MỤC LỤC
Luận văn được chia thành hai chương ngoài lời nói đầu, kết luận và tài.
Thế chấp có ưu điểm hơn so với nhiều biện pháp bảo đảm đối vật khác là người đi vay van có thé sử dụng, khai thác quyền sử dung đất của minh ngay cả khi đã thé chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tin dụng dé vay vốn làm ăn, có nghĩa là với thế chấp quyền sử dụng đất, họ vẫn được khai thác chính thửa đất đó và vẫn có vốn vay do chính việc thế chấp thửa đất đó đem lại. Dự thảo Luật Dat đai (sửa đổi) 2023 lay ý kiến lần 2 cú quy định rừ hơn cũng tại Điều 5 như sau về chủ thộ QSDD là HGĐ: “Hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (sau. đây gọi là hộ gia đình)”.
Hiện nay ở nước ta có trên 15 triệu HGĐ đang tăng gia, sản xuất và kinh doanh trên 27 triệu héc-ta đất nông nghiệp ”, kinh tế HGD cùng với các thành phần kinh tế tư nhân khác đóng góp trên 30% GDP của cả nước Š. Thế chấp QSDD là một BPBĐ được sử dụng phô biến hơn so với các BPBĐ khác và luôn được bên nhận thế chấp ưu tiên áp dụng vì thế chấp bằng QSDD có độ rủi ro thấp hơn rất nhiều so với thế chấp bằng tài sản khác bởi QSDD còn là nơi sinh sống của con người có yêu tố tình cảm, tâm linh và là một loại tư liệu sản xuất quan trọng nhất.
Thứ ba, hợp đồng thé chấp QSDĐ của HGD là một loại hợp đồng mang đặc thù của việc điều chỉnh pháp luật về đất đai, tức là nội dung của hợp đồng liên quan tới quyền sử dụng đất thì không được trái với quy định về mục đích sử dụng đất, không được trái với quy hoạch, trái pháp luật, những người nhận được QSDĐ do chuyên nhượng cũng kế thừa các đặc thù của người chuyên. Tại khoản 3 Điều 323 BLDS năm 2005 mới chỉ quy định: nắm giữ (chiếm giữ) là phương thức làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba của BPBĐ, độc lập và bình đăng với phương thức đăng ký là phù hợp và thống nhất với nguyên tắc bảo vệ “tình trạng hòa bình” của việc chiếm hữu thực tế mà BLDS năm 2015 hướng đến.
Thời điểm để người SDD thực hiện các quyền giao dịch về QSDĐ khi có giấy chứng nhận và hoàn thành nghĩa vụ tài chính (khoản 1 Điều 168). Hiện nay, giấy chứng nhận được cấp theo một mẫu chung và thông tin HGD SDD thê hiện trên giấy chứng nhận được thực hiện thống nhất. Đã khắc phục tình trạng bất cập, chồng chéo của pháp luật trước đó trong việc cấp giấy chứng nhận và ghi thông tin HGD SDD trên các loại giấy chứng nhận”. Mặc dù vậy, với quy định các loại giấy chứng nhận cũ vẫn có giá trị chuyên tiếp không phải cấp đổi lại, hộ gia đình SDD được dùng QSDĐ dé đi thế chap cũng đã đặt ra không ít khó khăn khi phải xác định đúng các thành viên HGD SDD gồm những ai, trong khi. BLDS hiện hành quy định chủ HGD không còn là người đại diện cho HGD trong các giao dịch dân sự. Nhìn chung, quy định điều kiện HGD SDD phải có giấy chứng nhận dé đưa QSDD vào giao dịch thé chấp là một yêu cầu hợp lý nhằm kiểm tra tính hợp pháp của QSDĐ và tu cách chủ thé của các thành viên HGD SDD, đảm bao cho việc xử lý dé bên nhận thé chấp thu hồi nguồn vốn. Ngoài ra, giấy chứng nhận còn là một loại tài liệu bắt buộc trong hồ sơ đăng ký QSDĐ, tài sản gắn liền với đất thế chấp theo luật định. 4 Nguyễn Hải An, Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyên sử dụng đất, Luận án tiến sỹ luật học, Khoa. Thứ hai, đất HGD SDD đưa vào giao dịch thé chấp không có tranh chấp. Điểm mới của LĐĐ chỉ tiết tại khoản 24 Điều 3 LDD năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vu của người SDD. giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ dat đai”. Theo đó, hình thức tranh chấp đất dai được thé hiện bang don, thu khiéu nai, khiéu kién,. khởi kiện; thoi điểm tranh chap dat đai kể từ khi có đơn thư đến khi vụ việc được giải quyết xong bằng quyết định đã có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thầm quyền hoặc băng bản án, quyết định đã có hiệu lực của Tòa án. Song pháp luật đất đai không có quy định trực tiếp cho cơ quan nao có trách nhiệm xác nhận tình trạng đất tranh chấp và tranh chấp đất đai gồm những dạng tranh chấp nào? Tuy nhiên, qua nghiên cứu các quy định khác. của LDD và thực tiễn công tác cap GCNQSDĐ, quyền sở hữu tai sản gắn liền với đất, công tác giải quyết tranh chấp đất đai của co quan có thâm quyền, hoạt động xét xử của Tòa án cho thấy:. - Một trong những loại giấy tờ để xem xét cấp giấy chứng nhận là giấy xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp SDĐ. 4 Trần Viết Thắng, Thế chấp quyển sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận văn thạc sĩ Luật. Nhưng quy định lại được ngầm áp dụng cho trường hợp giao dịch về QSDĐ là sự bat cập dẫn đến cơ chế “xin cho” và sự lạm quyền của cán bộ địa phương. - Các tranh chấp đất đai liên quan đến QSDD của HGD bao gồm: tranh chấp chia QSDĐ chung giữa các thành viên trong HGĐ; tranh chấp QSDĐ khi ly hôn, thừa kế QSDĐ; tranh chấp đòi lại đất do người khác chiếm giữ như đòi lại đất cho mượn, cho ở nhờ, lấn ranh; tranh chấp hợp đồng về QSDĐ như chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp QSDĐ;. tranh chấp tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm, cây rừng trên đất. Mục đích của quy định điều kiện đất không có tranh chấp nhằm xác định rừ tư cỏch phỏp lý của chủ thể trong việc thực hiện quyền và bảo vệ lợi. ích hợp pháp của họ. Bởi một chủ thể chỉ được hưởng và thực hiện giao dịch QSDĐ của mình đang có quyền sử dụng; đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích của bên nhận thế chấp và bên còn lại, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải quyết tranh chấp, tránh rắc rối về sau. Vì vậy, trường hợp đất đai của HGD đang bị tranh chấp thì cần phải giải quyết xong tranh chấp trước khi thực hiện giao dịch thế chấp. Thứ ba, QSDĐ của HGD SDD không bị kê biên dé bao đảm thi hành án. là Luật THADS năm 2008) quy định, kê biên QSDD là một trong những biện. Riêng khoản tiền vay hợp đồng tín dụng số 16 được bảo đảm bằng TSTC là quyền canh tác 1,5 hécta đất sản xuất nông nghiệp thuộc Khu sản xuất số 2, vùng C, Nông trường Sông Hậu, Thành phố Cần Thơ (hộ gia đình bà Liên, ông Thắng nhận nhượng lại bằng giấy tay của hộ cụ Út - hộ trực tiếp hợp đồng sản xuất với Nông trường Sông Hậu) theo hợp đồng thé chấp quyền tai sản số 16 không đăng ký giao dịch bảo đảm.
Thực tế khi tòa án nhận định ban chất vụ án dân sự cũng có nhiều lúng túng, việc xác định bên có liên quan xác lập giao dịch thế chấp QSDĐ, bên nhận thế chấp thường chú tâm đến chế định giao dịch bao đảm trong BLDS mà bỏ qua quy định của LDD về chế độ SDD đối với HGD SDD, điều này dẫn đến vụ án giải quyết có liên quan đến. HGD SDD tham xác lập, thực hiện giao dich thé chap QSDD có thé là người đại diện theo ủy quyền hoặc người đại diện theo pháp luật và người đại diện có thé là cá nhân, pháp nhân (khoản 1 Điều 48, Điều 136, Điều 138); người đại điện theo pháp luật có thể là người giám hộ đương nhiên, người giám hộ do Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi cư trú cử hoặc do Tòa án chỉ định (các điều 52, 53, 54).
Ké từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thâm, công ty HG còn phải tiếp tục chịu khoản tiền lãi quá hạn, tiền phạt nếu có, của số tiền nợ gốc chưa thanh toán, theo mức lãi suất mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng cho đến khi thanh toán xong khoản nợ gốc này và kèm theo các khoản tiền lãi, phạt ( nếu có ). Tại Quyết định kháng nghị số I73/QĐKNGĐT-VKS-KDTM ngay16/6/2021, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị Bản án kinh doanh thương mại sơ thâm nêu trên và dé nghị Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phó Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thâm hủy Ban án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 264/2018/KDTM-ST.
“phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính” tại khoản 1 Điều 168 theo hướng quy định thực hiện nghĩa vụ tải chính phù hợp với tính chất từng nhóm quyền: nhóm quyền chuyển han QSDĐ (chuyên đổi, chuyển nhượng, tặng. cho, góp vốn); nhóm quyền chuyển QSDĐ có thời hạn (cho thuê, cho thuê lại); nhóm quyền chuyển QSDĐ có điều kiện là quyền thế chấp. quy định chỉ dành riêng cho HGD, cá nhân SDD trong nước. Do đó, tac gia. kiến nghị bổ sung đoạn 2 khoản 1 Điều 168 LDD năm 2013 như sau: “Truong hợp người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghỉ nợ. nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực. hiện các quyên, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực hiện quyên thé chấp quyên sử dung dat được quy định tại điểm đ khoản 1 Diéu 179. gia đình gồm bà)” sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này, địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Về hoạt động quản lý của Nhà nước và của các cơ quan trong bộ máy nhà nước, cần tăng cường công tác quản lý Nhà nước, kiện toàn tô chức, bộ máy hệ thống các cơ quan giúp việc trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là vai trò của các Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; bồ sung chỉ tiêu biên chế và tăng cường nhân sự cho những địa bàn trọng điểm; đảm bảo cơ sở vật chất, phương tiện làm việc, đầu tư kinh phí cho công tác đo đạc, lập bản đồ địa.