thẩm định dự án bất động sản văn phòng 257 điện biên phủ

Hồ Chí Minh2.4 Thời điểm thẩm định giá: Tháng 05/20232.5 Mục đích thẩm định giá: Ước tính giá trị tài sản của Bà Nguyễn Thi Hồng Thu để tưvấn cho khách hàng làm cơ sở xem xét, quyết định

Tên thành viênMSSVPhần trăm đóng góp

MỤC LỤC

2.6 Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định

3 THÔNG TIN TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG, CÁC THÔNG TIN VỀ THỊ TRƯỜNG GIAO

3.3 Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm

9.3 Những quyền và lợi ích cá nhân của thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá, có thể

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Tỷ lệ thất nghiệp và tỷ lệ thiếu việc làm của Việt Nam từ Quý I/2021 - QI/2023

Hình 3.2 Tốc độ tăng trưởng GDP và GRDP của 5 thành phố trực thuộc Trung ương quý I năm 2023 (%)

Hình 3.3: Nguồn cung-tiêu thụ mới căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận theo quý của năm 2023 Hình 4.1: Vị trí khu bất động sản

Hình 4.2: Vị trí khu đất theo bảng đồ quy hoạch

Hình 7.1: Minh họa hai thành phần chính trong giá trị thị trường bất động sản trong phân tích dòng tiền chiết khấu; giá trị hiện tại của thu nhập hoạt động ròng và giá thu hồi.

DANH MỤC BẢNG

Bảng 7.1: Diện tích đất, diện tích xây dựng và các diện tích các khu Bảng 7.2: Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất

Bảng 7.3: Toà, số tầng, tầng hầm và tầng mái

Bảng 7.4: Diện tích sử dụng văn phòng, sảnh, cho mỗi tầng Bảng 7.5: Giá thuê văn phòng ước tính cho mỗi tầng

Bảng 7.6: Tỷ lệ bỏ trống ước tính trong 10 năm đầu

Bảng 7.7: Ước tính giá thuê xe máy, xe hơi và mức tăng chi phí gửi xe Bảng 7.8: Ước tính doanh thu năm 0 (2023)

Bảng 7.9: Định mức chi phí vận hành

Bảng 7.10: Ước tính chi phí vận hành năm 0 (2023) Bảng 7.11: Chiết khấu dòng tiền

Bảng 7.12: Bảng kết quả

Kính gửi: BÀ NGUYỄN THỊ HỒNG THU

Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số 012023/HĐTĐG-N2 ngày 26/04/2023 giữa Bà Nguyễn Thị Hồng Thu và Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2;

Căn cứ Báo cáo kết quả thẩm định giá số 012023/BCTĐG-N2 ngày 15/05/2023 của Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2;

Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2 cung cấp Chứng thư thẩm định giá số 012023/CTTĐG-TNV ngày 15/05/2023 với các nội dung sau đây:

1 Khách hàng thẩm định giá

- Tên khách hàng: BÀ NGUYỄN THỊ HỒNG THU

- Địa chỉ: 279 Nguyễn Tri Phương, phường 5, quận 10, TP Hồ Chí Minh - Số điện thoại: 0922616122

2 Thông tin về tài sản thẩm định giá

- Loại tài sản TĐG : Bất động sản

- Tên tài sản TĐG : Lợi thế quyền thuê đất

- Vị trí tài sản TĐG : Thửa đất số 20, tờ bản đồ số 18, số 257 Điện Biên Phủ, phường 7, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh.

- Đặc điểm pháp lý và kỹ thuật: Được mô tả tại mục số 4 – Báo cáo kết quả thẩm định giá

3 Thời điểm thẩm định giá: Tháng 05/2023.

4 Mục đích thẩm định giá: Ước tính giá trị tài sản của Bà Nguyễn Thi Hồng Thu để tư

vấn cho khách hàng làm cơ sở xem xét, quyết định góp vốn theo quy định của pháp luật hiện hành.

5 Căn cứ pháp lý: Được mô tả tại mục số 2 – Báo cáo kết quả thẩm định giá.6 Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

Giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá (TĐGVN 02 – Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài Chính).

7 Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có): Được mô tả tại mục số 6 – Báo cáo kết quả thẩm

định giá.

8 Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá

Cách tiếp cận từ thu nhập, Phương pháp dòng tiền chiết khấu (TĐGVN 10 – Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài Chính).

9 Kết quả thẩm định giá:

- Giá trị của tài sản thẩm định giá tại Thửa đất số 20, tờ bản đồ số 18, số 257 Điện Biên Phủ, phường 7, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh là 68.895.399 USD (Bằng chữ: Sáu mươi tám triệu, tám trăm chín mươi lăm nghìn, ba trăm chín mươi chín đô la Mỹ) - Được mô tả chi tiết tại mục 7 – Báo cáo kết quả thẩm định giá.

10 Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá: Được mô tả tại

mục số 9 – Báo cáo kết quả thẩm định giá.

11 Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá: 06 (sáu) tháng kể từ ngày

15/05/2023 (TĐGVN 05 – Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT_BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài Chính)

12 Các tài liệu kèm theo:

Báo cáo kết quả thẩm định giá

Các phụ lục kèm theo: Định mức chi phí vận hành, Mức tăng chi phí, Ước tính giá thuê, Mức tăng giá thuê, Tỷ lệ lấp đầy, Tỷ suất vốn hóa, Tỷ suất chiết khấu, Hình ảnh tài sản thẩm định giá.

Chứng thư thẩm định giá được phát hành 03 bản chính bằng tiếng Việt tại Công ty Cổ phầnThẩm định giá N2; Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2 giữ 01 bản, khách hàng thẩm địnhgiá giữ 02 bản, có giá trị như nhau.

Mọi hình thức sao chép Chứng thư thẩm định giá không có sự đồng ý bằng văn bản củaCông ty Cổ phần Thẩm định giá N2 đều là hành vi vi phạm pháp luật.

GIÁ N2GIÁM ĐỐC

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số 012023/CTTĐG-TNV ngày 15/05/2023)

1 CÁC THÔNG TIN VỀ DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

− Địa chỉ : 59C Nguyễn Ðình Chiểu, phường 6, quận 3, TP Hồ Chí Minh

2 CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CUỘC THẨM ĐỊNH GIÁ2.1 Khách hàng thẩm định giá:

− Khách hàng yêu cầu : BÀ NGUYỄN THỊ HỒNG THU

− Địa chỉ: 279 Nguyễn Tri Phương, phường 5, quận 10, TP Hồ Chí Minh− Số điện thoại liên hệ: 0922616122

− Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số 012023/HĐTĐG-N2 ngày 26/04/2023 giữa Bà

Nguyễn Thị Hồng Thu và Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2

− Địa điểm TĐG : Số 257 Điện Biên Phủ, phường 7, quận 3, TP Hồ Chí Minh

2.4 Thời điểm thẩm định giá: Tháng 05/2023

2.5 Mục đích thẩm định giá: Ước tính giá trị tài sản của Bà Nguyễn Thi Hồng Thu để tư

vấn cho khách hàng làm cơ sở xem xét, quyết định góp vốn theo quy định của pháp luật hiện hành.

2.6 Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểmtra, thẩm định các nguồn thông tin:

STTCác nguồn thông tin thu

thực tế, kiểm tra thông tin và có đối chiếu với pháp lý của thửa đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các thông tin về chủ quyền và tình trạng tài sản thẩm định giá phù hợp giữa giấy chứng nhận và thực tế được mô tả chi tiết tại Mục IV Thông tin về tài sản thẩm định giá.

- Các thông tin về tình trạng thửa đất được ghi nhận tại biên bản hiện trạng ngày 27/04/2023 được ký xác nhận giữa khách hàng và Tổ thẩm định giá (Biên bản được lưu trữ tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2).

-Khách hàng chỉ cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bản photocopy bằng hình thức gửi file pdf sổ gốc qua zalo Tổ thẩm định có đề nghị đối chiếu bản gốc nhưng không được cung cấp do đang thể chấp tại ngân hàng

2 Từ người môi giới cho thuê cung cấp bằng cách liên hệ qua số điện thoại có kèm tên trên các tin đăng

Thông tin cho thuê

- Tổ thẩm định giá liên hệ với một số môi giới cho thuê trong khu vực hoặc các khu vực lân cận trên trang website có đăng tên môi giới và số điện thoại, tiến hành trao đổi và thu thập thông tin về các tài sản đang cho thuê trong cùng khu vực với tài sản thẩm định.

- Người cung cấp là môi giới độc lập có kinh nghiệm nhiều năm, các số điện thoại đều gọi được, những thông tin về đặc điểm kỹ thuật của các tài sản cho thuê qua trao đổi trực tiếp với môi giới và thông tin trên báo điện tử là phù hợp.

- Việc tiếp cận hiện trạng, pháp lý tài sản cho thuê còn hạn chế vì thông tin qua môi giới độc lập, chưa gặp được chủ tài sản và chưa được cung cấp pháp lý.

3 Từ thông tin của các công ty cho thuê bất động sản

- Tổ thẩm định liên hệ với các công ty cho thuê bất động sản qua số điện thoại, thu thập các thông tin tài sản đang được cho thuê tại khu vực thẩm định.

4 Các thông tin khác - Tổ thẩm định giá tham khảo nhiều nguồn thông tin thị trường bất động sản của khu vực trên các website tham khảo một số thông tin về thị trường bất động sản TP Hồ

Chí Minh tại các trang báo điện tử như danviet.vn, cafeland.vn, cafef.vn,… Những thông tin đã đề cập ở các trang báo này khá tương đồng với các báo cáo chính thống của HĐND TP Hồ Chí Minh đã đề cập trên.

2.7 Căn cứ pháp lý để thẩm định giá

- Luật giá số 11/2012/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 06 năm 2012

- Luật đất đai số 45/2013/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Luật xây dựng số 50/2014/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 18 tháng 06 năm 201

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật xây dựng số 62/2020/QH14 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIV, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 17 tháng 06 năm 2020

- Luật nhà ở số 65/2014/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014

- Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 - Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ, về việc Quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá

- Nghị định số 149/2016/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 2016 của Chính phủ, về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật giá

- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ, về việc Quy định chi tiết thi hành một số điều luật của Luật giá về thẩm định giá

- Nghị định số 12/2021/NĐ-CP ngày 24/02/2021 của Chính phủ, về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm định giá

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ, Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai

- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ, Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở

- Nghị định số 30/2019/NĐ-CP ngày 28 tháng 03 năm 2019 của Chính phủ, về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở

- Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ, về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ, Quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ, Quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng; điều chỉnh bảng giá đất; định giá đát cụ thể và tư vấn xác định giá đất - Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/03/2014 của Bộ Tài chính, về việc hướng dẫn

một số điều của Nghị định 89/2013/NĐ-CP.

- Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính, về việc Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 03 và 0

- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính, về việc Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, 06, và 07

- Thông tư số 126/2015/TT-BTC 20/08/2015 của Bộ Tài chính, về việc Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 08, 09, và 10

- Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ Tài chính về việc Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 11

3 THÔNG TIN TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG, CÁC THÔNG TIN VỀ THỊTRƯỜNG GIAO DỊCH CỦA NHÓM (LOẠI) TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ

3.1 Thông tin tổng quan về thị trường:3.1.1 Việt Nam:

Trong bối cảnh căng thẳng từ các sự kiện diễn ra trên toàn thế giới Từ cuộc địa chính trị của Nga - Ukraina vẫn đang tiếp diễn đến các dự báo về rủi ro suy thoái kinh tế của Hoa Kỳ và các nước bị ảnh hưởng bởi USD, Việt Nam cũng không tránh khỏi những dòng sự kiện này và thể hiện rõ qua các chỉ số tăng trưởng kinh tế trong nước.

Theo kết quả tìm kiếm trên web, báo cáo của Ngân hàng Thế giới về nền kinh tế Việt Nam vào tháng 3 năm 2023 cho biết tăng trưởng kinh tế của Việt Nam dự kiến sẽ giảm xuống còn 6,3% vào năm 2023 sau khi đạt mức cao 8% vào năm trước Điều này là do tăng trưởng chậm hơn ở khu vực dịch vụ, giá cả và lãi suất tăng cao ảnh hưởng đến các nhà đầu tư và hộ gia đình Động lực tăng trưởng chính sẽ là nhu cầu trong nước, có thể bị ảnh hưởng bởi lạm phát cao hơn (trung bình 4,5%) vào năm 2023 Ngoài ra, tỷ lệ thất nghiệp trong độ tuổi lao động quý I năm 2023 được ước tính là 2,25% Giám đốc Quốc gia Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam, Carolyn Turk, cho biết Việt Nam vẫn còn dư địa để triển khai các biện pháp nhằm thúc đẩy tăng trưởng, không như nhiều quốc gia khác.

Việc thực hiện hiệu quả, cẩn trọng các dự án đầu tư là một chìa khóa tăng trưởng trong cả ngắn và dài hạn.

Hình 3.1: Tỷ lệ thất nghiệp và tỷ lệ thiếu việc làm của Việt Nam từ Quý I/2021 -QI/2023

3.1.2 Thành phố Hồ Chí Minh

Tình hình kinh tế xã hội TP.HCM quý 1/2023 diễn ra trong bối cảnh phải đương đầu với khó khăn nhiều hơn thuận lợi do triển vọng tăng trưởng kinh tế thế giới đang bị đe dọa bởi lạm phát, hệ thống tài chính toàn cầu suy yếu…

Theo Cục Thống kê TP.HCM, trong mức tăng trưởng chung 0,7% của nền kinh tế, thì khu vực nông lâm thuỷ sản đóng góp 0,01 điểm phần trăm (tương đương 1,4%); khu vực công nghiệp và xây dựng giảm 0,79 điểm phần trăm; khu vực thương mại dịch vụ đóng góp 1,33 điểm phần trăm; thuế sản phẩm đóng góp 0,15 điểm phần trăm.

Nhận định về những khó khăn này, Cục Thống kê TP.HCM cho rằng là do triển vọng kinh tế thế giới đã và đang bị đe dọa bởi lạm phát, hệ thống tài chính toàn cầu đang lâm vào suy yếu Cùng với đó, xung đột quân sự Nga – Ukraine chưa có dấu hiệu dừng lại trong khi nền kinh tế Trung Quốc mở cửa hoàn toàn với thế giới trong tình hình đại dịch Covid-19 còn đang hoành hành tại đất nước 1,4 tỷ dân này.

GRDP TP HCM quý I chỉ tăng 0,7% so với cùng kỳ, thấp nhất trong 5 thành phố trực thuộc trung ương Thông tin trên vừa được Cục Thống kê TP HCM công bố hôm 30/3 Kết quả này được đặt trong bối cảnh GDP quý I cả nước tăng 3,32%, mức chỉ cao hơn tốc độ tăng của năm 2020, thời điểm Covid-19 bùng phát, nếu nhìn 12 năm trở lại đây Tuy nhiên, GRDP của TP HCM xếp hạng 56/63 địa phương, thấp hơn mức trung bình và kém nhất trong 5 thành phố trực thuộc trung ương.

Hình 3.2 Tốc độ tăng trưởng GDP và GRDP của 5 thành phố trực thuộc Trung ương quý Inăm 2023 (%)

3.1.3 Thị trường bất động sản tại Hồ Chí Minh

Theo báo cáo của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý 1/2023 tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, lượng tiêu thụ cũng ở mức thấp so với quý kỳ năm trước.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý 1/2023 tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 385 sản phẩm, giảm đến 79% so với cùng kỳ năm 2022 Lượng tiêu thụ mới đạt 78 nền, giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Long An và Bình Dương Riêng TP HCM hiếm hoi xuất hiện nguồn cung mới sau thời gian dài vắng bóng dự án, đóng góp 13,8% vào tổng cung thị trường Mặt bằng giá bán mới trong quý có mức tăng trung bình 5% - 7% so với cùng kỳ 2022, tập trung ở những dự án hoàn thiện pháp lý và tiến độ hạ tầng tốt.

Thị trường căn hộ ghi nhận 9 dự án mở bán trong quý vừa qua, với nguồn cung mới khoảng 1.378 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương Nguồn cung mới giảm 67% so với quý trước và giảm 59% so với cùng kỳ năm 2022 Lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 864 căn, tương đương 63% nguồn cung mở bán mới và giảm 66% so với cùng kỳ năm trước Đáng chú ý, căn hộ hạng B trở thành phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường khi chiếm 56,2% tổng nguồn cung, tập trung chủ yếu tại phía Bắc TP.HCM Và theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung phân khúc đất nền trong quý 2/2023 sẽ tăng nhẹ so với 3 tháng đầu năm, dao động khoảng 450 - 600 nền, tập trung chủ yếu tại các vùng phụ cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý 1 nhằm kích cầu thị trường.

Hình 3.3: Nguồn cung-tiêu thụ mới căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận theo quý của năm2023

3.2 Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh.

Cạnh tranh: Đất ở và nhà ở riêng lẽ là nhu cầu ưu tiên của người Việt Nam, không chỉ

để ở, mà có thể tạo ra thu nhập khi có điều kiện cho thuê, quan trọng hơn là tập quản người Việt Nam thường xem căn nhà là một tài sản quý giá để cho nhiều đời sau, với quy mô diện tích của lô đất cũng sẽ có nhiều đối tượng hướng tới, tại khu vực tài sản thẩm định giá tọa lạc có nhiều tài sản cùng loại đang chào bán và lượng cầu cao nên khả năng cạnh tranh về giá.

Thay thế: Tòa nhà văn phòng có thể được thay thế bởi trung tâm thương mại, kiot cho

thuê đang được chào bán nhiều và đa dạng, nhiều tiện ích, với nhiều mức giá phù hợp thị trường cho khách hàng lựa chọn.

3.3 Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tàisản thẩm định giá

Thị trường BĐS có đặc trưng là đa phân khúc, mang tính vùng miền, địa phương rất rõ rệt, ngay cả cách thức giao dịch mua bán, điều kiện thanh toán cũng có những đặc điểm khác nhau, việc cạnh tranh cũng do nhiều nhân tố tác động; Trong đó, nhân tố tác động mạnh mẽ nhất là quy hoạch, thu nhập, việc làm sẽ làm thay đổi đến môi trường sống, chỗ ở Bên cạnh đó, các nhân tố khác như mặt tiền đường, khu dân cư đông đúc, buôn bán Kết quả khảo sát hiện trạng thực tế cho thấy:

Về Dân trí: Tài sản thẩm định giá nằm trong khu vực đô thị, thu nhập tốt, nên trình độ

học vấn của người dân tương đối cao Có điều kiện tiếp cận công nghệ mới

Về kinh tế: Tài sản thẩm định nằm trong khu dân cư và tại khu vực tài sản thẩm định

có nhiều lợi thế (gần UBND, gần trường học, gần Trung tâm y tế) nên thích hợp để ở

Về xã hội : Hạ tầng kỹ thuật dần hoàn thiện, không khí trong lành Cơ sở hạ tầng xã hội

đang dần hoàn thiện, phục vụ tốt cho cuộc sống, di chuyển, học tập, làm việc, giải trí, ● Sử dụng hệ thống cấp nước thủy cục.

● Kết nối hệ thống cống thoát nước công cộng tốt, chưa có dấu hiệu ngập lụt ● Sử dụng lưới điện quốc gia

● Thông tin quy hoạch rõ ràng, khu vực quy hoạch làm khu dân cư ● Các dịch vụ bưu chính và viễn thông đầy đủ thông tin liên lạc,

Các yếu tố khác:

● Cảnh quan: Khu dân cư ổn định, xung quanh tài sản thẩm định giá cỏ nhiều tiện tích, phúc lợi công cộng: Công viên, trường học, bệnh viện, chợ

● Độ ô nhiễm không khi: Do tài sản nằm trong khu dân cư đông đúc nên ít nhiều sẽ chịu ảnh hưởng bởi tiếng ồn và ô nhiễm không khí từ các phương tiện giao thông.

4 THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ4.1 Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá

4.2 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá

1 Vị trí và địa lý và hành chính

- Vị trí địa lý:

+ Hướng Tây Bắc: Tiếp giáp mặt tiền đường Điện biên Phủ, đường nhựa rộng khoảng 12m, vỉa hè mỗi bên rộng khoảng

- Ví trí của bất độnh sản trong mối tương quan:

+ Với những trung tâm khu vực gần nhất: Cách Trường tiểu học Nguyễn Thái Sơn khoảng 650m, cách Công viên Tao Đàn khoảng 950m, cách Bệnh viện Quận 1 khoảng 1,2km,

STTHạng mụcMô tả chi tiết

cách Chợ Tân Định khoảng 1,2km và các cửa hàng dịch vụ ăn uống, ngân hàng…

+ Dịch vụ bưu chính, viễn thông: Mạng lưới internet, truyền hình cáp, chuyển phát nhanh đến tận nơi như Viettel, VNPT,

STTHạng mụcMô tả chi tiết

3 Công trình xây dựng - Tên công trình : Tòa nhà văn phòng - Số tầng : 15 tầng + 2 tầng hầm - Năm hoàn thành : 2020

- DT xây dựng : 1.311 m2 - DT sàn sử dụng : 25.403 m2

- Kết cấu chính : Khung, móng, cột, đà, sàn, mái BTCT Tường xây gạch sơn nước

5 CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ

Tài sản thẩm định giá được Sở tài nguyên và môi trường TP Hồ Chí Minh cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, Tổ thẩm định giá đã thực hiện khảo sát hiện trạng sử

dụng của Tài sản thẩm định giá tại hiện trường đồng thời thực hiện đối sánh các nội

dung, thông tin trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đều phù hợp với hiện trạng.

Tài sản thẩm định giá tọa lạc đường Điện Biên Phủ, phường 7, quận 3, TP Hồ Chí

Minh thông đến các tuyến đường chính trong khu vực Địa hình khu vực bằng phẳng Hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh.

Tại thời điểm thẩm định giá, Tổ thẩm định giá khảo sát và thu thập thông tin tại khu vực

có tài sản thẩm định giá và lân cận có nhiều tài sản đang chào bán công khai, minh bạch

và được chủ tài sản thông qua môi giới để cung cấp các thông tin liên quan đến tài sản cho người mua (phương thức giao dịch mua bán theo các bước phù hợp với thị trường như giá bán, thanh toán, thuế, lệ phí, bàn giao tài sản đều rõ ràng.

Từ những căn cứ trên, Tổ thẩm định ước tính giá trị tài sản trên cơ sở giá trị thị trường.

Căn cứ theo Tiêu chuẩn số 02 (TĐGVN 02) được ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính: “Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.

6 GIẢ THIẾT VÀ GIẢ THIẾT ĐẶC BIỆT6.1 Giả thiết:

Giá trị ước tính chỉ phù hợp với điều kiện khách hàng yêu cầu thẩm định giá là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành.

Căn cứ theo yêu cầu của khách hàng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản, các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị và đã thống nhất số liệu mô tả như trên làm cơ sở xác định giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm thẩm định giá trị thị trường

Thị trường bất động sản tại khu vực đang ổn định và ít biến động vào thời điểm thẩm định giá

6.2 Giả thiết đặc biệt: Không có.

7 CÁCH TIẾP CẬN, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ7.1 Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.7.1.1 Cách tiếp cận:

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại.

Qua điều tra khảo sát thông tin trên thị trường của các bất động sản có chức năng tương tự, đánh giá tình hình cung cầu trên thị trường Tổ thẩm định giá xác định được tổng thu nhập tiềm năng, thất thu và chi phí hoạt động liên quan Do đó, dựa trên nguyên tắc tài sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu, giữa giá trị tài sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng tài sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được đặc điểm của đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá Cụ thể: thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và các dữ liệu đầu vào khác cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứ của tài sản thẩm định, dự đoán tương lai, xem xét tình hình cung - cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo Thẩm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

7.1.2 Phương pháp thẩm định giá:

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

Hình 7.1: Minh họa hai thành phần chính trong giá trị thị trường bất động sản trong phân tíchdòng tiền chiết khấu; giá trị hiện tại của thu nhập hoạt động ròng và giá thu hồi.

Tại thời điểm thẩm định giá, Tổ thẩm định giá khảo sát và thu thập thông tin tại khu vực

có ít tài sản có cùng quy mô diện tích tương đồng được chào bán, do đó có hạn chế

thông tin tài sản so sánh ước tính giá trị tài sản thẩm định giá Đồng thời tài sản thẩm định giá có quy mô diện tích đất lớn so với các bất động sản trong khu vực và có tiềm năng phát triển trong tương lai nên Tổ thẩm định giá nhận định dùng phương pháp dòng tiền chiết khấu để ước tính giá trị tài sản thẩm định giá là hợp lý.

7.2 Kết quả thẩm định7.2.1 Thông tin đầu vào

Bảng 7.1: Diện tích đất, diện tích xây dựng và các diện tích các khu

Land and development Opportunity

Land constructionm21.311

Gross floor aream219.252

Basement floor aream23.981