Thẩm định giá dự án bất động sản văn phòng tại 257 Điện Biên Phủ

Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá

Cơ sở hạ tầng xã hội đang dần hoàn thiện, phục vụ tốt cho cuộc sống, di chuyển, học tập, làm việc, giải trí,. ● Cảnh quan: Khu dân cư ổn định, xung quanh tài sản thẩm định giá cỏ nhiều tiện tích, phúc lợi công cộng: Công viên, trường học, bệnh viện, chợ. ● Độ ô nhiễm không khi: Do tài sản nằm trong khu dân cư đông đúc nên ít nhiều sẽ chịu ảnh hưởng bởi tiếng ồn và ô nhiễm không khí từ các phương tiện giao thông.

+ Dịch vụ bưu chính, viễn thông: Mạng lưới internet, truyền hình cáp, chuyển phát nhanh đến tận nơi như Viettel, VNPT, FPT…. Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tổ thẩm định giá đã thực hiện khảo sát hiện trạng sử dụng của Tài sản thẩm định giá tại hiện trường đồng thời thực hiện đối sánh các nội dung, thông tin trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đều phù hợp với hiện trạng. Tại thời điểm thẩm định giá, Tổ thẩm định giá khảo sát và thu thập thông tin tại khu vực có tài sản thẩm định giá và lân cận có nhiều tài sản đang chào bán công khai, minh bạch và được chủ tài sản thông qua môi giới để cung cấp các thông tin liên quan đến tài sản cho người mua (phương thức giao dịch mua bán theo các bước phù hợp với thị trường như giỏ bỏn, thanh toỏn, thuế, lệ phớ, bàn giao tài sản đều rừ ràng.

Từ những căn cứ trên, Tổ thẩm định ước tính giá trị tài sản trên cơ sở giá trị thị trường. Căn cứ theo Tiêu chuẩn số 02 (TĐGVN 02) được ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính: “Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.

Cách tiếp cận

Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được đặc điểm của đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá. Cụ thể: thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và các dữ liệu đầu vào khác cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứ của tài sản thẩm định, dự đoán tương lai, xem xét tình hình cung - cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo. Thẩm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Kết quả thẩm định .1 Thông tin đầu vào

Dựa trên các báo cáo nghiên cứu, nhóm ước tính giá thuê trung bình của 10 bất động sản văn phòng để áp dụng mức giá thuê hiệu quả vào thu nhập của tài sản thẩm định. Tính tới thời điểm hiện tại, dự án đã hoạt động được 3 năm, giả định rằng tài sản thẩm định và các bất động sản khác trên thị trường đạt công suất tối ưu từ năm thứ 10 sau khi đưa vào hoạt động. Ngoài doanh thu từ hoạt động cho thuê văn phòng, bất độn sản cũng tạo ra thu nhập từ các nguồn khác điển hình là doanh thu từ hoạt động gửi xe.

Nhóm khảo sát từ BĐS có tầng hầm có diện tích tương tự, trong đó lượng xe máy chiếm 70% diện tích tầng hầm và xe hơi chiếm 20% diện tích tầng hầm, 10% còn lại dành cho lối đi và xe đạp. Tương tự như giá thuê văn phòng, nhóm khảo sát giá gửi xe trung bình của 10 toà nhà văn phòng lớn trên thị trường cho ra được giá thuê xe máy và xe hơi theo tháng lần lượt là 9,2 USD và 98,375 USD. Trong vòng đời hoạt động của dự án, không tránh khỏi việc một dự án bắt đầu đi vào hoạt động vài năm không đạt được tỷ lệ tối ưu.

Do đó, doanh thu năm đầu được tính sẽ bằng tổng doanh thu tiềm năng từ hoạt động cho thuê văn phòng trừ đi doanh thu bị mất do bỏ trống và doanh thu từ hoạt động gửi xe. Các chi phí vận hành văn phòng được ước tính dựa trên tỷ lệ các chi phí vận hành của các công ty bất động sản so với doanh thu của nó để áp dụng vào dự án này. Giá trị hiện tại ròng của dòng tiền trong tương lai và giá trị còn lại được tính toán với tỷ suất vốn hoá và sau đó chuyển thành đổi giá trị ở hiện tại thông qua tỷ suất chiết khấu.

Tỷ lệ trống được áp dụng cho khoảng 8 năm dự báo và đến năm thứ 9 trở về sau thì bất động sản thẩm định giả định có tỷ lệ lấp đầy tối ưu để tính ra tổng thu nhập hiệu quả trong vòng đời BĐS. Trong phần chi phí, các khoản mục chi phí được liệt kê là những chi phí cơ bản trong quá trình vận hành doanh nghiệp bao gồm: chi phí quản lý, vận hành; chi phí bảo hiểm;. Dựa trên báo cáo tài chính của các công ty BĐS, nhóm ước tính định mức chi phí của các công ty BĐS so với doanh thu, sau đó áp dụng mức tăng chi phí hàng năm (khoảng 3,36%) được đo lường bằng tỷ lệ lạm phát bình quân từ năm 2013-2023.

Từ năm thứ 9 trở đi cho đến thời gian thu hồi, mức tăng trưởng này có sự biến động ổn định quanh mức 3%, tức dự án bước vào giai đoạn hoạt động ổn định. Điểm đặc biệt từ bảng trên là thẩm định viên đưa ra lợi tức ròng mà nhà đầu tư có thể nhận được khi đầu tư vào dự án sau 26 năm và chúng có xu hướng tăng lên, lợi tức ròng năm đầu ước tính là 4,26%. Trong đó, hiện giá giá trị thu hồi được ước tính là 18.670.634,5 USD, chúng được tính bằng cách lấy lợi nhuận ở năm hoạt cuối cùng chia cho tỷ suất vốn hoá (dựa trên lãi suất gửi tiết kiệm của 4 NHTM lớn) và sau đó cần chiết khấu giá trị thu hồi ở năm cuối hoạt động về giá trị hiện tại (tại thời điểm thẩm định).

Các điều khoản loại trừ và hạn chế

- Chứng thư xác nhận kết quả thẩm định giá tài sản do Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2 cấp chỉ sử dụng bản chớnh, số lượng bản chớnh cấp cho khỏch hàng và được ghi rừ trong Chứng thư và chỉ cấp cho người yêu cầu. - Khi Khách hàng có nhu cầu cần cấp thêm bản sao Chứng thư, phải có văn bản yêu cầu nờu rừ mục đớch và chứng thư thẩm định giỏ tài sản phải cũn hiệu lực. - Chứng thư thẩm định giá tài sản không có giá trị thay thế cho bất kỳ loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản nào của Khách hàng yêu cầu thẩm định giá tài sản.

- Kết quả thẩm định giá trên chỉ có hiệu lực khi và chỉ khi các bên tham gia Hợp đồng thẩm định giá hoàn tất các thủ tục về hợp đồng theo luật định Trong trường hợp có khiếu nại về kết quả thẩm định giá, Công ty Cổ phần Thẩm định giá N2 chỉ có trách nhiệm giải quyết trong thời hạn có hiệu lực của Chứng thư thẩm định giá nêu trên. - Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) cần có những hiểu biết cần thiết về các nguyên tắc, tiêu chuẩn thẩm định giá và các quy định liên quan nhằm có thể sử dụng kết quả thẩm định giá một cách hiệu quả cũng như khi cần xử lý các quan hệ liên quan đến kết quả thẩm định giá này.