MỤC LỤC A LỜI MỞ ĐẦU 2 B NỘI DUNG 3 I Cơ sở lý thuyết 3 1 Khái niệm bất động sản liền kề 3 2 Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề 3 3 Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề.
Trang 1MỤC LỤC
A LỜI MỞ ĐẦU .2
B NỘI DUNG 3
I Cơ sở lý thuyết 3
1 Khái niệm bất động sản liền kề .3
2 Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề 3
3 Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề 4
4 Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề 5
4.1 Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề 5
4.2 Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề .7
II Mơ tả và phân tích tình huống 9
III Cơ sở pháp lý 10
IV Giải quyết vấn đề 12
Câu 1: Nêu các căn cứ xác lập ranh giới giữa các bất động sản liền kề? 12
Câu 2: Nhận xét Bản án dân sự sơ thẩm? Nêu rõ căn cứ pháp lý .16
Câu 3: Quan điểm giải quyết vụ việc của nhóm theo quy định của pháp luậtdân sự hiện hành 17
C KẾT LUẬN 21
Trang 2A LỜI MỞ ĐẦU
Trang 3B NỘI DUNG
I Cơ sở lý thuyết
1 Khái niệm bất động sản liền kề
Một bất động sản được phân lập với các bất động sản khác qua ranh giớicủa các bất động sản ấy Tuy nhiên không phải giữa tất cả các bất động sản đềutồn tại một ranh giới, mà chỉ có các bất động sản thuộc bản chất không di rờiđược mới tồn tại ranh giới, và khi tồn tại ranh giới mới có khái niệm bất độngsản liền kề.
Như vậy bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và cóthể phải chịu sự hạn chế về quyền với bất động sản khi chúng thuộc bất độngsản không di rời được, cùng loại và giữa chúng có một ranh giới về địa lý cũngnhư pháp lý.
Bất động sản liền kề là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữacác bất động sản Và hai bất động sản liền kề có thể lập quyền sử dụng hạn chếbất động sản liền kề khi chúng có chủ sở hữu khác nhau Từ việc xác định cácbất động sản liền kề mới có thể xác định được các hạn chế mà chủ sở hữu hayngười sử dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản khác Sự hạnchế trên một bất động sản là một dạng quyền của người khác trên một bất độngsản khơng thuộc sở hữu của mình.
2 Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề
Bên cạnh quyền sở hữu tài sản như ta đã biết, Bộ luật dân sự 2015 cònquy định thêm một loại quyền mới là quyền khác đối với tài sản, trong đó cóquyền đối với bất động sản liền kề, cụ thể như sau:
Trang 4Quyền này được hiểu là quyền của một bất động sản (A) tác động lên mộtbất động sản liền kề nó (B) để nhằm một mục đích là bảo đảm việc khai thácmột cách bình thường bất động sản được hưởng quyền (A).
3 Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Sau khi ghi nhận được khái niệm chung về quyền đối với bất động sảnliền kề, Bộ luật dân sự 2015 đã ghi nhận những nguyên tắc thực hiện quyền đốivới bất động sản liền kề nhằm đảm bảo thực thi tốt quyền này Trước tiên, phápluật ghi nhận sự tự do ý chí của các chủ thể có liên quan trong việc thực hiệnquyền đối với bất động sản liền kề Theo quy định tại Điều 248 Bộ luật dân sựnăm 2015, pháp luật ưu tiên cho các bên thoả thuận về việc thực hiện quyền đốivới bất động sản liền kề Pháp luật chỉ đưa ra các nguyên tắc nhằm đảm bảo choviệc thực hiện quyền này khi các bên khơng có thoả thuận hoặc các bên khôngtiến hành thoả thuận được với nhau Khi các bên khơng có thoả thuận về thựchiện quyền đối với bất động sản liền kề thì thực hiện theo các nguyên tắc sauđây:
Thứ nhất, bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản
hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyềnvà bất động sản chịu hưởng quyền Việc bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khaithác bất động sản hưởng quyền cần được đặt trong mối liên hệ cụ thể với mụcđích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởngquyền Điều này sẽ đem lại lợi ích hài hồ cho cả bất động sản hưởng quyền vàbất động sản chịu hưởng quyền
Thứ hai, không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng
Trang 5vậy, khi sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề thì khơng được lạm dụngquyền này để yêu cầu vượt quá mức cần thiết của việc bảo đảm quyền sử dụngcho bất động sản hưởng quyền
Thứ ba, không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực
hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn Nguyên tắc nàyđược đưa ra nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc hưởng quyền của bất độngsản hưởng quyền Nguyên tắc này đặt ra cho chủ sở hữu bất động sản chịuhưởng quyền hoặc người thứ ba không được có những hành vi gây cản trở việcthực hiện quyền của bất động sản được hưởng quyền hoặc có những hành vinhằm làm cho việc thực hiện quyền đó trở nên khó khăn, phức tạp.
4 Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề4.1 Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Theo Điều 246 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền đối với bất
động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của pháp luật,theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”
a) Quyền đối với bất động sản liền kề xác lập theo địa thế tự nhiên
Đây là một cơ sở hoàn toàn mới trong Bộ luật dân sự năm 2015 mà cácBộ luật dân sự trước đây chưa từng đề cập đến Trong thực tế, có nhiều nơi địahình theo địa thế tự nhiên cùng với sự tác động của địa hình, khí hậu và thời tiếttheo thời gian dần dần xuất hiện các dấu hiệu để có thể xác lập quyền đối với bấtđộng sản liền kề Ví dụ như một bất động sản ở nơi có địa hình cao, trải qua mưanắng, nước mưa chảy thành dòng qua nhiều bất động sản liền kề khác để rasông, hồ đã làm trơi dạt đất trên dịng chảy và vơ tình tạo thành các đường rãnhnước, mương nước tạo thành một hệ thống thoát nước tự nhiên cho bất động sảnnày.
b) Quyền đối với bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận
Trang 6BLDS 2015: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa
vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi camkết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái với đạo đức xã hộicó hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”.
Nguyên tắc này cho phép các chủ thể đưa ra ý chí, nguyện vọng của mình giaotiếp, thỏa thuận với nhau và đặc biệt phải tuân thủ các quy định của pháp luật vàkhông trái với đạo đức xã hội để đạt được nhu cầu một cách hợp lý Chẳng hạnnhư một chủ sở hữu nhà đạt được thỏa thuận với một người sử dụng bất độngsản liền kề mở một con đường nhằm vận chuyển, tàng trữ ma túy, thì theo phápluật quyền này khơng có hiệu lực Trong trường hợp một bất động sản bị baobọc bởi nhiều bất động sản khác thì người sử dụng bất động sản hưởng quyềnphải có thỏa thuận với một trong số chủ sở hữu các bất động sản chịu hưởngquyền, điều này không ngoại trừ trường hợp người sử dụng bất động sản hưởngquyền phải thỏa thuận với nhiều chủ sở hữu khác nhau để xác lập quyền đối vớibất động sản liền kề trên nhiều bất động sản khác nhau.
c) Quyền đối với bất động sản liền kề xác lập theo quy định của luật
Một số quyền phát sinh trong quy định của pháp luật mà không phải dosự thỏa thuận của các chủ thể Bao gồm:
- Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề
Theo quy định tại Điều 247 BLDS 2015: “Quyền đối với bất động sản
liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bấtđộng sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”.
Trang 7chịu Quyền đối với bất động sản khơng thay đổi dù có sự chuyển giao giữa cácchủ sở hữu nên quyền này không gắn liền với hai bất động sản mà phụ thuộcvào chủ sở hữu.
- Xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản liền kề theo thời hiệu
Điều 236 BLDS 2015 quy định: “Người chiếm hữu, người được lợi về
tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, cơng khai trongthời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủsở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luậtnày, luật khác có liên quan quy định khác” Vì vậy, khi một người chiếm hữu,
người được lợi về bất động sản trong 30 năm thì pháp luật đương nhiên thừanhận quyền đối với bất động sản liền kề mặc dù bất động sản thuộc sở hữungười khác Sau 30 năm, pháp luật công nhận quyền sở hữu bất động sản với đốitượng này thì quyền đối với bất động sản liền kề sẽ vẫn tiếp tục cho đến khi cócăn cứ chấm dứt quyền này
d) Quyền đối với bất động sản liền kề xác lập theo di chúc
Khi một người lập di chúc để lại bất động sản của mình chia chonhững người thừa kế thì người lập di chúc có thể đưa ra yêu cầu về quyền đốivới bất động sản liền kề cho một hoặc nhiều bất động sản Ngoài ra, quyền đốivới bất động sản liền kề xác lâp theo di chúc hay phân chia bất động sản được
quy định tại khoản 3 Điều 254 BLDS 2015: “Trường hợp bất động sản được
chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chiaphải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điềunày mà khơng có đền bù” Thực tế khi một bất động sản phân chia thành nhiều
Trang 84.2 Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
Theo quy định tại Điều 256 BLDS 2015 thì quyền đối với bất động sảnliền kề chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
“1 Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộcquyền sở hữu của một người”
Một điều kiện quan trọng để xác lập quyền sở hữu đối với bất động sảnliền kề là giữa các bất động sản phải tồn tại ranh giới mà một ranh giới chỉ có ýnghĩa pháp lý khi hai bất động sản đó thuộc quyền sở hữu của hai chủ sở hữu vàkhông thuộc tài sản chung Trong trường hợp chúng thuộc khối tài sản chungcủa hai hay nhiều chủ thể độc lập thì các chủ thể có quyền hoặc phần quyềnngang nhau đối với khối tài sản chung Vì vậy, khi bất động sản chịu hưởngquyền và bất động sản hưởng quyền thuộc sở hữu của một người hay nhập thànhmột thì sẽ không tồn tại ranh giới về mặt pháp lý Theo đó, quyền đối với bấtđộng sản liền kề cũng sẽ chấm dứt đối với hai bất động sản này.
“2 Việc sử dụng, khai thác bất động sản khơng cịn làm phát sinh nhưcầu hưởng quyền”.
Đến một thời điểm nhất định nào đó, việc sử dụng, khai thác bất độngsản khơng cịn cần đến quyền đối với bất động sản liền kề nữa, thì chủ sở hữubất động sản hưởng quyền có thể từ bỏ quyền này
“3 Theo thỏa thuận các bên”.
Trang 9“4 Trường hợp khác theo quy định của luật”
II Mơ tả và phân tích tình huống
Ngun đơn: Ông Phạm Văn H, sinh năm 1959Bị đơn: Bà Lê Thị Y, sinh năm 1962
Nội dung vụ án:
Nguyên đơn Ông H trình bày: mấy tháng trước, bà Y (hàng xóm) cất nhàđã xây bốn cây cột lấn qua bức tường nhà ông Ông H đã yêu cầu bà Y dừng xâycất, không được xâm phạm vào bức tường riêng của ông.
Bị đơn trình bày: nhà bà và Ơng H nằm trong dãy nhà được xây dựngcách đây hơn 50 năm, theo kiến trúc thời cũ, sử dụng chung một vách tường dày20 cm Việc này được thể hiện rất rõ trong bản vẽ hiện trạng nhà đất và đượcnhững người sống lâu năm ở đây xác nhận Do vậy, bức tường trên là của chung,mỗi bên nhà được quyền sở hữu một nửa bề dày Bà yêu cầu tòa bác bỏ đơn củaông H và buộc ông phải bồi thường thiệt hại gần 50 triệu đồng vì đã ngăn bà xâynhà.
Trong q trình giải quyết, tịa cũng nhận thấy bức tường giữa hai nhàđược xây đã lâu, bề dày như các bên trình bày, cịn nó thuộc của riêng ai thì cầnphải xem xét thêm Do vậy, tịa đã có văn bản đề nghị cơ quan chức năng cungcấp hồ sơ liên quan đến q trình hợp thức hóa một trong hai căn nhà Tuynhiên, sau đó cơ quan được yêu cầu trả lời rằng hồ sơ bị thất lạc, khơng tìmthấy.
Sau đó tịa đã đi xuống khảo sát thực tế Kết quả đo đạc diện tích của nhàbà Y (không bao gồm bức tường) đúng với giấy tờ nhà đất của bà Cịn diện tíchthực tế nhà ơng H so với giấy tờ hụt đúng bằng diện tích bức tường dày 20 cm.Từ kết quả này, tại phiên toà xét xử sơ thẩm, Tòa án đã tuyên “Bức tường trên làcủa ông H”, buộc bà Y phải tháo dỡ 4 cây cột đã xây lấn vào bức tường nhà ôngH, bác yêu cầu phản tố của bà Y.
Trang 10Thứ nhất, nhà bà và Ông H nằm trong dãy nhà được xây dựng cách đâyhơn 50 năm, theo kiến trúc thời cũ và việc này được thể hiện rất rõ trong bản vẽhiện trạng nhà đất và được những người sống lâu năm ở đây xác nhận
Thứ hai, tịa đã có văn bản đề nghị cơ quan chức năng cung cấp hồ sơ liênquan đến q trình hợp thức hóa một trong hai căn nhà Tuy nhiên, sau đó cơquan được yêu cầu trả lời rằng hồ sơ bị thất lạc, khơng tìm thấy
Qua nội dung vụ án có thể thấy hai căn nhà trên được xây dựng theo kiếntrúc khá phổ biến trước đây là nhà phố liền kề, sử dụng tường chung Thôngthường, trong q trình sử dụng, mỡi nhà có quyền sở hữu một nửa bề dày bứctường Tòa nên khảo sát những căn nhà liên kế tương tự trong cùng dãy Nếu tấtcả có cùng chung kiến trúc và đều có tường chung ngăn cách thì có thể xác địnhđây là bức tường chung Ngoài ra, bản vẽ hiện trạng cũng là một trong cácchứng cứ quan trọng để tòa xem xét trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà và đất khơng xác định rõ tình trạng của bức tường Bởi vì bản vẽ hiệntrạng là một tài liệu khơng thể tách rời hồ sơ nhà đất.
Do đó việc Toà án yêu cầu bà Y phải tháo dỡ 4 cây cột đã xây và tuyên bốbức tường thuộc về nhà ông H cần phải xem xét lại là đã đủ căn cứ hay chưa.
III Cơ sở pháp lý
Hiểu một cách đơn giản, nói đến cơ sở pháp lý chính là nhắc đến các căncứ theo pháp luật mà khi đó, ta dùng để luận giải vấn đề, đó có thể là các điềuluật, các nội dung trong các văn bản quy phạm pháp luật mà được lấy làm cơ sởgiải thích, giải quyết vấn đề.
Theo điều 175 về ranh giới giữa các bất động sản:
1.Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏathuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trang 11Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trườnghợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng Mọi chủ thể có nghĩa vụ tơntrọng, duy trì ranh giới chung.
2.Người sử dụng đất được sử dụng khơng gian và lịng đất theo chiềuthẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật vàkhông được làm ảnh hưởng tới việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuônviên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếurễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá,trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo Điều 176 về mốc giới ngăn cách các bất động sản:
1.Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồngcây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2.Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau vềviệc sử dụng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới đểlàm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sởhữu chung của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giớivà được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sởhữu chung., chi phí để xây dựng do bân tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏathuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề khơng đồng ý mà có lí do chínhđáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phảidỡ bỏ.
Trang 12Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữucũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tườngcủa mình.
Đối với cây là mốc chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thuđược từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
IV Giải quyết vấn đề
Câu 1: Nêu các căn cứ xác lập ranh giới giữa các bất động sản liền kề?
Ranh giới được hiểu là đường phân giới hạn giữa hai khu vực, hai địaphận liền nhau Ranh giới giữa các bất động sản là giới hạn phân chia giữa cácbất động sản liền kề nhau Ranh giới, cách xác định ranh giới, quyền của các chủsở hữu bất động sản đối với ranh giới là một trong những vấn đề có ý nghĩa quantrọng, đặc biệt trong thực tiễn Ranh giới giữa các bất động sản có tác dụng phânlập các bất động sản với các bất động sản khác nhằm xác định quyền của mộtchủ sở hữu đối với bất động sản đó.
Khoản 1 điều 175 quy định về căn cứ xác lập ranh giới giữa các bất độngsản
Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về ranh giới giữa các bất độngsản
“1 Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏathuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giớiđã tồn tại từ 30 năm trở lên mà khơng có tranh chấp.
Khơng được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợpranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng Mọi chủ thể có nghĩa vụ tơntrọng, duy trì ranh giới chung.”
Trang 13cứ vào khoản 1 điều 175 BLDS 2015 thì ranh giới giữa các bất động sản liền kềđược xác định theo những cách:
- Theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhànước có thẩm quyền
- Theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà khơngcó tranh chấp
Các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải tôn trọng ranh giới giữa các bấtđộng sản, khơng được có hành vi lấn chiếm hoặc hành vi khác làm ảnh hưởngđến quyền sở hữu của chủ sở hữu bất động sản liền kề Ta thấy trong mỗi cáchxác định ranh giới mà nhà làm luật quy định, lại có 2 cách thức xác định ranhgiới khác nhau và không quy định cụ thể cách thức nào sẽ được ưu tiên áp dụngtrước Theo tư duy logic, cũng như theo bản chất của quan hệ dân sự thì thỏathuận của các bên ln được ưu tiên áp dụng trước nếu sự thỏa thuận đó là hợppháp, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, khơngxâm phạm lợi ích Nhà nước, lợi ích tập thể, quyền và lợi ích hợp pháp của ngườikhác
Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì phápluật có quy chế riêng nhằm mục đích duy trì ngun trạng chúng Theo đó,người sử dụng đất khơng được lấn, chiếm, thay đổi mốc thời gian ngăn cách vàphải giữ nguyên tình trạng mốc giới đó.
Ranh giới giữa các bất động sản có thể được xác định thông qua việcchăng dây để vạch đường phân định giữa chúng nhưng cũng có thể được đánhdấu bằng những vật cụ thể, còn được gọi là mốc giới và được quy định tại khoản2, 3 điều 176 BLDS 2015:
Điều 176 Mốc giới ngăn cách các bất động sản
Trang 14Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới vàđược chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sởhữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏathuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý dochính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tườngngăn phải dỡ bỏ.
3 Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kềkhông được trổ cửa sổ, lỗ thơng khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừtrường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữucũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tườngcủa mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợithu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo quy định của điều luật trên, mốc giới có thể được xác định bởi hàngrào, cây trồng, tường xây ngăn cách giữa hai bất đống ản liền kề Mốc giới đượcxác định theo căn cứ sau:
- Mốc giới do các chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa thuận Mốc giới docác bên chủ thể cùng thỏa thuận với nhau để xây dựng như cột mốc, hàng rào,trồng cây, xây tường thì được coi là tài sản thuộc sở hữu chung của các chủ sởhữu đó Nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề khơng đồng ý mà có lý do chínhđáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải gỡ bỏ.
- Mốc giới do một bên chủ sở hữu tạo dựng thì thuộc sở hữu riêng củangười đó nếu chủ thể này dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăntrên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình mà khơng được xây dựng sangphần diện tích của ranh giới bất động sản liền kề.
Trang 15chủ sở hữu các bất động sản liền kề xây dựng nhà riêng biệt nhưng tường sátliền nhau thì chủ sở hữu chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạnngăn cách tường của mình Trường hợp mốc giới được xác định là cây được cácbên trồng, thì các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ, hoa lợi thu được từ cây được chiađều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy căn cứ vào các cơ sở pháp lý trên ta xét căn cứ xác lập ranh giớigiữa hai bất động sản liền kề chính là hai nhà trong tình huống này như sau:
Thứ nhất, ranh giới được xác lập do thỏa thuận của hai bên Đầu tiên, nếu
đúng bức tường dày 20cm là tài sản chung và là ranh giới chung giữa hai nhànhưng bà Y lại tạo ra một ranh giới mới đó là đường chính giữa kéo dài chia đôibức tường thành hai bên mỗi nhà được dùng 1 bên tường có độ dày 10cm.Nhưng ơng H khơng đồng ý vì đã là tường chung thì phải có sự thỏa thuận đồngý từ cả hai bên thì mới được phép thay đổi Do đó, hai bên khơng hề có đượcthỏa thuận với nhau.
Thứ hai, ranh giới được xác lập dựa trên thực tế sử dụng Thực tế sử dụng
của bức tường là hơn 30 năm Do đó bức tường là ranh giới chung giữa hai nhà.
Thứ ba, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Khơng cơ
quan nào gửi công văn đề nghị cơ quan hành chính nhà nước cấp sổ Tịa án cóvăn bản đề nghị cơ quan chức năng cung cấp hồ sơ liên quan đến q trình hợpthức hóa một trong hai căn nhà thì có quan được u cầu lại trả lời rằng hồ sơ bịthất lạc, khơng tìm thấy Do đó, không xác định được quy luật cấp sổ ngày xưanhư nào.
Tóm lại, ranh giới giữa hai căn nhà trên là bức tường dày 20cm được thểhiện trong bản vẽ hiện trạng và được những người sống lâu năm ở đó làmchứng, khơng ai được xâm phạm vào bức tường đó khi chưa có sự đồng ý củabên cịn lại.
Câu 2: Nhận xét Bản án dân sự sơ thẩm? Nêu rõ căn cứ pháp lý
Trang 16quả này, tại phiên xét xử sơ thẩm Tòa án đã tuyên “Bức tường trên là của ôngH”, buộc bà Y phải tháo dỡ bốn cây cột đã xây lấn vào bức tường nhà của ôngH, bác yêu cầu phản tố của bà Y
Có thể thấy quyết định của Tịa án sơ thẩm là thiếu căn cứ Tòa dựa vàokết quả đo đạc để công nhận bức tường thuộc quyền sở hữu của nhà ông H làkhông rõ ràng Theo khảo sát thực tế, đây là dãy nhà liền kề (có tường chung)được xây dựng từ rất lâu Tòa cần tham khảo vào kết cấu các nhà khác trongcùng dãy liền kề và bản vẽ hiện trạng để xác định tường nhà của ai khi mà giấytờ nhà đất của hai nhà khơng thể hiện về bức tường Tuy nhiên, Tịa án đã cơngnhận bức tường cho Ơng H thiếu rõ ràng, khơng thể nói diện tích nhà ơng Hthiếu nên phải cộng cả bức tường vào cho đủ
Căn cứ theo khoản 1 Điều 175 Bộ luật dân sự năm 2015 để xác định ranh
giới giữa các bất động sản.
Ngoài ra ranh giới giữa các bất động sản còn được xác định bằng những
vật cụ thể gọi là mốc giới (theo khoản 2,3 điều 176 BLDS 2015)
Trong quyết định của bản án việc quyết định yêu cầu bà Y tháo dỡ bốncây cột là hồn tồn chính xác bởi đây là bức tường còn đang tranh chấp màtheo thủ tục xây dựng thì chỉ được phép xây dựng trên phần diện tích của nhàmình, việc xây dựng trên phần đất cịn đang tranh chấp chưa có sự đồng ý vàthỏa thuận giữa các bên là đã vi phạm pháp luật Cụ thể theo điều 174 Bộ luậtdân sự 2015
Điều 174 Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
Trang 17Tuy nhiên, việc công nhận bức tường đang tranh chấp thuộc về ông Htheo quyết định của Tòa án là còn thiếu căn cứ bởi việc bức tường đã tồn tại làmranh giới chung từ lâu (trên 50 năm), thêm vào đó đã có quy định về xác địnhranh giới giữa các bất động sản nhưng Tòa án lại khơng dựa vào đó mà lại dựavào lẽ công bằng để đưa ra kết luận bức tường thuộc về nhà ông H Cần dựatheo khoản 1 Điều 175 BLDS 2015 do vậy đây được coi là mốc ranh giới chunggiữa hai nhà Mọi chủ thể có nghĩa vụ tơn trọng, duy trì ranh giới chung.
Chưa kể, hai bên tranh chấp bức tường, khi ra phán quyết, tòa lại cơngnhận ln một phần diện tích đất cho ơng H mà không dựa vào bản vẽ hiệntrạng cũng như nhân chứng sống từ lâu ở dãy nhà liền kề.
Câu 3: Quan điểm giải quyết vụ việc của nhóm theo quy định của phápluật dân sự hiện hành.
Theo quan điểm của Bộ luật dân sự năm 2015 thì đối tượng tranh chấpcủa tình huống trên là ranh giới giữa các bất động sản liền kề Trước tiên, khixây nhà bà Y phải có sự thơng báo và thỏa thuận đối với nhà ơng H về việc xâynhà của mình bởi việc xây nhà có ảnh hưởng đến bức tường đang chưa rõ tìnhtrạng pháp lý giữa hai nhà Nhưng nhà bà Y đã khơng những xây dựng nhà màchưa có sự thỏa thuận đồng ý của ơng H mà cịn tự ý xây 4 cột nhà lấn vào phầndiện tích đất đang tranh chấp khi chưa có giấy tờ cho phép của cơ quan nhànước có thẩm quyền Điều này đã xâm phạm, ảnh hưởng đến lợi ích của ơng H,và vi phạm quy định về nghĩa vụ tôn trọng nguyên tắc xây dựng (điều 174 Bộluật dân sự 2015)
Điều 174 Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
Trang 18Khi có tranh chấp xảy ra trên phần diện tích bức tường giữa hai nhà thì bàY phải dừng ngay việc xây dựng trái quy định của mình lại để giải quyết vụ việctranh chấp cùng với ơng H Tịa án có thể giải quyết tranh chấp trên dựa vào căncứ để xác lập ranh giới giữa các bất động sản liền kề mà theo Điều 175 Bộ luậtdân sự năm 2015 thì có những cách để xác định ranh giới giữa các bất động sảnđó là theo thỏa thuận của các chủ sở hữu, theo quyết định của cơ quan nhà nướccó thẩm quyền và theo tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên màkhơng có tranh chấp Do vậy, có thể giải quyết vụ việc trên theo các trường hợpnhư sau:
Trường hợp 1: Tòa án yêu cầu các bên thỏa thuận lại
Cơ sở và mục đích của sự hình thành quan hệ pháp luật dân sự luôn luônlà thỏa thuận trên cơ sở bình đẳng và tự do về mặt ý chí của các chủ thể Thỏathuận ln là phương thức tối ưu để giải quyết vụ việc dân sự; cụ thể trongtrường hợp này để tránh làm ảnh hưởng đến cuộc sống chung của những bênliên quan đến vụ việc, đồng thời gây mất tình làng nghĩ xóm giữa hai gia đìnhxảy ra tranh chấp, gây ảnh hưởng chung đến tình đồn kết, giúp đỡ lẫn nhautrong xóm, làng; đặc biệt là tránh gây ra thiệt hại về thời gian và kinh tế bởi vụtranh chấp khiến cho gia đình bà Y khơng thể hồn thiện việc xây dựng nhà
Căn cứ vào Khoản 1 Điều 175 Bộ luật dân sự 2015, theo đó nhà ơng H vàbà Y có thể thỏa thuận lại với nhau để xác lập ranh giới mới giữa hai căn nhà;ranh giới đó sẽ được tính là đường chính giữa bức tường chia bức tường thành 2phần bằng nhau và mỗi bên được sử dụng một nửa phần diện tích bức tường cóđộ dày 10cm Thông qua sự thỏa thuận của hai nhà, nhà bà Y phải xin giấy tờcần thiết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo thủ tục xây dựng để tiếp tụcxây dựng cơng trình trên phần đất của mình cịn nhà ơng H được xác lập quyềnđối với phần diện tích cịn lại của bức tường.
Trang 19Theo nội dung vụ việc thì giấy tờ liên quan đến q trình hợp thức hóacủa hai căn nhà trên đã bị thất lạc bên cạnh đó hai căn nhà được xây dựng cáchđây hơn 50 năm nằm trong dãy nhà liền kế theo kiểu kiến trúc cũ là sử dụngtường chung Do vậy, Tòa án nên khảo sát những căn nhà liền kế tương tự trongcùng dãy nhà đó Nếu tất cả có cùng chung kiến trúc và đều có tường chungngăn cách thì có thể xác định đây một trong những căn cứ để chứng minh là bứctường chung Ngoài ra, những nhân chứng là người sống lâu ở dãy nhà này cũngnhư là bản vẽ hiện trạng là một trong các căn cứ để Tòa án xem xét trong trườnghợp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất khơng xác định rõ tình trạng củabức tường.
Thêm vào đó do bức tường đã tồn tại lâu mà được coi là ranh giới chunggiữa hai nhà ông H và nhà bà Y (đã được hình thành hơn 50 năm) do nhữngngười sống lâu năm ở đây xác nhận và không xảy ra tranh chấp trước đây, dođó;
Theo khoản 1 điều 175 Bộ luật Dân sự 2015:
1 Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuậnhoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giớiđã tồn tại từ 30 năm trở lên mà khơng có tranh chấp.
Như vậy, bức tường được xác định là ranh giới chung, cũng theo khoản 2điều 176 Bộ luật dân sự 2015.
Điều 176 Mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản
1 “…Trong trường hợp mốc ranh giới ngăn cách chỉ do một bên tạo ra
trên ranh giới và chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giớingăn cách đó cũng là sở hữu chung…”,
Trang 20nêu trên bức tường vẫn được xác định là mốc ngăn cách chung giữa ông H và bàY.
Sau khi xác định bức tường đang tranh chấp giữa hai nhà là bức tườngchung nếu các bên không thỏa thuận được việc mỗi bên sử dụng một nửa phầndiện tích bức tường thì cả hai bên phải có nghĩa vụ tơn trọng Theo đó cả ơng Hvà bà Y đều không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách là bức tường,cả hai bên phải có nghĩa vụ tơn trọng và duy trì ranh giới chung Vì bà Y đã cóhành vi xâm phạm vào ranh giới chung do vậy bà Y phải có nghĩa vụ phải dỡ bỏ4 chiếc cột mà bà đã xây lấn vào bức tường chung và phải khơi phục lại tìnhtrạng ban đầu.
Trang 21C KẾT LUẬN
Trang 22Tài liệu tham khảo
1 Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội: Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Tập
1; Nxb: Chính trị Quốc gia sự thật
2 Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Tập 1;
Nxb: Công an nhân dân
3 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015, NXB Chính trị quốc gia sự thật, Hà
Nội, 2017
4 Ts Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự