Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn áp dụng tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

NGÔ MINH ĐỨC

PHAP LUẬT VE CHO THUÊ DAT DE THỰC HIEN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VA THỰC TIEN ÁP DỤNG TẠI

THÀNH PHÓ LẠNG SƠN, TĨNH LẠNG SƠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội, 2020

LỜI CAM BOAN

Tôi xản cam đoan đây là công trình nghiền cứu khoa học độc lập của riêng tôi

Các kết quả đã được néu trong Luận văn chưa được công bổ trong bat kỳ công tìnhảo khác

Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rổ rằng, được nghiên cửu,

chon lọc va trích dẫn đúng theo quy định.

Tôi sản chiu trách nhiệm về tỉnh chính xác vả trung thực của Luận văn này.

“Hà Nội, ngày 20 tháng 8 năm 2020Học viên thục hiện

NGO MINH DUC

LỜI CẢM ƠN

‘Dé hoàn thành luận văn này, tác giả đã nhân được sự giúp đổ, cung cấp tải liệu, sự chỉ bảo tân tình của cô giáo hướng dẫn là PGS.TS Nguyễn Thị Nga, các cán Đô tại Trung tâm Phát triển quỹ đắt, Phong Tài Nguyên và Mỗi trường thành phố

Lang Sơn, Sử Tải nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Son, Trung tâm thư viện TrườngBai học Luật Hà Nội Em san git lời cảm ơn chân thành nhất và sự giúp 48 quý báu

Do bị ảnh hưởng bởi diễn biển phức tạp của đại dich Covid-19 và đặc thù

nhiệm vụ công tác đảm bảo an ninh trên địa ban thành phổ Lang Sơn nên dù đã hết

sức cố gắng trong việc thu thập tài liễu vả tim tòi, nghiên cứu nhưng do thời gian.

nghiên cửu va nguồn tải liêu có han, cùng với những hạn chế của bản thân tác giả,Luận văn chắc chắn khó tranh khỏi những khiếm khuyết cần được xem xét, chỉnh

sửa để có thé van dụng hiệu quả vào thực tiễn Em mong nhận được sự phê bình và gop ý của Cô giáo hướng dẫn, các thay, cô va các nha khoa học cùng bạn bẻ ding

nghiệp để công trình khoa hoc nay được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Lang Sơn, ngày 20 tháng 8 năm 2020Học viên thục hiện

NGÔ MINH ĐỨC

Tài nguyên va môi trườngUỷ ban nhân dân.

Lời cam đoan

LY LUẬN VE CHO THUÊ ĐẮT VÀ PHÁP LUAT VE CHO THUÊ DAT BE THUC HIEN CAC DỰ AN BAU TƯ.

iif’ yess

1.1 Khai niệm va đặc điểm của cho thuê đất

1.2 Lý luận pháp luật về cho thuê đất đề thực hiện dự án đầu tr

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tr

1.22 Cơ cầu

-1.23 Vai trò của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tr 1.24 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cho thuê đất để

thực hiện các dự án đầu ar =

'CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VỀ CHO THUÊ DAT bE Taye HIEN CÁC DỰ ÁN BAU TƯ VÀ THỰC TIEN ÁP DUNG PHÁP LUAT VỀ (CHO THUÊ ĐÁT ĐÈ THỰC BIEN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI THÀNH PHO LANG SON, TINH LANG SƠN.

2.1 Thực trạng pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu or 2.1.1 Căn cứ và điều kiện cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tr

2.1.2 Các hình thức cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tr :

2.1.3 Chủ thể được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu or

2.1.4 Thời hạn cho thuê đất để thục hiện dự án đầu tự.

2.15 Trình tự, thủ tục vi thẳm quyền cho thud đất để thục hig dyn đần tr 39

2.1.6 Quyền và nghĩa vụ của chủ thé được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện -48

dự án đầu tư :

gn các dự án đầu tr2.2 Thục tiến áp dụng pháp luật về cho thuê đất để thực

tại thành phố Lạng Son, tinh Lang Son : 43 2.2.1 Tổng quan tình hình cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Lang Sơn, tinh Lang Sơn giai đoạn từ 2015 đến tháng 6/2020 43

2.2.2 Những kết quả đạt được và nguyên nhân 48

2.23 Những khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân

CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT,

NANG CAO HIỆU QUA ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CHO THUÊ DAT BE THYC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐÀU TƯ.

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luậtcho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư : 583.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho thuê đất để thục hiện các dự án đầu tr $7

3.2.1 Các giải pháp mang tính tổng thé

3.2.2 Các giải pháp cụ thé cần triển khai thực hi

3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật cho thuê đất để thực hiện

3.3.1 Hoàn thiện công tác quy hoạch đât dai theo hướng sử dựng."hình thức cho thuê đất để thục hiện DAĐT

3.3.2 Thục hiện chính sách thu hút đầu tr bình đẳng giữa các loại hình doanh:nghiệp trong hoạt động cho thuê đất để thục hiện DAĐT

3333 Đây mạnh công tác tuyên tuyền, phd biển giáo dục pháp luật về đt da,pháp luật về cho thuê đất để thục hiện các DAĐT một cách sâu rộng, toàn diện

gin với nhiệm vụ bảo vệ môi truờng bền vững 62

vỀ cho no thuê đất đễ thực hiện DAĐT phục vụ phát triển kinh tế-xã hội.

DANH MỤC TAI LIEU THAM KHẢO

1 Tính cấp thiết của đề

at đai là nguồn tai nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là nguồn lực quan

trọng đối với mỗi quốc gia, dân tộc trong sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội, 1a điểu kiên để xây dựng hệ thống cơ sở ha ting dim bảo vững chắc nén quốc phòng,

an ninh, chủ quyển của mỗi quốc gia, dân tộc Trong sự nghiệp đựng nước và giữnước, đất dai được thể hién trên phương điện lãnh thd, chủ quyền của dân tộc VietNam qua các thời kỳ Trong giai đoạn phát triển kính tế, xã hội hiện nay, Bat đai là

điểu kiên vô cùng quan trong để Đảng, Nhà nước và người dân thực hiện thẳng lợi sự nghiệp phát triển kánh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, lý tưởng xây dựng một

nước Việt Nam giảu manh, công bằng, dân chủ, văn minh

Để quản lý, sử dung có hiệu quả nguồn lực nảy, đã có rat nhiều các quy định pháp luật cụ thể vé việc quản lý, sử dụng đất theo các quy định pháp luật hiện hanh ma người đại điện la Nha nước Tại điều 53, Hiển Pháp năm 2013 nêu rõ: Dat đai, tải nguyên nước, tải nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu từ quản lý là tai sin công

thuộc sử hữu toàn dén do Nha nước đại diện chủ sở hữu và thông nhất quản lý

Trong giai đoạn phát triển hiện nay, vai trò của Nhả nước trong công tác

quân ý, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên Bat dai là yêu tổ quyết định trong việc

sử dung hiệu quả nguồn lực nay vào sự nghiệp phát triển kinh tế sã hội Hiệu quả

công tác quản lý đất dai của Nha nước góp phan nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thu

‘hut đâu tư đổi với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dung dat, tăng nguồn thu cho ngân sách nha nước để phục vụ các nhiệm vụ củng có quốc phòng, an ninh, đảm phát triển kinh tế, xã hội Giao đất, cho thuê đất là hai

phương thức trao quyển sử dụng đất từ Nhả nước đối với người sử dụng đất chủbao an sinh, phúc lợi xã hộ

yên, cơ bản va quan trọng trong hoạt động quản lý nha nước vẻ đất dai Phương thức nay thé hiện vai trò của Nha nước với tư cách la chủ sở hữu đại diện Quyết

định trong pham vi vén dat của quốc gia và ở từng dia phương được trao cho ai,

nha đầu tư nao để khai thác va sử dung Thông qua hai phương thức nay, quyền sử

dung đất của người sử dung dat đã được ic lấp và thực hiện trên thực té, trong đócó quyền sử dụng dat của nha đâu tự.

‘Voi sự giới han của phương thức giao đất cho đâu tư kinh doanh chỉ bo hep

ở lĩnh vực nha ở và kết câu ha ting ngbia trang, nghĩa địa trong quy đính của pháp,luật dat dai hiện hành thì phương thức cho thuế đất lại đã và đang trở thành phương

thức chủ yến, được các nhà đầu tư lựa chọn và áp dụng, wu tiên hang đầu trong việc tiếp cân đất đai để thực hiện các hoạt động déu từ kinh doanh béi tính đa dạng của mục đích đầu tư, của phương thức tr tién linh hoạt và sự chủ động vẻ việc lựa chọn phương thức thuế đắt nào cho phủ hợp nhất với mục đích và ý 46 của nhà đâu

tư Theo đó, cho thuê đất đã và đang lé hoạt đồng được áp dụng thường xuyên, liền.

tục ở các địa bản trong cả nước dé nhà đâu tư có đất thực hiện các hoạt đông đầu

Thành phố Lạng Son lé một trong những thành phố cửa ngõ thuộc vùng biển.

giới phía Bắc được đánh giá 14 thành phổ biến giới năng động bac nhất, có tắc độ

tăng trưởng kinh tế cao, với nhiêu điều kiện thuận lợi để thu hút dau tư, phát triển anh tế, xã hội Đặc biết, nằm trong khu vực kinh tế cửa khẩu với tinh Quảng Tây —

Trùng Quốc nên việc thu hút đâu từ của các doanh nghiệp được chính quyển cáccấp đặc biệt quan têm nhấm nâng cấp cơ sở hạ ting, chỉnh trang bộ mắt đô thi, giiquyết viếc làm cho người dân trên địa bản thành phổ, cũng cổ quốc phòng an ninh

Một trong những chủ trương quan trong trong chính sách thu hút đâu tư phát triển kính tế, xã hội của UBND tinh Lạng Sơn là vẫn dé cho thuê đất để thực hiền dự án

đâu tư trên địa ban thảnh phổ Lang Sơn, góp phân xây dựng bộ mắt hiện đại củathành phố Trong những năm qua, van để cho thuê đắt đã được chính quyền các cấpthực hiện nghiêm túc theo pháp luật vé đất đai quy định tại Luật Bat Đai năm 2013,

các cơ quan chức năng đã lam tốt công tác ra soát, thẩm định các nội dung có liên quan hoạt động cho thuê đất theo trình tự, thủ tục pháp luật, tham mưu, dé ra các

giải pháp quan trong đổi với định hướng cho thuê đắt, đồng thời giải quyết kip thời

các vẫn để nay sinh từ thực tiễn hoạt động cho thuế đất, chưa để xây ra các tình

hình phức tạp liên quan an ninh trét tự, an ninh chính trị trên địa bản liên quan dén

nôi dung cho thuê đất Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, van để cho thuê đất đầu tu để thực hiện dự án trên địa bản thành phổ Lang Sơn còn tén tại một

số bắt câp, han chế: Việc cho thuê đất không hiệu quả, điện tich đất cho thuê lớn

hơn so với năng lực, nhu câu sử dung đất của chủ đầu tr dẫn đến lãng phí tài nguyên đất trong thời gian dai (YD: Dự án Sân Golf Hoàng Đông năm 2018); việc

thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ đối với người dân có liên quan dự án chưa được gidi

quyết đứt điểm, có nơi con xảy ra tranh chap giữa các hộ dân với nhau va giữa các hô dân với du án, gây khó khăn cho công tác triển khai dự án của chủ đâu tư (VD: Due én sản phẩm nông nghiệp cũa Công ty Cánh Đông Vàng năm 2020) Ngoài ra,

việc nhận thức và áp dụng đúng đắn các quy định của pháp luật hiện hành vào giãi

quyết các nội dung liên quan vấn để cho thuê đất còn nhiên bắt cập dẫn đến hing

fhing trong áp dụng pháp luật của các cơ quan chức năng khi giải quyết Mặt khác

về góc độ lý luận vả thực tiễn pháp luật để nghiên cứu, giải quyết đúng quy định pháp luật va hiệu quả đổi với vẫn dé cho thuê dat để thực hiện dự án đâu tư trên địa bên thành phổ Lạng Sơn chưa có công trình nghiên cứu cụ thể vé vẫn để này.

Vi vậy, xuất phat từ thực tiễn tinh hình va ý ngiĩa việc nghiên cứu sẽ góp,phản nâng cao nhân thức ly luân, thực tiễn của bản thân để van dụng hiệu quả vàonhiém vụ công tác Công an tham mưu giải quyết, đảm bảo an minh nông thôn, đôtháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn áp dụng tại thành phố Lạng Sơn, tinh Lạng Sơn”.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong xu thé hội nhập vả phát triển hiện nay của thành phó Lạng Sơn nói

thi trên địa ban thành phố Lang Son, tác giả lựa chọn, nghiên cứu để tải *

tiếng và Việt Nam nói chung, van để thực hiện pháp luật vẻ cho thuê đắt để thực hiện dự án đâu tư có ý nghĩa rất lớn đổi với nhiêm vụ phát triển kinh tế, xã hội ‘Vide nghiên cứu, vận dụng đúng dan các quy định pháp luật về cho thuê đất là yêu cầu cấp thiết đôi với yêu cầu thực tiến Do vay đã có nhiễu công trình nghiên cửu về van dé này với nhiều cách tiếp cận khác nhau, có thể kể ra một số công trinh

nghiền cửa như.

- Luân án tiến i, Viên nba nước va Pháp luất "Pháp luật vé hình thức giao

đất có thu tiên sử dụng đắt” của tác gid TS Nguyễn Quang Huy (năm 2008)

- Luận án tiến sf “Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay” của tac giã

Nguyễn Khánh Ly, Học viên Khoa học x hội năm 2016.

- Quy định mới về giao dat, cho thuê đắt, chuyển mục đích sử dung đắt, Dân chủ và Pháp luật của các tác giãNguyễn Quang Tuyển, Nguyễn Vĩnh Diện (2014).

- Quy định mới về giao đắt, cho thuê đất, chuyển mục dich sử dung đất trong Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành của tác giả Nguyễn Xuân.

Trong, Lust học (Đặc san Luật Bat Đai 2013)

- Luân văn thạc s: “Những vấn để pháp lý trong hoạt động cho thuê đắt của

Trần Thi Thanh Hợp, Dai học Luật Hà Nội (2010).

- Luân văn thạc si: "Pháp luật vé giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự, án đầu từ kảnh đoanh bat động sản” của tác gid Phùng Đình Quân, Đại học Luật Ha Nội, năm 2016, người hướng dẫn khoa học PGS TS Tran Quang Huy.

- Luận văn thạc si: "Pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện Dự án đâu tư va thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Bình” của tác giả Nguyễn Thị Vân, Đại

học Luật Hà Nội (năm 2019)

- Luân văn thạc si: "Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Thu Hiên, Khoa Luật - Đại hoc

Quốc gia Hà Nội (2012)

- Khoá luận tốt nghiệp: "Những van để pháp lý vé giao dat, cho thuê dat, chuyển mục đích sử dung đất" của tác giả Bùi Thi Chín (2011), Đại học Luật Ha

- Khoa luận tốt nghiệp: “Tim hiểu các quy định của Luật đắt dai 2003 vẻ

giao đất, cho thuê đất, chuyển muc đích sử dung đất của tac giả Hoang Thi Hẳng(2005), Đại học Luật Ha Nội

Các công trình nghiên cửu liên quan đến để tải nói trên đã đưa ra được.

những luân điểm cơ bản vẻ lý luân pháp luật vẻ cho thuê đắt, các vấn dé pháp lý cơ bản của hoạt đồng cho thuê đất và phân ánh được cái nhìn toàn điện, tổng quát vẻ thực tiễn áp dụng pháp luật về vấn để cho thuê đất tai Việt Nam, đánh giá được đầy

đủ ý ngiữa quan trong của hoat đồng cho thuê đắt và tinh cấp thiết của việc nghiêncứu nâng cao hiệu quả áp đụng pháp luật vé cho thuê đất trong tình hình hiện này

đổi với sự phát triển kinh tế - zã hội, các vẫn để áp dung thực hiện pháp luật đổi với

vấn để nay Ngoài ra, các để tài đã dua ra được nhiễu giải pháp có giá ti vận dụng

vào thực tiễn áp đụng pháp luật về cho thuê dat để thực hiện các dự án đầu tư tại địa bản Lang Sơn Tuy nhiên để có một cách nhìn sâu hơn về việc ap dung thực hiện pháp luật đất đai đối với vẫn để “Cho thu đắt để thực hiện các DAĐT", đặc

biết là đối với dia bản thành phố Lạng Sơn trong những năm gản đây thì cản phải

được tiếp tục quan tâm nghiên cứu, gắn với thực tiễn điều kiện khách quan, chủ

quan tại đây Có như vậy mới có thể nghiên cửu vận dụng ding đắn các quy đính

pháp luật về cho thuê đất trong công tác tham mưu giải quyết các vấn dé liên quan.

an ninh nông thôn, đô thi của tác giả Luận văn đã có sự nghiên cứu, kể thừa nhữngkết quả nghiên cứu trước đây và có sự liên hệ, phân tích gắn với thực trang áp dungpháp luật về cho thuê đất hiện hành tai địa phương, trên cơ sở đó có những nhận

xét, danh giá khách quan thực tiễn áp dụng nhằm đưa ra một số kiến nghị, giải pháp

ning cao hiệu quả áp dụng pháp luật đối với vẫn để nay.3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

3.1 Mục đích nghiên ctu

Trên cơ sở lâm rõ lý luân pháp luật vẻ cho thuê đất, cho thuê đắt để thực.

hign dự án đầu tư cũng như thực tiễn áp dụng pháp luât tại dia bản thành phố LangSơn, tinh Lang Sơn để nâng cao nhận thức pháp luật vẻ cho thuê đắt, những tén tai,

vướng mắc trong thực tiễn áp dung, trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp góp phân hon thiện các quy định pháp luật vẻ cho thuê đắt để thực hiến dự án đầu tư, vận

dung hiệu quả, đúng quy định pháp luật vào nhiệm vụ công tac tham mưu của lựclượng CAND, nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật trong lĩnh vực nay tại thành.phô Lang Sơn, tinh Lang Sơn.

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứm

- Lâm tố lý luận về cho thuê đắt va pháp luật về cho thuê đất

~ Phân tích, làm rổ thực trang áp dung pháp luật về cho thuê dat để thực hiện.

hy án đâu tự ở nước ta hiện nay,

- Khdo sắt thực trạng áp dung pháp luật về cho thuê đắt để thực hiện các dự.án đâu tử tại thành phô Lang Son, tinh Lang Son; chỉ rõ những kết quả đã dat được,những khó khăn, vướng mắc va nguyên nhân của những khó khăn vướng mắc trong

thực hiện pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tử thực tiễn thành.

phô Lang Sơn, tinh Lang Sơn.

- Để xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dung

thực hiện pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tử thực tiễn thánh.

phô Lạng Sơn, tỉnh Lang Sơn trong thời gian tới. 4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu.

4.1 Đối tượng nghiên cim

Thực trạng pháp luật va thực tiễn áp dụng pháp luật về cho thuê dat để thực

hiện các tự án đâu từ tại thành phô Lang Sơn, tỉnh Lang Sơn.

4.2, Phạm vi nghiên cứu.

- VỀ nội dung Nghiên cứu thực trang áp dụng các quy phạm pháp luật của

Luật Đất dai năm 2013 va các văn bản hướng dẫn thí hành pháp luật v cho thuê đất dé thực hiện các dự án đâu tư.

- VỀ dia ban: Thành phé Lang Sơn, tỉnh Lạng Sơn

- Về thời gian: Để tài nghiên cứu thực tiễn áp dung pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tạ thành phó Lang Sơn, tỉnh Lang Sơn tử năm 2015

điến thang 6/2020

5 Phương pháp nghiên cứu.

Luận văn đã sử dung phương pháp luận duy vật biến chứng và duy vật lịchsử của chủ nghĩa Mac - Lénin, tư tưởng Hỗ Chí Minh, các chủ trương, chính sách

của Đăng, Nha nước vẻ quản lý, sử dung dat đai trong tình bình hiện nay để nghiên cứu có hệ thống, hiện quả, khoa học những nội dung, mục đích nghiên cửu để tài đưa ra Bên canh do, luân văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cửu cụ thể

- Phương pháp phân tích, thống kế, đối chiều, tổng hợp sổ liệu, dữ liệu nhấm Jam rõ lý luận về cho thuê dat, thực tiễn áp dụng pháp luật về cho thuê dat để thực

hiện các dự án đầu từ trên địa bản thành phố Lang Sơn, tỉnh Lạng Son

- Phương pháp kết hợp giữa lý luân và đổi chiều thực tiễn viếc áp dung pháp luật cho thuê dat để làm rõ những van dé khó khăn, vướng mắc trong việc áp dung

các quy định pháp luất đối với vẫn dé may.

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.

- Két quả nghiên cứu của để tài góp phản bổ sung, hoàn thiện lý luận về cho thuê đất vả thực tién áp dụng pháp luật vé cho thuê đất để thực hiện các du án đầu.

tư ỡ Viết Nam.

- Những van đề thực tiến của để tải đưa ra sẽ là căn cứ thực tiễn để các cơ

quan chức năng nghiên cứu vận dụng tham mun, giãi quyết đúng quy định pháp

uật những vẫn dé phát sinh trong thực tién áp dụng pháp luật về cho thuê đất trong các điêu kiện cụ thé, đặc biệt là cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư hiện

- Két quả nghiên cứu là nguồn tai liệu tham khảo cho các nha nghiên cứu,

các nha quản lý, sinh viên, học viên các trường khi tiếp can, nghiên cứu, tim hiểu 'pháp luật va thực tiễn áp dụng pháp luật vé cho thuê dat trong tình hình hiện nay.

1 Bố cục của đề tài

"Ngoài phân mỡ đâu, kết luận, mục lục và đanh mục tài liệu tham khảo, đểđược kết cầu thành 03 chương

Chương 1: Ly luân vẻ cho thuê đất và lý luận pháp luật vẻ cho thuê đất để

thực hiện các dự án đầu tư.

Chương 2: Thực trang pháp luật vé cho thuê đất va thực tiễn áp dung pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đâu tư tại thành phổ Lang Son, tỉnh

Lạng Sơn.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật vả nâng cao hiệu quả áp dụng,

phap luật cho thuê dat để thực hiện các dự án đầu tư.

1I-NỘIDUNG CHƯƠNG L

LÝ LUẬN VE CHO THUÊ DAT VÀ PHÁP LUẬT VE CHO THUÊ DAT bE THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐÀU TƯ.

1.1 Lý luận về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu or LLL Khái niệm và đặc điểm của cho thuê.

* Khái niệm cho mô đắt

‘Nha nước với tư cách là đại điện chủ sở hữu để phân phối, sử dụng đất dai cho các nhu cẩu phát triển kinh tế, xã hội theo quy định của pháp luật Trong điều kiên phat triển, hội nhập và hoàn thiện thể chế kinh tế thi trường hiện nay, ngoài

hình thức giao đắt, Nhả nước đã va đang sử dụng hiệu quả hình thức cho thu đất,

đây là một trong hai phương thức trao quyền sử dụng đất từ Nha nước đối với

người sử dụng đất chủ yến, cơ bản vả quan trong trong hoạt đồng quản lý nhà nước

về dat đai Qua thực tiễn áp dụng và triển khai, cho thuê dat đã trở thành hình thức phan phôi đất đai phổ biển ở nước ta, phù hợp với các điều kiện phát triển kinh tế -xã hội, thu hút manh mẽ đâu tư trong và ngoài nước, khẳng định tính đúng đắn về

hôi nhập kinh tế thị trường của Đảng, Nhà nước trong quản ly sử dụng đất dai Vậycho thuê đất là gi? Trước tiên, chúng ta cẩn tìm hiểu thuê là gì?

‘Theo từ điển Tiếng Việt thông dung: “Thuê la mượn người làm hoặc muon

vật gì đỏ để sử dụng một thời gian theo giá thoả thuân” Như vay, trong đời sing

hang ngày, thuê la một hình thức phổ biến được con người sử dụng để sử dung

công cụ của một vật hoặc sử dụng sức lao động của người khác và người thuê phảitrả một khoản tiên thuê trong quá trình sử dung

Theo quy đính pháp luật, thuê là một giao dich phổ biển trong quan hệ dân sự: Theo Từ điển Luật học do Viên Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp quy dink:

“Thuê là một giao dich mang tính chất một hop đồng, theo đó một người giao mộtvật cho người khác sử dụng trong một thời hạn hoặc thực hiện một công việc theoˆ Như vậy, thuê đấtyêu câu của một người khác, với điều kiến được trả một số

Ja một quan hệ dân sự giữa người này với người khác trong việc yêu câu thực hiện một công việc cụ thé nao đó hoặc thuê sử dung vật thuộc sé hữu của người khác Hình thức pháp lý của giao dịch nảy chính là hợp đồng thuê theo quy đính pháp

luật dân su.

Trong cơng tác quản lý sử dung đất dai của nhà nước, khái niêm cho thuê đất

đã sớm được Nhà nước định hình, phát triển và hồn thiên qua các giai đoạn phát triển của quy định pháp luật về dat đai, cụ thé: Từ Luật đất dai năm 1993 đến Luật sửa đổi, bổ sung một sơ diéu của Luật đất đai năm 1908 và năm 2001 Tuy nhiên, các Luật trên khơng đưa ra được định nghĩa cu thể vé thuê đắt Chi đến khi Luật đất đai năm 2003 ra đời mới giải thích thé nao la cho thuê dat, cụ thể tại khoản 2, điều.

4 quy định: "Nhà nước cho thu đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng hợp đồngcho đơi tượng cĩ nhu câu sử dụng đất" Bén Luật Bat đai năm 2013 ra đời đã định

nghia cụ thể, day đủ hơn vẻ cho thuê đất như sau “hd nước cho thuê QSDĐ (sai đây gọi là Nhà nước cho tìmê đắt) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dung đất cho đối tương cĩ niu câu sử dung đất thơng qua hợp đồng cho thuê QSDP (Rhộn 8, điều 3, Luật Bat dat năm 2013) Như vay, ban chất của việc Nhà nước

cho thuê đất là Nha nước chỉ trao quyên SDB cho đồi tương cĩ nhủ câu sử dung đất

và phải được thực hiện thơng qua hợp đồng cho thuê QSDĐ Nhà nước vẫn là chủ

sở hữu đại diện duy nhất đối với tài nguyên đất theo quy dinh của Hiển pháp và

pháp luật Hình thức cho thuê đắt ra đời gắn liên với việc chuyển adi cơ cầu nên kinh tế từ bao cấp sang nên kinh tế thị trường, phù hợp với quy luật phát triển khách quan của đời sơng kinh tế, phù hợp với yêu cẩu của hơi nhập, phát triển.

Hình thức nay sẽ han chế, triệt tiêu các điểu kiện tiêu cực của cơ chế “xin - cho”,khắc phục việc giao đắt phụ thuộc hồn toản vào ý muén chủ quan của các cơ quancơng quy § trong

Việc tiép cân, thực hiện nhu cu sử dụng đất dai của các tổ chức, cá nhân cĩ nhụ cầu SDB.

* Đặc điễm cho thué đất

‘Voi đặc điểm là một phương thức sử dụng đất của Nhà nước trong cơng tac quản lý, sử dung dat đai, cho thuê đất cĩ một số đặc điểm đặc trưng như sau:

Vé giá trí pháp lý: QSDĐ thuê của các tổ chức, hơ gia định, cá nhân được

phát sinh trên cơ sở Nhà nước với từ cách là chủ sở hữu đại diện trao cho thơng qua

hai giai đoạn, gắn với hai hình thức pháp lý, đĩ là Trước tiên được thể hiến bởi

một quyết định bánh chính về cho thuê đắt của UBND cấp tỉnh hoặc UBND nhân

dân cấp huyện theo thẩm quyển! Trên cơ sở quyết định hảnh nay, chủ thể được

ing thời xác lập nguyên tắc cơng khai, minh bạch và bình

`Øuss.Thẩm quyền go đất, cho thu đất cho phép chuyển mục đế hsữ đụng đất

.

Nha nước cho thuê đất, dua vào năng lực tai chính, khả năng và mục dich đầu tư,

chủ thể thuê đắt có lựa chọn phương thức trả tiên thu đắt hàng năm hay thuê đất trả tiên một lần cho toàn bộ thời gian thuê, thời hạn thuê đất cụ thé để tiền hành ký hợp đẳng thuê đất với cơ quan nha nước có thẩm quyển? Như vậy, khác với

phương thức trao QSDĐ thông qua hình thức giao đất thi chỉ cân có quyết địnhhành chính giao đắt của UBND cấp tỉnh hoc UBND cấp huyên thi chủ thể được

‘Nha nước giao dat đã có thể thực hiện các nghĩa vụ tai chính va có thể được nhận.

bản giao đất trên thực địa, quyển và nghĩa vụ của người được giao đất phát sinhngay từ khi cơ quyết định giao Gat Song, đối với hình thức cho thuê đắt thi sau khí

có quyết định cho thuê đất, chủ thể thuê đắt còn phải thực hiền thêm một bước tiếp

theo là ký hop đồng thuê đắt với cơ quan Tài nguyên và Mỗi trường cắp tinh và cấp

‘huyén; theo đó quyền va nghĩa vụ của chủ thể thuê đất cụ thể cho mỗi phương thức trả tiến thuê dat bảng năm hoặc một lan cho cả thời han thuê được sắc lập tạ thời điểm họ ký hợp đông thuê đất chứ không phải tại thời điểm ký quyết định cho thuê

'Về quan hệ chủ thể cho thuê đắt va tính chất của mỗi quan hệ cho thuê đắt "Như trên đã phân tích, cơ sử pháp lý ban đâu để xác lập QSDĐ thuế cho các chủ thể là quyết định hanh chính, hay cơ sở để xác lập quyển vả nghĩa vụ cụ thé cho chủ thể thuê đắt thông qua hợp đồng thi các cơ quan xc lập nay déu a cơ quan quản ly nha nước có thẩm quyển chung va cơ quan nha nước có thẩm quyển

chuyên môn trong hoạt động quản lý nhà nước vé dat đai được pháp luật quy địnhCác cơ quan nay trong qua trình thực thi nhiệm vụ, trách nhiệm của mình trong

4 Dy ban niên din cp tinh quiết địnhgBo đất, cho thuế đất, cho phép chuyỂn muc hs dụng đất trọng

các trường hop su:

2) Gn ico ni đt ho phi choén mực th dụng tiv chi;

6) Ghođftđồiuớingười Vấthamđinhcưở nước ngs oan nhs nut mốt nod theo guy

‘inh ai Khoản 3 08055 của tật

4) cho thuế đất đốivới người vt namdinh cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tự nước ngoài theo

đinh tgiđiểm đ và đểme Kona ĐỀu56 của rất nấy;

4) Cho thuế đất đốivớitổ chức nước ngoàicó chức năng ngoai go.

3 Ủy ban nhằnđân cấp huyện quợết định ầo đất, cho thổ đất, cho phép chuyển mục đ£hzử đụng đất tong

các trưởng hợp sau đầy

3) Go đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gã định, cá nhân, Trường ho cho

hộ g đình cd nhân thu đất cho phép chuyển mục đệhzữ dung đất nông nghiệp để sử dụng vào mạc dichthương mại đẸhvuvớiđiện eh từ; hee ta rổ Ken thì pico vấn bản chấp thuận cửa Ủy bạn nhàn đân cấp,tinh trước hiquyt định;

3)€o ấtđốivớicông dng dincu.

“Nhà nước cho thuê quyền dụng đất saudi gợi Nhà nước cho thuê đất Bắc Nhà nước quyét inh

‘rao quyền sử dung đất cho đối tượng có nhụ cầu sử dung đất thông qua hợp đồng cho thué quyền sử dụng

đất

hoạt đông cho thuê đất được quyển nhân danh nhà nước, sử dụng quyển lực nhà nước để xác lập QSDĐ cho các chủ thể SDĐ cho nhu câu Và người thuê đắt (tổ chức, hô gia đình, cả nhân trong nước, tả chức nước ngoải, doanh nghiệp có vốn.

đầu từ nước ngoài, người Việt Nam định cư & nước ngoài sử dung đất tai Việt

Nam để thực hiện các dự an đâu tư) với tư céch là một bén tham gia quan hệ thực hiên các quyền và nghĩa vụ của mình trên cơ sở ý chí và quyển quyết định, xác lập

về quyển và nghĩa vụ của các cơ quan nảy Chính vi vay, ngay cả quyển và ngiĩa

thuê đất theo hop đồng thuế đất đã được ký kết thì yêu tổ “thỏa thuân" của chủ thể thuê đất với cơ quan Tài nguyên va Môi trường cấp tỉnh hay cấp huyện cũng han chế và mang tinh hình thức, chủ thể cho thuê đất là đại điện cho Nha nước luôn ở vị thé la chủ thể có quyên, chủ thể thuê dat là người có nghĩa

‘vu phải tuần theo Có chẳng, quyển te quyết vé quyền được hưởng và nghĩa vu phải

thực hiền của chủ thể thuê đắt chỉ được thể hiến lả ho chọn hình thức thu đất trả tiễn hàng năm hay thuê đất trả tiến một lẫn cho quá trinh thuê đắt mà thôi Còn quyền của họ được hưởng ra sao, nghĩa vụ cụ thể phải thực hiện như thé nao, giá thuê đất được áp giá cụ thể là bao nhiêu thì hoàn toản do cơ quan nha nước có thẩm quyển quyết định ma bản thân chủ thể thuê đất không co quyển thỏa thuận Điểu

nay khác hoàn toàn với quan hệ cho thuê đắt được xác lap giữa các chủ thể sử dung

đất với nhau - ở đó họ bình đẳng với nhau về địa vị pháp lý (đều là chủ thé sử dung đất) Theo đó, yếu to bình đẳng, thỏa thuân giữa các bên được áp dung trệt dé: Họ

được tự do lựa chọn chủ thể tham gia, tự do xác đính giá cả, quyén và nghĩa vụ của

mỗi bén và cách thức xác lấp, thực hiên hop đồng trong giao dich về cho thuê dat 'V nghĩa vụ tài chính: Néu trong hoạt động giao đất có những đổi tương phải

nôp tiên sử dụng đất và có những đổi tượng không phải nộp tién sử dung đắt thìvụ của chủ t

trong hoạt đông cho thuê đất thi người SDB luôn luôn phải thực hiện nghĩa vụ trả

tiên thuê đất cho nhà nước Các nghĩa vu nảy nhiều hay it, một lần hay hang năm la tùy thuộc vào sự lựa chọn của chủ thể thuê đất khi thuê Trên cơ sở nảy, Nhà nước xác định giá tiễn thuê đất trên cơ sở khung giá đắt của nhà nước hoặc giá trúng đầu

gia đối với các dự án đầu từ mà pháp luật quy định phải thực hiện thông qua cơ chế

đầu giá để nhân đất” va án định thời gian cụ é của việc trả tién thuê đất trực tiếp

ˆBềuie cc tường top dug quềnsữ dự đt 4 cíc tưởng hợp Hôn ul guitar due đất.1 Nhà nước giao đất co thu tiền sử dụng đất, cho thud đất theo hình thức đẩu giá quyền sử dung đất trong các

tưng psu dy tc tường pau ih Hoìn oBuây

Soucy gah dể lớn hl co tha Bo co th a,

”

cho Nhà nước của người đi thuê đất Điểu nay cho thấy sự khác biệt hoàn toan với

nghĩa vu tài chính trong quan hệ thuê đất giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau.

Đồi với thuê đất giữa các chủ thể sử đụng đất thi ngiĩa vụ tài chính các bén tự thựchiện va thanh toán cho nhau trên cơ sở giả thuê đất ma các bên thỏa thuận va giá

nay được dua trên giá đất thực tế của thi trường tai thời điểm giao dịch Đây là sự khác biết căn bản giữa thuê đắt của Nhà nước và thuê QSDĐ của người sử dụng đất

Với nhau

1.12 Khái niệm và đặc điểm Dự án đầu tr (DAĐT)

* Khái niệm DAT

Theo Wikipedia: "Dự án lá một tập hợp các hoạt đồng có liên quan đến nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới hạn, nhất la nguồn tải chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể, rõ rang, lam thoả mãn nhu cầu của đổi tượng ma dự án hướng đến Thực chất, dự án là tông thé những chính sách, hoạt động va chi phí liên quan với nhau được thiết kế

nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định”

Ngoài ra, dự án có thể

nhằm đạt kết quả nhất định trong phạm vi ngân sách va thời gian xác định Đảng.

thời, dự án cũng là tập hop các thông tin chỉ rõ chủ dư án định làm gi, làm như thểtảo va làm thì được cái gi

éu lả một chuối các hoạt động liên kết được tạo ra

Vậy DAĐT được liễu nhưự thể nào?

"Nếu xét về mat hình thức DAĐT là một tập hỗ sơ tài liệu tinh bay một cách

chi tiết va có hệ thông các hoạt động, chi phí theo một kế hoạch để đạt được những

kết qua và thực hiện được những mục tiêu nhất đính trong tương lai Xét vé mặt nộidung DAĐT 1a một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch

hoá nhằm đạt được các muc tiên đã định bing việc tao ra các kết quả cụ thể trong

một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định Xét trên

bob tư vây đựng lếtcấu ha tng để chuyển nhượng hoặ cho thuỷ; Sử dụng qu đất để tạo vốncho đầu tư By đựng etch tăng;

sử dụng đất thương mại dich vụ; đất cơ sở san wut phi ng neh;

4) cho thu đất thuộc qui đất nông nghệp sù đụng vào mục ch tông Cha sin wut nông ng

neh, nuôi rồng thử săn, tim muds,

9) GBo đấu cho thu đất đốioổiđất Nhì nước th hỗidosẵp sếp bị xử ý trụsở mắc, cơ sỡ host dong sự

"ghần, cơ sở sân xuất nh doanh mà tảisàn gắn lên với đất thuộc sở hữu nhì nước;g) Gio dat aids thị nông thôn cho hộ gà đình cá nhàn,

1 lao dt, cho thuế dit đối vớicác trưởng hợp được gầm tền sử dụng đất, (Ên thuê đất

góc dé quản lý: DADT là một công cu quan lý viếc sử dung vốn, vật tu, lao đông

để tạo ra các kết quả tai chính, kinh tế, sã hội trong một thời gian dai.

Theo quy định tai Luật đầu tư năm 2014, DABT được định nghĩa như su:

“DADT là tập hợp dé xuất bỏ vồn trung hạn hoặc đài hạn để tiền hảnh các hoạt

đồng đâu tự kinh doanh trên địa bản cụ thé, trong khoảng thời gian xác định” Căn

cứ vào DAĐT, chúng ta biết được thông tin vẻ nhà đầu tư, năng lực, các dự án, dự định ma nhà đâu tư sẽ tiền hành DAĐT 1a căn cit quan trong để cơ quan nhả nước có thẩm quyển tiến hành các biển pháp quản lý, cấp phép dau tu Đông thời, DAĐT 1à căn cứ để nhà dau tư triển khai các hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án, ngoài ra còn có vai tro đặc biệt quan trọng trong việc thuyết phục chủ đầu tư quyết định đầu tư vả tổ chức tin dung cấp vốn cho dự án.

* Đặc điểm của DAĐT

“Xuất phát từ khái niên trên, tác giả nghiên cứu va đưa ra một số đấc trưngcơ bản của DABT như sau:

Một la, DADT luôn có mục tiêu rõ rang, cụ thể Điểu nảy thể hiện ở nội

dung của bắt kỳ dự án nảo, thuộc lĩnh vực nào, théi gian va chi phí bao lâu cũngđiệu phải có mục tiêu cu thé, rổ ràng Muc iêu dau tư là một nội dung đặc biệt quan

trọng được thể hiện trong để xuất dự án đâu tư nôp kèm với hổ sơ sản quyết định chủ trương dau tư Chính vẻ vậy, để được xét duyệt dự án, thi việc chuẩn bị về kinh phi, đôi ngũ nguồn nhân lực, chủ đâu tư phải đặt ra những mục tiêu cụ thể phủ hop với tiễn trình thực hiện dự án Tuy nhiên, tính mục tiêu nảy không đặt ra đối với các hoạt động thường ngày dién ra trong công ty ví dụ như đối với những người

công nhân trong một phân xưởng may

Hai lả, DAĐT có thời gian tổn tại hữu han, nghĩa là phải được thực hiện

trong một thời gian nhất định, co thời điểm bắt dau và thời điểm kết thúc Một DADT khi triển khai thực hiện có thé là ngắn han hay dai hạn thi đều có thời hạn.

nhất định Cụ thé tại điều 43, Luật Đầu tư 2014 quy dink: Thi hạn hoạt động củaDADT trong khu kinh tế không qua 70 năm, thời han hoạt đồng của DAĐT ngoài

khu kinh té không qua 5 nấm DAĐT thực hiện tại địa ban có điều kiện kinh tế

xã hội khó khăn, dia bản có điều kiến kinh tế - xã hội đặc biết khó khăn hoặc dự án.có vẫn đâu tư lớn nhưng thu hồi vẫn châm thi thời han dai hơn nhưng không quá 70năm; đôi với DAĐT được nha nước cho thuê đất nhưng nha đâu tư châm được bản.

2

giao đất thi thời gian Nha nước châm bản giao đất khơng tính vào théi hạn củaDAĐT

Ba la, DAĐT cĩ thể chuyển nhượng, Theo quy định tại diéu 45, Luật Đâu tr 2014, nhà đầu tư cĩ quyển chuyển nhương tồn bộ hoặc một phản DAĐT cho nhà

đâu tự khác khi đáp ứng các điều kiện sau: (1) Khơng thuộc mét trong các trường

hợp bị chấm đút hoạt đồng theo quy định, (2) đáp ứng điều kiến đầu từ áp dụng đối với nhà đâu tư nước ngoải nhân chuyển nhượng dự an thuộc ngành, nghề dau tư cĩ điểu kiên áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngồi, (3) tuân thủ các điểu kiện theo

quy định vé pháp luất đất đai, pháp luất vẻ kinh doanh bat động sản trong trường

hợp nhượng dự án gắn với chuyển nhương quyên sử dung đất, (4) diéu kiện quy

định tại Giây chứng nhân đăng ký đâu tư hộc theo quy dinh khác của pháp luật cĩliên quan (nêu cĩ)

Bổn la, DAĐT cĩ sự tham gia của nhiều bên cĩ liên quan như Chủ đầu tư,nha thâu, cơ quan cung cắp dich vụ trong đâu tư, cơ quan quản lý Nhà nước

Nam la, DAĐT cĩ tính đơn chiếc va độc dao, sáng tạo Đặc điểm nảy thé hiện ở việc triển khai thực hiện của DAĐT cĩ hoạt động khơng lấp lại và chưa từng

được thực hiện trước đỏ, mắc dù cùng điều kiện, hồn cảnh, nguồn lực nhưng cácDABT luơn cĩ sự khác biết, yêu tố mới trong thực hiện với các DAĐT khác trướcđĩ

Sau lá, mơi trường hoạt động của dự án là “va cham’, tức là luơn cĩ svtương tác phức tạp giữa dự án nảy với dự án khác, giữa bơ phân quản ly nay với bộ

phân quản lý khác

Bay la, DAĐT cĩ tính bắt định va độ rủ ro cao, điều nảy xuất phát từ đặc

điểm mang tính dài hạn của hoạt động đâu tư phát triển.

Tam là, DAĐT phải đáp ứng các tiêu chuẩn nhất định về chất lượng, thời

gian và chi phí cụ thể, bởi thành cơng của một DABT được đánh

đồ ma dự án đáp ứng các tiêu chuẩn chất lượng, thời han hồn thảnh dự án va chỉ

phí thực hiện dự ân

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm của cho thuê đất dé thực hiện DADT

Trên cơ sử phân tích, làm rổ các nơi hàm khái niêm, đặc điểm của cho thuê đất, dự án dau tu, chúng ta cĩ thé khẳng định đây la những van dé cơ bản, tién dé cho việc triển khai hoạt động cho thuê dat để thực hiện DAĐT Vậy khái niệm va đặc điểm của hoạt động cho thuê dat để thực hiện DAĐT được hiểu như sau:

dự trên mức.

* Khái niềm

Cho thuê đất để thực hiện DAĐT 18 hoạt đông của Nha nước quyết định trao quyển SDB cho tổ chức (gém tổ chức trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 1,5,7 , điều

5, Luật Đất dat 2013) có niu câu sử dung đất để thực hiện các hoạt động phát triển kinh doanh, phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, cơ sở ha tng, vật chất kỹ thuật trên một địa bản cụ thể, địa phương cụ thể, được thực hiện thông qua một hợp đồng

cho thuê quyền SDB.

* Đặc điễm của hoạt động cho thuê đắt để thực hiện DAĐT

Đà giá trị pháp I> Hoạt động cho thuê đất của Nha nước thông qua cơ quan nha nước có thẩm quyển đó là UBND cấp tinh ra quyết định cho thuê đất vả xác.

định rõ mục đích sử dụng đất của DAĐT, Sở Tai nguyên va Môi trường trực tiếpkỷ hop đồng cho thuê đất nhắm sắc định rõ thời han cho thuê, giá thuê đắt, phương

thức trả tiển thuê đất va quyển, nghĩa vu của chủ thể thuê đất Trên cơ sở đó làm phat sinh quyên SDB của tổ chức, doanh nghiệp, chủ dau tư.

Về quan hệ chí thé: Với hoạt động cho thuê đất để thực hiện DAĐT, Nha nước trao quyển cho tỗ chức, chủ đâu tu, doanh nghiệp có nhu cầu SDB thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng Điễu khác biệt về chủ thể có QSDB thuê trong

trường hợp thực hiện DADT so với các trường hợp thuê đất thông thường khác

nhằm sản xuất lanh doanh nhỏ lẻ đó 1a: Các chủ thể chủ yêu là các Doanh nghiệp trong nước, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tổ chức đưới một trong các loại hình doanh nghiệp được pháp luật cho phép như Công ty cổ phản, Công ty

trách nhiệm hữu hạn, Doanh nghiệp tư nhân, Công ty hop danh theo quy định của

Luật Doanh nghiệp Các loại hình doanh nghiệp nảy có thé là 100% vốn đâu tư

trong nước hoặc là các Doanh nghiệp 100% vin đầu tư nước ngoải, hoặc Doanh

nghiệp có phan vốn nước ngoài sử dụng đất thu tại Việt Nam để thực hiện các DAĐT Còn các trường hợp thuê đất trong các trường hợp khác thì có thể chủ thể la

các hô gia định, cá nhân, sử dung đất cho mục đích kinh doanh nhỏ lẻ, hoặc mụcđích tiêu ding, quy mô sử dụng đắt không lớn như các DAĐT

Ve đối tượng được Nhà nước cho thué đắt chính là QSDĐ Tuy nhiên,

QSDP trong trường hợp nay gắn liên với DAĐT ma nba dau tr phải được lập ngay

từ ban đầu đỉnh kèm với hỗ sơ thuê đất Theo đó, DAĐT phải thể hiện rõ dự án sử

1

dụng dat cho mục đích gi, quy mô sử dụng dat cho dự án đó là bao nhiêu, tổng von

đâu tư, thời hạn đầu tư vả khả năng vận hành dự án Trên cơ sở nhủ câu sử dung đất

trong DADT, căn cứ vao tình hình quỹ dat của địa phương va năng lực chủ thể để cơ quan nha nước có thẩm quyền quyết định việc cho thuê đất để thực hiện DADT

một cách hợp lý.

'Về mục đích và tính chất của thuê đất để thực hiện DADT: Hoạt động cho

thuê đất để thực hiên DAĐT có thời hạn déi hơn, đa số là sử dung tối đa thời hạn.mà pháp luật cho phép lả 50 năm hoặc 70 năm cho một DAĐT bởi các DAĐT nhưtrên đã phần tích, da số lả nguồn vốn lớn, quy mô sử dung đắt thuê cũng lớn, quátrình van bảnh DAPT dai nên nhà đầu tư tên dụng t6i da thời hạn pháp luật cho

phép để dau tư kinh doanh, có cơ hội thu hồi vốn va có lãi” Điểu này khác hoàn

toàn với thời hạn sử dụng đất thuế của hộ gia đính, cá nhân thông thường thời hạnngắn, mang tính chất mùa vụ vả chủ yếu sử dung cho mục đích kinh đoanh phi

néng nghiệp, loại trừ một số hộ gia đính, cá nhân thuê đất để sản xuất kinh doanh theo mô hình kinh tế trang trại thì mới cẩn thời hạn thuê đất dai hơn Cùng với đó, sự khác biệt hơn là thuê đất để thực hiện DAĐT có mục tiêu phát triển kinh tế rõ rang, có kế hoạch, thời hạn nhất định, it khi có sự thay đổi và có sự đóng góp mục đích phát triển kinh tế, xã hội chung khác với mục đích cho thuê đất đổi với hô gia

đính, cả nhân chỉ phục vụ cho nhu cầu của cá nhân, hộ gia đình.

1.1.4 Phân loại các hành thưức cho thuê đắt để thực hiện DABT

Hoat đông cho thuê đất là hình thức chuyển giao dat từ Nha nước sang người

sử dụng đất thuê thông qua một hợp đẳng thuê đất dua trên quyết định cho thuê đất của cơ quan Nha nước cỏ thẩm quyên Người thuê đất phải có trách nhiệm trả tiên

cho Nhà nước trong khoảng thời gian thuê Theo pháp luật đất đai hiện hành, thuêđất có hình thức thuê đất trả tién hàng năm va thuế đất trả tiên một lan cho cả thờigian thuê

*Timê đắt trả tiền thuê hằng năm:

-“Thuê đất tr tiến hàng năm là sự chuyển giao QSDĐ từ Nhà nước sang cho

người sử dụng đất để thực hiện các hoạt động đâu tư, kinh doanh trong các lĩnh vực nông nghiệp, phí nồng nghiệp theo thời gian được xac định cụ thể trong hop đồng,

“Đêu136 Luật ất đại2013

thuê đất và người thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ tré tiễn thuê đất nấm một cho

Nha nước trên cơ sé giá đất Nhà nước được sic định tại thời điểm tr tiến thuê

hàng năm.

Các nha đầu tư không cần chuẩn bi ngay một khoản tài chính lớn để thực hiện nghĩa vu tải chính đối với dat đai ma chỉ phải trả một phan tién thuê Do đó, nha đầu tư có thể sử dụng khoản tiễn còn lại để phục vụ vào các hoạt động kinh.

doanh khác Với hình thức này, nhà đâu tư sẽ giảm tải gánh nặng tài chính ở thờigian đầu khi bắt đâu thực hiện DAĐT và tỏ ra phù hợp đổi với các Doanh nghiệp

lân đầu khởi nghiệp và năng lực tai chính han chế, hoặc những nhà đâu tư với chủ dich đầu tu không lâu đài Lợi thể nữa của hình thức thuê dat trả tién hang năm là trong trường hợp có nguyên vong chấm đút hoạt động, nha đâu từ có thể thuận lợi trong việc dừng thực hiện dự án án bắt cứ thời điểm nao ma không bi lố khoản tiên.

thuê đất đã đóng Điều này cho thấy, tinh cơ đông và linh hoạt của phương thức trả

tiên thuê đất hàng năm ở chỗ: Nha dau tư có thé chủ động tham gia sâu hay rút lui

khôi thi trường trên cơ sở năng lực, chủ đích đầu tu của mình và điễn biển của thị

trường một cách để dàng hơn Với hình thức này, được đại đa số các doanh nghiệp

nhỏ và vừa ở Việt nam lựa chọn

Tuy nhiên, với phương thức trả tiên thuê đắt hang năm, nha đầu tư phải đồngtiên thuê đắt hằng năm theo giá dat được công bổ và điều chỉnh hàng nấm Thực tế

cho thay, với giá dat thị trường luôn có sự biến đồng va tăng trong nhiều năm qua, ‘Nha nước buộc phải điều chỉnh để giá đất của Nha nước có sự phù hợp hơn với sự biển động của giá đất trên thi trường nên giá dat trong suốt hơn 20 năm qua, kể tir

Luật Dat đai 1903 ra đời diéu chỉnh các quan hệ đất dai trong nên kính tế thi trườngcho đến Luật Bat dai hiện hành thi giá đất Nhả nước quy đính luôn tăng mã khônggiảm Theo đó, với phương thức thuê đất trả tiễn hang năm nhà đâu tư phải thực

hiện nghĩa vụ tải chính với Nha nước theo đơn giá tăng dé ma không co sự ổn định tương đối, trừ khi giá đất UBND cấp tinh ban bảnh én định trong thời hạn 05 năm

và trong 05 năm đó không có sự biển động giá đắt trên thị trường, theo đó, chínhquyên cấp tinh cũng không điều chỉnh giá đất hang năm Đây là điều ma bản thânngười thuê đất không có quyền lưa chon và chủ đồng, mà hoàn toàn phụ thuộc vào

sự điều chỉnh của Nhà nước để thực hiện việc tra tiễn thuê đất Ở một khía cạnh khác, nghiên cứu quyển của chủ thể thuê đất cho thấy, nều thuê dat tra tiển hang

v

năm thì người sử dung đắt chi được sử dụng đất đúng mục đích, đầu te vật tư, công

sức, tiến von để được hưởng hoa lợi, lợi tức đã tạo ra trên dat đó và chỉ được thực.

hiện các giao dịch vẻ tài sẵn đã đâu tư trên đất nhưng không được thực hiện các

giao dich về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê lại, thé chap, góp von

bằng quyền sử dụng đất

*Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê:

“Thuê dat tả tiên một lẫn cho toàn bộ thời gian thuê là sự chuyển giao quyên

sử dụng đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng đắt để thực hiện các hoạt động

đâu tự, kin doanh trong các lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp theo thời gian

được xác định cụ thé trong hop ding thuê đất vả người thuê đất phải thực hiện

nghĩa vụ trả tin thuế đất một lẫn cho Nha nước tương ứng với toàn bộ thời gianthuê đất ngay tại thoi điểm ky hop đồng thuê đắt

‘Voi phương thức thuê đất trả tiên một lẫn, nha đầu tư không phải chịu tác đông từ biển động về giá đất Nhà đầu tư có thể thực hiện các giao dịch về dat như chuyển nhượng, góp vén, thé chấp, cho thuê lại quyển sử dung đất khi đáp ứng

các điều kiện luật đính Tuy nhiên, với hình thức nảy cũng cho thấy chủ yêu được

lựa chọn bồi các nha đu từ tâm cỡ, năng lực tải chính déi đảo và DAĐT lớn Đối

với các nha đầu tư vừa và nhỏ sẽ tạo ra gảnh năng tài chỉnh cho nha đâu từ, ảnh

thưởng đến việc thực hiện DAĐT Trong trường hợp có nguyên vọng chấm dứt hoạt đông, nhà đâu tư có thể thiệt hại khoản tiền đã đóng cho thời gian thuê đất còn lại

chưa được sử đụng,

‘Voi hai phương thức thuê đắt néu trên, mỗi phương thức có thé có những lợi thé và những bắt lợi riêng khác nhau, mà nhà đầu có thé vận dụng Tùy thuộc vào khả năng và năng lực tài chính, mục đích đầu tư và chiến lược đâu tư để người sử

dụng đất lựa chọn phương thức thực hiến nghĩa vu tài chính nao cho phù hợp nhất

để nâng cao hiêu quả sử dụng đất Cũng can phải khẳng định rang, sự lựa chon phương thức trả tiễn thuê đất hang năm hay trả tiễn một lẫn cho toàn bộ thời

gian thuê thì thời hạn sử dụng đất của nhà đâu tw vẫn được Nhà nước đảm.bảo tôi đa là 50 năm, trường hợp đặc biệt là 70 năm, Không đồng nghĩa

rang, thuê đất trả tiên hang năm nghĩa là quyên thuế đất chỉ 1a năm một Hai

phương thức thuê đất đó chỉ khác nhau vẻ cách thức trả tiên ma thôi Mặtkhác, sự lựa chọn trả tién một lẫn hay trả tién cho toàn bô thời gian thuêkhông chỉ đặt ra ở thời điểm người sử dung đất thuê đắt của Nhà nước, ma

người sử dụng đất có thé thay đổi phương thức trả tién thuê nay trong quá trình sử dụng đất sao cho thuận lợi nhất với việc sử dụng đất của mình.

1.2 Lý luận pháp luật về cho thuê đất để thực hiện DABT

1.2.1 Khái niệm và đặc diém của pháp luật về cho thê dit đ thực hiệnDABT

Hoat động cho thuê đắt để thực hiện DAĐT nhằm đảm bao việc sử dung đất

đúng mục dich, én định, iết kiêm và hiệu quả, giúp Nha nước tăng ngân sich Nha nước từ nguồn tài nguyên đất cho thuê, góp phản đàm bảo dn định và phát triển kinh tế, xế hội bên vững Từ đó, bản thân chủ đầu tư có thể yên tâm đâu tư, cải tao, xây dựng, bồi bổ đất nhằm năng cao hiệu quả SDB, tăng khả năng sinh lợi từ việc

thuê đất của Nha nước, cải hiện việc thu hút việc làm cho người lao động, cải thiện

đời sống, Hoạt đông này cũng tạo sự thay đổi, công bằng, điều kiện cho chủ đâu tư trở thánh chủ thể trong quan hệ cho thuê đắt, được hưởng quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đất dai, được quyền khai thác va hưởng nguồn lợi từ đất một cách hợp pháp, trong một chừng mực nhất định đã tăng nguồn lợi cho Nhà nước để

tải đầu từ lại đời sống sã hội

Cho thuê đất để thực hiện các DABT là nội dung quan trong đối với công tác quân lý nhà nước vé đất dai được hình thảnh trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm chủ đại điện sở hữu Nha nước thực hiến trao QSDĐ cho các đối

tượng có nhu câu SDB thông qua phương thức cho thuê đất Xuất phát từ ý ngiĩaquan trọng đó, việc hình thành các quy định pháp luật vé cho thuê đất nói chung va

pháp luật vé cho thuê đất để thực hiện DAĐT nói riêng là yêu câu khách quan đặt Ta, gop phẫn hoàn thiện thể chế pháp luật, nâng cao hiệu quả công tác quản lý nha nước trong lĩnh vực đất đai Pháp luật về cho thuê đất được hiểu theo các định.

nghĩa nhữ sau

Theo nghữa rộng pháp luật về cho thuê đắt để thực hiện DAĐT 1a tổng hop các quy phạm pháp luật thuộc nhiêu lĩnh vực khác nhau để điểu chỉnh các quan hệ phat sinh trong quá trình cho thuê để để thực hiên các DAĐT Do vậy, pháp luật

cho thuê đất để thực hiện các DAĐT gồm nhiều quy pham pháp luật nằm trong văn.

‘ban pháp luật diéu chỉnh mối quan hệ phat sinh trong quá trình cho thuê đất để thực.

hiện các DAĐT được thể hiện trong Hiển Pháp, B 6 Luật Dân sw, Luật đất dai, LuậtĐầu tư Ngoài ra côn cỏ sự điều chỉnh của các văn ban thi hảnh pháp luật như Nghịđịnh, Thông tư của các đơn vị chức năng theo quy đánh của pháp luật.

Fry

Theo nghĩa hep, pháp luật về cho thuê đất dé thực hiện các DAĐT là hệ thống các quy pham pháp luật thể hiện dưới hình thức văn bản quy pháp pháp luật do cơ quan có thẩm quyền ban hanh, điều chỉnh những quan hệ phát sinh trong qua trình Nhà nước thực hiện phương thức cho thuê đất nhằm chuyển giao QSDĐ từ Nha nước sang cho người SDB để thực hiên mục đích triển khai các DABT.

Như vậy có thể hiểu: Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT là tổng hợp các quy pham pháp luật do cơ quan Nha nước có thẩm quyển ban hảnh.

nhằm diéu chỉnh các quan hệ phat sinh trong quá trình Nhà nước thực hiện việc cho

thuê đất để thực hiện các DABT Nha nước trao QSDĐ cho nhà đâu tư thông qua

bên hợp đồng cho thuê QSDB theo quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyên, để dau tư vốn, thực hiện các hoạt động đâu tư nhằm mục đích sinh lợi và người thuê đất phải tr tiến trong thời gian thu đất theo quy định của pháp

'Từ nhận thức trên, ta co thể rut ra một số đặc điểm cơ bản của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện DAĐT như sau

Mt là về chủ thể của quan hệ pháp luật: Pháp luật vé cho thuê đắt giữa Nhà"ước và người SDB (ở đây là chủ đầu tu) là quan hệ pháp luất thuộc lĩnh vực quaný hãnh chính nba nước (Chủ thể trong quan hệ pháp luật cho thuê dat la Nhà nướcvà chủ đâu tu), địa vi pháp lý của hai bén khác nhau giữa một bên la người quyếtđịnh vả một bên là người nhận quyết định, có sự khác nhau vé dia vi pháp lý Quan

hệ pháp luật cho thuê đất để thực hiện DAĐT nảy được phát sinh thông qua quyết định hành chính về cho thuê dat của các cơ quan nha nước có thẩm quyền theo quy.

định của pháp luật

Hat là khách thé của quan hệ pháp luật cho thuê đất là đất dai với tư cach

vừa là từ liệu sản xuất đặc biệt vừa 1a nguồn tài nguyên thién nhiên của quốc gia cógiá tr lớn, quan trong Theo quy dinh, chế độ sở hữu đất dai ở Viet Nam là chế đồsử hữu toàn dân về đất dai do Nhà nước là chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản

lý Từ khia canh hiệu quả của quân lý nhà nước, khách thé của quan hệ pháp luật cho thuê đất la những diện tích đất được cơ quan nha nước có thẩm quyển trao cho nha dau tư để thực hiện các DAĐT để biển những điện tích đất Ay từ một thứ tài

nguyên thuần túy ma thiên nhiên ban tăng, trở thành tai sản có giá ti thông quaviệc đầu tư vốn, sức lao đồng và trí tuệ của các doanh nghiệp Thông qua đó, lợi ích‘ma Nhà nước thu về không chỉ là ngiấa vụ tài chính vẻ thuê đắt mà nhà đâu tư trả

tiên thuê đắt cho Nhà nước, ma lợi ích còn được biểu hiện ở khía cạnh chính tị, sã

hôi to lớn Theo đó, các DABT được thực hiện, ha ting của khu vực DAĐT sẽđược hình thành đông bộ hơn, môi trường sống được cải thiên hơn, đời sống văn

ha, tinh thân va chất lượng cuộc sống của người dân theo đó cũng được nâng lên

"Từ khía cạnh nhà đầu tư, khách thé của quan hệ pháp luật về cho thuế đất là lợi ichmà nhà đầu tư muốn hướng tới và đạt được khi đầu tư nguồn nhân lực, vật lực và

tai lực vào DAĐT để du an đó mang lại các gia trị va khả năng sinh lời cao nhất,

hiệu quả nhất cho nhả đâu tư Khéng chỉ dimg lại ở muc tiêu lợi nhuận, nhiễu nhà

đâu thông qua đó để thực hiện các chính sách an sinh sã hội, môi trường và phát

triển bên vững

Ba là, về nội dung của quan hệ pháp luật Pháp luật vé cho thuê đất để thực

hiến DADT được thí bảnh theo trình tự, thủ tục ảnh chính do cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền thực hiện, luôn có sự tham gia của một bên la cơ quan nha nước va một bên phải thực thi các biển pháp hành chính Các quy đính nảy nhằm thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyên va nghĩa vụ của người SDP giữa nha đầu tu trong nước và nhà đâu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu

hôi nhập và thu hút đầu tự, đảm bao SDB tiết kiệm, hiệu quả

“Bắn là, pháp luật cho thuê đất để thực hiện DAĐT giữa Nha nước và chủ đầu

fur thuộc lĩnh vực pháp luật công, được điều chỉnh béi phương pháp hảnh chính Sự

có mặt của các cơ quan nha nước thông qua các quyết định mang tính chất quyển lực nhà nước nhắm xác lập, thay đổi hay chẩm dit một quan hệ pháp luật đất dai như Quyết đính hảnh chính vé cho thu đất, quyết định xử lý vi pham hành chính.

trong lĩnh vực quản lý đất đai Các quy đính của pháp luật này có giá trị bắt buộc

phải thực hiện đối với mọi cá nhân, tổ chức khi cá nhân, tổ chức đó có day đủ

những diéu kiên ma pháp luật quy định Các quy đính pháp luật của Nhà nước có

tinh bất buộc phải thực hiện nghiêm túc đối với mọi tổ chức, cá nhân theo quy định, không có sự phân biệt giữa người nay với người khác, tổ chức nay với tổ chức.

khác Tuy nhiên quan hệ pháp luật này có đặc trưng riêng, vì quan hệ cho thuê đất

"mang bản chất là một loại quan hệ cho thuê tai sin mang tính chất dân sư - thương mại (vi đắt đai vừa là te liệu sản xuất, vừa là tài sản quốc gia) nên việc vận dung phương pháp hảnh chính được linh hoạt, hiệu quả, thể hiện tính bình đẳng hơn so

Với các phương pháp hành chính khác.

a

1.2.2 Cơ cầu điều chính pháp luật về cho thuê dat dé thực hiện DAĐT

Điều chỉnh pháp luật là hoạt đồng của Nha nước sử dụng pháp luật tác động

lên các quan hệ xã hội nhằm thiết lập một trt tư xã hội nhất đính Trong đời sống

xã hội, Nhà nước ra đồi trên một cơ sở kinh tế nhất định, phụ thuộc vào trình độ

phat triển kinh tế - xã hội nhất định Nha nước ban hảnh pháp luật để điều chỉnh các.

quan hề xế hội, trong đỏ các quan hệ kinh tế giữ vai trò quyết định, có khả năng

định hướng các quan hệ xã hội khác phat triển theo một chiéu hướng nhất định Quan hệ pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các DAĐT là một quan hệ kinh tế cần sự điều chỉnh của pháp luật.

Co cầu điều chỉnh pháp luật về cho thuê dat để thực hiện DAĐT là các bộ phân hợp thành của hệ thống pháp luật thực hiện viếc diéu chỉnh quan hệ pháp luật

cho thuê đất để thực hiện các DAĐT của Nha nước Các bô phân hợp thành đó baogầm:

‘Mot là hệ thông các quy đính pháp luật của Nhà nước từ Hiển Pháp, Luậtđất dai, Nghị định thực hiện việc điều chỉnh hoạt động cho thuê đất của Nhà nước

đối với các DAT theo quy đính của pháp luật, đăm bảo đẩy đủ hành lang pháp lý để điểu chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình cho thuê đất để thực hiện

‘Hai là, hệ thông pháp luật zác lập dia vị pháp lý va chủ thé của quan hệ pháp.

uật cho thuê đất để thực hiện DAĐT bao gồm Nhà nước, là đại điện chủ sở hữu về

đất dai và người SDB (chủ đâu tw) để thực hiện các DAĐT thông qua hợp đồng cho thuê quyển SDĐ.

Ba là, pháp luật xác định khách thé trong quan hệ pháp luật cho thuê dat để

thực hiện DAĐT là đất đai, là tu liêu sản xuất đặc biết, thuộc sở hữu toàn dân và

Nha nước là đại diện chủ sé hữu thực hiện việc cho thuê đất để thực hiện DABT,

chịu rách nhiệm trước pháp luật về quyết định của mình

“Bắn là pháp luật sác định việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bến

tham gia quan hệ pháp luật vẻ cho thuê đất để thực hiện DÁĐT giữa một bên là

Nha nước đại điện chủ sở hữu về đất đai và một bên la người SDB (chủ đâu tw) có

quyển và nghĩa vu theo quy định của pháp luật vé hoạt động thuê đất để thực hiện

DABT Điều này dm bảo cho lợi ích của Nhà nước va lợi ích hợp pháp của chủđầu tư đối với đắt đai được tôn trọng và bảo về

_Năm là pháp luật sác định, quy định về tình tự, thủ tục và thấm quyền xác lập quan hệ pháp luật về cho thuê đất để thực hiện DAĐT theo quy định của pháp

luật đất dai hiện hành

1.2.3 Vai trò của pháp luật về cho thuê dat dé thực hiệu DABT

Sau khi Luật đất dai 2013 có hiệu lực va đi vào thực tiễn, Nha nước đã ban

hành các Nghị định, thông tư hướng dẫn cu thé hình thành hệ các quy định pháp luật vẻ cho thuê dat, tạo cơ sở pháp lý quan trọng để triển khai có hiệu quả việc cho thuê dat đối với cả nhân, hộ kanh doanh, tổ chức có nhu cầu SDB, phục vụ yêu cau phat triển kinh tế - xã hội Công tác chi đạo, triển khai thực hiện các trình tự, thủ.

tuc xây đựng quy hoạch, lập kế hoạch SDB của các cấp, các địa phương đã đượcquan tâm, chi đạo đi vào né nép, trở thành cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, cho

thuê đất, giao đất, béi thường, hỗ trợ, bổ t tái định cư nói chung và hoạt động cho thuê đất để thực hiện DAĐT nói néng, tao điều kiện thúc đây phát triển kinh tế sã

hôi, bảo đâm quyển lợi của người SDB va Nhà nước.

Pháp luật về cho thuê dat để thực hiện DAĐT là cơ sở pháp lý quan trong để

Nha nước, các dia phương phát huy vai trở trong công tác quản lý nha nước về đất

dai, năng cao hiệu quả SDB theo phân cấp, tránh để tình trạng lãng phí hoặc buông lỏng quản lý trong lĩnh vực đất đai Đây cũng là hảnh lang pháp lý để Nha nước,

chỉnh quyển địa phương thực hiện nghiêm túc các quy định vẻ quy hoạch, kế hoạch

SDB, cho thuê đất theo quy định của pháp luật, góp phản hạn chế, ngăn chăn tệ

tham những, tham 6 trong công tác quản ly, SDB.

'Từ lý luận và thực tiễn nói trên, vai trò của pháp luật về cho thuê đất để thực tiện DAĐT được thé hiện trên một số nội dung sau:

-Một là pháp luật vé cho thuê dat để thực hiện DAĐT điều chỉnh các quan hệ

phát sinh trong quá trình cho thuê đất giữa các bên là Nha nước và chủ đâu tử, gópphân cũng cô hoàn thiền chế độ sở hữu toàn dân vệ đất dai trong điều kiện kinh tế

thi trường, thể chế hoá quan điểm, chủ trương, đường lỗi của Đảng vẻ lĩnh vực dat dai và phân bổ quỹ dat dai đáp ứng nhu cầu SDD của xã hội.

Hat là góp phân khai thác hiệu quả nguồn lực từ đắt dai, chuyển nguồn tai chính tiém năng từ đất dai thành nguén tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển của.

2

doanh nghiệp, bổ sung nguồn thu vào ngân sách nha nước, tai dau tư lại vào các công trình phúc lợi xã hội, phát triển kinh tế - xã hội Việc Khai thác hiệu quả ngudn lực đất đai sẽ góp phan thúc đẩy quá trình sản xuất, vì đất đai la tự liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, không thể thay thế đối với hoạt động của mọi doanh.

nghiệp trong quả trình đâu tw phát triển kinh tế

Ba là: có vai trò đặc biệt quan trong trong béi cảnh toàn cầu hoá, hồi nhập

kinh tế quốc tế của nước ta hiện nay Điểu nay thể hiện trực tiếp thông qua quy định cho doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài thuê dat, thúc day hợp tác quốc tế,

hôi nhập quốc té va thu hút đâu tư vào Việt Nam Tạo ra hành lang pháp lý quan

trọng, tạo điều kiện cho người nước ngoài được thực hiện theo trình tự, thủ tục để thuê đất thực hiện các DAĐT và đảm bao quyển, lợi ich hợp pháp của người nước.

ngoài tai Việt Nam.

Bắn là gúp phản khuyến khích đâu tư, én định chỉ phí đâu tư của doanh nghiệp, Nhà nước thông qua các công cu thuế như Thuế đất (thuế SDB, thuế giá trí, thuế bat đồng sin), thuế giá trị gia tăng dit, thuế thu nhập từ hoạt đông kinh doanh đất đi, lệ phi SDB, tiên thuê dat dé điều tit, duy trì tính ôn định mang tinh dai han, đây là don bẩy kinh tế, gop phan kích cầu, khuyến khích dau tư, tạo miềm.

tin đối với chủ dau tu, không gây áp lực vé thuế, ngiãa vu tải chính đối với cácdoanh nghiệp

_Năm là góp phân quan trọng vào việc sử dung hiệu quả, bảo vệ nguồn tàinguyên đất, bởi bảo về đất dai la nhiệm vụ hàng du của pháp luật đất dai nói

chung vá pháp luật về cho thuế đất để thực hiên DAĐT nói riêng, góp phản điển chỉnh, quy định những việc cá nhân, tổ chức, cơ quan thực thi được lam vả không.

được làm, quy dinh chế tai nghiêm khắc đổi với những hành vi vi pham pháp luậtđất đai.

1.2.4 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cho thuê đất dé thực kiện các đự án đầu te

Tir khi tiến hành công cuộc đổi mới đất nước đến nay, kinh tế - xã hội của

đất nước có đạt được nhiễu thảnh tun quan trọng trên moi lĩnh vực của đời sốngkinh tế xã hôi, đời sống nhân dân ngày cảng được cải thiện, uy tin va vi thé của

'Việt Nam trên trường quốc tế ngày cảng nâng cao Để có được những kết quả to lớn, quan trọng trên, bên canh các yếu tổ về đường lối chính tr, quan điểm chỉ đạo của Đảng, Nha nước, sự có gắng, nỗ lực của toản Đảng, toản quân, toàn dân qua

cách là đại điện chủ sở hữu toán dân, thực hiện việc phân bỗ quỹ đất hợp lý, hiện

quả để thúc đẩy nhanh các nguồn lực phát trién kinh tế, xã hội thông qua nguồn tài

nguyên đất Xuất phat từ chủ trương, đường lối của Đăng vé hội nhập kanh tế, thụ

‘hut đầu tư để tao động lực phát triển kinh tế - xã hội, đã dẫn đến sự ra đời va phat triển của hệ thống pháp luật vẻ cho thuê đắt, giao đắt nói chung và pháp luật vé cho thuê đất để thực hiện các DAĐT nói chung Đây lả bước ngoặt quan trọng dé cụ thé

hoá đường lồi của Đăng trong việc phát huy vai trò của tải nguyễn đất đối với hộinhập quốc tế va thu hút đâu tw Hệ thống pháp luật vé cho thuê đất để thực hiện

DAĐT được hình thành và phát triển qua các giai đoạn sau:

* Giai đoạn trước năm 1993

Luật đất dai lẫn đâu tiên được ra đời vào năm 1987 dựa trên tinh thân củaHiển Pháp 1980 vẻ sử hữu toàn dân đổi với đất đai Tuy nhiên pháp luật vé đất đaithời kỳ này còn mang nặng dâu an của thời kỳ chế đồ baodo đây là giai đoạn

giao thời khi cơ chế quản lý kinh tế cũ chưa bị x08 bô hoàn toàn trong khi cơ chế kinh tế mới (co chế kinh tế thi trường) đang trong giai đoạn từng bước được sắc lập, hình thành sau cuộc cuộc đổi mới Luật đất dai 1987 là quy định pháp luật đầu.

tiên ghí nhân hình thức Nhà nước giao đất là hình thức duy nhất được sử dụngtrong phân bổ vén đất đai cho nhu câu sử dụng đất của xã hội theo quy định tại điều1, Luật đất đai 1987: "đất dai thuộc sở hữu toàn dân, do nha nước thống nhất quản.ý nhà nước còn giao đắt để sử dụng có thời han hoặc tạm thời ”

Trong Luật đất đai 1987 chưa định ngbia rổ rang vé các khái niệm, thuật ngữ.

trong việc quản lý đất đai, chưa có khái niệm cụ thể vẻ giao đất, cho thuê đất như các Luật đất dai sau này Tuy nhiên đã ghi nhân hình thức nha nước giao đắt để sit

dung theo quy định của pháp luật Trong đó quan hệ pháp luật mc định giữa một

bên là người SDB và một bén là Nhà nước, điền này thể hiền qua việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dung Tổ chức, cá nhân không có nhu câu sử dung sẽ bi thu hổi đất được giao, Không được phép chuyển nhương quyển sử dụng đất

cho người khác Như vậy, với các quy định của Luật đất đai 1987 cho thấy, hìnhthức cho thuê đất chưa được để cập, các quy định pháp luật của giai đoạn nảy chủ

Fa

yêu tập trùng vào việc điều chỉnh hoạt đồng giao đất của Nha nước, phù hợp với điêu kiện phát triển thực tế của xã hội giai đoạn nay.

* Giai đoạn ti năm 1993 đẫn trước năm 2003

Hiển pháp 1902 có hiệu lực thí hành là cơ sở cho sự ra đời của Luật dat đai1993, được Quốc hội khoá IX, kỳ hop thứ 4 thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu

lực thi hanh từ ngày 15/10/1993 Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai tiếp tục

được khẳng định tai Luật dat dai 1903, Nhà nước với tư cách đại điện chủ sở hữuđất dai có quyên lực tuyết đối trong quản lý, thông nhất sử dụng đắt đai trên phạm.

wi lãnh thé quốc gia, đông thờ Nha nước không trực tiếp SDB ma phân bổ quyển SDD cho người có nhu cầu theo hai hình thức giao đất vả cho thuê dat Đây lả nén

tầng cơ sở pháp lý đầu tiên ghí nhân sự ra đời của phương thức trao quyển sử dung

đất thứ bai đối với người có nhu cầu SDB của Nha nước là cho thuê đắt Cu thể tại điểu 1, Luật đất đai 1993 quy định: “Nha nước còn cho tổ chức, hộ gia đỉnh, cá nhân thuê đất Nhả nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoai thuê đất”.

Nhu vay, Luật đất đai 1993 ngoài việc ghi nhân hình thức cho thuê đất củaNha nước còn quy định rõ đối tưng được Nha nước cho thuê đắt bao gồm tổ chức,

cá nhân, hộ gia đình Ngoài ra, còn quy định rõ đối tượng là tổ chức, cá nhân nước ngoài được cho thuê đất Day la quan điểm thể hiện chủ trương, đường lối đúng din

của Đăng, Nhà nước đối với việc nâng cao hiệu quả quản lý vả sử dung tải nguyên

đất, phục vụ phát triển kinh tế xã hội và bước đâu thiét lập quan điểm thu hút đầu

tư, hội nhập quốc tế Đây cũng là tién để đầu tiền của viée hình thành các quan

điểm, hé thông pháp luật vẻ cho thuê đất để thực hiện DAĐT trong tương lai, bởi đã dé cập trực tiếp đến việc đáp ứng nhu cầu thuê đắt của các tổ chức trong vả ngoài nước Tuy nhiên, qua thực tiễn thi hành pháp luật vẻ cho thuê đất trong giai đoan nay do chưa phân biệt rõ rang, cu thể các trường hợp cho thuê dat dan đến bộc 1ô một số hạn chế nhất định như Phát sinh sự bất bình đẳng trong việc cho thuê đất giữa hộ gia đính, cá nhân SDB nông nghiệp với tổ chức kinh tế SDD hoặc giữa

vide cho thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh sinh lợi với việc thuê đất sửdụng vào mục dich phi lợi nhuận Chính việc hình thức cho thuế đắt áp dụng chung

cho mọi đối tương SDB đã không thúc đẩy, khuyến khích người SDB quan tâm

dén hiệu quả SDB, dẫn đến hiệu quả phương thức cho thuê đất của Nha nước tronggiai đoạn này hiệu quả chưa cao

‘Tir thực tiễn bắt cập nói trên, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất

đai năm 1998 vả năm 2001 được ban hành đã quy định rõ rằng về các hình thức

cho thuê đất Cụ thể theo quy định tại các khoản 7, khoản 12, điểu 1 của Luật đất đai 1998, ngày 02/12/1998 sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất dai, theo mọi

đồi tượng SDB được Nhà nước cho thuê đất theo ba hình thức Thuê đất tra tiên

hang năm, thuê dat trả tiên một lẫn cho cả thời gian thuê, thuê dat đã trả trước tiên thuê đất cho nhiều năm Pháp luật đất dai trong giai đoạn nay cũng đã quy định rổ

quyển và ngiĩa vụ của người SDD tương ứng với từng hình thức cho thuê đắt.

Việc hình thành các quy đính pháp luật về cho thuê đất là nén tăng pháp luật

quan trong để pháp luật đất đai hoàn thiện cơ sử pháp lý cho Nhà nước thực hiện phương thức trao quyển SDB mới là cho thuê đất, thúc đẩy hoản thiện lý luận pháp luật vẻ quan ly sử dụng dat trong xu thé hội nhập, đổi mới, tạo điều kiện cho các đối tượng SDD có cơ hội được tiếp cân việc SDP theo hướng bình đẳng, công khai,

"rảnh bạch hơn so với hình thức giao đắt Đặc biệt la đã có sự quy định rõ ràng hơn

về quyền và nghĩa vu của đổi tượng cho thuế dat là tổ chức (chủ đầu tư) trong va ngoài nước, thể hiện quan điểm hội nhập, phát triển, thu hút dau tư của Đảng, Nhà nước trong lĩnh vực đất đai.

* Giai đoạn tie năm 2003 đẫn trước năm 2013

Xuất phát từ nhu câu phát triển của kinh tế - xã hội và hội nhập kinh tế của đất nước gắn với su nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoa đất nước, tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoả XI, ngày 2611/2003 Luật đắt đai 2003 đã ra đời thay thé cho các Luật đất đai trước đó nhằm đáp ứng nhu câu hội nhập và phát triển của đất nước nói chung và của hệ thông pháp luật về cho thuê đất dé thực hiện DAĐT nói riếng

So với các Luật dat dai trước đó, Luật đất đai 2003 đã có sự phát triển, bd sung thêm các quy định pháp luật vẻ cho thuê đất nói chung va pháp luật vé cho

thuê đất để thực hiện DAĐT nói riêng Theo đó, Luật đất dai 2003 đã đưa ra đượcquy định về giải thích từ ngữ đối với hoạt động cho thuê đất, cụ thể “Nhà nước cho

thuê đất lả việc Nha nước trao quyên sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất" (khoán 2, diéu 4 Luật đắt dat 2003) Bên cạnh đó, Luật dat

đai 2003 còn quy định cụ thể vé đổi tượng, thấm quyền cho thuê đất, quy định tình.

fu, thủ tục cho thuê đất va xác lập quyền và nghĩa vu của chủ thé SDB tương ứng với các hình thức cho thuê đất Cụ thé có một số sửa đổi, bổ sung liên quan trực tiếp đến hoạt động cho thuê đất để thực hiện DAĐT như sau: Quy định tổ chức

”

kinh tế được Nha nước cho thuê đất theo mét hình thức đuy nhất là thuê đất trả tiên ‘hang năm, trong khi đó tổ chức nước ngoài được Nhà nước cho thuê dat theo hình.

thức trả tiên thu đất một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiên thuê đất hangnăm, bãi bô việc Nhà nước cho thuê đắt theo hình thức trả trước tin thuê đất chonhiên nấm.

Qua thực tiễn áp dụng Luật đất đai 2003 đã khẳng định hiệu quả, tính đúng, đắn của hình thức cho thuế đất nói chung va cho thuê dat để thực hiện DAĐT nói riêng, được các đối tương có nhu cầu SDP đánh giá cao vì đem lại thuận lợi, bình ng hơn trong hoạt động cho thuê đất, đồng thời góp phân hoàn thiên hệ thẳng

pháp luật về cho thuê đất để thực hiện DAT, tao cơ sử pháp lý cho Nha nước vàchủ du từ thực hiện đúng quy định pháp luật.

* Giai đoạn từ năm 2013 đắn nay

Su ra đời của Luật đất dai 2003, chính sách đắt dai thể hiện trong hệ thông, pháp luật phủ hợp hơn với cơ chế thi trường định hướng xã hội chủ nghĩa, quyển

của người SDB được bao đảm va phát huy tác dung trong đời sống xã hội, việc baocắp về giá đất được hạn ché, tăng thu cho ngân sách nha nước Sau gin 10 năm

thực hiện, Luật dat dai 2003 đã bộc lộ nhiều điểm bat cập, gay không ít khó khăn cho công tác quản lý, đồng thời lam giảm hiệu quả sử dụng đất Điều này thể hiện ở

một số nội dung như Vẻ sở hữu đất đai, vé quyền sử dụng đất Đặc biệt là đối với

pháp luật vé cho thu đắt dé thực hiên DAĐT bộc lô các hạn chế Sự không đồng

bô về năng lực thực hiện thẩm quyển cho thu đất của địa phương đối với việc

được phân cấp cho thuê đắt, cing với sự thiểu hụt các quy định vé han chế diện tích đất, loại dat, đổi tượng SDD và chưa có cơ chế kiểm tra, giám sát dan đến những, sai pham, tinh tạng thu hút đâu tư ở at, không đánh gia đúng năng lực dẫn đến cho thuê dat với dién tích lớn rồi bô hoang, gây lãng phí kéo dai vi chủ đầu từ không đã

năng lực.

“Xuất phát từ những bất cập trên, ngày 29/11/2013, Quốc hội đã ban hànhLuật đắt dai 2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 Trong Luật này, nguyên

tắc sở hữu toan dân đối vơi đất đai mà Nhà nước là đại điện chủ sử hữu và thống nhất quản ly vẫn luôn được khẳng định một cách tron vẹn Ngoai những điểm mới về hình thức giao đất thì Luật đất dai 2013 đã mi rộng thêm một số đốt tượng

Người Việt Nam định cw ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

được giao đất để thực hiện DAĐT xây dựng nha ở dé bán hoặc bán kết hợp cho

thuê (khoản 3, điều 55, Luật đất dai 2013), tổ chức kinh tế được giao đất thực hiền DADT cơ sở hạ tang nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhương quyền SDD gắn lién với ha tang (khoản 4, điều 55, Luật đất đai 2013).

Đặc biết, đối với pháp luật về cho thuê dat đã bổ sung những, - Sửa đỗi căn cứ cho thuế đất

- Bỗ sung điều kiện cho thuê đất

~ Kiểm soát chặt chế hơn việc thực hiện thẩm quyên quyết định cho thuê đất

đồi với UBND cấp huyện.

- Tiếp tục thực hiện chủ trương cải cách thủ tục cho thuê đất

- Sửa đổi, bd sung các quy định về chế tai đổi với DAĐT đã được cho thuê

đất hưng không sử dụng dat, chậm đưa đất vào sử dung.

- Bỏ đổi tượng cả nhân nước ngoài được thuế đắt trả tiên bảng năm hoặc trả

tiên một lân để thực hiện DAĐT.

mới như.

Thực hiện chủ trương, đường lối của Đảng, Nha nước vẻ phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế, hệ thống pháp luất về hình thức cho thuê đất để thực hiện DAĐT ngày cảng được hoàn thiện và phát triển phủ hợp với tink hình thực tiễn nhằm đáp ứng các yêu câu phát triển của nên kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Chủ đầu tư thực hiện các DAĐT có sự bình đẳng hon trong việc tiếp cân

đất dai, được pháp luất đảm bao quyển va ngiĩa vụ một cách cụ thé, hải hoà giữa

Ấy man thu lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp, gop phân tao cơ sé pháp lý để

‘hut đầu tư của tổ chức trong va ngoài nước, tạo động lực phát triển linh tế xã hội

nhanh vả bén vững, phát huy hiệu quả sử dung đất dai và hoàn thiện chế định pháp

luật của Nhà nước về quản lý đất dai nói chung, pháp luật vẻ cho thuê đất để thực

hiện DAĐT nói ring

Fe

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Trong Chương 1, tác giã đã tập trùng đi sẽu nghiên cứu, phân tích các nội

dung cơ bản của hai vẫn để lý luân Thứ nhất là lý luận vẻ cho thuê đất đất để thực hiến DAĐT nói chung, trong đó tập trung lam rõ vẻ khái niệm, đặc điểm của cho thuê đất, cho thuê đất để thực biện DAĐT, nhận biết các hình thức cho thuê đất để thực hiệnDAĐT và so sánh những điểm giống vả khác nhau giữa hai loại hình cho thuê đất va giao đất để thực hiện DAĐT Thứ hai la tập trung nghiên cứu, phân tích các nội dung lý luận vẻ pháp luật cho thuê dat để thực hiện DAĐT, trong đó đã làm rõ được khải niệm, đặc điểm của pháp luật về cho thuê dat để thực hiện DAĐT, cơ cấu điều chỉnh pháp luật và vai trò của hệ thống pháp luật đối với hình thức nay Bén cạnh đó, tác giả cũng đã co sự nghiên cứu, đánh giá được ưu điểm bat cập của các quy định pháp luật trong cá: đoạn hình thành và phat triển của pháp luật cho thuê đắt nói chung và pháp luật vé cho thuê dat để thực hiện DAT nói riêng,

Qua đó, tác gid đã nhân thức và hiểu được những vẫn để cơ ban về lý luận cho thuê đất để thực hiến DAĐT và pháp luật vé cho thuê đắt để thực hiện DABT

của Nhả nước, tạo tiên để nhân thức và định hướng quan trọng để tập trung nghiên

cứu, phân tích thực trạng về pháp luật cho thuê dat thực hiện DADT ở chương tiếp

theo

THUC TRẠNG PHÁP LUẬT VE CHO THUÊ DAT BE THỰC HIỆN CAC DỰ ÁN DAU TƯ VÀ THỰC TIEN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VE CHO THUÊ

ĐẮT DE THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI THÀNH PHO LANG SƠN, TINH LANG SON

2.1 Thực trạng pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu or

3.11 Căn cứ và điều kiện cho thuê đất để thực hiện du án đầu te

* Căn cit cho thuê đắt đã thực hiện DABT

‘Theo quy đính tại điều 52 Luật đất đai 2013, ghỉ nhận hai căn cử cho thuê

đất để thực hiện các DAĐT là Ké hoạch sử dung đắt hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nha nước có thẩm quyền xét duyệt và nhu cầu SDB thể hiện trong

“Căn cử thứnhất, việc cho thuê dat để thực hiện DAĐT nói riêng phải căn cứ

vào kế hoạch SDB hàng năm của cấp huyện.

Nếu như trước đây trong Luật Dat dai 2003 thì căn cứ để Nha nước cho thuê

đất ở phạm vi khá rộng lả “quy hoạch, kế hoach sử dung đất”, với căn cử này đã tạo

ra phạm vi quyển quá rộng cho chính quyên địa phương khi phân bé và điểu chỉnh.

đất đai, trong đó có hoạt đông cho thuê đất Vì vây, ở nhiễu địa phương xuất hiện

tình trang tùy tiện trong việc điều chuyển đất một cách tùy tiện của người nay sang cho người khác Để khắc phục điều này, Luật Đất đai 2013 thu hep theo hướng chất

chế hơn về căn cứ, đỏ là: "căn cứ vào ké hoạch sử dụng đất hàng năm” Việc thay

đổi nay nhằm mục đích “khắc phục tinh trang giao đất, cho thué đất, chuyển mục.

ich sik Aing đắt trần laa Thường tập trưng vào những năm đầu của kỳ Rễ hoạch

sử dung đắt năm năm và cũng chính đầu nhiệm Rỳ nbue hiện nay Tránh tinh trạng bỗ hoang hóa, hay lãng phi tài nguyên đắt” *

Nếu xét ở khía cạnh của quản ly nha nước về đất dai noi chung và quản lý nha nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dat nói riêng, thì kế hoạch sử dung đất hàng năm của cấp huyện sẽ đảm bao hoạt động phần bổ, điều chỉnh đất đai cho

các mục đích kinh doanh có hiệu quả hơn, tính kha thi của kế hoạch sử dung dat sẽ

“Tổng cục quản đất đai Th chế ha nội dung quy hoach, lễ hoạchsử dụng đất trang tiết Đất đai năm 2013,

ltp3/unx8Ma goi vnindex php/nevø/Quy boach sư đung-dat/The-che hoa noi dune quị: hoach le hoạch"

sử dụng đatưong Lư Đạt-datram 2013504 ht truy cập nầy 5/4/2027,

2

cao hơn Bởi, kế hoạch sử dụng đất hàng năm được lập dựa trên chỉ tiêu, định mức và nhu câu sử đụng đất trực tiếp của năm đó Trên cơ sở nhu câu tổng thể của kế hoach sử dung dat 05 năm sẽ được phân bé hang năm và ké hoạch sử dụng dat hang năm được sy dựng da vào nhu cầu sử dung đất của tổ chức, hộ gia định, cá nhân

có nhụ câu sử dụng đất trực tiếp trong năm đó, đồng thời căn cứ vào tình hình quỹ

đất của địa phương được chuyển lại của kế hoạch sử dụng dat năm trước đó, quy đất thực có của năm hiện tại va đặc biệt là khả năng chuyển đổi mục dich sử dung đất để đáp ứng các nhu câu sử dụng đất của các ngành, các lĩnh vực và nhu cầu khác nhau của các chủ thể sử dụng đất trong địa bản của huyền Như vậy, kế hoạch

sử dụng đắt hàng năm của cấp huyền được xác lập lä sự hiện thực hóa một cách

trực tiếp nhất, khách quan nhất, kịp thời nhất các nhu cầu sử dụng đất thực tế và

theo đó, tính Khả thi sẽ cao hơn.

“Căn cứ tt hai, việc cho thuê đất đễ thực hiện DABT phải căn cir vào nhu

cầu SDD được thể hiện trong DAĐT Nội dung nảy cơ quan nha nước can xác định 16 nhu céu SDB được sử dung trong từng loại dự án và phải được thể hiện trong đơn xin thuê đất của chủ đầu tư, phải được cơ quan có thẩm quyên thẩm định, gồm có 02 loại như sau: DAĐT của tổ chức co sử dung nguồn vốn từ ngân sách nha nước đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt hoặc các dự án có vốn đâu tư nước ngoài đã được cơ quan nha nước có thẩm quyển cap giấy phép dau tư, DAĐT của 18 chức không sử dung vốn từ nguồn ngân sách nhà nước hoặc không phải dự án có vốn déu tư nước ngoài thì phải có văn bản thẩm định nhu cẩu SDB của Sở TN&MT nơi triển khai thực hiện dự án.

Riéng đổi với hô gia định, cả nhân, công đẳng dân cư thi trong đơn xin cho

thuê đất phải có xác nhận của UBND xã, phường, thi tran vẻ nhu cau SDD Ở day can lưu ý, đổi với cộng đồng dan cư theo quy định tại điều 181, Luật dat dai 2013

thi công đồng dân cư sử dụng đắt không được cho thuê quyền SDB”, tuy nhiên ởnôi dung này lại không quy định việc cho thuê lai, đây là nội dung cân xem xét lại

và nêu công đồng dân cư xin thuê đất sau đó cho thuê lại thi quy định pháp luật hiện nay chưa có quy định điều chỉnh.

Căn cứ này được đưa ra nhằm dm bảo chủ đâu tư, các chủ thể có nu câu sử

dung đất cho các mục đích kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp ~ người sit

dụng dat, thực sự có nhu cầu sử dụng đất, tránh tinh trang “xi phan” khi thuê đất để chiếm chỗ nhưng chưa có nhu câu sử dụng, gây lãng phi và bắt công xã hội Căn cứ

nay đồi hỏi chủ đầu tư, các chủ thể sử dung đất khi muốn được nhà nước cho thuê đất phải có hổ sơ thể hiện nhu cu sử dung đất, có đơn xin thuế đất Niu cầu sử dung đất sử dụng đất đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat các cấp Chủ thể xin giao đắt phải chứng minh nhủ cầu sử dụng đất của mình thông qua ban

thuyết mình dự án và được thẩm định bởi cơ quan giải quyét thủ tục giao đất là cơquan tai nguyên va mối trường

Tuy vây, đối với nhu cầu sử dung đất hiện nay, Luất Bat dat chưa có quy

định cu thé mang tính định lượng nào để xác định chủ đầu tư có thật sự có nhu cầu sử dụng đất hay không? Vi thé căn cứ này vẫn chỉ đừng lại ở tính hình thúc, quá

chung chung, nhất là trong việc thuê đất không thông qua đầu giá quyền sử dung

đất Đây có thé coi là một lỗ hồng trong pháp luật vé cho thuế đất để thực hiện dự án nói chung dẫn đến tinh trạng đâu cơ dat, gm đắt gây lãng phí tải nguyên đất và tham nhũng đất Vì vậy, van để đặt ra là phải xây đựng các tiêu chí lam căn cử để thấm định nhu cầu sử dung đắt của chủ đâu tư nhằm han chế tinh trạng tham những, thiểu minh bạch nay.

“Thực tế cho thay, không nha đầu tự nao khi xin thuê đất mà không thể hiện nhu cầu cần thiết phải có đất để thực hiện ý dé đầu tư Song can đất bao nhiều? Quy mô sử dung đất có tương thích với tính chất và mục đích đâu tư? Có phù hop

với thực lực tải chính và năng lực đầu tư của chủ thể đó hay không? Thời gian qua,

không ít các doanh nghiệp nhân đất song dự án mới chỉ triển khai đến giai đoạn nộp tiên thuê đất cho nha nước, giải phỏng xong mặt bằng đã không thể tiếp tục đầu tư dur án do không thể huy động được nguồn vin, cùng với sự yếu kém vẻ năng lực va kinh nghiệm thương trường ma khâu thẩm định hé sơ dự án không được chú trong

xem xét, ra soát đã làm cho dự án bị bỏ không giữa chừng, một số nhà đâu tư tìm.

cách bán non du an, cho thuê, góp vốn tra hình khí đất và dự án dau tư chưa đủ điển kiến để thực hiến các giao dịch trên thi trường Bởi vậy, căn cứ mà Luật Dat

dai 2013 nêu trên tưởng chừng như đơn giản, theo đó, chỉ cần thể hiện nhu cầu sử

dụng dat của minh trong đơn hoặc trong dự an dau tư, song dat trong bồi cảnh, dat đai có xu hướng ngày cảng khan hiểm, quỹ đất sạch để có thể sẵn sàng có thể cho các nha đâu tu tiếp cân ngày cảng thu hẹp dẫn thì việc cân nhắc nhủ câu của nhà

đầu tư nảo thực su sử dụng đất có hiện quả lai là vẫn dé không hé đơn giản Theođó, bén canh việc xem xét năng lực tai chính, muc dich đầu tư thi việc xem xét mụcđích đầu tư, khả năng vên hành dự án, kính nghiệm thương trường là những van

Fr

để có ý nghĩa quan trong trong việc nghiên cứu hỗ sơ, xem xét khi cho thuê đất để

thực hiện các dự án nói chung và dự án say đựng nhà ở nói riêng

* Điều kiện cho thuê đất dé thue hiện DADT

Quy định về điều kiện cho thu đất để thực hiện DAĐT chính là điểm mới của Luật đất đai 2013 so với Luật đắt đai 2003 nhằm kiểm soát chất chế việc cho thuê đất để thực hiện DAĐT trong tình hình hiện nay Các điều kiện cu thể la

Thử nhất, theo quy định tại khoản 1 điều 58 Luật dat đai 2013, đối với dự án.

có sử dụng đất tring lúa, đất rừng phòng hộ, đắt rừng đặc dung váo muc đích khác‘ma không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấpthuân chủ trương đâu tư thi cơ quan nha nước có thẩm quyền chỉ được quyết địnhcho thuê đất khí có một trong các văn bản sau sau:

- Văn bên chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đổi với trường hep chuyển mục đích sử dung từ 10 héc ta đất tréng lúa trở lên, từ 20 héc ta dat rừng phòng hô,

đất rừng đặc dụng tré lên,

~ Nghị quyết của Hội đẳng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục.

dich sử dung đất đưới 10 héc ta đất trồng lúa, dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đấttừng đặc dụng

Nội dung của quy định nay xuất phát từ yêu cầu dam bảo an ninh, quốc.

phòng, bảo về nghiêm ngặt dat trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đắt rừng đặc đụng,đăm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thải, thích ting với

biên đổi khí hậu Mặt khác Luật đất dai 2003 va các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đắt đai 2003 quy định tắt cả các dự án có sử dụng dat trồng lúa không kể quy.

mô déu phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, trong khi đó theo Luật đất dai

2013 thì chỉ công trình dự án chuyển mục đích sử dung từ 10 héc ta đất tréng lúa trở lên mới phải tỉnh Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, còn các công trình dự án

đưới 10 héc ta đất trồng lúa chỉ cân được Hội đồng nhân dân thông qua Như vay,

quy định mới nảy đã có hướng “md” hơn, thể hiện s phân cấp quản lý của Nha

nước, thuận lợi hơn cho các dự án có quy mô nhỏ.

Thứ hai, theo khoản 2 điều 58 luật Bat dai 2013 bỗ sung quy định về điều kiên được Nhà nước cho thuê đắt để thực hiền các DABT tại các xã thuộc khu vực bién giới, ven biển và hãi đão, đó là phải được sự chấp thuận bằng văn bản của các

Đô, ngành có liên quan Quy đánh mới nảy nhắm đảm bảo an ninh quốc gia và toàn

vẹn chủ quyền lãnh thỏ Bởi lẽ các địa bản xã thuộc khu vu biên giới, ven biển va