Luận văn thạc sĩ luật học: Quyền sử dụng đất không bị tranh chấp - Một trong các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mục ích và nhiệm vụ của việc nghiên cứu dé tài ề tài “Quyên sử dụng ất không bị tranh chấp - Một trong các iều kiện chuyểnnh°ợng quyên sử dụng ất "có mục ích làm sáng tỏ những van dé lý

TRUONG ẠI HỌC LUAT HÀ NOI

L¯ NG NGỌC HOÁN

QUYEN SỬ DỤNG DAT KHÔNG BỊ TRANH CHAP

-MOT TRONG CAC DIEU KIỆN CHUYEN NH¯ỢNG QUYEN

Em xin chân thành cảm ¡n Ban giám hiệu, Khoa sau dai hoc và các thầy cô giáotrong tr°ờng ại học Luật Hà Nội ã nhiệt tình giảng dạy, giúp ỡ em trong suốt quá

trình học tập, nghiên cứu tại tr°ờng ại học Luật Hà Nội.

Em xin gửi lời cảm ¡n chân thành nhất ến các Thay, Cô, gia ình va bạn bè ãgiúp ỡ em trong suốt quá trình làm luận vn ể em có thể hoàn thành tốt luận vn

này.

ặc biệt, em xin tỏ lòng biết ¡n sâu sắc nhất ến thầy giáo, PGS.TS Bùi ngHiếu ã tận tình h°ớng dẫn, giúp ỡ em trong quá trình học tập và thực hiện luận vn

Em xin chân thành cam ¡n!

Hà nội, ngày 20 thang 04 nam 2014

Học viên

L°¡ng Ngọc Hoán

: Phó giáo s°

: Tòa án nhân dân

: Tòa án nhân dân tối cao

: Thạc s)

: Tiến s): Trung °¡ng: Tiến s) khoa học: Viện kiểm sát nhân dân tối cao

: Xã hội chủ ngh)a

"07.1000 g2 ôÔ 1

1 Tính cấp thiết của Ề tai ccceecccccsssseessssssssesessssssssesssssssssesesssssssssessssssssesssssssssesssssssssessssssssseessssssseeeesen |

2 Tình hình nghiên cứu ề tài 2 +£©EE+22+£2EEEESE+EEEEEE21111212221111111222111111227711111.21101 2c 2

4 Mục ích và nhiệm vụ của việc nghiên cứu dé tài -2 2££22EEE+2++E2EEE2111222222132212222212Xe 4

5 Ph°¡ng pháp nghiên cứu ề tài + ©V©+22++£2EEEE+E2+1122111111122171111112227111111221011110 2.00111eccee 4

6 Những kết quả nghiên cứu mới của luận vn -©+¿2£+2EE©++++#2EEEEE+2++22E221322222222122eexee 5

7 BO cục của luận VAN seesccssesccssecscssuesecsuecessusecesssccesseccesssecesseccessuesessecsessuceesseecssusecssusesssusessuseesseesesseesenee 5

00 00 Ô 6

LÝ LUẬN CHUNG VE CHUYEN NH¯ỢNG QUYEN SỬ DUNG ÁT -cccc+cc 6

VA TRANH CHAP DAT DAL 1 61.1 Những van ề lý luận về chuyển nh°ợng quyên sử dung Ít -. -2 ¿222222222 61.1.1 Khái niệm, ặc iểm QSD và chuyên nh°ợng QSD - 2222 222E222eeEEE22222e.EEEL 61.1.2 iều kiện chuyên nh°ợng QSD 22 ©222222£992EE11112122221111121211111112211111112.22011 1c 111.1.3 Thủ tục chuyển nh°ợng QSD -2 ©©222+£9EEEE122222222111111212111112227111111.121111 c0 l61.2 Những van dé lý luận về tranh chấp ất ai - -22222+£22EEVE2++9EE211111227721111222211112 2.2 181.2.1 Khái niệm, ặc iểm của tranh chấp ất ai 22+ ©+222££99EEEEE++E2E2211222222211222 E2 181.2.2 Phân loại tranh chấp ất ai 222: S222££99EEEEEEEEEEEE1111122271111112227111111227111111.22111 1c 24

Ôn o7 26CÁC DẠNG TRANH CHAP ẤT DAI C  BẢN Ở VIỆT NAM - THUC TIEN VÀ ANH

HUONG CUA NO DEN VIỆC CHUYEN NHUGNG QUYEN SỬ DỤNG ÁT 262.1 Dạng tranh chấp ất ai về việc xác ịnh quyền sử ụng dat, quyền sở hữu tai sản gan liền với ất

TA Ö ÀẶỪ 262.1.1 Tranh chấp về ranh giới - + +°°EEEE++222++++22EEEEEEE++2t121222211111111122227111111112.2.2111111 xe 262.1.2 Tranh chấp òi lại dat, òi lại tài sản gắn liền với QSD -222222vccccerrrrrrrrkkecced 282.1.3 Tranh chấp QSD, tài sản gắn liền với QSD khi vợ chồng ly hôn -cc¿ 31

2.1.5 Tranh chấp có liên quan ến ịa giới hành chính 2£ +EE+2£222EE2z2+2EE2cz+zze 35

2.2 Dạng tranh chấp ất ai trong quá trình thực hiện quyền và ngh)a vụ của ng°ời sử dụng ất hợp

0011017 4a“—¬«£RAHHg, 372.2.1 Tranh chấp về mục ích sử dụng ất -¿-+++22+++2EEE+++++2222211112222221112222272111e 2 372.2.2 Tranh chấp hợp ồng chuyên ổi QSD 2 ©©2222£22EEEE22222E211112212721112222221112e 412.2.3 Tranh chấp hợp ồng chuyên nh°ợng QSD 22 ©©222££22EEEEEEE+EEEEEEEEeetEEEEEESeerree 452.2.4 Tranh chấp hợp ồng tặng cho QSD 2© ©22EE222+£EEEEE11112122221111222227211122227111X e2 492.2.5 Tranh chấp hợp ồng cho thuê, cho thuê lại QSD, -.2¿ ©22222£2EEEES22z222EE22S2zezee 522.2.6 Tranh chấp hợp ồng thé chấp, góp von bang giá trị QSD -©22222cez+2EEEEseeeree 542.3 Dạng tranh chấp hành chính về ất dai eeccscceessssssssseessssssssesssssssssssessssssssessssssssssssssssssseesssssssseesss 592.3.1 Tranh chấp về quyết ịnh hành chính, hành vi hành có liên quan ến giao ất, cho thuê ất, giahạn thời hạn sử dụng ất, chuyên mục ích sử dụng GAC ceccccceecccseecccssescessesessseccesseecesssseersseserseseesseeeeses 592.3.2 Tranh chấp về quyết ịnh hành chính, hành vi hành chính trong l)nh vực cấp hoặc thu hồi giấychứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với ất - 612.3.3 Tranh chấp quyết ịnh hành chính, hành vi hành chính trong l)nh vực thu hồi ất, tr°ng dụng

ất, bồi th°ờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái ịnh c° - -+£+2EE++++++22222222z.2E222xeeree 63MOT SO GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬTT 22c¿+££22EEEE222222z++t2EEEEEvvecced 653.1 Giải pháp về xây dựng, hoàn thiện pháp luật -+£+E©+22++22EEEEE+++2EEE2322222722232eexeE 653.2 Giải pháp ối với dạng tranh chấp xác ịnh QSD, quyền sở hữu tai sản gan liền với ất 693.3 Giải pháp ối với dạng tranh chấp ất ai trong quá trình thực hiện quyền và ngh)a vụ của ng°ờistr dung 18100110177 ‹‹-a::i:SẰ.Ä,), ,ÔỎ 713.4 Giải pháp ối với dạng tranh chấp hành chính về ất ai ccccc++++££ 2222222222 74

KẾT LUẬN -©2VVV+2222+++122EEE21111111112222711111111 2222 111110 0.11111 00011111 0 1 75

1 Tính cấp thiết của ề tài

ất ai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t° liệu sản xuất ặt biệt không

gi thay thế °ợc của nông, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi tr°ờngsong, là n¡i ịnh c° của ng°ời dân, là nền tảng dé phân bố các c¡ sở kinh tế, vn hóa,

xã hội và an ninh quốc phòng úng nh° Bemard Binns ã từng khang ịnh: “ á languôn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại, nó là mọi ý ngh)a của sự sống, thiếu

ất loài ng°ời không thể ton tại Mọi sự tôn tại và tiễn triển của loài ng°ời êu diễn ratrên mặt ất ”[4]

D°ới sự tác ộng của c¡ chế thị tr°ờng, tốc ộ tng dân số thì vấn ề về ất aitrở nên quan trọng, bức xúc hon, hàng loạt các vụ tranh chấp gay gắt về quyên lợi,khiếu nại tố cáo có liên quan ến ất ai diễn ra hết sức phổ biến và hết sức phức tạp ởhầu hết mọi n¡i Thời gian gần ây có rất nhiều vụ việc tranh chấp, khiếu nại liên quan

ến ất ai diễn ra rất gay gắt, phức tạp mang tính bức xúc, có nhiều n¡i trở thành

iểm nóng, khiếu kiện ông ng°ời, khiếu kiện v°ợt cấp Tranh chấp ất ai phát sinhảnh h°ởng tiêu cực ến nhiều mặt của ời sống xã hội nh°: Làm ình ốn sản xuất,phá vỡ các mỗi quan hệ trong cộng ồng dân c°, ảnh h°ởng ến phong tục ạo ức tốt

ẹp của ng°ời Việt Nam, gây ra sự mat ôn ịnh chính trị, trật tự an toàn xã hội Tranhchấp dat ai kéo dài nếu không °ợc giải quyết dứt iểm sẽ dé dẫn ến “iểm nóng”,

bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin của nhân dân ối với Nhà n°ớc Vì vay, viécnghiên cứu ban chat pháp ly của các tranh chap ất ai và pháp luật về giải quyết tranhchấp ất ai dé từ ó xác ịnh những nguyên nhân và tìm ra các giải pháp dé giảiquyết nhanh chóng các tranh chấp ất ai, bảo vệ tốt h¡n quyền lợi chính áng củaNSD là việc làm hết sức cần thiết trong giai oạn hiện nay ây cing là vấn ề ang

°ợc ảng, Nhà n°ớc và các câp, các ngành ặc biệt quan tâm.

Trong khi tình hình tranh chấp ất ai có diễn biến tng mạnh và ngày càng trởnên phức tạp thì một vấn ề rất quan trọng ặt ra: khi tranh chấp ất ai xảy ra thì tất cảcác quyền của NSD nh°: sử dụng QSDD ể xây mới nhà cửa, công trình trên ất, gieotrồng trên ất, chuyển ôi, chuyên nh°ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thếchap, bảo lãnh, góp vốn bang giá trị QSD sẽ không thể thực hiện Mà trong nền kinh

tế thị tr°ờng quyền chuyển nh°ợng QSDD - Một trong những quyên quan trọng nhấtcủa NSD cing sẽ không thê thực hiện °ợc Bởi vì theo quy ịnh của pháp luật hiệnhành “dat có tranh chấp” là vi phạm một trong những iều kiện chuyển nh°ợngQSD Theo ó, NSDD sẽ không °ợc chuyên nh°ợng d°ới bat cứ hình thức nao.Cing từ ây lại phát sinh câu hỏi, thế nào là tranh chấp ất ai? Vì thực tế hiệnnay ở nhiều n¡i, nhiều ịa ph°¡ng trong cả n°ớc ch°a có °ợc cách hiểu thống nhất

và úng ắn về nội dung cing nh° bản chất pháp lý của tranh chấp ất ai Dẫn tớitình trạng các c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền ã hiểu không ầy ủ, thậm chí hiểusai nội dung và bản chất pháp lý của tranh chấp ất ai ặc biệt ở các cấp Ủy bannhân dân — Cấp c¡ quan có thấm quyền quản lý trực tiếp, gần dân nhất trong hệ thốngc¡ quan quản lý nhà n°ớc về ất ai Có một thực tế phổ biến tôn tại là: cứ nhận °ợc

¡n khiếu kiện có liên quan ến ất ai gửi ến Ủy ban nhân dân thì mặc nhiên chínhquyền Ủy ban nhân dân thừa nhận ất ó có tranh chấp Dẫn tới hậu quả các quyền củaNSDD bi vi phạm nghiêm trọng Trong ó, có quyền chuyển nh°ợng QSD Vi vậyviệc xác ịnh úng bản chất pháp lý của các loại tranh chấp ất ai là rất quan trọng và

có ý ngh)a lớn trong việc loại trừ các tranh chấp hình thức, mang tính giả tạo không

úng bản chất tranh chấp ất ai, gây ảnh h°ởng lớn ến quyền chuyên nh°ợng QSD

hợp pháp của NSDD.

Xuât phát từ những cn cứ lý luận và thực tiên trên, tác giả ã chọn việc nghiên cứu ê tài: “Quyển sw dung dat không bị tranh chap - Một trong các diéu kiện chuyên nh°ợng quyền sử dụng dat’ làm luận vn thạc s) của mình.

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

Cho ên nay ã có khá nhiêu công trình nghiên cứu và các bai việt liên quan ên

ề tài luận vn d°ới nhiêu góc ộ tiép cận khác nhau, mục ích nghiên cứu khác nhau, dựa trên các quan iêm trái ng°ợc của các tác giả dân tới kêt quả nghiên cứu không giông nhau tuỳ thuộc vào mục ích nghiên cứu, cách tiêp cận vân ê của môi ng°ời Liên quan ên ê tài luận vn, có thê kê ên một sô công trình khoa học ã °ợc công

bô nh° sau:

Tại hội thao “Tinh trang tranh chấp và khiếu kiện ất dai kéo dài, thực trang vàgiải pháp ”, diễn ra ngày 08 — 09 tháng 10 nm 2008 tại Buôn Mê Thuột — Dac Lắc,

các tác giả ã trình bày các báo cáo tham luận: Báo cáo tham luận “N⁄Zng dang tranh

chấp ất ai chủ yếu ở n°ớc ta hiện nay và khuôn khổ pháp luật liên quan” của TS.Doãn Hồng Nhung, tác giả nêu lên những dạng tranh chấp ất ai phổ biến ở n°ớc tahiện nay và khung pháp luật iều chỉnh hoạt ộng giải quyết tranh chấp ất ai Báocáo tham luận “7ranh chấp ất dai và khiếu kiện kéo dai: Những nguyên nhân có tínhlịch sử” của TS Nguyễn Quang Tuyến, tác giả phân tích nh° thế nào là tranh chấp ất

ai, những ặc tr°ng co bản của loại tranh chấp này, các dạng tranh chấp phố biếnhiện nay và những nguyên nhân có tính lịch sử của tranh chấp, khiếu kiện ất ai kéodài, ồng thời kiến nghị một số giải pháp nhằm góp phần giải quyết triệt ể các tranhchấp, khiếu kiện ất ai kéo dai

Bài viết liên quan ến ề tài: “Bàn về khái niệm tranh chấp ất dai trong Luật dat

ai 2003” ng trên Tạp chí Khoa học pháp luật số 2 nm 2006 của tác giả L°u Quốc

Thái, Tr°ờng ại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Trong bài viết này chủ yếu tác giả

i sâu phân tích khái niệm tranh chấp ất ai theo Luật Dat dai nm 2003 dé góp phầnxác ịnh chính xác về thâm quyền, thủ tục và nội dung cần giải quyết ối với từng loạitranh chấp ất ai Bài viết “Về thẩm quyên giải quyết tranh chấp ất dai của Tòa án”

ng trên trang web http://phapluatdansu.com ngày 12/12/2011 của TS Trần AnhTuấn, Khoa Luật dân sự, ại học Luật Hà Nội Tác giả phân tích thuật ngữ “Tranhchấp OSDD” thuộc thâm quyền giải quyết của Tòa án theo pháp luật hiện hành dé xác

ịnh rõ h¡n những tranh chấp nao thì thuộc thâm quyên giải quyết của Tòa án và phân

tích quy ịnh của việc hòa giải c¡ sở ôi với những tranh châp về ât ai.

Về sách chuyên khảo mà tác giả tham khảo liên quan ến ề tài gồm có ầu sách:

“Giao dịch về OSDD vô hiệu pháp luật và thực tiễn xét xử "của ồng tác giả TS Thâmphán Nguyễn Vn C°ờng và TS Nguyễn Minh Hang (2011) NXB thông tin truyền

thông Trong ó, các tác giả i sâu phân tích các tr°ờng hợp giao dịch QSDD vô hiệu

trên c¡ sở các vụ việc °ợc giải quyết ở hệ thống các cấp Tòa án Việt Nam ầu sách:

“Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về QSD” của tập thê tác giả Khoa luậtDân sự - ại học Luật TP.Hồ Chí Minh do PGS.TS ỗ Vn ại chủ biên (2012)NXB Lao ộng Trong ó các tác giả nêu ra phân tích các loại tranh chấp hợp ồngliên quan ến ất ai từ ó nêu lên các bất cập của pháp luật trong giải quyết tranhchấp ất ai

Ngoài ra, các công trình nghiên cứu pháp luật n°ớc ngoài có liên quan ến luậnvn không nhiều Chỉ có một số bài viết ề cập riêng lẻ những vấn ề, khía cạnh khácnhau có liên quan ến dé tai mà tác giả tham khảo nh°: Báo cáo của oàn công tác,Ban kinh tế Trung °¡ng "Nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp luật ất ai củaTrung Quốc" (2002), Báo cáo của oàn công tác, Ban Kinh tế trung °¡ng "Nghiêncứu, khảo sát chính sách, pháp luật ất ai của ài Loan" (2002) các báo cáo nói trêncho ta thấy những t°¡ng ồng trong chính sách và pháp luật giữa Việt Nam và một sốn°ớc có chung chế ộ công hữu ất ai nh° Trung Quốc

Các công trình nghiên cứu khoa học trên nhìn chung ề cập ến nhiều khía cạnhkhác nhau của tranh chấp QSD Tuy nhiên, ch°a công trình khoa học nào i sâu vàphân tích nội dung “OSDD không bị tranh chấp ” thông qua những loại tranh chấp ất

ai cụ thê trong thực tế và ảnh h°ởng của nó ến việc chuyên nh°ợng QSD Vi vậy,

ề tài luận vn thạc s) của tác giả là công trình mới nghiên cứu về vấn ề này

3 ối t°ợng nghiên cứu ề tài

Luận vn có ối t°ợng nghiên cứu là: Các vn bản quy phạm pháp luật nội dung

có liên quan ến QSD; tranh chap ất ai và giải quyết tranh chấp dat ai qua cácthời kỳ lịch sử khác nhau; thực tiễn tranh chấp ất ai, giải quyết tranh chấp ất ai và

ảnh h°ởng của nó ối với hợp ồng chuyên nh°ợng QSDD ở n°ớc ta trong những nmgan ây.

4 Mục ích và nhiệm vụ của việc nghiên cứu dé tài

ề tài “Quyên sử dụng ất không bị tranh chấp - Một trong các iều kiện chuyểnnh°ợng quyên sử dụng ất "có mục ích làm sáng tỏ những van dé lý luận và thực tiễn vềQSD, chuyền nh°ợng quyền sử ất; về tranh chấp dat ai nói chung và i sâu tìm hiểu cácdạng tranh chấp ất ai cụ thé trong thực tế và ảnh h°ởng của nó ến việc chuyên nh°ợngQSD Từ ó tìm ra bản chất pháp lý của các dạng tranh chấp ất ai hiện nay Trên c¡ sở ó

ề xuất, kiến nghị những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam

Dé ạt °ợc mục ích nói trên, luận vn có các nhiệm vụ sau ây:

- Nghiên cứu làm rõ khái niệm QSDD; chuyên nh°ợng QSD); tranh chấp ất aicing nh° các khái niệm khác có liên quan, từ ó phân tích ặc iểm của QSD; củachuyên QSD; iều kiện, thủ tục chuyên nh°ợng QSD; của tranh chấp ất ai, phânloại tranh chấp ất ai, nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp ất ai và khái quátnhững quy ịnh của pháp luật Việt Nam về tranh chấp ất ai qua các thời kỳ

- Nêu và phân tích, ánh giá thực trang của các dạng tranh chấp dat ai phổ biếntrong ời sông pháp lý hiện nay, từ ó tìm ra bản chất pháp lý cing nh° ảnh h°ởng củacác dạng tranh chấp ất ai cụ thê ến hợp ồng chuyên nh°ợng QSD

- Nêu các ph°¡ng h°ớng, kiến nghị va ề xuất các giải pháp cụ thé, thích hợpgóp phần hoàn thiện các quy ịnh của pháp luật về chuyên nh°ợng QSD và giảiquyết tranh chấp ất ai có liên quan ến hợp ồng chuyên nh°ợng QSD

5 Ph°¡ng pháp nghiên cứu ề tài

Trong quá trình nghiên cứu ề tài, tác giả sử dụng các ph°¡ng pháp nghiên cứukhoa học nh°: Ph°¡ng pháp phân tích và tổng hợp; ph°¡ng pháp hệ thống hóa;ph°¡ng pháp so sánh; ph°¡ng pháp thống kê; theo ó:

- Ph°¡ng pháp phân tích và tổng hợp: Ph°¡ng pháp này °ợc sử dụng trong tất

cả các ch°¡ng của luận vn Cụ thể, °ợc sử dụng ể phân tích các quy phạm phápluật, i sâu vào tìm tòi, trình bày, phân tích các khái niệm, quan iểm, nhận xét cácvan dé lý luận về QSD, chuyên nh°ợng QSD, tranh chap ất ai (Ch°¡ng 1); giảiquyết tranh chấp ất ai, các quy ịnh và thực tiễn giải quyết tranh chấp ất ai và ảnhh°ởng của nó ến chuyên nh°ợng quyền QSD (Ch°¡ng 2) Từ ó rút ra các ánhgiá, kết luận và kiến nghị phù hợp nhằm tiếp tục xây dựng và hoàn thiện pháp luật vềgiải quyết tranh chấp ất ai ở n°ớc ta (Ch°¡ng 3)

- Ph°¡ng pháp hệ thông hóa: °ợc sử dụng xuyên suốt luận vn nhằm trình bàycác van dé, các nội dung trong luận vn theo một trình tự, một bố cục hợp lý, chặt chẽ,

có sự gan két, kê thừa, phát triên các vân dé, các nội dung ê ạt °ợc mục ích, yêu câu ã °ợc xác ịnh cho luận vn.

- Ph°¡ng pháp so sánh: Ph°¡ng pháp này chủ yếu °ợc sử dụng tại Ch°¡ng 1 vàCh°¡ng 2 của luận vn Cụ thê là °ợc vận dụng trong việc so sánh các quy ịnh của

pháp luật qua các thời kỳ lịch sử khác nhau Ngoài ra, tác giả cing sử dụng ph°¡ng

pháp này dé tham khảo pháp luật về ất ai, tranh chấp ất ai ở các quốc gia khác; rút

ra những iểm chung, những khác biệt về quy ịnh của pháp luật trong l)nh vực này

- Ph°¡ng pháp thống kê: Ph°¡ng pháp này °ợc tác giả sử dụng chủ yếu ở phần

Mở ầu và Ch°¡ng 2 dé °a ra ánh giá về tình hình nghiên cứu của luận vn và thực tiễntranh chấp ất ai ở n°ớc ta trong thời gian qua

6 Những kêt quả nghiên cứu mới của luận vn

Th° nhất, luận vn ã nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện khái niệm và

ặc iểm về: QSDD, chuyén nh°ợng QSDD, iều kiện va thủ tục chuyên nh°ợngQSD; về tranh tranh chap ất ai; qua ó làm rõ ban chất pháp lý của QSD, chuyênnh°ợng QSDD và tranh chấp dat dai

Thứ hai, luận vn ã nêu ra và phân tích thực tiễn tranh chấp ất ai ở n°ớc tatrong những nm qua, trên c¡ sở ó phân loại tranh chấp ất ai thành các dạng, cácloại cụ thể Phân tích và ánh giá một cách toàn diện và khách quan về thực trạng cácquy ịnh của pháp luật nội dung về tranh chấp ất ai và giải quyết tranh chấp ất ai

từ ó chỉ ra bản chất pháp ly của tranh chấp ất ai là “QSD bị ranh chấp” nhằmnhận dạng các tranh chấp ất ai úng ngh)a và loại trừ các tranh chấp ất ai giả tạo.Thứ ba, luận vn ã dé xuất °ợc kiến nghị về ph°¡ng h°ớng và các giải pháp

ồng bộ và cụ thể ể khắc phục những hạn chế, khó khn, bất cập của pháp luật trongthực tế nhận dạng và giải quyết tranh chấp ất ai góp phần hoàn thiện pháp luật Việt

Nam trong tình hình hiện nay.

7 BO cục của luận van

Ngoài phần Mở ầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo luận vn gồm 3

ch°¡ng nh° sau:

Ch°¡ng 1 Lý luận chung về chuyên nh°ợng QSDD và tranh chấp ất dai

Ch°¡ng 2 Các dạng tranh chấp ất ai c¡ bản ở Việt Nam - Thực tiễn và ảnhh°ởng của nó ến việc chuyển nh°ợng QSD

Ch°¡ng 3 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật

Ch°¡ng 1

LÝ LUẬN CHUNG VE CHUYEN NH¯ỢNG QUYEN SU DUNG DAT

VA TRANH CHAP DAT DAI1.1 Những van dé lý luận về chuyển nh°ợng quyền sử dung ất

1.1.1 Khái niệm, ặc iểm QSD và chuyển nh°ợng OSDP

ất ai ã tôn tại tr°ớc khi loài ng°ời xuất hiện Sự tồn tại của ất ai nh° một lẽ

tự nhiên, là c¡ sở hình thành nên sự sống Vì vậy mà C.Mác trong bộ T° bản ã kháiquát vai trò kinh tế ặc biệt của ất ai thông qua viện dẫn câu nói của W.petty (1622-1687): “Lao ộng là cha, ất là mẹ sinh ra mọi cua cải vật chất xã hội ”J27J Trongquá trình phát triển của xã hội loài ng°ời, ất ai, quan hệ ất ai thực sự trở thành vấn

ề ặc biệt quan trọng Thông qua quá trình lao ộng sản xuất, ất ai là nguồn tàinguyên vô giá, là t° liệu sản xuất ặc biệt, là tiền ề cho việc tạo ra của cải vật chất

phục vụ cho cuộc sông con ng°ời, thúc ây sự phát triên của xã hội.

Chính vì ý ngh)a quan trọng ối với sự tổn tại và phát triển của con ng°ời, nêntrong các thời kỳ lịch sử và trong mọi gia oạn phát triển, các quốc gia trên thế giới

ều ặc biệt quan tâm ến việc xác lập những hình thức pháp lý phù hợp ể quản lýchặt chẽ, sử dụng có hiệu quả phát huy tiềm nng, khai thác tốt h¡n quỹ ất có hạn củamình Theo ó, QSD luôn là chế ịnh pháp luật quan trọng

Nói ến “quyên sử dụng” ngh)a là nói ến quyền khai thác công dụng, h°ởng hoalợi, lợi tức từ tài sản (iều 192 BLDS 2005) Song khác với các loại tài sản khác, ất

ai là một tài sản ặc biệt, một t° liệu sản xuất ặc thù có giới hạn về không gian, diệntích nh°ng lại vô hạn về thời gian sử dụng và khả nng sinh lợi Nếu °ợc quản lý vàkhai thác tốt, ất ai sẽ là nguồn tài nguyên vô tận Ng°ợc lại, nếu bị ối xử với thái

ộ “vô ch” theo kiểu “vất kiệt” sức sản xuất, ộ màu mỡ thì tài nguyên ất dai sẽngày càng cạn kiệt dần iều ó lý giải tại sao ở các n°ớc dù là duy trì hình thức sởhữu ất ai nào i nữa thì vẫn luôn có những chế ịnh quan trọng nhm xác lập chonhững ng°ời trực tiếp sử dụng ất những quyền và lợi ích nhất ịnh, tạo cho NSDphát huy tối a nng lực tự chủ thông qua việc mở rộng các QSD cho ng°ời dân.Tùy vào ặc iểm kinh tế - xã hội, phong tục tập quán, truyền thống mà pháp luậtmỗi quốc gia quy ịnh khác nhau về QSD Chng hạn ở Anh, ất ai thuộc quyền sởhữu của Nữ hoàng, song Nữ hoàng lại cho ng°ời dân sử dụng và có các quyền ối với

ất ai (nh° sử dụng, mua, bán, sang nh°ợng ) T°¡ng tự nh° vậy ở Hong Kông,tr°ớc nm 1997 (thời kỳ tr°ớc khi °ợc Anh trao trả cho Trung Quốc) là thuộc ịa củaAnh, ất ai cing thuộc quyên sở hữu tối cao của Nữ hoàng Song nhà n°ớc thực hiệnviệc cho thuê ất dai hạn trong thời gian 75 nm theo hình thức “bán á” thông qua

hoạt ộng ấu giá, ấu thầu công khai Trong 75 nm, các nhà ầu t° °ợc quyền xâydựng nhà ở, c¡ sở hạ tang ể chuyển nh°ợng, bán hoặc cho thuê /77

Ở Trung Quốc, quốc gia có nhiều iểm t°¡ng ồng với n°ớc ta về chế ộ chínhtrị, kinh tế, xã hội cing có quy ịnh: ất ai thuộc sở hữu toàn dân, song QSDD thuộc

cá nhân hoặc tô chức, gọi chung là quyền t° hữu Theo ó, có sự tách bạch quyền sởhữu dat ai và QSD trong thời hạn quy ịnh Dé có QSDD thì các tô chức, cá nhânphải mua và khi ã có QSD trong thời hạn có hiệu lực của hợp ồng thì có thê mua,bán, cho thuê, thé chấp, tặng cho, dé lại thừa kế, theo ý chí của mình./77

Ở Việt Nam, Hiến pháp 1992 quy ịnh: “dat ai thuộc sở hữu toàn dan, do Nhàn°ớc thống nhất quản lý, Nhà n°ớc giao ất cho tổ chức, hộ gia ình, cá nhân sử dụng

ồn ịnh, lâu dài” Bên cạnh QSD 6n ịnh, lâu dài, NSD còn °ợc thực hiện cácgiao dịch QSDD cua mình nh° chuyền ôi, chuyên nh°ợng, cho thuê, cho thuê lại, délại thừa kế, thé chap, bao lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD Những quy ịnh trên tiếptục °ợc kế thừa và ghi nhận trong Hiến pháp 2013 và Luật ất ai 2013 mới nhất

°ợc Quốc hội thông qua nm 2013 và sẽ có hiệu lực thi hành trong nm 2014

Dù cách thức và nội dung biểu hiện có khác nhau, nh°ng nhìn một cách khái quát,QSD mà các quốc gia quy ịnh luôn thể hiện iểm một iểm chung là: QSDD lànhững khả nng của một chủ thé °ợc thực hiện hoặc °ợc h°ởng những quyền lợinhất ịnh khi khai thác và sử dụng ất Những quyền ó °ợc pháp luật ghi nhận và

ảm bảo thực hiện trên thực tế Vì vậy, QSDD °ợc hiểu là một phạm trù pháp lý luôn

°ợc nhìn nhận và xem xét d°ới hai góc ộ sau ây:

Thứ nhất, QSD là quyền nng của chủ thé Theo ngh)a này thì QSD là khảnng của một tô chức hay cá nhân °ợc thực hiện các QSDD trong quá trình sử dung

ất mà pháp luật không cấm

Thứ hai, QSD là tông hợp những quy phạm pháp luật và những ảm bảo pháp lý

do Nhà n°ớc ban hành nhằm xác lập quyền và ngh)a vụ pháp lý cho các tổ chức, cánhân thực hiện quyền chủ thé khi sử dụng dat

Nhìn nhận d°ới góc ộ kinh tế, QSD thực chất là một quyền dân sự, theo ó chủ

sử dụng ất °ợc thực hiện những quyền cụ thé dé thỏa mãn lợi ích của mình Chắnghạn NSDD °ợc quyền kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận trên mảnh ất của mình thôngqua việc sử dụng mảnh ất ó vào những mục ích khác nhau nh°: Xây dựng nhà cửa,gieo trồng, cho thuê, chuyển nh°ợng, Bên cạnh ó, họ °ợc quyền yêu cầu nhữngng°ời khác không thực hiện các hành vi xâm hại ến lợi ích hợp pháp của mình nh°:Không °ợc lẫn chiếm, hủy hoại ất, ngn cản việc sử dụng ất, Nh° vậy, vềph°¡ng diện kinh tế, QSD °ợc thê hiện bng những quyền nng cụ thé của NSD,

những quyền nng ó °ợc thực hiện trong quá trình khai thác va sử dụng dat sé mang

lại những lợi ích cho NSDD.

D°ới góc ộ pháp lý, QSD là quyền mà pháp luật công nhận cho NSD °ợch°ởng, °ợc làm trong quá trình sử dụng ất Hay nói cụ thể h¡n là các quyền nngcủa NSD có °ợc thực hiện trên thực tế hay không Lợi ích của họ có °ợc áp ứng

hay không phụ thuộc vào việc pháp luật có quy ịnh cho họ °ợc phép thực hiện hoặc

°ợc h°ởng quyền hay không, mức ộ h°ởng quyền ến âu và khả nng ảm bảo củaNhà n°ớc thé hiện nh° thế nào khi họ thực hiện QSD Ở ây, vai trò của Nhà n°ớc làthông qua công cụ pháp luật xác lập tiền ề và iều kiện dé QSD của mỗi chủ thê

°ợc thực hiện trên thực tế Tuy nhiên, các quốc gia khác nhau, với các iều kiện kinh

tế - xã hội khác nhau và bản chất của mỗi nhà n°ớc khác nhau thì khả nng ảm bảo

về mặt pháp lý QSDD cho NSDD là khác nhau

ể có °ợc cách hiểu úng ắn về QSD, chúng ta phải xem xét QSDD trên cảhai ph°¡ng diện kinh tế và pháp lý Có thé ịnh ngh)a: OSDD là một chế ịnh pháp lýgom tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà n°ớc ban hành và ảm bảo thựchiện, trong ó quy ịnh và bảo vệ các quyên và ngh)a vu của các chủ thể °ợc Nhan°ớc cho phép sử dụng dat

Với mong muốn °a QSD vào giao l°u dân sự, trao ổi trong kinh tế thị tr°ờng

dé khai thác có hiệu quả cao nhất ối với ất ai Nhà n°ớc trao QSDD cho NSDD vàNhà n°ớc cing ảm ảm bảo cho các chủ thé sử dụng ất có quyền chuyển nh°ợngdiện tích ất của minh cho những ng°ời khác khi áp ứng °ợc những iều kiện cụ thé.Theo giải thích từ ngữ Từ iển Luật học (2006) của Viện Khoa học Pháp lý — BộT° Pháp thì: “Chuyển nh°ợng quyén sử dung ất là việc ng°ời sử dụng ất chuyểngiao ất và quyền sử dung dat ó cho ng°ời °ợc chuyển nh°ợng sử dụng Bên chuyểngiao ất và quyên sử dung ất °ợc nhận số tiền t°¡ng °¡ng với giá trị quyên sửdụng ất theo sự thỏa thuận của các bên [102] Giải thích này ã xác ịnh chuyênnh°ợng quyền sử dung dat là sự chuyền giao quyền sử dung ất cho chủ thé khác ồngthời °ợc nhận số tiền t°¡ng °¡ng với giá trị quyền sử dung ất chuyền giao

Còn theo quy ịnh của pháp luật hiện hành chuyển nh°ợng QSD về bản chấtpháp lý là một loại giao dịch về ất ai thông qua hợp ồng iều 697 BLDS 2005 quy

ịnh: “Hợp ông chuyển nh°ợng quyên sử dụng ất là sự thỏa thuận giữa các bên,theo ó bên chuyển nh°ợng quyên sử dung ất chuyển giao ất và quyên sử dung ấtcho bên nhận chuyển nh°ợng, còn bên nhận chuyển nh°ợng trả tiền cho bên chuyểnnh°ợng theo quy ịnh của Bộ luật này và pháp luật về ất ai ”

Tiến s) Nguyễn Quang Tuyến, tr°ờng ại học Luật Hà Nội thì phân ịnh chuyểnnh°ợng QSDD rõ rang h¡n trên hai ph°¡ng diện: Chuyển nh°ợng QSD về mặt pháp

lý là một loại giao dịch về ất ai thông qua hợp ồng, theo ó chủ sử dụng ất này tựnguyện chấm dứt các quyền và ngh)a vụ của mình ối với những diện tích nhất ịnh vàchuyên chúng cho chủ thê sử dụng ất khác; về ph°¡ng diện kinh tế, ó là sự chuyênnh°ợng các lợi ích kinh tế do ất ai mang lại từ chủ sử dụng ất này sang chủ sửdụng ất khác và ó là biểu hiện của quan hệ thị tr°ờng [67]

Từ những quan iểm trên chúng ta có thể thấy rng: Nếu xem xét về bản chất kinh

tế thì chuyên nh°ợng QSD là hành vi của chủ sử dụng ất (bên chuyền nh°ợng) tựnguyện chuyển giao ất và các lợi ích từ ất ai cho bên nhận chuyên nh°ợng ể laymột khoản tiền nhất ịnh ây là giao dịch thuận mua vừa bán, mang ầy ủ ặc tr°ngcủa quan hệ thị tr°ờng Còn nếu xem xét về bản chất pháp ly thì chuyển nh°ợng QSDDthực chất là việc Nhà n°ớc công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự iều chỉnh ất aigiữa các chủ thé sử dụng ất thông qua hợp ồng Nha n°ớc cho phép NSD °ợcquyền chuyên nh°ợng QSDD của mình trong phạm vi khuôn khổ của pháp luật, NSDphải tuân thủ trình tự, thủ tục khi chuyển nh°ợng ồng thời phải thực hiện các ngh)a vụvới Nhà n°ớc với t° cách là chủ sở hữu ất ai khi chuyển nh°ợng QSD Theo ó,chuyên nh°ợng QSDD là ng°ời có QSDD có thé chuyên quyền này cho ng°ời khácbng các hình thức: chuyên ôi, chuyên nh°ợng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh,góp von, dé lại thừa kế QSD Việc chuyển nh°ợng QSD phải tuân thủ các quy ịnhcủa pháp luật mới có giá trị pháp lý Mỗi quyền nng trong các quyền chuyên nh°ợngQSD ều có ý ngh)a khác nhau Quy ịnh quyền °ợc góp vốn, thế chấp giá trịQSD ể vay vốn sản xuất kinh doanh ã mở ra khả nng cho NSD có thêm nguồnvốn ầu t° cho sản xuất làm tng giá trị của ất ai, làm tng khả nng sinh lời của ất,tng thu nhập cho NSD, ồng thời mở rộng thị tr°ờng vốn Quyền chuyển ổi,chuyên nh°ợng, thừa ké, tặng cho, cho thuê lại có ý ngh)a lớn ối với việc xây dung thịtr°ờng ất ai nói riêng, thị tr°ờng bất ộng sản nói chung nhằm phát huy tối a giá trịcủa QSD trong nên kinh tế thị tr°ờng hiện nay

Cn cứ vào hình thức sở hữu ối với ất ai, QSD ở mỗi quốc gia °ợc xác ịnhkhác nhau Tuy nhiên, nếu nghiên cứu QSD với ý ngh)a là quyền khai thác côngdụng, h°ởng hoa lợi, lợi tức, những thuộc tính có ích từ ất thì có thê rút ra những ặc

iểm chung mang tính khái quát về QSD và chuyên quyền sử dụng ất nh° sau:

Tứ nhất, QSD là quyền °ợc phát sinh trên c¡ sở quyền sở hữu dat ai

Cing giống nh° bắt kỳ tài sản thông th°ờng nào khác, quyền của chủ sở hữu tàisản bao gồm ba quyền nng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ịnh oạt ốivới ất ai, chủ sở hữu cing có ầy ủ ba quyền nng ó và QSD là một trongnhững quyên nng của chủ sở hữu ất Quyền sử dụng một tài sản nói chung hay tàisản là ất ai nói riêng tr°ớc hết phải thuộc chủ sở hữu tài sản ó Ng°ời không phải

chủ sở hữu chỉ °ợc quyền sử dụng trong những iều kiện cu thé nh°: °ợc chủ sởhữu cho phép sử dụng hoặc °ợc ủy quyền QSD ở các n°ớc có chế chế ộ sở hữukhác nhau về ất ai thì nội dung °ợc biểu hiện của QSD cing khác nhau Ở cácn°ớc duy trì chế ộ sở hữu t° nhân về ất ai thì QSD là một quyền nng của chủ sởhữu và không tách rời quyền sở hữu Ng°ời có QSD cing ồng thời là ng°ời cóquyền sở hữu mảnh ất ó.Trong quá trình sử dụng ất và thực hiện các QSD họ

ồng thời °ợc quyền quyết ịnh số phận pháp lý ôi với mảnh ất thuộc sở hữu củamình giống nh° ối với các loại tài sản khác

Không giống nh° các n°ớc duy trì chế ộ sở hữu t° nhân về ất ai, ở các n°ớcduy trì chế ộ sở hữu toàn dân về ất ai nh° Trung Quốc, Cu Ba, Việt Nam QSDD

°ợc quy ịnh rất khác Trên c¡ sở chế ộ “sở hitu toàn dân” về dat ai và °ợc xâydựng thành một chế ịnh riêng cho NSD chứ không với ý ngh)a là một quyền nngcủa chủ sở hữu Ở Trung Quốc, duy tri và củng cô chế ộ sở hữu toàn dân về ất dai

và trên c¡ sở ó, phân tách quyền sở hữu, quyền sử dụng, thực hiện chế ộ sử dụngmới là “có tra tiên, có kỳ hạn và °ợc chuyển nh°ợng theo pháp luật[1]

Ở Việt Nam, chế ộ sở hữu toàn dân về ất ai °ợc ghi nhận trong Hiến pháp.Theo ó, toàn bộ ất ai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà n°ớc là chủ sở hữu ại diện ứng

ra thong nhất quản lý ất ai trong cả n°ớc Trên c¡ sở ó, Nhà n°ớc trao QSD chocác tổ chức, cá nhân thông qua các hình thức nh°: giao ất không thu tiền, giao ất cóthu tiền, hoặc cho thuê ất và họ trở thành chủ thê có QSD chứ không phải là ng°ời

có quyền sở hữu ất ai Và ể NSD có iều kiện khai thác tốt tiềm nng của ất

ai, Nhà n°ớc ảm bảo cho họ °ợc quyền thực hiện các quyền nng mở rộng trongquá trình sử dụng ất, trong ó có các quyền giao dịch dân sự về ất ai nh°: Chuyên

ôi, chuyên nh°ợng, cho thuê, dé lại thừa kế, góp von, thé chap QSDD.

Thứ hai, ối t°ợng của giao dich chuyển nh°ợng QSD không phải là ất dai(vật) mà là QSD (quyền sử dụng vật) Nhà n°ớc giao ất, cho thuê ất cho tổ chức,

hộ gia ình, cá nhân sử dụng ổn ịnh lâu dài (gọi chung là NSD).NSD chi °ợcphép chuyển nh°ợng QSDD trong thời han sử dụng ất, úng mục ích sử dụng; °ợcthực hiện giao dịch các quyền, lợi ích chứa ựng trong QSDD chứ không phải bảnthân ất ai và nhìn chung quyền này bị hạn chế h¡n so với mua bán ất ai nh° một

số quốc gia có chế ộ sở hữu t° nhân về ất ai

Thứ ba, giao dịch chuyển nh°ợng QSD luôn bị chi phối bởi Nha n°ớc với những

iều kiện, trình tự, thủ tục chuyên nh°ợng khác biệt so với chuyên nh°ợng các loại tàisản khác Quy ịnh này rất khác so với các quốc gia duy trì sở hữu t° nhân về ất ai

Ở ó, các chủ thé sử dụng ất có toàn quyền ịnh oạt với mảnh ất của mình màkhông bị chi phối bởi chủ thể thứ ba nào,việc mua bán ất ai cing giống nh° việc

mua bán các loại tài sản có giá trị khác Có sự khác nhau ó vì ở Việt Nam NSD

không phải là chủ sở hữu ất ai mà chỉ có quyền sử dụng ối với ất ai

Tứ tr, ất dai không do con ng°ời tao ra và có thé tồn tại v)nh viễn (có tính lâubên) Do vậy, giá chuyển nh°ợng QSD không phản ánh giá trị thực của hàng hóaQSD, mà chỉ là chỉ số phản ánh khả nng thu lợi từ ất hoặc hiệu quả của vốn ầu t°

Do ó, sự so sánh giữa các bất ộng sản cùng loại chỉ mang tính t°¡ng ối Giáchuyển nh°ợng QSDD phụ thuộc vào nhiều yếu tố nh° vị trí, thị tr°ờng, sự ộc áocủa ô ất, tâm lý, lịch sử, Khác với quy luật cung cầu thông th°ờng, giá chuyênnh°ợng QSD nhìn chung ngày càng tng vi gia tng ầu t° và nhu cầu ối với ấtngày càng lớn mà quỹ ất lại có hạn

Thứ nm, việc chuyển nh°ợng QSDD chủ yếu °ợc tiến hành thông qua hệ thốngcác hồ s¡, giấy tờ có liên quan ến mảnh dat gọi là hồ s¡ ịa chính Vì ất ai có vị trí

cô ịnh, không di dời °ợc, do vậy khác với các loại hàng hóa khác, cần °ợc o ạclập hồ s¡ cho từng thửa, ánh số, cấp giấy chứng nhận QSD cho NSD hợp pháp

Hồ s¡ giấy tờ ó càng 6n ịnh và càng áng tin cậy thì việc chuyển nh°ợng mới minhbạch rõ ràng Co quan nhà n°ớc có thâm quyên phải xác lập, l°u giữ và cung cấp day

ủ các thông tin về tình trạng pháp lý của mảnh ất và làm thủ tục công nhận việcchuyên nh°ợng QSD, ây là c¡ sở quan trọng ảm bảo cho việc chuyển nh°ợngQSD hiệu qua, úng luật và ngn ngừa các tranh chấp phat sinh

1.1.2 iều kiện chuyển nh°ợng QSD

Pháp luật các quốc gia trên thế giới ều có những quy ịnh cụ thé về chuyểnnh°ợng ất ai Ở phần lớn các quốc gia trên thế giới n¡i ng°ời dân có quyền sở hữu

ất ai nh° những loại tài sản khác thì việc “mua bán” ất ai cing không khác nhiều

so với việc mua bán các loại tài sản khác, th°ờng ít bi ràng buộc bởi những iều kiện

pháp lý.

Còn ở Việt Nam do ặc thù của pháp luật Việt Nam, ất ai thuộc quyền sở hữu củaNhà n°ớc, ng°ời dân chỉ có quyền sử dụng, quyền sử dụng cing có giá trị của nó, khikhông có nhu cầu sử dụng nữa thì NSD cing có quyền chuyên nh°ợng lại quyền ócho ng°ời khác, ngoài ời th°ờng dùng từ “mua bán ất? hoặc “mua bán bat ộng sản”

QSDD cing có giá trị nên nó không chi là một một loại hàng hóa, mà là một loại hang

hóa ặc biệt, tùy theo ịa iểm, vị trí mà có giá trị khác nhau và gọi là giá trị QSD ó

là thực tế của kinh tế thị tr°ờng nói chung và thị tr°ờng bất ộng sản nói riêng

Van ề ặt ra là ể quản lý và sử dung ất có hiệu quả thì một mặt, Nhà n°ớc cầntạo ra một c¡ chế dé ảm bao cho sự phát triển lành mạnh của thị tr°ờng ất ai Mặtkhác, Nhà n°ớc cần có những biện pháp nhm kiểm soát việc chuyên nh°ợng QSD

nhm quản lý và sử dụng ât sao cho ạt hiệu quả cao nhât Trên c¡ sở ó Nhà n°ớc

ặt ra những iều kiện chuyên nh°ợng QSDD, °ợc quy ịnh cu thể nh° sau:

Luật ất ai nm 1987, Luật ất ai nm 1993 sửa ổi 2001 và các vn bản h°ớngdẫn thi hành ều ã có những quy ịnh về iều kiện chuyển nh°ợng QSD nh°ng ều

là những quy ịnh còn chung chung ch°a cụ thể, rõ ràng dẫn ến thực tế khó áp dụng

ến Luật ất ai 2003 những quy ịnh này ã °ợc cụ thê hóa rõ ràng h¡n ngay trongLuật Theo ó, iều 106 Luật ất ai nm 2003 quy ịnh về iều kiện chuyển nh°ợngQSD nh° sau: “NSDDP °ợc thực hiện các quyên chuyển ổi, chuyển nh°ợng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD; thé chap, bảo lãnh, góp vốn bằng OSDPkhi có các iều kiện sau ây: Có giấy chứng nhận QSD; Dat không có tranh chấp;QOSDD không bị kê biên dé bảo ảm thi hành án; Trong thời han sử dụng ất ”

Về iều kiện NSD phải có giấy chứng nhận OSDP thì iều 66 Nghị ịnh84/2007/N-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ịnh bổ sung về việc cấp giấychứng nhận QSD, thu hồi dat, thực hiện QSDD, trình tự, thủ tục bồi th°ờng, hỗ trợ,tái ịnh c° khi Nhà n°ớc thu hồi ất ã có quy ịnh về thời hạn thống nhất thực hiệncác giao dịch về QSD bằng giấy chứng nhận QSDD nh° sau:

Ké từ ngày 01 tháng 01 nm 2008, NSD phải có Giấy chứng nhận mới °ợcthực hiện các quyền chuyên ôi, chuyên nh°ợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng choQSD, thé chấp, góp vốn bằng QSD, trừ tr°ờng hợp quy ịnh d°ới ây:

Tr°ờng hợp tr°ớc ngày 01 tháng 11 nm 2007 NSDD ã nộp hồ so xin cấp Giấy

chứng nhận theo úng quy ịnh của pháp luật mà ch°a °ợc c¡ quan nhà n°ớc có

thâm quyền cấp giấy chứng nhận và NSD có một trong các loại giấy tờ về QSDquy ịnh tại các khoản 1, 2 và 5 iều 50 của Luật ất ai thì vẫn °ợc thực hiện cácquyền chuyển ổi, chuyển nh°ợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDD, thé chấp,gop von bằng QSD

Các loại giấy tờ quy ịnh tại các khoản 1, 2 và 5 iều 50 của Luật Dat ai bao gồm:

- Những giấy tờ về quyền °ợc sử dụng ất ai tr°ớc ngày 15 tháng 10 nm 1993

do c¡ quan có thâm quyên cấp trong quá trình thực hiện chính sách ất ai của Nhàn°ớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền

Nam Việt Nam và Nhà n°ớc Cộng hoà xã hội chủ ngh)a Việt Nam;

- Giấy chứng nhận QSDD tạm thời °ợc c¡ quan Nhà n°ớc có thẩm quyền cấphoặc có tên trong số ng ký ruộng ất, số ịa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSD hoặc tài sản gắn liền với ất; giấy

tờ giao nhà tình ngh)a gắn liền với ất;

- Giấy tờ chuyên nh°ợng QSD, mua bán nhà ở gắn liền với ất ở tr°ớc ngày 15tháng 10 nm 1993, nay °ợc Uy ban nhân dân xã, ph°ờng, thị tran xác nhận là ã sử

dụng tr°ớc ngày 15 thang 10 nm 1993;

- Giây tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với ất ở theo quy ịnh của pháp luật;

- Giấy tờ do c¡ quan có thẩm quyền thuộc chế ộ ci cấp cho NSD

Hộ gia ình, cá nhân ang sử dụng ất có một trong các loại giấy tờ quy ịnh trên

mà trên giấy tờ ó ghi tên ng°ời khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyên nh°ợng QSD

có chữ ký của các bên có liên quan, nh°ng ến tr°ớc ngày Luật Dat ai có hiệu lực thihành ch°a thực hiện thủ tục chuyên nh°ợng QSD theo quy ịnh của pháp luật

Hộ gia ình, cá nhân °ợc sử dụng ất theo bản án hoặc quyết ịnh của Toà ánnhân dân, quyết ịnh thi hành án của c¡ quan thi hành án, quyết ịnh giải quyết tranhchấp ất ai của c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyên ã °ợc thi hành

Về diéu kiện QSD không bị kê biên ể bảo ảm thi hành án thì cn cứ vào quyết

ịnh của tòa án, c¡ quan thi hành án là có thê xác ịnh °ợc.

Về iều kiện trong thời hạn sử dụng dat có thé xác ịnh °ợc thông qua việc cn

cứ vào quyết ịnh giao ất, cho thuê ất, hoặc giấy chứng nhận QSD Trong tr°ờnghợp mat mát hoặc không có giấy tờ trên có thé tra cứu trong số mục kê, hồ so ịa

chính °ợc l°u tại UBND các ịa ph°¡ng.

Riêng ối với iều kiện ất không có tranh chấp do Luật ất ai 2003 mới chỉ mới

°a ra khái niệm: “Tranh chấp dat dai là tranh chấp về quyên và ngh)a vụ của ng°ời

sử dụng ất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ ất ai "(Khoản 26 iều 4 Luật

ất ai 2003), mà ch°a có những quy ịnh cụ thé, chi tiết, ch°a có những cn cứ pháp

lý rõ ràng cho việc xác ịnh bản chất pháp lý của tranh chấp ất ai nên còn khá nhiềunhững cách hiểu va quan iểm khác nhau liên quan ến tranh chấp dat dai tập trung ởcác câu hỏi: Nh° thế nào là ất không có tranh chấp? ối t°ợng tranh chấp ất ai ở

ây là gì? Nội dung, phạm vi của tranh chấp là gì? Pháp luật nên quy ịnh iều kiện là

ất không có tranh chấp hay quy ịnh là QSD không bị tranh chấp? Những câu hỏi

ó sẽ °ợc phân tích sâu h¡n trong những phần sau của bài

ó là các quy ịnh chung nhất về iều kiện chuyển nh°ợng ất ai theo quy ịnhcủa Luật ất ai 2003 hiện hành Tuy nhiên, do ặc thù riêng của từng loại ất vàQSDD của các chủ thé khác nhau cing có những iểm khác nhau nên ối với mỗi loại

ất khác nhau, của các chủ sở hữu khác nhau còn kèm theo những iều kiện khác °ợcChính phủ quy ịnh trong các vn bản h°ớng dẫn thi hành Luật ất ai 2003

Những iều kiện ó tiếp tục °ợc ghi nhận trong Luật dat ai sửa ổi 2013 sẽ cóhiệu lực vào ngày 01/07/2014 Theo ó, ngoài những quy ịnh chung về chuyển

nh°ợng QSD quy ịnh tại iều 188 thì NSD còn bi ràng buộc bởi các iều kiệnchuyển nh°ợng QSD ối với những tr°ờng hợp ặc biệt ã °ợc cụ thể hóa ngay

trong luật nh°:

iêu 189 quy ịnh Tổ chức kinh tế, hộ gia ình, cá nhân, ng°ời Việt Nam ịnh c°

ở n°ớc ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu t° n°ớc ngoài °ợc bán tài sản gắn liền với ấtthuê của Nhà n°ớc khi có ủ các iều kiện: Tài sản gắn liền với ất thuê °ợc tạo lập

hợp pháp theo quy ịnh của pháp luật và ã hoàn thành việc xây dựng theo úng quy

hoạch xây dựng chỉ tiết và dự án ầu t° ã °ợc phê duyệt, chấp thuận Cùng với ó,ng°ời mua tài sản gan liền với ất thuê phải bảo ảm các iều kiện: Có nng lực taichính ề thực hiện dự án ầu t°; Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự an ầu t°;Không vi phạm quy ịnh của pháp luật về ất ai ối với tr°ờng hợp ã °ợc Nhàn°ớc giao ất, cho thuê dat dé thực hiện dự án tr°ớc ó Còn ối với ng°ời mua tài sản

°ợc Nhà n°ớc tiếp tục cho thuê ất trong thời hạn sử dụng ất còn lại theo giá ất cụthé, sử dụng ất úng mục ích ã °ợc xác ịnh trong dự án.

iều 190 quy ịnh iều kiện chuyển ổi QSD nông nghiệp Theo ó, hộ gia

ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp do °ợc Nhà n°ớc giao ất, do chuyên ổi,nhận chuyển nh°ợng, nhận thừa kế, °ợc tặng cho QSD hợp pháp từ ng°ời khác thìchỉ °ợc chuyển ổi QSD nông nghiệp trong cùng xã, ph°ờng, thị trấn cho hộ gia

ình, cá nhân khác ề thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thunhập từ việc chuyên ôi QSDD và lệ phí tr°ớc bạ

Không chỉ quy ịnh và ràng buộc thêm các iều kiện °ợc chuyển nh°ợng cingnh° nhận chuyền nh°ợng Luật ất dai 2013 còn rất tiến bộ khi quy ịnh rõ các tr°ờnghợp không °ợc nhận chuyên nh°ợng °ợc quy ịnh tại iểu 191 Theo ó, tô chức,

hộ gia ình, cá nhân, cộng ồng dân c°, c¡ sở tôn giáo, ng°ời Việt Nam ịnh c° ởn°ớc ngoài, doanh nghiệp có vốn ầu t° n°ớc ngoài không °ợc nhận chuyên nh°ợng,nhận tặng cho QSD ối với tr°ờng hợp mà pháp luật không cho phép chuyểnnh°ợng, tặng cho QSD; Tổ chức kinh tế không °ợc nhận chuyên nh°ợng QSDtrồng lúa, ất rừng phòng hộ, ất rừng ặc dụng của hộ gia ình, cá nhân, trừ tr°ờnghợp °ợc chuyên mục ích sử dụng ất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất ã °ợcc¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền phê duyệt; Hộ gia ình, cá nhân không trực tiếp sảnxuất nông nghiệp không °ợc nhận chuyền nh°ợng, nhận tặng cho QSDD trồng lúa;

Hộ gia ình, cá nhân không °ợc nhận chuyên nh°ợng, nhận tặng cho QSDD ở, ất

nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân

khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng

phòng hộ, rừng ặc dụng ó.

Cùng với ó Diéu 192 cing ghi nhận các tr°ờng hợp hộ gia ình, cá nhân chuyênnh°ợng, tặng cho QSD có iều kiện cụ thể: Hộ gia ình, cá nhân dang sinh sống xen

kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ặcdụng nh°ng ch°a có iều kiện chuyển ra khỏi phân khu ó thì chỉ °ợc chuyểnnh°ợng, tặng cho QSD ở, ất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thủy sản cho hộ gia ình, cá nhân sinh sống trong phân khu ó; Hộ gia ình, cánhân °ợc Nhà n°ớc giao ất ở, ất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng

hộ thì chỉ °ợc chuyên nh°ợng, tặng cho QSDD ở, ất sản xuất nông nghiệp cho hộgia ình, cá nhân ang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ ó; Hộ gia ình, cánhân là dân tộc thiêu số sử dụng ất do Nhà n°ớc giao ất theo chính sách hỗ trợ củaNhà n°ớc thì °ợc chuyên nh°ợng, tặng cho QSDD sau 10 nm, kế từ ngày có quyết

ịnh giao ất theo quy ịnh của Chính phủ

Với yêu cầu của kinh tế thị tr°ờng cần tích tụ ất ai trên quy mô lớn dé sản xuấtnông nghiệp tập trung, chuyên môn hóa cao Luật ất ai 2013 cing quy ịnh cụ thé

iều kiện nhận chuyển nh°ợng, nhận góp vốn, thuê QSDD nông nghiệp dé thực hiện

dự án ầu t° sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Theo ó, Tổ chức kinh tế, hộ gia

ình, cá nhân °ợc nhận chuyên nh°ợng, nhận góp vốn, thuê QSDD nông nghiệp déthực hiện dự án ầu t° sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có ủ các iều kiện:Thứ nhất, có vn bản chấp thuận của c¡ quan nha n°ớc có thâm quyền ối với tổ chứckinh tế nhận chuyên nh°ợng, nhận góp vốn, thuê QSDD nông nghiệp dé thực hiện dựán; Thứ hai, mục ích sử dụng ối với iện tích ất nhận chuyên nh°ợng, nhận gópvốn, thuê QSD phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất ã °ợc c¡ quanNhà n°ớc có thâm quyền phê duyệt; Thứ ba,ối với ất chuyên trồng lúa n°ớc thìNg°ời °ợc Nhà n°ớc giao ất, cho thuê ất ể sử dụng vào mục ích phi nông nghiệp

từ ất chuyên trồng lúa n°ớc phải nộp một khoản tiền dé Nhà n°ớc bé sung diện tích

ất chuyên trồng lúa n°ớc bị mat hoặc tng hiệu qua sử dụng dat trồng lúa theo quy

ịnh của Chính phu.(Piéu 193)

Cùng với việc ô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu xây dựng nhà ở, kết câu hạtầng là rất cấp thiết ặc biệt là tại các thành phố lớn Mà dự án ầu t° xây dựng kinhdoanh nhà ở, dự án dau t° xây dựng kết cau hạ tang thì chỉ có thé xây trên ất Nên ratcần có những quy ịnh cụ thể ể tạo iều kiện cho chủ ầu t° các dự án ó có nhậnchuyên nh°ợng, tích liy °ợc quỹ ất ủ ề triển khai xây dựng áp ứng yêu cầu óDiéu 194 Luật ất ai 2013 cing ã quy ịnh cụ thé về các iều kiện chuyên nh°ợngQSDD trong thực hiện dự án ầu t° xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án ầu t° xâydựng kết cau hạ tầng ể chuyên nh°ợng hoặc cho thuê Theo ó, việc chuyển nh°ợngQSDD trong dự án ầu t° xây dựng kinh doanh nhà ở °ợc thực hiện theo quy ịnh:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cn cứ vào quy ịnh của Chính phủ về iều kiện loại ô thị

dé cho phép chủ ầu t° dự án ầu t° xây dựng kinh doanh nhà ở °ợc chuyên nh°ợngQSD d°ới hình thức phân 16 sau khi ã hoàn thành dau t° xây dựng kết cau hạ tang

và ngh)a vụ tài chính về ất ai; ối với các dự án ầu t° xây dựng kinh doanh nhà ởthì °ợc chuyển nh°ợng QSDD sắn VỚI VIỆC chuyên nh°ợng toàn bộ hoặc một phần

dự án khi ã có Giấy chứng nhận Ng°ời nhận chuyển nh°ợng QSD phải thực hiện

dự án ầu t° úng theo tiễn ộ ã °ợc phê duyệt Cùng với ó việc chuyên nh°ợngQSD gắn với chuyển nh°ợng toàn bộ dự án ầu t° xây dựng kết cấu hạ tang déchuyên nh°ợng hoặc cho thuê phải áp ứng các iều kiện: Có ủ các iều kiện quy

ịnh tại khoản 1 iều 188 của Luật; Dự án phải xây dựng xong các công trình ha tang

kỹ thuật t°¡ng ứng theo tiến ộ ghi trong dự án ã °ợc phê duyệt

Trên ây là những quy ịnh tuy không mới vì ã °ợc ghi nhận trong rất nhiềuvn bản h°ớng dẫn thi hành Luật ất ai 2003 Tuy nhiên lại quy ịnh rải rác trong rấtnhiều vn bản h°ớng dẫn luật của Chính phủ và các Bộ, Ban ngành nhiều chỗ còn mập

mờ, thiếu chi tiết dẫn ến nhiều cách hiểu khác nhau, lại liên tục thay ối ã tạo khókhn cho ng°ời dân trong việc tiếp cận những quy ịnh ó Vì vậy, việc quy ịnh tậptrung và ghi nhận ngay trong Luật ất ai 2013 là một tiến bộ lớn, sẽ không còn tìnhtrạng mỗi ịa ph°¡ng, mỗi ng°ời dân hiểu theo những cách khác nhau nữa Từ ó ngnngừa °ợc rất nhiều các nguyên nhân phát sinh các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về

ất ai có liên quan ến tính hợp pháp hay không hợp pháp của hợp ồng chuyênnh°ợng, ngn ngừa °ợc sự lạm quyền, sách nhiễu của bộ máy công quyền các ịaph°¡ng Tạo iều kiện thuận loi dé việc thực chuyên nh°ợng QSDD, nâng cao hiệuquả sử dụng ất ai

họ nhận chuyền nh°ợng: ồng thời cham ứt quyền và ngh)a vụ với NSD ci C¡ chếnày có ý ngh)a vô cùng quan trọng trong quá trình nhà n°ớc quản lý ất ai

Theo quy ịnh của pháp luật hiện hành, hợp ồng chuyển nh°ợng QSD phải

°ợc lập thành vn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải ng ký tại c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyên.

iều 692 BLDS 2005 quy ịnh: “Việc chuyển nh°ợng QSD có hiệu lực từ thời

iểm ng ký OSDP theo quy ịnh của pháp luật về ất ai "Cụ thé h¡n, tại khoản 3

iều 188 Luật dat ai 2013 quy ịnh: “Việc chuyển ổi, chuyển nh°ợng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, tặng cho, thé chấp OSDP, góp vốn bằng OSDP phải ng ký tại c¡quan ng ký ất dai và có hiệu lực kề từ thời iểm ng ký vào số ịa chính ”

iều 2 Luật công chứng nm 2006 quy ịnh: “công chứng là việc công chứngviên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp ông, giao dịch khác (sau âygọi là hop dong, giao dich) bằng vn bản mà theo quy ịnh của pháp luật phải công

chứng hoặc cá nhân, tô chức tự nguyện yêu câu công chung”.

Cing do tính ặc thù của hợp ồng chuyển nh°ợng QSD, nên theo quy ịnh củapháp luật hợp ồng phải °ợc ng ký tại c¡ quan quản lý ất ai Việc ng ký hợp

ồng tại c¡ quan quản lý về ất ai vừa là quyền vừa là ngh)a vụ của bên nhận chuyênnh°ợng ng ky hợp ồng sẽ là cn cứ dé c¡ quan có thâm quyền cấp các giấy tờ liênquan ến dat ai, ồng thời cing là ph°¡ng thức dé bảo vệ quyền sở hữu tài sản khi bixâm phạm ồng thời thông qua quá trình ng ký Nhà n°ớc muốn kiểm tra, soát lạiviệc chuyên nh°ợng QSD giữa các chủ thể về tính hợp pháp cing nh° buộc các chủthé tham gia quan hệ chuyển nh°ợng phải hoàn tất thủ tục về hình thức của hợp ồng;qua ó xác ịnh thời iểm có hiệu lực của hợp ồng

Khi nghiên cứu về vấn ề thời iểm phát sinh hiệu lực của hợp ồng chuyênnh°ợng QSD có quan iểm của TS ỗ Vn Dai cho rang: “ối với hợp dong liênquan ến chuyển nh°ợng bắt ộng sản phải ng ký, ching ta chỉ thấy nói chungchung là có hiệu lực từ thời iểm ng ký hay °ợc ng kỷ ma không biết có hiệu lựcvới ai”/15/.Nễu cho rằng hợp ồng chuyển nh°ợng QSDD chi có hiệu lực với Nhàn°ớc, mà không có hiệu lực với các bên chuyển nh°ợng thì trái với nguyên tắc có hiệu

lực của của hợp ông dân sự nói chung.

Có quan iểm lại cho rang “Thoi iểm chuyển giao quyên sở hữu của bat ộng sản

°ợc tính từ từ khi ng ký quyên sở hữu nh° trong BLDS 2005 là giải pháp tối °u nhấthiện nay Vì giữa thời iểm công chứng hợp ông và thời iểm ng ký sang tên quyên

sở hữu có một khoảng thời gian nhất ịnh, trong thời gian ó có thể xảy ra các sự kiệnpháp lý làm thay ổi quyển và ngh)a vụ của ng°ời °ợc nhận chuyển quyển sởhitu” [36] Quan iểm này rất phù hợp với thực tế chuyên nh°ợng dat ai, khi mà thôngth°ờng việc ng ký này cing diễn ra trong khoảng thời gian khá dài ể c¡ quan ng

ký xem xét lại hồ s¡, và chờ cấp giấy chứng nhận QSD mới Thực tế không ít tr°ờng

tr°ờng hợp các bên nộp day ủ hồ s¡ theo quy ịnh nh°ng c¡ quan nhà n°ớc có thẳmquyền không cho ng ký với lý do về giá ất biến ộng, hay diéu chỉnh quy hoach, Không ng ký °ợc cing là một trong những nguyên nhân làm phát sinh rất nhiều cáctranh chap phát sinh liên quan ến hợp ồng chuyển nh°ợng QSDD trong thực tế.

Từ những quy ịnh của pháp luật chúng ta thấy rằng việc ng ký hợp ồng là bắtbuộc dé hợp ồng chuyên nh°ợng QSDD có hiệu lực, nếu các bên không tuân theo thìkhông °ợc pháp luật công nhận Song pháp luật chỉ quy ịnh “việc chuyển nh°ợngOSD có hiệu lực từ thời iểm ng lý vào số ịa chính” là ch°a hợp lý so với trình

tự, thủ tục ng ký QSD; thực tế hợp ồng sẽ có hiệu lực tại thời iểm hoàn tất việc

ng ký và bên nhận chuyển nh°ợng ã °ợc cấp giấy chứng nhận QSDD mới

1.2 Những van dé lý luận về tranh chấp dat dai

1.2.1 Khái niệm, ặc iểm của tranh chấp ất ai

Trải qua nhiều giai oạn lịch sử với những chính sách pháp luật ất ai khác nhau,cho dù ất ai là tài sản thuộc sở hữu t° nhân, hay chỉ °ợc giao quyền sử dụng cho tổchức, hộ gia ình, cá nhân thì ở n°ớc ta, hiện t°ợng tranh chấp ất ai vẫn xảy ra phổbiến, diễn biến phức tạp, ảnh h°ởng xấu ến công tác quản lý nhà n°ớc về ất ai nóichung và việc sử dụng dat nói riêng, gây ra nhiều bất ôn nhất ịnh ối với ời sốngkinh tế - xã hội Nhà n°ớc phải ban hành nhiều quy ịnh pháp luật dé giải quyết van ềtrên Vậy tranh chấp ất ai là gì? Khái niệm này t°ởng chừng ¡n giản nh°ng nh°nglại có nhiều ý ngh)a trong việc phân ịnh thâm quyền, xác ịnh nội dung cần giải quyết

ôi với các tranh châp ât ai.

Theo giải thích của Từ iển Tiếng Việt thì tranh chap nói chung °ợc hiểu là việc

“Gianh nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào”100)

Theo Từ dién tiếng Việt thông dụng: “Tranh chấp: 1 Giành giật, giằng co nhaucái không rõ thuộc về bên nào 2 Bất ồng, trái ng°ợc nhau” /1017

Trong ời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tùy theo loại tranh chấp

mà có các khái niệm khác nhau nh°: Tranh chấp dân sự có thể hiểu là những mâuthuẫn, bất hoà về quyền và ngh)a vụ hợp pháp giữa các chủ thể tham gia vào quan hệpháp luật dân sự Tranh chấp kinh doanh là những mâu thuẫn, bất ồng, xung ột giữanhững chủ thể kinh doanh với nhau trong các hoạt ộng kinh doanh Tiếp cận ở góc

ộ pháp lý thì tranh chấp hợp ồng °ợc hiểu là những xung ột, bất ồng, mâu thuẫngiữa các bên về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và ngh)a vụ trong hợp

ồng /116/

Vậy, tranh chấp dat ai là gi? Có thé khang ịnh rằng, tr°ớc khi Luật Dat ai 2003

ra ời, thuật ngữ “ranh chấp dat dai” ch°a °ợc chính thức giải thích, mà chủ yếu là

chỉ °ợc “hiểu ngầm” qua các quy ịnh của pháp luật về giải quyết tranh chấp ất ai,quy ịnh về giải quyết các tranh chấp khác có liên quan ến QSD Lần ầu tiên kháiniệm “anh chấp dat dai” °ợc ghi nhận tại khoản 26 iều 4 của Luật Dat dai 2003

ã ịnh ngh)a “ranh chấp dat dai là tranh chấp về quyên và ngh)a vụ của NSD giữahai hoặc nhiễu bên trong quan hệ ất dai” Tuy nhiên, quy ịnh trên ã lẫy một thuậtngữ ang cần làm rõ nội ham là cụm từ “tranh chấp ” ể ịnh ngh)a cho một khái niệm

có nội ham t°¡ng tự “tranh chấp ất dai” Việc ịnh ngh)a nh° vậy ch°a thể hiện

°ợc tính bao quát và khoa học.

Theo khái niệm này, ối t°ợng tranh chấp trong tranh chấp ất ai là quyền và ngh)a

vụ của NSD Nhung, ây là tranh chấp tổng thé các quyền và ngh)a vụ hay chỉ là tranhchấp từng quyền và ngh)a vụ “¡n lẻ” của NSDD do pháp luật ất ai quy ịnh, hay baogồm cả tranh chấp những quyền và ngh)a vụ mà NSDD có °ợc khi tham gia vào cácquan hệ pháp luật khác cho ến nay vẫn ch°a °ợc chính thức xác ịnh Bên cạnh ó,chủ thé tranh chấp vốn °ợc gọi là “hai hay nhiều bên” cing không °ợc xác ịnh rõràng: chỉ bao gồm NSDD hay là tat cả các chủ thể có liên quan ến quyên và ngh)a vụcủa NSDD trong quan hệ tranh chấp ất ai? Chính sự chung chung này ã khiến cho nội

dung của tranh châp ât ai nhiêu lúc °ợc mở rộng tôi a ở mức ộ có thê.

Các nhà khoa học pháp lý ã °a ra ịnh ngh)a về tranh chấp ất ai nh° sau:

“tranh chấp ất dai là sự bat ồng, mâu thudn hay xung ột về lợi ích, về quyên vàngh)a vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật ất ai ”[116J Theoquan iểm này thì tranh chấp ất ai là một khái niệm có nội hàm t°¡ng ối rộng, trong

ó: các chủ thé tham gia quan hệ tranh chấp là các chủ thé khi tham gia quan hệ phápluật ất ai bao gồm Nhà n°ớc và NSD; ối t°ợng của tranh chấp ất ai là tất cảnhững xung ột về lợi ích, quyền và ngh)a vụ của các chủ thê là Nhà n°ớc và NSD.Dẫn chiếu tới quy ịnh của Luật ất ai nm 2003 về giải quyết tranh chấp ất aichúng ta có thé thấy, các chủ thé tham gia tranh chấp ất ai chỉ bao gồm nhữngNSDD Mặc dù, iều 135 và iều 136 của Luật Dat ai nm 2003 sử dụng cả hai kháiniệm “anh chấp ất dai” và “tranh chấp QSD” nh°ng chúng ta phải khang ịnhrằng khái niệm “anh chấp ất dai” rộng h¡n khái niệm “tranh chấp QSD” Chính

do chế ộ sở hữu toàn dân về ất ai ở Việt Nam nên nội dung chính của quan hệ tranhchap ất ai chỉ bó hẹp lại là tranh chấp về QSDD Theo ó, nếu NSDD thấy quyên lợicủa mình bị ảnh h°ởng bởi các quyết ịnh của c¡ quan Nhà n°ớc, hành vi hành chínhcủa cán bộ công chức thì có quyền khiếu nại theo thủ tục khiếu nại, tố cáo

Ở một khía cạnh khác, khoản 26 iều 4 Luật ất ai 2003còn °ợc hiểu ở phạm

vi khác Cụ thé, tranh chấp ất dai là tranh chấp về “quyền” và tranh chấp về “ngh)a

vụ” liên quan ên ât ai của ng°ời hiện ang quản lý, sử dụng ât với những ng°ời có

liên quan trong quan hệ ất ai Theo ó, tất cả các giao dịch dân sự giữa các chủ thê

mà ối t°ợng của giao dịch ó là ất ai, quyền và ngh)a vụ về ất ều °ợc hiểu làquan hệ ất ai Và theo cách hiểu này, các tranh chấp liên quan ến việc thực hiện cáchợp ồng về ất ai sẽ °ợc hiểu là tranh chấp ất ai, chng hạn tranh chấp về ngh)a

vụ nộp thuế chuyển nh°ợng QSD giữa các bên tham gia quan hệ chuyên nh°ợng nhận chuyên nh°ợng QSD, hay tranh chấp về quyền yêu cầu trả công trong hợp ồng

-ủy quyền quản lý, sử dụng ất Rõ ràng, các tranh chấp dang này là những tranh chấpdân sự thuần túy, và thực tiễn các vụ việc này ều không °ợc các c¡ quan hành chínhthụ lý mà °ợc Tòa án nhân dân thụ lý, giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự

Tiếp ó, “quan hệ dat dai” °ợc hiệu là quan hệ giữa ng°ời với ng°ời trong việc

sở hữu, quan lý và sử dụng ất ai /7767, trong ó có cả các chủ thé là co quan quan lýNhà n°ớc về ất ai Nếu hiểu một cách thuần túy tranh chấp ất ai là tranh chấp

“giữa hai hoặc nhiễu bên trong quan hệ dat dai” thì có ngh)a là sẽ có loại tranh chap

ất ai giữa c¡ quan quản lý Nhà n°ớc về ất ai với NSD iều này là hoàn toànmâu thuẫn với chế ộ sở hữu toàn dân vé ất ai Bởi lẽ, dat ai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà n°ớc thống nhất quản lý với t° cách ại diện chủ sở hữu Trong quá trình quản

lý ó, Nhà n°ớc giao ất, công nhận QSD cho các chủ thể sử dụng ất, giao mộtphần diện tích ất cho các c¡ quan, trong ó có Ủy ban nhân dân các cấp ề làm trụ sởphục vụ hoạt ộng quản lý xã hội NSD, nếu không nhất trí với c¡ quan Ủy ban nhândân về việc quản lý, sử dụng ối với một diện tích ất cụ thé nào ó, chỉ có quyền dénghị Nhà n°ớc xem xét lại việc giao ất ó ã thực sự công bằng, hợp lý hay ch°a,chứ không có quyền tranh chấp diện tích ất ó với c¡ quan Ủy ban nhân dân

Nh° vậy, ịnh ngh)a tranh chấp ất ai theo khoản 26 iều 4 Luật ất ai 2003

do có nội hàm rất rộng nên ã gây nhiều cách hiểu không chính xác Nhiều quan iểm

ã ồng tình với cách hiểu rằng: ranh chấp ất dai là tranh chấp phát sinh giữa cácchủ thể tham gia quan hệ pháp luật dat dai về quyên và ngh)a vụ trong qua trình quản

lý và sử dung ất [114] H¡n nữa, các tranh chấp có liên quan ến QSDD của NSDDcing ã từng °ợc quy ịnh cụ thể trong một số vn bản h°ớng dẫn về thâm quyềngiải quyết các tranh chấp liên quan ến ất ai với tên gọi là tranh chấp liên quan ếnQSDD chứ không phải tranh chấp ất ai một cách chung chung /64/ Vì vậy, có théthấy rng tranh chấp ất ai cần °ợc hiểu là tranh chấp quyền sử dụng ối với diệntích ất cụ thể giữa các chủ thể trong hoạt ộng quản lý, sử dụng ất Các dạng tranhchấp khác ều °ợc hiểu là tranh chấp liên quan ến ất ai và °ợc giải quyết bởi c¡quan nha n°ớc có thầm quyên quản lý về ất ai theo thủ tục hành chính hoặc Tòa ántheo thủ tục tố tụng

Nh° vậy, nên hiểu tranh chấp ất ai ở n°ớc ta chính là tranh chấp QSDD hay baogồm cả tranh chấp QSDD và các tranh chấp liên quan ến QSD, vì làm rõ khái niệmtranh chấp ất dai có thé giúp xác ịnh chính xác ối t°ợng tranh chấp trong tranhchấp ất ai, góp phần áp dụng pháp luật một cách chính xác và thống nhất, góp phầnhoàn thiện pháp luật ất ai, tránh °ợc tr°ờng hợp quy ịnh của luật này chồng chéolên quy ịnh của luật kia Hiện nay, ngành tòa án ở n°ớc ta vẫn thống kê các tranhchấp liên quan ến QSD vào mục tranh chấp ất ai nói chung Vì vậy theo tác giảluận vn, tranh chap ất dai là bao gồm tranh chấp QSD va tat cả các tranh chấp liênquan ến QSD và trong iều kiện của n°ớc ta hiện nay, cing nên hiểu tranh chấp ất

ai chính là tranh chấp QSD và các tranh chấp khác liên quan ến QSD thì phù hợph¡n Nhu vậy, có thé hiểu: ranh chấp ất ai là sự bất ồng, mâu thuẫn hay xung

ột về mặt lợi ích, về quyên và ngh)a vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ ấtdai trong quá trình quản lý và sử dụng dat dai

Việc nhận thức nh° vậy là hoàn toàn phù hợp với xu h°ớng Nhà n°ớc ang ngày

càng mở rộng quyền cho NSD và các c¡ quan Nhà n°ớc °ợc giao quản lý ất ainếu không tuân thủ pháp luật, gây thiệt hại cho lợi ich hợp pháp của NSDD cing cóthé bi NSD khởi kiện yêu cầu bồi th°ờng thiệt hại chứ không còn ¡n thuần là mệnhlệnh hành chính ¡n ph°¡ng một chiêu

Khách quan cing cần phải thừa nhận rng, cing chính ịnh ngh)a tranh chấp ất

ai theo quy ịnh của pháp luật hiện hành còn ch°a rõ ràng, ch°a cụ thể nên trên thực

tế chúng cing là nguyên nhân dẫn ến tình tràng "mis mo", thiếu i sự phân ịnh rachròi và thậm chí trong nhiều tr°ờng hợp ng°ời ta ồng nhất giữa tranh chấp với khiếunại, tố cáo về ất ai, trong khi chúng hoàn toàn có ối t°ợng, tính chất, ặc iểm vàphạm vi khác nhau /7127 Vì vậy, dé ảm bảo cho hoạt ộng giải quyết tranh chấp ất

ai nói chung và giải quyết tranh chấp ất ai bằng Tòa án nói riêng úng pháp luật,

úng thâm quyên thi sự cân thiệt phải làm rõ nội ham của van ê này.

Tr°ớc tiên cần phân biệt tranh chấp ất ai và khiếu nại liên quan ến ất ai:Trong quá trình giải quyết khiếu kiện, nếu không hiểu úng các vẫn ề mang tínhnguyên tắc pháp luật thì không thê ánh giá úng bản chất sự việc và nh° vậy khôngthê vận dụng những quy ịnh pháp luật phù hợp với vấn ề cần giải quyết Tuỳ thuộcvào bản chất các sự kiện pháp lý xảy ra liên quan ến việc khai thác, quản lý, sử dụng

ất ai, nên có nhiều ngành luật cùng iều chỉnh quan hệ pháp luật này ến nay, thựctiễn vẫn còn tình trạng không phân biệt °ợc thế nào là khiếu nại, thế nào là khởi kiệnhành chính về ất ai, thế nào là khởi kiện về tranh chấp ất ai theo quy ịnh củapháp luật dân sự Chính sự nhằm lẫn không áng có này, từ phía c¡ quan công quyên,

va cả từ phía cá nhân, pháp nhân ã gây ra những rac roi, bat ôn trong ời sông pháp

luật, có lúc ã xâm hại ến quyền, lợi ích chính áng của NSD

“Khiếu nai” °ợc quy ịnh và iều chỉnh tại Luật Khiếu nại tổ cáo, còn “anhchấp ất ai” lại °ợc quy ịnh và iều chỉnh tại Luật ất ai Mặc dù Luật ất aicing có quy ịnh về khiếu nại nh°ng ở phạm vi hẹp là “khiếu nại quyết ịnh hànhchính hoặc hành vi hành chính về quản lý ất dai” (iều 138, Luật Dat dai 2003)

Rõ ràng ây là 2 vấn ề do 2 Luật khác nhau iều chỉnh, nh°ng những nm vừaqua việc nhằm lẫn 2 van dé này trong quá trình giải quyết tại ịa ph°¡ng là khá phổbiến Có rất nhiều vụ việc tranh chấp ất ai °ợc ng°ời giải quyết cho là “khiếu nại”nh°ng sau ó ng°ời ta thêm từ “òi dat” hay “tranh chấp ất ai” dé thành cụm từkhông rõ ràng và ch°a hề có một vn bản pháp luật nào của Nhà n°ớc ta quy ịnh(nh°: “khiếu nại òi ất”, “khiếu nại tranh chấp ất ai”, “khiếu nại òi ất ci”, “khiếunại òi ất tập oàn” ) Theo ó, vì coi “tranh chấp” là “khiếu nại” nên trong quátrình giải quyết, nhiều n¡i không tuân theo quy ịnh của Luật ất ai (iều 135 và136) mà lại vận dụng Luật Khiếu nại, tố cáo dé giải quyết iều ó là sai vì trình tự,thâm quyền giải quyết khác nhau, thời hạn, thời hiệu cing khác nhau và ặc biệt làquyết ịnh giải quyết tranh chấp không °ợc quyền khiếu nại (khoản 3 iều 138 Luật

ất ai 2003), mặc dù ây cing là quyết ịnh hành chính

Trong nhiều nm gần ây, khiếu kiện về ất ai luôn chiếm tỷ lệ lớn và cing lànhững vụ việc gay gắt, phức tạp, khó giải quyết Chính vì lẽ ó, việc xác ịnh úng bảnchất pháp lý của các vụ khiếu kiện từ ó ịnh ra một c¡ chế giải quyết có hiệu quả làvan ề chúng ta cần cố gng ạt °ợc ề làm °ợc nh° vậy, tr°ớc hết không thé không

ề cập ến sự phân ịnh t°¡ng ối về mặt lý thuyết giữa tranh chấp và khiếu nại

Khiếu nại thông th°ờng xuất phát từ một mối quan hệ không bình ng giữa ng°ờikhiếu nại và ng°ời bị khiếu nại mà ng°ời bị khiếu nại có quyền quyết ịnh một vấn ềnào ó theo thấm quyền °ợc pháp luật quy ịnh Trong quan hệ giữa c¡ quan hành

chính Nhà n°ớc và công dân thì công dân là ng°ời bị quản lý còn c¡ quan hành chính

Nhà n°ớc là c¡ quan quản lý C¡ quan Nhà n°ớc có quyền ban hành các quyết ịnhhành chính có hiệu lực bắt buộc mọi cá nhân, tô chức phải thi hành Cá nhân, tổ chức

có nhiệm vụ chấp hành quyết ịnh hành chính ó nh°ng ồng thời cing có quyền

khiêu nại với c¡ quan Nhà n°ớc có thâm quyên.

Ng°ợc lại, tranh chấp giữa hai cá nhân hoặc cá nhân với tô chức là sự tranh chấpgiữa hai chủ thé bình ng với nhau về quyền và ngh)a vụ tr°ớc pháp luật Khi tranhchấp xảy ra thì ng°ời bị phía bên kia vi phạm có thể yêu cầu c¡ quan Nhà n°ớc cóthâm quyền ề nghị ng°ời có hành vi vi phạm chấm dứt hành vi vi phạm ó, khôi phụclợi ích cho mình, hoặc bồi th°ờng thiệt hai do hành vi vi phạm ó gây ra

Su nhằm lẫn giữa tranh chấp dat ai và khiếu nại ã dẫn tới một thực trạng, thủtục giải quyết tranh chấp QSDD tai Uy ban nhân dân các ịa ph°¡ng nhiều khi giảiquyết giống nh° quy trình giải quyết khiếu nại hành chính nói chung, từ ó làm hạnchế việc bảo vệ quyên lợi của ng°ời liên quan Thậm chí, nhiều n¡i vẫn còn nhằm lẫngiữa quyết ịnh giải quyết khiếu nại về ất ai với quyết ịnh giải quyết tranh chấp ất

ai cả về nội dung và hình thức, c°ỡng chế thi hành quyết ịnh giải quyết tranh chấp

ất ai Có những n¡i vẫn xác ịnh quyết ịnh giải quyết tranh chấp ất ai là quyết

ịnh hành chính và giải quyết theo trình tự giải quyết khiếu nại

Nh° vậy, có thể thay su khac biét vé ban chat giữa tranh chấp và khiếu nại, trong

ó những tranh chấp mang tính dân sự và cần phải °ợc giải quyết theo các quy ịnhcủa pháp luật về dân sự, ng°ợc lại khiếu nại là “tranh chấp” có tính chất hành chính vàcần °ợc giải quyết theo pháp luật về hành chính

Tranh chấp ất ai là hiện t°ợng xã hội, có thể xảy ra ở mọi lúc, mọi n¡i Ở cácvùng, miền khác nhau thì tranh chấp ất ai có thể có những nét riêng Theo khoản 26,

iều 4 Luật Dat dai nm 2003 thì “anh chấp ất dai là tranh chấp về quyền và ngh)a

vụ của NSD giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ ất ai” Hay nói cách khác,tranh chấp ất ai là tranh chấp về quyền và ngh)a vụ của NSD giữa các °¡ng sựtrong qua trình quản lý và sử dụng ất ai Nh° vậy, tranh chấp ất ai chính là cácmâu thuẫn, bat ồng ý kiến của các chủ thé tham gia vào quan hệ pháp luật ất ai khi

họ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của ho bị xâm phạm Trong thực tế, ôi khing°ời ta không phân biệt °ợc tranh chấp ất ai và khiếu nại trong l)nh vực ất ai.Tranh chấp ất ai có những ặc iểm chung của các tranh chấp kinh tế, dân sự,

ồng thời nó có những ặc iểm riêng có dé phân biệt với các loại tranh chấp khác,

các ặc diém ó bao gôm:

Thứ nhất về ối t°ợng tranh chấp: ỗi t°ợng tranh chap ất ai không phải làquyền sở hữu mà là quyền sử dụng ất Hiến pháp nm 1980, bản Hiến pháp 1992,cing nh° Hiến pháp 2013 mới nhất chỉ công nhận một hình thức sở hữu duy nhất ốivới toàn bộ ất ai ó là sở hữu toàn dân về ất ai, Nhà n°ớc là ại diện chủ sở hữu/44J, nên ối t°ợng tranh chấp ất ai không phải là quyền sở hữu mà là QSDD

“D°ới góc ộ pháp lý thì ối t°ợng của tranh chấp ất ai là tranh chấp về quyền vàngh)a vụ cua NSDD giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ ất ai; d°ới góc ộ kinh tếthì ối t°ợng của tranh chấp ất ai là tranh chấp, mâu thuẫn về lợi ích kinh tế giữacác chủ thê trong quá trình quản lý và sử dụng ất ai” /677

Thứ hai, chủ thể của quan hệ tranh chấp ất dai chi là chủ thể quản lý và sử dung

ất ai Các bên tham gia tranh chấp không phải là chủ sở hữu ối với ất ai Họ chỉ

có quyền quản lý, sử dụng khi °ợc Nhà n°ớc giao ất, cho thuê ất, hoặc nhận

chuyển nh°ợng, thuê lại, °ợc thừa kế quyền sử dụng ất hoặc °ợc Nhà n°ớc côngnhận quyền sử dụng dat.

Thứ ba, tranh chấp ất dai th°ờng có tính chat phức tạp, ảnh h°ởng liên ới ếnnhiễu chủ thể Do ất ai liên quan trực tiếp ến lợi ích của mọi thành viên trong xãhội nên tranh chấp ất ai xảy ra ảnh h°ởng không chỉ các cá nhân mà còn cả cácthành viên trong gia ình, dòng họ, cộng ồng dân c°, nhà n°ớc, chủ ầu t° dự ánv.v Tranh chấp ất ai còn phản ánh phong tục, tập quán, nếp suy ngh), hành vi ứng

xử không giống nhau của từng nhóm ng°ời, từng cộng ồng dân c° ở các vùng, miềnkhác nhau Do ó, tính chất của tranh chấp ất ai rất phức tạp và th°ờng là gay gắt,quyết liệt h¡n các loại tranh chấp khác nên không chỉ ảnh h°ởng trực tiếp ến lợi íchcủa các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh h°ởng ến lợi ích của Nhà n°ớc, gây ảnhh°ởng xấu ến nhiều mặt của ời sống kinh tế xã hội nh°: Tác ộng không tốt ến tâm

ly, tinh thần của các bên, gây nên sự cng thang, mat oàn kết, mat ôn ịnh trong nội

bộ nhân dân; làm cho những quy ịnh của pháp luật ất ai cing nh° những °ờng lốichính sách của ảng và Nhà n°ớc không °ợc thực hiện một cách triệt ể; làm cho

việc giải quyêt gặp nhiêu khó khn, v°ớng mắc.

Thứ t°, tranh chấp ất dai rất da dạng bởi trong iều kiện nền kinh tế thị tr°ờngnh° hiện nay, ất ai không chỉ ¡n thuần là t° liệu sản xuất ặc biệt quan trọngkhông thê thay thế mà nó ã trở thành một thứ hàng hoá ặc biệt Do sự tác ộng củaquy luật thị tr°ờng nên giá ất th°ờng xuyên biến ộng, vì vậy việc quản lý và sử dụng

ất không chỉ là việc khai thác giá trị quyền sử dung dat mà còn cả phan giá trị sinh lời

của nó.

Thứ nm, ất dai ở n°ớc ta không chỉ có ý ngh)a về mặt kinh tế mà còn có ý ngh)a

về mặt chính trị và xã hội Chính vi vậy, tranh chấp ất ai luôn luôn là van ề nhạycảm, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội, dễ bị kẻ xấu lợi dụng ể gây iểm nóng.Những vụ việc iển hình nh° vụ tranh chấp ất ai của Giáo sứ Thái Hà quận ống

a, Vụ tranh chấp ất công giáo tại số 42 phố Nhà Chung, Hà Nội; hay vụ tranh chấp

ất ai của bà con nông dân huyện Vn Giang với chủ ầu t° khu ô thị Ecopack ởVn Giang, H°ng Yên ã trở thành iểm nóng trong một thời gian dài, cho ến nayvẫn ch°a thê giải quyết triệt ề

1.2.2 Phân loại tranh chấp ất ai

Việc phân loại tranh chấp ất ai rất quan trọng, nó giúp cho các c¡ quan có thâmquyền xác ịnh kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và °a ra cácquyết ịnh úng dan, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp ất ai Việc phân loại

có thé dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau nh°:

Nếu cn cứ phan loại theo tiêu chí hành chính hay tranh chấp về kinh tế; dân sự thìcing có những dạng tranh chấp ất ai t°¡ng ứng với những l)nh vực ó.

Nếu cn cứ theo tinh chất vụ việc có thé chia thành tranh chấp QSD; tranh chap

về quyền và ngh)a vụ phát sinh trong quá trình sử dụng ất

Trong khuôn khổ luận vn này, tác giả chỉ nghiên cứu việc phân loại tranh chấp

ất ai dựa trên tiêu chí bản chất pháp lý và nội dung của tranh chấp ất ai Xuất phát

từ yếu tố ất ai là một loại tài sản ặc biệt, không thuộc quyền sở hữu của các bêntranh chấp; cn cứ vào bản chất pháp lý và nội dung của tranh chấp ất ai, chúng ta

có thê chia tranh chấp ất ai thành ba dạng lớn ó là:

- Dạng tranh chấp ất dai về việc xác ịnh QSD, quyên sở hữu tài sản gắn liénvới ất Dạng lớn này có thê chia thành các loại tranh chấp nhỏ nh°: Tranh chấp vềranh giới; Tranh chấp òi lại ất, òi lai tài sản gan liền với QSD; Tranh chấp QSD,tài sản gắn liên với QSD khi vợ chồng ly hôn; Tranh chấp về quyền thừa kế QSD,tài sản gắn liền với QSD; Tranh chấp về ịa giới hành chính; Tranh chấp giữa ồngbào i xây dựng vùng kinh tế mới với ồng bào dân tộc sở tại; Tranh chấp giữa cácnông tr°ờng, lâm tr°ờng và các tổ chức sử dụng ất khác với ng°ời dân ịa ph°¡ng

- Dạng tranh chấp ất ai trong quá trình thực hiện quyên và ngh)a vụ của NSDhợp pháp Dạng lớn này có thé chia thành các loại tranh chấp nhỏ nh°: Tranh chấp vềmục dich sử dung ất; Tranh chấp hợp ồng chuyển ôi QSDD; Tranh chấp hợp ồngchuyển nh°ợng QSD; Tranh chap hợp ồng tặng cho QSDD; Tranh chap hợp ồngcho thuê, cho thuê lại QSD; Tranh chấp hợp ồng thế chấp, góp vốn bằng giá trịQSD; Tranh chấp hợp ồng cầm cố QSDD; Tranh chap hợp ồng cầm cố QSD;Tranh chấp về QSD có liên quan ến việc ng°ời Việt Nam ịnh c° ở n°ớc ngoài mua

ất nh°ng nhờ ng°ời khác ứng tên hộ

- Dạng tranh chấp hành chính về ất dai Dạng tranh chấp này bao gồm các loại:Tranh chấp về quyết ịnh hành chính, hành vi hành có liên quan ến giao ất, cho thuê

ất, gia hạn thời hạn sử dụng ất, chuyển mục ích sử dụng ất; Tranh chấp về quyết

ịnh hành chính, hành vi hành chính trong l)nh vực cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhậnquyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với ất; Tranh chấp quyết

ịnh hành chính, hành vi hành chính trong l)nh vực thu hồi ất, tr°ng dụng ất, bôith°ờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái ịnh c°

Nội dung, bản chất pháp lý, thực trạng cing nh° các bất cập của từng loại tranhchấp cụ thé cing nh° ảnh h°ởng của nó ến việc chuyên nh°ợng QSDD tác giả luận

vn xin trình bày chi tiét va cụ thê ở phân sau của bai.

Ch°¡ng 2

CÁC DẠNG TRANH CHAP DAT DAI C  BẢN Ở VIỆT NAM - THỰC TIEN VAANH HUONG CUA NÓ DEN VIỆC CHUYEN NH¯ỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT2.1 Dạng tranh chấp dat ai về việc xác ịnh quyền sử dung dat, quyền sởhữu tài sản gắn liền với ất

2.1.1 Tranh chấp về ranh giới

ây là một trong những dạng tranh chấp phổ biến của tranh chấp ất ai mà ở bat

cứ ịa ph°¡ng nào cing tôn tại Theo số liệu thống kê của ngành Tòa án [Phu luc I]

«

thì số l°ợng vụ việc giải quyết liên quan ến tranh chấp ranh giới là rất lớn: “ Toa

án ã thụ lý tranh chấp về OSDP là 99059 vụ, ã giải quyết 80180 vụ, trong ó có ratnhiễu vụ tranh chấp về ranh giới, ” Tranh chấp loại này chủ yêu diễn ra giữa nhữngNSDD ất liền kề với nhau về ranh giới °ợc xác ịnh trên thực ịa; tranh chấp ranhgiới giữa những NSD với phần ất vẫn thuộc sự quản lý của nhà n°ớc nh°: mốc giới

°ờng giao thông, mốc giới các công trình xây dựng công cộng, và tranh chấp ranh

giới giữa NSDD với phan dat của c¡ sở tôn giáo, dat của cộng ông dan c°.

Việc xác ịnh ranh giới ất ai °ợc thực hiện theo quy ịnh tại khoản 1 iều

265 BLDS 2005: “Ranh giới giữa các bất ộng sản liên kê °ợc xác ịnh theo thoảthuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết ịnh của c¡ quan nhà n°ớc có thẩm quyên;Ranh giới cing có thể °ợc xác ịnh theo tập quán hoặc theo ranh giới ã tôn tại từ

ba m°¡i nm trở lên mà không có tranh chap” Tranh chap phát sinh do ranh giới ấtgiữa những NSDD liền kề không rõ ràng, một bên tự ý thay ổi ranh giới hoặc nhiềubên không xác ịnh °ợc với nhau về ranh giới thực ịa, một sỐ tr°ờng hợp chiếmluôn iện tích ất của ng°ời khác, một số tr°ờng hợp do ất ã °ợc sang nh°ợng

nhiêu lân, bàn giao không rõ ràng trên thực tê.

Ngoài ra, việc tranh chấp ranh giới xảy ra nhiều khi do lỗi của các c¡ quan nhàn°ớc, ó là khi cấp ất c¡ quan cấp ất chỉ cn cứ vào hồ s¡ cấp ất, trích lục ban ồ

ịa chính và ¡n kê khai diện tích của NSD mà không o ạc cụ thể, chính xác ranhgiới ất trên thực ịa Sau này khi NSDD o lại thấy diện tích ất ít h¡n so với quyết

ịnh cấp ất cing nh° ghi giấy chứng nhận QSD hoặc khi cấp giấy chứng nhậnQSDD có phan diện tích chồng lên nhau Do ó, gây nên tranh chấp ranh giới giữa các

hộ liền kề nhau Khi giải quyết tranh chấp, các c¡ quan có thẩm quyền phải xác ịnh

°ờng ranh giới phân chia các thửa ất trên thực ịa từ ó quyết ịnh phần ất tranhchấp ó là thuộc quyền sử dụng của ai

Thực tiễn giải quyết các vấn ề liên quan ến tranh chấp ranh giới thời gian quacing cho thấy rất nhiều những ling túng, v°ớng mắc Thông qua 03 Vu việc thực tế về

tranh chấp ranh giới [Phu luc I] cho chúng ta thay rằng việc xác ịnh thời iểm tranhchấp và bản chất pháp lý của tranh chấp ranh giới là hết sức quan trọng Bởi tranhchấp phát sinh sẽ ảnh h°ởng rất lớn ến quyền chuyển nh°ợng QSD.

Qua Vu việc 1[Phu luc II] cho thay mặc dù °¡ng sự là bà Chiêu có day ủ

“nhân chứng” cing nh° “vật chứng” nh°ng vẫn bị giải quyết thiếu khách quan, bắt lợi

ó cing là nguyên nhân c¡ bản dẫn tới tranh chấp kéo dài, NSD hợp pháp khi cầncing không thé chuyên nh°ợng QSDD của mình

Vu việc 2 [Phụ lục II] lại cho thay một thực tế rất pho bién hién nay ở các diaph°¡ng ó là rất nhiều “mảnh ất” ch°a °ợc cấp giấy chứng nhận QSD, muốnchuyền nh°ợng theo quy ịnh của pháp luật hiện hành thì phải có giấy chứng nhận, mamột trong những iều kiện ể °ợc cấp giấy là có biên bản xác nhận của những hộ dânliền kề là “ất không có tranh chấp” Tr°ờng hợp ó, ông Thái vì không muốn ôngHoành bán ất cho ng°ời khác nên ã cố ý tạo nên “tranh chấp giả tạo” cing vì vậy

mà ông Hoành không thé xin cấp giấy chứng nhận QSDD dé chuyển nh°ợng dat chong°ời khác Thậm chí thực tế, không ít các tr°ờng hợp những NSD liền kề với nhau

ã °ợc cấp giấy chứng nhận QSDD và sinh sống ổn ịnh lâu dài Sống bình th°ờngthì không sao nh°ng khi biết hàng xóm có ý ịnh hoặc ã ký hợp ồng chuyển nh°ợng

ất cho ng°ời khác, vì không muốn ất bị chuyển cho ng°ời khác ến xây nhà ảnhh°ởng ến mình nh° bị che chắn, bị chiếm khoảng không, hẹp lối i, hay thù ghét cánhân mà ã “kiếm cớ” dé gửi ¡n tranh chấp tới UBND Dé rồi UBND nhận don vàmặc nhiên thừa nhận QSD ó ang bị tranh chấp dẫn ến việc chuyển nh°ợngQSDD của ông Hoành không thê thực hiện °ợc

Về van dé này, pháp luật cing có một số quy ịnh dé iều chỉnh, cụ thé là theo

khoản 6.6 mục I Thông t° 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi tr°ờng về h°ớng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ s¡ ịa chính có quy ịnh vềRanh giới thửa ất °ợc xác ịnh khi o vẽ bản ồ ịa chính, cấp Giấy chứng nhậnnh° sau: “¡n vị do ạc lập ban ô ịa chính hoặc trích do ịa chính có trách nhiệmxem xét cụ thể về hiện trang sử dụng ất, y kiến của những ng°ời sử dụng dat liền kê

ể xác ịnh và lập bản mô tả về ranh giới thửa ất; chuyển bản mô tả ranh giới thửa

ất cho những ng°ời sử dụng ất có chung ranh giới thửa ất và ng°ời nhận bản mô

tả có trách nhiệm ký xác nhận về việc ã nhận bản mô tả này; Sau 10 ngày ké từ ngàynhận °ợc bản mô tả, nếu ng°ời nhận bản mô tả không có ¡n tranh chấp về ranhgiới thửa ất thì ranh giới thửa ất °ợc xác ịnh theo bản mô tả ó.” Tuy nhiên,trong thực tế ng°ời sử dụng thửa ất liền kề không nm °ợc thời hạn trên nên th°ờngkhiếu nại quá thời hạn quy ịnh, dẫn ến sự lúng túng trong quá trình giải quyết của

UBND cấp xã cing nh° ảnh h°ởng ến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ấtcho ng°ời có yêu cầu.

Vu việc 3 [Phu luc II] thi cho thay trong thuc té, không it các tr°ờng hop nhữngNSDD không thể chuyển nh°ợng phan ất hoàn toàn không có liên quan ến tranhchấp với ng°ời khác Bà Ban ã không thể chuyển nh°ợng ất cho anh Hải mặc dùphần ất ó không liên quan ến ranh giới liền kề ang bị tranh chấp giữa bà Ban vàanh S¡n ây cing là bat cập của pháp luật rất cần những h°ớng dẫn dé giải quyết

Về bản chất pháp lý của loại tranh chấp này chính là sự mâu thuẫn, bất ồng,xung ột của những NSD về việc xác lập quyền °ợc hay không °ợc sử dụng mộtphần diện tích ất của một, hai hay nhiều bên sử dụng ất liền kề nhau nhằm xác ịnhchính xác °ờng ranh giới phân chia các thửa ất trên thực ịa

Về thời iểm phát sinh tranh chấp, hiện nay chính quyền hầu khắp các ịa ph°¡ng

ều xác ịnh là thời iểm nhận °ợc ¡n khiếu kiện mà không cần xem xét xem việckhởi kiện ó có cn cứ khởi kiện hay không Chính iều ó ã tạo iều kiện cho việc thừanhận các tranh chấp “giả tạo” gây bat lợi cho những NSDD hợp pháp

Thời iểm phát sinh tranh chấp loại ở ây cần °ợc hiểu là thời iểm c¡ quan cóthâm quyên thụ lý ¡n khởi kiện của NSD khi họ phát hiện QSDD hợp pháp của mình

có liên quan ến ranh giới ất họ ang quản lý, sử dụng bị xâm hại và gửi ¡n khiếu

khiện cùng cn cứ, bng chứng chứng minh cho sự xâm hại ó.

Tranh chấp ranh giới phát sinh có ngh)a là quyền sử dụng ất bị tranh chấp và hệquả là việc chuyên nh°ợng QSD của NSDD không thực hiện °ợc Từ những thực tếtrên c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền cần xem xét bản chất của tranh chấp ranh giới

và có vn bản h°ớng dẫn cụ thể theo h°ớng nh° thế nào °ợc coi là tranh chấp ranhgiới, ai là ng°ời có quyền tranh chấp về ranh giới iều kiện ể gửi ¡n tranh chấp vềranh giới Tránh tình trạng tranh chấp ranh giới “giả tạo” gây ảnh h°ởng ến quyềnchuyên nh°ợng của NSD hợp pháp

2.1.2 Tranh chấp doi lại ất, òi lại tài sản gắn liền với QSD

ây cing là loại tranh chap rất phô biến hiện nay Theo số liệu thống kê [Phu lụcJ] thì số l°ợng vụ việc giải quyết liên quan ến tranh chấp òi lai dat, òi lại tài sảngắn liền với ất hàng nm là rat lớn, lên tới hàng nghìn vụ:“ 7öa án ã thụ lý tranhchấp hợp dong m°ợn quyên sử dung dat 8808 vụ, ã giải quyết 7026 vụ ” Thực chất

ây là loại tranh chấp òi lại ất, òi lại tài sản gắn liền với ất có nguồn gốc tr°ớc

ây thuộc quyên sở hữu của NSDD hoặc ng°ời thân của họ mà do nhiều nguyên nhân

khác nhau họ không còn quản lý, sử dụng nữa Bây giờ những ng°ời này òi lại ng°ời

dang quản ly, sử dụng ất trên thực tế dẫn ến tranh chap Trong loại tranh chap này

có các tr°ờng hợp sau:

- Doi lại ất, tài sản gan liên với ất của ng°ời thân tr°ớc ây trong các giai oạnkhác nhau qua các cuộc iều chỉnh ất ai nh° cải cách ruộng ất, phân bổ lại ất aic¡ quan nhà n°ớc ã chia, cấp ất ó cho NSD khác nay những ng°ời thân của họtìm về có cn cứ òi lại ất

- Tranh chấp òi lại ất giữa những ng°ời làm nghề thủ công, nay trở về òi lạiruộng của những ng°ời làm nông nghiệp: Những ng°ời làm nghề thủ công tr°ớc ây

ã °ợc phân ruộng dé sản xuất, dé ở, sau ó họ không sản xuất nông nghiệp nữa hoặcchuyên i n¡i khác dé làm nghề, ến nay họ trở về òi lại ất ể sản xuất, dé ở

- Tranh chấp òi lại ất, tài sản của nhà thờ, các dòng tu, chùa chiền, miéu mạo,nhà thờ họ tr°ớc ây do hoàn cảnh lịch sử, chính quyền ịa ph°¡ng ã m°ợn ất củacác c¡ sở nói trên ể sử dụng hoặc tịch thu một số c¡ sở dé làm trụ sở c¡ quan, tr°ờnghọc ến nay các c¡ sở ó òi lại nh°ng Nhà n°ớc không trả lại °ợc nên dẫn ếnkhiếu kiện của các c¡ sở ó Ngoài ra, trong những tr°ờng hợp nói trên, một số ng°ời

°ợc các nhà thờ, dòng tu, chùa chiền, nhà thờ họ cho ất ể ở họ ã xây dựng nhàkiên có, hoặc lẫn chiếm thêm ất của các c¡ sở nói trên dẫn ến việc các c¡ sở nói trên

òi lại ất, nhà

- Tranh chấp òi lại ất, tài sản gắn với ất của ng°ời Việt Nam ịnh c° ở n°ớcngoài không ủ iều kiện °ợc mua nhà ất ở Việt Nam nh°ng ã mua và nhờ ng°ờikhác ứng tên hộ Nay họ có cn cứ kiện òi lại nhà ất ã mua tr°ớc ây từ những ng°ời

ang ứng tên hộ.

- Tranh chấp òi lại nhà, ất cho m°ợn, cho thuê, cho ở nhờ: ây là loại tranhchấp phô biến nhất trong các loại tranh chấp òi lại ất, tài sản gắn liền với ất Loạitranh chấp này phát sinh do một bên cho bên kia m°ợn ất, thuê ất, cho ở nhờ Có vụcho m°ợn, thuê gần ây, có vụ cho m°ợn, thuê cách ây vài chục nm Trong nhiềutr°ờng hợp không làm hợp ồng, chỉ giao kết bằng miệng dẫn ến khi bên cho m°ợn,cho thuê, cho ở nhờ hoặc là hết hạn hợp ồng, hoặc òi lại, bên m°ợn, thuê, ở nhờ ãxây dựng nhà kiên cố, một số có tên trong số ịa chính hoặc °ợc cấp giấy chứng nhậnQSDD thì việc tranh chấp này càng trở nên phức tạp, dẫn ến việc NSD khiếu kiệnlên c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyên trong việc cấp giấy chứng nhận QSD

Tr°ớc ây, trong một thời gian dai các tranh chap kiện òi th°ờng trở nên bê tac khi ch°a có những quy ịnh cụ thê về thời hiệu khởi kiện cho loại tranh châp này nên nhiêu tòa án từ chôi thụ lý vụ việc, các °¡ng sự khiêu nại, khiêu kiện triên miên v°ợt

cấp Hiện nay, Với quy ịnh h°ớng dẫn tại iểm a, iểm b khoản 3 iều 23 của Nghị

quyết 03/2012/NQ-HTP ngày 03/12/2012 của Hội ồng Tham phán TANDTC thìtòa án ã có thê thụ lý và giải quyết tất cả các tr°ờng hợp kiện òi mà không cần quantâm ến thời hiệu khởi kiện: “ối với tranh chấp về quyên sở hữu tài sản, về doi lạitài san, òi lại quyên sử dung dat do ng°ời khác quản lý, chiếm hữu thông qua giaodich dan sự thi không áp dụng thời hiệu khởi kiện Tức là không bị han chế thời hạn

khởi kiện ”.

Qua một số vụ việc thực tế (Vu việc 4; Vụ việc 5; Vụ việc 6 [Phụ lục IIJ) ã chothấy thực tế giải quyết các vụ việc có liên quan ến loại tranh chấp này rất phức tạp cónhiều mâu thuẫn, ch°a phù hợp với yêu cầu thực tế, ảnh h°ởng ến quyén lợi chính

áng của các bên °¡ng sự.

Thực tế các Vu việc 4,5,6 cho thay thực tế các loại tranh chấp òi lại ất, tài sảngắn liền với QSD cing ảnh h°ởng rất lớn ến quyền chuyển nh°ợng QSD Phứctạp chủ yếu là nằm ở chỗ ối với loại tranh chấp này, các quyền và ngh)a vụ th°ờng

an xen có liên quan ến nhiều chủ thé, các chủ thể ôi khi ã chết (Vu việc 5) Cónhiều tr°ờng hợp vào thời iểm phát sinh tranh chấp òi lại ất hợp ồng chuyểnnh°ợng ã °ợc ký kết giữa bên bị òi và bên thứ ba ( việc 4) Vụ việc càng khógiải quyết h¡n QSD ã bị chuyển nh°ợng nhiều lần cho nhiều NSD khác Nhiềutr°ờng hợp khác, các bên ã tiễn hành giao kết hợp ồng mà ch°a tiến hành thủ tục

ng ký Những tr°ờng hợp này diễn ra rất phô biến ặc biệt là ở các vùng nôn thôn,vùng núi tr°ớc ây giá trị QSD không cao Ng°ời dân “ngại thủ tục” nên thực tế

“làm hợp ồng tay” với nhau nh°ng van bàn giao dat, nhận tiền rồi sử dụng ất ôn

ịnh trên thực tế qua nhiều nm

Trong những tr°ờng hợp ó, nếu NSD ầu tiên òi lại °ợc ất, thì những hợp

ồng của ng°ời “bi òi” với NSD khác có vô hiệu hay không Cn cứ ể tuyên cácloại hợp ồng này vô hiệu là gì? Thiệt hại xảy ra với các bên trong các tr°ờng hợp là rấtlớn Ai sẽ là ng°ời bồi th°ờng thiệt hại ó, nếu tất cả ều ngay tình Việc xác ịnh tráchnhiệm của c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền ã cấp sai ất “bị òi lại” cho ng°ời khác

ến âu Nếu NSDD ầu tiên òi lại °ợc ất, thì những hợp ồng của ng°ời “bị òi”với NSDD khác sẽ vô hiệu, xử lý các quan hệ hợp ồng chong chéo ó nh° thé nào dédam bảo quyền và lợi ích chính áng cho các bên liên quan là không hé dé dàng

Khi tranh chấp kiện òi lại ất, tài sản gắn liền với ất xảy ra thì quyền chuyểnnh°ợng QSDD cing không thé thực hiện °ợc vì QSDD trong tr°ờng hợp này dang bịtranh chấp Thời gian giải quyết các tranh chấp kiện òi này th°ờng kéo dai, trong khi

ó trong nền kinh tế thị tr°ờng giá ất biến ộng từng ngày sẽ gây ảnh h°ởng nặng nề

ến quyền lợi của NSD

Về ban chat pháp ly, ây chính là sự bat ồng, mau thuẫn của những NSDD vềviệc xác lập quyền °ợc phép sử dụng một phần hoặc toàn bộ QSD, tài sản gắn liềnvới QSD ó của những ng°ời tr°ớc ây có QSDD, tài sản gắn liền với QSD nh°ng

vì một lý do nào ó (có thể là: cho m°ợn, cho thuê, cho ở nhờ, bị tr°ng dụng, thu hồi,hay từ bỏ QSD, ) ã không còn quản ly, sử dung ất và tài sản trên ất ất trongthực tế nay họ trở về có cn cứ dé òi lại QSD, tai sản gắn liền với QSDD ang do

NSDD khac quan ly, str dung.

Về thời iểm phát sinh tranh chấp,trong tr°ờng hợp này phải °ợc hiểu chính làthời iểm mà c¡ quan quản lý ất ai, tòa án thụ lý ¡n khiếu kiện và những bng

chứng chứng minh việc kiện òi ó là có cn cứ pháp luật.

ề giải quyết °ợc loại tranh chấp òi lại ất, tài sản gắn liền với ất pháp luật rấtcần có những quy ịnh, h°ớng dẫn cụ thé về thời hạn °ợc òi lại ất và tài sản trên

ất, ồng thời quy ịnh rõ iều kiện, cn cứ dé °ợc phát sinh tranh chấp kiện òi lại

ất và tài sản trên ất và thời hạn giải quyết các tranh chấp này theo h°ớng tôn trọng sựngay tình, trung thực của các bên cing nh° tình hình sử dụng dat trong thực tế

2.1.3 Tranh chấp QSD, tài sản gắn liền với QSD khi vợ chồng ly hôn

Theo quy ịnh tại iều 27 Luật Hôn nhân và gia ình nm 2000 thì: “ Quyên sửdung dat mà vợ chong có °ợc sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chong Quyên sửdụng ất mà vợ hoặc chong có °ợc tr°ớc khi kết hôn, °ợc thừa kế riêng chỉ là tài sảnchung khi vợ chẳng có thỏa thuận; Trong tr°ờng hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợchong mà pháp luật quy ịnh phải ng ký quyén sở hữu thì trong giấy chứng nhậnquyên sở hữu phải ghi tên của cả vợ chong; Trong tr°ờng hop không có chứng cứchứng minh tài sản mà vợ, chong dang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tàisản ó là tài sản chung” Có thé thay, những quy ịnh của pháp luật về tài sản chung,tài sản riêng là QSD của vợ chồng trong hôn nhân là t°¡ng ối rõ ràng, nh°ng trongthực tế quản lý ất ai việc c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền ch°a làm hết trách nhiệmcing nh° ý thức ch°a tốt của các cặp vợ chồng trong việc ng ký tài sản là QSD, tàisản gắn liền với QSDD ã làm phát sinh rất nhiều các tranh chấp có liên quan

Theo thống kê tại [Phu luc I] thì số l°ợng án thuộc loại tranh chấp ất hoặc tàisản gắn liền với QSDD khi vợ chồng ly hôn cing nên tới con số hàng nghìn “ 7öa án

ã thụ lý các vụ việc về hôn nhân gia ình có liên quan ến tranh chấp quyên sử dụng

ất là 2597 vụ, ã giải quyết 1903 vụ ” Loại dat các bên tranh chap có thé là ất nôngnghiệp, lâm nghiệp hoặc ất dé ở; hoặc tranh chấp vé tài sản gan liền với ất, có thé làgiữa vợ chồng với nhau hoặc giữa một bên ly hôn với hộ gia ình vợ hoặc chồng hoặc

có thể xảy ra khi bố mẹ hai bên vợ chồng cho con ất, ến khi con ly hôn thì òi lại

Cùng với việc số l°ợng án ly hôn liên tục tng trong những nm gần ây thì số l°ợng

vụ việc tranh chấp liên quan ến loại tranh chấp này cing liên tục tng

Vụ việc 7 [Phu luc II] ã minh chứng cho sự phức tạp của loại tranh chấp này.Vấn ề quan trọng ở ây là xác ịnh “phần quyền” của chủ sử dụng ất là vợ hoặcchồng tr°ớc và sau ly hôn.Tuy nhiên ó không phải là van dé dé dàng vì pháp luật hiệnhành ch°a có những h°ớng dan cụ thé, chi tiết về van ề này Vì vậy ã xảy ra nhữngthực tế nh° tr°ờng hợp mảnh ất 56m2 gắn liền cn nhà 40m2 của anh Hải °ợc hìnhthành tr°ớc hôn nhân nh°ng sau hôn nhân lại °ợc cấp giấy chứng nhận chung với chịBình thì khi tòa án giải quyết lại °ợc coi là tài sản chung vì ứng tên cả hai vợ chồng,nh°ng mảnh ất nông nghiệp 720m2 của chị Bình cing °ợc hình thành trong thời kỳhôn nhân do °ợc bố mẹ ẻ cho lại °ợc tòa án xác ịnh là tài sản riêng vì chỉ ứng tên

chị Bình Cùng với ó, việc chứng minh công sức óng góp của các bên trong việc tạo

lập và hình thành tài sản là ất ai, nhà cửa trong hôn nhân cing không hề dễ dàng.Thêm nữa, có nhiều tr°ờng hợp QSD là của riêng vợ hoặc riêng chồng nh°ng sau khikết hôn họ cùng nhau tạo lập ngôi nhà hoặc tài sản trên ất mà nhà trên ất, cây trêndat, công trình trên ất, là không thé tách rời với QSDD dé chia tài sản khi ly hôn

Vụ việc 7 [Phu lục 2] còn minh chứng cho thực tế rất phổ biến hiện nay là nhiềutr°ờng hợp bố mẹ hai bên ã cho vợ chồng tài sản là QSD, nhà cửa trên ất trongthời kỳ hôn nhân tr°ớc sự làm chứng của nhiều ng°ời nh°ng không làm thủ tụcchuyển nh°ợng sang tên, vợ chồng ã nhận ất, tài sản gắn liền với ất trong thực té

sử dung 6n ịnh, xây mới công trình trên ất °ợc cha mẹ cho, nh°ng khi ly hôn cha

mẹ òi lại ã gây ảnh h°ởng rat lớn ến quyền lợi của NSD: Cha mẹ anh Hải òi lại200m2 ất mà vợ chồng ã xây 20 phòng trọ, cha mẹ chị Bình òi lại 100m2 mà vợchồng ã xây ngôi nhà 80m2

Liên quan ến loại tranh chấp này, trong thực tế còn tồn tại một bat cập là việcghi tên hộ gia ình, hay cá nhân vợ chong trong giấy chứng nhận QSD cing gây ranhững khó khn trong việc xác ịnh bản chất tranh chấp và giải quyết các tranh chấpdạng này Vấn ề nằm ở chỗ việc quản lý nhân khẩu, hộ khâu của chúng ta ch°a thậttốt nên nhiều tr°ờng hợp khó có thé xác ịnh xem “ng°ời con dâu”, “ng°ời con rể” ó

có phải là thành viên của hộ, có quyền ối với QSD chung của hộ gia ình haykhông Vì vậy mà ối với những QSDD chỉ ghi chung chung cấp cho hộ gia ình, (ở

ây có thể cả gia ình bên vợ hoặc cả gia ình bên chồng) thì việc xác ịnh phầnquyền của vợ chồng ối với QSD và tài sản gắn liền với QSD ó là rất khó khn

Về bản chất pháp lý của loại tranh chấp này là sự xung ột, bat ồng về việc xáclập phần quyên của vợ hoặc chồng ối với QSD, quyền sở hữu tài sản gắn liền vớiQSD khi vợ chồng °ợc tòa án xử cho ly hôn

Về thời iểm phát sinh tranh chấp, ối với loại tranh chap này thi thời iểm chính

là thời iểm tòa án tuyên cho các bên ly hôn mà hai bên có tài sản chung, tài sản riêngkhông thống nhất °ợc về việc phân chia tài sản ã gửi ¡n khiếu kiện ến c¡ quan

nha n°ớc có thâm quyên yêu câu giải quyét.

Loại tranh chấp này khi xảy ra th°ờng kéo ài, khó giải quyết dẫn ến quyềnchuyên nh°ợng cing °¡ng nhiên không thé thực hiện °ợc Nh° trong Vu việc 7[Phu lục II] cho ến nay vẫn ch°a °ợc giải quyết triệt dé dẫn tới 4 mảnh ất gồm56m2 của anh Hải chị Bình, 720m2 ất ruộng mang tên chị Bình, 200m2 ất ở mangtên bố mẹ anh Hải, 100m2 mang tên bố mẹ chị Binh cing không thé chuyển nh°ợng

°ợc mà nguyên nhân là do “quyền sử dụng ất ó ang bị tranh chấp”

ối với loại tranh chấp này, rat cần những h°ớng dẫn cụ thé h¡n ph°¡ng thức xác

ịnh tài sản riêng, tài sản chung là QSD và tài sản gan liền với QSDD trong quan hệ

vợ chồng ồng thời ối với tài sản vợ chồng °ợc tặng cho chung là QSD, tài sản gắnliền với QSDD mà vợ chồng ã nhận, ã sử dụng ôn ịnh, lâu dài trong thực tế thì phápluật nên có những quy ịnh theo h°ớng công nhận ó là tài sản chung của vợ chồngtrong thời kỳ hôn nhân nhằm bảo vệ tốt h¡n quyền của NSDD hợp pháp trên thực ịa.2.1.4 Tranh chấp về quyên thừa kế QSD, tài sản gắn liền với QSD

ây là dạng tranh chấp do ng°ời có QSD, tài sản gắn liền với ất chết màkhông ể lại i chúc, hoặc ể lại di chúc không phù hợp với quy ịnh của pháp luật vànhững ng°ời h°ởng thừa kế không thỏa thuận °ợc với nhau về phân chia thừa kếhoặc thiếu hiểu biết về pháp luật dẫn ến tranh chấp Việc phân chia di sản phải °ợcthực hiện theo trình tự, thủ tục quy ịnh tại Bộ luật Dân sự, Luật ất ai và vn bảnh°ớng dẫn Theo ó, khi lam thủ tục ng ký thừa kế thì nhất thiết phải có di chúchoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết ịnh giải quyết tranh chấp vềthừa kế quyên sử dụng ất của Toà án nhân dân ã có hiệu lực pháp luật (iềm b,Khoản 1 iều 129 Luật Dat ai 2003) Tranh chap phát sinh khi các bên không théthống nhất °ợc biên bản phân chia di sản ể có thé ng ký lại ất ai nên ã gửi donyêu cầu c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền giải quyết Thực tế các tranh chấp loại nàykhá phổ biến, phát sinh nhiều ở các ịa ph°¡ng vùng nông thôn những n¡i dân trí cònhạn chế, thói quen lập di chúc ch°a °ợc hình thành, ặc biệt ở những ịa ph°¡ng cònch°a cấp giấy chứng nhận QSD cho hộ gia ình cá nhân thì các tranh chấp dạng nàycàng diễn ra phổ biến, phức tạp và gay gắt h¡n

Vụ việc việc 8 [Phu lục II] là minh chứng cu thé cho thực tiễn loại tranh chấpnày Tranh chấp bắt nguồn từ tập quán và thói quen khi cha mẹ còn sống cho con cái

ất ai ôi khi là cho bằng miệng không có giấy tờ, cing không làm thủ tục chuyển

ổi chuyên nh°ợng, tr°ớc khi chết lại không lập di chúc (ông Thìn bà Mai cho anh

Hoa ất và nhà nh°ng không làm giấy tờ) Nên sau khi cha mẹ chết các anh chị emtrong gia ình không thỏa thuận °ợc với nhau về quyền thừa kế của từng thành viêndẫn tới tranh chấp Khi tranh chấp xảy ra thì quyền chuyển nh°ợng của các thành viên

có QSDD không thé thực hiện °ợc

Cùng với ó Vu việc 8 cing chỉ ra những tr°ờng hợp tranh chấp khá phổ biến làkhi NSDD là cha mẹ còn sống vì nhiều nguyên nhân ã “bán” mảnh ất, hoặc mộtphần mảnh ất của mình cho ng°ời khác và nhận ủ số tiền Ng°ời “mua ất” cing ãgiao tiền, nhận ất xây dựng nhà cửa va sinh sống 6n ịnh nh°ng vẫn ch°a làm thủ tụcchuyên nh°ợng theo quy ịnh (ông Thìn bà Mai ã bán ất cho cháu ruột là anh Kiên,

ã nhận ủ tiền Anh kiên ã nhận ất xây nhà và sinh sống ôn ịnh trên ất muanh°ng ch°a làm thủ tục sang tên) Sau khi cha mẹ qua ời những ng°ời °ợc thừa kếgửi ¡n tranh chấp QSD với ng°ời ã “mua ất thực tế” mà ch°a “chuyển nh°ợng

ất pháp lý” Thực tế này diễn ra rất nhiều tại các huyện vùng ven ô thị lớn ặc biệt là

Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Theo quy ịnh của pháp luật dân sự thì hợp

ồng “mua ất thực tế” ó sẽ vô hiệu, các bên sẽ trao trả cho nhau tài sản Nh°ng thực

tế không dễ giải quyết nh° vậy khi mà “chủ dat” thi ã chết, những ng°ời thừa kếkhông chịu hoàn thành thủ tục chuyên nh°ợng cho ng°ời ã mua Trong khi ng°ờimua ất ã tạo dựng nhà cửa, tài sản trên ất H¡n nữa giá ất lại tng lên nhiều lần thì

việc yêu câu ng°ời mua trả lại là vô cùng khó khn.

Cùng với ó có một thực tế khác, QSD trong nhiều tr°ờng hợp không thê chiatách nhỏ h¡n (ví dụ: không thé tách diện tích ất nhỏ h¡n 30m2) Vu việc 8 cho thấy a

số những ng°ời °ợc nhận thừa kế ã ồng ý chuyển nh°ợng cho NSDD khác dé lấytiền phân chia thừa kế Nh°ng chỉ cần một trong những ng°ời có quyền nhận thừa kếkhông ồng ý thi hợp ồng cing không thé thực hiện °ợc (anh Thắng không ồng ýbán 50m2 ất dịch vụ của ông Thìn bà Mai ể lấy tiền chia di sản chung dù cho a sốcác thành viên khác ồng ý (3/4) nên mảnh dat ó không thé chuyền nh°ợng) Hay ốivới những mảnh ất ch°a °ợc cấp giấy chứng nhận thì chỉ cần một ng°ời trong số ókhông ồng ý mà tranh chấp thì việc cấp giấy chứng nhận QSD cing không thể thựchiện °ợc Không °ợc cấp giấy chứng nhận thì những ng°ời có phần quyền ối vớiQSDD °ợc nhận từ thừa kế cing không thé chuyên nh°ợng °ợc

Về bản chất pháp lý của loại tranh chấp này là sự mẫu thuẫn, bất ồng trong việcxác lập phần quyền mà các chủ thê có thể °ợc h°ởng ối với di sản thừa kế của ng°ờichết là QSD, tài sản gắn liền với QSD ó Phần quyền nay °ợc quyết ịnh theotrình tự và thủ tục phân chia di sản của pháp luật về thừa ké

Về thời iểm phát sinh, chính là thời iểm sau khi mở thừa kế mà các bên °ợcnhận thừa kế mâu thuẫn với nhau về phần quyền °ợc nhận di sản thừa kế là QSD, tài

sản gắn liền với QSDD và có ¡n tranh chấp gửi tới c¡ quan có thâm quyền yêu cầu giảiquyết Thời iểm c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền thụ lý ¡n tranh chấp cùng nhữngbng chứng giấy tờ có liên quan sẽ °ợc coi là thời iểm phát sinh tranh chấp.

Khi loại tranh chấp này phát sinh °¡ng nhiên QSD bị tranh chấp kéo theoquyền chuyên nh°ợng sẽ không thể thực hiện °ợc Thực tiễn loại tranh chấp này chochúng ta thấy rang rất cần bổ sung những quy ịnh cụ thé của pháp luật theo h°ớngcho phép những ng°ời ã nhận chuyển nh°ợng dat thực tế của những ng°ời dé lại thừa

kế mà ã hoàn thành ngh)a vụ trả tiền mà họ có day ủ giấy tờ chứng minh việc nhậnchuyên nh°ợng là trung thực, tự nguyện °ợc công nhận hợp ồng và ng ký lại ất

ai Còn ối với những tr°ờng hợp tranh chấp không thể thỏa thuận °ợc về ph°¡ngthức “bán” di sản thừa kế chung là QSD và tài sản trên ất khi QSD ó không thêchia tách nhỏ h¡n của những ng°ời cùng nhận °ợc thừa kế thì pháp luật nên quy ịnhhình thức biểu quyết theo a số ý chí của những ng°ời cùng °ợc nhận thừa kế Cónh° vậy mới giải quyết °ợc những tồn tại của dạng tranh chấp này

2.1.5 Tranh chấp có liên quan ến ịa giới hành chính

Loại tranh chấp này th°ờng xảy ra ở vùng giáp ranh ở hai tỉnh, hai huyện, hai xãvới nhau, những vùng có ịa giới không rõ ràng, không có mốc giới nh°ng là vị tríquan trọng, ở những n¡i có nguồn lâm, thổ sản quý Hiện nay, sau nhiều nm thực hiệnChỉ thị 364/CT-HBT ngày 06/11/1991 về việc giải quyết các tranh chấp ất ai liênquan ến ịa giới hành chính tỉnh, huyện, xã loại tranh chấp này hiện vẫn còn rất phổbiến Tính ến tháng 5 nm 2012 cả n°ớc còn tới 27 iểm tranh chấp ịa giới giữa cáctỉnh, tranh chấp trong các tỉnh giữa các, huyện, các xã thì tỉnh nào cing còn ton tại vàch°a thể giải quyết dứt iểm Xem Phu lục I]

Tuy loại tranh chấp này không thuộc sự iều chỉnh của Luật dân sự nh°ng trongthực tế nó lại có ảnh h°ởng ến chuyên nh°ợng QSD Khi loại tranh chấp này phátsinh c¡ quan công quyên nhiề nới mặc nhiên thừa nhận “ất bị tranh chấp” kéo theoquyền chuyển nh°ợng của NSD trong tr°ờng hợp này không thé thực hiện Thôngqua vụ việc thực tế /V việc 9, Phu luc 2] quyền chuyên nh°ợng của cụ Nguyễn Vn

Bờ ã không thể thực hiện °ợc do hợp ồng không °ợc ng ký Vụ việc ã chothấy một thực tế khá pho biến ất tại khu vực ang có tranh chấp về ịa giới hànhchính dù ã °ợc giao cho những NSDD cu thé thì ất ó van sẽ bị coi là ang cótranh chấp Câu hỏi ặt ra ở ây là tranh chấp ịa giới hành chính là việc của chínhquyền, của c¡ quan quản ly nhà n°ớc về ất ai với nhau còn NSD vẫn có QSDDhợp pháp, họ không hề có lỗi vậy tại sao không thể thực hiện quyền chuyển nh°ợngchính áng với mảnh ất của mình? Phải chng, chúng ta nên nhìn nhận về bản chất