Luận văn thạc sĩ luật học: Quyền sử dụng đất không bị tranh chấp - Một trong các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TRUONG ẠI HỌC LUAT HÀ NOI

L¯ NG NGỌC HOÁN

QUYEN SỬ DỤNG DAT KHÔNG BỊ TRANH CHAP

-MOT TRONG CAC DIEU KIỆN CHUYEN NH¯ỢNG QUYEN

Em xin chân thành cảm ¡n Ban giám hiệu, Khoa sau dai hoc và các thầy cô giáo trong tr°ờng ại học Luật Hà Nội ã nhiệt tình giảng dạy, giúp ỡ em trong suốt quá

trình học tập, nghiên cứu tại tr°ờng ại học Luật Hà Nội.

Em xin gửi lời cảm ¡n chân thành nhất ến các Thay, Cô, gia ình va bạn bè ã giúp ỡ em trong suốt quá trình làm luận vn ể em có thể hoàn thành tốt luận vn

ặc biệt, em xin tỏ lòng biết ¡n sâu sắc nhất ến thầy giáo, PGS.TS Bùi ng Hiếu ã tận tình h°ớng dẫn, giúp ỡ em trong quá trình học tập và thực hiện luận vn.

Em xin chân thành cam ¡n!

Hà nội, ngày 20 thang 04 nam 2014Học viên

L°¡ng Ngọc Hoán

: Tòa án nhân dân

: Tòa án nhân dân tối cao

"07.1000 g2 ôÔ 1 1 Tính cấp thiết của Ề tai ccceecccccsssseessssssssesessssssssesssssssssesesssssssssessssssssesssssssssesssssssssessssssssseessssssseeeesen | 2 Tình hình nghiên cứu ề tài 2 +£©EE+22+£2EEEESE+EEEEEE21111212221111111222111111227711111.21101 2c 2 4 Mục ích và nhiệm vụ của việc nghiên cứu dé tài -2 2££22EEE+2++E2EEE2111222222132212222212Xe 4 5 Ph°¡ng pháp nghiên cứu ề tài + ©V©+22++£2EEEE+E2+1122111111122171111112227111111221011110 2.00111eccee 4 6 Những kết quả nghiên cứu mới của luận vn -©+¿2£+2EE©++++#2EEEEE+2++22E221322222222122eexee 5 7 BO cục của luận VAN seesccssesccssecscssuesecsuecessusecesssccesseccesssecesseccessuesessecsessuceesseecssusecssusesssusessuseesseesesseesenee 5 00 00 Ô 6 LÝ LUẬN CHUNG VE CHUYEN NH¯ỢNG QUYEN SỬ DUNG ÁT -cccc+cc 6 VA TRANH CHAP DAT DAL 1 6 1.1 Những van ề lý luận về chuyển nh°ợng quyên sử dung Ít -. -2 ¿222222222 6 1.1.1 Khái niệm, ặc iểm QSD và chuyên nh°ợng QSD - 2222 222E222eeEEE22222e.EEEL 6 1.1.2 iều kiện chuyên nh°ợng QSD 22 ©222222£992EE11112122221111121211111112211111112.22011 1c 11 1.1.3 Thủ tục chuyển nh°ợng QSD -2 ©©222+£9EEEE122222222111111212111112227111111.121111 c0 l6 1.2 Những van dé lý luận về tranh chấp ất ai - -22222+£22EEVE2++9EE211111227721111222211112 2.2 18 1.2.1 Khái niệm, ặc iểm của tranh chấp ất ai 22+ ©+222££99EEEEE++E2E2211222222211222 E2 18 1.2.2 Phân loại tranh chấp ất ai 222: S222££99EEEEEEEEEEEE1111122271111112227111111227111111.22111 1c 24 Ôn o7 26 CÁC DẠNG TRANH CHAP ẤT DAI C  BẢN Ở VIỆT NAM - THUC TIEN VÀ ANH

HUONG CUA NO DEN VIỆC CHUYEN NHUGNG QUYEN SỬ DỤNG ÁT 26 2.1 Dạng tranh chấp ất ai về việc xác ịnh quyền sử ụng dat, quyền sở hữu tai sản gan liền với ất

TA Ö ÀẶỪ 26 2.1.1 Tranh chấp về ranh giới - + +°°EEEE++222++++22EEEEEEE++2t121222211111111122227111111112.2.2111111 xe 26 2.1.2 Tranh chấp òi lại dat, òi lại tài sản gắn liền với QSD -222222vccccerrrrrrrrkkecced 28 2.1.3 Tranh chấp QSD, tài sản gắn liền với QSD khi vợ chồng ly hôn -cc¿ 31

2.1.5 Tranh chấp có liên quan ến ịa giới hành chính 2£ +EE+2£222EE2z2+2EE2cz+zze 35

2.2 Dạng tranh chấp ất ai trong quá trình thực hiện quyền và ngh)a vụ của ng°ời sử dụng ất hợp 0011017 4a“—¬«£RAHHg, 37 2.2.1 Tranh chấp về mục ích sử dụng ất -¿-+++22+++2EEE+++++2222211112222221112222272111e 2 37 2.2.2 Tranh chấp hợp ồng chuyên ổi QSD 2 ©©2222£22EEEE22222E211112212721112222221112e 41 2.2.3 Tranh chấp hợp ồng chuyên nh°ợng QSD 22 ©©222££22EEEEEEE+EEEEEEEEeetEEEEEESeerree 45 2.2.4 Tranh chấp hợp ồng tặng cho QSD 2© ©22EE222+£EEEEE11112122221111222227211122227111X e2 49 2.2.5 Tranh chấp hợp ồng cho thuê, cho thuê lại QSD, -.2¿ ©22222£2EEEES22z222EE22S2zezee 52 2.2.6 Tranh chấp hợp ồng thé chấp, góp von bang giá trị QSD -©22222cez+2EEEEseeeree 54 2.3 Dạng tranh chấp hành chính về ất dai eeccscceessssssssseessssssssesssssssssssessssssssessssssssssssssssssseesssssssseesss 59 2.3.1 Tranh chấp về quyết ịnh hành chính, hành vi hành có liên quan ến giao ất, cho thuê ất, gia hạn thời hạn sử dụng ất, chuyên mục ích sử dụng GAC ceccccceecccseecccssescessesessseccesseecesssseersseserseseesseeeeses 59 2.3.2 Tranh chấp về quyết ịnh hành chính, hành vi hành chính trong l)nh vực cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với ất - 61 2.3.3 Tranh chấp quyết ịnh hành chính, hành vi hành chính trong l)nh vực thu hồi ất, tr°ng dụng ất, bồi th°ờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái ịnh c° - -+£+2EE++++++22222222z.2E222xeeree 63 MOT SO GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬTT 22c¿+££22EEEE222222z++t2EEEEEvvecced 65 3.1 Giải pháp về xây dựng, hoàn thiện pháp luật -+£+E©+22++22EEEEE+++2EEE2322222722232eexeE 65 3.2 Giải pháp ối với dạng tranh chấp xác ịnh QSD, quyền sở hữu tai sản gan liền với ất 69 3.3 Giải pháp ối với dạng tranh chấp ất ai trong quá trình thực hiện quyền và ngh)a vụ của ng°ời str dung 18100110177 ‹‹-a::i:SẰ.Ä,), ,ÔỎ 71 3.4 Giải pháp ối với dạng tranh chấp hành chính về ất ai ccccc++++££ 2222222222 74

KẾT LUẬN -©2VVV+2222+++122EEE21111111112222711111111 2222 111110 0.11111 00011111 0 1 75

1 Tính cấp thiết của ề tài

ất ai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t° liệu sản xuất ặt biệt không gi thay thế °ợc của nông, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi tr°ờng song, là n¡i ịnh c° của ng°ời dân, là nền tảng dé phân bố các c¡ sở kinh tế, vn hóa, xã hội và an ninh quốc phòng úng nh° Bemard Binns ã từng khang ịnh: “ á la nguôn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại, nó là mọi ý ngh)a của sự sống, thiếu ất loài ng°ời không thể ton tại Mọi sự tôn tại và tiễn triển của loài ng°ời êu diễn ra trên mặt ất ”[4]

D°ới sự tác ộng của c¡ chế thị tr°ờng, tốc ộ tng dân số thì vấn ề về ất ai trở nên quan trọng, bức xúc hon, hàng loạt các vụ tranh chấp gay gắt về quyên lợi, khiếu nại tố cáo có liên quan ến ất ai diễn ra hết sức phổ biến và hết sức phức tạp ở hầu hết mọi n¡i Thời gian gần ây có rất nhiều vụ việc tranh chấp, khiếu nại liên quan ến ất ai diễn ra rất gay gắt, phức tạp mang tính bức xúc, có nhiều n¡i trở thành iểm nóng, khiếu kiện ông ng°ời, khiếu kiện v°ợt cấp Tranh chấp ất ai phát sinh ảnh h°ởng tiêu cực ến nhiều mặt của ời sống xã hội nh°: Làm ình ốn sản xuất, phá vỡ các mỗi quan hệ trong cộng ồng dân c°, ảnh h°ởng ến phong tục ạo ức tốt ẹp của ng°ời Việt Nam, gây ra sự mat ôn ịnh chính trị, trật tự an toàn xã hội Tranh chấp dat ai kéo dài nếu không °ợc giải quyết dứt iểm sẽ dé dẫn ến “iểm nóng”, bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin của nhân dân ối với Nhà n°ớc Vì vay, viéc nghiên cứu ban chat pháp ly của các tranh chap ất ai và pháp luật về giải quyết tranh chấp ất ai dé từ ó xác ịnh những nguyên nhân và tìm ra các giải pháp dé giải quyết nhanh chóng các tranh chấp ất ai, bảo vệ tốt h¡n quyền lợi chính áng của NSD là việc làm hết sức cần thiết trong giai oạn hiện nay ây cing là vấn ề ang

°ợc ảng, Nhà n°ớc và các câp, các ngành ặc biệt quan tâm.

Trong khi tình hình tranh chấp ất ai có diễn biến tng mạnh và ngày càng trở nên phức tạp thì một vấn ề rất quan trọng ặt ra: khi tranh chấp ất ai xảy ra thì tất cả các quyền của NSD nh°: sử dụng QSDD ể xây mới nhà cửa, công trình trên ất, gieo trồng trên ất, chuyển ôi, chuyên nh°ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chap, bảo lãnh, góp vốn bang giá trị QSD sẽ không thể thực hiện Mà trong nền kinh tế thị tr°ờng quyền chuyển nh°ợng QSDD - Một trong những quyên quan trọng nhất của NSD cing sẽ không thê thực hiện °ợc Bởi vì theo quy ịnh của pháp luật hiện hành “dat có tranh chấp” là vi phạm một trong những iều kiện chuyển nh°ợng QSD Theo ó, NSDD sẽ không °ợc chuyên nh°ợng d°ới bat cứ hình thức nao.

Cing từ ây lại phát sinh câu hỏi, thế nào là tranh chấp ất ai? Vì thực tế hiện nay ở nhiều n¡i, nhiều ịa ph°¡ng trong cả n°ớc ch°a có °ợc cách hiểu thống nhất

và úng ắn về nội dung cing nh° bản chất pháp lý của tranh chấp ất ai Dẫn tới tình trạng các c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền ã hiểu không ầy ủ, thậm chí hiểu sai nội dung và bản chất pháp lý của tranh chấp ất ai ặc biệt ở các cấp Ủy ban nhân dân — Cấp c¡ quan có thấm quyền quản lý trực tiếp, gần dân nhất trong hệ thống c¡ quan quản lý nhà n°ớc về ất ai Có một thực tế phổ biến tôn tại là: cứ nhận °ợc ¡n khiếu kiện có liên quan ến ất ai gửi ến Ủy ban nhân dân thì mặc nhiên chính quyền Ủy ban nhân dân thừa nhận ất ó có tranh chấp Dẫn tới hậu quả các quyền của NSDD bi vi phạm nghiêm trọng Trong ó, có quyền chuyển nh°ợng QSD Vi vậy việc xác ịnh úng bản chất pháp lý của các loại tranh chấp ất ai là rất quan trọng và có ý ngh)a lớn trong việc loại trừ các tranh chấp hình thức, mang tính giả tạo không úng bản chất tranh chấp ất ai, gây ảnh h°ởng lớn ến quyền chuyên nh°ợng QSD

hợp pháp của NSDD.

Xuât phát từ những cn cứ lý luận và thực tiên trên, tác giả ã chọn việc nghiêncứu ê tài: “Quyển sw dung dat không bị tranh chap - Một trong các diéu kiệnchuyên nh°ợng quyền sử dụng dat’ làm luận vn thạc s) của mình.

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

Cho ên nay ã có khá nhiêu công trình nghiên cứu và các bai việt liên quan ênề tài luận vn d°ới nhiêu góc ộ tiép cận khác nhau, mục ích nghiên cứu khác nhau,dựa trên các quan iêm trái ng°ợc của các tác giả dân tới kêt quả nghiên cứu khônggiông nhau tuỳ thuộc vào mục ích nghiên cứu, cách tiêp cận vân ê của môi ng°ời.Liên quan ên ê tài luận vn, có thê kê ên một sô công trình khoa học ã °ợc côngbô nh° sau:

Tại hội thao “Tinh trang tranh chấp và khiếu kiện ất dai kéo dài, thực trang và giải pháp ”, diễn ra ngày 08 — 09 tháng 10 nm 2008 tại Buôn Mê Thuột — Dac Lắc,

các tác giả ã trình bày các báo cáo tham luận: Báo cáo tham luận “N⁄Zng dang tranh

chấp ất ai chủ yếu ở n°ớc ta hiện nay và khuôn khổ pháp luật liên quan” của TS Doãn Hồng Nhung, tác giả nêu lên những dạng tranh chấp ất ai phổ biến ở n°ớc ta hiện nay và khung pháp luật iều chỉnh hoạt ộng giải quyết tranh chấp ất ai Báo cáo tham luận “7ranh chấp ất dai và khiếu kiện kéo dai: Những nguyên nhân có tính lịch sử” của TS Nguyễn Quang Tuyến, tác giả phân tích nh° thế nào là tranh chấp ất ai, những ặc tr°ng co bản của loại tranh chấp này, các dạng tranh chấp phố biến hiện nay và những nguyên nhân có tính lịch sử của tranh chấp, khiếu kiện ất ai kéo dài, ồng thời kiến nghị một số giải pháp nhằm góp phần giải quyết triệt ể các tranh chấp, khiếu kiện ất ai kéo dai.

Bài viết liên quan ến ề tài: “Bàn về khái niệm tranh chấp ất dai trong Luật dat ai 2003” ng trên Tạp chí Khoa học pháp luật số 2 nm 2006 của tác giả L°u Quốc

Thái, Tr°ờng ại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Trong bài viết này chủ yếu tác giả i sâu phân tích khái niệm tranh chấp ất ai theo Luật Dat dai nm 2003 dé góp phần xác ịnh chính xác về thâm quyền, thủ tục và nội dung cần giải quyết ối với từng loại tranh chấp ất ai Bài viết “Về thẩm quyên giải quyết tranh chấp ất dai của Tòa án” ng trên trang web http://phapluatdansu.com ngày 12/12/2011 của TS Trần Anh Tuấn, Khoa Luật dân sự, ại học Luật Hà Nội Tác giả phân tích thuật ngữ “Tranh chấp OSDD” thuộc thâm quyền giải quyết của Tòa án theo pháp luật hiện hành dé xác ịnh rõ h¡n những tranh chấp nao thì thuộc thâm quyên giải quyết của Tòa án và phân

tích quy ịnh của việc hòa giải c¡ sở ôi với những tranh châp về ât ai.

Về sách chuyên khảo mà tác giả tham khảo liên quan ến ề tài gồm có ầu sách: “Giao dịch về OSDD vô hiệu pháp luật và thực tiễn xét xử "của ồng tác giả TS Thâm phán Nguyễn Vn C°ờng và TS Nguyễn Minh Hang (2011) NXB thông tin truyền

thông Trong ó, các tác giả i sâu phân tích các tr°ờng hợp giao dịch QSDD vô hiệu

trên c¡ sở các vụ việc °ợc giải quyết ở hệ thống các cấp Tòa án Việt Nam ầu sách: “Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về QSD” của tập thê tác giả Khoa luật Dân sự - ại học Luật TP.Hồ Chí Minh do PGS.TS ỗ Vn ại chủ biên (2012) NXB Lao ộng Trong ó các tác giả nêu ra phân tích các loại tranh chấp hợp ồng liên quan ến ất ai từ ó nêu lên các bất cập của pháp luật trong giải quyết tranh chấp ất ai.

Ngoài ra, các công trình nghiên cứu pháp luật n°ớc ngoài có liên quan ến luận vn không nhiều Chỉ có một số bài viết ề cập riêng lẻ những vấn ề, khía cạnh khác nhau có liên quan ến dé tai mà tác giả tham khảo nh°: Báo cáo của oàn công tác, Ban kinh tế Trung °¡ng "Nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp luật ất ai của Trung Quốc" (2002), Báo cáo của oàn công tác, Ban Kinh tế trung °¡ng "Nghiên cứu, khảo sát chính sách, pháp luật ất ai của ài Loan" (2002) các báo cáo nói trên cho ta thấy những t°¡ng ồng trong chính sách và pháp luật giữa Việt Nam và một số n°ớc có chung chế ộ công hữu ất ai nh° Trung Quốc.

Các công trình nghiên cứu khoa học trên nhìn chung ề cập ến nhiều khía cạnh khác nhau của tranh chấp QSD Tuy nhiên, ch°a công trình khoa học nào i sâu và phân tích nội dung “OSDD không bị tranh chấp ” thông qua những loại tranh chấp ất ai cụ thê trong thực tế và ảnh h°ởng của nó ến việc chuyên nh°ợng QSD Vi vậy, ề tài luận vn thạc s) của tác giả là công trình mới nghiên cứu về vấn ề này.

3 ối t°ợng nghiên cứu ề tài

Luận vn có ối t°ợng nghiên cứu là: Các vn bản quy phạm pháp luật nội dung có liên quan ến QSD; tranh chap ất ai và giải quyết tranh chấp dat ai qua các thời kỳ lịch sử khác nhau; thực tiễn tranh chấp ất ai, giải quyết tranh chấp ất ai và

ảnh h°ởng của nó ối với hợp ồng chuyên nh°ợng QSDD ở n°ớc ta trong những nm gan ây.

4 Mục ích và nhiệm vụ của việc nghiên cứu dé tài

ề tài “Quyên sử dụng ất không bị tranh chấp - Một trong các iều kiện chuyển nh°ợng quyên sử dụng ất "có mục ích làm sáng tỏ những van dé lý luận và thực tiễn về QSD, chuyền nh°ợng quyền sử ất; về tranh chấp dat ai nói chung và i sâu tìm hiểu các dạng tranh chấp ất ai cụ thé trong thực tế và ảnh h°ởng của nó ến việc chuyên nh°ợng QSD Từ ó tìm ra bản chất pháp lý của các dạng tranh chấp ất ai hiện nay Trên c¡ sở ó ề xuất, kiến nghị những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam.

Dé ạt °ợc mục ích nói trên, luận vn có các nhiệm vụ sau ây:

- Nghiên cứu làm rõ khái niệm QSDD; chuyên nh°ợng QSD); tranh chấp ất ai cing nh° các khái niệm khác có liên quan, từ ó phân tích ặc iểm của QSD; của chuyên QSD; iều kiện, thủ tục chuyên nh°ợng QSD; của tranh chấp ất ai, phân loại tranh chấp ất ai, nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp ất ai và khái quát những quy ịnh của pháp luật Việt Nam về tranh chấp ất ai qua các thời kỳ.

- Nêu và phân tích, ánh giá thực trang của các dạng tranh chấp dat ai phổ biến trong ời sông pháp lý hiện nay, từ ó tìm ra bản chất pháp lý cing nh° ảnh h°ởng của các dạng tranh chấp ất ai cụ thê ến hợp ồng chuyên nh°ợng QSD.

- Nêu các ph°¡ng h°ớng, kiến nghị va ề xuất các giải pháp cụ thé, thích hợp góp phần hoàn thiện các quy ịnh của pháp luật về chuyên nh°ợng QSD và giải quyết tranh chấp ất ai có liên quan ến hợp ồng chuyên nh°ợng QSD.

5 Ph°¡ng pháp nghiên cứu ề tài

Trong quá trình nghiên cứu ề tài, tác giả sử dụng các ph°¡ng pháp nghiên cứu khoa học nh°: Ph°¡ng pháp phân tích và tổng hợp; ph°¡ng pháp hệ thống hóa; ph°¡ng pháp so sánh; ph°¡ng pháp thống kê; theo ó:

- Ph°¡ng pháp phân tích và tổng hợp: Ph°¡ng pháp này °ợc sử dụng trong tất cả các ch°¡ng của luận vn Cụ thể, °ợc sử dụng ể phân tích các quy phạm pháp luật, i sâu vào tìm tòi, trình bày, phân tích các khái niệm, quan iểm, nhận xét các van dé lý luận về QSD, chuyên nh°ợng QSD, tranh chap ất ai (Ch°¡ng 1); giải quyết tranh chấp ất ai, các quy ịnh và thực tiễn giải quyết tranh chấp ất ai và ảnh h°ởng của nó ến chuyên nh°ợng quyền QSD (Ch°¡ng 2) Từ ó rút ra các ánh giá, kết luận và kiến nghị phù hợp nhằm tiếp tục xây dựng và hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp ất ai ở n°ớc ta (Ch°¡ng 3)

- Ph°¡ng pháp hệ thông hóa: °ợc sử dụng xuyên suốt luận vn nhằm trình bày các van dé, các nội dung trong luận vn theo một trình tự, một bố cục hợp lý, chặt chẽ,

có sự gan két, kê thừa, phát triên các vân dé, các nội dung ê ạt °ợc mục ích, yêucâu ã °ợc xác ịnh cho luận vn.

- Ph°¡ng pháp so sánh: Ph°¡ng pháp này chủ yếu °ợc sử dụng tại Ch°¡ng 1 và Ch°¡ng 2 của luận vn Cụ thê là °ợc vận dụng trong việc so sánh các quy ịnh của

pháp luật qua các thời kỳ lịch sử khác nhau Ngoài ra, tác giả cing sử dụng ph°¡ng

pháp này dé tham khảo pháp luật về ất ai, tranh chấp ất ai ở các quốc gia khác; rút ra những iểm chung, những khác biệt về quy ịnh của pháp luật trong l)nh vực này.

- Ph°¡ng pháp thống kê: Ph°¡ng pháp này °ợc tác giả sử dụng chủ yếu ở phần Mở ầu và Ch°¡ng 2 dé °a ra ánh giá về tình hình nghiên cứu của luận vn và thực tiễn tranh chấp ất ai ở n°ớc ta trong thời gian qua.

6 Những kêt quả nghiên cứu mới của luận vn

Th° nhất, luận vn ã nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện khái niệm và ặc iểm về: QSDD, chuyén nh°ợng QSDD, iều kiện va thủ tục chuyên nh°ợng QSD; về tranh tranh chap ất ai; qua ó làm rõ ban chất pháp lý của QSD, chuyên nh°ợng QSDD và tranh chấp dat dai.

Thứ hai, luận vn ã nêu ra và phân tích thực tiễn tranh chấp ất ai ở n°ớc ta trong những nm qua, trên c¡ sở ó phân loại tranh chấp ất ai thành các dạng, các loại cụ thể Phân tích và ánh giá một cách toàn diện và khách quan về thực trạng các quy ịnh của pháp luật nội dung về tranh chấp ất ai và giải quyết tranh chấp ất ai từ ó chỉ ra bản chất pháp ly của tranh chấp ất ai là “QSD bị ranh chấp” nhằm nhận dạng các tranh chấp ất ai úng ngh)a và loại trừ các tranh chấp ất ai giả tạo.

Thứ ba, luận vn ã dé xuất °ợc kiến nghị về ph°¡ng h°ớng và các giải pháp ồng bộ và cụ thể ể khắc phục những hạn chế, khó khn, bất cập của pháp luật trong thực tế nhận dạng và giải quyết tranh chấp ất ai góp phần hoàn thiện pháp luật Việt

Nam trong tình hình hiện nay.7 BO cục của luận van

Ngoài phần Mở ầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo luận vn gồm 3

ch°¡ng nh° sau:

Ch°¡ng 1 Lý luận chung về chuyên nh°ợng QSDD và tranh chấp ất dai

Ch°¡ng 2 Các dạng tranh chấp ất ai c¡ bản ở Việt Nam - Thực tiễn và ảnh h°ởng của nó ến việc chuyển nh°ợng QSD

Ch°¡ng 3 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật.

Ch°¡ng 1

LÝ LUẬN CHUNG VE CHUYEN NH¯ỢNG QUYEN SU DUNG DAT VA TRANH CHAP DAT DAI

1.1 Những van dé lý luận về chuyển nh°ợng quyền sử dung ất 1.1.1 Khái niệm, ặc iểm QSD và chuyển nh°ợng OSDP

ất ai ã tôn tại tr°ớc khi loài ng°ời xuất hiện Sự tồn tại của ất ai nh° một lẽ tự nhiên, là c¡ sở hình thành nên sự sống Vì vậy mà C.Mác trong bộ T° bản ã khái quát vai trò kinh tế ặc biệt của ất ai thông qua viện dẫn câu nói của W.petty (1622-1687): “Lao ộng là cha, ất là mẹ sinh ra mọi cua cải vật chất xã hội ”J27J Trong quá trình phát triển của xã hội loài ng°ời, ất ai, quan hệ ất ai thực sự trở thành vấn ề ặc biệt quan trọng Thông qua quá trình lao ộng sản xuất, ất ai là nguồn tài nguyên vô giá, là t° liệu sản xuất ặc biệt, là tiền ề cho việc tạo ra của cải vật chất

phục vụ cho cuộc sông con ng°ời, thúc ây sự phát triên của xã hội.

Chính vì ý ngh)a quan trọng ối với sự tổn tại và phát triển của con ng°ời, nên trong các thời kỳ lịch sử và trong mọi gia oạn phát triển, các quốc gia trên thế giới ều ặc biệt quan tâm ến việc xác lập những hình thức pháp lý phù hợp ể quản lý chặt chẽ, sử dụng có hiệu quả phát huy tiềm nng, khai thác tốt h¡n quỹ ất có hạn của mình Theo ó, QSD luôn là chế ịnh pháp luật quan trọng.

Nói ến “quyên sử dụng” ngh)a là nói ến quyền khai thác công dụng, h°ởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (iều 192 BLDS 2005) Song khác với các loại tài sản khác, ất ai là một tài sản ặc biệt, một t° liệu sản xuất ặc thù có giới hạn về không gian, diện tích nh°ng lại vô hạn về thời gian sử dụng và khả nng sinh lợi Nếu °ợc quản lý và khai thác tốt, ất ai sẽ là nguồn tài nguyên vô tận Ng°ợc lại, nếu bị ối xử với thái ộ “vô ch” theo kiểu “vất kiệt” sức sản xuất, ộ màu mỡ thì tài nguyên ất dai sẽ ngày càng cạn kiệt dần iều ó lý giải tại sao ở các n°ớc dù là duy trì hình thức sở hữu ất ai nào i nữa thì vẫn luôn có những chế ịnh quan trọng nhm xác lập cho những ng°ời trực tiếp sử dụng ất những quyền và lợi ích nhất ịnh, tạo cho NSD phát huy tối a nng lực tự chủ thông qua việc mở rộng các QSD cho ng°ời dân.

Tùy vào ặc iểm kinh tế - xã hội, phong tục tập quán, truyền thống mà pháp luật mỗi quốc gia quy ịnh khác nhau về QSD Chng hạn ở Anh, ất ai thuộc quyền sở hữu của Nữ hoàng, song Nữ hoàng lại cho ng°ời dân sử dụng và có các quyền ối với ất ai (nh° sử dụng, mua, bán, sang nh°ợng ) T°¡ng tự nh° vậy ở Hong Kông, tr°ớc nm 1997 (thời kỳ tr°ớc khi °ợc Anh trao trả cho Trung Quốc) là thuộc ịa của Anh, ất ai cing thuộc quyên sở hữu tối cao của Nữ hoàng Song nhà n°ớc thực hiện việc cho thuê ất dai hạn trong thời gian 75 nm theo hình thức “bán á” thông qua

hoạt ộng ấu giá, ấu thầu công khai Trong 75 nm, các nhà ầu t° °ợc quyền xây dựng nhà ở, c¡ sở hạ tang ể chuyển nh°ợng, bán hoặc cho thuê /77

Ở Trung Quốc, quốc gia có nhiều iểm t°¡ng ồng với n°ớc ta về chế ộ chính trị, kinh tế, xã hội cing có quy ịnh: ất ai thuộc sở hữu toàn dân, song QSDD thuộc cá nhân hoặc tô chức, gọi chung là quyền t° hữu Theo ó, có sự tách bạch quyền sở hữu dat ai và QSD trong thời hạn quy ịnh Dé có QSDD thì các tô chức, cá nhân phải mua và khi ã có QSD trong thời hạn có hiệu lực của hợp ồng thì có thê mua, bán, cho thuê, thé chấp, tặng cho, dé lại thừa kế, theo ý chí của mình./77

Ở Việt Nam, Hiến pháp 1992 quy ịnh: “dat ai thuộc sở hữu toàn dan, do Nhà n°ớc thống nhất quản lý, Nhà n°ớc giao ất cho tổ chức, hộ gia ình, cá nhân sử dụng ồn ịnh, lâu dài” Bên cạnh QSD 6n ịnh, lâu dài, NSD còn °ợc thực hiện các giao dịch QSDD cua mình nh° chuyền ôi, chuyên nh°ợng, cho thuê, cho thuê lại, dé lại thừa kế, thé chap, bao lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD Những quy ịnh trên tiếp tục °ợc kế thừa và ghi nhận trong Hiến pháp 2013 và Luật ất ai 2013 mới nhất °ợc Quốc hội thông qua nm 2013 và sẽ có hiệu lực thi hành trong nm 2014.

Dù cách thức và nội dung biểu hiện có khác nhau, nh°ng nhìn một cách khái quát, QSD mà các quốc gia quy ịnh luôn thể hiện iểm một iểm chung là: QSDD là những khả nng của một chủ thé °ợc thực hiện hoặc °ợc h°ởng những quyền lợi nhất ịnh khi khai thác và sử dụng ất Những quyền ó °ợc pháp luật ghi nhận và ảm bảo thực hiện trên thực tế Vì vậy, QSDD °ợc hiểu là một phạm trù pháp lý luôn

°ợc nhìn nhận và xem xét d°ới hai góc ộ sau ây:

Thứ nhất, QSD là quyền nng của chủ thé Theo ngh)a này thì QSD là khả nng của một tô chức hay cá nhân °ợc thực hiện các QSDD trong quá trình sử dung ất mà pháp luật không cấm.

Thứ hai, QSD là tông hợp những quy phạm pháp luật và những ảm bảo pháp lý do Nhà n°ớc ban hành nhằm xác lập quyền và ngh)a vụ pháp lý cho các tổ chức, cá nhân thực hiện quyền chủ thé khi sử dụng dat.

Nhìn nhận d°ới góc ộ kinh tế, QSD thực chất là một quyền dân sự, theo ó chủ sử dụng ất °ợc thực hiện những quyền cụ thé dé thỏa mãn lợi ích của mình Chắng hạn NSDD °ợc quyền kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận trên mảnh ất của mình thông qua việc sử dụng mảnh ất ó vào những mục ích khác nhau nh°: Xây dựng nhà cửa, gieo trồng, cho thuê, chuyển nh°ợng, Bên cạnh ó, họ °ợc quyền yêu cầu những ng°ời khác không thực hiện các hành vi xâm hại ến lợi ích hợp pháp của mình nh°: Không °ợc lẫn chiếm, hủy hoại ất, ngn cản việc sử dụng ất, Nh° vậy, về ph°¡ng diện kinh tế, QSD °ợc thê hiện bng những quyền nng cụ thé của NSD,

những quyền nng ó °ợc thực hiện trong quá trình khai thác va sử dụng dat sé mang

lại những lợi ích cho NSDD.

D°ới góc ộ pháp lý, QSD là quyền mà pháp luật công nhận cho NSD °ợc h°ởng, °ợc làm trong quá trình sử dụng ất Hay nói cụ thể h¡n là các quyền nng của NSD có °ợc thực hiện trên thực tế hay không Lợi ích của họ có °ợc áp ứng

hay không phụ thuộc vào việc pháp luật có quy ịnh cho họ °ợc phép thực hiện hoặc

°ợc h°ởng quyền hay không, mức ộ h°ởng quyền ến âu và khả nng ảm bảo của Nhà n°ớc thé hiện nh° thế nào khi họ thực hiện QSD Ở ây, vai trò của Nhà n°ớc là thông qua công cụ pháp luật xác lập tiền ề và iều kiện dé QSD của mỗi chủ thê °ợc thực hiện trên thực tế Tuy nhiên, các quốc gia khác nhau, với các iều kiện kinh tế - xã hội khác nhau và bản chất của mỗi nhà n°ớc khác nhau thì khả nng ảm bảo về mặt pháp lý QSDD cho NSDD là khác nhau.

ể có °ợc cách hiểu úng ắn về QSD, chúng ta phải xem xét QSDD trên cả hai ph°¡ng diện kinh tế và pháp lý Có thé ịnh ngh)a: OSDD là một chế ịnh pháp lý gom tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà n°ớc ban hành và ảm bảo thực hiện, trong ó quy ịnh và bảo vệ các quyên và ngh)a vu của các chủ thể °ợc Nha n°ớc cho phép sử dụng dat.

Với mong muốn °a QSD vào giao l°u dân sự, trao ổi trong kinh tế thị tr°ờng dé khai thác có hiệu quả cao nhất ối với ất ai Nhà n°ớc trao QSDD cho NSDD và Nhà n°ớc cing ảm ảm bảo cho các chủ thé sử dụng ất có quyền chuyển nh°ợng diện tích ất của minh cho những ng°ời khác khi áp ứng °ợc những iều kiện cụ thé.

Theo giải thích từ ngữ Từ iển Luật học (2006) của Viện Khoa học Pháp lý — Bộ T° Pháp thì: “Chuyển nh°ợng quyén sử dung ất là việc ng°ời sử dụng ất chuyển giao ất và quyền sử dung dat ó cho ng°ời °ợc chuyển nh°ợng sử dụng Bên chuyển giao ất và quyên sử dung ất °ợc nhận số tiền t°¡ng °¡ng với giá trị quyên sử dụng ất theo sự thỏa thuận của các bên [102] Giải thích này ã xác ịnh chuyên nh°ợng quyền sử dung dat là sự chuyền giao quyền sử dung ất cho chủ thé khác ồng thời °ợc nhận số tiền t°¡ng °¡ng với giá trị quyền sử dung ất chuyền giao.

Còn theo quy ịnh của pháp luật hiện hành chuyển nh°ợng QSD về bản chất pháp lý là một loại giao dịch về ất ai thông qua hợp ồng iều 697 BLDS 2005 quy ịnh: “Hợp ông chuyển nh°ợng quyên sử dụng ất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo ó bên chuyển nh°ợng quyên sử dung ất chuyển giao ất và quyên sử dung ất cho bên nhận chuyển nh°ợng, còn bên nhận chuyển nh°ợng trả tiền cho bên chuyển nh°ợng theo quy ịnh của Bộ luật này và pháp luật về ất ai ”.

Tiến s) Nguyễn Quang Tuyến, tr°ờng ại học Luật Hà Nội thì phân ịnh chuyển nh°ợng QSDD rõ rang h¡n trên hai ph°¡ng diện: Chuyển nh°ợng QSD về mặt pháp

lý là một loại giao dịch về ất ai thông qua hợp ồng, theo ó chủ sử dụng ất này tự nguyện chấm dứt các quyền và ngh)a vụ của mình ối với những diện tích nhất ịnh và chuyên chúng cho chủ thê sử dụng ất khác; về ph°¡ng diện kinh tế, ó là sự chuyên nh°ợng các lợi ích kinh tế do ất ai mang lại từ chủ sử dụng ất này sang chủ sử dụng ất khác và ó là biểu hiện của quan hệ thị tr°ờng [67]

Từ những quan iểm trên chúng ta có thể thấy rng: Nếu xem xét về bản chất kinh tế thì chuyên nh°ợng QSD là hành vi của chủ sử dụng ất (bên chuyền nh°ợng) tự nguyện chuyển giao ất và các lợi ích từ ất ai cho bên nhận chuyên nh°ợng ể lay một khoản tiền nhất ịnh ây là giao dịch thuận mua vừa bán, mang ầy ủ ặc tr°ng của quan hệ thị tr°ờng Còn nếu xem xét về bản chất pháp ly thì chuyển nh°ợng QSDD thực chất là việc Nhà n°ớc công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự iều chỉnh ất ai giữa các chủ thé sử dụng ất thông qua hợp ồng Nha n°ớc cho phép NSD °ợc quyền chuyên nh°ợng QSDD của mình trong phạm vi khuôn khổ của pháp luật, NSD phải tuân thủ trình tự, thủ tục khi chuyển nh°ợng ồng thời phải thực hiện các ngh)a vụ với Nhà n°ớc với t° cách là chủ sở hữu ất ai khi chuyển nh°ợng QSD Theo ó, chuyên nh°ợng QSDD là ng°ời có QSDD có thé chuyên quyền này cho ng°ời khác bng các hình thức: chuyên ôi, chuyên nh°ợng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp von, dé lại thừa kế QSD Việc chuyển nh°ợng QSD phải tuân thủ các quy ịnh của pháp luật mới có giá trị pháp lý Mỗi quyền nng trong các quyền chuyên nh°ợng QSD ều có ý ngh)a khác nhau Quy ịnh quyền °ợc góp vốn, thế chấp giá trị QSD ể vay vốn sản xuất kinh doanh ã mở ra khả nng cho NSD có thêm nguồn vốn ầu t° cho sản xuất làm tng giá trị của ất ai, làm tng khả nng sinh lời của ất, tng thu nhập cho NSD, ồng thời mở rộng thị tr°ờng vốn Quyền chuyển ổi, chuyên nh°ợng, thừa ké, tặng cho, cho thuê lại có ý ngh)a lớn ối với việc xây dung thị tr°ờng ất ai nói riêng, thị tr°ờng bất ộng sản nói chung nhằm phát huy tối a giá trị của QSD trong nên kinh tế thị tr°ờng hiện nay.

Cn cứ vào hình thức sở hữu ối với ất ai, QSD ở mỗi quốc gia °ợc xác ịnh khác nhau Tuy nhiên, nếu nghiên cứu QSD với ý ngh)a là quyền khai thác công dụng, h°ởng hoa lợi, lợi tức, những thuộc tính có ích từ ất thì có thê rút ra những ặc iểm chung mang tính khái quát về QSD và chuyên quyền sử dụng ất nh° sau:

Tứ nhất, QSD là quyền °ợc phát sinh trên c¡ sở quyền sở hữu dat ai.

Cing giống nh° bắt kỳ tài sản thông th°ờng nào khác, quyền của chủ sở hữu tài sản bao gồm ba quyền nng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ịnh oạt ối với ất ai, chủ sở hữu cing có ầy ủ ba quyền nng ó và QSD là một trong những quyên nng của chủ sở hữu ất Quyền sử dụng một tài sản nói chung hay tài sản là ất ai nói riêng tr°ớc hết phải thuộc chủ sở hữu tài sản ó Ng°ời không phải

chủ sở hữu chỉ °ợc quyền sử dụng trong những iều kiện cu thé nh°: °ợc chủ sở hữu cho phép sử dụng hoặc °ợc ủy quyền QSD ở các n°ớc có chế chế ộ sở hữu khác nhau về ất ai thì nội dung °ợc biểu hiện của QSD cing khác nhau Ở các n°ớc duy trì chế ộ sở hữu t° nhân về ất ai thì QSD là một quyền nng của chủ sở hữu và không tách rời quyền sở hữu Ng°ời có QSD cing ồng thời là ng°ời có quyền sở hữu mảnh ất ó.Trong quá trình sử dụng ất và thực hiện các QSD họ ồng thời °ợc quyền quyết ịnh số phận pháp lý ôi với mảnh ất thuộc sở hữu của mình giống nh° ối với các loại tài sản khác.

Không giống nh° các n°ớc duy trì chế ộ sở hữu t° nhân về ất ai, ở các n°ớc duy trì chế ộ sở hữu toàn dân về ất ai nh° Trung Quốc, Cu Ba, Việt Nam QSDD °ợc quy ịnh rất khác Trên c¡ sở chế ộ “sở hitu toàn dân” về dat ai và °ợc xây dựng thành một chế ịnh riêng cho NSD chứ không với ý ngh)a là một quyền nng của chủ sở hữu Ở Trung Quốc, duy tri và củng cô chế ộ sở hữu toàn dân về ất dai và trên c¡ sở ó, phân tách quyền sở hữu, quyền sử dụng, thực hiện chế ộ sử dụng mới là “có tra tiên, có kỳ hạn và °ợc chuyển nh°ợng theo pháp luật[1]

Ở Việt Nam, chế ộ sở hữu toàn dân về ất ai °ợc ghi nhận trong Hiến pháp Theo ó, toàn bộ ất ai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà n°ớc là chủ sở hữu ại diện ứng ra thong nhất quản lý ất ai trong cả n°ớc Trên c¡ sở ó, Nhà n°ớc trao QSD cho các tổ chức, cá nhân thông qua các hình thức nh°: giao ất không thu tiền, giao ất có thu tiền, hoặc cho thuê ất và họ trở thành chủ thê có QSD chứ không phải là ng°ời có quyền sở hữu ất ai Và ể NSD có iều kiện khai thác tốt tiềm nng của ất ai, Nhà n°ớc ảm bảo cho họ °ợc quyền thực hiện các quyền nng mở rộng trong quá trình sử dụng ất, trong ó có các quyền giao dịch dân sự về ất ai nh°: Chuyên ôi, chuyên nh°ợng, cho thuê, dé lại thừa kế, góp von, thé chap QSDD.

Thứ hai, ối t°ợng của giao dich chuyển nh°ợng QSD không phải là ất dai (vật) mà là QSD (quyền sử dụng vật) Nhà n°ớc giao ất, cho thuê ất cho tổ chức, hộ gia ình, cá nhân sử dụng ổn ịnh lâu dài (gọi chung là NSD).NSD chi °ợc phép chuyển nh°ợng QSDD trong thời han sử dụng ất, úng mục ích sử dụng; °ợc thực hiện giao dịch các quyền, lợi ích chứa ựng trong QSDD chứ không phải bản thân ất ai và nhìn chung quyền này bị hạn chế h¡n so với mua bán ất ai nh° một số quốc gia có chế ộ sở hữu t° nhân về ất ai.

Thứ ba, giao dịch chuyển nh°ợng QSD luôn bị chi phối bởi Nha n°ớc với những iều kiện, trình tự, thủ tục chuyên nh°ợng khác biệt so với chuyên nh°ợng các loại tài sản khác Quy ịnh này rất khác so với các quốc gia duy trì sở hữu t° nhân về ất ai Ở ó, các chủ thé sử dụng ất có toàn quyền ịnh oạt với mảnh ất của mình mà không bị chi phối bởi chủ thể thứ ba nào,việc mua bán ất ai cing giống nh° việc

mua bán các loại tài sản có giá trị khác Có sự khác nhau ó vì ở Việt Nam NSD

không phải là chủ sở hữu ất ai mà chỉ có quyền sử dụng ối với ất ai.

Tứ tr, ất dai không do con ng°ời tao ra và có thé tồn tại v)nh viễn (có tính lâu bên) Do vậy, giá chuyển nh°ợng QSD không phản ánh giá trị thực của hàng hóa QSD, mà chỉ là chỉ số phản ánh khả nng thu lợi từ ất hoặc hiệu quả của vốn ầu t° Do ó, sự so sánh giữa các bất ộng sản cùng loại chỉ mang tính t°¡ng ối Giá chuyển nh°ợng QSDD phụ thuộc vào nhiều yếu tố nh° vị trí, thị tr°ờng, sự ộc áo của ô ất, tâm lý, lịch sử, Khác với quy luật cung cầu thông th°ờng, giá chuyên nh°ợng QSD nhìn chung ngày càng tng vi gia tng ầu t° và nhu cầu ối với ất ngày càng lớn mà quỹ ất lại có hạn.

Thứ nm, việc chuyển nh°ợng QSDD chủ yếu °ợc tiến hành thông qua hệ thống các hồ s¡, giấy tờ có liên quan ến mảnh dat gọi là hồ s¡ ịa chính Vì ất ai có vị trí cô ịnh, không di dời °ợc, do vậy khác với các loại hàng hóa khác, cần °ợc o ạc lập hồ s¡ cho từng thửa, ánh số, cấp giấy chứng nhận QSD cho NSD hợp pháp Hồ s¡ giấy tờ ó càng 6n ịnh và càng áng tin cậy thì việc chuyển nh°ợng mới minh bạch rõ ràng Co quan nhà n°ớc có thâm quyên phải xác lập, l°u giữ và cung cấp day ủ các thông tin về tình trạng pháp lý của mảnh ất và làm thủ tục công nhận việc chuyên nh°ợng QSD, ây là c¡ sở quan trọng ảm bảo cho việc chuyển nh°ợng QSD hiệu qua, úng luật và ngn ngừa các tranh chấp phat sinh.

1.1.2 iều kiện chuyển nh°ợng QSD

Pháp luật các quốc gia trên thế giới ều có những quy ịnh cụ thé về chuyển nh°ợng ất ai Ở phần lớn các quốc gia trên thế giới n¡i ng°ời dân có quyền sở hữu ất ai nh° những loại tài sản khác thì việc “mua bán” ất ai cing không khác nhiều so với việc mua bán các loại tài sản khác, th°ờng ít bi ràng buộc bởi những iều kiện

pháp lý.

Còn ở Việt Nam do ặc thù của pháp luật Việt Nam, ất ai thuộc quyền sở hữu của Nhà n°ớc, ng°ời dân chỉ có quyền sử dụng, quyền sử dụng cing có giá trị của nó, khi không có nhu cầu sử dụng nữa thì NSD cing có quyền chuyên nh°ợng lại quyền ó cho ng°ời khác, ngoài ời th°ờng dùng từ “mua bán ất? hoặc “mua bán bat ộng sản”.

QSDD cing có giá trị nên nó không chi là một một loại hàng hóa, mà là một loại hang

hóa ặc biệt, tùy theo ịa iểm, vị trí mà có giá trị khác nhau và gọi là giá trị QSD ó là thực tế của kinh tế thị tr°ờng nói chung và thị tr°ờng bất ộng sản nói riêng.

Van ề ặt ra là ể quản lý và sử dung ất có hiệu quả thì một mặt, Nhà n°ớc cần tạo ra một c¡ chế dé ảm bao cho sự phát triển lành mạnh của thị tr°ờng ất ai Mặt khác, Nhà n°ớc cần có những biện pháp nhm kiểm soát việc chuyên nh°ợng QSD

nhm quản lý và sử dụng ât sao cho ạt hiệu quả cao nhât Trên c¡ sở ó Nhà n°ớc

ặt ra những iều kiện chuyên nh°ợng QSDD, °ợc quy ịnh cu thể nh° sau:

Luật ất ai nm 1987, Luật ất ai nm 1993 sửa ổi 2001 và các vn bản h°ớng dẫn thi hành ều ã có những quy ịnh về iều kiện chuyển nh°ợng QSD nh°ng ều là những quy ịnh còn chung chung ch°a cụ thể, rõ ràng dẫn ến thực tế khó áp dụng ến Luật ất ai 2003 những quy ịnh này ã °ợc cụ thê hóa rõ ràng h¡n ngay trong Luật Theo ó, iều 106 Luật ất ai nm 2003 quy ịnh về iều kiện chuyển nh°ợng QSD nh° sau: “NSDDP °ợc thực hiện các quyên chuyển ổi, chuyển nh°ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD; thé chap, bảo lãnh, góp vốn bằng OSDP khi có các iều kiện sau ây: Có giấy chứng nhận QSD; Dat không có tranh chấp; QOSDD không bị kê biên dé bảo ảm thi hành án; Trong thời han sử dụng ất ”.

Về iều kiện NSD phải có giấy chứng nhận OSDP thì iều 66 Nghị ịnh 84/2007/N-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSD, thu hồi dat, thực hiện QSDD, trình tự, thủ tục bồi th°ờng, hỗ trợ, tái ịnh c° khi Nhà n°ớc thu hồi ất ã có quy ịnh về thời hạn thống nhất thực hiện các giao dịch về QSD bằng giấy chứng nhận QSDD nh° sau:

Ké từ ngày 01 tháng 01 nm 2008, NSD phải có Giấy chứng nhận mới °ợc thực hiện các quyền chuyên ôi, chuyên nh°ợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSD, thé chấp, góp vốn bằng QSD, trừ tr°ờng hợp quy ịnh d°ới ây:

Tr°ờng hợp tr°ớc ngày 01 tháng 11 nm 2007 NSDD ã nộp hồ so xin cấp Giấy

chứng nhận theo úng quy ịnh của pháp luật mà ch°a °ợc c¡ quan nhà n°ớc có

thâm quyền cấp giấy chứng nhận và NSD có một trong các loại giấy tờ về QSD quy ịnh tại các khoản 1, 2 và 5 iều 50 của Luật ất ai thì vẫn °ợc thực hiện các quyền chuyển ổi, chuyển nh°ợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDD, thé chấp, gop von bằng QSD.

Các loại giấy tờ quy ịnh tại các khoản 1, 2 và 5 iều 50 của Luật Dat ai bao gồm: - Những giấy tờ về quyền °ợc sử dụng ất ai tr°ớc ngày 15 tháng 10 nm 1993 do c¡ quan có thâm quyên cấp trong quá trình thực hiện chính sách ất ai của Nhà n°ớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền

Nam Việt Nam và Nhà n°ớc Cộng hoà xã hội chủ ngh)a Việt Nam;

- Giấy chứng nhận QSDD tạm thời °ợc c¡ quan Nhà n°ớc có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong số ng ký ruộng ất, số ịa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSD hoặc tài sản gắn liền với ất; giấy tờ giao nhà tình ngh)a gắn liền với ất;

- Giấy tờ chuyên nh°ợng QSD, mua bán nhà ở gắn liền với ất ở tr°ớc ngày 15 tháng 10 nm 1993, nay °ợc Uy ban nhân dân xã, ph°ờng, thị tran xác nhận là ã sử

dụng tr°ớc ngày 15 thang 10 nm 1993;

- Giây tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với ất ở theo quy ịnh của pháp luật; - Giấy tờ do c¡ quan có thẩm quyền thuộc chế ộ ci cấp cho NSD.

Hộ gia ình, cá nhân ang sử dụng ất có một trong các loại giấy tờ quy ịnh trên mà trên giấy tờ ó ghi tên ng°ời khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyên nh°ợng QSD có chữ ký của các bên có liên quan, nh°ng ến tr°ớc ngày Luật Dat ai có hiệu lực thi hành ch°a thực hiện thủ tục chuyên nh°ợng QSD theo quy ịnh của pháp luật.

Hộ gia ình, cá nhân °ợc sử dụng ất theo bản án hoặc quyết ịnh của Toà án nhân dân, quyết ịnh thi hành án của c¡ quan thi hành án, quyết ịnh giải quyết tranh chấp ất ai của c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyên ã °ợc thi hành.

Về diéu kiện QSD không bị kê biên ể bảo ảm thi hành án thì cn cứ vào quyết

ịnh của tòa án, c¡ quan thi hành án là có thê xác ịnh °ợc.

Về iều kiện trong thời hạn sử dụng dat có thé xác ịnh °ợc thông qua việc cn cứ vào quyết ịnh giao ất, cho thuê ất, hoặc giấy chứng nhận QSD Trong tr°ờng hợp mat mát hoặc không có giấy tờ trên có thé tra cứu trong số mục kê, hồ so ịa

chính °ợc l°u tại UBND các ịa ph°¡ng.

Riêng ối với iều kiện ất không có tranh chấp do Luật ất ai 2003 mới chỉ mới °a ra khái niệm: “Tranh chấp dat dai là tranh chấp về quyên và ngh)a vụ của ng°ời sử dụng ất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ ất ai "(Khoản 26 iều 4 Luật ất ai 2003), mà ch°a có những quy ịnh cụ thé, chi tiết, ch°a có những cn cứ pháp lý rõ ràng cho việc xác ịnh bản chất pháp lý của tranh chấp ất ai nên còn khá nhiều những cách hiểu va quan iểm khác nhau liên quan ến tranh chấp dat dai tập trung ở các câu hỏi: Nh° thế nào là ất không có tranh chấp? ối t°ợng tranh chấp ất ai ở ây là gì? Nội dung, phạm vi của tranh chấp là gì? Pháp luật nên quy ịnh iều kiện là ất không có tranh chấp hay quy ịnh là QSD không bị tranh chấp? Những câu hỏi ó sẽ °ợc phân tích sâu h¡n trong những phần sau của bài.

ó là các quy ịnh chung nhất về iều kiện chuyển nh°ợng ất ai theo quy ịnh của Luật ất ai 2003 hiện hành Tuy nhiên, do ặc thù riêng của từng loại ất và QSDD của các chủ thé khác nhau cing có những iểm khác nhau nên ối với mỗi loại ất khác nhau, của các chủ sở hữu khác nhau còn kèm theo những iều kiện khác °ợc Chính phủ quy ịnh trong các vn bản h°ớng dẫn thi hành Luật ất ai 2003.

Những iều kiện ó tiếp tục °ợc ghi nhận trong Luật dat ai sửa ổi 2013 sẽ có hiệu lực vào ngày 01/07/2014 Theo ó, ngoài những quy ịnh chung về chuyển

nh°ợng QSD quy ịnh tại iều 188 thì NSD còn bi ràng buộc bởi các iều kiện chuyển nh°ợng QSD ối với những tr°ờng hợp ặc biệt ã °ợc cụ thể hóa ngay

trong luật nh°:

iêu 189 quy ịnh Tổ chức kinh tế, hộ gia ình, cá nhân, ng°ời Việt Nam ịnh c° ở n°ớc ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu t° n°ớc ngoài °ợc bán tài sản gắn liền với ất thuê của Nhà n°ớc khi có ủ các iều kiện: Tài sản gắn liền với ất thuê °ợc tạo lập

hợp pháp theo quy ịnh của pháp luật và ã hoàn thành việc xây dựng theo úng quy

hoạch xây dựng chỉ tiết và dự án ầu t° ã °ợc phê duyệt, chấp thuận Cùng với ó, ng°ời mua tài sản gan liền với ất thuê phải bảo ảm các iều kiện: Có nng lực tai chính ề thực hiện dự án ầu t°; Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự an ầu t°; Không vi phạm quy ịnh của pháp luật về ất ai ối với tr°ờng hợp ã °ợc Nhà n°ớc giao ất, cho thuê dat dé thực hiện dự án tr°ớc ó Còn ối với ng°ời mua tài sản °ợc Nhà n°ớc tiếp tục cho thuê ất trong thời hạn sử dụng ất còn lại theo giá ất cụ thé, sử dụng ất úng mục ích ã °ợc xác ịnh trong dự án.

iều 190 quy ịnh iều kiện chuyển ổi QSD nông nghiệp Theo ó, hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp do °ợc Nhà n°ớc giao ất, do chuyên ổi, nhận chuyển nh°ợng, nhận thừa kế, °ợc tặng cho QSD hợp pháp từ ng°ời khác thì chỉ °ợc chuyển ổi QSD nông nghiệp trong cùng xã, ph°ờng, thị trấn cho hộ gia ình, cá nhân khác ề thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyên ôi QSDD và lệ phí tr°ớc bạ.

Không chỉ quy ịnh và ràng buộc thêm các iều kiện °ợc chuyển nh°ợng cing nh° nhận chuyền nh°ợng Luật ất dai 2013 còn rất tiến bộ khi quy ịnh rõ các tr°ờng hợp không °ợc nhận chuyên nh°ợng °ợc quy ịnh tại iểu 191 Theo ó, tô chức, hộ gia ình, cá nhân, cộng ồng dân c°, c¡ sở tôn giáo, ng°ời Việt Nam ịnh c° ở n°ớc ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu t° n°ớc ngoài không °ợc nhận chuyên nh°ợng, nhận tặng cho QSD ối với tr°ờng hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nh°ợng, tặng cho QSD; Tổ chức kinh tế không °ợc nhận chuyên nh°ợng QSD trồng lúa, ất rừng phòng hộ, ất rừng ặc dụng của hộ gia ình, cá nhân, trừ tr°ờng hợp °ợc chuyên mục ích sử dụng ất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất ã °ợc c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền phê duyệt; Hộ gia ình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không °ợc nhận chuyền nh°ợng, nhận tặng cho QSDD trồng lúa; Hộ gia ình, cá nhân không °ợc nhận chuyên nh°ợng, nhận tặng cho QSDD ở, ất

nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân

khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng

phòng hộ, rừng ặc dụng ó.

Cùng với ó Diéu 192 cing ghi nhận các tr°ờng hợp hộ gia ình, cá nhân chuyên nh°ợng, tặng cho QSD có iều kiện cụ thể: Hộ gia ình, cá nhân dang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ặc dụng nh°ng ch°a có iều kiện chuyển ra khỏi phân khu ó thì chỉ °ợc chuyển nh°ợng, tặng cho QSD ở, ất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia ình, cá nhân sinh sống trong phân khu ó; Hộ gia ình, cá nhân °ợc Nhà n°ớc giao ất ở, ất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ °ợc chuyên nh°ợng, tặng cho QSDD ở, ất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia ình, cá nhân ang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ ó; Hộ gia ình, cá nhân là dân tộc thiêu số sử dụng ất do Nhà n°ớc giao ất theo chính sách hỗ trợ của Nhà n°ớc thì °ợc chuyên nh°ợng, tặng cho QSDD sau 10 nm, kế từ ngày có quyết ịnh giao ất theo quy ịnh của Chính phủ.

Với yêu cầu của kinh tế thị tr°ờng cần tích tụ ất ai trên quy mô lớn dé sản xuất nông nghiệp tập trung, chuyên môn hóa cao Luật ất ai 2013 cing quy ịnh cụ thé iều kiện nhận chuyển nh°ợng, nhận góp vốn, thuê QSDD nông nghiệp dé thực hiện dự án ầu t° sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Theo ó, Tổ chức kinh tế, hộ gia ình, cá nhân °ợc nhận chuyên nh°ợng, nhận góp vốn, thuê QSDD nông nghiệp dé thực hiện dự án ầu t° sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có ủ các iều kiện: Thứ nhất, có vn bản chấp thuận của c¡ quan nha n°ớc có thâm quyền ối với tổ chức kinh tế nhận chuyên nh°ợng, nhận góp vốn, thuê QSDD nông nghiệp dé thực hiện dự án; Thứ hai, mục ích sử dụng ối với iện tích ất nhận chuyên nh°ợng, nhận góp vốn, thuê QSD phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất ã °ợc c¡ quan Nhà n°ớc có thâm quyền phê duyệt; Thứ ba,ối với ất chuyên trồng lúa n°ớc thì Ng°ời °ợc Nhà n°ớc giao ất, cho thuê ất ể sử dụng vào mục ích phi nông nghiệp từ ất chuyên trồng lúa n°ớc phải nộp một khoản tiền dé Nhà n°ớc bé sung diện tích ất chuyên trồng lúa n°ớc bị mat hoặc tng hiệu qua sử dụng dat trồng lúa theo quy ịnh của Chính phu.(Piéu 193)

Cùng với việc ô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu xây dựng nhà ở, kết câu hạ tầng là rất cấp thiết ặc biệt là tại các thành phố lớn Mà dự án ầu t° xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án dau t° xây dựng kết cau hạ tang thì chỉ có thé xây trên ất Nên rat cần có những quy ịnh cụ thể ể tạo iều kiện cho chủ ầu t° các dự án ó có nhận chuyên nh°ợng, tích liy °ợc quỹ ất ủ ề triển khai xây dựng áp ứng yêu cầu ó Diéu 194 Luật ất ai 2013 cing ã quy ịnh cụ thé về các iều kiện chuyên nh°ợng QSDD trong thực hiện dự án ầu t° xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án ầu t° xây dựng kết cau hạ tầng ể chuyên nh°ợng hoặc cho thuê Theo ó, việc chuyển nh°ợng QSDD trong dự án ầu t° xây dựng kinh doanh nhà ở °ợc thực hiện theo quy ịnh: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cn cứ vào quy ịnh của Chính phủ về iều kiện loại ô thị

dé cho phép chủ ầu t° dự án ầu t° xây dựng kinh doanh nhà ở °ợc chuyên nh°ợng QSD d°ới hình thức phân 16 sau khi ã hoàn thành dau t° xây dựng kết cau hạ tang và ngh)a vụ tài chính về ất ai; ối với các dự án ầu t° xây dựng kinh doanh nhà ở thì °ợc chuyển nh°ợng QSDD sắn VỚI VIỆC chuyên nh°ợng toàn bộ hoặc một phần dự án khi ã có Giấy chứng nhận Ng°ời nhận chuyển nh°ợng QSD phải thực hiện dự án ầu t° úng theo tiễn ộ ã °ợc phê duyệt Cùng với ó việc chuyên nh°ợng QSD gắn với chuyển nh°ợng toàn bộ dự án ầu t° xây dựng kết cấu hạ tang dé chuyên nh°ợng hoặc cho thuê phải áp ứng các iều kiện: Có ủ các iều kiện quy ịnh tại khoản 1 iều 188 của Luật; Dự án phải xây dựng xong các công trình ha tang kỹ thuật t°¡ng ứng theo tiến ộ ghi trong dự án ã °ợc phê duyệt.

Trên ây là những quy ịnh tuy không mới vì ã °ợc ghi nhận trong rất nhiều vn bản h°ớng dẫn thi hành Luật ất ai 2003 Tuy nhiên lại quy ịnh rải rác trong rất nhiều vn bản h°ớng dẫn luật của Chính phủ và các Bộ, Ban ngành nhiều chỗ còn mập mờ, thiếu chi tiết dẫn ến nhiều cách hiểu khác nhau, lại liên tục thay ối ã tạo khó khn cho ng°ời dân trong việc tiếp cận những quy ịnh ó Vì vậy, việc quy ịnh tập trung và ghi nhận ngay trong Luật ất ai 2013 là một tiến bộ lớn, sẽ không còn tình trạng mỗi ịa ph°¡ng, mỗi ng°ời dân hiểu theo những cách khác nhau nữa Từ ó ngn ngừa °ợc rất nhiều các nguyên nhân phát sinh các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về ất ai có liên quan ến tính hợp pháp hay không hợp pháp của hợp ồng chuyên nh°ợng, ngn ngừa °ợc sự lạm quyền, sách nhiễu của bộ máy công quyền các ịa ph°¡ng Tạo iều kiện thuận loi dé việc thực chuyên nh°ợng QSDD, nâng cao hiệu quả sử dụng ất ai.

1.1.3 Thủ tục chuyển nh°ợng OSDP

Nh° ã phân tích ở trên, xuất phát từ ặc thù của quan hệ sở hữu ất ai ặt ra một c¡ chế chuyên nh°ợng thích hợp, ngoài việc xác ịnh những iều kiện dé chủ thé sử dụng ất có °ợc chuyên nh°ợng hay không, nhà n°ớc cần phải xây dựng một c¡ chế chuyển nh°ợng liên quan ến các thủ tục chuyển nh°ợng C¡ chế này giúp cho Nhà n°ớc có °ợc thông tin về tài sản vẫn thuộc sở sở hữu của mình Bởi xét cho cùng cùng ất ai không mat i mà chỉ °ợc chuyên quyền sử dụng cho ng°ời khác trong khi Nhà n°ớc vẫn là ại diện chủ sở hữu ối với ất ai Cho phép NSD có quyền chuyển nh°ợng thì Nhà n°ớc cần biết °ợc ng°ời °ợc giao ất, cho thuê ất họ chuyên nh°ợng cho ai, từ ó xác lập quan hệ về quyên và ngh)a vụ với NSD mới khi họ nhận chuyền nh°ợng: ồng thời cham ứt quyền và ngh)a vụ với NSD ci C¡ chế này có ý ngh)a vô cùng quan trọng trong quá trình nhà n°ớc quản lý ất ai.

Theo quy ịnh của pháp luật hiện hành, hợp ồng chuyển nh°ợng QSD phải

°ợc lập thành vn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải ng ký tại c¡ quannhà n°ớc có thâm quyên.

iều 692 BLDS 2005 quy ịnh: “Việc chuyển nh°ợng QSD có hiệu lực từ thời iểm ng ký OSDP theo quy ịnh của pháp luật về ất ai "Cụ thé h¡n, tại khoản 3 iều 188 Luật dat ai 2013 quy ịnh: “Việc chuyển ổi, chuyển nh°ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thé chấp OSDP, góp vốn bằng OSDP phải ng ký tại c¡ quan ng ký ất dai và có hiệu lực kề từ thời iểm ng ký vào số ịa chính ”.

iều 2 Luật công chứng nm 2006 quy ịnh: “công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp ông, giao dịch khác (sau ây gọi là hop dong, giao dich) bằng vn bản mà theo quy ịnh của pháp luật phải công

chứng hoặc cá nhân, tô chức tự nguyện yêu câu công chung”.

Cing do tính ặc thù của hợp ồng chuyển nh°ợng QSD, nên theo quy ịnh của pháp luật hợp ồng phải °ợc ng ký tại c¡ quan quản lý ất ai Việc ng ký hợp ồng tại c¡ quan quản lý về ất ai vừa là quyền vừa là ngh)a vụ của bên nhận chuyên nh°ợng ng ky hợp ồng sẽ là cn cứ dé c¡ quan có thâm quyền cấp các giấy tờ liên quan ến dat ai, ồng thời cing là ph°¡ng thức dé bảo vệ quyền sở hữu tài sản khi bi xâm phạm ồng thời thông qua quá trình ng ký Nhà n°ớc muốn kiểm tra, soát lại việc chuyên nh°ợng QSD giữa các chủ thể về tính hợp pháp cing nh° buộc các chủ thé tham gia quan hệ chuyển nh°ợng phải hoàn tất thủ tục về hình thức của hợp ồng; qua ó xác ịnh thời iểm có hiệu lực của hợp ồng.

Khi nghiên cứu về vấn ề thời iểm phát sinh hiệu lực của hợp ồng chuyên nh°ợng QSD có quan iểm của TS ỗ Vn Dai cho rang: “ối với hợp dong liên quan ến chuyển nh°ợng bắt ộng sản phải ng ký, ching ta chỉ thấy nói chung chung là có hiệu lực từ thời iểm ng ký hay °ợc ng kỷ ma không biết có hiệu lực với ai”/15/.Nễu cho rằng hợp ồng chuyển nh°ợng QSDD chi có hiệu lực với Nhà n°ớc, mà không có hiệu lực với các bên chuyển nh°ợng thì trái với nguyên tắc có hiệu

lực của của hợp ông dân sự nói chung.

Có quan iểm lại cho rang “Thoi iểm chuyển giao quyên sở hữu của bat ộng sản °ợc tính từ từ khi ng ký quyên sở hữu nh° trong BLDS 2005 là giải pháp tối °u nhất hiện nay Vì giữa thời iểm công chứng hợp ông và thời iểm ng ký sang tên quyên sở hữu có một khoảng thời gian nhất ịnh, trong thời gian ó có thể xảy ra các sự kiện pháp lý làm thay ổi quyển và ngh)a vụ của ng°ời °ợc nhận chuyển quyển sở hitu” [36] Quan iểm này rất phù hợp với thực tế chuyên nh°ợng dat ai, khi mà thông th°ờng việc ng ký này cing diễn ra trong khoảng thời gian khá dài ể c¡ quan ng ký xem xét lại hồ s¡, và chờ cấp giấy chứng nhận QSD mới Thực tế không ít tr°ờng

tr°ờng hợp các bên nộp day ủ hồ s¡ theo quy ịnh nh°ng c¡ quan nhà n°ớc có thẳm quyền không cho ng ký với lý do về giá ất biến ộng, hay diéu chỉnh quy hoach, Không ng ký °ợc cing là một trong những nguyên nhân làm phát sinh rất nhiều các tranh chap phát sinh liên quan ến hợp ồng chuyển nh°ợng QSDD trong thực tế.

Từ những quy ịnh của pháp luật chúng ta thấy rằng việc ng ký hợp ồng là bắt buộc dé hợp ồng chuyên nh°ợng QSDD có hiệu lực, nếu các bên không tuân theo thì không °ợc pháp luật công nhận Song pháp luật chỉ quy ịnh “việc chuyển nh°ợng OSD có hiệu lực từ thời iểm ng lý vào số ịa chính” là ch°a hợp lý so với trình tự, thủ tục ng ký QSD; thực tế hợp ồng sẽ có hiệu lực tại thời iểm hoàn tất việc ng ký và bên nhận chuyển nh°ợng ã °ợc cấp giấy chứng nhận QSDD mới.

1.2 Những van dé lý luận về tranh chấp dat dai 1.2.1 Khái niệm, ặc iểm của tranh chấp ất ai

Trải qua nhiều giai oạn lịch sử với những chính sách pháp luật ất ai khác nhau, cho dù ất ai là tài sản thuộc sở hữu t° nhân, hay chỉ °ợc giao quyền sử dụng cho tổ chức, hộ gia ình, cá nhân thì ở n°ớc ta, hiện t°ợng tranh chấp ất ai vẫn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, ảnh h°ởng xấu ến công tác quản lý nhà n°ớc về ất ai nói chung và việc sử dụng dat nói riêng, gây ra nhiều bất ôn nhất ịnh ối với ời sống kinh tế - xã hội Nhà n°ớc phải ban hành nhiều quy ịnh pháp luật dé giải quyết van ề trên Vậy tranh chấp ất ai là gì? Khái niệm này t°ởng chừng ¡n giản nh°ng nh°ng lại có nhiều ý ngh)a trong việc phân ịnh thâm quyền, xác ịnh nội dung cần giải quyết

ôi với các tranh châp ât ai.

Theo giải thích của Từ iển Tiếng Việt thì tranh chap nói chung °ợc hiểu là việc “Gianh nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào”100).

Theo Từ dién tiếng Việt thông dụng: “Tranh chấp: 1 Giành giật, giằng co nhau cái không rõ thuộc về bên nào 2 Bất ồng, trái ng°ợc nhau” /1017.

Trong ời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tùy theo loại tranh chấp mà có các khái niệm khác nhau nh°: Tranh chấp dân sự có thể hiểu là những mâu thuẫn, bất hoà về quyền và ngh)a vụ hợp pháp giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự Tranh chấp kinh doanh là những mâu thuẫn, bất ồng, xung ột giữa những chủ thể kinh doanh với nhau trong các hoạt ộng kinh doanh Tiếp cận ở góc ộ pháp lý thì tranh chấp hợp ồng °ợc hiểu là những xung ột, bất ồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và ngh)a vụ trong hợp ồng /116/.

Vậy, tranh chấp dat ai là gi? Có thé khang ịnh rằng, tr°ớc khi Luật Dat ai 2003 ra ời, thuật ngữ “ranh chấp dat dai” ch°a °ợc chính thức giải thích, mà chủ yếu là

chỉ °ợc “hiểu ngầm” qua các quy ịnh của pháp luật về giải quyết tranh chấp ất ai, quy ịnh về giải quyết các tranh chấp khác có liên quan ến QSD Lần ầu tiên khái niệm “anh chấp dat dai” °ợc ghi nhận tại khoản 26 iều 4 của Luật Dat dai 2003 ã ịnh ngh)a “ranh chấp dat dai là tranh chấp về quyên và ngh)a vụ của NSD giữa hai hoặc nhiễu bên trong quan hệ ất dai” Tuy nhiên, quy ịnh trên ã lẫy một thuật ngữ ang cần làm rõ nội ham là cụm từ “tranh chấp ” ể ịnh ngh)a cho một khái niệm có nội ham t°¡ng tự “tranh chấp ất dai” Việc ịnh ngh)a nh° vậy ch°a thể hiện

°ợc tính bao quát và khoa học.

Theo khái niệm này, ối t°ợng tranh chấp trong tranh chấp ất ai là quyền và ngh)a vụ của NSD Nhung, ây là tranh chấp tổng thé các quyền và ngh)a vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và ngh)a vụ “¡n lẻ” của NSDD do pháp luật ất ai quy ịnh, hay bao gồm cả tranh chấp những quyền và ngh)a vụ mà NSDD có °ợc khi tham gia vào các quan hệ pháp luật khác cho ến nay vẫn ch°a °ợc chính thức xác ịnh Bên cạnh ó, chủ thé tranh chấp vốn °ợc gọi là “hai hay nhiều bên” cing không °ợc xác ịnh rõ ràng: chỉ bao gồm NSDD hay là tat cả các chủ thể có liên quan ến quyên và ngh)a vụ của NSDD trong quan hệ tranh chấp ất ai? Chính sự chung chung này ã khiến cho nội

dung của tranh châp ât ai nhiêu lúc °ợc mở rộng tôi a ở mức ộ có thê.

Các nhà khoa học pháp lý ã °a ra ịnh ngh)a về tranh chấp ất ai nh° sau: “tranh chấp ất dai là sự bat ồng, mâu thudn hay xung ột về lợi ích, về quyên và ngh)a vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật ất ai ”[116J Theo quan iểm này thì tranh chấp ất ai là một khái niệm có nội hàm t°¡ng ối rộng, trong ó: các chủ thé tham gia quan hệ tranh chấp là các chủ thé khi tham gia quan hệ pháp luật ất ai bao gồm Nhà n°ớc và NSD; ối t°ợng của tranh chấp ất ai là tất cả những xung ột về lợi ích, quyền và ngh)a vụ của các chủ thê là Nhà n°ớc và NSD.

Dẫn chiếu tới quy ịnh của Luật ất ai nm 2003 về giải quyết tranh chấp ất ai chúng ta có thé thấy, các chủ thé tham gia tranh chấp ất ai chỉ bao gồm những NSDD Mặc dù, iều 135 và iều 136 của Luật Dat ai nm 2003 sử dụng cả hai khái niệm “anh chấp ất dai” và “tranh chấp QSD” nh°ng chúng ta phải khang ịnh rằng khái niệm “anh chấp ất dai” rộng h¡n khái niệm “tranh chấp QSD” Chính do chế ộ sở hữu toàn dân về ất ai ở Việt Nam nên nội dung chính của quan hệ tranh chap ất ai chỉ bó hẹp lại là tranh chấp về QSDD Theo ó, nếu NSDD thấy quyên lợi của mình bị ảnh h°ởng bởi các quyết ịnh của c¡ quan Nhà n°ớc, hành vi hành chính của cán bộ công chức thì có quyền khiếu nại theo thủ tục khiếu nại, tố cáo.

Ở một khía cạnh khác, khoản 26 iều 4 Luật ất ai 2003còn °ợc hiểu ở phạm vi khác Cụ thé, tranh chấp ất dai là tranh chấp về “quyền” và tranh chấp về “ngh)a

vụ” liên quan ên ât ai của ng°ời hiện ang quản lý, sử dụng ât với những ng°ời có

liên quan trong quan hệ ất ai Theo ó, tất cả các giao dịch dân sự giữa các chủ thê mà ối t°ợng của giao dịch ó là ất ai, quyền và ngh)a vụ về ất ều °ợc hiểu là quan hệ ất ai Và theo cách hiểu này, các tranh chấp liên quan ến việc thực hiện các hợp ồng về ất ai sẽ °ợc hiểu là tranh chấp ất ai, chng hạn tranh chấp về ngh)a vụ nộp thuế chuyển nh°ợng QSD giữa các bên tham gia quan hệ chuyên nh°ợng -nhận chuyên nh°ợng QSD, hay tranh chấp về quyền yêu cầu trả công trong hợp ồng ủy quyền quản lý, sử dụng ất Rõ ràng, các tranh chấp dang này là những tranh chấp dân sự thuần túy, và thực tiễn các vụ việc này ều không °ợc các c¡ quan hành chính thụ lý mà °ợc Tòa án nhân dân thụ lý, giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Tiếp ó, “quan hệ dat dai” °ợc hiệu là quan hệ giữa ng°ời với ng°ời trong việc sở hữu, quan lý và sử dụng ất ai /7767, trong ó có cả các chủ thé là co quan quan lý Nhà n°ớc về ất ai Nếu hiểu một cách thuần túy tranh chấp ất ai là tranh chấp “giữa hai hoặc nhiễu bên trong quan hệ dat dai” thì có ngh)a là sẽ có loại tranh chap ất ai giữa c¡ quan quản lý Nhà n°ớc về ất ai với NSD iều này là hoàn toàn mâu thuẫn với chế ộ sở hữu toàn dân vé ất ai Bởi lẽ, dat ai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n°ớc thống nhất quản lý với t° cách ại diện chủ sở hữu Trong quá trình quản lý ó, Nhà n°ớc giao ất, công nhận QSD cho các chủ thể sử dụng ất, giao một phần diện tích ất cho các c¡ quan, trong ó có Ủy ban nhân dân các cấp ề làm trụ sở phục vụ hoạt ộng quản lý xã hội NSD, nếu không nhất trí với c¡ quan Ủy ban nhân dân về việc quản lý, sử dụng ối với một diện tích ất cụ thé nào ó, chỉ có quyền dé nghị Nhà n°ớc xem xét lại việc giao ất ó ã thực sự công bằng, hợp lý hay ch°a, chứ không có quyền tranh chấp diện tích ất ó với c¡ quan Ủy ban nhân dân.

Nh° vậy, ịnh ngh)a tranh chấp ất ai theo khoản 26 iều 4 Luật ất ai 2003 do có nội hàm rất rộng nên ã gây nhiều cách hiểu không chính xác Nhiều quan iểm ã ồng tình với cách hiểu rằng: ranh chấp ất dai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dat dai về quyên và ngh)a vụ trong qua trình quản lý và sử dung ất [114] H¡n nữa, các tranh chấp có liên quan ến QSDD của NSDD cing ã từng °ợc quy ịnh cụ thể trong một số vn bản h°ớng dẫn về thâm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan ến ất ai với tên gọi là tranh chấp liên quan ến QSDD chứ không phải tranh chấp ất ai một cách chung chung /64/ Vì vậy, có thé thấy rng tranh chấp ất ai cần °ợc hiểu là tranh chấp quyền sử dụng ối với diện tích ất cụ thể giữa các chủ thể trong hoạt ộng quản lý, sử dụng ất Các dạng tranh chấp khác ều °ợc hiểu là tranh chấp liên quan ến ất ai và °ợc giải quyết bởi c¡ quan nha n°ớc có thầm quyên quản lý về ất ai theo thủ tục hành chính hoặc Tòa án theo thủ tục tố tụng.

Nh° vậy, nên hiểu tranh chấp ất ai ở n°ớc ta chính là tranh chấp QSDD hay bao gồm cả tranh chấp QSDD và các tranh chấp liên quan ến QSD, vì làm rõ khái niệm tranh chấp ất dai có thé giúp xác ịnh chính xác ối t°ợng tranh chấp trong tranh chấp ất ai, góp phần áp dụng pháp luật một cách chính xác và thống nhất, góp phần hoàn thiện pháp luật ất ai, tránh °ợc tr°ờng hợp quy ịnh của luật này chồng chéo lên quy ịnh của luật kia Hiện nay, ngành tòa án ở n°ớc ta vẫn thống kê các tranh chấp liên quan ến QSD vào mục tranh chấp ất ai nói chung Vì vậy theo tác giả luận vn, tranh chap ất dai là bao gồm tranh chấp QSD va tat cả các tranh chấp liên quan ến QSD và trong iều kiện của n°ớc ta hiện nay, cing nên hiểu tranh chấp ất ai chính là tranh chấp QSD và các tranh chấp khác liên quan ến QSD thì phù hợp h¡n Nhu vậy, có thé hiểu: ranh chấp ất ai là sự bất ồng, mâu thuẫn hay xung ột về mặt lợi ích, về quyên và ngh)a vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ ất dai trong quá trình quản lý và sử dụng dat dai.

Việc nhận thức nh° vậy là hoàn toàn phù hợp với xu h°ớng Nhà n°ớc ang ngày

càng mở rộng quyền cho NSD và các c¡ quan Nhà n°ớc °ợc giao quản lý ất ai nếu không tuân thủ pháp luật, gây thiệt hại cho lợi ich hợp pháp của NSDD cing có thé bi NSD khởi kiện yêu cầu bồi th°ờng thiệt hại chứ không còn ¡n thuần là mệnh lệnh hành chính ¡n ph°¡ng một chiêu.

Khách quan cing cần phải thừa nhận rng, cing chính ịnh ngh)a tranh chấp ất ai theo quy ịnh của pháp luật hiện hành còn ch°a rõ ràng, ch°a cụ thể nên trên thực tế chúng cing là nguyên nhân dẫn ến tình tràng "mis mo", thiếu i sự phân ịnh rach ròi và thậm chí trong nhiều tr°ờng hợp ng°ời ta ồng nhất giữa tranh chấp với khiếu nại, tố cáo về ất ai, trong khi chúng hoàn toàn có ối t°ợng, tính chất, ặc iểm và phạm vi khác nhau /7127 Vì vậy, dé ảm bảo cho hoạt ộng giải quyết tranh chấp ất ai nói chung và giải quyết tranh chấp ất ai bằng Tòa án nói riêng úng pháp luật,

úng thâm quyên thi sự cân thiệt phải làm rõ nội ham của van ê này.

Tr°ớc tiên cần phân biệt tranh chấp ất ai và khiếu nại liên quan ến ất ai: Trong quá trình giải quyết khiếu kiện, nếu không hiểu úng các vẫn ề mang tính nguyên tắc pháp luật thì không thê ánh giá úng bản chất sự việc và nh° vậy không thê vận dụng những quy ịnh pháp luật phù hợp với vấn ề cần giải quyết Tuỳ thuộc vào bản chất các sự kiện pháp lý xảy ra liên quan ến việc khai thác, quản lý, sử dụng ất ai, nên có nhiều ngành luật cùng iều chỉnh quan hệ pháp luật này ến nay, thực tiễn vẫn còn tình trạng không phân biệt °ợc thế nào là khiếu nại, thế nào là khởi kiện hành chính về ất ai, thế nào là khởi kiện về tranh chấp ất ai theo quy ịnh của pháp luật dân sự Chính sự nhằm lẫn không áng có này, từ phía c¡ quan công quyên,

va cả từ phía cá nhân, pháp nhân ã gây ra những rac roi, bat ôn trong ời sông pháp

luật, có lúc ã xâm hại ến quyền, lợi ích chính áng của NSD.

“Khiếu nai” °ợc quy ịnh và iều chỉnh tại Luật Khiếu nại tổ cáo, còn “anh chấp ất ai” lại °ợc quy ịnh và iều chỉnh tại Luật ất ai Mặc dù Luật ất ai cing có quy ịnh về khiếu nại nh°ng ở phạm vi hẹp là “khiếu nại quyết ịnh hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý ất dai” (iều 138, Luật Dat dai 2003).

Rõ ràng ây là 2 vấn ề do 2 Luật khác nhau iều chỉnh, nh°ng những nm vừa qua việc nhằm lẫn 2 van dé này trong quá trình giải quyết tại ịa ph°¡ng là khá phổ biến Có rất nhiều vụ việc tranh chấp ất ai °ợc ng°ời giải quyết cho là “khiếu nại” nh°ng sau ó ng°ời ta thêm từ “òi dat” hay “tranh chấp ất ai” dé thành cụm từ không rõ ràng và ch°a hề có một vn bản pháp luật nào của Nhà n°ớc ta quy ịnh (nh°: “khiếu nại òi ất”, “khiếu nại tranh chấp ất ai”, “khiếu nại òi ất ci”, “khiếu nại òi ất tập oàn” ) Theo ó, vì coi “tranh chấp” là “khiếu nại” nên trong quá trình giải quyết, nhiều n¡i không tuân theo quy ịnh của Luật ất ai (iều 135 và 136) mà lại vận dụng Luật Khiếu nại, tố cáo dé giải quyết iều ó là sai vì trình tự, thâm quyền giải quyết khác nhau, thời hạn, thời hiệu cing khác nhau và ặc biệt là quyết ịnh giải quyết tranh chấp không °ợc quyền khiếu nại (khoản 3 iều 138 Luật ất ai 2003), mặc dù ây cing là quyết ịnh hành chính.

Trong nhiều nm gần ây, khiếu kiện về ất ai luôn chiếm tỷ lệ lớn và cing là những vụ việc gay gắt, phức tạp, khó giải quyết Chính vì lẽ ó, việc xác ịnh úng bản chất pháp lý của các vụ khiếu kiện từ ó ịnh ra một c¡ chế giải quyết có hiệu quả là van ề chúng ta cần cố gng ạt °ợc ề làm °ợc nh° vậy, tr°ớc hết không thé không ề cập ến sự phân ịnh t°¡ng ối về mặt lý thuyết giữa tranh chấp và khiếu nại.

Khiếu nại thông th°ờng xuất phát từ một mối quan hệ không bình ng giữa ng°ời khiếu nại và ng°ời bị khiếu nại mà ng°ời bị khiếu nại có quyền quyết ịnh một vấn ề nào ó theo thấm quyền °ợc pháp luật quy ịnh Trong quan hệ giữa c¡ quan hành

chính Nhà n°ớc và công dân thì công dân là ng°ời bị quản lý còn c¡ quan hành chính

Nhà n°ớc là c¡ quan quản lý C¡ quan Nhà n°ớc có quyền ban hành các quyết ịnh hành chính có hiệu lực bắt buộc mọi cá nhân, tô chức phải thi hành Cá nhân, tổ chức có nhiệm vụ chấp hành quyết ịnh hành chính ó nh°ng ồng thời cing có quyền

khiêu nại với c¡ quan Nhà n°ớc có thâm quyên.

Ng°ợc lại, tranh chấp giữa hai cá nhân hoặc cá nhân với tô chức là sự tranh chấp giữa hai chủ thé bình ng với nhau về quyền và ngh)a vụ tr°ớc pháp luật Khi tranh chấp xảy ra thì ng°ời bị phía bên kia vi phạm có thể yêu cầu c¡ quan Nhà n°ớc có thâm quyền ề nghị ng°ời có hành vi vi phạm chấm dứt hành vi vi phạm ó, khôi phục lợi ích cho mình, hoặc bồi th°ờng thiệt hai do hành vi vi phạm ó gây ra.

Su nhằm lẫn giữa tranh chấp dat ai và khiếu nại ã dẫn tới một thực trạng, thủ tục giải quyết tranh chấp QSDD tai Uy ban nhân dân các ịa ph°¡ng nhiều khi giải quyết giống nh° quy trình giải quyết khiếu nại hành chính nói chung, từ ó làm hạn chế việc bảo vệ quyên lợi của ng°ời liên quan Thậm chí, nhiều n¡i vẫn còn nhằm lẫn giữa quyết ịnh giải quyết khiếu nại về ất ai với quyết ịnh giải quyết tranh chấp ất ai cả về nội dung và hình thức, c°ỡng chế thi hành quyết ịnh giải quyết tranh chấp ất ai Có những n¡i vẫn xác ịnh quyết ịnh giải quyết tranh chấp ất ai là quyết ịnh hành chính và giải quyết theo trình tự giải quyết khiếu nại.

Nh° vậy, có thể thay su khac biét vé ban chat giữa tranh chấp và khiếu nại, trong ó những tranh chấp mang tính dân sự và cần phải °ợc giải quyết theo các quy ịnh của pháp luật về dân sự, ng°ợc lại khiếu nại là “tranh chấp” có tính chất hành chính và cần °ợc giải quyết theo pháp luật về hành chính.

Tranh chấp ất ai là hiện t°ợng xã hội, có thể xảy ra ở mọi lúc, mọi n¡i Ở các vùng, miền khác nhau thì tranh chấp ất ai có thể có những nét riêng Theo khoản 26, iều 4 Luật Dat dai nm 2003 thì “anh chấp ất dai là tranh chấp về quyền và ngh)a vụ của NSD giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ ất ai” Hay nói cách khác, tranh chấp ất ai là tranh chấp về quyền và ngh)a vụ của NSD giữa các °¡ng sự trong qua trình quản lý và sử dụng ất ai Nh° vậy, tranh chấp ất ai chính là các mâu thuẫn, bat ồng ý kiến của các chủ thé tham gia vào quan hệ pháp luật ất ai khi họ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của ho bị xâm phạm Trong thực tế, ôi khi ng°ời ta không phân biệt °ợc tranh chấp ất ai và khiếu nại trong l)nh vực ất ai.

Tranh chấp ất ai có những ặc iểm chung của các tranh chấp kinh tế, dân sự, ồng thời nó có những ặc iểm riêng có dé phân biệt với các loại tranh chấp khác,

các ặc diém ó bao gôm:

Thứ nhất về ối t°ợng tranh chấp: ỗi t°ợng tranh chap ất ai không phải là quyền sở hữu mà là quyền sử dụng ất Hiến pháp nm 1980, bản Hiến pháp 1992, cing nh° Hiến pháp 2013 mới nhất chỉ công nhận một hình thức sở hữu duy nhất ối với toàn bộ ất ai ó là sở hữu toàn dân về ất ai, Nhà n°ớc là ại diện chủ sở hữu /44J, nên ối t°ợng tranh chấp ất ai không phải là quyền sở hữu mà là QSDD “D°ới góc ộ pháp lý thì ối t°ợng của tranh chấp ất ai là tranh chấp về quyền và ngh)a vụ cua NSDD giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ ất ai; d°ới góc ộ kinh tế thì ối t°ợng của tranh chấp ất ai là tranh chấp, mâu thuẫn về lợi ích kinh tế giữa các chủ thê trong quá trình quản lý và sử dụng ất ai” /677.

Thứ hai, chủ thể của quan hệ tranh chấp ất dai chi là chủ thể quản lý và sử dung ất ai Các bên tham gia tranh chấp không phải là chủ sở hữu ối với ất ai Họ chỉ có quyền quản lý, sử dụng khi °ợc Nhà n°ớc giao ất, cho thuê ất, hoặc nhận

chuyển nh°ợng, thuê lại, °ợc thừa kế quyền sử dụng ất hoặc °ợc Nhà n°ớc công nhận quyền sử dụng dat.

Thứ ba, tranh chấp ất dai th°ờng có tính chat phức tạp, ảnh h°ởng liên ới ến nhiễu chủ thể Do ất ai liên quan trực tiếp ến lợi ích của mọi thành viên trong xã hội nên tranh chấp ất ai xảy ra ảnh h°ởng không chỉ các cá nhân mà còn cả các thành viên trong gia ình, dòng họ, cộng ồng dân c°, nhà n°ớc, chủ ầu t° dự án v.v Tranh chấp ất ai còn phản ánh phong tục, tập quán, nếp suy ngh), hành vi ứng xử không giống nhau của từng nhóm ng°ời, từng cộng ồng dân c° ở các vùng, miền khác nhau Do ó, tính chất của tranh chấp ất ai rất phức tạp và th°ờng là gay gắt, quyết liệt h¡n các loại tranh chấp khác nên không chỉ ảnh h°ởng trực tiếp ến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh h°ởng ến lợi ích của Nhà n°ớc, gây ảnh h°ởng xấu ến nhiều mặt của ời sống kinh tế xã hội nh°: Tác ộng không tốt ến tâm ly, tinh thần của các bên, gây nên sự cng thang, mat oàn kết, mat ôn ịnh trong nội bộ nhân dân; làm cho những quy ịnh của pháp luật ất ai cing nh° những °ờng lối chính sách của ảng và Nhà n°ớc không °ợc thực hiện một cách triệt ể; làm cho

việc giải quyêt gặp nhiêu khó khn, v°ớng mắc.

Thứ t°, tranh chấp ất dai rất da dạng bởi trong iều kiện nền kinh tế thị tr°ờng nh° hiện nay, ất ai không chỉ ¡n thuần là t° liệu sản xuất ặc biệt quan trọng không thê thay thế mà nó ã trở thành một thứ hàng hoá ặc biệt Do sự tác ộng của quy luật thị tr°ờng nên giá ất th°ờng xuyên biến ộng, vì vậy việc quản lý và sử dụng ất không chỉ là việc khai thác giá trị quyền sử dung dat mà còn cả phan giá trị sinh lời

của nó.

Thứ nm, ất dai ở n°ớc ta không chỉ có ý ngh)a về mặt kinh tế mà còn có ý ngh)a về mặt chính trị và xã hội Chính vi vậy, tranh chấp ất ai luôn luôn là van ề nhạy cảm, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội, dễ bị kẻ xấu lợi dụng ể gây iểm nóng Những vụ việc iển hình nh° vụ tranh chấp ất ai của Giáo sứ Thái Hà quận ống a, Vụ tranh chấp ất công giáo tại số 42 phố Nhà Chung, Hà Nội; hay vụ tranh chấp ất ai của bà con nông dân huyện Vn Giang với chủ ầu t° khu ô thị Ecopack ở Vn Giang, H°ng Yên ã trở thành iểm nóng trong một thời gian dài, cho ến nay vẫn ch°a thê giải quyết triệt ề.

1.2.2 Phân loại tranh chấp ất ai

Việc phân loại tranh chấp ất ai rất quan trọng, nó giúp cho các c¡ quan có thâm quyền xác ịnh kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và °a ra các quyết ịnh úng dan, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp ất ai Việc phân loại có thé dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau nh°:

Nếu cn cứ phan loại theo tiêu chí hành chính hay tranh chấp về kinh tế; dân sự thì cing có những dạng tranh chấp ất ai t°¡ng ứng với những l)nh vực ó.

Nếu cn cứ theo tinh chất vụ việc có thé chia thành tranh chấp QSD; tranh chap về quyền và ngh)a vụ phát sinh trong quá trình sử dụng ất.

Trong khuôn khổ luận vn này, tác giả chỉ nghiên cứu việc phân loại tranh chấp ất ai dựa trên tiêu chí bản chất pháp lý và nội dung của tranh chấp ất ai Xuất phát từ yếu tố ất ai là một loại tài sản ặc biệt, không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp; cn cứ vào bản chất pháp lý và nội dung của tranh chấp ất ai, chúng ta có thê chia tranh chấp ất ai thành ba dạng lớn ó là:

- Dạng tranh chấp ất dai về việc xác ịnh QSD, quyên sở hữu tài sản gắn lién với ất Dạng lớn này có thê chia thành các loại tranh chấp nhỏ nh°: Tranh chấp về ranh giới; Tranh chấp òi lại ất, òi lai tài sản gan liền với QSD; Tranh chấp QSD, tài sản gắn liên với QSD khi vợ chồng ly hôn; Tranh chấp về quyền thừa kế QSD, tài sản gắn liền với QSD; Tranh chấp về ịa giới hành chính; Tranh chấp giữa ồng bào i xây dựng vùng kinh tế mới với ồng bào dân tộc sở tại; Tranh chấp giữa các nông tr°ờng, lâm tr°ờng và các tổ chức sử dụng ất khác với ng°ời dân ịa ph°¡ng.

- Dạng tranh chấp ất ai trong quá trình thực hiện quyên và ngh)a vụ của NSD hợp pháp Dạng lớn này có thé chia thành các loại tranh chấp nhỏ nh°: Tranh chấp về mục dich sử dung ất; Tranh chấp hợp ồng chuyển ôi QSDD; Tranh chấp hợp ồng chuyển nh°ợng QSD; Tranh chap hợp ồng tặng cho QSDD; Tranh chap hợp ồng cho thuê, cho thuê lại QSD; Tranh chấp hợp ồng thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSD; Tranh chấp hợp ồng cầm cố QSDD; Tranh chap hợp ồng cầm cố QSD; Tranh chấp về QSD có liên quan ến việc ng°ời Việt Nam ịnh c° ở n°ớc ngoài mua ất nh°ng nhờ ng°ời khác ứng tên hộ.

- Dạng tranh chấp hành chính về ất dai Dạng tranh chấp này bao gồm các loại: Tranh chấp về quyết ịnh hành chính, hành vi hành có liên quan ến giao ất, cho thuê ất, gia hạn thời hạn sử dụng ất, chuyển mục ích sử dụng ất; Tranh chấp về quyết ịnh hành chính, hành vi hành chính trong l)nh vực cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với ất; Tranh chấp quyết ịnh hành chính, hành vi hành chính trong l)nh vực thu hồi ất, tr°ng dụng ất, bôi th°ờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái ịnh c°.

Nội dung, bản chất pháp lý, thực trạng cing nh° các bất cập của từng loại tranh chấp cụ thé cing nh° ảnh h°ởng của nó ến việc chuyên nh°ợng QSDD tác giả luận

vn xin trình bày chi tiét va cụ thê ở phân sau của bai.

Ch°¡ng 2

CÁC DẠNG TRANH CHAP DAT DAI C  BẢN Ở VIỆT NAM - THỰC TIEN VA ANH HUONG CUA NÓ DEN VIỆC CHUYEN NH¯ỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT

2.1 Dạng tranh chấp dat ai về việc xác ịnh quyền sử dung dat, quyền sở hữu tài sản gắn liền với ất

2.1.1 Tranh chấp về ranh giới

ây là một trong những dạng tranh chấp phổ biến của tranh chấp ất ai mà ở bat cứ ịa ph°¡ng nào cing tôn tại Theo số liệu thống kê của ngành Tòa án [Phu luc I]

thì số l°ợng vụ việc giải quyết liên quan ến tranh chấp ranh giới là rất lớn: “ Toa án ã thụ lý tranh chấp về OSDP là 99059 vụ, ã giải quyết 80180 vụ, trong ó có rat nhiễu vụ tranh chấp về ranh giới, ” Tranh chấp loại này chủ yêu diễn ra giữa những NSDD ất liền kề với nhau về ranh giới °ợc xác ịnh trên thực ịa; tranh chấp ranh giới giữa những NSD với phần ất vẫn thuộc sự quản lý của nhà n°ớc nh°: mốc giới °ờng giao thông, mốc giới các công trình xây dựng công cộng, và tranh chấp ranh

giới giữa NSDD với phan dat của c¡ sở tôn giáo, dat của cộng ông dan c°.

Việc xác ịnh ranh giới ất ai °ợc thực hiện theo quy ịnh tại khoản 1 iều 265 BLDS 2005: “Ranh giới giữa các bất ộng sản liên kê °ợc xác ịnh theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết ịnh của c¡ quan nhà n°ớc có thẩm quyên; Ranh giới cing có thể °ợc xác ịnh theo tập quán hoặc theo ranh giới ã tôn tại từ ba m°¡i nm trở lên mà không có tranh chap” Tranh chap phát sinh do ranh giới ất giữa những NSDD liền kề không rõ ràng, một bên tự ý thay ổi ranh giới hoặc nhiều bên không xác ịnh °ợc với nhau về ranh giới thực ịa, một sỐ tr°ờng hợp chiếm luôn iện tích ất của ng°ời khác, một số tr°ờng hợp do ất ã °ợc sang nh°ợng

nhiêu lân, bàn giao không rõ ràng trên thực tê.

Ngoài ra, việc tranh chấp ranh giới xảy ra nhiều khi do lỗi của các c¡ quan nhà n°ớc, ó là khi cấp ất c¡ quan cấp ất chỉ cn cứ vào hồ s¡ cấp ất, trích lục ban ồ ịa chính và ¡n kê khai diện tích của NSD mà không o ạc cụ thể, chính xác ranh giới ất trên thực ịa Sau này khi NSDD o lại thấy diện tích ất ít h¡n so với quyết ịnh cấp ất cing nh° ghi giấy chứng nhận QSD hoặc khi cấp giấy chứng nhận QSDD có phan diện tích chồng lên nhau Do ó, gây nên tranh chấp ranh giới giữa các hộ liền kề nhau Khi giải quyết tranh chấp, các c¡ quan có thẩm quyền phải xác ịnh °ờng ranh giới phân chia các thửa ất trên thực ịa từ ó quyết ịnh phần ất tranh chấp ó là thuộc quyền sử dụng của ai.

Thực tiễn giải quyết các vấn ề liên quan ến tranh chấp ranh giới thời gian qua cing cho thấy rất nhiều những ling túng, v°ớng mắc Thông qua 03 Vu việc thực tế về

tranh chấp ranh giới [Phu luc I] cho chúng ta thay rằng việc xác ịnh thời iểm tranh chấp và bản chất pháp lý của tranh chấp ranh giới là hết sức quan trọng Bởi tranh chấp phát sinh sẽ ảnh h°ởng rất lớn ến quyền chuyển nh°ợng QSD.

Qua Vu việc 1[Phu luc II] cho thay mặc dù °¡ng sự là bà Chiêu có day ủ “nhân chứng” cing nh° “vật chứng” nh°ng vẫn bị giải quyết thiếu khách quan, bắt lợi ó cing là nguyên nhân c¡ bản dẫn tới tranh chấp kéo dài, NSD hợp pháp khi cần cing không thé chuyên nh°ợng QSDD của mình.

Vu việc 2 [Phụ lục II] lại cho thay một thực tế rất pho bién hién nay ở các dia ph°¡ng ó là rất nhiều “mảnh ất” ch°a °ợc cấp giấy chứng nhận QSD, muốn chuyền nh°ợng theo quy ịnh của pháp luật hiện hành thì phải có giấy chứng nhận, ma một trong những iều kiện ể °ợc cấp giấy là có biên bản xác nhận của những hộ dân liền kề là “ất không có tranh chấp” Tr°ờng hợp ó, ông Thái vì không muốn ông Hoành bán ất cho ng°ời khác nên ã cố ý tạo nên “tranh chấp giả tạo” cing vì vậy mà ông Hoành không thé xin cấp giấy chứng nhận QSDD dé chuyển nh°ợng dat cho ng°ời khác Thậm chí thực tế, không ít các tr°ờng hợp những NSD liền kề với nhau ã °ợc cấp giấy chứng nhận QSDD và sinh sống ổn ịnh lâu dài Sống bình th°ờng thì không sao nh°ng khi biết hàng xóm có ý ịnh hoặc ã ký hợp ồng chuyển nh°ợng ất cho ng°ời khác, vì không muốn ất bị chuyển cho ng°ời khác ến xây nhà ảnh h°ởng ến mình nh° bị che chắn, bị chiếm khoảng không, hẹp lối i, hay thù ghét cá nhân mà ã “kiếm cớ” dé gửi ¡n tranh chấp tới UBND Dé rồi UBND nhận don và mặc nhiên thừa nhận QSD ó ang bị tranh chấp dẫn ến việc chuyển nh°ợng QSDD của ông Hoành không thê thực hiện °ợc.

Về van dé này, pháp luật cing có một số quy ịnh dé iều chỉnh, cụ thé là theo

khoản 6.6 mục I Thông t° 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi tr°ờng về h°ớng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ s¡ ịa chính có quy ịnh về Ranh giới thửa ất °ợc xác ịnh khi o vẽ bản ồ ịa chính, cấp Giấy chứng nhận nh° sau: “¡n vị do ạc lập ban ô ịa chính hoặc trích do ịa chính có trách nhiệm xem xét cụ thể về hiện trang sử dụng ất, y kiến của những ng°ời sử dụng dat liền kê ể xác ịnh và lập bản mô tả về ranh giới thửa ất; chuyển bản mô tả ranh giới thửa ất cho những ng°ời sử dụng ất có chung ranh giới thửa ất và ng°ời nhận bản mô tả có trách nhiệm ký xác nhận về việc ã nhận bản mô tả này; Sau 10 ngày ké từ ngày nhận °ợc bản mô tả, nếu ng°ời nhận bản mô tả không có ¡n tranh chấp về ranh giới thửa ất thì ranh giới thửa ất °ợc xác ịnh theo bản mô tả ó.” Tuy nhiên, trong thực tế ng°ời sử dụng thửa ất liền kề không nm °ợc thời hạn trên nên th°ờng khiếu nại quá thời hạn quy ịnh, dẫn ến sự lúng túng trong quá trình giải quyết của

UBND cấp xã cing nh° ảnh h°ởng ến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất cho ng°ời có yêu cầu.

Vu việc 3 [Phu luc II] thi cho thay trong thuc té, không it các tr°ờng hop những NSDD không thể chuyển nh°ợng phan ất hoàn toàn không có liên quan ến tranh chấp với ng°ời khác Bà Ban ã không thể chuyển nh°ợng ất cho anh Hải mặc dù phần ất ó không liên quan ến ranh giới liền kề ang bị tranh chấp giữa bà Ban và anh S¡n ây cing là bat cập của pháp luật rất cần những h°ớng dẫn dé giải quyết.

Về bản chất pháp lý của loại tranh chấp này chính là sự mâu thuẫn, bất ồng, xung ột của những NSD về việc xác lập quyền °ợc hay không °ợc sử dụng một phần diện tích ất của một, hai hay nhiều bên sử dụng ất liền kề nhau nhằm xác ịnh chính xác °ờng ranh giới phân chia các thửa ất trên thực ịa.

Về thời iểm phát sinh tranh chấp, hiện nay chính quyền hầu khắp các ịa ph°¡ng ều xác ịnh là thời iểm nhận °ợc ¡n khiếu kiện mà không cần xem xét xem việc khởi kiện ó có cn cứ khởi kiện hay không Chính iều ó ã tạo iều kiện cho việc thừa nhận các tranh chấp “giả tạo” gây bat lợi cho những NSDD hợp pháp.

Thời iểm phát sinh tranh chấp loại ở ây cần °ợc hiểu là thời iểm c¡ quan có thâm quyên thụ lý ¡n khởi kiện của NSD khi họ phát hiện QSDD hợp pháp của mình có liên quan ến ranh giới ất họ ang quản lý, sử dụng bị xâm hại và gửi ¡n khiếu

khiện cùng cn cứ, bng chứng chứng minh cho sự xâm hại ó.

Tranh chấp ranh giới phát sinh có ngh)a là quyền sử dụng ất bị tranh chấp và hệ quả là việc chuyên nh°ợng QSD của NSDD không thực hiện °ợc Từ những thực tế trên c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền cần xem xét bản chất của tranh chấp ranh giới và có vn bản h°ớng dẫn cụ thể theo h°ớng nh° thế nào °ợc coi là tranh chấp ranh giới, ai là ng°ời có quyền tranh chấp về ranh giới iều kiện ể gửi ¡n tranh chấp về ranh giới Tránh tình trạng tranh chấp ranh giới “giả tạo” gây ảnh h°ởng ến quyền chuyên nh°ợng của NSD hợp pháp.

2.1.2 Tranh chấp doi lại ất, òi lại tài sản gắn liền với QSD

ây cing là loại tranh chap rất phô biến hiện nay Theo số liệu thống kê [Phu lục J] thì số l°ợng vụ việc giải quyết liên quan ến tranh chấp òi lai dat, òi lại tài sản gắn liền với ất hàng nm là rat lớn, lên tới hàng nghìn vụ:“ 7öa án ã thụ lý tranh chấp hợp dong m°ợn quyên sử dung dat 8808 vụ, ã giải quyết 7026 vụ ” Thực chất ây là loại tranh chấp òi lại ất, òi lại tài sản gắn liền với ất có nguồn gốc tr°ớc ây thuộc quyên sở hữu của NSDD hoặc ng°ời thân của họ mà do nhiều nguyên nhân

khác nhau họ không còn quản lý, sử dụng nữa Bây giờ những ng°ời này òi lại ng°ời

dang quản ly, sử dụng ất trên thực tế dẫn ến tranh chap Trong loại tranh chap này

có các tr°ờng hợp sau:

- Doi lại ất, tài sản gan liên với ất của ng°ời thân tr°ớc ây trong các giai oạn khác nhau qua các cuộc iều chỉnh ất ai nh° cải cách ruộng ất, phân bổ lại ất ai c¡ quan nhà n°ớc ã chia, cấp ất ó cho NSD khác nay những ng°ời thân của họ tìm về có cn cứ òi lại ất.

- Tranh chấp òi lại ất giữa những ng°ời làm nghề thủ công, nay trở về òi lại ruộng của những ng°ời làm nông nghiệp: Những ng°ời làm nghề thủ công tr°ớc ây ã °ợc phân ruộng dé sản xuất, dé ở, sau ó họ không sản xuất nông nghiệp nữa hoặc chuyên i n¡i khác dé làm nghề, ến nay họ trở về òi lại ất ể sản xuất, dé ở.

- Tranh chấp òi lại ất, tài sản của nhà thờ, các dòng tu, chùa chiền, miéu mạo, nhà thờ họ tr°ớc ây do hoàn cảnh lịch sử, chính quyền ịa ph°¡ng ã m°ợn ất của các c¡ sở nói trên ể sử dụng hoặc tịch thu một số c¡ sở dé làm trụ sở c¡ quan, tr°ờng học ến nay các c¡ sở ó òi lại nh°ng Nhà n°ớc không trả lại °ợc nên dẫn ến khiếu kiện của các c¡ sở ó Ngoài ra, trong những tr°ờng hợp nói trên, một số ng°ời °ợc các nhà thờ, dòng tu, chùa chiền, nhà thờ họ cho ất ể ở họ ã xây dựng nhà kiên có, hoặc lẫn chiếm thêm ất của các c¡ sở nói trên dẫn ến việc các c¡ sở nói trên òi lại ất, nhà.

- Tranh chấp òi lại ất, tài sản gắn với ất của ng°ời Việt Nam ịnh c° ở n°ớc ngoài không ủ iều kiện °ợc mua nhà ất ở Việt Nam nh°ng ã mua và nhờ ng°ời khác ứng tên hộ Nay họ có cn cứ kiện òi lại nhà ất ã mua tr°ớc ây từ những ng°ời

ang ứng tên hộ.

- Tranh chấp òi lại nhà, ất cho m°ợn, cho thuê, cho ở nhờ: ây là loại tranh chấp phô biến nhất trong các loại tranh chấp òi lại ất, tài sản gắn liền với ất Loại tranh chấp này phát sinh do một bên cho bên kia m°ợn ất, thuê ất, cho ở nhờ Có vụ cho m°ợn, thuê gần ây, có vụ cho m°ợn, thuê cách ây vài chục nm Trong nhiều tr°ờng hợp không làm hợp ồng, chỉ giao kết bằng miệng dẫn ến khi bên cho m°ợn, cho thuê, cho ở nhờ hoặc là hết hạn hợp ồng, hoặc òi lại, bên m°ợn, thuê, ở nhờ ã xây dựng nhà kiên cố, một số có tên trong số ịa chính hoặc °ợc cấp giấy chứng nhận QSDD thì việc tranh chấp này càng trở nên phức tạp, dẫn ến việc NSD khiếu kiện lên c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyên trong việc cấp giấy chứng nhận QSD.

Tr°ớc ây, trong một thời gian dai các tranh chap kiện òi th°ờng trở nên bê tackhi ch°a có những quy ịnh cụ thê về thời hiệu khởi kiện cho loại tranh châp này nênnhiêu tòa án từ chôi thụ lý vụ việc, các °¡ng sự khiêu nại, khiêu kiện triên miên v°ợt

cấp Hiện nay, Với quy ịnh h°ớng dẫn tại iểm a, iểm b khoản 3 iều 23 của Nghị

quyết 03/2012/NQ-HTP ngày 03/12/2012 của Hội ồng Tham phán TANDTC thì tòa án ã có thê thụ lý và giải quyết tất cả các tr°ờng hợp kiện òi mà không cần quan tâm ến thời hiệu khởi kiện: “ối với tranh chấp về quyên sở hữu tài sản, về doi lại tài san, òi lại quyên sử dung dat do ng°ời khác quản lý, chiếm hữu thông qua giao dich dan sự thi không áp dụng thời hiệu khởi kiện Tức là không bị han chế thời hạn

khởi kiện ”.

Qua một số vụ việc thực tế (Vu việc 4; Vụ việc 5; Vụ việc 6 [Phụ lục IIJ) ã cho thấy thực tế giải quyết các vụ việc có liên quan ến loại tranh chấp này rất phức tạp có nhiều mâu thuẫn, ch°a phù hợp với yêu cầu thực tế, ảnh h°ởng ến quyén lợi chính

áng của các bên °¡ng sự.

Thực tế các Vu việc 4,5,6 cho thay thực tế các loại tranh chấp òi lại ất, tài sản gắn liền với QSD cing ảnh h°ởng rất lớn ến quyền chuyển nh°ợng QSD Phức tạp chủ yếu là nằm ở chỗ ối với loại tranh chấp này, các quyền và ngh)a vụ th°ờng an xen có liên quan ến nhiều chủ thé, các chủ thể ôi khi ã chết (Vu việc 5) Có nhiều tr°ờng hợp vào thời iểm phát sinh tranh chấp òi lại ất hợp ồng chuyển nh°ợng ã °ợc ký kết giữa bên bị òi và bên thứ ba ( việc 4) Vụ việc càng khó giải quyết h¡n QSD ã bị chuyển nh°ợng nhiều lần cho nhiều NSD khác Nhiều tr°ờng hợp khác, các bên ã tiễn hành giao kết hợp ồng mà ch°a tiến hành thủ tục ng ký Những tr°ờng hợp này diễn ra rất phô biến ặc biệt là ở các vùng nôn thôn, vùng núi tr°ớc ây giá trị QSD không cao Ng°ời dân “ngại thủ tục” nên thực tế “làm hợp ồng tay” với nhau nh°ng van bàn giao dat, nhận tiền rồi sử dụng ất ôn ịnh trên thực tế qua nhiều nm.

Trong những tr°ờng hợp ó, nếu NSD ầu tiên òi lại °ợc ất, thì những hợp ồng của ng°ời “bi òi” với NSD khác có vô hiệu hay không Cn cứ ể tuyên các loại hợp ồng này vô hiệu là gì? Thiệt hại xảy ra với các bên trong các tr°ờng hợp là rất lớn Ai sẽ là ng°ời bồi th°ờng thiệt hại ó, nếu tất cả ều ngay tình Việc xác ịnh trách nhiệm của c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền ã cấp sai ất “bị òi lại” cho ng°ời khác ến âu Nếu NSDD ầu tiên òi lại °ợc ất, thì những hợp ồng của ng°ời “bị òi” với NSDD khác sẽ vô hiệu, xử lý các quan hệ hợp ồng chong chéo ó nh° thé nào dé dam bảo quyền và lợi ích chính áng cho các bên liên quan là không hé dé dàng.

Khi tranh chấp kiện òi lại ất, tài sản gắn liền với ất xảy ra thì quyền chuyển nh°ợng QSDD cing không thé thực hiện °ợc vì QSDD trong tr°ờng hợp này dang bị tranh chấp Thời gian giải quyết các tranh chấp kiện òi này th°ờng kéo dai, trong khi ó trong nền kinh tế thị tr°ờng giá ất biến ộng từng ngày sẽ gây ảnh h°ởng nặng nề ến quyền lợi của NSD.

Về ban chat pháp ly, ây chính là sự bat ồng, mau thuẫn của những NSDD về việc xác lập quyền °ợc phép sử dụng một phần hoặc toàn bộ QSD, tài sản gắn liền với QSD ó của những ng°ời tr°ớc ây có QSDD, tài sản gắn liền với QSD nh°ng vì một lý do nào ó (có thể là: cho m°ợn, cho thuê, cho ở nhờ, bị tr°ng dụng, thu hồi, hay từ bỏ QSD, ) ã không còn quản ly, sử dung ất và tài sản trên ất ất trong thực tế nay họ trở về có cn cứ dé òi lại QSD, tai sản gắn liền với QSDD ang do

NSDD khac quan ly, str dung.

Về thời iểm phát sinh tranh chấp,trong tr°ờng hợp này phải °ợc hiểu chính là thời iểm mà c¡ quan quản lý ất ai, tòa án thụ lý ¡n khiếu kiện và những bng

chứng chứng minh việc kiện òi ó là có cn cứ pháp luật.

ề giải quyết °ợc loại tranh chấp òi lại ất, tài sản gắn liền với ất pháp luật rất cần có những quy ịnh, h°ớng dẫn cụ thé về thời hạn °ợc òi lại ất và tài sản trên ất, ồng thời quy ịnh rõ iều kiện, cn cứ dé °ợc phát sinh tranh chấp kiện òi lại ất và tài sản trên ất và thời hạn giải quyết các tranh chấp này theo h°ớng tôn trọng sự ngay tình, trung thực của các bên cing nh° tình hình sử dụng dat trong thực tế.

2.1.3 Tranh chấp QSD, tài sản gắn liền với QSD khi vợ chồng ly hôn

Theo quy ịnh tại iều 27 Luật Hôn nhân và gia ình nm 2000 thì: “ Quyên sử dung dat mà vợ chong có °ợc sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chong Quyên sử dụng ất mà vợ hoặc chong có °ợc tr°ớc khi kết hôn, °ợc thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chẳng có thỏa thuận; Trong tr°ờng hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chong mà pháp luật quy ịnh phải ng ký quyén sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyên sở hữu phải ghi tên của cả vợ chong; Trong tr°ờng hop không có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ, chong dang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản ó là tài sản chung” Có thé thay, những quy ịnh của pháp luật về tài sản chung, tài sản riêng là QSD của vợ chồng trong hôn nhân là t°¡ng ối rõ ràng, nh°ng trong thực tế quản lý ất ai việc c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền ch°a làm hết trách nhiệm cing nh° ý thức ch°a tốt của các cặp vợ chồng trong việc ng ký tài sản là QSD, tài sản gắn liền với QSDD ã làm phát sinh rất nhiều các tranh chấp có liên quan.

Theo thống kê tại [Phu luc I] thì số l°ợng án thuộc loại tranh chấp ất hoặc tài sản gắn liền với QSDD khi vợ chồng ly hôn cing nên tới con số hàng nghìn “ 7öa án ã thụ lý các vụ việc về hôn nhân gia ình có liên quan ến tranh chấp quyên sử dụng ất là 2597 vụ, ã giải quyết 1903 vụ ” Loại dat các bên tranh chap có thé là ất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc ất dé ở; hoặc tranh chấp vé tài sản gan liền với ất, có thé là giữa vợ chồng với nhau hoặc giữa một bên ly hôn với hộ gia ình vợ hoặc chồng hoặc có thể xảy ra khi bố mẹ hai bên vợ chồng cho con ất, ến khi con ly hôn thì òi lại.

Cùng với việc số l°ợng án ly hôn liên tục tng trong những nm gần ây thì số l°ợng vụ việc tranh chấp liên quan ến loại tranh chấp này cing liên tục tng.

Vụ việc 7 [Phu luc II] ã minh chứng cho sự phức tạp của loại tranh chấp này Vấn ề quan trọng ở ây là xác ịnh “phần quyền” của chủ sử dụng ất là vợ hoặc chồng tr°ớc và sau ly hôn.Tuy nhiên ó không phải là van dé dé dàng vì pháp luật hiện hành ch°a có những h°ớng dan cụ thé, chi tiết về van ề này Vì vậy ã xảy ra những thực tế nh° tr°ờng hợp mảnh ất 56m2 gắn liền cn nhà 40m2 của anh Hải °ợc hình thành tr°ớc hôn nhân nh°ng sau hôn nhân lại °ợc cấp giấy chứng nhận chung với chị Bình thì khi tòa án giải quyết lại °ợc coi là tài sản chung vì ứng tên cả hai vợ chồng, nh°ng mảnh ất nông nghiệp 720m2 của chị Bình cing °ợc hình thành trong thời kỳ hôn nhân do °ợc bố mẹ ẻ cho lại °ợc tòa án xác ịnh là tài sản riêng vì chỉ ứng tên

chị Bình Cùng với ó, việc chứng minh công sức óng góp của các bên trong việc tạo

lập và hình thành tài sản là ất ai, nhà cửa trong hôn nhân cing không hề dễ dàng Thêm nữa, có nhiều tr°ờng hợp QSD là của riêng vợ hoặc riêng chồng nh°ng sau khi kết hôn họ cùng nhau tạo lập ngôi nhà hoặc tài sản trên ất mà nhà trên ất, cây trên dat, công trình trên ất, là không thé tách rời với QSDD dé chia tài sản khi ly hôn.

Vụ việc 7 [Phu lục 2] còn minh chứng cho thực tế rất phổ biến hiện nay là nhiều tr°ờng hợp bố mẹ hai bên ã cho vợ chồng tài sản là QSD, nhà cửa trên ất trong thời kỳ hôn nhân tr°ớc sự làm chứng của nhiều ng°ời nh°ng không làm thủ tục chuyển nh°ợng sang tên, vợ chồng ã nhận ất, tài sản gắn liền với ất trong thực té sử dung 6n ịnh, xây mới công trình trên ất °ợc cha mẹ cho, nh°ng khi ly hôn cha mẹ òi lại ã gây ảnh h°ởng rat lớn ến quyền lợi của NSD: Cha mẹ anh Hải òi lại 200m2 ất mà vợ chồng ã xây 20 phòng trọ, cha mẹ chị Bình òi lại 100m2 mà vợ chồng ã xây ngôi nhà 80m2.

Liên quan ến loại tranh chấp này, trong thực tế còn tồn tại một bat cập là việc ghi tên hộ gia ình, hay cá nhân vợ chong trong giấy chứng nhận QSD cing gây ra những khó khn trong việc xác ịnh bản chất tranh chấp và giải quyết các tranh chấp dạng này Vấn ề nằm ở chỗ việc quản lý nhân khẩu, hộ khâu của chúng ta ch°a thật tốt nên nhiều tr°ờng hợp khó có thé xác ịnh xem “ng°ời con dâu”, “ng°ời con rể” ó có phải là thành viên của hộ, có quyền ối với QSD chung của hộ gia ình hay không Vì vậy mà ối với những QSDD chỉ ghi chung chung cấp cho hộ gia ình, (ở ây có thể cả gia ình bên vợ hoặc cả gia ình bên chồng) thì việc xác ịnh phần quyền của vợ chồng ối với QSD và tài sản gắn liền với QSD ó là rất khó khn.

Về bản chất pháp lý của loại tranh chấp này là sự xung ột, bat ồng về việc xác lập phần quyên của vợ hoặc chồng ối với QSD, quyền sở hữu tài sản gắn liền với QSD khi vợ chồng °ợc tòa án xử cho ly hôn.

Về thời iểm phát sinh tranh chấp, ối với loại tranh chap này thi thời iểm chính là thời iểm tòa án tuyên cho các bên ly hôn mà hai bên có tài sản chung, tài sản riêng không thống nhất °ợc về việc phân chia tài sản ã gửi ¡n khiếu kiện ến c¡ quan

nha n°ớc có thâm quyên yêu câu giải quyét.

Loại tranh chấp này khi xảy ra th°ờng kéo ài, khó giải quyết dẫn ến quyền chuyên nh°ợng cing °¡ng nhiên không thé thực hiện °ợc Nh° trong Vu việc 7 [Phu lục II] cho ến nay vẫn ch°a °ợc giải quyết triệt dé dẫn tới 4 mảnh ất gồm 56m2 của anh Hải chị Bình, 720m2 ất ruộng mang tên chị Bình, 200m2 ất ở mang tên bố mẹ anh Hải, 100m2 mang tên bố mẹ chị Binh cing không thé chuyển nh°ợng °ợc mà nguyên nhân là do “quyền sử dụng ất ó ang bị tranh chấp”.

ối với loại tranh chấp này, rat cần những h°ớng dẫn cụ thé h¡n ph°¡ng thức xác ịnh tài sản riêng, tài sản chung là QSD và tài sản gan liền với QSDD trong quan hệ vợ chồng ồng thời ối với tài sản vợ chồng °ợc tặng cho chung là QSD, tài sản gắn liền với QSDD mà vợ chồng ã nhận, ã sử dụng ôn ịnh, lâu dài trong thực tế thì pháp luật nên có những quy ịnh theo h°ớng công nhận ó là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân nhằm bảo vệ tốt h¡n quyền của NSDD hợp pháp trên thực ịa.

2.1.4 Tranh chấp về quyên thừa kế QSD, tài sản gắn liền với QSD

ây là dạng tranh chấp do ng°ời có QSD, tài sản gắn liền với ất chết mà không ể lại i chúc, hoặc ể lại di chúc không phù hợp với quy ịnh của pháp luật và những ng°ời h°ởng thừa kế không thỏa thuận °ợc với nhau về phân chia thừa kế hoặc thiếu hiểu biết về pháp luật dẫn ến tranh chấp Việc phân chia di sản phải °ợc thực hiện theo trình tự, thủ tục quy ịnh tại Bộ luật Dân sự, Luật ất ai và vn bản h°ớng dẫn Theo ó, khi lam thủ tục ng ký thừa kế thì nhất thiết phải có di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết ịnh giải quyết tranh chấp về thừa kế quyên sử dụng ất của Toà án nhân dân ã có hiệu lực pháp luật (iềm b, Khoản 1 iều 129 Luật Dat ai 2003) Tranh chap phát sinh khi các bên không thé thống nhất °ợc biên bản phân chia di sản ể có thé ng ký lại ất ai nên ã gửi don yêu cầu c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền giải quyết Thực tế các tranh chấp loại này khá phổ biến, phát sinh nhiều ở các ịa ph°¡ng vùng nông thôn những n¡i dân trí còn hạn chế, thói quen lập di chúc ch°a °ợc hình thành, ặc biệt ở những ịa ph°¡ng còn ch°a cấp giấy chứng nhận QSD cho hộ gia ình cá nhân thì các tranh chấp dạng này càng diễn ra phổ biến, phức tạp và gay gắt h¡n.

Vụ việc việc 8 [Phu lục II] là minh chứng cu thé cho thực tiễn loại tranh chấp này Tranh chấp bắt nguồn từ tập quán và thói quen khi cha mẹ còn sống cho con cái ất ai ôi khi là cho bằng miệng không có giấy tờ, cing không làm thủ tục chuyển ổi chuyên nh°ợng, tr°ớc khi chết lại không lập di chúc (ông Thìn bà Mai cho anh

Hoa ất và nhà nh°ng không làm giấy tờ) Nên sau khi cha mẹ chết các anh chị em trong gia ình không thỏa thuận °ợc với nhau về quyền thừa kế của từng thành viên dẫn tới tranh chấp Khi tranh chấp xảy ra thì quyền chuyển nh°ợng của các thành viên có QSDD không thé thực hiện °ợc.

Cùng với ó Vu việc 8 cing chỉ ra những tr°ờng hợp tranh chấp khá phổ biến là khi NSDD là cha mẹ còn sống vì nhiều nguyên nhân ã “bán” mảnh ất, hoặc một phần mảnh ất của mình cho ng°ời khác và nhận ủ số tiền Ng°ời “mua ất” cing ã giao tiền, nhận ất xây dựng nhà cửa va sinh sống 6n ịnh nh°ng vẫn ch°a làm thủ tục chuyên nh°ợng theo quy ịnh (ông Thìn bà Mai ã bán ất cho cháu ruột là anh Kiên, ã nhận ủ tiền Anh kiên ã nhận ất xây nhà và sinh sống ôn ịnh trên ất mua nh°ng ch°a làm thủ tục sang tên) Sau khi cha mẹ qua ời những ng°ời °ợc thừa kế gửi ¡n tranh chấp QSD với ng°ời ã “mua ất thực tế” mà ch°a “chuyển nh°ợng ất pháp lý” Thực tế này diễn ra rất nhiều tại các huyện vùng ven ô thị lớn ặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Theo quy ịnh của pháp luật dân sự thì hợp ồng “mua ất thực tế” ó sẽ vô hiệu, các bên sẽ trao trả cho nhau tài sản Nh°ng thực tế không dễ giải quyết nh° vậy khi mà “chủ dat” thi ã chết, những ng°ời thừa kế không chịu hoàn thành thủ tục chuyên nh°ợng cho ng°ời ã mua Trong khi ng°ời mua ất ã tạo dựng nhà cửa, tài sản trên ất H¡n nữa giá ất lại tng lên nhiều lần thì

việc yêu câu ng°ời mua trả lại là vô cùng khó khn.

Cùng với ó có một thực tế khác, QSD trong nhiều tr°ờng hợp không thê chia tách nhỏ h¡n (ví dụ: không thé tách diện tích ất nhỏ h¡n 30m2) Vu việc 8 cho thấy a số những ng°ời °ợc nhận thừa kế ã ồng ý chuyển nh°ợng cho NSDD khác dé lấy tiền phân chia thừa kế Nh°ng chỉ cần một trong những ng°ời có quyền nhận thừa kế không ồng ý thi hợp ồng cing không thé thực hiện °ợc (anh Thắng không ồng ý bán 50m2 ất dịch vụ của ông Thìn bà Mai ể lấy tiền chia di sản chung dù cho a số các thành viên khác ồng ý (3/4) nên mảnh dat ó không thé chuyền nh°ợng) Hay ối với những mảnh ất ch°a °ợc cấp giấy chứng nhận thì chỉ cần một ng°ời trong số ó không ồng ý mà tranh chấp thì việc cấp giấy chứng nhận QSD cing không thể thực hiện °ợc Không °ợc cấp giấy chứng nhận thì những ng°ời có phần quyền ối với QSDD °ợc nhận từ thừa kế cing không thé chuyên nh°ợng °ợc.

Về bản chất pháp lý của loại tranh chấp này là sự mẫu thuẫn, bất ồng trong việc xác lập phần quyền mà các chủ thê có thể °ợc h°ởng ối với di sản thừa kế của ng°ời chết là QSD, tài sản gắn liền với QSD ó Phần quyền nay °ợc quyết ịnh theo trình tự và thủ tục phân chia di sản của pháp luật về thừa ké.

Về thời iểm phát sinh, chính là thời iểm sau khi mở thừa kế mà các bên °ợc nhận thừa kế mâu thuẫn với nhau về phần quyền °ợc nhận di sản thừa kế là QSD, tài

sản gắn liền với QSDD và có ¡n tranh chấp gửi tới c¡ quan có thâm quyền yêu cầu giải quyết Thời iểm c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền thụ lý ¡n tranh chấp cùng những bng chứng giấy tờ có liên quan sẽ °ợc coi là thời iểm phát sinh tranh chấp.

Khi loại tranh chấp này phát sinh °¡ng nhiên QSD bị tranh chấp kéo theo quyền chuyên nh°ợng sẽ không thể thực hiện °ợc Thực tiễn loại tranh chấp này cho chúng ta thấy rang rất cần bổ sung những quy ịnh cụ thé của pháp luật theo h°ớng cho phép những ng°ời ã nhận chuyển nh°ợng dat thực tế của những ng°ời dé lại thừa kế mà ã hoàn thành ngh)a vụ trả tiền mà họ có day ủ giấy tờ chứng minh việc nhận chuyên nh°ợng là trung thực, tự nguyện °ợc công nhận hợp ồng và ng ký lại ất ai Còn ối với những tr°ờng hợp tranh chấp không thể thỏa thuận °ợc về ph°¡ng thức “bán” di sản thừa kế chung là QSD và tài sản trên ất khi QSD ó không thê chia tách nhỏ h¡n của những ng°ời cùng nhận °ợc thừa kế thì pháp luật nên quy ịnh hình thức biểu quyết theo a số ý chí của những ng°ời cùng °ợc nhận thừa kế Có nh° vậy mới giải quyết °ợc những tồn tại của dạng tranh chấp này.

2.1.5 Tranh chấp có liên quan ến ịa giới hành chính

Loại tranh chấp này th°ờng xảy ra ở vùng giáp ranh ở hai tỉnh, hai huyện, hai xã với nhau, những vùng có ịa giới không rõ ràng, không có mốc giới nh°ng là vị trí quan trọng, ở những n¡i có nguồn lâm, thổ sản quý Hiện nay, sau nhiều nm thực hiện Chỉ thị 364/CT-HBT ngày 06/11/1991 về việc giải quyết các tranh chấp ất ai liên quan ến ịa giới hành chính tỉnh, huyện, xã loại tranh chấp này hiện vẫn còn rất phổ biến Tính ến tháng 5 nm 2012 cả n°ớc còn tới 27 iểm tranh chấp ịa giới giữa các tỉnh, tranh chấp trong các tỉnh giữa các, huyện, các xã thì tỉnh nào cing còn ton tại và ch°a thể giải quyết dứt iểm Xem Phu lục I]

Tuy loại tranh chấp này không thuộc sự iều chỉnh của Luật dân sự nh°ng trong thực tế nó lại có ảnh h°ởng ến chuyên nh°ợng QSD Khi loại tranh chấp này phát sinh c¡ quan công quyên nhiề nới mặc nhiên thừa nhận “ất bị tranh chấp” kéo theo quyền chuyển nh°ợng của NSD trong tr°ờng hợp này không thé thực hiện Thông qua vụ việc thực tế /V việc 9, Phu luc 2] quyền chuyên nh°ợng của cụ Nguyễn Vn Bờ ã không thể thực hiện °ợc do hợp ồng không °ợc ng ký Vụ việc ã cho thấy một thực tế khá pho biến ất tại khu vực ang có tranh chấp về ịa giới hành chính dù ã °ợc giao cho những NSDD cu thé thì ất ó van sẽ bị coi là ang có tranh chấp Câu hỏi ặt ra ở ây là tranh chấp ịa giới hành chính là việc của chính quyền, của c¡ quan quản ly nhà n°ớc về ất ai với nhau còn NSD vẫn có QSDD hợp pháp, họ không hề có lỗi vậy tại sao không thể thực hiện quyền chuyển nh°ợng chính áng với mảnh ất của mình? Phải chng, chúng ta nên nhìn nhận về bản chất