinh doanh người ta đã sử dụng biện pháp théchấp coi như là một phương tiện thực thi chính sách kinh tế của quốc gia này”

Theo trường phái xác định các biện pháp bảo đảm có một bản chấtchung là được thiết lập để bảo đảm cho thực hiện nghĩa vụ dân sự Theo giáotrình của Trường Đại học Luật Hà Nội bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được hiểu

theo hai phương diện: ở phương diện khách quan, biện pháp bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ dân sự, đồng thời xác định và bảo đảm quyền, nghĩa vụ của các

bên trong các biện pháp đó; ở phương diện chủ quan, là sự thỏa thuận giữa

các bên xác lập biện pháp tác động dự phòng cũng như ngăn ngừa đồng thờikhắc phục những hậu quả xấu phát sinh từ việc không thực hiện hoặc thực

5 Điều 346 Bộ luật dân sự năm 2015

6 Pháp luật về giao dịch bảo dam từ năm 1991 đến nay - thực tiễn xét xu và những giải pháp nhằm nâng cao

chat lượng xét xử các tranh chấp về giao dich bảo dam, Bộ Tư pháp, Dé tài khoa hoc cap bộ, tr 33.

hiện không đúng nghĩa vụ dân sự” Theo hướng khác, có quan điểm cho rằng,thế chap có mấy đặc điểm sau: (1) thứ nhất, thế chap là một vật quyền đượcthiết lập trên tài sản nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ; (2) thứ hai, thế chấp chỉ làmột quyền phụ thuộc; (3) thứ ba, thế chấp không thể bị phân chia; (4) thứ tư,các quyền thế chấp được tạo ra bởi thế chấp đối kháng lại với người thứ ba”.

Do đó, thế chấp là một vật quyền mà vật quyền này khác với bảo lãnh bởi bảolãnh là một quan hệ mà trong đó một người thứ ba cam kết với bên có quyềnrằng mình sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ trong trường hợp

nghĩa vụ tới hạn thực hiện mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực

hiện không đúng nghĩa vụ dân sự ° Bên nhận bảo lãnh có quyền đòi bên bảo

lãnh khi bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận bảo lãnh chỉ

có quyền đòi bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ

Tóm lại, thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện toàn bộ hoặc mộtphần nghĩa vụ và mang bản chat là vật quyền Vì thế, khoản 1 Điều 293BLDS năm 2015 quy định biện pháp bao đảm có thé bảo đảm toàn bộ hay bảođảm một phần của nghĩa vụ dân sự, và nếu khi các bên không có thỏa thuận

và pháp luật không có quy định về phạm vi bảo đảm thì có thể coi nghĩa vụdân sự được bảo đảm toàn bộ mà bao gồm cả nghĩa vụ trả lãi, trả tiền phạt vàbồi thường thiệt hai

1.1.L2 Khái niệm thé chấp quyền sử dung đất của hộ gia đình

- Khái niệm quyên sử dụng đấtQuyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản mang rất nhiều điểm đặc

thù của pháp luật Việt Nam Không phải nó đặc thù vì chỉ có Việt Nam có

loại tài sản này mà đặc thù vì nó quá phổ biến và gây ra nhiều hệ lụy phức tạp

cho xã hội Pháp luật Việt Nam hiện nay không thừa nhận các hình thức sở

Ngô Huy Cương, Vài nét về thé chấp trong Bộ luật Dân sự Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, 5/1997, tr 15.

8 Trường Đại học Luật Hà Nội (2017), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam - Tập II, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr 59.

? Ngô Huy Cương, Vài nét về thé chap trong Bộ luật Dân sự Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, 5/1997, tr 15- 17.

10

hữu khác về đất đai ngoài hình thức sở hữu toàn dân Đây là sự khác biệt cănbản của pháp luật Việt Nam với các hệ thống pháp luật của các nước khác tồntại nhiều hình thức sở hữu về đất đai'' Vì vậy, toàn bộ người dân chỉ có thê

có quyền sử dụng dat

Quyền sở hữu có ba quyền năng, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt mà trong đó quyền sử dụng là quyền khai thác vahưởng những lợi ích kinh tế từ vật Vì vậy, quyền sử dụng đất cho phép người

có quyền sử dụng đất được khai thác các công dụng từ thửa đất và hưởngnhững lợi ích kinh tế phát sinh từ đó

Luật đất đai năm 2013 không có định nghĩa QSDĐ Nhưng Dự thảoLuật Dat đai (sửa đổi) năm 2023 lấy ý kiến lần 2 tại Điều 13 có quy định:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thốngnhất quản lý Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệtnhưng không phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng dat, tài sản gắn liền với datđược pháp luật bảo hộ Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất”'” Như vậy các quyền bao hàm trong quyền sử dụng đất do pháp luật quy

định.

Đất đai là bất động sản Vì thế QSDĐ thiết lập trên đất đai được coi làbat động sản vô hình Thế nhưng QSDD lại mang gần như day đủ các yếu tôcủa một quyền sở hữu vì vậy ở nước ta pháp luật thiết kế gần như đầy đủ cácquyền năng đối với người sử dụng đất, ngay cả quyền định đoạt đối với đất

Nhà nước chỉ định đoạt trong phạm vi mà pháp luật cho phép Theo tác giả

Nguyễn Hải An trong công trình nghiên cứu của mình đã chỉ ra rằng “Bản

chất QSDD ở Việt Nam cũng chưa được làm rõ; Nhà nước là đại diện chủ sở

'° Khoản 1, Điều 335 Bộ luật dan sự 2015 _ l ; ; ;

" Nguyễn Hải An, Cơ sở ly luận và thực tiên về tang cho quyên sử dụng dat, Luận an tiên sỹ luật học, Khoa Luật- Dai

học quốc gia Hà Nội, 2011, tr 40.

l2 https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn: Toàn văn Luật đất dai (sửa đổi) lấy ý kiến lần 2, Cổng thông tin điện tử của

Chính phủ, truy cập ngày 19/06/2023.

11

hữu đối với đất đai, Nhà nước thực hiện quyền sở hữu của mình bằng cáchgiao đất cho HGĐ, cá nhân, tô chức sử dụng đất lâu dài, 6n định, họ khôngphải là chủ sở hữu đối với đất được giao mà là người sử dụng đất có QSDĐ,ngoài các quyền của người sử dụng, họ còn có quyên định đoạt như chuyênnhượng, tặng cho Do đó, quyền sử dụng đất không còn được xem là mộtquyên tài sản bình thường mà đã trở thành một loại quyền khác là quyền sởhữu hạn chế” Ẻ,

Tại khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định những quyềnđược thực hiện trên QSDĐ như thé quyền sở hữu đất như sau: “Người sửdụng đất được thực hiện các quyền chuyền đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, tặng cho, thé chấp, góp vốn quyền sử dụng dat theo quy địnhcủa Luật này” Nhà nước là đại diện cho chủ sở hữu đất duy nhất chỉ địnhđoạt dat đai trong những trường hợp thật cần thiết được quy định trong Hiến pháp 2013 như sau: “Nhà nước thu hồi dat do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh;phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải

theo quy định của pháp luật và thực hiện các chính sách hỗ trợ cho người bị

thu hồi đất” °.

Vì vậy, chủ thể có QSDĐ có thể thế chấp QSDĐ như những tài sản hữuhình khác dé bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự

- Khải niệm hộ gia đình

Hộ gia đình là một khái niệm khá phức tạp và xảy ra khá nhiều tranhchấp, nhất là xác định thành viên của HGD khi phân chia đất đai (quyền sửdụng đất) Tuy nhiên cần phải phân biệt HGĐ với nghĩa là một sự phản ánhgia đình về phương diện thực hiện chức năng kinh tế của gia đình biểu hiện

13 Nguyễn Hải An, Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyển sử dụng đất, Luận án tiến sỹ luật học, Khoa Luật- Đại

học quốc gia Hà Nội, 2011, tr 42.

12

nghiêng về mối quan hệ về tài sản, trong khi đó gia đình là phạm trù rộng baoquát chủ yếu nghiêng về những vấn đề có nghĩa nhân thân Có quan niệm chorằng “số hộ khẩu là bằng chứng của việc xác nhận ai là thành viên của HGD”.Nhưng cách thức xác định này gây tranh cãi khá gay gắt Quan điểm khác chorằng “Dấu hiệu nhận biết của một “gia đình” thông qua quan hệ hôn nhân,quan hệ huyết thống hay quan hệ nuôi dưỡng Trong khi đó “hộ gia đình” không phải bao gồm tất cả các thành viên như vậy Thành viên của HGD cần thỏa mãn có hai điều kiện: một là điều kiện về quan hệ như hôn nhân, huyếtthống, nuôi dưỡng và hai là điều kiện chung sống là cùng nhau tao dựng mộtsản nghiệp và cùng trú ngụ ở một noi "!° Theo Điều 108 BLDS năm 2005

có định nghĩa “Hộ gia đình mà các thành viên trong đó có tải sản chung, họ

cùng đóng góp công sức dé hoạt động chung trong sản xuất nông, lâm, ngưnghiệp hoặc sản xuất, kinh doanh khác khi họ là chủ thể tham gia giao dịchdân sự Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất được tạo lập hoặc nhận được do thừa kế, hoặc có thỏa thuận khác”'5 Như vậy có thé hiểu HGD gồm nhiều cá nhân có quyền sử dụng đất đai và sản xuất nông, lâm, ngưnghiệp là chủ yếu Như vậy, hộ gia đình là một chủ thé có quyền sử dụng đất

Sự ra đời của BLDS năm 2015 đã hạ vai trò của HGD trong pháp luật.

Bởi bộ luật này chỉ xem HGĐ là một tập hợp các cá nhân đơn thuần và quyđịnh “Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai”'” Như vậy, HGD van có tư cách chủ thé QSDD và có vai trò nhất định trong sản xuất

nông, lâm, ngư nghiệp.

- Khái niệm thế chấp quyên sử dụng đất của hộ gia đình

! Khoản 1 Điều 54 Hiến pháp năm 2013.

'S Ngô Huy Cương, Giáo trình luật thương mai phan chung và thương nhân, Nxb Đại học quốc gia Hà nội, 2013, tr 126.

!5 Điều 108 Bộ luật dan sự năm 2005.

7 Khoản 2, Điều 101 Bộ luật dân sự năm 2015.

13

Quyền sử dụng đất hầu như là tài sản có giá trị lớn nhất của người dânViệt Nam cũng như HGD của họ Vì vậy, quyền sử dung đất cũng là tài santhế chấp hay tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự quan trọng gần nhưbậc nhất đối với các tô chức tín dụng dé họ cho vay va thu hồi nợ.

Thế chấp có ưu điểm hơn so với nhiều biện pháp bảo đảm đối vật khác

là người đi vay van có thé sử dụng, khai thác quyền sử dung đất của minh ngay cả khi đã thé chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tin dụng dé vay vốn làm ăn, có nghĩa là với thế chấp quyền sử dụng đất, họ vẫn được khai thácchính thửa đất đó và vẫn có vốn vay do chính việc thế chấp thửa đất đó đemlại Chỉ có một rủi ro là khi bên vay thế chấp quyền sử dụng đất không thựchiện đúng nghĩa vụ trả nợ tới hạn, thì bên nhận thế chấp có quyền bán tài sảnthé chấp là quyền sử dụng đất dé lay nợ trên giá bán Thế chấp QSDĐ củaHGD có ý nghĩa lớn trong phát triển kinh tế, xã hội và dam bảo đời sống củangười dân lao động Thế chấp quyền sử dụng đất có thé coi là một biện pháp của Nhà nước nhằm giúp đỡ, tạo điều kiện cho người sử dụng đất có cơ hộităng thêm nguồn vốn dé sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng, sử dụng đất dé bổsung nguồn vốn lưu động, vì vậy đối người sử dụng dat đây là quyền quan trọng bậc nhất đối với họ Š.

Nói tóm lại, khái niệm thế chấp QSDD của HGD dùng để nói đến việcHGD tự nguyện hoặc pháp luật buộc HGD mang QSDD của minh ra để chongười chủ nợ nhận thế chấp xác lập vật quyền bảo đảm lên đó nhằm bảo đảm

cho một nghĩa vụ dân sự của HGD hay của người khác trước chu nợ.

Tuy nhiên, thế chấp QSDĐ chỉ được nghiên cứu từ hợp đồng như sau:

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một sự thỏa thuận giữa bên thế

chấp và bên nhận thế chấp, dé dam bảo nghia vu dan su, bén thé chap da thé

chap quyền sử dung đất của mình cho bên nhận thé chấp Bên thé chap van

14

tiếp tục được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp “Với việc hộ gia đình thế

chấp quyền sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý cho bên nhận thế chấp và các quyềnlợi khác theo pháp luật ”'”.

Quan niệm thế chấp là một loại hợp đồng cũng được ghi nhận như sau:Thế chấp QSDD là “Sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nộidung, hình thức chuyền QSDĐ được BLDS và pháp luật đất đai quy định;theo đó bên SDD dùng QSDD của minh đi thế chấp dé bảo đảm việc thựchiện nghĩa vụ dân sự””” Thế chấp QSDĐ là một quyền của người sử dụng đất

như trên đã dẫn quy định của LĐĐ năm 2013 hiện hành Bộ luật này có quy

định tại Khoản 2, Điều 5, LDD năm 2013: “Người sử dụng đất được Nhànước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sửdụng đất theo quy định của Luật này ””' Dự thảo Luật Dat đai (sửa đổi)

2023 lay ý kiến lần 2 có quy định rõ hơn cũng tại Điều 5 như sau về chủ théQSDD là HGĐ: “Hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hônnhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (sau

đây gọi là hộ gia đình)”.

Với các quy định của BLDS 2015, LDD 2013 và Dự thảo Luật đất đai (sửađổi) 2023 lay ý kiến lần 2 cho thay HGD không bị loại bỏ khỏi các chủ thé cóQSDD và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền théchấp QSDD Dự thảo nay vẫn khang định quyền của người sử dụng dat và đặcbiệt là quyền của các thành viên HGD vẫn quy định các quyền của người sử dụng đất theo nguyên tắc của Hiến pháp 2013 và LDD 2013 mà trong đó đề cao thé chấp quyền sử dụng đất tại Điều 28 của Dự thảo.

'8 https://tapchitoaan.vn: Pham Văn Luong, Thể chấp quyên sử dung đất là tài sản chung của hộ gia đình, Tạp chi Tòa

m hups/fechlosae Phạm Văn Lưỡng, Thé chấp quyên sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình, Tạp chi Tòa

án, 07/1028 truy cập ngày 20/06/2023

” Bộ Tư pháp Viện khoa học pháp lý, Từ điển Luật học, Nxb Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2006, tr 704.

?! Khoản 2, Điêu 5 Luật đât đai năm 2013.

15

Hợp dong là một chế định pháp luật xuất hiện từ xa xưa của loài người.BLDS 2015 định nghĩa: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác

7922 Sự thỏa thuận luôn có

lập, thay đôi hoặc cham dứt quyên, nghĩa vụ dân sự

hai hoặc nhiều bên chủ thé giao kết hợp đồng dé ràng buộc giữa họ với nhauvào quan hệ pháp luật dé hình thành nên quyền và nghĩa vụ tương ứng

Phân tích cụ thé, hợp đồng có hai van đề lớn: / nhất, sự thỏa thuậnhay thống nhất ý chí giữa các chủ thé giao kết hợp đồng: thi? hai, tạo lập ramột hậu quả pháp lý” Vậy hợp đồng thé chấp QSDĐ của HGD phải có sựthỏa thuận giữa HGD với bên nhận thế chap và phải xác lập nên quan hệ théchấp QSDĐ

BLDS 2015 có định nghĩa về thé chấp nói chung nhưng không có địnhnghĩa về hợp đồng thế chấp và lại càng không có định nghĩa về hợp đồng thếchấp QSDĐ, đặc biệt là hợp đồng thế chấp QSDĐ của HGĐ Có quan điểm coi thế chấp là một hợp đồng nên đưa ra định nghĩa như sau: “Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có QSDĐ (gọi là bên thé chấp) dùng QSDD của mình dé bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thé chấp); bên thé chấp được tiếp tục SDD trong thời hạn thé chấp”? Định nghĩa này không làm rõ được hậu quả pháp lý mà các

bên nhằm tới và cũng không làm rõ chủ thể nhận thế chấp

Bên thế chấp phải giao những giấy tờ gốc chứng chỉ quyền sở hữu đốivới bat động sản đem thé chấp lưu giữ Ở Việt Nam, luật pháp cho phép thé chấpQSDD Bên sử dung đất dùng QSDD của minh đề bảo đảm việc thực hiện nghĩa

vụ trả nợ và phải giao Giấy chứng nhận gốc về QSDĐ cho bên cho vay.

? Điều 585 Bộ luật dân sự năm 2015.

?3 Ngô Huy Cương, Giáo trình luật hợp đồng phan chung, Nxb Dai học Quốc gia Hà Nội, 2013, tr 12.

4 Trường Đại học luật Thành phó Hồ Chính Minh (2018), Giáo trình Luật dat đai, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt

Nam, Hà Nội, tr.272

16

Thực ra đây không phải là định nghĩa về thế chấp mà là những giảng giảithế chấp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại các ngân hàng thương mại Tuynhiên, BLDS 2015 có định nghĩa và các quy định chung cho hợp đồng vềQSDĐ Tại đây, BLDS 2015 định nghĩa: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là

sự thỏa thuận giữa các bên hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai ”°° Như vậy, hợp đồng thế chấp QSDD của HGD là một loại trong

số các hợp đồng về quyền sử dụng đất.

Vì vậy, hợp đồng thé chấp QSDĐ của HGD là sự thỏa thuận giữa HGD

với chủ nợ của HGĐ hay của một người khác, theo đó, chủ nợ (người nhận

thé chap) có quyên thiết lập vật quyền bảo đảm trên QSDĐ tại một thửa đất,

mà HGD được giao đất, cho thuê đất hoặc được công nhận QSDD, hoặc nhậnđược từ sự chuyền nhượng từ người khác, nhăm bảo đảm thực hiện nghĩa vụtrả nợ, và không cần chuyên giao QSDĐ trên thửa đất đó

1.1.2 Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến, do đó khi nói về đặc điểm của thé chấp QSDD nói chung hay nói về théchấp QSDD của HGD nói riêng, trước hết phải nói về đặc điểm của thế chấp

nói chung đó là:

Thứ nhất, các BPBĐ mang tính chất bố sung cho nghĩa vụ được bảođảm, nhưng chúng tồn tại một cách tương đối độc lập

Thứ hai, các BPBĐ đều có mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên

trong quan hệ dân sự.

Thứ ba, phạm vi bảo đảm của các BPBD không được vượt quá phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thứ tu, các BPBD nghĩa vụ chỉ được áp dụng khi có sự vi phạm nghĩa

vụ, điều này có nghĩa không thé áp dụng BPBĐ nếu nghĩa vụ được bảo đảm

> Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015.

17

đã được thực hiện một cách đầy đủ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận

thực hiện khoản nợ đó.

(2) Thế chấp là một quyền thiết lập trên QSDĐ là một loại tài sản đặcbiệt như đã nghiên cứu ở những tiểu mục trên Vì vậy, khi xử lý thế chấp là

xử lý thửa đất mà người đưa thế chấp có quyền sử dụng trên thửa đất đó

(3) Thế chấp có đặc điểm là một quyền phụ thuộc được thiết lập nhăm

bao đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ chính Vi dụ: A có nghĩa vụ trả cho

B một khoản nợ vào một ngày xác định bởi thỏa thuận hay theo luật Dé baođảm cho nghĩa vụ tra nợ của minh A mang quyền sử dụng đất của minh ra dé

bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vào ngày đó Nghĩa vụ đã được

thực hiện thì thế chấp chấm dứt hoặc nghĩa vụ bị chấm đứt do nguyên nhânkhác thì thé chấp cũng cham dứt theo

(4) Thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba

1.13 Y nghĩa thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bat kỳ hệthống pháp luật nao trong nền kinh tế thị trường đều phải chú ý và quy định.Khi sản xuất kinh doanh, mọi người cần có vốn, nhưng không phải lúc nàocũng có thé thu xếp được nguồn vốn cho hoạt động của người kinh doanh nóiriêng, của toan xã hội nói chung Người cung cấp vốn vay cho nền kinh tế

luôn phải tính đên rủi ro không thu hôi được nợ Vì vậy, họ đòi hỏi cân có

18

biện pháp bảo đảm cho khoản nợ vay một cách thuận tiện và dễ dàng xử lý

nhất, chắc chắn nhất Biện pháp đó là thế chấp tài sản

Trong nền kinh tế nông nghiệp, đời sống của con người phụ thuộc phầnlớn vào đất đai, thì thế chấp đất đai là một biện pháp bảo đảm quan trọng bậc

nhất Cũng như vậy ở nước ta, nhưng đất đai thuộc sở hữu toàn dân và người

dân chỉ có thé có QSDĐ, thì việc thé chấp QSDD là một biện pháp có ý nghĩarất lớn trong việc phát triển kinh tế xã hội và bảo đảm đời sống cho người

dân.

Vì vậy, nước ta có quan điểm xây dựng BLDS năm 2015: “Tạo cơ chếpháp lý hữu hiệu để công nhận, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm quyền dân sự

của các cá nhân, pháp nhân, đặc biệt là trong việc bảo vệ quyên, lợi ích của

bên yếu thế, bên thiện chí trong quan hệ dân sự; hạn chế sự can thiệp của nhànước bằng các mệnh lệnh hành chính, tạo môi trường kinh doanh thuận lợi cho các bên va ôn định trong giao dịch dân sự”,

Hiện nay ở nước ta có trên 15 triệu HGĐ đang tăng gia, sản xuất vàkinh doanh trên 27 triệu héc-ta đất nông nghiệp ”, kinh tế HGD cùng với cácthành phần kinh tế tư nhân khác đóng góp trên 30% GDP của cả nước Š Vìvậy, thế chấp QSDĐ tạo điều kiện để HGĐ khai thác tối đa tiềm năng của

QSDD và tạo khả năng cho HGD, cũng như người có nghĩa vụ dân sự được

HGD giúp tiếp cận nguồn vốn dé sản xuất, kinh doanh, đồng thời bảo đảmcho việc phát triển các kênh phục vụ cho nhu cau tiêu ding

Thế chấp đối với bên nhận thế chấp cho thấy thế chấp QSDĐ là BPBĐ

có mức độ an toàn cao trong việc phòng ngừa rủi ro và được sử dụng rộng rãi

26 Bộ Tu phap, Dé cuong giới thiệu Bộ luật dân sự năm 2015, tr 6 | l

-?? Điều 1, Quyết định số 2908/QĐ-BTNMT ngày 13/11/2019 phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất dai

năm 2018

z https://mof.gov.vn: Diệu Thùy, Kinh tế cá thể hộ gia đình chiếm trên 30% GDP của cả nước, Bộ tài chính,

truy cập ngày 20/06/2023

19

trong thực tiễn của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam suốt nhiều chụcnăm qua Vì vay, thế chấp QSDD của HGD có những ý nghĩa như:

* Đối với HGD và người được HGD thế chấp QSDD dé bảo đảm thựchiện nghĩa vụ cho họ, thế chấp QSDD của HGD có ý nghĩa:

Thứ nhất, thé chap QSDĐ là một biện pháp hiệu quả nhất giúp choHGĐ, trong khi chưa khai thác hiệu quả đất đai, khai thác tối đa nguồn lợi đấtdai mà họ có HGD không mat QSDĐ nhưng nhận được các lợi ích như tiếpcận vốn, phát triển kinh doanh hay cải thiện đời sống, còn giúp HGĐ chuyểnhóa từ “vốn chết” (không khai thác được lợi ích từ đất đai) sang “vốn sống”(vay được một lượng tiền gần tương đương giá trị QSDĐ mà HGĐ, nghĩa làthế chấp QSDĐ tạo ra giá trị “kép” về tài sản)

Thứ hai, thé chap QSSĐ, HGĐ giải quyết kịp thời khó khăn về vốnhoặc bé sung thêm vốn cho sản xuất, kinh doanh của HGD hoặc của cá nhân

tổ chức khác mà HGD giúp đỡ.

* Đối với bên nhận thế chấp QSDĐ của HGĐ, thế chấp QSDĐ của

HGĐ có ý nghĩa như sau:

Nhận thé chap băng QSDĐ của HGD giúp các tổ chức tin dụng làm

phong phú hơn các loại hình tín dụng và đa dạng hơn các hoạt động cho vay

nhăm mục đích sản xuất, kinh doanh; giúp các tố chức, cá nhân là chủ nợphòng tránh được rủi ro cao nhất trong hoạt động cho vay cũng như các giao

dịch dân sự khác.

Thế chấp QSDD là một BPBĐ được sử dụng phô biến hơn so với cácBPBĐ khác và luôn được bên nhận thế chấp ưu tiên áp dụng vì thế chấp bằngQSDD có độ rủi ro thấp hơn rất nhiều so với thế chấp bằng tài sản khác bởi QSDD còn là nơi sinh sống của con người có yêu tố tình cảm, tâm linh và làmột loại tư liệu sản xuất quan trọng nhất Vì vậy, người thế chấp QSDĐ luôn

có gắng thực hiện nghĩa vụ ở mức độ cao nhất dé không bị xử lý tai sản thé

20

chấp là QSDĐ Ngoài là một tài sản có giá trị cao, QSDĐ còn có đặc tính ổnđịnh, không thé di dời, khó tau tán và không bị hao mòn qua thời gian sửdụng Nếu đất đai đó được đầu tư và khai thác hợp lý sẽ cho lợi nhuận cao màkhông hề mất đi những gì đã đầu tư như các loại tài sản khác.

Nhìn dưới giác độ của Nhà nước và nền kinh tế quốc dân, đất đai là nguồn vốn có hạn Nhà nước luôn tạo điều kiện cho việc sử dụng nguồn vốn đất đai được sử dụng có hiệu quả cao nhất Vì vậy, nhìn từ các lợi ích của cácbên như đã nói ở trên, LĐĐ 2013 đã trao cho người sử dụng đất quyền théchấp QSDĐ mà HGD là một chủ thé sử dụng đất cũng được hưởng quyềnnày Quyên này tạo ra giá trị kép cho QSDĐ của người sử dung đất nói chung

và HGD nói riêng.

1.2 Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia

đình

1.2.1 Quy định quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Luật đất dai năm 2013 quy định tại khoản 1 Điều 179 các quyền của HGD sử dụng đất khá cụ thé và toàn điện Điều này cho phép HGD thế chấp QSDĐ cho các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam và các tổ chức kinh tế,cũng như các cá nhân khác để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự không kể tớinguồn gốc QSDĐ của HGD có được là do Nhà nước giao, cho thuê, công nhậnhoặc nhận chuyền nhượng, nghĩa là QSDĐ của HGD đều được thé chap dé bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Hộ gia đình sử dụng đất là một nhóm người có mối liên với nhau vềhuyết thống, hôn nhân hoặc nuôi dưỡng sử dụng đất trong phạm vi gia đình

mà họ đang cùng nhau chung sống và có chung QSDĐ và cùng nhau khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ thửa đất vì mục đích kinh tế trongquá trình SDD, đồng thời là chủ thé của quan hệ dân sự trong các giao dịch vềQSDĐ Vi thế HGD sử dụng đất có những điểm khác biệt so với nhóm người

21

sử dụng đất là cá nhân hoặc cộng đồng dân cư, nhóm người sử dụng đất cóthành viên sử dụng đất là tổ chức kinh tế, cũng như HGD trong lĩnh vực hoạtđộng sản xuất, kinh doanh khác ở những điểm sau:

Không giống với nhóm người sử dung đất khác, số thành viên của HGD sử

dụng đất được xác định dựa trên những căn cứ cụ thé, đó là phạm vi mối quan hệ

gắn bó giữa các thành viên và có quyền sử dụng đất chung Như trên đã phân tíchnhững thành viên này phải có quan hệ nhân thân với nhau, đồng thời phải cóchung QSDD trên một hoặc nhiều thửa đất xác định nhăm mục đích kinh tế Vậyquan hệ nhân thân giữa những người trong HGD là điều kiện cần, còn quan hệtài sản (có chung QSDĐ nhằm mục đích kinh tế) là điều kiện đủ để xem ai là

thành viên của HGD Trong khi đó nhóm người có QSDD khác là trường hop

một thửa đất có nhiều tổ chức, HGD va cá nhân cùng có QSDĐ mà trong đó

có thành viên là tô chức kinh tế như (doanh nghiệp, hợp tac xã )

Nhưng dé phân biệt HGD có QSDD với nhóm “người sử dung dat” baogồm các cá nhân thì không thé chi dựa vào mỗi căn cứ này vì giữa các thành viên ở đó thì các cá nhân sử dụng đất cũng có thể có mối quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống hoặc nuôi dưỡng với nhau Do đó, khi nhận biết HGD có

sử dung đất, ngoài yếu tố môi quan hệ nhân thân cần phải kết hợp với hai yếu

tố quan trọng như họ phải đang sống chung ở một nơi cư trú, cùng khai thácđất vì mục đích kinh tế Vì vậy cần lưu ý, yêu tố đang sống chung của cácthành viên HGD có sử dụng đất phải được hiểu ở phạm vi rộng, chứ khôngchỉ giới hạn ở việc có tên trong Số hộ khâu Nói đúng thì số hộ khẩu chỉ là một bang chứng về việc cùng nhau có một nơi cư trú, tuy nhiên không hoàn

toàn chính xác trong giai đoạn hiện nay vì nơi cư trú của cá nhân không phải

có định mà có thé thay đồi ””.

? Đỗ Thị Bình, Thé chấp quyén sử dụng đất của hộ gia đình van dé lý luận va thực tiễn, Luận văn thạc sĩ,

Đại học Luật Hà Nội, 2018, tr.45-46

22

HGD sử dung đất phải có chung QSDĐ trên một hoặc nhiều thửa dat.

có QSDD chung tại thời điểm được Nhà nước giao, cho thuê đất, được nhànước công nhận QSDĐ hoặc QSDĐ được xác lập do chuyển nhượng Đây làcăn cứ xác lap HGD trong quan hệ đất đai đối với một hoặc một số thửa đấtxác định, đồng thời là căn cứ xác định thành viên của HGD Như trên đã nóithành viên HGĐ phải có mối quan hệ nhân thân và quan hệ tài sản Vậy thànhviên HGĐ phải có chung QSDĐ phù hợp với từng loại đất mới là thành viên của HGĐ Bởi GCNQSDĐ là băng chứng về việc những người được xác địnhtrong đó là người có quyền sử dụng đất, cho nên thành viên HGD có thé đượcxác định thông qua GCNQSDĐ Bên cạnh đó, còn có các giấy tờ khác chứngminh như: (1) quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDD; (2) hopđồng nhận chuyển QSDĐ; (3) giấy tờ, số sách địa chính về kê khai đăng kýđất đai, cap GCNQSDD và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thực tế hiện nay việc ghi tên thành viên HGD trên GCNQSDD được

thực hiện như sau: Ghi “Hộ” sau đó ghi tên người đại diện, trường hợp chủ

HGD có QSDD chung thì ghi “tên của chủ hộ gia đình”; nếu chủ HGD có vợhoặc chồng cùng có QSDĐ chung của HGD thì ghi “cả tên của chủ hộ giađình và tên của người vợ, người chồng đó”; trường hop chủ HGD không có

QSDD chung của HGD thì ghi “tên của người đại diện là thành viên khác của

hộ gia đình có chung QSDĐ”; nếu người đại diện đó mà có vợ hoặc chồng

cùng có QSDD chung của HGD thì ghi” “cả tên của người đại diện và tên của

người vợ, người chồng đó”””

Vì vậy, đã là bằng chứng về việc thiết lập quan hệ pháp luật đất đai, thì Nhà nước cần phải ghi day đủ các thành viên HGD trong đó dé tránh trường

hợp tranh châp xảy ra sau này như hiện nay Tuy nhiên, việc có biên động vê

3 Trần Viết Thắng, Thế chấp quyển sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận văn thạc sĩ Luật

học, Dai hoc Quoc gia Hà Nội, 2014, tr.34

23

thành viên thì cũng cần có quy định của pháp luật về đăng ký biến động và bổsung hoặc cấp mới GCNQSDĐ.

Như vậy, xuất phát từ thực tế hiện nay, việc xác định thành viên của

HGD cần phải căn cứ vào quyết định giao đất; hợp đồng chuyển QSDD; giấy

tờ và sô sách địa chính khi kê khai đăng ky đất đai Cần lưu ý, chủ HGDnhiều trường hợp không phải là thành viên HGĐ sử dụng đất

1.2.2 Quy định về hợp dong thé chap quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Hợp đồng thế chấp QSDĐ của HGĐ được hiểu là sự thỏa thuận giữacác bên, theo đó bên sử dung đất (bên thế chấp là HGD) dùng QSDD củamình dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp).Bên thé chấp là HGD được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thé chấp

Điểm khác biệt trong hợp đồng thé chap QSDĐ của HGD với hợp đồngthế chấp QSDĐ là khá nhiều Cụ thể:

Trước hết, HGĐ là chủ thé đặc biệt về hình thức tổ chức và hạn chế về

năng lực;

Thứ hai, sự phức tạp liên quan tới tài sản thế chấp là tài sản vô hình.

Thứ ba, hợp đồng thé chấp QSDĐ của HGD là một loại hợp đồng mangđặc thù của việc điều chỉnh pháp luật về đất đai, tức là nội dung của hợp đồngliên quan tới quyền sử dụng đất thì không được trái với quy định về mục đích

sử dụng đất, không được trái với quy hoạch, trái pháp luật, những người nhận được QSDĐ do chuyên nhượng cũng kế thừa các đặc thù của người chuyênQSDD Hợp đồng thế chap QSDD của HGD cũng phải mang các đặc thù đó

Về chủ thể của hợp dong: Đó là bên thé chấp (HGD sử dụng QSDD dé thế chấp) và bên nhận thế chấp.

Bên nhận thế chấp: Theo quy định của BLDS và pháp luật hiện hànhđây là chủ nợ hay người có quyền yêu cầu, thường là thương nhân (như tổ

24

chức tin dụng, doanh nghiệp cung cấp hang hóa, dịch vụ ) và các tô chức kinh tế

khác (như các hộ kinh doanh ).

Đối với các TCTD là pháp nhân Việt Nam thì không bị hạn chế vềquyền nhận thé chấp QSDĐ của HGD SDD nếu hoạt động trong lĩnh vực,ngành nghề kinh doanh đã đăng ký Tuy nhiên, đối với các TCTD là pháp

nhân nước ngoài thì được phép hoạt động kinh doanh, dich vụ tai chính ngân

hàng tại Việt Nam, nhưng không phải bất kề TCTD như vậy cũng trở thànhchủ thé của hợp đồng thé chấp QSDD, nghĩa là chủ thé nhận thé chấp QSDĐ.Hay nói cách khác bên nhận thé chấp là các tổ chức kinh tế trong nước, các cánhân là người Việt Nam mới có quyền nhận thé chap QSDĐ của HGD

Bên thé chấp: Theo quy định HGD sử dụng đất theo LDD năm 2013 là bên dùng QSDĐ của mình làm TSTC để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

dân sự của HGD hoặc của người khác Như trên đã nghiên cứu, HGD là một

tập hợp các thành viên nhưng không có tư cách pháp nhân, và như vậy chỉ

được phép giao kết hợp đồng nếu được pháp luật cho phép

Việc cho phép này đã được LĐĐ năm 2013 quy định như trên đã nói

tới Tuy nhiên, phải hiểu các thành viên của HGĐ phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ dé cùng các thành viên khác giao kết hợp đồng và HGD phải có QSDD với một thửa đất xác định để có thé mang ra làm TSTC Các thành viên HGD cũng như các chủ thé giao kết hợp đồng khác có thé tự mình trựctiếp tham gia giao kết hợp đồng thé chấp QSDĐ của HGD hoặc có thé giaokết thông qua người đại diện của mình Đây là một vấn đề mà khi giao kếthợp đồng thế chấp QSDĐ luôn được xem xét kỹ lưỡng ở bên nhận thế chấp,nhất là ở tổ chức hành nghề công chứng vi trong thực tế xác định đúng va đầy

đủ số lượng thành viên của HGD và xem từng người có năng lực hành vi dân

sự đầy đủ hay gặp không ít khó khăn

Vẻ đối tượng của hợp dong thé chấp là QSDĐ của HGD: Theo quy

định tại BLDS năm 2015 thì trong thời hạn thế chấp, HGD vẫn trực tiếp sử

25

dụng, khai thác, hoạt động sản xuất kinh doanh trên thửa đất của mình đã thếchấp Trong trường hợp phát sinh hoa lợi, lợi tức thì đều thuộc tài sản thếchấp Tuy nhiên, bên thế chấp là HGĐ không thể thực hiện việc chuyển quyền

sử dụng đất cho người khác thông qua các hình thức như chuyên đổi, chuyểnnhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng

ý (bằng văn bản) Quy định này của pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp và bảo vệ trật tự của pháp luật trong quan hệ hợp đồng thế chấp.

Về giao kết và hình thức của hợp dong thé chấp quyên sử dụng dat của

kháng với người thứ ba.

Pháp luật dân sự Việt Nam đã có những quy định riêng về hình thức củahợp đồng thế chấp QSDĐ của HGĐ: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải

được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định cua Bộ luật nay,

pháp luật về dat đai và quy định khác của pháp luật có liên quan” và chỉ có hiệu lực khi đã đăng ký theo quy định của LĐĐ”” Do đó có thé thấy, hìnhthức của hợp đồng thé chấp QSDD của HGD phải được lập bang văn bản và

có yêu cau thé chấp phải đăng ký mới có thể đối kháng với người thứ ba Cụthé Điều 319 BLDS năm 2015 quy định hợp đồng thé chấp có hiệu lực ké từ

3 Đỗ Thị Bình, Thể chấp quyên sử dụng dat cia hộ gia đình vấn dé lý luận và thực tiễn, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật

Hà Nội, 2018, tr.55

3 Khoản | Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015.

26

thời điểm giao kết hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặcpháp luật có quy định khác; và thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối khángvới người thứ ba ké từ thời điểm đăng ký thế chấp Từ đó trên thực tế hợpđồng thế chấp, nhất là thế chấp QSDĐ đều được lập thành văn bản, khôngnhững dé các thủ tục can thiết liên quan tới xử lý tai sản thế chấp, dé tránhnhững tranh chấp liên quan và dé đăng ký giao dịch bảo đảm Việc khôngđáp ứng day đủ các điều kiện này có thé dẫn tới hợp đồng thế chấp QSDD của HGD bị tuyên vô hiệu BLDS 2015 quy định tại Điều 117 và trừ trường hợp

Bộ luật này có quy định khác””.

Việc giao kết hợp đồng phải được toàn thé các thành viên của HGDtiến hành ký kết BLDS năm 2015 quy định khi hộ gia đình tham gia quan hệpháp luật dân sự thì tat cả các thành viên phải ký hoặc ủy quyên cho người daidiện bằng văn bản hợp lệ, trừ khi các bên có thỏa thuận khác Nếu có thay đổi thì phải thông báo cho bên trong giao dịch biết Điều này cho thấy mọi thành viên của HGĐ có quyền tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự một cách trực tiếp hoặc thông qua đại diện Chế tài liên quan tới đại diện trong HGD được quy định tại Điều 104 BLDS năm 2015 "Nếu việc nhận ủy quyền

mà vượt quá nội dung phạm vi ủy quyền, khi thực hiện mà gây thiệt hại chothành viên khác của hộ gia đình hoặc người thứ ba thì phải bồi thường chongười bị thiệt hại”” HGD bao gồm những thành viên đều có quyền tham gia

vào các giao dịch liên quan tới QSDD của HGD Duong như pháp luật Việt Nam

cho rằng mỗi thành viên chỉ có thể giao kết chuyển nhượng phan của mình trong HGĐ và nếu phải chịu trách nhiệm thì trước hết chỉ với phần của mình có trongHGĐ.

* Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015

* Điều 112 Bộ luật dân sự năm 2015

* Điều 104 Bộ luật dan sự năm 2015

27

Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hop dong thé chấp quyên sửdụng đất:

Theo quy định của BLDS năm 2015 thì trong hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng dat của HGD phải bảo đảm có các quyên, nghĩa vụ cơ bản, bắt buộcphải có dé bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng,

cụ thé là:

Quyên và nghĩa vụ của bên thé chấp là hộ gia đình: Bên thé chap được

sử dụng đất trong thời hạn thế chấp; được nhận tiền vay do thế chấp quyền sửdụng đất theo phương thức đã thỏa thuận; hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ

trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp; được chuyên đôi,

chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếuđược bên nhận thế chấp đồng ý (bằng văn bản) Bên thế chấp có nghĩa vụ:giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp; làm thủ tụcđăng ký việc thé chấp; xóa việc đăng ky thé chấp khi hợp đồng thế chấp cham dứt; sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất

đã thế chấp; thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuậntrong hợp đồng”

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thé chấp: Bên nhận thé chap có quyềnkiêm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất va sửdụng đất đúng mục đích; được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp; cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp; trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa

vụ được bảo đảm băng thế chấp.

Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sửdụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa

vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không

3 Điều 320, 323 Bộ luật dân sự năm 2015

28

có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp cóquyền khởi kiện tại tòa án có thâm quyền””.

1.2.3 Quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia

đình

- Xử ly tài sản dam bảo thé chấp là Quyền sử dụng đất của hộ gia đình

về nguyên tắc về chế độ trách nhiệm đối với khoản nợ chung củaHGD, BLDS năm 2015 tại Điều 103 quy định các nguyên tắc sau về chế độ

trách nhiệm của HGD như sau:

Trước hết, các thành viên của HGĐ phải chịu trách nhiệm bằng tất cả

tài sản chung của cả HGD vì pháp luật gan cho HGD là một hình thức hoạt

động kinh tế chung của các thành viên HGD với nhau

Thứ hai, neu HGD không đủ tài sản chung dé chịu trách nhiệm với khoản

nợ chung của HGD, thì các thành viên HGD phải chịu trách nhiệm liên đới với

khoản nợ đó Quy định trách nhiệm liên đới theo Điều 288, BLDS năm 2015”.

Thứ ba, phần nghĩa vụ phải thực hiện của từng thành viên trong HGĐ được xác định theo phần tương ứng với phần đóng góp tài sản của họ vàotrong khối tài sản chung của HGĐ Trong trường hợp không xác định đượctheo phần tương ứng như vậy thì phần nghĩa vụ phải thực hiện của từng thànhviên được xác định theo phần bằng nhau Tuy nhiên những nguyên tắc xácđịnh này sẽ không được áp dụng nếu các thành viên HGD có thỏa thuận hoặchợp đồng hợp tác hoặc pháp luật có quy định khác

BLDS năm 2015 quy định các bên của hợp đồng thé chấp có thé thỏathuận với nhau về một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp nói chung như sau: Bán đấu giá tài sản; Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; Bên nhận bảođảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo

ˆ” Điều 321,322 Bộ luật dân sự năm 2015

38 Điều 288 Bộ luật dân sự năm 2015.

29

đảm; Phương thức khác Nếu các bên không có thỏa thuận về phương thức xử

lý tài sản bảo đảm thì tài sản được xử lý băng phương thức bán đấu giá, trừkhi pháp luật có quy định khác” Việc bán tài sản thế chấp được thực hiệntheo quy định pháp luật về đấu giá tài sản

Khi HGD thé chấp tài sản thực hiện nghĩa vụ của minh thì khi nghĩa vụtới hạn thực hiện mà HGĐ không thực hiện được nghĩa vụ thì tài sản thế chấp

bị thi hành đề trả nợ, nghĩa là chủ nợ được lấy nợ trên tài sản thế chấp Trongtrường hợp HGD thé chấp băng QSDĐ của HGD thi chủ nợ sẽ thi hành trêntài sản là QSDĐ đó BLDS năm 2015 quy định về trường hợp được xem là viphạm nghĩa vụ dẫn đến kích hoạt quy định về xử lý tài sản thế chấp là bên có

nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo

dam” Tuy nhiên khi có vi phạm, bên nhận thé chấp cũng không có quyền xử

lý ngay tài sản bảo đảm trừ khi có thông báo về xử lý tài sản bảo đảm trong

một khoảng thời gian hợp lý Người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ

trao tài sản bảo đảm cho người nhận thé chấp; nếu không tòa án sẽ giải quyết.Tuy nhiên trước khi xử lý tài sản thế chấp, bên thế chấp thực hiện đầy đủnghĩa vụ của mình và các nghĩa vụ phát sinh thì có quyền nhận lại tài sản thếchấp, trừ khi có quy định khác của pháp luật”".

- Thư tự wu tiên thanh toản

Theo quy định của BLDS năm 2015 tại đây không đưa ra khái niệm vềthứ tự ưu tiên thanh toán tài sản thế chấp mà quyền ưu tiên được đề cập trongtrường hợp có nhiều chủ nợ bảo đảm khác nhau đối với cùng một tài sản theo quy định của pháp luật Theo đó thì quyền ưu tiên chỉ dành cho các chủ nợ có bảo đảm với nhau, không được xem xét cho các khoản cần thanh toán khác của người có nghĩa vụ Ví dụ: bà A (bên bảo đảm) thế chấp quyền sử dụng đất

'” Điều 303 Bộ luật dân sự năm 2015.

® Khoản 1 Điều 299 Bộ luật dan sự năm 2015

30

thuộc sở hữu của mình cho bà H (bên nhận bảo đảm) để bảo đảm cho khoảnvay của bà A với bà H và việc thé chấp nay đã được đăng ký vào ngày2/1/2021 Sau đó, bà A lại đem quyền sử dụng đất trên tiếp tục thế chấp cho C

để bảo đảm cho khoản vay của bà A với C và việc thế chấp này được đăng kývào ngày 02/02/20121 Trong trường hợp này đều phát sinh hiệu lực đối

kháng với người thứ ba nên khi xử lý tài sản bảo đảm thì sẽ căn cứ vào thứ tự

xác lập hiệu lực đối kháng dé xác định thứ tự ưu tiên thanh toán, tức là trong

trường hợp này thì bà H được ưu tiên thanh toán trước vì giao dịch bảo đảm

giữa bà A với bà H được tiến hành đăng ký trước

Trong trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạnthì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả cácbên cùng nhận thế chấp đều được tham gia xử lý tài sản Bên nhận thế chấp đãthông báo về việc xử lý QSDĐ của HGD, nếu các bên cùng nhận bảo đảmkhông có thoả thuận khác Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện cácnghĩa vụ chưa đến hạn thì có thé thoả thuận về việc bên bảo đảm dùng tải sản khác dé bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn.

Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài san là QSDD của

HGD được quy định tại Điều 308 BLDS năm 2015 Khi QSDĐ của HGDđược dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán

giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:

Trường hợp thé chấp đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba

thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng với

người thứ ba.

Trường hợp có thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba

và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba

“| Trần Viết Thắng, Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận văn thạc sĩ Luật

học, Dai hoc Quoc gia Ha Nội, 2014, tr.46

31

thì nghĩa vụ có thế chấp có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh

toán trước.

Trường hợp thế chấp đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với ngườithứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp thếchấp.

Thứ tự ưu tiên thanh toán đã quy định ở trên có thé thay đổi, nếu cácbên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đôi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trongphạm vi bảo dam của bên mà mình thế quyền

- Bảo đảm hiệu lực doi kháng với người thứ ba

Dé thực hiện các quy định về xử ly tài sản bảo đảm nói chung và tài sảnthế chấp nói riêng, pháp luật thường quy định về cơ chế bảo đảm hiệu lực đốikháng với người thứ ba của thế chấp (Điều 297 BLDS năm 2015) và thứ tự ưu tiên thanh toán (Điều 308 BLDS năm 2015) Theo BLDS năm 2015 có hai phương thức làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba: (1) đăng ký;hoặc (2) chiếm giữ tài sản bảo dam mà trong đó có thé chap

Đăng ký biện pháp bảo đảm và chiếm giữ tài sản bảo đảm có giá trịpháp lý như nhau khi xác định thời điểm đối kháng với người thứ ba Chănghạn, A thế chấp tài sản tại Ngân hàng B trong khi hợp đồng thế chấp đượcđăng ký ngày 01/02/2018; nhưng ngày 15/01/2018, A đã cầm có tài sản nàycho C, và C trực tiếp năm giữ, kiểm soát tài sản bảo đảm Vậy khi xét về hiệulực đối kháng thì C có thứ tự ưu tiên thanh toán cao hơn Ngân hàng B vì thờiđiểm năm giữ phát sinh trước thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 297 BLDS năm 2015, khiBPBĐ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảmđược quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định

của pháp luật Như vậy, nội hàm của khái niệm “hiệu lực đôi kháng” được

32

xác định trong BLDS năm 2015 là “quyên truy đòi tài sản” và “quyên thanhtoán” Tuy nhiên, quyền truy đòi tài sản cũng bị hạn chế trong mối quan hệvới người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 133 BLDS năm 2015.

So với BLDS năm 2005 thì BLDS năm 2015 đã hoàn thiện cơ chế(phương thức) làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba của BPBĐ

Cụ thể là, ngoài cách thức đăng ký, lần đầu tiên BLDS đã quy định một cáchminh thị về một trong các phương thức làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba cua BPBĐ “nam giữ” (hoặc chiếm giữ) TSBĐ Tại khoản 3 Điều

323 BLDS năm 2005 mới chỉ quy định: nắm giữ (chiếm giữ) là phương thứclàm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba của BPBĐ, độc lập và bìnhđăng với phương thức đăng ký là phù hợp và thống nhất với nguyên tắc bảo

vệ “tình trạng hòa bình” của việc chiếm hữu thực tế mà BLDS năm 2015hướng đến

33

Kết luận Chương 1Thế chấp QSDĐ của HGD SDD là hoạt động đóng vai trò quan trọngkhông những có ý nghĩa đối với bên nhận thé chấp, hộ gia đình SDD ma còn

có ý nghĩa đối với nền kinh tế Thông qua hoạt động thé chấp QSDĐ, trướchết thiết lập tạo ra giá trị “kép” trên một thửa đất giúp cho hộ gia đình SDĐvừa có thé tiếp tục khai thác các lợi ích từ đất vừa có được một lượng vốn tương đương giá trị đất để phục vụ cho những hoạt động đầu tư sản xuất, kinh doanh, đời sông của hộ hoặc của doanh nghiệp, cá nhân được hộ gia đình camkết bảo đảm nghĩa vụ Với nguồn vốn lớn tập trung cao và đa dạng đến từ cácTCTD, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân trong xã hội Việc nhận thế chấpbang QSDD của hộ gia đình SDD không chi tao ra sự an tâm cho bên nhậnthé chấp khi chuyền giao vốn mà còn giúp cho các TCTD mở rộng hoạt độngcho vay, thực hiện tốt chức năng luân chuyên nguồn vốn trong xã hội; giúp cho các tô chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình mở rộng quy mô sản xuất, kinh

doanh với hình thức phong phú, đa dạng.

Tuy nhiên, quyền thế chấp và pháp luật điều chỉnh về thế chấp QSDĐcủa hộ gia đình SDĐ ở Việt Nam có những điểm đặc thù, khác biệt so với thếchấp đất đai ở các quốc gia trên thế giới Bởi chúng hoàn toàn chịu sự chỉphối, quyết định bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Điều này đã lý giải vìsao pháp luật nước ta điều chỉnh quan hệ thế chấp theo hướng một mặt vừaghi nhận và bảo đảm quyền tự do thỏa thuận và bình dang cho các bên tham

gia, mặt khác vẫn có những chế định riêng thể hiện sự chi phối, can thiệp sâu

của Nhà nước vào quá trình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch thế chấp QSDD của HGD với tư cách là đại điện chủ sở hữu đối với đất đai Chính vi điều này, đã và đang gây ra những bat cập, khó khăn nhất định trong quá trìnhthực thi pháp luật trong lĩnh vực này, kéo theo đó là sự hạn chế quyền chủ

34