Luận văn thạc sĩ Luật học: Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

dung tai các ngân hàng nói chung Chính vi vậy, em chon dé tải luân van chominh là: "Thể chấp quyên sit dung dat của hộ gia đình, vẫn đề lý luận vàthực tiễn áp dung tại Ngân hàng Thương m

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NỘI

LUẬN VAN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Dinh hướng ứng dung)

HÀ NỘI - NĂM 2019

TRUONG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NỘI

ĐỖ THỊ BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành : Luật dân sự và Tố tụng dân sự

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHAM VĂN TUYẾT

HÀ NỘI - NĂM 2019

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của iêng tôi

Các kết quả nêu trong Luân văn chưa được công bổ trong bat kỳ công

trình nào khác Các số liêu nêu trong luận văn là trung thực, có nguôn gắc rổrang, được trích dẫn đúng theo quy định

"Tôi chịu trách nhiệm vẻ tinh chính xác, trung thực của Luân văn này.

Tac giả luân văn

Đồ Thị Bình

Đổ hoan thánh luận văn thạc sĩ, em đã nhận được sự giúp đỡ tên tinh tirnhiễu cá nhân, tập thể

Trước hết, tôi xin git lời cảm on Thay giáo PGS.TS Pham Văn Tuyết, Khoa Pháp luật Dân sự, Trường Đại học Luật Ha Nội — người đã trực tiếp

hướng dẫn, giúp đỡ tôi hoản thành luận văn nảy

"Tôi cũng xin git lời căm ơn Ban giám hiệu, các Thay giáo, Cô giáo, cáccán bộ thư viện trường Đại học Luật Ha Nội đã tạo điều kiên thuận lợi cho tôi

trong quá trình học tập tại trường va thực hiên Luân văn thạc sĩ

"Mặc dù có rất nhiều cố gắng, nhưng do diéu kiện va thời gian nghiền cứu

còn hạn chế, Luận văn không tránh khỏi những thiếu sút Tôi rắt mong nhân được các ý kiến đóng góp của quý thay cô, quý ding nghiệp và những ai quan tâm đến để tai này để Luận văn được hoàn thiện hơn

Hà Nội, tháng 8 năm 2019

Học viên

ĐỐ THỊ BÌNH

Giấy chứng nhận quyển sử dụng đắt quyển sở hữu nhà ở

và tai sản khác gắn liên với đất

Thương mại cỗ phân

Tổ chức tin dung

MỞ ĐẦU a1 CHUONG 1: MOT SỐ VAN DE LY LUẬN VE QUYEN SỬ DỤNG DAT CUA HOGIA ĐÌNH VÀ THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG BAT CỦA HỘ

GIA ĐÌNH 6

111 Khai quát chung về quyền sử dung đất

LLL Khái niệm quyền sử dung đất

1.1.2 Đặc điểm của quyền sử dung đất

1.2 Tư cách chủ thể của Hộ gia đình

12.1 Hộ gia dinh với tưcách là chủ thé sử dung đắt.

12.1 Chữ thé vác lập, tinee hiện quyền nghĩa vụ cũa hộ gia đình trong các giao dich dân su 10

13 Khái quát chung về thé chấp quyền sử dung đất của hộ gia đình 12

13.1 Khái niệm, đặc điểm thé chấp quyền sử đụng đắt của hộ gia đình 1213.2 Vat trò của thé chấp quyền sử dung đất của hộ gia đinh 15

CHƯƠNG 2: THỰC TRANG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIEN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG ĐẮT CUA HỘ GIA BINH TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CÓ PHAN A CHAU 18 2.1 Thực trạng pháp luật về thé chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình tại.

2.1.1 Chủ thé trong quan hộ thé chấp quyằn sử chang đắt của hộ gia đình 182.1.2 Đối tượng thé chấp là quyền sử dụng đất của các thành viên trong

hô gia đình 25

2.13 Pham vi quyén và nghia vụ của các thành viên hộ gia đình đối vớiquyén sử dung đất của hộ gia đinh: 282.14 Hop đồng thé chấp quyên sử dung đất của hộ gia đình dé đảm báocho khoda vay tat các tổ chức tín dung 31

ngân hàng Thương mại Cổ phan A Chau

2.2.1 Tình hình hoat động cũa ngân hàng Tương mat Có phần A Châu 362.2.2 Một số nhân ãimh đánh giá về việc áp dung pháp luật về thé chấpquyền sử dung đất của hô gia đình tại Ngân hàng Thương mat Cỗ phân AChâu 38

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHAP HOÀN THIỆN PHAP LUAT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUA THỰC THI PHÁP LUAT VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG ĐẮT CUA HỘ GIA ĐÌNH Ở TẠI CÁC TO.

CHỨC TÍN DỤNG s0

3.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các tỗ chức tín dụng ở Việt Nam s0 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thé chap quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam.54 KET LUẬN s0

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHAO

1 Tính cấp thiết của dé tài

Trong nên kinh tế Việt Nam hiện nay, các ngân hàng TMCP giữ một vi trí quan trong với các hoạt động chủ yêu là tiễn tệ, tín dụng và thanh toán

Trong đó, phải kể đến hoạt động tin dung của ngân hang — kênh chủ yêu cung,cấp vén cho sự phát triển kinh tế Hoạt động cấp tin dung đòi hỏi các tổ chức

tín dụng phải yêu câu khách hang thực hiện các biên pháp bão đảm thực hiện nghĩa vụ như cằm cỗ, thé chap, đất cọc Quyên sử dung đất, tài sin gắn liên

với đất luôn được xác định là những tai sản có giá trị lớn, có độ Gn định cao

và ít bị mắt giá tri nên trong các biên pháp bao đăm tién vay này, thé chấp

quyển sử dụng đất, tải sản gắn liên với đất luôn được các tổ chức tin đụng ưu

tiên lựa chọn khi quyết định các biển pháp bảo dam tiến vay.

‘Ngan hang TMCP A Châu đi vao hoạt đông năm 1993 Với nguyên tắchoạt động tăng trưởng phải bén vững, quản lý phải ngây cảng chuyên nghiệp,

thu nhập chính đáng, và lợi nhuận ở mức hợp lý, ngân hảng TMCP Á Châu.

đang từng bước khẳng định vị trí một trong những ngân hàng hảng đầu tại

Việt Nam Tai ngân hàng TMCP A Châu, biên pháp thé chấp quyền sử dung

đất được xem như là biên pháp phổ biển va wu tiên để bão dam cho các khoản.cấp tin dung Trong đó, với đặc thủ nên kinh tế tại Việt Nam những năm.trước, quyền sử dung dat của hộ gia đính lả tai sản thé chấp phát sinh thường

xuyên vả có nhiễu vướng mắc trong quả tinh áp dụng Những vướng mắc này, xuất phát phan nhiều từ những quy đính của pháp luật hiện hành Có nhiều

văn ban pháp luật cùng quy định vẻ van dé trên như BLDS, Luật Dat đai, Luật

kinh doanh bất đồng sản va các văn bản luật trong lĩnh vực ngân hang như

Luật các tổ chức tin đụng, Méi bộ luật quy định những van dé khác nhau củaquan hệ thé chap quyền sử dung dat của hộ gia đình nhưng van còn nhiều quy.định của pháp luật còn chẳng chéo, mâu thuẫn dẫn đến nhiều cách hiểu, cách

dung tai các ngân hàng nói chung Chính vi vậy, em chon dé tải luân van cho

minh là: "Thể chấp quyên sit dung dat của hộ gia đình, vẫn đề lý luận vàthực tiễn áp dung tại Ngân hàng Thương mại Cô phần A Châu", đễ làm

sảng 16 những vẫn để như nêu trên

Mặt khác, trong quá trình công tac tai Trung tâm pháp lý chứng từ - Khu vực Ha Nội thuộc ngân hàng TMCP A Châu tir năm 2016, em đã tích lũy được cho mình những kinh nghiêm cũng như trau déi thêm những kiến thức trong lĩnh vực dân sự nói chung va thé chấp quyển sử dung đắt nói riêng tử đó

có thể đưa ra được những vi du, tinh huồng thực tế đa dang để làm rõ vic ápdụng các quy định của pháp luật vé thé chấp quyền sử dung đất của hé gia

đính trên thực tiễn, các vướng mắc phát sinh nhằm để xuất những giãi pháp khắc phục hoàn thiện các quy đính của pháp luật hiện hành.

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

‘Thé chap quyền sử dụng dat của hộ gia định là van để nhận được nhiều

sư quan têm của các nhà nghiên cửu khoa học pháp lý Cho én nay đã conhiễu công trình nghiên cứu vé chế định thé chấp quyển sử dụng đất nóichung va thé chấp quyền sử dụng đắt của hộ gia đính tại các tổ chức tin dungnúi riêng cụ thể như sau:

- Khóa luận tốt nghiệp “Cac vẫn để vẻ thé chấp và bão lãnh bằng gia trịquyển sử dung dat của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước theo các quy:định của pháp luật đất đai” của Nguyễn Thị Thu, 2002

~ Bai viết "Xác định từ cách chủ thể thành viên hộ gia đình trong định

đoạt quyển sử dụng đất là tài sản chung của hồ" của tác gia Nguyễn Minh

Tuan, Luật học, Số 2/2012

Cac bai viết, công trình nêu trên đã có những đóng gop quan trọng trongnghiên cứu về hộ gia đình vả thé chấp quyền sử dụng dat của hộ gia đình theo

quy định cia BLDS năm 2005 và Luật đất dai năm 2003 Cụ

của TS Trần Minh Tuan về xác định tư cách chủ thể thành viên hộ gia đính,

tal bai viết

tác giã đã phân tích va làm rõ những nguyên tắc để sác định thành viên hồ gia

inh va tư cách chủ thể của những thành viên này khí tham gia vào các quan

‘hé pháp luật dân sự Ngoai ra, tác giả cũng đã chỉ ra nhiễu bắt cập, mẫu thuẫn.của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai trong việc ắc định tư cách chủ thể

của thảnh viên hộ gia đính Mặc di, đây là những bai viết trước khi BLDS

năm 2015 và Luật dat dai năm 2013 có hiệu lực nhưng đều có tính đồng góp

quan trong va lé nguồn tai liện quý báu.

Sau khi BLDS năm 2015 ra đời, thay thé cho BLDS năm 2005, có nhiễu quy định mới vẻ hô gia đính trong các quan hệ dân sự, từ đó có nhiều bai viết,

và công trình nghiên cứu vẻ hộ gia đỉnh như sau:

- Bai viết "Pháp luật về xử lý tai sin thé chấp là quyền sử dụng đất cia

hộ gia đính tại các tổ chức tin dụng ngân hang ở nước ta hiện nay” của Pham

‘Van L.ưỡng, Dân chủ vả Pháp luật, 2019.

~ Bài viết "Thể chấp quyền sử dung đất là tải sản chung của hộ gia đính” Pham Văn Lưỡng, Luật su Việt Nam, Số 5/2018

- Luân văn thạc sĩ: "Pháp luật về thể chấp quyền sử dung dat ở của hộgia đình, cá nhân tại tổ chức tin dung từ thực tiễn Ngân hang Thương mại cổ

phân Kỹ thương Việt Nam”, Pham Minh Đông, 2018

- Luận văn thạc sĩ: “Quyển sở hữu chung của hộ gia đỉnh về quyển sử

dụng đất va thực trang giải quyết tranh chấp quyền sở hữu chung cia hô gia

đính về quyền sử dung đt trên địa bản tinh Sơn La”, Lê Anh Cương, 2018

- Luân văn thạc sĩ: "Pháp luật về quyền sử dung đắt nông nghiệp cia hộ

gia đình, cá nhân”, Ta Thi Vân Anh, 2017

Cac công trình khoa học nếu trên đã có nhiễu đóng gop trong việc

nghiên cứu, phân tích các quy định của pháp luật vẻ quan hệ thé chap QSDĐ,,

quy định về hộ gia đình trong pháp luật dân sw va pháp luật đất đai Tuy

nhiên, chưa có công trình nao tập trung nghiên cứu về tư cách chủ thể của hộ

gia dinh trong quan hệ thể chấp QSDĐ với các TCTD theo quy định của BLDS năm 2015

3 Phạm vi nghiên cứu của đề tài.

Tại luôn văn, thé chấp quyền sử dung đất của hô gia đính được nghiên cứu trong phạm vi quy định của pháp luật dân sự, luật đất đai và các luật khác

có liên quan Đồng thời, thực luôn văn chỉ ra những vướng mắc trong quá

trình thực hiện pháp luật tai ACB để tir đó đưa ra những kiến nghị sửa đổi và

"hoán thiện phép luật.

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

Luân văn hướng tới nghiên cứu quy định của pháp luật vé thé chấp

quyển sử đụng đất của hộ gia đình đặc biết là quy định mới của BLDS năm

2015 về tư cách chủ thể của hộ gia định va thực tiễn áp dung các quy định nay

trên thực tế Do vay, nhiêm vụ mã luận văn cần thực hiện đó 1a

- Trinh bây, va làm rõ những van để lý luận về quyển sit dung đất, thé chấp quyền sử dung đất, hộ gia định sử dung đất va từ cách chủ thể của hồ gia inh khi tham gia vào các quan hệ dân sự.

- Nghiên cứu, phân tích và đánh giá thực trang pháp luật về tu cách chit

thể của hộ gia đình theo pháp luật dân su, thé chấp quyền sử dụng dat của hộ

ia dinh va những khó khăn vướng mắc trong thực tiến áp dụng pháp luật

- Để xuất một số giãi pháp, kiến nghị hoàn thiền các quy định của pháp

Tuất hiện hành có liên quan đến thé chấp quyển sử dụng đất của hé gia đính ở Việt Nam.

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được hoàn thành trên cơ sở sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa Mac ~ Lênin về phép duy vật biến chứng và các phương pháp nghiên

chiêu, so sảnh, phương pháp thông kê, hệ thông hóa,.

6 Những đóng góp của luận văn

Đây lả công trình nghiên cứu về pháp luật vẻ thé chấp quyền sử dụng đấtcủa hộ gia đính và thực tiễn ap dung tại một ngân hàng TMCP cu thể So vớinhững công trình trước đó, luận văn tập trung nghiên cứu về tu cách chủ thể

của hô gia đính trong quan hệ thé chấp với ngôn hang theo quy định của

BLDS năm 2015 thông qua thực tiễn áp dụng pháp luật tại ngân hang TMCP

A Châu Qua đó luận văn có nêu ra phương hướng sửa đổi, hoàn thiện pháp

luật và nâng cao áp dung pháp luật trong lĩnh vực nay.

1.

Ngoài phn cam đoan, mục lục, mỡ đâu, kết luân và danh mục tải liệu tham khảo, nội dung của Luân văn được kết cầu thành 3 chương:

Chương 1: Một số van để lý luận vẻ quyển sử dung đất của hộ gia đình

trúc của luận văn

và thé chấp quyền sử dụng đất của hé gia đỉnh.

Chương 2: Thực trạng pháp lut và thực tiễn áp đụng quy định vẻ thé

chấp quyền sử dụng đất của hô gia đình tai ngân hàng TMCP A Châu.

Chương 3: Phương hưởng, giải pháp hoàn thiên pháp luật và nãng cao

"hiêu quả thực thi pháp luật vẻ thé chấp quyển sử dụng đất cia hô gia đính tại các tổ chức tín đụng.

'CỦA HỘ GIA ĐÌNH VÀ THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG BAT CỦA HỘ

GIA ĐÌNH

111 Khái quát chung về quyền sử dung đất

LLL Khái niệm quyền sử dung đất

Khai niêm “quyén sit dụng đất" được sử dụng lẫn dau tiên được sử dung

tại Luật đất đai năm 1987 trên cơ sở Hiển pháp năm 1980 Tử đó đến nay, triqua nhiêu lên thay thé Hiền pháp và Luật Bat Đai, khái niệm nay vấn được sửdụng dưới chế độ sỡ hữu toàn dan về đất đai Hiền pháp năm 2013 đã khẳngđịnh: “Đất dai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sẵn, ngiỗn lợi ở vùngbiển vimg trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầm

the quản If tài sẵn công thuộc sở hit toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữm và thống nhất quấn If” ` Điều này đã được luật hóa tại Diéu 4 LuậtĐất dai năm 2013: * Đắt dat mộc sở hữm toàn dân do Nhà nước đại điện chai

sở hữm và thông nhất quản ij Nhà nước trao QSDĐ cho người sit đụng đất

theo qup định của Luật này" 2 Theo đó, quyên sé hữu đất dai thuộc về nhân

dân do Nha nước đại điện chủ sỡ hữu và thông nhất quản lý.

'Với các quy đính cụ thể nêu trên của pháp luật hiện hảnh, thì đắt dai là một loại tài sản mả Nhà nước 1a đại diện chủ sỡ hữu với đủ ba quyển năng

quyển chiếm hữu, quyền sử dụng, quyển định đoạt theo quy định của BLDS

Nhu vậy, QSDĐ lá một trong ba quyền năng của quyền sở hữu tải sản Theo

đó, đổi với QSDB được xác định thuộc quyền sử dụng của ai thi người đó có

quyển khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tải săn la đất đai Việctiến hành khai thác, sử dụng đất đai nhằm để hưởng thụ những giá trị do đất

dai mang lại 14 một trong những cách thức chỉ phối của người có quyền sử

dụng đất, nhưng quá trình thực hiện quyền sử dụng đất phục vu cho lợi ich

Điệu S3 in phap am 2013

Chỉ những các cả nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nha nước cho phép sử dụng

đất, giao dat, cho thuê

người sử dụng đất hợp pháp Đây là cơ sở để trao cho họ những quyển vàngiữa vụ pháp lý cu thé trong quá trình khai thác QSDĐ Tuy nhiên, quyền sử

dụng đất luôn phụ thuộc vào sự cho phép của Nha nước với tư cách là đại điện chủ sở hữu Với tư cách là đại điên chủ sở hữu vẻ đất đai, Nhà nước không trực tiếp sit dụng đất ma giao cho các tổ chức, hé gia đình, cá nhân sử

thông qua các hình thức pháp lý khác nhau mới là

dụng én đính lâu dài nhưng Nha nước không lâm mát đi quyển sử dụng đắt

đai của mình Nhà nước thực hiện quyển của chủ sé hữu bằng phương thức: giao

đất cho các chủ thé sử dụng dat dai theo những điều liên, nguyên tắc do pháp luậtquy định và tiến hành kiểm tra, giảm sắt việc tuân thủ và thực hiện ấy

Tuy nhiền, nếu chỉ xem xét quyển sử dụng đất như mét quyển năng được

tách ra tử quyền sở hữu đất dai thì chưa day đủ QSDĐ còn được coi là mộttải sản ma luôn đi lién với đất dai — một loại bat đông sản, vi vây được coi la

bat động sin QSDĐ là một đối tượng của giao dịch, khi ma người sử dung

đất có quyên: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tăng cho, thé chap, góp vốn bằng quyên sử dụng đết theo quy định của Luật

‘Dat dai Đồng thời, giá trị của QSDĐ được xác định theo giá dat, diện tích đấtcủa từng khu vực cụ thé

"Trong phạm vi nghiên cứu về quan hệ thé chấp quyển sử dụng đắt của hộ

Gia đình, tac giả đưa ra khái niệm về quyển sử dụng đất như sau: “ Quyển siedung đất id quyền khai thác các thuộc tính cô ích của đất đai thông qua việc

Nhà nước là đạt diện chủ số hữmt toàn dân trao cho các chủ thé

thức giao đắt, cho thuê đắt và công nhận quyén sử dụng đất

Co thể nói: “quyên sử dụng đất” là một sự sáng tao pháp lý nhằm thực

"hiên sỡ hữu toàn dân vẻ đất dai ở nước ta và cũng như là mét công cụ pháp ly

để giúp Nha nước thực hiện được quyền năng chủ sở hữu của minh

'Với tinh chất là một trong ba quyền năng của quyển sở hữu va đất đai

Quyên sử dung đất có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, quyền sử dung đất có tính han chế, không aay đủ được thểhién ở những điễm cơ ban sau

- Người sử dung đất không có đây đủ quyên năng như đôi với đại diện

chủ sở hữu về đất dai là Nhà nước Quyển năng sử dung dat của Nhà nước phat sinh dua trên cơ sỡ Nha nước a đại diện chủ sở hữu đất dai nên quyển sử

dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn vả không bị ai hạn chế Đồi với người sửđụng đất được Nhả nước giao đất, cho thuê đắt, cho phép nhận chuyển quyển

sử dụng đất hoặc công nhận quyển sử dung đất phụ thuộc vào ý chí của Nhànước Quyển sử dụng đất của họ bị hạn chế vé diện tích, thời hạn, muc đích

sử dụng đất,

- Không phải bat cứ người nảo có quyền sử dung đất hợp pháp cũng có

quyển chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thé chap,

‘bdo lãnh, thừa kế góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định Vi

du: theo quy định của Luật dat đai Năm 2013 thì tổ chức kinh tế được nha

nước cho thuê đất theo hình thức tra tiến hing năm thi chỉ có quyển bán, thé

chap, bảo lãnh, góp vốn bang tải sản thuộc sở hữu của minh gắn liên với đấtthuê ma không được thực hiện các quyển chuyển nhượng, thé chap, bảo lãnh,

góp vin bằng quyền sử dụng đốt thuê

- Không phải với bat cử loại đất nảo người sử dụng đất cũng có đủ

những quyển năng đã được nêu trên Theo quy định của pháp luật Bat đai thi chi có những người sử dung at theo hình thức giao đắt trả tién sử dụng đất va thuê đất theo hình thức thuê đất tr tiễn một lẫn cho cả thời gian thuê thi được

hưởng day đủ các quyền đã nêu trên

Người sử dụng đất không thể tự minh thực hiện quyết định moi van đểphát sinh trong qua trình sử dung đất ma phai tuân theo quy định va ý chí củaNhà nước Ví dụ, trong trường hợp người sử dung dat được Nhà nước giao.đất và đã được công nhận quyền sử dụng dat thi người nay phải sử dung dattheo đúng mục dich Nếu sử dụng đất sai muc đích là làm trai các quy định

của pháp luật va bi thu hồi lại quyền sử dụng đất đã được cấp.

1.2 Tư cách chủ thể của Hộ gia đình.

12.1 Hồ gia dinh với tư cách là cin thé sứ dung đất

Quan hệ dân sự của hô gia đình có quả trình lich sử phát triển xuất phát

từ chế đồ sản xuất tập trung, được pháp luật thừa nhận và đã trở thành tậpquán của người Việt Nam Có thé nói, hộ gia định 1a chủ thể đặc biệt trong

pháp luật dân sw Việt Nam nói chung và đóng vai tro quan trọng trung đời

sống dan sư đặc biệt là trong các giao dich dân sự có đổi tượng là quyển sử

viên gia đình bao gồm vợ, chồng cha mẹ dé, cha mẹ nuôi, cha đương, me Xế,

cha mẹ vợ, cha me chẳng con đã, cơn môi, con riêng của vo hoặc chẳng, con

đâm, con rễ anh, chi, em cùng cha me, anh, chi, em cig cha khác mẹ, anh,cht, em cùng me khác cha anh rém em rễ, chi dâu, em đâu của người cing

cha me hoặc citag cha khác me, cũng me Khác cha, ông bà nội, ông bà ngoại, châu nội, chắn ngoại, cô di, chủ, câu, bác ruột và chẩn ruột”

Khai niệm gia đính và thành viên gia đính rộng hơn, bao trim lên khái

niêm hộ gia đỉnh Bởi, chỉ có những gia đính có tài sản chung để hoạt đôngkinh tế chung trong quan hệ sử dụng đắt, trong các hoạt động sản xuất nông,

lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực kinh doanh khác do pháp luật quy định mới được coi là hộ gia đính tham gia vào từng quan hệ pháp luật đó

Đôi với hộ gia đính sử dụng đất, đây là trưởng hợp đặc thù áp dung choquan hệ pháp luật về dat đai Hộ gia đình trong quan hệ pháp luật Dat đai là:

“những người có quan hệ hôn nhân, huyét thống, nuôi dưỡng theo quy dinhcủa pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chang và có quyền sử dungđắt chung tại thời điểm được Nhà nước giao đắt, cho thuê đất, công nhân

quyén sử dung dat’? Như vậy, luật đất đai

đã quy định rõ những ai là thành viên gia đính được coi là thảnh viên của hồ gia định sử dụng đất Theo đó, không phải bắt kỹ thành viên nảo cia gia đỉnh cũng sẽ là thành viên của hô gia đính sử dụng đất, mà chi có những người

quyén sử dung đất: nhận ciny

cũng sống chung tai thời điểm hộ gia đình được Nha nước giao đất, cho thuêđất, nhân chuyển nhượng quyển sử dụng đất và công nhân quyền sử dung đấtmới có quyền và nghĩa vụ đổi với quyển sử dụng đất Trường hợp thành viên

ia dinh được sinh ra sau hoặc chết trước thời điểm được Nhà nước Nhà nướcgiao dat, cho thuê đất, công nhân quyển sử dụng đất, nhân chuyển quyển sitdụng đất cũng không được coi 1a thành viên của hộ gia đính trong quan hệ đắt

đai Việc xác thành viên của hộ gia đính str dụng đất có ý nghĩa quan trong

khi thực hiện các giao địch liên quan đến quyển sử dụng đất của hộ gia đình.12.1 Chai thé xác lập, thực hiện quyén nghĩa vụ của hộ gia đình trong

các giao dich dân swe

Chủ thé hộ gia đính được chỉnh thức ghi nhân tại BLDS năm 1995 Tiếpđến, BLDS năm 2005 ra đời không có nhiễu thay đổi mang tinh đột biển, bô

Thuần 29 Diu} Luật De nina 2013

luật nay vẫn kế thừa toàn bộ những quy định vé hộ gia đình cia BLDS năm.

1995 Tuy nhiên, ở thởi điểm hiện tại, cách thức nhìn nhận về chủ thể hộ giainh được quy định tại BLDS năm 2015 đã có những thay đổi mang tính bướcngoặt BLDS được Quốc hội thông qua không thửa nhận tư cách chủ thể của

hộ gia đình Hồ gia đính không phải là chủ thể tham gia vào các giao dich dân

sự nói chung và các giao dich dân sự vẻ quyển sử dụng đất nói riêng Hộ gia inh thực hiện các giao dịch dân sự thông qua các thánh viên của hô gia đỉnh

Tay thuộc vào từng quan hệ cụ thé ma thành viên của hé gia định được xác

định bao gém những ai Đôi với những giao dich dân sự vẻ quyển sử dụng đất, thành viên của hộ gia định sử dung đất được zác định theo quy định của Luật đất đai

“Trước khi BLDS năm 2015 được thông qua, có rất nhiều quan điểm khácnhau về tư cách chủ thể của hộ gia dinh Có quan điểm cho rằng cẩn thiết phảiquy định hộ gia đình la một chủ thể dan sự do:

_Một là hộ gia đính là một thực thé đang tén tại trong xã hội và tham gia

vào nhiễu quan hệ pháp luật dân sự và cũng xuất phát từ các đặc thủ kinh tế,

văn hóa, gia đình va lich sử nước ta, việc quy định hộ gia đính là một chủ thể

sẽ tránh tình trang mâu thuẫn, thiêu thống nhất trong các quy đính của phápluật dân sự về hộ gia đính liên quan đền pháp luật chuyên ngành khác

Hat là các đổi tượng của giao dịch dân sự là tai sin chung cla hộ gia

đình rat phổ biển như: nha ở, quyển sử dụng dat, sản phẩm hang hóa do công

sức đóng góp của các thành viên hộ gia đình sản xuất tạo ra

Tuy nhiên, tại BLDS năm 2015, hộ ga dinh không được thừa nhên là một

chủ thé để tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự là vi các lý do sau đây:

"Thứ nhất, hô gia đình rét khó xem xét như một chủ thể thống nhất vì hồgia đình luôn có sự thay đổi biển động (gia đình có người mắt, có người sinh,

có người nhập khẩu, cắt khẩu, )

"Thứ hai, khi coi hô gia đính lả một chủ thé thi viéc ắc định trách nhiệm

dân sự phải thuộc vé hộ gia đỉnh Tuy nhiên, trên thực tế, người thực hiện trảch nhiêm dân sự lả các thành viên trong hồ.

"Thứ ba, Khi giải quyết tranh chấp những quan hé dân sự có mét bên chitthể là hộ gia đình tại Tòa an rất khó khăn vì không có hộ gia đính là nguyên

đơn hay bi đơn dân su.

"Như vay, hộ gia đính không có từ cách chủ thể trong các quan hệ pháp

luật dân sự nói chung va các quan hệ dân sự về quyển sử dung đất nói riêng

'Việc xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng dat căn cứ vào quy định của

luật đất dai và các luật có liên quan.

13 Khái quát chung về thé chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

13.1 Khái niệm đặc điễm thé chấp quyền sử dung đắt của hộ gia đìnhDưới phương dién ngữ nghĩa, “thé chấp” la động từ dùng dé chỉ việc

“Giao tài sin làm tin để được vay tiên, thường với số tién tương đối lớn” *Còn theo Số tay Thuật ngữ pháp lý thông dung do Nhà xuất bản Giáo dục ấn

‘hanh năm 1966 thì “Thế chap tài sản (dân sự) là Việc bên có nghĩa vụ dimgtài sản hoặc những giấy tờ có giá tri tài sản thuộc quyền sở him của minh để:bảo adi thực hiện nghĩa vụ đổi với bên có quyền "°

"Trong pháp luật thực định, thé chấp tài sản được quy định tai BLDS năm.

1995, BLDS năm 2005 vả tiếp tục được quy định tại các Điểu từ Điều 317

đến Điêu 327 BLDS năm 2015 như sau: "Thể chép tài sản là việc một bên(sam đây gọi là bên thế chấp) đìmg tat sản thuộc số hữu của mình đỗ bảo đảm

thực hiện ng]ĩa vụ và không giao tài sẵn cho bên kia (sau đây got là bên nhận

thé chấp)” Chế định về thé chấp tải sin được quy định trong BLDS năm

2015 là sư kế thửa, hoàn thiên những nổi dung được được những BLDS trước.

6 ghỉ nhận

]BụosrBỗn ng Vit N3 Ví Hos -Thổngtă xin 1999, 134

Co thé thấy, tai mỗi giai đoạn nhất định, quy định về “thé chấp tai sản”

đã có những thay đỗi nhưng tưu chung, biện pháp bao dim thực hiện nghĩa vụnay có một số đặc điểm pháp lý nổi trội như sau:

- Thể chấp tai sản là biện pháp bao đảm thực hiên nghĩa vụ mang tinh

truyền thống trong pháp luật dân sự Việt Nam và được giao kết bởi bên thé

chấp va bên nhân thé chấp

-Vé mặt nguyên tắc, tai sản thé chấp thuộc sở hữu của bên thể chấp

nhưng nghĩa vu được bảo đảm theo biện pháp bao dm thực hiện nghĩa vụ thé

chap tai sản có thé thuộc vé bên thứ ba

- Bên thé chấp không chuyển giao tai sản thé chấp cho bên nhận thé chấp(đây là đặc điểm nổi trội của biện pháp bão dam bằng hình thức thé chấp tai

sản) Bên nhận thé chấp không được phép giữ tải sin thé chấp mà chỉ có quyền giữ các giấy tờ liên quan đến chứng minh quyển sở hữu tài sản thé

chap Các bên cũng có thé giao tai sản thé chấp cho bên thứ ba gitr

‘Thé chấp quyên sử dung đất là một dang của thé chấp tai sản với tài sin

đặc tiệt là “quyển sử dụng dat” Luật đất đai năm 2013 đã ghỉ nhân các quyển

năng cu thể về chuyển quyền sử dung đất của người sử dung dat, bao gồm:quyển chuyển đổi, quyên chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyên cho thuê lai,quyền thửa kế, quyên tăng cho, quyền góp vốn bằng quyên sử dung đất và đặc

biệt là quyên thé chấp quyền sử dụng đất

‘Voi tính chat đặc biệt của tai sản thé chap là quyền sử dung dat, thé chapquyền sử dung đất có những đặc điểm như sau:

Thứ nhất, tài sin thé chấp không thuộc sở hữu của người thé chấp

Người sử dụng đất được Nhả nước trao quyển sử dụng đất thông qua hình

thức cấp giây chứng nhận quyên sử đụng đất và được chuyển quyên sử đụng.đất trong thời han giao đất Vì vay, trong thể chấp quyên sử dung đất, tai sin

thể chấp không phải là dat đai (vat) ma là quyên sử dung đất

‘Trt hai, thé chấp QSDĐ không phải là hình thức chuyển QSDĐ Khi kýkết hợp déng thé chấp QSDĐ, bên có tai sản thé chấp (Bên thé chấp) chỉchuyển giao giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, ma không chuyển.giao QSDĐ về mặt thực tế để bên nhận thé chấp chiếm hữu vả nằm giữ, cũng,

như khai thắc giá trị của QSDĐ.

Thứ ba, thé chap quyền sử dụng đất tuân theo trình tu thũ tục, chat chế.Bai, QSDD là tai sản có giá trị lớn, tiém ẩn nhiều xung đột vẻ lợi ich giữa các

‘bén liên quan khi tham gia giao địch Do đó, so với việc thé chấp các loại tài

sản khác thi thé chấp QSDĐ được pháp luật quy định chất chế, nghiêm nghất

hơn BLDS hiến hanh va Luật Bat dai 2013 quy đình rất chỉ tiết vé từng vẫn.

để khi các bén thiết lap giao dich thé chấp QSDĐ tir Điều kiên bên thé chấp,điều kiện QSDĐ thé chấp cho đến hình thức hợp đồng, quyển và nghĩa vu củacác bên trong hợp đồng, đăng ký giao dich thể chắp QSDĐ, zử lý QSDĐ

Thứ ne, do tính chất đặc thù của QSDĐ đất lả một tai sin đặc biết nên việc thé chấp QSDB không chỉ tuân theo các quy định vẻ thé chấp tai sin của

Bộ luật dan sự năm 2015 mà còn phải phủ hợp với các quy định của pháp luật đất dai và những văn ban luật chuyên ngảnh khác như Luật kinh doanh bat đông sản, Luật Nhà ở,

Thế chấp QSDĐ của Hô gia đỉnh ở nước ta mang những nét đặc trưngriêng xuất pháp từ tư cách chủ thể của hộ gia đính được thể hiện như sau:

Mt là về chủ thé thé chấp, hô gia đình ban thân nó không phải là mộtchủ thé của quan hệ thé chấp Các quyển va ngiĩa vụ được thực hiện thông

qua các thảnh viên của hộ gia đình Các thảnh viên viên này được xác định trên cơ sở luật chuyên ngành quy định của Luật Bat đai năm 2013

Hat là về đối tượng thé chấp là quyền sử đụng đất chưng của hộ giadink, Điều 212 BLDS năm 2015 quy định vẻ tai sin chung của hộ gia đính, đó1a khối tai sản do các thành viền của cả hộ tao lập nền trong quá trinh tiến

hhanh các hoạt động kinh tế chung hoặc là tai sản được hình thành theo quy

định khác của pháp luật Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tai sẵn chung của hộ gia đính do các thành viên của hộ gia đính théa thuận

13.2 Vai trò của thé chấp quyền sử dung đất của hô gia ainh

"Thế chấp là một trong những biên pháp bão đầm thực hiện nghĩa vụ dân

su được quy định trong Bộ luật dân sư Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự gop phan rat lớn trong việc hạn chế các tranh chap phát sinh, bảo vệ sự antoán va ôn định của hệ thống ngân hang và bão vé tối da quyển lợi của bên cóquyển trong các giao lưu linh tế, dân sự, làm cho quyền ay được thực thi trênthực tế một cách cao nhất Trong đó, thé chấp quyển sử đụng dat là biện pháp

ma các tổ chức tin dụng nói chung và các ngân hang thương mại nói riêng ưu.tiên áp dung nhằm ngăn ngừa và hạn chế tới mức thắp nhất những ri ro cóthể sảy ra trong hoạt đông cho vay của minh, bao dim cho việc thu héi vốn vàlãi suất vay

Co được như vay, là do thé chấp quyền sử dung đất của hô gia đính có những vai trở sau:

- Déi với hoạt động sản xuất và phát triển kinh tế

"Thế chấp QSDĐ nói chung va thé chap QSDĐ của hô gia đỉnh nói riêng

để vay vin cho hoạt động đầu tư, kinh doanh là cơ hội tốt nhất cho các nha

đầu tư giải quyết được yêu tổ đầu vào của quá trình sản xuất Vai trò của thể

chấp QSDĐ đổi với các nha đầu tư không chỉ được biểu hiện ở khia cạnh lánh

tế là giãi quyết nhu cầu về vốn như đã nêu trên, mà chúng còn phát huy tacđụng trong việc thúc đây người vay vén trả nợ tiên vay Việc tư nguyện thực.hiện ngiĩa vu trả ng trước tiên l nhằm đáp ứng của bên cho vay theo những

thöa thuên và cam kết trong Hợp đồng thé chấp Đối với kinh tế hộ gia đình,

đặc biệt là các h ở nông thôn thi thé chấp QSD mang ý nghĩa thiết thực đểgiải quyết các nhu cầu phát triển kinh tế gia đính Trong trường hợp này, sự

ghi nhận của pháp luật cho phép người sử dụng dat được thé chấp để vay1à một giải pháp inh hoạt để mỡ rộng kênh huy động vốn cia người dân

- Đỗi với các tổ chức tin dung:

"Thế chấp QSDĐ lá biện pháp bảo đảm nhằm lam giảm rủi ro cho hoạtđộng cấp tin dụng của ngân hàng Hoạt động tin dụng lé hoạt động cơ bản ciangân hang, đem lại nguồn thu chủ yếu của các ngân hang thương mại Tuynhiên, van dé ma các ngân hang thương mại đang phải doi mat 1a rủi ro tin

dụng Ri ro tin dung là rủi ro phát sinh do khách hang vay không thực hiện

đúng các điểu khoản của hợp déng tin dung, với biểu hiện cụ thể lả khách

hang châm trả nợ, trả nợ không đây đủ hoặc không tra nợ khi đến hạn các

khoản gốc và lãi vay, gây ra những tổn thất vẻ tài chính va khó khăn trong

hoạt đông linh doanh cia ngân hang, trong trường hop nghiêm trong hơn có

thể lam cho hoạt động kinh doanh của ngân hang bị thua lỗ, thậm chỉ la pha

sản ngân bảng Xuất phát từ đặc thù nguôn vốn cho vay là nguén vốn huy đông là chủ yêu nên hấu hết các TCTD đều dự tính trước rủi ro sảy ra, tuy

nhiên trên thực tế thi không phải lúc nào bên cho vay cũng kiểm soát được sii

ro đó Vì vây, sư an toàn đố với moi khoản vay là vẫn dé cân được xem sét trước tiên, Việc cho vay có thé chấp QSDĐ không ngoài mục đích ngăn ngừa

‘va giảm thiểu những tốn thất va rũi ro có thể xảy ra đổi với bên cho vay

- Déi với cả nhân, hộ gia đình sứ đụng đắt:

‘Thé chap QSDD lả biện pháp bao đảm có lợi cho cả bên thé chấp vả bênnhận thé châp Trong khi các ngân hàng khí nhận thé chap QSDĐ thi có thégiảm thiểu rũi ro thi các cá nhân, hộ gia dinh khi thé chấp quyền sử dung đất

‘van có thể tiếp tục sử dụng, khai thác lợi ich từ đất đai cùng với đó lả cơ hội

được tiếp cân với nguồn vốn vay Cũng chính vi lý do này mả biện pháp thé

chấp quyền QSDĐ luôn được wu tiên áp dung và là biện pháp bảo đảm phổ

biển tại các TCTD đặc biệt là các ngân hing TMCP như hiện nay.

TIỂU KET CHƯƠNG 1:

Tại chương 1, luên văn đã chỉ ra những vấn để mang tính lý luận vềquyển sử dung dat, hộ gia đình sử dung dat, tư cách chủ thé của hộ gia định

vả thé chấp quyền sử dung đất của hộ gia định Luận văn đã nêu ra quyền sửdụng đất là một quyền được tách ra từ quyển si hữu đất đai mà Nhà nước là

đại điện chủ sé hữu Chỉnh vì vậy, quan hệ thé chấp quyên sử dung đất cũng

có những đặc trưng và được pháp luật diéu chỉnh riêng biệt Luận văn cũng đã

chi ra khái niêm hô gia đính sử dung đất được quy định theo luật Bat đai vàquy định vé tu cách chủ thể của hộ gia định theo pháp luật dân sự Thể chapquyển sử dung đất nói chung va thé chap quyền sử dụng dat của hộ gia đính.núi riêng có vị trí va vai trò quan trong trong phát triển kinh tế - xã hội hiện

nay Tuy nhiên, so với những quan hệ dân su khác, quan hệ dân sự thé chấp

quyển sử dung dat của hộ gia đình có nhiều điểm riêng biệt, và có tính chất

phức tạp cần được nghiên cửu va kam rổ

Co thé thay, việc xem xét một số van dé lý luân nay, là tiên dé để nâng

cao hiệu qua áp dung pháp luật trong thực nói chung va trong hoạt đồng thé chấp tại các tổ chức tín dụng nói riêng Những nội dung được tình bay tai

chương | la tiến để để đi sâu vào tim hiểu, nghiên cứu, phát hiện những.'vướng mắc, bat cập của quy định pháp luật hiện hành va thực tiễn áp dung thé

quyển sử dung đất của hô gia đỉnh tại Ngân hang TMCP A Châu trong Chương 2, để từ đó đưa ra Phương hướng, giãi pháp hoàn thiên pháp luật va nding cao hiệu quả thực thi pháp luật tai Chương 3

CHƯƠNG 2: THUC TRANG PHÁP LUAT VÀ THỰC TIEN AP DỤNG QUY ĐỊNH VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT CUA HỘ GIA BINH TẠI NGÂN HÀNG THUONG MẠI CO PHAN A CHAU

2.1 Thực trạng pháp luật về thé chấp quyền sử dung đất hộ gia đình tại các ngân hàng Thương mại cé phan.

3.1.1 Cini thé trong quan lệ t quyén sử ding đắt của hộ gia đình:

‘Theo quy định tại Khoản 1 Điểu 317 BLDS năm 2015 thì: “ Thể chấp tàisản là việc một bên (san Ady gọi là bên thé chấp) dimg tài sẵn thuộc sở hiacủa minh a bảo đảm thực n ngiĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sax đập got là bên nhãn thé chấp)" Như vay, thé chap tai sản nói chung và

thể chấp quyền sử dung đất của hộ gia đỉnh nói riêng la một quan hệ pháp luậtdân sự, trong đó có sự tham gia của các chủ thể bao gồm: bên thé chap và bên

nhận thể chấp,

~ Bén nhận thé chấp

‘Theo quy định tại điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Bat đai năm 2013 thi

hộ gia định, cả nhân có quyên: “Thế chấp quyén sử dung đất tại tổ chức tin

“mg được phép hoại đông tại Việt Nam tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá

nhiên theo quy đmh của pháp luât” Như vay, theo quy định của pháp luật

hiện hành, bên nhân thé chấp trong quan hệ thể chấp quyển sử dung dat của

hộ gia đình có thể là các TCTD đang hoạt động tại Việt Nam hoặc là các cánhân hoặc tổ chức kinh tế khác Có thé thay đây là quy định ma các nha làm.luật đã cổ gắng dim bao quyền và lợi ich thiết thực cho người sử dụng đất đặc

biết là hộ gia đình, tao điểu kiên cho họ có nhiêu cơ hồi hơn trong khai thác

các nguồn vốn từ những chủ thé khác nhau để dau tư cho hoạt động sản xuất,

kinh doanh Tuy nhiên, trên thực t áp dung pháp luật, quan hệ thé chấp chủ

‘yéu phát sinh giữa bên nhận thể chấp la các TCTD tại Việt Nam

Khoan 1 Điểu 4 Luật các TCTD năm 2010, sửa đỗi, bổ sung năm 2017

quy định về tổ chức tín dụng như sau: “Tổ ciưứ tin đụng là doanh nghiệpthực hiện một một số hoặc tat cả các hoạt động ngân hàng Tổ chức tin dingbao gôm ngân hàng tổ cinức tin dung phi ngân hàng, tỗ chức tài chính vi md

Và cui tin dung nhiên dân” Pháp luật quy đính về nhiều loại bình TCTD khác

nhau nhưng đều phải có đặc điểm chung đều là các pháp nhân hoạt động theo.Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã vả thực hiện một hoặc một số hoạt

đông ngân hàng như nhận tién gửi, cấp tin dụng, cung ứng dich vụ thanh toán qua tai khoản,

Củng với sự da dang của các loại hình tổ chức tin dụng là sư da dangtrong các quan hệ thé chap quyền sử dung dat Tuy vậy, chủ thể phổ biến nhất

trong quan hề thé chấp quyển sử dụng đất của Hộ gia đính phải kể đến loại hình ngân hàng TMCP Ngân hang TMCP là một loại hình ngân hang thương

mại được thành lập, tổ chức đưới hình thức Công ty Cổ phan căn cứ vào.Khoản 1 Điểu 6 của Luật các tổ chức tin dung năm 2010, sửa đổi bd sungnăm 2017 Đây là loại hình tổ chức tin dụng hoạt động hiệu quả nhất tại Việt

‘Nam vào thời điểm hiện tại, chính vì vậy, các quan hệ thé chấp với một bên chủ.thể la các ngân hàng TMCP cũng diễn ra sôi động va gia tăng nhanh vẻ số lượng

“Đối với bên th é chấp là hộ gia đình sử dung đất:

Điều 101 BLDS năm 2015 quy đính như sau

“1 Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức Rhác không có tư cách_pháp nhân tham gia quan lệ dân sư thì các thành viên của hộ gia đình tỗ hợptác, 16 chức khác Không có he cách pháp nhân là chủ thé tham gia xác lập,

thực hiện giao dich dân sw hoặc tiy quyền cho người dat diện tham gia vác

lập, thực hiên giao dich đân sie Việc tiy quyền phd được lập thành văn beintrừ trường hợp có thöa timận khác Kht có sự thay đổi người đại diện thi phảithông báo cho bên tham gia quan hệ đân sự biết

Trường hop thành viên của hộ gta đình tỗ hợp tác, tỗ chức khác không

có te cách pháp nhân tham gia quan hê đân swe không được các thành viên

khác ty qui chit thé của quan hệlàm người đại dién thi thành viên a đân sự do minh xác lập, tiực hiện.

2 Việc xác dint chủ t ia quan lồ dân se có sue than gia cũa hộ gia

inh sử đụng đất được thực luện theo quy định của Luật đắt đan

‘Theo quy định tại Điều luật nảy, hộ gia đình không có tư cách chủ thé,

việc thực hiện các giao dich dân sự thông qua các thành viên hô gia đính

Trong quan hé thé chấp quyên sử dung dat, hô gia đình được xác đính căn cử

vào Khoản 29 Điêu 3 Luật Bat đai năm 2013 như sau: “H6 gia đồnh sử cung

đất ia những người có quan hệ hôn nhân, ingất thông, nuôi đưỡng theo quyđinh của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống cinng và có quyền sirdung đất chung tat thời điễm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, côngnhận quyền sit dung đất; nhân chayén quyền sử đụng đắt

Nhu vậy, căn cit vào quy đính của pháp luật hiện hành, thành viên cia

hộ gia đính — chủ thể trong quan hệ thé chấp quyền sử dung đất được xác định căn cử vào các tiêu chí

Thứ nhất, các thành viên phải có quan hệ hôn nhân ingễt thông, nuôi

“ưỡng

Quan hệ hôn nhân là quan hệ giữa vo chồng sau khi kết hôn Quan hệ

huyết thống là quan hệ giữa những người cùng dòng máu, ngiĩa là những

người cing một gốc sinh ra (có cing cha vả/hoặc mẹ ban đâu), Quan hệ nuối

dưỡng phát sinh giữa cha, me đổi với con (bao gồm cả con nuôi, con riêng,con rễ), giữa con đối với cha me (bao gồm cả cha me nuôi, cha đượng, mẹ ké,

cha/me chẳng, cha/me vợ) Giữa ông/bà nôi, éng/ba ngoại va chau với nhau, giữa anh, chi em với nhau, giữa cô di chú bác ruột và cháu ruột với nhau Mối

quan hệ nay được zác định trên cơ sở mồi quan hệ giữa từng cá nhân trong

gia dinh với nhau chứ không phải mỗi quan hệ với chủ hồ Những quan hệ nay được điểu chỉnh bõi Luat hôn nhân và gia đình năm 2014 và các văn bản

thưởng dẫn liên quan như Nghị định số 126/2014/NĐ-CP và Thông tư liên.tích số 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP) Ngoài ra, đối với quan

hệ nuối con nuôi, còn được điểu chỉnh bởi Luật nuôi cơn nuôi năm 2010, Nghĩ định số 19/2011/NĐ-CP ngày 21/03/2011 của Chính phủ quy định chi

tiết thi hanh một số điều của Luật Nuôi con nuôi và Thông tư số BTP ngày 27/6/2011 của Bộ Tư Pháp vẻ việc ban hành và hướng dẫn việc ghỉchép, lưu trữ, sử dụng biểu mẫu nuôi con nuôi đã được sửa đổi, bd sung một số

12/2011/TT-điên theo Thông tư số 24/2014/TT-B TP ngày 29/12/2014 của Bộ Tư Pháp)

Thứ hat, các thành viên phải dang sống chung tại thới điểm được Nhànước giao đất, cho thuê đất công nhân quyén sử dung đất nhận cimyễnquyén sử dung đất

Hiên nay, để sác định các thảnh viên của hộ gia dinh có đang sốngchung hay không ta chi có thể căn cứ vao hộ khẩu của hộ gia đình đó Vì số

hộ khẩu là căn cử sắc định địa chỉ thường trú cũng như số lượng người cũngsinh sông với nhau theo Điêu 18 Luật Cư trú năm 2006 được sửa đỗi, bd sung

năm 2013: "Đăng ký thường trú là việc công dân đăng lý nơi thường trú của

minh với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cơ quan nàp làm thủ tục.đăng ký thường trú, cấp số hộ Rhẫu cho ho” Ngoài lay hộ khẫu của hộ giainh làm căn cứ để sác định số lượng thảnh viên hộ gia đính thì còn phải xemxét dén thời điểm hô gia đính được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, côngnhận quyên sử đụng đất hay nhận chuyển quyền sử dụng dat Tử nội dung của.điều luật, chúng ta có thể thấy các cả nhân sống chung và có quan hệ hôn

nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy đính của pháp luật vẻ hôn nhân và

gia đính nhưng vẫn không phải là thành viên cia hộ gia đỉnh sử dung đất nêunhư người đó đã chuyển đi trước hoặc nhập vảo sau thời điểm được Nhả nước

sử dụng đất Tuy nhiên, việc xác định thời điểm Nha nước nước giao đất, chothuê đất, công nhân quyên sử dung dat hay nhận chuyển quyền sử dụng dat latất khó khăn do thực tế sử dung đất của các hô gia đính rất phức tap và cũngkhông có văn bản pháp luật nao hướng dẫn cụ thể về van để trên Thực tế apdung pháp luật, chỉ có thể căn cứ vào thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền.

sử dung đất, quyền sở hữu nhà 6 va tai sản khác gắn liên với đất để sác địnhthảnh viên hộ gia đình Theo hướng dẫn tại Điểm 4 Phan III Giải đáp một số.vấn để nghiệp vu số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 cia Téa án Nhân

dân tối cao vẻ việc xác đình thành viên của hộ gia đình có quyển sử dung đất

việc xác định thành viên hộ gia đỉnh sử dụng dat có thể vào “hô sơ cấp giấyching nhân quyền sử dung đất" cụ thé như sau:

“- Thời điễm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền

sử dung đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhânquyén sử dung đất; nhận chuyễn quyền sử dung đất

~ Vide xác định ai ia thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hỗ sơ cấpgiấp ching nhận quyền sử đụng đất Trường hop can thiết, Tòa cm có thé yêucầm Uy ban nhân dân có tham quyên cấp giấy chứng nhân quyên sử dung datxác định thành viên hộ gia đình tại thời điễm cấp gidy chứng nhận quyền sử:dung đất dé làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tô tung với he

cách là người có quyén lợi, ngiữa vụ liên quan

Tuy nhiên, với quy định đính tại Khoản 29 Điều 3 Luật Dat dai 2013 thi mới chỉ ac định được những ai có quyển sử dụng đất, chứ chưa phải là căn

cứ để xác định những ai là chủ thé của quan hệ về quyền sử dung đất Bởi vichủ thể của quan hệ dân sự về quyền sử dung đất phải hội đủ hai yêu tổ đó là

có quyên sử dung đất hợp pháp và phải có năng lực chủ thể trong quan hệ đó

Do đó việc xác định chủ thé của quan hệ dân su có sự tham gia cia hộ gia

đính phải căn cứ vào những quy định của Bộ luật dân sự, Ludt hôn nhân và gia định.

Năng lực chủ thé của cá nhân theo quy định của BLDS năm 2015 bao

gầm năng lực pháp luật và năng lực hành vi Điều 16 BLDS năm 2015 nêu rõ

“Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khã năng của cá nhân có quyền

ân sự và ng)ữa vụ dân sue" Trong khi đó, năng lực hành vi là “kid năng của

cá nhân bằng hành vi của minh xác lập, tiực hiện quyền, nghia vụ dân sự”

theo Điều 19 BLDS năm 2015 Thành viên cia hộ gia đình có QSDĐ là cá nhân khi tham gia vào quan hệ thé chấp QSDĐ thì cẳn có năng lực hành vi

Co thé nói, độ tuổi chính la thước do để xác định năng lực hành vi của chitthé Theo quy định tại Điêu 20 BLDS năm 2015 thi: “1 Người thánh miền là

người từ đi mười tám tudt tro lên 2 Người thành niên cô năng lực hành vi

dân sự đây đi, trừ trường hop quy định tại các điều 22, 23 và 24 cũa Bộ luậtnay.” Theo quy đính tại Điều luật nay, người đủ 18 tuổi trở lên có quyền tự

minh sắc lập, thực hiên tắt các các giao dich trừ những người bị mất nang lực hành vi dân sự, người có khó khẩn trong nhận thức va lam chủ hành vi, người

bí hạn chế năng lực hanh vi dân sự Với những nhóm người nay, giao dich dân sự, đặc biết là giao dich về thé chấp quyển sử dung đất được thuc hiện thông qua người giém hộ hoặc người đại diện theo pháp luật

Đôi với những người chưa thành niền Điều 21 BLDS năm 2015 quy định như sau: "Người chuea thành nién là người chưa đi 18 tuỗi ” Trong quan hệ thể chấp quyển sử dụng đắt, cân quan tâm đến những người chưa thành niền

thuộc các nhóm tuổi như sau,

- Đồi với người chưa đủ sảu tuổi và người từ đủ scm tuổi đến chưa atmười lăm tuổi: Những giao dịch liên quan đến quyển sử dung dat nói chưng

và giao dich vé thé chấp quyên sử dụng đất nói riêng của nhỏm người trong

đô tuổi nay sẽ được thực hiên thông qua người đại diện hợp pháp của người

đĩ Như vay, ta khơng on xem xét đến ý chi cia người chưa đủ mười Lim

tuổi khi giao kết hợp đồng thể chấp Tuy nhiên, khi người đại diện thực hiện

giao dịch thé chấp QSDĐ thi phải xem xét đến quyển và lợi ích của những

người thuộc nhĩm tuổi nảy Quan hệ thé chấp khi được xác lap để vay vốn thimục đích thé chấp tài sản để vay vén phải vì lợi ich của những người chưa đủmười lãm tuổi theo quy đính tại Điêu 134 BLDS năm 2015: “Dat điên là việc

cá nhân, pháp nhân (sau đây got chung là người dat diện) nhân danh và vì lợi Ích cũa cá nhân hoặc pháp nhân khác (san Ady got clung là người được đại diện) xác lập, thc hiện giao địch dân si

- Déi với người từ đủ mười lăm tuổi đến chua đủ mười tám tuổi, khoăn 4Điều 21 BLDS năm 2015 quy đính như sau: “Người từ đi mười lăm mỗi đồnchưa Git mười tắm tudt tự mình xác lập, thực hiện giao dich dân sự trừ giaodich đân sự liên quan đến

dân sự khác theo quy dinh của pháp luật phải được người đại diện theo pháp

động sẵn đơng sản phi đăng ký và giao dich

“mật đồng ý” Duong như nhĩm người nay đã cĩ thể giao kết tất cả các loại

giao dịch ngoại trừ những giao dịch liên quan đến bat động sin va động sản phải đăng ký va các giao dich dân sự khác phải cĩ sự đồng ý của người đại điện theo pháp luật Quy định của BLDS năm 2015 phù hợp với quy đính tại theo quy đính tại Khoản 2 Điều 77 Luật Hơn nhân và Gia đình năm 2014

“Con từ đủ 15 tuổi đến đưới 18 tudi cĩ quyền định đoạt tài sản riêng trừ.trường hop tài sản là bắt động sản, đơng sản cĩ đăng i quyền sở hữm, quyén

sử áng hoặc đìng tài sẵn dé kinh doanh thi phải cĩ sư đồng ÿ bằng văn bảncũa cha me hoặc người giảm hộ” Người từ đũ mười lãm tuơi đến đưới mườitám tuổi hồn toan cĩ thể cĩ nhận thức để dua ra quyết định vé phan tải san

của mình trong khơi tải sản chung của hộ gia đình dưới dự giám sát va đẳng ý

của người đại diện Người đại điện theo pháp luật ph: cĩ văn bản ding ý đểnhĩm người nảy thực hiện giao dịch vẻ thé chap hoặc trong trường hợp can

đạt sự thiết, người đại điên theo pháp luật sẽ cùng ky tên vao hợp đồng bi

đẳng ý của minh.

‘Nhu vậy, các chủ thể tham gia vào quan hệ thé chấp quyển sử dung đấtcủa hộ gia đình bao gồm bên nhân thé chấp 1a các tổ chức tin dung và các cá.nhân, tổ chức kinh tế theo luật định vả bên thé chấp là các thành viền của hộ

gia đính sử dung đất Trong đó, thành viên cia hộ gia đính là chủ thể trong

quan hệ thé chấp QSDĐ phải là những người có quyền sử dung đất theo quyđịnh của Luật Dat đai đông thời có tư cách chủ thể theo quy định của BLDS.'Việc xác không đúng hoặc không đủ thành viên hộ gia đính - chủ thé của hợpđông thé chap có thé dẫn đến hợp đồng thé chap võ hiệu gây thiệt hai và rủi ro

cho các bên đặc biết là bên nhân thé chấp Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác

định các thành viên của hộ gia đình sử dung đất được quy định tại nhiều vn

‘ban pháp luật khác nhau như Lut đất đai, Luật Hôn nhân va Gia đình, Luật

Hồ tich, , một số quy định của pháp luật còn chưa thông nhất và rổ ràng Vì

vay, việc xác định thành viên hộ gia đình gặp rat nhiều khó khăn vả chưa có

sư thông nhất áp dụng trên thực tế.

2.1.2 Đối tượng thé chấp là quyền sử dung đắt của các thành viên trong

Tài sẵn do các thành viên đông góp, cùng nhau tao lập niên và những tài sản

khác được xác lập quyền số hữm theo quy đmh của Bồ luật này và luật khác

có liên quan

Nhu vậy, theo quy đính tại BLDS năm 2015 thi tai sin chung của hộ gia dink la ti sản là tai sản do các thành viên của hộ gia định cing tham gia tạo lập nên và các tài san khác được ác lập quyén sở hữu theo quy định của pháp

luật Tải sản chung của hộ gia đính trên thực tế thường là quyển sử dung đất,

nhà ở, công trình xây dưng, Trường hợp các thảnh viên hé gia đình được.

thừa kế, tặng cho riêng muốn nhập chung vào khối tải sin của hộ gia đính

cũng được xem là tải sản chung của hộ gia đình.

Quyên sử dung đất là tài sản chung của hộ gia đình có thể

nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nha nước giao có

thu tién sử dụng dt, cho thuê đất trả tién thuê đất một lần cho cả thời gianthuê, được Nha nước công nhận quyển sử dung đất, đất nhận chuyển đổi,nhận chuyển nhương, nhận tăng cho, nhận thừa kẻ Hộ gia đính str dung đất

co quyển thé cp QSDĐ thuộc sỡ hữu chung của c hộ theo quy đnh tạ bid

điều kiện được quy đính tai Điều 188 Luật Dat dai năm 2013 như sau:

dung đất

g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 nhưng cần thỏa man các

Thứ nhất, đất đã được cap giây chứng nhận quyền sử dung đất (trừ

trường hợp người được thừa kế quyền sử dụng đất khí có đủ diéu kiện cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất) Từ năm 2009 đền nay, đổi với moi loại

đất, nha 6 và tai sản khác gắn liễn với đắt khi có đũ điều kiện theo quy định

của pháp luật, người sử dung đất sẽ được cấp giấy chứng nhận do Bộ Tài

thống nhất và được áp dụng

trong phạm vi ca nước với tên gọi: “Giây chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển

sử hữu nhà ỡ và tài sản khác gắn lién với đất” (Sau đầy gọi tất là giấy ching

nhân), Giấy chứng nhân là chứng thư pháp lý để Nha nước sác nhân quyển sitdung đất, quyên sở hữu nba ở, tai sản khác gin liên với đất hợp pháp của người có

QSDĐ, quyển sỡ hữu nhà ở và quyền si hữu tải sin khác gin liên với đất Thông

qua việc cấp giấy chứng nhận, Nha nước có thể quản lý đất đai

nguyên và Mỗi trường phát hành theo một

‘Tint hai, dat không có tranh chap Khi ngân hang TMCP nhận thé chap

QSDD không nằm ngoài mục đích phòng ngừa rồi ro, tao cơ sở pháp lý cho việc thu hồi vốn vay sau nay trong trường hop bên vay không trả được nợ theo thỏa thuận Do đó, ngay từ khi thé chấp, bên thể chấp phải cam kết đất

không có tranh chấp nhằm bao dam tính hợp pháp của quan hệ thé chấp và

‘anh bên thứ ba tham gia tranh chấp QSDĐ thể chấp với ngân hing Đây

không chi là điều kiên riêng đổi với QSDĐ đất trong quan hệ thé chấp ma làđiều kiện quy định chung của QSDĐ trong tắt cả các giao dich về QSDĐ diễn

ra trên thi trường, Hiên tại pháp luật chưa cỏ quy định cụ thể thé náo là đấtkhông có tranh chấp Thực té, dat không có tranh chấp được hiểu la tại thờiđiểm thé chấp, QSDĐ của bên thé chap không có bat kỳ khiéu kiện hay batđẳng, mâu thuẫn với chủ thể nào khác UBND xã, phường, thi tran là cơ quan

có thẩm quyển xác nhận vẻ tinh trang dat không có tranh chấp Trong trường.hop QSDĐ néu cỏ xây ra tranh chấp thi mọi giao dich, trong đó cé giao dich

thé chấp QSDB sẽ không được thực hiện cho đền khi tranh chấp đó được giải

quyết xong bởi cơ quan Nha nước có thẩm quyển Đây cũng là điều kiện can

thiết và đời hồi bên nhận thé chấp khi thiết lập giao dich phải thân trong và

tim hiểu kỹ công vé tinh trạng thực tế của QSDĐ nhằm đảm bảo cho giao dich

được thực hiện an toán, phòng tránh rủi ro có hiệu quả hon.

Thứ ba, quyển sử dung đất không bi kê biên để bảo dim thí hành án.QSDB của bên thé chấp bi kế biên để dm bao thi hành án nghĩa là QSDĐ.nay đã là tai sản dé đăm bao cho việc thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ về

tải sản của bên thé chấp Do vay, khi đó nếu tiếp tục để QSDĐ nảy là đối tượng của quan hệ thé chấp đảm bảo cho một ngiĩa vụ vẻ tài sản khác thi

nguy cơ sẽ phát sinh tranh chap là điều tat yêu xảy ra Trước khi quyết đínhcho vay, ngân hàng cần thiết phải làm việc với UBND xã, phường, thị trin,chi nhánh văn phòng đăng ký đất dai nơi có đắt để xác minh,Nếu QSDĐ đã

‘bi kê biên để bão đâm thi hành án, thì ngân hang có quyền tử chối nhận thé

chấp QSDĐ đó Quy định nay là hop lý vả tao cơ sở pháp lý an toan đối với

‘bén nhận thé chấp QSDĐ trước khi quyết đính cho vay.

Thứ tư, đất còn trong thời han sử dụng đất Thể chấp QSDB là một

phương thức người sử dụng đất thực hién quyển, nghĩa vụ của minh đổi với

QSDD Do vay, thé chấp QSDĐ phải tuân thủ theo nguyên tắc sử dụng đất

ma pháp luật ân định trên Khi đó, bến thé chap chi được thé chap QSDĐ.thuộc quyển sử dụng hợp pháp của minh tại ngân hàng TMCP để dam bảo

ngiữa vụ trả nợ cho mình hoặc cho bên thứ ba trong thời han sit dung đất Khi

tiến hành nhận thé chấp QSDĐ dé đảm bảo nghĩa vụ của bên vay, căn cứ vàothời han sử dụng đất, ngân hang định giá QSDĐ thé chấp tương ứng với thờigian sử dung đất con lại để xác định mức cho vay hợp lý, xác định thời han

cắp tin dung cho phù hợp

"Như vậy, QSDB là đổi tượng trong quan hệ thé chấp của hộ gia đính với TCTD đặc biết là với ngân hàng là tài sản chung của các thành viên hộ gia inh, Ngoài ra, còn cần phải théa mẫn các diéu kiện được quy định theo pháp

luật đất đai để đảm bão quyên va lợi ich hợp pháp của các bên, tránh những,tranh chấp va rũi ro phát sinh trong quan hệ pháp luật vẻ quyển sử dung đất

nói chung va quan hệ thé chấp QSDĐ nói riêng Ngoài ra, việc xác định tải sản chung của hô gia định có ý nghĩa rắt quan trong trong việc xác định trách nhiêm của hộ gia định khi tham gia các quan hệ pháp luật dân sự, đặc biệt là quan hệ thé chấp với ngân hang

3.13 Pham vi quyễn và nghĩa vu của các thành viên lộ gia dink đối vớiquyén sử dung đất của hộ gia đình

Hồ gia đình tham gia vào các quan hệ dân sự thông quan việc thực hiện,

xác lập của các thành viên hộ gia đình để dim bao lợi ích chung của cả hồ

“Xuất phát từ quy định đó, có thé thay, những thảnh viên của hộ gia đình chịu

‘ach nhiệm đổi với quan hệ dân sự mã ho tham gia theo quy định tại Điều

103 BLDS năm 2015.

“L Nghia vụ dân sự phát sinh từ việc tham gia qua hệ dân sự cha hộ

gia đình, t6 hợp tác, tổ chức khác không có he cách pháp nhân được bảo đấmtiực hiện bằng tài sản chung của các thành viên

2 Trường hop các thành viên không có hoặc không đi tài sản chung đãthực hiện ngiữa vụ chung thì người có quyền có thé yên câu các thành viênthực hiện nghĩa vụ theo qny dinh tạ Điều 288 của Bộ luật này

3 Trường hop các bên không cô tha thuận, hop đẳng hợp tác hoặc luật

*hông có quy Ảnh khác thi các thành viên chin trách nhiệm dân sự guy đmh:

tại khoản 1 và khoản 2 Điều này theo phân tương ứng với phần đóng góp tàisản của mình, nễu không xác định được theo phần tương ứng thi vác đìnhtheo phần bằng nhai

‘Theo quy định tại Điều luật này, trách nhiệm của hộ gia đính được thựchiện bằng tải sản chung của cả hộ, néu tải sản chung của cả hô không đủ để

thực hiên nghĩa vu chung của hộ thì các thành viên phải chiu trách nhiệm liên

đới bằng tài sẵn riêng cia mình BLDS trước đây thừa nhân từ cách chủ thể

của hộ gia đính, do đó, trách nhiệm tai sản của hộ gia đính la trách nhiệm vô hạn thi theo quy định mới của BLDS năm 2015, trách nhiệm của hô gia đính 1ä trách nhiệm của các thành viên hộ gia đính theo théa thuận, hoc theo phản đồng góp vào tai sản chung trong trường hợp không thỏa thuận được thi theo

các phn bằng nhau Đây là một điểm tiến bô của BLDS năm 2015 khí đã quy

định rõ phản trách nhiệm của cäc thành viên hộ gia đính Trong rất nhiều trường hop, mét người đã thực hiện toàn bô nghĩa vụ thay cho cả hộ gia định thi có quyển yêu cầu những người có nghĩa vụ liên đới khác phải thực hiện phân nghĩa vụ liên đới của hô với minh Nhưng BLDS trước đây lại không có quy định về phan ngiấa vụ liên đới của các thành viên hộ gia đính Do đó,

không xác định được phẩn ngiấa vụ liên đói của các thánh viên còn lại như

dấn đến tranh chấp giữa các thành viên trong hồ Quy định tại

khoản 3 Điểu 103 BLDS năm 2015 đã phan nao tháo g@ được những vướng

mắc như trên Tuy nhiên, BLDS năm 2015 không quy định cụ thể vẻ tráchnhiệm của những thanh viên hộ gia đã đủ 15 tuổi có năng lực hảnh vi dan sự,thành viên chưa đủ 15 tuổi, thành viên đã đủ 15 tuổi nhưng không có khả

năng nhân thức hành vi Vi vay, khi thực tế phát sinh trách nhiệm của hô gia thế nào nên

đính thì rất khó xác định các thành viên néu trên cỏ phải dùng tài sản riêng

của mảnh để chịu trảch nhiệm liên đới hay không Trong trường hợp nay,

pháp luật cn có quy định tat c& các thành viên của hô gia đỉnh đã thành niền

hay chưa thảnh niên déu phải liên đói chju trách nhiệm trả nợ bằng tải sẵn

chung và tai sản riêng của mình theo quy định tại Điểu 288 BLDS năm 2015 Trong quan hệ thé chap QSDĐ với ngân hàng, các thành viên của hồ gia

đính là một bên chủ thể tham gia hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia

ác lâp, thực hiện Việc ủy quyển nay phải lập thành văn ban, trừ trường hop

có théa thuên khác, Trường hợp thành viên của hộ gia đính tham gia vao quan

hệ dân sự nói chung và quan hệ thé chấp quyển sử dụng đất nói riêng makhông có ủy quyên làm người đại diện thi thành viên đó là chi thể của quan

hệ do minh xc lập thực hiện Tại khoản 2 Điều 138 BLDS năm 2015 vé Đại

điện theo ủy quyên thi: "Các thảnh viên hộ gia định, tổ hop tác, 16 chức khác

không có te cách pháp nhân cô thé thöa thiên cứ cá nhân, pháp nhân khác

dai điện theo ty quyền xác lập, thực hiện giao địch dân sự liên quan đến tàisản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có

tte cách pháp nhân” Tuy nhiên, quy đính tại điều luật nêu trên đây lại chưa thực sw phù hợp khi quy đính các thành viên hộ gia đính “cit” người đại điện theo ủy quyển vì quan hệ nay không phải lả quan hệ chấp hành, điều hành thường gắn với quan hệ hành chính Quan hệ ủy quyền của các thảnh viên cia

hộ gia đính phải được hiểu la quan hệ dân sự mang tính chất tự nguyện Cothể thấy, cơ chế ủy quyền của các thành viên hô gia đình là một điểm mới.

trong quy định của BLDS năm 2015 Quy đính nảy hoàn toàn phủ hợp với

thực tiễn áp dung vả phủ hợp với tinh thần của BLDS năm 2015 khi không.coi hộ gia đính 1a một chủ thé khi tham gia véo các quan hệ dân sư nói chung

và quan hệ thé chấp quyền sử dung đất nói riêng, Các BLDS trước đây quy

định đại dién giao địch của hô gia đính là chủ hộ Chủ hộ là đại điện của hộ

ia dinh trong các giao dich dân sự vì lợi ích chung của hô Với quy định như vây, gây ra nhiều bat cập trong quá trình áp dụng vì rat khó zác định giao địch

ảo là vi lợi ích chung của cả hô gia đính Trong nhiễu trường hợp, chủ hộ

‘mang tai sin chung của hộ gia đính di giao dich vì mmc đích cả nhân, điều nay không chỉ gây thiệt hại cho lợi ích của các thành viên khác của hộ gia đỉnh mà

còn phát sinh nhiều mâu thuẫn trên thực tế và khó giải quyết

Như vậy, có thé thay, từng thảnh viên của hộ gia đình đều phải chịu

‘rach nhiệm trong phạm vi phân tài sản của mình trong khối tài sản chung của

cả hộ Từng thành viên của hộ gia đình có thé tự minh tham gia vào các giao dich dân sự nói chung và quan hệ thé chấp quyển sử dụng đất nói riêng hoặc tủy quyển cho một thảnh viên khác tham gia theo quy định của pháp luật

3.14 Hop đồng thé chấp quyén sử dung đất của hộ gia đình dé đâm báo

dung đất là sự théa thuận giữa các bên, theo đ người sử đụng đất chuyễnđỗi, cimyễn nhượng cho tims, cho timê lại, tăng cho, thé chấp, góp vin quyền

sử dụng đất hoặc thực hién quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho

bên Ma, bên kia thực hiện quyền ng]ữa vụ theo hop đẳng với người sử dung đất” Như vây, hop đồng thé chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình là sư

thöa thuận giữa bên thé chap là các thành viên của hồ gia định và bên nhận

thé chấp thường là các tổ chức tin dung đặc biệt la các ngân hang TMCP đểthực hiện các quyền và nghĩa vụ của các bên.

~ Về ciui thé ky kết hợp đồng thé chấp

+ Bên thé chấp: Chủ thể của hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất của

hộ gia dinh 1a các thành viên của hơ gia đính theo quy định của Luật đất dai

vả cĩ day đủ năng lực chủ thể theo quy định của BLDS năm 2015

+ Bên nhận thé chap: Đổi với ngân hang TMCP là tổ chức tín dụng nhân.thể chấp, hop đồng thé chap phải đo người đại diện theo pháp luật của tổ chức

hoặc người được người đại diện theo pháp luật ủy quyền hợp pháp,

~ Về hình tinte hợp đồng thé chấp quyền sit dung đắt của hộ gia đinh:

Khoản 2 Điều 117 BLDS năm 2015 quy định về điều kiện cĩ hiệu lực của mốt giao dich dân sự phải tuân thủ vẻ mặt hình thức Trong khi đĩ, Luật

Đất đai năm 2013 quy định tai Điểm a Khoản 3 Điểu 167 như sau: “Hopđồng cimyễn nhương tăng cho, thé chấp, gĩp vốn bằng quyên sử dung đắt,quyền sử dung đắt và tài sản gắn iiễn với đất phải được cơng chưng hoặc

chứng tực, trie trường hợp kiah doanh bắt động sản quy đmh tại điểm b

*hộn này ” Như vay, theo quy định của pháp luật hiện hành, đổi với các giao

dich dân sự vé QSDĐ nĩi chung và hop đồng thé chap QSDĐ nĩi riêng thi cả

BLDS năm 2015 va Luật đắt dai năm 2013 đền quy đính giao dich phải thơng qua hình thức hợp đồng bằng văn bản Bên cạnh đĩ, hợp ding thé chấp

QSDĐ phải được cơng chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức cĩ thẩm

quyền Đây lä những quy pham cĩ tính chất mệnh lệnh hay cịn được goi la quy phạm bất buộc Đây cũng là quy đính phù hợp với xu hướng chung của pháp luật thé giới trong việc điều chỉnh những giao dich cĩ đối tương là tải sản cĩ giá trị lớn.

Tiếp theo thủ tục cơng chứng vả chứng thực thi giao địch chuyển quyển

sử dụng đất chi được coi là đã đạt được mục đích khí đã hồn tat thủ tục đăng