Đang tải... (xem toàn văn)
MỤC LỤC A LỜI MỞ ĐẦU 2 B NỘI DUNG 3 I Cơ sở lý thuyết 3 1 Khái niệm bất động sản liền kề 3 2 Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề 3 3 Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề.
MỤC LỤC A LỜI MỞ ĐẦU .2 B NỘI DUNG I Cơ sở lý thuyết Khái niệm bất động sản liền kề .3 Khái niệm quyền bất động sản liền kề 3 Nguyên tắc thực quyền bất động sản liền kề 4 Căn xác lập chấm dứt quyền bất động sản liền kề 4.1 Căn xác lập quyền bất động sản liền kề 4.2 Căn chấm dứt quyền bất động sản liền kề .7 II Mơ tả phân tích tình III Cơ sở pháp lý 10 IV Giải vấn đề 12 Câu 1: Nêu xác lập ranh giới bất động sản liền kề? 12 Câu 2: Nhận xét Bản án dân sơ thẩm? Nêu rõ pháp lý .16 Câu 3: Quan điểm giải vụ việc nhóm theo quy định pháp luật dân hành 17 C KẾT LUẬN 21 Tài liệu tham khảo .22 A LỜI MỞ ĐẦU Có thể thấy đất đai giữ vai trị vơ quan trọng đời sống Giá trị đất đai lớn kéo theo hệ tất yếu hành vi vi phạm quy định đất đai, tranh chấp đất đai ngày phổ biến mức độ phức tạp ngày tăng cao Nhà nước ta cố gắng việc ban hành văn pháp luật cố gắng giải tranh chấp nhằm giữ vững ổn định trị xã hội Tuy nhiên thực trạng nay, tranh chấp bất động sản liền kề vấn đề bật có xu hướng tăng việc giải vụ án dân tính khó xác định quyền sở hữu người bất động sản nên việc xảy tranh chấp khó tránh khỏi Bên cạnh đó, cách thức giải tranh chấp cho thỏa đáng với ý chí chủ thể điều quan trọng quan nhà nước xử lí vụ án Vậy nên, nhóm hôm giải vấn đề liên quan đến bất động sản liền kề nằm tình để nhận thức rõ thực tiễn B NỘI DUNG I Cơ sở lý thuyết Khái niệm bất động sản liền kề Một bất động sản phân lập với bất động sản khác qua ranh giới bất động sản Tuy nhiên tất bất động sản tồn ranh giới, mà có bất động sản thuộc chất không di rời tồn ranh giới, tồn ranh giới có khái niệm bất động sản liền kề Như bất động sản coi liền kề với bất động sản khác phải chịu hạn chế quyền với bất động sản chúng thuộc bất động sản không di rời được, loại chúng có ranh giới địa lý pháp lý Bất động sản liền kề bất động sản có tiếp giáp ranh giới bất động sản Và hai bất động sản liền kề lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chúng có chủ sở hữu khác Từ việc xác định bất động sản liền kề xác định hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản khác Sự hạn chế bất động sản dạng quyền người khác bất động sản không thuộc sở hữu Khái niệm quyền bất động sản liền kề Bên cạnh quyền sở hữu tài sản ta biết, Bộ luật dân 2015 còn quy định thêm loại quyền quyền khác tài sản, có quyền bất động sản liền kề, cụ thể sau: “Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác (gọi bất động sản hưởng quyền)” (điều 245) Quyền hiểu quyền bất động sản (A) tác động lên bất động sản liền kề (B) để nhằm mục đích bảo đảm việc khai thác cách bình thường bất động sản hưởng quyền (A) Nguyên tắc thực quyền bất động sản liền kề Sau ghi nhận khái niệm chung quyền bất động sản liền kề, Bộ luật dân 2015 ghi nhận nguyên tắc thực quyền bất động sản liền kề nhằm đảm bảo thực thi tốt quyền Trước tiên, pháp luật ghi nhận tự ý chí chủ thể có liên quan việc thực quyền bất động sản liền kề Theo quy định Điều 248 Bộ luật dân năm 2015, pháp luật ưu tiên cho bên thoả thuận việc thực quyền bất động sản liền kề Pháp luật đưa nguyên tắc nhằm đảm bảo cho việc thực quyền bên khơng có thoả thuận bên khơng tiến hành thoả thuận với Khi bên khơng có thoả thuận thực quyền bất động sản liền kề thực theo nguyên tắc sau đây: Thứ nhất, bảo đảm nhu cầu hợp lý việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền Việc bảo đảm nhu cầu hợp lý việc khai thác bất động sản hưởng quyền cần đặt mối liên hệ cụ thể với mục đích sử dụng bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền Điều đem lại lợi ích hài hoà cho bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền Thứ hai, không lạm dụng quyền bất động sản chịu hưởng quyền Nguyên tắc đưa nhằm bảo vệ cho bất động sản chịu hưởng quyền Thông thường, bất động sản chịu hưởng quyền phải chịu thiệt hại định để bảo đảm cho bất động sản hưởng quyền khai thác những nhu cầu cần thiết Pháp luật quy định bất động sản chịu hưởng quyền chịu thiệt hại hợp lý nhằm phục vụ cho bất động sản hưởng quyền, ví dụ: nhường lối hợp lý, lối cấp, nước thích hợp, Do vậy, sử dụng quyền bất động sản liền kề khơng lạm dụng quyền để yêu cầu vượt mức cần thiết việc bảo đảm quyền sử dụng cho bất động sản hưởng quyền Thứ ba, không thực hành vi ngăn cản làm cho việc thực quyền bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn Nguyên tắc đưa nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc hưởng quyền bất động sản hưởng quyền Nguyên tắc đặt cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền người thứ ba khơng có hành vi gây cản trở việc thực quyền bất động sản hưởng quyền có hành vi nhằm làm cho việc thực quyền trở nên khó khăn, phức tạp Căn xác lập chấm dứt quyền bất động sản liền kề 4.1 Căn xác lập quyền bất động sản liền kề Theo Điều 246 Bộ luật dân năm 2015 quy định: “Quyền bất động sản liền kề xác lập địa tự nhiên, theo quy định pháp luật, theo thỏa thuận theo di chúc” a) Quyền bất động sản liền kề xác lập theo địa tự nhiên Đây sở hoàn toàn Bộ luật dân năm 2015 mà Bộ luật dân trước chưa đề cập đến Trong thực tế, có nhiều nơi địa hình theo địa tự nhiên với tác động địa hình, khí hậu thời tiết theo thời gian xuất dấu hiệu để xác lập quyền bất động sản liền kề Ví dụ bất động sản nơi có địa hình cao, trải qua mưa nắng, nước mưa chảy thành dòng qua nhiều bất động sản liền kề khác để sông, hồ làm trơi dạt đất dịng chảy vơ tình tạo thành đường rãnh nước, mương nước tạo thành hệ thống thoát nước tự nhiên cho bất động sản b) Quyền bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận Trong quan hệ pháp luật dân tự do, tự nguyện, cam kết thỏa thuận nguyên tắc đặc trưng quy định khoản Điều BLDS 2015: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm luật, khơng trái với đạo đức xã hội có hiệu lực thực bên phải chủ thể khác tôn trọng” Nguyên tắc cho phép chủ thể đưa ý chí, nguyện vọng giao tiếp, thỏa thuận với đặc biệt phải tuân thủ quy định pháp luật không trái với đạo đức xã hội để đạt nhu cầu cách hợp lý Chẳng hạn chủ sở hữu nhà đạt thỏa thuận với người sử dụng bất động sản liền kề mở đường nhằm vận chuyển, tàng trữ ma túy, theo pháp luật quyền khơng có hiệu lực Trong trường hợp bất động sản bị bao bọc nhiều bất động sản khác người sử dụng bất động sản hưởng quyền phải có thỏa thuận với số chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, điều không ngoại trừ trường hợp người sử dụng bất động sản hưởng quyền phải thỏa thuận với nhiều chủ sở hữu khác để xác lập quyền bất động sản liền kề nhiều bất động sản khác c) Quyền bất động sản liền kề xác lập theo quy định luật Một số quyền phát sinh quy định pháp luật mà thỏa thuận chủ thể Bao gồm: - Hiệu lực quyền bất động sản liền kề Theo quy định Điều 247 BLDS 2015: “Quyền bất động sản liền kề có hiệu lực cá nhân, pháp nhân chuyển giao bất động sản chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” Căn vào điều luật cá nhân, pháp nhân có quyền bất động sản liền kề, điểm BLDS 2015 quy định rõ phạm vi đối tượng có hiệu lực quyền Tuy nhiên, tất cá nhân, pháp nhân sử dụng bất động sản vĩnh viễn mà thời gian sau phải có chuyển giao (bán, cho, tặng, ) Thêm nữa, chuyển giao bất động sản chịu hưởng quyền chủ sở hữu phải có trách nhiệm thơng báo cho người thứ ba tình trạng quyền bất động sản liền kề mà bất động sản phải chịu Quyền bất động sản khơng thay đổi dù có chuyển giao chủ sở hữu nên quyền không gắn liền với hai bất động sản mà phụ thuộc vào chủ sở hữu - Xác lập quyền sở hữu bất động sản liền kề theo thời hiệu Điều 236 BLDS 2015 quy định: “Người chiếm hữu, người lợi tài sản khơng có pháp luật tình, liên tục, cơng khai thời hạn 10 năm động sản, 30 năm bất động sản trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác” Vì vậy, người chiếm hữu, người lợi bất động sản 30 năm pháp luật đương nhiên thừa nhận quyền bất động sản liền kề bất động sản thuộc sở hữu người khác Sau 30 năm, pháp luật công nhận quyền sở hữu bất động sản với đối tượng quyền bất động sản liền kề tiếp tục có chấm dứt quyền d) Quyền bất động sản liền kề xác lập theo di chúc Khi người lập di chúc để lại bất động sản chia cho người thừa kế người lập di chúc đưa yêu cầu quyền bất động sản liền kề cho nhiều bất động sản Ngoài ra, quyền bất động sản liền kề xác lâp theo di chúc hay phân chia bất động sản quy định khoản Điều 254 BLDS 2015: “Trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà khơng có đền bù” Thực tế bất động sản phân chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu khác dẫn đến tình trạng hay nhiều bất động sản sau phân chia khơng có lối đường cơng cộng Vì thế, điều luật đời quy định pháp luật xác lập quyền bất động sản liền kề phân chia bất động sản Việc tạo lập lối thực bất động sản bị phân chia mà không cần thông qua yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề khơng có đền bù 4.2 Căn chấm dứt quyền bất động sản liền kề Theo quy định Điều 256 BLDS 2015 quyền bất động sản liền kề chấm dứt trường hợp sau đây: “1 Bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu người” Một điều kiện quan trọng để xác lập quyền sở hữu bất động sản liền kề bất động sản phải tồn ranh giới mà ranh giới có ý nghĩa pháp lý hai bất động sản thuộc quyền sở hữu hai chủ sở hữu không thuộc tài sản chung Trong trường hợp chúng thuộc khối tài sản chung hai hay nhiều chủ thể độc lập chủ thể có quyền phần quyền ngang khối tài sản chung Vì vậy, bất động sản chịu hưởng quyền bất động sản hưởng quyền thuộc sở hữu người hay nhập thành khơng tồn ranh giới mặt pháp lý Theo đó, quyền bất động sản liền kề chấm dứt hai bất động sản “2 Việc sử dụng, khai thác bất động sản khơng cịn làm phát sinh cầu hưởng quyền” Đến thời điểm định đó, việc sử dụng, khai thác bất động sản khơng cịn cần đến quyền bất động sản liền kề nữa, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền từ bỏ quyền “3 Theo thỏa thuận bên” Khi bên chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không cần đến quyền để thỏa mãn cầu khai thác bất động sản bên chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền cảm thấy bất tiện nhiều quyền lợi chủ thể bàn bạc, đưa ý chí, nguyện vọng mình, thỏa thuận với để thức chấm dứt quyền bất động sản liền kề Và đương nhiên, việc thỏa thuận phải tuân thủ theo quy định pháp luật không trái với đạo đức xã hội, kèm theo bên phải giải hậu pháp lý sau thỏa thuận “4 Trường hợp khác theo quy định luật” II Mơ tả phân tích tình Ngun đơn: Ông Phạm Văn H, sinh năm 1959 Bị đơn: Bà Lê Thị Y, sinh năm 1962 Nội dung vụ án: Ngun đơn Ơng H trình bày: tháng trước, bà Y (hàng xóm) cất nhà xây bớn cợt lấn qua bức tường nhà ơng Ơng H u cầu bà Y dừng xây cất, không được xâm phạm vào bức tường riêng ơng Bị đơn trình bày: nhà bà và Ông H nằm dãy nhà được xây dựng cách 50 năm, theo kiến trúc thời cũ, sử dụng chung một vách tường dày 20 cm Việc này được thể hiện rất rõ bản vẽ hiện trạng nhà đất và được những người sống lâu năm ở xác nhận Do vậy, bức tường là của chung, mỗi bên nhà được quyền sở hữu nửa bề dày Bà yêu cầu tòa bác bỏ đơn ông H buộc ông phải bồi thường thiệt hại gần 50 triệu đờng ngăn bà xây nhà Trong q trình giải quyết, tịa nhận thấy bức tường giữa hai nhà được xây lâu, bề dày bên trình bày, cịn thuộc riêng cần phải xem xét thêm Do vậy, tịa có văn đề nghị quan chức cung cấp hồ sơ liên quan đến trình hợp thức hóa hai nhà Tuy nhiên, sau quan yêu cầu trả lời hồ sơ bị thất lạc, khơng tìm thấy Sau tịa xuống khảo sát thực tế Kết đo đạc diện tích nhà bà Y (khơng bao gồm tường) với giấy tờ nhà đất bà Cịn diện tích thực tế nhà ơng H so với giấy tờ hụt diện tích tường dày 20 cm Từ kết này, phiên tồ xét xử sơ thẩm, Tịa án tun “Bức tường ông H”, buộc bà Y phải tháo dỡ cột xây lấn vào tường nhà ông H, bác yêu cầu phản tố bà Y Tình tiết, chi tiết cụ thể nêu tình huống, nhiên cần lưu ý chi tiết sau: Thứ nhất, nhà bà và Ông H nằm dãy nhà được xây dựng cách 50 năm, theo kiến trúc thời cũ việc này được thể hiện rất rõ bản vẽ hiện trạng nhà đất và được những người sống lâu năm ở xác nhận Thứ hai, tịa có văn đề nghị quan chức cung cấp hồ sơ liên quan đến q trình hợp thức hóa hai nhà Tuy nhiên, sau quan yêu cầu trả lời hồ sơ bị thất lạc, khơng tìm thấy Qua nội dung vụ án thấy hai nhà xây dựng theo kiến trúc phổ biến trước nhà phố liền kề, sử dụng tường chung Thơng thường, q trình sử dụng, nhà có quyền sở hữu nửa bề dày tường Tòa nên khảo sát nhà liên kế tương tự dãy Nếu tất có chung kiến trúc có tường chung ngăn cách xác định tường chung Ngoài ra, vẽ trạng chứng quan trọng để tòa xem xét trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất khơng xác định rõ tình trạng tường Bởi vẽ trạng tài liệu tách rời hồ sơ nhà đất Do việc Tồ án u cầu bà Y phải tháo dỡ cột xây tuyên bố tường thuộc nhà ông H cần phải xem xét lại đủ hay chưa III Cơ sở pháp lý Hiểu cách đơn giản, nói đến sở pháp lý nhắc đến theo pháp luật mà đó, ta dùng để luận giải vấn đề, điều luật, nội dung văn quy phạm pháp luật mà lấy làm sở giải thích, giải vấn đề Theo điều 175 ranh giới bất động sản: Ranh giới bất động sản liền kề xác định theo thỏa thuận theo định quan nhà nước có thẩm quyền Ranh giới xác định theo tập quán theo ranh giới tồn từ 30 năm trở lên mà tranh chấp 10 Khơng lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể trường hợp ranh giới kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng Mọi chủ thể có nghĩa vụ tơn trọng, trì ranh giới chung Người sử dụng đất sử dụng không gian lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới đất phù hợp với quy định pháp luật không làm ảnh hưởng tới việc sử dụng đất người khác Người sử dụng đất trồng làm việc khác khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng theo ranh giới xác định; rễ cây, cành vượt ranh giới phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Theo Điều 176 mốc giới ngăn cách bất động sản: Chủ sở hữu bất động sản dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phần đất thuộc quyền sử dụng Các chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa thuận với việc sử dụng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn ranh giới để làm mốc giới ngăn cách bất động sản; vật mốc giới sở hữu chung chủ thể Trường hợp mốc giới ngăn cách bên tạo nên ranh giới chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý mốc giới ngăn cách sở hữu chung., chi phí để xây dựng bân tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; chủ sở hữu bất động sản liền kề khơng đồng ý mà có lí đáng chủ sở hữu dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ Đối với mốc giới tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không trổ cửa sổ, lỗ thơng khí đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý 11 Trường hợp nhà xây riêng biệt tường sát liền chủ sở hữu đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường Đối với mốc chung, bên có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu từ chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác IV Giải vấn đề Câu 1: Nêu xác lập ranh giới bất động sản liền kề? Ranh giới hiểu đường phân giới hạn hai khu vực, hai địa phận liền Ranh giới bất động sản giới hạn phân chia bất động sản liền kề Ranh giới, cách xác định ranh giới, quyền chủ sở hữu bất động sản ranh giới vấn đề có ý nghĩa quan trọng, đặc biệt thực tiễn Ranh giới bất động sản có tác dụng phân lập bất động sản với bất động sản khác nhằm xác định quyền chủ sở hữu bất động sản Khoản điều 175 quy định xác lập ranh giới bất động sản Điều 175 Bộ luật Dân 2015 quy định ranh giới bất động sản “1 Ranh giới bất động sản liền kề xác định theo thỏa thuận theo định quan nhà nước có thẩm quyền Ranh giới xác định theo tập quán theo ranh giới tồn từ 30 năm trở lên mà khơng có tranh chấp Khơng lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể trường hợp ranh giới kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng Mọi chủ thể có nghĩa vụ tơn trọng, trì ranh giới chung.” Theo điều luật trên, dấu hiệu để xác định ranh giới chủ thể tạo xây tường, hào, rãnh, bờ ruộng Bất chủ sở hữu bất động sản có mối liên hệ với chủ sở hữu bất động sản khác ranh giới Căn 12 vào khoản điều 175 BLDS 2015 ranh giới bất động sản liền kề xác định theo cách: - Theo thỏa thuận chủ sở hữu theo định quan nhà nước có thẩm quyền - Theo tập quán theo ranh giới tồn từ 30 năm trở lên mà khơng có tranh chấp Các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải tôn trọng ranh giới bất động sản, khơng có hành vi lấn chiếm hành vi khác làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu chủ sở hữu bất động sản liền kề Ta thấy cách xác định ranh giới mà nhà làm luật quy định, lại có cách thức xác định ranh giới khác không quy định cụ thể cách thức ưu tiên áp dụng trước Theo tư logic, theo chất quan hệ dân thỏa thuận bên ưu tiên áp dụng trước thỏa thuận hợp pháp, khơng vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, không xâm phạm lợi ích Nhà nước, lợi ích tập thể, quyền lợi ích hợp pháp người khác Trong trường hợp ranh giới kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng pháp luật có quy chế riêng nhằm mục đích trì ngun trạng chúng Theo đó, người sử dụng đất không lấn, chiếm, thay đổi mốc thời gian ngăn cách phải giữ nguyên tình trạng mốc giới Ranh giới bất động sản xác định thông qua việc dây để vạch đường phân định chúng đánh dấu vật cụ thể, gọi mốc giới quy định khoản 2, điều 176 BLDS 2015: Điều 176 Mốc giới ngăn cách bất động sản “2 Các chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa thuận với việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn ranh giới để làm mốc giới ngăn cách bất động sản; vật mốc giới sở hữu chung chủ thể 13 Trường hợp mốc giới ngăn cách bên tạo nên ranh giới chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý mốc giới ngăn cách sở hữu chung, chi phí để xây dựng bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý đáng chủ sở hữu dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ Đối với mốc giới tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề khơng trổ cửa sổ, lỗ thơng khí đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý Trường hợp nhà xây riêng biệt tường sát liền chủ sở hữu đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường Đối với mốc giới chung, bên có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu từ chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Theo quy định điều luật trên, mốc giới xác định hàng rào, trồng, tường xây ngăn cách hai bất đống ản liền kề Mốc giới xác định theo sau: - Mốc giới chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa thuận Mốc giới bên chủ thể thỏa thuận với để xây dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường coi tài sản thuộc sở hữu chung chủ sở hữu Nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý đáng chủ sở hữu dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải gỡ bỏ - Mốc giới bên chủ sở hữu tạo dựng thuộc sở hữu riêng người chủ thể dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phần đất thuộc quyền sử dụng mà khơng xây dựng sang phần diện tích ranh giới bất động sản liền kề Trong trường hợp mốc giới tường nhà chung bên phải tuân thủ nguyên tắc chủ sở hữu bất động sản liền kề không trổ cửa sổ, lỗ thơng khí đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý Khi mốc giới tường nhà chung 14 chủ sở hữu bất động sản liền kề xây dựng nhà riêng biệt tường sát liền chủ sở hữu đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường Trường hợp mốc giới xác định bên trồng, bên có nghĩa vụ bảo vệ, hoa lợi thu từ chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Như vào sở pháp lý ta xét xác lập ranh giới hai bất động sản liền kề hai nhà tình sau: Thứ nhất, ranh giới xác lập thỏa thuận hai bên Đầu tiên, tường dày 20cm tài sản chung ranh giới chung hai nhà bà Y lại tạo ranh giới đường kéo dài chia đơi tường thành hai bên nhà dùng bên tường có độ dày 10cm Nhưng ơng H khơng đồng ý tường chung phải có thỏa thuận đồng ý từ hai bên phép thay đổi Do đó, hai bên khơng có thỏa thuận với Thứ hai, ranh giới xác lập dựa thực tế sử dụng Thực tế sử dụng tường 30 năm Do tường ranh giới chung hai nhà Thứ ba, theo định quan nhà nước có thẩm quyền Không quan gửi công văn đề nghị quan hành nhà nước cấp sổ Tịa án có văn đề nghị quan chức cung cấp hồ sơ liên quan đến trình hợp thức hóa hai nhà có quan yêu cầu lại trả lời hồ sơ bị thất lạc, khơng tìm thấy Do đó, khơng xác định quy luật cấp sổ Tóm lại, ranh giới hai nhà tường dày 20cm thể vẽ trạng người sống lâu năm làm chứng, khơng xâm phạm vào tường chưa có đồng ý bên cịn lại Câu 2: Nhận xét Bản án dân sơ thẩm? Nêu rõ pháp lý Theo định Tịa án sơ thẩm: Kết đo đạc diện tích nhà bà Y (không bao gồm tường) với giấy tờ đất bà, cịn diện tích thực tế nhà ông H so với giấy tờ hụt diện tích tường 20 cm Từ kết 15 này, phiên xét xử sơ thẩm Tòa án tuyên “Bức tường ông H”, buộc bà Y phải tháo dỡ bốn cột xây lấn vào tường nhà ông H, bác yêu cầu phản tố bà Y Có thể thấy định Tòa án sơ thẩm thiếu Tịa dựa vào kết đo đạc để cơng nhận tường thuộc quyền sở hữu nhà ông H không rõ ràng Theo khảo sát thực tế, dãy nhà liền kề (có tường chung) xây dựng từ lâu Tòa cần tham khảo vào kết cấu nhà khác dãy liền kề vẽ trạng để xác định tường nhà mà giấy tờ nhà đất hai nhà khơng thể tường Tuy nhiên, Tịa án cơng nhận tường cho Ơng H thiếu rõ ràng, khơng thể nói diện tích nhà ơng H thiếu nên phải cộng tường vào cho đủ Căn theo khoản Điều 175 Bộ luật dân năm 2015 để xác định ranh giới bất động sản Ngoài ranh giới bất động sản xác định vật cụ thể gọi mốc giới (theo khoản 2,3 điều 176 BLDS 2015) Trong định án việc định yêu cầu bà Y tháo dỡ bốn cột hồn tồn xác tường tranh chấp mà theo thủ tục xây dựng phép xây dựng phần diện tích nhà mình, việc xây dựng phần đất cịn tranh chấp chưa có đồng ý thỏa thuận bên vi phạm pháp luật Cụ thể theo điều 174 Bộ luật dân 2015 Điều 174 Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng Khi xây dựng cơng trình, chủ sở hữu cơng trình phải tuân theo pháp luật xây dựng, bảo đảm an tồn, khơng xây vượt q độ cao, khoảng cách mà pháp luật xây dựng quy định khơng xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quanh 16 Tuy nhiên, việc công nhận tường tranh chấp thuộc ông H theo định Tòa án thiếu việc tường tồn làm ranh giới chung từ lâu (trên 50 năm), thêm vào có quy định xác định ranh giới bất động sản Tịa án lại khơng dựa vào mà lại dựa vào lẽ công để đưa kết luận tường thuộc nhà ông H Cần dựa theo khoản Điều 175 BLDS 2015 coi mốc ranh giới chung hai nhà Mọi chủ thể có nghĩa vụ tơn trọng, trì ranh giới chung Chưa kể, hai bên tranh chấp tường, phán quyết, tịa lại cơng nhận ln phần diện tích đất cho ơng H mà không dựa vào vẽ trạng nhân chứng sống từ lâu dãy nhà liền kề Câu 3: Quan điểm giải vụ việc nhóm theo quy định pháp luật dân hành Theo quan điểm Bộ luật dân năm 2015 đối tượng tranh chấp tình ranh giới bất động sản liền kề Trước tiên, xây nhà bà Y phải có thơng báo thỏa thuận nhà ông H việc xây nhà việc xây nhà có ảnh hưởng đến tường chưa rõ tình trạng pháp lý hai nhà Nhưng nhà bà Y xây dựng nhà mà chưa có thỏa thuận đồng ý ơng H mà cịn tự ý xây cột nhà lấn vào phần diện tích đất tranh chấp chưa có giấy tờ cho phép quan nhà nước có thẩm quyền Điều xâm phạm, ảnh hưởng đến lợi ích ơng H, vi phạm quy định nghĩa vụ tôn trọng nguyên tắc xây dựng (điều 174 Bộ luật dân 2015) Điều 174 Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng Khi xây dựng cơng trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác tài sản phải tuân theo pháp luật xây dựng, bảo đảm an toàn, không xây vượt độ cao, khoảng cách mà pháp luật cho phép xây dựng quy định không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp chủ sở hữu, người có quyền khác tài sản bất động sản liền kề xung quanh 17 Khi có tranh chấp xảy phần diện tích tường hai nhà bà Y phải dừng việc xây dựng trái quy định lại để giải vụ việc tranh chấp với ông H Tịa án giải tranh chấp dựa vào để xác lập ranh giới bất động sản liền kề mà theo Điều 175 Bộ luật dân năm 2015 có cách để xác định ranh giới bất động sản theo thỏa thuận chủ sở hữu, theo định quan nhà nước có thẩm quyền theo tập quán ranh giới tồn từ 30 năm trở lên mà khơng có tranh chấp Do vậy, giải vụ việc theo trường hợp sau: Trường hợp 1: Tòa án yêu cầu bên thỏa thuận lại Cơ sở mục đích hình thành quan hệ pháp luật dân luôn thỏa thuận sở bình đẳng tự mặt ý chí chủ thể Thỏa thuận phương thức tối ưu để giải vụ việc dân sự; cụ thể trường hợp để tránh làm ảnh hưởng đến sống chung bên liên quan đến vụ việc, đồng thời gây tình làng nghĩ xóm hai gia đình xảy tranh chấp, gây ảnh hưởng chung đến tình đồn kết, giúp đỡ lẫn xóm, làng; đặc biệt tránh gây thiệt hại thời gian kinh tế vụ tranh chấp khiến cho gia đình bà Y khơng thể hồn thiện việc xây dựng nhà Căn vào Khoản Điều 175 Bộ luật dân 2015, theo nhà ơng H bà Y thỏa thuận lại với để xác lập ranh giới hai nhà; ranh giới tính đường tường chia tường thành phần bên sử dụng nửa phần diện tích tường có độ dày 10cm Thơng qua thỏa thuận hai nhà, nhà bà Y phải xin giấy tờ cần thiết quan nhà nước có thẩm quyền theo thủ tục xây dựng để tiếp tục xây dựng cơng trình phần đất cịn nhà ơng H xác lập quyền phần diện tích cịn lại tường Trường hợp 2: Các bên không thỏa thuận yêu cầu Tòa án giải tranh chấp 18 Theo nội dung vụ việc giấy tờ liên quan đến trình hợp thức hóa hai nhà bị thất lạc bên cạnh hai nhà xây dựng cách 50 năm nằm dãy nhà liền kế theo kiểu kiến trúc cũ sử dụng tường chung Do vậy, Tòa án nên khảo sát nhà liền kế tương tự dãy nhà Nếu tất có chung kiến trúc có tường chung ngăn cách xác định để chứng minh tường chung Ngoài ra, nhân chứng người sống lâu dãy nhà vẽ trạng để Tòa án xem xét trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất không xác định rõ tình trạng tường Thêm vào tường tồn lâu mà coi ranh giới chung hai nhà ông H nhà bà Y (đã hình thành 50 năm) người sống lâu năm xác nhận khơng xảy tranh chấp trước đây, đó; Theo khoản điều 175 Bộ luật Dân 2015: Ranh giới bất động sản liền kề xác định theo thỏa thuận theo định quan nhà nước có thẩm quyền Ranh giới xác định theo tập quán theo ranh giới tồn từ 30 năm trở lên mà khơng có tranh chấp Như vậy, tường xác định ranh giới chung, theo khoản điều 176 Bộ luật dân 2015 Điều 176 Mốc giới ngăn cách bất động sản “…Trong trường hợp mốc ranh giới ngăn cách bên tạo ranh giới chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý mốc giới ngăn cách sở hữu chung…”, Căn theo hai điều luật trên, trình sinh sống nhà ơng H nhà bà Y coi ranh giới chung khơng có tranh chấp theo hai điều vừa 19 nêu tường xác định mốc ngăn cách chung ông H bà Y Sau xác định tường tranh chấp hai nhà tường chung bên không thỏa thuận việc bên sử dụng nửa phần diện tích tường hai bên phải có nghĩa vụ tơn trọng Theo ơng H bà Y khơng lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách tường, hai bên phải có nghĩa vụ tơn trọng trì ranh giới chung Vì bà Y có hành vi xâm phạm vào ranh giới chung bà Y phải có nghĩa vụ phải dỡ bỏ cột mà bà xây lấn vào tường chung phải khơi phục lại tình trạng ban đầu Còn việc kết đo thực tế Tịa án xác định diện tích đất bị thiếu theo giấy tờ đất ơng H ơng H có quyền gửi đơn yêu cầu lên quan thẩm quyền xác định lại diện tích đất nhà cịn thiếu 20