Luận văn thạc sĩ Luật học: Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự năm 2015

và phải xác định được ‘bat động sản liên kể mới biết được bat động sản phải hạn chế quyển để phục ‘vu cho một bắt động sản khác Hai bất đông sin được coi là liên kẻ chỉ khi chúng thuộc c

NGUYEN THUY DƯƠNG

LUẬN VAN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng nghiên cứu)

HÀ NỘI, NĂM 202L

NGUYEN THUY DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

'Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Mã số: 8380103

'Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS BÙI ĐĂNG HIẾU

HÀ NỘI, NĂM 202L

Tôi xin cam đoan đây 1a công trình khoa học độc lập của riêng tôi Các

kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bé trong bat kỳ công trình nâokhác Các số liệu trong luận văn la trung thực, có nguồn góc rổ ràng, được.trích dẫn đúng theo quy định Tôi xin chịu trách nhiệm v tính chính xác và

trung thực cia Luận văn nay

Tác giả luận văn

Nguyễn Thùy Dương.

Để hoàn thành Luận văn nay, lời đầu tiên tôi xin gửi lời căm ơn sâu sắc.

đến PGS.TS Bui Đăng Hiếu, người đã giúp tôi lưa chon để tai và tân tình

hướng dẫn, chỉ bao tôi trong suốt quá trình thực hiện Luân văn

Đông thời, xin chân thảnh cảm ơn các thay cô trong Khoa Pháp luậtDân sự đã truyền đạt kién thức, cách nghiên cứu, giúp tôi có thể

thiện để tai

lểu va hoàn

Tae giả luận văn

Nguyễn Thùy Dương.

BLDS 1995: Bộ luật dân sự của nước Công hoa

Nam ban hành năm 1995

hội chủ nghĩa Việt

BLDS 2005- Bộ luật dân sự của nước Công hòa x hội chủ ngiĩa Việt Nam ban hảnh năm 2005

BLDS 2015: Bộ luật dan sự của nước Công hòa x8 hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2015

BLDS Pháp: Bộ luật dân sw của nước Công hòa Pháp ban hành năm 1804

BLDS Bắc kỹ Bộ luật dân sựBắc ky ban hành năm 1931

BLDS va Thương mại Thai Lan: Bộ luật dân sự và Thương mại Thái Lan ban hành năm 1972

UBND: Ủy ban nhân dân

1 Tính cấp thiết của để tải

2 Tinh hình nghiên cứu để tài

3 Đôi tượng và phạm vi nghiên cứu.

4 Mục dich va nhiệm vụ nghiên cứu của luôn văn

5 Phương pháp nghiên cứu.

6 Ý nghĩa của để tải luận văn

T Bổ cục của luận văn

CHUONG 1 MỘT SỐ VAN DE LÝ LUẬN CHUNG VE BAT ĐỘNG SAN LIEN KE VÀ QUYEN DOI VỚI BAT ĐỘNG SAN LIEN KE

1.1 Một số vẫn để lý luên chung vẻ bat động sản liên kẻ

1.1.1 Khái niêm bat đồng sẵn liên kể.

1.1.2 Khái niệm bat đồng sin bi vay bọc.

1.2 Một số van dé ly luận chung về Quyên đổi với bat động sản liên

kế

1.2.1 Khải niêm Quyên đổi với bat động sản liên kể

1.2.2 Đặc điểm của quyền đổi với bat động san liên kế

1.3 Đăng ký quyên đổi với bat động sin liễn kẻ

1.4 Giải quyết các tranh chấp về quyên đổi với bất đông sản liên kẻ

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT VE QUYỀN DOI VỚI BẮT ĐỘNG SAN LIEN KE

3.1 Căn cứ zác lập, cham dứt quyền đối với bat đông sản liên kẻ

2.1.1 Căn cứ xác lập quyền đối với bat động sẵn liên kể

2.1.2 Căn cứ chấm đút quyền đối với bất động sản liên kẻ.

2.2 Các quyển đối với bat động sản liên kể

13 14 15 7

18 18 18 31 33

động sản liên kể.

2.2.3 Quyển vé cấp thoát nước.

4 Quyển về tưới nước, tiêu nước trong canh tác.

3.3 Nguyên tắc thực hiện va thay đổi quyền đổi với bat động sản liên

kế

2.3.1 Nguyên tắc thực hiện quyên đổi với bắt đồng sẵn liên ké

2.3.2 Thay đổi việc thực hiện quyên đổi với bắt động sẵn liền ké

2.4 Áp dụng án lệ trong giải quyết các tranh chấp về quyền đổi với

bất động sẵn liên kể

KÉT LUẬN CHƯƠNG 2

CHUONG 3 THỰC TIEN ÁP DỤNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT VE QUYEN ĐỐI VỚI BÁT ĐỘNG SAN LIEN KE Ở VIỆT NAM HIEN NAY

3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật dé giải quyết các tranh chấp vé quyền

đổi với bat động sẵn lién ké 9 Việt Nam hiện nay.

3.1.1 Thực tiến áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về

3.1.4 Thực tiến áp dung pháp luật để giải quyết các tranh chấp về

quyển tưới nước, tiêu nước trong canh tac

3.2 Một số giãi pháp vả định hướng hoán thiện các quy định vẻ quyềnđối với bat động sin liên ké ở Việt Nam hiện nay

30 31

53

58

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền đối với bat động sanTiên kể 6 Viet Nam hiện nay

KET LUẬN CHUNG

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.

73 75

7 điêu: Từ Điều 273 đến Điều 279) nằm cùng với quy định vé những nghĩa vụ của chủ sở hữu trong chương XVI “Những quy định khác về quyển sở hữu" thì đến BLDS năm 2015 đã được nâng lên thảnh một mục độc lập trong chương XIV "Quyên khác đôi với tai sẵn” (gm 12 điêu: Từ Điều 245 đến Điều 256) Biéu nay cho thấy một sự tién bô về mắt kỹ thuật lập pháp cũng

như nhận thức rổ ràng hơn về tâm quan trọng của nhóm quyền nảy trong các

quyền dân sự Các quy định này là sự tiếp thu những thành tựu trong pháp luật của nhiễu nước trên thể giới và pháp luật Việt Nam trong các giai đoạn.

trước với những thay đổi cho phủ hợp hơn với điều liên 2 hội hiến tại

Tuy nhiên, trước sự ra đời của nhiều văn bản pháp luất mới trong thời

gian gin đây liên quan trực tiếp tới bắt đông sản như Luật Bat đai, Luật Nhà

ở, Luật Xây dựng, thì các quan niệm vé tạo lập và sở hữu bat động sản, các quyển của chủ sở hữu đối với bắt động sin, quyển đối với bat động sin liên

kế đã có những sự thay đôi lớn Theo đó, các quan điểm khoa học, các kết quả

nghiên cứu trước đây ở một chừng mực nảo đó đã không còn phủ hợp hoặc đang thiểu những từ duy mới, những zu hướng mở rộng hơn trong việc nhân điện quyển đổi với bất đông sản liễn kể cho phù hop với quy định của pháp luật thực định Với thực trang như vây mét công trình nghiên cứu mới vẻ

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Chế định Quyền sử dung hạn chế bat động sản liên kể lần đâu tiên được

đề cập đến trong cuốn “Nghiên cứu về tai sản trong luật dân sự Việt Nam”

của TS Nguyễn Ngọc Điện, trong đó Quyên sử dung han chế bat động sanliền kể được tác giả giới thiệu với tiêu dé “Quyên và nghia vụ láng giéng”nhưng chủ yếu để giới thiêu các quy định của BLDS 1995 Trong cuốn “

Quyền sử dụng hạn chế bắt đông sản liễn kể" của tác giã Pham Công Lạc do

nhà xuất bản Tw pháp xuất bản năm 2006 va cuốn “Quyển sử dụng bat đôngsản lién kể va van để tranh chấp ranh giới" của tác giả Trân Thị Hué do nha

xuất bản Tư pháp xuất bản năm 2011 đã nghiên cứu một cách hệ thống va

toán diện về quyền sử dung han chế bat động sản lién ké, tên gọi cũ của quyền

đổi với với bat đông sản liên kể theo các quy định của BLDS 2005, luận văn

thạc luật học "Quyển đối với bat đồng sản liễn kể theo quy định của phápluật Việt Nam hiện hành” (2017), của tác giả Lê Huyén Trang (Đại học Luật

Ha N6i) đã nghiên cứu những van dé chung về bất đông sn va quyển đổi với

‘bat đông sản liên kể, thực tiễn áp dụng vả hướng hoản thiện các quy định vềquyển đổi với bat động san liên ké theo các quy định của BLDS 2015 Trong,cuốn kỹ yêu hội thảo khoa học tháng 4/2019 của Trường Đại học Luật Hà Nội

về “Quyển sỡ hữu tải sản và quyển khác trong BLDS năm 2015”, tác giả

Pham Văn Tuyết đã đưa ra đặc điểm của vật quyển nói chung và quyển đổi với bat động sản liên ké nói riêng, Tuy các công trình trên đã nghiên cứu khả

đẩy đủ va toàn diện về quyền đổi với bat động sản liễn kể nhưng trong bốicảnh hiện nay các chỉnh sách pháp luật về đất đai đã có sự thay đổi lớn đòihỏi phải có những công trinh nghiên cửu mới về vấn dé nay

theo các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành Với khuôn khổ luận vănthạc sĩ luật hoc tác giả chỉ tập trung nghiên cứu vẻ quyén đối với bat động sản.liển ké dưới góc độ khoa học pháp lý nhằm tạo tiên để ly luận vả cung cấpmột cách hiểu thông nhất trong quá trình áp dụng pháp luật vào giải quyết cáctranh chấp về quyên đối với bat đông sản liên kể.

4 Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn

Nhằm góp phân hoàn thiện pháp luật liên quan dén quyển đổi với bat đông sin liên kẻ, luôn văn tập trùng nghiên cửu các vẫn để sau:

~ Khái niêm bat đông sản liễn kể, khái niệm bắt động sin bi vay bọc va

quyền đối với bat đồng sản liên ké theo quy định của pháp luật Việt Nam va các nước trên thể giới.

- Nội dung quyển đối với bất đông sin liễn kể được quy định trong

BLDS năm 2015 và các van bản pháp luật liền quan.

~ Thực tiễn áp dung va định hướng hoản thiện các quy định của pháp

uất về quyển đối với bat động sản liên kẻ

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mac-Lé nin, phương pháp biện chứng duy vật về mỗi quan hệ giữa các

hiện tượng, sự vật, giữa con người với xã hội, đồng thời dua trên quan điểm

của Đăng và Nha nước ta vẻ xây dưng xã hồi tu do, dân chủ, công bằng và

bảo dém quyển con người Cụ thể, luận văn đã sử dung các phương pháp phân.tích, tổng hợp, so sánh, légic va bình luân để giải quyết các van dé về mặt lyluân, xác định những điểm gidng và khác nhau của các quy định liên quan đến

nhau để thay được sự ké thừa, phát triển trong các quy định cũng như đưa ra

các giải pháp khắc phục những bắt cập còn tén tại của pháp luật hiện nay

đẳng thời cùng cấp một cái nhìn toàn diện, day đủ vẻ vin dé được nghiên cửu

6 Ý nghĩa của để tài luận văn.

Luận văn đưa ra góc nhìn đa chiêu, toàn điện về quyền đổi với bat độngsản liễn kể, xây dựng khung lý thuyết cơ bên vé quyển đổi với bắt đông sinliển kể và cung cấp những luận cứ khoa hoc cơ bản cho việc nghiên cứu vả

"hoán thiện pháp luật vé quyền đôi với bat động sẵn liễn kể

1 Bố cục của luận văn

Ngoài phan mỡ đầu, kết luận va danh mục tải liệu tham khảo, nội dung của luận văn gém 03 (ba) chương,

Chương 1: Một số van dé lý luận chung về bat động sản lién kể vaquyền đối với bat động sản liên kể

Chương 2: Quyển đối với bất động sản lién kể trong Bộ luật dân sự

năm 2015.

Chương 3: Thực tiễn áp đụng vả phương hướng hoàn thiện các quy

định của pháp luật về Quyên đối với bat động sẵn liên kể.

VA QUYEN DOI VỚI BAT BONG SAN LIEN KE

111 Một số van đề ly luận chung về bất động sản liền kẻ

1.11 Khái niệm bat động săn liền kê

Pháp luật Việt Nam không có quy định cụ thể khái niêm bat động sản.tiên kể nhưng theo Từ điển tiếng Việt phổ thông thi: "Liên là 6 kế ngay nhau,

sát ngay nhau không cách”; "kể là 6 vào hoặc làm cho ở vào vi tri rất gin coi

như không còn khoảng cach”? Theo cách định nghĩa của thuật ngữ pháp lý

phổ thông, đất liễn kể là: “Khu đất liên nhau, tiếp nối nhau với khu đất đãđược xác định"? Như vậy, Bat động sẵn liên kể được hiểu la bất động sin có

sự tiép giáp nhau vẻ ranh giới giữa các bat động sản? và phải xác định được

‘bat động sản liên kể mới biết được bat động sản phải hạn chế quyển để phục

‘vu cho một bắt động sản khác

Hai bất đông sin được coi là liên kẻ chỉ khi chúng thuộc các chủ sở hữu

khác nhau va giữa chúng có một ranh giới chung, các bat động sản có vị trí

liên ké sit nhau, tiếp giáp nhau va việc phién luy của bat động sản hưởng quyền có tính tác động trực tiếp lên bat động sản chịu quyển như quyển mỡ

ôi di qua bất động sản liên ké hoặc các bat động sản không trực tiếp tiếp giép nhau nhưng đảm bảo việc sử dụng bat động sản hưởng quyền thì phải có phiên lụy trực tiép lên bat động sin khác (như mắc đường dây tai điện, thông

tin liên lạc qua bat đông sản khac)* Tuy nhiên, thuật ngữ liễn kẻ nên được

'NgoỄn Vin Vit (971), Din Luật Sử Gin

'Ngoấn Nene Dap (2009),3450 mitngitphip phd hông, Nob Guo thông vin tt

Pham Công Lac 2006), Quyin sở amghan ch bt động sn lên kỲ, Ha Nội, Nb, Tapp

“La Bing hot (2017), Hoàn thin guy đạh phíp ht về Quyền dia dich tong BLD Sn 2015, Tap ch Din divi Phip bật số 6

giới ma con có cả những bat đông sản khác Do la những bat đông sảntiếp nỗivới bất động sản lién kể Vi dụ, để một bắt động sin bi vay bọc có thé thôngthương với đường công công cẩn phải có một lối di Lôi di nay có thé không.chi đi xuyên qua một ma còn có thé qua nhiều bat động sản của nhiều chủ sở.

hữu khác nhau Trong khi đó, bat động sin bi vay boc chỉ giáp ranh với một

‘bat động sản Do đó, sẽ có những bắt động sản không liên kể những van phảihạn chế quyền để tạo lập lỗi đi nên nêu quyên vẻ lối di qua chỉ được áp dụngtrên bat động sản liên kẻ thì sẽ gây ra khó khăn, bat cập, dẫn đến việc áp dụng.pháp luật không thống nhất trong thực tiễn Hơn nữa, có những quyền không.chi sác lap trên bất đông sin liên kẻ mả còn được sắc lập đổi với bat động sin

xung quanh như quyển vẻ cấp thoát nước, quyển vé tưới tiêu nước Bat đông

sản xung quanh là những bắt động sản có liên quan đến bắt đông sin bi vay

bọc trong một hay nhiễu mỗi quan hệ nhất định khi khai thác, sử dung bắt đông sin đó, Theo nghĩa hẹp thi bat động sản lién kê cũng la bất động sản

xung quanh nhưng bất động sản xung quanh lả sự tiếp nổi của bắt đông sản.liên kê, không cân tôn tại ranh giới chung giữa chúng, Các bat động san xung

quanh đổi với một bất đông sin la khái niệm mỡ, việc xác định một bắt đông,

sản được coi lả zùng quanh đối với một bắt đông sản khác thông thường chỉ

được dé cập khi có sự ảnh hưởng hay cẩn thiết cho việc khai thác một bat

đông sản sắc định?

Dé giải quyết được một số tình huồng trong thực tiễn nhằm xác định cóhay không Quyển đổi với bất động sản liền ké cn phải làm rõ hai bat đôngsản đó có nằm ở những vị trí ma bat động sin nay có thể khai thác, sử dungbất động sản kia hay không Ví dụ, theo khoản IĐiểu 9 Nghị định

“am Công Lạc 2006), Quyin sử đựng họa bất động cân lồn, Ha Nội, NO, Tephip

hổi guy hoạch các bé mặt giới han chướng ngat vật của sản bay và những

công trình nằm trong ving phu cận sân bay cô độ cao từ 45 mét trở lên so với

mức cao sân bay." Như vay, chủ sở hữu bắt đông sin được xây nha cao ting

nhưng bị giới han về đô cao, không quá 45 mét so với mat dat tự nhiên Nêu.xây quá 45 mét thi phải có sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyển Với quy

định này thì những ngôi nhà được xây dựng trong khu vực lân cận sân bay có được coi là bất động sản chịu hưởng quyển hay không? Và nếu được coi là

‘bat động sản chịu hưởng quyền thi có thé có quyền yêu câu bồi thường ở mức

độ nhất định Về van dé nảy nên hiểu là do các bắt động sản được phân cáchbởi các ranh giới và bat đông sin nay tiếp nỗi bất động sản kia, nén về nguyên.tắc chung sân bay cũng được coi la liên kể với bắt động sản cách xa nó Vaynên khi yêu cầu xây dựng nhà không quá cao để đảm bao an toàn bay thi coi

như đã thực hiên quyển đối với bat đông sản liễn kể và chủ sở hữu bat đông sản chiu quyên có quyền yêu câu béi thường

Từ việc xác định các bat đông sản liên kể thì mới có thé xác định được

sư phién luy ma một bất đồng sản phải gánh chịu đổi với một bat đông sinkhác nên có thể hiểu khái niệm bat động sản liên kẻ như sau: Bat động sainliền Rồ là các bắt động sản có sự tiếp giáp với nhan, việc tiếp giáp đô là sựtiếp giáp ké tiếp nham và vị trí của các bắt động sản được xác Anh bởi sự tiép

giáp với các bắt động sản Khác

1.12 Khái niệm bat động sin bị vay bọc

Do tính chất cổ định hay không thé di dời được ma trên thực tế sẽ xây.1a trường hợp một bất đông sin bị vây bọc bởi các bat động sin khác Bắtđông sản được coi là bị vay bọc một khí nó không thể trực tiếp thông thương

‘vat động sản bi vây bọc thông thường được thể hiện theo bê mặt của bat động.sản, nhưng cũng được coi lả có sự vây bọc theo chiêu thẳng đứng (trên, dưới),

như diện tích ở trong nhà có nhiễu ting (các căn hộ chung cư) Một bắt đông

sản có thể bị vây bọc toàn điện ma không có sự tiếp cận trực tiếp nao đổi với.tat cả các hé thông thuộc cơ sé ha tang (cấp, thoát nước, đường di, tai điện,

thông tin liên lạc ) cân thiết cho việc khai thác bat động sản đó Vi vậy, muốn khai thác bat động sin, chủ sở hữu phải cén đến sử trợ giúp của các chit

bất động sản khác với đây đã các nội dung của Quyên sử dung han chế bat

đông sản liên kể được pháp luật quy định, Trong trưởng hợp nay, bat động

sản đó bị vây boc một cách tuyết đổi Nên bat đồng sản chi bị vây bọc theo

một số những nội dung nhất định của quyền đổi với bat động sản lién kể được

pháp luật quy định thì trong trường hợp nay bat động sản bi vây bọc một cách

tương đổi Từ những phân tích trên có thể đưa ra khái niêm vé bất đông sẵn bị

‘vay bọc như sau: bat động sản bi vậy bọc là bắt động sẩm mà không có lỗi at

Ta đường at chmg

1.2 Một số van đề ly luận chung về Quyền đối với bất động sản liền kẻ.

12.1 Khái niệm Quyên đôi với bat động săn liên kê

Lý thuyết vẻ vật quyển là cơ sở lý thuyết quan trọng của chế định

quyền sở hữu nói chung vả chế định về Quyển đổi với bat động sản liên kê &

‘Viet Nam nói riêng, đó là sự wu tiên dành cho chủ thể mang quyền trong việcchiếm hữu, sử dung, định đoạt trên một vat mã tat cả các chủ thể khác đềuphải tôn trong quyển đó Quyển sở hữu được coi là vật quyển chính, quyển

* Pham Công Lạc 2006), Quyin sở đựng hạn ch bi động sin hồn, Hi Nội, NO, Tephip

hết các quốc gia như La Mã cổ đại hay sau nay là Anh, Pháp, Mỹ, TrungQuốc, đã xây dựng nên toản bộ hệ thống quy tắc pháp luật dân sự chominh, Ngày nay trong pháp luật dân sư hiện đại, nhất là pháp luật vẻ sở hữu.noi chung va pháp luật về quyên đối với bắt động sản liên kể nói riêng la tập

hợp các quy phạm pháp luét điều chỉnh quan hệ vật quyển Việc vận dụng lý

thuyết vật quyển đem lại những lợi ích to lớn cho hệ thống pháp luật dân sự ở

nhiều nước cũng như góp phản ghi nhên không chỉ quyển của chủ sở hữu ma

còn công nhận một số quyển của chủ thé không phải là chủ sở hữu đổi với đổitượng của vật quyền

Trên thể giới quyền đổi với bất động sin liên kể được goi với một tên

goi khác đó l Quyền dia dich hay dịch quyển Địa dịch được hiểu là một sự rang buộc mang ý nghĩa han chế đổi với quyền của chủ sở hữu một bắt động

sản nhằm phục vụ cho việc khai thác hợp lý môt bat động sẵn khác” Do vay,

dia dịch là mối quan hệ giữa hai bất động sản trong đó một bất động sản sẽ phải chiu sự khai thác, sử dung han chế dé phục vu sự khai thác, sử dung của bất động sin kia

Theo pháp luật La Mã, để cân bằng lợi ích giữa chủ sở hữu va những,

người sung quanh thì quyển sở hữu của chủ sở hữu bị hạn chế bởi các dao

luật cụ thể như Luật XII Bang Theo đó, trong một số tinh thé can thiết nhưnhững mảnh đất không có nước, không có lối vào để chăn thả gia sức một

cách bình thường thi chủ nhân của mảnh đất này cân sử dụng đất của người

láng giếng, những trường hợp nảy phép luật không thể không trao cho chủ sởhữu mãnh đất bị vây bọc quyền sử đụng đất của người bên cạnh để tiếp cân

"Nguyễn Ngọc Điện (2018), Giko ten Luật Din stip 1

với đường công công Như vậy, bên canh chủ sở hữu bắt động sản vẫn còn

một chủ thể khác không co tư cách la chủ sở hữu nhưng vẫn có quyền đổi với

‘bat động sẵn liền kể

"Với luật sở hữu Anh-Mỹ, địa dich (servitude) 1a một chế định gin các

quyển vả nghĩa vụ với quyền sở hữu hoặc quyền chiém hữu dat để các quyền

‘va nghĩa vụ nay được chuyển giao cho người sở hữu hoặc chiếm hữu kế tiếp.Địa địch cho phép mọi người tạo những sắp xép dn định lâu dai cho nhiều

mục dich, bao gồm sử dụng đất chung, duy tri các đặc tính của một khu dân.

cy, phát triển thương mại hoặc tải sản lịch sử và cấp tai chính cho cơ sở ha tang va các tiện nghĩ chung, Các chủ sỡ hữu của tai sẵn chịu nghĩa vụ dia dich

không thé đơn phương cham dứt tinh trạng địa dịch, chuyển nhượng bat động

sản mà không cỏ sự đồng ÿ của tất cả các đối tượng thụ hưởng Như vậy, dit

có thể hiện sự đồng ý hay không, chủ sở hữu và người chiếm hữu tiếp theo bi rang buộc tuân thi dia dich, Các thöa thuận sử dụng đất được thực hiện theo

chế định địa dich từ đơn giãn như quyển mỡ đường cho xe vào nhà va giao

tước cắm chia nhd các lô đất không vi mục đích cư trú cho đền các tuyên bổ về việc chính phủ zây dựng cơ si hạ ting phuc vu xây dưng chung cu, thực hiện quy hoạch các thị trần của tư nhân.

‘Hau hết các quốc gia trên thé giới đều ghi nhận quyền dia dich va đưa

ra khái niêm vẻ loại quyên nay, BLDS Pháp quy định: “Dich quyển la một nghĩa vụ đổi với một bat động sản tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dung một bat động sản thuộc sỡ hữu của người khác”, BLDS Campuchia quy định

“Quyển dia dich là quyền được đem đất dai của người khác phục vụ cho lợi

ích dat đai của bản thân theo những mục đích được ghi trong hợp đồng”,BLDS và Thương mại Thải Lan quy định: “Một bất động sản có thể bị đất

vvao tình trang lê thuộc, bằng cách đó người chủ sỡ hữu tai sản đó bi buộc phải chiu đưng những hanh vi nhất định tác động lên tải sản của minh hoặc han

chế việc thực thí một số quyển nhất định vốn thuộc quyền sở hữu của mình

nhằm đem lại lợi ich cho một bat động sản khác" Mắc đủ mỗi quốc gia lại cócách thức khác nhau trong việc ghi nhên quyển dia dịch nhưng đều có nhữngđiểm chung như sau: Trong quan hệ dia dich luôn tốn tai hai bất động sin

thuộc vé hai chủ sở hữu khác nhau hoặc cùng một chủ sở hữu nhưng do hai

chủ thể khác nhau sử dụng, trong đó một bắt đông sản phải chiu sự phiên luy

bởi một bắt động sản khác va sự phiên luy nảy thiết lập đựa trên vị tr của các

‘bat động sản Do đó, việc thay đổi chủ sở hữu đối với một trong hai bắt động.sản không lam thay đỗi sự phiền luy đối với bất động sản phãi chịu dia dịch

Pháp luật Viet Nam thời kỳ phong

dich, cụ thể Điều 629 Hoàng Việt hộ luật quy định: Địa dich là một bat động,

cũng đã quy định về quyền dia

sản phải gảnh, lam ich cho bat động sin của người khác Nêu bat động sinliên kẻ không làm ích cho bat đồng sẵn hưởng dia dich thi bất động sản nay

gặp khó khăn trong việc khai thắc sử dung Như vay, quyển đổi với bất động

sản liên kể ác lập do yêu cầu sử dụng của bat động sản hưởng quyển chứkhông phải do ý muốn của chủ sở hữu bất đồng sản hưởng quyền Thời ky

Pháp thuộc, Bộ luật Bắc kỷ năm 1931 quy định: "Địa dich lả những sự phién

lụy buộc vao một sở nha đất nao, để lợi dụng cho một sở nha đất của người

chủ khác", B ô Dân luật Sải Gon năm 1972: "Địa dich là dich luy đất trên một

bất động sẵn đễ làm thuận lợi hay tiện ích cho bắt động sẵn khác, thuộc quyền

sở hữu của người khác”, Về cơ bản, dia dich được quy định trong hai BLDS trên tương đối giống nhau, cũng tương đồng với định nghĩa cia các quốc gia

trên thé giới và đều sử dụng thuật ngữ "địa địch” để chỉ việc một bất đông sản.phải chịu sự khai thác, sử dung để phục vụ một bat đông sin khác

BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 đã bé thuật ngữ “dia dich” thay

vảo do nha lam luật sử dung thuật ngữ “Quyền sử dụng hạn chế bat động sản.liên kế" để nhẫn mạnh việc chủ sở hữu bat đông sản hưởng quyển được sử

dụng bat động sản chiu hưởng quyển trong một pham vi nhất định Hai bộTuất trên cũng chưa đưa ra khái niém vé loại quyển này từ đó tao ra cách hiểu.

không thông nhất cũng như không lam rõ được ban chất của quyển đối với bat động sản liên kế

Trong dự thảo BLDS năm 2015 đã để xuất sử dung lại thuật ngữ “dia

dich” thay cho thuat ngữ “Quyển sử dụng han chế bất động sản liên k

nhưng không được thông qua thay vào đó nhà làm luật đã sử đụng thuật ngữ

“Quyên đối với bat động san liên kể” Nguyên nhân có thể vì các đại biểuQuốc hội cho rằng thuật ngữ "địa dich” không phù hop vi "địa" là đất nhưng

có những thứ không liên quan đến đất như đường điện trong không trung,cấp, thoát nước vẫn được xác định là nội ham cia quyển đối với bat độngsản liên kể Hơn nữa, tử “dịch” cũng rat tối nghĩa vì có thể hiểu sai thành

“chuyển dich” nhưng thực chất phải hiểu với nghĩa là “phục vu", xuất phát từ

tiếng Latinh là “Servire", còn tiếng Anh la “Service"® Trong khi đó, “quyền

đôi với bat đông sin liên kể

được sử dụng

tuy đài nhưng lại khá dễ hiểu vả phan nao dang

Cũng nhằm lý giãi cho việc không tiếp tục sử dung tên gọi cũ la

“Quyển sử dụng hạn chế bắt động săn liên kÈ”, tác giã Đỗ Văn Đại đã giảithích: Việc bé cum từ “sit dụng hạn chế" như sau: từ "sử dung” cộng với tir

“quyển” phía trước trở thảnh “quyển sử dung” dé dẫn đến hiểu nhằm với

“quyển sử dung” trong nội ham quyền sở hữu nên việc bỏ từ “sử dung” đểkhông gây nhằm lẫn, yêu tô “han chế" không cân thể hiện ở thuật ngữ "địnhdanh” quyển ma nội ham của nó nên để cho chỉnh nội ham các quyền đượcthể hiện Điều 245 đưa ra khai niêm quyền đối với bat động sản liên kể 1a một

quy định mới cia BLDS 2015 so với các bộ luật trước đây Theo đó loại

Nggấn Minh On G018), Vật đyÖnrong pháp bật Din n Vật Non bến đc

quyên nay được định nghĩa như sau: “Quyên đối với bắt đồng sản liễn kê làquyền được thực hiện trên một bat động sản (gọi ia bat động sản chin hưởng.quyén) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bắt đông sản khác thuộc quyền

sở hiểu của người khác (got là bat động sản hưởng quyên)”

Bên cạnh BLDS thi quyền đối với bat động sản liên kể cũng được ghinhận tại một số văn bản pháp luật khác Vi du, tại khoản 1, Điều 131 Luật đấtđai 2013 quy định về quyền sử dụng hạn chế đổi với thửa đất liên kể: ao.gém quyền về lỗi đi; cấp, thoát nước; tưới, tiêu nước trong canh tác; cấp ki

ga: đường dập tải điện, thông tin liên lạc và các niu cầu cẩn thiết khác một

ý trên thửa đất iiễn kề Như vậy, từ một chê định đặc thù trong

cách hợp

pháp luật dân su, quyền đối với bất động sản lién kể cũng chịu sư điều chỉnh của pháp luật đất đai vi nó liên quan đến nhu cầu trong đời sống hang ngày của con người, không chỉ bao gồm quyển đối với bắt đông sin liên kẻ ma còn.

liên quan đến việc cấp, thoát nước đường dây tải điện và khi các quyền nayphát sinh, nó còn chíu sự điều chỉnh cia pháp luật vé xây dựng, pháp luật về

thông tin,

1.1.2 Đặc điêm của quyền đôi với bat động san liền kê

quyển đối với bắt đông sin liên kể phải gắn liên với hai loại

bat động sẵn: một bat đông sản hưởng quyên va một bat đông sin chịu hưởng

quyển Bất đông sin hưởng quyển là bất đông sản có những khó khăn, han chế cho chủ si hữu trong việc sử dụng nên phải phiên luy đến bất đồng sin

chiu hưởng quyển Điều kiên bat buộc để quan hệ dia dịch tôn tai đó là hai bất

đông sản phải thuộc hai chủ sở hữu khác nhau Tuy nhiên, trong trường hop mốt người là chủ sở hữu bắt đông sản đồng thời cũng là đẳng sỡ hữu chung theo phân đối với một bat động sản khác thì quyển đối với bất động sản liên

kẻ giữa hai bắt đông sin cũng có thé phát sinh

Thứ hat, quyén đôi với bat đông sin liên kế gắn với bat động sản chitkhông gắn với chủ sở hữu bất động sản Vì vậy, khi bất động sin thay đỗi chủ

sở hữu thông qua các giao dich dân sự thì chủ sở hữu mới sẽ đương nhiên được hưỡng hoặc phải gánh chịu các quyển đó và chủ sở hữu cũ cũng chém

đứt quyền quyển đối với bất động sản liên kể không thé tách roi khỏi bấtđộng sản để trở thành quyền nhân thân của một chủ nao đó.

Thứ ba, quyền đối với bat động sẵn liên kế chủ yếu được sác lập giữacác bắt động sản liên kể nhau hoặc rat gần nhau Đây lả những bat động sản

có chung ranh giới va kể tiếp với nhau Ngoài ra, quyền đổi với bắt động sinliển ké còn được xác lập với bat động sản xung quanh (có thể không chung.ranh giới) như quyền về tưới, tiêu nước, quyên mắc đường dây tải điện Batđộng sản xung quanh được hiểu la những bất động sản liên quan đến bat động,sản bi vây boc trong một hay nhiêu mỗi quan hệ nhất đính khi khai thác, sử

dụng bat động sản đó.

Thứ tự, giá tủ kinh tế không phải là mục đích ma quyển đối với bat động sản liễn kể hướng tới Quyển nay được xác lập nhằm tạo điểu kiện cho sinh hoạt bình thường cia chủ sé hữu bất động sẽn hưởng quyển chứ không

phải là dé người đó kiểm lời từ quyền của minh với bất đông sẵn liễn kể Tuynhiền, chủ sở hữu bắt động sẵn chíu hưởng quyển có thé tha thuận mức đến

‘bi với chủ sỡ hữu bat đồng sản hưởng quyền vì những phién luy do việc sử dụng bat động sẵn liền ké dem lai

13 Đăng ký quyền đối với bất động sản liền kè

Quyên đối với bat động sản liên kể 1a quyền của chủ thể trên tải sản của.người khác, tức là cùng một lúc có hai chủ thể cùng có quyền đổi với tải sẵn

Trong khi đó tài sản thường nằm trong sự chiếm hữu thực tế hoặc được ghi

nhận quyển về mat pháp lý của chủ sở hữu Chính vi vậy, để tạo niém tin chongười thứ ba về việc chủ thể không có quyển sở hữu nhưng vấn có quyển

khác đối với tai sản la một việc làm cẩn thiết Đây sẽ là cơ sở pháp lý đảm.

‘bdo cho việc công nhận va bảo vệ quyền đối với bất động sản lién kẻ một

cách hiệu quả và đó cũng là công cụ bảo dim cho việc thực hiện các giao địch liên quan đền quyên đối với bất đồng sản liên kề trên thực tế Hơn nữa, việc

công khai quyền đối với bat động sản li: là rat quan trong vì nó góp phan

lâm giảm bớt các tranh chấp dân sự giống như nhiêu trường hợp mua bán bắt đông sản nhưng phải tranh chấp vẻ lối di

Pháp luật Việt Nam hiện bảnh đã có những quy định vẻ đăng ky quyển khác đối với tài sản như quy định tại khoản 1, Điểu 106 BLDS 2015 “Chai

thé có quyền khác đối với tài sản được đăng ijt quyền theo quy định của phápiật về đăng i tài sản” Nội dung đăng ký được xác định theo Điều 171 LuậtĐất dai 2013 gém có: quyển vẻ lối di, cấp thoát nước, tưới, tiêu nước trongcanh tác, cấp khí ga, đường dây tai điền thông tin liên lạc và các như cẩu cinthiết khác Một số văn bản dưới luật quy định vẻ trình tự, thủ tục đăng ký

quyển đối với bất đông sản liên kể như Nghỉ định sổ 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2015 quy định chỉ tiết một số điều của Luật Bat đai đã quy định tinh

tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, châm đút quyền sử dung hạn chế

thửa đất liên kể, Thông tư số 24/2014/TT-B TNMT ngày 19/05/2014 tại khoản.

8, Điều 9 quy định hỗ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký xác lập quyền sit

dung hạn chế thửa đất liên kẻ sau khi được cấp Giấy chứng nhận lần đâu và.đăng ký thay đổi, châm đứt quyên sử dụng han chế thửa dat liên kẻ

14 Giải quyết các tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề

Các tranh chấp về quyên đổi với bất đông sân lién kể được giải quyếttheo quy định tại Điểu 202 và 203 Luật Bat dai 2013 Cụ thể Điều 202 quyđịnh về hoà giải tranh chấp đắt đai như sau:

“1 Nhà nước kinyén Rhích các bên tranh chấp đất daa tự hoà gid hoặcgiải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải 6 cơ số

2 Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thigửi đơn Up ban nhân dân cấp xã nơi có đắt tranh chấp a8 hoà giải.

3 Chủ tịch Up ban nhân dân cắp xã có trách nhiệm tỗ chức việc hoàigiải tranh chấp đất dai tại địa phương minh; trong quá trình td chức thựchién phải phối hop với UY ban Mặt trân Tổ quốc Viet Nam cấp xã và các tổ

chức thành viên của Mãi trân, các tổ chức xã lội khác That tục hoà giải tranh

chấp đất dai tại Up ban nhân dan cắp xã được thực hiện trong thời hạn không.qué 45 ngày, ké từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đắt đai

4 Vite hoà giải phải được lập thành biên băn có chit Rỷ của các bên và

sô vác nhãn hoà gidt thành hoặc hoà giải không thành của US ban nhân dân

cấp xã Biên bản hoà giải được gửi đến các bên tranh chấp, lim tại UF bannhân dân cắp xã nơi có đất tranh chấp

5 Đổi với trường hợp hoà giải thành mà cô thay đốt hiện trang về ranh:giới người sử ung đất thi Up ban nhân dân cấp xã gitt biên bẩn hoà gidt đốn

“Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất dai giữa

hộ gia dinh, cá nhân, công đồng dân cư với nha; gửi đốn Sở Tài nguyên và

“Môi trường đối với các trường hop khác

“Phòng Tài nguyên và Môi trường, S Tài nguyên và Mot trường trình

Up ban nhân dân cùng cấp quyết dink công nhận việc thay adi ranh giới thitađất và cấp mới Giây ching nhận quyền sử đụng đất quyển sở hữm nhà ở vàtài sẵn khác gắn liền với at.”

Trường hợp cả nhân, tỗ chức có tranh chấp mả hòa giai ở UBND cấp

xã không thành thi có quyển tự minh hoặc thống qua người dai điện hợp pháp

để khởi kiện vụ án tại Toa án nhân dan có thẩm quyển Trình tự giải quyếttranh chấp tại Téa án được thực hiên theo quy định của Bộ luật Tô tung Dân

sự năm 2015

KET LUAN CHUONG 1

"Nếu như pháp luật cia các nước trên thé giới sử dung thuật ngữ quyển

địa dich để chi sự phién lụy của một bat động sản đối với một bat động sản.khác thì pháp luật Việt Nam lại sử đụng tên gợi dai hơn đó 1a quyền đối vớibất động sẵn liên ké Lan đâu tiên BLDS 2015 đưa ra định nghĩa về quyền đổivới bat động sản liên kể va khẳng định quyền đổi với bắt động sản liên kể 1aquyền được thực hiện trên mét bat đông sản nhằm khai thác, phục vụ cho mộtbất đông sản khác Quyển đối với bat đông sin lién kể là một loại vật quyền

bối nó cho người hưởng quyển có được những quyển năng nhất định trên bắt động săn chịu hưởng quyển dựa trên mỗi liên hệ giữa hai bất đông sản ma không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sỡ hữu của hai bat động sin đó

CHƯƠNG 2

THUC TRẠNG QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT VE QUYỀN DOI VỚI.

BAT ĐỘNG SAN LIEN KE

im ditt quyền đối với bất động sản liền.

Căn cứ xác lập, c

3.1.1 Căn cứ xác lập quyên đôi với bat động sản liền kệ

Thử nhất quy ïvới bắt động sản liền kê được xác lập theo thỏa thuận

Để chủ si hữu bat đông sản lién kẻ đáp ứng yêu cầu cho sử dụng bat

động săn của họ thì chủ sở hữu nha, người có quyền sử dụng đất phải théa thuận với chủ sỡ hữu bất đông sản liễn kể dé tao lập quyển đó Việc théa thuận này phải tuân thủ các nguyên tắc chung vé giao dich dân sự v các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự Chỉ khi đã đạt được thỏa thuận với chit

sỡ hữu bat động sản liên kẻ thi chủ sở hữu nhà, người có quyển sử dụng đất

mới có thể tién hành các han vi cân thiết trong việc thực hiện quyền sử dung

‘bat động sản liên ké nhằm thỏa mãn nhu câu trong việc khai thác, sử dung batđông sản thuộc sỡ hữu của minh Trong trường hợp bất động sin bi vây boc

bởi nhiều bat đông sản thuộc các chủ sở hữu khác nhau, chủ sỡ hữu bắt đông

sản bị vây bọc có thé lưa chon một trong số các chủ sỡ hữu bat động sản liễn

kẻ hoặc các chủ sỡ hữu bất động sin liên ké để xác lập quyển đối với bat đông, sản liên kể Các bên có thể tự do cam kết, thỏa thuận nhưng không được trai với các quy đính của pháp luật

Vi dụ, một bắt động sin không có lối ra vì nó bị vây bọc hoàn toán bởi

04 bất đông sản của 04 chủ sỡ hữu khác sung quanh Ở đây, không phải cả 04chủ sở hữu của 04 bắt đồng săn déu phải dành cho chủ sỡ hữu bat động sin bivây bọc một lỗi di, ma chỉ cản một trong bon chủ sỡ hữu đó chấp nhận để ramột lỗi di thì bắt động sản nắm bên trong đã thoát khôi sự vay bọc hoàn toàn

Do vay, chủ sở hữu bat đông sản bị vay bọc không có quyển yêu cầu 03 chit

sở hữu bat đông sản còn lại phải dành cho minh một lỗi di với tính chất của

quyển dia dịch nữa, diéu nảy hoản toàn có thé được xác lập thông qua môt

thöa thuận Hoặc, A lả chủ sở hữu một bat đông sản bi vay boc và theo quy định của pháp luật thi B là chủ sở hữu bắt động sản lién ké sẽ phải mỡ một lỗi

đã qua bất động sin của mình cho A A có quyển yêu cầu van dé này, nhưngviệc lối đi ra đỏ được mỡ ở đâu, mỡ như thé nảo, bến trái, bên phải, ỡ giữa, đithẳng, đi vòng thì A không có quyền buộc B phải dap ứng theo yêu cau của

minh, Chính vi vay, việc mỡ mốt lỗi đi thuân tiện va cân bằng vẻ mất lợi ich

nhất vẫn la sự thỏa thuận giữa các bên

Trong trường hợp các bên không théa thuận được với nhau thi chủ sở

hữu nha, người có quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu các cơ quan Nha nước

có thẩm quyển giải quyết dé dam bão quyển và lợi ích hợp pháp của minh Căn cử vao yêu cầu của các bên va các điểu kiện thực té, Téa an sẽ ra quyết

định bằng một bản an buộc các bên phai chấp nhận thi hành theo

Tint hat, quyền đối với bắt đồng sản liền kề được xác lập do địa thé te

hin

Địa thé tự nhiên lả vi tri của một bat đông sản tổn tại khách quan

không do tác đông của con người ° Do địa thé tự nhiên tao nên một bat đông

sản mã khi khai thác bat động sin đó cần cỏ sự hỗ trợ tir bat động sẵn liên kể

như mãnh đất cao, đất tháp, ruộng trong, ruộng ngoai Việc xác lập Quyền.địa dich theo dia thé tự nhiên trước đây chưa được quy đính cụ thé trong

BLDS 2005 Đây là quy định mới trong BLDS năm 2015 và chưa có van ban

hướng dẫn cụ thể về van đề nay nên hiện nay còn tổn tại nhiều bắt cập như:Địa thé tự nhiên được hiểu như thể nao va trong trường hop nao địa thé tựnhiên được xác lập quyển đối với bat động sản liên kế? Sau khi không còn

‘TePhip C01), Kỹ yân hội tảo: uy din cia BLDS 2015 về mát số quyền ic đổi vớidi.ên yêu.

cảnđặt ra đốivớirậc tin Hai thi hành vả hon thin hệ thống pháp Wat, ngày 2/43/2017

điều kiến địa thể tự nhiên thi quyển đối với bắt đông săn liễn kể ấy có chémđứt hay vấn được duy tr? Những van để này cân phải có những quy định cụthể để thực thi quyên đối với bat đông sản liên kể trong thực tế.

Tint ba, quyền đỗi với bắt động sẵn liền kề được xác lập theo quy ain

cũa pháp luật

Trong nhiễu trường hop, luật chủ động can thiệp

đông sin được thiết lập nhằm bảo đầm sự khai thác bình thưởng đối với mốt

quyển đổi với bat

bất động sin Sự can thiệp này la cần thiét trong điều kiên quyền sở hữu đượcthửa nhận là quyển tuyết đổi và thông thường chủ sỡ hữu không bao giờ tựnguyện để cho chủ sở hữu khác sử dụng tải sản của mình Quyền đối với bắtđông sin liên ké được sác lập theo quy định của pháp luật trong ba trường

hợp sau

- Quyển đối với bat đông sản liên kẻ được ác lập do chuyển giao bat đông sản Với việc chuyển giao nhà hay quyển sử dung đất ma nhà hay thũa đất đó đã được xác lâp quyền đối với tất động sin liễn kể thì quyển đối với bất động sản liên ké đương nhiên được chuyển giao kèm theo khi các bên.

thực hiện dy đũ thủ tục chuyển giao nha hoặc dat Việc chuyển giao nay lả

đương nhiên và được pháp luật bão hộ ma không cén sự thöa thuên của bên nao Theo đó chủ sở hữu nha, người sử dung đất mới có toàn quyền sử dung quyển đối với bất đông sin liên kẻ đã được xác lập trước đây Tuy nhiê

pháp luật cũng không cẩm các bên có thỏa thuận khác để phù hop hơn vớinhu cầu va lợi ích của ho

Củng với đó, trong trường hop chủ sở hữu nhà hoặc người sử dụng đắt

cũ đang phải chịu hạn chế ma chuyển nhượng cho người khác thi người nhânchuyển nhượng mới tiếp tục phải chịu những han chế đó Như vậy, việc thayđổi chủ sỡ hữu bất đồng sản không làm ảnh hưởng đến quyển đối với bat

động sản liên kê được xác lập giữa các bất động sản Việc chuyển giao bấtđộng sản được gắn lin với quyền đối với bat động sin lin kể đi kèm với nó,bất động sẵn đỏ có thể được hưởng quyên hoặc phai chịu quyền.

- Quyển đối với bat động sản liên kể được xác lập do sự phân chia batđộng sản Theo quy định tại khoản 3 Điều 254 BLDS 2015 thi: “Trưởng hopbắt động sản được chia thành nhiều phần cho các chit sở hit chủ sử dungkhác nhen thi khi chia phải đành lỗi at cần thiết cho người phia trong theo

my Ảnh tại khoản 2 Điễn nay mà không có đền bù” Việc sắc lập quyền đôi

với bat động sản lién kể đặc biệt là quyền vẻ lỗi di khi phân chia bat động sản

Ja căn cứ phổ biển nhất trong thực tế hiện nay do gia trị của các bat động sản

ngày cảng tăng lên

được xác lập theo di chúc

Di chúc là văn bản thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc.

Khí một người có quyển đối với bất đông sin liễn kể thì hoàn toan có thể

chuyển lại quyển đó cho người thửa kể của minh để thuân tiện cho ho trong

việc sử dung đất sau này, cũng la để tránh những tranh chấp có thé xây ra sau

khi chủ sở hữu bất đông sản liền kể chết Sự định đoạt thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc là căn cứ để zác lập quyển đổi với bat động sản.

liển kể cho một chủ thể khác Day lả một căn cir mới được quy định trong

BLDS năm 2015 ma các BLDS trước đây không có quy định.

3.12 Căn cứ châm đứt quyên đối với bắt động sin liền kể

Thứ nhấ quyén đối với bắt động sản liền Rê chẩm đứt kit bắt đồng sảnhưởng quyền và bắt động sẵn chin hưởng quyền thuộc sở hit của một người

Căn cứ vao các điều kiện để zác lập quyền đi với bat động sản liên kéthì giữa các bat động sản phải tổn tại ranh giới để phân chia các bat động sản

đó Ranh giới đó chỉ co ÿ nghĩa về mất pháp lý khi hai bat động sản đó thuộc

chủ thể độc lập thi các chủ sở hữu đó có quyền ngang nhau đổi với khối taisản chung, Bắt động sản thuộc sỡ hữu chung thi khí chưa phân chia nó vấn làmột chỉnh thé thống nhất vẻ mặt pháp lý và các chủ sở hữu có quyền trên toàn.

bộ bắt động sản chung Vi vậy, khí bắt động sản liên ké và bat động sản củachủ sỡ hữu đang thực hiện quyển đổi với bat đồng sản lién kể nhập lam một

(thuộc vé một chủ sở hữu duy nhất) thi không còn tồn tại ranh giới giữa các

‘bat động sản về mặt pháp lý nữa

Tint hat, quyền đối với bắt động sản liền kè chẩm đút kit việc sử đụng

*hai thác bắt động sẵn không còn Iéen phát sinh năm cầu hướng quyễn

Việc không con nhu cầu hưởng quyền được thể hiện dưới dạng cáchành vi cu thé sau:

- Từ bé quyền đối với bat đông sin liên kể thông qua lời nói hay văn

‘ban: Việc thé hiện ý chi phải bao dim những yêu cầu về điều kiện có hiệu lực của giao dich dân sự Những hành vi của chủ sé hữu bat động sản hưởng quyền

nhằm loại bô cổng dụng của hệ thống phục vụ như Xây tường ngăn lối di; lắp

đường thoát nước, gỡ bỏ đường dây tãi điện Hành vi loại bö h thống phục

‘wu có thể được coi lá tư chấm đứt quyên đối với bắt động sản liên kể

- Không tiếp tục sử dụng bat động sẵn liên kể là trường hop khí chữ sở

hữu không tiếp tục sử dung bat động sẵn lién kể do chủ sỡ hữu đã tao được

quyên đó trên một bat động sin lién kế khác va không còn sử dụng đến hệthông đã thiết lập trước đó Trong trường hợp bất động sin do địa thé tự nhiên

bi vay bọc ma sự vây bọc đó không còn tổn tai do quy hoạch hay nguyên nhân khách quan khác cũng được coi là một căn cứ cho phép chủ sở hữu bat

đông sin liên kể yêu câu chấm đứt quyển đối với bất động sản liễn kế

Thứ ba quyền đối với bắt động sản chit theo théa thuận

của các bên

Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, các chủ thể có quyểnthöa thuận trong việc tao lập, thay đổi hay cham đứt quyên và nghia vụ dân sự

nhưng không được trái pháp luật va đạo đức xã hội Nêu quyển đối với tắt

động san liên kê đã được thiết lập theo thỏa thuận hay theo quy định của pháp.uất thi các bên trong quan hệ déu có thể théa thuận chấm đứt quan hệ ding

thời giải quyết các hau quả pháp lý của việc chấm dứt đó Quy định nảy sé tao nhiêu thuận lợi hơn cho việc sử dụng đất của chi sỡ hữu bất đông sin chịu

thưởng quyền, để họ có điều kiện khai thác vả sử dụng tốt hơn, triệt để hơn.toan bộ điện tich dat của mình néu có sự thông nhất với chủ thể hưởng quyền.Thứ te quyền đối với động sản liền kê chấm chit trong trường hop

khác theo quy định cũa pháp luật

Ngoài các căn cứ trên, quyên đối với tài sản có thể cham đứt thông qua

một bản án, quyết đính có hiệu lực pháp luật của Toa án, cơ quan nha nước có

thấm quyển khác Bên cạnh đó, do các quan hệ xã hội không ngừng thay đổi

mà tinh dự bao của pháp luật không cao dẫn tới có những trường hợp chấm đứt quyển đổi với bat đông sản liên kể sảy ra trong thực tế ma các quy định

của pháp luật hiện hành chưa ghỉ nhân được hết nên cần phải có những quy

định mang tính chất dự liệu như trên

2.2 Các quyền đối với bất động sản liền kề

3.2.1 Quyên về lỗi đi qua

‘Moi bat động sản đều phải thông thương với đường công công nhằm

đâm bảo cho các giao dich phục vụ đời sống vật chất vả tinh thin của chủ sỡhữu bat đông sản được thực hiện Nêu trong điều kiện bat động sản không.được tiếp xúc trực tiép với đường công công thì chủ sở hữu bat đông sản có

quyền mở một lỗi di trên bất động sản của người khác để thực hiện quyền vềlối đi qua của mình.

'Việc mở lỗi di qua phải tuân thủ các điều kiện sau: Bắt động sản phải bị

‘vay bọc, nghĩa là không có lối đi ra đường công cộng hoặc có nhưng không

sử dung được Chủ sở hữu bắt động sản bi vây bọc có quyển yêu cẩu chủ sở

hitu bat động sản liên ké mở cho mình một lỗi đi ra đường công cộng nhưng.'phải dim bão nguyên tắc hop ly vả thuận tiện, ít gây phién ha cho các bên Vipháp luật chưa cỏ quy định cụ thé cho van dé nay nên trong thực tế việc mở

ôi đi như thé nào được coi La thuận tiện và hợp lý nhất rất khó sắc định Việc

phải dãnh một 16i đi cho bắt động sin bi vây bọc ít nhiều anh hưởng đến việc khai thác, sử dụng bất đông sản liên ké nên chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyển co thể yêu cầu chủ sở hữu bat động sản hưởng quyền đến bù cho minh theo thỏa thuận giữa các bên trừ trưởng hop bat động sản được chia thánh nhiễu phan cho các chủ sở hữu, sử dụng khác nhau thì khi chia phải

đánh lỗi đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoăn 2 Điều 254

BLDS năm 2015 ma khổng có dén bù.

BLDS năm 2015 đã có su thay đổi tên của loại quyền nảy so BLDSnăm 2005 Nếu như tai Điều 275 BLDS 2005 quyển này có tên là Quyền về

ôi đi qua bat đồng sin liên ké thi 6 BLDS năm 2015 nba lâm luật đã lược ba

Gi cum từ "bất động sản liên kể" chỉ còn là Quyển vẻ lỗi đi qua Tương tự, ởkhoản 1 Diu 254 BLDS năm 2015 cũng thay cum tir "liên kể" bằng cụm từ

“vay bọc" Sự thay đổi này giúp cho phạm vi quyển yêu cầu của chủ sỡ hữubất động sản bị vay bọc được mỡ réng hơn không chỉ đối với bất động sản

liên ké mà còn cả với những bất động sẵn xung quanh.

Điều 247 BLDS 2015 quy định quyền về lối đi có hiệu lực đối với mọi

cá nhân, pháp nhân, và được chuyển giao khi bat động sản được chuyển giao,

trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác Theo đó, mọi cả nhân, pháp

nhân đều phãi tôn trong quyển vẻ lỗi đi của chủ sở hữu bat động sản bi vay

‘boc Đông thời, khi chủ sở hữu bắt đông sẵn bi vây bọc có quyền vẻ lồi đi

chuyển gao bất động sản cia mình cho chủ thể khác th cũng phả chuyển giao cả quyền vẻ lỗi di cho chủ thể đó Vi dụ: A là chủ sỡ hữu bat động sin bi vây bọc, có quyền vẻ lỗi đi qua bất động sản của B Sau đó, A chuyển nhương

‘bat động sin của minh cho C, dong thoi sẽ phải chuyển giao luôn quyền về lỗi

di cho C Và B có ngiĩa vụ phải tôn trọng quyền vẻ lỗi đi của C

2.2.2 Quyén mắc đường đây tải điện, thông tin lién lac qua bat động

sản liêu kể.

Hệ thông tải điền, thông tin liên lạc lả những bộ phân cấu thảnh không

thể thiểu của cơ sở hạ tang ở bất kì quốc gia nao Cùng với sự phát triển kinh:

tế, chất lương cuộc sống ngày cảng được nâng cao thi nhu cầu sử dụng điền.

và thông tin liên lạc cũng theo đó ma tăng lên Để có thé sử dụng điện hay các.thiết bị liên lạc thi can phải có hệ thông đường đây tải điện và hệ thông đường

dây thông tin liên lạc được mắc nối vào hệ thông đường đây chung kéo vao

mỗi hộ gia đính Do việc tiếp giáp giữa các bất động sin nên việc mắc đườngđây ti điện va thông tin liên lạc phai qua các bắt động sản của các chủ sở hữukhác Điểu 255 BLDS năm 2015 quy định: “Ciwi sở hữu bất động sản cóquyén mắc đường day tải điện, thông tin liên lạc qua bắt động sản của các

chủ sở Hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bão đấm an toàn và tiniên tiên

cho các chủ sở hữu đó; nễu gập thiệt hại thi phải bôi thường” Quy định nayxuất phát tử thực tiến những đường dây nảy không đặt trên bất động sản mamic trên phan không gian qua bất động sản Vì chủ yếu sử dung phan khônggian, it anh hưởng tới việc khai thác, sử dung bat động sản liên kẻ nên van dé

dén tù không được đất ra trong trường hợp nay.

Tuy nhiên, do đường day tải điên và thông tin liên lạc là nguồn nguyhiểm cao độ, trong quả trình hoạt động luôn chứa đựng khả năng gây nguy.hiểm cho con người và động thực vật xung quanh niên người có quyền mắc.

đường đây tãi điện thông ti liên lạc qua bất động sản của người khác ngoài

việc phải tuân thủ các nguyên tắc hợp lý, đảm bão an toản, thuận tiên cho chit

sở hữu bat đông san liên ké thi néu gây thiệt hai phải bôi thường trên cơ sở lỗi

‘va mức độ thiết hại do mình gây ra.

3.2.3 Quyên về cấp thoát nước

Đây là quyển dia dich được ác lập theo địa thé tự nhiên, bất động sin

hưởng quyền không nhất thiết phai là bất động sản bị vây bọc Khi sử dung quyển nay, chủ sở hữu phải théa thuân với chủ sở hữu bat động săn liên kể dành cho minh một lôi cấp, thoát nước thích hợp đảm bảo không ảnh hưởng

đến quyên lợi của chủ sở hữu bat đông sản có đường cấp, thoát nước đi qua.Quyên vé cấp thoát nước được quy định tại Điều 252 BLDS năm 2015 nhưsau: “Trường hợp do vị trí tự nhiên của bắt động sản mà việc cấp, thoát nước

bude phat qua một bắt động sẵn khác thi chit số hiểu bắt động sẵn có nước

chảy qua phẩi dành một lỗt cấp, thoát nước thích hợp, không được cán trởote ngăn chăn đồng nước chấp Người sử dùng lỗi cấp, thoát nước phải hanchỗ đỗn mức thắp nhất thiệt hat cho chii sở hữu bắt động sản có nước cháyqua khi lắp đặt đường dẫn mước; néu gậy thiệt hại thi phải bôi thường.Trường hợp nước tự nhiên chấp từ vị trí cao xuống vị trí thắp mà gây thiệt hạtcho chủ sở hữm bắt động sẵn có nước chấp qua thi người sử dung lỗi cấp,thoát nước không phải bôi thường thiệt hat Quyền được dẫn nước chãy quabất đông sản liên ké cũng được ghi nhận tại Điểu 33 Luật Tai nguyên

nước “Tổ chức, cá nhân khai thác sử dung tài nguyên nước và vã nước thải

vào nguồn nước duoc quyển dẫn nước qua đất hoặc bắt động sản liền kề

thuộc quyên quân lý sử dung của các tỗ chức, cả nhân khác theo quy định

của Luật nay và Bộ luật Dân sie” Theo các quy định trên thì các bat động săn

đo vị trí tự nhiên ma việc cấp, thoát nước không thể thực hiện trên phân đấtcủa minh có quyển yêu câu chủ sở hữu bat đồng sin liên ké dành một lối cắpnước, thoát nước thai, thoát nước tự nhiền thích hợp Nước ở đây được hiểu là

rước từ moi nguồn gốc như nước mưa, nước thải, nước tưới

2.2.4 Quyên về tưới mde, tiêu ướt trong canh: tác

San xuất nông nghiệp đã có từ lâu đời và đóng vai trò quan trong trong

nến kinh tế cia nước ta Bởi vay, trong các loại quyển đối với bất đồng sản.liển kể thì quyền vé tưới nước, tiêu nước trong canh tác được quy định rấtsớm Đây là một dạng địch quyển được quy định trong luật La Mã cổ đại khi

mã nông nghiệp chiếm vị trí chủ yếu, quan trọng nhất trong nén sản xuất

BLDS Nga quy dink: "Trong trưởng hop nước tưới cô thé lấp được từ đồng

chảy tự nhiên tiếp cân được bắt động sản thi chit sở hữu bắt động sản được

sử đụng ding nước tưới theo nim cầu của mình Trong trường hợp cân taodong cháy a dẫn đắt nước tưới mà không thé lay được nước tưới từ đồngchảy tự nhiên thì bat đồng sản cần nước tưới có thé được hướng địa dich tưới

nước do luật hoặc theo théa timận” Điều 253 BLDS năm 2015 quy định

“Người có quyền sử dung đất canh tác khi có nằm câu về tưới nước, tiên nước,

cô quyên yên cầu những người sử đụng đất xung quanh đề cho minh một lỗtdẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiều; người được yêu cầu cónghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đỏ; nếu người sử dung lỗi dẫn nước gây thiệt hạt

có người sử dung đất xung quanh thì phải bôi thường” Vì Việt Nam là nước.phat triển mạnh vé nông nghiệp nên người dân có nhu cầu cao vẻ tưới tiêu.nước Tuy nhiền không phải bat động sản nao cũng có thể tiếp cận nguồnnước tưới tiêu một cách trực tiếp nên tinh trạng phải dẫn nước tưới tiêu qua

‘bat động sản của người khác khá phổ biển Khi việc mở lỗi dẫn nước là quyền

của người sử dụng đất canh tác thi người được yêu cầu có ngiãa vụ đáp ứng

yên câu đó Trên cơ sở của sự théa thuân và thông nhất giữa người canh tác

‘va người có bat động sản cho nước chảy qua vẻ vị trí lối dẫn nước, chiều dai,chiéu rộng của lối dẫn nước được xác định Lối din nước nảy phải thích hop

và thuận tiện cho việc tưới tiêu Pham vi bat đông sản chịu hưởng quyền đổivới trường hợp mỡ lỗi dẫn nước tưới tiêu không chỉ là các bất động sản hiển

kể ma côn là các bat đông sản ztng quanh bat động sin hưởng quyển

Trong quá trình dẫn nước tưới, tiêu qua bat động sản của người khác

mà gây thiệt hại cho những bất đồng sản xung quanh thi phải bồi thường

Pháp luật bảo vệ cho quyền lợi của người canh tác trong việc dẫn nước tưới tiêu đồng thời cũng bảo vệ cho quyển lợi của người có bất đông sin chịu phiên luy.

2.3 Nguyên tắc thực hiện và thay déi quyền đối với bat động sản liền kề

2.3.1 Nguyên tắc thực hiện quyên đối với bit động sin liên kê

"Việc quy định nguyên tắc thực hiện quyển đối với bất động sản liên kể

1a một điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 Những nguyên tắc nayrất cân thiết để mọi chủ thể co thể tuân theo một cách thông nhất trong quátrình thực hiện quyền đối với bat động sản lién kể Cu thể, nguyên tắc nay

được quy định tại Diéu 248 BLDS 2015: Việc thực hiện quyển đối với bat đông sản liễn kể theo thỏa thuận của các bên Trường hợp các bên không có

thỏa thuận thi thực hiện theo các nguyên tắc sau day:

- Bão đâm nhu câu hợp ly của việc khai thác bắt đông sản hưởng quyền.

phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sân hưởng quyển va bat đông,sản chịu hướng quyén Theo đó, chủ thể hưởng quyển phải dam bão mục đích.khai thác bat động sin chiu hưởng quyền phải xuất phát tử nhu cầu khai thácthất đông sản hưởng quyên và phải cân bing lợi ich giữa chủ sở hữu bất đông

sản chịu hưởng quyền và chủ sở hữu bat đông sin hưởng quyển.

Jam dung quyển gây ảnh hưởng, thiệt hại đến quyền vả lợi ích của người khác

‘bj xem là hành vi vi phạm pháp luật, chủ thé vi pham phải chíu trách nhiệm

về hành vi lạm dụng quyển của minh Vi vay, chủ sé hữu bắt đông săn hưởng quyền chỉ được sử dung quyển của minh trong đúng pham vi đã théa thuân với chủ sỡ hữu bất động sản lién kể hoặc pháp luật quy định.

- Không được thực hiện hành vi ngăn cân hoặc làm cho việc thực hiện quyền đổi với bất đông sản hưởng quyển trở nên khó khăn Theo đó, mọi chủ thể déu có quyền bằng hảnh vị, ý chi của minh thực hiện quyển mã pháp luật cho phép, không ai cỏ quyên ngăn cân, căn trở việc thực hiện, cũng như ép thực hiến những việc trải với ý muốn của chủ thể đó Đây la nguyên tắc cơ bản của các quan hệ pháp luật dân sự Vi vay, chi sở hữu bắt động sẵn chịu hưởng quyền có trách nhiệm tạo diéu kiện thuận lợi cho chủ sỡ hữu bắt đông sản hưởng quyền được thực hiện quyển của minh

'Việc quy định các nguyên tắc trên sẽ kam căn cứ pháp lý cho việc thực

tiện quyền đối với bat động san liên kể giữa các chủ thé Vì việc khai thác, sửdụng bat đông sản liễn kể của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyển phải đặt

trong mỗi tương quan với quyền va lợi ích của chủ si hữu bat đông sản chịu

hưởng quyển Các bên cần tôn trong, tạo điều kiện thuận lợi nhất để thực hiệnquyển và nghĩa vụ đốt với nhau trong việc khai thác công dụng của bat độngsản, hạn chế tối đa các hảnh vi ngăn cân, gây trở ngại cho việc thực hiệnquyền của chi sỡ hữu bat động sản hưởng quyền

én kể3.3.2 Thay đôi việc thực hiện quyên đối với bit động sản

Điều 240 BLDS 2015 quy định “Trường hop có sự thay đổi về sứdung khai thác bắt động sản chin hưởng quyền dẫn dén thay đổi việc thực

“hiện quyền đối với bắt động sản hudng quyền thì cỉủ sở hữm bắt động sảnchin hướng quyền phái thông báo cho chủ sẽ hữm bắt đông sản hưỡng quyêntrong một thời hạn hop If Cini sở hữu bat động sản chịu hướng quyễn phattao điều kiện thuận loi cho ciui sở hit bắt động sản hướng quyên phit hợp vớt

thay đỗ m

dụng bất đông sin chiu hưởng quyền dẫn dén thay đổi việc thực hiện quyền

của bat đông sin hưởng quyền thi chủ sỡ hữu bắt đông sản chiu hưởng quyền phải báo trước cho chủ si hữu bat đông sản hưởng quyển biết trong một thời

Theo đó, khi xây ra sự kiện lam thay đổi viếc khai thác, sử

gian hợp lý vì việc thay đỗi này sẽ anh hướng trực tiếp đến quyên va lợi ích hop pháp của chủ sở hữu bat đông sản hưởng quyền Bên cạnh đó, luật cân quy đính rõ hơn vẻ thời hạn thông bao cũng như trách nhiêm mà chủ sở hữu thất động sin chiu hưởng quyền phải chiu néu như vì không thông bảo mà gay

ra thiết hại

2.4 Áp dụng án lệ trong giải quyết các tranh chấp về quyền đối với bất.

kẻ động sản

Khoản 3 Điều 45 Bộ Luật tổ tung dan sự 2015 quy định “An iệ đượcTòa án nghiên cửu, áp đăng trong giải quyết vụ việc dân sự khu đã được Hộiđẳng thẩm pin Tòa ám nhân dân tối cao lựa chon và được Chánh án Tòa ámnhân dân tôi cao công bố” Việc áp đụng én lê được thực hiện khi vụ việc din

sự có các tình tiết mả pháp luật không quy định thi Tòa an có thé áp dụng án

lệ để xở

Hiện nay, Quyên đối bắt đông sản liễn kẻ vẫn chưa có bản án nào chính

thức được đưa vào danh mục các án lê Tuy nhiên, Tòa án nhân dân tối cao

đang xem xét đưa vào dự thảo án lệ Quyét đính giám đốc thẩm số

1732019/DS-GDT ngày 05/07/2018 của Téa án nhân dân cấp cao tại Thành.

phé Hỗ Chí Minh về vụ án dân sự “Tranh chấp ranh giới giữa các bat đông

sản liên kể' tai tinh Cả Mau.

KET LUAN CHUONG 2

Mặc dit các quy đính về quyển đối với bất dng sản liễn kể như quyđính về căn cứ sắc lap và cham đứt quyển đối với bất động sẵn liên kể, quyđịnh pháp luật về các loại quyền đối với bat động sản liên kể phổ biến, quyđính về đăng ký quyển đối với bất đông sản liễn kể đã tao thảnh khung

pháp lý điểu chỉnh cơ bản các quan hệ phát sinh liên quan đến quyên đổi với

‘vat động sản liên ké Tuy nhiên, vẫn còn tổn tại những hạn chế nhất định như:chưa dam bảo sự thống nhất, ding bộ giữa các văn ban quy phạm pháp luật

liên quan, chưa có an lệ vẻ quyển đối với bat động sản lién kẻ va một số quy định chưa thật sự phủ hợp

đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay

3.1.1 Thực tiễn âp dụngphâp luật để giải quyết câc tranh chấp về lỗi

diqua

Câc tranh chấp vẻ lồi đi qua chiím sĩ lượng lớn nhất trong câc tranh.

chấp về quyín đổi với bất động sản liín kẻ Mặc dù vay câc quy định củaphâp luật để giải quyết loại tranh chấp năy vẫn còn những điểm bắt cậpchưa được thâo gỡ có thể gđy khó khăn khi âp dụng văo thực tế Chính vì

vay, can có những quy định rõ rang hơn, khắc phục duoc những hạn chế

còn tôn tại trong câc quy định hiện hănh của luật Có thĩ xem xĩt câc bản

ân sau đđy để thấy rõ hơn thực tiễn ap dụng phâp luật để giải quyết câc tranh chấp về lồi đi qua

~ Vụ ân thứ nhất: Tranh chấp vẻ lối đi qua bat động sản liín kể

NOt dung vu ân: tranh chap lỗi đi giữa hai đương sự la ông Nguyễn Văn

Ð va ông Nguyễn Thănh T 6 huyện Văn Giang, tinh Hưng Yín Ông NguyễnVăn Ð va ông Nguyễn Thănh T 1a hai anh em ruột Nguôn gốc thửa dat sốS11, 512 ta ban đỗ số 5 tại thôn AB QT, LN, VG lă của me õng Ð để lai Khicon sống mẹ ông Ð đê cho ông Ð thửa 512 đất ao vă ông T thũa 511 đất ỡ.Sau khi mẹ chết, ông B đê lăm thủ tục tach đất, hai ông đều được cấp Giấychứng nhđn quyền sử dụng đất Ông T đứng tín chủ sử dụng đất thửa 511 vẵng Ð đứng tín thửa 512 Thửa 512 đất ao tờ bản đỏ số 5, diện tích 340m có

tứ cđn như sau: Phía Đắc giâp hô ông Ching, Phía Nam giâp ao của UBND