thẩm định dự án bất động sản văn phòng 257 điện biên phủ

Hồ Chí Minh2.4 Thời điểm thẩm định giá: Tháng 05/20232.5 Mục đích thẩm định giá: Ước tính giá trị tài sản của Bà Nguyễn Thi Hồng Thu để tưvấn cho khách hàng làm cơ sở xem xét, quyết định

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG 257 ĐIỆN

BIÊN PHỦ

Nhóm thực hiện: Nhóm 2

GVHD: Nguyễn Thị Hồng Thu

Tên thành viên MSSV Phần trăm đóng góp

MỤC LỤC

2.6 Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định

3 THÔNG TIN TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG, CÁC THÔNG TIN VỀ THỊ TRƯỜNG GIAO

3.3 Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm

9.3 Những quyền và lợi ích cá nhân của thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá, có thể

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Tỷ lệ thất nghiệp và tỷ lệ thiếu việc làm của Việt Nam từ Quý I/2021 - QI/2023

Hình 3.2 Tốc độ tăng trưởng GDP và GRDP của 5 thành phố trực thuộc Trung ương quý I năm 2023 (%)

Hình 3.3: Nguồn cung-tiêu thụ mới căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận theo quý của năm 2023

Hình 4.1: Vị trí khu bất động sản

Hình 4.2: Vị trí khu đất theo bảng đồ quy hoạch

Hình 7.1: Minh họa hai thành phần chính trong giá trị thị trường bất động sản trong phân tích dòng tiền chiết khấu; giá trị hiện tại của thu nhập hoạt động ròng và giá thu hồi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 7.1: Diện tích đất, diện tích xây dựng và các diện tích các khu

Bảng 7.2: Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất

Bảng 7.3: Toà, số tầng, tầng hầm và tầng mái

Bảng 7.4: Diện tích sử dụng văn phòng, sảnh, cho mỗi tầng

Bảng 7.5: Giá thuê văn phòng ước tính cho mỗi tầng

Bảng 7.6: Tỷ lệ bỏ trống ước tính trong 10 năm đầu

Bảng 7.7: Ước tính giá thuê xe máy, xe hơi và mức tăng chi phí gửi xe

Bảng 7.8: Ước tính doanh thu năm 0 (2023)

Bảng 7.9: Định mức chi phí vận hành

Bảng 7.10: Ước tính chi phí vận hành năm 0 (2023)

Bảng 7.11: Chiết khấu dòng tiền

Bảng 7.12: Bảng kết quả

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ

N2 -

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA

VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: BÀ NGUYỄN THỊ HỒNG THU

Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số 012023/HĐTĐG-N2 ngày 26/04/2023 giữa BàNguyễn Thị Hồng Thu và Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2;

Căn cứ Báo cáo kết quả thẩm định giá số 012023/BCTĐG-N2 ngày 15/05/2023 củaCông ty Cổ phần Thẩm định giá N2;

Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2 cung cấp Chứng thư thẩm định giá số012023/CTTĐG-TNV ngày 15/05/2023 với các nội dung sau đây:

1 Khách hàng thẩm định giá

- Tên khách hàng: BÀ NGUYỄN THỊ HỒNG THU

- Địa chỉ: 279 Nguyễn Tri Phương, phường 5, quận 10, TP Hồ Chí Minh

- Số điện thoại: 0922616122

2 Thông tin về tài sản thẩm định giá

- Loại tài sản TĐG : Bất động sản

- Tên tài sản TĐG : Lợi thế quyền thuê đất

- Vị trí tài sản TĐG : Thửa đất số 20, tờ bản đồ số 18, số 257 Điện Biên Phủ, phường 7,quận 3, thành phố Hồ Chí Minh

- Đặc điểm pháp lý và kỹ thuật: Được mô tả tại mục số 4 – Báo cáo kết quả thẩm địnhgiá

3 Thời điểm thẩm định giá: Tháng 05/2023.

4 Mục đích thẩm định giá: Ước tính giá trị tài sản của Bà Nguyễn Thi Hồng Thu để tư

vấn cho khách hàng làm cơ sở xem xét, quyết định góp vốn theo quy định của pháp luậthiện hành

5 Căn cứ pháp lý: Được mô tả tại mục số 2 – Báo cáo kết quả thẩm định giá.

6 Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

Giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá (TĐGVN 02 – Ban hành kèm theo Thông tư

số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài Chính)

7 Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có): Được mô tả tại mục số 6 – Báo cáo kết quả thẩm

định giá

8 Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá

Cách tiếp cận từ thu nhập, Phương pháp dòng tiền chiết khấu (TĐGVN 10 – Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài Chính)

9 Kết quả thẩm định giá:

- Giá trị của tài sản thẩm định giá tại Thửa đất số 20, tờ bản đồ số 18, số 257 Điện BiênPhủ, phường 7, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh là 68.895.399 USD (Bằng chữ: Sáumươi tám triệu, tám trăm chín mươi lăm nghìn, ba trăm chín mươi chín đô la Mỹ)

- Được mô tả chi tiết tại mục 7 – Báo cáo kết quả thẩm định giá

10 Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá: Được mô tả tại

mục số 9 – Báo cáo kết quả thẩm định giá

11 Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá: 06 (sáu) tháng kể từ ngày

15/05/2023 (TĐGVN 05 – Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT_BTC ngày06/03/2015 của Bộ Tài Chính)

12 Các tài liệu kèm theo:

Báo cáo kết quả thẩm định giá

Các phụ lục kèm theo: Định mức chi phí vận hành, Mức tăng chi phí, Ước tính giá thuê,Mức tăng giá thuê, Tỷ lệ lấp đầy, Tỷ suất vốn hóa, Tỷ suất chiết khấu, Hình ảnh tài sảnthẩm định giá

Chứng thư thẩm định giá được phát hành 03 bản chính bằng tiếng Việt tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2; Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2 giữ 01 bản, khách hàng thẩm định giá giữ 02 bản, có giá trị như nhau.

Mọi hình thức sao chép Chứng thư thẩm định giá không có sự đồng ý bằng văn bản của Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2 đều là hành vi vi phạm pháp luật.

GIÁ N2 GIÁM ĐỐC

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số 012023/CTTĐG-TNV ngày 15/05/2023)

1 CÁC THÔNG TIN VỀ DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

− Địa chỉ : 59C Nguyễn Ðình Chiểu, phường 6, quận 3, TP Hồ Chí Minh

2 CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CUỘC THẨM ĐỊNH GIÁ

2.1 Khách hàng thẩm định giá:

− Khách hàng yêu cầu : BÀ NGUYỄN THỊ HỒNG THU

− Địa chỉ: 279 Nguyễn Tri Phương, phường 5, quận 10, TP Hồ Chí Minh

− Số điện thoại liên hệ: 0922616122

− Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số 012023/HĐTĐG-N2 ngày 26/04/2023 giữa Bà

Nguyễn Thị Hồng Thu và Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2

− Địa điểm TĐG : Số 257 Điện Biên Phủ, phường 7, quận 3, TP Hồ Chí Minh

2.4 Thời điểm thẩm định giá: Tháng 05/2023

2.5 Mục đích thẩm định giá: Ước tính giá trị tài sản của Bà Nguyễn Thi Hồng Thu để tư

vấn cho khách hàng làm cơ sở xem xét, quyết định góp vốn theo quy định của pháp luậthiện hành

2.6 Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin:

STT Các nguồn thông tin thu

thực tế, kiểm tra thông tin và có đối chiếu với pháp lý củathửa đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cácthông tin về chủ quyền và tình trạng tài sản thẩm định giáphù hợp giữa giấy chứng nhận và thực tế được mô tả chitiết tại Mục IV Thông tin về tài sản thẩm định giá.

- Các thông tin về tình trạng thửa đất được ghi nhận tạibiên bản hiện trạng ngày 27/04/2023 được ký xác nhậngiữa khách hàng và Tổ thẩm định giá (Biên bản được lưutrữ tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2)

-Khách hàng chỉ cung cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất là bản photocopy bằng hình thức gửi file pdf sổgốc qua zalo Tổ thẩm định có đề nghị đối chiếu bản gốcnhưng không được cung cấp do đang thể chấp tại ngânhàng

2 Từ người môi giới cho thuê

cung cấp bằng cách liên hệ

qua số điện thoại có kèm tên

trên các tin đăng

Thông tin cho thuê

- Tổ thẩm định giá liên hệ với một số môi giới cho thuêtrong khu vực hoặc các khu vực lân cận trên trangwebsite có đăng tên môi giới và số điện thoại, tiến hànhtrao đổi và thu thập thông tin về các tài sản đang cho thuêtrong cùng khu vực với tài sản thẩm định

- Người cung cấp là môi giới độc lập có kinh nghiệmnhiều năm, các số điện thoại đều gọi được, những thôngtin về đặc điểm kỹ thuật của các tài sản cho thuê qua traođổi trực tiếp với môi giới và thông tin trên báo điện tử làphù hợp

- Việc tiếp cận hiện trạng, pháp lý tài sản cho thuê cònhạn chế vì thông tin qua môi giới độc lập, chưa gặp đượcchủ tài sản và chưa được cung cấp pháp lý

3 Từ thông tin của các công ty

cho thuê bất động sản

- Tổ thẩm định liên hệ với các công ty cho thuê bất độngsản qua số điện thoại, thu thập các thông tin tài sản đangđược cho thuê tại khu vực thẩm định

4 Các thông tin khác - Tổ thẩm định giá tham khảo nhiều nguồn thông tin thị

trường bất động sản của khu vực trên các website thamkhảo một số thông tin về thị trường bất động sản TP Hồ

Chí Minh tại các trang báo điện tử như danviet.vn,cafeland.vn, cafef.vn,… Những thông tin đã đề cập ở cáctrang báo này khá tương đồng với các báo cáo chínhthống của HĐND TP Hồ Chí Minh đã đề cập trên.

- Nghị định số 149/2016/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 2016 của Chính phủ, về việc sửa đổi,

bổ sung một số điều của nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 củachính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật giá

- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ, về việc Quy định chi tiếtthi hành một số điều luật của Luật giá về thẩm định giá

- Nghị định số 12/2021/NĐ-CP ngày 24/02/2021 của Chính phủ, về việc sửa đổi, bổ sungmột số điều của nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của chính phủquy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm định giá

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ, Quy định chitiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai

- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ, Quy định chitiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở

- Nghị định số 30/2019/NĐ-CP ngày 28 tháng 03 năm 2019 của Chính phủ, về việc sửađổi, bổ sung một số điều của nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở

- Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ, về việc sửađổi, bổ sung một số điều của nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ, Quy định vềgiá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ, Quy định vềthu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp địnhgiá đất; xây dựng; điều chỉnh bảng giá đất; định giá đát cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/03/2014 của Bộ Tài chính, về việc hướng dẫnmột số điều của Nghị định 89/2013/NĐ-CP

- Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính, về việc Ban hànhtiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 03 và 0

- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính, về việc Ban hành tiêuchuẩn thẩm định giá số 05, 06, và 07

- Thông tư số 126/2015/TT-BTC 20/08/2015 của Bộ Tài chính, về việc Ban hành tiêuchuẩn thẩm định giá số 08, 09, và 10

- Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ Tài chính về việcBan hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 11

3 THÔNG TIN TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG, CÁC THÔNG TIN VỀ THỊ TRƯỜNG GIAO DỊCH CỦA NHÓM (LOẠI) TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ

3.1 Thông tin tổng quan về thị trường:

3.1.1 Việt Nam:

Trong bối cảnh căng thẳng từ các sự kiện diễn ra trên toàn thế giới Từ cuộc địa chínhtrị của Nga - Ukraina vẫn đang tiếp diễn đến các dự báo về rủi ro suy thoái kinh tế củaHoa Kỳ và các nước bị ảnh hưởng bởi USD, Việt Nam cũng không tránh khỏi nhữngdòng sự kiện này và thể hiện rõ qua các chỉ số tăng trưởng kinh tế trong nước

Theo kết quả tìm kiếm trên web, báo cáo của Ngân hàng Thế giới về nền kinh tế ViệtNam vào tháng 3 năm 2023 cho biết tăng trưởng kinh tế của Việt Nam dự kiến sẽ giảmxuống còn 6,3% vào năm 2023 sau khi đạt mức cao 8% vào năm trước Điều này là dotăng trưởng chậm hơn ở khu vực dịch vụ, giá cả và lãi suất tăng cao ảnh hưởng đến cácnhà đầu tư và hộ gia đình Động lực tăng trưởng chính sẽ là nhu cầu trong nước, có thể

bị ảnh hưởng bởi lạm phát cao hơn (trung bình 4,5%) vào năm 2023 Ngoài ra, tỷ lệ thấtnghiệp trong độ tuổi lao động quý I năm 2023 được ước tính là 2,25% Giám đốc Quốcgia Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam, Carolyn Turk, cho biết Việt Nam vẫn còn dư địa

để triển khai các biện pháp nhằm thúc đẩy tăng trưởng, không như nhiều quốc gia khác

Việc thực hiện hiệu quả, cẩn trọng các dự án đầu tư là một chìa khóa tăng trưởng trong

Theo Cục Thống kê TP.HCM, trong mức tăng trưởng chung 0,7% của nền kinh tế, thìkhu vực nông lâm thuỷ sản đóng góp 0,01 điểm phần trăm (tương đương 1,4%); khuvực công nghiệp và xây dựng giảm 0,79 điểm phần trăm; khu vực thương mại dịch vụđóng góp 1,33 điểm phần trăm; thuế sản phẩm đóng góp 0,15 điểm phần trăm

Nhận định về những khó khăn này, Cục Thống kê TP.HCM cho rằng là do triển vọngkinh tế thế giới đã và đang bị đe dọa bởi lạm phát, hệ thống tài chính toàn cầu đang lâmvào suy yếu Cùng với đó, xung đột quân sự Nga – Ukraine chưa có dấu hiệu dừng lạitrong khi nền kinh tế Trung Quốc mở cửa hoàn toàn với thế giới trong tình hình đại dịchCovid-19 còn đang hoành hành tại đất nước 1,4 tỷ dân này

GRDP TP HCM quý I chỉ tăng 0,7% so với cùng kỳ, thấp nhất trong 5 thành phố trựcthuộc trung ương Thông tin trên vừa được Cục Thống kê TP HCM công bố hôm 30/3.Kết quả này được đặt trong bối cảnh GDP quý I cả nước tăng 3,32%, mức chỉ cao hơntốc độ tăng của năm 2020, thời điểm Covid-19 bùng phát, nếu nhìn 12 năm trở lại đây.Tuy nhiên, GRDP của TP HCM xếp hạng 56/63 địa phương, thấp hơn mức trung bình

và kém nhất trong 5 thành phố trực thuộc trung ương

Hình 3.2 Tốc độ tăng trưởng GDP và GRDP của 5 thành phố trực thuộc Trung ương quý I

năm 2023 (%)

3.1.3 Thị trường bất động sản tại Hồ Chí Minh

Theo báo cáo của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA, thị trường bất động sản nhà ởTP.HCM và vùng phụ cận quý 1/2023 tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, lượng tiêuthụ cũng ở mức thấp so với quý kỳ năm trước

Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý 1/2023 tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận ghinhận 8 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 385 sản phẩm, giảm đến 79% so với cùng

kỳ năm 2022 Lượng tiêu thụ mới đạt 78 nền, giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái Thịtrường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực khi nguồn cung mới tập trungchủ yếu ở Long An và Bình Dương Riêng TP HCM hiếm hoi xuất hiện nguồn cungmới sau thời gian dài vắng bóng dự án, đóng góp 13,8% vào tổng cung thị trường Mặtbằng giá bán mới trong quý có mức tăng trung bình 5% - 7% so với cùng kỳ 2022, tậptrung ở những dự án hoàn thiện pháp lý và tiến độ hạ tầng tốt

Thị trường căn hộ ghi nhận 9 dự án mở bán trong quý vừa qua, với nguồn cung mớikhoảng 1.378 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương Nguồn cung mớigiảm 67% so với quý trước và giảm 59% so với cùng kỳ năm 2022 Lượng tiêu thụ mớiđạt khoảng 864 căn, tương đương 63% nguồn cung mở bán mới và giảm 66% so vớicùng kỳ năm trước Đáng chú ý, căn hộ hạng B trở thành phân khúc chủ đạo dẫn dắt thịtrường khi chiếm 56,2% tổng nguồn cung, tập trung chủ yếu tại phía Bắc TP.HCM

Và theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung phân khúc đất nền trong quý 2/2023 sẽtăng nhẹ so với 3 tháng đầu năm, dao động khoảng 450 - 600 nền, tập trung chủ yếu tạicác vùng phụ cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục

xu hướng đi ngang so với quý 1 nhằm kích cầu thị trường

Hình 3.3: Nguồn cung-tiêu thụ mới căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận theo quý của năm

2023

3.2 Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh.

Cạnh tranh: Đất ở và nhà ở riêng lẽ là nhu cầu ưu tiên của người Việt Nam, không chỉ

để ở, mà có thể tạo ra thu nhập khi có điều kiện cho thuê, quan trọng hơn là tập quảnngười Việt Nam thường xem căn nhà là một tài sản quý giá để cho nhiều đời sau, vớiquy mô diện tích của lô đất cũng sẽ có nhiều đối tượng hướng tới, tại khu vực tài sảnthẩm định giá tọa lạc có nhiều tài sản cùng loại đang chào bán và lượng cầu cao nên khảnăng cạnh tranh về giá

Thay thế: Tòa nhà văn phòng có thể được thay thế bởi trung tâm thương mại, kiot cho

thuê đang được chào bán nhiều và đa dạng, nhiều tiện ích, với nhiều mức giá phù hợpthị trường cho khách hàng lựa chọn

3.3 Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá

Thị trường BĐS có đặc trưng là đa phân khúc, mang tính vùng miền, địa phương rất rõrệt, ngay cả cách thức giao dịch mua bán, điều kiện thanh toán cũng có những đặc điểmkhác nhau, việc cạnh tranh cũng do nhiều nhân tố tác động; Trong đó, nhân tố tác độngmạnh mẽ nhất là quy hoạch, thu nhập, việc làm sẽ làm thay đổi đến môi trường sống,chỗ ở Bên cạnh đó, các nhân tố khác như mặt tiền đường, khu dân cư đông đúc, buônbán Kết quả khảo sát hiện trạng thực tế cho thấy:

Về Dân trí: Tài sản thẩm định giá nằm trong khu vực đô thị, thu nhập tốt, nên trình độ

học vấn của người dân tương đối cao Có điều kiện tiếp cận công nghệ mới

Về kinh tế: Tài sản thẩm định nằm trong khu dân cư và tại khu vực tài sản thẩm định

có nhiều lợi thế (gần UBND, gần trường học, gần Trung tâm y tế) nên thích hợp để ở

Về xã hội : Hạ tầng kỹ thuật dần hoàn thiện, không khí trong lành Cơ sở hạ tầng xã hội

đang dần hoàn thiện, phục vụ tốt cho cuộc sống, di chuyển, học tập, làm việc, giải trí,

● Sử dụng hệ thống cấp nước thủy cục

● Kết nối hệ thống cống thoát nước công cộng tốt, chưa có dấu hiệu ngập lụt

● Sử dụng lưới điện quốc gia

● Thông tin quy hoạch rõ ràng, khu vực quy hoạch làm khu dân cư

● Các dịch vụ bưu chính và viễn thông đầy đủ thông tin liên lạc,

4 THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ

4.1 Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá

4.2 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá

+ Các hướng còn lại: Tiếp giáp các thửa đất khác

- Vị trí hành chính: Thửa đất số 20, tờ bản đồ số 18, số 257Điện Biên Phủ, phường 7, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh(Tọa độ WGS-84: 10.7818083, 106.689188)

- Ví trí của bất độnh sản trong mối tương quan:

+ Với những trung tâm khu vực gần nhất: Cách Trường tiểuhọc Nguyễn Thái Sơn khoảng 650m, cách Công viên TaoĐàn khoảng 950m, cách Bệnh viện Quận 1 khoảng 1,2km,

STT Hạng mục Mô tả chi tiết

cách Chợ Tân Định khoảng 1,2km và các cửa hàng dịch vụ

ăn uống, ngân hàng…

+ Dịch vụ bưu chính, viễn thông: Mạng lưới internet, truyềnhình cáp, chuyển phát nhanh đến tận nơi như Viettel, VNPT,FPT…

STT Hạng mục Mô tả chi tiết

3 Công trình xây dựng - Tên công trình : Tòa nhà văn phòng

- Số tầng : 15 tầng + 2 tầng hầm

- Năm hoàn thành : 2020

- DT xây dựng : 1.311 m2

- DT sàn sử dụng : 25.403 m2

- Kết cấu chính : Khung, móng, cột, đà, sàn, mái

BTCT Tường xây gạch sơn nước

5 CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ

Tài sản thẩm định giá được Sở tài nguyên và môi trường TP Hồ Chí Minh cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, Tổ thẩm định giá đã thực hiện khảo sát hiện trạng sử

dụng của Tài sản thẩm định giá tại hiện trường đồng thời thực hiện đối sánh các nội

dung, thông tin trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đều phù hợp với hiện trạng

Tài sản thẩm định giá tọa lạc đường Điện Biên Phủ, phường 7, quận 3, TP Hồ Chí

Minh thông đến các tuyến đường chính trong khu vực Địa hình khu vực bằng phẳng

Hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh

Tại thời điểm thẩm định giá, Tổ thẩm định giá khảo sát và thu thập thông tin tại khu vực

có tài sản thẩm định giá và lân cận có nhiều tài sản đang chào bán công khai, minh bạch

và được chủ tài sản thông qua môi giới để cung cấp các thông tin liên quan đến tài sảncho người mua (phương thức giao dịch mua bán theo các bước phù hợp với thị trườngnhư giá bán, thanh toán, thuế, lệ phí, bàn giao tài sản đều rõ ràng

Từ những căn cứ trên, Tổ thẩm định ước tính giá trị tài sản trên cơ sở giá trị thị trường

Căn cứ theo Tiêu chuẩn số 02 (TĐGVN 02) được ban hành kèm theo Thông tư số158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính: “Giá trị thịtrường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa mộtbên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giaodịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểubiết, thận trọng và không bị ép buộc”.

6 GIẢ THIẾT VÀ GIẢ THIẾT ĐẶC BIỆT

6.1 Giả thiết:

Giá trị ước tính chỉ phù hợp với điều kiện khách hàng yêu cầu thẩm định giá là chủ sởhữu hợp pháp của tài sản và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước theo quyđịnh của pháp luật hiện hành

Căn cứ theo yêu cầu của khách hàng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờpháp lý liên quan đến tài sản, các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị và đã thống nhất

số liệu mô tả như trên làm cơ sở xác định giá trị thị trường của bất động sản tại thờiđiểm thẩm định giá trị thị trường

Thị trường bất động sản tại khu vực đang ổn định và ít biến động vào thời điểm thẩmđịnh giá

6.2 Giả thiết đặc biệt: Không có.

7 CÁCH TIẾP CẬN, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

7.1 Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.

7.1.1 Cách tiếp cận:

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quyđổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại

Qua điều tra khảo sát thông tin trên thị trường của các bất động sản có chức năng tương

tự, đánh giá tình hình cung cầu trên thị trường Tổ thẩm định giá xác định được tổng thunhập tiềm năng, thất thu và chi phí hoạt động liên quan Do đó, dựa trên nguyên tắc tàisản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu, giữa giá trị tài sản và thu nhậpmang lại từ việc sử dụng tài sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố kháckhông đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sảncàng cao Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập chongười sở hữu, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷsuất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp

Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh đượcđặc điểm của đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá Cụ thể: thu nhậpthuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và các dữ liệu đầu vào kháccần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứ của tài sản thẩm định, dựđoán tương lai, xem xét tình hình cung - cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành,lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo Thẩm định viên cũng cần xácđịnh mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Hình 7.1: Minh họa hai thành phần chính trong giá trị thị trường bất động sản trong phân tích

dòng tiền chiết khấu; giá trị hiện tại của thu nhập hoạt động ròng và giá thu hồi.

Tại thời điểm thẩm định giá, Tổ thẩm định giá khảo sát và thu thập thông tin tại khu vực

có ít tài sản có cùng quy mô diện tích tương đồng được chào bán, do đó có hạn chế

thông tin tài sản so sánh ước tính giá trị tài sản thẩm định giá Đồng thời tài sản thẩmđịnh giá có quy mô diện tích đất lớn so với các bất động sản trong khu vực và có tiềmnăng phát triển trong tương lai nên Tổ thẩm định giá nhận định dùng phương pháp dòngtiền chiết khấu để ước tính giá trị tài sản thẩm định giá là hợp lý

7.2 Kết quả thẩm định

7.2.1 Thông tin đầu vào

Bảng 7.1: Diện tích đất, diện tích xây dựng và các diện tích các khu

Land and development Opportunity

Land construction m2 1.311

Gross floor area m2 19.252

Basement floor area m2 3.981